营销策划论文范文

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第1篇

关键词：品牌营销策划

21世纪，是知识经济的时代，21世纪的竞争将是以知识、信息、文化、品牌为基础的竞争。随着经济的发展，市场的变化，企业的市场观念也相应发生了变化，从19世纪未到现在，企业市场观念的演变依次经历了生产观念阶段、产品观念阶段、销售观念阶段、市场营销观念阶段、社会营销观念阶段，现已发展到品牌营销观念阶段。

以品牌为核心而进行营销，是现代企业按照社会经济的发展所做出的必然选择。在科学技术进一步发展，产品的质量差异化越来越小的今天，企业要在竞争激烈的市场中生存，就只有从产品品牌的角度出发，通过努力地塑造和传播品牌的独特形象，让众多的消费者感受到该品牌产品与其它同类的产品相比具有着独特的特点，并使这种独特的特点符合目标消费者的个性审美情趣，从而使该品牌产品从同类的产品中脱颖而出，独树一帜，建立起忠实的顾客群，这就是品牌营销的基本原理。

由此可以看到，品牌营销的过程，其实就是企业以目标市场的需求为中心，努力地去塑造和传播品牌形象的过程。塑造和传播品牌形象，就是品牌营销的主要任务。为了能够成功地塑造并顺利地传播品牌形象，有效的开展品牌营销活动，最终实现品牌营销目的，就有必要对品牌营销活动实行科学地策划。

一，什么是品牌营销策划

策划，从传统的意义上来讲，其本质其实就是谋划，是指人们为了达到某个目的而进行的周密安排和部署。自从有了人类活动开始，就有了策划，从原始人类的聚众捕猎到现代世界的飞船升天，从风云变幻的战场到讯息万变的商场，从国家的政治外交到企业的日常经营，无时无处都有着策划的痕迹存在，策划是一种普遍的人类行为，是体现人类思维高度发展的突出实践形式，是人类创造世界和改造世界的重要方式之一。

策划，更严格的说，是现代社会里的概念，是伴随着诸如系统论、信息论、控制论、全能论、全息论等一系列现代科学理论的产生和发展而产生和发展的。从现代意义上来讲，策划指的是策划者为了实现某个活动目标，在充分掌握了与此活动有关的各种信息资料的前提下，通过科学地运用各种方法和策略，为活动的开展而进行精心地设计和计划的过程。所以，策划其实也是一门科学，是一门指导人类具体活动的行为科学。

策划作为一门行为科学，它广泛应用于社会的各个领域，为各个领域活动的开展提供科学的活动指导方案，以此达到最佳的活动效果。策划，在现代商业活动中的运用相当普及，各种商业策划的开展，为商业活动的进行带来了效率的革命。品牌营销活动也是现代商业活动的一种，将策划科学应用在品牌营销活动当中，就是所谓的品牌营销策划。

品牌营销活动的目的，是要成功地塑造和传播品牌的形象，那么为了顺利地实现这个目标而进行的品牌营销策划，就是要以品牌形象的塑造和传播为研究的重点，在掌握了大量的信息资料的前提下，遵循系统性、可行性、针对性、创造性的原则，为企业品牌的整体营销活动提供一个科学的活动规范方案的决策活动过程。品牌营销策划的目的是要为企业的品牌营销活动提供一个科学的指导方案，使品牌营销活动更具有效率，以便成功的塑造和传播品牌的形象，最终产生品牌价值。二，为什么要实行品牌营销策划

一个品牌的形成，并不是偶然的，几乎在每一个成功的品牌背后，都有着一系列精心的营销策划。在现代市场经济的条件下，对品牌营销活动实行科学的策划，是企业必然的选择：

第一，实行品牌营销策划是社会生产发展的体现。随着人类科学技术的进步，人类的生产力得到了空前的发展，在这种前提下，社会分工进一步的细化，社会合作也在进一步的加强，各学科、各工种在不断地融合、发展，品牌营销活动与策划科学相结合，以策划科学来指导品牌营销活动，是社会生产发展的必然结果。

第二，实行品牌营销策划是适应现代市场经济发展的必然要求。随着市场经济的进一步发展，现代的市场经济环境也变得越来越丰富繁芜、错综复杂，越来越多的利益关系相互交织着，大量的商机与挑战并存，无数的“陷饼”与“陷井”充斥其中。在这种经济环境里，企业所开展的每一项经营活动都必须要通过精心策划，才能够适应现代市场经济的环境，才可以做到“运筹帷幄，决胜千里”，品牌营销活动也不例外。

第三，实行品牌营销策划是信息时代营销活动的必然要求。当今时代，是信息的时代，对于企业而言，信息就是效益，信息就是生命。在当今这样一个讯息万变的时代里，企业所进行的各种经营活动所面对的是一个复杂而又在不断地变化着的市场，所以必须时候把握住市场的信息变化，才能使经营活动不会产生偏移。而策划科学最讲究的就是对信息的收集和处理，以信息为基础来充分考虑在企业经营过程中可能会遇到的每一个问题，并设计出科学合理的解决方案，使企业的经营活动在变化着的市场环境里进行时能够做到有备无患、有条不紊、处变不惊，这对于企业经营活动之一的品牌营销活动也是如此。

第四，实行品牌营销策划是企业经营与管理现代化建设的客观要求。随着社会生产力的发展，企业不仅在生产的技术水平上日益发达，在经营与管理上也在不断地向现代化迈进，各种先进的行为科学被应用到企业的经营与管理中来，而策划学就是其中很重要的一种，对企业的经营与管理实行科学策划，是企业经营与管理现代化建设中很重要的一个环节。因此，对品牌营销这一企业重要的经营活动实行科学策划，以科学策划来指导具体的品牌营销活动，这也是企业经营与管理现代化建设的客观要求。

第五，实行品牌营销策划是品牌营销活动的性质特点所决定的。品牌营销，营销的就是品牌的形象，其目的就是要在顾客心中塑造出一个理想的品牌形象来，那么围绕品牌营销的目的，在具体

的品牌营销活动中就需要去做大量的工作，包括对各种信息的收集、对目标顾客的心理期望的掌握、对品牌形象的设计、对传播方式的选择以及对品牌的形象创意等，这将是一个复杂程度比较高的综合性的系统工程，面对这样一个复杂的系统工程，如果不进行科学地策划，就很难将具体的活动开展下去。因此，要对品牌营销活动实行科学策划，这是由品牌营销活动其本身的性质特点所决定的。

在现实当中，尽管有许多企业已经知道了拥有品牌的重要性，也懂得了实行品牌营销的道理，但缺乏的就是不知道该如何去具体地运作品牌，不懂得对品牌营销活动进行科学地策划，所以往往导致品牌营销活动的失效或失败。从现实的情况看来，实行品牌营销策划，既是时代的要求，又是品牌营销活动自身的要求，这也是企业的品牌经营活动成败与否的关键所在。三，如何实行品牌营销策划

品牌营销策划是企业希望改造环境，征服顾客的一种准备付诸实践的主观意识行为。它是策划者智慧和心血的结晶，是成功的先导，是“运筹帷幄，决胜千里”的艺术。从策划科学的层面来说，策划其实是一个集收集、分析、控制、反馈、决策等多项工作于一体的综合性的系统工程，其所采用的方法也就系统分析与设计的方法。

所谓的系统分析与设计，是指对一个系统内的基本问题，用系统的观点思维推理，在确定与不确定的条件下，探索可能采取的行动方案。通过分析对比，动态修正，为达到预期目的，以可行性、合理性、效益性为原则，为系统设计出满意的外部环境与内部环境相结合、整体效益与局部效益相结合、定性分析与定量分析相结合的系统方案。

品牌营销策划作为一种特殊的具体的策划类型，也是一个特定的系统工程，因此，品牌营销策划的方法也可以采用系统分析与设计的方法。对于品牌营销策划而言，以品牌营销的目的为核心，采用系统分析与设计方法，可将品牌营销策划分解为：收集信息资料、品牌形象策划、品牌传播策划、综合创意策划等几个具体的过程和内容，具体的是：

（一），收集信息资料：企业是社会经济活动的一种组织形式，是经济活动的细胞，因此，品牌营销策划必然要与社会有密切的信息交流。信息与材料、能源被誉为现代经济发展的三大支柱，信息开发的水平，决定着策划的水平，最终决定着企业的成败。1979年，美国前总统卡特在白宫的一次会议上讲到，在美国所有的经济成就中，有2/3是通过信息活动和正确决策取得的。

企业品牌营销策划的第一个步骤就是要收集与企业的品牌营销策划有关的各种信息资料，这些信息资料将成为进行系统分析与设计的重要依据，它们包括：宏观经济形势、政策与法律环境、目标市场特性、消费者需求特点、市场需求走向、市场竞争状况和企业自身的特点等等。在这个过程当中，最重要的就是要对各种信息资料进行加工处理。要充分利用现代化的媒体手段，以科学原理为指导，大量收集信息资料，并透过现象、去粗取精、去伪存真、由表及里的对其进行分析研究，最终得到需要的资料。对这些信息资料收集完毕后，要以报告书的形式进行总结汇报，成为企业品牌营销策划活动的重要依据。

（二），品牌形象策划：塑造和传播品牌形象，是品牌营销的主要任务。那么为品牌策划目标形象，这就是品牌营销策划的重点和首要工作。形象是品牌的灵魂，塑造出一个理想的品牌目标形象将赋予品牌强大的生命力，而品牌的目标形象如果塑造得不合理，将会导致整个品牌营销计划的失败。只有正确的塑造品牌形象，品牌营销活动才显得有意义，所以首先必须对品牌目标形象进行科学地设计策划，尽可能地设计出一个理想的品牌形象来。

需要首先明确的是，这里的品牌形象中所谓的形象，并不是指狭义上人们对形象的认识，品牌形象其实是一个内涵非常的广泛概念，是一个形象系统，品牌的形象包括了：

品牌的外观形象：是指品牌名称、外观设计、商标图案、包装装璜等直观的视觉、听觉效果，如“adidas”牌运动服的中文读法是阿迪达斯、“奥迪”牌汽车的商标是串联着的四个圆圈、“南山”牌奶粉外观设计的主题背景是绿色的草原等都属于品牌的外观形象，这是品牌形象系统中最外层、最表面化的形象。

品牌的功能形象：是指被消费者所普遍认同的本品牌所具有的物理功能性的特征，也就是品牌能够让消费者产生的对产品的诸如实用性、可靠性、安全性、便利性、先进性、舒适性、环保性等各种物理功能特性的联想，如：一听到“索尼”，便让人联想到高质量，就会习惯性的认为只要是“索尼”的那么质量就是最好的；一看到“微软”，便让人联想到高科技等，那么只要是“微软”的就总是最先进的等。

品牌的情感形象：是指被消费者所普遍认同的品牌所具有的情感性的特征，也就是品牌能够让消费者产生的情感感受，如“多喜爱”让人感觉到温馨与爱意、“梦洁”让人感觉到浪漫与甜蜜。“晚安”让人感觉到呵护与关怀等。

品牌的文化形象：是指被消费者所普遍认同的品牌所具有的文化性的特征，也就是消费者从品牌身上所能够感受到的某种文化品味或生活方式，如“可口可乐”代表了自由与激情、“万宝路”代表了坚韧与豪迈、“海尔”代表了团结与真诚等。

品牌的社会形象：是指被消费者所普遍认同的品牌所具有的社会性的特征，也就是消费者从品牌身上所能够感受出来的某种社会价值，如开“宝马”车体现了地位、吃“肯德基”象征着时髦、穿“金利来”代表着品味等。

第2篇

微信是移动互联网时代出现的新兴媒体，虽然其具有新潮、便捷、多元化的宣传交流功能，但对于众多中小微企业来说，虽然注册了企业的公众微信账号，但由于不甚了解微信强大的营销宣传、策划、管理等配套服务功能，无法发挥其对于企业宣传的强大能效。因此，研究企业微信平台的营销策划与管理能够为初级使用商户提供微信公众平台的产品宣传策划、产品营销策划、企业在线互动交流策划等，为其节省新媒体营销的人力、物力和时间等成本投入。尤其是对中小微型商户而言，由于企业运营资本有限，选择微信营销宣传能够有效节约运营成本，通过企业微信公众营销与管理平台的网页，及时和更新企业产品信息，能够有效提升企业粉丝群体的数量以及关注和喜爱程度等。利用微信平台的后台管理功能，还可以及时了解和掌控企业会员数量的变动情况，从而及时调整企业在微信公众管理平台上的宣传策略，吸纳更多的粉丝群体关注企业的订阅号，加入企业的微信会员，享受企业订阅号给他们生活带来的便利。粉丝群体，看似普通的客户群体，实质是隐藏在微信平台背后强大的客户群和最直接、最真实的广告宣传媒介。值得分享的内容，共享在朋友圈内，将会为企业订阅号带来更加广阔的客户群体和更加巨大的商机。微信平台策划与管理能够帮助企业广泛吸引这些潜在的客户群体，以及深入挖掘潜伏在潜在客户群体中的市场商机，从而为企业节约运营成本的同时，实现企业利润最大化的目标。

二、微信公众平台营销与管理应用的研究现状

通过可查阅的文献检索系统以及行业统计数据与年鉴，目前有关微信平台营销策划与管理应用的研究主要集中于三个层面:

第一，有关微信营销现状及发展对策的研究:王时杰(2014)、朱妍(2014)通过比较分析微信营销的基本模式，总结了微信营销具体应用过程中面临的主要问题，并据此提出了开展微信营销的有效对策;魏淑娟(2014)通过总结微信营销的特点，比较分析了微信营销创业模式案例，并据此开展了微信营销创业模式的战略分析;

第二，有关不同行业微信营销的发展现状研究:余倩倩(2014)通过分析零售业开展微信营销常见策略，归纳总结了零售业开展微信营销的的优势，并结合零售业行业特征提出了微信营销发展建议;马春阳(2014)通过归纳微信营销的主要特点优势，探索了车企微信公众平台模块的设置，并据此提出了车企微信营销应注意的问题;焦世奇(2014)通过分析扬州餐饮企业对微信营销的应用现状，总结了微信在扬州餐饮企业营销中存在的弊端，并据此提出了解决调整建议;张玉凤(2014)通过介绍微信及微信公众平台的主要功能，比较了企业微信平台与图书馆微信平台的异同，并提出了图书馆微信平台营销的合理建议等。

第三，有关微信营销的传播与运营研究:廖波等(2013)通过对中小型企业微信营销传播机制现状的分析，提出了完善微信营销传播机制的对策;毛艳琼等(2014)通过总结分析目前中小企业运营微信公众平台过程中存在的主要问题，从微信公众平台营销定位、内容、时间、互动等方面提出了完善中小企业运营微信公众平台的建议。根据以上研究现状可知，目前有关微信营销的研究仍存在以下薄弱环节:第一，第三方微信营销策划与管理的应用与经营;第二，系统化的微信营销策划管理流程设计等。

三、微信公众平台营销策划与管理的市场机遇分析

(一)微信用户数量的迅猛发展为微信营销与策划提供了载体保障随着智能手机在中国市场的迅速普及，其价格不断下降，逐渐被百姓所接受，千元以下的智能手机已经屡见不鲜，这无疑为微信的市场推广提供了必要的载体保障。2012年3月至2013年7月中国微信用户增长幅度相对显著，微信用户数的增速从2012年3月底的23万/天迅速增长到2013年7月的160万/天，增幅将近7倍。微信用户数量的迅猛增加以及微信市场运营的渐趋成熟，使微信的营销策划与推广逐渐成为商家的新宠。作为一项新兴的具有较强关联属性的虚拟社交工具，如果能够有效将不同地域、不同层面的企业用户相聚集，将会大大降低企业的营销成本，以及积聚企业的客户忠诚度。

(二)移动互联网络的迅猛发展降低了微信营销和管理的运营成本近年来中国移动互联网络发展迅速，自2.5G网络出现后，相继出现了3G网络、4G网络，使用人群数量不断翻增。尤其是在许多大中城市，许多商家为吸引客户，提供可搜索的WIFI热点覆盖区不断扩大，这无疑为微信营销策划与管理提供了良好的网络基础条件。同时随着通信行业竞争的加剧，通信运营商不断调整网络资费，网络套餐的价格日益实惠，这些做法吸引了更多的消费者加入移动互联网络的使用中，进一步拓宽了微信使用的潜力人群，拓展了微信营销策划与管理的市场前景。

(三)依托腾讯QQ的庞大市场基础平台辐射提升微信用户的数量微信平台是由腾讯公司推出的为智能手机提供及时通讯服务的免费应用程序。众所周知，腾讯公司主营的QQ软件产品具有极高的市场占有率，微信作为腾讯公司推出的同类产品，具有更加便携的沟通互动功能，包括借助手机网络的语音、图片、文字、视频等沟通交流，使手机交流的功能更加强大，更加丰富多彩。由此可推知凡是使用QQ软件产品的客户都可以成为微信的潜在用户，且微信具有的更为便捷的操作流程、节省上网流量等特点，适合多种类型企业，也为微信营销策划与管理的运营提供了良好的平台基础。

四、微信公众平台营销策划与管理的服务业务

(一)服务内容根据企业客户需求及企业项目推广需要，精选每日话题及活动资讯的单图文、多图文、文本、语音、视频等素材，并开展营销策划、编辑设计以及群发推送;同时提供公众账号社区，活跃提升公众账号粉丝参与度和互动度。

(二)服务活动根据不同企业客户的行业属性、市场需求以及企业长期积累的客户群体的特质等，结合微信自媒体营销平台和拓展渠道，开展有针对性的企业营销活动的策划、执行等，活动期间可开展粉丝管理、舆情监控以及微信图文直播等。

(三)服务反馈数字能够有效反映市场营销的推广效果，可以通过监控并统计营销策划内容的每日群发到达率、阅读率和分享率等，举办活动的互动人数、分享人数、增加的粉丝人数等基础数据，为后期企业营销运营提供指导依据。

五、微信公众平台营销策划与管理的推广渠道

(一)微信自带媒体的营销推广微信公众平台利用行业定向、地域定向、泛账号等各种渠道的微信自带媒体资源，拥有涵盖各种门类的微信用户群体。在长期的客户服务中，通过积累丰富的自媒体账号人群属性、粉丝质量判别机制，能够承诺为客户提供效果化推广结算计费方式的微信营销。从平台功能来看，目前公众平台的主要功能包括多媒体信息大规模推送、定向推送(可按性别、地区、分组等指标定向推送)、一对一互动、多样化开发和智能回复等。这些功能为公众平台的实际运营带来了媒体、营销、客服和公共服务等应用方向。

第3篇

关键词：房地产房地产营销营销策划

Abstract

Recentyears,theimpetusofrealestatedevelopmentinourcountryhasbecomemoreandmoreswiftandviolent.Thecompetitionofrealestatealsohasbecomemuchintense.Inordertomakestheownenterprisehasapositioninthemarket,makesprofitandtheenterprisewillgostepfurtherdevelopment,theproprietorsofrealestatebeginrealizingthatthetacticsofmarketingisveryimportantincompetition.Thispaperbeginsfromtheideaofrealestatemarketing,comesuptothetacticsofthemarketingimplementationcontent,furtherelaboratedmarketingoftherealestateprojectimplementationwhichexistsquestion、countermeasureanddevelopment,andmaketheunionconcreteprojectcaseapplication.

