房地产市场论文范文

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第1篇

1.全县房地产开发正处于高速发展阶段。纵观乡宁县房地产市场近10年来的发展历程，无论是新开工面积，还是房地产投资额都出现了较快增长。从当前市场交易情况看，全县商品房供不应求，房地产开发仍有较大发展空间。主要原因有：一是全县商业性房地产市场发育相对滞后，随着全县经济的发展和人民生活水平的逐步提升，合理的居民住房需求在短期内集中释放，特别是在“羊群效应”的作用下，许多潜在购买者成为实际购买者。再加上保障性住房、廉租房等多种住房供给形式发展缓慢，使得全社会住房需求都积聚到商品房需求上。二是居民住房投资理念的转变及其高额回报预期，进一步增强了购房意愿。随着县域居民金融知识普及程度不断提高，住房投资理念逐渐形成，特别是在普通居民投资渠道不畅情况下，购买住房成为一种最简单直接的投资方式。特别是最近几年房地产市场持续飙升的价格走势，增加了居民对住房投资及投机行为，使得购房意愿进一步放大。据对乡宁县100户居民购房意愿问卷调查，有购房意愿的居民占到调查总数的81%，较上年同期增加了14个百分点，其中购房用于改善居住条件的占46%，购房用于投资增值的占35%。特别是居民购房增值的意愿增强，占比较去年同期增加了10个百分点。另据调查，随着房价一路上涨和城市人口增加，商品房屋的转让和出租收入已成为县域居民财产性收入的重要来源。乡宁县城镇居民人均财产性收入在2008~2012年5年期间增长了46.8%，出租房屋收入5年内翻了一番多。通过对2013年住户抽样调查：乡宁县城市居民拥有两套及其以上住宅的家庭比例高达34.5%。县级城市的经济区位、人口、规模等原因决定了外来投资和投机性购房对县域房地产业的冲击并不大。针对楼盘销售的专项调查显示，乡宁县城确实存在有外来投机性购房，但总量小于全部住宅成交套数的1%。县城商品房市场的繁荣在很大程度上还是取决于本地需求。除县城内部改善性需求外，另外两大商品住宅强劲购买因素也助推了县域房产价格的上涨：一是父母为子女结婚成家购置房产；二是城市化进程中周边村镇和农村居民进城购置房产。

2.房产开发档次呈不断提升态势。虽然高档住宅还难以成为县级房产市场的主流，但随着社会发展和部分居民收入水平的大幅提高，居民进一步改善居住条件的消费意愿成为推动高档住宅发展的动力，特别是高层住宅楼的出现更使县域房地产市场的商品房档次有了质的提升，呈现中高档房同步发展，消费梯次相对明显的发展态势。

3.县域房地产开发资金需求日益旺盛，但其融资渠道单一，正规金融机构对房地产市场介入不深，自有资金、应付及预售款、各种形式的民间融资是县域房地产开发资金来源的主要渠道，也正是因为开发商的开发资金与银行贷款关联性不强，才导致国家宏观调控政策对县域房地产市场的调控作用不明显。一是自有资金是房地产项目开发初期的主要资金来源。由于银行限制了对房地产企业的开发贷款，因此，在项目开发初期，自有资金就成为最主要的资金来源渠道。调查显示，自有资金一般有两种形式：对于那些资金实力相对较雄厚的开发企业来说，其资金可以通过集团公司注入的方式解决。通过合作开发是筹集自有资金的另一种重要形式。该方式主要采取项目合作的形式进行，项目开发以购买土地的企业主持开发，其他房地产公司按一定比例出资，共同对项目进行管理，待项目完工后，合作即终止。如乡宁县某公司，在其购买了土地后，已无实力进行开发，于是便邀请本地某两家企业加盟。二是应付及预售款是项目开发过程中重要的资金来源渠道。在自有资金不足和不能得到银行贷款的情况下，应付及预收款项成为房地产开发商最重要的融资方式。其方式主要有以下几种：其一是由建筑商垫资。这是最为普遍的一种融资方式，即由建筑商承担一部分开发成本。一般而言，建筑商需要承担普房三层以内或小高层六层以内的建筑成本，当普房高于三层或者小高层超过六层后，再由房地产开发商根据工程进度进行付款。其二是拖欠款项融资。在资金周转不畅的情况下，房地产公司有时采取拖欠款项来解决燃眉之急。其三是预售融资。待普房建到三层以上或小高层建到六层以上，房地产开发商的另外一种融资方式就是预售融资。预售资金存入房管部门规定账户，根据工程进度支取，预售融资是资金实力较弱公司的重要融资方式。另据统计，县域内房产平均预售率一般在60%以上。其四是按揭融资。主体完工后，银行按揭贷款便可以为购房者提供资金支持，通过银行信贷融资间接支持房地产开发。调查显示，截至2013年9月末，乡宁县某国有商业银行共发放住房委托贷款1316笔共计11328.98万元。三是各种形式的民间融资成为县域房地产开发企业日益重要的资金来源补充渠道，并且进一步推高了县域民间融资利率。调查显示，民间融资始终贯穿于县域房地产开发的各个环节，成为房地产公司不可或缺的融资手段。据对辖内6家房地产开发项目调查：民间融资额已由2008年末的5492万元发展到2012年末的9237万元，增长了近一倍。民间融资的强烈需求推动了民间融资的利率逐步走高。调查显示，2008年，县域一年期民间融资的平均利率在18.00%左右，到2012年一年期民间融资的平均利率已达到24.00%左右，极个别民间借贷一年期利率甚至超过了30%。

4.房地产业的参与开发主体多以政府部门和民营企业为主。调查中我们了解到，真正参与到乡宁县房地产开发的是那些具有雄厚资金实力的煤炭企业及拥有充分土地资源的政府部门。

二、县域房地产市场值得关注的问题

1.人均住房面积水平偏高。从2010年乡宁县城住户调查数据看，乡宁县城家庭住房平均建筑年份为13.35年，户均居住人口为2.78人，有46%的家庭住房建筑面积大于100平方米，28%大于120平米。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30~35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，而后需求将会下降。而乡宁县人均住房建筑面积2010年已超过这一区间的上限，达到35.96平方米。因此，单从住房作为消费品的需求角度出发，可以说今后县域商品住宅开发规模、力度、结构等相关问题的理性规划应该引起高度重视。

2.房价收入比偏高。国际上一般认为，合理的房价收入比取值范围为4~6。若计算出的房价收入比高于这一范围，则可认为其房价偏高，房地产业可能存在泡沫。以乡宁县2012年的县城户均人口数，家庭人均可支配收入，人均住房建筑面积，住宅年平均销售价格计算出的房价收入比为9.17，超过了合理的取值范围。而乡宁县城的房价在全省来看并不算高。由此可见，目前房价收入比偏高，居民买房经济压力较大的小城市绝不在少数。

3.房屋租售比偏离房产价值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。乡宁县成套出租住宅每平方米使用面积的月租金约8.5元，2012年商品住宅每平米成交均价3280元，租售比为1∶385。显示房产泡沫已显现。

4.房地产功能错位，投资购房比超出警戒线。房产的功能就是作为居民生存的消费品。但近年来县域投资性购房同样火爆。县域的经济和人口特点决定了其二手房周转能力远差于一、二、三线城市，其住宅投资的最终表现为：居民二套住房拥有率持续攀升，由直接投资或改善性需求传导而来的二手房市场后备房源上升，出租房市场房源供应量上升。乡宁县城拥有两套及两套以上住宅的家庭比例2008年为20.0%，2012年末为34.5%。按照国际警戒线，当投资购房比例超过13%~15%时，房地产泡沫就会开始膨胀。

5.房价回调难度比大城市高。小城市的特点决定其房产需求在很大程度上取决于本地需求，而且刚性需求比重高。类似户籍限购等政策对大城市房价异常敏感，但对小城市却不同。国家的调控政策往往也主要针对一、二、三线城市。同时，由于城市小，地方政府对土地财政的依赖性反而高，这一因素也不利于房价回调。

三、对策及建议

1.正确认识房地产市场重要作用、发展趋势和政策调控目标。一是在持续经济增长的动力支撑下，房地产价格一定程度的上涨是基本趋势。一般而言，房地产市场发展带有明显的周期特点，商业性房地产价格多呈高速增长、温和增长、增长停滞螺旋发展态势。二是房地产调控的理想目标是抑制价格过快上涨，保护中低收入群体利益，促进市场健康发展。房地产市场价格过快上涨和市场严重萎缩均会对经济发展形成较大冲击，市场调控应灵活有度，既要抑制价格过快增长，又要防止房地产市场“崩盘”。同时，在政策执行时应优化房地产供给结构，使房地产业保持健康稳定发展。三是房地产调控不能够完全依赖货币政策工具，而应该更多地围绕房地产需求进行整体制度和规则设计，在承认现阶段住房刚性需求旺盛这一基本事实的前提下，完善住房市场体系建设，切实加大保障房建设的资金与土地供给，最大限度地满足中低收入群体的住房需求。我国地域辽阔，经济发展极不均衡，每一个地区都有其特点，很难开出一个给全国所有的城市吃了都管用的药方，因此各地区应有所不同。

2.加快金融产品创新，规避资金集聚风险。县域房地产开发热的背后，实际上隐藏了县域金融市场拓展的问题，因此建立和完善多层次、多功能的金融市场，以避免资金过分集聚于房地产市场，是目前各金融机构亟待研究解决的问题。

3.加强监测分析和预警，建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。政府、城建、土地、金融等部门应加快房地产市场信息系统和预警体系的建设，及时反映县域房地产供求、结构、价格等信息，切实为宏观经济济管理部门适时适度调控投资行为提供依据，并通过及时的信息披露，引导城乡居民理性投资和消费。

四、结论

第2篇

（一）样本数据与来源

由于2013年的统计数据没有完全完毕，导致数据有缺失。计算经济适用房投资额/房地产开发投资额时，缺少2013年的经济适用房投资额，考虑到经适房投资额与房地产开发投资额有一定的相关性，采取房地产开发投资额对其拟合，利用SPSS软件进行回归分析。将缺失数据补充后整理安徽省房地产市场各指标的原始数据如表2。数据根据国家统计局，安徽统计年鉴收集所得。

（二）各指标的统计量描述

安徽省房地产市场各指标的统计量描述如表3。由表3由商品房均价增长率与CPI增长率之比X3标准差较大可知，近年的房价增长速度不稳定，与CPI增长速度不够同步，说明市场有一定的滞后性。空置率X7波动最小，表明国家近年出台的经适房以及限购政策有一定成效，政策实施稳定连贯。

（三）实证分析

1.指标权重计算将数据输入SPSS软件，采用因子分析的方法确定权重，得到初始因子荷载矩阵，求出主成分的方差，前5个主因子能够解释全体的86.696%，提取前5个因子代替原有14个变量。因子载荷矩阵中的数据除以主成分相对应的特征根开平方根便得到五个主成分中每个指标所对应的系数。以这五个主成分方差贡献率为权重，得出综合得分模型后，通过计算原始指标在各主成分上的载荷值和公因子方差值,对各公因子方差值进行归一化,即可得到各指标的权重。结果如表4。2.各指标健康状况区间的划分对安徽省房地产市场发展的相关数据进行统计分析，由实际出发，本文采用3σ理论（即根据正态分布原理，数据离均值越近，其可能性也越高。如果偏离超过1倍标准差（σ），可能性只有31.73%；如果偏离超过2倍标准差（2σ），可能性不到5%；如果偏离超过3倍标准差（3σ），可能性不足1%。）的方法划分房地产健康区间[6]。结合系统化方法全面考虑系统的自身变动规律和国际变化趋势[7]，各指标年份数据绝大部分分布在均值减去一倍标准差和均值加上一倍标准差内，故把3σ的原则改进为1σ原则。利用各指标的平均数减去1/2倍的标准差作为健康区间的下限，各指标平均数加上1/2倍的标准差作为健康区间的上限划分健康区间。利用平均数减去1倍的标准差作为基本健康区间的下限，平均数加上1倍标准差作为基本健康的上限，同时再挖去健康区间，所划分的区间作为基本健康区间。其他范围均属不健康区间[8]。其中由于X3、X9、X11、X14四个指标出现了极端值，使得标准差值过大，为了使划分区间更加准确，故采取去掉极端值的方法（去掉X3、X9、X11、X14中的最大值和最小值）之后再按上述方法进行区间划分，结果如表5。3.指标得分把各指标与表5进行对照，找出它们所在的区间并进行打分。不健康、基本健康、健康对应的分数分别为1分、3分、5分，结果各指标得分如表6。

（四）各二级指标得分与健康状况评价

1.价格指标得分与评价价格类分项得分占一级评价目标的权重为0.125，则该分项指标的最高得分为0.625分。计算分项指标里的三个指标年度综合得分及占分项最高分的比重，结果如表7。如表7可见，安徽省的房地产市场价格在2008、2009、2010、2012年不健康。2007年以及之前年份国家积极治理整顿房地产市场秩序，整体没有大问题。从08年开始，受金融危机影响，房地产市场价格波动较大，平均价格上涨较快。2010年又受限购影响，使得房价逐步稳定。可见政策对价格影响较大。2.规模指标得分与评价规模分项得分占一级评价目标的权重为0.22，则该分项指标的最高得分为1.1分。计算分项指标里的两个指标年度综合得分及占分项最高分的比重，结果如表8。由表8可知，2003年到2006年间，安徽省房地产规模状况并不健康发展不够协调。2007年开始转入健康快速增长，固定资产投资和房地产投资额都有显著提升。而到了2013年总体积存房屋较多，投资过热，市场规模发展较快，呈不健康状况。3.均衡指标得分与评价均衡分项得分占一级评价目标的权重为0.196，则该分项指标的最高得分为0.988分。计算分项指标里的两个指标年度综合得分及占分项最高分的比重，结果如表9。由表9可以看出安徽省房地产在均衡指标上一直不稳定，2007年以前供销比指标大部分都负值，说明供大于求，2008年以后扩大投资逐步满足了市场需求，但在2011年以后暴露出了过度投资的问题，空置率不断增长，市场需求不足导致房地产市场逐渐失衡。4.结构指标得分与评价结构分项得分占一级评价目标的权重为0.156，则该分项指标的最高得分为0.762分。计算分项指标里的三个指标年度综合得分及占分项最高分的比重，结果如表10。由表10可以看出2007年之前由于经适房投资额和商业营业用房占比大幅下降，住宅占比过高，导致不健康，2008年之后普通销售住宅占比逐步下降，房地产政策方面以改善住宅供应结构和调整需求为主，经适房比例逐渐增多，未来可能将会进一步上升。5.速度指标得分与评价速度分项得分占一级评价目标的权重为0.303，则该分项指标的最高得分为1.512分。计算分项指标里的四个指标年度综合得分及占分项最高分的比重，结果如表11。由表11可以看出安徽省房地产发展速度整体健康平稳，只有2003、2007、2011、2013年不健康，在商品房竣工，施工面积增长率来看，2010年以后出现了负增长，说明速度在放缓。房地产投资额占GDP比重在2003年极大，2007年是金融危机之前的最后一年，房屋销售面积增长率大幅上升，之后收到金融危机冲击，销售面积增长率迅速降低，在2012年回归健康水平。

