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房奴现象产生源于高涨的房价以及居民不合理的消费习惯等因素,但在预期房价上涨的前提下,根据购房者博弈模型可以看出成为房奴是居民的理性选择.目前,房价上涨也是官员的利益最大化的选择.房奴问题给购房者带来沉重的经济压力和心理负担,成为影响社会和谐的不利因素.解决房奴问题可以采用预防和化解两大类对策,需要政府,银行和购房者共同采取行动.
关键词
房奴经济学购房者博弈理性违约
房奴是指在购买住房后背上沉重的经济压力和精神压力的消费者.2005年后,房奴成为社会流行词汇,房奴现象也成为对经济宏微观层面都产生巨大影响的经济因素.因此,有必要对房奴现象成因,危害性及其预防与化解策略等进行分析.
一房奴现象产生的原因分析
(一)房奴现象产生的直观原因
1,住房价格快速上涨是居民债务负担沉重,成为房奴的首要原因
从2002年左右新一轮房价上涨周期启动以来,房价快速上涨,参见表1.上海,北京,深圳等大城市涨幅惊人,已远远超出普通家庭的承受能力.房价与人均可支配收入之比已经远远超过国际上普遍认可的标准.目前,上海,北京等地的90平方米住房与年人均可支配收入的倍数30倍左右.而国外一套住房与人均可支配收人的倍数为:德国11.41,英国10.3,法国7.68,美国6.43,在一般人认为人均土地资源极度匮乏的日本.这个比例也不过是11.07.
表1部分大中城市2002-2005年房屋销售价格(商品房)单位:元/平方米
地区
2005年
2004年
2003年
2002年
全国
3168
2778
2359
2250
北京
6788
5053
4737
4764
天津
4055
3115
2518
2487
上海
6842
5855
5118
4134
南京
4077
3516
3148
2923
杭州
5619
4248
3939
3526
宁波
5027
3389
2865
2613
广州
5366
4537
4211
4200
深圳
7582
6756
6256
5802
2,居民消费观念"亚健康"是房奴产生的重要原因
"亚健康"的居民消费观念对我国房奴现象的产生具有重大影响.体现在几个方面:(1)90年代中后期以来,西方超前消费理论在国内逐渐被接受,居民逐渐形成消费主义观点.(2)由于经济连续高速增长,居民收入水平也是连续较快增长,国内居民对未来收入的预期比较乐观.(3)居民对拥有自有住房具有强烈的偏好.受"居者有其屋"等传统思想的影响,加上国内的住房租赁市场欠发达和完善,大部分国内居民尚未形成通过租房解决住房问题的观念.因此,为了改善住房条件,一些经济条件一般的居民仍然选择购买住房或购买过大过好的房屋.(4)从众心理严重,国内居民的攀比心理也是导致居民无法理性消费的原因.
3,居民风险教育缺失,商品房市场投机意识盛行
由于预期房价将会上涨,很多年轻消费者没有住房价格下跌的经验.因此以购买商品房作为投资工具的比例也不低.大量国内新建已销售商品房明显偏高的空置率说明投资比例高于官方的统计数据.这些投资者往往不仅仅持有一套住房,计划在房价上涨后择机抛售获利,但如果住房无法以合理价格售出则其将面临巨大的还贷压力.上海出现的房价下跌趋势已经使不少投资者无法按期还贷,被银行起诉要求拍卖抵押品还贷.
4,银行利益驱动是房奴现象的助推器
由于个人住房贷款是目前国内安全性最高,盈利性最好的贷款品种,商业银行个人住房贷款中存在暴利.银行在预期收入理论支配下大量发放贷款,并在同业竞争的形势下,不断降低住房贷款发放标准,对借款人的弄虚作假熟视无睹甚至默契配合.
