房地产业法律法规范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产业法律法规文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

关键词：房地产；发展现状；市场风险；法律规制

房地产问题是社会各界十分关注的热点，国家在房地产市场风险规制中，如何进行角色定位，有效限制和协调权力配置，强化国家责任，完善各项财税、土地、金融、住房保障制度，从法律的角度解决以上问题，在现有法律制度的基础上进行房地产市场风险法律规制体系建设，也就成为了法学界需要解决的任务。

一、我国房地产行业发展现状

随着国家政策的导向，“去库存，去杠杆”政策的实施，一二线城市房价只增不减，二线城市房产库存仍然是无人问津，此尴尬现象也是引人深思的。房地产行业存在如下问题：

（一）主要城市房价增长过快

2003年以来房价一路飙升，全国各大中城市房价上涨多呈提速态势，虽然2015年中央出台了“史上最严厉的调控政策”，但是高昂的房价仍是普通民众无法承受的。

（二）房地产市场秩序不规范

我国房地产市场秩序混乱，因为缺少监管，或者相关部门执行不力，开发商的问题尤为严重，囤积土地、炒买地皮，违规建设、增加层数、突破规划、虚假宣传、哄炒房价，拖欠偷逃税款等行为时有曝光。所有这些无不是对房地产市场的干扰，无不是对消费者权益和国家利益的侵害。由此可见，健全市场监管制度，落实监管措施，建立监管责任追究制度，任重道远。

（三）房地产信息披露机制不完善

目前，我国的房地产市场还没有建立起一个统一、规范的价格信息平台，市场参与者无法获得准确的信息，政府各部门信息不对称，不准确现象非常严重。市场参与者在获得信息的过程中普遍遇到信息取得较难，存在信息失真滞后等问题。

二、当前房地产市场法律规制存在的问题

（一）权力缺乏有效配置

房地产市场风险规制的权力是法律授权的权力。由于房地产市场风险法律规制涉及的范围很广，具体包括产业、计划、投资、金融、财政、税收、土地、住房保障等多种法律制度，不同的法律制度在设计上的规范原则、调整方式都不相同，需要一部宏观调控基本法进行统一，对宏观调控领域从法律制度上进行规范，协调不同层次、不同领域法律规范的关系。从实践上来看，房地产市场风险规制需要中央的地方的配合，宏观调控和市场监管是统一的，中央和地方在发挥规制作用的同时均需要以对方行为效果作调整，地方的积极配合是中央规制行为有效发挥作用的重要条件，但实践中效果并不理想，中央与地方互相制约、掣肘。

（二）方式缺乏法律依据

房地产市场风险预防采取规制方式为零散的通知及相应的实施规定。无论通知还是通告都不能满足房地产市场风险法律规制体系要求达到的形式要件，不是正式的法律渊源。这些通知在制定上质量不高，连续性较差，未能洞察市场根本问题，在实施效果上，常常难以达到预期目的，这样的规制方式显然会为人所诟病。其中以限购令的争议最大。

三、房地产市场风险法律规制的对策

（一）健全金融法律体系

房地产市场风险爆发的一个主要特征就是金融风险。银行是我国目前房地产金融市场的主导，房地产开发所需资金对银行贷款有很高程度的依赖性，市场风险集中，y行很难监控借款人对贷款的使用情况，坏账风险较高。一旦风险失去控制，银行将承受难以挽回的巨大损失。在我国房地产金融市场不断发展的当前，建议从加强金融监管和创新金融手段、分散风险两大方面完善房地产市场金融体系。

（二）完善土地法律体系

九层之台起于垒土，土地是房地产市场发展的基础，通过调整房地产市场土地供应量与供应方式，促使房地产市场主体相应作出调整，对房地产市场进行调控，建议通过合理土地规划、土地出让、土地价格指导、严格法律责任的方式，完善房地产土地法律制度。

（三）完善住房保障法律制度

房地产市场自身的调节作用不足以满足不同群体的住房需求，政府需要承担更多的责任，为低收入群体提供基本住房保障。强化政府住房保障责任，完善住房保障标准。

房地产市场涉及全社会和每个人的根本利益，房地产市场风险过重影响了我国经济的平稳发展。在房地产业快速崛起的同时，产生了许多影响房地产市场运行的风险，尽管国家不断采取多种手段，试图解决房地产市场中存在的问题，但在此过程中，也暴露了我国房地产市场风险规制中许多亟待解决的法律问题，国家如何对市场风险进行有效规制，合理规制，依法规制，这是我们必须要解决的一大难题。笔者期待，在各方不断努力和通力合作之下，定能够实现对房地产市场风险的有效规制，希望本篇论文能够对房地产市场风险法律规制略尽绵薄。

参考文献：

第2篇

旅游房地产；发展现状；解决措施

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1009-9646（2011）08-0088-02

随着我国社会经济不断进步，居民消费观念和消费模式改变，旅游业迅速发展壮大，与房地产业结合形成新型的旅游房地产业，受到专家学者广泛关注。因此，有必要深入分析研究旅游房地产业在我国的发展现状与相应对策，为国家规范其发展、企业与公众对其理性投资提供科学依据。

一、旅游房地产涵义与类型

1.旅游房地产的涵义

旅游房地产是以旅游资源为核心的房地产差异化经营模式，是以其所在区域的旅游功能开发为依托，并期望获得物业的增值，最终用于销售的房地产项目[1]。一般研究对象为与旅游业紧密相关的房地产业。

2.旅游房地产的类型

旅游房地产主要具有商业和居住两种性质。目前比较主流的分法是将旅游房地产按照所有权与使用权分为以下几种类型：一是分时度假，即客户支付一定费用即可享受一定时段的使用权，但不具有所有权；二是产权酒店，即将酒店按单位分别出售给投资人，投资人具有所有权，可委托酒店管理公司或分时度假网络进行管理，用于营业，获取一定投资回报，同时投资人享有一定时间的免费入住权利；三是主题社区和景观住宅，主要是将旅游休闲设施与住宅两大块拼凑在一起，区别在于前者不出卖产权及使用权给个人，后者实际是商品住宅，可以购买完全产权。

二、我国旅游房地产的发展现状

近年来随着我国经济快速发展，人们的生活水平逐渐提高，且国家出台一系列政策扶持旅游业发展，同时民众对生活质量的追求也推动了旅游业发展。因此，与旅游紧密相关的房地产也在我国迅速发展壮大，成为社会热点。我国的旅游房地产业具有以下几个鲜明特点：

1.发展迅速，但经验不足

旅游业的快速发展，使市场对旅游房地产的需求逐渐扩大，需求决定供给，因此众多房地产开发商纷纷投资其中，使旅游房地产业发展迅速，成为新兴的热门产业。

但是，作为新兴产业，没有丰富的经验作为指导，在发展过程中不可避免的的出现许多问题。例如旅游房地产对于住房结构的设计与传统住房设计相比具有明显差异性，旅游房地产的设计应该更适应旅游顾客的需求；旅游地产的市场营销也应打破常规，将旅游应用于营销中，从而吸引以旅游、投资为目的的消费者；由于旅游房地产的顾客流动性大等特点，该种房地产的后期物业管理也不同于传统物业管理。这些都会对旅游房地产业发展造成不良影响。

2.国家机构、企业相关部门管理不完善

目前国家对于旅游房地产业这一新兴的行业未予以足够重视，因此未设计相关机构来维持该产业的正常运行。当某一项目出现问题时，各部门例如旅游部门与房地产部门之间会以“踢皮球”的方式互相推卸责任，使问题得不到有效解决。

开发旅游房地产的企业同样由于经验不足，管理不够完善，出现众多问题。不仅资源的不到有效利用，人才得不到有效发展，甚至会影响到社会的和谐稳定，造成不容忽视的后果，从而影响旅游房地产业及其相关产业链的发展。

3.相关法律法规不健全

我国关于旅游业与房地产业的法律法规目前比较完善，而将二者结合在一起形成的房地产业的法律法规并不完善。例如，对于产权酒店型的旅游房地产，与国家明确规定的房地产企业不得采取范本销售或变相范本销售方式销售商品房[2]的法律相违背，这就否定了旅游房地产业中产权酒店类型的存在。由于法律法规不健全，不仅无法确保旅游房地产的消费者权益，出现问题后，国家无法根据明确的法律法规做出合理解释与处理，结果必然是同时损害了多方的利益。

三、针对我国旅游房地产业发展现状的解决措施

我国旅游房地产业的发展速度快、范围广、力度大，但也存在诸多问题，只有及时发现问题并针对问题采取切实可行的策略，才能不断提高产业发展，使其走上规范之路。针对我国房地产业发展现状及存在的以上几点问题，提出如下对策：

1.审视问题，总结经验教训

企业在发展旅游房地产的同时，应该将出现的问题分析总结，从而完善旅游房地产业。从社会的可持续发展上，应该在发展过程中注意资源的节约集约利用；从质量上，应加大对旅游房地产的建筑质量、物业管理质量等方面的改善，从人力资源方面，应该注重培养开发、设计、影响旅游房地产方面的专业人才。同时，在开发旅游房地产的同时，还应该注意对旅游业的保护，例如在自然风景区中，应该注意不破坏自然生态环境；在历史文化保护区中，应该注意开发与使用过程中对文物古迹的保护等。

2.规范机构设置、加强行业管理

针对国家，应设置与旅游房地产业相关的机构和部门来管理相关事务，并对人员配置进行严格要求，选择具有行业素养的专业人才进行管理。针对企业，应加大旅游房地产的开发、营销等部门的管理力度使整个行业能够健康有序的发展，使我国的旅游房地产业走上规范化进程。

3.健全法律，加大执法力度

针对目前我国对于旅游房地产业的相关法律法规不健全、出现许多问题难以解决、企业和个人的权益都无法得到合法保障的现状，国家应该出台关于相关法律来切实解决这些问题。根据我国发展的实际情况，结合其他法律法规，尽快健全有关旅游房地产的法律法规，不仅要对行政管理部门做出规定，还要对企业行为与个人行为做出保障与约束。随着问题的不断出现，应该不断更新法律法规，以适应旅游房地产业在我国的发展需要，规范行业秩序，保护企业和个人的权利。

综上所述，面对我国旅游房地产业的现状，正面看待出现的问题，并找到对策来积极应对，一定会使我国的旅游房地产业健康发展。

[1]黄亮,李刚.旅游房地产概念解析及相关问题探讨[J].生产力研究,2011(1).

