办公楼综合竞争力分析范文

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一、招商团队

招商团队是办公楼运营的重要力量。但是办公楼运营的特性使招商团队与其它产品销售有很大的不同，一般产品销售注重售前营销，以产品出售为销售终点。而对于办公楼运营团队而言，由于租赁是一个长期的过程，在运营过程中，租赁合同，续租合同，补充合同等销售合同周而复始的签订，使得办公楼运营更注重的是长期的服务过程，一份合同的签订完成往往是下一份合同的开始。因此在办公楼运营团队的管理中，稳定性就变得十分重要。销售人员的稳定性又分为两方面的内容，一方面是销售人员本身的稳定性，另一方面是业务员分管租户的稳定性。从长期的跟踪结果来看，办公楼运营人员的稳定性有利于租户与业务员建立长期的信任感，这种信任感一旦建立，对提升租户的忠诚度将起到十分重要的作用。另外，团队的稳定性有助于这个团队了解区域市场的竞争情况和发展趋势，从而能更早地预测市场的变化情况，从竞争楼盘的运营策略中总结制订适合本楼盘的租赁策略，在市场竞争及市场变动中抢占先机。第三，由于中介在办公楼运营中起到的作用越来越重要，运营团队的稳定性使得在多年的积累后，业务员能建立起自己的招商渠道，和营销方式，建立与中介良好的合作关系，以促进在市场竞争中取得中介的支持。因此，抓好经营团队的建设，利用公司一切可以调动的资源和创造必要条件提高团队的经营理念、敬业精神、操作水平和市场意识，是办公楼综合竞争优势的重要因素，是软实力。

二、客户结构

客户是综合竞争优势所要吸引的要素和达到的目的。而客户结构是否合理或有无特色反过来也成为综合竞争优势的重要方面。首先从普遍的认识上来说，客户结构与楼宇品质是相配套的，对于好的办公楼来说，其入住的公司自然也大多是知名企业，因此在很多新建办公楼的运营中，往往在前期会以优惠条件吸引一部分世界500强的公司入住，借助客户的等级在市场上显示楼宇的品质，这一点与商业综合体主力店的概念十分相似。其次，有一部分办公楼租户由于其自己的行业特性或某一方面的特点使其具有一定的集聚效应，比如金融企业及金融衍生企业的集聚效应，日企和韩企的集聚效应等都是市场众所周知的运营规律，例如陆家嘴就形成了以金融企业为主的办公楼群，虹桥地区则成为日企和韩企的聚集地，虹口杨浦一带形成的货代企业聚集等等现象。由此可见，客户结构对提升楼宇形象，吸引租户是有一定作用的。另外如何利用同一地区的外资企业扎堆租赁的集聚效应，避免正面与新建办公楼竞争的策略在实战过程中能起到人有我优的效果，这些都直接影响办公楼的经营效果。其根据市场的不断变化而及时调整，带来的竞争力是不可小觑的。

三、软件品牌

金轩大厦和美罗城同为上世纪90年代末开盘，时至今日美罗城的租金仍保持在徐家汇的平均水平之上，且租户结构较为优质，而金轩大厦租金水平却只有美罗城的一半。虽然导致这种结果的因素很多，但不得不承认，物业管理的差距是导致二者在楼宇等级上出现差别的主要因素。一个办公楼项目的地理位置和硬件水平基本能反映这个项目的等级，而物业管理则是办公楼等级的一个软件品牌，是体现楼宇服务水平的主要方面，虽然物业管理无法改变硬件水平，但是通过物业管理的服务水准和维护技术所产生的品牌声誉往往在多年后会形成差之毫厘、失之千里的效果。另外，办公楼项目出售与否也影响到物业管理能否到位，这是由于项目定位而导致的结果，但是散卖项目无疑给物业管理带来更多的困难，维护改造举步艰难，因而销售型办公楼物业管理水平很难提高在业内早已达成共识。从办公楼的使用人群来看，一个普通白领在办公室的活动时间远比在家里多得多，因此办公楼的物业管理要比住宅物业管理更为细致。租户对办公楼的舒适度，照明度，清洁度，安全性，智能型，专业性等方面的要求越来越高，也促使目前办公楼的物业管理水平得以不断提高，随之而来的物业管理人性化又成为办公楼物业管理新的课题。各种物业星级评定，物业等级评定也使物业管理的分级越来越像酒店的评级体系，对楼宇的等级起着至关重要的作用。由于办公楼运营的根本是一个对租户长期服务的过程，那么其综合竞争优势在长期过程中并不是单一的，也不是一成不变的。办公楼运营的综合竞争优势事实上是由品质、品牌、硬件、软件、管理、服务等各方面组成的特色所形成的，此外，还有地理位置、硬件设施、开发商实力，客户关系，政策导向等。我们要注意的是，这每一个要素所编织形成的优势是相互作用的，某一方面出现的偏差也会导致反向的连锁反应。

作者：张山荣单位：上海实业开发有限公司副总经理