Keywords:realestatemarketingofrealestatetacticsofmarketing

引言

改革开放二十多年来，我国的住房改革一直在不断地深入，房地产市场得以逐步发展壮大起来，2006年，我国经济承接着2005年的稳健发展轨迹，继续演绎高增长态势。因此，作为国民经济支柱产业的房地产业也顺势而动，在拉动经济增长中依旧扮演着重要的角色。然而随着房地产市场的迅猛发展，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视。

在现代市场经济条件下，那些能够在竞争中取胜的房地产开发商，就是因为了解市场，了解目标群体的需求后，按照市场需求开发房地产项目，从而最终获取利润或占领市场，并促进了企业的不断发展。但目前许多开发商还都缺乏以顾客为导向的理念，推向市场的住宅并不符合市场所需。市场营销策划是连接市场需要和项目开发建设的中间环节，是开发商将潜在的市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自我发展的有效手段。故而可以说，房地产营销策划是关系房地产开发经营成败的关键。

1房地产营销策划

1.1房地产营销策划内涵

房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”[1]。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。

虽然目前房地产行业发展势头迅猛，但其中许多经营理念却跟不上行业发展的速度，显得相对滞后。一些地产开发商，盲目跟风，开发建设出来的住宅商品根本就不符合市场需要，导致大量房屋闲置。例如前些年刮起的“别墅”热潮[2]。所以一个房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中生存下去，就必须对市场进行深入地研究分析，“按需生产”，故而房地产营销策划就显得尤为重要了。

1.2房地产营销策划特点

1.2.1“以人为本”

房地产开发企业面临的首要问题是使开发的房地产商品适应顾客的需要，从而促进销售，增加利润，加快资金周转。因此，房地产开发一定是首先强调“以人为本”的营销策划。中国自古的儒家仁爱思想和西方的人本主义思潮为房地产营销的人性理念提供了坚实的文化基础。企业的一切经营活动，都必须围绕消费者的愿望、需求和价值观念来展开，这是房地产营销策划的根本所在。

1.2.2地产营销策划是各种理念的复合

理念是营销策划的灵魂，当代房地产营销策划的主导理念一般包括[3]：

生态理念。近代以来，地球环境污染加重，客观上要求房地产开发必须树立起可持续发展生态理念，这不仅仅为目前的人类提供了更加适宜的生存空间，也为我们后代的发展铺平了道路。

智能理念。人类科技水平的迅速发展使房地产开发逐渐从传统的砖瓦营造习惯转向各种新兴材料的应用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供给了人们更加多的服务[4]。

投资理念。投资不动产愈来愈成为更多人选择的投资保值手段。

1.2.3策略和手段是营销策划的生命

楼盘最终需要通过市场的反应去实现自身的价值，由此，营销策划中所采用的合理策略、手段则成了“检验真理”的试金石。通过各种营销策略，如产品策略、定价策略、促销策略、渠道策略等的组合，再依靠营销手段使其具体化，那么最终产生的结果也将会是令人满意的[5]。

1.3房地产营销策划作用

1.3.1准确决策

房地产营销策划可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家的决策更为准确，以尽量避免项目在运作中出现的偏差。

1.3.2增强竞争力

房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。在当前房地产业竞争十分激烈的情况下，房地产策划更能发挥它的特长，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。

1.3.3增强创新能力

房地产策划能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。策划人就是遵循科学的策划程序，帮助房地产开发企业管理创新，从寻求房地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。

1.3.4有效整合资源

房地产策划能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。房地产策划参与到概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。此外，房地产策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用[6]。

2房地产营销策划内容

2.1市场分析

2.1.1市场供给调查分析

针对某一时期该区域市场供给状况的调查主要包括：市场上已有的在售住房、同期将要建设的项目以及它们的区位、结构、面积、售价、付款方式；同等级房地产企业的数量、实力和市场占有率；同等级房地产企业广告诉求重点、营销策略、服务以及效果；同等房地产企业、同等项目销售情况和空置情况。

2.1.2市场需求调查分析

首先要调查消费需求的满足状况，即市场的实际需求状况。包括某一时期该城市现有家庭中有多少家庭住房已经得到满足。其次，这些有需求欲望的家庭结构和规模怎么样，他们需要什么结构和面积的住房。再次，他们的收入水平、受教育状况以及会购买、能够买什么样的住宅，愿意以什么价格购买。最后，这些潜在的客户集中分布状况，他们在租售、消费信贷等方面的消费心理和消费方式如何。

2.2项目自身分析

项目自身在分析外部环境的同时，必须分析其内部环境，即分析自身的能力和限制，找出所特有的优势和存在的劣势。所以应使用一些方法对项目自身情况进行分析，例如SWOT方法，它能把内、外部环境有机结合起来，使我们能调整策略，谋求更好发展，又因为是经过认真地分析得出结论，所以也能够提高决策的质量[7]。

2.3目标市场的确定

不同消费者的需求和偏好有很大差异。依据不同的区域特点，针对目标客源的特定需求，制定合理的市场定位，就能取得良好的销售业绩。选择了项目的目标市场也就确定了目标客户群，此时在对目标客户群进行深入分析是为了项目推广能够更加准确有效。这里的分析结果将决定整个项目的营销策划，包括媒体的选择、组合，宣传主题、力度，诉求方式和其它辅助手段，同时，人群定位的结果也将影响价格定位和付款方式。搞好人群定位，主要考虑如下问题：目标客源的经济背景分析和目标客源的文化背景分析。

2.4项目定位

项目定位是在目标客源建立的基础上，为最大限度的满足客户的需求而对项目的整体把握。它是围绕目标市场将项目的功能、形象作特别的有针对性的规定。例如，“海逸长洲”的目标客户是上层富裕家庭，它的项目定位是度假、休闲场所，身份地位的象征。“远洋新天地”的目标客户是白领人士，它的项目定位是文化丰富的和谐生活。

2.5项目推广

2.5.1项目推广过程

房地产的营销过程共可分为四个阶段：预热期、强销期、持销期、尾盘期，所以项目推广过程也应该相应的分为四个阶段，一个项目取得成功的前提条件就是针对各个阶段销售任务的不同来制定不同的推广计划，所谓“量体裁衣”[8]。例如：在预热期，可以以突出项目的物业主题为主，展示楼盘的基本情况。

2.5.2项目推广方式

项目的推广实施是整个推广过程中的关键，是将推广计划具体落实的过程。从目前国内的实际情况来看，房地产项目推广以广告推广为主，广告效果的好坏直接影响到整个推广过程的成败。除此之外，活动推广和品牌推广也占据着重要的地位。活动推广可以借由一些活动来吸引公众关心，来提升形象、促进销售的目的。而在房地产市场竞争日益激烈的今天，品牌的树立就越发显得尤为重要了，品牌推广越来越成为决胜的关键。

3房地产营销策划存在的误区、对策及发展方向

3.1房地产营销策划存在的误区

3.1.1房地产公司在营销策划中的误区

（1）只以销售结果作为成败关键

房地产营销策划的成败单纯以销售结果来作为评价指标，不注重真正的全程营销过程，主要以广告投入为主。就拿天津来说，天津的房地产市场这几年是很火的，房价一涨再涨，由均价3500元/平米左右一路飚升到5000多元/平米。但随着房价的不断急速攀升，市场销售开始减缓。于是，各家房地产公司都在报纸上刊登半版或者整版广告。而有些同时有两三个楼盘在售的房地产公司还在同一时间在同一份报纸的不同版面上对各个楼盘项目分别做广告。一时间，房产广告铺天盖地席卷而来，然而最终，这些费用还是得由消费者来承担。

（2）营销策划重心在营销而非策划

房地产公司只注意对楼盘项目销售的经营，而忽视了对产品的开发，就如同手机市场一样。中国的手机生产商购买到漂亮的手机设计，然后稍作变化就推向市场。其直接后果就是知名度远高于美誉度，知晓度远高于认知度，忠诚度低而且品牌联想模糊零碎。房地产广告看得多了，房地产公司任何人都能说出几个，但深入程度仅仅局限于楼盘名称。德式设计、美国小镇、江南水乡、欧式风格，一味追逐市场流行，而抛弃了真正的文化根基。

3.1.2策划人对自身工作的认识误区

（1）策划人的专业性不强

现在很多房地产公司及策划公司都在不断地招聘房地产营销策划人员，但真正满足需要的人却很少。房地产业在近几年来飞速发展，由于它在地域发展的不均衡和自身的周期性，使得现阶段鲜有专业的从业人员，很多都是看着市场前景较好而从其他行业转行过来的。由于缺少相关的专业知识，而对房地产业没有一个整体的认识，有的只是一些其他行业的营销操作经验，不能正确认识到房地产营销策划的重要性和其深层次的涵义与特殊要求。

（2）策划人过于注重甲方、乙方的概念

就现在看来，房地产营销策划更多的模式还是由房地产公司外聘策划公司来对其进行操作，因而，策划人往往把房地产公司摆在甲方的位置，把自己作为乙方，没有有效的建立起一种平等的合作关系，没有一种对于房地产营销策划的使命感与责任感。其实很多房地产公司也只是在看到这个行业的巨大利润后由其他行业转调资金而建立起来，根本不具有任何的专业性。策划公司由于是专业从事这方面的工作，因而对市场具有更多的敏感性，在很多方面认识更深刻，经验更丰富。可是却在很多时候，在很多事情上不坚持原则，并且主动性不强。

3.1.3政府认识中存在的误区

（1）政府没有意识到房地产营销策划重要意义

房地产营销策划应该是一个全民参与的过程。这关系到一个城市的现在和未来，也关系到在城市中生存的每一个人的现在和未来。这是一个要将宏观和微观结合考虑的问题，涉及到城市的整体形象、可持续发展与城市文化。

政府没有对其进行很好的指导与规范。由于认识方面的缺失，政府对房地产的整体发展没有一个很好的长期规划，过于注重短期的经济效益，不能有一个准确地定位。这将严重阻碍城市的发展，阻碍经典城市和百年住宅的形成。

（2）政府对于其专业人才的培养还没有引起足够的重视

在各高校中，房地产专业设置很少，相比其他专业来说与实际需求人才是严重失衡的，而房地产营销策划就更加只是这个专业中的一门并不专业的课程。很多房地产专业有的还只是一种笼统的营销策划课程，没有注意两者之间所存在的根本区别。以至于，当前市场上专业人才严重缺乏，很多人只是冲着收入高而来得。其严重结果可想而知。

3.2应对房地产营销策划问题的对策

3.2.1摆正思路并认清房地产营销策划的正确概念

整体的营销策划不仅仅是房地产商或策划人的工作，我们必须突破传统意义的房地产营销策划的概念。营销推广在浅层次来说是一种先进的消费理念的引导，深层次来说是企业文化与核心理念的推广，是一种强势文化的自我表达。策划应该是一种建立在整体规划之上的全面的执行，既包括准确的规划也包括严格的执行。我们必须要颠覆传统的房地产营销策划的理念，营销策划必须符合城市可持续发展的要求，从城市的整体营销入手，以铸造经典城市为目的，建造与城市文化相融合的住宅，并注重环境与公共设施。构筑城市的个性并坚持它，需要大家共同的努力。

3.2.2政府正确调控及把握正确方向

政府的政策方向决定城市经营和房地产开发的方向。政府可以利用行政垄断权的优势，通过城市规划对城市功能进行空间调整和迁移，使老市区和新开发区通过地价差，都获得更新与发展的资金保障。政府也可在开发商的开发中进行指令性的规定，如：在全部规划中规定10%——20%的规划比例是属于普通收入阶层能够消费得起的住宅，其他的方面由开发商自己掌控。这样，开发商既能放手尝试新的观念或形式，底层市民的利益也有了一定的保障。

3.2.3房地产商的先进开发理念

房产商应有一种前瞻性的眼光，房地产业即将从新洗牌，产品品质将代表一切。天津的水晶城是一个很好的正面例子。水晶城的设计思想体现在各个细节的处理上。水晶城有着丰富的植被和人文资源，原址是天津玻璃厂，几百棵大树、古老的厂房、巨大的吊装车间以及原有的调运铁轨、烟囱等遗留物，做为开发商施展“手脚”的障碍，通常都被无情的铲去。而万科对于该地块的开发则是立足于延续历史的角度，保持原有建筑的历史风貌，并使其巧妙的融入现在的建筑中，比如600棵大树形成的旧厂区林荫路和花园，在新的规划中被保留下来；吊装车间被赋予现代材料和形式，激活成为晶莹剔透的社区会所；老的铁路和水塔则渗透在景观的规划中，成为标志性的要素[9]。

3.2.4策划人的责任感

策划人，作为一个策划人的意义，需要每一个策划人不断地思考。思考的过程也是实践的过程,虽然存在着不小的阻力，但要战胜它并且坚持下去。政府导向不一定支持，房地产开发商不一定理解，公众的眼睛在广告舆论的狂轰烂炸下不一定明亮，但我们的脑子应该清醒，这是一份重要的工作。经验、技巧、手段、关系统统都不重要，重要的是责任感。有责任感就有思考，有思考就有希望。

3.3房地产营销策划发展方向

3.3.1品牌观念与效益观念转变

房地产的策划观念从产品品牌观念向企业品牌的观念转变；从追求社会效益和经济效益观念向生态效益和可持续发展的观念转变。现在，一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，如天津的"水晶城"项目的策划已在观念转变中大做文章。该楼盘在名称上着重体现企业品牌的声誉，在观念上着重表达"历史的庆典"的主题概念，追求生态住区可持续发展的至高境界。实现这一理念，不是策划人的刻意做作，而是人们对住区观念要求变化、创新的必然结果。

3.3.2房地产的策划组织方向转变

房地产的策划组织从"自由策划人"走向群体组织；从群体组织走向专业分工、相互协作的轨道。由于房地产策划最早是由"自由策划人"实践、探索而逐渐发展起来的，至今还有不少"自由策划人"。随着房地产策划业的深入发展，策划人必然走向规范的组织化道路。这是因为房地产业的发展，项目开发涉及到人文、经济、管理、建筑、IT业、生态与环境等多个方面，各方面需要互相协作。再有，策划人要使策划的项目成功，必须充分利用与策划有关的信息，但策划者个人无法收集、分析、整理、归纳大量的动态信息，进而作出正确的判断和决策。

3.3.3房地产的策划方法转变

房地产的策划方法从侧重项目概念转到项目概念与项目细节并重的方法上。项目策划概念是当前房地产策划方法上的主要特征，它强调某个概念的创意而使楼盘热销。随着消费者消费出发点的改变，消费者买房不只是买"概念房"，还要买"精品房"。因而，楼盘的细节、细部的完美和舒适将进一步引起购买者的重视。

3.3.4房地产的策划理论转变

房地产的策划理论由单薄、零散的思想、理念逐步形成全面、科学的理论体系。几年来，房地产策划经过优秀策划人的辛勤努力，策划思想不断丰富，策划理论研究日益深入，这些实践积累起来的真知灼见是房地产策划理论不可多得的财富。经过策划人不懈地实践、积累和探索，全面、科学的房地产策划理论必然会呈现在人们面前。

3.3.5房地产的策划信息转变

房地产的策划信息从人脑搜集转移到人机结合；在信息的分析上，从定性分析转移到定性定量相结合。现代计算机业、互联网业的发展，使人们利用计算机和互联网进行房地产信息的搜集、分析、加工、整理乃至运用成为可能。从发展观点看，处理信息时定性与定量相结合，互为补充、互为促进，才能使信息处理达到科学化，才能准确地反映市场动态情况。如果这样，房地产策划水平就会产生新的提高，新的飞跃[10]。

4房地产营销策划在“海韵家园”项目中的应用

海韵家园项目位于河北区吕纬路与三马路交界，中山路商圈与北站商圈的交接地，闹中取静，是即将形成的“第三金街”的核心区域。总建筑面积为80000平方米。北起五马路，毗邻新开河；南至三马路，与中山路咫尺相望；东临调纬路，临近规划中的地铁三号线；西侧到吕纬路。在社区规划上采用板式小高层与四层半花园洋房相结合的建筑形式，35%的超强主题绿化在河北区尚属首举。豪华业主会所：一层游泳馆，二层乒乓球馆将生活品质极尽凸现出来。同时有良好的教育氛围：二中、铁一中、十四中、五十七中、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学等多所名校皆在左右。并且世纪联华超市、乐购超市、第四中心医院、254医院、工商银行、农业银行、建设银行，生活配套设施一应俱全，行止皆宜。