（五）综合得分及健康状况评价

第3篇

1.房地产的货币政策传导机制。房地产的价格会受到利率高低的影响。第一，房地产价格的财富效应。房价的上升增加了消费者的名义财富值，导致消费增加，加大需求量，同时上升的房价会增加消费者对自身未来收益的预期值，同样增加消费，扩大需求量。第二，托宾的Q投资效应。一个国家对房地产行业的投资会通过刺激社会消费进而扩大总投资和总需求，导致总产出扩大的路径最终影响整个国民经济。第三，房地产价格的信贷效应。很多资金需求者会以房地产为抵押向银行借款，因此若房地产价格升高，直接会影响到控制这些抵押物的银行的资产负债情况；反之银行的信贷政策也是房地产商是否进行投资的决定因素。房地产价格上涨，会通过推动整体信贷规模上涨的方式推动投资和产出，而房地产价格下跌，会在一定程度上萎缩全国信贷规模，对投资和产出起负向刺激作用。

2.房地产对货币需求的影响。企业和居民对货币需求的动机会因为房地产价格的波动而发生改变，货币需求的总量也会因此发生变化。第一，房地产价格上升的同时，人们的名义财富也会有所变化，也就刺激了货币需求。第二，房地产价格上升会带动交易量的增加，交易必然会用到货币，市场上对货币需求量因此就会增加。第三，房地产价格上涨以后，房地产的持有量就会增加，相应的货币持有量就会减少，也就是说人们的资产结构会发生变化，货币持有需求的减少，货币需求从而会降低。由此可见，房地产对货币需求产生的影响是多方面的，三种因素相互作用，从不同的角度影响货币政策，因此房地产价格波动会对货币需求造成不确定性的影响。

二、货币政策对我国房地产市场的影响

货币政策的变动影响宏观经济状况，在这个过程中会涉及房地产行业。房地产泡沫的产生源自于国家对房地产行业的过度投资，虽然在一定程度上保证了该行业的平稳快速发展，但同时也带来了房价持续增高不下的状况，面对这一现象中国人民银行也有相应的措施，提高个人住房贷款利率，压缩投资和需求。

1.资金供应量对房地产市场的影响。适量的货币资金流入到房地产市场中可以在一定程度上减轻房地产交易的资金压力，扩大需求量，从而促进价格的确定和成交，同时充足的资金供给使得利率相对降低，即房地产商的资金成本下降，促进房地产投资。从宏观角度看，宽松的货币供给会涉及经济社会的各个方面的发展，其中消费者收入的增加使得居民手中名义财富得以增长，进而增加居民对房地产等耐用品的购买；然而过度的货币供给会产生通货膨胀，此时房地产价格的上涨是一种假象，此时房地产泡沫随之产生。

2.信贷政策对房地产市场的影响。第一，房地产开发商在商品房开发初期需要大量的资金支持，而其获取资金的来源主要是向银行借款。宽松的货币政策使得房地产开发商更容易获得所需资金，充足的资金供给能够有效的加速房地产的开发和建设，直接结果体现在产出量的快速增加，供给的增多又会进一步通过供需规律影响价格。第二，分期付款是促进房地产消费的有力工具，信贷约束放松会导致消费者更易获得房地产抵押贷款，进一步刺激房地产需求，从而推动房地产价格上涨；房贷的条件放松会增加对房地产的需求，且由于一般以房地产作为抵押物进行接待房地产价格变动将影响信贷规模，进而影响消费和投资，最终影响宏观经济。第三，资金需求方的真实财富值会随着房地产市场价格的变化而变化，进而会根据资金需求状况调整其借贷需求。第四，银行信贷政策的宽松与紧缩受其资产负债拥有情况的影响，由于银行会接受以房地产为抵押的信贷业务，因此房地产价格的变化通过影响银行的资产进而影响银行的信贷政策，上世纪中期东南亚各国历史经验表明房地产价格的变动对资金信贷具有显著影响。

第4篇

金融制度是一个国家用法律形式确立的金融体系结构，以及组成这一体系的各类银行和非银行金融机构的职责分工和相互联系，是在长期发展中逐渐演化而成的复杂而又脉络清晰的生态系统。信贷、利率和贷款担保制度是我国金融制度中重要的组成部分。信贷与利率制度是影响房地产市场最重要的宏观金融政策因素。由于我国宏观金融政策存在不足，信贷与利率成为房地产市场与金融市场风险交叉传染的两个重要渠道;互保联保措施是目前我国江浙地区商业银行贷款担保的普遍做法，由于其存在着先天不足，也成为这两个市场风险交叉传染的一个重要渠道。下面将通过分析三个渠道对房价的影响来归纳风险在两个市场中的交叉传染机制。

(一)信贷渠道

信贷手段是央行最重要的数量型工具之一，其最大的特点是可以直接紧缩或扩张银行的贷款供给数量，继而调节流通中的货币量，进而迅速影响住房需求状况，最终引起房价波动。以适度宽松货币政策为例，扩张性货币供给政策对开发商与购房人的影响效果不同，通过增加投资和增强购买力将风险传染到楼市，从我国和其他国家的历史情况来看，一般会导致楼市繁荣，量价齐升的同时泡沫膨胀［7］。1．从房地产开发商角度来看，扩张的信贷政策将使其得以扩大投资规模，一方面增加市场供应，弥补供需缺口而平抑房价;但另一方面，充裕的流动性也使得其能够高价竞拍土地而推高地价从而推高房价，而且房价上涨预期将会带动大量投机投资者入市购房，进一步推高房价。从经济学原理上讲，长期中只要市场是完全竞争性的，房价会因为供给增加占优而受到抑制。但是房地产开发本身有别于一般工业品市场:一是存在开发周期会导致短期供需失衡:二是我国房地产市场不是一个完全竞争市场，而是有着较强垄断性的市场，因此信贷扩张将推动房价上行。2．从购房人的角度看，信贷扩张也将推高房价，在短期内尤其如此。扩张性信贷政策将使居民的购房贷款可获得性增加，使房产需求增多，交易量增加推高房价;另一方面，由于存在房地产开发周期，短期内增加的购买力与存量房数量有限形成矛盾，从而推高房价。不过长期中，由于新开发的房产不断入市、刚需不断减少，加上房价越高购房人越减少，不断攀升的房价将会受到抑制而下跌。另外，房地产有着投资属性，因此其有投资品的正反馈效应。一旦房价产生上涨预期，各种投机投资者入市将推动房价迅速单边上扬，也会激起刚性需求者的恐慌而使其被迫高价购房。但是央行不会任由房地产泡沫膨胀，在房地产市场非理性繁荣到一定程度的时候，风险加剧将会触发宏观审慎管理政策，信贷紧缩将导致楼市转头向下。房地产市场的正反馈效应再次启动将导致房价单边下跌。这两种正反馈效应对房价的影响都非常强烈，信贷扩张将可能导致房价先扬后抑剧烈波动，使风险加大。从上述影响分析可见，风险通过信贷渠道在房地产市场和金融市场交叉传染的机制可以归纳为:宽松货币政策提供了大量的信贷资金———资金涌入推高地价，开发周期长供需失衡———多因素推动房价上涨———房价上涨吸引刚需和其他各种投资投机性资金入市———资金继续涌入与房价持续上涨相互强化导致楼市泡沫膨胀———风险加剧触发宏观审慎管理政策———信贷紧缩，楼市失血———房企坏账加上按揭断供导致银行贷款不良率攀升———房地产金融危机爆发。

(二)利率渠道

利率手段是央行最重要的价格型工具之一，其最大的特点是市场化、基础性、传递性，中央银行通过基准利率所发出的调控信号，能有效传递到各个金融市场和金融产品价格上，从而对整个社会的金融和经济产生深刻影响。利率渠道对房地产市场的影响也要从供需两方面来考虑。同样以适度宽松货币政策为例进行分析:从供给角度来看，利率是资金的使用成本，全面影响开发商的建筑成本、财务成本和利润等。在适度宽松货币政策下利率将下降，使得开发商贷款成本降低，加上对未来预期乐观，因此开发商会增加贷款投入从而在未来增加房产供给。但是由于短期的房价更多地取决于短期内房产供需状况，而房地产市场存在开发周期，短期的房产供给取决于存量多少。［8］从需求角度考察，对自住型购房人来说，利率下降意味着房贷成本降低，必然会有部分潜在刚性需求者选择出手购房，使住房的有效需求增加;对于投资投机型购房人来说，利率下降使其投资成本降低，预期收益增加。从国际经验来看，利率下降往往会使房价上涨，因此理性的投资者会迅速增加房产购买投资。而且由于房产供给受到开发周期的影响，短期内难以增加，如果存量有限将会导致供求失衡，因此利率下降将使房价上升。［9］利率下降导致的房价上升不会长期持续。在房地产市场泡沫膨胀使金融经济风险加剧的时候，央行将会通过提高利率收紧流动性，从而导致房地产市场掉头向下。从上述影响分析可见，风险通过利率渠道在房地产市场和金融市场中的交叉传染机制可以归纳为:宽松信贷政策降低贷款利率———房地产开发和按揭买房成本降低，带动刚需和投机投资资金入市购房———房地产开发周期较长导致供需失衡，房价上涨———房价上涨带动更多购房人入市，楼市繁荣进一步推高房价，楼市泡沫膨胀———风险加剧触发宏观审慎管理政策———利率上升增加购房成本，减少购房需求;新房供应大量增加———供求再次失衡导致房价下跌———房企坏账加上按揭断供导致银行贷款不良率攀升———房地产金融危机爆发。综合上述两种渠道的影响机制可见，宏观金融政策应该要有持续性、前瞻性和可控性，短期内波动不宜过于剧烈。2008年美国次贷危机爆发以后，我国启动4万亿投资和适度宽松货币政策的应急措施，投放天量信贷，同时不断调低利率，使温州市许多资质不符合银行规定要求的企业获得了大量的贷款，其中很多企业并没有产能扩张的计划，而是将贷款投入来钱快、利润高的房地产市场，导致温州楼市的非理性繁荣，房价从2009年1月的13000元每平米上涨到2011年2月的34000元每平米，涨幅高达161．54%，泡沫膨胀。①时隔仅仅1年(以2010年1月18日上调存款准备金率为标志)，在无论是房企还是实体企业的一个投资周期远未完成之时，央行货币政策就回归稳健，银行收紧银根，风格切换过于频繁且幅度过大导致许多企业资金链断裂，并引发金融经济的剧烈连锁反应。

(三)贷款担保渠道

互保联保是我国江浙地区商业银行贷款担保的常规做法，温州地区的中小企业贷款普遍采用这种担保方式，经济蓬勃发展时期这种模式在帮助中小企业融资方面发挥了很好的作用。但是任何事物都有双面性，互保联保的做法蕴含着巨大的风险。根据温州市金融机构贷款的一般做法，企业申请贷款时，首先将自有厂房作为抵押物评估，以评估价格的50%获得贷款金额;对于不足部分，银行则要求贷款企业提供1～5家企业进行担保。我们在2013年调查中显示，平均每家中小企业有3家互保关系。由此，如果1家企业倒闭，就有2～5家企业会遭殃;而如果5家企业倒闭，将会有20家左右企业受到牵涉。温州市浙江沪洋电气有限公司企业主“跑路”，就涉及到直接为其提供担保的5家企业，还有更多的企业受到间接的牵连。受到国内外各种因素的影响，温州制造业利润逐渐微薄，急需寻求新的利润增长点，高房价带来高利润的示范效应吸引了众多制造企业投入大量资金进入房地产市场，其中大量的资金来自互保联保的担保贷款。而一旦楼市出问题，银行将会自我保护紧急抽贷，银根紧缩导致涉房企业资金链断裂，风险将通过担保链迅速放大和传染，一家有难将变成集体受难，平时救急，危时要命，具有集群性、区域性和系统性风险。互保联保渠道与制造业所面临的困境以及房地产市场巨大利润的吸引力紧密相关。风险通过这一渠道在房地产市场和金融市场乃至实体经济中的交叉传染机制可以归纳为:互保联保措施使得企业获得过量贷款———制造业萧条和投机高收益吸引资金进入房地产市场推高地价房价———楼市繁荣吸引更多资金进入房地产市场———房价与投融资相互强化导致房地产泡沫膨胀，风险加剧触发宏观审慎政策———银根紧缩使楼市失血戳破房地产市场泡沫———涉房企业倒闭———担保链上的其他企业倒闭形成企业倒闭潮———银行不良贷款增加引爆房地产金融危机，风险由此在多个市场中交叉传染，并可能迅速扩大到整个金融经济体系。

二、民间借贷在风险交叉传染机制中的作用

民间借贷作为温州金融市场的一个重要组成部分，在房地产金融风险的传播中起了重要作用，近年来一直处于活跃期。据温州银监分局最近的一次调查，2010年温州民间借贷市场规模约1100亿元，占当年全市银行贷款的20%;其中用于房地产项目投资或集资炒房的约220亿元，占比约为20%。这包括一些人以融资中介的名义，或者由多家融资中介联手，在社会上筹集资金，用于外地房地产项目投资，也包括一些个人在亲友中集资炒房。［10］同一年(2010年)温州市完成房地产开发投资仅为270．5亿元②，由此测算流入房地产项目的民间融资占当年完成房地产开发投资的比例高达81．33%。可见高息民间借贷在温州市房价泡沫膨胀和破裂中均扮演了重要角色。温州地区民间借贷的利率非常高，本身有着巨大的风险，通过开发商参与民间借贷，将风险传递到房地产市场;随着楼市的崩盘，风险迅速传染到民间借贷市场。由此，风险在房地产市场和民间借贷市场之间交叉传染，并进一步扩散到更大范围的金融市场。我们通过调查分析认为，民间借贷在风险交叉传染机制中的作用主要体现在两方面。一方面，民间高利贷放大了风险的程度。由于流入房地产开发市场的资金中包括大量的高利贷，只有更高收益才能弥补这种高利息，因此民间高利贷通过推高房地产开发成本进而推高房价，使得温州房价上涨速度和幅度均高于国内其他三线城市。而在楼市崩盘的过程中又加剧了金融恐慌，导致房价下跌幅度明显高于其他地区，给房地产市场崩盘埋下了巨大的隐患。另一方面，民间高利贷加快了风险传染的速度。宏观金融政策的剧烈波动导致开发商资金链断裂，于是开发商求助于民间高利贷。然而房价持续下跌导致民间高利贷本金和利息无法及时偿还，债务人跑路使得风险迅速向民间借贷市场传导，恐慌加剧导致民间借贷市场在短时间内崩盘，风险传播速度远高于其他地区。房地产市场非理性繁荣和高利润、宏观金融政策变化过快是高利贷进入的诱因，也是催生高利贷的土壤。但是如果没有温州楼市的畸形发展以及宏观金融政策大起大落，次贷危机之后温州民间高利贷市场不会如此繁荣，也不会形成目前这种严重后果，可以说高利贷介入是温州楼市加速崩盘的催化剂。除了上述三种原因导致风险在两个市场之间交叉传染，民间借贷推波助澜之外，还有很多其他因素导致温州市房地产金融风险的加剧与扩散，如不合理的土地供应政策等。2013年温州市总共出让土地9698亩①，是2007～2011年温州市区的供地总和的3倍;2013年温州市区商品房新增供应量将近80万平米，再加上2012年年底80多万平米的库存，市场供应量将达160万平米，而2006～2011年温州市区商品住宅销售量共计362．05万平米，年均仅60万平米。②庞大的土地出让量和新增商品房供应对温州房价形成了重压，供需严重失衡也是导致温州房价持续下降的一个非常重要因素。

