社会问题论文范文

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第1篇

随着市场经济体制的逐步建立，房地产市场已发展起来，房地产的买卖、租赁等行为日趋活跃，由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。此类案件现已构成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情况、新问题很多，亦有多年以来未彻底解决的老问题。笔者结合审判实践，对其中的几个常见问题做了调查分析，在此略抒己见。

一、预售商品房按揭

按揭是英语"MORTGAGE"一词的粤语音译，是一种担保方式，指在楼宇建筑期内，商品房预购人将其与开发商（预售方）签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行，同时商品房预售方作为贷款担保人，并保证银行为第一受益人，如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时，银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益，以清偿其对银行的所有欠款。

预售商品房按揭是一种特殊的担保方式，银行为按揭权人，预购人为按揭人，担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处，但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间，商品房实际上并不存在，按揭人无法取得所购商品房的所有权，他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利，它是一种期待性利益，而非以实体形式存在的楼宇。商品房按揭的出现将期待性利益引入抵押标的范畴，丰富了我国传统抵押标的理论的内容。

预售商品房按揭具有以下法律特征：

（1）预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续；

（2）预售商品房按揭是一种从合同，是为担保主债权得以实现而订立的；

（3）预售商品房按揭合同是诺成性合同，合同一经成立即对三方当事人具有约束力。

（4）预售商品房按揭是有偿合同。银行通揭业务收取贷款利息，除少数政策性无息贷款外，预售商品房按揭均系有偿合同。预售商品房按揭是近几年才出现的，目前在我国尤其是在沿海地区，发展规模很大。它在一定程度上缓解了房地产市场资金紧张的状况，使普通百姓拥有商品房成为可能，同时也为房地产开发商提供了融资手段，增加了建房资金。但我国的房地产管理法对预售商品房按揭尚无规定，与目前房地产业的发展状况很不适应。审判人员在审理此类案件时只能依据法理。而银行则大多制订一些标准式合同，购房者与发展商只有签约与否的选择，而没有就合同条款进行协商、修改的自由。这种状况极不利于预售商品房市场的健康发展，笔者试举二个案例说明之。

案例一：个人甲与乙公司签订商品房预售合同，约定甲购买乙公司正在开发建设的商品房一套，价金为五十万元，甲应分五次交购房款二十五万元，余二十五万元房款办理银行按揭。合同签订后，甲如约履行支付了二十五万元购房款，要求乙交付房屋。乙公司称甲应在全部付清购房款后才能入住房屋。甲认为合同中约定余款由银行按揭提供，因而认为乙公司违约，至法院。

此案双方当事人产生争议的根本原因是对按揭的性质认识不清。预售商品房按揭的当事人有三方：购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立，而此案中甲与乙公司双方约定办理按揭，实际并未办理，因而按揭合同不能成立。鉴于双方对付款方式尚未约定明确，该商品房预售合同应认定为尚未成立，由此产生的损失由双方分担。由于乙公司为房地产开发商，对有关按揭的规定应当了解，合同未能成立其有一定过失，因此应承担主要责任。

案例二：甲与乙公司签订商品房预售合同，约定甲购买乙公司开发的商品房一套，其中百分之四十房款由甲直接交纳，另百分之六十房款由甲向乙公司指定银行申请按揭贷款。甲按约定向乙公司交纳了百分之四十购房款。在办理银行按揭之前，银行通知停止办理按揭贷款，此后双方就如何付清购房余款协商不成。甲至法院，请求解除购房合同、乙公司返还其购房款。

此案双方当事人对付款方式约定明确，且乙公司与银行之间已有关于办理按揭贷款的协议，但由于国家政策性调整，银行停止办理按揭，使双方当事人之间合同无法履行。此案应适用情更原则，解除合同，双方合理分担损失。

由以上两个案例可以看出，我国预售商品房按揭中存在许多问题。这些都有待完备的立法来进行调整。建议立法部门在修订《中华人民共和国城市房地产管理法》时，对此问题做出规定。

二、无效房屋租赁合同的认定及处理

房屋租赁，是指房屋所有权人或经营管理权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承权人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是一种民事行为，它适用民法通则关于无效民事行为的规定，"下列民事行为无效：（一）无行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的：（七）以合法形式掩盖非法目的的。"除此之外，房屋租赁行为还应受一些特别法的约束，如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）共有房屋未取得共有权人同意的：（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的：（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环境、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。违反这些规定出租房屋的，一般也应认定为无效。应当注意的是，房屋租赁对民事活动的当事人来说，是非常重要的民事行为，对他们的生产、生活有着重大影响，因而在审判中不宜轻易就认定合同无效。如果基本法律要件都具备，只是有一些细节不符合法律规定，可以责令当事人补正，而不宜认定为无效。如甲乙拖欠房屋租金一案：乙租赁甲房屋，装修后经营饭店，经营期间拖欠甲两个月租金。甲至法院，要求乙给付租金。法院经审查认为，甲、乙签订的房屋租赁合同未经房地产管理部门审查登记，因而为无效合同，判决乙将承租房屋返还甲。这一判决使甲，乙之间并无意解除的合同被迫不能履行，双方均遭受很大损失。而实际上法院只要责令甲乙双方办理房屋租赁登记手续，即可避免这样的结果。

司法实践中由于未经房地产管理部门登记备案而被认定为无效的房屋租赁合同为数不少，这样的判决不利于民事法律关系的稳定性及合同的全面履行。事实上，正是有些当事人利用法律的这一规定逃避责任，如许多房屋租赁纠纷案件中的违约一方常会主张合同无效，以逃避承担违约责任。

