土地管理法论文范文

前言：我们精心挑选了数篇优质土地管理法论文文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

1．1组织效率低

只要是关乎到土地资源开发的建设性问题就会存在工程规划与建设。所以土地开发背景下的工程自立项待到项目实施动工阶段，包括最后的收尾的验工计价等阶段工作处理，时间周期都相对较长，处理的细节问题都相对繁缛与系统。也就是说，土地开发经办审核程序或流程等批复时间较长，有些项目资金到位一般都需要一年时间，甚至不少项目开发整理资金到位需长达两年之久。即使有些项目经过了经费划拨或资金筹措等关卡，但资金到位后，市场中的作业原料价格已经今非昔比，如果再考虑用地规划编制等问题，也会进一步拖延工程建设。此外，在工程开工阶段不可预控的人为因素或环境因素影响，也会导致项目建设严重超出合同工期进度时间要求。同时，当前不少土地开发项目审计介入时间相对滞后，发挥审计职能也多以事后审计为主，结果一旦审计到隐蔽作业项时，工作处理量大，难度提升，进而则会影响到验工计价等流程处理效果。

1．2专业化程度不够

所谓专业化则包括土地开发项目下的人员业务技能素质问题与工艺技术水平问题等。从项目立项准备工作完毕后待到工程动工时期的实施结果来看，几乎全部问题表现在管理体系制度下的各类措施与管理手段的执行或落实方面存在各类问题。其中，技术工艺应用往往和整理资金投入幅度相关，或者工程组织设计下的技术工艺不适用等有关。但涉及到项目财政管理问题，往往和人员业务素质水平表现相关，具体表现为以下几点:第一，预算审核。一般参与到预算审核工作的主要负责人都是之前从事财务主管工作居多，关于土地开发规划及预算相关的专业技能或知识相对欠缺，难以识别预算编制中高估项或冒算项，最终审核职能发挥往往流于形式。第二，工程质量控制。由于土地开发背景下的工程立项直至竣工交付的工期进度要比一般工程建设用时消耗大得多。因此，其在项目全程阶段出现的问题也较多，比如项目招投环节资质审核问题、项目原始资料及手续不全、工程动工变更较多、以及现场施工偷工减料等。第三，审计报告问题。土地开发整理工程有别于一般建筑工程，一些审计人员对其审计标准往往拿捏不准，尤其是关乎到工程量计算及一些关键、隐蔽水利水电项目的勘察等，往往缺乏科学审计评估手段，投入到实践工程核定方面时就缺乏合理性;同时有些地方还有以拨代支、乡镇两账套用等现象。

2土地开发整理项目资金管理的主要途径探讨

2．1重视组织管理，形成协同效应

第一，要对土地开发工程的项目法人制加以有效确认，主要以国土局耕保科或各级县复垦中心机构作为工程法人。同时，在现行的财政体系管理机制下，财政部与国土部管理机构要对资金核算事宜或相关组织活动予以负责，区分镇一级和县级的资金核算机制，取消镇一级资金核算机制，贯彻实行县级报账机制，加强项目全程成本控制实施效果。第二，构建协调体系制度，主要制度中要涵盖地方政府单位、财政部门、规划单位、以及国土部，包括地方乡镇政府，从而才能真正意义上达到上行下效的联动协调机制。第三，落实土地开发工程的项目负责指挥人，人员代表应由财政、国土、乡镇政府、审计等单位共同委派人员，负责各自组织机构的工作任务，发挥项目的全程监督职责与职能。

2．2强化项目审批，保障项目预算执行效率

预算审批流程执行贯彻下来应当具有高度的时效性、经济适用性、实际可操作性。不过，当前土地开发整理工程预算审批往往背离这些原则。由此可见，改变项目预算审批管理体制问题也是一项重点处理工作。同时，应加快中央与省级对新增用地征占的费用补偿进度，即当年上班年度申报的工程要在下半年下达预算资金。此外，要对传统意义上的集中会议审计方式作出调整与变革，主要贯彻采用现场预算审核制。另外，规划设计工作需要由省级招标来辅助进行，出资费用由省级直拨，并按照各地分配到的指标份额予以直接扣除。

2．3强化审计监督，填补管理漏洞

第一，大力培养审计监管储备人才，将有关再教育与培训指导活动贯彻到实践中来，要在培训与再教育中了解项目规划及熟知预算知识，包括土地开发整理项的投标、合同、项目管理组织活动等基本要求。第二，要强化内部审计。资金是盘活项目的动力基础，加强项目整理资金的日常审计活动势在必行，凡是涉及到资金监管不力的问题要圈定问题重点范围，以及时研讨出可行性整改意见。第三，引入外部审计。整理资金的管理与运作需要在内部审计的作用下打好资金管理基础，填补、堵塞资金管理内部漏洞。但与之同时，要强调外部审计，特别是项目进入到验工计价组织环节时，要充分发挥外部审计职能，将竣工结算审计工作处理得当，以有效审核各项资金的实际使用渠道与途径等。

3结语

第2篇

使土地权利制度进一步完善

从制度层面上看，土地制度涉及到整个国家的经济和社会发展。在土地制度中，土地权利是土地市场交换的客体《,物权法》对各种土地权利的完善直接推动了土地市场的发展。《物权法》使土地权利制度进一步完善，主要表现在进一步明确了集体土地的产权代表，明确了建设用地使用权可以通过出让或者划拨设立，明确了建设用地使用权期满续期及地上附属物的归属问题等。《物权法》显化了土地资源的资产特性，揭示了土地作为不动产是物权所有人的权利客体，明晰的资源产权和有偿的使用制度的确立必将合理利用和保护土地资源，解决了由于产权不清、主体不明等引起的土地使用效率不高等问题。比如《,物权法》详细规定了建筑物区分所有权,并将建设用地使用权、土地承包经营权明确为用益物权,这些规定填补了我国在这方面的一项空白，使建筑物区分所有权有了具体的法律依据,使建设用地使用权、土地承包经营权更加稳定、明确,从而有利于促进土地市场的发展和完善。另外，《物权法》还确立了土地用益物权的基本体系，使中国土地权利制度建设取得一定的成就。

加强对土地市场的有力监管

《物权法》的实施，使土地市场化更加深入，《物权法》对土地管理制度的影响还表现在加强对土地市场的有力监督方面。《物权法》规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。这一规定在充分肯定我国以市场化方式配置土地资源改革成果的基础上，将工业用地实行招标拍卖挂牌方式出让从国家政策上升为法律，一方面对国土资源管理工作提出了新的要求，另一方面也为强化土地市场监管，深入推进以市场化方式配置土地资源奠定了坚实的法律基础。此外，《物权法》首次将工业用地实行招标拍卖挂牌出让写进了法律，扩大了以市场化方式配置土地资源的范围，第一次规范了《国有土地使用权出让合同》的内容制订全国统一的国有土地出让合同示范文本，既是落实土地管理相关法律法规的要求，也有利于规范出让方和受让方的权利和义务，减少可能发生的合同纠纷，保护合同当事人的合法权益，对进一步规范土地使用权的出让行为，进一步健全和完善国有土地出让制度，保护当事人的合法权益具有十分重要的意义。

第3篇

（一）规划设计频繁更改

第一，地方政府的强烈干预，在进行土地整理项目的过程中，政府部门对于规划设计的影响比较大，他们为了追求工期或者是形象工程，而忽视客观规律的现象经常出现，在这种强烈的干预下，一些土地整理项目不得不更改最初的设计规划；第二，部门之间的协调性较差，由于土地整理项目的工期比较长，在施工过程中很可能遇到很多突发的情况，使得原本的规划设计不得不进行修改，另外，一些部门批准以后，进行了一定的规划设计，但是在获得其他部门的批准过程中，又会对原有的规划设计进行修改。

（二）施工质量还有待提高

土地整理项目对于我国的建设及保证我国经济持续、健康地发展有着很重要的作用，在项目的进行过程中，除了要保证土地整理的数量之外，还需要保证施工质量，但是目前我国土地整理项目中施工质量还有待提高，主要体现在以下两点：一是质量管理部门的工作不力，在土地整理项目进行之前，虽然制定了相关的质量管理合同，保证工程的施工质量，但是在实际进行的过程中，相关质量监督部门并没有完全按照合同上的规定执行，使得合同上的相关条例形同空文；二是缺乏专业的施工队伍，工程的质量得不到保障，在土地整理工程进行以前，施工队伍仅仅是按照竞价来选择，并没办法了解他们的施工质量，一些缺乏经验的施工队伍，无法保证工程的质量。

（三）资金管理使用不规范

对于土地整理项目来讲，一般项目的规模比较大，涉及到的资金也比较多，但是通过调查和研究发现，项目的管理阶层对于资金的管理使用非常不规范，主要体现在以下两点：一是预算不合理。对于一个庞大的工程来讲，预算工作可以说是指导工程各项工作的龙头，但是目前的土地整理项目缺乏相应的科学预算，在施工以后往往出现预算不够或者是预算大量结余的现象出现；二是财务管理存在漏洞。对于一个规模比较大的工程来讲，财务管理是保证项目开展良好的坚实后盾，但是在实际施工过程中，财务的管理会出现很多问题，例如：奖金福利的随意发放、公款吃喝、挪用资金等现象比较严重。

（四）缺乏后期的管理和维护

对于土地整理项目来讲，不仅仅要做好施工前的准备，在施工过程中也需要注意很多问题，而且在施工后期，还需要对项目进行不断的管理和维护，但是，通过目前的调查得知，很多土地整理项目缺乏后期的管理和维护：一是后期管护的目标不明确，对于一个工程项目来讲，涉及到后期维护的项目比较多，在工程施工的后期，往往会出现“无人管理”的现象，所以需要在众多的后期维护项目中选择一些重点管护的目标；二是对于档案的管理不够重视，在工程施工过程中就需要对每个阶段的档案内容进行管理，而在工程后期的管护工作中，更需要对档案进行严格地管理，但是管理层往往忽视档案的收集和管理工作，造成了档案的缺失或者是损坏等等。

二、土地开发整理项目的相关管理措施

通过以上的分析和论述可知，我国土地开发整理项目在进行过程中还存在一定的不足，这些不足严重影响了我国土地整理项目的实施以及管护，因此，我们必须采取一定的措施，弥补土地开发整理项目中在管理方面存在的不足，为此我们需要做到以下几点：

（一）加强项目可行性研究和规划编制

项目的可行性分析可以说是关系到项目能够开展的重要保障，因此必须对此加以重视。针对以上所述的规划设计频繁变更的现象，我们可以加强对项目的管理，进行深层的可行性研究分析和规划编制：第一，在进行项目施工以前，需要对当地的土地环境进行侦测，充分掌握土地开发整理工程的总体概况，确保土地的质量符合土地开发管理项目的相关规定；第二，认真分析相关的工程资料，在分析的过程中注意一下工程在施工过程中经常遇到的问题，同时分析是否能够克服这些困难和解决问题；第三，在进行规划设计的过程中，要根据当地的风土人情、政府的相关规定或者是人民群众的意见进行规划，综合考虑各方面的因素。

（二）严格控制土地开发整理项目的质量

工程质量不仅仅关系到工程能否保质保量地完成，而且还涉及到政府和人民相关的利益，必须受到管理阶层和具体施工人员的重视。因此，在进行土地开发整理的过程中，一定要严格控制土地开发整理项目的质量，为建设优质的工程项目打下良好的基础。为此我们需要做到以下几点：第一，对于设计单位进行一定的考核机制，确保在工程施工过程中能够克服规划立项中提出的可预见的问题，同时要突出设计人员在设计单位中的地位，对他们在施工过程中的表现给予考核，选拔优秀的员工进行奖励，为其他施工人员树立榜样；第二，搞好工程质量管理，需要狠抓施工过程各个环节，对于一项土地开发整理项目来讲，施工过程中涉及到很多环节，每个环节的质量以及进度都必须得到保障，才能确保整个工程的优质性，针对工程每一项环节都予以检测，对于容易出现问题的地方进行重点检查。

（三）完善资金管理制度的相关措施

对于一项庞大的土地开发整理项目来讲，涉及到巨大的资金数额，关乎到国家政府和人民群众的切身利益。因此，在施工过程中确保资金管理制度的相关措施，是保证土地开发整理项目顺利开展的坚实后盾，首先，做好工程的预算工作，在核实预算过程中，一定要认真分析各项工程环节，确保无遗漏、无重复，认真核实好每一个环节，使得最初的预算与最终的工程款项相差较少；其次，施工过程的资金要做到专款专用，防止其他任何人以任何形式私自挪用，给施工过程造成重大的损失；再者，收入和支出进行分开管理，确保“收支两条线”之间的相互平衡。

（四）完善工程后期的管护工作

第4篇

关键词：土地资源，法律制度，耕地保护，土地登记

 

