住房反向抵押养老保险需求范文

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《保险研究杂志》2015年第五期

随着中国人口老龄化程度的日益加剧，老年人的养老问题引起了越来越多的关注。一般来说，老年人在退休后，其经济收入较退休前会出现较大差距，但他们拥有的不动产的价值往往会超过流动资产的价值，从而成为“房屋的富人，现金的穷人”。如果能通过住房反向抵押贷款，将不动产转化为现金流，到期末再用住房偿还贷款，这样就会大大提高老年人的生活水平，减轻子女的经济负担。因此，住房反向抵押贷款是一个非常有吸引力的改善老年人经济状况的养老方案。一些国家的实践也证明，住房反向抵押确实能对社会基本养老保险进行有效的补充，对改善老年人的贫困状况具有一定的帮助。中国保监会已于2014年6月23日了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，确定了北京、上海、广州、武汉四个试点城市。这意味着住房反向抵押贷款产品在中国已经进入了具体的市场运营阶段。但是中国老百姓自古以来就有“养儿防老”的观念，老人去世后通常是由子女继承其房产。在这样一种传统观念背景下，反向抵押贷款这种养老方式能否被中国消费者接受将直接影响该产品的推广。目前国内对于住房反向抵押贷款产品在中国的可行性分析多为定性分析，缺少基于数据的定量研究。本研究委托清华大学媒介调查实验室在北京市6个城区(东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区)进行了抽样调查。每个区随机抽取两个街道，每个街道随机抽取两个社区居委会，每个社区抽取33～34个居民。通过入户调查，最终共回收有效问卷816份。在接受调查的居民中，男女比例大致为1∶1，年龄在50岁到70岁之间，50～54岁、55～59岁、60～64岁、65～69岁年龄组的人数大致相等。本文基于此次问卷调查，从实证角度分析目前住房反向抵押贷款养老保险在中国的市场需求，了解了老年人的养老要求，为保险公司在产品设计和发行方面提出一些建议。本文第二章对得到的数据进行描述性统计，初步分析老年人的收入和居住状况，以及对住房反向抵押贷款产品的接受意愿;第三章利用选择排序Probit回归模型对数据进行实证分析，研究影响住房反向抵押贷款产品需求的主要因素;第四章对全文进行总结并提出几点建议。

一、问卷调查结果描述性统计

(一)老年人的收入状况图1显示了调查对象的收入分布情况。可以看出，受访者中收入过低(1000元以下)和过高(超过5000元)的都不是很多，分别占2.57%和9.31%，大部分老年人的收入位于中等水平，即在1000～5000元之间，而其中超过半数(55.76%)收入位于1000～3000元之间。这说明大部分被调查老年人的收入并不是很高，与在职职工的收入有明显差距。以这样的收入水平，在像北京这样的大都市仅能维持基本生活需求，要想达到较为舒适的生活水准仍有一定困难。事实上，随着经济和社会的发展，越来越多的老年人对精神生活的需求日益强烈，他们不再满足于生活的温饱，而向往更为丰富的休闲娱乐生活。同时，考虑到老年人的收入中会有很大一部分用于医疗保健等方面的支出，因此即使对那些收入相对较高(3000～5000元)的老年人而言，要实现较为舒适的生活目标也是有一定困难的。这使我们有理由相信，住房反向抵押产品在中国会有很大的发展空间。一方面它可以帮助低收入老年人达到基本的温饱生活，更重要的是它能够让大多数老年人提高生活品质，使他们的晚年生活更加幸福。图2说明了被调查者的收入来源，超过90%的调查对象是经济独立的，收入主要来自养老金、保险金、投资理财收入等，只有少部分表示仍然需要子女供养及政府补助。这一结果表明，中国老年人在经济上对子女的依赖程度正在逐渐降低，传统的“养儿防老”的观念在大城市里正在逐步弱化，老年人已经开始主要依靠自己的经济收入实现老有所养。这一结果从另一方面也折射出目前老年人的收入来源相对单一，只有有限的养老金等收入。而住房反向抵押贷款作为一种对养老金的有效补充，恰恰能够很好地解决这些问题。老年人利用住房来获得额外的现金收入，在生活水平得到提高的同时还能够最大程度地减轻子女的供养负担。对于月收入是否充裕的问题，如图3所示，有超过60%的被调查者认为自己的收入刚刚平衡甚至有些拮据，其中超过三成的调查对象认为自己有增加收入的需求(图4)，说明住房反向抵押贷款产品有较大的推广空间。