三、温州市房地产金融市场危机的解决对策

第5篇

关键词加息；房地产市场；影响

一、引言

2007年12月21日起，金融机构人民币存贷款基准利率进行调整，一年期存款基准利率由现行3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点，这是2007年央行的第六次加息。与此同时，今年以来央行还通过提高二套房房贷首付，6次发行定向票据、发行特别国债等措施收紧银行信贷，缓解流动性压力。可以说，房地产过热是央行持续加息的重要理由之一。房地产过热的直接表现就是不断上涨的房价，这已经不仅是上海，北京等大城市存在的问题，更是全国大中城市普遍存在的问题。从房地产主要开发指标来看，我国房地产市场也显示出过热的迹象，除2004年的土地开发面积出现了负增长，国内贷款增幅不大之外，2002-2006年房地产完成投资额、土地开发面积、国内贷款均较上年有大幅增加。我国的经济处于上升阶段，房价上升也属于正常现象。但是对于我国的人均收入，房价近年的上升已经超过正常范围，形成过热。从多个指标都可以判定我国房地产泡沫的存在，尤其是我国高悬的房价收入比以及空置率问题。造成我国房地产过热的因素很多，长期以来我国将房地产作为支柱产业，这本身就起到了政策上的促进作用。早期众多的刺激政策由于时滞效应对现在的调控造成阻碍。金融业将房地产贷款视为优质资产，大力放贷，在资金上促进了这一行业的兴起。预期因素在房地产泡沫中起到了推波助澜的作用，外国热钱因强烈的人民币升值预期而流入房地产又加速了房地产的过热。房地产过热对我国经济的危害是巨大的，不仅降低了人民生活质量，而且影响到经济结构，阻碍实业经济发展。如果资金链条断裂，则会诱发金融危机，进而引起严重的社会危机。

二、加息对房地产市场的影响

1．加息对房地产供给市场的影响。央行的此次加息，提高了贷款利率，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的7.29%提高到7.47%。央行加息，必定会使房地产企业的贷款也就是其资金成本相应上升，但主要还是为了削减放贷冲动。在抑制商业银行的放贷冲动的同时，不过多的增加房地产企业的利息负担，对经济不致造成高强度的“降温”。

（1）对房地产开发企业的影响。此次加息，对于多数房地产开发企业来说，短期内影响不是很大。对于那些资金比较紧张、现金流不是很顺畅的房地产开发企业来说，可能会有比较大的影响，比如资金的有效供给和周转，资金链的畅通等。但从长期来看，房地产企业利息支出变大，使得其融资成本增加，但财务费用存在转嫁的可能，从而进一步提高房价。目前A股上市房地产企业贷款规模为总资产的20～25％左右，按照信贷规模800亿左右来计算，贷款利息上调将会使这些公司每年利息支出增加1.44亿左右。房价的持续上涨早已抵消了略微的加息对此带来的成本。因此，对上市公司实际的业绩影响完全可以忽略不计。

（2）对二手房市场的影响。央行连续加息使投资型购房者的月供压力会进一步增加，对投资住房靠出租获取收益的人来讲，收益本身没有明显的增加，还有可能下降，而他的投资成本如贷款的利息等都在增加，净收益趋向减少，因此，这部分业主将有可能选择出售房屋，从而有利于促进二手商品房房源的供给。由此可见，对于房地产供给市场来说，加息会增加房地产企业的融资成本，而融资成本的增加，又会进一步影响房价。短期来说，对于资金实力雄厚的房地产企业来说，加息带来的影响不是很明显。从长远来看，一方面加息引起银行信贷口的紧缩，会从资金供给方面淘汰一些规模不大、势力不够雄厚的房地产企业，进一步规范了房地产市场；另一方面，加息引起的房价持续上涨而带来房地产企业利润的增加，会弥补因加息带来的融资成本的增加。加息不会减少房地产市场的供给。

2．加息对房地产需求市场的影响

（1）对于已贷款购房者的影响。加息无疑会增加其还贷压力，促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。有业内专家计算过，以总额50万，期限20年的住房按揭贷款为例，按等额本金的还贷方式，加息前后每月还款额分别为3828.62元、3909.58元，加息后每月需多支付80.96元的放贷月供；加息前后20年总利息支出分别为418868.91元、438298.53元，共需多支付利息19429.62元。单从数据上来看，每月多增加的几十元钱对于贷款买房者的压力并不会显著增大，违约发生的机率也相对较小，但是据新浪财经的一项调查显示，有七成左右的被调查者认为央行未来还将继续加息，而央行的连续加息，利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。

（2）对于潜在购房者的影响。加息所带来的心理负担要远大于其实际作用，并且这种心理影响往往会改变其消费投资决策。一部分急需住房的消费者，担心利率的继续增加而选择住房固定利率贷款来规避未来利率上升所带来的风险。另一部分对住房需求并不强烈的潜在购房者则会调整投资理财计划，将本应投入房地产的资金转作他用，如储蓄保值，或干脆购买日渐升高的人民币理财产品，或投资有价证券等。其实，0.18个百分点对于潜在购房者来说，并非是无法逾越的鸿沟，只是从这0.18个百分点中显示出的更多的是国家继续紧缩经济的宏观政策导向，而近一段时间过热的房地产业必然是首当其冲。在如此的宏观经济政策调控下，依然执著热衷于房地产，对于潜在购房者来说显然不是明智之举。

3．对房地产融资市场的影响。房地产作为资金密集型产业，金融支持是房地产得以发展及繁荣的关键所在。而金融对房地产的支持不仅表现在房地产市场的供给方，比如房地产开发企业的融资，而且表现在房地产市场的需求方。而随着国家的宏观经济调控，不断出台的金融紧缩政策加息会加大房地产开发企业融资成本，削弱了企业对银行信贷的依赖。自从央行提高贷款门槛，房地产企业从银行贷款已十分不易，未来开发企业通过自有资金和其他渠道筹集资金的比例越来越大，在客观上带动了信托、地产基金等金融创新工具的发展。而产业自身升级与分化则决定了未来房地产融资市场的崭新格局。在这些复杂因素的综合影响下，当前房地产融资市场呈现出以下主要特征：一是以银行信贷为主导的单一融资格局；二是其他融资渠道虽然总量不大，但是却代表了房地产融资市场的发展方向；三是房地产融资市场体系尚不健全①。

4．加息对房地产抑制作用明显。不论在经济发展上，还是具体的房地产泡沫调控上，美国都是一个很好的例子。研究美国的案例，可有助于我们更好的把握当前的形势，并得到政策启示。自1991年初以来，美国房地产市场经历了前所未有的强劲成长。新屋开工率和销售量，二手房的成交量以及房价等多项衡量房地产行业的指标均连续数年保持上升势头。但是这样的繁荣景象已经开始逆转，不难看出在数据上已经出现了明显的变化。1991年开始的美国房地产牛市，仅仅经历了2次小幅调整，分别是1994至1995年和1999年至2000年。来自各方面的因素延续支撑着这一波上涨，例如针对出售自住屋后所获资本利得的减税优惠，较低的房屋贷款利率以及更多元化的房贷金融产品。但随着美联储连续16次加息，不但短期利率上扬，长期国债券的利率也已经攀升，在它的带动下，目前美国30年固定房屋抵押贷款利率已大幅上升，2005年7月份的低点5.53%上扬到2006年5月中旬的6.5%。这给房屋抵押和再融资带来很大的负面影响，据由美国政府支持的房贷机构FreddieMac称，2006年美国房屋抵押贷款金额约为2.45兆美元，较上年下降13%②。房地产降温引发的财富缩减效应，将紧缩消费者的消费能力，从而使以消费为主的美国整体经济成长受阻。

三、结论

利率是市场经济中最重要的经济杠杆，房地产是资金密集型产业，对利率变化的反应比较灵敏，此次加息通过对房地产各主体行为的影响，进而影响房地产市场供求关系的变化，使之向宏观调控目标靠近。从短期看，加息可以改善房地产开发企业的资金热点聚焦效应，促使企业加快在建工程的建设进度，缩短运作周期，某种程度上将增加房地产供给。从长远看，将迫使开发企业提高经营管理水平和资金使用效率，促进房地产行业的结构调整和重组，使资源向优势企业集中，提高房地产业的整体水平。加息促使房产需求者重新审视房地产价格的走势，改变对房价预期，其对心理预期的影响要大于实质性的影响，将影响购房者的决策。对于自住购房者，要观看一下房价的走势再作决策，推迟购房的时间。对于房产投资者，是以追逐利润为目的，如果预期房产价格将回落，投资收益下降，资金将向其他领域转移。同时，加息改变了消费者手中金融资产的价格，增加了贷款购房的成本，提示了贷款购房的风险，使其消费行为更谨慎，安排购房计划和选择购房时机将更合理，减少盲目跟风的成分。因此，短期内，加息会使一部分人持观望态度，将延缓购房者的热情，起到抑制需求的作用。长期来看，加息将使自住购房者消费行为更合理，投资者投资行为更理智，最终将使房地产的价格形成更加合理，从而有利于房地产市场的健康发展。

①资料来源：王西军，利率市场化对我国房地产企业融资的影响[J]，技术经济，2007年第6期

②资料来源：房地产资源网

参考文献

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[3]黄达，货币银行学[M]，中国人民大学出版社，2000

[4]多恩布什，费希尔，斯塔兹，宏观经济学[M]，中国人民大学出版社，2003

[5]谢国忠，货币紧缩和全球房地产泡沫[J]，国际经济评论，2006

[6]王西军，利率市场化对我国房地产企业融资的影响[J]，技术经济，2007年第6期

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[8]易宪容，加息对房地产市场影响深远[J]，中国投资，2007年第10期

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[10]杨纯，加息对房地产市场是一把双刃剑[J]，上海房地，2007年第10期

[11]陈淮，郑翔，利率调整对房地产市场的影响[J]，新金融，2007年第3期

第6篇

贵阳市房地产在供应量方面：2013年商品房市场保持平稳增长态势，供应量较2012年有所回落，但依然处于高位，成交量同比2012年持续上杨。2013年贵阳市场供应维持12年惯性，依然处于高位，总体有所回落，商品房供应量为1405.17万m2，同比去年出现回落，跌幅达到13.36%。由于花果园、未来方舟及西南商贸城等大规模项目上市，供应量保持高位震荡，连续两年突破1000万m。

二、贵阳市房地产市场监管存在的问题

贵阳市房地产市场虽然成稳定的增长，但是也存在诸多问题，特别是在监管方面存在的问题异常突出，主要体现在以下几个方面：

（一）监管体系不明朗，监管效力分散

贵阳市现行的房地产监管措施多是由各部门结合国家多部委下达的通知，针对为各阶段市场调控需要分头制定而出台的，行业所涉及的房管、建设、规划、国土、税务、银行、工商等部门各有监管办法或规定，条款关联度不高，下发时间跨度较大，显得整个市场监管体系不够明朗。由此也导致了各部门间各自独立监管、信息互通不畅、市场监管效力分散。虽也组织多部门联合监管活动，围绕房地产项目审批、开发、交易等环节进行监管审查，但由于活动时间短，收效只是一时，在长远的监管效用中收效甚微。

（二）房地产监管信息平台不完善

房地产监管信息平台包括内部平台和外部平台。内部平台主要为管理部门提供房地产监管的数据及信息的监管平台。外部平台是指监管部门面向公众能及时快捷地了解房地产市场信息，同时，监管部门迅速将反馈意见进行处理。目前在贵阳市，房地产监管信息外部平台主要是贵阳市住房和城乡建设局所设立的房地产市场监管处设立的网站和贵阳住宅与房地产信息网。前者网站共设立了最新工作信息、公示公告、资料下载、部门介绍五个栏目，这五个栏目中的信息均为2006~2009年的内容，没有一条2014至2010年的监管信息，每个栏目中的信息内容少，没有及时更新，严重的影响公众对监管政策、制度的知情权。不理于监管的实行。

（三）监管部门的执行力不够

房地产市场包含了房地产从生产销售到售后服务的全过程，是涉及土地、拆迁、规划、融资、建筑等部门的庞大系统工程，任何一个环节出现问题，都会影响房地产的发展。因房地产市场涉面广，监管部门很难做到全方面有效的监管，很多环节并没有真正的监管到位。

（四）监管不当造成存在烂楼现象

贵阳市房地产市场监管中，一直存在较大漏洞，不但未能发挥监管其应有的作用、有时甚至由于操作不当，影响了公众的日常生活。贵阳市房地产市场存在因监管不当，造成许多楼盘存在质量问题。如：世纪城、大正雨曦城等许多楼盘都存在墙壁出现裂缝，墙壁漏水等诸多房屋的质量问题，这说明监管部门在验收房屋时，验收没有仔细到位，而且出现这些问题的部分楼盘，监管部门未要求房开商限期整改，使得公众的合法权益得不到保障。

三、完善贵阳市房地产市场监管的对策

（一）推进房地产市场监管体制改革

贵阳市房地产市场监管涉及多方面的工作，客观上需要一个统筹全面的工作的机构，这样有利于解决政策互相抵触的问题。在实践中，可以成立议事协调机构，包括贵阳市住房与城乡建设局、贵阳市国土资源局、贵阳市国家发展与改革委员会等部门的领导组成，由分管经济工作的领导组织协调各部门的监管工作。这样在政策制定时，与相关部门协商，保证政策之间的协调。

