国有企业房产证券化探析范文

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摘要:以国有资产证券化、房地产证券化为背景，对国有矿业企业房产交易模式现状进行了分析，结合国有矿业企业实际情况，提出创新房产开发证券化交易模式，实现国有资产财务价值最大化，保障国有资产保值增值。

关键词:房产开发证券化;财务价值;交易模式;国有企业;矿业企业;资产管理

国有资产是发展壮大国有经济的重要物质基础，加强国有企业资产管理不仅能够促进国有资产结构的优化，确保国有企业资产的保值增值，而且也是提高国有企业综合竞争力的重要手段。自房地产行业推出“招拍挂”制度后，吸引了巨额资金投入，很多国有企业在这一轮投资热潮中，盲目圈地盖楼，但由于后续开发不足，房产闲置严重，不仅占用大量资金，也因此背上了沉重负担。例如:某黄金矿业公司在前些年经济效益较好的情况下，通过经营积累资金购置了大量投资性房地产，但由于交易模式单一，导致收益较低，甚至资产闲置，增加了企业经营压力，影响企业经营成果。本文在分析国有矿业企业传统房产交易模式基础上，探讨了房产开发证券化交易新模式，以期实现国有资产财务价值最大化，保障国有资产保值增值，为国有企业资产管理提供有价值的参考。

1资产和房地产证券化

1．1资产证券化

资产证券化是指将缺乏流动性但预期能够产生稳定现金流的资产作为信用交易基础，通过结构重组和信用增级，将其转变为可以在资本市场转让和流通的证券的一种融资金融工具［1］。资产证券化是近年来世界金融领域最重大和发展最快的金融创新工具。狭义的资产证券化是指信贷资产证券化，按照被证券化资产种类的不同，信贷资产证券化可分为住房抵押贷款支持的证券化和资产支持的证券化。广义的资产证券化是指某一资产或资产组合采取证券资产这一价值形态的资产运营方式，包括以下4类:1)实体资产证券化，即实体资产向证券资产的转换，以实物资产和无形资产为基础发行证券并上市的过程。2)信贷资产证券化，是指将一组流动性较差的信贷资产，如银行的贷款、企业的应收账款，经过重组形成资产池，使这组资产所产生的现金流收益比较稳定，并且预计今后仍将稳定，再配以相应的信用担保，在此基础上把这组资产所产生的未来现金流的收益权转变为可以在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券进行发行的过程。3)证券资产证券化，即证券资产的再证券化过程，是将证券或证券组合作为基础资产，再以其产生的现金流或与现金流相关的变量为基础发行证券。4)现金资产证券化，是指现金的持有者通过投资将现金转化成证券的过程。

1．2房地产证券化

房地产证券化是资产证券化在房地产领域的具体应用，实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，它是以房地产为对象，以房地产或与房地产有关的债权作为担保，将房地产投资权益予以证券化，发行股票、债券、单位信托、收益凭证等，直接从资本市场筹集资金的一种资金融通机制［2］。房地产证券化是房地产融资手段的创新，是随着全球房地产金融业的发展而衍生出来的，是将房地产投资直接转变成有价证券。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，将直接房地产投资转化为证券投资，是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。

2国有矿业企业房产交易模式的现状

房产是固定资产，也可产生现金流。国有矿业企业投资购买的办公楼、商品楼等房产，受区域经济、地理位置、商业用途、建筑面积等因素制约，使用效率不高，房产收益较少，资产利用率较低，资源配置不合理，很多房产面临待处置。目前，国有矿业企业房产交易模式主要有房产出租、房产出售、房产开发等3种。

2．1房产出租模式

房产出租作为一种比较传统的房产处置方式，较为常见。一般来说，房产出租可分为短期出租、长期出租2种方式。相对而言，短期出租的优势是:通常情况下单位时间的租金收益要高于长期出租，且比较灵活，拥有较短的合作周期和较强的自主决定权，能够对是否续租、更换租户做出迅速反应。劣势是:租赁关系不够稳定，如果操作不当，会面临断租问题，导致租金收益没有较好的持续性和稳定性，而且寻找租户也会消耗一定成本。长期出租的优势是:拥有比较好的持续性和稳定性，长期合作的稳定租户能够解决断租问题，避免因寻找租户而产生额外成本。劣势是:单位时间的租金收益相对较低，由于是长期出租合作，通过协商，出租方通常会给予一定的价格优惠;灵活性不够，为避免不必要的麻烦，长期出租双方都会尽可能地履行至合约所规定的时间。从综合角度看，出租模式相比其他房产交易模式，收益比较稳定，实现难度较小，执行门槛较低，程序比较简单，管理相对容易，但只靠租金作为收益来源，收益较低。

