房地产周期论文范文
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第1篇
近年来，我国经济飞速发展，人民生活水平也不断提高。随着人们对商品房地产关注度的不断提高，商品房经济的概念逐渐走入了人们的生活当中。相应的商品房地产经纪不是一成不变的事物，其有着自己的发展规律呈现一个周期性的波动状态。我们把这个这个现象称之为商品房地产经济的周期波动性。严格来讲，商品房地产经济是宏观经济形式的一种。这这是知己关乎民生要点部分所在，所以研究商品房地产经济波动性是保持我国商品房地产经济的关键所在。众所周知，房地产业在我国国民经济体系中所占据的重要位置。我们可以这么理解，它所具备的产品的基础性以及创造的社会大额财富性的特点都成就其在国民经济的主体地位。作为一种产业，它必然具备一定的产业周期，产业周期的规律受到宏观经济发展规律的制约。在我国，商品房地产的整个发展过程就是一个从萌芽到壮大的过程。然而这个发展过程也不是一个平稳的直线而是一个波动的曲线。特别值得一提的就是，房地产行业经济波动性曲线能够客观反映我国房地产事业的兴盛程度。本文将详细论述房地产波动理论的研究内容和研究方法，进一步从理论和实际上把握市场机制的健全方案和政策调整，以确保我国房地产经济能够平稳有序的发展。
二、商品房地产波动理论研究
首先，关于经济的波动与经济的周期理论研究。纵观整个人类社会发展史，人类经济的发展也是上下波动的。在这种波动的作用下，人类社会的经济或者出现了进步或者出现了灾难式样的倒退。这种关于经济周期波动的理论，西方经济学家在很早之前就已经有了系统的理论记载。在这种理论中所带来的波动曲线当中，我们不难发现人类社会的经济在不同时期增长的速度也不一样。同时，实际的增长曲线也于所期望的曲线存在着偏差。要知道，只有缩小这种偏差才能够达到我们预期的稳定的经济增长模式。特别值得一提的是经济周期的概念从不同的角度来看可以由不同的理解，比如说有的学家按照逻辑的理论来分析，那么经济周期的波动性就是一种偏离均衡性质的体现，也有学家从经济的收缩与扩张角度出发，得出的结论也不尽相同。本文在这里就不加赘述了。其次关于商品房地产周期与房地产波动理论研究。我们可以这么理解，商品房地产的经济周期主要包括四个阶段：1、繁荣阶段；2衰退阶段；3、复苏阶段；4、萧条阶段。这四个阶段放到宏观经济的运动过程中，就可以看出我国房地产经济不规则的波动性。还有就是，房地产经济波动的不规则所表现来的经济增长状态表现出一种连续的和动态的特点。通过对该种特点的研究我们不难发现，房地产经济增长曲线与实际曲线的偏差程度的研究更能够实际的反映出房地产经济增长的特征。房地产经济实际增长曲线与趋势增长曲线的偏离程度越大，那么房地产经济波动幅度也就越大，房地产增长的稳定程度就越差，反之，房地产增长的稳定程度就越好。最后，我们来谈谈商品房地产周期波动与经济周期波动的关系。商品房地产周期波动与经济周期波动总的发展来说是密切相关的，也可以分两个不同层次来分析房地产周期与宏观经济周期的关系。因为，一方面房地产周期波动是经济周期波动这个大范畴的一部分，是房地产行业的经济周期波动；另一方面，房地产周期波动是房地产行业运行过程中经济周期波动，也就是说房地产周期波动是经济周期波动在房地产行业经济运行过程中表现出来的运动形态。
三、新时期如何防止我国商品房地产经济大幅波动
我国房地产的周期性波动，其波动的幅度不尽相同，我国地方经济目前是典型的土地财政经济，因此房地产的剧烈波动会明显降低百姓的购房意愿，造成房地产的价格上涨乏力，并最终造成政府卖地价格较低，使得地方政府失去GDP的有效获取手段。在地方财政吃紧后，又会造成地方的基础设施投入不足，造成宏观经济的普遍衰退。因此，减少房地产的剧烈波动是关系到国计民生的重要课题，应尽可能的减少房地产的系统性风险和周期风险。第一，稳定房地产尤其是商品房的价格。房价作为房地产景气程度的一个重要指标，其稳定性是房地产的重要基石，因此应该从内部和外部两个方面减少商品房价格的剧烈波动。在供求关系出现重大转变时，应考虑采取政策法规等强制性手段稳定房价，避免房价的剧烈下跌。同时应利用房价的波动周期，最大限度的挖掘出让土地的价值。对土地价格和商品房价格的双向控制也是保证降低房地产波动的必要手段，在宏观调控方面，中央的政策在地方的可变性较小，但是地方的微观调控往往能够起到重要的稳定效果。因此对商品房的价格的调控应坚持中长期执行国家宏观政策，短期调控作为辅助的策略。第二，促进居民的商品房消费能力。作为商品房的购买主力，居民的购买能力和购买欲望也是房地产走向的重要因素。随着居民消费水平的提高，购买需求会由刚需转向改善性住房，这一改变也就带来了房地产的二次价值挖掘。由于改善性住房需求的不断增强，也减少了居民购房的盲目性和投机性，从而从根本上减少了房地产价格剧烈波动的因素之一。同时，对于低收入人群，政府应积极开发廉租房和经济适用房等保障措施，控制商品房与保障性住房的比重完善房地产行业的供求关系和供求机制，通过多点开花、多渠道解决的方式，完善房地产市场的解决方案，从而减少房地产的剧烈周期性波动。
四、结束语
第2篇
【关键词】 房地产 经济周期 综述
一、引言
20世纪30年代以来，房地产市场在世界市场中经历了几次大型的波动。房地产经济周期与各国经济周期及全球经济周期有着高度的相关性。迄今为止，经济学界对房地产经济周期进行了持续系统的研究，取得了很多成果。国外对房地产经济周期的研究以实证分析方法为主，分析了房地产周期波动的影响因素，建立了指标体系，探讨了房地产泡沫的形成和破灭及其在国际间的传导。国内对房地产经济周期的研究起步较晚，前期的研究以定性分析为主，主要包括对房地产周期概念和阶段的界定，房地产周期波动与宏观经济波动的关系分析。进入21世纪后，国内开始尝试用实证分析工具对房地产周期波动机制及其影响因素进行分析，并初步建立了反映房地产经济周期的指标体系。
二、国外房地产经济周期研究综述
1、国外房地产经济周期研究阶段划分及其主要内容
国外房地产经济周期的研究，大致可分为四个阶段：起源阶段；沉寂阶段；专业化发展阶段；多样化发展阶段。
（1）起源阶段。20世纪30年代，世界经济的大萧条引发了人们对经济周期的关注，房地产周期作为经济周期的一个重要组成部分，自然也就成为了经济学界的研究对象。如霍伊特确立了房地产周期波动的概念，这一阶段被称为这一研究的起源阶段。
（2）沉寂阶段。二战后的20世纪50―70年代，西方各国经济复苏，在凯恩斯主义扩张政策的推动下，经济进入了较长时期的高速增长阶段。对未来经济的乐观预期，使这个时期经济学界对经济周期的研究几乎不重视，因而房地产周期研究就进入了沉寂阶段。
（3）专业化发展阶段。20世纪80年代，“滞涨“再度引发对经济周期波动的研究，经济学家们开始认识到房地产经济周期对国民经济的重要作用。一些经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，对房地产周期进行识别和解释，区分研究各种类型的房地产周期波动规律。在此基础上，许多新的理论工具被应用在房地产经济周期的研究上，将房地产经济周期的研究带入了一个专业化发展的时代。如布朗考察了1968―1983年间美国单栋住宅的销售周期波动情况，发现国民经济的周期波动与房地产周期波动之间存在很高的相关性。赫克曼分析了1979―1983年间美国14个城市写字楼市场的综合数字，发现写字楼的减少和租金之间有着非常强的相关性，而租金又和当时的空置率有很大的关联。
（4）多样化发展阶段。进入20世纪90年代，三个经济事实改变了国外房地产周期研究的传统方式，使房地产周期研究开始进入了多样化深入发展的新时期。首先，日本房地产泡沫破裂引发了人们对房地产周期波动机理研究的重视。其次，发达国家资本市场的新发展引发了“投资导向”型房地产周期研究的出现。最后，发达国家房地产周期波动的普遍存在，以及1997年爆发的东南亚金融危机，使得对国际房地产周期的研究得到重视。
一是对房地产周期波动机理的研究。如唐斯在研究美国房地产周期和宏观经济周期的关系后指出，房地产周期受到3种经济周期波动的影响，即社会体制变革周期、技术革命周期和经济革命周期。埃德尔斯坦和保罗利用土地价格预期模型解释了日本在20世纪90年代初期出现的房地产泡沫破裂。保罗对OECD17个国家的国民经济增长率、利率、宏观经济周期等因素进行分析，作出了这些国家商品房价格可能在2007年到达顶峰的预测。
二是对“投资导向”型房地产周期的研究。如鲁拉克指出，房地产投资决策应考虑影响市场周期的5种相互作用力，即经济结构调整、物业供给、物业需求、资本流动和投资特征。凯泽通过比较房地产总收益率与机构房地产投资回报率，发现了波长30年、50―60年和上百年的房地产长周期。彼特在对美国房地产周期和经济周期研究的基础上，探讨了不动产投资对策。
三是对国际房地产周期的研究。如伯特兰分析了形成周期的国际因素和国内因素，认为国际资本流动、各国资本市场自由化、金融管制的放松、扭曲的财政政策和土地使用制度是全球房地产周期波动的主要因素。
2、对国外房地产经济周期研究的主要评价
纵观国外房地产经济周期研究，可以发现国外比较偏重实证研究，旨在通过对房地产行业运行的归纳性总结，试图规避行业运行风险。通过过去几十年的研究，建立了许多确定房地产经济周期的指标体系，但没有建立一个统一的标准和指标体系，一些专业研究方面缺乏连续性。对经济周期的判定和预测方面的研究工作也相对较少。另外，国外学者对理论的研究具有现实意义，但在一定程度上缺乏广泛性和普遍性。
三、国内房地产经济周期研究综述
1、国内房地产经济周期研究的历程及其主要内容
（1）起步。我国房地产业起步较晚，国内经济学界对房地产周期波动的关注，始于20世纪80年代末90年代初。80年代以前，由于房地产经济发展时间过短且资料不全，我国房地产周期研究基本空白。唯一可以追溯到的研究是薛敬效1987年在《南开学报》上发表的的《试论建筑周期》一文。相对与西方国家对于这一领域的研究，我国是起步晚、差距大。
（2）初期发展。20世纪90年代中期以后，我国住房制度的改革和房地产业的发展为房地产周期研究提供了现实的经济环境。但刚开始有关房地产周期波动的研究大多停留在对房地产周期概念的探讨以及现象的描述上。如谭刚对房地产概念进行界定，指出房地产周期包括扩张和收缩两个阶段。梁桂用年商品房销售面积来刻画中国不动产供给与需求相互产生的波动情况，认为年销售量波动率和增长率曲线清楚地反映了我国房地产经济的内在波动。刘洪玉从房地产市场总供求相互作用的原理出发，对房地产周期进行定义。他认为，房地产市场自然周期可分为四个阶段，第一阶段始于市场周期的谷底；第二阶段超过平衡点，需求继续增长；第三阶段是供求平衡之后供给增长速度高于需求增长速度；第四阶段供给大于需求。同时，他还根据对应的资本流动给出了房地产市场投资周期的概念。
（3）新发展。进入21世纪，中国房地产进入了一个前所未有的快速发展时期，学者和业界人士对房地产周期的研究越来越多。从近几年发表的文献上看，国内学者对于房地产周期波动的研究主要集中在以下几个方面。一是关于房地产波动的周期研究。如汪晓宇、华伟的文章提出了房地产市场周期的理论，并对我国1987―1998年间房地产市场周期进行了实证研究。曲波、谢经荣、王玮以商品房销售面积增长率为指标，得出中国房地产周期的基准周期。
二是关于关于房地产周期波动机制及其影响因素的研究。如谭刚提出房地产周期波动的冲击―传导模型。任栋梁提出了房地产业周期波动的外部冲击机制和内部传导机制，分析了影响中国房地产周期的宏观政策因素、经济因素、产业因素和心理因素。倪鹏飞通过对房地产周期的成因分析，发现我国历次房地产周期波动均有国家重大经济政策或房地产制度改革背景，得出结论：我国房地产周期是典型的“政策性周期”，它与成熟的市场经济国家的房地产周期具有显著差异。张瑜从房地产经济周期的角度出发,分析了我国房地产经济周期的特征,进而从宏观经济、投资、消费、政策等方面分析了不同因素对房地产周期波动的影响。
三是关于房地产经济周期与宏观经济周期关系研究。如王勉、唐啸峰根据我国的有关数据，从定量和定性两方面对我国房地产投资波动与经济周期存在一定的相关性进行实证分析。尹惠媛采用GDP增长率作为反映经济周期的指标，选取国房景气指数作为反映房地产周期的指示指标，实证分析了我国房地产周期与宏观经济周期的关系。才元实证研究了房地产业与国民经济各个层面之间的联动关系，包括房地产投资和经济增长之间的关系,房地产价格和居民消费的关系以及房地产价格和经济体系其他资产价格的关系。
四是关于具体城市房地产周期波动的研究。谭刚通过选择相应指标，具体分析了改革开放以来深圳房地产周期波动现象，并与宏观经济周期和全国房地产周期进行比较，最后探讨了影响深圳房地产周期波动的主要因素。沈公律、鞠成晓、李倩、余健、顾建发则分别对杭州、大连、北京、南京、上海等主要城市的房地产周期波动问题进行了实证研究。
2、对国内房地产经济周期研究的主要评价
综上所述，近年来，国内学者对房地产经济周期研究主要贡献是对国内房地产周期波动的存在性取得了共识，初步探讨了国内房地产经济周期的传导机制和影响因素，并建立了国房景气指数。但与国外的研究相比，国内对于房地产周期的研究还存在许多不足。一是确定中国房地产经济周期的指标不完全，同时由于统计数字的完整性、真实性有限，使得关于这个方面的研究也受到很大的限制。二是中国计算周期的标准并不统一，许多专家计算出的周期数不一致。三是中国房地产市场跟发达国家房地产市场有很大的不同，在考虑和研究房地产经济周期时，以往关于中外房地产市场差异对中国房地产经济影响的研究非常薄弱，应进行深入的对比研究。四是应把对房地产经济周期的研究建立在基于市场供需的研究之上，从市场角度出发看问题。五是应从宏观经济利益角度出发，进一步建立和完善反映房地产市场周期波动的指标体系，充分发挥指标对国民经济的监测和预警作用。
【参考文献】
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第3篇
房地产企业取得土地较难，且具有资金投入庞大、市场流动性较差、开发周期长的特点。因此， 作为房地产开发论文，资金管理无疑是企业运营发展过程中的重中之重。研究房地产企业的运营机制、资金的管理以及国家的政策趋势，将有利于房地产企业避免资金链断裂现象的发生，保证企业的健康稳定运行。 关键词：房地产开发论文,企业资金,资金管理论文
一、房地产企业资金介绍
（一）房地产企业资金的主要来源
房地产企业的资金来源主要为三个方面。首先来源于自有资金，包括股东所投入的资本以及企业的留存利润，这些费用主要用来支付取得土地的价格以及前期的税费等一些房地产开发的前期费用。其次是来源于借入资金，借入资金主要通过向一些金融机构贷款等如房地产开发贷款、信托等。按国家相关的规定，房地产企业的自有资金应不低于开发项目总投资的百分之三十。房地产企业资金的主要来源还包括销售回款（含预售房款），销售回款在开发企业的资金中占有较大比重，将有利于房地产企业的可持续发展，从而解决企业前期建设资金及逐渐偿还银行贷款。
（二）房地产企业资金管理
1. 资金管理的复杂性
