房地产成本管理探讨（4篇）范文

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第一篇：房地产项目成本管理探讨

摘要：

房地产行业作为国家经济发展的重要支柱产业，在国家经济发展中扮演重要的角色，但是在目前的房地产项目中却存在开发成本过高，成本管理高居不下的局面。文章主要讨论房地产项目成本管理问题，明确房地产成本管理的内容和流程，找出房地产成本管理中存在问题，制定出相应的对策，尽量减少成本，帮助房地产行业健康发展。

关键词：

房地产项目；成本管理；问题；对策

房地产项目在成本管理中还存在一些问题，只有全面掌握房地产项目的内容和管理流程，做好房地产项目成本管理的问题分析，才能有效制定出对策，提高房地产项目成本管理的能力，从而获得竞争力。

1房地产项目成本管理

1.1房地产项目成本管理含义

房地产项目成本管理是指项目在满足工程质量问题和安全问题的前提下，在一定预算的约束下尽可能达到的降低工程造价的管理。在房地产项目管理中最核心，也是最重要的管理是费用管理。这个管理包括项目预算的编制、成本费用的控制等方面，所以在对一个房地产项目成本管理最直接的考核，就是在工程费用成本最低的前提下，项目性能、质量是否能满足要求。其中房地产项目成本主要包括房地产立项之前所需要的土地款，还包括立项后建筑的规划与设计成本，外加房地产在建筑施工过程中所需要的费用，以及建设完成后相关公共配套设施设备等。所以这既包括与房地产开发直接相关的费用，又包含房地产开发的间接费用。正是因为这种复杂的项目成本组成，所以要保证在房地产开发之前就需要明确罗列上述费用，以便在做房地产项目成本管理过程中核算可靠的成本，实现项目成本管理目标。

1.2房地产项目成本管理内容房

地产项目成本管理的主要内容就是从项目立项开始，包括规划设计（勘察）、征地拆迁、土地平整、组织施工、验收交付、水电气基础设施，以及公共场所的基础建设，外加上建设过程中投入的管理成本等。但是在不同的项目具有不同的设计要求与施工要求，所以在不同的房地产项目管理过程中存在不同的成本管理内容，所以在房地产项目开始之前，管理人员需要尽早制定管理目标和计划，让项目的成本管理体系进一步完善，建设单位需要快速核对和通过项目成本预决算，然后制定相应的成本管理内容，项目部的成本管理人员要时刻关注成本，保持成本核算在一定范围，并将成本核算上报管理层，确保管理层通过数据核算让房地产项目成本目标顺利实现。

1.3房地产项目成本管理流程

房地产的管理流程会随着不同的房地产项目出现不同的调整，但是整体是不会出现太多变化。房地产项目成本管理流程，主要是从房地产项目投资人开始有投资意向开始，到房地产项目的可行性研究报告、土地使用权的审批与获得、建筑项目的规划与设计、建筑资金筹措、建筑施工与竣工、房地产营销、物业管理等。

2房地产项目成本管理存在的问题

2.1房地产项目管理人员成本控制意识低

房地产项目开发是一件非常复杂的事情，所以需要许多部门共同合作、协调才能完成。但是在房地产项目开发过程中，房地产项目成本管理人员会出现一些问题，最终导致成本管理达不到目标。例如房地产项目成本管理人员的成本控制意识比较低下，比如说在成本管理中需要相关管理人员向编制成本预算，然后再进行相关的成本核算，以实现成本的控制。但是在建筑行业中，建筑企业往往会出现先进行成本的核算，然后再进行项目预算的编制，这就造成房地产项目成本管理缺乏主动的目标，只是被动建立一个结算点。最后导致房地产项目无法准确算出是否盈利及盈利的数值，所以房地产项目成本管理人员的成本控制意识低，是房地产项目成本管理比较棘手的问题。