4.1市场分析

4.1.1市场供给调查分析

2005年天津市房地产市场保持了持续、快速、健康发展的势头，房地产投资、施工形势持续良好，增幅提高，与国民经济发展保持了较合理的比例关系；目前，全市的商品房市场销售活跃，各项交易记录全面创新；空置房面积开始下降，市场供求结构进一步优化。进入2006年后，市场供销两旺，依旧呈现出活跃的态势，并表现出强劲的增长势头。

笔者选取本案周边五个项目进行对比分析：

项目名称

建筑面积（M2）

均价（M2）

总价范围（万元）

春和景明

30万

4600

35-62

风和日丽

9万

4700

34-62

百合春天

22万

4600

32-60

阳光星期八

46万

5000

30-75

爱家星河国际

14万

5500

50-77

与本案进行比较的项目中，经过一定的市场运作周期，春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八等项目都已经开盘；海河新天地项目价格远高于本案，与本案产品可比性较低；同时区域内暂时无新项目进入；春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八处于销售旺期，但由于项目在所处位置比较来看：百合春天、阳光星期八与本案相对较远，所以开盘阶段周边市场竞争主要来自于这春和景明、风和日丽和爱家星河国际这三个项目，但在项目运作阶段、定位、产品等综合因素的影响下，本案周边区域市场存留着比较大的市场空白空间。

项目名称

面积指标（平米）

主要面积配比

两室

三室

两室

三室

春和景明

73-93

100-130

42%

40%

风和日丽

90-102

120-130

47%

33%

百合春天

90-100

120-130

47%

30%

阳光星期八

96-110

125-150

56%

30%

爱家星河国际

92-108

115-140

37%

63%

进行比较的项目户型以75-110平米两室与100-150平米三室为主，还有一部分60-70平米左右的一室，户型面积指标普遍小于全市水平，户型设计上少有创新，主要以平层为主要房型，错层、跃层形式只在部分项目中有所体现。

项目名称

环境特点

配套特征

春和景明

无显著特征

楼宇对讲

风和日丽

文化主题景观

楼宇对讲

百合春天

无显著特征

会所、社区智能化水平较高

阳光星期八

水景式设计

会所、社区智能化水平较高

爱家星河国际

中心主题景观

酒店式管理

进行比较的项目配套设施没有过于显著的特征，区别不大。客户的需求不仅在项目本身上，而且对小区的环境和配套要求都比较高。会所式的管理是未来需求的热点。开发商应该有区别于其他项目的设施，以吸引目标客户群体的目光。4.1.2市场需求调查分析

2006年房地产市场将继续保持健康稳定发展。据预测，全市商品房需求量将达到1280万平方米左右，二手房需求量接近1000万平方米，分别比2005年增长23％和17％。新婚家庭购房需求280万平方米左右；拆迁安置型需求380万平方米；随着滨海新区纳入国家发展战略，外地居民购房预计比2005年增加10％以上；居民生活水平提高拉动改善型住房需求比2005年增长15％以上。近年来天津经济增长在不断加快，经济实力显著增强，这使得房地产市场需求旺盛。并且随着宏观调控取得初步成效，房价趋稳，去年以来积累的部分购房需求将在今年释放[11]。

4.2海韵家园项目SWOT分析

4.2.1优势

本项目是由隶属于河北区人民政府，被建设部批准为房地产开发资质一级企业，年投资能力超亿元的河北区房地产开发集团开发，具有很高的品牌公信力。这是一个位于水畔、能独享静谧水岸名流生活，使业主在工作的繁忙之余依旧能够享受闲适生活的8万平方米的低密度高品质的舒适社区。小区采用智能化的物业管理，由拥有高素质专业人员的物业公司为业主提供专业的服务，保证业主的品质生活。周边配套设施完善已形成居住气候，医院、银行、超市遍布周围，使日常生活安然无忧，方便快捷。并且周边有第二中学、铁一中、第十四中学、第五十七中学、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学多所，有着良好的教育氛围的学校，为孩子进入理想的学校提供了保证。

4.2.2劣势

近邻的北站立交桥日车流量很大、存在着噪音污染也会给业主的出行带来不方便；北站地区规划参差不齐，片区形象较为老化，多为老式住宅，新建项目较少，缺乏有特色的地标式建筑；到目前为止已经有两年半的建设时间，相较于其他同规模的项目建设周期较长，并且处于中环的地理位置相对于内环以内的项目优势稍逊一筹。

4.2.3机会

在日益繁忙的现代社会，便利的交通条件越来越成为购房者购房是考虑的关键因素，临近规划中的地铁三号线——中山路站，为业主每日繁忙的工作学习提供了便捷的出行方式。在项目周围以文化，宗教，旅游为依托的大悲院商圈；有历史上遗留下来的意式建筑，形成具有浓郁意大利风情的意式风情区，有“纯奥味”建筑风格，用途是商务办公的奥式商务区；还有海河的改造，提供了优美的环境，能够吸引很多人的关注。河北区发挥北站的地域优势，打造北站商圈，再造中山路商业街商贸优势，并结合新开河沿岸的综合开发，使之形成商贸氛围，与在海河的综合开发中已经基本成型的海河北岸商业带相呼应。所以随着北站商圈的兴起,天津“第三金街”的规划建设能为本项目提供了人流保障，故而周边市场有很大的上升空间。

4.2.4威胁

项目周边竞争对手较多，像春和景明、风和日丽、爱家星河国际都是本案有利的竞争对手，由于有众多的本地和外来地产商开发了大量的项目，所以整体市场上的竞争是比较激烈的；周边整体形象较为陈旧，多为砖式结构的老式住宅；人文环境相对于河西、南开区稍差；在区域发展上河北区与市内其它几个区相比较，其发展速度一直处于比较缓慢的局面，有待于进一步的提升。

4.3海韵家园项目目标市场分析

主客户群：周边企业的白领阶层，区域内的本地居民，与区域内有姻亲及其他关系，在区域内工作的公务员。

次客户群：在河北区做生意的个体工商户，周边工作或居住的部分客户，购买用于投资的目标客户。

目标客户主要需求集中在面积为100—120平米的两室，100—120平米的小三室，120—150平米的大三室，150-200平米的跃层。大部分客户选择面积为120平米左右的平层，为比较单一的人口构成，属于在工作和个人方面上较为稳定。选择120平米以上面积房型的客户多为住房改善，他们有住房，并不单单要求住宅的面积还要求居住环境和居住质量，所以对价格上并不是很限制。他们在年龄上为中青年成熟的人群（30-45岁左右），在事业和家庭上有了一定的基础。年龄、事业的成熟是选择住房面积和地点的一个分差；100—120平米面积上选择120平米的客户较多；120—150平方米面积上选择130平方米的客户较多，150—200平方米面积上选择170平方米的客户较多。

4.4海韵家园项目定位

4.4.1定位依据

随着城市的快速发展，直接导致了城区土地价格的不断急速攀升，使得开发成本与市场消化能力的矛盾日益突出，另外由于中心城区内可以被开发利用的土地越来越少，为了降低开发成本更多的开发商选择了城市边缘的土地。中心城区的地价要偏高于边缘地区，虽然本项目位于中心城区，但是相较于和平、南开、河西的地价要稍低，有利于开发商的成本控制。海韵家园位于天津市的北站地区，是现今天津市市内已少有的可开发利用的区域，本项目有着同春和景明、爱家星河国际、万春美钻时代、海河新天地等项目的地位，优于海河新天地、春和景明、万春美钻时代的交通条件。作为北站地区的优势项目，其综合优势将在进入开盘销售后进一步彰显出来。

4.4.2海韵家园项目定位原则

挖掘市场空白点，力求在规划设计、建筑形式、产品设计、园林风格等方面有所突破、有所创新；严格保证项目建筑质量，打造良好品牌口碑；避免同类竞争项目之间的产品同质化，追求项目个性，以增强产品的市场竞争力；细致分析市场的需求特点，分析市场供应，确定自身产品的设计方向和消费群体。

4.4.3定位方向

项目定位：CLD北岸风情典范社区

主题定位：独享尊崇，私有首府

价格定位：板式小高层：均价5500-5600元/平米左右

四层半花园洋房：均价5800-6000元/平米左右

产品设计：主打房型为三室和跃层

园林风格：庄园式园林绿化，城中的绿色洋房

项目总建筑面积：8万平方米

为了避免同类项目的竞争，海韵家园从建筑结构、环境绿化、安全防护、社区氛围、会所等多个方面入手，在严格控制成本的前提下，丰富产品的内容，彰显自身项目特点，区别于其他项目更加具有竞争力。

4.5海韵家园项目推广过程

由于海韵家园项目目前尚没有开盘公开发售，所以本文只涉及推广过程中的前两个阶段。

4.5.1老客户转化期

本项目经过了一年左右的不确定因素，虽然淘汰了一大批客户，但是也继续积累下来部分客户。现在项目重新开盘，应该积极把一直关注本项目的客户转化成最终购买者。

时间阶段:9月10日——9月25日

主要营销手段：

（1）通知老客户即日起15日内到售楼处现场购认购卡——A卡（对持卡客户能够给予适当优惠。）

（2）确定客户意向，签订意向书，通知客户一周内可以选房。

时间阶段:9月25日——10月15日

主要营销手段：

（1）A卡的客户分批次前来现场选房。

（2）对新增客户开始进行发号——B卡，客户在购买B卡后就可以开始选房，在意向书上进行登记，从而转化为持卡客户，从而实现了足够数量的新增客户，以实现开盘当月的回款目标，强化市场关注程度并进一步积累新增客户。

4.5.2客户新增期

在转化老客户的同时，也应该吸引更多的潜在客户对本项目的兴趣，通过一些活动来进一步加强客户的信心。

时间阶段:10月15日——11月6日

主要营销手段：

（1）强化项目优势，增强客户信心，并对已购卡的客户通过产品说明会的方式进行宣传巩固。

（2）以价格的浮动促进客户转化，可以提前进行合同的签订。

4.5.3开盘强销期

项目正式开盘后，在前在客户中的知名度也急剧攀升，越来越多的客户会对项目有更多的关注和兴趣。此时是项目销售的重要时期，应把握住时机促成案子的最终成交。

时间阶段:11月6日——12月30日

主要营销手段:

（1）11月6日正式开盘，再次拉升价格，促进快速成交。

（2）通过销量控制强力推荐高层产品，积累购买高层客户，并通过拉升多层产品的价格，以体现高层的价格优势，以此来积累和转化购买的高层客户。

（3）通过各种销售政策以及适当的促销政策，来促进销售业绩。

4.6海韵家园项目推广方式

4房地产营销策划在“海韵家园”项目中的应用

海韵家园项目位于河北区吕纬路与三马路交界，中山路商圈与北站商圈的交接地，闹中取静，是即将形成的“第三金街”的核心区域。总建筑面积为80000平方米。北起五马路，毗邻新开河；南至三马路，与中山路咫尺相望；东临调纬路，临近规划中的地铁三号线；西侧到吕纬路。在社区规划上采用板式小高层与四层半花园洋房相结合的建筑形式，35%的超强主题绿化在河北区尚属首举。豪华业主会所：一层游泳馆，二层乒乓球馆将生活品质极尽凸现出来。同时有良好的教育氛围：二中、铁一中、十四中、五十七中、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学等多所名校皆在左右。并且世纪联华超市、乐购超市、第四中心医院、254医院、工商银行、农业银行、建设银行，生活配套设施一应俱全，行止皆宜。

4.1市场分析

4.1.1市场供给调查分析

2005年天津市房地产市场保持了持续、快速、健康发展的势头，房地产投资、施工形势持续良好，增幅提高，与国民经济发展保持了较合理的比例关系；目前，全市的商品房市场销售活跃，各项交易记录全面创新；空置房面积开始下降，市场供求结构进一步优化。进入2006年后，市场供销两旺，依旧呈现出活跃的态势，并表现出强劲的增长势头。

与本案进行比较的项目中，经过一定的市场运作周期，春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八等项目都已经开盘；海河新天地项目价格远高于本案，与本案产品可比性较低；同时区域内暂时无新项目进入；春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八处于销售旺期，但由于项目在所处位置比较来看：百合春天、阳光星期八与本案相对较远，所以开盘阶段周边市场竞争主要来自于这春和景明、风和日丽和爱家星河国际这三个项目，但在项目运作阶段、定位、产品等综合因素的影响下，本案周边区域市场存留着比较大的市场空白空间。

项目名称

进行比较的项目户型以75-110平米两室与100-150平米三室为主，还有一部分60-70平米左右的一室，户型面积指标普遍小于全市水平，户型设计上少有创新，主要以平层为主要房型，错层、跃层形式只在部分项目中有所体现。

进行比较的项目配套设施没有过于显著的特征，区别不大。客户的需求不仅在项目本身上，而且对小区的环境和配套要求都比较高。会所式的管理是未来需求的热点。开发商应该有区别于其他项目的设施，以吸引目标客户群体的目光。4.1.2市场需求调查分析

2006年房地产市场将继续保持健康稳定发展。据预测，全市商品房需求量将达到1280万平方米左右，二手房需求量接近1000万平方米，分别比2005年增长23％和17％。新婚家庭购房需求280万平方米左右；拆迁安置型需求380万平方米；随着滨海新区纳入国家发展战略，外地居民购房预计比2005年增加10％以上；居民生活水平提高拉动改善型住房需求比2005年增长15％以上。近年来天津经济增长在不断加快，经济实力显著增强，这使得房地产市场需求旺盛。并且随着宏观调控取得初步成效，房价趋稳，去年以来积累的部分购房需求将在今年释放[11]。

4.2海韵家园项目SWOT分析

4.2.1优势

本项目是由隶属于河北区人民政府，被建设部批准为房地产开发资质一级企业，年投资能力超亿元的河北区房地产开发集团开发，具有很高的品牌公信力。这是一个位于水畔、能独享静谧水岸名流生活，使业主在工作的繁忙之余依旧能够享受闲适生活的8万平方米的低密度高品质的舒适社区。小区采用智能化的物业管理，由拥有高素质专业人员的物业公司为业主提供专业的服务，保证业主的品质生活。周边配套设施完善已形成居住气候，医院、银行、超市遍布周围，使日常生活安然无忧，方便快捷。并且周边有第二中学、铁一中、第十四中学、第五十七中学、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学多所，有着良好的教育氛围的学校，为孩子进入理想的学校提供了保证。

4.2.2劣势

近邻的北站立交桥日车流量很大、存在着噪音污染也会给业主的出行带来不方便；北站地区规划参差不齐，片区形象较为老化，多为老式住宅，新建项目较少，缺乏有特色的地标式建筑；到目前为止已经有两年半的建设时间，相较于其他同规模的项目建设周期较长，并且处于中环的地理位置相对于内环以内的项目优势稍逊一筹。

4.2.3机会

在日益繁忙的现代社会，便利的交通条件越来越成为购房者购房是考虑的关键因素，临近规划中的地铁三号线——中山路站，为业主每日繁忙的工作学习提供了便捷的出行方式。在项目周围以文化，宗教，旅游为依托的大悲院商圈；有历史上遗留下来的意式建筑，形成具有浓郁意大利风情的意式风情区，有“纯奥味”建筑风格，用途是商务办公的奥式商务区；还有海河的改造，提供了优美的环境，能够吸引很多人的关注。河北区发挥北站的地域优势，打造北站商圈，再造中山路商业街商贸优势，并结合新开河沿岸的综合开发，使之形成商贸氛围，与在海河的综合开发中已经基本成型的海河北岸商业带相呼应。所以随着北站商圈的兴起,天津“第三金街”的规划建设能为本项目提供了人流保障，故而周边市场有很大的上升空间。

4.2.4威胁

项目周边竞争对手较多，像春和景明、风和日丽、爱家星河国际都是本案有利的竞争对手，由于有众多的本地和外来地产商开发了大量的项目，所以整体市场上的竞争是比较激烈的；周边整体形象较为陈旧，多为砖式结构的老式住宅；人文环境相对于河西、南开区稍差；在区域发展上河北区与市内其它几个区相比较，其发展速度一直处于比较缓慢的局面，有待于进一步的提升。

4.3海韵家园项目目标市场分析

主客户群：周边企业的白领阶层，区域内的本地居民，与区域内有姻亲及其他关系，在区域内工作的公务员。

次客户群：在河北区做生意的个体工商户，周边工作或居住的部分客户，购买用于投资的目标客户。

目标客户主要需求集中在面积为100—120平米的两室，100—120平米的小三室，120—150平米的大三室，150-200平米的跃层。大部分客户选择面积为120平米左右的平层，为比较单一的人口构成，属于在工作和个人方面上较为稳定。选择120平米以上面积房型的客户多为住房改善，他们有住房，并不单单要求住宅的面积还要求居住环境和居住质量，所以对价格上并不是很限制。他们在年龄上为中青年成熟的人群（30-45岁左右），在事业和家庭上有了一定的基础。年龄、事业的成熟是选择住房面积和地点的一个分差；100—120平米面积上选择120平米的客户较多；120—150平方米面积上选择130平方米的客户较多，150—200平方米面积上选择170平方米的客户较多。

4.4海韵家园项目定位

4.4.1定位依据

随着城市的快速发展，直接导致了城区土地价格的不断急速攀升，使得开发成本与市场消化能力的矛盾日益突出，另外由于中心城区内可以被开发利用的土地越来越少，为了降低开发成本更多的开发商选择了城市边缘的土地。中心城区的地价要偏高于边缘地区，虽然本项目位于中心城区，但是相较于和平、南开、河西的地价要稍低，有利于开发商的成本控制。海韵家园位于天津市的北站地区，是现今天津市市内已少有的可开发利用的区域，本项目有着同春和景明、爱家星河国际、万春美钻时代、海河新天地等项目的地位，优于海河新天地、春和景明、万春美钻时代的交通条件。作为北站地区的优势项目，其综合优势将在进入开盘销售后进一步彰显出来。