房地产企业的投资一般具有比较长的周期，要开发一块地需要涉及方方面面，同时一些房地产企业的子公司比较分散，相对而言资金管理难度大，同时房地产企业的发展很大程度上受到国家相关政策的影响以及社会经济发展的影响，综上可以看出房地产企业的资金运作比其它企业更为复杂。
2.资金运筹的互补性
不管是房地产方面的开发还是投资，都具有一定的阶段性，分阶段的投入自然也会产生分阶段的收入，这些都保证了房地产企业资金的互补性。回收的资金可以继续进行投资，实现资金的合理利用。
（三）房地产企业管理中存在的问题
1.高负债
作为一种资金密集型产业，房地产企业开发项目时往往有着庞大的资金链，缺少项目资金是当前房地产企业普遍面临的问题，很少有企业能够依靠自有的资金来实现公司的整体运营，我国对于房地产企业的IPO和股权再融资有比较严格的限制，为了进行融资，大部分的房地产企业都是通过银行借款来实现，这就导致了房地产企业具有较高的负债率。据有关方面的统计，我国的房地产企业的负债率之高，象一些大型的房地产公司如万科和绿城等，都具有高达70%的负债率，其中2012年的负债率达到了80%，甚至有些房地产企业的负债率达到90%。以上的数据可以看出，房地产行业虽然能够取得比较大的利润但是也具有很大风险，在这种高负债率的情况下，一旦国家政策或者房地产的市场价格发生改变就会无法形成有效的资金回笼，从而造成无法按时偿还债务的现象，严重的将会导致企业的破产。
2.融资形式比较单一
房地产行业所具有的资金密集型的特点造成了房地产行业的融资形式比较单一，我国的房地产企业的融资途径主要来源于银行的贷款。随着近年来我国对房地产行业的调控力度越来越强，政策也在随时改变，银行对于房地产企业的贷款也有了越来越多的限制，银行一直在调整其相应的信贷政策，对贷款方进行严格的信用审核与风险控制，提高了贷款的标准和条件，对于那些自由资金和相关证明达不到要求的企业拒不提供贷款，同时还严格限制了资金的使用。综上所述，这种单一的融资形式在国家宏观政策和市场的影响下很容易造成资金断裂的现象。
3. 资金回款问题
上面介绍过房地产企业的回款资金主要来源于购房款，但是这种回款来源并非稳定，房地产的销售状况直接影响回款金额，当政府出现限价或者限购、限贷的调控时，或者一些当地政府实施一些资金管理制度时，就会造成资金回笼出现问题，回款不稳定，从而造成企业的资金压力较大，甚至有些企业为了加大资金回笼的速度，不得不考虑降价，而降价幅度决定于资金要求。
（四） 加强房地产开发企业的资金管理
1.加强项目开发进度管理，按时完成计划进度
整个房地产项目的开发进程主要包括：土地使用权的获取，开工后的施工建设阶段和项目销售、产证办理等，整个周期可能会持续三到五年左右，这种开发周期长的特点，使企业在对项目管理时必须要严格控制项目的实施过程。房地产企业实施销售之前，都是处于资金纯投入的阶段，包括房地产开发成本以及其它相关费用，这些环节如果出现问题就会影响整个资金链。对整个项目开发的进度进行控制对于保证房地产企业的顺利运行有着非常重要的作用，对于保证资金回笼非常重要，必须严格根据项目的计划进度对整个项目的运行进行管理，尽量按原有计划进行项目的开发，做好资金的配置，减少资金积压现象，降低项目开发过程中的资金风险。
2. 合理控制融资方案
第4篇
【关键词】中小城市 房地产市场 发展潜力
一、引言
做好房地产开发工作不但能促进我国城市化进程的健康发展，还可以扩大内需，提高人们的生活水平，同时还可以对区域经济发展产生协调作用。下面就先对中小城市的特点进行分析，然后再对其房地产发展潜力进行分析研究，以便在中小城市房地产开发过程中能巩固对其有利因素进行充分利用，扬长避短，最大化地促进房地产业的健康发展。
二、中小城市的特点
中小城市和大城市相比，具有以下特点：（1）大多数都承载着一定的城市功能。一个城市的成立需要满足三个条件：能够满足城市或者周边地区的某种需求，有支柱产业以及自己的城市特点。其中包括城市功能，例如山西大同具有发达的采煤业，就为资源性城市。（2）城市发展迅速。中小城市多数处于城市扩建期，旧城改造以及拆迁等，也进一步带动房地产业的发展。（3）周围农村和城郊人口向城市的流动性持续加大。（4）城市的服务业就业人口逐渐增多，其第三产业的发展速度较快。（5）政府在城市建设和发展过程中，占有城市规划制定权和指挥权。
三、中小城市房地产市场发展潜力分析
（一）中小城市房地产市场需求分析。随着我国居民生活水平的不断提高，并在宏观调控的逐渐影响下，居民的置房需求会进一步得到释放。一方面在上世纪50年代是一个生育高峰，造成现今社会上25-34岁以及35-44岁年龄段的人口数量占有很大比例，这些人正处于消费和投资阶段，特别是25-34岁阶段的人员，正准备组建家庭，具有购房需求；另一方面城市化进程的不断加快，吸引了大量的外来人口，这些人口的住房问题，必然会带来房地产的一个新的发展阶段。随着我国对市场经济控制力的增强，吸引了一大批国外企业来我国设立区域总部或者研发中心，这些企业的聚集，必然会吸引更多的海外人才的到来；另外，城市的不断扩建，随之而来的是大面积旧城的改造，被拆迁的居民的刚性居住需求以及商业圈的不断扩张，则就又为房地产市场的发展带来了一个新的发展通道；我国城市人们的生活水平不但提高，其家庭结构不断缩小，但是其购房需求却在加大。现在的人们结婚之后，就想单住，还有一些“丁克”家庭也呈增长趋势，这些都会引起住房需求的增加。
（二）中小城市房地产市场发展分析。中小城市的房地产市场需求大部分都是为了满足当地居民的住房需求，所以说中小城市的房地产投资需求比较小。如果从建筑形态来看的话，中小城市的住宅项目大多数还是多层楼板，高层以及小高层最近才刚刚被人们所接受，就中等城市来说，南北通透、采光条件比较好的板楼依然是市场上最热销的住宅；如果从户型来看的话，中小城市还是以二居和三居为主，其中二居室大面积通常是在80～100平方米，三居室的面积通常是在110～130平方米。中小城市的居民大多想的是一步到位，即购买一次房子，生儿育女，最后知道子女长大成人，都要在这栋房子里完成，所以其购买大多在一百平方米左右。但是现今随着人们生活水平的提高，人们的置业周期也在不断的缩短，有很多家庭的置业周期已经是6～8年，有的更短；如果从价格方面来看的话，中小城市的房地产则具有稳中有升、趋于平稳的特点。一个楼盘从开盘到销售，其房价的涨幅都不大，更多的时候是处于平稳状态。甚至有些项目从头到尾都不用进行价格调整。中小城市客户购买房子首要考虑的就是价格问题，其次才是交通、地段、物业等其他因素。由于中小城市的地域小，信息的传播速度非常快，只要进行一些低成本的直接面向客户的宣传推广就非常有效，但是中小城市更注重的是实实在在的东西，所以中小城市的期房没有现房好卖。总体来说，中小城市房地产市场建设项目只要能够和城市的特点相符合，其发展还是很可观的。
（三）中小城市房地产市场发展所面临的机遇和风险。目前来说，中小城市房地产市场发展面临的基于主要有：农村人口不断城市化，其购房需求在不断增加；政策方面具有一系列的优惠，例如土地政策、人文政策以及税收政策等；综合成本比较低，其中包括土地成本、税收成本、建安成本、人力成本等；机会成本小，有些政府部门的集体订购，就可以直接消耗1/3以上；市场竞争力小，有助于开发商建立自己的市场等。面临的风险主要有：市场容量小；客户消费能力低；政策变化比较大；区域风俗习惯比较强等。
四、结语
总体来说，只要抓好时机，认准市场，中小城市的房地产市场的发展潜力还是比较大的。为了能够最大化地减少风险，抓好机遇，一方面要算准建设周期，最好在一届领导任期内完成，另一方面就要充分做市场调查，依照当地的风俗习惯和人文环境，做好产品定位以及户型设计，最好还要进行适当的推广宣传，建立良好的商业信用，口碑相传的效果要远远优于广告的效果。
参考文献
[1]王洪波.我国东部中小城市城市化进程中的房地产发展研究[D].硕士学位论文.东北师范大学，区域经济学专业，2007，5.
[2]宋锋.中小城市房地产发展问题探析[D].硕士学位论文.华中师范大学，区域经济学专业，2007，5.
第5篇
关键词：房地产，房建单位，成本管理，质量管理体系
房地产产品不同于一般产品,由于产品造价高、寿命期较长,其投资额较大、建设和使用周期长等特点，其产品的质量直接关系到房地产企业的经济效益和业主的利益。从房地产的物质结构来看,房建不仅包括土地和建筑物,而且包括有关配套设备与设施,如水、电、煤气、通讯、交通及智能化管理等。因此,房地产成本管理是一个综合指标,除了工程质量外,规划布局、功能设计、综合配套、居住环境、物业管理、价格水准等,都要纳入房地产质量管理的范围。所以，加强房地产工程项目成本管理要从工程建设成本控制入手，主要集中在工程设计、项目施工这两个阶段。总的说来，房建费用的大小以及费用的发生是否合理，更大程度上取决于建设方进行的成本管理。
1.房地产工程项目成本管理存在的现象和问题
1.1房地产的生产和使用涉及政府部门、规划部门、设计单位、开发商、施工单位、监理单位、物业管理单位、业主和公共服务部门等,它们之间是相互独立的,共同参与房地产项目的生产和使用过程,对房地产质量都具有相应的影响力。就目前来看，成本管理方法虽然很多，但是，一些房建单位并没有根据自身特点，形成一套切实可行的成本管理方法。而且，还有部分单位仍然沿用一些传统的、过时的成本管理方法和手段，许多房建项目的成本管理只有事后的成本核算和简单的成本分析，缺乏科学的事前成本预测和决策，缺乏严格的事中控制和事后成本考核等。同时，房地产的质量环是一个超企业的质量环。房地产质量管理不能单纯依靠开发商、施工单位和监理单位,而要建立全社会和全行业广泛参与的系统质量管理体系。
1.2成本管理体制问题。论文参考网。成本管理作为一种经济管理活动，也必须有一套与其相适应的管理体制，才能真正发挥其效果。对于房地产建设来说,生产和使用周期较长,更新换代不可能很快。面对市场竞争的沉重压力，有很多房建单位没有深入调查所处的市场环境，与同类竞争对手没有比较，对项目施工所需物料的市场价格了解不够，对价格随着市场变化发生的变动没有充分的心理准备和足够的应付能力。使得各部门基础资料的收集、分析和处理不及时、不准确，从而对成本发生和形成中存在的问题，不能及时采取相应的改进措施，难以达到降低成本提高效益的目的。虽然房地产建成后,通过装修和设备更新改造来也可以改进工程质量,但总是受到原有建筑物的制约。区位质量和环境质量等更不是微观力量所能改变的。论文参考网。因此,房地产的质量和成本控制必须有较长的时间。并在规划、布局、设计和建设过程中，做好房地产工程项目成本管理工作。
2.房建项目成本管理的措施和方法
2.1房地产是国民经济各行各业和人民生活的基本生产和生活资料,其质量好坏关系到人民生命财产的安全。因此, 更新成本管理理念要从房地产单位的角度去考虑。论文参考网。在房地产质量形成过程中,政府行业管理部门和社会积极参与房地产质量管理,审核企业资质、审批工程项目、制定质量检查标准、监督工程质量、组织工程竣工验收等,形成了企业外部的宏观质量管理体系。
房建施工项目仍然是国土资源管理部门的一部分。由于房地产产品具有具有投资额较大、产品固定性、建设和使用周期长的特点,决定了房建项目从成立项目部之后就具有一定的独立性。从中标开始，经过组织施工生产到工程竣工直至保修期满为止，整个运行过程都将影响其成本的变化。并且伴随着市场经济的发展，房地产外部环境的变化不断向深度和广度扩展，而现代成本管理正是紧紧围绕影响成本变化的各个因素去实施运作的。因此，树立新的成本管理理念将是搞好成本管理工作的前提条件。
2.2正确地选择成本管理方法。房地产建设是一个广泛的社会系统工程,单靠政府部门、开发商和施工企业自身的努力是不够的,应该在房地产业中建立全产业参与、全方位控制、全过程协调的质量管理体系,开展政府管理、社会管理与企业管理相结合的房地产质量系统工程。同时，还要根据项目自身特点和实际情况，济实力、技术状况、人员因素以及项目的工期、质量要求等各方学合理的管理方法，才能真正达到降低成本、提高效益的目的。
2.3建立科学的成本管理保障体系。成本管理体系中，目的成本管理工作，在成本管理体系中，是极其重要的。政府在房地产业政策的制定和实施过程中,要突出质量政策和质量目标。要通过制定、宣传和实施房地产质量政策和质量目标,在全社会形成重视和追求质量的风气,使质量第一、质量兴业、以质取胜等观念深入人心,形成政府有关部门和企业的行为准则。发地产开发,要考虑我国经济增长和人民生活水平提高的实际情况,有关质量标准应适当超前。对于民建住宅,如果标准太低,会缩短淘汰周期,造成很大浪费。房地产使用单位和消费者也要增强质量意识,在市场行为中不能忽视内在质量,更不能在装修和使用过程中损害房地产的整体质量。从根本来说,如果社会对房地产质量需求提高,就能引导和迫使房地产供给注重质量、品牌、形象和长远效益。同时，房地产开发、建筑规划设计、建筑施工、项目监理等企业要充分面向市场,以规范的市场经济体制为基础,用有效的约束机制来保证，使得房地产行业向着健康稳定的方向发展。
3.建立完善的房地产质量保证体系
房地产成本控制要从企业内部加强成本管理，建立完善的信息体系，结合房地产建筑市场和竞争对手的情况，进行成本预测，提出投标决策意见。要在房建施工准备阶段，制定出科学先进、经济合理的施工方案，劳动定额、材料消耗定额和技术组织措施的节约计划，编制明细而具体的成本计划，为今后的成本控制作好准备。同时，要根据房建项目建设时间的长短和参加建设人数的多少，编制工程项目预算，为今后的成本控制和绩效考核提供依据。特别要做好每一个分部分项工程完成后的验收，以保证施工任务单和限额领料单的结算资料绝对正确，为成本控制提供真实可靠的数据。工程建成后，要重视竣工验收工作。对验收中业主提出的意见，应根据设计要求和合同内容认真处理，如果涉及费用，应请业主签证，列入工程结算。
总之，房地产项目作为房建单位的成本中心，要实现项目成本管理的目标就必须以先进的管理思想为指导。房建项目管理者要有战略的思维应对成本管理中所遇到的问题，从整体利益出发，对项目实施全面成本管理。同时，房地产工程项目成本管理是个系统工程，需要有相应完善的组织管理体系、切实可行的规章制度、运转高效的信息网络等做保障，才能取得显著的效果。
参考文献:
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第6篇
关键词：风险，房地产开发，风险管理
1 房地产开发项目中的风险
房地产开发是指一些开发机构合伙或独立通过土地买卖与改造，房屋建设或建筑物翻新，供他们自己和他人使用，从而达到他们的社会和经济目的的过程。论文写作，风险。这一种通过预测未知的将来需求而进行的产品开发过程。因而，不确定性是整个房地产开发过程的根基，风险与房地产开发时时相伴，处处相随，这是由房地产产业本身不同于其他行业的特点所决定的。
(1)空间上的固定性。
空间上的固定性作为房地产的风险因素，一方面它在一定程度上限制了房地产开放商自由选择地段的权利，另一方面，房地产商品的价格与该建筑地块所处的社会经济及地理条件的优劣有着密切的关系，而社会经济与地理环境条件的变化是复杂的，有很多的不确定因素在起作用，是不依开发商的个人意志为转移的。因此，开发商在进行投资时，必然面临并承担因环境条件变化而带来的风险。