2.2管理人员缺乏责任心

如今的建筑市场已经越来越规范，同时房地产的“暴利”空间也在逐渐被压缩，所以房地产项目进行成本管理是非常重要的管理，但这项管理需要具有高度责任心和素质管理人员才能完成和实现。在目前国内许多房地产开发项目充斥着刚毕业的大学生，虽然他们具备建筑相关理论知识，但房地产项目开发的经验却十分欠缺，而且极其容易跳槽和转换工作岗位，工作收入与付出不成正比，所以导致一部分人责任心不强，在房地产项目成本管理中出现问题，阻碍成本管理目标的实现。

3房地产项目成本管理解决方法

3.1稳抓房地产质量，实现质量成本控制

在房地产开发过程中，项目成本管理的总目标是在保证质量的前提下，尽量减少成本，实现成本管理控制。所以在房地产项目成本管理中提高质量是首位，在实现项目成本管理中要以质量为前提，只有提高房地产项目质量，避免因质量所导致的返工和补修，节约维修成本。在房地产项目的质量、成本以及项目维修三大因素的制约下，实现质量最优、维修为零、成本最低的管理目标。

3.2控制工期，稳抓项目成本管理

在房地产项目建设过程中并不是建设工期越短就最好，但是为了更有效地对房地产项目进行成本控制，让房地产项目更具效益，那么就需要严格控制房地产项目的工期，做好整个项目的成本管理。就目前而言，房地产项目工期所导致的成本主要有两种：一种是为了保证项目顺利竣工而采取的时间成本；另一种就是业主由于在房地产项目中自身的延误导致了对业主所造成的时间成本的赔偿。一般情况下是房地产项目所需要的时间越短，所造成的成本也就较低，但是如果房地产项目建设的工期减少到一定时间，那么就会导致房地产项目的所采取的措施成本上升。但是，由于自然情况所导致的停工、返工等工期成本由于对房地产项目工期影响较小，尤其是随着时间推移，这个工期的损失可以不考虑。所以在工期影响中，考虑到成本因素，所以尽可能要控制自身工期时间，做好房地产项目成本管理。

4结束语

房地产项目开发过程中成本管理至关重要，这是房地产项目能否盈利的关键。只有全面认识房地产项目的成本管理，才能及时发现问题，针对问题制定出有效的对策，实现房地产项目的盈利。

参考文献：

[1]于枫.房地产项目责任成本管理与评价体系研究[J].新视野,2012,(6):50-52.

[2]黄智勇.房地产项目施工阶段的成本管理策略探讨[J].时代金融,2011,(9):30+122.

[3]陈森林.浅析如何加强房地产项目的成本管理[J].中外建筑,2010,(9):137-138.

[4]张鑫.房地产开发项目成本管理研究[D].中国海洋大学,2009.

作者:郑建军 单位:上海大学

第二篇：房地产住宅项目成本管理研讨

摘要：

近年来，随着国家对中国房地产业的宏观调控，房地产业的竞争越来越激烈。房地产业行业要想获得长远的发展和利润的提升，就要在成本管理上下功夫，成本管理采取精细化的管理方式，严格控制房地产业的各项支出。文章立足于房地产管理现状，对房地产住宅项目成本管理实施进行了分析，旨在加强房地产住宅项目的成本管理，促进施工企业的经济效益全面提升。

关键词：

房地产；住宅项目；成本管理

近年来随着社会的发展，房地产行业也有了飞跃式的发展，但是也存在着逐渐蚕食着自我的现象。因为过高的估计产业发展的前景，很多企业都没有长远的风险意识，只顾眼前利益等各种弊端的存在，使得整个房地产行业逐渐从高峰期坠落。随着国家有关调控措施的，房地产业建设各种弊端造成的严重后果也在不断地影响着整个行业的发展。我国房地产业正面临建筑材料成本价格较高、资金链紧张的问题，使得房地产住宅项目的成本始终都处于居高不下的状态。由于销量急剧下跌，资金链面临着崩溃的局面，甚至会造成房地产企业出现严重危机。对此，房地产建设企业要想占据市场当中的一席之地，必须严格控制工程成本，通过对项目的建设成本进行严格地控制，促进房地产企业的成本有效降低，增强市场竞争力。