一、我国耕地资源面临的严峻形势

（一）耕地整体素质下降

随着工业化和城市化过程的加快，耕地总量的增加是困难的，相当长的时期内还会减少，更糟的是耕地整体素质趋于恶化：优质高产农田在减少，劣质低产农田在增加。论文格式。根据国家土地管理局的资料，中国位于城镇郊区和村镇周围的耕地减少2/5，有些地方甚至超过3/5，这些区位的耕地通常都属于优质高产田。

（二）后备耕地资源不足

从合理开发的角度看，在0.35亿公顷成片荒地中，约有0.133亿公顷可作为耕地用，按垦殖率60%计，可净得耕地800万公顷，后备耕地严重不足，甚至难以弥补现有耕地的损失已基本成为事实。并且宜耕地0.133亿公顷主要集中在西北地区和东北地区，极易受风蚀、沙化、盐渍化和潜育化影响，开发利用难度较大。

（三）耕地总量和人均占有量较小

建国50多年来，中国耕地统计面积累计减少4273万公顷，扣除开荒造田的2633万公顷，耕地净减少1640万公顷。随着经济发展和人口增长，耕地占用不可避免，加之后备耕地资源十分有限，中国耕地总量和人均量在相当长的时期内都将进一步下降，中国耕地总量和人均量在相当长的时期内持续减少，必将加重本已紧张的人地、人粮矛盾，直接影响中国的现代化进程。

二、耕地资源恶化的原因

（一）认识原因：

认识到耕地保护重要性的主要以学术界和中央有关部门为主，许多人并没有真正认识到它的迫切性，更不知道保护耕地同计划生育、环境保护一样是我国的基本国策。论文格式。值得注意的是，也存在不少政府管理部门的领导干部将发展城市经济和保护耕地对立起来，缺乏保护意识。另外，我国的耕地还承担着社会保障功能，对农民来说，失去耕地，就意味着失去一切，在我国还不能将失去耕地的农民很好安置的情况下，现在的征地补偿不足以让农民安身立命，社会成本很高。考虑耕地的这许多功能，将包括生态服务功能、社会保障功能和它的产出价值都算在征地成本中去，提高征地的经济成本，从而保护耕地。

（二）深层次原因：

（1）我国国土资源管理的法律、法规还不够完善。与新《土地管理法》相配套的各种单行法律还欠缺或不够翔实完善，使全国土地管理工作缺乏很好的法律依据，对各级领导部门、单位和个人的约束力不够，不能很好指导操作。如根据我国《土地管理法》的规定，农用土地所有权的主体是集体经济组织，既可以是村农业集体经济组织，也可以是村民委员会，还可以是乡镇农民集体等等，这种土地所有权产权界定不明晰，产权主体模糊的直接后果，会造成土地保护、监督上的乏力，集体对耕地保护非不为，而是不能为，无权为；如仍缺乏土地征用方面的专项法律、法规，致使征地权力的滥用并以低廉的价格征用农用土地用于非农建设，导致耕地大量损失。（2）地方政府的政绩观念。现在衡量政府官员政绩的标准是经济增长、城市扩张，而不是从可持续发展的标准来衡量，政府官员的耕地保护的积极性难以提高。 三、关于我国土地资源可持续利用的法律思考

我国对耕地进行保护的主要法律有《环境法》、《刑法》、《土地管理法》、《水土保持法》、《土地复垦条例》、《耕地占用税暂行条例》等。这些法律法规更多是从经济利用、土地管理、土地利用、土地规划及土地的权属问题进行规定。但对具体实施则比较笼统。如新修改的《土地管理法》中对耕地保护的一些特殊制度如基本农田保护制度、土地用途管制与审批、节约用地与耕地、土地整理与开发生产区相结合制度等，只规定了制度而对具体的实施没有应对措施，这在很大程度上形同虚设，因此要进一步制定和完善与《中华人民共和国土地管理法》相配套的各种单行法律，如土地管理部门的职责、权利、土地利用规划、土地登记、土地征用、耕地保护、土地保护、土地租税、土地监察等方面的法律法规，并且这些配套法律应目的明确，针对性强，条目内容详细，便于实际操作。一旦这些土地法律法规颁布实施就应作为全国土地管理工作的依据，成为约束全国各级领导部门、单位和个人的统一法律、法规。同时要加快土地管理立法工作，建立以新《土地管理法》为核心的市场经济下的土地法律体系。

四、完善耕地资源可持续利用的法律制度

（一）完善土地征用制度

我国是一个人均耕地资源十分紧张的国家，当前，我国的经济又处于高速发展阶段，经济的发展必然导致城市数量的增加和城市规模的不断扩大对土地的需求不断增加。征用土地是土地管理的一个经常性工作，尽管《土地管理法》对我国的土地征用制度进行了进一步的修改，但修改后的土地征用制度在征用目的、补偿标准、征地程序等方面还有待于进一步界定、补充和完善。论文格式。因此，征用制度完善的主要内容之一就是以农地基准地价为基础测算征地补偿，提高征地补偿安置费用标准，调整征地过程中政府、用地单位和农村集体组织和农民利益分配关系，加上规划、计划等行政管理措施，有利于建立保护耕地，高效利用土地的制约机制。

（二）完善土地整理制度

在有利于生态环境优化的前提下，土地整理力争数量的增加和质量的提高并重，保证补充的耕地质量不下降并有较大幅度的提高，使耕地总量的动态平衡不仅仅是数量的平衡，而是数量和质量的双平衡，首先，国家有关部门应能制定出相应得可操作的土地整理质量标准，使土地整理质量的提高有章可循；其次，应对整理增加的耕地进行地力鉴定，凡是对整理对象的土地其适宜性评价不宜用耕地的土地，政府部门不应投资对其进行整理；凡是通过土地整理用作补充耕地的地力或耕地的总生产能力与已占用的耕地不相对等的，政府部门在验收时坚决不予验收合格。

（三）污染综合防治制度

污染综合防治制度强调队土壤的综合治理与保护，这实质上是一项严格的许可准入制度，要求利用先进的污染防治技术，洁净的原材料和有效的污染防治手段，同时对生产者的生产实行严格的许可证制度，对耕地保护最大的一块是农村土壤的污染防治和保护，这要求对耕地生产者实施严格的管制，特别是对农药化肥的生产者进行控制，鼓励支持企业提高技术，生产无害得制品，鼓励农村发展生态农业，因此加强“三废治理”，提高农业科学技术，防止农田污染是实现耕地可持续利用必不可少的措施（四）建立检查考核制度

加强中央和省级政府土地管理职能，强化土地的集中统一管理，特别要加强各级土地利用规划管理的职能，树立规划的权威性，省级土地管理部门每年要将本地区实现耕地总量，动态平衡的情况向国务院土地行政管理部门报告，要实行耕地总量动态平衡的领导责任制，把完成耕地保护和节地挖掘指标的情况作为考核政府工作和干部政绩的主要内容之一。

参考文献：

[1]郝晓辉，《中西部地区可持续发展研究》，经济管理出版社，00年，174页

[2]叶枕，《完善土地管理法律制度，走城市化与耕地保护并重之路》，载民主法制综合网

[3]钟京涛，《我国土地立法评价》，载于《国土资源管理与科技》，03-07-05

[4]戈华清，《西部地区土壤保护法律制度分析》，2002年中国法学会环境资源法学研究会年会论文集

第5篇

关键词：土地整理，措施

 

党的十四届五中全会强调指出：“在现化化建设中，必须实现经济和社会的可持续发展为重大战略决策，科学、合理地利用各种资源，实现资源垢可持续利用。”这是十分正确的论断。作为总量一定的土地资源，要实现其可持续利用，我认为，主要应从搞好土地整理来实现。本文仅就这一问题，主要从以下六个方面谈谈自己的粗浅看法。

1、加大宣传力度

土地整理是近几年来国内理论界提出解决土地开发利用，实现土地资源可持续利用的一条新途径。新《土地管理法》明确规定：“国家鼓励土地整理。论文大全。县乡（镇）人民政府应当组织农村集体经济组织，按照土地利用总体规划，对田、水、路、林、村综合治理，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。”土地整理不仅是农村、农业、农民的主要工作，也是我国经济和社会发展的一项战略性措施。鉴于当前的社会对土地整理观念淡薄，特别是县乡一级党政领导还缺乏这方面认识的现状。当前应主要抓好二个方面的工作：一是对社会的宣传。不但土地管理部门要大力宣传，并且农业、水利、城建以及新闻宣传单位、也应加强这方面的宣传。使之造就一种社会舆论氛围，形成全社会的一种共识。二是对领导的宣传，特别是对县乡一级领导的宣传。可根据本地区的实际情况，开办各种形式的培训班，或座谈会，或讲座等，进行政策、法律、法规、技术等方面的学习，增强领导干部对土地整理的时代感，紧迫感和责任感的认识，从而认真抓好这方面的工作。

2、周密规划，土地整理是一项综合性的系统工程，涉及到方方面面

在编制规划时，必须围绕土地利用总体规划、城市建设规划、通盘考虑各种工程措施，确保工程设施按规划，有步骤地进行。根据先进地区的经验，在编制土地整理规划时，应主要注意四个方面的内容：①山地整理。以小流域为单元，在流域内，对田、水、路、林、村全面衡量，合理布局。②村镇土地整理。要会同有关部门，对原制定的村镇规划进行修订，重新界定村庄，居民点和乡镇界线，绘制材庄和乡镇驻地规划图。逐步做到三个集中。即农民住宅向中心村和小集镇集中：乡镇企业向工业园区集中；农田向规模经营集中。③改造中低产田。改善耕作层，移土回填，使瘦田变良田，低产变高产。④旧城改造。清查“荒”、“废”、“闲”，挖掘城镇存量潜力，控制城镇外延，解决城市建设用地需求。通过土地整理，使农村成为规模经营，适应农业现代化的农业园区，城市成为容积率适中的现代化城市。

3.科学组织

土地整理是政府行为，从编制规划、制定政策、筹集资金到组织实施都应政府的统一领导下有条不紊地进行。主要表现在四个方面。一是要建立机构。土地整理是一项长期而艰巨的系统工程，也是部门义不容辞的责任，必须持之以恒，常抓不解。目前国家已成立土地整理中心。因此，地方各级人民政府也应成立相应的机构，专管土地整理事宜。二是搞好协调。土地整理涉及农业、林业、水利、电力、财政，城镇建设、乡镇企业等很多部门。论文大全。要使这些部门在政府的统一领导下，发挥各自的职能，集中人力、物力、财力，利用行政、经济、法律、科技等手段积极参与，形成强有力的土地整理的合力。论文大全。三是抓好示范。要根据本地的实际，抓好不同类型、不同层次的地类进行试点，取得经验后，逐步推开、防止一哄而起。四是实行目标管理。将土地整理纳入经济发展战略，列为领导干部政绩考核的主要内容。对完成土地整理任务好的要给予奖励；对完不成任务的要给予黄牌警告。评选先进时要实行“一票否决”。

4.开拓筹资渠道

土地整理是投资巨大的基础工程，资金的落实是土地整理能否在到预期效果的关键。因此，必须建立起从上而下的土地整理资金保障体系，以保证土地开发整理有稳定，充足的资金来源。目前筹稳集资金的渠道可从四个方面解决：一是建立土地整理专项资金。按照“取之于地，用之于地”的原则，建立土地整理专项资金。这些基金应包括：①新《土地管理法》关于：“新增建设用地有偿使用费百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发”的规定，作为中央和地方土地管理专项基金。②新《土地管理法》规定，用地单位没有条件开垦的耕地不符合要求，应缴纳的开垦费，以及占用基本农田缴纳的造地费和耕地占用税，都应用于土地开发整理补充耕地。二是组织农民投资、投劳，以及按照：“谁整理谁受益”的原则，吸引社会方方面面的投入。三是利用国内金融部门贷款，在进行土地整理时，可根据土地抵押债权较具可靠性，偿还周期长的特点，申请土地抵押货款。四是积极引用外资、如世界银行、亚洲银行等国际性投资。

5.完善法制体系

土地整理政策性强、涉及面广，必须有相应的配套法规政策来保证。当前各地除认真贯彻执行中央已出台的《土地管理法》、《基本农田保护条例》、《城市房地产管理法》等等法规外，还应尽快出台《土地整理条例》或《土地整理办法》、《土地整理专项资金的管理办法》等。同时各地还应根据当地的实际，从提高土地利用率出发，制定优化土地利用结构，控制非农业建设用地，限制城镇外延扩张，耕地“占补”平衡等具体的，易于操佬的规定和政策，使土地整理日益规范化、制度化。

6.搞好优质服务

土地整理是实现土地资源永续利用的必然产物，是实现耕地动态平衡的必由之路。作为土地管理部门，必须竭尽全力搞好服务。这些服务包括：①技术服务。为土地整理提供准确的技术资料和技术措施；为乡、村培训土地整理技术骨干，自始至终做好土地整理过程中的技术指导，保障土地整理的高质量。②法规咨询服务。为土地整理制定和提供配套性的政策、法规，使土地整理有章可循，有法可依。③信息服务。经常通报本地土地整理的情况和外地土地整理的先进经验，使土地整理沿着正确的方向发展。④权属服务。认真做好土地整理前土地权属的确认和土地整理后的土地变更登记，防止引发权属纠纷。当出现权属纠纷时，应及时会同有关部门进调处，切实保护土地经营者的权益。