笔者认为，虽然《城市房地产管理法》等相关法律均把房屋租赁合同认定为要式合同，当事人签订租赁合同须到在关部门登记备案，但不应把未登记备案的所有租赁合同均认定为无效。在租赁合同的各项实质要件均具备，没有其他违法行为，只是欠缺形式上要件的情况下，可责令当事人补办手续后确认房屋租赁合同的效力，这样更有利于社会的稳定及案件的执行。

房屋租赁合同被认定为无效后，对房屋装修如何处理，也是当前民事审判中经常遇到到的问题，主要体现在经营性用房中，承租人为了自己经营的特殊需要，往往对承租房投资很多进行装修，一旦租赁合同被认定为无效，承租房要交还给出租人，装修费用如何处理即成为问题。

对于房屋装修应按《最高法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》中关于添附的规定处理：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成的，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。

对于双方有约定的，按约定办理，对此没有争议。双方如无约定又协商不成，除能拆除的之外，如何折价在实践中有不同看法。笔者认为应结合案件具体情况，本着经济效益与公平合理的原则进行处理，兼顾双方的过错责任。属出租人过错的，可对装修的现值进行评估，由出租人予以相当价值的补偿并赔偿给对方造成的损失；属于承租人过错的，对装修进行评估后，应根据出租人适当的可利用程度折价予以补偿；属于双方都有过错的，应由出租人补偿装修的现值。在处理此类纠纷中，如装修对出租人没有利用价值，而第三人愿意承租出租房屋，并承顶装修费用，并且出租人同意，可由第三人承顶，这样使装修的补偿更加经济合理。

三、落实私房政策遗留问题。

落实私房政策，包括私房因社会主义改造遗留问题，期间被挤占、没收的私人房产问题，建国初期代管的房产问题，落实华侨、港澳台胞私房政策问题等。根据《最高人民法院复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》（1987年10月22日）及《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日）的规定，有关落实私房政策的案件，不属于人民法院主管工作的范围，应移送落实私房政策部门办理。目前落实私房政策工作已进行多年，出现许多落实私房政策遗留问题的诉讼，主要为被发还私房产权的房主要求收回私房自住的案件，此类案件法院目前大多按一般的房屋租赁纠纷进行处理，而实际上此类纠纷比一般的房屋租赁纠纷复杂得多，不应简单对待。我国城市的私有出租房屋社会主义改造，是在五、六十年代，比照党对资本主义工商业的社会主义改造政策，先后开展起来的，私房改造工作，作为整个社会主义改造的组成部分是完全必要的、正确的，但是由于"左"的错误思想影响，遗留下一些问题，有些地方降低了改造起点，错改了一部分房屋；有的没有给房主留自住房。根据国家有关政策，对不符合规定而错改了的房屋，应按政策实事求是给予纠正；对房主应留而未留自住房的，可补留自住房。但目前这些落实了政策的房屋许多只是发还产权，房主并未实际支配，使用该房屋。对期间挤占、没收私人房产的行为，现已彻底否定，并进行了纠正，根据有关规定，应一律确认原房主的所有权，把房产归还给房主。对于自住房和出租房，应分别不同情况，采取不同处理方法逐步解决。凡单位和个人挤占私人自住房，必须坚持谁占谁退的原则。凡职工个人占用私人自住房的，无论是由房管部门或由机关，企业事业单位安排的，还是自行挤占的，都应视为无房户，由职工所在单位或其上级主管部门安排其住房，将占用的房屋尽快退还给原房主。但在落实政策过程中，有些单位无力为占用私房职工提供住房，有些单位有房却不优先安排用于落实私房政策，使许多房主仍然是手持房屋所有权证却住不进自己的房屋。

在落实建国初期代管的房产问题及港澳台胞私房政策问题上，也遗留有此类问题，政府落实私房政策部门只是解决了房屋产权归属问题，却未让房主实际占有、使用私有房屋。有的私房主被强制与住户签订了私房租赁合同，否则不予办理产权证照；有的由于争议较大，房主长年一直未与住户签订租赁契约。许多签订租赁契约的私房主，由于契约未约定租赁期限，也与住户产生纠纷，要求收回房屋。

对于此类收房案件法院的处理原则一般是：住户有他处住房，能全部腾退的，全部腾退，能部分腾退的，部分腾退，住户无他处住房，不予腾退。这样的处理是基于保护住户利益，维护社会稳定而考虑的，许多案件也都按这样的原则处理了。但是这种处理方法并没有使问题得到解决，因为没有考虑到私房主的利益。拥有所有权却不能享有占有、使用、收益的权能，在法理上是讲不通的，在现实中也是不公平的。现今房地产已作为商品流人市场，平等自愿、等价有偿已成为人们在民事活动中普遍遵守的原则，过去那种强制私房主与住户签订租赁契约，住户可以无限期使用他人房屋的作法已与市场经济的运行规则相悖，必须加以修正。