(2)投资规模大。
房地产开发是一项规模庞大的综合性工程，从购买土地到房产建成出租或经营，涉及许多环节，需要投入大量的资金。巨额的投资使开发商面临筹资、利率和通货膨胀风险。
(3)开发周期长。
房地产开发从投资分析、现场勘察、购买土地、建造房屋到刊登广告、签署租赁或销售合同等，往往需要几年时间才能完成。一般来说，开发期越长，社会经济条件变化的可能性就越大，开发后期的费用和建设项目的租金或售价就越不确定，风险相对也越大。论文写作，风险。房地产开发中，很难在一开始就能对整个开发时期的建设费用和收益做精确的估计，一般只能进行预测。而长期开发中市场供求的变化，消费者的偏好，材料价格的涨跌以及竣工后社会经济形势的兴衰都是难以准确预测的。
(4)开发条件差，环境恶劣。
由于房地产的固定性和体积庞大，基础设施和房屋的开发建设不可能像一般工业产品生产那样在封闭、温暖的厂房内进行，而房地产开发必须现场露天作业，开发受到各种恶劣自然气候条件的影响。而现阶段，我们无法对自然条件的发生予以准确预测，更无法完全加以控制。现场作业又使开发商面临洪灾、火灾和意外事故等的威胁，这导致了开发建设中的不确定性。
(5)开发过程环节多，涉及面广。论文写作，风险。
房地产开发是一项巨大的社会工程，涉及社会的方方面面。如政府的规划、建设、市政、房管、道路、环保和消防等部门，以及地方政府、当地居民、施工、设计和材料供应等单位，某一环节处置不当都会影响开发进程。例如从事旧城区改造的拆迁户安置问题，一两个“钉子户”拒绝出售自己房屋的所有权或要价过高，就会使开发商处于进退两难的境地，要么付出高昂代价，要么放弃整个项目;若在困境中举棋不定，也会因拖延时间而付出代价。
2 房地产开发项目中风险的特征
一般来讲，房地产项目风险具有以下一些特征：
(1)多样性：由于房地产项目开发的整个过程涉及到社会、经济、技术等各个方面，因而其风险也表现出多样性，相互间的变化也呈现出极其复杂的关系。
(2)变现差：由于房地产项目开发投入资金量大、周期长，并且房地产市场是个不完全市场，房地产也不像其他资产如存款、国库券等可以随时变现，因而其变现风险也较大。
(3)模糊性：即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。
(4)损失性：风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致，也可能由于管理者决策失误，控制失灵而丧失了本应获得的利益。
(5)补偿性：由于房地产项目开发具有风险，因而投资者一般对承担的这一风险在经济上要求补偿，这一补偿也叫风险溢价或风险回报。
(6)激励性：风险与竞争是同时存在的，承认和承担风险，将把企业推向背水一战的境地，必然使企业为一个共同的目标，努力改善经营管理，增强竞争能力，提高经济效益。
3 房地产开发项目中的风险管理应用现状
由于房地产开发项目的开发周期长，项目开发过程中影响因素众多，不确定性始终伴随着房地产开发的全过程，所以，房地产项目开发的高风险性，决定了在房地产开发过程中进行风险管理的应用的必要性，下面列举风险管理意识不足给企业带来不良影响的实例，以作参考：
湖南张家界国家自然保护区，为开发旅游资源，增加接待能力，在景区建设了大量旅游接待设施。1998年9月，联合国教科文组织官员进行世界文化遗产申报考察时，认为景区出现城市化倾向，未批准其进入世界文化遗产名单。此事引起当地政府警觉，为此，自1999年8月，张家界市政府启动了恢复核心景区原始风貌工程，计划到2002年底，消除核心景区内所有不协调的人造痕迹，在不久的将来，全面恢复原始峰林状态。论文写作，风险。这一举动对景区原房地产开发经营者可以说是毁灭性的打击。
4 房地产开发项目风险管理研究现状
目前，国内外已有较多文献阐述了对房地产开发项目风险管理的研究，其研究包括了技术、经济等多个方面。
在经济发达国家，早已对房地产开发风险引起了足够的重视，1949年法国著名管理学家Henri Fayolgh在《一般管理和工业管理》一书中正式提出了风险管理，并用于企业经营管理。本世纪50年代在美国发展成为一门学科，在许多高新技术领域中大量应用，特别是在军事工业中，使美国在多项技术上领先于世界水平，著名的“101条风险管理准则”成为许多国家管理的一般准则。英国在20世纪.70年代就提出了“风险工程”的概念，并已广泛用于大型工程，如1976年北海油田输油管线工程，采用风险分析方法提高了项目的安全系数，并节约了投资。1979年伊拉克火电厂工程招标中，用风险咨询，对技术风险进行了详细分析，结果不投标，以后证明是十分正确的。在非洲一些欠发达国家，风险管理发展也极为迅速。在尼日利亚，1994年对全国高速公路建设项目进行了系统的风险分析。论文写作，风险。为推动风险管理在发展中国家的普及，1987年联合国出版了关于风险管理的研究报告《The Promotion of Risk Management in Developing Countries》(UNCTAT DocumentNo.To/B/C/3/218 of 14 TH January 1987)
近年来，中国国内风险理论的研究和应用工作发展也很快，各个行业的研究和管理人员均意识到风险研究和应用工作地重要性，纷纷根据行业的特点采用适当的方法，无论从理论上还是实践上，均大大丰富了风险理论的内容。
结语：本文主要论述了选题的背景及房地产开发项目风险管理研究的现状，并提出了本文的研究思路。论文写作，风险。论文将遵循风险识别、风险评估和风险应对等风险管理的一般步骤，将系统可靠性研究方法用于房地产开发项目的风险识别和评估中。
参考文献：
[1]李雪莲，何有忠.建筑企业风险评价技术[J].中国职业安全卫生管理体系认证，2003，02：P30~32
[2]唐坤等.建筑工程项目风险与全面风险管理[J].建筑经济，2004，04：P49~52
第7篇
关键词：房地产投资风险管控策略
一、房地产投资风险概念及种类
1.房地产投资风险的含义。
房地产投资风险是指在客观情况下，在特定的期间内，某房地产项目投资的预期结果与未来实际结果间的变动程度，变动程度越大，风险越大；变动程度越小，风险越小。从房地产投资的角度来说，房地产投资风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，房地产经营者就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候，较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。
2.房地产投资的特点及风险种类。
（1）房产投资的特点。同一般投资相比，房地产投资具有以下特征：一是房地产投资对象的固定性和不可移动性。房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性，这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。二是高投入和高成本性。房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，需要大量资金，这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。三是回收期长和长周期性，整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程，对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。四是房地产投资具有高风险性。由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。（2）房地产投资的风险。在房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种：一是市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足，其中销售风险是市场竞争的主要风险。二是购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。三是流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，也就是房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。四是利率风险，是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：其一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。其二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。五是经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性，产生经营性风险主要有3种情况：（1）由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误。（2）由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败。（3）因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。六是财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：其一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款。其二是投资者运用财务杆杠，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。
二、房地产投资风险产生的原因
1.房地产投资所掌握信息不全、不准，投资决策草率。
所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。
2.房地产投资的宏观形势出现不利变化，引发多种风险。
这在经济生活中也经常遇到，表现为：一是严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨。二是货币发行政策和银行信贷政策。三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。银行等金融机构对房地产业的支持重点转移，不利于新开发的房地产项目。总的来说，房地产发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差；有的房地产开发商过分相信自己的判断，而实际上判断出错了或反了，产生重大的损失；有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系发生变化，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的房地产发展商过分相信自身能力，而经营实力不足，项目运作中难于实现预期的经营业绩等等都是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。
三、房地产投资风险管控的策略
房地产投资风险的规避与控制要针对不同类型的风险，采取不同的措施和方法，以规避房地产投资风险，将房地产投资过程中的风险降到最低的程度，达到保障投资收益。
1.树立风险价值观念，把握政策环境，规范运行，及时应对。
树立风险价值观念，就是要投资者根据财务活动所面临的风险与期望取得的收益做比较，选择出合适的方案。房地产投资由于与国家经济形势紧密相关，因此在很大程度上受到政府政策的控制。因此，房地产投资者不仅要加强对影响房地产市场相关政策的研究，还应密切关注房地产市场出现的新情况、新问题，保持信息渠道畅通，及时预见并采取灵活的措施应对政策变动的影响。现在国内的房地产形势比较复杂，各种新型法律法规不断推出，各种新的房屋类型的显现，使得计划一直没有变化快。
2.充分收集分析市场信息，借鉴国外成熟的经验。
房地产项目投资风险较大的原因之一就是信息缺乏，没有完善的信息网络和信息共享机制。房产信息拥有量的多少和掌握度对房地产开发决策有着十分重要的影响。房地产开发商应尽量多收集信息并做出准确把握和预测，进行充分的市场调查分析，做出科学的项目决策，尽可能避免和减少后续开发中的风险。目前我国房地产市场已进入产业震荡调整期，未来的两年将会进入房地产市场的迷失期，房价增幅将会降低。日益上涨的房价已引起国家的高度关注，相关部门已从利率、税收和市场等诸多方面对房地产市场进行了调控，因此，开发企业要及时调整开发思路，对市场变动要有充分的预测。
3.合理分配资金，减少金融风险。
（1）投资分散策略。房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式，国内的房地产类型丰富，因此这一策略很容易实施。（2）投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。（3）保险策略。对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义。
4.准确把握房地产周期波动，合理选择入市时机。
房地产周期性波动时市场供求关系运动的结果和方式，也是宏观经济周期波动的组成部分。受宏观经济运行周期影响，房地产周期分为萧条、复苏、高峰和衰退四个阶段，与宏观经济运行周期的波动方向一致，但在波动时间和波动强度上却存在着差异。根据房地产周期的特点和房地产开发的实质性特征，房地产的投资时机应当选在房地产周期复苏阶段的前期。选择这个时间优点在于，一是复苏前期正是萧条走向复苏的时期，利率较低，较容易筹集到资金。二是房地产的预售期、竣工实售期正是从复苏走向高峰时，房地产售价较高，投资者承担的风险小。不同地区的投资者针对不同时期的房地产周期应灵活掌握，在不完全市场条件下，投资者选择最佳投资时机必须首先弄清楚宏观经济周期变化，以认识房地产周期各阶段的划分及特点，充分了解国家对房地产的政策并预测政策的变化，然后认真分析房地产需求类型和需求量并预测其变化趋势。总之，房地产投资是一项高风险和高收益并存的投资活动，投资者只有了解这场游戏的生存法则，并且能够审时度势，合理制定生存策略，这样才能在这场冒险游戏中生存下来并获得宝藏，取得良好收益。
参考文献：
[1]万俊，邓蓉晖.房地产投资决策风险分析[J].建筑管理现代化，2000(6)
第8篇
[关键词]房地产 行业周期 房地产周期 统计分析
一、分析房地产行业周期的必要性
