业主委员集体行动逻辑范文

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业主委员会是中国社会制度变迁的产物，尽管2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》从法律上肯定了业主委员会的法律地位和作用，但在实践操作中，业主委员会仍然存在着“集体行动的困境”。本文拟运用经济学中公共物品理论来探讨“集体行动困境”的成因，试图为业主委员会的善治提供路径选择。

一、业主委员会治理中的“集体行动困境”

业主委员会在治理过程中的“集体行动困境”，集中表现为业主委员会的“缺位”“集体行动”中各角色主体的“错位”以及“集体行动”中缺乏内外治理的有效互动。

1.业主委员会的“缺位”。根据《物业管理条例》规定：住宅小区已交付使用并且入住率达到50%以上时，应当在该居住小区开发建设单位、小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会，即业主委员会。但实际情况是，全国城市小区建设中，业主委员会发展速度已远远落后于物业公司。很多小区业主委员会没有得到及时组建，有的及时组建起来，但发挥职责不明显，物业自治主体“缺位”现象非常突出。小区业主委员会没有及时建立与健全，其原因主要集中两个方面：一是某些物业公司与房地产开发商消极抵制业主委员会的成立，视之为自己的克星，对成立业主委员会不甚热心，或在成立的过程中设置种种障碍，使小区业主委员会得不到健康发展。二是广大业主对成立业主委员会没有自觉性，或存在较严重“搭便车”心理。业主委员会的“缺位”给物业管理与社区发展带来诸多问题：（1）物业公司作为谋求利润最大化的企业，小区内没有组建业主委员会，等于小区没有“主人”，物业公司既当“管家”又当“主人”，不受监督的物业公司就会做出有损业主利益的事情。（2）小区没有业主委员会，使物业管理自治内部缺乏对话机制，业主与物业公司的纷争不可能得到有效解决，容易导致矛盾升级，引发不理智的事件甚至暴力冲突。（3）影响物业管理市场的健康发展。小区没有业主委员会，物业公司难于解聘，经营水平差的物业公司也就不可能通过市场竞争实现优胜劣汰，影响社区自治机制的成长。（4）妨碍社区合作和公民自治精神的培养。

2.“集体行动”中各角色主体的“错位”。在全国各个城市的小区治理中存在各种利益冲突，有时甚至出现“流血事件”。其实质就是“集体行动”中各个行动主体的角色出现了“错位”，即业主、物业管理企业、政府等组织在小区治理时出现了角色混乱、功能模糊。业主对物业管理参与性较弱是“集体行动”的常见现象。其主要表现为部分业主缺乏物业管理常识，存在“搭便车”现象，身份转换不适应，“等、靠、要”等依赖心理严重，仍然习惯于把自己当作“单位人”，而不是“社区人”。业主参与度低不仅影响业主委员会的产生，而且还影响成立后的业主委员会的有效治理以及住宅小区的公共利益的实现。

物业管理企业作为市场经济中的主体，其最大目标就是利润最大化。它在供给物业管理时，如果没有有效的监督、又具有一定的垄断性，特别是当“委托人”缺位的情况下，由于信息的不对称，就会出现“集体行动”中的“逆向道德”问题，现实表现为物业管理价格高、物业管理供给不足，出现物业管理的“供给失灵”。

政府作为公共利益的权威性分配者，在小区治理中却出现了责任缺失现象。作为住宅小区治理的最初推动者，其在实行政府服务社会化、政府职能市场化的过程中出现了偏差，对保障业主权利、保护业主利益、规范市场行为、承担必要的服务和管理方面缺乏相应的法律、制度和政策的保障。同时政府某些部门和官员在对物业管理方面也仍然运用单一的行政命令式管理方式，造成了政府部门在“集体行动”中的“不作为”或“乱作为”。

3.“集体行动”中缺乏内外治理的有效互动。目前，我国新建的城市住宅小区，在同一个居民群体中出现几个并行的、功能重叠及所属组织不同的居民组织，包括物业管理企业、社区服务中心、居委会、业主委员会等。这些组织由于缺乏必要的协作和沟通，造成社区内居民思想的混乱、行为上的冲突及有限资源的浪费，从而影响城市社区的健康发展及我国改革成果的进一步深化。这种矛盾随着住房制度改革的深化而日趋激烈，例如，以业主为中心的物业管理模式和以居委会为中心的社区管理模式之间的矛盾；以财产关系、利益关系、亲缘关系等为纽带的居民自治组织（如业主委员会）和传统的街道、居委会管理组织之间的矛盾；社区居民在市场经济条件下的价值取向和计划经济条件下的价值取向之变化的矛盾等等①。