1阐述房地产住宅项目的成本管理

房地产住宅项目的成本管理工作，指的是对房地产住宅项目进行成本预测和管理，主要包括前期准备、设计、招投标、施工前准备、施工过程、竣工结算、动用前准备以及保修服务售后等各个环节的成本管理。通过能项目各阶段有效的成本控制，有计划、有组织的对成本进行核算与控制，使房地产住宅项目能够在企业发展目标以及项目要求的基础上得到合理的控制，从而提升企业经济效益以及核心竞争力，在行业内占据一席之地。

2房地产住宅项目成本管理存在的问题

伴随我国经济的发展与房地产行业不断地进步，房地产住宅项目成本管理的水平得到了显著的提升，面实际工作当中却仍然存在着不少的问题：

（1）缺乏对房地产住宅项目初期的成本控制。对于房地产住宅项目的投资决策，是项目开发成本的基础。在这个环节当中，产生的费用大约在总成本费用的2%左右，但是却会对整个项目的建设带来90%的影响。是否合理地选择房地产住宅项目，关系到企业资源的优化配置。就住宅项目的初期设计阶段来说，这是项目开发成本控制非常关键的环节。企业经过决策，科学合理地确定投资计划后，把经济、技术指标有效地结合在一起，将成本控制到最低。但是，我国当前很多设计单位缺乏对房地产住宅项目经济与技术方面的研究，房地产项目建设初期也缺乏对成本的控制，尤其是设计人员关注的只是设计的质量，却忽视了造价方面的问题，以至于设计初期的方案难以实现用概算控制总价的这一目的。

（2）缺乏对分包单位的合理控制而延误工期。在房地产住宅项目成本控制的实践当中，为了能够有效控制成本，很多施工企业都会将工程项目分解到各承包人手中。但施工后期，各分包单位的配合以及接口问题总是无法和总承包单位一致，这给项目管理工作带来了较大的压力。在实践房地产住宅项目建设当中，会有很多的分包单位参与到其中，其中交叉作业环节也比较多。不同施工单位进退施工现场的次序和时间都各不相同，由于在项目招标过程中制定的要求不够健全，施工合同本身存在的很多不足之处，出于对自身利益的考虑，很多施工单位都会故意的拖延工期，使得项目管理混乱，而成本控制也难以有效地把控。

（3）缺乏对房地产住宅项目开发过程中成本管理的控制。房地产住宅项目的寿命周期是从项目自评创意到施工建设过程，再到工程竣工和售后服务的全程。其中的每个小环节都会牵涉到资金的流动问题，而房地产住宅项目成本要想得到合理的控制，必须将成本管理工作贯穿于整个项目的寿命周期，落实到具体的细节。但实践当中却事与愿违，房地产企业往往关注的都是施工阶段的成本管理工作，并未对项目的全寿命周期内的整体成本管理工作给予足够的重视，特别是项目竣工以及施工临建等拆除阶段的成本管理工作不足，导致工程后期容易发生成本增加。

（4）滞后的成本管理模式加大了管理的难度。虽然当前我国的房地产企业的水平已经显著提升，但在房地产住宅项目开发过程中的成本预测模式却较为落后，项目投标前不能按照进行精细化的成本预算工作。房地产项目开发前，特别是投标过程当中，通常都计算投标价格，但是计划成本却很难在部门以及具体的项目当中落实，管理目标难以实现。另外，房地产住宅项目的成本预测和计划的过程当中，编制不够科学，技术人员只是参与规划设计，而关于技术可行性的研究却较少，导致成本难以有效控制。