第3篇

关键词：房地产交易；市场；规范化

前言

近年来房地产业已成为国民经济的支柱产业之一，在促进经济增长、提高人民生活水平、扩大社会就业等方面发挥了重要作用。房地产交易活动不仅是房地产业发展的重点，也具有广泛的社会影响。房地产交易市场的规范直接关系到群众的切身利益，关系到社会的和谐与稳定，因为住宅是群众安居乐业的基础，先安居才能乐业。而随着房地产业的火热发展，房地产交易市场种种不规范的行为也逐渐显现，如炒房、囤房、投机等行为愈演愈烈，造成房价虚高、贫富分化等一系列社会问题，严重危害国家和群众利益。今后我国城镇化进程的加快将使房地产市场需求保持增长态势，交易活动会更加繁荣。因此，房地产交易市场的规范化将是发展的必然趋势。

一、深化法制建设

建设部、国家发展和改革委员会、工商行政管理总局于2006年《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确要求加大对房地产交易市场中违法违规行为的整治力度，并落实主管部门的相关责任。房地产业作为我国又一支柱产业，从兴起至今，短短十几年时间创造出可观的经济价值，并在改善群众居住条件、扩大社会就业方面做出突出贡献。但房地产业的过热发展也使市场交易秩序呈现多方面的问题，例如炒房团肆意购房，哄抬房价；不法分子利用虚假合同骗取银行贷款；市场中炒卖房号、囤积房源等行为早已引发强烈的社会反响。尽管房地产业兴起以来，我国已建立起系统的法律法规，基本形成房地产交易的法制体系，但现有法律法规仍有待完善。

纵观十几年来房地产业发展的历程可以看到，房地产交易市场中不规范行为层出不穷，钻法律漏洞是其中一大特征，而法制建设又具有滞后性。所以各地房地产交易管理部门虽多次进行查处治理，但由于缺少细化的法律法规，治理工作常面临困境。因此，我国应进一步健全房地产交易市场的法律法规，出台相关的实施细则，使法律法规易于操作、覆盖全面、具备较强的惩治力度，从而增加违法违规成本，严厉打击房地产交易市场中的投机炒作、弄虚作假和欺骗行为，维护群众的切身利益。

二、加大治理力度

住宅商品化以来，房地产业呈现突飞猛进的发展，但同时也饱受诟病，其原因之一就是市场中各种不规范行为的存在。我国房地产业的发展历史短暂，从最初的异军突起到行业“洗牌”，转型时期房地产经营的法律法规、行为准则正在形成，房地产交易市场的规范化是必然趋势。近几年政府不断出台宏观调控政策，旨在稳定房价，抑制不合理的购房需求，治理投机行为，规范房地产交易。而且宏观调控的力度也在不断增强，如二手房交易管理、产权登记管理都较原先更加严格。因此，我国应加大治理力度，通过规范管理、行业巡查、专项治理等手段，使房地产交易市场更加规范。

首先，房地产交易管理部门应规范预售、销售管理。各级房地产管理部门应对商品房销售信息进行严格审核，全面了解房地产市场中的预售和销售楼盘信息，对违法建设开发、虚假信息、囤积房源等各类扰乱房地产市场秩序的企业给予严肃处罚。其次，房地产交易管理部门应坚持对房地产经纪行业的巡查。随着我国二手房交易市场的日益火爆，房地产经纪行业的违规操作也不容忽视。房地产交易管理部门应持续进行行业巡查，规范房地产经纪单位的经营管理。最后，房地产交易管理部门应积极与相关部门联合起来，针对房地产预售许可、预售与销售、广告、展销、预售与销售合同、房地产经纪等方面开展专项治理活动，加强部门间的协作配合，实现信息资源共享，治理联动。

三、规范市场行为

在加大治理力度的基础上，房地产交易管理部门应努力提高管理的技术水平，对交易行为形成严格的约束。房地产交易市场的违法违规行为不仅容易瞄准法律漏洞，更善于从技术层面弄虚作假，例如不法分子对产权证作假，管理部门如果不能提高防范技术，很有可能给不法分子带来可乘之机。所以房地产交易管理部门应推行产权证加密措施，交易现场进行实时监控，从源头治理各种不规范行为。特别是伴随房地产交易活动的繁荣，对交易登记资料的管理也应迈入数字化轨道，将交易活动产生的大量信息录入计算机系统，以便于管理人员和权利人随时查阅信息，防止虚假交易和登记问题的发生。同时，房地产交易管理部门还应开展广泛的社会宣传，如借助电视、报刊、网络等媒体，向社会公众宣传规范房地产交易市场的举措，制作专题节目，引导群众重视防范虚假交易，维护自身的合法权益。

市场行为的规范与从业人员素质密不可分。房地产交易市场的从业人员应具备良好的综合素质，善于领会法律法规和政策的精神实质，时刻保持清醒的头脑，抵制各种不良思想的影响，自觉遵纪守法，树立依法管理、依法办事的工作理念。在业务办理过程中，从业人员要审慎对待手中的权力，以服务群众为根本，仔细检查各项交易行为是否合法合规，切实维护广大群众的利益。

四、强化行业监管

随着法律法规的逐步健全，治理工作的深入，房地产交易管理部门还应积极推进监督管理体制的创新，将监督检查、网络信息公开、社会公众监督手段综合于一体，充分发挥内外联合监督的优势，规范房地产市场的交易行为。

首先，房地产交易管理部门应强化房地产市场动态巡查，以及重点楼盘销售的执法监督，及时查处危害群众利益的行为，依法惩处。各级管理人员积极落实岗位责任制，运用多种预防手段，严格对交易环节的监督制约。其次，房地产交易管理部门应建立统一的服务网络，作为社会信息公开的平台，将房地产交易生成的资料信息录入系统，便于权利人随时查阅信息。同时对于相关主管部门提出的处理意见、仲裁结果、违法违规单位查处等也应通过网络向社会公开，使社会各界增强法律意识。最后，房地产交易管理部门还应充分发挥公众力量，鼓励社会公众参与监督，发现房地产交易市场中的违法违规行为立即举报，并将处理结果向社会反馈，从而形成良好的监督氛围。

参考文献

第4篇

关键词：房地产业金融 金融风险 防范对策

近年来我国房地产业发展势头良好，但由于房地产业本身具有投资规模大、周期长、具有不可移动性等特点，不可避免的要承担着风险。加强对房地产金融风险的管理研究，提高房地产金融风险意识，对于促进房地产业及房地产金融业具有重要的指导意义。

一、房地产金融风险概述

房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金服务过程中，由于各种不确定因素的影响导致银行的实际收益不能达到预期目标，从而蒙受经济损失的可能性。房地产是资金密集型产业，它的飞速发展需要大量的资金作支持，银行业又是提供信贷资金的重要行业，房地产业的飞速发展很大程度上增加了银行业的信贷业务量，为我国金融业的蓬勃发展提供了内在驱动力。房地产业具有明显的高投入、高风险、周期长、不可移动等特点，在金融业介入房地产业后，房地产金融体系面临的风险更为复杂。主要包括政策风险、资产结构风险、利率风险、通货膨胀风险、流动性风险等特点。

二、房地产金融风险分析

（一）房地产市场混乱，金融机构风险意识淡薄

由于长期以来我国土地资源都实行协议出让的制度，这就很容易导致房地产管理人员与地产商勾结行为的发生，滋生腐败。我国信用体系尚不健全，贷款期限较长等都会引发信用违约风险，严重影响了房地产业的健康发展及金融秩序的稳定。由于房地产业缺乏行之有效的融资监管手段和措施，加之商业银行的内部治理机制尚不健全，一些金融机构缺乏风险意识，容易被当前的利益所迷惑，不能客观评估、权衡风险与利益的关系，容易导致房地产信贷规模的非理性扩张。

（二）国家宏观调控不到位，没有健全的法律法规

政府缺乏连续性的调控来应对房地产金融风险，通常情况下，只是在发生金融风险时才采取措施进行调控，房地产金融风险的实时监控体系有待建立与完善。宏观调控没有做到位，导致金融机构受到房地产风险的波及，对金融行业产生严重危害。与此同时，没有专门的较为完善的房地产金融风险法律法规，对房地产金融风险进行监督与管理。

（三）房地产市场缺乏合理的融资机构，金融风险过分集中在银行

近年来，房地产业在我国发展迅速，房地市场炙手可热，很多企业在其高利润的利益驱使下加入房地产市场。但实际上真正符合上市融资标准的企业数量很少，多数企业存在资金不足的现象，至少半数以上的企业是通过银行贷款进行融资。银行信贷成为房地产资金供给的主要渠道甚至是唯一渠道，房地产金融风险过度集中在银行，缺乏合理的融资机构。显然，房地产市场一旦发生金融风险，就会使银行出现逾期贷款或呆滞资金的危机。

三、房地产金融风险防范对策研究

（一）加强对房地产金融市场的宏观调控，建立健全的房地产金融法律体系

政府要加强宏观调控力度，加强对房地产市场的监督管理，保证市场秩序的稳定。确保房地产金融机构公平地参与到市场竞争中来。建立风险预警体系，以对房地产金融进行实时调控。完善信息披露制度，确保第一时间解决出现的问题，将其消灭在萌芽状态中。防止经济泡沫的产生，确保房地产金融市场的健康发展。建立健全的房地产金融法律体系，结合国内外房地产金融市场实际状况，确定房地产金融的法律地位，制定相应的法律法规，为房地产业融资及个人信贷创造良好的法治环境，促进我国房地产金融市场的良性发展。

（二）商业银行要加强自身管理，提高风险意识

要严格遵守相关法律法规，加强对银行内部体制的科学管理，避免受利益驱使给不符合规定的地产企业发放贷款造成经济损失。要提高对房地产市场的预测分析能力，及时制定出适应产业发展的政策方案，提高自身抗风险能力。要提高风险意识，信贷从业人员要以良好的职业操守投入到业务活动中，做好贷前的审核及贷后管理工作。要对借款人的背景资料、信用状况以及还款能力进行严格审查，综合评估项目的抗风险能力及实施的可行性。发放贷款后，要做好跟踪调查工作，及时掌握项目实施的动态，避免由于挪用资金对项目的正常运转造成的影响。