5,市政动迁,旧城改造造就了一批"被动房奴"
各地政府为改善市容市貌,进行了大量的旧城改造,由此产生的市政动迁使一些动迁户不得不够买商品房.由于被动迁户往往具有收入低的,学历低,人口多的状况,动迁款不能解决购买住房的全部资金需要,由此背上沉重的债务负担,成为房奴.
此外,如发生意外事故,经营出现临时性困难,资金链断裂等因素也可能导致借款人发生债务偿还困难,沦为房奴.
(二)房奴现象产生的深层原因
经营城市,房价上涨是地方政府官员的理性选择
根据现行的政府官员考核机制,对政府管理部门来讲,重要的是要出政绩.经营城市能够使城市的市容市貌发生变化,由此引起的房地产价格的上升亦可以使房地产业的GDP快速增长,这些就成为政府官员的重要政绩,使官员升迁的机会增加.因此,经营城市及由此引起的房价上涨符合地方政府官员的利益.如果考虑到城市在房地产开发中发生的大量的腐败现象,使政府主管部门产生权力寻租机会时,上述选择更成为部分地方政府官员的最优选择了.
不仅地方政府的执政理念中没有考虑房价上涨对当地居民福利水平的影响,没有以提高当地居民生活质量为目标,地方人大也没有很好地代表当地居民的利益对房地产交易以及房产价格上涨等进行立法限制,以保护当地居民的利益.在国外,议会对当地的房地产交易进行立法-
限制,保护本地居民利益是常态.如在美国,很多城市的议会会对外来购房者征收特别的税收,以避免涌入大量的外地购房者引起当地房价的剧烈上升而影响到本地居民的利益.由于德国房价上涨速度过快,德国国家议会在2006年也准备对外国投资者在德国买房做出征收额外税收等限制性立法.
政府缺少对房产价格的有效管理的办法
房地产商追求利润最大化,因此房地产商没有义务控制房价上涨,相反,他们希望房价上涨.由于房价水平是有关国计民生的大事,与百姓的生活质量,福利水平密切相关,因此政府有必要对房价进行管理.但我国在80年代末的价格管理制度改革时,价格放开的幅度过大,导致政府无法对房地产定价进行有效管理.
3,成为房奴是消费者理性选择的结果
2005年以深圳市为代表,各地陆续出现一些抵制买房联盟,甚至广州某主管官员也呼吁消费者三年不买房,通过抵制购买住房的行为促使房价下跌.但是在房价上涨的预期中,这种行为是根本不可能实现的.我们可以通过建立博弈模型说明:如果消费者有能力购房,则现在买比将来买划算.
设将来的房价为,当前的房价为,为双方都购房的情况下预期未来的房价水平,为只有一方采取购房行动时预期未来的房价,基于房价上涨的实际情况以及住房的供求关系影响房价水平的经济学共识,必然有:,.现在我们可以通过构建一个简化的购房者之间的博弈模型来分析购房者在预期房价不断上涨的前提下的理性的行为选择.在购房者博弈中,购房者甲和乙的收益矩阵可以表示如下:
甲
买房不买房
,
,0
0,
买房
乙
不买房
购房者博弈收益矩阵
显然,由于,,因此在购房者博弈中有唯一的均衡(买房,买房),收益是(,),现时购房是消费者的占优策略.
由此可见,消费者之间的博弈必然会使抵制购房联盟无法成局或迅速破局,因此这类行动只能体现出社会对房价快速上涨的不满,但对抑制房价上涨不会有明显的影响.因此,成为房奴倒成了他们"自我救赎"的选择了.
二房奴现象的危害性
房奴现象的普遍存在,将对我国的经济发展,社会的稳定及发展,居民的生活质量,居民的心理健康等方面造成严重的消极影响.房奴现象具有严重的危害性,已经成为影响社会和谐的重要消极因素.