参考文献：

[1]陈伟;土地整理管理与土地利用可持续发展[D];天津大学;2004

[2]高向军;;论土地整理项目的科学管理[A];土地整理与复垦分会学术交流会论文集[C];

[3]刘春燕;土地整理存在的问题及对策研究[D];上海交通大学;2008

[4]陈薇;土地整理理论与实践研究[D];安徽农业大学;2006

第6篇

理论意义：土地是人类社会最重要的财产，土地征收权力作为国家或政府为了实现公共利益而被赋予的一种强制性取得土地的行政权力，实践中其侵犯行政征收相对人，即被征地人权利的现象屡屡发生。为了充分保护被征地人的权利，许多国家都对土地征收的条件、补偿、程序进行了严密规定，并建立了充分、高效的争议解决机制。笔者的研究旨在探讨土地征收的理论基础，在分析集体土地征收中存在的问题，借鉴其他国家和地区的土地征收制度，对集体土地征收的问题提出解决方案。

现实意义：随着我国城市化的发展，大量的集体土地被征收。虽然经过多年的发展，征收制度逐渐完善，随着《国有土地上房屋拆迁和补偿条例》的出台，完善了城镇土地征收，但是在农村地区，集体土地征收依然存在许多问题。今年，xx在xx届三中全会会议上提出：城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。现阶段，我国现有法律制度与经济社会发展脱节，尤其是今年来公益征收的范围被不加节制的扩大，暴力征收现象层出不穷，导致了农民的合法权益遭到了严重侵害，引发了失地农民的不满。所以笔者认为，修改现有集体土地征收制度迫在眉睫。

二、文献综述(目前同类课题在国内外的研究状况、发展趋势以及对本人研究课题的启发等方面)

集体土地征收是指国家为了公共利益，根据法律所规定的程序和审批权限，把农民集体所享有的土地收为国有，并对其作出一定的补偿行为。现阶段我国关于集体土地征收的法律规定主要体现在《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城乡规划法》等法律法规中，以上法律虽然相对具体，但是与时展需要相脱节。众所周知，西方国家虽然没有如我国一样的“集体土地”说，但土地征收制度理论却由来已久发展至今，其中英国、德国和美国的征地制度是当今世界比较完善和先进的制度体系。英国的土地征用的目的也强调是为了公共利益，但它并没有公共利益用地的目录，而且没有通过强制购买征地必须是为了狭义的公共利益即直接的公共使用的限制。在2019年颁布的《规划和强制购买法》中，对于地方当局通过强制购买实施城市开发的目的的规定更加具有弹性，只要符合下列要求，地方当局就可实施强制购买：促进或者改善该地区的经济福利，促进或者改善该地区的社会福利，促进或者改善该地区的环境福利。美国自建国初就在联邦宪法中规定：只有为了公共目的，而且必须要给予土地所有者合理的补偿，政府及有关机构才能行使征地权。德国关于土地征收的规定也相当完善，主要体现在《德国基本法》中包含了严格的限定，对征收的条件、程序、补偿及其他各方面均作出了详细的规定。

我国土地征收制度是与每一时期我国国民经济发展需要和发展水平、农民集体土地所有权变革情况相适应的。在计划经济时期,经济发展较为落后,百废待兴,农村土地实行农民集体所有制,土地征收权力运用较为频繁,当时的国家建设大多是国家投资的军事国防、基础设施等,与公共利益是相一致的。在社会主义市场经济时期,投资体制、用工制度、供地制度等发生重大变化,用地主体不再局限于国家投资主体,供地制度也逐步实现市场化,但是农村土地坚持集体所有,土地征收制度依然是农村土地转为国家建设用地的唯一合法渠道,具有高度垄断性。长期以来被征地农民的土地权利弱化、残缺,农村土地和城市土地在权利、使用和管理上一直存在着严重的分立和割据。农民土地权利的这些特性造成我国当前土地征收制度存在不少问题。如土地征收条件概念不清,土地征收补偿标准不科学、过低,土地征收程序不完善,争议解决机制不足等,导致政府滥用土地征收权力,被征地农民权利被严重损害。

通过对国内外理论和现存制度的研究笔者得到了很大的启发，笔者认为我国集体土地征收中存在问题的解决从根本上来讲还是应该从立法角度完善土地征收的制度，当前土地征收过程中所存在的一系列问题与我国土地征收法律、法规的不完善和政府对土地管理的缺位有关。《中华人民共和国宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《中华人民共和国土地管理法》第 2 条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。”实际上公共利益的概念已被扩大到经济建设，可以说许多企业都打着“公共利益”的名义来申请用地，那么这就存在一个“公共利益”如何界定的问题。另一方面按照法律规定集体土地征收是单方强制性的，被征收单位不得拒绝，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款的规定，被征收土地的农村组织和农民只有对土地补偿标准有异议的，才有权要求批准征收土地的政府裁决。最后我国土地管理法及其实施条例虽然对建设用地的规划、批准及其实施方案作出了具体规定，但在实施过程中存在许多问题，严重侵犯了被征地农民的利益。如《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款规定：市、县政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。而事实上在征收土地的过程中不但不听取意见，甚至在补偿方案未出台的情况下用地单位就将推土机开到地里。在生活中这样的事早已不是新闻。另外在签订土地补偿合同时应该由征地单位和土地所有权人或土地承包人依法签订土地征收补偿合同，而在操作过程中显得很混乱，如新乡市东开发区在征收延津县农用地时先是延津县国土局和土地被征收的村民委员会所在的乡政府签订一份合同，然后再由乡政府和村民委员会签订一份合同，至于承包土地的农民任何合同都没有。

笔者认为：首先应先界定公共利益的范围(必须具备公共性、合理性、正当性、补偿性);其次加强农民对征地的参与;最后健全集体土地征收争议裁决制，将征收主体和裁决机构分开，完善集体土地征收行政与司法救济。

三、研究的理论依据、研究方法及主要内容

研究方法主要以行政法学理论和正在修订的《土地管理法》和《土地管理实施条例》，通过与老师指导和探讨，以文献研究为主，大量搜集、阅读报刊文献资料，同时借助媒体网络，广泛收集与集体土地征收的有关的资料。理论和实践相结合，思辨和实证相互运用，重在实证研究，在文章中提出自己的见解。研究的主要内容是有关集体土地征收制度的进一步完善的问题。

四、研究条件和可能存在的问题

主要是通过阅读有关集体土地征收方面的论文、书籍，并结合具体的实例进行研究;同时本论题所依据的材料和获取的信息主要来自期刊、相关报道，因此免不了会在信息方面有一定的瑕疵，自己的知识储备的相对贫乏和研究能力低下也会造成这次研究的瑕疵。

五、预期的结果

通过自己的研究，给《土地管理法》提供一个视角，完善相关的立法，更好的保护农民的权益，为不断涌现的土地征收方面的群众性事件提供一个解决问题的途径。

六、论文提纲

浅议集体土地征收存在的问题及其解决方案

(一)引言

(二)提纲

一、 集体土地征收的相关理论问题

(一)集体土地征收的概述

(二)集体土地征收法律制度的历史沿革

(三)集体土地征收的理论基础

二、外国土地征收法律制度的借鉴

(一)外国土地征收的法律简介

(二)英国、台湾土地征收制度的可借鉴之处

三、我国集体土地征收法律制度现状

(一)我国集体土地征收法律制度的相关规定

1、《宪法》

2、《物权法》

3、《土地管理法》，《土地管理法实施条例》，《城乡规划法》

(二)我国集体土地征收法律制度的缺陷

1、公共利益认定的模糊性

2、征地利益分配不平等、不合理

3、农民缺乏对征地活动的知情权、监督权

4、争议裁决及救济机制不完善

(三)我国集体土地征收法律制度缺陷的成因

1、城乡二元土地所有权划分与城市化发展的矛盾

2、集体土地所有权不完整

3、征地中农民的土地所有权主体地位被虚化

4、重人治、轻法治的传统思想

四、完善我国集体土地征收法律制度的几点建议

(一)健全公共利益征收模式

1、合理界定公共利益

2、明确区分公益征收和其他征收

(二)完善集体土地征收补偿措施

1、补偿标准市场化、方式多样化

2、对失地农民提供完善的社会保障

(三)健全集体土地征收法律程序

1、确立征收的正当程序原则

2、加强农民的参与权

(四)完善土地征收中的争议解决及权利救济

1、健全集体土地争议裁决机制，将征收主体和裁决部门分离

2、完善救济制度

(1)加强行政救济，将该争议纳入行政复议受案范围

第7篇

论文关键词 小产权房 土地二元结构 农村集体土地制度

小产权房问题是近几年社会关注的热点之一，它的出现不仅反映了诸多的社会问题，而且也反映了我国法律法规的不完善。因此，从法律的角度对小产权房问题进行理论研究，深度探析其形成原因，并提出有效的解决途径，对我国房地产行业的发展甚至对社会经济以及城乡结构的调整都有举足轻重的意义。

一、小产权房感念的界定

张忠野、曾大鹏两位学者指出小产权房是指在农村集体经济土地上，有享有该土地所有权的乡镇政府或集体经济组织单独开发，或与房地产企业联合开发建设，并由该乡镇政府或村委会制作权属证书的房屋。四川省社会现象社科院农经所学者陈武元将小产权房概述为“在集体的土地上开发的商品房”。也有的学者将“小产权房”概括为宅基地房屋或在集体土地上建设的房屋非法对外销售形成的一种权利状态。本人认为“小产权房”不是法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

二、小产权房的特征及分类

（一）小产权房的特征

随着国家屡次出台相关政策文件来制止小产权房问题，但在利益等多种因素的驱使下，这一问题不但没有很好的解决，反而又加重的现状。其主要特征变现一下几个方面：（1）小产权房的建设用地是农村集体用地；（2）小产权房出售给本集体经济组织以外的组织或个人；（3）房屋产权不完整；（4）转让时易引起权属纠纷；（5）价格低廉。

（二）小产权房的分类

为了更好的探讨和解决小产权房的相关问题，需要对小产权房做出不同的分类，然后对具体的问题进行分析。其分类标准如下：（1）根据小产权房占用土地性质的不同，可以把我国的小产权房分为农用土地上建设的小产权房、在建设土地上与未利用土地上建设的小产权房三种类型。（2）按照买卖目的的不同可以分为农民自己建房出售和城镇开发商投资销售型，等等。

三、小产权房产生的原因及危害

（一）小产权房产生的原因

1.小产权房形成的经济原因包括两个方面

一方面是城市房价的急剧上涨，虽然我国出台了有关限制小产权房的政策与解决办法，但是对房价问题并没有起到预期的作用。另一方面农村经济发展的资金需求，由于中国城市化发展的道路，多数农村居民选择在城市务工、经商，融入到了城市了的生活当中，并购置了房产，而农村留守农民对资金的需求善得更为迫切，利用土地来实现改善生活的目的也越发的急迫。

2.小产权房形成的体制原因

（1）我国二元土地结构。小产权房产生的根本原因是我国的二元土地结构。虽然我国的《宪法》与《土地管理法》中确立了我国存在两种土地所有制，即全民所有制与劳动群众所有制，国家与集体是我国拥有土地的主体。但是《土地管理法》却规定农民土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农建设。（2）我国住房保障制度的不完善。我国目前住房的保障制度主要包括住房公职金制度、廉租房制度和经济适用房制度，然而在现实生活中，住房公基金制度却没有覆盖到我国全部的城市居民，其受益者大都是工资待遇本身就较高的人群，而一些相对于苦难的群体却没有享受这一待遇，所以目前房价的节节上升加上一些执行上的疏漏，造成住房公积金没有发挥其应有的作用，而且没有实现预期的操作效果。（3）立法上管理的缺失。由于《中华人民共和宪法国》与《中华人民共和国土地管理法》都未对农村土地上建设的小产权房有明确的规定，在其他的法律中也难以找到相应的规定，使得这一问题在法律上成为空白，所以法律规定的不确定性是导致小产权房诸多纠纷原因之一。

3.小产权房形成的社会原因。

（1）政府部门的监管不力。虽然《土地管理法》与《城市房地产管理法》都规定了政府部门可以对小产权房问题进行监管、查处，但是他们往往采取互相推诿或暧昧的态度，使得小产权房问题被搁置起来并出现了利益夸大化的趋势，也是政府陷入了两难的境地。（2）购房者的法治观念淡薄。由于我国法律法规对小产权房问题没有明确的法律规定，加上政府部门的放任态度及房价上涨，许多购房者与开放商极易怀着侥幸的心态进行买房交易。

