通货膨胀预期下的房地产成本管理范文

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摘要：

中国经济在最近几十年的时间里，发展迅猛，人们生活水平大幅提高，物质生活极大丰富。人们需求得到充分满足的过程，就是需求拉动下通货膨胀形成的过程。生活处处不难发现，很多东西的价格都比以前上涨的几倍，甚至几十倍。GDP增长带动的物价上涨是理性的。同时，由于原料价格的上涨及人员工资的提高，企业的成本必将大幅增加，第二种通货形式，成本推动膨胀随之产生。既然通货膨胀不可避免，那么我们就来分析一下通货膨胀预期下房地产行业的成本管理。本文主要对通货膨胀预期下的房地产行业成本管理研究。

关键词：

通货膨胀；房地产行业；成本管理

通货膨胀是经济发展过程中的常态反应，应正确看待，积极应对。中国近年来经济整体通货膨胀率从2004的3.9%增加到2008年的5.9%，其中房地产行业的月均涨幅超过5.7%，有些月份甚至达到12%，总体涨幅超过300%。在当前通货膨胀压力较大的经济背景下，众多企业面临成本大幅增加的局面，利润减少甚至亏损，难以逃脱市场淘汰的命运，企业要想在严峻的形势中找到生机，成本管理就显得非常重要。

一、房地产的成本项目构成

房地产成本可以分为采购成本，开发成本，经营成本。具体项目包括，土地费用，前期开发费用，建筑安装工程费，管理费用，税费，和其他费用。

二、目前房地产行业成本管理的现状

改革开放的几十年，国民经济飞速发展，老百姓手里有了越来越多的资本积累。买房置业是中国老百姓最热衷的投资方式。农村的孩子去城里上学，大学的升学率逐年提成。造成人口流动大。这部分人要安居，也成了很重要一部分购房者。越来越的老百姓要提高居住环境，所以改善性住房应运而生。这种对房地产的需要，使得最近十年，开发的小区像雨后春笋一样，而且遍布城市的东南西北。房地产企业的春天来了。房地产行业同其他行业一样，企业的最终目标。就是企业价值的最大化。包含权益资本投资收益的利润和负债资本投资利息。成本和利润从来都是此消彼长的。在追求利润的过程中。如何降低成本，是考核管理者能力的重要指标。房地产行业，成本项目比较多。除了国家规定的各项管理行政收费，在房地产开发，销售及售后服务过程中都涉及很多的成本费用项目。

三、通货膨胀预期下房地产企业应该采取的成本管理措施

(一)规划设计阶段，严格按照政府整体规划，确定小区整体风格；按商品房用途不同，如多层、高层、商用、公寓、写字楼及地理位置、采光方向，来安排楼宇的排列、朝向、楼层，公共配套设施，如物业用房、社区、休闲中心、幼儿园等场所的具体建筑地点，规划设计阶段，是开发房产的第一步非常重要。设计阶段不发生直接成本费用，但是一旦设计阶段出现问题或做更改，就要拆除建好的设施，就会造成二次材料及人工成本费用。

(二)工程招标阶段，省钱不省质量，在招标和谈合同时，把造价压得很低，不给对方留有合理的利润空间，使施工企业被迫降低产品质量，往往不得不反工重做，造成更大的浪费，同时也损害的公司的品牌。施工企业主要就是人工成本和材料成本，如果合同成本过低，势必材料质量降低一个档次，或者数量不够，直接影响房屋质量，很多隐蔽工程，如果质量出了问题，在事后的维修过程中维修成本甚至大大超过原来的建筑成本。另外一个就是工人的人工成本，不能按时支付工人工资。一个人就是一个家庭，直接影响几百个家庭的安定，现在国家对拖欠农民工工资的事情非常重视，一旦事情扩大，政府部门介入，直接影响企业形象，严重会造成房产滞销。

