养老产业对建筑设计企业的作用范文

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《建筑设计管理杂志》2014年第八期

1影响中国养老产业市场的因素

根据国际经验，养老产业市场能够良性地运转，需要具备人口老龄化、社会财富的普遍增加和发达的专业护理业。仔细对比上述3项要素，中国社会目前只有在老龄人口数量和社会老龄化程度上完全符合要求，其他方面均相差甚远。在社会财富方面，虽然改革开放以来中国社会GDP不断增长，但是社会民众的可支配财富并没有得到普遍的提高。单就老年人养老保险金这一项指标来看，2013年全国两会的人大代表提供的最新数据显示，目前大多数非机关事业单位城镇退休居民养老金较低，全国平均为1721元/月。但据笔者掌握的数据资料显示，目前市场提供的养老服务价格即使是在湖南西部一个县级养老院里，一个月养老服务收费标准也要1500元，因此，如果没有完善的社会保险制度支撑和强大的国家财政补助，老人们根本无力购买社会化的养老服务。在发达的护理业方面，虽然中国近三十年来社会医疗事业取得了巨大的发展，但在养老护理这一细分领域，中国还存在着严重的滞后与缺失。正是形成养老产业市场两大要素条件的不具备，所以才在社会力量参与养老产业的过程中，遭遇了盈利模式不明确、运营模式不明确、缺乏专业的护理供应商等一系列现实操作问题。这些问题又倒逼进军养老产业的房地产商在运作养老社区的过程中，重走普通住宅的盈利模式，往往采取的方式是在大型的开发地块中，划拨很小一部分土地用作老年住宅的开发，业界称之为综合型养老社区，地产商也希望借着综合养老社区的名义，在土地获取、税收和建设补贴方面获得国家的优惠。然而就在2013年年底，就在养老产业尤其是养老地产被炒得如火如荼之际，民政部部长在公开采访中明确表示，养老地产不属于养老机构范围，这也就意味地产商没开发的养老社区，根本无法获得养老机构建设的相关优惠。

2建筑设计企业的市场空间

很多分析人士认为，在养老产业和养老地产中，护理是核心，房子其实不重要，对于整个养老产业来说，这一观点十分正确，但这并不意味着建筑设计企业在养老产业中没有市场潜力和空间。笔者认为，在上述种种养老产业的市场不利条件下，目前地产开发商、养老运营商和养老设备供应商一时间面对中国社会的养老蛋糕，都难以下手，唯独建筑设计企业目前不受上述种种条件的制约。因为我们在养老产业中的客户群体不是老年人群，不直接面对老年人群提供服务，而是面向试图通过服务赚取老年人群财富的地产开发商和运营供应商提供服务，与我们的传统业务相比，除了提供的产品类型为特殊的老年住宅设计外，市场营销的方式并无太大差别。虽然老年住宅不是养老产业中最重要的部分，但却是基础的硬件部分，是一切老年服务和护理提供的空间场所，国家有着特殊的要求和规范标准，因此，无论是开发商修建的综合型养老社区，还是政府公办的社会福利机构，以及民营企业改建或者新建的养老机构，都无法绕开我们对其提供养老服务空间的设计或者改造，以及专业化的装修。可见，在养老产业中，正是这一必不可少和无法避免，决定了建筑设计企业在养老产业中的市场空间。

3不同养老住宅产品的市场趋势分析

根据国家关于未来社会养老确定的“9073”格局，对比外国养老住宅产品的类型，结合我国现有的养老住宅产品类型，我们对每一种产品类型未来的市场趋势分析如表1所示。从表1的分析我们可以看出：目前市场关注度最高的是由社会资本参与开发运营、面向中高收入人群的养老社区产品，但是这种产品形态在国内刚刚处于起步阶段，由于政府引导政策、配套措施的不完善，运营经验缺乏，强大的市场机遇背后也有着较大的投资风险，导致很多建筑设计企业参与的此类项目都无疾而终，或者中途搁浅，设计服务费难以兑现，所以综合养老社区（或者说养老地产）带给建筑设计企业的市场机遇风险较高。原有住宅的适老化改造和将原有公共建筑改造为适老化的养老机构，由于受中国90%老人居家养老的市场格局影响，适老化改造主要涉及住宅内部的空间尺度和楼梯、走廊等公共区域的无障碍改造，技术手段和操作方式相对成熟，且投资周期短、见效快，市场潜力巨大。操作方式上，设计企业与开发商合作，向政府提供适老化改造方案和具体施工。适老化改造，将成为政府在养老设施严重不足的情况下，快速增加养老设施的扶持方向，同时这种住宅内部的适老化改造，也将成为我国城市综合整治由表及里的发展趋势。目前，这一市场空间并不受市场投资方的青睐，真正落地的项目数量少，单个项目规模也不大，但是这一类型的总规模十分巨大，应该引起建筑设计企业的高度重视。

作者：肖福林单位：四川省建筑设计研究院