（二）小产权房产生的危害

1.经济危害

由于小产权房低廉的价格受到广大购房者的青睐，使得开发商获得暴利从而导致政府税收的减少，这一问题不仅扰乱了房地产市场的正常价格，而且打破了统一的房地产市场交易，使得房地产市场公平竞争受到重大影响，进而侵害了广大农民的利益，导致农民丧失大量土地、丧失未来长久的谋生和生存的根基。

2.社会危害

目前，我国仍然是农民占绝大多数人口的发展中农业大国，但随着我国城市化进程的不断加快，广大农民进城务工经商进而购买小产权房。由于小产权房没有得到国家相关部门颁发的房产证，购房者便无法把户口迁入购房地户籍管理部门，而根据现行的户籍管理规定，我国户籍登记是依靠相关的房地产证来完成的。这不但造成了人口及产权管理的困难，而且加剧了土地征收的难度，进而暴漏了政府监督管理工作的乏力，增加了公众对政府公信力的丧失。

3.对购房者的危害

依据我国现行的《土地管理法》的规定，非集体经济组织的成员一旦购买没有国家颁发土地使用证和预售证的集体土地上建造的房屋，不能办理房屋产权登记，因而不能自由的行使房屋的占有、使用、收益和处分的权利，在遇到房屋拆迁问题时，便难以得到相应的拆迁补偿，也无法用法律来维护自己的合法权益。

四、解决我国小产权房问题的制度构建

（一）从现行的法律制度下解决小产权房问题

1.实行小产权房购买的登记制度

目前国家对小产权房的具体处理办法还在研究当中，应在具体政策出台之前，建立相关的小产权房销售与建设登记制度，将其纳入可以备案有据可查的范围之中。

2.对小产权房实行分类管理

由于我国小产权房存在的基础和性质不同，所造成的社会危害也不完全相同，其违法的后果也有所区别，所以我国国土执法监察局有关人员建议，对各地发现的小产权房问题应采取“分案处理”的方式。

3.切断新小产权房产生的根源

严格管理土地用途并查处惩罚违法用地者，将小产权房消灭在初始的萌芽状态。同时政府加大对新农村建设政策与资金扶持，打破行政村之间的相互限制，本着管理者的态度，为农村建设做出总体规划布局并负责做好组织协调工作。

4.对小产权房进行转化

相关学者呼吁，由政府给农民或集体经济组织合理补偿后统一收购现存的小产权房，以保障性住房的形式出售出租给城市低收入群体。

5.地方政府制度借鉴

我们可以从一些发达的省份和城市就已经开始实行的集体建设土地使用权流转制度进行探索和尝试。如广东省于2007年颁发的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，天津于2009年也颁发了相关的政策。相关事件表明，这些措施不仅可以带动整个农村的经济发展，而且也在一定程度上为全国城乡一体化提供了借鉴。

（二）完善相应的法律法规

1.完善农村不动产登记制度

虽然我国的《物权法》规定了不动产物权的交易要进行公示登记，登记后的不动产物权变动或者取得可以对抗第三人的效力，但在我国农村，缺乏相关的不动产登记制度。所以应该在我国的《物权法》、《土地登记办法》、《房屋登记办法》中制定农村建设用地使用权自由流转制度细则以便填补这一法律空白。

2.修改《土地管理法》有关规定

由于《土地管理法》第43条、第63条限制了农村的建设用地使用权流转，所以可将现行的《土地管理法》修改为不得侵占、买卖等非法的形式转让土地，国有土地与集体土地的使用权可以依法进行转让。随着我国城乡一体化的不断深入，农村经济发展到一定程度是可以为了适应发展化而应增加农村的居民出卖出租住房的有关规定。

3.建立农村建设用地的自由流转制度

为了从根本上解决小产权房问题，首先必须对我国存在的土地制度进行改革。目前，学术界关于这一改革有许多观点，具体概括一下几种：第一种观点认为在坚持农村集体所有制的前提下，对现有制度进行创新和完善；第二种观点认为应彻底地废除农地的集体所有权，全面实行农地私有化—建立统一的城乡建设用地市场，全面实行同底铜权。笔者比较赞同第一种观点，因为它比较贴近我国的现实且与我国目前进行的城乡一体化相吻合。

4.建立完善的社会保障体系

为了更好的解决小产权房问题，需要从建立完善的社会保障体系需要从城市住房保障系统与农村社会保障系统两个方面入手。在城市，我们应该制定相应的政策和法律来解决实践中面对的问题，比如扩大住房保障对象、增加住房保障资金、扩展保障性住房的房源等措施，让城市的低收入群体真正的享受到一些住房性保障的实惠；在农村，我们通过建立相关的最低生活保障制度、完善农村医疗制度、建立社会养老保险制度等措施来提高他们的生活水平与质量，解决他们的后顾之忧，减少贫富差距，推进我国的城市化进程。

第8篇

1.前言

土地管理制度是国家为了使土地资源得到最大化的利用、科学合理的调整土地管理而制定管理制度，是一个国家合理使用土地资源的准则与规范。土地管理是政府机构通过行政手段、法律等方式对单位、社会团体的土地资源进行管理的一个过程。

2.中国土地管理制度的现状分析

我国的土地管理制度主要有占地补偿制度、土地登记制度、保护耕地制度、用途管理制度等。现阶段，我国土地方面的主要法律有《土地管理法》，是规范我国土地管理制度的基础性法律，为国内建立土地管理制度起到很大的支撑作用。但目前我国土地管理制度仍然存在一定的问题，主要表现在农村和城市两个方面。

2.1农村土地管理制度方面

2.1.1土地管理制度中的执法问题执法问题是目前国内土地管制度中十分关键性的问题，目前，随着经济的飞速发展，政府为了发展市场经济，提升在市场上的竞争力，对法律法规的重视程度不够，对行政方面的执法力度不够严格，没有按照法律法规的要求和标准行使相应的权利和履行相应的义务，以至于造成执法混乱的局面。

2.1.2制度立法方面的问题突出近年来，在国内的土地管理制度方面，各个地方的政府有权对土地实行征收管理，进而制定相对应的征地补偿机制。但在真正的土地管理工作中，各个地方政府即是土地政策的制定者，同时又是政策的协调者与执行者。尽管很多地方政府的土地所有权归村小组所有，但在实际的土地工作中，村小组已经没有对土地管理的权限，最终难以保障土地被征收者的经济利益。

2.2城市土地管理制度方面

2.2.1缺乏相应的地价机制随着经济市场的不断发展，土地市场逐渐被政府垄断，并且国内的地价制度没有得到足够的完善，缺乏动态的土地调整机制，很难准确的调整基准地价，造成土地制度管理难以适应经济市场的价格波动，导致相关的土地征收部门征收的地价比市场价格要低的多。

2.2.2缺乏完善的土地产权制度《土地管理法》只明确指出，土地归国家所有，任何单位与个人无权占有，土地资源的使用权由国务院代为行使，地方政府没有权利进行干涉。但是，在实际的土地管理过程中，地方政府可以转让土地使用权，并从中获取相应的利润，掌握着真正的土地权使用职能。

2.2.3土地征地制度不合理在《土地管理法》中明确规定了，土地归国家所有，直接由国家实施管理，政府想要征用土地时，国家会给被征收地者相应的经济补偿，但是，在“公共利益”没有明确的情况之下，部分地方政府滥用自己的职权，在征地时，完全没有考虑到经济市场的发展情况，并且地方征收的土地补偿非常低，这就造成在各个地方征收土地的过程中，经常会出现“钉子户”的情况，导致土地征地制度出现不合理。

3.完善我国土地管理制度的具体措施

3.1完善土地的管理制度

我国要想加强土地管理措施，就必须要进一步完善土地管理制度，建立合理土地管理制度，政府部门要以土地市场为核心，增强各个部门之间的合作和交流，并制定相应的土地管理法。我国的土地转让是通过土地协议来开展实施，各个地方的土地交易中心将交易中心的流程简化，这样开发商能够依靠土地合同直接向政府部门领取相应的审批手续，方便了交易商与政府部门的土地管理工作，同时实现土地资源的优化配置，从而构建良好的土地管理制度。

3.2优化我国的土地规划体系

政府部门在构建我国的土地管理制度时，必须先优化土地规划体系，加大对土地执法监督的力度，要学会科学、有效的规划土地，并加强土地规划制度的约束性，在满足社会对土地需求的同时，结合经济市场的发展规律，严格的执行监管机制。同时，要考虑到群众的经济利益，土地管理制度同时要结合国内经济发展的状况，规划合理、科学的土地使用方法。此外，国家要加大对土地规划体系的执法力度，增强执法者的监督工作，使土地执法能够高效的实施，进一步建健全、完善土地规划系统。

3.3完善土地权利体系

相应的部门在进行土地管理过程中，要不断健全土地权利体系，进而约束地方政府的征地行为。国家要保证群众的土地产权清晰、权责明确，必须要保障国家的土地财产权益。但是，在我国目前的土地管理体制中，对农村土地产权并没有明确的规定。在一些实际的土地管理过程中，部分地方政府和企业都一直征占农民的土地，导致很多土地滥用、浪费的现象出现，对农民的经济有一定的影响，因此，国家要不断健全土地权利体系，合理规划土地资源。

3.4改革土地财政税收

我国应该对相应的税收管理单位实施绩效考核，监督政府部门在保护人们的土地资源的同时，也能够提高土地资源的利用率，进而保障人们的经济利益，建立全新的土地财政制度，保障土地财政制度的可持续性发展，避免出现闲置的土地。

第9篇

论文关键词 房地产 投机治理 法律探析 囤积土地行为

近年来，随着市场经济的不断向前发展，房地产产业获得了空前的发展，也在当下成为了国民经济的重要支柱，不仅如此，还对其他一系列行业，包括旅游等产业的向前发展形成了积极的推动力。所以，在现时如何保证房地产行业在健康稳定的状态下不断向前发展，具有非常重要的意义，也成为当下政府必须要考虑的问题之一。随着市场开放度的不断增强，房地产行业的发展也开始显现出一些乱象，在急速发展的过程中，各种房地产投资商，利用国家大力发展地产行业的机会，投机倒把，哄抬物价，大量的囤积土地，并借此来操控房地产市场，利用这种手段来攫取了大量的利润，对于房地产市场的稳定发展造成了非常大的压力，甚至对国民经济的顺利发展、人民生活水平的稳步提高也造成了威胁，这种现象已经成为当下全社会所关注的热点话题。因此，我们现在来探讨我国房地产投机治理的法律问题，是有着相当大的现实意义的。

一、房地产投机行为的相关法律约束方式

（一）《城市房地产管理法》、《土地管理法》的相关约束规定

现行的针对房地产市场上的专门法律就是《城市房地产管理法》以及《土地管理法》。首先我们来分析一下《城市房地产管理法》的相关内容，这项管理法则是在上个世纪末期，我国的第八次人大第八次会议上通过的，当时建立这项规定的首要目的就在于促进我国的房地产市场健康稳定的向前发展，这项法则中规定了许多的关于房地产的条例，譬如说在第九条之中，明确的规定了在土地使用权的转让过程中，这种权利的出让必须要符合土地利用的总体的规则，也必须要符合城市规划以及建设用地计划。这一则条例的主要目的在于避免政府为了追求短期的利益盲目的进行房地产项目的开发，也在一定程度上抑制了腐败行为的发生，打击了房产商的投机行为；为了避免土地使用权的变更过程中出现的土地性质的改变，国家的政策可以简单的概括为“认地不认人”，在第十七条中明文规定，为了防止投机者在权力转变的过程中的投资及行为，土地权利的出让必须要缴纳足够的出让金，之后才能合法转让；为了避免政府利用自身的权力盲目的使用土地，在《城市房地产管理法》的第二十三条之中，明确的规定县级以上的人民政府对土地权限的使用过程，对相关的使用范围和转让需求都作了细致而又详尽的规定，从很大程度上避免了政府职权的泛滥造成的房地产市场的混乱；在《城市房地产管理法》的第二十五条中，特别对包括炒地皮、长期闲置土地以及对土地资源的过度浪费等现象制定了相关政策，有效的防止了这种违规行为的衍生；在第二十九条之中，法律还对成立房地产公司的相关细则进行了明确的规定，这种对成立公司的规范可以有效的避免很多企业为了违规投资房产而成立皮包公司的行为，具体来讲，在成立房地产公司的过程中，除过要具备相关的企业资质，还需要有一定的注册资本以及开发投资的具体数额；在房地产市场上，由于土地转让以及商品房的预售过程中出现的一系列问题，屡见不鲜，所以该法对这一环节中的问题，也做了非常详细的说明，具体体现在第三十八条以及第四十四条之中。

分析完《城市房地产管理法》之后，我们来简单分析一下土地管理法对房地产市场中投机现象的一系列说明。从根本上来讲，我国的《土地管理法》颁发的主要目的在于对土地进行严格的控制和管理，有效的维护土地的社会主义公有制，从而保证这项资源能够得到合理的开发和利用，重点对土地交易过程中所出现的投机行为进行打击，因此，在对建设用地的利用以及土地用途的变更上，都做出了详尽的规定。