3住宅项目成本管理问题的解决对策

针对以上房地产住宅项目成本管理工作当中的问题，下面探讨相关的解决对策：

（1）决策阶段必须加强成本管理。房地产住宅项目初期决策阶段，成本管理工作重点是项目的定位以及规划设计。此环节的成本管理工作必须先准确定位房地产住宅项目，掌握各项经济指标。而目前很多房地产项目定位都不够准确，功能设置方面缺乏合理性，增加了投资的成本，收到的效益却较低，这和项目投资的目标是相背的。所以必须做好市场预测，明确项目投资标准以及价格水平、项目特点、开发计划等内容，再制定项目投资规模以及投资成本收益指标等内容，并从这些方面加强控制房地产住宅项目的投资成本。要优化房地产项目设计规划方面，因为只有高品质的房地产项目景观和环境才会优美，质量才会好，像当前较受关注的花园式社区已经成为设计的主要目标。所以开发房地产住宅项目前，必须将规划与设计工作做好，将规划设计与地域性的特点以及当地民众的居住条件有效结合，建设适合当地居民的高品质住宅。

（2）设计阶段必须加强成本管理。笔者认为设计阶段的成本管理，必须从下列方面着手：①科学合理地选择设计单位。对于设计单位的选择，可采用公开招标的方式，来选择设计单位。房地产开发企业必须大力推行建筑与经济方案有效结合模式，统一进行各项配套项目设施的设计与招标，再系统地评比竞标企业之后选择出最优的设计单位；②运用限额设计模式。设计中要利用经济责任机制，对项目造价的目标进行合理地控制。设计阶段要求设计人员不仅要精通住宅项目的设计，还要充分掌握预算定额、材料预算价格以及各项费用定额等，根据项目投资的实际计算方式，初步概算并计算房地产住宅项目的成本。投资必须并重质量与效益这二者，设计方案一旦确定，一定要严格按照其中的规划、材料质量、进度等进行控制。

（3）施工阶段要加强成本控制。施工阶段需要资金数额较大的，所以必须严抓施工过程的成本管理工作，避免超出预算的情况发生：①要对施工合同加强管理，降低索赔情况。房地产住宅项目施工过程中，成本控制关键是有效控制房地产工程变更，特别是业主方必须加强主动监管工作，严格地审核项目变更内容。对于工程项目变更，必须全面进行研究与审核，在全面考虑工程的功能性、美观度的同时，还要考虑到其经济性，并降低因工程项目变更导致的工程费用开支，避免项目变更造成整体成本的失控；②加强施工材料、设备、人员编制的控制，避免成本的浪费。对于施工材料来说，必须严格把控质量关，并在详细研究设计图与现场施工情况的前提下，根据施工进度进行材料的采购。避免过多的库存，导致后期材料剩余造成成本的浪费。另外，对于怕湿潮的一些材料，尽可能就近选择资质较好的供货商，随用随进，避免因材料受潮无法使用导致成本的浪费。对于施工机械等设备，要在详细分析施工量的基础上，购置设备。如果就近的两个项目机械设备可以相互调用，在不耽误工期的前提下，减少机械设备的采购量，降低机械设备的购置成本，还要加强设备的日常检修工作，避免因设备问题造成延误工期，增加成本支出。另外，人员编制必须科学合理，既要确保工期进度，还要避免人力资源的浪费。这就要求工作人员必须掌握具体的施工情况以及施工的进度，对工程中的各个分项目制定科学合理的人员编制，避免人力资源成本的浪费。

（4）加强房地产住宅项目竣工阶段的成本控制。房地产住宅项目竣工阶段，要和建设单位办好结算手续，将工程款结算好。这个过程当中，必须按照有关法规以及合同的要求，严格地审核竣工决算工程量，并落实联系单签证费用，使审核结算可以将工程建设项目的实际造价体现出来。竣工阶段加强成本控制，可有效地降低企业运营的成本，使企业的经营风险降低，获取到最大化的利润，实现企业的经济效益。

4结束语

综上所述，房地产住宅项目的成本管理，关系到项目的开发质量、施工进度以及企业的经济效益以及项目的社会效益。所以项目建设过程当中，必须注重各个环节的成本控制，降低投资成本，使企业在竞争激烈的房地产市场上站稳脚跟，实现企业的长远发展。

参考文献：

[1]郑宏明.房地产住宅项目全过程成本管理研究[D].天津大学,2014.