在处理此类收房案件上，有人提出以下可供掌握的标准：（1）承租人违反租赁合同的约定，或转租、转借承租的住房，或拖欠房租，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（2）承租人有了新的住房，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（3）房屋产权人确实需要占有、使用房屋，且居住条件劣于承租人的，可以全部或部分收回房屋；（4）房屋产权人为收回自己所有的房屋，为承租人找到了相应的住房，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（5）房屋产权人要求收回自己的住房，但承租人确实不具备腾退条件的，可以暂时维持原租赁关系，但应明确租赁期限或提高租金标准。以上几条可以作为办理此类案件时的参照，但对于"提高租金标准"，似不易掌握，因房地产管理法等法律法规都规定私房租金应受政府房地产管理部门调控，如《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定："住宅用房的租赁，应当执行国家私房所在城市人民政府规定的租赁政策"，《城市私有房屋管理条例》第二十六条规定："房屋租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定".如果由法院判决提高租金，虽保护了私房主利益，却缺乏相关法律依据，且与房地产行政管理部门的规定相矛盾。此种“司法先于立法”的做法其妥当性值得商榷。笔者认为，房地产交易行为是受国家严格控制的，目前私房法定租金与其实际市场价值差距较大，应通过政府提高租金标准来解决问题，在此之前，法院不宜做出提高租金的判决。总之，在处理落实私房政策遗留问题上，既要切合当前市场经济发展状况，又要考虑历史原因；既要保护公民合法的财产权益，又要维护社会的稳定。审判人员应结合案件具体情况，多做"案外工作"，如做住私房的承租人单位的工作，使其尽快解决承租人的住房问题。毕竟，彻底解决落实私房政策问题仍需依靠政府和社会的力量。四、离婚案件中房屋纠纷的处理。

住房是一种重要的生活资料。随着住房改革的逐步深入，我国城镇居民的住房状况已得到较大改善，但住房困难情况仍然存在。在离婚案件中，即体现为夫妻双方为分得房屋产权或使用权而争执不休，使得简单的离婚案件复杂化。目前许多离婚案件中当事人的主要争执点即为住房问题。因此解决好离婚案件中的房屋纠纷，往往成为办好离婚案件的关键。在审判工作中，应分别不同的情况去处理。

（一）对于个人拥有完全产权的住房，如系夫妻双方婚后所得，应为夫妻共有财产，按照分割夫妻共有财产的原则去分配。如为夫妻一方婚前所购置，但双方婚后在此居住，根据最高法院有关司法解释，经过八年，可视为夫妻共同财产进行分配。分配中应坚持男女平等，保护妇女儿童合法权益，照顾无过错方，尊重当事人意愿，有利生产、方便生活的总原则，如住房分配给夫妻一方，应按评估的市场价给予另一方一半价值的补偿。在处理此类问题中应注意分清家庭共有房屋与夫妻共有房屋，如系家庭共有，必要时应先析产，然后再进行离婚案件的审理。对于婚姻中预购的商品房，离婚时房屋尚未交付，如何处理？笔者认为在商品房尚未交付的时候，购房方与售房方仅为债权债务关系，购房方享有的仅是一种债权，因而此种情况应按离婚中对债权、债务的处理原则进行处理。如一方愿意取得商品房的，应给予另一方相当于预售合同一半价值的补偿。并与售房方办理有关的合同变更手续。如双方都不愿意取得商品房的，应当先承担违约责任，然后再对返还的剩余的购房款，进行分配。在处理此类问题中由于牵涉到商品房预售方的利益，因而在夫妻双方争议较大，达不成协议时，法院可以就此问题另案处理。

（二）离婚时对于承租的公房如何分配，是颇有争议的问题。一种观点认为不应将其纳入离婚案件一并处理，理由是：租赁关系是一种合同关系，由原来的夫妻共同承租变为一方承租属于合同主体的变更，应征得公房的所有权或管理权人同意。另一种观点认为应一并处理，理由是：离婚当事人之间就公房使用权的分割处理，只涉及承租一方主体的变更，不会导致租赁关系其他内容的变更，且如不处理公房使用权，会使双方在离婚后又产生争讼，不利于子女成长和社会稳定。笔者同意后一种观点。《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》（以下简称"解答"）中规定："在离婚案件中，当事人对公房的使用。承租问题发生争议，自行协商不成，或者经当事人双方单位或有关部门调解不成的，人民法院应根据案件的具体情况，依法予以妥善处理。"在解答中列举了几种离婚后双方均可承租公房的情况：婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续五年以上的：婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；婚后一方或双方申请取得公房承租权的；婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；婚前双方均租有公房，后合并调换房屋的；其他应当认为夫妻双方均可承租的情况。对夫妻双方均可承租的公房，应按下列原则予以处理：照顾抚养子女的一方；男女双方在同等条件下，照顾残疾或生活因难的一方；照顾无过错的一方。解答中规定："对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。"但对于给付的标准却没有规定。笔者认为公房租赁权不仅仅是一种民法理论上的债权，它包含有国家给予的福利，取得租赁权的一方即等于取得了这种福利，而另一方则将有可能享受不到这种福利，其所可能遭受的损失即是公房房屋租赁价格与市场价格之间的差价。因此，在承租方给予另一方经济补偿的，应考虑另一方有无房住，有无可能分房收入情况，当地房屋租赁价格等因素，给予合理补偿。解答中规定法院在调整和变更单位自管房屋的租赁关系时，一般应征求自管房单位的意见。因而有人认为人民法院在征求意见时，如果单位不同意由当事人中非本单位职工一方承租房屋，法院即不能判决由其承租。笔者认为此种观点值得商榷，法院既已规定在有些情况下离婚的夫妻双方均可承租，那么法院就可依此独立做出判决，不能受单位意见的左右。征求自管房单位的意见，是为了调动他们的积极性，配合法院做好当事人的工作，以便于判决的执行。