1,过高的债务负担,导致贷款购房者沉重的经济压力
以贷款平均余额2万亿,年贷款利率6%计算,住房贷款消费者仅利息支出一年就高达1200亿元,加上本金偿还,借款人的还款压力巨大.根据新浪网的调查,我国按揭贷款月还款额占月收入的比重20%~50%有54.1%,占月收入50%以上的有31.8%,占月收入20%以下的占14.1%.根据国内一般认可的月供收入比超过50%就是房奴的标准,按揭贷款者中有31.8%成为"房奴",以600万~650万人按揭贷款使用者估算,所谓"房奴"大致达到近200万人,而"准房奴"的群体则更庞大.而根据央行的一项调查,月供收入比上海,北京和天津的抽样调查结果分别是45%,42%和39%,接近银监会规定的50%的上限.
月供收入比过高,一旦借款人生病,失业或发生意外,借款人都有可能丧失偿债能力,在海外,无法偿还房贷已成为导致个人破产的重要原因.如香港在东南亚金融危机以后,由于房价跌去一半左右,导致大量的负翁出现,加上经济不景气,就业不理想,因此出现了个人破产高峰,根据2002年香港特区政府破产管理署统计数据,香港破产人数高达25,328人.
2,借贷过度使借款人出现严重的心理压力
北京博爱心理咨询中心的孙欲晓博士认为,房奴们承受着巨大的心理煎熬,出现了困惑,迷茫,焦虑,压抑等心理问题.房奴基本上是22岁至35岁的青年,由于欠缺足够的经济和心理承受力,一旦面对风险就要承受更多的负面心理因素.这个因素有可能改变他们的生活轨迹和现状,其心理就容易处于亚健康或疾病状态.重庆市社科院孙元明研究员认为,高达98.09%背有房贷的人有焦虑情绪,而这种焦虑情绪还蔓延到许多准备买房的人,这无疑会在一定程度上影响到我们社会的"幸福指数".广西社科院社会学研究所所长罗国安认为,房奴现象呈现的是一种值得警惕的社会风险.房奴心理疾病不仅源于现实中的压力,也源于对未来的不确定性预期.有专家分析,高涨的社会消费水平,加上有限的工作机会及收入,到最后,这群被债务扭得喘不过气的年轻人,在还没有正式踏出社会,就选择了放弃.如此恶性循环使整个社会的进步和发展是很让人担忧的.在国外,由于近年的房价飞涨,也出现了类似情况.如英国出现了iPod一代(ipodgeneration),年轻一代承受没安全感(insecure),压力大(pressured).同时承担过重的税负(overtaxed)及高筑的债务(debt-ridden)四种扭力,对人生丧失热情.
3,房奴现象将导致中间阶层减少,贫富分化加剧
房奴现象往往发生在中等及中下收入阶层,如在上海市,由于在2003年以前实行购买商品房退还个人所得税制度,因此上海市的高收入阶层一般已经在取消退税制度前购房,而2003年以后上海的房价上涨了一倍以上.高收入阶层买的是便宜住房还可以退税,中低收入阶层则承担高房价.这将使培育中间收入阶层变得困难,并导致社会阶层间的贫富差距扩大.
在国际房价普遍上涨的情况下,各国普遍出现了M型社会结构的现象,即社会各阶层中中间阶层变少,社会向下流.如日本以贫富差距小著称,但是最近的热门话题,却是"下流社会".根据日本内阁府调查,二十到三十四岁的年轻族群,认为自己在社会上居于中间阶层的人十年来掉了近十个百分点;而认为自己属于下层阶级的,却增加13.3%.
4,挤出效应将导致内需不足,影响经济长期持续增长
中国社会科学院的一项统计显示,北京,上海两大城市的居民家庭整体负债率高于欧美家庭.上海的家庭负债率高达155%,北京的家庭债务比例也达到122%,均超过了2003年美国家庭债务的比例115%,青岛,杭州,深圳,宁波等城市家庭债务比例分别达到95%,91%,85%,79%.高度负债迫使家庭用大量的资金养房,必然导致消费者减少其它消费的支出,产生"挤出效应",不利于居民消费的长期增长,将可能导致内需不足,影响经济成长.
