证券投资自动估值模型监管关注范文

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一、AVMs及AVMs的优缺点

自动估值模型（AVMs）是通过数学计算产生的评估手段，是一种建立在统计理论基础上的计算机程序，主要用于使用房地产信息（如物业特征、市场人口统计、物业税费率表、销售价格趋势和地区趋势等）来对某种特定物业的估价。AVMs主要用于理顺传统物业评估过程，是按揭贷款安排过程中的主要组成部分。

优点：相比传统的房地产评估手段而言，AVMs具有快速、降低成本、前后一致和客观的优点。这不是说尽职的、技术高超的鉴定者缺乏一致性和客观性。但是一个AVM能够显著地节省估价的时间并减少与传统评估过程有关的成本。

缺点：主要有三个：首先，它们要依赖所使用数据的精确性、综合性和时效性。其次，AVMs不能用来决定物业的物理状态和相关的市场表现。第三，AVMs永远不能把一个经验丰富的评估师的知识与判断具体化。

所以，AVMs适用于一个有相对充足当前数据，物业所处地区相对同质且物业的情况和市场表现相对典型的环境。当数据不足够、地域环境复杂且物业与平均状况和市场表现有显著差距时，AVMs作用就发挥不出来。

因此，最关键的是AVMs的使用者能设计一个合适的使用和执行策略，以便判断贷款的整体信贷风险，并能反映出所使用AVMs的特殊优缺点，特别是物业数据能够支持这些产品。

二、AVMs的种类

AVMs有三种主要类型：指数模型、偏好模型和混合模型。简介如下：

指数模型，也叫价格指数模型，只需提供销售数据，不需要物业特征。需要采用“重复销售”的回归分析，并需要一个先前的“价格点”来启动运行。这些模型可靠性令人怀疑，因为它们对物业设定了众多的假设条件，却没有提供依据。例如，假设物业的特征自上次销售后保持不变。

偏好模型决定于物业特征。它们针对具体物业（取决于物业位置）；需要物业的特征数据以及比较数据；提供了假设的依据；以规则为基础；并提供了统计评估。像指数模型一样，它们也需要有一个先前的价格点来启动运行。这些模型的局限性在于，依赖于一个严格限定的地理区域内的最近销售的数据，而在某些国家只有部分有限的数据。它们也有指数模型同样的弱点——包括假设物业特征保持不变。

混合模型把指数模型和偏好模型的特征结合起来，涵盖了销售数据、物业特征分析、可比销售、以及估税模型。许多卖者，包括房利美都向使用多种手段的AVMs模型转换。

以上是AVMs的简要介绍，根据房利美的说法，使用AVMs的主要目的是要设计一种解决方法，并使其服务于所有的贷款发放人的业务和竞争需要，并有利于客户。这样才能更好地解决困难，减低费用，并帮助所有美国人拥有自己的房屋和租住可负担房屋的机会。

三、美国监管当局OCC对使用AVMs的关注

在OCC的内部刊物《监管文摘》上以“自动估值模型：需要引起警惕的方面”为题，简要介绍了AVMs的情况并从以下几方面提出了监管建议。

（一）银行使用（Bankusage）

OCC监管下的银行普遍使用AVMs至少五年了。目前大部分国家银行将这些模型作为发放住房信贷时的初步（“第一眼”）评估工具。银行倾向于使用AVMs是因为它们比传统的评估手段更迅速和便宜，并能支持自动发放功能。

（二）OCC的关注点(OCCconcerns)

OCC对AVMs有如下担心：在估价单个物业时不准确(Theyareimprecise)。

与评估指引不符。AVMs是在相互鉴定/估值指引（12CFR34中没有明确的表述）后引入的模型，且模型不能针对物业的实际情况进行处理。

对OCC监管大型银行的相关业务的审定工作需要改进。此点在OCC2000-16公告中有详细描述。

贷款人对AVMs只有基本的了解。模型分析的资源有限、缺乏准确的方法，对“置信评分”（CONFIDENCESCORES）概念的理解混乱。

AVM数据被用于确定信贷敞口。多数银行的放款矩阵使用信用评分和抵押率（LTV）决定最大的信贷敞口。于是许多银行就积极地采用最大的抵押率。

AVMs是在房地产价值快速攀升的阶段开始采用的。银行依靠市场升值来抵补模型的不精确性；AVMs从未在稳定或下跌的市场中被检测过。

AVMs造成信贷风险增加。不够精确的工具以及对借款人还款能力有限的分析，等于是增加了信贷风险，从而带来更高的违约损失（LGD）。我们尚未看到银行把这种考虑放入准备金/资本分析中。

（三）使用AVMs的银行采取的行动

针对OCC对AVMs的担心，大银行采取了以下行动：

修改信贷政策来“解决（frameup）”这些监管问题。

几家大银行进行押品价值审核，然后讨论OCC的担心并对解决确认中存在的缺陷找出办法。

加强检察员对使用AVMs问题的意识和培训。

与风险分析部门（RAD）通力合作以便加深对使用AVMs有关风险的了解。RAD参与了主要的检查，我们将继续发挥他们对常驻检查队伍的进一步补充作用。

保证将来会有个住房顾问来强调对AVM评估的需求，以符合相互鉴定指引和OCC的2000-16号公告。

（四）OCC相关的监管工作

OCC正在设法把对AVMs的审核结合进对应用银行的监管策略中。不久正式的指引文件会出台，目前正在进行与信贷风险政策的校订一致工作。

四、收获与思考

回过头来看，我对AVMs的学习过程是事先从监管刊物中得知的，监管部门正在关注、研究并准备针对该模型的弱点提出指引政策。然后再去找AVMs是什么、谁在用、怎么用以及其优缺点；之后了解到该模型已被广泛使用了五年，使用者评价是积极的，AVMs已经被视为是一种先进、科学的风险管理模型,由此我们更全面地“了解”了AVMs。这里讲的“了解”是说明没有实践，只是初步的印象。从这一认识过程中，提醒我们银行业人士在学习一个新的管理模式、开发一个新产品、制定一个新政策时，首先要从监管的角度搞清楚，认识监管规定和监管的看法。因为符合和遵循监管要求，是当今商业银行经营需要满足的最基本要素。监管要求所包括的已经不仅是像《商业银行法》这样的法律、规章和标准，也不应该只有法律和政府规章，还应包括立法者和监督人颁布的主要法规、法条和指引、市场公约、行业协会制定的行为守则以及适用于银行内部员工的内部行为守则。

[提要]：自动估值模型（AVMs）是通过数学计算产生的评估手段，是一种建立在统计理论基础上的计算机程序，主要用于使用房地产信息来对某种特定物业的估价。目前，监管部门正在关注、研究并准备针对该模型的弱点提出指引政策。在国际上该模型已被广泛使用了五年，使用者评价是积极的，AVMs已经被视为是一种先进、科学的风险管理模型。我们银行业人士在学习一个新的管理模式、开发一个新产品、制定一个新政策时，首先要从监管的角度认识监管规定和监管的看法。因为符合和遵循监管要求，是当今商业银行经营需要满足的最基本要素。监管要求所包括的已经不仅是像《商业银行法》这样的法律、规则和标准，也不应该只有法律和政府规章，还应包括立法者和监督人颁布的主要法规、法条和指引、市场公约、行业协会制定的行为守则以及适用于银行内部员工的内部行为守则。