（二）加强房地产监管信息平台建设

贵阳市房地产监管信息平台可以对房地产市场的信息进行收集、整理和分析，依靠一定的信息技术手段，监管信息并形成反馈机制和决策机制。贵阳市房地产监管信息平台主要应提供供地、建造、销售、再销售等方面的信息。信息要及时进行更新，并需要增加在线办事和公众参与的功能。这样不仅能增加监管的透明度，还能有利于公众办理房地产相关方面的事宜，并且为监管部门决策和制定政策提供依据。

（三）构建房地产市场监管问责制度

通过完善问责体系和问责制度，进一步健全监管机构职责体系。首先要明确划分各监管部门和监管人员的权责界限，确定官员问责标准。其次要加大同部门问责力度，并且对不同监管部门有连带责任的也要问责。最后要完善贵阳市房地产市场监管问责的法律法规。具体来说，比如执行差别化住房信贷、不到位，房地产相关税收征管不力，个人住房信息系统建设滞后等问题，要对相关负责人相关部门进行问责。

（四）监管部门不定期抽查

为了确保市场稳定，各相关监管部门应不定期组织抽查，加强开发建设、预售等环节动态监管。对存在问题的责令限期整改，逾期不改的给予相应处理，作为不良经营行为记录其信用档案，并向社会曝光。

（五）完善房地产商品住房预售监管制度

贵阳市监管部门要严格商品住房预售许可管理，房开商应当按照预售方案售房，预售方案中若有主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示，并且预售资金要全部纳入监管账户，确保用于项目工程建设。以防止部分房开商楼盘未支付施工方款项，而楼盘却已卖出。若房开商因有种原因无法支付施工方款项，而导致施工方阻止户主入住。例如：大正雨曦城M栋户主购房多年，却因房开商无法支付施工方尾款，导致施工方阻止户主入住。目前此问题依旧没有得到妥善的解决。监管部门将预售资金要全部纳入监管账户，不仅确保用于项目工程建设，而且能确保户主享受及时入住应有的权利。

四、结语

第7篇

关键词：房地产市场；管理模式；创新

0引言

房地产市场管理（本文所指的房地产市场仅限于房地产二三级市场）是通过对市场活动的研究制定市场规则来规范市场行为。主要包括两方面的内容：一是规范市场主体的行为，既要规范房地产开发企业和中介企业及其从业人员的行为（具体指其预销售行为、广告、合同签订、经纪等一系列市场行为），又规范消费者、投资者的行为；二是向社会提供准确可靠的信息，如房源信息、价格信息等。

传统的市场管理侧重于市场主体资质的审批和项目的审批、仅一些琐碎的市场信息、注重于有形市场的建设等。当前，面对房地产交易主体的多元化、交易信息的网络化、交易活动的市场化，如何顺应形势，在传统管理模式的基础上创新思维，建立科学、合理、规范、高效的房地产市场管理运行体系，是房地产市场管理部门应该认真考虑和解决的问题。

1建立通畅的工作联系机制

1.1以连贯的纵向联系机制来调控市场供应。房地产成为消费品一般要经历1—5年的周期，从城市规划、拆迁、土地取得、开发、进入房地产二级、三级市场，必须通过土地、规划、建设、房管等不同机构的审批或备案，在房地产业市场化程度日益提高、市场竞争日趋激烈的情况下，政府各部门紧密合作、加强沟通、统一标准就显得相当重要。通过相关职能部门之间的有机结合、密切配合，要达到最大限度地缩短审批时间，减少审批手续。同时，通过各部门有效链接，从市场成交量就可初步预测市场未来需求量，为政府把握土地投放市场的节奏、开发商调整产品的结构提供参考。因此，连续、统一、通畅的管理，既有利于提高政府办事效率，优化市场环境，更有利于政府对市场的宏观调控。

1.2以稳固的横向联系机制来完善市场管理。进入流通市场的房地产可以买卖、租赁、抵押、赠与等，因此，房地产交易市场又可以细分为买卖市场、租赁市场、抵押市场等等，每一个分市场的繁荣与否、管理到位与否都会影响到其它分市场的健康发展，因此各分市场的协调发展是保证整个房地产市场规范运行的前提。目前，随着城市化进程的加快，城市人口急剧增加，新增人口大多来自外地和农村，而这部分人口在创业初期一般会选择租房，因此，租赁市场潜力巨大，但租赁管理又是当前房地产交易市场管理中最大的瓶颈。为此，房管、工商、公安、税务等机构必须加强横向联系，尽快消灭“地下”租赁市场，将房屋租赁管理引上正常轨道，纳入统一规范管理，促使租售市场协调、互动发展。

1.3以多级联网体系来实现城乡一体化管理。在城市化的发展进程中，越来越多的城郊结合部地区被融入城市圈，土地开发向乡镇蔓延，加上传统户籍制度的打破，大大促进了城乡人口的双向流动。

面对现实，房地产市场管理必须主动适应新的形势，尽快将市、区、乡镇房地产市场纳入同一管理系统，分级管理，联网互动，及时监督，重点加快乡镇房地产市场管理自动化、正规化管理，实现城乡管理的一体化、标准化。

2建立宽广的交流平台

2.1为市场主体提供高水平的服务平台。作为市场管理部门，既承担着监控和管理的职能，也承担着为市场主体服务的功能。其发展方向为寓管理于服务中，多方位、多维度地建立信息宣传渠道，满足市场多层次需求。特别是目前房地产市场从卖方市场向买方市场转变的过程中，各方主体更多地信赖于政府权威部门的信息，也希望市场管理部门能为他们提供更多更有效的信息。因此，必须高度重视形式多样的服务平台的组建。此外，房地产交易大会是开发主体和中介机构宣传推介的绝好机会，也是市民购房选房的相对集中时间，营造盛大、热烈的氛围，提供全方位的服务，可以让更多的市民关注新楼盘，重新认识旧楼盘。建立权威的网站、报刊专栏，实施专业化的服务也必将受到社会的普遍欢迎。

2.2加强社会对市场主体行为监督的平台。随着市场交易活动的日益频繁，越来越多的创业者和谋生者加入了房地产开发和中介队伍，在过于焦急的趋利心理驱动下出现了种种不规范行为，严重影响了市场的正常运行。因此，从加强管理角度考虑，必须筑起强有力的监督平台，在开放、透明的环境中加大社会对各类主体的监管，从法律、道德、社会舆论等各方面迫使各市场主体自觉加强诚信建设。所以，市场管理部门有必要充分利用公共媒体，对所有进入市场进行房地产开发和中介服务的机构进行公开监督。同时，汇聚社会焦点问题，为管理部门解决和处理群众热点、难点问题提供信息。

2.3探寻开放式的信息查询平台。步入信息化时代，房产档案的利用率不断提高，如司法部门查封房产要查档、二手房购买者在作出购买决定前要查询房屋的权属情况等等。而房地产产权产籍档案是经过工作人员整理后形成的有价值的信息资源，不能仅仅局限于内部人员利用，更要对外部人员开放，实现资源共享，满足社会需求。同时，还应进一步改善查询环境，有选择地对外提供查询平台，可开通网上档案查询通道，准许符合条件的人员随时查询。

3建立科学评估体系

3.1全面客观评价市场服务主体的资信程度。开发公司和中介公司作为市场主体的重要组成部分，其市场行为的规范与否对整个市场的健康发展产生着很大的影响，在目前急需建立诚信体系的情况下，首要的是尽快建立评价企业行为的标准，从考察企业硬件与软件两大部分着手，根据各项指标的重要性确定相应的权重，得出综合结果，实行动态管理，并适时调整。当然这要得到各相关部门的协助与配合，才能达到预期的效果。

3.2完善市场预警体系，控制市场风险。近几年来，在投资和消费的双向拉动下，各地房地产市场普遍升温，一些城市飞速上涨的房价已在房地产业界拉响了警报。过火现象要引起我们足够重视，要通过建立信息披露和预警预报机制来控制房地产开发与投资的风险，为政府、投资者、消费者作出决策提供更可靠的依据。

4建立殷实的数据基础

4.1尽快实现商品房预（销）售合同网上联机备案。商品房预（销）售合同网上联机备案将使商品房的买卖在更公开的平台上操作，是规范买卖行为、简化手续的重要举措，更是提高商品房买卖信息真实性的有效手段，可以改变以往销（预）售信息由开发商自报带来的差错或合同备案滞后带来的统计误差。重庆、成都等城市对此的成功试行充分说明实行网上合同联机备案是网络时代信息化建设的要求。

第8篇

［摘要］房地产是一种稀缺资源,既是生产要素,又是生活必需品,还是投资品。它对我国国内生产总值有重要影响。文章应用计量经济学原理和房地产市场供求理论，建立福建省房地产市场供求的计量经济联立方程模型，并对模型进行动态模拟检验，以确定模型的有效性和预测能力。

一、引言

经过十余年的发展，福建省住宅市场的供应与需求总量都出现了明显的增长，产品类型也不断推陈出新。

“十五”期间，全省房地产开发完成投资1854.73亿元，是“九五”时期的2.2倍，增幅比城镇固定资产投资高3.0个百分点，占城镇固定资产投资27.5%，比“九五”时期提高了5.8个百分点；5年累计竣工房屋面积6079.75万平方米，销售面积6472.94万平方米，分别比“九五”增长1.2倍和1.5倍；销售额1577.46亿元，比“九五”增长2.0倍。

尽管近两年，国家一再出台控制房地产投资规模、平抑房价的各项宏观调控政策，福建省房地产投资仍然保持强劲势头。根据福建省统计局公布数据显示，2006年福建省房地产开发投资787136亿元，增长45.7%。其中，商品住宅开发投资511.68亿元，增长40.7%，占房地产开发投资的65.0%，居主导地位。

商品住宅的销售量达到2021.69万平方米，商品房空置面积持续下降，全年下降30.19%。在空置商品房类型中，商业营业用房占46.6%，商品住宅占28.5%。2006年福州、厦门、泉州三市房屋销售价格分别上涨6.7%、7%和5.8%，高房价的趋势没有得到抑制。房价持续地走高，从根本上讲，是由供求关系决定的。究竟是什么因素影响着福建省的商品房的供给与需求?目前的房地产市场是否已经出现泡沫?为了弄清这些问题，需要通过历史数据，建立数学模型帮助我们了解房地产供求关系的影响因素以及影响程度。本文利用1997年到2005年的数据建立供求的模型，对福建省住宅市场供给需求关系等内容进行分析研究，并对近几年的供求平衡的偏离程度进行分析。

建立的供求模型是以商品房的供求为例的。

一般来讲，影响房地产需求变化的因素较多，主要有:房地产价格、国民收入水平、城市人口、城市化水平、经济政策、预期等，而本文主要考虑国民收入以及价格对需求的影响。影响房地产供给变化的因素也有很多，本文主要是考虑上期房地产需求以及价格，房产投资对供给的影响。

二、模型设计

（一）模型结构建立一个能反映房地产供求关系的计量经济联立方程模型，共选取了2个内生变量、1个滞后变量和3个外生变量，变量之间的关系如图1所示。

（二）模型的变量说明根据图1中具体的经济关系，并充分考虑图中各变量历史资料的可获取、确定模型的变量。

1.内生变量Y1———商品房本年销售面积；单位：万平方米Y2———商品房本年施工面积；单位：万平方米根据数据的可获取性，采用商品房本年销售面积来表示市场需求。用每年施工面积来表示市场供给量。

2.内生滞后变量Y1-1———商品房本年销售面积前一期值；单位：亿元由经验可得知前一期市场需求会影响房产市场供给。

3.外生变量X1———商品房本年销售价格；单位：元/平方米X2———房地产企业的总投资；单位：亿元119X3———居民消费水平；单位：元/人方程式根据图1，构造模型的结构式如下：y1=c(1)*log(x1)+c(2)*x3（1）y2=c(3)*x1+c(4)*x2+C(5)*y1(-1)（2）方程（1）反映房地产市场需求的形成，它与销售价格以及居民消费水平有关。方程（2）反映房地产市场供给的形成，它与销售价格、房地产市场投资额以及前一期房地产市场需求有关。

三、模型的参数估计及检验

（一）数据来源本模型参数估计采用时间序列数据，数据均来自2007年《福建省统计年鉴》，样本区间为1997～2005年。数据处理与模型计算采用的是Excel2000和Eviews3.1软件。（二）参数估计利用Eviews3.1软件对模型采用二阶段最小平方法（2SLS）进行参数估计，参数估计结果如下：

/uploadfile/20100118113105363.jpg"border=0>（三）模型检验本模型估计出来的参数所反映的经济意义与经济理论和实践相符；在0.05显著性水平下本模型各方程均能通过显著性检验；各方程的拟合优度均大于0.97；估计参数在0.05显著性水平下能够通过参数的显著性检验。

上述结论表明，本模型的参数估计结果在经济意义和统计意义上均具有一定的可信度。

四、历史模拟和事后预测

（一）内生变量历史值与模拟值为了检验模型用于模拟分析的可靠性，本文运用上述模型对样本期数据进行模拟，并进行事后120预测，通过计算内生变量1997~2005年模拟值与实际值的相对误差来考察模型的预测能力。计算结果见表1。根据表1的数据显示，绝大部分误差均小于5%，模拟效果良好。其中Y2的模拟误差相对于Y1来说较好。在2004年的Y1值内生变量模拟值及相对误差表曾一度达到11%，这是由于2004的Y1值的缺失，应用插值法来得到一个估计值。这本来就存在着些许误差，结果导致了模拟值和实际值的相对误差达到11%。这是由于数据不全造成的.

值相对误差（MPE）均值相对误差（MPE）表示被解释变量在样本期间每个时期的模拟值R(t)和实际值W(t)的平均相对离差，可用于测度事后预测向上或向下偏倚的程度。均值相对误差（MPE）越接近于零，模型预测的上下偏倚程度越好。表2中显示,各项均值相对误差（MPE）接近于零，表明此模型的系统误差较小，模型的预测性能较好.

（三）均方根相对误差（RMSPE）均方根相对误差（RMSPE）表示被解释变量在样本期间每个时期的模拟值与实际值之间的绝对对应程度，主要用于评价模拟值序列与实际值序列的总体拟合度.