(二)老年人的居住状况根据住房反向抵押贷款对老年人房屋所有权的要求，我们选取的调查对象都至少拥有一处房产。图5表明，接近9成的调查对象只拥有一处房产。这样的结果是符合中国国情的，许多人倾尽毕生财力才能购买一套住房，于是房产就成了中国家庭最主要的财富，对于老年人来说更是如此。他们将房产看作是晚年生活的依靠，并希望将其遗留给子女，从而保证对房产的持续所有权。这就提醒我们，在发展住房反向抵押市场的过程中要注重对人们传统价值观的扭转。然而我们还应注意到，有超过10%的调查者拥有两套以上住房。根据北京统计局的调查显示，北京市拥有两套以上房屋的家庭比例约为17%①。这说明我们调查得到的结果还是非常可信的。这两个数据的偏差一方面是由于我们的调查对象仅限于老年人，忽略了作为购房主力的一部分中年人，而且我们的调查范围仅限于北京市内六区。这些拥有两套以上住房的老年人经历了福利分房和住房改革，以较低的成本获得了房屋，这使得他们更有可能愿意将自己居住的房屋用作反向抵押，一方面可以提高自己晚年的生活质量，同时也不影响对子女的遗赠，从而减少了来自子女的阻力。因此，这类老年人将会是住房反向抵押产品最大的潜在购买人群。结合北京市庞大的人口基数，10%这个比例是十分可观的，说明该产品还是有一定的发展前景。从房屋价值来看，近八成受访者的房产价值位于100万到400万之间，其中又以100～200万居多(59.09%)(图6)。根据搜房网的统计数据显示②，北京城区2014年4月的二手房均价为39601元/平方米，以100平方米计，每套二手房价格接近400万，这说明很多受访者的房屋价值是低于市场平均水平的，其原因可能是:(1)房屋面积较小;(2)房龄较高;(3)受调查区域分布的影响，位于较差地段的房屋数量较多。从房龄来看，受访者拥有的房屋中房龄小于5年的房屋数量非常有限，不到1%(图7)。接近20%的房屋房龄在6～12年之间，这类房屋目前在二手房市场上成交量是比较稳定的，适合作为反向抵押对象。还有近四成房屋建成于20世纪90年代以前，这些房龄已超过20年的房屋可用于反向抵押的价值已经不大，因此并不适合列入反向抵押产品的发展范围。对于此类房屋可以考虑的或许是其拆迁后政府补偿带来的收入，但受到政策和社会环境的影响，有一定的不确定性。二)老年人对房产和住房反向抵押贷款产品的态度我们分别调查了老年人对房产和住房反向抵押贷款产品的态度，结果如表1和表2所示:调查结果显示，在对待房屋的态度上，只有15.2%的老年人能够接受在未来放弃房屋产权，其余的则不能接受。结合前面对拥有房产数量的统计，这一比例与只拥有一套房屋的老人比例相近，因此我们不妨假设二者是有相关性的。那些只拥有一套住房的老人更容易认为:如果他们把房屋抵押出去，将来就会变得“一无所有”，这可能是他们无法接受的，这也可能成为住房反向抵押贷款推广中的最大阻碍。而在对待住房反向抵押贷款产品的态度上老年人更加保守，只有8%左右的被调查者明确表示愿意接受，超过70%的老年人完全不能接受这种新型的养老模式，接近20%的老年人则持观望态度，他们既有一定的遗赠意愿，但是也希望能够提高收入，在未来的产品设计中应该更多地考虑提高这类人群的购买兴趣。

二、实证分析

前面我们对老年人的收入、房产和态度进行了初步统计，一方面分析了调查对象购买住房反向抵押贷款产品的客观条件，另一方面也剖析了他们的主观意愿，下面我们将通过实证分析来研究影响老年人对生活满意程度和接受住房反向抵押贷款产品意愿的因素。