(三)建筑施工阶段，房地产成本构成除了土地出让金，建筑施工成本是非常大的一部分。也是对通货膨胀的市场经济影响最大的一部分。大量可以批量生产的材料。如电梯，塑钢窗，防盗门等可以采用甲方统一采购的方式，集中统一采购提高成本的谈判空间，规格颜色一直。分散采购厂家不同，价格不同，规格颜色也会出现差异，容易造成进户后客诉。签订建筑施工合同时，可以适当提高保证金的比例和金额，工程类一般的质保期都在三年到五年不等，一旦出现质量问题，需要大面积维修，那么用现在的物价水平支付五年后的维修费，一定会出现赤字。所以在签订施工合同的时候要考虑到这三五年的时间成本价值。房地产企业对工程质量监督是通过聘请第三方监理公司来实现的。监理员主要就是监督整个施工过程中的材料质量，数量，是否按标准施工程序施工。监理人员作为第三方对房屋质量起到绝对的监督作用，财务内部控制制度要求没有监理人员签字，主要材料及工程进度款是不准支付的。加强监理人员的职业水平，规范施工，减少不必要的重复施工，加快工程进度。第四、销售阶段，销售阶段的现金流量主要是正的现金流入，成本多是无形的广告宣传费，展会费用等，无形费用相对于材料人力等有形成本费用，控制起来更难，随意性更大。一周做五天的广告和做七天的广告，效果未必相差很多，但是费用却多付出很多。一年各类房展会会举办很多次，每次展会的费用包括场地、人员、礼品、展位布置需要消耗大量的人财物，收效如何就要看房展会的规模及本公司的宣传效果。选择一两个有影响力的展会，做好会前的宣传工作，制定好展会上签单的具体优惠政策，做好来访登记，会后做必要的回访。即使这次没有成交，如果本次服务热情、周到，告知预期小区的发展及价格方面的优惠动向，也会将其变成一个潜在的优质客户。房地产销售过程中，人们更相信已经购置房产的业主对该小区的评价，这种老带新的销售方式，运营费用少，效果好。

(四)要推行以人为本，不断提高员工的综合素质和业务技能。在房地产开发建设的各个阶段都离不开人员，4%的成本影响另外96%的成本。4%的成本主要指管理费用，包括办公费、接待费用、员工薪酬等，房地产业的各项活动均由人来完成，人的活动在成本发生的各个阶段占主导地位，员工的素质和技能是成本控制的重要因素，制定各岗位不定期的学习培训计划，紧跟国家政策的发展步伐，享受到各项政策制度优惠。人们常说，向管理要效益。一个公司的管理人员对公司发展起着非常重要的作用。一名员工的成本包括，工资、奖金、福利、保险、劳保用品、办公设备、办公地点、消耗品、教育培训基金等等。一旦公司解聘一个员工，那么之前投入到这个员工身上的成本就要终止分摊，还要再聘用员工，重新招聘、培训、试岗，时间成本也会加大。聘用一名员工的成本是相对固定，但是一名员工能为企业创造的价值却是不可估量的，一个建议、一个想法都可能会给公司带来巨大的收益。同时，作为参与公司决策的管理者(非所有者)如果出于个人利益考虑而做出了损害公司利益的决定，给公司造成的损失也许会是毁灭性的，所以要求公司在选聘人员的时候必须注重德才兼备。有才无德的人，即便再有能力，也是不能录用的。人，企业之根本也。

(五)建立一套正规的企业成本管理控制体系，是成本管理的基础。严格按照管理制度执行是降低成本的关键，不要让制度变成空摆设。比如，公司制定好了开工日期、竣工日期、进户日期、就要严格按照时间表来安排各项工作。建筑公司要按期交工，否则临到进户日期了，一定会赶工期，质量难以保证，公司信誉下降，因赶工或延期交房造成的成本增加和违约金难以估计。销售人员是第一个面向客户的公司人员，也是整个售房过程中代表公司向客户承诺最多的人员。加强销售人员话术规范性的同时，要求公司能够按照预定的工程进度按期完成。相关配套设施，园林绿化等具体情况都要在销售过程中由销售人员向购房者明确阐述，避免日后客诉。诚信是一个公司形象的重要指标，不要轻易许诺，更不要轻易失信于广大业主。

作者：魏岩红 单位：哈尔滨中腾物业管理有限公司