从表3可见，各项均方根相对误差（RMSPE）均较小，表明模拟值和实际值的平均偏离程度小，该模型的总体拟合很好。五、结论本文所建立的福建省房地产市场供需的计量经济模型，经过参数估计表明参数估计结果在经济意义和统计意义上均具有较强的可信度。经过动态模拟检验，各项检验结果都非常理想，表明此模型能比较准确地模拟福建省房地产供需在样本期间的动态变化。因此，该模型系统具有较好的拟合优度和预测能力。

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第9篇

关键词：房地产市场房地产价格宏观调控

一、引言

房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。

房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。房地产发展的规模、产品结构、布局是否合理、水平的高低和发展速度的快慢，都将影响着各行业的规模、结构、布局、水平和速度。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和经营成本的重要内容。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。房地产业作为一个特殊的行业，它既有国民经济一般行业的共性，又有其自身的发展规律，产业内涵及活动领域十分广泛，房地产业作为国民经济中一个独立且非常重要的部门，房地产业有着自身的发展规律和活动特点。作为支柱产业的房地产业，在发达国家的发展历经几十年甚至上百年的历程，其中有着推动房地产业发展、成长的积极因素，又有影响房地产业健康发展的消极因素；每个国家根据本国国情制定相关的法律法规政策和利用经济杠杆来扶持及引导房地产业的发展；同时又有很多不确定的因素影响着房地产业。

二、房地产行业概述

（一）房地产业的概念

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业是与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和承担发包任务；建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建筑的生产任务。

（二）房地产业的分类

房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理业。

房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。房地产投资开发需要土地、建筑材料、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。

房地产投资开发除了取得土地、建造房屋、然后预售或出售新建的房屋这种方式，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转让，或者购买房地产后等待一段时间再转让；开发也不仅是建造新房屋，还有把土地(生地、毛地)变为建设熟地之后转让，有对旧房屋进行装修改造，有接手在建工程后继续开发等。

房地产业具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。

房地产咨询业是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。

房地产经纪是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、的经营活动。

物业管理业是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护相关区域内的环境、卫生和秩序的活动。

（三）房地产业在国民经济中的作用

房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产业经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；②可以改善人们的居住和生活条件；③可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；④通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；⑤可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；⑥可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；⑦有利于产业结构的合理调整；⑧有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；⑨有利于吸引外资，加速经济建设；⑩可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。

促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康的发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业(市场)持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

三、中国房地产市场发展现状及存在的问题

我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。

（一）房地产的总体规模越来越大

第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。

第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25%，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%(详见表3-2)。

（二）地区发展不平衡

第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。

第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91>西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。

（三）房价居高不下

近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

四、中国房地产市场发展趋势分析

我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大成就，纵观这20年的发展，其特点主要有以下几个方面：第一，房地产行业正在逐步走向市场化。①房地产业开始注重品牌，这是市场化的一个重要标志。2001年“地产品牌”在我国拉开了序幕，到2002年，各大地产商在激烈的市场竞争中，己经把品牌战略作为重头戏。虽然个别知名地产商与业主之间出现过不和谐音符，但这并没有影响国内房地产公司实施品牌战略的决心。更多的地产商开始重视品牌建设，重视产品品质，强化管理服务，这将有利于房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争力，促进房地产市场化程度的提高。②房地产局部投资市场开始形成。根据调查显示，现在有大约406的潜在购房者购房的目的为“投资”。这一结果可以证明两个最基本的事实：即我国的房地产市场还处于起步阶段，大部分人买房为了自住；另一方面，我们也注意到，尽管目前的房地产投资额较少，但一个投资房地产的阶层却正在形成。③商品房对个人的销售量增加。近几年商品房对个人的销售量每年都以很高的比例增加，到2001年，个人购房占商品房销售量中已达到93.696，说明我国的消费者对于住房成为一种商品而不是福利品这一观念己经接受，我国的房地产改革政策己经初见成效，这对于正在飞速发展的我国房地产业和我国的房地产市场起到了支持。④我国正在形成一些有规模的房地产开发商。虽然我国房地产还是幼稚产业，房地产市场也刚有雏形，但我国的房地产开发企业的迅速崛起及成熟，推动了房地产市场的形成。房地产企业的成熟，将使一批投机取巧、管理不规范、借助于政策或管理漏洞来趁机“捞一把”的企业受到制约和逐步淘汰。这样有行业责任心的企业自然就能够适应市场变化的要求。

第二，房地产与资本市场的关系更加紧密。我国房地产经过十几年的发展，在经历了营销时代与产品时代后，正在进入资本经营时代，特别是2002年的房地产市场己经初步体现出这种态势。由于房地产是资本密集型行业，作为我国国民经济发展的支柱型产业，房地产的资本化程度是衡量房地产行业成熟的主要标准。过去的十几年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况下。而另一方面，众多的金融机构又难以进入房地产业，造成资本与房地产市场的脱节，而银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前随着房地产市场化程度的逐渐提高，国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨的补血作用。当前这种资本市场与房地产市场的紧密接触，将会把房地产市场带入资本经营的时代。

第三，房地产进入高速发展的时期，增长迅速，热点扩散。从前面的统计数据可以看出，我国的房地产业正在进入高速发展时期，其特点是增长迅速，热点扩散。房地产业保持快速增长的原因有：①国家财力的增加，整体经济发展的增长，为房地产业，特别是为住房消费、解决群众的住房问题、改善群众的居住条件提供了根本的基础和支撑力：②住房分配货币化改革的落实，为房地产的发展起着重要的推动作用；③随着人均GDP超过800美元这一社会发展新阶段的到来，汽车消费增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出现新的吸引力和亮点；④随着城市化进程的加快和小城镇的改造，包括绿化隔离带的建设，也为房地产的发展和扩大需求提供了条件；第五，从发展房地产业和鼓励促进住房消费出发，二、三级市场的政策、土地政策适当进行了调整。为房地产的增长助力：最后，加入WTO和启动奥运以及上海申博成功，对房地产业的发展，也会起很大的促进作用，提供了发展空间。

第四，国家房地产的政策正在逐渐完善。为适应我国房地产发展的需要，促进房地产市场化，规范房地产在市场化过程中的运作行为，中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。比如，2001年6月起，建设部的我国第一部《商品房销售管理办法》开始实施，将重点解决商品房销售环节中存在的各种纠纷：2001年11月1日起，国家修订的城市房屋拆迁管理条例开始实施，保障房屋所有人的权益；2001年1月1日起，国家调整了住房租赁市场的税收，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税(由5%降为3%)、房产税(由12%降为4%)和个人所得税(由20%降为10%)等等。一系列房地产行业相关政策、法规的出台，对房地产市场秩序的调整和规范，房地产市场的健康发育，以及政府可以合法、有效地对房地产市场进行调控都起到重要作用。

未来10年随着我国加入WTO，我国房地产市场将按国际惯例和我国在多边谈判中所做的承诺向WTO其他成员国开放，我国房地产市场在现有阶段的基础上将会得到更进一步的发展，其趋势主要有以下几个方面。

（一）房地产市场整体发展趋势

①随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。

②以城镇人口人均增长10平方米计，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1亿平方米左右)，今后10年，我国的住房建设有持续的发展。

③一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房；己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。

④加入WTO后，我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为主，改变为个体消费者为主。个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。

（二）市场供给趋势

在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入，但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。房地产供给将向多元化方向发展。(论文)

配合住房制度改革，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。

（三）多元化的金融渠道

在银行紧缩信贷规模的背景下，作为资金密集型产业，房地产企业不得不寻求多元的融资方向，开拓新的融资渠道，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖。今年相继出台的相关举措也为房地产资本市场的发展提供了政策依据。信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善，将有利于缓解银行信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾，能有效解决当前开发商所面临的融资困境。WTO承诺的日渐实现及资本市场的逐渐放开将为房地产业提供更多的融资渠道。将来，国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、投资管理公司、资产管理公司等，都有可能成为房地产市场上主要的机构投资者。

（四）房地产服务加强

作为开发商来说，一是保证新项目的开发，二是加强售后服务。从早期的买地、规划设计、市场定位到工程的建设过程、推广过程，一直到卖出房子、业主入住后的物业管理，都要求开发商进行市场化运作，贴近客户的需求。这是一个完整的、公开的过程。把服务做好了，通过业主与其他人士的交流，把品牌传播出去，这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多。因为将来的市场竞争的是服务，如何选择更好的地段，进行更加人性化的设计，让业主居住感觉更舒服，这些不是空谈就可以实现的。

（五）合理利用资源实现可持续发展

可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而，推进中国房地产业可持续发展。

五、推动我国房地产业发展的建议

（一）土地市场规范化

土地是房地产业的命根，在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制，一级土地使用权资源支配能力在于政府，简单地说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。

第一，政府提前一个时间段，制定时间表，详细说明未来期间内土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划，让房地产市场能充分理解政府的计划从而实现理性的开发。过去有过这方面负面的案例，开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地，担心下一步没有土地可开发，于是，在就近的拍卖会上疯狂竞价，以超高价位得到土地，之后背负承重的压力进行开发，市场以这样的形式走下去是不健康的，政府也难以长久稳定地通过土地获利。

第二，坚持土地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明化，接受市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下，招、挂、拍的公平操作显得更为突出和重要，市场化是中国经济的方向，市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境，政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。

第三，政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力，以促进和稳定房地产业的健康持续发展。俗话说，计划没有变化快，先前制定的计划可以作为行事准绳，但是当环境出现明显转变后，就需要及时调整应对。形成一系列的应对机制，强化政府对地产市场的有序控制。

第四，按年收取土地出让金，避免提前透支土地潜力。

（二）完善房地产融资渠道

我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，但在地产融资上表现出相对的保守。在中国城市进程化和经济高速增长的前提下，房地产业具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚着相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。

第一，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金。房地产业需要资金，社会上也有资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。

第二，推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化，这样的形态不是公平竞争体制。事实证明目前的国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温，而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，极力拓展市场份额。

第三，适当引入外资，达到鲶鱼效应。这也就是防止闭门造车的出现，我们应该尽可能少走弯路，让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费。

第四，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，也就是确保公平的资本环境。

（三）引导房地产企业开展多元化产品服务

有数据显示90%的人群认为目前的楼价过高，而房地产商方面因为开发的高额投入不得不坚挺高价，这背后的问题在于：楼盘产品的同质化问题。购房者所面对的新房不外乎两类产品——普通商品房和别墅。暂时抛开市场份额小的别墅不说。现在市场上的所谓普通商品房，都有一个良好的外观、不错的绿化、合理的户型，整体品质都差不多，所有的开发商都想把自己的“普通商品房”做得质量更好价格更高。试想一下，如果市场上的轿车从奥拓到奔驰他们的外观、配置、价格都也差不多，让顾客怎么选、怎么买？成熟完整的市场，其产品就应该存在明显的分级差异。这个问题，应该不全赖开发商，最应该负责的是政府。

第一，政府在做土地规划时就明确各块土地未来的建筑形式体现分级概念，出让土地时要求企业应遵循预先的规划而行，全程监督土地的使用性质。

第二，严把各级产品质量标准，产品分级不等同于优劣区分，区分等级的标准是建立在需求市场的分化上，是需求的不同导致我们产品的多元。也许我们有顾虑，认为低端产品不容易赢利。但我们看看，是不是所有赢利的牙膏企业都卖20元一支的牙膏，是不是所有卖3元一支的牙膏企业都在亏损？市场的需求是多元的，我们没有必要追求产品的一致化。在这里特别提一点的是，现行的经济适用房办法本质上没有体现产品多元化，因为市场产品多元化的前提是市场化，现行的经济适用房不是一个市场化运作的结果，存在太多的政府干预和不透明，事实证明多数人群并不能从经济适用房推行中得到实惠。

（四）建立多元化的房地产市场体系

目前，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，二级市场、三级市场的发展较为落后，尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效地调控，因而导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时，二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而，政府应当有意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够可持续的健康发展。

（五）加强政府宏观调控

第一，加快消化积压空置商品房。政府必须控制房地产的空置量，促使空置房地产的消化。政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预，如规定最高限价，强制拍卖。在项目审批上限制对房地产的开发速度，以免产生新的积压。对于通过市场途径不能消化的空置房地产，政府可以收购用作廉租屋。

第二，降低房地产税费。政府要采取有效措施，切实减轻企业的负担，降低房地产开发建设成本，全面清理房地产开发建设过程中的各项受费，取消不合理不合法的收费项目，合并重复多收的收费项目，降低偏高的收费标准，限制水、电行业的过分垄断，防止权力寻租和腐败行为，促进房价的下调，促进房地产业的进一步发展。

第三，完善房地产市场法规。完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，完善房地产市场的游戏规则，使房地产市场能有序发展，让房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境，对土地的供应、闲置上地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定。通过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市场体制，为房地产企业创造良好的市场环境，促使我国房地产市场持续、稳定、健康发展。

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[13]刘骏民,王千.中国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系[J].中国房地产,2006,(2).

[14]陈龙.中国房地产泡沫的历史及现状[J].经济体制改革,2005,(2).