在经济社会里，周期性的经济波动现象势必会直接影响到各种产业经济的发展。会使其出现同样的周期性波动现象。其中，房地产经济的增长和国民经济的增长一样，是呈现波浪方式来前进的，这种在波动中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，就被称为房地产经济周期。
中国自从在1995年对城镇住房制度改革以来，房地产业就逐渐走向市场化，成为我国经济的支柱型产业。对于房地产行业进行周期性的分析研究，是市场经济发展的现实需要。研究周期波动规律既可以为宏观调控提供参考性依据，使政府能采取必要的干预措施。又能进一步促进房地产市场健康发展。除此之外，也有利于国家制定更准确完善的房地产相关政策，以使能选择合适的投资时机。避免遭受因周期波动而造成的损失。
总的来说，研究房地产周期能更有效地进行调控，延长上升期。缩短下降期。
二、我国房地产周期的波动原因
在研究房地产周期的波动时，必须注意到一点，就是目前我国的房地产行业既处于产业恢复期，又处于宏观经济高速成长期，需求极其旺盛。由此可见，除了受市场本身的供求关系变化的影响之外。房地产业投资过快扩张，引起宏观经济失调，使得政府采取宏观调控措施等等因素，都同样对房地产周期波动有所影响。
如图1所示，我国房地产经济周期一般认为是5年。自上个世纪90年代房改以来总共出现了四个明显的波峰，分别是1993年、1998年、2003年以及2008年，恰好是5年为一个周期。我们仔细研究就不难发现到，1993年、2003年房地产业从波峰下滑，均是由于房地产投资扩张过快，超越了国民经济发展总体水平而使得国家对其进行宏观调控的结果，与供大于求的市场效应无关。另外，1998年的下滑则是因为亚洲金融风暴的波及，使得投资和需求都下降。现在许多城市里的“烂尾楼”，大部分都是那个时期所遗留下来的，直到现在仍然有待解决。至于2008年的下滑，表面看来似乎是受世界金融危机的影响，但实际上却是因为房地产投资过热和宏观调控的结果。
自进入21世纪以来，从2000到2008年这九年间，根据国家统计局的统计数据显示，我国房地产的开发投资平均增长率达到24.1％，而同一阶段内的GDP平均增长率为9.6％，比之高出了足有14.5个百分点，并且比全社会的固定资产平均投资的增速21.1％高出了3个百分点。在全社会固定资产投资的比率当中，房地产开发投资一直稳定在17个百分点左右。
下面我们以2008年的楼价波动来举例：
在2008年1月23日，备受瞩目的上海市杨浦区新江湾城F地块公开出让，以底价67.5亿元、折合楼板价仅为7502元／平方米成交。这一成交数据可谓震惊国内，仅仅就在一个月前，媒体还预测此地块成交价约在180亿元左右，如今地价却已从2万多元，平方米骤降到7502元／平方米，下跌的幅度确实很大。
然而实际上从2007年9月份开始，我国房地产市场交易量就在迅速下降，住房投资变现难的弱点逐渐浮现。由于房价持续快速的上涨势必损害民生、累积房地产泡沫，政府从民生和经济可持续发展的角度考虑。只能加大抑制炒房行为的力度。以出台严厉的调整政策或是促使银行提高贷款利率和首付，以及加大对社会保障性住房的投资力度等方法，来对地价、楼价进行宏观调控。
三、房地产行业周期研究状况的分析
1.外部宏观政策分析
首先我们应该要意识到，宏观政策本身就存在着周期，那么房地产政策受整个宏观经济政策的影响。同样也会出现周期性波动，并且房地产政策的波动会直接导致整个房地产行业的周期波动。基于中国的国情，政府不单只是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者，更是产业政策的制定者和宏观经济的调控者。政府行为将成为影响经济运行的重要因素。结合中国现行的制度和经济情况，这种因为产业调控不当、宏观管理失误而对房地产经济正常运行的冲击就会特别明显，它会加剧房地产经济波动趋势与波动振幅。
我们以深圳的情况来举例，2007年楼价迅速攀高，仅仅深圳一市的房价，在短短半年内的涨幅就超过了50％，其中还有大部分属于投机性购房。因此国家在2008年不断出台严厉的调控政策。并加大了实施住房保障的力度，迫使房价下跌。根据深圳房地产信息网的统计数据，2008年深圳楼市整体呈低迷态势，其商品住宅的销售面积为408.75万平方米，与2007年同比减少18.3％，销售套数为44315套，同比减少12.4％，成交均价是12657元／平方米，同比下跌达5.3％。到了第四季度，深圳地方政府出台了一系列的救市措施，《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的，将保障性住房的建设纳入政府未来重要的职责范围，放开改善性质的二套房贷政策，降低和减免房产交易的营业税等。这样的政策扶持和房地产商的主动降价促销。就催生了岁末的井喷行情。其中11月成交59.2万平方米(6345套)，12月成交72.9万平方米(7898套)，这两个月的成交量之和占了全年成交量的近1／3。
其中，我们需要关注两个方面，一是市场原则和民生本位的矛盾，二是中央政策与地方政策的矛盾。
(1)民生本位和市场原则都是房地产市场的根本基础。当前，政府应该落实其承担社会保障住房的责任，并结合市场需要制定好土地出让计划并完善其制度，以减轻在宏观调控时期各房地产开发商，以及购房者的经济负担。房地产开发商也应该主动下调价格以重启市场需求。重新建立起良好的市场规则，让民生本位得到回归。对此，政府应该要更有作为一些，对政策的出台应该更具有前瞻性才对。宏观调控政策必须以保持房地产业的健康发展为目的，与国民经济发展相适应，防止房地产业过热或过冷，关注民生本位。实现房地产业的可持续发展。
(2)我国各地房地产业发展周期的差异性。与宏观调控政策的统一性之间具有一定的矛盾。当前我国各个地区的经济发展程度都有所不同，也有着发挥各地经济特点的侧重性，特别是东、中、西部差距很大。因此导致了房地产业具有极其明显的区域性特点，使得各地房地产业发展程度不一。由此分析，不难看出房地产业在我国的周期特征上来讲，既拥有着全国性的周期，也有着各地的发展波动周期。而且，宏观调控政策是我国经济的指导性政策，那么在进行房地产宏观调控的时候，就应尽量保证地方政府能有效地执行，让各个地方结合本地的实际情况来参照实施。
然而在实际上，房地产市场价格并没有调整到以消费者为主导
的价格水平上来。当地居民基本收入的水平才是以消费为主导的房地产市场的价格基础，当房地产市场的价格脱离于当地居民实际收入水平，那么这个价格就不会被市场所认同。可以说这点是我国当前房地产市场的一大顽症。我们对影响房地产周期的宏观政策进行分析，就希望能使这些引起各级地方政府部门的重视及认识
2.从内部经济进行分析
当前我国的宏观经济周期属于投资主导型，因此投资波动是导致经济波动的主要原因。从短期效果来看，投资规模及结构可以通过投资需求总量和结构去影响社会供给与需求的总量及结构：而从长远来看，供给总量结构的形成将对社会供给与需求的总量及结构产生重要的决定作用。投资是促进总供给增加的第一推动力，而投资规模是要受到社会需求总量的约束的。在经济萧条阶段，产业结构慢慢调整至趋于平衡。投资就会开始抬头，然后启动新一轮的经济增长。
因此，可以得出这样一个认知，我国房地产周期波动的主要原因就是房地产的投资状况。尤其是结合我国当前投资主导型的经济周期来看，就知道投资波动对房地产经济波动的影响作用会更加明显。由于受过去一段长时间里的计划经济体制的影响，使得我国经济增长也具有资源约束的特征。那么房地产投资作为关键的投入要素，就将是引起房地产经济周期波动的主要因素。
3.房地产业与经济周期波动的互动效应分析
因为房地产的独特性质，国民经济发展水平的周期性波动对房地产的供求关系将会产生较强的影响，而同样的，房地产业的周期波动也会通过对建筑、建材、冶金等其他上下游产业的影响，从而对整个国民经济的周期波动产生作用。然而，提高利率、紧缩通货等等银根紧缩性政策却会使得社会资源迅速从房产领域中退出。使得房地产市场先于宏观经济调控作用的产生进入到行业收缩期。
在这种互动效应下，一旦房地产经济的泡沫发生崩裂，房价急转直下，甚至是跌破购房者办理按揭贷款时的首付款。那么，银行系统必将会出现大量不良贷款或坏账，而当坏账比例达到一定程度时就很有可能拖垮银行系统，从而最终造成整个国民经济的危机。
4.世界经济波动造成的影响
在当前全球经济一体化的大环境下，世界经济格局对于中国的经济尤其是房地产业的发展起着很大的影响作用。现在最紧迫的是美国的金融危机，它不但影响到美国的经济发展，也波及到世界经济的状况，并且同样对中国经济带来负面影响。这些变化都不可避免地会对中国房地产业起到一定的抑制作用。特别是人民币受美国经济衰退的影响而不断升值，也会对中国房地产市场造成巨大的冲击力。尽管在短期内，人民币升值是个负面因素，但从长远发展来看。却利于房价整体水平的上升。
四、我国房地产行业周期未来几年的走向预测
根据国家统计局最新公布的数据，在2010年里全国商品住房销售的面积同比增长了10.1％，价格同比上涨为6.4％。其中，全国70个大中城市的房屋销售价格指数在去年7、8月环比持平之后，从9月开始直到年底连续4个月呈现出上涨之势，房地产开发贷款和个人按揭贷款总量再创历史新高，同比多增了近10％。到了201 1年，部分热点城市的房地产市场再度升温，在2011年1月份得前三周。北京新房的成交套数同比增长了17％，其成交均价同比上涨率达19％。上海方面，新房的成交套数同比大涨76％之多，而豪宅成交价格更是持续不断地攀升。由此可见，在这些经济热点的城市，房产刚性需求压力较大。
未来五年里，预计因城市化进程的发展所带来的新增城镇人口约达到8000万，也就是说将有近2500万个家庭需要新增住房。其总需求预计大概在9亿平方米左右。同时，受人均收入快速增长的影响，预计在未来五年将出现近18.4亿平方米的改善型购房需求。
五、结语
通过全文的分析论述，我们可以总结出以下两点内容：
1.中国房地产业的周期现象总是客观存在的，尤其国家政策出现变化、国内或国外的金融市场环境也发生改变的时候，人们对于房地产市场的预期就会发生根本性改变，房地产市场就会出现价格调整。
2.房地产市场调整不是可以一步解决到位的事情，而且房地产市场的结构变化，以及国内外经济环境的演变，都对这个周期有所影响。
我们应该通过分析国内房地产的周期，对其下滑时机进行预测，以防止房地产业在繁荣期后急剧下滑，做到防患于未然。
参考文献：
[1]佟克克，中国房地产周期波动理论和对策研究[D]，北京交通大学博士论文，2006
[2]张元端，房地产业周期波动又探――中国房地产业步入新周期[J]，房地产导刊，2005，(07)
第9篇
论文摘要:服务是一种无形、特殊的商品;房地产业不仅是一种实物交换行业,也是一种服务行业,特别是其中的物业管理,更具有服务产品的性质。现代市场营销中客户关系的管理愈来愈重要。房地产业的服务营销策略可分为基于顾客关系生命周期的营销策略和基于客户关系模式的营销策略,顾客生命周期可分成三个阶段,即初始阶段、购买阶段和消费阶段,房地产业的客户关系营销策略依据这三个阶段进行管理;而客户关系模式的营销策略,可分为直销式、定制式、培训和指导式、合作伙伴型、中间商式客户关系营销这五种模式;通过这两大营销策略,房地产业服务营销和服务管理能实现较好的效果。
一、服务与顾客生命周期理论
(一)服务的定义及特性
菲利普•科特勒认为,服务是一方能够向另一方提供的基本上无形的任何活动或者利益,服务的消费不导致任何所有权的产生、转移,等等。它的生产可能与某种有形产品联系在一起,也可能毫无关联。克里斯廷•格罗鲁斯认为,服务是由一系列或多或少具有无形特性的活动所构成的一种过程,这种过程是在顾客与员工、有形资源的互动关系流中进行的,这些有形资源(有形产品或有形系统)是作为顾客解决问题的方案而提供给顾客的。
总之,服务是一种无形、特殊的商品,它具有不同于有形产品的特性:
1.无形性
服务是由一系统活动和过程构成,服务本身是看不见、摸不着的,没有物理的形状,消费者在消费之前见不到产品的效益,在消费时却可以感知到。
2.不可分性
服务的生产过程和消费过程是同时发生的,而且服务产品与提供者无法分离,如导游员的讲解、著名歌手的表演等。
3.差异性
同一项服务会因为提供的时间、地点、环境等的变化而使服务效益产生很大的差异。如同样的内容不同的老师讲授的效果不同。
4.无法储存性
服务产品无形以及生产和消费的统一导致服务无法储存,由于服务产品的需求不稳定,变化大,导致潜在损失也大。
5.过程性
服务是一系列过程的结合,生产和消费同时进行,其效益因提供者而异。
6.融合性
服务虽然无形,但往往借助于有形实体加以体现,有形与无形二者相互结合在一起。如交通运输业通过交通工具来提供服务。
(二)顾客生命周期的阶段性特征
由于服务是一种无形、特殊的商品,客户关系对服务业来说具有突出的重要地位;而且现代市场营销已不是那种简单的产品推销,它更加关注与客户建立、维持相互满意的长期关系,在企业与客户的关系发生了本质性变化的市场环境中,抢占市场的关键已转变为与顾客建立长期而稳固的关系,从交易变成责任、从顾客变成拥趸、从管理营销组合变成管理和顾客的互动关系,客户关系的管理在现代市场营销中愈来愈重要(赵西珍,2004)。因此,把握客户关系管理中顾客生命周期的阶段性具有重要意义。
1.初始阶段的高不确定性
与企业没有接触的顾客处在顾客关系生命周期中的初始阶段,这是一个探索的阶段。这个阶段里,潜在顾客向企业的老顾客咨询,视其需要考察企业的承诺、信誉、能力、诚意等,然后考虑为获得服务所需支付的成本。服务的无形性阻碍了顾客对企业服务的了解。经过衡量,顾客认为企业所提供的服务大于自己所支付的成本,则顾客就会进入顾客关系生命周期的第二阶段,即购买阶段。与此同时,企业虽然事先就拟订了要提供的服务,但在很多顾客高度参与的服务项目中,企业对某位具体的顾客真正的需求往往是模糊的,对顾客的潜在价值也不清楚。因此,高不确定性是初始阶段的基本特征。
2.购买阶段的临界性
在购买过程中,潜在顾客根据其寻求的目标评估服务并准备出资购买。进入到这一阶段的潜在顾客,会与企业发生实质性的接触,如通过电话或与服务人员进行面对面的接触,因此,顾客对企业的认识开始逐渐清晰。如果顾客决定购买服务,这就进入了顾客关系生命周期的第三个阶段,即消费阶段。对于企业来说,如果顾客对它来说是有价值的,它必将进一步确认顾客的需求,强化与顾客的关系。这个阶段是顾客决定是否购买和企业是否进一步确认顾客需求的关键阶段,顾客与企业关系的发展达到了一种临界状态。因此,具有临界性是购买阶段的基本特征。
3.消费阶段的双重性
在消费阶段,顾客可以感知企业处理问题并提供服务的能力。如果顾客对自己所接受的服务感到满意,并觉得企业提供的价值也不错,则关系就可以持续下去,开展新的消费行为,顾客与企业的关系生命周期进入循环;如果顾客感到不满意,认为所接受的服务与付出的成本不相称,则顾客与企业的关系将会终止。由于服务这种产品的生产和消费是不可分的,服务产品在生产出来后,随即被消费,两者处于同一过程。因此,消费阶段具有生产和消费的双重属性。