（三）构建多元化融资体系，拓宽房地产业融资渠道

房地产具有高投入、高风险、周期长等特点，其资金密度大，融资手段的选取与融资成本有着密切的关系。当前，我国房地产企业主要通过银行贷款进行融资，融资渠道较为单一。因此要构建多元化的融资体系，打破当前房地产业企业过分依赖银行贷款的局面，要充分发挥市场经济资源优化配置的优势，以分散降低风险。要拓宽房地产业融资渠道，发展房地产信托等多种融资模式，如通过贷款证券化可以将原来由银行单独承担的风险分散给投资者，提高资金的流动性，从根本上防范银行的风险，使房地产业更好地促使国民经济的发展。

近年来，房地产业已逐渐发展成为国民经济支柱产业之一，如果不能防范和控制房地产金融风险将会对整个金融体系造成巨大的经济损失。商业银行要提高自身风险意识，加强自身管理，政府也要加强宏观调控，不断健全房地产法律法规体系，拓宽融资渠道，最大限度的减低房地产金融风险，使之更好的促进国民经济的发展。

第5篇

[关键词]房地产融资存在问题原因分析

一、我国房地产企业融资存在的问题

房地产融资是房地产业发展链条中的重要组成部分，为房地产业的发展提供了重要的资金保障。然而，在房地产融资迅速发展的同时，也存在许多潜在的问题，归纳起来，主要有以下几方面：

1.融资结构单一、间接融资比重过大，银行面临信贷风险

目前，我国房地产融资结构比较单一、间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段）每一阶段都离不开银行资金的支持，房地产开发所需资金仍约有60%的资金来自银行贷款，间接融资的比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策对房地产开发商提高了贷款门槛，使融资模式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必然会加大银行的信贷风险，一旦投资失败，银行无疑将成为房地产业风险的最大承担者。

2.对房地产融资的限制因素太多

融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。房地产企业作为资金密集型行业，需要大量的资金做后盾，单纯的依靠内部融资是不能满足资金需求的，更多的资金要通过外部融资来获得，因此，外部融资应是房地产企业获得资金的主要形式，目前的融资渠道主要有银行贷款、发行企业债券、股权融资、利用外资、产业基金、房地产信托等。然而，目前我国房地产业的融资仍然主要依靠信贷融资，其它融资方式受政策、金融体制的影响及制约较大，因此其发展比较困难，有很大的局限性。

3.银行贷款方式及金融创新太少

房地产业作为资金密集型行业，其特点是：开发周期长、投资规模大，这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短，这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，再加上我国金融创新少、融资方式有限，所以筹集到足够的资金将十分困难。因此，我国房地产的贷款方式及其他融资方式有待拓宽和创新。

4.相关的法律法规还不健全，影响融资渠道拓展

目前，与房地产融资相关的法律法规还不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互的一致性和协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常展开。例如房地产基金被业内人士认为是最好的直接融资方式，房地产证券化的概念已被大多数业内人士所接受，但是最关键的法律条文还处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

二、房地产融资问题存在的原因分析

我国房地产融资出现上述问题，是由多方面原因造成的，但归根结底是因为我国房地产金融体制还不完善，还存在很多问题。因此对于我国房地产金融体制中所存在的问题应对症下药，逐步完善，真正实现融资渠道多元化。这些问题的成因主要体现在以下几个方面：

1.房地产金融缺乏创新工具

与发达国家相比，我国房地产金融创新工具较少，无论是对房地产企业贷款还是对个人住房贷款仍是采用抵押、按揭等原始方式，房地产金融创新工具非常缺乏，没有根据实际情况而专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种。

2.房地产金融体系效率不高

金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行合理有效的配置，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，我国金融资源的融通循环在一定程度上并不顺畅，金融资源并不匹配。一方面，存在较大的资金需求得不到满足；另一方面，却存在大量闲置的资金，无法找到合适的对象进行投资。因此，我国房地产金融的资金融通效率是低下的。

3.房地产金融体系还不健全

当前我国证券市场的改革和发展缓慢，其体制和制度仍存在着较大缺陷，如监管机制不到位、股权分立、缺乏信用保证等，这势必会导致许多金融产品不能得到有效运用。此外，由于我国证券市场的发展还不成熟，致使房地产的各种融资方式至今仍没有较大发展，从而导致我国房地产企业融资方式比较单一，其资金来源主要依靠银行贷款，这不仅加大了房地产企业的财务风险，而且又给经济运行带来一定的金融风险。因此，必须进一步加大证券市场的改革力度，真正落实《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》中的精神和要求，推进资本市场开放和稳定发展。

4.与房地产金融相关的法律法规还不完善

由于我国与房地产金融相关的法律法规还不完善，所以严重影响了我国房地产市场和房地产金融的规范发展及安全运行。房地产市场的许多问题在很大程度上也是由于缺乏相关的法律法规作为指导。在房地产市场中，消费者相对而言处于信息缺乏的一方，同时又缺乏相关的专业知识，在市场博弈过程中处于不利地位。因此，加强对房地产和房地产金融相关的法律法规建设，对房地产企业的信息披露行为实行监督，有利于改变消费者的不利地位，提高市场运行效率。

参考文献:

[1]朱平安王元月:房地产企业融资问题与对策[J].中国乡镇企业会计，2006（2）

第6篇

[关键词] 房地产融资 存在问题 原因分析

一、我国房地产企业融资存在的问题

房地产融资是房地产业发展链条中的重要组成部分，为房地产业的发展提供了重要的资金保障。然而，在房地产融资迅速发展的同时，也存在许多潜在的问题，归纳起来，主要有以下几方面：

1.融资结构单一、间接融资比重过大，银行面临信贷风险

目前，我国房地产融资结构比较单一、间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段）每一阶段都离不开银行资金的支持，房地产开发所需资金仍约有60%的资金来自银行贷款，间接融资的比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策对房地产开发商提高了贷款门槛，使融资模式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必然会加大银行的信贷风险，一旦投资失败，银行无疑将成为房地产业风险的最大承担者。

2.对房地产融资的限制因素太多

融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。房地产企业作为资金密集型行业，需要大量的资金做后盾，单纯的依靠内部融资是不能满足资金需求的，更多的资金要通过外部融资来获得，因此，外部融资应是房地产企业获得资金的主要形式，目前的融资渠道主要有银行贷款、发行企业债券、股权融资、利用外资、产业基金、房地产信托等。然而，目前我国房地产业的融资仍然主要依靠信贷融资，其它融资方式受政策、金融体制的影响及制约较大，因此其发展比较困难，有很大的局限性。

3.银行贷款方式及金融创新太少

房地产业作为资金密集型行业，其特点是：开发周期长、投资规模大，这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短，这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，再加上我国金融创新少、融资方式有限，所以筹集到足够的资金将十分困难。因此，我国房地产的贷款方式及其他融资方式有待拓宽和创新。

4.相关的法律法规还不健全，影响融资渠道拓展

目前，与房地产融资相关的法律法规还不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互的一致性和协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常展开。例如房地产基金被业内人士认为是最好的直接融资方式，房地产证券化的概念已被大多数业内人士所接受，但是最关键的法律条文还处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

二、房地产融资问题存在的原因分析

我国房地产融资出现上述问题，是由多方面原因造成的，但归根结底是因为我国房地产金融体制还不完善，还存在很多问题。因此对于我国房地产金融体制中所存在的问题应对症下药，逐步完善，真正实现融资渠道多元化。这些问题的成因主要体现在以下几个方面：

1.房地产金融缺乏创新工具

与发达国家相比，我国房地产金融创新工具较少，无论是对房地产企业贷款还是对个人住房贷款仍是采用抵押、按揭等原始方式，房地产金融创新工具非常缺乏，没有根据实际情况而专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种。

2.房地产金融体系效率不高

金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行合理有效的配置，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，我国金融资源的融通循环在一定程度上并不顺畅，金融资源并不匹配。一方面，存在较大的资金需求得不到满足；另一方面，却存在大量闲置的资金，无法找到合适的对象进行投资。因此，我国房地产金融的资金融通效率是低下的。

3.房地产金融体系还不健全

当前我国证券市场的改革和发展缓慢，其体制和制度仍存在着较大缺陷，如监管机制不到位、股权分立、缺乏信用保证等，这势必会导致许多金融产品不能得到有效运用。此外，由于我国证券市场的发展还不成熟，致使房地产的各种融资方式至今仍没有较大发展，从而导致我国房地产企业融资方式比较单一，其资金来源主要依靠银行贷款，这不仅加大了房地产企业的财务风险，而且又给经济运行带来一定的金融风险。因此，必须进一步加大证券市场的改革力度，真正落实《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》中的精神和要求，推进资本市场开放和稳定发展。

4.与房地产金融相关的法律法规还不完善

由于我国与房地产金融相关的法律法规还不完善，所以严重影响了我国房地产市场和房地产金融的规范发展及安全运行。房地产市场的许多问题在很大程度上也是由于缺乏相关的法律法规作为指导。在房地产市场中，消费者相对而言处于信息缺乏的一方，同时又缺乏相关的专业知识，在市场博弈过程中处于不利地位。因此，加强对房地产和房地产金融相关的法律法规建设，对房地产企业的信息披露行为实行监督，有利于改变消费者的不利地位，提高市场运行效率。

参考文献:

[1]朱平安王元月:房地产企业融资问题与对策[J].中国乡镇企业会计，2006（2）

第7篇

（一）房地产经济管理目标不明确，政策不连续实施不到位

房地产业是关系到民生的基础性产业，关联性强，直接或间接影响40多个行业，增加就业岗位，拉动地方经济增长。为此，房地产行业得到社会各界高度关注，开展好房地产经济管理工作成为重中之重。结合当前发展现状，分析出房地产经济管理中存在的主要问题。

1.政府和企业没有明确的管理目标

房地产行业是一个关系民生和社会经济发展相关的重要行业，政府为了稳定房价，调节市场供求平衡，满足人们的基本需求，做出相应的调整。但针对房地产经济管理并没有明确的目标，就政策的出台时期来看，强调房地产基础性地位时，房地产市场就会火暴，房价上涨过快；强调民生问题时，房地产市场会出现一段时间观望，房价也就相对稳定或者下跌。政府和企业并没有树立正确科学的经济管理目标，这将对房地产行业的可持续健康发展带来影响。

