土地储备方案风险评估范文

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《统计与咨询杂志》2014年第四期

一、实证结果分析

1.土地资源储备风险的DEA模型分析

由于数据包络分析可以处理多投入多产出的复杂系统评估问题，符合储备土地项目进行风险评估的特征；另外，数据包络分析无需量纲的转化，更不需要人为地赋予各个评价指标权重；而且，数据包络分析无需设定投入指标和产出指标的具体形式，可以有效地避免认为模型设定时产生的错误，也不需要进行参数的显著性检验；最后，数据包络分析需要数据比较简单，大大降低本文所给数据的冗余。根据模型计算结果，用EXCEL对项目计算效率进行排序，剔除效率值最低的十个储备方案分别为下表：对上述灵敏度分析的解释是（以项目8为例）：其他项目（不包括项目8）的有效线性组合可以达到与项目8相同的单位面积预期收益，而单位面积的还款额度为62.937元/米2（比项目8低了36.431元/米2）；单位面积出资额度为41.624元/米2（比项目8低了24.094元/米2）。

2.土地资源储备风险的spss软件分析

这是运用同一份数据资料，对我国土地资源的储备项目的风险进行了分析，以下是运用了因子分析的方法进行分析。因子分析：对数据资料进行适用性检验，通过计算得到0.581〉0.5，巴特利特球形检验统计量对应的P值为0.00<0.05,说明满足因子分析的前提条件，根据因子分析的原理，可以知道相关矩阵或协方差矩阵的特征值，其中包括各因子的特征、各因子所解释的方差，占总方差的百分比、各因子方差占总方差的累积百分比，还可以知道提取若干因子后的特征值、方差百分比和累积方差百分比。提取的前3个特征值的因子累积贡献率达到86.6816>85%，符合要求。因此提取3个因子加以分析。为使提取的因子更具有可解释性，采取方差最大法进行因子旋转，简化因子载荷矩阵的结构，从结论可见，每个因子只有少数几个指标的因子载荷较大，因此可根据上表进行分类，将10个指标按高载荷分成三类：第一个因子在指标X2、X5、X6、X7、X9、X10有较大的载荷，这些是财务净现值、项目投资总额估算、申请贷款额度、银行批复额度、总收储成本估算、预期收益等六个方面反映现金数额，因此命名为财务因子。第二个因子在指标X3、X4有较大的载荷，财务内部受益率、动态回收周期反映流动速率状况的，因此命名为速率因子。第三个因子在指标X1、X8有较大的载荷，反应的是收购的情况，因此命名为收购因子。运用回归法计算因子得分系数矩阵，进而得到各因子得分。利用各因子得分，以方差贡献率为权重，计算因子综合得分。根据得分及排序结果，我们将这74个项目综合实力分为四个等级：72、74、73、71、57、48、66、70、68、56、69是风险程度较为安全的等级；67、64、50、22、59、60、61、53、20、58、55、6、63、19、52、43是风险程度比较安全的等级；44、47、51、34、46、65、17、5、40、29、62、42、37、49、54、15、12、23、33、28、39、45、41、32、25、21、35、1、18、31、38是风险程度较高的安全等级，16、27、30、26、10、8、36、9、24、3、14、13、11、4、7、2是风险程度最高的项目。

二、原因与影响分析

上诉结果表明近年来我国土地储备的项目的风险程度各不相同。但是通过分析划分的四类有较大的差异。以下对产生上述现象的原因和影响进行分析。根据结果，我们将这74个项目综合实力分为四个等级分别是:风险程度很安全的等级,风险程度比较安全的等级,是风险程度较高的安全等级，是风险程度最高的安全等级。每个等风险程度较低的等级的项目中它们的特点是动态回收期较短，银行批复额度较大，预期收益较高。而安全较低的项目的特点是涉及拆迁的补偿人口数较大，申请的贷款额度较大而批复额度较小，他们之间的差距较大。因此我们应该还需要尽力加强下列措施。关于土地制度的完善。正确认识城市土地储备面临的风险，有效规避与预防规划风险，是保证城市土地储备的高效运营，完善土地储备制度的一项必要手段。合理的分析不同行政区、不同土地级别和不同特征区域内的风险评估结果，更好的为城市土地储备风险评价、土地储备实践与土地储备制度提供借鉴。关于土地储备的管理。国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定的《土地储备管理办法》第二章第七条指出，土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。

关于规避风险、优化资源配置。在市场经济下，风险是不可避免的，如何有效的优化土地储备资源的配置才是当下需要考虑的问题。今后社会区域经济社会系统特性，应用自组织理论、模糊集合论、市场经济学、系统动力学、计算机科学对区域土地利用优化问题进行创新研究，从而提出从定性到定量综合集成方法、区域总体规划决策支持系统、SD模型，为市场经济体系下土地利用优化配置提供新的思路和方法，为促进市场经济条件下土地优化配置方法研究奠定坚实的基础。

作者：王静敏张明月单位：吉林财经大学统计学院