2．2房产出售模式

房产出售也是比较常见的传统房产处置方式，主要优势是:可以灵活选择出售方式，如进场交易、协议转让、竞价拍卖等，也可以自由选择受让方，如个人、企业等。通过房产转让，可以直接获得大量资金或等价交易物，过程比较简单。主要劣势是:寻找合适的受让方时间较长，容易造成房产闲置，不能有效创造房产收益，增加企业折旧成本，增大企业经营压力，而且房产转让后不再有后续房产收益。

2．3房产开发模式

由于房产可以产生现金流，国有矿业企业可用房产引进战略投资者，进行房产再开发，将其打造成为一个功能型或收益型的房产项目，国有矿业企业可将房产部分产权进行有偿转让，项目开发建设可由双方协商共同投资或者单方投资，确定各方投资收益比例。房产开发模式比较适用于现金流短缺、房产闲置的国有矿业企业。主要优势是:国有矿业企业可获得可观的房产产权转让资金，还可获得房产后续开发经营收益，国有资产收益得到持续体现，强化国有资产风险防控，实现国有资产保值增值。主要劣势是:由于国有矿业企业资金短缺，不得不出让房产部分产权吸引战略投资者，从而导致未来收益权减少。

3创新房产开发证券化交易模式

因投资房产不是国有矿业企业主营业务，受行业所限，房产投资管理经验不足，后续房产开发难度较大，如何盘活企业闲置房产创造财务价值，亟待解决。为规避传统房产交易模式的问题与缺点，将房产开发模式和房地产证券化有机结合，创新国有矿业企业房产开发证券化交易模式，利用金融手段实现房产投资性和收益性的充分融合，提升房产持续收益能力。将房产开发后的未来收益作为担保而发行有价证券，引进战略投资者，将投资资金以有价证券的房产债权形式予以体现，投资者与投资房产之间的关系，由房产开发模式的直接产权关系转变为由于拥有证券而形成的债权关系，使房产价值由固定资产形态转化为具有流动性的资本有价证券。国有矿业企业和投资者可以依据实际情况确定房产未来收益的分配比例。此模式适用条件:

1)开发后的房产须具备稳定的、可预期的现金流，这是证券化的首要条件。

2)投资者对投资房产的权益不是产权，而是转换为房产未来收益作为担保的债权。

3)进行信用增级，使房产的信用级别得以提升，最终使以房产为支撑所发行的证券的风险降到最低。增信措施分为内部增信和外部增信。内部增信，即由国有矿业企业自行持有次级资产支持证券，对外发行优先级资产支持证券。外部增信，即由国有矿业企业指定机构，如商业银行、证券公司等，共同签订服务合同、托管合同、承销协议等。信用增级的作用:一是使房产投资者可以购买到信用级别较高的证券，降低投资风险;二是使国有矿业企业能够以本身较低的信用级别获得高信用级别的融资通道，不仅节省融资成本，而且还使本来没有资格(信用级别低或不是上市公司)进入资本市场融资的国有矿业企业可以获得资本市场融资渠道［3］。

4)形成可交易的资产支持证券。房产开发证券化体现的是资产收入导向型融资方式，凭借产权人资产的未来收益能力来融资，资产本身偿付能力与产权人的资信水平被隔离开，优于传统融资方式凭借资信能力融资，远远超出信用贷款的融资范围，主要优势是融资速度快，融资方式灵活，国有矿业企业可根据资金需求，自由灵活地出售房产证券及时变现。如果房产开发后价值大幅提升，可进行再开发，不断扩大证券化规模，吸引更多投资者进行持续开发，实现房产开发与证券化良性互动，互为支撑。由于房产开发证券化是将投资者对产权的占有和收益权转化为债权，实质上是产权的债权性扩张，投资者获得的是债权，因此国有矿业企业依然持有房产产权，统筹兼顾房产产权、直接收益、持续收益，实现国有资产财务价值最大化，保障国有资产保值增值。同时，房产开发证券化有助于构建良好的房产产权运行机制，当前房产市场积聚了大量的社会资金，流动性差，容易带来较大风险，房产开发证券化则可利用证券的流通性，将房产这一长期固定资产同市场的短期流动资金相互联系，大大增强资产的流动性，分散防控系统风险。

4结语

在国有企业财务价值创造和产融结合创新的大趋势下，国有矿业企业应积极通过财务运作，开拓产融结合发展新途径，利用新型金融工具，快速提升财务价值，创新房产开发证券化交易模式，盘活国有资产，实现国有资产财务价值最大化，保障国有资产保值增值，改善企业财务困境，提高企业综合实力，促进企业的可持续发展。

［参考文献］

［1］胡喆，陈府申．图解资产证券化:法律实务操作要点与难点［M］．北京:法律出版社，2017．

［2］王洪卫．中国房地产证券化运行机制［M］．上海:上海财经大学出版社，2005．

［3］吴福明，陈焱华．房地产证券化通俗读本［M］．北京:企业管理出版社，2005．

作者：郭睿 单位：中国黄金集团有限公司