（二）其他法律法规

《城市房地产管理法》和《土地管理法》是规范我国房地产市场的两项重要的法律法规，也在维护我国房地产市场顺利运行的过程中起到了非常大的作用，但事实上，还存在其他的一系列法律也对房地产市场做出了相关的规定，起到了很重要的补充作用，在这方面，其中的反不正当竞争法、消费者权利保护法、合同法等等，都是这些法律中的代表，我们可以对此进行逐一的分析和理解：

第一，反不正当竞争法。这项法律对于打击投机倒把行为，有效的保护消费者以及经营者的合法权益起到了重要的推动作用，在关于房地产方面，这项法律针对地产市场中屡见不鲜的虚假广告、全力经营以及串通投标行为，都做出了非常详尽的规定；

第二，消费者权益保护法。在这项法律之中，明确规定房地产市场中的开发商与消费者之间的关系，譬如说，相关的经营者必须要向消费者提供与商品相关的最真实的信息，不得进行虚假的宣传吸引和误导消费者。这项法则对于规范房地产市场中随处可见的虚假广告、虚假标价的行为，进行了明确的规定，对于保证房地产消费者在购买房产的过程中不因开发商的虚假宣传而上当做出了重要的保障。

第三，合同法、民法通则以及物权法等等。所谓的合同法，顾名思义就是对交易合同中的相关具体事宜作出规定，这项法律也详细的规定了在房地产交易过程中出现合同法律问题的解决措施，对于合同双方的权益都有了非常准确的说明；在民法通则中，也对由于房地产开发商的虚假宣传而导致的合同不公等问题作出了规定，其中的第八十条，还对土地的使用与承包权利做出了规定，避免土地使用承包过程中所出现的权属不明问题。物权法对包括动产以及不动产的权利归属问题作出明确规定，当然，它也会对房地产市场的行为作出了细致的规定，对于打击房产市场的投机行为起到了推动作用。

二、房地产投机行为法律规范中存在的问题

（一）总体法律的缺乏

从目前我国房地产发展过程的现状来看，房地产投机行为的主体已经悄悄的发生了变化，在以往，这部分群体主要是房地产开发商等，但在现时，房地产中介机构甚至是个人也加入到了房地产投机的大潮之中，但是就目前来看，《城市房地产管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律，所规定的主体依然只是房地产开发商，与形势已经不相符合，对于房地产中介机构和个人来说，仅仅只有反不正当竞争法对此做了些许规定，涵盖的范围也非常的狭小。

（二）对房地产价格有效控制的相关法律缺乏

在对房地产市场的价格进行管理，加大房价的透明度方面，相关的法律已经远远不能满足市场的需求，对于由于房产价格的不稳定所引发的供求关系的极度扭曲，相关部门如何才能缓解，是摆在政府单位面前的一个大问题。

（三）保有、消费环节的法律条文依然空缺

包括《城市房地产管理法》和《土地管理法》两大主法以及其他的一些法律，所强调的重点依然是流通环节的投机行为，对于房地产市场交易的保有、消费环节的规范，依然存在法律空缺的现象。

（四）对政府的行为约束不够有力

在当下的房地产市场发展过程中，政府的相关行为可以在很大程度上引发地产市场的动荡，有的政府单位只顾眼前利益，盲目的开放房地产市场，在一定程度上对房地产市场上的投机行为睁一只眼闭一只眼，目的只是为了提高GDP的增长，在当下，相关的法律对于政府行为的规范做得还不够好，权限不明、权责不清的现象非常普遍。

三、房地产投机治理的法律改善策略

（一）修订和完善相关的法律法规

众所周知的是，《城市房地产管理法》是一项保障我国房地产行业顺利发展的基本法律，从上个世纪末期开始实行，至今已经有了二十多年的发展历史，在这二十多年内，我国的房地产市场已经有了翻天覆地的变化，其市场化程度也随着对外开放的进一步加深而有了新的转变，在这种态势之下，《城市房地产管理法》显然已经不能完全符合当下房地产行业的发展动向，所以，我们必须要采用必要的措施来尽快加强对《城市房地产管理法》的修订与完善，在这其中，需要特别注意的几个方面主要包括产权的归属以及法律的登记制度、开发建设的相关法律问题、在拆迁过程中需要注意的问题、交易过程中需要遵循的原则、消费保有问题、中介服务法律制度问题、物业管理制度问题等等，从多个方面对这项基本法律作出与时俱进的调整和完善。

（二）通过法律手段对相关概念进行准确的界定

要从根本上治理房地产行业的投机行为，必须对投机的定义做出一个准确的界定，在这之前，对于房地产的基本属性也要有一个明确的阐述，特别是要突出房地产行业的住房以及消费的功能，为了从根本上打击投机行为提供法律上的说明。在新时期，要关注个人以及中介机构的投机行为对房产市场的影响，并建立相关的约束机制；针对房地产市场的保有性质做好法律保障，从而进一步的对购房人的行为作出规范，从而在生产、交易以及消费保有的全过程中对房地产的投机行为进行完整的保证，从而建立起一个非常好的市场环境。

（三）完善信息的披露过程，保证交易信息的畅通、真实

在当下，由于房产开发商的恶意竞争而导致的房地产行业信息严重不对称的现象非常的普遍，这种信息的不对称在很大程度上影响了房地产市场的稳定发展，从某种程度上来讲，来是投机行为泛滥的一个原因，所以，需要从法律手段来对信息的披露过程做出一定的说明以及规范，从而有效的弥补市场运营机制的不足之处，保证市场价格在价值规律的协调之下，能够维持在一个消费者能够接受、开放商也能过够盈利的范围之内。作为相关的政府部门来说，还应该及时的对相关的信息做出披露，促进信息的正常流通，从而有效的抑制恶意操纵市场的行为，将投机者驱赶出房地产市场。

（四）多种法律互相配合，尽力保障房地产市场的稳定运行

房地产的投机行为事实上涉及到多种法律，譬如说房地产的产权涉及到物权法、房地产企业就涉及到企业法、破产法等等，所以我们在判定相关的投机行为的过程中，必须要与其他的法律结合起来进行探讨，尽最大的可能规避法律上的漏洞，保证市场的有序运行，从而保障包括消费者、经营者在内的多方利益。

第10篇

【关键词】失地农民；土地征收；征收补偿

中图分类号：D92

文献标识码：A

文章编号：1006-0278（2015）05-056-02

在当前城市化进程越来越快的大背景下，越来越多的农村土地被征用。大量的农民失去了土地，也产生了一个新的社会群体，即失地农民。如果我们从社会发展的角度去看这个问题，这种现象是不可避免的。但是在这个过程中所造成的对失地农民权益的危害却是可以避免的。所以，如何保护失地农民合法权益的问题浮出水而，值得我们关注。

一、土地：农民安身立命的根基

（一）农民赖以生存的保障

俗话说：“土地是农民的命根子。”土地之于农民来说就像是心脏之于人体，人没有了心脏就没有办法生存，农民没有了土地就失去了赖以生存的保障。从古至今，无论是生产力极为低下的远古时代，还是物质极为丰富的今天，土地都发挥着至关重要的作用。英国古典经济学家配第曾说过“劳动是财富之父，土地是财富之母”。不仅土地本身是一种财富，而且很多财富都是从土地上创造出来的，对农民而言更是如此。①农民一旦失去土地，很快就会陷入食不果腹的困境。所以，土地对于农民来说极为重要。土地是其赖以生存的物质基础，肩负着生存的保障功能。

（二）农民收入来源的保障

农民与城市居民最大的不同在于，城市居民有固定的工作，有稳定的收入，而农民是依靠土地就业的，失去了土地，就意味着失业。但是当农民失地后，农民的身份并未发生实质上的变化，也就出现了“农村土地城市化，农民并未市民化”的尴尬局而。农民不仅失去了唯一的收入来源，而且由于受自身文化技术水平的限制，在城市中就业受阻极为常见。即使从理论的角度来说，土地承载不了社会保障的重要职责。但是在现实的社会生活中，土地却承担着这一重要功能。同时由于我国长期以来实行城乡“二元体制”格局，享受社会保障权利的主体基本上是城市居民，农民是无缘享受与城市居民同样的各种社会保障权利的。②所以，当农民失去土地后，他们会陷入一种尴尬的境地。一方而，他们失去了土地，没有依归；另一方而，他们又不能成为城市居民，享受不了政府给城市居民提供的保障。这种状态不利于他们的发展，更不利于和谐社会的建设。

（三）农民各项权利的基础

土地不仅仅是农民的生存的保障和收入的主要来源，农民的各项权利的实现是以土地为基础的。失地农民不单失去了土地，实际上则是丧失了多种土地附属权利，如土地承包权、土地经营决策权、土地收益权和土地参与知情权等相关权利。缺少了土地的根基，附着在土地上的这些权利便无从谈起。同时，“城乡二元体制使得土地对农民除承担着生产对象和生产资料的角色外，还担当着就业保障、最低生活保障及社会保障的功能角色，因此农民失地对于农民已经不仅是土地这一生产资料的丧失，更严重的是生活保障、社会保障、就业保障等公民权利的丧失。”③此外，我们必须明白，政府对于农民的粮食补贴或者是良种补贴都是建立在农民有土地的基础之上。所以失地农民的这些权益被无形的剥夺了，甚至包括其他与土地有关的比如发展权、选举权等。

二、原因：失地农民权益受损

（一）土地产权制度的缺陷

我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》等相关法律均对我国农村土地所有权进行规定。《宪法》第10条第1款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和白留地、白留山，也属于集体所有。”《民法通则》第74条规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”《土地管理法》也有同《宪法》第10条和《民法通则》第74条相近似的条款，规定农村的土地归农民集体所有。表而上看农村土地产权清晰明确，但何为集体经济组织？农民集体与农民个人的法律关系如何界定？两者的权利范围有多大？诸多问题，法律都未作明确规定。由于相关法律没有给出详细界定，所以农民集体变成了一个模糊化的概念。从法律上来说，农民集体是土地的所有者，作为其个体的农民享有土地的一切相关性权利。可是实际上农民却少维护合法权益的路径，没有办法明确其所对应的权利。所以就形成了一种怪异现象：集体与个体所有权相分离。

（二）征地补偿标准的缺陷

《土地管理法》第47条对土地征收的补偿标准做出规定，征收土地按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。④显然，现行法律是以征用地的原用途以及征用土地的产值倍数作为征地补偿标准，这种补偿标准的缺陷显而易见。其一，补偿标准过低且为一次性货币补偿，难以解决农民的长期生计问题。现行我国农地征收补偿大多都是采用一次性的货币补偿方式，一次性的买断农民对土地的全部权益，对于征地部门来说是一件好事，因为这样不仅付出的成本低、收益大，而且没有后顾之忧；对于失地农民来说则是对他们权利的剥夺，因为农民相较于征地部门这个强大的公权力而言就是弱势群体，一次性货币补偿不能公平准确的衡量土地的全部权益。在农民把补偿款花光的情况下，其生活失去了后续保障。其二，征地补偿未考虑到土地的增值部分。同一土地的不同利用会带来土地的收益层级差。农民对土地的利用是基于土地最天然最原始的功能，所以产生的收益也是最少的。但是一旦将土地转做他用（如工商用途），土地收益就会大幅度增加。而征地标准仅按照被征收土地的原用途给予补偿，这些增值收益只归征用各方占有，失地农民却难以分享土地的增值收益，这是土地征用过程中最明显的非等价交换，也是对农民利益裸的剥夺。

（三）征地程序的缺陷

从目前的法律法规来看，农地征收程序主要分为五个步骤，大致分为申请、审查、批准、公告、颁发使用证。虽然这规定有利于规范政府的征收行为，但是在实际的运用中还存在着很多弊端。其一，农民不享有参与权。《土地管理法》第48条规定：“征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。”从该条看，农地征收的过程中赋予了农民参与的权利，但是应当注意到，这种权利的赋予是在征地补偿方案确定后并且是做出公告以后，那么方案都已经确定再给予农民表达意见的权利是不是太晚了？这种权利的赋予又有何意义？19世纪英国政治家威廉・格拉德斯通有句名言：“迟到的正义是非正义”。同样，迟到的权利便不再是权利。其二，缺乏严格的监督机制，地方政府享有话语权。农地征收程序中最大的问题就在于缺乏有效的监督机制，地方政府既是土地征收的决定者，又是土地征收的执行者，这种运动员与裁判员集于一身的特点，显然容易造成政府角色错位，侵害农民利益。例如，《土地管理法实施条例》第25条规定：“对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。”农民对补偿标准有争议的，不能交由第三方人民法院判决处理，只能由批准征收的人民政府裁决。人民政府作为农民利益的对立而，很难想象其会做出损害自身利益而维护失地农民利益的裁定。