[2]王炳山.HS房地产项目成本管理优化研究[D].长沙理工大学,2013.

[3]王成东.VVV房地产公司开发项目的成本管理研究[D].山东大学,2013.

作者:王犀 单位:中国土木工程集团有限公司

第三篇：房地产企业成本管理内部审计分析

摘要：

“高投入、高风险、高产出”的房地产行业特征，使得房地产企业之间的竞争愈演愈烈。企业要想在市场竞争中取胜，必须做好企业的内部审计工作。本文从房地产企业在成本管理环节中出现的风险，提出房地产企业成本管理各环节的内部审计策略。

关键词：

房地产；成本管理；内部审计;策略

近些年来受经济发展影响，城市人口大幅度上升，城市住房需求开始呈现迅猛增长的趋势，房地产企业逐渐成为我国的支柱产业之一。企业要想在竞争激烈的行业中站稳脚步，就要在房地产的开发、销售等环节中下足功夫。房地产的成本管理环节最能突显出公司的竞争优势，所以房地产企业应加大成本管理各个环节的内部审计，来保障企业能够以最少的成本创造出更多的价值。

一、房地产企业成本管理的重要性

长期以来，房地产企业因为行业的高利润，一般都不是十分关注成本管理，在当前房地产企业的竞争将由资源竞争转为管理竞争，市场竞争加剧，加强成本控制管理成为房地产企业的提升竞争力的必修课。从成本属性来看，房地产企业的成本包括土地成本、资金成本、项目建造成本、税收成本和管理成本等环节。土地成本的可操作性较小，主要通过延期付款为企业节约成本资金。房地产企业税种复杂、涉税金额较大，税收成本是企业的刚性支出，但是有一定的筹划空间，所以企业应合理应用科学方法减少税收成本。项目建造成本和管理成本是成本管理的主要内容，企业应从房地产的开发和后期的安装管理的环节入手，详细分辨出各个环节存在的风险因素，从内部审计的角度来消除或降低风险，以此来提高企业的竞争力。

二、成本管理各个环节出现的风险

（一）招标风险。招标工作是房地产开发过程中重要一个环节，企业在招标环节出现的风险主要包括：是否符合法律法规，是否会产生法律风险；对竞标公司是否有倾向性和排他性；对招标文件能否公平、公正的审核、核定；对竞标的单位的资金实力和信用没有用详细的考察。

（二）成本合同签订和付款风险。企业通过竞标方式选择了合适的投标企业，但所签订的成本合同同样存在风险。成本合同风险主要表现为：合同审核流程不规范；签订主体的资质是否能够作为承包主体；合同条款是否严密，有无歧义词语；合同条款是否和招标结果相符；房地产企业的资金额度较大，资金周转较慢，若在付款环节出现差错，会引发房地产企业财务危机。

（三）施工管理风险。房地产的开发施工管理是质量和完工期限的重要保障，施工管理中容易发生施工材料质量没有经过质检部门验收情况不能保障施工质量，施工材料和施工人员是否能够物尽其能属于施工管理风险；施工期限主要受人力物力影响，若施工管理没有把人力、物力安排到位，容易发生完工延期现象，引起信用风险。在施工管理中若监督管理工作没有落实到位，不仅会增加施工成本还会提高企业的财务风险。

（四）完工结算风险。完工结算中易出现质检单位没有按照规范程序检验完工的房地产项目，导致房地产再投入使用后发生重大人身财产安全风险；完工结算资料不健全，易导致结算方式和程序混乱；是否存在高套取收费系数；设计变更及各项签证是否符合真实性、完整性和合法性。房地产企业的施工和管理过程中所涉及的成本核算非常复杂、财务核算工作中的会计科目、成本计算对象、成本的归集和分配以及都会影响成本核算的准确性。