(一)老年人对生活的满意度下面我们根据问卷调查的结果，分析老年人对生活满意度的影响因素。由于这里的因变量和自变量都是有序变量，因此我们采用多元选择排序Probit回归模型。这里y*i称为隐变量，xi是解释变量，β是解释变量的系数，εi是残差项，γ1，…，γn是决定yi排序的门限值，且有γ1＜γ2＜…＜γn。这里我们涉及的被解释变量是老年人对生活的满意度，取值从0到4，分别对应非常不满意、比较不满意、不确定、比较满意和非常满意。解释变量共有10个:居住方式、房产个数、房产价值、房龄、月收入、有无疾病、是否购买健康险、健康程度评价、性别和子女个数，其中健康程度评价根据的是调查对象的主观评价。通过回归分析我们可以得到对应的系数，即β值，如果系数为正，说明该因素对生活满意程度有正向影响;系数为负则说明有负向影响;系数绝对值越大说明影响程度越强。回归结果如表3所示。从回归结果可以看出，拥有房产数越多，月收入越高，健康程度越高，都会使生活满意度越高，这和直观感受是吻合的。值得注意的是，购买健康保险会对老年人生活满意程度产生正向影响，而没有购买则会产生负向影响。这说明保险产品能够为老年人的生活带来一定的保障，从而提高他们的生活满意度。房屋价值和房龄对生活满意度的影响并不明显，这说明老年人在意更多的可能只是房屋所有权带来的安全感，而不是具体的居住条件和环境。综合以上分析，月收入的增加能够提高老年人的生活满意度，而住房反向抵押产品的最大特点就是可以提高老年人的收入水平，说明该产品能够有效地提高老年人的生活满意度。另一方面，购买健康保险对提高生活满意程度有正向影响，这是一个非常积极的信号，说明很多老年人还是愿意接受保险产品作为晚年生活保障的。因此保险公司在设计住房反向抵押贷款产品时可以考虑加入健康险的产品功能，例如开发具有长期护理功能的产品。

(二)老年人对住房反向抵押贷款产品的态度用同样的方法我们可以分析影响老年人对住房反向抵押贷款产品态度的影响因素，这里被解释变量为老年人对住房反向抵押贷款产品的接受意愿，取值为0到4，分别对应非常没有意愿、比较没有意愿、不确定、比较有意愿和非常有意愿，解释变量与上面相同。回归结果如表4所示。回归分析结果表明，独居老年人参与反向抵押贷款的意愿最高，和子女居住的老年人意愿略低于与配偶居住的老年人。这可能是由于和子女一起居住的老年人与子女感情更深，比较依赖子女的照顾，于是更加希望将房屋遗留给子女;而独居的老年人则更多地依靠自己，因此更需要额外的收入，也不太在意是否将房子遗留给子女。房龄对反向抵押贷款意愿的影响比较明显。从回归结果可以看出，受访者拥有房屋的房龄越长，对反向抵押贷款的意愿就越强烈。房龄越长说明房屋的交易可能性越小，价值也越低，这样的房屋通常不具备很高的遗赠价值，因此老人可能更愿意将其抵押换取现金来弥补退休金的不足。房产价值对反向抵押贷款意愿的影响不是很明显。从回归结果来看，房屋价值在200～400万之间的老年人的参与意愿最强，房屋价值在400万元以上的老年人参与住房反向抵押的意愿最弱。相比起来，房屋价值越高，允许借款的额度越高，因此可以较大幅度地提高老年人的收入水平和生活质量。而房产价值超过400万的老年人可能本来生活就比较富裕，不需要进行反向抵押贷款。健康程度对意愿的影响呈现U型。健康程度由非常不健康、比较不健康、不确定、比较健康变动，意愿程度依次递减，而非常健康对应意愿程度有所上升。这可能是由于健康程度对反向抵押贷款意愿的影响有两方面:一方面健康程度越低，需要的医疗和保健费用越多，生活开支越大，因此提高收入水平的需求越强，对反向抵押贷款的意愿也就可能越强烈;另一方面，健康程度越高，老年人预期自己的寿命越长，选择反向抵押产品就越“合算”(如果以终身年金方式领取，则活得时间越长，领取总额就越多)，对反向抵押贷款的意愿也就越强烈。

子女个数对意愿程度的影响比较明显，只有一个子女的老年人意愿最低，没有子女的老年人意愿最高。可以看出老年人有一定的遗赠意愿，如果无子女可以继承房屋或子女过多可能引发遗产纠纷他们则更愿意考虑将房屋进行抵押。值得注意的是，已购买了健康保险的老年人对反向抵押产品意愿程度明显高于未购买健康保险的老年人。这一方面是由于保险对于老年人来讲也是一种相对较新的金融产品，购买了健康保险的老年人可能对金融产品的接受能力更强，因此对反向抵押产品的需求意愿更强;另一方面，购买了健康保险的老人可能更希望寻求一种保障，而住房反向抵押产品能够提供一笔固定的收入，这同样能提高老人的安全感，因此他们会更倾向于接受该产品。通过以上分析可以得出如下几点结论:首先，老年人在考虑是否选择住房反向抵押时，会考虑到是否把房产留给子女的问题，更希望把房屋留给子女，只有在无子女或房屋条件不适宜留给子女时，才更倾向于选择选择住房反向抵押;其次，健康程度会影响选择住房反向抵押的意愿，健康状况较差和很好的老年人更乐意选择住房反向抵押;第三，是否购买了健康保险与选择住房反向抵押的意愿有很强的相关性，购买了健康保险的老年人对参与住房反向抵押的意愿会更强。接下来为了验证各影响因素的显著性我们进行了方差分析，结果如表5所示。结果表明，居住方式、房屋价值、房龄、健康程度、子女数、是否购买健康保险对参与反向抵押贷款的意愿的影响均比较显著。其中，健康程度和是否有健康保险在0.001显著性水平下显著，房龄在0.01显著性水平下显著，居住方式在0.05显著性水平下显著，而房屋价值和子女数在0.1显著性水平下显著。显著水平的提高说明它们作为影响因素的可信程度越来越高。因此我们可以认为是否购买了健康保险是其中最为显著的影响因素。这进一步验证了保险产品之间的关联性，为今后住房反向抵押产品的发展提供了一个方向。