从实践上看，不同组织在利益、权限及活动领域存在矛盾、相互之间尚缺乏或者尚未发展出各自都能接受的协调机制，这既是我国多中心治理结构中政府、企业、居委会与业主委员会等组织面临的一个重要而紧迫的问题，也是业主委员会内部治理与外部治理缺乏有效互动的现实表现。

二、业主委员会善治的基础：物业管理的属性分析

公共物品与私人物品的本质不同主要体现在两个方面：一是消费的非竞争性，二是消费的非排他性。非竞争性是从消费行为方面讲的，即一个人对某一公共物品的消费，并不排斥其他人对它的同时消费，并且每个人的消费对象都是该物品的供给总量，增加一个人也不会影响到其他人的效用。非排他性则是从消费主体方面来讲的，即不能根据某人是否付了费来决定他的消费资格，准或许可。因此，判断一个物品是公共物品还是私人物品可以根据这两个特点来判断。

1.物业管理在非竞争性方面的特征。非竞争性主要是从消费者主体数量和消费者获得效用的数量上对公共产品进行界定的。从消费者主体数量上看，物业管理对消费主体的数量有一定的限制，或者说，物业管理存在着“容量”问题。在它的容量之内，对物业管理的消费具有非竞争性，增加一个消费者（业主）不会影响现有消费主体（业主）的消费效用，也不会增加物业管理的边际成本。但一旦业主数量超过了容量限制，如某些开发商为了获得超额利润，不惜减少绿化面积、公共设施和公共设备，缩小楼栋之间的面积，违规增加楼层来增加消费者（业主）；或是物业管理公司利用公共设施违规出租给非业主（物业其他的使用人），则业主对物业管理这种产品的消费就会出现拥挤状态，每个业主获得的效用就开始减少。换句话说，物业管理产品的消费就开始产生竞争性。这是物业管理与纯公共产品的一个明显区别，或者说，是物业管理服务产品的第一个本质特征，即局部拥挤性。从消费者对公共产品获得效用的数量来看，在一定时期内每个消费者（业主或物业使用人）对物业管理的消费数量和获得的效用数量是各不相同的。之所以会产生这种区别，主要有两个原因：一是消费者对物业管理的需求数量有区别。这种需求数量区别可能由其收入水平和消费习惯等因素决定。例如经济收入高的消费者，对物业管理的需求量就会大一些。二是物业管理在消费数量上是可以计量的。每个消费者在一定时间内，如一个月或一年内，使用物业管理的数量都可以计算的，它的表现形式是物业管理费，即我们可以从每个业主所拥有的物业面积的大小来衡量。当然这里不能排除存在有强烈的物业需求但因经济状况而不能对物业管理进行“消费”的情况，如以前的倒闭单位的职工住房，由于单位已不存在有的物业管理几乎是没有，很多的房屋由于经济原因而年久失修，成了“危房”。由于这两条原因，就产生了物业管理消费数量上的非均等性，即在一定时期内消费者对物业管理使用数量上的差异。应该说，消费数量上的不同是私人产品的特征，但是由于它与准公共产品共同消费性同时并存，因此也成为我国物业管理的一个本质特征。

2.我国物业管理在排他性方面的特征。我们知道，纯公共产品是完全不排他的，但物业管理由于具有拥挤性特征，因此便具有局部排他性。（1）物业管理不能完全排他，否则它的消费主体数量就不会大于1，或者说就不具有共同消费性而变成私人产品。比如，住宅小区内物业管理的内容就是对业主的公用部分、公共设施和公共设备、绿化、安全、卫生等进行管理，在小区内的所有人包括业主、使用人、甚至外来人（如邻近小区的人到这里来娱乐、休闲）就都可以享用物业管理的服务。（2）物业管理又不能完全不排他，面对现阶段物业管理的相对短缺，那样就会造成拥挤和消费上的竞争性。例如，物业小区内的卫生、绿化、安全等主要是由小区内的业主付费使用的，因为物业管理主要针对业主服务的。因此，物业管理具有局部排他性特征。物业管理的局部排他性也有多种表现形式，它可能表现为不接纳某些社会成员作为“俱乐部成员”（如通过付费只对该小区提供服务和生产），也可能表现为采用高价格使某些人退出消费行列或不能进入消费行列（如纯商品房住宅小区物业管理产品更加高级、先进，采用电子监控系统等高科技手段进行管理，它的物业管理非就相应的高）等形式。