4.4.2海韵家园项目定位原则

挖掘市场空白点，力求在规划设计、建筑形式、产品设计、园林风格等方面有所突破、有所创新；严格保证项目建筑质量，打造良好品牌口碑；避免同类竞争项目之间的产品同质化，追求项目个性，以增强产品的市场竞争力；细致分析市场的需求特点，分析市场供应，确定自身产品的设计方向和消费群体。

4.4.3定位方向

项目定位：CLD北岸风情典范社区

主题定位：独享尊崇，私有首府

价格定位：板式小高层：均价5500-5600元/平米左右

四层半花园洋房：均价5800-6000元/平米左右

产品设计：主打房型为三室和跃层

园林风格：庄园式园林绿化，城中的绿色洋房

项目总建筑面积：8万平方米

为了避免同类项目的竞争，海韵家园从建筑结构、环境绿化、安全防护、社区氛围、会所等多个方面入手，在严格控制成本的前提下，丰富产品的内容，彰显自身项目特点，区别于其他项目更加具有竞争力。

4.5海韵家园项目推广过程

由于海韵家园项目目前尚没有开盘公开发售，所以本文只涉及推广过程中的前两个阶段。

4.5.1老客户转化期

本项目经过了一年左右的不确定因素，虽然淘汰了一大批客户，但是也继续积累下来部分客户。现在项目重新开盘，应该积极把一直关注本项目的客户转化成最终购买者。

时间阶段:9月10日——9月25日

主要营销手段：

（1）通知老客户即日起15日内到售楼处现场购认购卡——A卡（对持卡客户能够给予适当优惠。）

（2）确定客户意向，签订意向书，通知客户一周内可以选房。

时间阶段:9月25日——10月15日

主要营销手段：

（1）A卡的客户分批次前来现场选房。

（2）对新增客户开始进行发号——B卡，客户在购买B卡后就可以开始选房，在意向书上进行登记，从而转化为持卡客户，从而实现了足够数量的新增客户，以实现开盘当月的回款目标，强化市场关注程度并进一步积累新增客户。

4.5.2客户新增期

在转化老客户的同时，也应该吸引更多的潜在客户对本项目的兴趣，通过一些活动来进一步加强客户的信心。

时间阶段:10月15日——11月6日

主要营销手段：

（1）强化项目优势，增强客户信心，并对已购卡的客户通过产品说明会的方式进行宣传巩固。

（2）以价格的浮动促进客户转化，可以提前进行合同的签订。

4.5.3开盘强销期

项目正式开盘后，在前在客户中的知名度也急剧攀升，越来越多的客户会对项目有更多的关注和兴趣。此时是项目销售的重要时期，应把握住时机促成案子的最终成交。

时间阶段:11月6日——12月30日

主要营销手段:

（1）11月6日正式开盘，再次拉升价格，促进快速成交。

（2）通过销量控制强力推荐高层产品，积累购买高层客户，并通过拉升多层产品的价格，以体现高层的价格优势，以此来积累和转化购买的高层客户。

第4篇

1．1充分考虑不同阶层的消费需求世界著名营销大师菲利普•科特勒曾说：“营销的宗旨是发现并满足需求。”社会不同阶层的群体对于房产商品的实际需求差异很大。较低收入的消费者因购买力有限，大多选择在城市偏远地区购置面积较小的房产；高收入群体更倾向于在城市繁华地段购买面积较大的房产；品位较高的消费者普遍注重品牌、环境、舒适度和小区整体服务等软件水平；普通消费者更关注房产的价格与质量等显性因素。因此，房地产广告应该根据所选目标市场的消费特征明确自己的定位以区别其他竞争对手。甄别不同消费层次的特点和特殊需求是房地产广告必须考虑的问题。

1．2着重突出产品策略和促销策略1960年，杰罗姆•麦卡锡在1953年尼尔•博登提出“市场营销组合”的理论基础之上，提出“4P营销组合理论”，从营销决策的角度将企业的营销策略归结为“产品（Product）、价格（Price）、渠道（Place）、促销（Pro－motion）。”房地产商品因其特殊性，一般来说，其价格水平主要取决于地段位置，而渠道大多是针对本市或本省等特定地域，因此，对于房地产营销而言，可以体现出差异化的主要集中在产品策略和促销策略方面。广告宣传作为促销策略的具体方式之一，显然应该突出房地产商品本身的综合优势以及具有竞争力的促销策略优势。

2四川成都某房地产公司广告案例分析

2．1该公司营销广告现状截至2014年10月，四川省成都市房地产市场有在售楼盘536个，待售楼盘44个。成都市2014年9月新房均价为7357元／平方米，10月新房均价为7513元／平方米，环比上月增长了2．12％。该公司“城南某项目”位于成都新中心———天府新城的核心区域，与成都市地铁1号线相距仅400米。该楼盘目前市场价格约为13000元／平方米。作为成都市首席城市豪宅，该项目整体土地规划遵守皇家宫廷的建筑特色，承袭了皇家经典礼仪规划，在城市中心规划了占地约80000平米皇家园林，这在我国房地产市场极为罕见的。这也正印证了该公司所宣扬的“诚信卓越，精品永恒”的品牌理念。该公司运用的广告宣传方式主要有：（1）通过网络平台、电视、广播等公共媒体进行线上宣传。（2）通过公交媒体广告及户外展板、海报等进行线下宣传。（3）销售人员对周边个体商户、住户发放宣传册。（4）在项目醒目位置悬挂布标。（5）通过电话、短信等方式进行宣传。（6）积极参与社会公益事业，践行企业社会责任。该公司广告主要是宣传、促销广告，广告的主要目的是传达项目楼盘的有关信息，同时传达企业的价值理念，以吸引客户前来了解购买。

2．2广告效果解析（1）产品的目标市场决定了广告的内容和传播方式。面向哪一类消费人群，广告就要针对目标群体的消费特征采取灵活的策略。该公司由于自身的品牌优势和创新设计，确定的目标市场主要是收入较高，需要提升居住质量的消费群体，因此在选择广告受众方面也主要是针对在高新区活动的人群。此外，企业考虑到多数潜在的目标客户以私家车为主要交通工具，同时会经常使用互联网，因此该公司利用了网络平台及广播电台进行宣传，其广告宣传具有较强的指向性。（2）产品的定位策略决定了广告的定位策略。广告主对于企业和产品的定位一般事先有明确的想法，广告所传达的关于企业或产品的信息应该与广告主的定位策略完全吻合。该楼盘周边交通便利、绿化面积较大，景观设计独具匠心，被定位为高档住宅。在商品定价方面，该楼盘的均价比成都市高新区住房均价高出约2000～3000元／平方米，其定位于经济条件较好，追求品质生活的家庭，并通过广告对项目进行促销。其自身定位准确，广告促销的用意明确。（3）企业满足市场需求的出发点和着眼点决定了广告的诉求重点。企业产品所能满足的市场需求往往体现着产品的竞争优势，也是对消费者最有吸引力的信息。住房主要是满足顾客居住的需求，上述案例中，该公司主推的7套户型由90平米至246平米不等，满足了不同人对于居住的需求。且该楼盘的核心竞争优势在于它优越的地理条件及自身独特的景观设计。该项目广告以“皇家园林”为宣传重点，对于展示和突出该项目的核心优势与亮点极为有利，能有效地吸引潜在客户的兴趣及消费欲望。（4）广告主的形象、产品形象、目标消费者的特性和心理决定了广告的表现策略。广告主题及内容有着特定的感性或者理性的形象，而不同的消费者又有着不同理性或者感性的需求，因此，广告所表现的形象特征应尽量与目标消费者的需求特征相吻合。上述项目选取的营销对象主要是经济条件较好家庭，尤其是三代同堂的家庭。因为该群体对产品价格的敏感度会比经济条件一般的家庭小，他们更看重小区的居住环境及舒适度，尤其是给家人带来的幸福感。因而该公司的宣传材料大多强调广告画面的艺术性和唯美特征，突出该楼盘园林景观设计的美感、高档居住环境的舒适及周围配套设施的便捷，以此吸引目标人群的注意。其广告形象特征与营销对象的需求特征切合得较为紧密。（5）塑造企业形象的广告策略。随着社会发展，国家的立法不断完善，人们的品牌认知也越来越凸显。因此现代企业也越来越注重自身所担负的社会责任及企业形象的塑造。声誉、品牌等已经成为现代企业重要的无形资产。2009年，该公司注册成立“爱心基金会有限公司”、“海无涯，爱无疆”公益品牌，并持续推进系列希望小学捐建公益行动。至2012年底，该公司在赈灾、助学、扶贫等方面累计捐赠额超过1．4亿港元。作为一家积极参与公益事业的集团公司，在市场上树立良好的企业形象和品牌声誉，为其增加市场的影响力、竞争力和扩大市场份额奠定了良好的基础。

3总结

第5篇

1．1研究背景

随着中国市场经济体制的逐渐完善和上世纪末中国经济的“软着陆”成功，中国已进入一轮以住房、汽车为主导消费品拉动的新的经济增长时期。2003年国务院颁布的18号文件在对房地产业的发展做出了方向性指导的同时，宣布房地产业已成为国民经济的支柱性产业，肯定了房地产业在国民经济中的地位和作用，房地产开发项目投资已成为带动地域经济发展的主要载体之一。特别是自1998年取消城镇职土福利分房制度以来，房地产业开始迅速市场化，市场竟争日益加剧，企业盈利能力同比降低。

由于开发商自身实力及营销策略不当等因素的影响，市场出现各种问题:烂尾楼、空置房、问题房、区域残局不计其数。尤其在营销策划上极不到位;一方面，一些策划人还不懂得什么是真正的策划，策划行为随意性强而科学性弱;一方面，一些所谓的营销专家正在将营销策划导入歧途。

房地产营销策划是通过对销售时机、楼盘区位、配套设施、消费对象、建筑设计、材料设备、物业管理及邻近楼盘情况等全方位的分析调查，制定与此相适应的营销策略以指导实践和取得竞争优势。营销策划的最终目的是把房屋这一商品推销给消费者，它是以创造消费者需求并满足其需求为核心，以系统的产品销售或劳务提供为手段的全方位决策的经营行为。不做营销策划或营销策划介入过晚，导致投资策略失误，开发产品不对路，以至到了中期尽管投入大量的人力宣传推销，仍然有大量商品房滞销。尽管房地产开发主管部门多次为消化空置商品房采取了不少措施，但空置商品房量仍呈上升态势。

由于营销策划过程中出现的上述问题，很多房地产企业陷入了困境，因此，如何规范地做好房地产营销策划，使房地产企业在营销策划上尽可能地少走或不走弯路，尽量降低房地产企业项目投资的盲目性，从而降低风险，使房地产企业健康发展，成为本课题研究的主题。

1．2研究的意义

随着我国房地产市场的建立，特别是中央深化住房制度改革政策的出台及住宅业作为国民经济新的增长点，房地产业在国民经济中的作用将日益显现出来。然而，目前我国的房地产市场的总体现状是:一方面各地房地产投资不断升温，增幅过大过快，在整个国民经济中占有相当大的比重，出现了所谓的房地产热。另一方面，是许多房地产企业仍然是以产定销，企业规模偏小，不注重质量和品牌，忽视市场调研，盲目投资，开发的产品与市场脱节，致使大量的商品房闲置。

目前，我国的房地产市场己由原来的卖方市场信息向买方市场转变，因此，市场竞争将更加激烈。房地产企业想要在将来的市场竞争中立于不败之地，在很大程度上取决房地产企业的市场营销战略及策划，是否能生产适销对路的，能以吸引顾客的产品，成为房地产公司把握住市场、成功营销的关键。

房地产企业必须在房地产还未动工之前就应开始着手营销战略与营销策划的思考，从投资决策地块的选择、配套、前期设计、施工、销售乃至物业管理等一系列的问题进行综合评价和全程跟踪，充分体现以销定产，最大限度地满足消费者的需要.房地产企业营销策划、方法与手段采取的是否正确，很大程度上决定着房产企业经营能否成功。现代企业的竞争是品牌的竞争，营销策划是产品定位、创造品牌的重要途径，因此，企业如何制定好营销策划将直接影响到房地产企业的生存与发展。这是论文研究的目的与意义。

二．房地产企业营销策划理论分析

2．1房地产市场概论

2．1．1房地产市场的影响因素

房地产市场与其它市场一样要受到经济环境、政治环境、人口、供应者与需求者等因素的影响。在现阶段，影响国内房地产市场的因素主要体现在以下几点：

宏观经济环境。作为微观经济的产业之一，房地产业必然要受国际、国内宏观经济环境的影响。

政府政策环境。政府通过产业政策及金融政策对房地产市场进行规范和影响。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现。第一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；第二，政府通过各项税费影响房地产的价格，从而影响房地产的销售状况；第三，政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。

人口统计环境。市场是由人构成的，房地产业受城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征和人口迁移等因素的影响。

产品的供应者。由于我国房地产市场起步晚，发展还很不成熟，行业利润率提高，吸引了众多的市场进入者。随着市场的日益完善，房地产开发企业要想在市场竞争中立于不败之地，就要走专业化的发展道路，提供适销对路的产品。

产品的需求者。如果需求者很少，在这种产品的交易过程中，竞争程度就会低，反之，竞争程度会很高。现阶段，随着国家鼓励购房的政策出台，，需求者和潜在需求者数量庞大，但由于价格与收入等原因，有效需求相对不足。以北京市为例，调查显示，成都居民的购房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%调查者期望值处于3000-5000元/平方米。但是，市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右，而价位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。即市场上楼盘的供给，有一半左右的供需结构的矛盾。与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是，经济适用房出现供不应求的局面，这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。因此，需要政府与开发商共同努力，培育和发展潜在的需求。

其它因素，包括城市建设、交通发展等。与其它商品市场相比，房地产市场的区域性问题尤为突出，不同地区的消费者对不同房产的偏好不同。在城市建设的规划上，不同地区有不同地区的特色，交通状况等也不尽相同。所对应的目标客户群也会有所差别。

2．1．2房地产市场的特性

房地产作为一种商品，有其特殊性，如不可移动性、耐用持久性、唯一性和价值高昂等特点。房地产的商品特性决定了房地产的市场特性。

1．市场供给缺乏弹性

供给弹性是指生产者对市场需求或价格变化的反应敏感程度。由于房地产产品的位置、稀缺、不可替代、建设周期长等特点，房地产生产企业通常在短时间内很难增大其市场供应量。

2．市场供给的异质性

因为房地产的位置、环境、数量的差异，市场供给的房地产一般不是同质商品，所谓不同质商品是指一类商品的内部，由于可按不同方式或标准划分，而导致商品质量上的差异。

3．市场的区域性

一方面由于房地产的不可移动性，使整个房地产市场按城市或地区被分割成许许多多自成一体，甚至彼此隔离的地方市场。这些市场的繁荣与衰退直接取决于城市的繁荣与衰退。另一方面由于房地产固定性、稀缺性、永久性等特点决定房地产产品范围较一般商品要小，房地产产品的销售对象，一般也只能是同一范围内的需求者。正是由于城市经济环境不同，各地方市场的供求和价格水平往往有很大的差别，而这种房地产价格的区域性落差，就直接反映不同区域的经济发展程度。

4．市场的周期性

房地产市场与国民经济一样表现出很强的周期性。经研究，经济周期与房地产投资周期之间的关系密切，二者的相关系数为0.86，属高度相关；二者的波动同步，只是波动幅度不同而已；二者的波动周期也大致吻合。房地产行业的发展一般滞后于经济发展，其发展进程不仅限于自身的发展冲动，而且更主要地取决于能否与其他产业协同共进。除此之外，房地产市场还具有季节性、长期性和随机变动等特点。长期性变动通常预示着整体经济发展的总趋势。

5．市场容量难以估算

由于房地产需求的广泛性、多样性、融资性、长期性等特点决定了房地产市场需求量的估算十分困难。

6．市场的政府主导性

房地产在市场经济体制下属于私人财产，其所有者应具有自由处置的权利。但是，由于房地产开发使用有着巨大的外部效应，因此若听任私人自由经营，极有可能使得土地资源在使用与分配上不能达到合理配置。因此，政府为了增进全社会福利，势必要动用“公众权力”，对土地的利用与分配做合理的规划。房地产市场整体上是一个较易受政府干预的市场，是一个政府主导型市场。由于国家性质决定，我国的土地属国家所有，受政府干预的特点更为突出。

2．2房地产营销策划理论和方法

美国哈佛企业管理丛书编篡委员会对房地产营销策划作了如下总结:

第一，房地产营销策划是在现实所提供的条件的基础上针对房地产公司所开发的项目和产品进行的谋划。

第二，房地产营销策划具有明确的目的性，即如何将房地产公司所开发的项目和产品最大程度满足市场需求，从而更好地运作项目，赚取更大利润。

第三，房地产营销策划可以比较与选择方案。

第四，房地产营销策划是按特定程序运作的系统工作。

房地产营销策划的方法主要有两种:一种是房地产开发公司所开发的房地产项目全程策划法，即从开发商获得土地使用权、市场调查、消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划，即谋划和决策某个项目是否该上马和该开发什么产品的过程。另一种则是具体针对某个房地产项目产品所开展的市场调查、依据市场调查做出最佳销售方案的过程。

三．成都房地产市场分析

3．1成都市房地产市场的基本势态

3．1．1成都住宅建设持续增长

近年来，成都市房地产开发投资出现了持续增长的良好势头。2006年成都市完成房地产开发投资414.21亿元，比2005年增长17.2%；2006年，全市完成房地产开发投资714.8亿元，同期增长17.1%;房地产完成的投资量和增幅在全国15个副省级城市中名列第二，房地产开发投资和住房消费拉动成都市GDP增长达4.1个百分点。商品住宅建设的投资比重逐年上升，使房地产投资结构得到了持续优化。2006年全市完成商品住房投资314亿元，占房地产开发投资的比重进一步上升到71%。经过多年的努力，全市人均居住面积己经由1978年的3.14平方米增加到2006年的18平方米，高于全国平均水平。成都人基本实现每人一间房。