三、结论与建议

通过本文调查问卷结果，我们发现被调查者中低收入者比例较高，很多老年人有增加收入的需求，而且这种需求与收入水平成反比。在住房状况方面，超过10%的受访者拥有两套以上住房，用其中一套住房进行反向抵押具有较大可能性。因此，我们的结论是:大部分老年人有较强的增加收入的意愿，同时有一部分老年人已经具备了实现这一目标的条件，说明住房反向抵押市场的发展潜力是很大的。从对生活的满意程度来看，主要受房产数量和收入水平的影响。随着拥有财富量的增加，老年人的生活满意度会提高。而住房反向抵押的最大特点就是能提高老年人的收入水平，这说明住房反向抵押能够有效地提高老年人的生活满意度。另一方面，健康保险的购买也与生活满意度呈正相关关系。这说明很多老年人还是愿意接受保险产品作为生活保障的。而老年人对住房反向抵押产品购买意愿的分析结果却并不乐观，大部分老年人并不能接受这种新的养老方式，还是将房屋视为最重要的生活依靠，并且希望将房屋遗留给子女。经过实证研究我们发现影响老年人参与住房反向抵押意愿的因素主要有三个。1．遗赠意愿:老年人更希望把房屋留给子女，只有无子女或者房屋条件不适宜留给子女时，才倾向于选择住房反向抵押。2．健康状况:健康程度会影响对反向抵押的意愿，健康程度较低和很好的老年人更倾向于选择反向抵押贷款。3．健康保险购买:是否购买了健康保险和反向抵押贷款意愿有很强的相关性，购买了健康保险的老年人对反向抵押贷款的意愿更高。综合以上分析，我们认为保险公司在开发和推广住房反向抵押贷款产品时应注意以下几点。首先，住房反向抵押贷款产品作为一种商业养老保险产品，同时也是对社会养老保险的一种补充，因此在合约设计方面既要考虑拥有房产较多并且价值较高的老年人，也要照顾到低收入低房产价值者，这就要求合约的设计要多样化。对于房产价值较低的低收入老年人，应该将重点放在提高其退休后收入上;而对于房产价值较高的老年人，由于他们本身经济状况较好，因此可以在合约中更多地设计相应的增值服务，从而增强住房反向抵押贷款产品对他们的吸引力。通过多层次的合约设计适应不同类型消费者的需求，从而有利于扩大市场规模。其次，保险公司应该努力转变老年人的传统观念，充分地说明住房反向抵押这一新型养老概念对老年人晚年生活质量的改善作用，同时在合约的文字上应该充分强调老年人在世时对房屋的所有权，一定程度上缓解他们担心失去房屋所有权的焦虑感。同时，还应该加强宣传力度，使全社会都能够了解住房反向抵押贷款产品，特别是应该强调其对于老年人退休后收入的增加，从而可以减轻子女的供养负担，逐渐提高人们对于这种产品的接受程度。第三，可以针对老年人的需求开发不同类型的产品，例如具有长期护理保障功能的住房反向抵押贷款、嵌入赎回权的住房反向抵押贷款等，其中前者在老年人身体情况不佳时可以更好地满足他们的生活基本需求，而后者则使老年人保留获取房屋价格上涨时收益的权利，这样可以满足老年人的不同需要，打消老年人失去房屋所有权的顾虑。同时还可以与现有的人寿保险产品进行结合，借助已有的市场带动住房反向抵押贷款的推广。第四，作为一种新型养老保险产品，住房反向抵押贷款在中国刚刚起步，保险公司在经营过程中应该注意风险的评估和管控，时刻关注房地产市场的走势变化，谨慎地评估借款人的房产价值，并且保持充足现金流。

作者：陈秉正 高名 刘晓菲 单位：清华大学经济管理学院 中债信用增进投资股份有限公司