规范土地出让管治工作计划范文

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一、合理控制土地供应总量，科学制定土地出让计划

合理控制经营性用地供应总量，有效发挥市场配置土地资源的基础性作用，充分实现土地资产价值，提高土地资源利用率。全市（含各镇、区）经营性用地供应，应当依据全市国民经济发展规划、城市总体规划、土地利用年度计划以及房地产市场行情，制定科学合理的年度土地收储出让计划，明确出让开发地块的位置、面积、规划用途、容积率、征地拆迁情况等内容。

市区范围内的土地收储出让计划由市国土局会同发改、规划、建设、财政等土地收储委员会成员单位制定，报市政府批准后实施；各镇（区）范围内的土地收储出让计划由各镇（区）人民政府（管委会）会同规划、建设、国土等部门制定，报市政府批准后实施。

全市土地收储出让年度计划必须在上年前报市土地收储委员会审定，经市政府批准后，由市国土局按规定向社会公布。

在土地收储出让计划执行期内，因城市建设和社会经济发展需要，确需调整出让地块的，则必须经市土地收储委员会审定，并报市政府批准后实施。

二、规范地价评估和出让底价

市国土局应当根据拟出让地块的区位条件、规划条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。

市土地收储委员会根据土地估价结果，兼顾产业政策、区位条件等情况，集体决策，综合确定出让底价和投标、竞买保证金。招标出让的，应当同时确定标底；拍卖和挂牌出让的，应当同时确定起叫价、起始价等。镇（区）范围内土地出让标底、底价等情况须报市国土局审定，土地出让标底、底价不得低于国家规定的最低价格标准。

加强对评估机构资格和评估人员执业资质管理，规范从业行为。评估机构及评估人员应严格按评估技术规程要求客观、公正地开展评估活动，对故意压低或抬高标的物评估市场价的，评估结果无效，并由相关部门视情节轻重予以相应的处罚；造成损失的，依法承担赔偿责任。构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

三、规范招标拍卖挂牌出让土地使用权的行为

根据出让地块的具体情况，规范编制招标拍卖挂牌出让方案。出让方案应体现公正、公开原则和有利于促进城市建设的原则，不得以外资、招商引资等名义设置影响公平竞争的限制性条件，应最大限度地降低土地使用权竞买、竞投的参与门槛。

土地竞买、竞投申请人，可以是国内外的法人、自然人和其他组织，土地竞得后须在当地成立开发项目公司，并实行属地管理。但在土地竞买、竞投前两年中，有下列情形之一的申请人，不得参加土地使用权竞买、竞投：

1、法律、法规及规章对申请人有明确限制的；

2、执法、执纪部门正在侦查或确认在土地出让中有行贿行为嫌疑的；

3、执法、执纪部门确认在土地出让中有串标行为的；

4、无正当理由，仍未按土地出让合同约定付清土地出让金及其它税费的；

5、违反土地出让合同约定，擅自增加容积率或改变土地用途而未补办手续、未补缴出让金及其它税费的；

6、上年度房地产开发，经综合考核名列末位的，或在建设质量、小区配套、物业管理、善后服务、农民工工资等方面由于管理不善引起严重后果，造成群体性事件的，实行“一票否决”。

市监察部门会同规划、国土、建设、财政等部门，对照上述规定认定土地竞买、竞投申请人的参与资格，并在竞买、竞投报名截止时间前一日内予以书面答复。

市建设部门会同规划、国土、财政等部门，对年度房地产开发项目进行综合考核，考核结果在下年度第一季度前向社会公示。具体考核内容和指标等，由市建设局负责制定。

四、加强对联合竞买、竞投行为的管理

土地招标拍卖挂牌出让的申请人，可以单独申请竞买、竞投，也可以联合申请竞买、竞投。但联合申请的，申请人应当签订联合竞买、竞投协议，协议需规定联合各方的名称或姓名及其权利和义务，并明确竞得土地后拟成立新公司的成立时限、股东及其出资比例、出资形式等内容。

土地竞得后，联合各方应在协议约定的时限内成立新公司，并由新公司与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。新公司的股东及其出资比例、出资形式应与联合竞买、竞投协议规定的内容一致，联合各方不得变更股东及其出资比例、出资形式。否则，作违约处理，取消其土地竞得资格，土地出让履约保证金不予退还。

土地受让后，有下列情况之一的，受让人不得转让土地使用权或以各种形式转让股权：

1、未缴清土地出让金及相关税费的；

2、开发投资总额未达到25%（不含土地出让金）的；

3、未取得《房屋销售许可证》的。否则，按非法转让土地使用权查处，并可依法无偿收回土地使用权、没收非法所得。

五、严禁变相房地产开发行为

严禁将以高科技、科研楼（研发楼）、办公楼、工业、农庄等名义取得的非经营性土地，擅自改变土地批准用途和规划建筑功能，变相搞房地产等经营性项目开发；不得设计和建设成套住宅（含独幢或联排低层住宅）、商业门店及其它经营性房屋。相关部门必须严把规划设计、规划评审和审批发证关，建筑设计不符合审批内容的，一律不得发放《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；建成后的房屋不符合原批准用途的，一律不得通过验收，并不得发放《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。

已建成的房屋擅自改变批准用途，符合城市规划的，应补缴土地出让金，并予处罚；不符合城市规划的，责令限期整改，并予罚款；严重影响城市规划的，责令限期拆除，并予罚款。土地出让金补缴标准为：按现用途土地的评估价格（不得低于同区域内同用途土地出让成交的最高价格）与原取得土地价格的差价确定。