3．1．2成都住宅建设与城市发展方向同步

迈入新世纪，成都市的住宅建设与城市总体布局、与向东向南的发展规划趋向逐步靠拢。市郊低廉的地价和良好的自然环境，“五路一桥”等基础设施的建设，东郊工业区结构大调整以及城市向东向南发展战略实施，促进了房地产开发合理布局。城东锦江区、成华区的房地产投资逐渐回暖，并引发了一股房地产郊区开发热潮。2006年，成都14个郊区(市)县共投资70.64亿元，施工面积增幅达39%。

3．1．3成都房地产市场持续活跃

随着城镇住房体制改革的不断深入，通过政策拉动、房改带动、金融助动、市场启动等措施的积极开展，成都市居民个人购房呈现不断上升的态势，房地产交易市场日趋活跃。在城镇居民人均生活消费结构中，居住消费所占的比重从1990年的0.8%上升到2006年的24.97%，个人购房己成为商品房销售的主体，老百姓自己已经成为成都市住房消费的主体，住房消费水平也从单纯追求房屋居住面积满足基本生活需求发展到数量、质量并重的高层次消费阶段。成都商品房销售规模稳步扩大。

另外，随着三环路、绕城高速公路通车以及对城市周边地区辐射的增强，成都近郊的房价大幅上涨，2006年成都房地产市场空前繁荣，城镇居民用于居住的支出位居西部大中城市首位，紧追沿海发达城市。同时，居民的家庭设备用品及服务支出在全国大中城市中位居第10位，并高出35个大城市平均水平元。近年来，成都房地产市场持续活跃，政府组织的房地产交易会，极大地凝聚了市场人气，掀起了商品房的销售热潮。

四．案例分析——成都市H房地产企业营销策划

根据科特勒的定义，产品是指能够提供给市场以满足需要和欲望的任何东西。房地产产品是由核心产品、形式产品和附加产品所组成的立体复合体。H房地产公司的核心产品层次是指房地产产品为消费者所提供的最基本的效用和利益，是从使用价值角度对房地产产品概念的理解。消费者购买某种房地产产品的目的并非是为了拥有该产品实体，而是为了获得满足自身某种需要的效用和利益，即为了提高自己的生活质量，更方便、更舒适的进行工作和生活，满足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地产公司的营销管理者的任务，就是从满足消费者的需求出发，揭示消费者购买每一房地产产品的真正目的。H房地产公司的形式产品层次是核心产品层次的外在表现形式，是消费者选购房地产产品的直观依据，一般表现为房地产产品的质量、地段、用途、套型、面积、朝向、楼层、外墙装饰、品牌以及周围设施等特征。附加产品层次又称延仲产品层次，它是消费者通过房地产产品的购买和使用所得到的附加服务以及附加利益的总和，它表现为H房地产公司的商品房在销售过程中的信息咨询，产品说明，按揭保证、装修，代为租赁以及物业管理等。H产品的构成层次如图所示。[论-文-网LunWenNet]

H房地产公司住宅的营销，不仅仅销售单独的房地产有形产品，同时向顾客提供其核心需求及附加的服务，即将核心产品转变为形式产品，并在此基础附加多种利益，客户购买的是一个整体房地产产品系统。因此，H房地产公司的开发过程中从小区的规划设计到每户的户型结构，从建筑物的外观式样到房屋的建筑质量，从业务人员的销售服务到业主入住后的物业管理，都进行了充分的策划和准备，以适应市场的发展变化和消费者的需求，从而赢得顾客和占有市场，取得持续的竟争优势。

4．1成都市H房地产企业市场定位分析

市场定位是指企业根据目标市场上同类产品竟争状况，针对顾客对该类产品某些特征或属性的重视程度，为木企业产品塑造有力的、与众不同的鲜明个性，并将其形象生动地传递给顾客，以求得顾客的认同。

根据周边楼盘及市场调查，结合H房地产企业周边区域竟争对手的情况，在分析项目自身资源的基础上，充分挖掘项目的核心竟争优势，通过制定完整的舒适生活体系，充分将项目侣导的“法式尊邸，人文世家”讯速在市场上传播，使H房地产企业与其他企业的项目区分开来，让顾客明显感觉和认识到这种差别，并在顾客心目中占有特殊的位置，从而最终得到市场的认可。

国际风尚，舒适生活，代表着一种高性价比的产品，同时，又是很多人可以轻松拥有的生活享受，具有较强的市场吸引力。木项目的目标就是打造成为成都中高档楼盘的典范，成为成都市同类产品市场中的表率，以其优越的性价比，赢得消费者的一致追捧。

最后，H房地产企业的市场定位是:成都市中高档住宅市场的领导者，具有国际时尚的绿色家园。

4．2成都市H房地产企业定价策划

从房地产产品的消费行为来看，“开发商看单价，顾客看总价”。所以，H房地产企业的定价策略要结合以下策略视情况而综合运用。

1．总体定价策略

从房地产企业定价的主要目的来看，房地产企业总体的定价策略一般可分为低价策略、高价策略、中价策略三种。每种定位策略各有不同的定价依据。

（1)低价策略

采用低价策略，一般以提高市场占有率为其主要目标，而营销利润往往为次要目标。该策略适宜实力雄厚的公司进入新的市场。

（2)高价策略

采用高价策略的主要目的是在短时间内赚取暴利，而市场销量与市场占有率可能无法同时提高，现实中高价策略公司需谨慎使用。

（3)中价策略

这种策略适用于房地产市场状况较为稳定的区域内的楼盘销售，房地产企业希望在现有的市场状况下保持其市场占有率。

2．过程定价策略

房地产销售全过程是指开发的楼盘或小区从预售开始到售完为止的全过程。在实际营销中，市场营销环境可能相当复杂，房地产企业往往需要在确定总体定价策略后，根据实际情况确定其销售全过程的定价策略。营销过程定价策略一般有以下几种:

（1)低开高走定价策略

低开高走定价策略就是随施土建筑物的成形和不断接近竣土，根据销售进展情况，每到一个调价时点，按预先确定的幅度调高一次售价的策略，也就是价格有计划定期提高的定价策略。大多数开发商都采取低开高走的定价策略。

（2)高开低走定价策略

这种定价策略类似“吸脂定价策略”，正如将一锅牛奶中的油脂(精华)部分一一撇走的做法一样，其目的是开发商在新的开发楼盘上市初期，以高价开盘销售，迅速从市场上取得丰厚的营销利润，然后降价销售，力求尽快投资收回。

（3)稳定的价格策略

这种价格策略是指整个营销期间，楼盘的售价始终保持相对稳定，既不大幅提价，也不大幅降价。

根据H房地产公司以往的销售经验表明，前期低价入市，促进轰动性的销售效果，然后分批加推单位，逐步提升售价，是销售过程中实现利润最大化的稳健而又切合实际的方式。因此H房地产企业一期项目继续沿用此策略，便于在总体销售速度和销售价格之间取得最佳的平衡。

3．时点定价策略

时点和折让定价策略，即以销售价格为基准，根据不同的销售情况适当调整各出售单位价格的策略，先根据建造好的商品房定出一个基本价格，然后再以各种折扣和折让来刺激中间商或客户，以促进销售。在H房地产企业的销售过程中，可给予以下几种折扣方式。

①在双休日与法定假期给予额外99折优惠。

②在开盘和房交会期间给予额外99折优惠。

③一次性付款给予98折优惠，首期三成给予99折优惠。

4．3成都市H房地产企业广告策划

1．项目导入期广告促销

H房地产企业一期项目的导入期，即开盘前期。在此阶段广告的内容是通知性的，广告的运作应努力在短时间内将产品概念灌输到目标消费者的头脑中，让产品在消费者的心里建立正面的形象，激发其购买欲望。H房地产企业产品牌宣传H房地产企业优秀的楼盘品质、园林式社区生活方式、法兰西国际时尚生活方式等。产品、品牌、文化概念的传递都要在这一段时间达到显著的效果，以求在目标消费群体心目中建立H房地产企业国际风尚社区的园区形象，使目标受众对项目有较为全面的了解，对项目的带来的生活产生向往，以产生购买欲望，对于房地产产品，百万元的广告费用一次投入比分十次投入效果要明显得多，大幅宣传带来的规模效应对房地产销售是十分显著的。因此，对于导入期的广告投入应是全部销售过程的广告投入中最重要的部分，以求达到广告宣传量的饱和。

2．项目成长期，即项目的开盘期

在这一阶段广告的内容是劝说性的，广告促销应强化H房地产企业的市场定位与确立产品品牌个性，确定产品在目标消费者心中的心理定位，以便在高速成长阶段占据有利位置。

在这一阶段的广告，应侧重于高品质国际时尚生活与H房地产企业一期的对接。

由于第一阶段广告实施中的国际时尚生活方式的侣导在目标消费群体中已产生共鸣，他们对于这种生活方式的追求也日渐强烈，在成长期，将H房地产企业与其心目中理想生活相呼应，以求实现销售开盘的理想预期。

电视广告对于完成上述对接可达到理想的效果。以及揭示H房地产企业成为“国际自由人的家”的远景生活。从而，带了目标客户的尊崇感受和向往，并与其它竟争品牌有效差异化，形成H房地产企业的国际风尚品牌资产。值得注意的是:由于现代生活节奏加快，许多成功的商务人士可能要到晚上十点以后才有时间看电视，所以，将电视广告安排在较晚的时间段可能效果更好，那个时段的广告收费也相对便宜一些。

这种广告宣传片也可用于楼宇视频系统的播放。此外，报纸广告、电波传送等媒体的广告实施，也可对这一阶段项目的销售起到良好的促进作用。

3．项目成熟期广告促销

项目经历了开盘期后，销售进入较为平稳的成熟期。在这一阶段，广告的内容是以提醒广大消费者注意本案产品为主要目标，对产品的品质强化是广告推广的重点。就本项目而言，在这一阶段，项目的建设已近完成，已购房的消费者同持币待购的消费者对项目的进展都十分关注。将项目的建设情况及时的向消费者传递，同时让他们看到项目实施过程中对公司之前的承诺的履行，这是H房地产企业项目最好的销售卖点。

因此，在这一段的广告运作中应侧重于项目承诺与项目实施的对接。“电视购房”是这一阶段广告宣传的理想媒介。计划购房的精英人士对房地产类节目通常都会有所关注，这些栏目的节目制作要结合项目实况，则会使购房者更有信心和安全感。耳听为虚，眼见为实。将楼盘实景展现在消费者的而前，将老客户的居住生活展现在目标群体而前，对他们是最好的吸引。

4．项目衰退期广告促销

当项目进入衰退期，即尾盘期后，应对项目的销售工作做总结。此时不宜花太多的资金投放在广告上，所作的少量广告也应是围绕在企业形象和品牌上下功夫，理想的销售业绩，购房者的满意和业主的忠诚，这些都是对H房地产企业项目尾盘最好的推广，同时，这些也将成为企业品牌的有效验证，为企业下一次的开发项目奠定基础。

五．结论

房地产市场营销已从过去的“消费者请注意”的模式转变为“请注意消费者”的模式，房地产公司所做的任何调整都应有利于更好地服务消费者，向消费者提供高附加值的产品，提高消费者和市场营销的调研质量，同时要重视消费者的行为研究。任何组织都是在一定环境中从事活动的，环境的特点及其变化趋势必然会影响组织活动的方向，内容及方式的选择。而对日益激烈的竟争，开发商们必须进行经营理念的调整，对房地产营销进行深层次调整和整合策划，这是房地产企业决胜未来市场的关键因素之一。

第6篇

（一）调研对象及方法为了对学生职业能力需求进行深入的了解，我们以浙江中医药大学为例开展了《营销策划》课程与职业能力匹配度的问卷调查。对市场营销专业在校学生采用随机调查的方法，共发放问卷200份，回收196份，有效率为98%。对于营销专业毕业学生们的调查形式主要以网络问卷为主，共发放问卷100份，有效回收90份，有效率为90%。受访的在校学生年级：大一占14.29%，大二占12.76%，大三占34.69%，大四占33.16%。毕业学生的就业范围：民营企业占66.7%，合资企业占11.1%，外资占22.2%。

（二）调查结果及分析1、营销专业职业能力需求从问卷结果来看，在校学生认为对营销类岗位来说沟通表达能力、理解创新能力和吃苦耐劳能力是排名前三位的职业能力。毕业学生认为对营销类岗位来说沟通表达能力、理解洞察能力和团队协作能力是排名前三位的职业能力。两份结果的差异不大，可见在校学生虽然没有实际的营销类岗位就职经历，但对于营销专业的职业能力把握比较准确。2、营销专业职业能力与课程匹配度如前所述《营销策划》作为综合各营销专业职业能力知识的课程通常在高年级开设，我们希望了解营销专业职业能力与课程匹配度。为此我们设计了两个问题，对于未上过该门课程的学生询问其对《营销策划》的感兴趣情况，对于上过该门课程的学生及毕业学生询问其对课程的满意度、职业能力培养的帮助程度。问卷调研结果显示，在校学生中63%的学生表示对《营销策划》的学习有兴趣，但对该课程与职业能力关联有一定了解的只占到59%；在上过该门课程的学生及毕业学生中有86%的学生认为该课程对未来职业生涯有帮助，有90%的学生亦认为学习该课程能够有助于促进各类竞赛获奖以及科研能力提高，而竞赛和科研间接对就职带来积极影响，对工作能力提升也大有裨益。3、授课方式与职业能力培养虽然营销专业在校学生和毕业学生对营销职业能力与《营销策划》课程匹配度较为认可，但在具体授课方式上，81.1%的在校学生和77.8%的毕业学生认为传统的《营销策划》授课方式需进行改革以促进学生营销职业能力的培养。相对而言，案例研究法、亲验式教学法、讨论法等授课方式更受学生们青睐。在授课媒介上，62.2%的学生倾向于采用网络课堂的途径，提高互动性。56.8%的学生更喜欢通过网络课堂下载学习资料，提高及时性和自主选择性。

二、提高营销职业能力的对策建议

（一）增强学生有关营销专业职业能力要求的了解程度以往学生们在拿到教学计划时只能看到本学年或者大学期间有多少门课程要学，并不了解课程设置的目的以及与职业能力培养间的关系。虽然有诸多大学开设了各类选修课程，学生按学分制学习，在课程选择上有一定的自由度。但是倘若学生对职业能力要求一知半解，那么课程的选择和学习将会比较盲目。在本次调查中学生虽对《营销策划》课程感兴趣但对其在营销专业职业能力培养中的作用却不胜了解。因此，帮助学生首先明确营销专业职业能力的要求至关重要，教学计划并不是面向老师的，更应该面向学生。这并非是要学生来参与教学计划制定，而是要让学生在专业学习之前，或者在专业方向选择之前充分了解本专业各课程与不同职业能力的匹配程度，明确学生自身的优势和不足，在提高兴趣的同时有的放矢地选择课程进行学习，而不是带着模糊的认识盲目的学习。就《营销策划》来说，其核心知识体系是确定策划目标—展开调研—创意设计—方案写作—方案确定—实施评价，相应的职业能力培养包括市场调研能力、理解创意能力、沟通表达能力、执行能力等，如在学习前学生就职业能力以及上述匹配度在脑海中有清晰的脉络和框架将更有助于专业学习和职业能力培养。

（二）应用多种方法提高学习兴趣和效果如今的大学生更乐于凸显个性和创造性的教学方式，不愿被传统教学方法束缚思想，所以单纯讲授法已经逐渐被大多数学生所排斥。案例研究法结合市场实际，以典型案例为素材，并通过具体分析、解剖，促使学生进入特定的营销情景和营销过程，建立真实的营销感受和寻求解决营销问题的方案，凸显了案例教学的特色与团队学习的重要性；讨论法让学生在教师的指导下为解决某个问题而进行探讨，能发挥学生的主动性、积极性，使学生更好地参与课堂学习；亲验式教学法即通过设计与课程有关的游戏，使同学们在游戏中体会课程的相关知识，从而让知识点更加深入人心。这三种教学方法都具有开放性的特点，更能适应于当代大学生的学习需要。不仅传统教室和实训室可以开展上述教学方式，运用现代网络技术，突破教学的时空限制，可以将不同教学方式整合并提升。无论是市场调研、创意设计，还是方案写作、方案确定，越来越多现实中的营销策划步骤需要借助网络平台实现，沟通交流和策划方案的实施也逐步采用虚拟的方式来完成。在学习中直接通过网络平台不仅可以提高学习兴趣，更可以做到学习与现实场景的无缝链接，为职业能力的培养起到促进作用。

第7篇

做完这些选择题后，分别将同类的字母数相加，字母数最多的是主要性格，字母数次多的为次要性格，对人的影响起主要作用，其它字母则是附属性格。将出现次数最多的字母放在最前面与次数次多的字母进行组合，形成CS、SC、CM、MC、CP、PC、SM、MS、SP、PS、MP、PM共计12种细分性格。结合营销工作和课程实际，发现CS类型的学生天生是能力强、善于管理的人，乐观外向的次要性格很好地弥补了对其他人造成压力的缺陷，是团队的完美领导者；SC类型的学生天生是乐观多言的外向人，善于管理、果断的次要性格很好地弥补了有可能的韧性差、惰性的缺陷，是团队谈判时不二的主谈，也是不错的优秀管理者；CM类型的学生天生是能力强、善于管理的人，而内向、善于分析的次要性格使得该生不太愿意抛头露面，是很好的企业战略策划者或者顾问；MC类型的学生天生是内向的有条理、善于分析的完美主义者，但能力方面比CM类型的略差，所以适合具体营销活动的策划工作；CP类型的学生天生是能力强、善于管理的人，结合内向、恪尽职守、缺乏主见的次要性格特点，团队的艰巨任务非他们莫属；PC类型的学生是天生的内向、恪尽职守、缺乏主见的人，但与CP类型的相比能力略差，适合略有难度而又必须限期完成的工作。SM类型的学生是天生的乐观多言的外向人，结合内向、有条理、善于分析的次要性格，是谈判时第二主谈的合适人选；MS类型的学生天生是内向的有条理、善于分析的完美主义者，是秘书或者经理助理的合适人选；SP类型的学生是天生的乐观多言的外向人，结合恪尽职守的内敛次要性格，是企业危机公关的合适人选；PS类型的学生是天生的内敛、恪尽职守者，与SP类型的相比不够外向，言语也略少，是企业客户服务业务合适的人选；MP类型的学生是天生的内向的有条理、善于分析的完美主义者，结合平稳的次要性格，是市场调研数据分析和报告撰写的合适人选；PM类型的学生是天生的平稳型的人，结合有条理、善于分析的次要性格，是做重复工作的理想人选。

