投资性房地产中公允价值的应用范文

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【摘要】在我国会计的发展历程中，以过去信息为计量基础的历史成本计量模式长期占据着主导地位。然而随着我国资本市场及市场经济的发展，历史成本计量越来越不能满足环境需求，公允价值这一计量属性由此引入。本文根据公允价值在投资性房地产的应用现状，分析公允价值计量模式在应用中遇到的主要问题以及在推广过程中面临的障碍，并提出相应的解决方案，为我国发展和推广推行公允价值计量模式提供参考意见。

【关键词】公允价值;投资性房地产;信息披露

随着我国资本市场及市场经济的发展，我国房地产市场价格也随之不断变化。使用历史成本计量模式无法根据市场变化反映投资性房地产的现时价格，比较之下，公允价值计量模式可以根据房地产市场价格及时调整投资性房地产的账面价值，因此可以更准确地反映投资性房地产价格水平的变化。于是顺应时代的发展，我国财政部于2006年新企业会计准则如投资性房地产准则(CAS3)，并在其中引入公允价值计量模式。CAS3中明确规定企业有在投资性房地产中选择公允价值进行计量的权利。准则刚出台时，专家曾预测多数上市公司将选择使用公允价值计量模式。然而十年过去了，经过统计发现实际应用中选择对投资性房地产使用公允价值进行后续计量的企业数量很少。

一、投资性房地产公允价值计量的国内发展现状

我国正式开始实施投资性房地产准则是从2007年1月1日起，到如今已12年。自准则颁布之日起，专家即预测公允价值计量模式将在大多数拥有投资性房地产业务的上市公司中得到普遍推广，但实际情况却有所不同。由表1数据可知2007年仅发A股的境内上市公司共有1570家，这些上市公司中有投资性房地产业务的共有630家，其中有612家公司使用历史成本模式进行计量，占比97．14%，使用公允价值进行计量的公司有18家，占比2．86%。2016年仅发A股的境内上市公司共有3034家，这些上市公司中有投资性房地产业务的共有1305家，其中有1236家公司使用历史成本模式进行计量，占比94．81%，使用公允价值进行计量的公司有69家，占比5．29%。从统计数据可以清楚看到，各项指标都在逐年增加，但使用公允价值计量模式的企业数量增长十分缓慢。除增长速度缓慢之外，通过对财务报告研究还发现我国使用公允价值进行计量的公司中绝大多数没有在年报中披露公允价值的确定方法。由此可见上市公司对于公允价值的计量和披露十分随意。

二、公允价值在我国投资性房地产中应用中存在的问题

(一)公允价值应用限制条件多在我国，企业选择公允价值计量模式，必须满足多项前提条件，准则中规定只有当企业持有的投资性房地产存在相同或类似资产的活跃交易市场，且有证据表明企业可以持续可靠获得该资产在活跃市场的价格信息时，才可以采用公允价值模式。目前，公允价值评估有三种方法:市场法，收益法和重置成本法。准则中并未明确规定统一的方法，并且估值时又分可观察和不可观察输入值，十分复杂。其次，我国房地产市场发展还不成熟，还未形成标准的“主要市场”，大部分公允价值需要由外部评估结果决定，造成企业财务压力大增。这种严格的使用条件并不利于实现会计要如实反映经济现实的初衷。其次，准则对企业选择公允价值计量具有整体性要求，无论企业中有多少投资性房地产，都只能选择一种计量方式进行计量。有研究指出，部分上市公司不仅在大城市有投资性房地产业务，在一些房地产市场发展相对落后的中小城市也有投资性房地产业务，但由于在中小城市的业务无法满足公允价值的使用条件，依照整体性要求，这些公司同样不能使用公允价值对其他在大城市的业务进行后续计量。准则中的规定对此类公司有很大限制。准则中对选用公允价值计量前提条件的严格规定，虽然体现了在会计准则制定过程中的谨慎态度，但也使企业产生出“公允价值不宜采用”的感觉。

(二)监管不严导致公允价值模式被利用准则规定，企业不仅有选择投资性房地产的后续计量模式得权利，也有决定是否确认公允价值变动损益的权利。在某些情况下，如主营业务预计会出现亏损时，可以将投资房地产成本计量模式改为公允价值计量模式，使得以前的隐性增值成为公司当前的净利润，并以此弥补为主要业务损失。再加上由于监管薄弱，一些上市公司可以通过此操作操纵利润，掩盖业绩。例如冠福现代家用公司连续两年亏损，深交所有权对其股票交易实行退市风险警示，如果其2012年依然无法盈利将被终止上市。在此情况下，冠福公司选择利用公允价值进行保壳。从2012年1月1日起，冠福公司改变其控股子公司上海五天实业有限公司的投资性房地产的后续计量模式，将原来的历史成本模式改为公允价值模式，通过一系列操作可以产生约1．49亿元的公允价值变动损益。虽然该公司当年实际经营中未能盈利，但依靠公允价值变动损益产生的差额实现了账面上两千多万的盈利，计入当期损益，成功保壳。这类企业的目的不仅仅是保壳，也有的是为了获得银行贷款或抬高股价，无论出于何种目的，这种手段都是不正当的，相关部门应加强监管。