第10篇

1、我国房地产企业市场定位存在的问题

房地产市场定位存在着许多误区，主要表现在：

（1）产品定位不准确。房地产开发商热中于做广告，但是宣传手段及内容相似，使产品无法在消费者心目中形成独特的形象，消费者很难分辨它们之间的差别。

（2）客户管理不到位。由于大多数房地产开发企业未能建立统一的客户资源管理平台，给管理客户带来很大难度。很多企业未能对客户进行分类管理，也未建立起与客户沟通的有效渠道，没有建立规范的客户回访制度和客户关怀行动，不能及时掌握客户需求变化和客户满意程度，难以进行市场准确定位。

（3）销售过程缺乏规范管理。由于缺乏相应的管理手段和系统，大量曾经访问、咨询过、没有最终成交的客户的信息没有得到保留，而这些潜在的、未成交的客户资源都是花费巨额广告投放或通过展览活动吸引而来的。由于缺乏处理过程，未成交客户的背景信息、未成交原因以及对产品的需求等都未能得到应有的保留和分析处理。如果由于市场定位不准，企业要对市场重新定位。但是，就目前很多企业没有重视企业的再定位。

（4）随波逐流大盘定位。目前商品房的开发趋向于建筑面积越来越大，小区绿地面积越来越大，装修水准越来越高等。虽然无法回避不同居住群体之间客观上的差异，但是开发规模太大，将给现行物业管理模式带来管理上的困难，还使得居住其中的业主可能难以找到家的感觉。

（5）缺乏战略规划。未能充分考虑市场定位的影响因素，在营销过程中仅仅是随房地产市场竞争的潮流，被动、零散地运用广告、宣传、改善服务态度等促销手段。

2、我国房地产企业市场定位的内容

（1）市场细分。房地产市场细分是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据一定的细分参数，将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群，其中，每个消费群即为一个细分市场。房地产市场细分是房地产企业选择目标市场及目标客户的前提与基础，其根本功能在于为房地产企业实施有效的目标市场营销战略服务。房地产市场可以从以下角度进行细分：一是心理需求细分。分析消费者的心理需求，其实是分析其在购买住宅时的动机，人们的生活方式和个性不同决定了不同的住宅消费群。二是家庭组成细分。在城市中家庭是一个生活单元，家庭数量及结构对住宅的需求有重大影响。三是地理环境细分，包括自然地理环境、经济地理环境和人文环境方面内容。消费者对房地产的需求爱好，实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果，即是房地产所处地区的地形、地貌、气候条件、距离市中心的远近、交通便利、文化教育情况等的综合。

市场细分的作用主要表现在细分市场有利于开拓、发掘新的市场机会，企业可以集中人、财、物等资源，取得更大的经济效益；有利于掌握潜在市场的需求，不断开发新产品，开拓新市场，通过细分市场可以从中选择有效的目标市场。

（2）市场调研。是市场定位的核心，也是顾客和企业联系的纽带。对于房地产企业市场定位来说，信息的收集很重要，主要包括宏观信息即整个市场竞争的情况，竞争对手的楼盘类型，销售定位；潜在目标人群的需求信息和企业内部信息。

（3）房地产品牌形象的培育。品牌是房地产企业楼盘的市场信誉、市场竞争力的集中体现。房地产产品品牌能更好的满足特定消费群体的心理需求，对那些有强烈偏好的顾客来说更有吸引力。

（4）打造真正的卖点。如何打造房地产项目的真正的卖点是项目定位的关键内容，卖点可从多个方面进行，如文化定位突出商品房所蕴涵的文化氛围，智能化定位突出小区的设施和物业管理的智能手段；概念定位突出感性消费时代的概念营销等。房地产市场在竞争日趋激烈的今天，越来越多的企业注重在产品本身和附加值上加以再定位，重申产品与众不同的特色。

3、房地产企业市场定位的策略

房地产企业市场定位包括产品定位、品牌定位、企业战略定位，房地产企业市场定位的分析如图1.

3.1房地产企业产品定位策略

房地产企业首先了解竞争对象的产品具有哪些特性，研究消费者对该产品重视程度，然后决定本企业的产品定位。

（1）提高产品的性价比，注重人文环境。消费者在购买时，考虑最多是的是商品房的质量和性价比。房地产开发商必须严把质量关，确保项目在各个方面的质量。居住小区的选址与建设必须要考虑人文因素，包括交通、教育和环境等内容。

（2）保证空间的合理布局。住宅最关键的要素是它的空间，因为其他设施都可以更新换代，惟独住宅的空间在其寿命内是不变的。保证空间的合理布局是住宅建设的发展方向。

（3）准确挖掘高价值的客户。如何判断客户的价值？从什么样的角度看待客户的价值？能否将客户价值量化？这是房地产企业特别关注的问题。房地产产品定位应考虑客户关系管理。客户关系管理中重要的理论是“二八原则”，也就是客户价值金字塔。在客户价值金字塔的顶端，20%的客户能够为企业贡献80%的利润；在客户价值金字塔的底端，80%客户能为企业带来20%的利润。因此，那20%的客户为企业高价值的客户群体。从客户生命周期的角度来看待客户，不断挖掘客户价值是树立品牌、打造百年老店的房地产商们的追求。树立企业品牌的一个重要原因就是使得客户在其生命周期之中能够不断地购买房地产开发企业的产品。

3.2房地产企业品牌定位策略

房地产企业品牌定位策略可从以下几方面考虑：

（1）深化品牌营销观念。目前品牌营销观念深入人心，广告成为广大客户购房时主要信息来源之一，因此品牌广告竞争也成为众多发展商重要竞争手段之一。广告创意突出绿色家园独特的产品品牌价值，包括园林生态、体育健身、休闲等特色；突出企业品牌价值，包括企业良好的知名度，美誉度及雄厚的实力，企业文化等。

（2）使消费者增强对房地产商的信心。房地产开发只靠硬件投入是不能构成品牌产品的，以品牌切入，更有利于竞争，建立特有的房地产品牌，逐步树立良好的品牌形象。

（3）建立优质的物业管理品牌。物业管理是与老百姓密切相关的大事，优质的物业管理对企业品牌树立则起到了至关重要的作用。

3.3房地产企业战略定位策略

房地产开发企业战略通常有以下几种：一是建立专业化、跨地域房地产开发企业。资金雄厚的企业将逐步把企业资源向作为房地产专业化公司的发展方向聚集。二是综合性、跨领域房地产开发企业。这部分企业的房地产开发将呈现出多元性特征。三是房地产产业链投资延长型房地产开发企业。有些房地产开发企业，它的投资范围自延伸到了与房地产开发相关的上游或下游行业，取得产业链的利润最大化。四是从开发商转向房地产服务类企业。随着二手房市场即将全面起动，房地产细分市场架构进一步明显，房地产开发企业服务创新将面临非常好的市场环境和机遇。

（1）产业链投资延长定位。投资范围向相关的上下游行业延伸。

（2）补缺式定位。通过市场细分发现新的尚未被占领，但为许多消费者重视的空位产品。在这种定位下企业容易取得成功，因此这部分潜在市场即营销机会没有被发现，也许有的企业发现这种潜在市场，但没有足够的实力，无法去占领空白的市场。

（3）挑战式定位。当企业能比竞争者生产出更好的产品，该市场容量足够吸纳这两个竞争者的产品，同时比竞争者有更多的资源和实力，这时企业可把产品定在与竞争者相似的位置上，同竞争者在同一细分市场竞争。

（4）突出优势式定位。房地产企业在市场中所处的地位是不同的，有的是市场的领跑者，有的是随行就市跟随者，有的是补缺者。当企业意识到自己无力与同行业强大的竞争者相抗衡从而获得绝对优势地位时，可突出宣传自己与众不同的特色，如前期的规划设计、后期的物业管理等方面取得领先地位。

4、结束语

当今房地产业竞争越来越激烈。房地产企业在进行市场定位时要充分考虑定位过程中的品牌、超前和创新观念，为自己的商品打造卖点，并采用定性和定量相结合的定位模式。只有通过准确的市场定位，房地产企业才能取得成功。

参考文献：

[1]王洪卫。房地产市场营销[M].上海：上海财经大学出版社，1998.

第11篇

(一)房地产市场营销的概念

房地产市场营销是市场营销的一个重要分支.房地产市场营销与其他市场营销一样,也是个人和集体通过一系列的活动,特别是某些创造性的活动,同别的个人和集体交换产品和价值,以实现其经营目的的一种社会过程.可见,房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点,企业通过有效地提供住宅,办公楼,商业楼宇,厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活,物质和精神等的需求,以获取一定利润的一种商务活动.与一般商品市场营销相比,房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性,房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托物质实体上的权益等,因此,房地产市场营销既有其特点,同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用.

现代市场营销已经从商品交换过程发展到以商品交换为核心的各项相关活动中,涵盖了企业生产经营的各个环节.市场营销作为一门独立的学科,在经济发达的国家是从20世纪50年代开始趋于成熟,在我国则是在20世纪80年代中期以后才在不少行业中得到广泛的推广和应用.

(二)房地产市场的特征

由于房地产市场营销是面向房地产市场的一种商务和管理活动,因此,必须充分认识房地产市场的特点,以便为有效管理和组织市场营销活动服务.作为整个市场体系的组成部分,房地产市场具有以下主要特点.

1.房地产市场是权益交易市场.由于房地产的不可移动性,因此房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗房地产实物上的权益.交易的对象可以是房地产的所有权(包括占有权,使用权,收益权和处分权),也可以是部分所有权.不同权益的交易,形成市场上不同性质的交易行为.

2.房地产市场是区域性市场.由于房地产的不可移动性,房地产生产和消费都只能在特定的地点进行,从而使得房地产市场具有区域性的特征.这一特征要求房地产市场营销中的各项活动内容均需以房地产所在地市场为主.例如市场调查,目标市场,产品定位,销售策略的确定等都应结合房地产所在地市场进行.

3.房地产市场是不完全竞争市场.房地产的异质性使房地产市场中的商品具有差异性,如果考虑房地产的区位因素,则各项房地产商品各不相同,但不同房地产之间又不是不能替代的,所以,房地产市场是一种不完全竞争特征明显的市场.

二,房地产市场营销观念

企业的市场营销观念直接影响企业市场营销活动的组织和管理,在商品经济发展过程中,市场营销的观念经历了三种不同的指导思想.

(一)生产观点

20世纪20年代以前,资本主义经济虽然得到了高度发展,但社会生产的增长速度仍然落后于消费增长的速度,社会产品供应不足,产品品种比较单一,市场需求处于被动的地位,没有多大的选择余地.企业生产出来的产品不愁卖不出去,因此,企业整个的着眼点就放在生产上面,"我能生产什么,就能够卖什么",企业的普遍思想是"生产观点".

(二)推销观点

20世纪20年代以后,经过第一次世界大战后的复苏,资本主义经济由于大批军品生产设备和技术运用于民品,社会生产得到迅速发展,市场商品数量,品种开始增加,部分商品出现供过于求的状况,竞争开始加剧,不少企业逐渐采用"推销观点"指导企业的经营活动.其基本特征是"我卖什么,人们就买什么".这一时期企业经营活动虽然增加了推销活动,但其仍然是一种"以产定销"的观念,即"我生产了什么,就推销什么".

(三)市场营销观点

第二次世界大战以后,特别是20世纪50年代以后,商品经济进一步发展,广大消费者的生活方式发生了极大的变化,市场商品进一步供过于求,各种需求和欲望花样翻新,市场转变为买方市场,许多企业家开始认识到,能不能使自己的产品满足市场的需求,在市场上占有较大的份额,关系到企业的生死存亡,因此,许多企业逐渐用"市场营销观点"代替"推销观点".

用市场营销的观点组织房地产企业的营销活动,最基本的一点就是要清楚地了解潜在的市场和需求,以及消费者和可能的买主的消费观念和偏好,并运用合适的产品,定价,销售渠道,促销和服务等方法来满足消费者的需要,房地产开发和经营商应本着顾客需要的宗旨去开发和经营房地产,才有可能吸引购房者,才能获取盈利,实现企业的经营目标,做不到这一点,市场营销工作就可能是浪费金钱和时间.

我国房地产业虽然起步晚,但发展速度快,房地产企业之间竞争加剧,部分房地产出现了供过于求的现象,因此,我国房地产企业必须运用市场营销观点组织房地产营销活动,才能在激烈竞争中取胜.

三,房地产市场营销的内容

现代房地产市场营销已不再是单纯的推销工作,而是企业以满足市场需求为中心的整体经营活动,要从研究市场人手组织房地产投资开发经营活动,因此,房地产市场营销涵盖面广,包含丰富的内容.概括起来,包括以下方面.

(一)房地产市场研究分析

1.市场需求分析.通过对房地产市场调查和预测,了解房地产市场近期或未来需求是什么.

2.房地产市场环境分析.分析房地产企业经营活动面临哪些宏观环境的影响,有利因素和不利因素各有哪些.房地产是不可移动的高价值财产,受环境的影响大,因此,环境分析是房地产经营活动中的重要内容.

(二)确定房地产投资经营目标

在研究和分析市场的基础上,作出经营决策,包括选择和确定房地产投资规模,投资方向,投资地区和地点以及投资方式.

在进行上述决策之前,必须选定适当的顾客群.任何企业都不可能面向所有的市场,满足所有顾客的需求.而房地产企业所开发的商品房在一定时期内所能够满足顾客需求的范围就可能更小了,因此,企业必须明确"我为哪一类用户开发房地产商品及提供相应的服务"

企业在进行投资决策时,首先必须解决这个问题,从现代市场营销的角度而言,即目标市场选择――我是准备面向普通老百姓开发经济适用的住宅,还是高级别墅,或者是高档酒店.

确定目标市场时,至少需要考虑两个基本问题:一是这个顾客群的需求必须有足够的容量;二是在这个顾客群中,供应的竞争对手,特别是具有较强竞争力的对手要尽量少.

(三)项目决策

项目决策是在项目经营目标确定的基础上,根据选定的地段和项目,决定能够满足市场需要的开发经营策略.具体包括以下几种.

1.产品策略.确定和开发满足市场需求的房地产商品.适当的产品是同适当的顾客群相联系的.当目标市场选定以后,必须设计和开发建设可以满足顾客群的适销对路的房地产商品或相应的服务.

2.价格策略.根据房地产市场需求分析的情况,制定房地产价格,受国家调控的房地产价格的确定应符合国家规定.

3.销售渠道选择.选择房地产租售的基本方式和途径,房地产开发商自行租售与委托房地产中介机构进行房地产租售各有特点,要进一步结合项目情况决定经营方式.

(四)促进销售

确定和使用有效的信息传递促进销售的手段,如房地产广告,房地产交易会等,提供售前咨询服务,吸引租客或买家,促成房地产交易.

(五)信息反馈和物业管理

提供售后服务和良好的物业管理,并搜集反馈信息,扩大顾客群.

以上几个方面,是现代市场营销的主要内容.在上述市场经营过程中,每个环节又有更多的策略性选择.

四,房地产市场营销的基本过程

根据上述房地产市场营销的内容和现代市场营销的观念,结合房地产开发经营的基本过程,房地产市场营销的基本过程可以概括如下.

1.分析市场机会.

2.研究和选择目标市场.结合市场情况和企业自身的优势,通过可行性研究分析,作出投资决策.

3.制定营销战略,包括产品定位,建筑设计.