（五）税收管理风险。房地产企业有其税收的特殊性，税种复杂如：土地增值税是房地产行业的特殊税种，平时进行预缴，达到一定条件后进行土地增值税的项目清算，预缴时根据不同的物业类型选择适用不同的税率，清算时分物业类型进行项目清算汇缴；因房地产涉税金额较大，清算时间较长，如果核算错误将会给企业带来很高的涉税风险。

三、房地产企业成本管理各环节的内部审计策略

（一）招标环节的内部审计策略。房地产的内部审计在招标过程中应关注投标程序是否合法性，是否符合竞标企业的规定,增加企业的竞争优势,严格审查标书内容，争取做到及时发现及时更正，保障标书的准确性。在招标的环节中应关注投标单位的保证金缴纳情况、评估小组成员配置是否合理、严格审核竞标公司的信用及其最近几年的资金运作。对于中标的企业应及时发放中标通知单，保障中标企业及时完成项目开发。

（二）成本合同签订和付款环节审计策略。成本合同签订和付款环节的内部审计应着重关注合同的付款方式及付款环节、保证金缴纳情况。严格审核成本合同条款的严谨性，明确材料供给条约；建立合理的奖惩机制，约束建造企业的施工期限；合同条款明确双方的责任与义务，保障出现问题时能够及时纠正错误；审核合同是否按照公司的审批权进行审批，确保合同的合法性。在审核付款环节时，明确各个审核人的权限和土地、工程、实际等款项支出的详细条款。关注付款条约与签订合同是否一致、注重预付账款和应付账款资金情况，明确入账时间和发生耗用资金时间；着重关注竣工时的资金结转，查清账面资金的运转，对于不合理的材料耗用和罚款、发票提供情况要审核清楚，禁止出现白条抵账现象。

（三）施工管理审核。现场的勘察和监督能够保障开发项目质量和节约成本，严格审查质监部门对材料物资的质量审核情况，督促施工耽误的人力和物力是否能够及时到位，施工流程和建造项目是否是按照合同条约执行的。加大施工环节的监督管理，保障房地产开发能够顺利进行。

（四）完工结算审核。严格审核房地产质监部门的质检流程和出具的质检报告，保障结算工作能够顺利进行；审查变更和隐蔽工程的签证，对变更的项目工程要审核增加和减少环节，明确增加项目，以防重复计算原有项目，核减原合同中需要变更减少的项目，提前介入隐蔽工程，保存隐蔽工程证据，为完工结算提供证据。审核完工资料是否健全，保障企业的财务核算能够顺利进行。

（五）税收管理环节的内审策略。不用的税种审核重点有所不同，房地产企业进行内部审计环节时，将工作重点放在：成本分类的归集和摊销是否正确，如：土地成本要按实际占地法进行分摊；要对所有涉及公共配套的项目实施分配；项目竣工时应付利息应摊销财务费用科目上。房地产企业的内部审计应根据最新出台的增值税政策进行审计，如：增值税要区分房地产老项目和新项目进行缴纳，老项目按简易方进行审核，新项目按一般方法进行审核。随着经济的高速发展，房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理竞争，进而成为成本管理的竞争。企业要想在房地产成本上取得竞争优势，就必须加强成本管理的内部审计工作，以此来控制企业的经营风险，提高企业的运作效率及管理水平。

参考文献：

[1]郑胜华.房地产企业成本管理内部审计探讨[J].当代经济,2013,07:104-106.

[2]井冠阳.房地产企业战略成本管理研究[D].山东财经大学,2014.

[3]史颖.房地产开发企业目标成本管理现状及改进研究[D].重庆大学,2012.