（三）部分产权房屋的分配问题也是离婚案件中经常遇到的，所谓房屋部分产权，是指职工以标准价格购买公有住房后享有部分权能并且受到法定限制的产权，其中包括永久居住权、使用权、继承权和有限的处分权与受益权。它是在住房制度改革中形成的一种特殊的所有权形式。离婚案件中部分产权房屋的处理原则同公房使用承租权一样，都是抚养子女一方优先，无过错方优先、相同条件下照顾女方，此外还要考虑收入、住房情况等。根据"解答"的规定，分得房屋部分产权的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿，笔者认为住房标准价是国家、单位给予职工的优厚待遇，分不到住房的一方以后可能再享受不到这种待遇，因此按住房标准价补偿其一半价值并不是完全公平的。考虑到这一点，法院在分配其他财产时应照顾未分得住房一方，并且在分得住房一方经济条件允许的情况下，可要求其高于标准价给予对方补偿。解答中还规定：对夫妻双方均争房屋"部分产权"的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。竞价的方式在离婚案件的审理中还属新问题，缺乏具体操作规则和应用经验，尚需审判人员在实践在逐步探索、总结。笔者认为，竞价应遵循以下原则：1双方自愿原则。选择竞价的方式应双方当事人均同意，有关意见应记人法庭笔录。如一方不同意，法庭不能强迫当事人竞价。2公平合理原则。指竞价的双方当事人应经济条件、住房条件基本相同，如双方经济条件悬殊，或一方住房宽裕，而另一方无其他住房，即不应采取竞价的方式。3在法院主持下进行的原则。竞价是在诉讼之中进行的，因而当事人应听从法院的指导，并依照法院规定的竞价规则进行竞价。这样才能保证竞价的公正与合法。

五、拆迁纠纷的受理问题。

在民事审判工作中遇到拆迁纠纷，应首先考虑应否受理。因为由于拆迁纠纷的特殊性质，其大部分都属行政案件，应由法院行政庭受理，只有少数由民庭受理。

根据有关规定，下列拆迁纠纷应按行政案件受理：（1）对人民政府或房屋拆迁主管部门作出的拆迁补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等裁决不服，提讼的；（2）对房屋拆迁主管部门作出的罚款、没收非法所得、责令停止拆迁、吊销证书、责令限期退还周转房、警告等行政处罚不服，提讼的；（3）拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿、安置等未达成协议或者达成协议尚未履行的，一方或双方反悔不同意原协议要求房屋主管部门裁决，房屋拆迁主管部门拒绝裁决或者不予答复，提讼的；（4）认为符合法定条件，申请颂发或补发“拆迁许可证”“拆迁资格证书”等，房地产管理部门或房屋拆迁主管部门拒绝颂发或不予答复，提讼的；（5）拆迁人取得拆迁许可证后，拆迁的主管部门拒绝公布拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等或不予答复，提讼的；（6）认为人民政府或房屋拆迁主管部门的其他有关房屋拆迁管理的行政行为或不履行法定职责的行为侵犯其合法权益，而提讼的。除第三种情况外，其他几种情况应作为行政案件比较容易理解，因为都属对行政机关的具体行政行为不服提起的诉讼。对于第三种情况按何种诉讼处理曾有异议。最高法院（1993）法民字第9号函规定，在城市房屋拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人对房屋拆迁的补偿形式、金额，安置房面积、地点，搬迁过渡方式和期限，经双方达不成协议的，属于平等主体之间的民事权益纠纷，房屋拆迁主管部门或同级政府对此类纠纷裁决后，当事人不服诉至法院的，人民法院应以民事案件受理。目前第9号函的规定已不适用，它与行政诉讼法的有关规定相悖。此种情况应按行政案件受理，已在审判实践中得到共识。但是如拆迁人与拆迁人就有关安置、补偿、回迁等问题达成协议并已实际履行（含部分履行），因一方或双方违约产生纠纷，提讼的，可按民事案件受理。因为此时拆迁人与被拆迁人之间已形成合同关系，双方按合同规定享有权利、承担义务，属平等主体之间的关系，因此，发生纠纷亦属民事纠纷，应按民事案件受理。

六、军产房问题。

所谓军产房，是指所有权归军队所有的房产。军队房屋的所有权单位为中国人民总后勤部。在民事审判中，较多的军产房纠纷为军队转业、离退休干部腾退原住房问题及军队利用房地产开展经营活动问题。

关于军队离退体干部腾退军产房问题。最高法院有关批复的精神为：此问题属于军队离退休于部转由地方安置管理工作中的遗留问题，由军队和地方政府通过行政手段解决为妥，此类纠纷人民法院不宜受理。对此类纠纷不予受理是妥当的，因为有可能涉及到营区和其他军事设施的安全、保密问题，并且如受理，将涉及到今后的执行问题，法院判决腾房后，当事人不自动履行，须由人民法院强制执行，会在社会上造成不良影响。基于同样理由，笔者认为，对于军队转业干部腾退原住军产房纠纷，人民法院也不应受理。

根据国家有关规定，军队房地产在保证战备和部队住用需要并保守军事秘密的前提下，可以利用空余房地产依法开展经营活动，包括房屋、设施、场地的出租，房屋的出售、房地产的换建、互换、土地使用权的有偿转让，合资建房，利用房地产自办或合办经济实体，以及其他经营活动，而且经营活动可以面向社会。军队利用房地产开展经营活动，其收人可以用于弥补国防费不足，以房养房，但在经营中难免会发生纠纷，对这类纠纷如何处理是法院应慎重对待的问题。

军队利用房地产对外开展经营活动，与地方单位、个人发生纠纷至法院的，一般应视为平等主体之间的纠纷，按照《民法通则》、《经济合同法》等法律的相关规定处理。人民法院在审理中如发现军队有违反国家有关行政法规的情况，可告知监督管理机关，由其依法进行处理，如发现有违反军队有关规定的情况，应告知军队有关部门处理。