凡未依法办理土地用途变更手续、补缴土地出让金或限期整改到位的，建设部门不得变更房屋登记用途、工商部门不得核发相关经营证照、税务部门不得办理税务登记，其它相关部门应严格按土地和房屋登记用途办理相关审批手续。

六、加强土地出让金征收管理

土地受让人按土地出让合同约定缴清土地出让金和相关税费后，市国土局方可办理供地手续，核发《国有土地使用证》。属分期缴款、分期供地的，按供地面积缴清所分摊的土地出让金，并在原缴纳的土地出让保证金中确定一部分金额抵缴最后一次供地的土地出让金。受让人未按土地出让合同约定缴清全部土地出让金和相关税费的，市国土局不得办理供地手续、不得发放《国有土地使用证》，规划、建设、城管等部门不得办理工程项目的相关审批手续、不得发放《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。

已开工建设项目，受让人未按土地出让合同约定缴清土地出让金及相关税费的，规划、建设、城管等部门一律停止办理工程建设后续审批和竣工验收手续，国土部门不得办理土地分割登记手续，建设部门不得发放《房屋所有权证》。

土地受让人无正当理由拖欠土地出让金及相关税费的，应严格按土地出让合同约定加收滞纳金；超过土地出让合同约定的缴款期限满三个月的，应当收回土地使用权、不予退还土地出让履约保证金，并取消其三年内在我市参与竞买、竞投土地的资格。

七、严格限定开发项目的开工时间

土地出让后，受让人不得无故拖延开发，囤积土地。土地受让人应严格按照土地出让合同约定的时间动工开发建设，有下列情形之一的，认定为闲置土地：

1、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期一年以上（含一年）未动工开发建设的；

2、已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一的或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续一年以上（含一年）的；

3、法律、法规规定的其他情形。

土地闲置超过一年、不满二年的，由市国土局向土地受让人送达《限期动工开发通知书》，责令其在规定期限内动工开发建设，并向社会公告；同时，送达《缴纳土地闲置费通知书》，按照规定向受让人征收土地使用权出让金总额20％的土地闲置费，并责令限期缴纳。土地闲置满二年的，由市国土局依法无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为造成动工开发迟延的除外。

八、严格开发项目用途管理

在出让期限内，土地受让人必须严格按照土地出让合同规定的土地用途开发利用土地。因城市规划调整，需要改变出让合同规定的土地用途的，国土部门有权收回土地使用权，重新进行招标拍卖挂牌出让；需要局部调整土地用途的，受让人应提出申请，经市政府同意，并依法办理有关批准手续，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。

九、严格开发项目容积率管理

在土地出让期限内，受让人必须严格按照出让合同规定的土地使用条件利用土地，不得擅自提高容积率、增加建筑面积。因政策或其它原因，确需提高出让土地容积率的，受让人应提出申请，经市政府同意，并与市国土局签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，补交土地出让金和相关税费。

已签订《国有土地使用权出让合同》的，补交土地出让金标准按合同约定执行。

未签订《国有土地使用权出让合同》的，补交土地出让金标准按出让地块楼面地价与超建筑面积之乘积的2倍计征。楼面地价的计算方法为：

净地出让地块，以《国有土地使用权出让合同》规定的建筑面积和土地出让金为基数，核算成单位建筑面积土地成本。

毛地出让地块（含部分毛地、部分净地出让地块），以《国有土地使用权出让合同》规定的建筑面积，依据出让时的评估总地价（含征地拆迁成本和土地出让成交价），核算成单位建筑面积土地成本。

十、加强土地转让和抵押管理

土地使用权转让（包括出售、交换和赠与）必须同时具备以下两个条件：

1、受让人按照出让合同约定已经支付全部土地出让金和相关税费，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权；

2、受让人已完成开发投资总额（不含土地出让金）的25%以上。

城市规划区范围内土地转让，须经规划部门审核，并报市政府批准后，国土部门才能办理土地转让手续。

对商品房建设用地，土地受让人在领取商品房预（销）售许可证后，国土部门不得再办理土地使用权抵押手续；建设部门在办理商品房预（销）售许可证前，土地受让人必须注销该宗地已设定的抵押权，否则不予发证。

十一、严禁变相低地价出让土地

镇（区）人民政府（管委会）及其相关部门不得以招商引资或集镇开发等名义，擅自批准各类经营性项目建设用地。在经营性用地招拍挂出让前，不得与土地竞买人签订影响公平竞争的协议或意向性协议；在土地出让成交后，不得以各种形式将出让金补贴或返还给土地受让人，否则，按非法低价出让国有土地使用权查处。

十二、加强集镇经营性用地出让管理

各镇（区）经营性用地出让必须纳入全市统一的土地市场管理，不得以中心村、安置房建设等名义实施集镇开发，规避土地招标拍卖挂牌出让程序。凡未通过招拍挂取得土地使用权的，国土部门一律不得发放土地使用证书，规划部门一律不得发放《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，建设部门一律不得发放《建设工程施工许可证》和《房屋所有权证》；市国土、监察部门应按照有关规定从严查处，并依法追究当事人的责任。

十三、加强土地出让合同管理，严肃责任追究

本意见相关条款应当在《国有土地使用权出让合同》中予以明确，并严格监管；《国有土地使用权出让合同》签订后，需要调整有关约定的，须报经市土地收储委员会同意。

市各部门、镇（区）政府（管委会）及相关工作人员有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的，应依法严肃查处；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

十四、本市范围内的工业等非经营性土地出让管理办法另行规定。

十五、本意见由市土地行政主管部门负责解释。

十六、本意见自之日起执行。