5,增加个人住房贷款坏账风险,影响银行经营的安全性
由于个人住房贷款是目前国内安全性最高,盈利性最高的信贷资产,因此,从1998年以来,个人住房贷款的已经取得了极大的发展,2005年末,商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元,占金融机构人民币贷款余额的8.9%,占国内生产总值GDP的10%.见下表.但房奴现象却可能使银行面临潜在的巨大风险.截止到2005年末,房地产业的不良贷款余额已达1093亿元,居行业排名第四的高位,个人住房贷款不良率已经上升到1.5%左右.
表2全国个人住房贷款余额一览表单位:亿元
年份
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
住房消费贷款余额
426
770
3377
5598
8258
11782
15853
18400
6,房地产绑架国民经济,影响宏观调控有效实施
房地产绑架国民经济体现在两个方面,一是房地产商阶层对政策的巨大影响力影响了政府对经济形势的判断力和出台的政府政策的方向,内容和力度;二是巨额的个人住房贷款以及严重的房奴现象使央行在进行宏观调控时投鼠忌器,不敢采用较大幅度加息的手段来抑制货币供应量增加过快,经济增长过热的现象.我们认为,加息其实是抑制经济过热的一种常用手段,在2006年让位于调整存款准备金政策实际上与房地产业绑架国民经济有一定的关联.
三房奴现象的对策
(一)房奴现象的预防策略
所谓预防策略是指在消费者成为房奴之前就采取有效措施,避免其因购买昂贵的商品房而成为沉重债务负担的奴隶.
转变政府绩效评估机制,落实一把手房价负责制
房价上涨导致的对政府工作的不满和人民生活质量的实际下降,已经构成创建和谐社会的重要障碍.当前必须努力消除这一不利因素.既然房价上涨与政府行为之间存在密切关系,因此必须切断房价上涨——政绩——升迁的利益机制.政府绩效的评估应该转变到以居民的福利提高为主要依据,以促进人民生活水平提高,"幸福指数"上升为目标.现阶段政府一把手房价负责制是符合经济学规则的有效措施,各级政府和人大应该加强监督管理,落到实处,确保房价水平能够稳中有降,逐步降低居民购房负担,避免产生更多的新房奴.
2,加强对传媒监督,引导居民住房消费观念转变
提前消费,贪大求高档的住房消费观念形成与一些媒体的误导存在很大的联系.部分媒体以及经济学者以专家或权威身份替房地产商鼓吹,抬轿是形成消费者恐慌性购买的重要原因.主管部门应该加强对这些行为幕后交易的监管,对故意散布误导信息的媒体和专家进行必要的惩戒,塑造一个准确,有效的房产信息平台,帮助消费者树立正确的消费观念,量力而行.
3,修正相关法律,加强政府对房价调控能力
应该通过修正价格法等方式,赋予政府部门或各级人大对住房价格的管理权限.住房价格对居民的影响程度远大于汽油,柴油价格,对事关国计民生的住房价格,政府或人大应该承担管理与监督的责任.如果住房价格能够得到有效管理,就可以打破购房者博弈模型中的假设房价上涨的前提,博弈参与者的收益函数将发生变化,博弈类型就不会是一种囚徒困境模式,最终改变博弈的均衡策略.
同时,各级人大也可以借鉴国外的立法经验,为保护本国或本地居民的利益,对外来投资者进行立法限制.
4,大力推广经济适用房或廉租房制度,解决低收入阶层的居住问题
各级政府必须统一到以建设和谐社会的指导思想下,政府有责任使社会低收入阶层获得较好的居住条件.从表3可以看出,当前各地方政府对经济适用房建设重视力度是不够的,在经济适用房建设上投入的资金,土地等资源必须加强.考虑部分低收入阶层连经济适用房都无力承担以及北京等地经济适用房销售中存在的重大弊端,我们认为,廉租房建设更应该成为政府解决房奴问题的工作的重要内容.