三、路径：完善相关路径

（一）完善产权制度

《宪法>及其他相关法律均规定农村土地的所有权归农民集体所有。法律意义上的农民集体本应是明确而具体的，但根据我国现行法律，农民集体尚不具备相应的法律人格。⑤农民集体在性质上只属于政策性概念，并不是法律上的主体。这就要法律上赋予农民集体主体资格，明确界定农民集体的范围。

（二）完善征地补偿制度

要维护土地征收的公正性，必须确定合理的易被接受的土地补偿标准。毋庸置疑，我们必须提高征地补偿标准。我们应当废除当前的产值倍数法补偿标准。应当按照市场价格计算，这样才有公平性。土地评估机构对土地作出正确评估，计算出合理的补偿标准，切实维护失地农民的合法经济权益。同时，我们可以通过立法确立一套统一的补偿标准，使得农民权益遭到损害时真正有法可依。此外，货币补偿方式已经不能满足现代多元化的需要，我们可以采取分期的货币补偿方式，同时可以采取土地使用权入股的补偿安置方式。最后，我们可以采取就业安置补偿。我们可以对失地进行职业技能培训，切实关怀他们的权益。

（三）完善征地程序

一直以来，我国的法律都有“重实体、轻程序”的不良倾向。然而，真正的司法公正并不是结果的正义而应取决于程序上的公正，农地征收亦不例外。土地征收应该本着公开、参与和监督的原则。当行政机关所为的行政行为侵犯公民的合法权益时，应当允许公民享有知情权和参与权。土地征收权利人有权表达白己的意见，可以白己参与或者是推选代表人。补偿方案必须告知土地征收权利人，并且要经过民主协商才能确定。同时，国家土地管理部门应当发挥监督的作用，不单要强调事前监督，事后监督也很重要。国家土地管理部门应该积极对征收地块土地使用情况进行监督，防止被征收地征而不用。最后，完善司法救济程序，司法是维护社会公正的最后一道防线。土地征收是一种行政行为，如果政府作出的具体行政行为侵犯了自己的合法权益，那么农民是有权拿起法律的武器维护自己的合法权益。他们可以提起行政复议或行政诉讼。对失地农民进行法律援助，积极宣传相应的政策法规。对公共利益这一标准纳入司法审查程序，增加透明性。同时对重大土地整理案件进行惩处，切实保障失地农民权益。

注释：

①曹烨城市化进程中失地农民利益保护研究[D]辽宁大学，2012

②张建飞城市化进程中失地农民社会保障机制的法学思考[J].政治与法律，2006（4）.

③马晓亮.和谐社会视阁下的农民失地问题研究一一以山西省沁水县S镇为研究个案[D].硕士学位论文，华中师范大学，2013.

第11篇

论文关键词 农村房屋买卖合同 宅基地 集体经济组织 法律效力

一、农村房屋买卖合同纠纷的现状

随着社会主义市场经济的不断发展，城乡之间的交流进一步加深，相对优厚的劳动报酬和相对完善的社会保障吸引了越来越多的农民进城务工，进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋；而外来人员迁入本地谋生，需要购买相对便宜的农村房屋居住；另外，城镇居民也出于各种原因打算在农村买房，农村房屋买卖兴旺起来。

由于我国农村土地的集体所有属性，农民建造农村住房所需土地（即宅基地）需要经过所在村许可，而转让宅基地需要经过政府主管部门行政审批，且宅基地上的房屋交易关系至今没有位阶较高的规范性法律文件予以调整，农村房屋买卖合同纠纷没有直接的法律引导。近年来，法院受理的农村房屋买卖纠纷案件增幅较大。如何处理此类纠纷已经成为法院司法实践中亟待解决的问题。

二、农村房屋买卖合同的法律效力分析

（一）农村房屋买卖合同的效力

1.认为农村房屋买卖合同无效

理由是：

（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：每一户农村村民只能拥有一块宅基地，并且这块宅基地的面积不能超过所在直辖市、省或自治区规定的标准。

（2）《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不能转让用于非农业建设。如果允许买卖农村房屋，就将房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了，这是不符合第63条的规定的。

（3）《中华人民共和国土地管理法》第12条规定：改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。《土地管理法实施条例》第6条规定：转让地上的建筑物致使其土地使用权转移的，要向土地所在地的土地行政管理部门申请土地变更登记，由原来的土地登记机关进行土地所有权、使用权的变更登记。如果房屋没有办理过户登记，则房屋买卖合同无效。

（4）《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条规定：农民不能向城市居民出卖农村房屋，城市居民也不能占用农民集体土地来建造房屋，有关部门不能为其发放土地使用证和房产证。

2.认为农村房屋买卖合同有效

理由是：

（1）《宪法》规定：中华人民共和国公民在法律面前一律平等。农村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我国公民，都享有法律赋予的平等的权利，都必须履行法律规定的平等的义务，承担平等的法律责任。法律不会因为买卖双方当事人是农村村民、城市居民、本村人、外地人而区分对待。

（2）《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第2项规定：社员有买卖房屋的权利。在房屋出卖后，其宅基地使用权就转移给了买受人，但宅基地的所有权仍然归集体所有。这一规定，明确了农民有权利买卖农村房屋，并且在房屋买卖完成之后，宅基地使用权随之一并转移。

（3）最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为按约定交付房款并且管理房屋的农村房屋买卖合同有效。

（二）农村房屋买卖合同效力的法律分析

1.农村村民买卖农村房屋的法律效力

（1）同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。同一集体经济组织成员之间受交易主体的身份和土地权利的影响较少，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。理由是：第一，宪法和其他法律规定人们对自己所有的房屋享有所有权，有权自行处分、转让。《物权法》第30条、第64条规定：农村村民对自己合法建造的房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。买卖就是一种处分的形式。第二，法律没有禁止农村房屋买卖，并且在多部法律、法规中都规定了农村村民可以买卖自己所有的房屋。《土地管理法》第62条就规定了农村村民可以出卖自己的房屋，但是再申请宅基地的不被批准。

（2）不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。不同集体经济组织之间的农村房屋买卖合同的效力的认定，还没形成定论，有的认为有效，有的认为无效。认为无效的原因是宅基地是属于农民集体所有的，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特权，不能转让。处分了农村房屋的同时就会也处分了农村宅基地，这会损害农村集体经济组织的利益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织的成员，无权享受该村的宅基地使用权，所以房屋买卖合同无效。这种观点并不完全正确。理由是：第一，宪法、法律和国家政策没有禁止农民异地购买农村房屋。国家政策只是禁止将农村房屋出卖给城市居民，但是并没有规定不能出卖给不同集体经济组织的村民。第二，我国法律并没有禁止农民在购买房屋的同时取得宅基地使用权。土地和其上的房屋是两个独立的客体，即使受让人在购买农村房屋时无法取得宅基地使用权，也不会影响农村房屋买卖合同的效力。第三，不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋，有利于农村的社会经济发展。综上，不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。

2.城镇居民购买农村房屋的法律效力

（1）城镇居民购买农村房屋的一般法律效力。我国法律、法规对于农村房屋能否转让给城市居民处于不明确状态。但在我国，党和国家的政策处于重要地位。国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋，因此，在法无明文规定的情况下，城镇居民购买农村房屋的行为不符合国家政策。同时，因为农村房屋买卖涉及到农村集体土地的所有权和使用权，而农村集体土地权利具有身份性，限于农村集体经济组织成员。法律禁止集体所有的土地使用转让，城镇居民购买农村房屋从而导致宅基地使用权被转让，这种现象应受到严格限制。综上，城镇居民购买农村房屋合同在原则上是无效的。

（2）城镇居民购买农村房屋合同有效的特殊情形。城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在特殊情形下认定此类买卖合同有效。

第一，买受人是城镇居民身份，但其父母、配偶或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员，并且是家庭成员共同出资购买、共同居住的，该农村集体经济组织也同意该房屋买卖合同的，农村房屋买卖合同有效。

第二，出卖人将宅基地上的房屋出卖给城镇居民之前，该房屋的宅基地已经因为征收而变为国有土地，原是农民身份的出卖人随之变为城镇居民，宅基地的性质已经发生了变化，农村房屋买卖合同有效。

第三，城镇居民在购买了农村房屋之后，已经将户口迁入房屋所在地，并且申请加入当地农村集体经济组织、成为农民的，农村房屋买卖合同有效。

第四，城镇居民在购买了农村房屋之后，如果所购买房屋已经经过有关机关批准，获得当地农村集体经济组织的同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权的产权变动手续，并且取得了合法权属证书的，农村房屋买卖合同有效。

三、完善农村宅基地、房屋交易制度及认定农村房屋买卖合同效力的措施

（一）加强有关农村宅基地使用权流转的立法，促进农村房屋买卖的交易稳定

应加强农村宅基地的立法体系建设，尽快出台关于农村宅基地流转等问题的位阶较高的规范性法律文件，形成较规范的农村宅基地使用权管理制度，从而保障农村房屋买卖的交易安全，保障善意第三人的利益，稳定农村房屋买卖市场。

（二）让农村宅基地使用权进入交易市场，公开、公平、公正交易

建立新的流转模式，在农村宅基地集体所有的基础上，取消原有的限制流转的规定，对建造合法、手续齐全的农村宅基地及其上的房屋，颁发权属证书，让农村宅基地及其上的房屋合法地进入交易市场。促进公开、公平、公正的市场行为，形成统一的农村房屋交易市场。

（三）建立农村宅基地的有偿使用制度和有期限使用制度。建立一定范围内的宅基地有偿使用制度

宅基地具有一定的福利性质，本集体经济组织成员可以无偿使用，但是如果进入交易市场，就要变成有偿转让。要在立法中明文规定转让农村宅基地使用权应缴纳的使用费或补偿金，并且根据宅基地的位置、流转对象等不同因素，确定所应缴纳的使用费或补偿金的数额。 建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期满不再需要的宅基地使用权，以避免浪费土地。

（四）关于认定农村宅基地进入交易市场公开流转后的农村房屋买卖合同的效力

应当从法律法规、国家政策、该房屋项下的土地使用权性质、出卖人的现有居住条件、房屋交付的实际情况、房屋的增值情况等方面进行认真仔细的研究。此外还应充分考虑认定此类农村房屋买卖合同无效会对双方当事人产生怎样的利益影响，尤其是出卖人因土地的增值或拆迁而获得的利益，买受人因房屋的贬值而受到的损失，来认定此类农村房屋买卖合同的效力。

第12篇

    论文关键词 土地征收 补偿 法律制度

    一、我国土地征收补偿制度存在的问题

    目前,我国农村土地征收制度的相关法律法规还不够全面,我国还没有制定单行的《土地征收法》,而现行的相关法律法规主要有《宪法》、《物权法》、《土地管理法》,但补偿相关内容规定较为笼统,缺乏可操作性,落后于社会发展现状。

    (一)征地补偿的范围较窄我国2004年宪法修正案明确规定了国家为了公共利益需要可以按照法律规定对土地实行征收或征用并给以补偿的原则性条文,我国对于农村土地征收的补偿规定在《土地管理法》中,根据《土地管理法》第47条的规定,我国征地补偿费的范围包括土地补偿费、安置补助费和地上附着物和青苗补偿费。从以上规定可以看出,我国的土地补偿标准是按照土地产值的倍数进行的,这样的补偿标准显然太窄了,只进行了适当补偿,而不是完全补偿,没有考虑土地在被征收后的发展价值,农民重新就业成本和就业风险也没有考虑在内。从世界各国和地区立法来看,多采用征地补偿标准市场化,不仅将征地所产生的直接损失纳入补偿范畴,而且对于间接侵害的损失补偿也作了规定。

    (二)补偿方式单一如上所述,我国目前征地实践中普遍采取的是一次性货币安置的方式,让农民在失地后自谋职业,征地补偿方式仍然比较单一,即使政府鼓励农民自主创业,却没有提供相关的培训系统以保证再就业,就业安置机制严重缺失。一部分失地农民拿到钱由于自身缺乏理财知识和消费观念,很快便挥霍得一干二净,或用于充当赌资或盲目投资,既失地又失钱,可谓祸不单行,前途堪忧。失地农民在流入城市后,由于文化知识水平、观念以及就业技术能力方面的限制,他们在城市就业中处于劣势地位,往往只能从事一些体力型劳动,毫无竞争可言。这样的一次性货币补偿安置忽视了被征地农民的未来生存问题。

    (三)补偿标准不合理《土地管理法》第47条规定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。……”。这是我国现行征地补偿标准确定的法律依据,即以土地的原用途来确定征地补偿费,实行的是“产值倍数法”。安置补助费一般为被征收耕地前三年平均年产值的四至六倍。如此低的安置补助标准,失地农民最多只能在省吃俭用的前提下维持大约六年,其后的生活可以说是毫无保障。另外,法律规定了年产值倍数范围,却没有具体衡量标准,这就赋予了政府极大的自由裁量权,地方政府往往会可以压低倍数以节省征地成本,违背了“运动员不能充当裁判官”的规则,作为利益获得者的政府同时又充当利益分配者的角色,受利益的驱动,往往难以保证其公平性。