2CSMP性格测试结果

表1的数据，是对市场开发与营销专业的两个班级进行调查得到的，从表中可以看到，两个班级PM和MP性格的学生占了最大比例，也就是说内向、喜欢稳定的学生最多，这要求我们在教学过程中多提供一些案例及数据，让学生自主分析和重复练习，效果会比教师上课讲授更易被接受。PC性格的都是零，而CP性格的也都只有1个，说明现在的学生对限定期限完成或者难度较大的任务不喜欢或者不擅长，这就要求我们在课程任务设计时，完成时间尽量灵活一点，复杂的任务想办法拆分成一个个的小任务。CS和SC的人数不多，说明好多学生不是很好的管理者，至少目前是这样，也是教师在课程中需要想办法引导的一个方向。CM的人数较多，说明学生喜欢企业战略方面的策划，但不太喜欢具体营销活动的策划，从MC都只有1个就可以看出。SM和MS性格的也占了相对较多的人数，说明无论在谈判还是在策划中，助手也是较多学生内心的一种选择。两个班中适合做危机公关业务的学生和客户服务工作的人数是一样的。

3CSMP系统在营销策划教学中的应用

第8篇

对于产品来说，有了市场的需求作为指导，就应对产品做出相应的调整以满足市场需求，包括产品的包装、更新换代、提高质量、降低成本等。统计学在提高产品质量降低成本方面也有重要的应用。

例如，早年Ina瓷砖公司生产的瓷砖大小不一，尺寸波动大，公司采取事后检验，将不合格产品丢弃，成本很高，经过分析发现原因是砖窑内部的温度差异，在没有放入瓷砖的情况下，砖窑内部设计的加热后温度相同，但放入瓷砖后就不同了，解决这个问题的直接方法是重新设计建造一个砖窑，这将花费一大笔费用，质量小组使用稳健性设计方法(实验设计中提高产品稳健性的设计方法)，从瓷砖的内部结构入手，调整了灰石的比例，不但降低了瓷砖尺寸的波动，而且对瓷砖的质量没有不良影响。所以产品的调整可以多方面入手，不仅着眼于外在因素，也可从内在因素入手，其中提高技术也是必不可少的。统计学在这一方面也有重要应用，应该受到重视。

另外，对竞争对手的调查包括七大方面:第一，产品策略分析，分析竞争对手的产品技术含量、使用的主要原材料与部件、产品质量、产品工艺水平、产品主要性能参数、产品的主要功能、产品主要卖点和优势、产品换代周期;第二，价格策略分析，研究竞争对手的总体价格水平，各细分产品的不同价格标准、价格定位、价格调整频率，进货价、零售价与结算价、返利之间的相互关系等;第三，渠道策略分析，竞争对手的渠道政策及其调整的频率和力度、竞争对手新建渠道与维护渠道的举措;第四，促销策略分析，促销的频率、力度、形式、内容和成效，促销对品牌提升的程度，促销对企业员工和商家信心的提高程度等;第五，品牌传播分析，竞争对手在广告宣传中的投入，在终端卖场的陈列与展示，在当地居民心目中的品牌形象;第六，服务策略分析，竞争对手的服务政策、服务质量等;第七，人力资源分析，竞争对手的培训和教育是否到位、规章制度是否完善、企业员工信心是否十足、厂商关系是否融洽等。全面深入地了解有助于企业取长补短，做出更有利的营销策划方案，更大限度地抢占市场。

第9篇

（一）概念界定1“.抛锚式”教学以企业真实的案例或问题为基础，围绕着一系列真实项目，要求学生到真实/仿真的环境中去感受、体验、解决问题，通过教师指导、小组合作、自主探究，让学生在亲身体验与实践中，掌握专业核心技能。2.实训锚“抛锚式”教学法，强调学生在企业真实环境中，带着问题任务去学习与实训。这里的工作问题或任务就是“锚”。根据学生实训的需要，我们将实训锚分为“示范锚“”练习锚”“实战锚”。“示范锚”就是教师以学生创业典型案例为问题，旨在创设情境，让学生整体了解和掌握创业营销策划的实训模块结构及技能要求。“练习锚”是在整体示范展示的基础上，以实训模块为单元，以创业真实问题为任务，让学生仿真实训，提升核心技能。“实战锚”就是学生在初步掌握技能的基础上，以学校创业孵化项目申报为契机，开展行动导向的“实战性”实训，让学生带着创业项目自主探究、合作学习，完成创业策划项目的实习实训。3.营销策划实训依托学校ERP及营销仿真实训室、学校“创业一条街”“淘宝工作室”，组织学生开展“市场调研、市场定位策划、4PS营销策划、财务分析、策划方案撰写与汇报”等企业营销策划实训，提升学生的综合职业能力。

（二）理论解读“抛锚式”教学模式是建构主义理论在教学方法中应用的典型案例，其核心是让学习者到现实世界的真实环境中去感受与体验，完成对所学知识的意义建构。在课堂教学中，教师将课程内容进行情境设计，让学生亲身经历实际工作的过程。1.教学设计原则第一，围绕“锚”设计项目。营销策划实训围绕着“锚”设计实训项目，这个“锚”就是真实的创业孵化项目。依据真实学生创业实战需要，设计营销策划实训项目，项目力求真实、有效、可操作。第二，仿真“实训”强根基。以“小老板”优秀创业策划方案为个案，在参观、考察学生创业店铺（网店）的基础上，开展创业项目仿真实训，旨在让学生扎实掌握营销策划各项目的实训工作流程与基础技能。第三，创业“孵化”自探究。以成功申报学校创业店铺为目标，以创业营销策划项目为主要内容，学生组建策划团队，自主开展市场调研、项目考察、营销策划、财务分析等实战。第四，多维“评价”展技能。学习评价开放多元，以凸显职业能力为目标，采取过程评价与终结评价相结合，小组考核与个人评价相对接。2.教学实施程序“抛锚式”教学包括五个教学环节，即：创设情境、确定问题、自主学习、合作学习、效果评价。第一，创设情境。在教学过程中，创设企业真实教学情境，让学生到现实中探究学习。第二，确定问题。选择校园真实创业策划项目作为实训的中心内容，让学生面临一个需要立即去解决的实际问题。第三，自主学习。在教师示范与指导下，学生自己制订计划、整理思路、收集信息、分析问题、解决问题。第四，合作学习。组建学生策划团队，小组分工合作，让学生带着亟待解决的问题和工作任务，去思考、去讨论、去实践、去探索、去提炼。第五，效果评价。对学生实训环节进行多元评价，突出学生职业能力的提升，强化学生实训的过程性、成果性、规范性评价。

二、模式建构与路径探究

（一）组建团队，做好系统“岗前”培训1.组建策划团队，建立团队行动规范按照“学习成绩、知识结构、学习能力、性格特点、同学关系”进行分组，组建学生营销策划团队，独立开展营销策划实训。每个团队指定一个团队负责人（组长），负责整个团队项目的执行与内部协调工作。各团队成员按要求确定自己小组的名字、名片、logo，并制定可操作的团队行动规范，以确保团队的凝聚力、执行力。2.组织系统培训，掌握策划实训流程在团队组建的基础上，开展营销策划的“岗前”培训。通过培训，让学生掌握“抛锚式”实训的核心要素、营销策划实训的基本流程及核心工作任务。在此基础上，各团队进行人员分工并制定实训工作计划。

（二）对接岗位，提炼建构“实训”项目以“创业一条街”“经贸三市”“淘宝工作室”等学校创业孵化基地为平台，以真实创业项目为载体，以成功竞选学校创业项目经营权为目标，参照企业营销策划岗位工作任务及流程，对接中职营销策划核心技能，提炼研发营销策划“抛锚式”实训项目，明确工作任务、核心技能，为学生实训奠定基础。根据营销策划“抛锚式”实训要求，我们共提炼出10个实训项目，26个工作任务，并且对接每一个工作任务，设计出学生需掌握的26个核心技能（如表1所示），为学生创业策划实训提供指导和帮助。

（三）抛锚实训，全程参与“营销”实战1.创设情境：真实体验+示范引领创设情境旨在为学生学习营造一种“实战化”的真实文化氛围，让学生更好地转变角色进入“状态”，从而激发学生自主探究与协助学习的能动性，为下一步基于真实问题的实训奠定基础。（1）参观体验创业项目。作为浙江省创业基地，学校充分依托14家学生创业街店铺，经贸“三市”活动、“跳蚤”市场及“淘宝工作室”的4家学生淘宝店，组织学生进行营销策划见习，让学生在观察、访谈、参与中体验真实的创业项目与营销实战。（2）优秀策划项目示范。教师在实训前，为各策划团队呈现校内创业“小老板”的优秀实战营销策划方案。在教师引领指导下，让学生了解营销策划的基本模块、实施流程，引导学生进入角色。2.确定问题：找准方向+确定项目确定问题就是“抛锚”，即为学生实训设计真实的创业营销项目。然后，让学生带着项目去探究、去实践、去实训。根据学生实训的阶段不同，将教学锚分为“示范锚、练习锚、实战锚”。第一，示范锚。以学生优秀创业策划方案书为示范，引领学生了解基本的营销策划流程与核心内容。第二，练习锚。以真实创业策划个案为切口，开展模块化仿真实训，教师全程跟踪指导，确保学生掌握创业营销策划各项目的实训步骤、核心技能。第三，实战锚。各策划小组通过前期调查、组内研讨、实地考察、教师指导，最终确定创业策划项目，开启后续的创业营销策划实战。3.自主学习：仿真实训+掌握技能以学生为主体，以真实创业项目为载体，通过教师引领示范———指导学生实操———学生独立完成项目———指导修正等环节，带领学生参与问卷设计与调查、目标市场定位、4PS营销策划、方案书撰写等模块实训，让学生在真实创业项目下，掌握基本的营销策划核心技能。4.合作学习：头脑风暴+实战探究各策划团队共同研讨确定自己的创业实战项目，并进行合理分工、团队协作，在模块化仿真实训的基础上，开展团队策划实战。采取“导师+团队+项目”的指导模式，创业导师负责对各策划团队进行全程管控和“一对一”跟踪指导，一个教师对接2—3个团队。学生分组协作，共同开展市场调研、数据分析、项目策划、成果论证、方案撰写等工作，完成营销策划各模块的实训工作任务。

第10篇

本课程主要面向的岗位是文案和策划专员，该岗位的典型工作流程分为四个阶段：第一阶段是前期准备，主要是界定问题、确定目标；第二阶段是中期确定，主要是调研、创意构思策划、编写策划书、执行策划；第三阶段是后期调整，主要是方案调整；第四阶段是结果分析，主要是反馈控制。

2本单元教学目标设计

根据“理实一体化”的基本原则，结合教学大纲及教材的具体内容，确立本项目的目标为能力目标、知识目标和素质目标。

1）能力目标，主要包括：(1)能明确企业形象的构成要素；（2）学会导入企业形象识别系统；（3）能为企业作CIS设计方案。

2）知识目标，主要包括：(1)了解企业形象的内涵及构成要素；（2）掌握企业形象识别系统的导入；（3）掌握企业理念识别系统的策划；（4）掌握企业行为识别系统的策划；（5）掌握企业视觉识别系统的策划。

3）素质目标，主要包括：(1)能够分析企业形象识别系统的构成要素，并能完善各模块内容；（2）格式规范；（3）信息收集与处理能力、自主学习能力、协调沟通能力；（4）诚信的品质；（5）吃苦耐劳的精神和一丝不苟的工作作风。

3重点难点分析

为了实现教学目标，依据教材内容,确立本项目的教学重点为企业行为识别系统的策划，教学过程将通过方案汇报的方法突出重点。行为识别系统简称BIS，是英文Bebav-iorIdentitySystem的缩写，是指企业在企业理念的指导下，全体员工自觉遵守，逐渐培养起来的具体的行为方式和工作方法，表现为企业公司内部的制度、管理、教育等行为，并显现出回馈社会公益活动、公共关系等的动态识别体系。企业BIS是由企业对内和对外行为识别子系统构成，主要包括企业组织管理策划、企业员工教育培训策划、企业员工工作环境策划、员工福利待遇策划、员工行为规范策划、企业对外行为识别子系统的策划等内容。依据学生现有的知识技能水平，确立本项目的教学难点为企业理念识别系统的策划，教学过程将通过教师针对性指导的方法、学生小组竞争的方式和分层教学的策略突破难点。企业理念识别系统MIS是英文“MindIdentitySys-tem”的简称，是指由企业家积极倡导、得到社会公众普遍认同的，全体员工自觉实践、体现企业自身个性的，促使并保持企业正常运作以及长期发展而形成的代表企业信念，激发企业活力、推动企业生产经营的团体精神和行为规范或价值体系。这个定义包含以下三个基本点：第一，构建企业理念识别的目的是增强企业的长期发展实力，提升企业形象，在竞争中取胜；第二，企业理念识别的基本点是要体现自身特征，以区别于其他企业和得到社会公众普遍认同；第三，企业理念的基本内容是企业经营管理思想、宗旨、精神等一整套观念性因素的综合，构成企业价值观体系。

4本单元教学进度设计

教法、学法不能独立存在，只有以教学过程为载体，才能形成有机的整体，从而达到教学的目标。根据任务驱动式教学法的教学流程，结合学校的具体教学条件，“作CIS设计方案”教学单元设计主要分为以下几个环节，授课时间总计为4课时。

4.1引入情境与任务布置

传统的“营销策划”课程教学，基本是以教师的“讲”为主，学生处于被动接受的地位，师生互动比较少，学生积极性较低，整个课堂气氛较沉闷。情境教学法要求教学任务具有目标性，教学情境必须由教师根据工作情境来创建，使学生带着真实的情境任务来学习，边实践边学习理论知识。我们开展的营销策划课，具体来说是事先设计好一个大项目，再分为几个子项目，每个子项目又分不同的情境，如“作CIS设计方案”教学单元，分为三个子情境，做长沙睿通商务酒店的理念识别系统、视觉识别系统和行为识别系统，让学生根据不同情境任务收集相关案例与资料，在规定的时间内完成任务并在课堂上进行展示。教师在布置情境任务时要求学生自己查阅相关资料，理解掌握本情境涉及的理论基础知识，掌握相关的形象识别系统的设计原则和工作方法。学生带着真实的情境任务去寻找相关资料，为了很好地完成情境任务，学生们需要在长沙睿通商务酒店进行广泛调研，了解目前的情况以及管理层和员工的想法，经过讨论、加工整理，形成各小组的展示材料。情境教学法使原本枯燥乏味的课堂充满了乐趣，调动了学生的主动性和创造力，营造了他们独立思考、团队合作的良好学习氛围。具体分为三个子情境：第一，教师引入情境1.1：我们的策划公司接到长沙睿通商务酒店市场营销策划的项目，根据总体项目安排，今天要完成酒店的CIS设计方案，第一节课先完成酒店理念识别系统的构建，到时再请某一小组将分析结果进行简要介绍。学生以项目小组为单位分析并讨论，酒店理念识别系统有哪些模块，并由组长制定出完整计划，要求学生开始上网查找相关资料和案例。这一环节教师会展示相关教学资源、PPT、典型案例、详细设计文档等，总时长为15分钟。第二，教师引入情境1.2：学生们已完成了酒店理念识别系统的构建，现在开始做行为识别系统的构建。学生们在各组组长的带领下，先思考怎样才能完成此项任务，然后上网查找资料，最后进行汇总与展示。这一环节教师会提供相关教学资源及工具，如PPT、典型案例演示、网络搜索资料等，总时长为15分钟。第三，教师引入情境1.3：学生在前面完成的基础上，构建酒店的视觉识别系统。学生们在各组组长的带领下，先上网查找资料，然后小组讨论酒店的视觉识别系统的各要素设计，再分工完成，最后汇总并进行展示。这一环节教师会提供PPT、典型案例、网络搜索资料等相关资料，总时长为15分钟。

4.2学生执行任务

学生们根据教师的任务布置，以小组为单位先一起讨论并学习相关理论知识，然后由组长进行分工，每位小组成员完成自己的任务，最后组长进行汇总，并派某一位同学进行上台演示与讲解。教师在此环节主要是进行课堂巡查，发现并记录项目小组在完成任务的过程中遇到的问题，并针对学生们的提问进行解答，记录学生们的课堂表现。这一环节教师会提供相关教学资源及工具，如实例演示、其他公司的详细设计文档等，总时长为50分钟。

4.3教师对重难点进行讲解

教师根据工作情境和学生们的知识掌握情况，确立本项目的教学重点为企业行为识别系统的策划，教学难点为企业理念识别系统的策划。教师首先讲解这两个子系统设计的具体内容、原则、方法、注意事项等，然后展示其他企业较成熟的行为识别系统方案和理念识别系统方案。企业理念识别系统相对来说理论性更强，更难理解与运用，因此，在教学过程中，教师将通过针对性指导的方法、学生小组竞争的方式和分层教学的策略来突破难点。行为识别系统是对行为的规范，相对来说更具体，但要求面面俱到，学生很难全面掌握。因此，在教学过程中，教师将通过具体方案的展示、框架的创建，让学生在此基础上再进行内容的补充与完善，最后由各组进行展示与汇报，以此来突出重点。这一环节里，学生主要做的就是通过案例的演示消化理解企业行为识别系统和理念识别系统的构建框架与内容。这一环节教师会提供PPT、典型案例、企业详细设计文案等资源，总时长为20分钟。