表32002-2005全国住宅,经济适用房数据
项目\时间
单位
2005年
2004年
2003年
2002年
全国经济适用房投资额
万元
5,191,806
6,063,880
6,219,833
5,890,445
全国住宅投资额
万元
108,609,322
88,369,532
67,766,861
52,277,560
住宅
万元
145,637,616
86,193,667
65,434,492
49,578,501
经济适用房
万元
/
5,028.2
5,547.6
5,136.9
住宅
万平方米
49,587.83
33,819.89
29,778.85
23,702.31
经济适用房
万平方米
3,205
3,261.8
4,018.9
4,003.6
5,加强交通基础设施建设,大力发展公共交通,以区域视角布局城市人口分布
城市是经济集聚的产物,在中心城区土地价格昂贵,房价高是正常现象.因此,在大城市中,中心城区往往作为商务区使用,居住郊区化现象相当普遍.以纽约,东京为例,城市核心区域白天与晚上的人口数量存在巨大反差.见表
对北京上海等大都市来讲,应该建立区域视角,从都市圈角度,在主城周边大力促进中小城市,城镇的发展,让其发展成为"卧城".为此,政府必须加强主城与周边"卧城"间的交通基础设施建设,缩短交通的"时间距离".同时,大力发展主城与周边城市,城镇间的公共交通,使中低收入阶层能够有能力负担往返交通费用.为降低交通费用,政府应该借鉴香港政府开发地铁的模式,将交通线与沿线的土地合并开发,通过让开发商享受土地增值收益的办法降低成本,使广大市民能够利益均沾.
6,加强资产流转制度建设,推动住房交易,租赁市场的发展
国内居民不愿意以租赁作为购买自有住房的替代方案,在一定程度上是由于住房租赁市场不发达.笔者在上海市做过的调查问卷发现,有一定比例借款人已经意识到在房价很高时购买房子是不经济的行为,但由于租赁住房的不稳定性,他们仍然选择了购买住房.同样,二手房的销售,售后回租的发展对借款人来讲也具有重要意义.
(二)房奴现象的化解策略
所谓化解策略是指对贷款购房者已经背负较高债务负担的状况下,通过消费者自身,政府,银行等方面的行动,减轻其承担的压力,避免其走向失败的各种有效措施.
1,建立政府住房贷款担保制度,减轻借款人借款成本
住房抵押贷款需要投入的资金多,期限长,金融机构在操作过程中需要承担很大的信用风险.30年代"经济大萧条"期间,美国居民支付能力急剧下降,200多万居民因无力偿还银行的抵押贷款而丧失了房产权,1600多家银行和储蓄信贷协会因无法收回贷款而破产,严重危及美国的社会稳定和银行业的安全.1934年,根据《联邦住宅法》成立了联邦住房管理局(FHA),专门致力于为普通居民购买住房提供抵押贷款担保,直接介入居民住房市场.1944年,为保障二战期间大量退伍军人的基本生活,美国又成立了退伍军人管理局(VA),其主要职责是为军方提供有关官兵购房的抵押贷款担保.由此,形成了现今美国住房抵押政府担保的机构体系.美国联邦住房管理局对符合标准的常规性贷款(指固定利率,期限长达15-30年,贷款一一房产价值比为80%左右的住房抵押贷款)提供全额担保.中,低收人者在购房时可以申请政府担保,借款人只需要按月支付贷款额的0.5%-1%的保险费,并交纳为贷款额2.25%(1995年标准)的前端费就可以得到保障.
我们应该借鉴美国的做法,建立政府出资或政府主导的住房贷款担保机构,解除中低收入购房者的后顾之忧.