2.政府管理政策不连续，缺乏稳定性

为抑制房价过快上涨，政府针对房地产业出台了相关政策来进行调控。这些政策主要结合地方经济增长和银行信贷等因素。房价上涨过快时，政府出台限购政策或提高贷款利率来抑制房价上涨；如市场进入平淡时期，政府又会降低银行信贷利率，取消限购政策，降低交易税费等政策，以求刺激消费。从行业整体发展来看，我国的房地产市场价格是稳中有增的态势，但没有完全依靠市场规律去进行管理，政府的政策缺乏连续性以及科学性，市场受政策的影响非常密切，这点对房地产行业也造成一定影响。

3.没有从根源进行宏观调控

政府出台的房地产市场宏观调控政策没有从根源上解决我国房地产发展的关键性问题，导致个别一二线城市房价整体上涨过快，没有有效地改变民生重点问题，宏观调控手段单一且粗暴，限购、限贷、限售、限离这四限措施已经很明显的体现了这一问题。同时房地产企业的过度开发也造成了市场泡沫的增加，对银行的信贷资金链条造成一定风险，整个市场呈现结构性矛盾，大量的三四线城市土地资源被浪费，开发的房子不能顺利出售，造成了大量的库存，而人口流入的一二线城市，土地资源有限，供给量萎缩，供求矛盾并不能得到解决。政策出台不连续也是宏观调控过程中的突出问题，如政府前期出台的降低房地产交易税费政策鼓励人民消费购房与后期出台的限购政策完全是截然相反的矛盾政策，这就会打消一部分??需购房者的购房热情，同时也有可能引发金融风险，政府出台的调控政策，表明上是调节和平衡了市场供需和价格，但其中的根源性问题并没有真正解决。

（二）房地产经济管理只注重形式，管理体制没有得到有效提升

目前，中国的房地产市场的发展趋势是好的，虽然取得了一定的成就，但房地产经济管理中存在的问题，供求矛盾不能解决，结构性失衡不能化解，房价已成为社会关注的焦点。为了规范房地产市场秩序，提高房地产经济管理效率，政府颁布了一系列调控政策，但是这些政策缺乏深入的市场调研和考察，以及科学的经济分析，政策的不连续、矛盾和贯彻落实不到位，这些因素均导致了房地产经济管理流于形式。另外有些政策的出台与维护房地产市场健康发展相背，引起社会各界很大的争论。我国房地产经济管理秉持的自上而下管理原则，缺乏有效的沟通，使得中央政府与地方政府在房地产经济管理上出现各自施政现象，没有明确各自的职责，导致政策的出台盲目且仓促，朝夕改制也屡屡发生，这些将严重影响政府的信誉，是需要各级政府必须正视的一大问题。

房地产业作为我国国民经济的支柱型产业，在受到全球性金融风险的冲击后，我国政府制定出台一系列推动房地产业结构升级改革措施，降低对房地产业的过度依赖，这点是值得认同的。也正因为如此，我们的政府更应该加强对房地产市场科学有效地调控，优化产业结构，提高市场的刚需住房与保障住房开发建设，保障民生，抑制房地产投资泡沫，降低金融风险。

（三）缺乏完善的法律法规和管理制度

我国房地产市场和企业在发展过程中，由于政府没有制定完善的法律法规，企业没有构建完善的管理制度体系对房地产经济管理乃至房地产行业的发展都造成一定影响。从长远来看，要想保障我国房地产市场健康平稳发展，提高抵御金融风险的冲击，需要制定并完善相关的法律体系。改革开放以来，我国房地产市场快速发展，但是相关的法律法规还存在着不完善的问题。加强房地产经济管理应从整体出发，着眼与项目前期的开发、建设和交易，对开发过程的经济管理应当引起足够重视。[2]

二、金融风险对房地产行业的主要影响

在全球经济一体化影响下，我国加入世贸组织，增强了与世界各国的经济联系，经济全球化是把双刃剑，2008年爆发的全球性金融危机也不可避免的波击到我国，房地产业具有较强的关联性也受到明显影响。房产滞销、居民消费能力和意愿降低，使我国房地产业受到金融危机和长期宏观政策调控积累效应的双重危害。

政府开展的宏观经济调控政策间接将危机传递到房地产业。而房地产业是资金密集型行业，美国次贷危机的爆发，大批投资银行被托管或倒闭，外国金融机构的撤资，使得我国的房地产市场销量显著降低，房价波动异常严重，由于受到房地产市场的关联性影响，上下游产业也大幅减产，职工收入降低、失业率明显提高，导致房地产业发展步伐缓慢、产业链萎缩。加之房地产行业的高额利润回报，财富聚集效应明显，前期大量资本的注入，在经受到强烈的风险冲击后，引发大面积金融风险的几率大大增加，同时也造成了房地产泡沫的进一步聚集，一旦控制失衡，后果将难以想象。

三、房地产经济管理中应对金融风险的对策

（一）突出政府的核心地位，科学研究调控政策

我国房地产市场发展正处于发展初级、中级阶段，政府应发挥市场主导作用，加大对房地产市场的宏观调控力度，制定和出台相关的法律法规，稳定市场提高信心。针对具体的调控措施要避免出现互相矛盾，缺乏科学分析和盲目出台某些政策，研究符合我国国情和人民实际生活想适宜的长效机制才是科学合理的发展方向。例如我国现在的行业环境，市场调节在经济中起最基本的调节机制已经基本失效，取而代之的是强硬的行政手段，而这些手段是否合乎经济规律，是否经过科学的论断，是否与国家的基本法律相抵触一概不加以考虑，仓促且粗暴，这是我国政府出台政策的一种倒退。出现问题后没有科学的分析论断，盲目的加以限制，是一种懒政的表现，同时也是对物权法给予产权人基本权利的粗暴践踏。政府在出台相关的政策时务必要进行全面的分析和科学的研究论证，杜绝头痛医头，脚痛医脚的荒谬管理，否则政府的信誉将会受到质疑，人民的生活以及民生问题将会更加严重，违背客观经济发展规律的手段将导致调控结果与预期背道而驰，因此只有认清我国的实际情况，结合具体情况加以科学研究方可达到调控的目标，促进我国的房地产行业稳步发展。

（二）完善房地行业相关法律法规

我国房地产业处于快速发展阶段，市场监管缺乏完善的法律法规。因此，房地产业应总结经验，结合我国房地产市场发展的实际情况，科学合理的指定相关法律法规。政府应规范指导，减少对房地产市场的非正常干扰，加强对房地产市场的宏观调控力度，保证制度得到有效的贯彻落实，促进房地产经济管理全面化和系统化。

（三）构建完善的房地产经济管理机制

要解决中国的房地产发展的根本问题，不仅要依靠政府的政策调控，房地产企业也应建立健全房地?a经济管理系统，从根本上解决问题。结合我国房地产市场和企业发展实际情况，制定科学、有效的经济管理体制。明确责任主体，确保制度的有效监督和实施。

（四）房地产企业应规范经营

房地产企业应构建完善经济管理体制，提升抵御金融风险的能力，合理的评估自身优势、劣势以及各项财务指标，积极与政府进行沟通，合理布局旗下业务，达到可持续发展。

（五）加强对资金成本的管控

加强资金成本控制是改善房地产经济管理的有效途径，合理控制房地产开发成本对提高企业经济效益起着重要作用。房地产项目总体规划后，要对项目进行全面预算，合理控制项目成本，保证资金安全。房地产经济管理人员应以主人翁意识，降本增效，节支开流，实施主体责任承包制，制定成本管控制度。

（六）制定科学合理的发展规划

房地产企业应制定科学合理的发展规划，保持本企业的良好发展态势。在指导公司的发展规划时应明确发展目标，细分产品市场，分析消费者的具体需求。由于房地产市场关系到民生大计，所以在制定发展规划时还要注意保障民生，着眼长远，从根本上解决企业经济管理中存在的问题。

第8篇

关键词：美国；房地产金融；房地产融资模式

中图分类号：F68 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）32-0130-02

引言

作为全球经济发展的风向标，美国经济发展的很多方面都深深影响着世界济，房地产市场也不例外。美国房地产业具有健全的法律法规、积极介入的政府支持、严格的行业监管、发达的金融市场、完善的金融制度等特点，其中金融创新工具在美国的房地产金融市场上更是屡见不鲜，使得其房地产市场始终保持强劲，促进着美国经济的发展。

作为资金密集型产业，房地产业对资本有着很强的依赖性，单靠一个项目的开发、运营、周转，资金的回笼速度明显跟不上新开发的速度或企业发展壮大的需求，充足的资本是房地产开发、消费及流通过程顺利进行的可靠保障，是房地产企业良性运营的必备前提。中国房地产业的融资明显存在高度依赖银行、融资渠道单一脆弱的弊端，通过借鉴美国房地产多样化的融资模式，寻求符合中国国情的融资渠道，对于促进中国房地产业的良性发展、满足一般居民的住房消费需求、保障金融体系的安全等方面，不仅具有重要的理论意义，也具有重大的现实意义。

一、美国房地产融资模式

一切经济活动都是在宏观经济大环境下进行的，房地产企业的融资活动也不可避免地受到大的融资环境的影响。由于美国房地产行业起步较早，其市场和金融环境在不断繁荣发展中已非常成熟，支持房地产行业发展的相关法律和税收政策也层出不穷。此外，由于美国各类金融机构或个人均可通过不同方式参与房地产金融业务，不存在垄断或被高度依赖的金融机构，在长期的充分竞争中逐步形成了多元化的融资模式，其中有的融资方式正在成为主流，有的被逐渐舍弃。美国房地产融资模式主要有以下几种。

（一）房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）

房地产投资信托基金（简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式募集个人和机构投资者的资金，由专业基金管理机构经营，并将基金收益按一定比例分配给投资者的信托基金制度。近几年，REITs在全球范围内逐渐发展壮大。这种融资方式通过将个人和机构投资者的资金汇集起来，投资能产生固定现金流收益的房地产项目或为各类房地产项目有价证券融资。作为一种现代房地产融资手段，REITs是房地产证券化的产品，一般利用股票或受益凭证的方式，使房地产实现证券化。其本身具有很强的灵活性，体现在以下几个方面：REITs包括个人和机构投资者、市场经纪人以及基金管理机构组成；REITs可以使用普通股、优先股融资，也可用无抵押或有抵押的贷款及债券进行融资；REITs可以优化资源配置，将一些机构或面临困境的物业销售商持有的分散房产整合上市，发挥证券工具的作用；REITs也可以将纳税集团公司整合运作。REITs大多数都由有经验的资金管理机构实际操作，并且在股票市场中实现交易自由。REITs作为一种多元化的组合投资方式，市场回报率高，持股较为灵活，股东收益率高。