实践中不少企业的服务与上述顾客生命周期的阶段并不完全相符,但总体来说,企业服务与顾客的关系大致可分为初始阶段、购买阶段和消费阶段。因此,基于顾客生命周期的阶段性开发相应的服务营销策略,具有实实在在的意义。
二、房地产业中的服务营销策略
美国著名经济学家奥多•莱维特曾经指出,新的竞争已不是发生在各个企业在其工厂中生产什么产品,而是发生在其产品能提供什么附加利益。房地产不仅是一种物,同时也是一种社会关系,体现在房地产上的这种社会关系具体包括:经济关系、法律关系、邻里关系、社区关系,等等。而且,房地产还具有使用期限长、财产或权利流转复杂、专业技术性强的特点。因此,消费者对房地产的现时需求,往往是与今后自己那份房地产的权利保障和使用(或处分)便利性联系起来考虑的。这就需要房地产企业提供优质的房地产管理和服务来加以解决。作为房地产业主要服务环节的物业管理,是“寓经营管理于服务之中,在服务中完善经营管理”的以服务为核心的行业,物业管理的服务质量优劣已成为决定开发企业物业营销业绩的重要因素,处在激烈竞争环境中的房地产项目,无不依赖于更高层次的物业管理以提升其营销品位。但是,我们也应该看到,我国物业管理市场作为房地产市场体系中的要素市场还远未成熟,作为房地产开发企业,率先认定服务管理营销理念,贯彻服务策略,有利于其获得市场竞争优势(吴翔华,2005)。因此,房地产业中的服务营销策略具有重要的作用。
(一)基于顾客关系生命周期的营销策略
顾客关系生命周期中的阶段会影响企业营销活动的成效,因此,企业应该识别顾客所处的顾客关系生命周期的阶段,并结合服务的六大特性从营销的角度管理好企业的各方面资源,让顾客感到满意,争取让顾客进入下一个阶段或进行循环消费。换句话说,服务企业必须制定相应的阶段营销策略,对处在不同生命周期阶段的顾客采取不同的营销策略。
1.初始阶段的有形化
在初始阶段,营销的目标是培养潜在顾客的兴趣。服务营销者可以借鉴传统产品营销的策略,如媒体广告、宣传手册、免费试用、公共关系、人员推销等,并注意服务的不可感知性。在对房地产的产品进行介绍时,企业可以在房地产展销会上通过摆放楼盘模型、发放宣传手册、进行地产概念主题展示、发送赠品和以影像图片等形式展示地产信息,来吸引潜在购房者。
由于与楼盘等有形产品相联系的服务本身具有不可感知性,使得顾客很难判断与房产相联系的服务的优劣,这就要求通过地产公司品牌、服务的介绍及服务有形化等方式,让客户提前感知此处地产服务的质量,促使其购买。所谓地产服务的有形化是指房地产公司策略性地提供能被顾客直接感知的服务产品的有形物,比如,提供企业向潜在购房者展示购买之后会享受到何种服务、出现了问题后通过怎样的途径进行解决等,以帮助顾客识别此处房产服务的独特性、服务的性价比等,实现初步服务营销的目的。服务有形化策略是这一阶段的重点策略。另外,口碑宣传在房地产的服务营销中同样具有重要的作用,消费者在购买房产时,通常相信从亲戚、朋友、同事和专家那里获得的房产服务的信息。好的口碑传播是信息交流中最有效的工具,对服务宣传可以起到意想不到的效果;同时,也要注意,口碑传播对潜在顾客期望的形成有重大影响,顾客期望与顾客购买后的体验进行比较,会影响房地产消费中的循环购买行为;而且这种比较会形成新的口碑,从而影响更多的潜在顾客。因此,顾客期望的高低对房地产服务营销具有重大影响作用。如何引导适度的“好口碑”,利用好老顾客进行口碑宣传,对房地产服务营销具有重大影响。
2.购买阶段的需求管理
进入购买阶段,企业应该让潜在顾客意识到接受企业的服务是有价值的选择。当潜在顾客接触服务企业之时,往往带着问题或者需求,服务提供者须将注意力集中到顾客的特定需求或相应的问题上,并提出相应的服务产品或解决方案。另外,由于服务是不可存储的,这导致服务提供者无法通过库存手段适应需求的波动,而只能存储需求,即采取需求管理策略。
房地产企业应该充分了解消费者的需求,按照美国心理学家马斯洛提出来的需求层次理论,人的需求可以分为五个层次,分别是:生理的需求、安全的需求、社交的需求、尊重的需求和自我实现的需求。这五类需求依次由较低层次到较高层次,每一个需求层次上的消费者对产品的要求都不一样,即会要求不同的产品可以满足消费者的不同需求。房地产企业在了解消费者需求的基础上,要不断适应消费者的需求,进行市场细分并锁定本企业的目标市场。南京市某居住类房地产项目对目标市场的细分按照年龄、家庭结构、职业、家庭收入、教育程度、生活方式、购房动机、购房次数等因素,将市场细分为四个类型:20~30岁左右的首次置业行为、30~40岁的二次置业行为、40~50岁人群的二次置业行为、40~50岁人群的多次置业行为。通过对这四个细分市场的评估,该项目最终确定了的目标市场是第二和第三类市场(吴翔华,2005)。
对顾客的需求管理除了了解顾客需求和适应消费者需求之外,还应该主动引导消费者的需求,在观念和行为上实施引导方案。房地产业近些年来的概念地产越来越热,很多房地产企业打出旅游概念主题、体育概念主题、休闲概念主题等,使房产不再仅仅是满足居住的房屋,而且也变成一种满足人们休闲、爱好和生活理想,乃至体现个人地位的物质实体。这种营销方式其实就是先让消费者具备了对某种消费的观念,然后再推出符合这种需求的产品而取得成功的。
在行为上引导消费者的方式有房地产的广告、情境模拟、展台布置、终端促销等。广告是房产信息和房产企业信息的传递,是房地产企业与消费者沟通的一种形式。情境模拟可以分两种,一是模型模拟,企业可以设计一些诸如房产的推广塑料模型,房产改进模型等让消费者在拆装组合中体验户型等,进而引导消费者的需求;二是网络模拟购物,也可以在网络上建立免费网站,模拟营销场所,仿真商品,让潜在购房者有近乎真实的消费体验,从而激发潜在购房者对房产和企业服务的需求。此外,在房地产博览会等场所,装潢美观的展台布置,缤纷热闹的终端促销活动,都会对购房者需求的引导产生良好的效果(蔡滟,2006)。
3.消费或使用阶段的流程管理
在消费或使用阶段,营销者必须让顾客对企业的服务感到满意。在这一阶段,服务提供者传递企业的核心服务和价值给顾客,顾客和服务提供者之间的服务接触要大大高于前两个阶段,而服务接触中存在着大量的关键时刻。
(1)管理关键时刻策略
所谓“关键时刻”是指,服务提供者将服务质量传递给顾客,和顾客发生交互关系的过程。“关键时刻”不仅是顾客的敏感期,也是房地产企业对顾客展示其服务质量的重要机会。关键时刻的把握有利于增强顾客的品牌忠诚度;而一旦没有把握好“关键时刻”,造成顾客离去,就不能实现商品的价值,而且还可能产生负面口碑宣传者。因此,管理关键时刻是这一阶段的重点策略。房地产业中从业人员必须对关键时刻发生的时间、频率有良好的把握,这一方面要求从业人员具备相关的素质,另一方面,企业要对房地产从业人员进行相应的培训,使购买阶段顺利过渡到消费或使用阶段。
(2)管理服务消费流程策略
服务产品具有不可分性的特点,即服务的生产过程、消费过程是同时发生的,顾客感知的服务质量主要是一种过程质量。为了提高顾客总的感知质量,服务提供者要在管理好关键时刻的同时,管理好整个服务消费流程。营销者通过采用服务流程图的形式,把服务传递形成图式,考察各个部分是怎样相互契合的。房地产企业中的产品方面、市场研究方面、行政事务方面、计划方面、广告方面、促销方面等是如何共同协作,实现房产营销策略的。通过这样的服务传递图,就能简便的检查出企业的整个消费流程是否有效地实现了顾客的需要。
(二)基于客户关系模式的营销策略
客户关系营销模式有直销、定制、培训和指导、合作伙伴型关系营销、中间商五种模式,结合这五种模式,对房地产业的客户关系模式的营销策略进行分析。
1.直销式客户关系营销
产品的销售是制造商直接将产品和服务送达顾客手中,完全按照顾客的要求生产产品和服务,降低了公司的成本,形成了一对一的高品质顾客互动,创造出与顾客之间更强的关系。房地产业中也存在着直销市场,通过报刊、杂志的广告方式实现,比如《中外房地产导报》就是一个重要的房地产直销市场。
2.定制式客户关系营销
根据客户的特定要求,在企业力所能及的范围内推出合适的产品,精心制定解决方案,满足客户的特定需求,从而满足市场不断变化的需求。房地产定制的例子并不多见,原因在于房地产业是个投资成本大、周期长、资金密集型的行业,但是少数顾客仍有资金实力要求房地产定制。所以,针对这部分顾客,进行定制式客户关系营销是行之有效的营销方式。
3.培训和指导式客户关系营销
人们在使用产品的时候,由于种种因素的限制,往往不能充分利用产品的所有功能或者使用过程中遇到一些难题。通过培训和指导,可以让客户尽可能多地了解产品的潜在功能及价值,并让客户明白,客户能从与企业的合作中获得收益。房地产企业在进行营销时,对客户进行培训和指导,帮助客户充分了解房产的功能、特点,使客户在对房产了解的基础上对房产乃至对这个公司产生认同,因此,购买行为就自然而然的发生了。
4.合作伙伴型客户关系营销
在分工日益细化的条件下,企业需要向外寻求合作伙伴,来展开营销活动。在这种关系营销模式下,企业与客户共同承担了寻找最有成效的解决方案、改变经营模式和营销时间以及在共同追求相互利益中的行为模式的责任。这需要建立非同寻常的相互信任,是企业与客户关注共同利益的真正结合。
5.中间商式客户关系营销
树立良好的企业中间商形象,已成为企业关系营销的一个重要方面。因此,有必要设立专门机构,及时沟通,帮助中间商制定市场开拓计划。针对中间商的不同特点,请专家或本厂业务能力强的业务员对中间商进行必要的技术及营销知识培训,促进中间商队伍整体素质的提高。
参考文献:
[1]吴翔华.房地产市场营销[M].南京:东南大学出版社,2005:168.
[2]赵西珍.浅谈企业的客户关系营销策略[J].中州煤炭,2004:73-74.
第10篇
【关键词】房地产项目；风险管理
1引言
工程项目的建设是一个周期长、投资规模大、技术要求高、系统复杂的生产消费过程.在该过程中，不确定因素、随机因素和模糊因素大量存在、并不断变化，由此而造成的风险直接威胁着工程项目的顺利实施和成功完成。而在工程建设中，设备材料又是最基本、最必需的资源之一，其供货进度、数量和质量对工程建设影响最大，能否保证设备材料“适时、适量、适质、适地、适价”地供应，是能否保证项目建设进度、费用和质量的重要基础。无论是对于业主还是总承包商来说，一个工程项目进入实质性操作阶段以后，都会遇到在工程采购中如何识别、评价和规避采购风险的问题。只有正确地处理好这个问题，才能坚实地迈出工程建设实施的第一步。因此，在工程项目实施过程中，对采购所面临的各种风险进行管理显得尤为重要。
2住宅房地产项目风险管理理论
2.1住宅房地产项目风险内涵
房地产项目风险是指由于随机因素的影响所引起房地产项目投资收益偏离预期收益的程度。由于房地产项目具有投资周期长、投资额大，影响因素复杂等特性，房地产项目投资面临的风险因素也特别复杂，风险因素所引起的后果也特别严重。房地产投资的特点决定房地产项目风险呈现如下特征：(1)客观性房地产项目风险是客观存在的，因为引起房地产项目风险的各种不确定因素是客观的，无论是自然风险、经济风险还是政治风险都具有客观性。(2)多样性房地产项目过程涉及社会、经济、技术等方面，与政策法规、金融动向、宏观经济形势、区域供求现状、产业技术变革、需求消费倾向息息相关，易受各因素波动的影响，不同因素导致的风险也就多种多样。
2.2住宅房地产项目风险分类
在房地产项目活动中，风险的具体表现有以下几种形式。
(1)按照风险的来源分类房地产项目风险可以分为国家风险、市场风险、自然风险和公司风险四类。
(2)按照项目的实施阶段分类按照项目实施的阶段不同，房地产项目风险可以分为项目投资前期风险、项目开发建设风险、项目经营风险和项目管理风险四类。
(3)按照证券投资组合理论和资本资产定价模型理论分类这两种理论将证券投资的风险归纳为系统风险和非系统风险，借鉴到房地产项目中，也可以将风险划分为系统风险和非系统风险，结合我国房地产市场状况，划分原则是：这种风险是否影响到市场内所有的投资项目，能否设法避免或消除。对整个市场所有投资项目产生影响，本项目无法避免或消除的风险为系统风险；只对市场内个别项目产生影响，可以由投资者设法避免或通过投资组合方法消除的风险为非系统风险或个别风险。
3住宅房地产项目风险识别与分析
3.1住宅房地产项目风险识别程序与方法(1)项目风险分解项目风险的分解途径：
①目标：识别影响项目费用、进度、质量和安全目标实现的风险；②时间：识别项目不同进展阶段的风险；③结构：按照项目结构组成、相关技术群的关系进行分解；④环境：是指自然环境和社会、政治、军事、社会、心理等非自然环境中一切同项目建设有关的环境。⑤因素：按照项目风险因素分解。
(2)建立初始项目风险清单就是建立项目存在风险的一览表，由项目风险的编码、因素、事件、后果构成。
(3)风险识别分析对初始建立的项目风险进行风险因素、风险事件及风险后果分析，剔除一般性风险，保留值得关注并进而作详细研究对象的风险。风险识别分析的依据是已积累的经验（数据）及有针对性的风险调查的资料。
(4)确立项目风险清单项目风险清单是进一步进行项目风险分析与评估的基础。
3.2住宅房地产项目风险分析方法
（1）盈亏平衡分析方法盈亏平衡分析是研究房地产项目在一定时期内开发面积、成本、税金、利润等因素之间的变化和平衡关系。各种不确定因素的变化会影响项目的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就决定项目方案的取舍。盈亏平衡分析分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。
（2）敏感性分析方法通过计算一个或多个不确定性因素的变化导致经济效果评价指标的变化幅度，判断项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度。
(3)概率分析方法运用概率来预测不确定性因素和风险因素对项目经济效果影响进行定量分析，计算数学期望值和方差，确定方案失败的风险程度，以获得某种效益或达到某种目标的可能性大小。
结束语
房地产作为一个相关性行业比较多的行业对国民经济的影响越来越大，作为一个行业收益较大，吸引着广大投资者投入大量的资金人员，在获得广大收益和同时，由于房地产自身的特点，开发周期长、资金量大、专业人士多的特点，具有高风险性，与此同时由于房地产中泡沫成分的存在，国家宏观财政政策、货币政策对房地产市场进行调控，这对于房地产企业经营中的风险增大。在当今市场经济环境条件下，房地产项目开发面临着许多不确定性，并且在开发过程中存在着巨大的风险。如何识别和度量房地产项目风险以及如何制定风险应对措施，有效规避投资风险，降低风险损失，提高房地产投资风险管理效率，把握良好的投资机会，获取预期的经济收益己成为我们未来所必须考虑的问题。
参考文献：
[1]如特.房地产市场三个热点问题分析[J].http：//house.省略摘自长江建设，2003.5.
[2]何文炯.风险管理[M].大连：东北财经大学出版社，1999.
[3]卢文杰，卢有杰，卢家仪.项目风险管理[M].北京：清华大学出版社，1998.
[4]杜萍，周剑杰主编.筹资风险与防范[M].北京：经济科学出版社，1998.