4.4学生修改设计方案并进行成果展示

教师分析讲解完重点和难点后，各小组进行讨论，自我反省，提出策划方案中做得不好的或需要补充与完善的部分，再对方案进行修改与完善，最后各小组进行汇总，并制作成PPT，各小组轮流上台进行展示。展示完后，教师和其他同学进行提问，小组成员要负责解释，并根据教师或同学们的建议进行进一步完善，最后形成小组的策划方案，总时长为20分钟。

4.5任务执行效果考核

教师对学生在实操中遇到的问题及时进行总结，并当场进行课堂考核，准备好的同学可以参加考核。学生们要回顾本次课的三个任务，强化训练，并总结实操中遇到的问题，最后随机抽取任务1.1、1.2和1.3中的一个，现场讲解完成任务的过程与要求，自己在本次情境任务中承担的角色与主要完成的工作，总时长为45分钟。

5课后分析与反思

第11篇

一、课程定位

市场营销策划课程是市场营销专业的专业核心课程，是整个市场营销专业课程体系的精粹，是培养学生适应企业和完成工作任务能力的主要手段，是奠定学生职业生涯发展和就业竞争力基础的主要途径。市场营销策划这门课程的操作性和实践性很强，因此在职业导向下该课程更适宜改革，并为专业人才培养模式改革和专业特色发展起带头和示范作用。

二、课程教学目标

该课程的教学目标是培养学生能够系统地理解和掌握市场营销策划概念、方法、原理、程序和思维，并将所学到的策划知识应用到具体的企业营销策划实践中，成为既具备市场营销策划理论又具备营销策划实战能力和素质的专业营销策划人才。

三、课程改革策略

(一)职业导向下的营销策划师资队伍建设策略

基于职业导向，营销策划要培养即具备市场营销策划理论又具备营销策划实战能力和素质的专业营销策划人才，就对教师提出了更高的要求。一个既具备理论水平又具备实践技能的教师团队才能培养出理论与实践都过硬的应用型人才。学校首先要搭建实践型教师培养平台。校企合作是一个很好的途径。首先：建立校企合作单位，师生定期到企业实习实践。学校和企业实施“订单教育”，共同培养学生。其次：校企联合培养“双师型”教师，同时培训企业员工。学校可建立专业教师到企业实践制度，每年安排专业教师一定的时间到企业实践.同时，教师帮助合作企业开展多种形式的职业教育与培训，派遣教师授课培训。再次：建立企业导师制，聘请企业营销人员作为课程导师，配合教师共同设计开发课程、上课和企业实践。

(二)职业导向下的市场营销策划课程教学平台的搭建

课程教学平台设计为一个开放性的教学系统，它整合了课程实施的基本环境设施和课程教学的丰富资源，以及课程教学的基本理论及教学方法等诸多内容。课程实施的基本环境设施包括校企合作单位资源库、学校模拟实验室、实习实训实践教学的道具用品等；课程教学的丰富资源包括教学实践多年来积累的经验、资料、数据、方法、模式，校企合作的案例，学生实践影音书面记录及成果，行业信息、市场调研、企业需求、招聘实习信息等；基本理论及教学方法包括有必要的教学大纲、教材、教学文档，教案讲义，课堂图片等。这一平台可以说是一个小型的市场营销市场，为学生的实践技能的提升提供了丰富的资源。在平台搭建各环节的管控上，还应注意以下几点：其一，市场营销策划管理体系至关重要。它是平台搭建的基础和总指挥。是整体系统工作的行政保障。其二，矩阵式教学组织结构作为市场营销策划课程主要实施模式。对保证课程项目的实施和完善起到至关重要的作用。其三，平台的主要教学思维注重理论教学的同时更要注重实践指导。其四，信息技术在平台的搭建和使用的全过程都是一个重要的基石。

(三)职业导向下的市场营销策划课程的教改策略

1.形成市场策划机制职业导向下的教学策略的核心在于基本教学思维模式的拓宽，这主要是因为虽然以往的实践内容也占据了市场营销策划课程的较大比例，但是，实践课程的实施条件仍然是封闭的模式，学生在教师的指导下在教室里开展技能实践课程，而对于实际的企业实践内容则很少涉及，这对学生实际营销策划实践能力的培养是极为不利的。因此，在教学改革中，更应注重教学环境和条件的影响，解放思想，拓宽思路，其具体教改策略包括：以企业真实项目的实践作为课程教学内容。开展各行各业的实践课程项目创设。企业与学校合作，企业长于实践，学校长于理论，二者强强联手，企业将实践带到学校，学校将理论带到企业，理论指导实践，学校真正为企业解决问题，企业真正提供老师和学生实践实习的空间和条件。学校与企业资源互补，优势整合，真正为社会创造价值。策划平台形成信息收集机制，由师生共同收集市场信息，建立资源库，数据库，长期积累，让学生们可以充分及时的了解市场信息。注重市场调研、促销等活动平台下企业真实项目实践工作的开展，教师指导学生全程参与实践，在实践效果和市场真实反馈信息的基础上总结经验，不断完善和提升，进而形成系统的营销策划实践教学体系。真实企业项目的不但能够激发学生的参与兴趣，更能够有效训练学生的策划能力，沟通能力、组织管理等各方面的能力。学生在切实了解市场环境的前提下进行实际策划方案的制定和实施，并能够看到真实市场的效果反馈，不断完善策划方案，真正的提升实践技能。

2.行动导向法教学模式基于工学结合的思想，市场营销策划课程的教学方法突破了传统的以教师为主导和中心的方式，尝试和采用了行动导向法，具体包括项目教学法、案例教学法、模拟教学法、尝试教学法、头脑风暴法等。项目教学法是培养学生将所学的理论知识应用于实践，解决真实问题的一种教学方法。在应用中将头脑中的理论知识激活形成体系，并能够深刻领悟和实际运用。是培养学生实践技能、积极行动、开拓创新的一种行之有效的新型教学模式。项目教学法是将市场营销策划项目，从准备阶段的市场调研、方案撰写到实施阶段的团队行动到最后的效果跟踪与反馈的全过程完全由学生在教师的辅导下共同完成。全程的项目实践使学生将头脑中积累的理论知识激活并运用，使理论框架体系更加清晰，而且可以理论结合实践，根据市场反馈信息判断项目的成败得失，并不断的完善和提升，实现策划能力真正提升。案例教学法是通过一个具体运营情景的描述，引导学生对这些具体情景进行讨论、分析和策划的一种教学方法。传统的教学方法一直存在着重理论轻实务，重宏观轻微观，重传授轻参与的缺陷。而案例教学是现代教学方法中一种不可替代的重要方法。用于教学的案例是一种运用语言形式或各种视听手段而描述的真实的特定市场情景，案例将企业带入课堂，让学生自己通过对案例的阅读与分析，以及在群体中的共同讨论和策划，建立真实的策划感受和寻求解决问题的方案。模拟教学法是一项综合性的课堂实践活动。可以全方位的检验学生所学的知识水平。学生在专业的市场营销模拟实验室运用市场营销模拟教学软件，这些软件具有实战性和可操作性。同学们在一个相对真实的营销环境中，进行全面而真实的市场营销实践，进而提高学生的实际动手能力。尝试教学法，是指引导学生在已掌握知识的基础上，通过自学独立回答教师提出的尝试性问题，而后通过与教师及同学进行沟通交流，形成和深化合理认知的教学方法。首先由教师提出尝试性任务，让学生进入问题情境之中。尝试题要能够激发学生的兴趣，激活学生的思维。要尽量避免脱离现实的问题、难以驾驭的问题以及没有价值的问题。其次由学生回答尝试问题，同学们先独立思考，然后小组讨论，最终给出策划方案。独立思考过程中，学生为主体，教师为客体，教师要引导学生运用理论知识解决问题，培养学生举一反三开拓创新，独立分析问题解决问题的能力；在小组讨论过程中，要激发小组成员的积极性和创造性，鼓励小组成员主动参与、积极发言。

四、结束语

第12篇

针对我国庞大的信用卡消费市场，我们要积极寻找自己的市场定位，采用灵活多变的营销策略，针对我国目前信用卡发展中存在的问题，积极寻求解决方案，争取在这竞争激烈的信用卡业务中分到一杯羹。

1.加强传统的优势产品，不断优化和调整产品的结构。北京作为中国的政治中心，同时也是中国的经济的中心，而对于扎根于北京的银行来说，所面对的竞争和压力是相当大的，但俗话说得好，挑战与机遇并存，他们所面临的机遇也会更多。随着几大国际银行（汇丰、花旗、瑞士银行、东京三菱银行等等）的入驻，中国本土的几家银行的处境日益艰难。这时我们就需要不断强化我们的优势产品，再抓住自己的根基的情况下，在合法的范围和外国银行去竞争，去寻求一线生机，甚至是去分一块大的蛋糕。对自己的产品进行合理的定位，而金融产品的优势恰恰就体现在产品的准确定位上。我们要根据客户的需要不断调整产品结构，已获得客户的认知和认同，形成一种公众所认可的产品优势，在竞争中不断利用自己的优势去吸引和扩大客户群，从而带动信用卡相关业务的发展。

2.准确寻找目标人群，确定自己的定位。信用卡的消费具有时尚、便捷的特点，同时还兼具“先消费、后还款”以及“境外消费、境内还款”的优势，所以我们要准确的寻找目标人群。北京一个国际性的现代化城市，所包含不仅仅大量中国人及中国企业，还有更多是外资企业以及外来务工人员，这些都是潜在的市场。同时随着经济技术的发展，各国间的交流不断加强，地球村的理念不断深入人心，由此可见，各国在经济文化上的交流也在不断加强，我们更是要找准这些境外旅游人士的目标人群。针对这些，在信用卡的营销策略中我们要锁定好目标人群，也就是那些18至50岁且有着相对丰厚的积蓄，他们要么有超前的消费理念，要么有丰厚的积蓄，这些都是信用卡业务拓展的重要影响因素。同时近些年来留的兴起，针对留学生发放国际卡又是一庞大的目标人群。

3.广告效益。人们把广告称作是促销的催化剂、企业的介绍信、信息传播者、产品的敲门砖，能否有效合理的使用广告已经成为影响企业成败又一重要因素，这同样适用于银行业。在信用卡中使用广告宣传能够更好的利用广告媒介去介绍产品的知识、优势，从而激发和引导消费者去选择和消费该银行产品。同时利用广告效益，帮助企业树立良好的企业形象，提高企业的知名度等等方面都具有非凡的作用。各银行也要积极利用广告这一宣传策略，去加强自身优势产品的宣传，去推广自己信用卡的业务，扩大市场的占有份额。

4.产品合理定价。随着利率市场化的不断加快，我国各银行自主定价的能动性越来越大，相对应的信用卡的定价的策略性也要不断增强，我国在这方面还不够成熟，所以我们要积极寻求外国的成功经验，结合自身的实际情况进行有所选择的学习，探索出一条属于我国信用卡的定价策略。总体来说，根据利率的相关管理要求，充分考虑到目标收益、风险成本、资金成本等等因素，考虑到北京具体的经济情况以及竞争压力大等等，进行合理的定价，同时还要在同行同等价位条件下，提升服务自量，增强产品的吸引力。

5.开发新的业务，开发具有个人标识的信用卡。目前来说，我国主要有准贷记卡、借记卡、信用卡，而信用卡主要分为金卡和信用卡两类。我们可以针对信用卡便捷时尚的特点，开发更多类似信用卡的业务。例如我们可以根据消费者的消费对象对信用卡进行细分，如果一个人经常性进行国外出差，我们可以针对他的需要，给他办理相关的商务信用卡，而该卡中的一些服务可以针对商务人士的需要进行特制，让这种信用卡具有一定的身份识别度。

二、信用卡开展市场营销的必要性和意义

虽然近几年来，我国信用卡的营销得到了一定的重视，同时取得了一些显著的成就，但仍然存在着一定的问题。我国的信用卡营销起步较晚，但我们必须重视信用卡的市场营销，它对于我国银行的发展具有非凡的意义。

1.有利于提高银行的核心竞争力。面对竞争日益激烈的环境，各银行积极开展信用卡的市场营销，有利于快速适应环境的变化，以及适应多变的市场，提高自身的核心竞争力。随着全球经济的交流，我国信用卡的竞争日益激烈，改变传统的营销模式，根据新的时代要求，提供新的营销策略，有利于更好的适应激烈的竞争环境。

2.有利于提高银行的盈利能力。信用卡的市场营销就是针对变化的环境提出的新的理念或者是产品，来吸引需求已经发生变化的客户，有利于银行调整客户的结构，以稳定客户关系，从而提高银行的盈利能力。客户和银行业务是相互依存的关系，离开了任意一方，这段关系都将破裂。所以银行应该针对客户提供多样化的服务以及产品，明确客户的需求以及产品定位，不断发展优质的客户群体，增加理财产品等措施，以提高可盈利的能力。

三、结语

第13篇

[关键词]文化营销；营销策略；文化共鸣

[中图分类号]F712 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2012）44-0091-02

1 引 言

共鸣即思想上或感情上的相互感染而产生的情绪，比喻由别人的某种思想感情引起而产生相同的思想感情。产生“共鸣”现象，首先是某一事物或现象反映了众多人的共性，从而产生“心有灵犀一点通”的效果；其次是社会历史的原因，如所处经济政治地位相同，生活处境近似，实践经验相通等，对某一事物或现象有相同的理解。

文化共鸣就是企业与消费者、消费者与消费者之间基于文化而产生相同的思想感情。文化是最容易引起共鸣的媒介。有了“共鸣”就有了共同语言，沟通则无障碍，人际交流就会顺畅。营销活动借助文化传播与消费者进行文化共鸣，企业与消费者容易互相理解与认同，更好地满足消费者需求。

2 文化营销核心是文化共鸣

2.1 文化共鸣是消费者认同的结果

消费者认同，意即消费者认可、赞同企业的产品或服务、品牌、文化等，从而认为彼此是“同类”，“物以类聚”，具有亲近感或可归属的愿望。认同才能共鸣。企业与消费者彼此思想相互作用、形成一致，从而导致心理、情感共鸣，消费者不认同企业，他们不可能产生共鸣。当然，企业与消费者的共鸣有利于企业与消费者之间进一步沟通与交流，可以强化消费者认同。

2.2 文化共鸣是消费者心理满足的反映

人们购买产品、接受服务，都是为了满足一定的需要，包括生理需要和心理需要。产品或服务能否满足消费者需要，决定于该产品或服务拥有的物质内容和文化内容，以及消费者对这两个部分内容的理解。满足消费者生理需要相对比较简单，消费者心理需要的满足，既是对产品或服务的物质内容的认可，更是对产品或服务的文化内容的认同，是一种基于产品或服务、文化的共鸣。可以这样认为，企业与消费者之间的文化共鸣，是消费者心理满足的反映。

2.3 文化共鸣是营销的最高境界

菲利普·科特勒认为，“我们正处在一个更为复杂的以消费者为中心的营销时代”，营销是“塑造并传递一种更高标准生活”。经济社会的发展，消费者不仅追求物质需求，更加注重人文与情感等的需求；更高生活标准不仅取决于物质财富的拥有量，更取决于人们的生活方式，即享用物质财富的方式。“塑造并传递一种更高标准生活”实际上是企业与消费者之间的文化与情感共鸣，是营销的最高境界。在营销活动中，企业应该在给消费者提供功能、效用满足的基础上，更好的通过满足消费者的心理需求，实现消费者与企业及其产品之间的“共鸣”，并始终维持并强化这种“共鸣”。

3 文化共鸣的内容

企业与消费者之间的文化共鸣表现在很多方面，从营销角度分析，主要有产品文化共鸣、品牌文化共鸣、企业文化共鸣、广告文化共鸣等。

3.1 产品文化共鸣

现代产品一般给人传递两种信息，一是知识即理性信息，如产品的功能、材料、工艺等，是产品存在的基础；二是感性信息，如产品的造型、色彩、使用方式等。产品文化主要借助产品的感性信息予以表达，产品文化共鸣是企业与消费者基于产品感性信息表达的心理交互的结果。

产品的感性信息表达通过形、色、质三大元素。“形”主要通过产品的尺度、形状、比例及层次关系对心理体验的影响，产品借助其所有外部形态特征，成为人们的使用对象和认知对象。“色”影响着人们的视觉感受和情绪状态，促使消费者产生丰富的联想，从而产生复杂的心理反映。“质”通过产品表面特征给消费者以视觉和触觉感受以及心理联想、象征意义。

优良的产品形态总是通过形、色、质三方面的相互交融而提升到意境层面，以体现并折射出隐藏在物质形态表象后面的产品精神，这种精神通过用户的联想与想象而得以传递，在消费者和产品的互动过程中，满足消费者潜意识的渴望，实现产品的情感价值。

3.2 品牌文化共鸣

品牌文化共鸣是企业与消费者之间以品牌为媒介所产生的不同心灵之间的共同反应。实质上体现了消费者与品牌之间的一种紧密的心理联系。通过与品牌的情感互动，消费者会感觉到该品牌能够反映自己的情感并且可以把该品牌作为媒介与其他人进行交流，增强消费者对品牌的认同和依赖，获得较高的品牌忠诚度。美国品牌专家凯文·莱恩·凯勒在其著作《战略品牌管理》中探讨了从消费者的角度来建立品牌资产模型的观点，凯勒认为一个品牌的强势程度取决于消费者对该品牌的理解和认识程度，即消费者的思想决定了品牌的强势程度。