（二）商业地产抵押贷款支持证券（Commercial Mortgage-

Backed Securities，CMBS）

20世纪80年代以来，随着直接融资方式运作的抵押银行逐步占据主导地位，房地产抵押贷款证券化种类越来越多，CMBS在美国房地产金融市场中越来越占有较高的市场份额。这是一种将传统商业房产抵押贷款组成资产池，通过资产证券化技术，以资产支持证券形式向投资者发行，并以物业的租金收入还本付息的结构性融资活动。其基础资产是商业物业抵押贷款，而不是一般资产，物业形态包括写字楼、酒店、出租公寓、商业零售项目和工业厂房等。它们的共性是能产生稳定的现金流的有形不动产。目前，美国共有住房抵押贷款转手证券、多档抵押贷款转手证券、非机构担保多档抵押贷款转手证券、商业房地产抵押贷款支持证券、资产支持证券和债务抵押债券等六大类。近些年，美国CMBS市场发展很快，这种方式将大量商业房地产抵押贷款混合后证券化成与债券类似的形式，之后在资本市场上向个人和机构投资者出售，大大提高了抵押贷款的流动性和贷款机构的借贷能力，同时也使资本市场的各类资金能够流向房地产市场。

（三）信用公司（Credit Companies）

一些大型公司，如英特尔投资（Intel Capital）、通用电气金融（GE Capital）等，或者一些非银行类的私营金融机构，如独立的贷款机构和数量庞大的贷款经纪人，通过利用在资本市场已建立的信用资本，成立信用公司，为公司新项目的建设或项目的再开发提供贷款。由于这些特殊的金融机构运营的独立性，其本身受到政府支持却又不易被政策管制，灵活度较高；一些从商业银行难以获得贷款的高风险项目或复杂项目，却可以从中获得资金支持，以赢取较高的投资回报率。

（四）夹层债券（Mezzanine Debt）

20世纪80年代，在美国出现了夹层债券，用以减少开发商前期投入的自有资金，平摊投资风险，减少权益资金比例。夹层融资本质是一种资本的混合形式，一般项目的抵押贷款占70%左右，夹层债券占10%左右，其余为自有资金。夹层债券利率通常比银行基准利率高，期限也都比较短，但可以为开发商减少自有资金和权益资金额度的募集比例。在房地产领域，由于传统优先债及次级债都属于抵押贷款，夹层债券通常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股，作为一种创新型融资手段，夹层债券的形式更加具有灵活性，通过融合不同的债权，从而可以形成无数新的组合，满足投资人不同的需求。

二、美国房地产融资模式对我国的启示

（一）健全法律法规体系

由于我国当前房地产业存在法律法规不健全、信用体系不完善等问题，迫切需要政策大环境的积极支持。健康、理性的房地产融资市场必须要有公平、公正、公开、完整的一整套法律法规体系作为保证。在相关法律的制定过程中，必须要将工作细致化，严格规范融资工具，这样才能使复杂的房地产融资步骤都有法可依。只有健全和完善宏观金融法律法规，大力推进金融体制改革，房地产业健康的外部环境才能得以维持，从而提升房地产金融的改革和创新程度。

（二）房地产融资必须加快同国际接轨，l展多元化融资渠道

虽然我国的银行业已一再调整涉房资金结构，并一步步收紧涉房融资风控，但从现在来看，房地产行业的相关资金占银行资金比例仍高达50%左右，银行一旦出现风险或连锁反应，必将关系到社会稳定。

房地产企业融资渠道的选择直接影响着融资成本的大小。为了满足地产商大量的资金需求，打破单一的融资结构是其未来发展方向，优化融资工具和拓展融资渠道便显得迫在眉睫。参考美国房地产业成熟的融资模式，我国大型房地产业可以选择上市、发行债券、房地产基金等多种方式融资，而众多中小型房地产公司可以选择信托、夹层融资、联合开发等方式。另一方面，房地产业也通过银行贷款与其他融资模式相互结合的方式来解决融资，如“银行贷款+信托”或“银行贷款+基金”是目前看来较为理性、相对通用的。但是以上方式都不可避免存在局限性，需要企业结合自身发展需求去不断尝试。

（三）推出适合我国国情的REITs

同美国相比，我国的信托业相关法规仍是空白，行业还很不成熟，信托的规模瓶颈使其很难成为市场融资的主体，REITs上市还存在许多障碍。国际上的房地产金融巨头纷纷设立基于中国内地地产业务的REITs，这种竞争压力也敦促我国的信托投资公司和监管层共同努力推出适合我国国情的REITs。

我国目前房地产投资的现状是低收入者买不起房，高收入者将房产投资看作是资产增值工具，REITs一旦上市，作为一种基金形式，购买它比直接投资房产更加方便，中低收入者也可以通过购买REITs来获得收益。如果政府能够为REITs的进入实施创造有利环境并着力于培养大量投资者，在一定程度上对REITs在中国的普及有促进作用。

三、结论

（一）美国房地产融资多元化、主体环境健全

美国房地产融资有种类繁多、中小投资者比例大且活跃度高、融资机构体系完善、运作规范等特点，其中最具美国特色的是房地产投资信托基金（REITs），它通过投资多样化、管理专业化等形式将大量的个人投资者的资金融入到房地产行业，在为其带来效益的同时也降低了投资风险，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。对比之下，我国房地产融资模式明显存在不够多元化、主体环境不够健全的劣势。

（二）房地产行业的发展需要政府的积极介入与房地产金融的支持

我国房地产金融业的滞后发展己成为房地产业健康发展的瓶颈。建设房地产融资体系是一项复杂的制度建设工程，只有健全现有法律法规，规范政府宏观调控环境并完善房地产金融体系，才能更好地优化融资渠道。

（三）构建多元化融资渠道，降低融资风险

为了实现我国房地产融资多样化，一方面可以在既有的融资渠道上构建更多的融资渠道，将其他行业资本注入房地产融资业务中；另一方面可以通过出售资产组合以及其他金融衍生工具来降低融资风险，通过调节财富在不同收入阶层间的分配，缩小贫富差距，有效促进社会和谐。加上必要的法律保障和政府支持，我国房地产融资多样化的实现值得期待。

参考文献：

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[2] 刘海丽，周明.中美房地产企业融资问题比较分析[J].现代商业，2009，（4）.

[3] 吴曦.借鉴美国经验完善我国的房地产融资渠道[J].金融经济，2008，（14）.

[4] 文斌.我国房地产投资信托基金的发展模式分析[J].财会研究，2010，（4）.

[5] 赵冬青，等.宏观调控与房地产上市公司资本结构调整[J].金融研究，2008，（10）.

[6] 梁冰.我国房地产融资渠道现状分析及发展对策和建议[J].现代经济信息，2013，（18）.

[7] 张玲霞.我国房地产行业融资结构和融资渠道探讨[J].财经界，2014，（6）.

[8] Wofford L E，Troilo M L，Dorchester A D.Managing Cognitive Risk in Real Estate[J].Journal of Property Research，2010，（3）.

第9篇

关键词：房地产金融；融资渠道；金融创新

房地产业是一个资金密集型的行业，而金融业是经营货币的单位，二者通过资金纽带，建立了互相依赖和互相促进的密切关系。一方面，金融业的介入和支持是房地产业发展的重要保障。任何一项房地产开发，从取得土地使用权、土地开发直到建筑安装、销售，每一环节都需要占用大量的资金。没有金融机构的参与和支持，舍弃财务杠杆的巨大作用，对所有房地产开发项目来说是不可想象的。另一方面，房地产业的发展可以促进金融业的发展。由于房地产具有保值增值的功能，房地产成了金融机构贷款的最佳抵押品和投资品。当今，世界各国的金融机构，都十分重视房地产金融业务，商业银行的房地产贷款占信贷资产的比例一般占四分之一。

1.房地产金融概念、特点和职能

1.1房地产金融的概念及特点

房地产金融是指与房地产开发生产、流通、消费相联系的资金融通活动和金融资产的投资活动。它具有资金融通量的巨额性、金融期限结构的长期性、金融债权的可靠性以及金融债权的流动性较弱的特点。

1.2房地产金融的职能

首先是筹资的职能。即金融机构通过动员、吸引储蓄，筹集社会资金，以满足房地产业发展所需的资金支持。

其次是融资的职能。即金融机构通过金融市场，将筹集的社会资金合理灵活地分配、调度到房地产开发建设（生产）、流通、消费各领域、各类房地产和各房地产企业以及个人中去，支持房地产开发和消费。

最后是运用货币政策调控房地产市场的职能。当房地产需求过旺、投资过热时，收紧房地产贷款；而当房地产需求不足、市场疲软时，则扩大房地产信贷，引导和促进房地产业的健康发展。

2.我国房地产金融存在的问题

2.1融资渠道单一，以银行贷款为主

由于我国的资本市场发展比较晚，融资体系不完善，而房地产企业又是资金密集型企业，其经营过程中的买地、开发、建设、出售中的任何一个环节都需要巨额资金，为保证正常运转，房地产企业只能依赖于银行贷款这种间接融资模式。

据资料显示2006～2011年间，我国对房地产的银行贷款不断增加，从2006年的5263.41亿元到2011年的12563.79亿元，6年间增加了38.7%，住建部2010年调查显示，房地产企业平均每个项目61%的资金是来自于商业银行的贷款，包括购房者的个人按揭贷款、建设单位贷款、房地产开发贷款等。

2.2房地产金融产品稀缺，创新能力不足

房地产金融主要包括项目融资和住房贷款。住房贷款作为房地产金融创新的重点，要求金融机构在工作实践中，不断开发新产品来满足用户需求。虽然目前我国的住房贷款有组合贷款、储蓄贷款、住房公积金贷款和按揭贷款四种形式，然而随着现在人们收入的提高，金融机构只有不断开发符合时代潮流的新产品才能满足人们多样化的需求。

2.3政策法规不完善，影响融资渠道拓展

从整体上来看，目前针对房地产项目金融方面，我国尚未形成一套科学完善的法律体系，房地产金融法律法规缺乏相互一致性与协调性，实际操作存在困难，严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中，会出现一些新兴的融资工具，如果没有相应的制度来规范这些金融工具，房地产金融市场就会很容易陷入混乱的局面。另外，成熟的房地产经济是依靠市场手段来调节的，但我国现在仍然靠政府干预来规范房地产业的发展，如目前的“限购政策”，限制了一部分购房意愿，导致一部分社会闲置资金无法进入房地产行业，这样并不符合市场规律。