第11篇
摘要：城市化的进程加快了中小城市房地产的发展，大的房地产公司向中小城市发展对地方经济起到了促进作用。但与其他产业经济不同的是，房地产周期波动现象受着一定的外部宏观政策和内部行业经济的影响，如何理解中小城市的房地产经济周期是值得广大房地产商、群众、政府等思考的问题。
关键词：中小城市；房地产；经济周期；分析
中国社科院的2006年《城市竞争力蓝皮书》指出：房地产是城市经济的重要组成部分，是城市重要的产业，是城市最基本的生活条件环境，也是城市发展的基本载体条件和重要投资环境。可见房地产业与城市竞争力关系的密切性，分析房地产业与城市竞争力之间的关系也是当下的一个热点和焦点话题。
一、中小城市房地产
从1978年到2003年，中国城市数量增长了4.1倍，城市面积扩展了4倍。中国城市数量近700座，城市化率达到了36.9%。城市的扩张直接受益者就是房地产行业，中小城市房地产落后局面，蕴藏着难以预知的商机和利润。
（一）房地产公司到中小城市发展的原因
大的房地产公司在大城市寻找新开发区域很难，国家对土地政策的调整，使得大城市的土地变成了稀缺产品；中小城市确实需要一些大城市的开发公司给他们带去新的住宅理念和小区物业管理的模式，大的房地产公司在中小城市具有不可竞争的优势；大的房地产公司为了更好的开疆拓地，有意识的将品牌向全国性拓展。
城市化的进程加快了中小城市房地产的发展，由于大城市房地产发展的空间越来越窄，房地产界将目光开始向不发达、可开发潜力大的中小城市转移。中小城市多样性、复杂性大，发展规划难度大，想要到中小城市发展的房地产商要充分考虑异地发展的困难和风险。
（二）中小城市发展房地产的问题
大房地产商在中小城市进行一些新设计的项目投资，为中小城市的房地产起到示范作用，这是一个方向。不仅对地方经济起到了促进作用，而且能帮助中小城市走出落后的局面，改变中小城市民众的居住环境。但是，目前中国的中小城市房地产发展基本不理想，住宅小区的规模都很小，合理规划和正规物业管理的小区概念没有形成。中小城市目前房地产的滞后导致了城市无特色和极大的资源浪费。中小城市不仅需要好的房产项目来支撑城市形象，改变居住环境，最关键的就是政府的合理规划。
二、城市房地产经济周期
在经济发展过程中，不同时段经济总量的增长率有时快有时慢，有时高有时低，这样经济总量在时间序列上总会呈现波浪式上升或下降的波动现象。这种具有不同表现特征的经济波动便会构成所谓的经济周期。这种呈周期性的经济波动现象会直接影响到各种产业经济的发展，会使其出现同样的周期性波动现象。房地产业在实际经济运行中就存在着较为明显的周期波动现象。但与其他产业经济不同的是，房地产周期波动现象受着一定的外部宏观政策和内部行业经济的影响，给其波动赋予了一定历史意义和经济意义。
城市房地产规模与城市竞争力的各个表现指标都存在一定的正相关性，房地产业规模大的城市，其竞争力也较强，房地产市场发展速度与城市竞争力的相关性是不确定的。房地产业的高速增长会导致城市经济较快地增长。但是，若房地产业发展速度过快，超过了有效需求，就会降低经济运行效率，而城市经济的低效率，也会影响房地产业的发展速度。从房地产周期的成因看，我国两次房地产周期波动均有国家重大经济政策或房地产制度改革背景，因此，我国的房地产周期其实是典型的“政策性周期”，它与成熟的市场经济国家的房地产周期具有显著差异。
我国房地产业既处于产业恢复期，又处于宏观经济高速成长期。在多数时段，波动并不是因为供求关系变化形成，而是由于在需求拉动之下，房地产市场不稳定，引起宏观经济失调，政府采取宏观调控措施的结果。
三、如何理解中小城市的房地产经济周期
我国重点城市房地产市场基本实现市场化，但离完全市场化还有很大差距。东南沿海城市房地产市场化程度相对较高，中西部市场化程度相对较弱。东部沿海地区，特别是江浙、广东等地区的城市的房地产业市场化水平在国内处于领先地位。
（一）加快经济和政治体制改革，促进良性发展
2006年《城市竞争力蓝皮书》的具体衡量指标中，政府分配、黑市活动、垄断程度等指标表现相对较好。从各指标纵向来看，11项指数得分中，政府分配、黑市活动、垄断程度这几个指标我国35个大中城市的得分较高，也就是70%的市场化程度以上。在公有制经济、市场健全度、诉讼保障方面，35个大中城市整体表现中规中矩，大多数城市得分达到了6分，基本上达到了市场化的要求；在市场秩序、政府服务、价格管制、审批管制整体表现相对较差。指数显示虽然体现出一定的进步，但与国际上的先进城市相比仍然较为落后，这意味着这几个方面将是我国经济体制改革和政治体制改革的重要内容。
（二）掌握规模、找准定位发展，促进良性发展
投资中小城市房地产无论是对地方经济和民众的居住理念都有好处，但是不建议大规模的建设。单位分房、私建房占据了中小城市居民住房市场的主流，另一方面房地产公司的进入中小城市多为异地投资。异地投资的风险大，但是利润的诱惑吸引着房地产商们蜂拥而至。
入驻中小城市一定要找准定位，房地产公司要有三只眼睛，一只眼睛盯着管理，一只眼睛盯着市场，一只眼睛盯着政策的变化，特别是中国的土地政策。我国目前土地政策已经落入了计划经济时代的恶性循环。宏观调控的三个不准——2004年12月份前不准批地、不准立新项目等等，都是违背市场经济原则的。眼下我国的土地政策急需改革，要从税制上、机制上解决土地管理问题，特别是大的房地产商到异地投资，常常受土地政策的影响。
（三）抑制炒房和空置现象，促进良性发展
大规模开发的背后，中小城市出现炒房和空置两种现象。现在的炒资已经对中小城市渗透过深。炒房和空置率的出现，其结果必然会是炒房的血本无归，空置的继续空置，最终贱卖。虽然在有规模的一二线城市里面，投资房屋其实是不错的一种赢利模式，且回报丰厚而稳固，但是在小城市尤其是经济极不发达的小城市里面就恰恰相反。中国的经济欠发达中小城市，眼下几乎全部依靠内需来拉动消费增长和经济发展，没有非常大的外资流动和吸纳能力。
从欠发达中小城市的房地产开发规模、空置率和房价涨幅情况来看，持续近两年的房地产调控在这些城市里显然没有起到任何效应，绝大多数城市依然我行我素。宏观调控政策对此无济于事，无法进行行之有效的约束，这个后果将会是灾难性的。
随着我国税制的改革，一些房地产商压在手里的空房实施缴税制度。这样可能会抑制房屋空置不受限制、无偿空置等的现象。
（四）建立完善的房地产市场体系，促进良性发展
第12篇
[关键词] 房地产价格房地产经济周期土地储备制度
中国当前房地价格快速增长，将会严重影响了国民经济的发展，为了防止金融危机的出现，必须适当控制房价增长的速度。同时，控制房地产价格已成为政府的重要工作部分，各项政策陆续出台，但效果不是很明显。论文主要从成本和供求关系两个方面出发，结合房地产价格的影响因素和中国当前的房地产现状，得出房地产价格的快速上涨的主要原因，并提出了一些对策建议。
一、中国当前房地产价格上涨的基本情况
自2001年起，中国房地产市场进入了新一轮增长周期，房地产开发、投资、销售均以20%以上的速度高速增长，远远高于同期GDP的增长速度。伴随着此轮增长周期，全国房地产价格迅速攀升。据国家统计局的数据，2002年全国商品房平均销售价格为2226元/平方米，2003年则迅速增长到2379元，增长了6.9%。2004年，全国房地产价格一路飙升，全国商品房平均销售价格高达2714元/平方米，比2003年上升14.08%，与2002年相比，上涨幅度达21.92%。2005年，办公楼平均销售价格同比增长13.2%；商业营业用房平均销售价格增长15.2%。2006年继续快速增长，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，环比上涨0.7%，同比和环比涨幅均与上月持平。
二、中国房地产价格上涨的主要原因分析
影响房地产价格的因素多而复杂，其中，经济因素包括经济发展状况、物价、居民的收入水平、银行利率。社会因素包括人口状态、家庭结构、社会福利、城市化。政策因素包括土地政策、住房政策、规划政策、房地产价格政策、税收政策、特殊政策。
价值决定价格，商品价格又受到供求的影响，成本和供不应求是导致商品价格快速上涨的主要因素。结合房地产业的特殊性和我国现实情况，可以知道，房地产价格快速上涨主要原因如下。
1.城市化高速推进导致刚性需求的增加
目前，我国的城市化水平保持在每年提高1个～1.5个百分点的水平上，是改革开放以来城市化演进速度最快的时期。据世界银行统计，我国2005年底城市人口达到5.62亿，城市化水平达到43%，2010年我国城市化水平将达到50%左右，城镇人口会达到6.5 亿人左右。如果新增城镇人口中有60%需要解决住房，人均居住面积按28平方米计算，（6.5人～5.62人）*60%*28=14，得出2005年～2010年共需住房面积14亿平方米，年需住房2.8亿平方米。
2.房地产经济周期
房地产价格是由客观经济规律决定的，我国所处房地产业经济周期注定房地产价格的快速增长。我国房地产第一个波峰是1993年，当时在局部地区出现了过热现象，1993年下半年，国家对房地产市场进行宏观调控，房市跌入波谷。相隔四年，到1998年又进入复苏与增长阶段。这就可以解释1995～1999年左右房地产市场一直低迷，当前我国处于房地产增长阶段，客观经济规律决定了房地产价格的增长。
3.土地储备制度实施和“经营城市”观念的偏差
土地储备制度实施以后，通过拍卖、竞标获取土市场上最高价的土地。而政府为了获取更多的建设资金，一味公开拍卖土地，加上政府对住宅用地拍卖最高价不加限制，使得房地产商竞相争抢住宅用地，造成土地价格的飞涨，但开发商作为一个商人不愿意自己的预期开发利润因此而降低。加之，开发商争相“圈地”进一步抬高了地价，加剧了土地供应紧张的矛盾。
4.按揭售房方式的推出与大量运用
这些年国家在金融信贷上对房地产业给予极大的支持，房地产信贷业务规模逐年增大，种类不断增加。就全国来讲，房地产信贷从1998年的800多亿，猛增到2003年的1.2万亿，2004年上半年更达1.7万亿，净增长21.25倍。
按照需求是购买欲望和购买能力的统一的说法，按揭购房其实是将潜在的购买能力转化为现实购买能力的过程，其实质是将未来几年乃至几十年的购买能力提前释放，由此激发出来的自然是对商品住房的爆发式的需求。
5.投机炒作
我国近几年股市持续低迷，民间投资渠道的单一，银行利率不断下降，而经商投资又有一定的风险，对比各类投资的收益率，部分民间资本和居民把住房当作保值增值的良好的投资品，投资性购房大增。在上海，投资比例达到16.6%，长沙市的住房投资比例为16%写字楼则高达40%。“温州炒房团”的出现，就是这种投机性住房投资现象的集中体现。
市场投机炒作导致房价上涨幅度和周期长度增加。房地产投机炒作尽管不属于对房地产的真实需求（居住需求或投资需求），但它依然是市场需求的重要组成部分。更重要的是，它构成了巨大的宣传效应，特别是经过媒体和房地产开发企业的宣传，其对人们的心理预期的“雪球效应”来强化这一过程，增大了供需矛盾，造成了价格的上涨。
6.钢材、水泥等原材料的涨价
2003年，我国的钢材市场快速升温，供需增势强劲，价格高位攀升，钢材的平均价格比上年同期相比增长30％～40%，水泥平均价格上涨10%左右。进入2004年后，这两种材料的价格仍继续攀升，特别是居高不下的钢材价格并没有出现市场预期的回调，反而延续了2003年的上升态势，2005年和2006年建材价格更是全面提升，致使建造成本增加。
7.大规模的城建拆迁
近几年来各地政府加大了城建投入，大规模的城市建设、老城改造，使大量拆迁居民要重新购房，形成大量“刚性需求”。同时，随着我国房地产市场的不断培育，居民的房屋财产意识显著增强，这使城市房屋拆迁逐步由地方政策定价过渡到市场定价为准，不仅大幅度提高了房屋拆迁补偿费用标准，也拉长了房屋拆迁周期，房屋拆迁成本急剧提高，致使房地产开发成本的上升。
三、对策研究
针对上述主要原因，可以得出积极的调控措施，国家建设部、银行等部门和很多地区也采取了一些措施，也起到一些效果，但也存在一些不足。通过对房地产价格快速上涨的原因分析，我们可以知道，房地产价格的上涨是多方面原因造成的，要想很好控制房价也要从多方面入手，对于当前的房地产市场的情况，我们给出一些对策建议。
1.搞活股市，开辟多种投资渠道，以减少炒房投机行为
股市与房地产是中国当前社会资金寻求回报的两条主要渠道。由于资金流向取决于投资回报率，决定了这两条渠道在吸纳资金上具有相互排斥的特点，股市赢利率高，社会资金就往股市流，反之，社会资金就往房地产领域流。
2.加强对原材料供应市场的宏观调控
在材料供求关系紧张，价格快速持续上涨，并波及到全社会物价水平的情况下，政府应采取必要的措施，对钢材、水泥等原材料的出厂及销售价格进行适当的调控，防止囤积居奇、哄抬价格。
3.提高首付比例和降低贷款的期限
这样可以缓和商品住房供需的严重不平衡，有效地降低需求，对降低房价有一定的作用。最近，不少地方的商业银行不约而同地提高了房贷的门槛。
4.对土地使用制度要进行适度的宏观调控，以发挥其应有的功效
严禁开发商囤积土地，严格按批准文件与合同约定开发建设。经营城市是政府对土地资源的市场化运作，因此，正确认识和把握哪些应有市场运作，哪些是市场无能为力而由政府来操作的。
四、结束语
当前政府已经在以积极的姿态对待我国的房地产业的现状，果断采取各种有效措施以达到平抑房价的目的。虽然很多措施没有达到预期的效果，但我们只要坚持探索，在不远的将来中国的房地产市场会走向一个良性的循环。由于我国房地产价格上涨过快的现象是多种原因造成的，所以在实践中我们应该多种措施综合运用，打“组合拳”，加强对于政策的执行力，才能使各种措施更好的发挥其功效，更好的控制房价。
参考文献:
[1]黄贤金陈龙乾:房地产企业经营管理[M].上海:上海财经大学出版社，2000
[2]杨继瑞:2005年:我国房地产走势预测与对策解析[J].决策咨询通讯,2004（2）：17～21
第13篇
关键词：房地产开发；商业银行贷款；风险；防范
房地产开发贷款风险，是指借款人出于各种原因而违背合同预定而没有按期还款，这种违约的不确定性很有可能导致银行对于房地产开发所提供的贷款有所损失。房地产开发项目存在着一定的风险性，不仅项目本身复杂，在房地产开发过程中，由于项目的复杂性因素还会导致项目运作中的偶然因素影响而导致进度缓慢，没有获得预期的收益。
一、房地产开发贷款中所存在的风险
（一）房地产开发中所存在的开发商经营风险
房地产是具有一定经营风险的行业，其风险性所涵盖的因素包括建筑质量不符合购房者要求而影响到住房销售业绩、投诉多而遭到建设主管部门处罚、期房项目没有按照预期完工、没有在规定的时间内将房屋产权证办理完毕、开发商由于资金投入问题而导致财产损失、开发商违规操作导致法律纠纷而遭到处罚、法人代表由于涉嫌经济及纠纷案而需要承担一定的法律责任等等。从贷款风险的角度而言，如果开发企业信用等级下降，就会导致贷款担保人不认真履行债务偿清义务，致使贷款风险系数提升，引发借款人财产遭到查封[1]。但是抵押物如果贬值，就使得银行难以使用抵押物作为还贷。此外，房地产开发商对于开发地质的选择，小区规划以及楼盘设计等等，如果存在失误，就难以致使商品房畅销。在房地产行业市场竞争环境下，商品房积压，就会导致资金周转困难而难以还清银行贷款。
（二）房地产市场环境而导致房地产贷款风险
房地产市场瞬息万变，一些不可避免的干扰因素，诸如经济周期、信贷膨胀等等的存在都会导致银行贷款风险。在中国的市场经济中，房地产业对于经济发展起到了先导作用。当社会经济运转周期发生变化，首先就会从房地产市场的变化体现出来[2]。当市场经济环境运行良好，房地产价格就会呈现出上升的趋势，如果房地产的需求量大于供给量，就会造成房地产泡沫。当市场经济处于滑坡状态，已经形成的房地产泡沫就会破裂，随着房地产价格下降，房地产贷款的损失也会增大。存在这种现象的主要原因是由于人们的低水平收入所造成的。越来越多的人还贷能力不足，就会导致违约。银行为了能够收回贷款，会采取扣押房地产的形式，如果所抵押的房地产价格处于低靡状态，就会由此而造成银行贷款损失。
二、房地产开发贷款风险的防范措施
（一）对房地产开发实施严格的贷前审核
商业银行会从本地区经济发展的角度出发制定房地产贷款标准，但是，房地产开发生的道德风险存在导致行业信息不对称。商业银行要制定合乎地区发展需要的房地产贷款标准，就要对于房地产开发项目进行专业性评估，将贷款信息进行审查，增加信息透明度，将贷款信誉差，还款能力低的开发项目剔除，以降低房地产信贷市场中所存在的道德风险[3]。商业银行在制定房地产开发贷款标准时，要对于房地产行业的区域发展状况有所了解。在批准开发商贷款期间之前，要对于房地产开发的外部环境、财务状况、经营水平、社会信誉度以及市场发展前景进行综合性评估，并将房地产开发等级确定下来，做好贷款评估工作，以提高贷款安全性。
（二）强化房地产开发的监督管理
为了强化房地产开发贷款全过程管理，就要对于有关工作人员进行业务培训，完善贷款发放流程，所有的工作人员都要按照规章制度操作，杜绝存在不按照操作程序办事的现象，使得抵押担保的各项措施能够全面落实。为了避免房地产开发贷款过程中存在不规范操作现象，就要对于房地产开发实施有效监督管理，以对于贷款风险以有效控制[4]。基层经理要履行贷款跟踪管理的责任，将房地产信贷风险预警机制建立起来，将监督机制纳入其中，根据房地产业务现场情况实施必要的检查，一旦发现问题就及时解决，以避免造成重大贷款风险。
结论
综上所述，房地产市场瞬息万变，导致贷款风险存在。商业银行面临房地产开发贷款风险，就要对于造成风险的主要原因进行分析。根据房地产市场发展要求将多元化的房地产监督机制建立起来，对于房地产信贷中所存在的违规行为进行查处，并采取有效措施，以从宏观的层面做好贷款风险防范。（作者单位：中国建设银行辽宁省分行）
参考文献：
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[2] 何勇. 我国商业银行房地产信贷快速扩张风险研究 [J]. 重庆工商大学学报（西部论坛），2008（11）：80-86.