2,加快金融产品创新,为消费者提供人性化服务
国内的住房抵押贷款始于1998年,因此目前国内商业银行的贷款服务水平确实不能让人满意.贷款品种单一,偿还方案缺乏弹性是两个主要问题.为满足购房者的不同贷款需要,国外金融机构设计了适合不同支付能力居民和实际情况的多样化贷款品种,如美国的住房贷款就有分级偿还抵押贷款,可调整抵押贷款,分离增值抵押贷款,漂浮式付款抵押贷款,循环住房抵押贷款,"一揽子"交易抵押贷款,反向抵押贷款等.
为缓解房奴们还贷压力,我们认为当前国内商业银行应该重点考虑两方面的创新.首先是倒按揭业务.美国在20世纪80年代中期即已推出倒按揭贷款,借款人以其自有住房作抵押向银行贷款,银行则定期向借款人放贷,在规定时期,借款人以出售自有住房的收入或其他资产还贷.这种贷款方式最大的特点就是分期放贷,一次偿还,贷款本金随着分期放贷而上升,负债也相应增加,自有资产则逐步减少.对背负巨额债务的住房贷款借款人,特别是老年借款人来讲,倒按揭的重要意义不言而喻.其次是弹性还贷方案.在借款人出现临时性资金困难无法按时偿还贷款时,商业银行的贷款条款应该允许这种现象的偶尔产生,不要将偶然发生的支付困难记入借款人的信用档案.当借款人出现偿债困难时,应该允许借款人与银行就贷款重组进行协商.
加强对违约房奴的政府救济,司法救济
一方面政府要加强对因违约而失去住房的借款人的救济,通过提供廉租房或周转房等方式避免使失房居民居无定所,同时也可以鼓励慈善机构为失房民众提供庇护.另一方面通过制定个人破产法等方式对债务失败的民众提供司法救济.允许自然人破产可以保护债务人的基本生活,对于债务失败者,社会不能将其所有的私有财产用于偿债,有助于他们凭借自己的私有财产健康体面的生活,并获得重新起步的机会.而且自然人破产制度也有利于保证债权人公平受偿,维护债权人利益.国外的研究发现,如果银行在发放住房抵押贷款时对借款人的信用评分进行控制,那么对个人破产的债务豁免对银行的个人住房贷款没有显著影响.White(1998)发现由于个人破产存在很多非货币性成本,虽然至少有15%的人发现宣布个人破产在财务上是有好处的,但只有约1.5%左右的申请个人破产.DomowitzandEovaldi(1993)发现,1999年对美国破产法更宽松的修订的BA78条款的实施并没有明显改变借款人申请破产的比率.
4,选择理性违约是房奴自我解压的明智选择
理性违约理论认为,住房贷款相当于银行持有的一个由一份价值为贷款面值F的无风险债券多头与一份执行价格为F的价值为V(住房价值)的看跌期权的空头构成的投资组合.购房者可以被视为看跌期权的持有人,当住房的价值高于购房者的债务,购房者就会放弃行使其持有的看跌期权,按合约偿还债务,反之,当住房的价值低于购房者的债务,购房者就应该执行其持有的看跌期权,进行贷款违约.易宪荣(2004)建议房奴在房价较高时应该及早将手中的房屋出售,换成较小的住房,以化解个人债务压力.因此,当房奴无法承担债务支付压力时,选择违约不失是一个理性选择.
参考书目
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其实,央行如果能够消除对商业银行的父爱主义,放开对个人住房贷款利率的下限管理,允许商业银行进行价格竞争,在商业银行拥有房贷暴利的情况下(参见作者的《个人住房贷款合理利率水平的探讨》,上海金融学院学报,2006.5),就算中央银行提高贷款利率水平,个人住房贷款的利率水平还是会明显下降.
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同注3
"房奴"心理病与幸福指数陈军华传媒频道_中国经济网.htm2006年09月15日
房奴是社会暴力的受害者刘丹栋经营者2006.5
同注6
美国的住房抵押政府担保机制及启示中国农业银行武汉管理干部学院学报曹朝龙1999.1
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