2.4房地产金融监管不力

商业银行作为金融类企业，也是以盈利为目的的，利益的驱使下往往会导致部门银行或者银行内部分员工重视利益而轻视风险，对房地产信贷业务的风险和监控都不够。

2.5房地产企业负债率持续处于高位

从2011年我国部分上市房地产企业资产负债率情况，可以看出大部分企业的资产负债率在80%～90%之间，ST兴业的负债率则高达968%，企业的高负债率增加了其运行成本。同时，一旦运行出现问题，其影响会波及银行、建材等多个行业，不利于经济秩序的稳定。

3.完善我国房地产金融体系的对策建议

3.1拓展融资渠道，降低对银行的依赖程度

在美国等拥有完善发达资本市场的国家，有不动产信贷、房地产信托基金、退休基金、银行贷款等多种融资渠道为房地产业的发展提供资金支持。银行贷款只占美国房地产业资金来源的15%，而将近75%的资金来源于资本市场上的社会公众投资。这样，一方面解决了房地产业融资渠道单一、对银行依赖程度高的难题，另一方面，也为社会大众提供了新的投资渠道，使其可以享受房地产业发展多带来的经济利益。

目前改善我国的房地产业融资渠道单一的问题，一方面，要积极发展债券市场。目前债券融资额度一般为股票融资额度的3至9倍，债券市场在资本市场中占据重要位置，发展潜力比较大，政府应积极改革债券发行的审批制度使债券二级流通市场得以完善。另一方面，股票市场应改变现行的对房地产企业融资的封杀，通过完善分红、少数股东权利制度等安排来规范房地产企业的“圈资”行为。

3.2建立完善的住房金融产品创新体系

除了传统的四大融资方式外，金融机构应该根据不同收入、年龄、心理者的不同需求来创新更能满足其要求的金融产品，并形成有效的产品研发激励机制和建立专业的研发机构。金融系统应为金融体系的不断完善、金融工具的不断创新以及住房金融品种的不断增加而不懈努力，在现有住房金融产品的基础上进行深度挖掘，实施创新，设计出服务于不同群体的住房金融产品供应体系。

3.3完善政策法规体系

为确保房地产金融业的有秩序发展，完善相关的法律法规势在必行。首先，将房地产金融方面的法律条款放入基础市场经济法律法规中，如《商业银行法》等；其次，根据房地产金融业的特殊性，针对性地制定专门的政策法规对其运行进行规范，如开发商项目资金管理条例；最后，完善房地产融资模式的具体操作法规也是极其重要的。

3.4降低资产负债率，获得融资成本优惠

第10篇

【关键词】城镇化 房地产 投资影响

引言

我国自改革开放以来，市场经济得到了前所未有的空前发展，房地产行业的发展也得到了质的飞跃，并且在当今社会的持续发展中还存在着大幅的发展提升空间[1]。房地产投资行业作为我国市场经济的首要组成部分及人民经济发展的重要支撑来源，在当今社会城镇化高速发展的时代中，虽然存在着某些制约因素和问题，但仍有良好的发展前景。

一、我国城镇化发展的现状

（一）城镇化的定义

城镇化是一个由人口等要素持续从农村第一产业逐步向城镇第二、第三产业演变的持续性的、不均衡的、动态的过程。

（二）发展现状

我国自从实行经济改革开放以来，城镇化的速度发展相当可观。以1990年和2010年我国城镇化水平的对比为例，前者仅比例仅为26.41%，而后者却达到了49.95%，可见近年来我国城镇化发展之快。高速发展的城镇化使人口、产业、需求等结构发生不小的变化，从而带动房地产业投资发展的变化，其中最深刻的影响是房地产的供求结构[2]。

二、我国城镇化与房地产发展的关系

从理论上来说，城镇化与房地产发展之间的关系可概括如下：一是城镇化水平的持续发展可带动房地产投资的发展；二是房地产业的不断提高可促进城镇化水平的提高；三是两者之间相互促进、互为因果。

三、房地产投资运行分析

本文选取山东省烟台市的实际案例作为研究对象，进一步分析探讨城镇化对房地产投资的影响，并提出相应的解决对策。

（一）行业概况、市场现状、投资前景和发展趋势

山东省烟台市始终坚持以经济发展为中心，大量发展工业水平，是山东省重要的工业基地之一。烟台市房地产开发投资增长速度极快。据统计资料显示，2011年全年烟台市完成房地产开发投资额为2.7千亿元，其中住宅投资额为4.7百亿元，占总投资额的17.4%，与2010年同期比增长了15.3%。房屋施工总面积达到了7.5千万m2，与2010年同期相比增长了7.1%。住宅面积高达3.6千万m2，增长了5.7%[3]。随着当今社会经济的不断发展与进步，人民生活收入水平不断地增加，山东省烟台市房地产开发与投资行业的势头旺盛，发展前景较好，并逐渐成为烟台市民经济支柱产业之一。在这样的环境下，烟台市的房地产业仍保持着一个高速的增长趋势。

（二）主要问题及制约因素分析

目前烟台市房地产业在发展过程中仍存在的大量问题，现陈述如下：

1.资源短缺，环保压力过高。我国是一个幅员辽阔、矿产资源丰富但人均资源占有量低的国家。此外，我国的能源消耗总量占全球所有国家中的第二位，其中我国建筑能源消耗占总能耗的四分之一，然而我国人均资源消耗却不及世界人均用能的二分之一。以上几点都能说明一个问题，我国建筑投资产业能源短缺，节约能源实行环保迫在眉睫。

2.商品房空置面积较大，价格偏高。由于房地产业投资成本小而开发利润高，加上城镇化的发展，人们生活水平的提高，因此人们对商品房需求量增加，造成房地产价格猛烈增长，因而吸引了大量的资金投入到房地产业当中去。大量房地产项目开工建设，导致商品房供过于求，大量膨胀而造成空置，又由于商品房价格持续增高不下，大部分市民没有能力购买，对国民经济的正常运营造成威胁。

3.相关房地产法律法规及住房制度不完善。房地产业相关法律法规的建立相对滞后，市场交易没有相对健全的条文，法律法规实施情况较差，违法交易现象普遍存在，房地产纠纷不断，中介市场管理混乱，物管仍存在胡乱收费现象。

4.房地产、土地交易市场发展不健全。烟台市房地产市场实行政府垄断土地一级市场，开放搞活土地二级市场，实施原存量划拨土地有偿使用制度，积极实行招标和拍卖供地。目前，虽然该市土地交易市场活跃，但还无法做到交易市场的规范化、市场化，因此，在进一步发展房地产交易市场的同时，还需正视其中存在的不规范、不健全的问题，并加以改善。

（三）对策及建议

1.明确房地产业的支柱产业地位，合理分配利用资源；

2.控制商品房的建设并适当调整价格，减少空置率；

3.健全房地产投资产业的相关法律法规，如加强对中介市场的管理、规范二手房交易市场、增设房地产开发与投资相关的法律条文等，并加强其实施力度；

4.进一步规范房地产、土地交易市场，并继续整改发展，维持房地产投资行业的健康良性竞争与发展。

四、结束语

房地产作为一项非常有发展前景的投资项目和独立经济产业部门，其具有的重要性、特殊性、独立性等特征不可忽略，因此，在我国目前城镇化水平不断提高的前提下，及时发现房地产投资所存在的弊病并加以改善，对提高我国房地产经济的增长、人民生活水平的质量、推动城镇房地产市场长期健康发展至关重要。

参考文献

[1]郝姝婕.房地产建设与城市化发展的协调性分析[J].经济与管理.2008（07）.

第11篇

【关键词】：新型城镇化 、可持续发展、和谐发展

中图分类号：F292文献标识码： A

我国新型城镇化进程中房地产业面临的问题

随着我国新型城镇化进程步伐的加快,中国将有上亿的人口涌入城市,必然给房地产业带来巨大的发展空间。在这场城镇化社会运动中，房地产业成为运动的主角。房地产业在改善产业结构、拉动内需、扩大就业、提高人民生活水平、促进新型城镇化等方面起到了积极的作用，然而由于我国房地产业起步晚，发展历史短，经验不足，房地产业快速发展中存在诸多问题。

（一）房地产业金融风险。房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。

（二）高房价影响居民购买力。一方面是房价持续上涨。近年来，我国各地的房地产价格上涨很快。1998年以来城镇居民人均可支配收入年均增长8.6%，但许多城市商品房年均增长达到了两位数；另一方面空置房面积增加。1993年底 之后商品房空置面积指标持续上升，截至2006年3月底，全国商品房空置面积为1.23亿m2，同比增长23.8%。

（三）资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和资产的大量流失。一方面是土地资源的稀缺；另一方面在房地产开发领域却存在着土地大量闲置和巨大浪费。据相关统计数据，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，2003-2007年一直维持在50%-60%的水平。

（四）商品房空置量增加。商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2012年达17000万平方米。截止到2013年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长5.6％，其中，空置一年以上商品房面积为6225万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。

（五）生态环境造成破坏。房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。

新型城镇化进程与房地产业应和谐发展

新型城镇化进程与房地产业和谐发展的核心是可持续发展，是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。从而,推进中国房地产业可和谐发展。

（一）合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的新型城镇化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。

（二）重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。避免出现“工业集中、人口集中、污染集中”等问题。

（三）重视国民经济和谐发展。房地产业的发展既要符合自身的发展规律，又要与其他产业发展相适应，并要有国民经济的支撑。房地产业对整个国民经济发展的贡献是间接的，其产品构成其他产业发展的载体，房产只有被用于生产或消费（居住）才能完成价值实现。房地产业的发展只有与国民经济的发展速度相协调，才能促进国民经济快速健康发展。因此，保持合理的房地产业发展速度，进行科学规划，才能有效防范风险和保证房地产业持续稳定发展。