人民法院在审理此类纠纷时，应对合同的有效性进行审查。根据有关规定，军队利用房地产开展经营活动，实行《中国人民利用房地产开展经营活动许可证》管理制度，凡利用房地产开展经营活动的单位，必须到军队房地产管理部门申领《许可证》，并按有关规定到当地房地产交易管理部门办理交易手续。对军队方未申领《许可证》进行的房地产经营活动，一般应认定为无效，如在一审诉讼中经军队房地产管理部门批准补办的，可以认定为有效。如果只申领了《许可证》，但未到当地房地产交易管理部门办理交易手续，并且合同已实际履行的，可认定为有效，但法院应督促当事人补办交易手续。

第2篇

一、金融危机引发的社会问题

(一)失业加剧

由美国次贷危机引发的国际金融风暴,给我国实体经济带来的最直接的影响就是大量的企业破产倒闭,大量的工人失业。另一方面,城乡调查失业率远高于登记失业率。中国社科院的2009年《社会蓝皮书》称我国城镇失业率已经攀升到9.4%,中西部地区的失业率超过10%,其中大中城市失业率约10.1%。而在这庞大的失业大军中,又以农民工和大学生最为严重。中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文表示,全国约有2000万农民工由于此次金融危机失去工作或者还没有找到工作而返乡,加上每年新加入到外出打工队伍的农民,今年共有2500万农民工就业面临很大压力。除了农民工就业面临困难之外,大学毕业生等新进入劳动者群体也面临前所未有的困难。据教育部的统计,从需求方来看,受国际金融危机和经济周期的影响,对大学毕业生的需求有明显下降,就业岗位严重不足。

(二)城乡收入差距进一步扩大

收入差距问题是在社会现代化进程中所必然出现的问题,是经济发展到一定阶段而出现的带有普遍性的问题。改革开放30年来,我国在打破平均主义的大锅饭体制之后,由于社会劳动力流动性提高,经济社会越来越融入全球体系,新技术革命和知识经济的兴起,高端劳动收入的增长速度明显高于低端劳动收入的增长速度,导致劳动收入差距进一步扩大。而目前我国居民收入差距中最主要的问题是城乡差距。中国社科院最近的《人口与劳动绿皮书(2008)》指出,过去的17年,我国城乡居民人均年收入的绝对额差距增加了近12倍。数据显示,1978-2007年,城镇居民人均实际可支配收入增加了7.5倍,农村居民人均纯收入增加了7.3倍。2007年,城镇居民家庭恩格尔系数已降为36.3%,而农村居民家庭恩格尔系数为43.1%,后者比前者高近7个百分点;同期城乡居民人均收入相差高达近万元。加上金融危机的爆发,导致大量的外出务工的农民工失业,必然导致城乡收入差距进一步拉大。

(三)社会矛盾增多,社会冲突加剧

2009年3月9日,吴邦国委员长在十一届中国人大二次会议的工作报告中指出,当前国际金融危机继续蔓延和对我国实体经济的影响不断加深,我国发展的外部经济环境日趋严峻。在有效需求不足的情况下,我国经济社会发展中的一些深层次矛盾和问题也会更加凸显。可见,金融危机导致我国经济下行,而经济下行则会使中国长期积累的矛盾浮出水面,隐性矛盾显性化,显性矛盾更加尖锐。在前面已经提到,金融危机导致的一个最直接的后果就是大量的企业破产倒闭,从而导致失业人数大量增加。而当失业潮和土地纠纷、劳动纠纷等各种纠纷集结在一起的时候,一旦哪个环节没有处置得当,社会冲突就存在加剧的可能。可见,金融危机时期同时也是社会矛盾和社会冲突的多发时期。

二、应对国际金融危机,解决社会问题的对策和建议

一方面,确定“就业优先”的经济发展战略。

就业问题是当前我国一个带有普遍性、全局性影响的重大经济和社会问题,就业乃民生之本,是关系国民切身利益的重大社会问题,是解决人的生存权和发展权的关键所在。但是,当前席卷全球的国际金融危机却造就了大量的失业群体的产生。这些规模庞大的失业群体丧失了基本的生活来源,发生矛盾冲突的风险急速升高,并有可能由经济危机影响社会稳定。为此,必须把解决就业问题提到重要的议事日程,确定“就业优先”的经济发展战略。

传统经济理论认为就一国的经济增长与就业增长一般是正相关的。经济的较快增长会推动就业的相应增加,因此在经济增长目标中本身就包含就业目标。改革开放30年来,我国基本上实行的是以经济增长为中心的经济发展战略。事实证明,经济增长并不必然或自动地促进就业增长。20世纪80年代,我国的年均经济增长率为9.3%,而年均就业增长率为3.0%,就业增长弹性系数为0.323;90年代,年均经济增长率为10.4%,就业增长率为1.1%,就业增长弹性系数为0.106,即经济增长每增长一个百分点,仅能带动0.106个百分点的就业增长,比80年代吸纳就业能力下降了2/3。[1]这表明,经济高增长并不一定必然带来相应的就业高增长。为此,我们必须改变传统的经济发展战略,要确定“就业优先”的经济发展战略。实施就业优先的经济发展战略,关键要转变经济增长方式,扭转经济增长和投资对就业拉动作用日益减弱的现状和趋势。为此,必须以市场需求为导向,以就业优先为原则,对产业结构进行战略性调整,以此来实现就业结构的改善和就业岗位的增加。