品牌文化共鸣首先是品牌核心价值观的共鸣。品牌不仅局限于一个品牌名称、图形或特定的产品，成功品牌应具有丰富的品牌含义，而其中品牌价值观是品牌含义中最重要的部分。如果品牌价值观通过适合的载体与消费者实现了深度的沟通，从而引起消费者的心理共鸣，则品牌可以获得超越产品实体的生命。其次是品牌个性与定位。有个性的品牌，犹如有个性的人一样，能够激发起消费者的情感，通过品牌的个性魅力来引起消费者的共鸣，并成为其表达相应感情的替代物。最后是与品牌价值相结合的公益活动。通过采取与品牌价值相结合的公益活动，增加消费者的好感，可以使消费者脱离仅从商业利益的角度来看待该品牌。

3.3 企业文化共鸣

企业文化共鸣包括两个层面，一是企业内部成员的文化共鸣，内部文化共鸣有利于塑造企业文化，并能够通过企业行为有效的传递企业文化；二是企业与消费者之间的文化共鸣，表现为企业文化被消费者接受的一种状态，是消费者认可、接受企业及其产品或服务的基础。

企业文化共鸣其一是理念共鸣。理念共鸣强调的是内部文化共鸣，是企业愿景、使命、道德观和价值观等方面形成共识，决定企业文化的内容与层次，也决定企业与消费者文化共鸣的效果。其二是行为文化共鸣。一方面表现为企业的制度及其指导下的人际关系行为、管理行为、营销行为、服务行为等，直接作用于消费者的感受；另一方面表现为典型人物的影响力，社会尤其是目标消费者的认可程度。其三是企业视觉形象共鸣。主要指企业环境及企业识别系统，既要有效地表达、诠释企业的理念，又要能给消费者视觉冲击，能够被消费者理解、认可，产生心理共鸣。

3.4 广告文化共鸣

广告文化共鸣即在广告中诉求目标对象珍贵的、难以忘怀的生活经历、人生体验和感受，以唤起并激发其内心深处的回忆，同时赋予品牌特定的内涵和象征意义，建立目标对象的移情联想。通过广告与生活经历的共鸣作用而产生效果和震撼。

广告文化共鸣的核心是广告主题、广告内容的共鸣，必须深入理解和掌握目标消费者，构造一种能与目标对象所珍藏的经历相匹配的氛围或环境，使广告主题、广告内容能与目标对象真实的或想象的经历连接起来，通常选择目标对象所盛行的生活方式加以模仿。此外，广告时机、广告媒体等选择也影响共鸣的效果。

4 文化共鸣实现途径

文化共鸣实际上是企业文化传播与消费者所珍视的价值联系起来，从而使受众获得更大程度的满足。在企业与消费者文化交互过程中，需要有一种让大家认可的东西，也就是一个能引发共同兴趣的“共鸣点”，有了这种东西，就像有了纽带一样，能把大家系结在一起。

4.1 营销活动中实现企业与消费者间文化共鸣

（1）尊重传播规律，提升与消费者间的价值共鸣。把准目标消费者的社会关注之脉，进而有的放矢地进行传播。

（2）倡导和参与公益，引发目标消费者的情感共鸣。充分履行作为企业的社会责任，注重参与公益活动，塑造良好的自身形象，从情感上俘获目标消费者的认可。

（3）充分互动，激发目标消费者的参与热情。提供各种互动渠道，允许目标消费者参与，因为受众的参与本身意味着获得了传播者类似的权利，并有效拉近传受双方的距离，这本身就是一种共鸣。

4.2 具体的文化传播中应把握的方面

（1）文化氛围。文化共鸣需要文化氛围，主要表现为两个方面。一是企业文化氛围。企业文化氛围是企业及其成员自觉意愿之源，是企业主动进行文化建设、有效进行文化传播，促进与消费者进行文化共鸣的决定性因素。二是目标市场文化氛围。目标市场文化氛围决定企业与消费者是否能够实现文化共鸣，直接影响文化共鸣的效果。

文化共鸣是以文化对于企业、消费者能够发生作用为前提，而消费者关注文化需求尤为重要。当然，在营销活动中，企业可以对消费者进行引导，积极营造文化氛围，为企业开展文化营销创造条件。

（2）文化内容。一定文化环境下的消费者，文化的理解及关注点各不相同，能够产生文化共鸣的文化必然是消费者感兴趣的文化。企业选择文化传播的内容正确与否，与文化共鸣密切相关。

在市场经济条件下，“利益认同”是实现共鸣的基础，消费者利益可能体现在方方面面，但归根结底是其需求的全面满足。因此，文化内容的选择必须着眼于目标消费者的需求，尤其是消费者的文化需求；理解和洞察消费者心态，抓住消费者的兴趣与爱好；着眼于情感诉求，触动消费者的情愫。

（3）文化体验。文化体验可以理解为在特定的场景下或是特定的文化背景下，企业与消费者直接进行文化互动，是文化传播的一种方式，有利于产生文化共鸣。

实施文化体验，一是让消费者在体验中感受文化、认同文化。要求企业必须深入发掘消费者关注的各个心理层面，从而让他们通过合适的角度与产品或服务甚至企业产生情感共鸣。二是认证做好体验设计。在体验设计上必须选择好体验的时间、地点、环境和环节，同时配合有效的激励机制和推广手段，促进消费者充分参与。三是配合系统有效的媒体报道，大范围地传播体验效果，吸引消费者、打动消费者，实现和推广积极的体验效果。

（4）产品基础。文化营销是通过“文化共鸣”给消费者带来心理满足，并不意味着产品或服务在营销中地位下降，相反，文化共鸣基于产品或服务的文化共鸣而强化了产品或服务。任何脱离产品或服务的文化共鸣不过是空中楼阁，也是不现实的。

文化营销策略的制定和实施都建立在充分理解、体现、传播和推广产品或服务的基础之上，产品或服务本身也必然成为决定消费者共鸣的核心元素。文化传播及文化共鸣过程中，产品或服务的功能、价格、质量、外观、服务都会直接影响消费者的心理体验的感受。此外，企业必须根据自身的产品或服务属性来营造与目标消费者心理属性相一致的体验，从而让自己的产品或服务成为能与消费者产生共鸣的产品或服务。

5 结 论

文化是最容易引起共鸣的媒介。文化营销借助文化传播与消费者进行文化共鸣，企业与消费者有了共同语言而容易互相理解与认同，有效地促进商品销售，更好的满足消费者需求。因此，文化营销就是与消费者进行文化共鸣。

参考文献：

[1]菲利普·科特勒.营销管理[M].11版.梅清豪，译.上海：上海人民出版社，2003.

[2]克雷格·斯图尔，菲尔·迈尔斯，戴维·斯科特.共鸣：打造突破性的产品和服务[M].安寅，译.北京：中信出版社，2009.

[3]凯文·莱恩·凯勒.战略品牌管理[M].3版.卢泰宏，吴水龙，译.北京：中国人民大学出版社，2009.

[4]陈文武.关于文化营销理念的思考[J].经济研究导刊，2012（2）.

第14篇

市场营销策划就是为满足消费者的欲望和需求，而设计的产品。作为真人秀电视节目，传播媒介就是电视，想要通过节目来获取经济收益最大化，就要迎合观众的心理，了解在不同社会文化影响下人们的需求和心理变化，通过调整电视节目的内容、表现形式，来贴近观众生活、引起观众兴趣，树立一个好的形象，提高收视率，以创造更多的经济效益。当今社会，真人秀电视节目种类越来越多，要想获得更多的忠实观众，就要使节目符合大众追求公平、公正的心理，具有积极意义、参与感的节目更能吸引观众，此外，电视节目具有冲突性、戏剧性、纪实性的特点，这也是受大众欢迎的主要原因，下面对节目的策划加以分析。

1.冲突性、游戏性、纪实性

冲突性、游戏性、纪实性是真人秀电视节目的普遍特点，因此，电视节目在市场营销中要合理利用这三个特点。真人秀节目例如：很多节目除了评委点评，在关键抉择时，也会把决定权交给观众，采用公平、公正的投票方式。比如：在海选时，评委的权利很大，包括点评并决定选手是否通过海选。有时候选手很明显受评委的保护，评委往往会给一些较高的评价，或者暗示观众其潜力所在，甚至救助已被观众淘汰的选手，选择好的歌曲，尽量让其留到最后，但是观众的反向心理会想尽量把这个选手淘汰。以此形式，通过公平的选拔，观众与评委间的意见冲突，感人、搞笑的情节，而提高真人秀节目的收视率和选手的人气。

2.吊胃口的方式

很多真人秀节目不仅录制台上的比赛，已经把摄影机移到了幕后，录制参赛选手的“自我介绍”，如：《中国好声音》，选手上台前会有一段独白的录制，有的会讲述自己的辛酸历程，及其家庭背景，参赛的目的、怀揣伟大的音乐梦想等。从而吊足观众的胃口，期待知道他的实力和结果，其经历的介绍可以丰富他们的形象，显得更加真实，个性鲜明，唤起观众对其好奇心。节目录制期间还会通过评委的互动，增加设计更多情感冲突，让观众感受现场的惊喜、伤悲、失望等情绪。而最终的结果则是一个水到渠成的结果，这种利用情感的宣泄是观众喜闻乐见的。

3.高水平的团队

真人秀的节目，带给观众最大的不同就是真实感，比赛中无论是评委的状态，还是选手的能力，还是节目的整体节奏，都需要制作团队体现其强烈的代入感。将观众带入整个气氛中，活跃在节目气氛中才是真人秀节目现场直播的用意，因此一个高水平的制作团队不仅仅是为选手提供的，更是为观众融入节目气氛的保证。

二、借鉴国外熟知节目

我国很多真人秀节目作品都是参考国外已经成熟的电视节目，例如：《中国好声音》、《爸爸去哪儿》等，在我国开播之前就已经在国外真人秀节目中看到过相同的节目类型。此方式是把国外的已经令大众熟知的节目直接复制过来，发展成我国自己的电视节目，在中国市场中直接投入发展。这不是完全的照搬照抄，而是一种高效的市场营销模式，其不仅降低了节目的宣传成本，也在很大程度上吸取国外市场营销策划成果，总结其经验，为我国真人秀电视节目市场提供营销捷径，避免弯路。例如：《中国梦之声》是借鉴了《AmericanIdol》的版权和模式，《AmericanIdol》是一档美国节目，其收视率连续11年居高不下，有“美国真人秀之王”的美称。其深得观众心的秘诀就在于其全民选择和平民英雄两大核心内容。首先，全民选择。通过多种方式为观众提供投票的平台，增强观众的参与感与节目的公正性。比赛开始后，所有的观众都能进入媒体互动的系统，通过微博、官方网站等支持自己喜欢的选手，人气榜每小时更新，为冠军宝座得主设置悬念。同时也通过全媒体的互动形式提高收视率。其次，平民英雄。《AmericanIdol》的活动理念是奋斗、成功。其目标与创办《中国梦之声》的山东卫视倡导的“以尊重个性、包容多元、鼓励表达的态度平等地对待每一个梦想者”的立场一致。从节目海选开始，强调完善的自我表达，平等的参赛资格，在参赛舞台上，你的能力不会受到相貌、背景等影响，站在舞台上的选手都是平等的，追求梦想的人。节目不仅为各选手提供了一个完成梦想的平台，也鼓励其彰显自己的个性、勇气、特色、真实，纪实性的通过自我的奋斗，展现自己的实力，实现自己的梦想。此节目受到了众多观众的支持与关注。

三、塑造品牌，创造经济效益

一个好的品牌，在于其信誉和名声的壮大，品牌塑造是企业持续发展的保证，也是其前进创新的动力，塑造品牌不仅是能树立自身独特的形象获取经济效益和市场效益，也通过产品有效的组合带动其他产品的发展。那么市场营销又如何让消费者关注、信任其品牌并忠实于它呢？下面就品牌的塑造对真人秀节目的市场营销进行分析。

1.节目具有差异性

产品的差异性是区分品牌的重要因素，一个品牌是否受到关注，一般体现在差异性。真人秀电视节目的塑造要具有自己独特的特点，可以吸取好的经验，但是不能没有自己的特点，观众是不会关注没有任何特点的节目的。因此，塑造特有的节目特点是提高收视率的直接影响因素，也是在市场中的有力竞争条件。真人秀节目在进行策划时，不能为了提高收视率而出现节目内容低俗趣味现象，低俗的素材不利于节目的可持续发展，在运作时要注意彰显节目的特点，突出其娱乐性，从增加观众对节目的忠实、信任，稳步提高收视率。

2.产业文化发展

节目的经济效益主要在于收视率，因此，产业运作链是电视节目宣传的重要途径。真人秀节目的产业运作链一般是由广告商、节目制作商、赞助企业、节目品牌运营商几部分组成的。通过对各企业的联盟，通过多种媒介将节目的品牌进行宣传、推荐。一些真人秀节目还会在比赛结束后，举办相应活动，以获得更多的商业价值。选手也会因为商家的支持，而提高名气，提高身价。产业运作链不仅带动电视节目的发展，也为娱乐经济的发展总结经验，起到了推动作用。

3.全媒体营销模式

多媒体时代的传播模式决定了项目的市场营销策划要结合多重传播媒介，如：电石厂媒体、平面媒体、广播媒体、网络媒体。在真人秀节目开播时，要同时经过国内各大平面、网络媒体、电视媒体等时尚、影视报道，各传播媒体都在跟进。媒体的传播是对节目最有力的宣传之一，可以提高真人秀节目的影响范围和传播范围。

四、结语

第15篇

米尔顿科特勒曾指出：“对于高品质产品进入发达市场时，质量、价格方面的控制力不大，中国企业需要从品牌上获得30%利润，而不是10%~15%市场加工费。”品牌累积的制造型企业品牌建设任重道远的原因是什么无庸置疑，工业企业品牌产品或服务，可以卖得更高的价格，并且依旧具有极强的竞争力，这就是做品牌的魅力。长期以来，大多数中国企业都没意识满足于“中国制造”现状，以为依靠“质优价廉”加工、代工技术就可以基业长存，是目前我国企业面临的一项企业新危机。从金融危机后，企业陷入困境，而众多企业和专家在反省、总结问题根源时，都不约而同的提到中国工业企业缺少品牌概念，不重视品牌资产投资的弊病。

二、广告策划的作用

简单的广告技术和一些惯用的宣传手段；尤其是一些华而不实的虚假广告，已经再难以打动消费者。

1、提高企业产品竞争力

为产品的快速销售提供了思路，挖掘了潜在的购买力；对企业开拓新市场，开发新产品起到了抛砖引玉的作用。加速了商品的流通，帮助企业回笼资金，扩大企业再生产。促进了产品的更新换代，避免产品积压，提高企业赢利水平。

2、宣传企业精神

广告策划的创意内容和中心理念能够预测市场的经营方向，以此规范企业的经营标准。积极的广告策划不仅对消费者产生号召力，并且对企业和企业产品进行了高度的形象的概括。当广告把‘唯全’、‘唯美’、‘唯信’的理念传播给消费者时，也就是对企业本身提出了相应的要求，使企业必须规范经营行为，建立科学的管理制度，完善企业形象以适应消费者对企业的要求。在广告主题的引导下，企业更可据此做出长远的战略性决策。

3、推广与强化企业形象

广告策划为树立企业整体形象推波助澜。持续不断的、理性的、时尚的广告，通过各种媒介的传播，把企业在受众者心中的形象具体化、优先化，提高消费者对企业的美誉度。从而将企业文化渗透给消费者并加以强化，形成企业内部强大的凝聚力，造就出一只具备战斗力的团队；使企业外部的消费者对企业产生更多的欣赏和信赖，并对企业文化给予认可。

4、规避市场风险

广告策划能使企业保持经营特色，规避竞争风险。现代市场竞争激烈，任何企业如果想生存和发展就必须有克敌制胜的法宝；始终生产平淡无奇，步人后尘的产品，终究是会被市场淘汰的。广告的创意策划就能够给企业提供新思路，促进企业不断创新，不断完善管理机制，使企业在竞争中保持活力。优秀的广告创意，不仅能给产品打开市场，而且能给企业带来新的启示，使企业的创新能力不断提高，争得更多的市场份额。让企业的产品保持个性和特色，不仅是企业独特的市场卖点；也是企业的发展基石；回击竞争者竞争的有力武器。

三、广告策划的必要性

广告策划是营销活动中的一个有机组成部分。而企业环境可以分为政治、经济、文化、科技、竞争、法律等。企业内部可控因素分为产品、价格、促销、渠道等四个方面，企业通过适当调整内部因素以适应外部环境，实现营销目标。广告只是企业促销措施之一，是作为市场营销组合的一个有机组成部分而存在并发挥作用的。对企业来说，进行广告策划的目的是为了提高广告宣传效果，使企业以最低的广告开支达到最好的营销目标。广告作为市场营销组合的一项策略措施，必须服从其整体性、协调性、多变性的要求，既要服从市场营销总目标的总体要求，又要处理好与市场、价格、产品、渠道等各项策略的关系。广告策划必须与适当的目标市场、适当的产品、适当的价格、适当的渠道相匹配、相适应。总之，广告策划要服从企业策划的整体，决不能让广告与产品、价格、渠道、市场各行其是。广告策划服务于企业营销活动，主要体现在广告策划要生动、形象、精确、适时地体现企业营销的总体构思、战略图和具体安排。首先，表现在要体现市场策划的意图，即进行广告策划之前，必须搞清企业的目标市场是什么，有哪些，在哪里，有何特性，本企业产品在市场中的位置如何。其次，表现在要体现产品策划的意图，一要体现产品广告的必要性;二要体现产品的差异性;三要体现产品的阶段性。再次，表现在要体现价格策划的意图，即广告应标明产品的实际价格，要体现产品的观念价格和产品的价值观念。最后，要表现渠道策划的意图，即广告要跟着销售渠道跑。