第12篇

关键词：房地产经济；经济管理；现状

引言： 目前中国是全世界公认的房地产市场大国，自改革开放以来，伴随着城市化进程的快速发展，中国的房地产业也得到了迅猛的发展。我国房地产业的快速发展对于促进国民消费、刺激扩大内需、促进拉动投资、改善居民居住条件和城市面貌做出了巨大贡献，同时也带动了建筑建材业的发展，为社会创造了更多的就业岗位和机会，带动了社会经济的发展。尽管房地产行业给社会带来了如此多的益处，但是目前中国的房地产行业发展还存在着严重的问题。比如，新型城镇化将导入大量就业人口到城镇，无疑，房地产行业将从中受益。但专家表示，房价太高使得人口“进不来”，阻碍城镇化发展。另一方面，“人口进不来”又阻碍了城镇化发展。

一、房地产经济现状以及存在的问题

受我国经济水平的快速发展及种种政策的影响，房地产业近几年得到较快发展，人民居住水平明显改善，但是快速发展的同时也存在着一些问题。？

1、房地产投资出现区域性失衡。

房地产投资大量集中在东部经济发达地区尤其是大城市，而中、西部及小城镇投资不足。？

2、房地产投资出现结构性失衡。

主要表现为投资主要集中于一般商品房、高端住宅、写字楼等，而供中低收入阶层居住的经济适用房和廉租房严重不足。一方面，高收人者投机炒房，低收人者却无力购房；另一方面，房地产业增长迅速，但空购率也在不断提高，出现了所谓“二元结构”，一旦矛盾集中爆发，后果不堪设想。？

3、房地产投资增长起落过大，不利于经济平稳增长。作为固定资产投资的重要组成部分，近年来房地产投资同固定资产投资一样，大起大落。

4、炒房团体日益壮大。

炒房是伴随着房地产业的发展而产生的投资行为。由于政策影响，房市攀升，一些人借机囤积房源，转手获利，这一类的特殊投资行为被称为炒房，它是市场经济发展到一定时期的产物。炒房有一般性炒房，也有违法性炒房。违法炒房行为也是炒房团（炒房者）利用其资金、信息等优势操纵市场，影响房地产市场价格的集中表现，它们影响了房地产市场的正常秩序。炒房团的危害：其一，抬高了劳动力成本，削弱了国民经济整体竞争力。其二，进一步加剧社会贫富差距。其三，透支社会财富、抑制社会有效需求。其四，削弱整个社会的风险承受能力。其五，扭曲了整个国家的产业结构。其六，不利于城乡二元结构的融合。

其七，不利于发达地区的产业升级和企业家创业精神的发扬。其八，促使地方政府产生房地产依赖症。

二、房地产经济管理制度存在的问题？

近几年来。我国房地产市场管理目标都集中在尽快实现房地产市场供需的总体平衡。抑制房价的过快上涨。实现居者有其屋。然而对于我国当前所处的社会经济发展初级阶段的认识不到位。我国房地产经济管理在房地产市场一些问题的认识上和长期的规划上还不是很清晰。同时，政策目标的模糊不清、政策存在的漏洞也给投机者带来可趁之机，干扰市场秩序。自2003年以来，我国的房地产调控工作从未停歇过，每年都会出台相关政策力图调控房价。但是数年来，为何中国多数城市目前的房价是屡调屡涨，越调越高，下面就简要列举目前的房地产经济管理制度存在的一些问题：

1、管理目的模糊不清，缺乏明确的相关政策

近些年来，我国房地产行业一直以控制房屋供需平衡、抑制房价过快上涨为目的，然而缺乏一些相应的合理规划，缺乏长远目光。在国家政策方面，存在短期政策手段与长期规划相背离现象，为投机倒把者留下漏洞。

2、相关法律法规体系的不健全？

从世界各国房地产市场的发展的经验来看，完善的法律法规体系是保障房地产市场良性运行的先决条件。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当前我国房地产高速发展的需求，导致法律真空现象越来越多。其次，我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理。即使在特定领域相关的法律法规已初步建立。但与此相配套的条例、实施细则不完备，造成房地产市场，特别是土地交易上政令不通、有法不依、执法不严，陷人恶性循环中。加上已有法律法规落实不到位，使得法律应有效力大打折扣。？

3、机制不完善，管理流于形式？

我国房地产经济管理已跨过了十几个年头。房地产成为我国政府经济管理中的重点和焦点。特别是近几年，政府对房地产的管理可谓重拳出击，政策短时间里密集推行。但效果不佳，许多政策与规定只流于形式。目前，我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源，也成为地方政府推高地价、拉高房价的原动力。三、房地产经济管理建议？

（一）制定长期发展规划， 指导短期实践？

我国正处于体制改革不断深入的关键时期。要深刻认识到房地产行业的可持续性发展对于解决普通民众的居住条件和提高生活品质的重大作用及其在促进我国经济增长和经济转型的独特地位。在把握住我国仍处于社会主义初级阶段的基本国情的前提下，明确房地产经济管理的总体思路。在追求短期效应的同时更应确立长期发展目标。以满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要，以促进和保障我国社会及国民经济的稳定和谐良性发展。在对我国房地产业的整体发展状况做充分实调研工作的基础上，出台房地产业的中长期发展规划，这才是确保房地产业长期健康稳定发展的有效途径。？

（二）健全房地产市场调控体系？

要根据房地产市场运行中出现的新情况新问题，加强政策协调配合，注重分类指导，提高房地产调控的针对性和有效性。要有效遏制投资投机性购房；调整和完善房地产开发、销售、租赁、中介服务和持有等环节的税收政策。强化房地产经营风险防控防范措施；进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入经济社会发展的工作目标；完善土地供应政策，增加住房用地供应总量。

（三）完善相关法律法规体系？

当前实现我国房地产市场的正常运行，需逐步建立和完善我国房地产法律法规。建立起具有中国特色的完整房地产法律体系。实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理法和合法化。首先，应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥，避免政府过多的行政干

（四）加快保障性住房制度建设？

第13篇

    我国现阶段依然是靠投资拉动经济增长,而在城镇固定资产投资中房地产开发投资总计38070亿元,占到投资总额的20.3%。显然,房地产业在拉动国民经济增长中的作用举足轻重。对我国经济增长的巨大拉动作用再加上其强关联度使得房地产业位居我国的支柱产业之首。然而,其单一的融资渠道与房地产业的支柱产业地位不符,并渐渐成为制约房地产业发展壮大的关键因素。2010年1-10月,房地产开发企业筹集到资金56923亿元,其中来自银行的直接贷款达10443亿元,其他资金为24387亿元(其中间接来自银行贷款的如预收款和个人按揭等占到86.3%),也就是说房地产开发企业通过商业银行信贷的融资额高达31495亿元,占到融资总额的55.3%之多。这无疑使房地产业和商业银行同时陷入巨大的系统风险和金融风险之中,及其不利于房地产行业的长远发展。果不其然,在我国接连新国十条、上调存贷款基准利率等调控政策以后,房地产商只能一边缩减资金需求一边积极寻求新的融资渠道。

    与房地产商的融资需求相对,我国居民在通货膨胀、银行储蓄呈“负利率”的情况下急需能使资产保值并赚取较高收益的投资渠道。特别是截止到2009年底我国城乡居民人民币储蓄存款余额已达260770亿元,如此庞大的民间资产若有正当合法的投资渠道即可流入高利润高回报的房地产行业。

    至此,发展房地产投资基金的现实必要性也就凸显出来,它能够在房地产业的资本需求和有效满足这种需求的投资主体之间架起“桥梁”。此外,房地产投资基金还能降低银行的金融风险;促进房地产业持续长远地发展。具体地来讲,发展房地产投资基金有以下现实必要性:

    1.能够有效解决现阶段房地产企业资金短缺的问题。目前主要依赖银行贷款的单一融资渠道将房地产企业在银行信贷紧缩的形势下置于资金短缺的困境中,现阶段引入房地产投资基金使房地产开发企业能够通过这一渠道面向社会公众及机构进行筹资,彻底改变单一的融资结构,有利于避免房地产融资过于敏感地受到宏观政策影响,促进房地产业稳定地向前发展。

    2.有助于建立居民资产性收益。我国居民现阶段储蓄金额庞大,建立房地产投资基金体制能够引导这部分资产投资于收益稳定并且信用良好的房地产行业,建立起居民资产性收益,进而提高城乡居民生活水平。

    3.能极大地降低银行房地产信贷风险。至2009年末,房地产开发贷款余额达到28400亿元,住房贷款余额为53500亿元,房地产信贷总额达81800亿元,占到当年本外币贷款余额(425600亿元)的19.23%之多。由于房地产信贷具有来源的短期性和运用的长期性之间的矛盾,过高的房地产信贷大大的增加了银行的流动风险,极其不利于我国金融体系的健康运行。发展房地产投资基金能极大地降低银行与房地产业的高度关联性,分散房地产信贷风险,促进我国金融体制的改革。

    4.发展房地产投资信托还有助于促进房地产行业的规范化、透明化进程,同时有助于优化房地产业内部结构,实现业内的优胜劣汰,增强国际竞争力,最终实现房地产业持续、长远的发展。

    二、我国现阶段房地产投资基金的发展状况

    房地产投资基金特指以房地产项目为投资对象,通过对房地产收购、开发、管理、经营和销售等环节进行投资的一种集合投资制度。其最早于美国建立,目前以房地产投资信托为主要产品。自20世纪末亚洲国家也陆续成立房地产投资信托市场。我国的房地产投资基金于2002年正式起步,以美国的房地产投资信托为主要学习模式,在房地产业和金融机构的共同努力下逐步向正规化发展。目前,我国的房地产投资基金仅处于发展的初级阶段,还没有真正意义上的房地产投资信托,现有的如房地产信托计划、境内房地产开发企业发起的封闭基金及产权回报式投资合同只能算作是房地产投资信托的雏形。

    1.房地产信托计划。房地产信托计划是目前我国房地产投资基金的主流产品。与真正房地产投资信托不同的是,房地产信托计划具有短期性和债券性,并且资金只能投资给单一的项目。另外,单个信托计划的合同数目收到限制,无法在二级市场流通且只能通过私募来筹集资金。

    2.境内房地产开发企业发起的封闭基金(简称公司型投资基金模式)。公司型投资基金遵循《公司法》和《证券法》,所受法律限制较少,但由于资本规模小往往会变成对单项目的开发商,有时甚至无法成功落实项目投资。

    3.产权回报式投资合同。这类投资模式能有效解决商业地产开发商资金的流通障碍,突破了200份的合同限制,降低了投资门槛,并且它实现了房地产证券化,可以公开进行宣传。但与信托公司相比不能通过金融机构获得信誉的增级。