另一方面,加强社会保障制度建设。

社会保障是国家和社会对社会成员在生、老、病、死、伤、残、丧失劳动力或因自然灾害面临生活困难时给予的物质帮助,以此来保障每个公民的基本生活需要和维持劳动力再生产而建立的一种制度。它的作用就在于通过救助、扶贫和扶持经济开发等措施,调节收入的过大差距,以缓和社会成员之间可能出现的矛盾。因此说,社会保障是促进社会安定团结、使社会发展进入良好循环的社会稳定机制的调节机制。享有统一的社会保障,是宪法赋予公民的平等权利。但是,从目前我国社会保障的现状来看,我国的社会保障很大程度上是在城市实行,而农民却始终处在社会保障体系的边缘,甚至可以说,广大的农民是游离于现代社会保障体系之外的。据有关调查显示,占总人口20%的城镇居民享受着89%的国家社会保障资源;而占人口80%的农村居民,仅享受11%的社会保障投入。[2]这一现状如果不打破,不仅实现不了真正意义上的城乡一体化,而且还会进一步加深城乡矛盾,进而影响社会的和谐与稳定。为此,其一,要切实扩大社会保险的覆盖面,重点扩大农民工、非公有制经济组织就业人员、城镇灵活就业人员参加社会保险。其二,要完善最低生活保障制度。最低生活保障制度是国家基于公民人权的需要,对特困居民实施的一种无偿救助,它体现的是公民基本的生存权利、国家的当然责任和社会的文明进步。在当前国际金融危机背景下,大量的工厂破产倒闭,造成了大量的失业人群的存在,当他们基本生活难以为继时,国家有义务对其进行救助。为此,必须切实加强最低生活保障制度建设,有了这种保底措施,这些社会弱势群体的基本生活才能得到最基本的保护。

参考文献

第3篇

国内外城市发展表明，城市化具有正负两个方面效益：一方面城市化可以促进经济繁荣和社会进步，能够集约利用土地，能够提高能源利用效率，同时能够促进教育、健康和社会服务的进行，因此很多专家都是非常主张中国应该走大城市圈的道路，他们出于大城市圈的理念正是跟城市化正面效应相结合。据他们所预测，中国在未来的10年左右，每个城市圈将聚集两到三亿人，这样就能把中国大部分人口集约到沿海地区，置换出我们内地的土地和资源。这也是我们城市报告的一个设想。

另一方面城市化又给我们带来很多负面东西，主要就是一系列严重的生态环境问题。对我们的人们健康也产生了一些不好的影响。主要表现三个方面：一个城市气侯的变化；另外环境污染，包括水、空气、噪音、固体废弃物污染等等，二、淡水、化石的污染；三、伴随着城市的快速发展，城市中也出现了许多的社会问题，例如就业、人们婚育观念的变化、家庭暴力、吸毒、青少年犯罪等等。如何解决这些问题，使得人口数量、质量、结构分布与城市社会经济协调发展，显得非常重要。

随着社会阶层构成发生的深刻变化，社会观念也有碎片化的现象，即原有的社会阶层经由社会观念达到集体行动的逻辑发生了某种断裂，社会观念的利益化和个体化倾向明显，过去围绕改革方式、路径和方向而产生的左与右、激进与保守、自由与权威之间的观念分野，已经被围绕关键性社会问题而产生的新的阵营组合所取代。今后，社会观念的冲突将围绕着就业、收入分配、社会保障、教育、医疗健康、环境等具体的社会问题展开，随着问题的变化，争论的阵营也不断重新组合，这是社会观念冲突发生的一个新变化。

一、城市化过程中出现的社会问题

1、就业问题

随着产业结构调整、国有企业的改革、资本和技术对劳动的替代以及劳动年龄人口的持续供给，经济增长的就业弹性不断下降，现在每年最多能够创造的900多万个就业机会，但有多万人竞岗。到6月底，全国城镇登记失业人数795万人，国有企业下岗职工356万人，虽然“城镇登记失业率”为4.2％，但加上其他企业、农民工和大学生中未登记的实际失业人员，“城镇调查失业率”超过了10％。根据全国市民的调查，失业下岗被列为当前存在的各种社会问题的首位。

20世纪90年代中期以后，由于乡镇企业的产业结构升级，资本和技术增密，吸纳农村劳动力的能力有所下降，农民进城打工成为转移农村富余劳动力的主渠道，根据“非典”时期的最新调查，全国流动农民工达到1亿多人。按照我国目前每亩耕地投入的劳动力计算，农村只需1.5亿劳动力，目前的3.6亿农业劳动力，还需转移的2亿多人，即便按2020年非农就业人员达到70％的目标测算，也还需要再转移约1.5亿农村劳动力。

全国高校在连续数年扩大招生后，大学生就业难成为新的社会问题，尽管大学毕业生的初职平均收入预期已经大大降低，但仍有约70万大学毕业生待业。现在城镇新生的生活困难人口和农村的贫困人口，除了鳏寡孤独、丧失劳动能力和大病患者外，多数是与失业或严重就业不足有关。全国农民现金收入中，约35%是外出务工收入，有些省份农民外出打工收入，已超过和接近了本省的地方财政收入。从影响就业的各种因素来看，就业在相当长阶段（包括经济快速增长阶段）都会成为中国社会发展的一个严峻问题，必须从发展战略选择的高度来认识和规划就业，既要防止重走国家包下来和反城市化的老路，又要在完善劳动力市场过程中高度重视就业机会的持续增加。