作者:王进 单位:绿地集团南京宝地置业有限公司

第四篇：新经济形势下房地产成本管理探究

摘要:

成本管理一直是房地产行业非常关注的重要问题，因为成本管理将直接影响房地产的工程质量和市场竞争力。在此背景下，本文从三大方面介绍和论述了新经济形势下房地产成本管理工作的要点，以期促进房地产成本管理工作成效的提高。

关键词:

房地产；成本管理；管理制度；新经济

在房地产行业中，成本管理无疑是房地产企业发展的核心内容，其质量优劣将直接影响企业的发展和市场竞争能力。通过良好的成本管理可以很好地解决社会中房地产行业的浪费现象，有效地提高房地产经济效益和工程质量。伴随着新世纪的到来，在如今全新的经济形势下，房地产行业也在逐步走向整体化和完善化，行业内的竞争力也在逐渐提高，因此针对房地产行业提出一套更好、更完善的成本管理方案越来越重要。

1我国房地产市场发展概况

进入21世纪后，经过近20年的发展，目前国内的房地产市场已经开始趋于完善化、成熟化和系统化，在营销方面也开始迈向规范化。目前的房地产行业正处于转型的阶段，正从“生产决定消费”转型为“消费决定生产”，房地产行业越来越发达，市场越来越大，当然，消费者的选择机会也会更大。最近几年国内房地产行业的暴利时代在逐渐消退，换句话说，房地产的暴利阶段即将离开大家的生活。在这样的社会背景下，企业更加注重自己的成本管理，才能在激烈的市场竞争中不被淘汰，同时还可以提升自身的经济效益。目前虽然国内的房地产行业发展态势迅猛，但是多数房地产企业的成本管理比较老化，基本不能顺应社会经济形势的发展，严重影响了企业在业内的知名度和工程的质量及数量。另一方面，国内房地产行业较先进的管理意识和技术没有在相应的项目中得到应用，因此还需要转变管理理念，以提升房地产的整体形象和地位。

2房地产成本管理现状与主要问题

目前，我国房地产企业成本管理水平普遍较低，特别是在成本管理中存在着缺乏成本管理系统、成本意识淡薄、成本行为软化等现象。

2．1成本管理意识存在误区

目前国内房地产企业成本管理整体意识较为薄弱，主要表现在财务人员只会根据合同上的支付进度进行付款和进度的跟进，根本没有考虑实际情况和工程进程的现状，没有意识去注意工程安全和工程全过程实际的成本控制工作。另一方面是企业成本管理的相关人员素质不高，主要体现在自己记账与算账的过程中难以结合实际情况，不能进行实际的成本分析，最终造成成本管理工作的滞后。

2．2成本管理体系不完善

目前国内房地产管理体系体现出的主要问题是缺乏先进的管理理念、缺少完善的管理体系，及没有建立起一套完整的理论结合实际的管理体系和科学规范的操作程序。另外，企业缺乏工程的前期预测，大部分的精力用在了事后处理，这样建设的工程在前期阶段便会留下很多问题，导致后续问题过多，处理阶段过于繁琐，进而严重影响了工期的进度和工程的内在安全与质量。成本管理体系是成本管理的核心，如果缺乏一个完善的管理系统，整个管理将陷入混乱之中，人们也会在处理过程中一团混乱，无法让工程达到预期的结果，企业的市场竞争力也会因此受到影响。

2．3成本管理模式滞后

成本管理模式是项目开展的重要组成，成本如何计算，如何分析，采用什么方法，在什么时间进行分析都关乎整个工程能否顺利开展。目前，国内大部分房地产企业在成本管理模式上存在很大的误区，主要体现在很多企业注重数量、注重开发、轻视了成本，虽然在规模上有很大的提高，但是他们没有注意到在行业规模扩大的情况下，成本其实也在无形地增加，效益却没有得到明显的提升。如果房地产企业持续走粗放型的发展路线，其最后也无法得到应有的效果，存在着明显的成本软化现象，走出这样的误区对房地产行业来说也是一件刻不容缓的重要任务。