3.对我国物业管理的属性的认识，除了传统的研究方法之外，在事实维度之外还应加上空间维度，即必须对我国物业管理在各个地方的数量分配情况加以研究。因为对任何产品的消费都是相对于一个特殊的地理位置而言的，只有消费者在确定了某一位置之后，才能对所提供的产品的数量和类型进行选择。正如有的学者指出的那样：“某些公益物品可能并不带有空间的限制（例如从研究和开发获得的受益）；但对于其他公益物品来说，尽管新来的居民无形耗费更多的成本便可以获得其收益，然而这种收益却局限在一个社区中（可能会溢出某些利益到邻近的社区）”②而物业管理正如前述,它仅仅只是针对某一住宅区域内提供服务。

综上所述，物业管理是一种具有地方性质的准公共产品。相比之下，我国住房制度改革前物业管理看成是纯公共产品的观点在很大程度上是基于公共产品应该由政府来提供这一主观看法，属于一种制度安排，而不是由于物业管理现实属性决定的。鉴于此，我们对我国的物业管理属性的认识一直存于悖论之中——从地方性的准公共产品到制度化的纯公共产品。这种理论与现实的反差，现实与理想的错位导致我国住房制度中物业管理供给的失灵，同时也是业主委员会在集体行动中产生困境的根源。

三、多元协作治理：业主委员会善治的路径选择

美国著名经济学家曼瑟·奥尔森认为，集体行动是由理性人组成的集团通过集体选择的方式供给公共物品的过程。集体行动失败被认为是市场失灵的表现，人们无法通过价格机制分配公共物品的供给成本和分享公共物品带来的受益。但是通过建立配套的激励制度，能够在集团内部形成有序的社会交换关系，促进社会协作，走出集体行动的困境。参与公共物品供给的主体除了政府之外，还包括利益集团等社会组织，“私人集团和组织也能提供公共物品”③业主委员会就是基于住宅小区内存在集体行动的必要性而产生的逻辑结果。

解决业主委员会的集体行动困境，首先需要物业管理的生产和提供区分开来。因为，生产者与提供者相区分是解决公共产品由政府以外组织和个人供给的理论关键④。

所谓的“生产是指物理过程，据此公益物品或服务得以存在物，而提供则是消费者得到产品的过程”⑤。由于以往对物业管理非分割性理解上的偏颇，政府和理论界通常把物业管理作为物业服务生产、分配和利用的一个整体过程，即物业管理的生产与提供是不可分的。现在随着物业产权的明晰，业主委员会权能的加强，可以并可能把物业管理的供给分成对物业管理的生产和提供两个过程：第一个过程是生产过程，即政府、开发商和物业管理公司的生产，由他们生产适当水平的物业管理服务。这种物业管理服务可以有三个生产者：政府向业主提供的服务（如电信部门、电力公司、邮政部门、自来水公司、房管局等）、物业公司和业主委员会为自己提供的服务（有的小区业主委员会自己管理物业）。第二过程是提供过程，即业主委员会把业主对物业的需求提供给业主。

按照提供者和生产者的差别，物业管理服务生产者并不一定由政府或企业来充当，而可以由各种不同形式的主体来担任。这样，物业管理服务的提供由业主委员会来负责，而业主委员会不必介入生产，为了保证良好的物业管理状况，业主委员会可以通过与物业管理公司契约安排，从而为住宅区内的业主提供良好的物业管理服务，政府作为唯一拥有“暴力”潜能的组织可以为业主委员会和物业管理公司的裁判营造公平氛围、进行监督、提供服务。由于在物业管理的生产过程中具有局部排他性特征，可以实行竞争性机制，而在业主委员会提供过程中由于具有集体行动、共同消费的特征，业主委员会作为小区公共利益的代表者和执行者，理应发挥更大的作用，承担起组织和监督物业管理生产者绩效的责任，强调公平。因此，业主委员会为保证生产者所生产的服务质量，可以采取必要的手段对生产加以控制。这样，对我国物业管理“单中心”供给模式（即先是以政府为单中心的供给模式，后是以物业管理公司为单中心的供给模式的格局）被打破了，同时这种物业管理的多元协作治理也标志着政府或市场对物业管理的单一治理模式正在发生变化，即过去由以政府为核心的单中心治理模式向政府、市场和社会三维框架下的多中心治理模式转变。

我国的业主委员会的出现是政府主动下放权力的结果，它不像西方国家，社区自治组织是自发产生的，其目的是通过建构公民社会，防范和限制政府的权力。在中国，业主委员会这种自治组织是政府为了配合专业化的物业管理推动产生的结果，政府不是为了给自己制造一个对立的组织，而是为了更好实现对城市社会的治理。因此，更应该提倡“多元协作主义”，即业主委员会、物业管理公司、居委员会和政府的协作，才能实现业主委员会的善治。