2、婚育观念的变化

婚姻家庭是人类有史以来的第一个社会制度，她为繁衍人类、稳定和发展社会做出了巨大贡献。我国是一个婚姻家庭观念很强的国家。长期以来，政府在反对和解除封建性质的婚姻关系的同时，努力实行和健全新型的婚姻家庭制度。与西方社会和一些发展中国家相比，我国的离婚率一直处于较低的水平。改革开放以来，这种低离婚水平的婚姻家庭关系也发生变化。离婚率连年上升，同时随着城市的发展，人们的婚育观念也发生了很大的变化，产生了诸多社会问题。

在家庭问题上，一是没有明确提出和确立一个基本的思想原则，即个人的独立地位和自由权利是家庭关系和人与人之间一切社会关系建立和发展的之基础；二是没有正确认识我国家庭制度中的优良传统和腐朽成份及其发生作用的机制和可能造成的影响；三是没有恰当界定家庭活动和家庭关系的范围，特别是没有明确划分家庭生活和政治生活的界限和范围。

随着社会世俗化进程的日益加深，人们对婚前和婚姻表现出越来越开放的态度。一项对北京青年的调查表明，对于“双方相爱以后不结婚也可以发生”这一问题，只有三成多的人表示反对，而这其中还有一半的人反对态度极其温和。很多人在表示对上述做法的支持时非常干脆，似乎觉得这是自然而然的事情。多数青年认同“存在爱情的前提，婚前没有必要反对”。对数据的交叉分析还发现，年龄越小对上述观点持赞成态度的比例越大。

3、家庭暴力问题

“家庭暴力”一词于20世纪90年代引入我国，但家庭暴力现象早已在我国出现。据统计，在我国的2.67亿个家庭中，约8000万个家庭中存在着不同程度的家庭暴力现象。目前，我国家庭的离婚率为1.54%，每年约有40万个家庭解体，其中超过1/4源起于家庭暴力。

全国妇联对来信来访分类统计后发现，婚姻家庭类投诉和咨询约占总数的50%，其中涉及家庭暴力的案件占到15.5%。[1]此外，全国妇联和国家统计局曾在21个省进行中国妇女社会地位的调查显示，有0.9%的女性经常受丈夫挨打，8.2%的女性有时受挨打；丈夫对妻子实施暴力的占绝大多数，家庭暴力的受害者近95%为女性。由于家庭暴力问题的世界性，国外的情况同样如此。据国外媒体报道，在美国，平均每7秒就发生一起家庭暴力；而在英国，这个时间下降到了6秒钟。

家庭暴力不仅破坏家庭，影响社会稳定，而且会干扰人们的婚姻家庭观，对婚姻家庭丧失信心，长此以往，社会将失去存在的意义，“国将不国矣”。

4、吸毒问题

近年来，我国吸毒人员尤其是吸食海洛因人员的增长势头得到了一定程度的遏制，新滋生吸毒人员年均增长幅度从五年前的29.3%降至13%。但是，吸毒人数仍在上升，涉毒区域不断扩大，滥用****片剂、******和******等新型的发展势头十分迅猛，可以说，海洛因、大麻、****片剂、******、******及其它******品、精神药物等多种交叉滥用的局面已经形成。

截至底，累计登记在册的吸毒人员已达105.3万人，现有吸毒人员74万余人，其中海洛因吸毒者65万人。吸毒人员呈现三多的特点，即男性多、青少年多和社会闲散人员多，分别占吸毒人员总数的84.5%、72.2%和54.3%。我国涉毒县(市、区)已达2201个，比增加了53个。其中吸毒人员在百人以下的县为1033个，百人至千人的963个，千人以上的205个。

吸毒引发了许多严重的社会问题。近年来，共用注射器注射海洛因已经成为中国艾滋病传播的主要途径。中国所有省区市都报告了在吸毒者中发现了艾滋病毒感染者。截至底，全国共报告艾滋病毒感染者86万例，其中经静脉注射吸毒感染的就占55.3%。云南、广西更分别高达87.56%和88.1%。此外，从各地破获抢劫、抢夺和盗窃案件情况看，由吸毒人员所为占相当大比例。

5、青少年犯罪

近年来，随着我国经济的迅猛发展、市场经济的进一步确立以及与之相伴生的失业、教育产业化、贫富差别悬殊等社会问题，社会矛盾日益加剧。青少年犯罪也呈现出一些新的特点和趋势，应引起全社会的高度关注。

跨校、跨区的校园敲诈勒索事件占了整个校园敲诈勒索滋扰事件的六成左右。而且杀人、抢劫、、恶性伤害等案件所占的比重愈来愈大，“问题少年”一再成为人们的热门话题。而有关调查显示，有50％以上的“问题少年”其“问题”出在家庭！愈演愈烈的校园暴力已经到了令人痛心疾首的地步！暴力事件的不断发生，给我们的家庭教育现状带来了警示。我国青少年犯罪一直就是一个比较严峻的社会问题，如今，青少年犯罪已被国际社会列为世界第三大公害。青少年犯罪除了无业人员及城市周边地区人员居多，父母离异、畸型家庭子女犯罪的多，结伙犯罪的多，二人以上共同犯罪的多，侵犯财产的案件多，不计后果、追求哥们意气的多等等这些长期以来所固有的原因和特点外，还有一些网络犯罪、利用先进科学技术犯罪等特点。

青少年犯罪的特点：一是网络与青少年犯罪之间的关系正在日益密切；二是贫困正在成为青少年财产型犯罪的重要因素；三是性犯罪在青少年犯罪中占据相当大的比例且有上升之趋势

二、妥善处理城市发展中出现的社会问题

影响城市发展的社会因素多种多样，促进的措施也各自不同，作为正在迅速变化的中国城市社会，在改造城市居住自然环境同时，注意根据时代的特点建立良好的运行机制，加强居民的思想道德建设，扶助弱势群体，强化社区管理，以促进城市社会的和谐发展。