第14篇
论文关键词：房地产集团公司,全面预算管理
随着近几年房地产行业的高速发展，吸引了众多的参与者，行业竞争不断加剧的同时，市场化程度逐步提高，无论是企业内部资源或外部因素，均要求房地产企业特别是大中型房地产集团公司应对其自身经营管理实行全面预算管理。本文将结合房地产行业特点，系统阐述房地产集团公司全面预算管理系统的构建。
一、实行全面预算分级管理
从集团公司的整体来看，预算工作应实行分级管理，主要应做好以下四个方面的工作：
（一）建立企业各级全面预算管理组织机构，负责组织各项预算的讨论、修改、报批、下达、考核以及通报分析预算的执行情况，以保证整个预算编制体系有条不紊地进行；
（二）根据土地资源状况和开发理念，全面预算管理委员会负责把预算与集团公司战略联系在一起，分析市场机遇和风险，制定整体和各分项的收益目标；
（三）项目预算管理委员会应根据企业定性目标，组织各部门对目标进行细化、分解，并做出预测，编制出定量预算，评价项目开发期经营预算和资本预算与企业期望值是否存在差距，计算落实方案所需资源，提出可供选择方案；
（四）自上而下，汇总各项目预算，根据企业集团资源状况进行整合并确定最终方案。
二、完善全面预算管理的制度建设
（一）完善制度。针对房地产集团公司预算管理中的难题，完善明确责任中心的权责，界定预算目标，编制预算，汇总，复核与审批，预算执行与控制管理、业绩报告及差异分析、预算指标考核等一系列全面预算管理制度。
（二）制定标准。根据集团管理模式和房地产行业特点以及经验数据分析，建立一套房地产项目开发成本，费用科目体系，做好成本数据积累。同时，在标准执行过程中，不断改进、完善，逐步形成企业自身的成本，费用定额标准。
三、改进预算编制方法。
传统的预算侧重的是短期效应，以年度作为预算周期。对房地产项目来说，由于其开发的特殊性(即周期长达2～3年或以上。不确定性因素多，如设计变更、政策变化、进度延缓等)，编制预算不仅是对年度财务状况做出的反映，而且是对项目综合情况做出的反映。因此，集团预算应做好以下四个环节的工作：
（一）做好汇总分解工作。
一是总体构成的分解。它包括三个方面的内容：1、收入总体构成的分解，需与开发的房产品类型、面积、拟销售均价挂钩，然后分解、预测出各房型的销售总价。2、开发成本总体构成的分解，需将土地、前期、基础、建安、配套等成本项目根据工程逐步分解，然后一一对应到相关成本项目中，最终预测总成本。如在编制滚动预算时，有已结算或新增加的工程项目，应及时补充、修订成本预算依据。3、费用、税金等按国家相关政策和集团公司财务制度等进行费用科目、税金科目的分解，然后测算费用、税金总价(这里需注意费用项目是整个开发期的)。
二是构成项目按年度、月份的分解。将总体构成的各项科目按照工程进度和预计付款方式以及工程总额控制点的要求等，结合项目开发周期进行各个年度、月份的分解，将预算责任落实到各个项目公司。
（二）加强部门之间的合作。
房地产项目预算涉及项目开发前期研发、营销策划、工程管理、物业管理等各个部门，涉及项目开发经营活动的方方面面和各个环节，因此，预算讲究的是部门合作、共同努力，而非财务或某个部门孤军奋战。应在预算管理委员会的组织下，各相关部门人员共同研究项目目前的状态和可能发生的情况，分工编制预算。
（三）掌握好编制周期。
房地产行业开发周期长、不确定因素多，要注意预算在执行过程中随时出现的问题并及时加以解决。为缓解资金压力，保证各项目正常开展．并保证后续项目开发的资金储备，预算编制工作一定要做深做细，考虑周全。在编制周期上应按年、季、月，甚至按周安排资金预算的编制、调整、分析和监控。保持资金链的正常运行。
（四）注重现金流量预算的管理。
预算管理一头连着市场，一头连着企业内部。而不同的市场环境和不同的企业规模与组织，其预算管理的模式又是不同的。房地产行业是一个资金密集程度很高的行业。资金紧张是整个行业的普遍现象，因此预算控制不仅是成本控制体系或多个项目的管理体系，而且是一个整合全部经营活动的完整管理体系。其聚焦点在目标成本和现金流量的预算与管理上。合理、有效地控制现金流量才能保证企业持续、稳定地发展。
四、加强房地产企业预算的预警管理。
（一）根据全面预算制度，对项目设置预警控制指标，设定预警级别，并针对实际运行结果与预算目标之间的偏差，设置两大控制线，即预警控制线和调整控制线，进行实时监控。再根据监控的结果，与各部门绩效挂钩。
（二）对于超预算和预算外的支出项目应例外管理，按以下原则处理：1、分析其产生原因，是必需的还是可有可无的，不能随意增减；2、将超预算和预算外的支出项目的每个变化细化、分解，由组织技术部门、预决算部门、财务部门等进行成本费用测算，分析其对总目标的利弊影响，提出多个认证方案；3、按一定的审批流程选择确定最优方案。
（三）预算调整的原则。随着客观情况的变化，对预算进行及时调整是必要的。调整预算主要应掌握三项原则：第一，不随意调整原则。预算方案一经批准，一般情况下不得随意调整预算。第二，内部挖潜原则。当不利干预算执行的重大因素出现后，应首先通过内部挖潜或采取其他措施弥补．只有在无法弥补的情况下，才能提出预算调整申请。第三，积极调整原则。当外部环境和内部条件发生重大变化，应积极主动地提出预算调整申请，以保证预算方案符合客观实际情况。在经济上能够实现最优，达到实现企业价值最大化目的。
总之，房地产集团公司的全面预算管理是一千系统工程，是企业治理的重要组成内容，是与企业发展战略相配合的战略保障体系，集团应该根据自身的特点，形成适合本企业的全面预算管理制度，真正达到实现企业发展战略目标，整合企业资源、提高经济效益的目的。同时，在推行全面预算管理的时候，要做到权责利的统一。约束机制和激励机制的统一，必须切实实行现金收支两条线管理，深化目标成本管理，把企业管理的方法策略全部融汇贯通于执行预算的过程中。最终形成全员和全方位的预算管理体系。
参考文献
[1]夏爱兰．略谈房地产企业全面预算管理[J]．财会月刊，2006，5，36—37．
[2]陆敏玲，加强工程造价管理的几点看法[J]．工程建设与设计，2010，4，47—48．
第15篇
Abstract： This paper aims to study the correlation between the real estate cycle and the business cycle in China. We choose one basic indicator group and two auxiliary indicator groups. We can draw two conclusions. Besides， the research also finds two very interesting strange phenomena listed below. The two strange phenomena are the issues that we need to perform further research in the future.
关键词： 房地产周期；经济周期；相关关系；实证研究
Key words： real estate cycle；business cycle；correlation；empirical research
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）03-0145-05
0 引言
我国房地产的发展，始于80年代初期，在短短的十几年间里，就取得了巨大的成就。90年代以后，房地产得到了快速的发展，尤其是2000年以后，其发展更是迅猛。房地产业作为一个具体产业，其实践性较强，理论的发展对于产业的实际发展起到积极的指导作用。房地产周期与经济周期间互动关系的研究更是市场经济发展的现实需要，研究我国房地产周期和经济周期的关系，发现其中的规律，有着十分重要的意义。
1 文献综述
1.1 国外相关研究 国外学者对房地产周期和经济周期关系的研究开始得比较早。二战前后，大萧条引发了人们对经济周期的关注。房地产周期也成为人们的研究对象，例如Burns（1935）[1]率先利用官方数据描述了美国房地产建筑的长周期，这可视为房地产周期研究的起源。
随后发展起来的对房地产周期和经济周期关系的研究有比较多的成果。Grebler和Burns（1982）[2]分析了美国1950—1978年房地产总体建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建筑，发现了6个住宅周期和4个非住宅的房地产周期，并且发现GNP（经济周期）领先房地产周期11个月达到峰值。Brown（1984）[3]考察了1968—1983年美国家庭住宅的销售情况，在消除了季节影响和趋势影响之后，发现房地产周期依然存在，并且与国民经济周期具有很强的相关关系。Hekman（1985）[4]检验了1979—1983年美国14个城市的写字楼市场，并将写字楼租金对GNP、城市就业率、城市失业率、城市写字楼建设许可数量等进行了回归，发现写字楼租金不仅依据本地的经济情况进行调整，而且与国民经济周期密切相关，特别是与通货膨胀相关，从而证实了美国全国写字楼具有很强的周期特征。Born和Pyhrr（1994）[5]将经济周期中的基本变量和房地产价值联系起来进行研究，考察了价格水平波动、通胀水平波动和房地产生命周期等变量对房地产收益和价值的影响，从而确立了基本经济变量在房地产周期模型中的基本地位。Davis和Heathcote[6]（2005）采用了一个联合了建筑业、制造业和服务业，经过校准的多部门增长模型去研究住房和经济周期的关系。
1.2 国内相关研究 国内对于房地产周期和经济周期关系的研究，由于其研究时间短，加上中国房地产业发展的历史原因和中国的现实统计数据不健全，相对来说比较落后。但是国内的学者们还是克服困难在这方面作了一些现实的研究工作，取得了一定的成果。
何国钊、曹振良和李晟（1996）[7]对1981—1994年间我国房地产周期进行了实证分析，并对我国房地产周期与宏观经济周期的关系及房地产周期波动的原因进行了考察。他们认为，房地产业发展与国民经济发展一样，在其发展过程中呈现出由复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段构成的周期循环波动。王勉和唐啸峰（2000）[8]研究了房地产投资增长率与国民生产总值（GNP）增长率的关系，并试图去解析国民经济波动与房地产投资波动的关系。沈悦和刘洪玉（2002）[9]以统计描述和图示的方法，通过房地产价格与物价指数、房地产价格与居民收入、房地产价格与国民收入等方面对比研究了我国房地产价格和宏观经济变量时间序列的关系，并将我国与日本的情况进行了对比分析。李海波（2006）[10]分析了我国经济周期与房地产发展的相关性，并且探析了房地产调控与宏观调控的微妙关系。
与国外相比，国内对房地产周期和经济周期关系的研究工作还处于起步阶段，还存在许多问题。这与我国的经济发展以及房地产业的发展背景相关，同时还受我国的经济理论水平的限制。由于没有较扎实的相关学科理论基础，房地产周期和经济周期关系的研究工作就比较缺乏，房地产和经济周期研究更是理论基础薄弱，研究者较少。另外，由于长期以来有相当一段时间在中国房地产业的发展中断甚至消失，这一特定历史条件也成为国内房地产和经济周期研究滞后的一个重要原因。
2 指标选择、数据与研究方法
2.1 关于指标的选择 由于我们研究的是中国房地产周期和经济周期的关系，因此在指标选择方面，就涉及到一个个指标组，所选指标组中的两个变量必然是要各自能够代表房地产周期和经济周期的特征。在此，笔者选择了一个基本指标组和两个辅助指标组去研究这一问题。基本指标组就是对于研究最具代表性的指标组，辅助指标组就是作为对研究有参考性意义的指标组。
2.1.1 基本指标组 对于能够反映宏观经济周期的变量，自然会想到每年GDP的增长率。这是因为每年GDP的增长率是一个比较综合的变量，能够很好地反映出当年经济相对于往年增长的情况，是扩张还是衰退。
关于房地产周期的概念，由于目前还没有一个公认的标准，因此不同文献有自己关于周期的定义和衡量指标，如房地产投资率、房屋空置率、房地产价格、房地产投资回报率等等[11]。国外许多房地产学者的研究发现标识周期的最优变量是空置率。通常，在建造循环衰退阶段，空置率达到很高的水平，在扩张阶段逐渐下滑，在循环的顶峰达到最低点。但是在我国，由于房地产市场的统计数据非常缺乏，还没有建立起像空置率、吸纳率、收益率等指标体系，或指标的时间序列都很短，因此目前为止，空置率、吸纳率、收益率指标并不适用于作为我国房地产周期的指示指标。而在国内，关于房地产周期指标选的研究并不多见，不同学者有不同的看法。有的学者主张用单项指标来研究，例如曲波、谢经荣和王玮（2003）[12]选用商品房销售面积年增长率作为中国房地产周期的指示指标，张晓晶和孙涛（2006）[11]则以房地产投资增长率为衡量指标来划分中国的房地产周期。也有些学者主张用综合性指标来研究，例如尹惠媛（2007）[13]用国房景气指数作为我国房地产周期的变量。从表面上看来每个指标都有一定的可行性，但是具体到本文中我们该如何去选择指标时，仍然需要经过多方面的考虑后才能够作出决定。
综合考虑数据的可获得性和指标的重要性（这样做确实是不得已而为之），最后笔者决定效仿曲波、谢经荣和王玮（2003）[12]的做法，采用商品房销售面积年增长率作为指示指标。虽说这一做法带有一定的局限性，但是按照他们的说法，这一指标相对于其他单项指标来说还是有着以下几个好处：一是销售面积增长率与综合指标的指示效果基本一致；二是销售面积增长率具有较好的代表性；三是销售面积增长率与宏观经济波动指标具有可比性；四是便于和同类研究作比较；五是统计数据质量较好。
