基于CPI的房地产价格波动论文范文

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一、房价对物价总水平影响的多视角分析

当前衡量我国物价总水平最常用的指数是居民消费价格指数（cpi）。该指数根据一揽子商品或服务项目价格编制。房地产价格未纳入CPI中，但可以通过各种直接和间接途径影响CPI走势。下文将从以下几个视角论述房价波动对物价总水平的影响。

（一）从居民消费价格指数构成以及产业关联性角度的分析房地产是一种资产，兼具消费与投资属性，消费周期一般较长。这样，衡量一揽子商品价格的CPI无法纳入房地产价格。未将房价纳入居民消费价格指数（CPI）统计，意味着用CPI表示的物价总水平无法反映房价大幅波动的信息，这就难免出现有时房价涨幅很大而物价总水平涨幅相对较小的背离情况。与房地产相关的居住类价格纳入CPI统计，具体包括四个中类：一是建房及装修材料，其中包括木材、木地板、砖、水泥、涂料等10个商品集群；二是房租，其中包括公房房租、私房房租、其他费用三项；三是自有住房，其中房屋贷款利率、物业管理费用、维护修理费用等四项；四是水、电、燃料，其中包括水费、电费、液化石油气、管道燃气、其他燃料五项。从居住类价格构成可以看出，计入CPI统计的与房地产相关联的项目较多。在这种情况下，房价波动对物价总水平的影响，主要通过对住房相关商品的供需状况以及消费者预期的影响而间接地进行。由于房地产业广泛的产业关联性，使得我国近些年来房价上涨、房地产开发投资规模不断扩大，对房地产相关产业的供给与需求产生了很大影响，带动相关商品价格上涨，劳动力成本、企业生产成本等上升，最终推高物价水平。

（二）从通货膨胀预期角度分析房价变动可能预示着未来实际收益变动，反映未来消费、投资的预期成本变动。因此，如果由房价过快上涨引起的一系列经济迹象导致居民和企业形成强烈的通货膨胀预期，且通胀预期上升的幅度大于存款利率时，那么居民和企业就会增加当前的消费和投资活动，或者把未来的消费或投资活动转到现在来进行，使得更多的资金投向房地产投资或消费，进而推动房价进一步上涨，房价上涨反过来又会带动居住类商品等相关价格上涨，进而加大通胀预期，房价与通胀预期形成螺旋上升的循环。近年来，我国房地产市场泡沫的形成与消费者和投资者的心理预期也不无关系。在此期间，消费者和投资者都有着房价上涨的强烈预期，以为买房将是稳赚不赔的投资，加之银行存款利率较低，不少居民便纷纷把资金转向房地产市场，以图财产的保值增值。这种通货膨胀预期与低利率的双重作用，使社会资本大量流入房地产市场，在推高房地产价格的同时，又进一步强化了公众通货膨胀预期，使得物价上涨压力持续增大。

（三）从货币政策调控的角度分析近年来，我国和美国、日本等国一样，在一定时期内（如2012-2013年）出现过房价大幅上升与物价总水平相对较低并行的状况。一些学者把这种现象的出现归因于央行在货币政策上实行的通货膨胀目标制。房价上涨一般都伴有货币政策宽松下的信贷扩张，宽松的货币政策通过信贷扩张增加了全社会的货币供应量。在商品数量不变的情况下，越来越多的货币数量需要用同量的商品或服务来表示，势必推高商品或服务价格。货币政策时刻盯住以一般商品物价水平表示的通货膨胀率。此时，过多的货币供应必须找另外渠道加以消化，而房地产市场正好具有货币池作用，它通过自身的价格上涨来吸收过多的货币，进而稳定一般物价水平。加上调控经济运行的财政政策的运用，使得物价水平一般都能维持在可控范围内。但是，如果房地产市场周期向下，那么从房地产市场挤出的资金可能会流入商品市场，进而推升一般商品价格，引发物价总水平上升。

二、相关启示与政策建议

在中长期，我国的房价波动与物价总水平的波动具有一致性，但在近1-2年中，我国发生了与发达国家相似的房地产价格上涨而物价总水平低位运行的现象。本文认为，近两年房价上涨和物价总水平低位运行现象发生原因是，货币供应量过大且多余货币流入房地产市场。随着房地产市场的周期转向，沉淀在房地产市场的资金可能被挤出并流入商品市场，商品价格上涨的可能性增加，引发物价总水平的上升。针对上述情况，本文提出如下稳定我国物价总水平的对策建议：1.货币政策制定应加强关注房价等资产价格的波动。与发达国家相比，我国尚处于城市化与工业化的加速时期，央行在制定货币政策时，应更具灵活性和前瞻性。出于维护金融稳定的需要，央行应加强对资产价格大幅波动的关注并作出反应，而不只是当其影响到物价总水平时才作出反应。而且，房价波动可以通过财富效应、托宾Q效应等引起总需求增长，进而传导并引起一般物价水平上涨。房价走势在一定程度上可以反映未来物价总水平走势。当前，各国虽已认识到资产价格波动并加以关注，但受技术限制，一直未能编制出一个反应及时、内容涵括全面的广义物价指标。因此，为增强前瞻性、提防当前和未来的通胀风险，货币政策不仅应盯住物价指数，还应多角度地加强对房价等资产价格的监测和对其未来走势的关注。2.应正视房价波动与CPI的关系。短期内，房地产价格波动对CPI的影响较不明显。但是，房地产价格若持续上涨，会导致与之相关联的上中下游产业的产品需求增加并且价格呈现上涨趋势，进而推动整个社会物价水平上涨。近期一段时间，一些地方政府已相继出台放开限购、下调购房入户标准等措施。然而，对房价较高的一线城市而言，不适宜过快地全面放松房产政策，以引导资金投入实体经济和其它行业以及创新研发，促进经济结构的调整和转型，实现经济健康发展。3.房地产市场价格的宏观调控应以稳为主。要让房地产回归消费品性质、保障民生。2004年以来，我国先后出台几十项政策加强房地产调控，而每一次调控政策出台、房价短暂回调后，房价仍持续上涨、甚至出现报复性增长就是明证。一方面，房价的宏观调控主要是为了抑制房价迅速上涨所带来的财富分配不公平以及由此形成的经济泡沫。但另一方面也须适应中国经济增长需要。一旦房价出现异常波动，政府应从“微刺激”转向“中刺激”，但不宜出台过快过猛的短平快政策，需要实行分类调控、供需双向调控，科学有效地制定长远住房发展计划、土地出让计划、保障房和廉租房供应计划等，以促进房价以及物价总水平稳定运行。

作者：赵宇单位：中国社会科学院社会学研究所