3新经济形势下房地产成本管理要点

3．1贯彻全面预算管理理念

目前大多数房地产企业已经越来越注重对项目成本的事先预测和控制，即进行全面预算管理，其需要结合自身的实际情况，制定相应适合自身企业发展的全面预算管理制度。全面预算的含义是在工程前期根据工程的实际情况，以资金为计算基础，全面计算工程所有项目需要的一切资金和成本估算。为成功解决全面预算的相应问题，有以下几种方法:

(1)进行全面预算时，与项目相关的全部成员必须到齐;

(2)对工程全工期进行计算，可细分到年月;

(3)实际的操作必须严格执行预算，并进行有效控制;

(4)建立相应有效的预算分析和考核机制。

3．2建立目标成本管理制度

企业的目标成本管理制度是事先控制好的，应根据事前确定的目标，在规定时间期限内完成相应的目标和要求，目标成本管理制度相当于一条主线贯穿整个项目，同时也是项目成本的一条控制线。关于目标成本管理制度的建立，笔者归纳其思路如下:

(1)制定相应目标，将目标进行树杈法分解，体现出一层层的具体目标和实现方法;

(2)通过相应的预算，将任务分配到实际执行的部门，分别完成相应的工作，把目标体现在实际的行动上;

(3)总结得到的实际结果，与早期制定目标进行对比;

(4)得出数据，分析差距，总结原因，提出相应的解决方案。

3．3建立企业开发产品的设计标准

房地产是一种特殊的消费品，其与一般工业生产的商品有很大的差别，普通的商品基本生产周期较短，且消费者更换周期较短，而房地产则不然，其具有位置固定、耗资较大、完成工期较长、消耗人力较多等特点，因此对房地产的设计一般需要注意产品质量和外观，最重要的是地理位置的选择以及周围的环境。总之，房地产开发工作一定要注意上述众多问题，不然可能会直接影响房地产开发的经济效益。

3．4建立健全成本管理组织和控制体系

首先，需要成立一个成本管理的组织委员会专门负责造价检查工作，同时进行相应的进度和任务的分配;下面设立二级部门—成本管理负责小组，对工作进程进行监督和检查，同时配合管理委员会制定相应的管理细则，方便对各个部门的成果进行考核。各个部门相辅相成，保证成本管理工作的顺利进行。其次，是制定控制体系，即分别对各个部门的工作进行跟进和控制，房地产的有关管理人员制定相应的考核制度，在承包时不仅将工期，质量等内容包含在内，也需要将成本管理的控制指标包括其中，这样有利于房地产企业收集相应的资料，形成强大的竞争力，进而提高自身品牌知名度，提升企业形象和地位。

4结语

笔者在文中主要介绍了房地产的成本管理在设计和制度体系的缺陷以及改进的方法。不同的房地产企业，可以根据上述设计和方案再结合自身情况制定相应的成本管理体系，从而有效地提高企业成本管理水平。另一方面，在激烈的竞争形势下，房地产企业只有不断转变自身的成本管理理念，提高成本管理的水平，才不会在市场竞争中被淘汰，保证企业稳定、健康的发展。

参考文献：

［1］(联邦德国)帕尔(Pahl，Gerhard)，(联邦德国)拜茨(Beitz，Wolf-gang)著，张直明等译．工程设计学［M］．机械工业出版社，1992．

［2］闰晶，尹立新．基于标杆管理的房地产企业目标成本控制研究［J］．商业会计，2010(11)．

［3］黎旭东．房地产开发的项目管理和成本控制［J］．广东土木与建筑，2005(O8)．

［4］李露梅．工程建设项目设计阶段工程造价控制研究［D］．天津工业大学，2008(09)．

［5］李茂涛．我国建设工程造价管理改革研究［D］．重庆交通学院，2008(07)．

［6］姜跃，朱光菊，朱林立，姜懿庭．基于模糊逻辑的产生式－框架的知识表示及推理的研究［J］．云南大学学报(自然科学版)，2007(S2)．

作者:刘美玉 鲁金富 单位:青岛万利商业管理有限公司