房地产公允价值范文

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一、历史成本与公允价值的比较

长期以来我国《企业会计制度》规定企业的各项财产应当按照取得时的实际成本计量。其后，各项财产如果发生减值，应当按照《企业会计制度》的规定计提相应的减值准备。除法律、行政法规和国家统一的会计制度另有规定外，企业一律不得自行调整其账面价值。而当企业采用公允价值模式计量投资性房地产时，企业可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格来确定投资性房地产的公允价值，如无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素予以确定。对于公允价值变动损益期末应该转入本年利润，当出售时再把以前年度产生的公允价值变动损益都转入其他业务收入中，并在年度末将公允价值变动损益转入到本年利润中。

比较而言，不难发现历史成本会计模式下会计记录不能全面、及时的反映企业资产价值随时间而发生的变动。而公允价值计量则更强调资产和负债的当前价值，动态的反映了资产价值随时间的流逝而发生的变动，从而更加准确地反映资产的真实价值。同时其提供的信息也更能较充分地反映企业的潜在收益和风险，有利于投资者了解企业的实际情况，制定符合其利益的决策。例如，在房地产市场的价格下滑时，持有投资性房地产会减少企业的利润；而当房地产市场价格上涨时，采用公允价值会增加企业资产，提高企业利润。企业的决策者可以据此制定是否持有投资性房地产的决策，掌握企业资产的真实价值情况。而对于企业的投资者来说了解一项资产的现时价值比知道其过去取得时的价值更有意义。

二、投资性房地产公允价值的估价方法

1、市场比较法

市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象的价值的方法。市场比较法的适用对象是具有交易型的房地产，并要求在同一供求范围内在估价时点存在较多类似房地产的交易。由于类似房地产的价格之间会接近或相互影响，所以可以通过对类似房地产的价格在交易日期、交易情况及房地产状况等方面进行调整，确定投资性房地产的价格。市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。

2、收益法

收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转化为价值来求取估价对象价值的方法。收益法是以预期原理为基础的，既房地产的当前价值是基于市场的参与者对其未来所能带来的收益或能够得到的满足、乐趣等的预期。因而收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。收益法的适用对象是有收益或有潜在收益的房地产，根据将未来预期收益转化为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象的价值的方法。报酬资本化法又称为现金流量折现法，运用该方法房地产的价值等于未来各期净收益的现值之和。

3、成本法

成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象价值。其适用于最新开发建设、可以假设重新开发建设和计划开发建设的房地产。

综上所述，公允价值是来自于公平交易的市场并力求客观真实。与历史成本相比，能较准确的计量当前市场状况下资产和负债的真实经济价值，及时揭示市场变化给企业带来的收益或损失，合理地反映企业的财务状况，反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险。对投资性房地产的公允价值计量，推进了我国会计准则国际化的进程，为投资者提供了更加有价值的财务信息，也提高了会计信息的透明度。

房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家和集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。根据我国财政部最新颁布的投资性房地产准则规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。自2007年1月1日起，我国会计准则体系首先在上市公司正式实施。准则规定企业对其拥有的投资性房地产可以采用公允价值模式进行后续计量，但应当同时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。