1、妥善处理人民内部矛盾

正确认识和妥善处理人民内部矛盾，是当前的重大政治课题和紧迫的政治任务，是改革开放和现代化建设顺利进行的重要保证，是建设社会主义法治国家的重要基础，也是城市和谐发展的必由之路。

要密切观察、见微知著、防微杜渐，把矛盾解决在萌芽状态。处理矛盾既要周到细致、合情合理；既要旗帜鲜明，又不可失之偏颇。要坚定不移地加强廉政建设，坚决反对官僚作风和腐败行为。继续改善干群关系，正确处理干群矛盾。要以强化人事监督为切入点，使人民群众的愿望和要求得到顺利实现，做到合民心，顺民意，真正地促进权力监督与人民监督的有机融合。

要坚持德法并举提高人民群众整体素质。城市的和谐与发展需要有良好的社会秩序，需要各个社会群体与个人都模范地遵循共同的法律规范，使各自的权利与义务得以明确和实现，使整个社会形成一个统一协调、有序运作的和谐体系。通过制定和严格执行有关的法律、法规和政策，加强对社会生活各方面的管理，使公民、法人、其它组织和国家机关的各种行为严格限制在法律规范的秩序之内，使处理人民内部的各种矛盾和纠纷有所遵循，这是保障城市社会和谐发展的一个重要方面。

2、努力加强诚信建设

要使诚信为本在城市社会蔚然成风，必须有正确的利益导向和利益机制，使诚信成为有力的竞争手段，“诚者自成”。信用登记、信用评估和信用监管等各个方面的制度都要有利于保护和鼓励诚实守信者，有利于打击和惩罚作假行骗者。要确保制度的有效实施，不使制度束之高阁、流于形式。

要确保传达信息的真实性。做到真实地传达客观情况，盲不背实、口不违心。如对上市公司必须披露哪些方面的信息，必须披露到什么程度，有关法律、法规和准则等要有更加明确的规定。对某些企业利用信息不对称形成的优势地位开展经营活动，做不实宣传，误导客户，某些上市公司编造业绩神话，披霹虚假信息等，必须予以坚决打击。

要切实宣扬、倡导正确的价值观念。特别是城市的管理者，必须身体力行，对各行各业作出表率，对于作出的承诺或达成的契约，务求守诺、践约，切不可马虎、随意。要尽力维持政策的适当稳定，切不可轻易变动。如果情况确实发生了重大变化，确实有必要对以前的承诺、契约、决定作出调整，应及时向有关方面做必要的说明，以使其理解。要及时进行协商，达成谅解，做出调整。

社会存在决定社会意识。只要有关诚实信用的正确的利益导向和利益机制逐步地建立、完善，再加上切实有效的思想、道德教育，城市社会发展中的诚信意识和信用观念一定会不断提高。

3、大力扶助弱势群体

帮助弱势群体，要有具体的可操作措施，要在全社会形成一个良好的关爱互助环境。首先，要形成共同关爱改革中弱势群体的环境。弱势群体是市场竞争机制作用的产物，在现阶段具有历史的必然性。弱势群体与优势群体就是相对存在、不断变化的。“没有常穷久富家”，他们都是人民中的一部分、也是改革主体的组成部分。对于改革中产生的弱势群体，最根本的是调整经济结构，广开就业门路，促进持续发展。通过赞助公益事业、光彩事业，广辟就业渠道，积极救助，努力形成全社会关爱弱势群体的好风气、好环境。其次，要开展工程救助，使改革中弱势群体成为一个动态群体。要进一步加强培训，改变就业观念，提高职业技能，实现再就业，对退休年龄以内长期不能就业的职工，应当吸收他们从事力所能及的劳动，结合社会保障，提高其劳动报酬。再次，要进一步扶助弱势群体青少年，强制适龄青少年入学。对于达到初中文化以上的社会弱势群体子女，要组织学习科学文化知识和专业技能，促进其健康发展，培养他们成为社会有用人才。第四，要调整收入分配政策，完善社会保障制度。结合整治市场秩序，严厉打击和整顿非法或不合理收入，加强监控和处罚力度。要进一步完善失业保险和居民最低生活保障制度，扩大覆盖面，逐步提高保障水平。对暂时陷入困难的群众要认真负责地、满腔热情地给予关注，帮助他们渡过难关。

4、继续完善社区管理

我国城市社区建设的主要推动者是政府，主要目的是解决后单位功能弱化所留下的空间，由此来加强对城市社会人口的管理。面对城市改革过程中所出现的种种社会问题，政府要逐步调整自己在国家与社会关系中所扮演的角色。要适当放权，调动民间力量进行自我管理。改革开放以后，政府机构与其他各类社会组织的关系发生了很大变化。但国家从对社会的全面控制中退出来，并不意味着社会的独立性和自主性就随之而来。它在很大的程度上还取决于社会结构的变化，社会发展的水平、社会个体素质以及社会动员的能力。因此，需要通过加强社区建设整合城市居民，通过社区建设增强居民认同感、公益观念和社区参与意识。使由国家的代表机构决定的意图，通过有直接利害关系的多数市民的同意得到实现。

社区建设是中引人注目的重要举措，是加强城市基层组织的凝聚力和战斗力和促进城市社会的文明、和谐、进步，使得人口数量、质量、结构分布与城市社会经济协调发展的一项重要改革体制。

参考文献：

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