第12篇

随着我国房地产市场走向过剩，房地产营销的作用越来越大，我国的房地产营销得到了迅猛发展，然而面对当前越来越严重的市场竞争以及消费者的到来，我国房地产营销还存在着很多局限性。

(一)市场缺乏真正的调研目前，我国房地产企业营销策划普遍存在着调查方式单调，缺乏多元化，因此就不能进行相互的印证，不管楼盘规模的大小，调査的取样一直的一个常量，这就造成了调査数据虽然适应度满足，但是缺乏针对性，不能对项目规模，特征，地理位置等因素以及和消费者的关系进行整体的把握造成了调查样本的数量不够，以偏概全，从而最终造成了调査结果和实际差距很大。事实上，进行市场需求的分析包括了有效需求与潜在需求。具有一定的经济购买能力并能够实现购买的是有效需求;而对于地处经济比较落后地区的人们，虽然也有非常强的住房的主观与客观以及欲念，但是其经济收入比较低，决定了其收入仅仅能够满足生存的需要，而不能有效满足改善居住环境的需求，这时候对于住房的需求，事实上是一种潜在的需要。因此，进行市场调研的时候，必须进行潜在需求和有效需求，实际需求和欲念需求的严格区分，在调査中严格区分有效需求和潜在需求，否则一旦定位错误，就会“缀之毫厘，差之千里”，出现了调査需求者的数量众多，但是楼盘开盘后购买者少的后果。

(二)消费群体的定位缺乏明确性在房地产企业进行自己的消费者定位时，往往缺乏明确的定位，很多企业进行定位时，往往都以年龄、经济地位以及职业进行区分，或者进行简单的心理特征区分，往往都会存在“以男性为主”、“以成功白领为主”等非常俗套和不具有实质区分意义的区分标准，很多研究者表示，房地产对消费者的区分很多时候还不及可口可乐这样的快消品公司。作为高额消费商品的房地产，对于人们的购买造成影响的因素是非常多的，也是非常复杂的，相比于普通的商品，充满了很大的变数，如果对消费者群体的了解不专业，那么就会造成了市场是经过引导出来的，消费者缺乏专业性，甚至是拉来客户就能买房子的错误思想。事实上，卖给谁，对谁讲等这些最基本的营销工作是非常重要的，但是并没有给以重视，这时候，房地产企业的上帝已经从消费者转变为策划大师或者开发商，从而造成了角色的严重错误;事实上，房地产的营销策划中，采取一网打尽的消费群体的定位市场是缺乏明确性的，比如经济适用房小区构建超大户型或者复式住宅，在别墅旁边建筑多层住宅等，造成消费群体定位的不准确。

(三)房地产缺乏鲜明的卖点当前房地产商品定位存在的突出问题就是同质化问题明显，比如“观景”，“花园”，“亲近自然”等字眼不断出现，但是真涉及到楼盘本身的特点，本身的细节，卖点挖掘的非常少，过于浅薄。事实上，任何一个房地产项目，任何一个小区，甚至是任何一套房子都不是相同的，在户型，住宅面积，布局，楼层，景观和消费群体的针对性等方面都存着差异性。实际上，这些正可以提炼极好的卖点，但是对这些基础信息，房地产企业以及策划人员缺乏足够的重视，脱离产品的本身而谈论产品的形象，品牌以及概念，都会造成消费者的迷茫，而在我国的香港、台湾等地区比较成熟的市场，这种现象基本不存在。

二、供给过剩房地产市场的营销策略选择

(一)运用口碑营销的新策略口碑营销一般是发生在房屋销售之后，是房地产后营销的一种手段。在过剩市场下，应该通过加强与客户的沟通和提高客户的满意度，从而建立起楼盘与客户之间就产品和服务就口头的信息传播，从而达成销售目标的营销策略和营销方案。对于一生中可能只购买一次物业的客户来说，顾客的忠诚度的体现可能很少，关键是一种口碑流传。房地产口碑可以作为一种非常特殊的资源，在口碑的基础上，可以在消费者选择时提供消费者的选择可能性，增加客户的销售成本和维护成本，提升企业利润。水岸楼盘的销售时间长，住进小区的业主就是最好的口碑宣传者。为了加强房地产楼盘的口碑营销，需要首先对房地产的负面口碑进行根除，在此基础上，选择时间窗口，传播企业的正向价值和正向特征，树立良好口碑。如:对老客户的慰问关心，逢年过节在小区内挂出祝福的标语，也可以在过节时给老客户发送祝福的短信，以增加老客户的满意度;对房地产企业内的员工人性化管理，以促进业内人士对楼盘的良好口碑。只有形成有利于该楼盘的良好的社会舆论，这样才会有更多的购房者到这里来看房买房。

(二)灵活采用圈层营销的方式房地产市场已经发展了二十多年，以前的营销理论，包括4P、4C、4R等营销策略，从本质层面，都是4P的大众营销理论发展而来。从产品导向、顾客导向、竞争导向，房地产营销策略不断得到改进，并对各种市场，进行针对性的营销手段，如深圳的东部华侨城等楼盘，使其更加适合小众化的目标客户群体。“圈层”是具有共同身份特征的小众群体的集合。具有相似的经济条件、生活形态、艺术品位的人，通过各种社交场合相聚，并彼此之间保持联系。在联系的过程中，会交流彼此的心得，对消费观、价值观会进行密切的探讨，使圈层人群产生更多的共性。圈层营销，就是针对这样的小圈子，联合圈层里的一些具有相似目的群体，如银行、车友会、商会等，进行通过资源共享的方式，并提供增值服务等，共同拓展客户，有效增强销售的力度。企业可通过整合包括公司所有相关的各界客户资源，通过挑选得出有效的目标人群，进行企业团购推广、赞助车友会、参与银行业务推介会等方式进行圈层营销。

(三)发挥物业管理在营销中的增值作用在处于买方市场的形势下，购房者对物业管理的要求要随之提高。更有房地产企业以物业管理打造出了标杆项目的口碑，如万科的物业管理水平。房地产企业在打造房地产产品时不仅要注意房屋品质，更要注重物业管理的完善性，注重售后服务。使物业管理成为提升项目价值的重要部分。要提高房地产楼盘的物业管理质量，无论目标群体是何种档次，都期望较高质量的物业管理。物业管理主要分为管理和服务两部分。管理主要针对的是物，服务主要针对的是人，不能只重管理而轻服务，要做到管理到位和服务周到。一方面要做到管理到位，首先要对住宅本身、设备设施、社区场地等进行有效的维护和清理。并且要对小区内其他公共设备进行维护和保养，以确保小区内的硬件设施的完好和安全。另一方面，物业管理要做好对客户的关怀，对人的服务要体现以人为本的原则，例如物业管理定时为客户提供安全、环保等知识的普及，积极与业主委员会协商举行各种有益于楼盘内部客户文化打造的活动，增加物业管理对小区整体人文氛围的打造。物业管理已经成为楼盘开发的重要影响因素之一，在供给过剩市场下，普通商品房物业管理应该由传统的管理型职能向新型的酒店式公寓或商业办公楼的服务型的职能转变，更好的发挥其在营销中的增值作用。

三、结束语

第13篇

一、我国对房地产业的调控政策回顾

伴随着我国房地产业的市场发展，政府的宏观调控一直如影随形，近20年来，我国房地产业的发展经历了若干阶段，如表1所示。从上表可以看出：第一，我国房地产业是随经济发展、内需增长而不断发展的；第二，我国房地产业的发展大多时期是遵循市场经济规律的，对经济增长起到正面效应；第三，在宏观经济出现重大转折期时，政府往往采取行政手段直接干预房地产业，以实现宏观经济调控的目标；第四，我国房地产业与我国国民经济增长具有极高相关性，随着经济周期处于一定阶段，其拉动内需的作用明显。

二、房地产业宏观调控政策分析及对策建议

随着我国房地产业的迅猛发展，国家对房地产业政策开始转变为抑制投机，采取多种调控手段，如土地、金融、税收等政策调整，对房价上涨过快的势头进行遏制。

(一)市场调控存在的难点和问题

1.我国经济结构的复杂性使房地产业市场调控难度增加我国目前的经济结构日趋复杂，且当前我国经济正处于全球性的经济衰退影响之下，输入性通胀因素依然存在，因此带来的经济不稳定性、不确定性以及通胀压力等较严重。实施房地产调控不仅要防止由于房价快速上涨导致的通膨，同时还要避免影响国民经济的持续健康发展。我国房地产市场的变化与我国金融体制的变化及深化改革密切相关，房地产市场不稳定还会导致资本市场、货币市场以及整个金融体系出现连锁反应。实施调控的难度可想而知。2.我国房地产业与金融业密切相关使得政府调控投鼠忌器现实情况是，我国绝大多数的房地产企业和购房者都是依赖银行贷款。根据有关资料，截至2009年底，上海市的中资金融机构人民币自营性房地产货款累计增加了1023亿元，占各项货款新增额比例高达76%，其中个人住房货款累计增加了728亿元，新增个人住房货款中占中长期货款增量的比例高达42%。各家银行实际上是在直接或间接地承接了房地产市场的风险。因此，也使得中央政府在制定调控政策时投鼠忌器。3.购房群体贫富悬殊问题也使得制定调控政策有所顾忌目前我国社会各阶层的收入差距正呈现扩大趋势，在制定房地产市场调控政策时，往往会有所顾忌。比如提高首付比例和房贷利率，对高收入群体抑制作用不大，但提高了工薪阶层买自住房的门槛。政府在制定有关的金融、税收等调控政策时往往会犹犹豫豫。4.对房地产业的市场调控存在双重目标问题我国对房地产业的市场调控存在双重目标：一是经济增长和经济效率目标，二是社会公平和稳定目标。这二重目标本身是有冲突的。由于我国的房地产业长期以来都被作为是国民经济的支柱性产业，是拉动投资与需求的最直接的产业。因此在对房地产业进行市场调控时往往注重前一个目标而忽视后一个目标，这就必然造成房地产市场的持续升温和房价的不断上涨。5.中央对房地产的调控目标在地方上得不到完全落实国家对房地产市场进行宏观调控时会抑制地方房地产投资，这就意味着可能会减少地方政府的财政收入，利益的驱使下，地方政府对中央的宏观调控政策缺乏热情，进而影响其执行力。6.地方政府存在的土地财政问题我国目前实行的土地批租制度使得土地出让收入成为地方财政收入的主要来源。根据资料，2009年我国土地出让的收入总额达到1.42万亿元，相当于同期全国财政收入的20.8%；2010年末中国地方融资平台贷款余额高达10.7万亿元，这主要是各地地方政府以其所拥有的土地作质押进行融资的；2012年前11个月，我国130个主要城市总土地出让金额为1.18万亿元，这与2011年同期相比减少了30%。这就使得各地方政府成了房地产业市场调控受到损失最大的一方，必然导致地方政府在执行调控政策上不积极、打折扣。而从地方政府的角度来看，目前财权主要掌握在中央政府手里，造成了地方政府依赖土地财政之举。7.前期调控多种手段并用使得政策空间压缩近年来我国通过各种调控手段并用的方式对房地产市场进行宏观调控，出台了涉及行政、经济、法律、税收以及金融等措施，这些措施有效抑制了房价快速上涨的势头，对我国经济结构的调整有积极意义。但也在一定程度上使得房地产市场调控的政策实施空间压缩了，调控工具的持续更新受到了较大限制。8.实际操作时调控手段使用失当一是过多使用行政手段但收效不大。二是经济工具综合运用不善。近几年来，我国对房地产市场的调控逐渐加大了对经济杠杆的利用，但加息降息这样的政策运用较多，直到2010年国十条出台才开始运用像实施差别化率和税收的政策。三是法律手段不完善。目前在我国，由于法律体制本身的不健全，且法律规范之间交叉重复，房地产立法可操作性差，法条针对性不强，对房地产业各个环节的规定不是非常明确，落实起来比较困难。

(二)完善调控政策的对策建议

针对目前我国对房地产业宏观调控的现实情况及调控效果，提出以下的对策建议：1.确立公平优先兼顾效率的房地产调控目标房地产业宏观调控不仅要使得房地产市场趋于平稳，最重要的是使得我国经济保持一个稳定健康可持续发展的状态。我国房地产业宏观调控总体目标是:按照科学发展观的要求，遵循公平优先、兼顾效率的原则，以保障居民基本住房需求为调控房地产市场的基本点，同时兼顾经济增长。具体来说，一是要促使我国经济稳定健康可持续发展，二是要有利于我国经济结构的优化，三是要有利于扩大国内需求，四是要能够实现节能减排，五是要促使经济社会协调发展。2.积极推进财政体制的改革改革我国现行的分税体制，重新划定中央与地方的事权与财权，并要扩大地方政府的税基与税源，以保证地方政府能有充足的税收，进而有助于地方政府摆脱对土地财政的依赖。3.稳步推进地方政府绩效评估体系改革改革以GDP为主的地方政府绩效评估体系，建立起科学的地方政府绩效评估体系，还要实施对地方政府的房地产调控的问责制。在经济社会发展工作的目标责任制中纳入控制住房价格过快上涨及增加保障房建设等内容，切实强化对地方政府行为的约束。4.加快推进金融体制的改革需要抑制金融业特别是大银行的房地产信贷；央行要尽快建立存款保险制度和全国统一结算体系覆盖中小金融机构；要加快发展资本市场，使资本市场与信贷市场平衡发展；要大力发展债券市场，使债券市场与股票市场平衡发展；要加大房地产企业直接融资的力度，扶持为中小企业服务的小型金融机构及区域交易所；要改变现在房地产金融体制的单一性，尽量减少房地产资金过度向大银行集中的弊端，以降低房地产金融的风险。5.加快推进房地产税制的改革以开征房产税作为一种房地产业市场调控的手段，可以有效抑制房地产市场的投资需求。开征房产税对抑制非刚性需求，增加投资客的税收负担非常有效，这种方式可以长期使用，还可以通过税率的调整来应对房价的涨跌。要按照宽税基、少税种、低税率的原则建立房地产税制体系，并根据房地产市场运行过程和市场行为设定税种，以此建立合理的房地产税收体系。6.适时推进土地制度的改革适时改革我国现行的土地批租模式，可以考虑实行年租模式。可以考虑根据不同使用条件探索年租制的使用范围及与出让制的对接机制；要对土地储备机制、竞拍机制进行完善，以有效发挥土地储备制度在调控土地供应量方面的作用。改变当前纯粹的以供地计划来确定供应量的方式。对于普通住宅用地而言，改变招标、拍卖机制中实施的价高者得的相对简单的方法。7.积极引导对房地产业的资金投向国家需要改善投资环境，拓宽投资渠道，对一般性的竞争性领域，一定要打破垄断，积极鼓励民间资本参与棚户区改造、政策性住房建设、金融、交通、电力、电信、石油天然气、水利、矿产资源勘探开发等领域，以及环保、新能源、新材料等领域的建设，可以有效分流资金集中投资房地产业的格局。8.建立全国统一的房产信息系统第一，建设全国统一的个人住房信息系统，为保障性住房的合理分配打好基础，为下一步房产税的开征创造条件。第二，建立存量住房统计系统，可以准确掌握市场供给，并以此来制定土地供给计划，把握新建住房项目审批进度，进而保持供需的平衡。第三，该系统与纳税、征信系统及中低收入人群信息统计系统对接，以此作为确定保障性住房分配、商品房限价政策制定的依据。第四，建立全国统一的房地产预警预报系统，加强和完善宏观监测体系，定期市场报告，合理引导市场，有效防止房地产泡沫。9.加快完善房地产相关法律法规加快房地产立法建设，完善房地产业相关法律法规，使得房地产经济活动的每个环节每个细节都能够做到有法可依，使得房地产权利人的行为有据可依，只有这样才能减少目前我国房地产市场的混乱与无序。10.切实转变政府职能，提高政府决策的科学性和有效性一是要进一步明确中央与地方政府在房地产市场调控中各自的角色与职能，权限与责任，使得房地产市场的发展有良好的市场环境。二是要处理好中央政府与地方政府间的利益关系，尽快降低地方政府对土地财政的依赖。三是将房地产市场调控的工作重点放到规则的制定与完善上，提供一个科学的制度性框架安排。四是确保保障房的供应，继续加快住房保障体系建没，建立完善廉租房、经济适用房、公租房和动迁安置房四位一体的住房保障体系。五是要尽量淡化行政色彩，更多地通过包括货币政策、税收政策等宏观经济政策直接作用于房地产市场。