(三)公允价值计量中信息披露不充分目前，我国关于信息披露出现最多的问题是披露信息不充分、不及时。准则中有对公允价值的披露做出了一定的规定。但经过对上市公司年报及相关资料的研究发现，部分上市公司在使用公允价值进行计量时并未注明公允价值的确定方法，这种公允价值并不可靠。部分公司虽然注明了确定方法，但对于其他同样需要披露详细信息的项目未做出披露，如应用到的假设、具体参数等，对于投资性房地产的相关信息如具体的项目，所在的位置等也未曾披露让人怀疑这些公允价值是否公允，投资者也无法根据这些公司提供的资料来判断这些投资性房地产的真实性。如中冠股份在年报的附注中对投资性房地产的基本情况进行了披露，但这些未能体现出会计信息披露的完整性和准确性，中冠股份财务状况和经营情况受投资性房地产公允价值变动的影响很大，因此企业需要进行全方面、高质量的信息披露，包括投资性房地产的种类、承租方具体信息、单项房地产、地理位置、出租时间公允价值相关情况等一系列内容，然而中冠股份并没有能做到这一点，投资者未能根据企业提供的信息判断其会计信息的真实性，很大程度的降低了会计信息的质量。在中冠股份2014年年报附注中明确表示新增投资性房地产是由固定资产转入，原账面价值29890075．39元，转换日公允价值的评估值为97938885．32元，其中68048809．93元的差额扣除所得税后计入其他综合收益，但实际上这部分差额却记录在企业投资性房地产公允价值变动表中的公允价值变动一栏，表格记录与附注信息不一致。

(四)公允价值计量模式的运用指南缺乏在我国2006年颁布的新会计准则中，有关公允价值计量模式的项目共有21类，但由于缺乏与公允价值运用相配套的法律法规、运用指南和相关指导，使得公允价值计量模式的运用范围有限、使用程度不深。对于投资性房地产而言，在符合一定条件时可选择使用公允价值计量模式，但如果多家上市公司中只有少部分选择公允价值模式，多数公司仍然选择使用历史成本模式，就会影响到公司之间相关财务指标的可比性。公允价值计量的使用使数据紧扣市场价值，具有极高的相关性，但也在一定程度上对财务数据造成了波动。此外，在同一公司不同地区的子公司之间，由于计量依据不一致，也无法对其财务指标进行比较。同时，选择公允价值计量模式的公司在操作过程中也有许多不规范的操作，如随意变更计量模式。按照我国会计准则规定，企业确定投资性房地产的后续计量模式后，不得随意变更。原先使用成本模式的企业转换为使用公允价值模式，这种情况按照会计政策变更处理，但是这种转换是不可逆的，即在选择公允价值模式后，不得再由公允价值模式转换为成本模式。但经过对部分公司年报的研究发现，仍有一些企业不遵守会计准则的规定，选择公允价值计量模式后随意变更为成本模式。例如深市的方大集团，查看其2013年财报发现公司对投资性房地产进行后续计量时，既有成本价值计量模式，也有公允价值计量模式，这种会计处理方式是不科学的。

三、公允价值在我国投资性房地产中应用中的改善措施

(一)改变会计准则导向并鼓励使用公允价值就目前会计准则而言，我国对公允价值计量模式的选择有诸多限制。就准则导向来看我国依旧偏向使用成本模式，而非公允价值模式。从一方面看，现有会计准则的制定符合我们国情，但种种限制仍然妨碍了公允价值模式的应用和推广。公允价值计量模式与成本模式相比，能提高投资性房地产企业经济效益，更符合会计质量要求，因此我国应适当放宽选择公允价值的限制，改变会计准则导向，在政策和其他方面都应实现引导和鼓励企业使用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的目标。

(二)提高企业信息披露程度我国投资性房地产准则中对于披露没有详细且精准的规定，因此上市也有意或无意地忽略信息披露。投资者无法通过这种低水平的信息披露获取完整有效的参考信息。所以，为提高我国信息披露水平，保证信息披露公开透明，制定信息披露相关规定时可以参照国际会计准则，如企业使用公允价值计量模式时，对需要的详细信息必须做出详细的说明，包括公允价值的确定方法、依据的假设、聘请的评估机构、证据来源等。即便企业没有选择公允价值计量模式，也要注明公允价值不能确定的原因，以便投资者能够获取更多信息。

(三)完善投资性房地产相关会计准则如今，我国在投资性房地产及公允价值方面尚缺乏完善的指南，想要使用公允价值进行计量的企业无法得到具体的指导，这种情况限制了公允价值的发展。由于我国房地产市场仍在发展中，根据准则对活跃市场或类似房地产进行划分的难度很大，所以首先应该完善投资性房地产的相关准则。除此之外，对于在不活跃房地产交易市场下如何进行估值也应通过准则对企业进行指导。我国投资性房地产准则中严禁企业从公允价值模式转为成本模式来避免企业利用公允价值操纵利润，但在实际应用中，企业可以通过其他方式实现计量模式的逆转换，如我国并未禁止将公允价值模式计量的投资性房地产转为自用的房地产，企业通过此操作获得账面上的房地产，再将其转换为成本模式计量的投资性房地产，准则中的规定并没有落到实处。有些投资性房地产确实无法获取公允价值，但由于准则规定只能继续使用公允价值计量模式，或采取上述方法进行转换。因此准则可以在这方面放松限制，对此类产业允许企业从公允价值模式转变为历史成本模式。

【参考文献】

［1］周晓惠．投资性房地产公允价值计量的价值相关性研究［J］．技术经济与管理研究，2016(07)

［2］刘光美．我国公允价值计量模式的应用分析———以投资性房地产为例［J］．山西农经，2017(10)

［3］李英，邹燕，蒋舟．新会计准则下公允价值运用的动因探索———基于问卷调查与因子分析［J］．会计研究，2012(02)

［4］秦占梅．公允价值在我国会计实务中的应用探究［J］．当代会计，2017(10)

作者：崔秀芹 单位：江苏商贸职业学院