    (四)征地补偿程序形式化在现代法治理念中,完善、正当的程序是保证公权力良好运作的手段,在土地征收过程中亦是如此。《土地管理法》第48条规定征地补偿安置方案确定后,有关地方人民政府应当公告,并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。现阶段有关听证程序的规定,仅仅局限于征地补偿安置方案,而就征地行为本身是否合法与合理,被征地农民无权要求听证,提出异议,也就是我们所说的事后听证。所以即使对补偿程序的听证再完善,也是于事无补。

    (五)补偿款发放存在的问题我们都知道,土地征收补偿款是否及时、足额发放到农民手中关系着农民基本生活、对农村社会稳定起着举足轻重的作用。一般来说,土地征收补偿款就应当及时地足额地发放到农民手中。但事与愿违,这个看起来非常理所当然的事,在实践操作中却问题百出。就目前来看,补偿款发放工作主要存在这以下这几个问题:(1)给付农民补偿款不及时。本来,在确定了土地征收补偿款后政府应及时地将款项及时地发放到农民的手中,有的政府部门却迟迟没有落实,总是以各种原因克扣挪用,在补偿款发放到农民手中的时候已经大幅度贬值了。(2)补偿款发放监管力度不够,克扣、贪污、挪用补偿款的现象频发。由于在土地征收补偿程序中,一般都是由用地单位将补偿款先划入农村集体帐户,然后由村委会将汇入集体帐户的补偿款再分发到各农户手中。这样层层截留,最后到达农户手中己所剩无几,由此引发的纠纷不断。(3)某些村干部或农民通过虚设人口来套取土地补偿款。一些村干部除了将代管的土地补偿款直接挪用或贪污外,采取虚列占有土地人员的手法冒领补偿款。而失地农民则多采用假结婚的方式以期获得更多补偿款。

    二、完善我国土地征收补偿制度的几点思考

    (一)扩大补偿范围,按市场价格设置补偿标准我国现行的征收补偿范围和标准已经远远不能适应经济发展的需要,应从立法和实践的角度来扩充我国征收补偿的项目。在土地补偿范围上,多数学者认为应当从土地所有权扩大至土地使用权的补偿,包括土地本身价格、土地使用权价值、地上附着物价格、社会保障价格和拆迁补偿等内容。豍笔者认为补偿范围应该包括间接损失,具体应当包括以下几项:(1)残地损失、相邻土地损失补偿。土地征收必然会造成残余地的损害,降低土地的利用率,如征收导致土地分割,形成不经济的土地规模,造成土地利用效率的损失。(2)重新安置补偿。土地被征必然要涉及到迁移的问题,那么补偿款范围需包适当的移迁费补偿,其中包括建筑物和动产的迁移费补偿等。(3)营业损失。被征收的土地大多不是荒废的,除了普通的自给自足的耕种外,会用于农业经营活动。用于经营活动的土地在被征收后不得不放弃经营,本文认为,此处的补偿范围需扩展到营业损失,即在被征地上从事经营活动的投资补偿与租金损失补偿。

    我们可以通过市场中介机构进行综合评估,确定以公平合理的市场价格作为征地补偿的标准,按市场价格进行补偿是市场经济发展所需。

    (二)补偿方式宜多样化多渠道的补偿方式能使土地权利人能得到充分的安置。笔者认为,补偿方式可以加入以下几种:(1)货币安置。包括一次性货币安置。分期和终身货币安置。目前主要是采取第一种安置方式,本文认为分期和终身货币安置比一次性安置更有利于保护农民利益,采取后两种方式可以避免因物价上涨带来的弊病,定期根据物价上涨的幅度上调补偿费。(2)农业安置。在土地资源丰富的地方可以采用这种方式,即给以被征地农民相当数量或者质量的土地,供农民发挥自身所长,继续从事农业活动,或者转换为其他农业方式,保证其生活水平不下降,这样可大大减少其他就业的风险。(3)提供免费的职业技术培训或提供工作岗位。土地征收补偿就好比扶贫工作的开展一样,与其给人以鱼不如给人以渔,只有教授生存技能才能有效的脱贫。(4)企业补贴安置。因建造乡镇企业被征地后,如果没有提供给农民进厂工作的机会,就应当定期地用企业的利润来支付农民一定的生活补贴作为补偿安置。上述补偿方式可以弥补单一金钱补偿的不足,改变我国农民谋生技能较低、进入城市后就业困难的局面,较好地解决了农民生活来源和长远的发展问题,值得肯定和推广。

    (三)完善听证程序由上可知,目前的听证内容局限于征地补偿安置方案,即只有在征收方拟定公布后被征收方才有权要求听证。笔者认为,失地农民的知情权和参与权应该得到保障。建议设立事前听证,听取被征地农民对是否征地的意愿,与广大农民在自愿平等的情形下对补偿方案的制定进行协商,充分表达自己的利益需求。

    (四)积极构建失地农民保障制度建议建立专门的失地保障资金,以保障以下弱势群体:(1)因失地且无法正常就业的农民。对这类群体进行及时的失业救济补偿,组织就业培训,提高失地农民的文化水平,引导他们根据自身的特长寻找合适的工作,同时鼓励农民自主创业,并提供一定的小额资金贷款等政策上的优惠,必要时可由政府出面与征地单位协商提供工作岗位。(2)年老或者丧失劳动能力者及未成年人。年老及丧失劳动能力者根据当地的生活水平给予最低生活保障,未成年人则根据最低生活保障给以补贴直至成年。

    失地农民由于丧失了农村身份而使得其在医疗方面从新农村医疗保险制度中被剥离出来,因此,政府应推进失地农民原来的新农村医疗保险与城镇医疗保险的接轨,又或者通过有效的宣传鼓励失地农民购买商业保险,弥补因失去土地而无所依附的农民的损失。

    (五)完善补偿款发放制度1.严格执行补偿款专户专用,赋予农民充分的自治权。土地征收补偿款应设立以户为单位、标注户主身份证号的征地补偿专用帐户,在法定期限内由银行将补偿款打到专用账户上,全部、直接发放给被征用土地的农民,任何组织与个人不得截留、克扣。这一做法减少了发放补偿款的环节,可以从制度上防止村干部侵吞补偿款的现象。土地管理部门要明确土地补偿的收益主体,从而在农村征地过程中,跨过农村集体经济组织这一环节,由有关部门直接对被征地农民予以征地补偿登记,直接与农民打交道,面对面与每家农户进行交涉,让农民及时了解自己的权利,行使自己的财产权利。而不是由农村集体经济组织转交或在农村集体经济组织和农民之间分配,这样才能避免日后纠纷的发生。在立法建议上,应赋予农民充分的自治权,必须明确规定全额支付的期限,如果在该期限内农民没有得到应得的赔偿则有权拒绝征地单位动用其土地。

    2.地方政府应做好征地补偿款发放的监管工作。地方政府应当要求村集体组织定期汇报征地安置补助费的管理和使用情况,并对此进行公示以方便被征地农民监督,对辖区内群众的补偿和安置情况定期应做汇总报告上级主管机关以期更好地跟踪监督。

第13篇

论文关键词：土地征收 公共利益 完善程序

土地征收是国家、政府为了公共目的而强制将集体所有的土地收为国家所有并给予补偿的法律制度。土地征收的目的、过程以及方式方法都应当经过法律的明确规定，我国的《中华人民共和国土地管理法》、《物权法》等法律规范都对该项制度有一定的规范，但是在实际的操作应用之中，土地的征收程序依然存在着缺失，这也就导致了农民的合法权益无法得到正当合理的保障，从而可能引发一系列的冲突、矛盾，阻碍我国社会主义和谐社会的构建。因此，进一步完善构建土地征收制度已成为我国法制化进程推进的当务之急。

一、土地征收过程中存在缺失

（一）“公共利益”定义不明

《中华人民共和国土地管理法》第2条第4款规定:“国家为了公共利益的需要可以对土地实行征收或征用并给予补偿。”法律条文明确了土地征收的目的以及条件，即是为了“公共利益”，国家政府可以通过强制征地的方式取得该地的使用权、所有权，这也就导致了农村集体丧失了该地的使用权与所有权。要知道，农民大都依靠着土地来生活，丧失土地会给其造成长远的利益损失，其有可能因为土地被征收而失去了自己的生活来源。因此，国家政府在征收土地的过程中必须慎重考量。而法条之中所示“公共利益”的范围就太过于宽泛，没有明确指向何谓“公共利益。”从而导致国家政府机关任意以“公共利益”的需要为名征收土地。这将进一步扩大国家政府机关的权利滥用，以至于切实侵害了农民的经济利益。

（二）政府权力过大，信息难以公开

由于土地征收是政府通过其强制力来进行，这也就导致了从征收决定的做出到征收行为的实施都是经由政府一手操作，虽然有听证制度，但是该制度仅仅限于土地补偿安置的范围内，公众无从得知有关土地征收决定的做出以及实施的具体细节。同时鉴于《征用土地公告办法》（2001）第五条“征用土地公告应当包括下列内容：（一）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；（二）被征用土地的所有权人、位置、地类和面积；（三）征地补偿标准和农业人员安置途径；（四）办理征地补偿登记的期限、地点。”的规定，公告条款并未要求说明征收行为是否与“公共利益”有关，因此公众无法如实得知征收的目的是否合理，所以也就难以维护自身的合法利益。并且基于征收机关、监督机关都为政府部门，因此这种事后公告，很难保障被征收者的上诉权利。

（三）补偿标准不一，补偿过低

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条的规定，“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。”从该条法规可知，我国土地征收的补偿标准因地区不同而不同，补偿的标准不完全合理。这项规定并未将天灾等不可抗力因素考虑在内，同时也规避了土地增值这种必然性趋势，将补偿的标准定为“三年平均年产值的六至十倍”势必会侵犯被征收人的潜在利益，造成他们未来的生活乃至子孙后代的合法权益受到侵害。有些被征收人甚至因为土地被征收而导致丧失生活来源，从而降低了生活品质。这与我国所追求的提高人民生活水平的美好愿望实属相违背的。

二、完善土地征收过程中的正当程序

（一）确立征收的目的

我国土地征收法将征收的目的定为为了“公共利益”的需要，并未对其确切的指向性做出明确的规定，这就有可能导致政府机关的权利滥用。而我国台湾地区在对于征收目的的确立方面就比较详细，“台湾土地征收条例”第3条规定“国家因公益需要，兴办下列各款事业，得征收私有土地；征收之范围，应以其事业所必须者为限：一、国防事业。二、交通事业。三、公用事业。四、水利事业。五、公共卫生及环境保护事业。六、政府机关、地方自治机关及其它公共建筑。七、教育、学术及文化事业。八、社会福利事业。九、国营事业。十、其它依法得征收土地之事业。”我国的立法机关、行政机关也应根据我国的基本国情对于土地征收的目的加以适当的确立、规范，以此保证有法可依，从而限制征地机关的权利滥用，保障被征地人的合法利益。

（二）完善有效的听证制度

根据我国《国土资源听证规定》，我国土地征收听证的适用范围仅仅限于征地补偿安置的听证。对于土地征收决定的做出是否符合“公共利益”以及征收的目的等等关乎被征地人切身利益的信息没有具体听证规范的实行。

同时，《国土资源听证规定》第二十一条规定“当事人应当在告知后5个工作日内向听证机构提出书面申请，逾期未提出的，视为放弃听证；但行政处罚听证的时限为3个工作日。放弃听证的，应当书面记载。”要让身处农村的被征地人在5个工作日内提出书面申请实非易事，而且他们极有可能无法确定自己所享有的权利，不明自己具体有何权利。因此，总而言之，为了保护被征收人的弱势地位，听证制度应该得到更好的完善。第一，扩大听证内容的范围，使被征地人得以明确知晓政府的征地行为是否符合征收目的。②第二，适当延长听证申请时间，使被征地人能够做好充分的准备。第三，完善听证制度的回避程序。由于，听证主持人等与相关利益有密切关系的人也都与行政机关相应的联系，所以很难保证听证的公平性。因此，完善有效的听证制度是当务之急，值得有关部门纳入考虑范畴。

（三）建立合理的征地补偿机制

我国目前采用的是以货币补偿安置为主，以产业安置为辅的土地补偿安置。这无疑是有一定问题的。由于现今的经济形势，土地的价值越来越高，因此以货币来作为补偿手段，无法保障被征收人的利益。从长远来看，土地被征收之后，很可能意味着该农民的衣食住行都无法得到保障，而前期所进行的安置补助的货币补助无法确保农民的长期生机。

同时，对于耕地征收的补偿，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。这也是有问题的，由于耕地很大意义之上是“看天吃饭”的，因此，如若该地三年适逢干旱或洪涝，产量急剧下降，适用该条款是不恰当的。