2.1.2 辅助指标组1 对于第一组辅助指标，我们可以选择房地产开发企业每年完成投资额代表房地产周期，国内生产总值（GDP）代表宏观经济周期。这一指标组中的两个指标，属于价值类指标。考察房地产开发企业每年完成投资额，能够直观地看出，每年的房地产投资的波动情况。考察GDP，能够直接反映出宏观经济的年产出是多少。把这两者放在一起，就能看出，哪个的波动比较大，相关程度如何，以及房地产投资额能够在多大程度上解释GDP的变动。
2.1.3 辅助指标组2 我们可以把平均房屋价格增长率与GDP增长率作一下对比。在这里，我们希望去观测，是平均房屋价格增长得快一点，还是GDP增长得快一点。除此以外，我们也希望看到房价增长率是否会大幅度偏离GDP增长率，以及两者间是否存在着一定的内在联系。考察这样的指标组，是一件非常有趣的事情。综合辅助指标组2和辅助指标组3来看，可以发现，这是从两个不同角度去考察房价高低的问题的。指标组2对比的是物价水平与房价水平，而指标组3对比的则是GDP增长速度与房价增长速度。
2.2 数据的筛选 在我们进行研究前，必须要获得可靠的数据，而且数据必须是易获得的、可用的、完整的，这样才有可能进行研究。我们所研究的是周期性问题，选取的有关指标所涉及的数据均属于时间序列方面的内容，因此必须先确定好数据的时间范围。本文所用到的数据，均来源于中国统计局网站公开的统计数据库。考虑到有些官方统计数据的不足，特别是关于房地产方面的统计数据，为了便于研究，笔者效仿邱兆祥和王涛（2009）[14]的做法，把数据起点定位于1993年。这是因为按照他们的说法，1993年以后，是房地产市场化程度有了实质性提高，且有了比较完善统计数据和指标体系的阶段。
2.3 具体的研究方法 在研究方法这一问题上，由于研究的都是一个个指标组，指标组涉及到的都是两个的变量，为了直观地两个变量的相关性、变化趋势、波动情况等问题，可以采用图形的方法。要考察两个变量之间的数量关系，由于所涉及的均是时间序列方面的数据，因此首先必须对时间序列数据进行平稳性检验，所用到的方法是ADF单位根检验。若是非平稳时间序列数据，则需要作进一步的协整检验，接下来才能够进行进一步的分析，如冲击反应分析。在必要时，我们还可以引入简称HP滤波法对时间序列数据进行趋势分解。
3 实证结果
3.1 商品房销售面积年增长率与GDP年增长率 对于商品房销售面积年增长率与GDP年增长率这一基本指标组，数据的范围是从1993年到2009年，其中商品房屋销售面积增长率=（本年度商品房销售面积/上一年商品房销售面积-1）×100%。这样，可得到我们所需要的数据。我们可以先作出两者的散点图如下：
透过图表，我们可以发现，代表房地产周期的商品房屋销售面积增长率的波动幅度比代表宏观经济周期的GDP年增长率的波动幅度要大。这一点也可以从通过分别计算两者的标准差可以看出，前者的标准差为17.37%，后者的则是1.89%，前者为后者的9.2倍。从这一点来看，房地产周期的波动比宏观经济周期的要大很多。与此同时，从图1初步判断，商品房屋销售面积年增长率与GDP年增长率之间扩张和衰退的变动趋势大致接近。但透过计算两者之间的相关系数，只有0.16，初步来看，两者间的相关程度是比较低的，为什么会这样？对于两者之间的相关性问题，需要作进一步的研究。
由于两者都是时间序列数据，因此先对两个时间序列数据进行平稳性检验。在5%的显著性水平下，经过试算，发现GDP年增长率是非平稳的，为1阶单整序列。对于商品房销售面积年增长率，则发现其是平稳的。由于各自的单整阶数不同，GDP年增长率与商品房销售面积增长率并不协整。由这一结果看来，房地产周期和宏观经济周期之间好像不存在相关性，进一步验证了两者的相关系数比较低的结论。这看起来，好像与经验不符，为什么会这样？难道我国的房地产周期和宏观经济周期真的不存在相关关系？对于这一个问题，我们需要作出进一步的研究。
为了进一步考察商品房销售面积年增长率与GDP年增长率两者之间的在长期所表现出的关系，于是我们可以考察时间序列中的趋势成分，把时间序列中的波动成分剔除，对这两列时间序列数据分别进行HP滤波处理。对数据进行HP滤波处理（平滑参数λ=100）之后分别对两者经行平稳性的ADF检验，在给定的5%的显著性水平下，可以得出经过HP滤波后的商品房销售面积年增长率（用HSCBG表示）与GDP年增长率（用HGDPG表示）都是1阶单整序列。进一步地，对两者采用Johansen协整检验来检验它们之间是否协整，可知HSCBG和HGDPG有且仅有一个协整关系，即在时间序列的趋势成分方面，房地产周期和宏观经济周期存在着长期均衡关系。
为了考察HSCBG与HGDPG之间的动态关系，我们可以建立ECM模型来分析。首先是建立两者的长期均衡方程，估计结果为
HGDPGt=■+■·HSCBGt+■t
其中，括号内数值为t值，R2=0.635，■t为残差项。长期均衡方程中HSCBGt的系数为0.65，表明两者在长期是一种正向关系。接下来令ecmt=■t作为误差修正项，建立下面的ECM模型
？驻HGDPGt=■-■·ecmt-1+■·？驻HSCBGt
其中，括号内数值为t值，R2=0.629。在这个模型中，差分项反映了短期波动的影响，误差修正项的ecmt系数大小反映了对偏离长期均衡的调整力度。从系数估计值0.34来看，当短期波动偏离长期均衡时，将以0.34的调整力度将非均衡状态拉回到均衡状态。
可见在对两个时间序列数据进行HP滤波处理前后，我国的房地产周期和宏观经济周期所表现出的相关关系是截然不同的。对于上述实证结果，笔者可以从以下两个方面去解释。一是考察原始数据时，由于包含了时间序列的波动成分，房地产周期波动幅度明显大于宏观经济周期波动幅度，宏观经济由一国许多产业部门组成，其中也包括房地产业，具有综合性。房地产业则是国民经济中一个独立的具有特殊性质的行业。它具有鲜明的区域特征，其产品的固定性和一致性使它的周期性波动与国民经济周期波动不同，往往带有地区性的特点，在一国房地产市场不发达的条件下，这一特点更为明显。通常，房地产产品是与地产结合在一起的，地产是不可再生的稀缺资源，它的供给从长期看具有刚性，而需求随着经济的发展和人口的增加处于不断上升过程中。地产因此具有保值和增值的功能，既可以作为耐用消费品，又可作为投资品，而且回报率很高，当然风险也很大。这些特点决定了在一定条件下，如法制不健全和国家宏观调控乏力、市场供求矛盾突出以及地价猛涨时还会诱发过度的投机行为，甚至出现泡沫现象。二是有可能受到样本容量的限制，两个变量所表现出的实证结果不太明显。但这一问题确实是受到现实的限制，因上文已提及，故在此不一一赘述。
我们对房地产周期和宏观经济周期关系的研究，必须首先用是原始数据，在考虑两者在长期趋势所表现出的相关关系时，才能够使用HP滤波之后的数据。由于两者的样本原始数据不存在协整关系，因此我们只能够从图1中去描述房地产周期和宏观经济周期所表现出的提前与滞后的关系。
根据图1可看出，结果与理论基本一致，从整体上说，我国的房地产周期和经济周期在长期是一种正相关关系。但是，房地产业的发展与国民经济周期并不是亦步亦趋的简单互动关系，房地产业的波动比宏观经济周期的波动要大得多（从原始数据考察）。具体地，可以从复苏、高涨、衰退、萧条这四个时期分别来描述。从复苏阶段看，房地产业复苏要稍滞后于宏观经济（如2000年到2002年）。从高涨期来看，房地产业的高涨期要比宏观经济高涨期来得迅速（如2004年到2005年）。从衰退期看，房地产要早于和快于宏观经济（如2005年到2006年）。从萧条期来看，房地产要滞后于宏观经济（如1994年到1995年）。
3.2 房地产开发企业每年完成投资额与GDP 研究完了基本指标组后，我们接下来就开始研究辅助指标组1中的两个变量，房地产开发企业每年完成投资额（下文用REI表示）与GDP。对于这两个变量所涉及的数据，可以作出两者之间的散点图如下：
透过图表，首先发现，房地产开发企业每年完成投资额与GDP每年都在增加，但前者增加的幅度不如后者，这主要是因为GDP由多个部分组成。分别计算两者的标准差，得出房地产开发企业每年完成投资额的标准差为10768.681亿元，GDP的标准差为90118.206亿元，GDP的波动要比房地产投资的波动要大。
考察完两者的波动情况后，我们就考察一下两个时间序列的平稳性。为了消除变量可能存在的异方差的影响，我们可以考察取自然对数以后的lnGDP与lnREI。通过ADF检验，在5%的显著性水平下，可发现lnGDP是不平稳的，为1阶单整序列，而lnREI也是不平稳的，为2阶单整序列。由于单证结束不同，lnGDP与lnREI并不协整，因此无法建立起两者之间的回归方程。即使对GDP与REI分别进行HP滤波处理，再取自然对数值，也是发现两者的单整阶数是不同的，于是亦不协整。对于此，笔者认为很正常，这主要是因为，对比起REI，GDP由多个部分组成。另外一个方面是，REI受到房地产投资商的控制比较多，而GDP受到人们控制的程度相对来说比较弱。这一点由图3中也能看出来，REI每年上升的幅度并不是太大，房地产开发商的投资好像比较谨慎。
3.3 住宅平均销售价格增长率与GDP增长率 在第二个的辅助指标组里，我们继续考察房价增长速度的问题，研究住宅平均销售价格增长率与GDP增长率的关系。我们希望看到，以国民经济的增长速度为参照，我国的房价增长速度会高多少，实际偏离的程度有多大，还有就是房价增长率和GDP增长率之间是否存在着一定的联系。两者的散点图如下（由于住宅平均销售价格指数数据难以收集，故数据区间到2008年为止）：
根据图3，不难发现，住宅平均销售价格增长率的波动确实比GDP增长率的波动大，前者高于后者最大的差距出现在1995年，数值为15.48%。至于两者之间的相关性如何，需要作进一步的讨论。由于是两个时间序列数据，因此我们先对其稳定性进行单位根检验。经过了ADF检验后，在5%的显著性水平下，发现两者都是不平稳的，为1阶单整序列。分别以RPG代表住宅平均销售价格增长率，GDPG代表GDP增长率，接下来再进行两个变量的Johansen协整检验，结果表明GDPG与RPG协整，也就是存在着长期的均衡关系。笔者觉得这是个奇怪的现象，基于以下两点理由。一是住宅平均销售价格增长率比GDP增长率的波动确实要大很多，这跟基本指标组里的情况相类似，但在此GDPG与RPG却存在协整关系。二是一般来说，房价的高低，受到供求关系的影响，更多的是受到房地产商的操纵，我国的房地产价格存在着一定的泡沫，其增长率与GDP增长率居然有着长期均衡关系，好像不太正常。
既然两个时间序列数据GDP和RPG存在着协整关系，那它们的趋势值的情况呢，是否也一样？接下来就考虑这问题，由于我们要考虑两者在趋势方面变动的相关性，所以可以对两个时间序列数据进行HP滤波处理，把时间序列数据中所包含的波动成分剔除。经过HP滤波处理后（平滑参数λ=100），作图如图4。
由图4中的住宅平均销售价格增长率与工资增长率各自的趋势走向图形来看，两者表现出非常的相似。两者都呈现出U型的走势，其最低点大概是出现在2001年，这是本文发现的另外一个奇怪的现象。根据图4，我们初步推断，两者在长期必然存在一定的关系。
对两者进行平稳性检验，通过ADF检验，在5%的显著性水平下，两者都是非平稳的，为1阶单整序列。再对两者进行协整检验，结果表明两者是协整的。根据这一结果，再结合图4来看的话，笔者认为，未来我国的房价的变动趋势是很有可能随着GDP趋势值的增长而上升的。对于它们的趋势成分表现出的长期均衡关系，笔者觉得这是可以理解的，这一点跟上文不同。因为房地产业是一个基础性产业，在长期趋势方面，其价格增长率的趋势必定和GDP增长率的趋势呈大致相同的走向。否则的话，这有可能表明房价泡沫非常严重，这在长期会影响到国民经济的稳定。
4 基本结论与研究展望
4.1 关于商品房销售面积年增长率与GDP年增长率 在我们的研究中，把商品房销售面积年增长率与GDP年增长率分别作为房地产周期和宏观经济周期的代表性指标。就时间序列的趋势成分而言，两者在长期呈现出大致正的相关关系。我国房地产周期和宏观经济周期并不是简单的同步关系，有时房地产周期会比经济周期提前，有时却会滞后与经济周期。具体来说，从复苏阶段看，房地产业复苏要稍滞后于宏观经济；从高涨期来看，房地产业的高涨期要比宏观经济高涨期来得迅速；从衰退期看，房地产要早于和快于宏观经济；从萧条期来看，房地产要滞后于宏观经济。
4.2 关于房地产开发企业每年完成投资额与GDP 在本文中，房地产开发企业每年完成投资额与GDP是不存在协整关系的。对此，笔者认为，房地产开发商每一年的投资计划都是根据上一年的情况而制定的，经过多发考虑之后，他们才会制定计划进行投资，这就是比较审慎的做法，因此房地产投资额会受到一定的控制。而GDP则不同，它不可能受到很大的操纵，确实能反映国民经济的波动情况。房地产投资与GDP不存在长期均衡关系，可以从上述角度去解释。
4.3 关于住宅平均销售价格增长率与GDP增长率 在研究住宅平均销售价格增长率与GDP增长率的原始数据时，发现它们存在协整关系。脉冲响应函数图也表明，两者会逐渐趋于稳定的状态。至于为什么两者会有长期均衡关系，笔者认为这是第一个发现的奇怪的现象，目前尚未能给出解释，这在今后需要作进一步的研究。
在只考虑趋势成分时，即把数据进行HP滤波处理之后，可以发现，两者也是协整的，而且高度相关（相关系数大约为0.94）。以上的事实说明，我国的房价在未来很有可能继续上升。但有趣的是两者的趋势成分都呈现出U型的走势，曲线的最低点出现在2001年，这是第二个奇怪的现象。对于此，也是今后需要进一步研究的问题。
4.4 研究展望 总体上看，本文只是选择了几个指标来研究我国房地产周期和宏观经济周期的关系。实际上，应该有更多的变量被考察，对房地产周期进行一个全方位、多角度的研究，但在此由于文章篇幅的限制，笔者并没有选择更多的变量去考察房地产和经济周期的相关性。在今后的研究里，可以考虑把更多的变量，例如租金房价比、房屋租赁价格指数、土地交易价格指数、房屋空置率等多个指标考虑进去，争取根据我国的实际去构造一个多因素的房地产周期模型，以不断完善我们的研究。
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