三、房地产业宏观调控背景下我国经济社会风险控制

目前我国对房地产业进行的宏观调控，房地产业的发展进入不确定的风险期，考虑到我国房地产业与国民经济存在的高相关性，必须做好可能的经济社会风险预警及风险控制管理。

(一)金融风险的防范

毋庸置疑，我国房地产业近年的飞速发展，与金融机构，特别是国有银行的信贷资金大规模流向房地产业是密切相关的，在房地产业进入不确定的风险期时，防范金融风险尤为重要。主要做好以下工作：1.控制金融机构特别是国有银行对房地产业信贷的总规模，使得其对房地产业信贷的比例与向其他行业的信贷比例保持在合理区间。2.引导国有银行之外的其他商业银行及其他金融机构的资金流向房地产业的规模，使得其与国有银行对房地产业的信贷规模保持在合理比例。3.疏导社会闲散资金流向房地产业的热情。4.完善抵押贷款担保。一是要建立政府抵押担保制度，二是要完善个人信用制度。5.尽快建立存款保险制度。

(二)地方政府财政风险的防范

地方政府依赖土地财政的现状没有得到扭转，房地产业的不确定性风险使得各地方政府财政出现较大风险，对地方的公务人员稳定、地方经济社会保障及在建的或将开工的大项目都带来较大风险。应当做好以下工作：1.调节用地结构，改善土地供给情况，严格限制工业用地，合理增加房地产用地，保证对经适房和廉租房的土地供给，使土地供给结构合理，形成高中低三级土地市场。2.改革目前土地管理上的弊端，允许农村集体建设用地(非农用耕地)进入建设用地市场，打破政府对土地一级市场的垄断，降低土地的价格。3.完善房地产业财税体制，加快房产税或物业税的正式出台，使得地方财政有稳定的收入来源，中央级财政也应减少税收分成，减轻地方财政压力。4.修改土地转让款的缴付办法，对开发企业应缴的土地转让款，应当在项目开工审批阶段全额缴清。

(三)防止实体经济空心化

近年来国内房地产业快速升温也诱发了民间投资涌向房地产行业的热情，2010年以来房价下跌幅度最大温州、海口等十个城市，民营经济贡献率不少已达到70%以上，远高于当时全国平均数60%，民间投资在固定资产投资中的占比也多数在60%以上。鄂尔多斯2010年地产投资314亿，银行对地产开发贷款余额仅59.7亿元，民间投资约占50%。全国282个省会市、计划单列市和地级市2009-2012年固定资产投资增速远大于2010-2013年工业产值增速，实体经济没有很好发展是因为民间资本没有投入实体经济而投入房地产业，2009-2011年三年地产投资额远远大于这三年银行贷款余额的增加。全国其他城市虽没有这样严重，但实体经济空心化的情况并不容乐观。因此，应该采取办法应对：1.国家加强政策引导，改变过去那种对房地产业不是压市就是救市的简单做法，使得开发企业放弃背靠国家这颗大树的想法。2.一般性竞争领域打破垄断，拓宽民间投资渠道，积极鼓励支持民间资本对金融、交通、电力、电信、石油天然气、水利、矿产资源勘探开发等领域，以及环保、新能源、新材料等领域的投向。3.切实从税收、信贷、外贸等政策上支持扶持实体经济的发展，使得从事实体经济的企业家有信心有热情，加快实体经济的发展。4.银行等金融机构要加强对实体经济信贷实际用途、资金流向的监控，发现信贷资金流向房地产业，应及时纠正处理。

(四)做好社会集资风险的预警及处理

房地产业的快速升温与民间借贷是密切相关的，参与到房地产业的资金，民间借贷筹集的资金所占比例也相当高。根据人民银行温州中心支行2011公布的《温州民间借贷市场报告》显示，温州民间借贷规模已高达1100亿元，20%以上直接投资地产。苏北某市，2011年到2013年立案侦查的非法集资案件，非法集资总额数百亿元，其中约30%通过不同渠道进入房地产开发项目中，其中较大比例是从普通工薪家庭集来的资金。这种情况在全国大多数城市都存在。房地产业的风险，会直接转嫁到普通百姓身上，给社会安定、人民生活都带来较大风险。1.建立民间集资风险预警机制，各地方政府应当根据本地经济发展水平及社会收入情况，设立民间集资风险线，对超越了本地风险线的民间集资活动要及时介入。2.建立健全民间集资的法律法规，现有的立法对正常的民间集资活动与非法集资活动的区分操作性差，应当对正常社会集资活动的界定清晰，对发起社会集资活动的主体、资金的用途、集资的数额、集资的时间、集资的担保、审批的权限、违规的处理等各个环节作出明确规定并加强监管。3.打击非法集资活动，对出现非法集资的苗头，就应当及时查处。4.对目前已经暴露出来的非法集资案件，应当加快处理的速度，特别是把工作重点放到追踪资金用途去向、追索资金上面，尽最大可能为百姓挽回损失，以确保社会安定，人民生活有保障。

四、结论

第14篇

通过调整存款准备金率，来控制信贷规模。为了应对金融危机，国家出台4万亿经济刺激政策，和央行配合的下调存款准备金，导致商业银行可贷款资金增多，增加了货币供给，进而增加了投资需求。2008年以后，房地产贷款占银行贷款总额的比重一直持续上升，房地产贷款增长速度一直快于银行贷款增长速度。2009年银行全部贷款增长率为26．57%，较2008年增加了7个百分点，房地产贷款增长率也增至38．61%。经济大增，投资需求旺盛，也导致了房地产泡沫的产生。从2010年开始，央行开始上调存款准备金率，控制了信贷规模，使房地产贷款的增长率减缓，减缓至2012年的12．86%。在2012年年末央行两次下调存款准备金率，稳定经济，使得2013年房地产增长率有所增加。虽然国家也出台了很多政策再次打压房地产市场，增长率也有所下降，但是从表3中可以看出，房地产贷款占银行总贷款比重越来越大。一般认为，房地产贷款占银行全部贷款的比重超过10%则存在轻微的房地产泡沫，超过20%则存在严重泡沫;而我国房地产贷款占银行全部贷款比重逐年增加，到2013年为20．32%，超过20%。可见我国房地产市场存在严重泡沫。房企融资单一，加剧了企业的资金链断裂的危险，同时对银行来说也加大了风险。如果企业资金链断裂，那么银行会出现很多坏账，从而导致银行的危机，银行为了防止泡沫破裂，继续给房地产大量贷款，又会加剧泡沫，进入死循环。

2利率

通过调整存贷利率，可以用来控制信贷成本。房地产是资金密集型产业，平均负债率高达70%，而我国房地产开发主要资金来源于银行，利率提高会导致融资成本的增加，房价不变的情况下，利润减少，开发商就会减少投资。相应的利率降低，融资、财务等成本减少，就会加大投资。对于老百姓来说，购买房屋主要靠银行贷款，利率增加时，购房成本增加，增加了购房者每月还款的负担，会减少购房或者持观望态度，投资买房的人也会因为投资成本加大，利润减少而减少买房，转而把钱投入储蓄或者债券。当利率减少时，人们更愿意把钱从银行取出，进行投资，我国投资渠道少，房地产就成为最好的选择。但是利率政策具有时滞性，并且跟房地产高额的回报率相比，效果不明显。而老百姓买房也主要受需求影响较大。

3结语

第15篇

市场经济是一种人与人之间自由交换的行为体现。与之相反的是计划经济，计划经济意味每个普通人的生活，都必须依政府的计划行事，每单交易要按照计划进行。中国改革开放30多年来的成就，已证明了中央计划经济的路走不通，以及市场经济中人与人之间能自由交换的成功。改革开放以来，政府给了企业家许多自，意味着将原来的中央计划体制，改为企业部分计划体制，由每个企业决定和计划该生产什么、何时生产。当然，也给了普通个人发挥聪明才智的机会。在市场经济环境下，最重要的是相互合作。市场的发展，将专业进行细分，一个项目的完成涉及到各方参与方：投资单位、施工单位、设计单位、供应商等。各企业间是合作关系。同时企业与雇员之间，也是以劳动合同为契约的合作关系，雇员以自己的才能与劳动得到企业的雇佣工资。企业内各部门间围绕着企业的主体目标进行合作。

2房地产企业成本管理的内容

经济学中的成本意味着“节俭”。因为资源的有限，就必须有以“节俭”为目的的成本管理。成本可以分为会计成本、经济成本、边际成本、机会成本、沉没成本、时间成本、资金成本、人力成本、土地成本等等，虽然类型不同，但都是成本。房地产企业的成本管理，包含各部分成本：有融资时的资金成本、项目的建造成本，人力资源管理的人力成本，以及隐形的沟通成本、因失误造成的沉没成本等等。管理学学者彼得•德鲁克曾说，“在企业内部，只有成本！”每个环节的资金花费，便是成本。成本的发生伴随着决策。当企业在决定投资某个项目时，就意味着成本的发生。虽然在投资这个还是那个项目经过详细的测算，但仍然是主观的判断。而接下来的成本管理，只能在决定投资多少的额度之下，管理好这个额度以保证利润最大化。从这个角度来看，成本管理等同于成本控制。房地产企业的成本管理，根据房地产开发的各阶段进行划分，可分为投资阶段的成本概算、设计阶段的施工图预算、施工前的招标合约管理、施工阶段的预结算。以“预算不超概算、结算不超预算”为原则，房地产企业的成本管理已由侧重施工预结算管理向以目标成本为中心的成本控制转变。

3房地产企业成本管理中的市场经济思维

3．1以目标成本为中心的成本管理体系

3．1．1目标成本的概念目标成本，顾名思议，是估算一个项目将要发生的成本，以此作为目标值，以保证项目利润目标的实现。目标成本的数据来源于经验值的积累。企业通过对市场的了解，对一些历史数据的分析，得到这些数据。完整的目标成本应包含项目发生的所有费用，通过将目标成本根据成本科目分解为13项费用。

3．1．2体系的建立目标成本的目的是要保证成本的控制，因而要把成本管理各阶段进行连接起来。如图1所示，以项目目标成本表划分，进行招标的招标控制价和合约规划管理，保证每份合同有规划、价格有依据。在施工过程中发生的签证变更和沉没成本要进行动态管理，保证成本数据的连续性。同时房地产成本管理不仅是成本部门和成本人员的工作，更是一项全员参与的工作。要涉及到财务、项目管理等各职能部门在计划运营的管理下，协调各部门资源，降低各部门之间的沟通成本，合理利用各项资源。

3．2企业内和企业外的竞争、合作

3．2．1企业内的运营市场经济，意味着知识的分散性，认识若干事物取决于面对事物的人，准确来说，它们分散于每个人的大脑中。专业化的分工，是市场经济的特点之一。一个造价工程师，他可以通过为地产公司提供专业服务，换取机械工程师们制造的汽车，而不用他亲自动手去制造一辆汽车。而且就制造一辆汽车来说，它也涉及到广泛的行业，如矿业、石油、塑胶、机械、电子、玻璃等成百上千种行业。专业的人做专业的事情，这样可以提高工作效率，一个庞大的部门或者企业，只有通过精细化的分工，形成流水式的作业，才能提高工作效率。就如现在汽车制造业，在流水线上有若干工种配合，每个工种只做一小部分专业工作，然后越来越熟练，就会提高生产效率。专业分工让每个人的生产效率得到了提高，因为一个人反复做同一件事情自然会越来越熟练。但是专业化的分工之下，也可以造成封闭的、工具化的头脑。在工作之余或者过程中，对自己知识体系的自我更新就显得特别重要。如果不想成为这个工业化时代在自己专业聪明，却在专业之外的事务一无所知的人，更需如此。正是由于专业划分的优缺点，需要企业运营将企业内部资源进行整合。个人在资源整合中通过其他专业化人员的帮助和发挥自己的专业优势中完成企业利润目标。而知识的分散性又让企业内部的合作、协调变得非常重要。

3．2．2产业链的竞争、合作市场经济另一个重要的特点是竞争。在市场中，总体来说，只有那些能以物美价廉的产品和服务满足消费者的企业，才能脱颖而出。竞争让各企业不断提高自身业务管理水平，提高生产效率。科斯在《企业的性质》中提出交易成本的概念，提出当企业内部成本小于市场中的交易成本时，形成企业。在市场中，房地产企业将一些施工单位和材料供应等纳入企业内部，实现纵向一体化管理；也有精简企业业务，仅作投资部门，将项目外包建设的。本文章不做讨论是企业越做越全，还是精简业务更好。两者无论哪种形式，都要保证企业的利润目标。而利润的实现，需要项目全过程中各方的合作和竞争。

4某房地产企业内两个项目成本管理对比

4.1目标成本管理体系减少合同发生数量A项目建设周期为2011年9月至2014年12月，项目开发时间较早，未建立目标成本管理体系，造成项目内工程界面划分不清楚，产生大量交接工序的专业和零星分包工程。B项目建设周期为2013年12月至2016年10月，项目立项时建立目标成本，至2015年3月已发生合同94项，根据目标成本规划预期将发生合同148项，该项目预估共发生242项合同。每产生一项合同，意味着造价工程师需完成清单、标底编制、招标工程师需组织招标谈价、合约工程师需制作合同，由此带来的企业内部成本的增加。目标成本管理体系可以提前规划项目发生各项费用，做好各工序交界面的划分，减少专业和零星合同的发生。

4.2目标成本管理体系控制合同金额A项目属于成本核算型，即在工程发生后通过控制签证、结算金额，降低成本。而B项目的目标成本管理体系在方案设计阶段测算成本，以预留成本金额作为招标控制价，若超出预留金额则修改设计方案或增加投标单位重新招标，降低合同金额，变事后被动型为事前控制型。

4.3与供货商建立长期合作价格B项目主要施工材料：涂料、瓷砖、洁具、灯具、门等与专业供应商建立长期合作机制，采用“甲指材”模式，指定施工材料的供货商。通过此种方式一方面通过长期合作，可降低材料价格；另一方面保证了材料供应质量。

5总结