第14篇

关键词：宅基地 使用权 流转

一、农村宅基地使用权概述

农村宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，是指集体经济组织成员依法享有在集体所有的土地上建造住宅及其他与居住和生活相关设施的权利。《物权法》第152条明确规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。其具有以下特征：（1）主体特定。《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。这表明该法将宅基地的使用权人限定为农村村民，其他任何组织和个人不能成为该权利的主体。（2）客体唯一。现行法律明确规定宅基地使用权客体为农村集体土地，不得在国有性质的土地上设定该权利。（3）内容特殊。从《物权法》第152条可以看出在宅基地上只能建造住宅及其附属设施。这里的“住宅”是指村民所建住房及与住房的居住生活有关的其它建筑物和设施，如厕所、猪圈、车库等。（4）权利取得的无偿性和长期性。集体作为社会主义公有制形式的本质决定了集体经济组织成员取得宅基地使用权的无偿性，我国法律法规也没有对宅基地使用权的期限作出具体规定，一般来说，农村居民在取得宅基地使用权后依法可长期享用。

二、我国宅基地使用权流转现状

1.法律法规方面

《物权法》明确了宅基地使用权的用益物权地位，还对农民享有宅基地的权益、原始取得方式、变更、消灭和登记分别进行了规定，但是没有对宅基地使用权是否可以流转等问题作明确界定。《土地管理法》确立了一户一宅原则，也没有对村民出租、买卖房屋的情况作禁止性规定。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》仅对农村宅基地的用途作了限制，规定集体建设用地不得流转作商业性房地产开发，还有国土部出台的《关于加强农村宅基地管理的意见》严禁农村宅基地使用权流转给城镇居民。

2.宅基地利用率低

改革开放的深入在提高农民收入的同时也转变了他们的经济意识，经济宽裕的村民会在地理位置优越的交通要道建造新房，集住宅和小商铺为一体，而旧宅又不愿拆除，造成一户多宅现象。另外，随着城乡一体化发展，大量农村人口在城市定居，而宅基地上存在的现实利益使这些尚具有集体经济组织成员身份的村民不愿无偿退回宅基地，导致部分宅基地闲置。这些也是近年我国农村人口减少宅基地总量却增加的原因，也在一定程度上导致我国耕地面积不断减少。

3. 存在宅基地使用权的隐性流转

实际生活中存在大量私下交易宅基地使用权的行为，在城乡结合部和经济较发达的农村尤为突出。随着农村居民生活水平的普遍提高，一部分农村居民的生活已经不再局限于农村，大量农村人口涌入城市。这部分人大多面临就业机会少，收入水平低的困难，为了减少居住成本会选择到城乡结合部的农村租赁或购买房屋。受经济利益的驱使，农民个人（ 甚至村集体） 往往以出租、出卖等形式将宅基地私下流转。这种隐性流转因存在交易风险可能引发诸多法律纠纷。

三、完善我国农村宅基地使用权流转的建议

1.立法确认农村宅基地使用权自由流转

目前我国《物权法》对宅基地使用权的规定比较原则，宅基地使用权的转让主要适用《土地管理法》等法律和国家有关规定，但这些法律法规位阶较低，并且与其他法律法规之间存在相互矛盾之处，如“一户一宅”与财产继承之间的冲突等。所以应该修改物权法，确认农村宅基地使用权自由流转的原则，使上位法统一下位法。

2.明确农村宅基地使用权流转主体

法律确定宅基地使用权“一户一宅”，对“户”的内涵并没有明确解释。宅基地具有社会保障功能，作为宅基地使用权主体的“户”应该是具有家庭婚姻血缘关系，需要共同生活和居住的家庭成员。基于事业发展产生建房需求的，应通过其他途径获取土地使用权。此外，应限定宅基地使用权流转的对象范围，因为在当前社会发展背景下有城镇居民迁入农村的可能，农民会因追逐利益出卖宅基地，出现农民流离失所的现象，进而拉大城乡贫富差距。

3.规范农村宅基地使用权流转程序

首先，完善宅基地使用权取得方式。针对现行农村宅基地使用权长期无偿使用所暴露出来的弊端，我们可以参照城市国有土地有偿使用制度，建立宅基地有偿或有期限的使用制度。对通过继承、遗赠方式取得宅基地使用权的，可以设置有偿使用；对抵押、买卖取得使用权的，可以设置使用期限。还应该规定一个合理的闲置期限，如若达到这个期限，则需要向所有权主体缴纳一定数额的宅基地闲置费，当缴纳土地闲置费的时间达到一定期限时，所有权主体有权无偿收回该宅基地。其次，明晰的产权界定有利于物的流转的实现，可以对宅基地使用权实行登记制度。对宅基地的权属、用途、位置、权利人等相关信息登记，并随宅基地的流转而更新，这样有利于政府规划管制，约束宅基地的非法流转使用。

突破宅基地使用权流转的限制，保障农民财产权利的实现，是宅基地使用权作为用益物权的应有之义。作为一项具有中国特色的地权制度，宅基地使用权制度应当与我国经济社会发展的客观实际相适应，我们应当在现有法律和实践的基础上，逐步完善宅基地使用权流转法律制度。

参考文献：

[1]王利明，著.民法学[M].复旦大学出版社，2004.

[2]陈晓筠，周洪亮.从“一户一宅”的视角探讨农村宅基地使用权取得[N].中国农业大学学报，2007（1）.

[3]邱道持.论农村土地流转[M].重庆西南师范大学出版社，2009.

[4]吴洪峰.宅基地使用权流转困境与突围[M].中国土地，2012（1）.

[5]王艳萍.农村宅基地使用权流转法律问题探析[N].沈阳农业大学学报，2012（4）.

第15篇

    论文关键词 宅基地使用权 抵押 抵押登记 农村金融服务体系

    在农村社会管理创新的金融改革的大背景下,2012年7月25日,中国人民银行、国家发改委等八部委联合印发《广东省建设珠三角金融改革创新综合实验区总体方案》,该方案决定在广东省梅州市进行农村金融改革创新综合实验。《方案》提出要培育完善的农村金融要素市场,推进农村宅基地和土地承包经营权抵押贷款试点工作。这是在农村进行金融改革的创新型试验,也是对宅基地使用权抵押制度的一项建设性试点工作。本文就以宅基地使用权抵押问题为基点对农村金融改革创新提出一些适应性建议。

    一、我国宅基地使用权抵押的基础理论

    (一)宅基地使用权抵押的界定我国《物权法》第152条规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。因此,宅基地使用权是指农村居民及少数城镇居民在集体所有的土地上建造住宅及附属设施的用益物权。

    宅基地是宅基地使用权的物质载体,要深刻了解宅基地使用权的内涵就必须清楚宅基地的所承载的功能。从社会发展方面看,宅基地承载着社会发展和保障的功能。作为一个传统的农业大国,农村宅基地具有居住的最基本的社会保障功能。因此,对纯农业经营的农民来说,对其土地权益的保护则能更大程度的提高土地的社会保障能力。当然,宅基地的社会保障功能不仅表现在实物保障,有时还表现为心理安慰保障。这种保障具有明显的社会福利性质。从经济发展方面看,宅基地具有财产和金融载体功能。农村的金融要素贫乏,土地作为农村具有金融要素功能的资源之一,具有很大的市场需求。《中华人民共和国土地管理法》第62条和《土地管理法实施条例》第6条的规定进一步表明,农村宅基地不能够单独流转,但是可以根据房地一体原则而随房流转。

    可见,现行的宅基地使用权是一种受限制的用益物权,基于其社会保障性功能的考量,现行制度忽视了其财产金融功能,未将其作为纯粹的物权来安排。

    (二)宅基地使用权抵押的理论基础1.资源配置优化论这是宅基地使用权抵押的经济学基础。根据新制度经济学的研究,可转让性是产权的一种本质属性,它涉及所有权通过出售或捐赠等方式的变化。不可转让的产权本质上违背了资源最优配置的基本原则。从经济学来看,土地的利用应该要理解为一个动态的过程。而土地的动态利用,事实上反映的就是要求土地产权要具有可转让性。宅基地使用权抵押在坚持宅基地使用权归农户所有的前提下,进行抵押流转,使得农村的生产要素处于一个动态的利用状态。

    2.权利配置正义论这是宅基地使用权抵押的法学基础。利益的正当性评价结果在法律上表现为权利。对于权力配置正义论,罗尔斯提出了着名的正义两原则:第一,最大权利公平原则;第二,差异原则。笔者以为,权利配置正义的两个原则,实际上是反映了现实权利配置中可能出现的两个环节:一是权利设定环节;二是权利限制环节。在权利设定环节,必须遵循最大化权利公平原则;而对权利进行限制时,则应当考虑到现实中的一些问题遵循差异原则。《担保法》规定宅基地使用权属于禁止抵押的用益物权。如果赋予宅基地完整的用益物权,那么其从法律上就符合流转的条件。

    二、我国宅基地使用权抵押的立法现状及现实问题

    (一)立法现状从现有法律、政策的规定来看,法律严格禁止宅基地使用权的直接抵押。此外,我国法律虽未禁止农村房屋的转让,但农村住宅的流转却有严格限制。2007年《物权法》第153条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。将宅基地使用权流转的问题引致到《土地管理法》以及国务院的若干规定。同时《物权法》184条对禁止抵押财产的范围做了同《担保法》第37条基本相同的规定,将宅基地使用权明确排除在抵押财产之外。2012年7月25日,中国人民银行、国家发改委等八部委联合印发的《广东省建设珠三角金融改革创新综合实验区总体方案》,提出发展以土地金融为核心的农村金融要素市场,把农村宅基地使用权和土地承包经营权的抵押贷款作为改革创新重要突破口。

    (二)现实问题1.宅基地使用权抵押无法可依,闲置严重在国家城市化进程的背景下,统筹城乡发展,农村集体组织成员对于城乡各种要素的自由流动的要求越来越迫切,而目前我国法律关于宅基地制度设计,注重农民房屋的静态保有,禁止将农村宅基地及其房屋进行抵押,忽视了农村房屋应有的财产属性。这不仅大大减少了农民生产融资的渠道,也严重制约了金融机构在农村范围内业务的扩大和发展。而农村居民经常因为农房继承等事实行为而占有多处宅基地。法律禁止宅基地使用权流转,宅基地及其房屋又没有相应的回收机制,这些多余的宅基地及其房屋也只能被迫闲置起来。

    2.宅基地使用权隐形交易屡禁不止,风险大在农村最重要、价值最高的财产莫过于房屋,在农民亟需资金的时候往往是将房屋进行抵押流转,而根据“地随房走”的理念,宅基地隐形抵押流转很普遍。但在这些隐形交易中,由于缺乏法律规范,无法可依,双方的利益都得不到法律的保障,因此产生很多法律纠纷。而农民知识能力专业水平低,农业保险业务尚未全面展开。一旦遇到较大的自然灾害或市场因素改变,就会直接影响土地流转或地上附着物的价值,这给农民及金融机构都带来不可预知的风险。

    三、完善我国宅基地使用权抵押制度的若干法律建议

    (一)明确宅基地使用权抵押范围通过修订地方法规尽快破除宅基地使用权抵押法律障碍,将农民宅基地使用权益具体化、法制化,赋予农民更加充分、完整且有保障的宅基地使用权。允许土地承包经营权宅基地使用权用作抵押,完善宅基地使用权登记制度,以登记的方式公示,把这项权利真正落实到农户、落实到地块,提高其公信力,以奠定农地金融制度创新及农地金融业务开展的产权基础。

    (二)明确宅基地使用权抵押期限及登记部门1.限制宅基地使用权抵押期限因为宅基地使用权是一种特殊的用益物权,现行法律没有限制宅基地使用权期限,故应在立法层面上进一步探讨,建议立法规定实现抵押权时抵押权人对抵押物的占有和使用最长的期限。参照我国《物权法》第126条规定耕地的土地承包经营期限为三十年,这样抵押人不会永远失去宅基地。同时满足债权人的合法权益,加宽了农民融资渠道。

    2.设立宅基地使用权抵押的登记部门根据农民的实物财产和收益权,建立适合农村土地的抵押登记管理办法。在福建温州试点工作中就规定将试点区的县农业局设立为宅基地使用权抵押的登记部门。鉴于农村宅基地使用权管理由县农业局管理,那么可以借鉴福建温州等地的做法,将县农业局设立为抵押登记机关,既有利于宅基地管理,也有利于保障农户利益。

    (三)创新宅基地使用权抵押服务体系农村金融创新改革的的步伐不会太快,而应在稳健的前提下进行,并完善相关服务体系。

    1.健全评估专业机构建立专业评估机制、设立专业评估机构,出台评估管理、技术规范等有关法律和业务准则,为金融机构开展宅基地使用权抵押贷款提供完善的评估服务。土地管理部门或农业行政管理部门也可组建独立的土地流转评估和登记中心,自主经营,自负盈亏,培养专业资质评估人员,规范宅基地使用权价值的评估,出具真正具有法律效力的他项权利证书,为金融机构开展农村宅基地使用权抵押贷款创造有利条件。陕西杨凌、广东梅州、福建的试验区都将评估机构的报告作为确定抵押物价值的标准。