    4.外资房地产基金。除了房地产信托基金以外,外资房地产基金于21世纪初也开始相继进入中国市场。特别是近年来受房价快速上涨以及人民币升值预期的影响,外资房地产基金在加快进入北京、上海等一线城市,并开始采用房地产租赁经营的规范性投资模式,大规模的收购商用房地产。

    三、我国现阶段发展房地产投资基金所面临的障碍

    1.法律法规的滞后。至今在我国理论界争论的焦点还是房地产投资基金到底应该根据《证券投资基金法》还是《产业投资基金管理暂行办法》进行调整。由于相关的法律制度还不规范、不完善,房地产基金私募市场难以规范化,暗箱操作行为普遍存在,更是无法形成公开市场;对于外资房地产基金来说,由于政策不够透明、法律不完善,这类基金在进入中国房地产市场时面临着很多风险,绝大多数房地产企业因为无法满足外资房地产基金投资的苛刻条件,很难通过这种模式进行融资。

    2.缺乏积极的税收政策。拿我国现有的类房地产投资信托来说,政府对其按照企业的标准进行征税,产生了“双重征税”,而在房地产投资信托已经发展得比较成熟的国家,政府一律都出台了税收优惠政策来支持房地产投资基金的发展,例如,在美国股利分配有优惠。我国这种消极的税收政策对房地产投资基金在中国的发展构成了障碍。

    3.机构投资者的缺失。在美国,有大量的机构投资者如保险基金、养老基金、捐赠基金等在为房地产投资信托提供着稳定巨额的资金,使美国的房地产投资基金的资金很大程度上来源于机构投资者。相比之下,我国的房地产资本市场还没有真正的机构投资者,这使得我国的房地产投资基金规模很小,很难对多个优质的房地产项目进行投资,严重阻碍了我国房地产投资基金的发展壮大。

    4.缺乏专业的房地产基金投资家。目前在我国类房地产投资信托运作的公司里,管理层人员以出身房地产专业居多,他们在资产运作、证券股票市场交易等方面知识贫乏,而房地产投资基金包括房地产投资信托却是同时涵盖房地产开发和资本市场运作两项内容的金融投资活动,以现有的人才显然无法满足其长期发展的需要。

    5.信息的不对称性。我国房地产行业由于普遍存在暗箱操作等行为使得各方在运行房地产投资基金的时候难以保证信息的对称性,信息披露的不对称严重地阻碍了房地产投资基金的发展。

    四、发展房地产投资基金的对策建议

    房地产投资基金按组织形式可分为公司型房地产投资基金、契约型房地产投资基金和有限合伙型房地产投资基金三种。在美国占据主导地位的房地产投资信托属于第一种类型。它们相比,房地产投资信托具有一定的优势,例如流动性最好,资本市场的融资能力最强且最能享受税收优惠。故目前本以契约型投资基金为主导模式的日本、欧洲等地区都开始转而发展房地产投资信托业务,学习美国房地产投资信托的经验,将房地产投资信托作为房地产投资基金的主导模式已成为潮流。我国也不例外。故下文针对我国现阶段发展房地产投资信托所面临的问题及障碍给予对策建议。

    1.为房地产投资信托建立完善的法律体系。健全相关的法律法规并使之与国际接轨是我国发展房地产投资信托的当务之急,我们要建立完善的法律体系来保证维持房地产投资信托市场的公平、公正、公开和透明,使其能健康长远地发展。首先,目前的相关法规如《信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》、《证券法》、《公司法》、《企业债券管理条例》等之间存在着相互矛盾的内容,应对它们进行统筹协调和修订,以达到法律法规环境的统一;其次,应进一步完善《公司法》或者制定专门针对投资基金的《投资顾问法》、《投资公司法》等法律法规;再次,应补充修订房地产产权登记及交易的管理制度,使在房地产投资信托的实际操作中,房地产交易和所有权、使用权的转移都有法可依。此外,要制定房地产投资信托的专项管理措施,并逐步完善证券交易市场使基金证券的流通得以实现。

    2.建立积极的税收优惠政策。在房地产投资信托发展成熟的国家,政府多为其专门制定一套税收法规,而在我国还没有专门的立法,根据《公司法》来对信托公司进行征税引起了“双重征税”的问题,税收政策首先应针对这一点进行相关法规修订,然后在发展房地产投资信托的实践过程中再逐步调整,为房地产投资信托提供积极的税收优惠。

第14篇

关键词：房地产；经济管理；问题；对策；

中图分类号：F293文献标识码： A

近年来，我国根据房地产市场中出现的种种问题，先后颁布实施了诸多的有关政策法规，但是纵观国内现代房地产市场运转状况，政策法规的实施并未获取到预期的效果。这主要是因为房地产市场运行中仍旧有部分本质问题没有真正的处理，房价居高不下。从以上分析不难看出，房地产业在我国虽具有较大发展空间，但若对房地产经济管理中出现的问题视而不见，那么，将直接制约产业的持续健康发展。

一、我国房地产经济管理过程中存在的问题

1、经济管理活动的实施缺乏有效地监管机制

实施经济管理是为了督促房地产行业的快速发展，但是我国现行的一些管理制度真正落实到企业管理的很少，并且我国经济管理中的政策主要是采取中央和地方共同监督管理，在管理细则和原则方面存在差异，缺乏有效的监管力度。

2.缺乏连续性政策，目标模糊不清

在我国，通常都是利用行政权威；来强制管理和控制房地产经济，然而实际出具的文件多数都没有广泛的适用性、严肃性、稳定性，虽然部分在特定领域的法律法规体系已形成，但还缺乏一套完善匹配的实施细则及条例，给法律法规的有效贯彻落实带来了极大的困难，执行效果不佳，大大降低房地产行业经济管理效果。不连续、不合理的经济管理政策会扰乱房地产行业，为不法投机者提供可乘之机，不利于我国房地产行业的良好发展。例如，经济适用房、房产税收、国五条等政策的执行情况，都充分说明我国房地产经济管理存在目标模糊不清，缺乏连续性政策。

3.相关法律、法规体系的不健全

房地产市场要想稳定有序的快速发展，一套完善的法律法规体系必不可少。然而现阶段，我国房地产市场的法律法规建设步伐远远跟不上房地产业的发展速度，进而出现了无法可依、有法不依的局面。在我国，通常都是利用行政权威；来强制管理和控制房地产经济，然而实际出具的文件多数都没有广泛的适用性、严肃性、稳定性，虽然部分在特定领域的法律法规体系已形成，但还缺乏一套完善匹配的实施细则及条例，给法律法规的有效贯彻落实带来了极大的困难，执行效果不佳。我国房地产经济管理文件主要以国务院名义颁发，或者以国家部委办公室的名义颁发，诸如国11条、新国4条等。这些房地产经济管理法，缺乏严肃性、稳定性和适用性。虽然我国政府在房地产特定领域建立初步的法律、法规，但缺乏相应的管理条例和实施细则，导致房地产行业经常出现政令不通、有法不依、执法不严等现象。

二、我国房地产经济管理建议和对策

1.明确房地产经济管理目标

制定明确的房地产经济管理目标是指导房地产行业开展各种经营活动的关键，房地产行业的相关负责人可以根据经济管理目标的引导合理的开展各项活动。房地产行业的快速健康发展需要长期目标的指引，特别是在了解我国房地产行业的长期发展历程以及房地产市场发展行情，根据这些制定的目标才会更有执行力，才能够更加凸显房地产今后的发展规划。

2.完善相关法律、法规体系

目前，我国房地产市场处于初级阶段，各项法律、法规需要逐步地建立和完善，进而形成具有中国特色的完整的房地产法律、法规体系。其一，房地产法律、法规体系建立过程漫长。完善的法律、法规体系，可以实现房地产市场规范化地运行，实现房地产市场经济的合法化管理。房地产行业直接关系到社会经济，影响国民经济的稳定。“我国政府需要建立符合房地产市场发展规律的法律、法规体系，使中、低收入购房者可以享受国家的宏观调控政策。”其二，规范房地产市场秩序。在现有房地产法律、法规条件下，住房业主尚未获得法律方面的确认和保护，房地产涉及的多元化的复杂财产关系尚未得到有效的规范。目前，我国房地产秩序长时间脱离正常经济轨道，经常出现矛盾纠纷，业主维权困难等问题，所以我国需要完善相关法律、法规，使得房地产秩序回归到正常经济轨道。我国政府对相关法律、法规体系进行完善，既可以规范房地产市场秩序，又避免出现政府过度干预房地产发展的现象。同时，完善的法律、法规体系，可以全方位、多角度、多层次地保障宏观调控体系的建设。其三，不断地完善房地产法律。目前，我国政府不断地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》等法律，并出台相关的法规，促进《房地产法》的出台。这些法律、法规将房地产开发、建设、交易和后期服务纳入到经济管理中，标志着我国房地产市场法律、法规体系的建立，提高房地产行业相关政策的层次性、严肃性和稳定性。

3.完善我国房地产经济管理途径

我国政府需要完善房地产经济管理管理途径，以此提高经济管理的效率。首先，认真核算投资总额。开发商的项目可行性报告通过审核以后，其必须选择适合的经理去完成项目。在房地产项目实施过程中，严格按照可行性研究报告、项目投资总额进行施工。因为项目投资总额的确定直接关系到项目的成败，所以政府要严格审核开发商的资金情况。工程人员对项目进行初步估算之后，制作出资金流量表，并交有关部门进行审核，并载入相应档案，为政府制定经济管理政策提供依据。政府依据社会的实际发展需要和开发商的自身运转情况，来确定开发商的投资总额。政府在项目开发前对开发商的投资总额进行核算，既可以有效地降低开发商投资失误的几率，又可以减少投资失败给地方经济造成的损失。其次，加强开发商的成本控制。房地产行业经济管理的关键是成本控制，而成本控制又是开发商提高自身效益的主要手段。成本控制既关系到开发商的经济效益，又关系到住房的未来使用价值，所以成本控制是总额核算之后的又一关键问题。房地产日常支出是成本控制中比较容易的一项，但日常支出中的业务费用控制却很难有效进行，这主要归咎于业务费用具有较大的弹性。成本管理者要具有较强的责任意识，保证成本控制的有效进行。同时，我国政府应该建立、完善成本控制制度，避免出现成本控制漏洞。另外，开发商采用合理包干的方式，提高相关人员的成本节约积极性。再次，在项目定性前进行利润预期核算。我国加强经济管理的最终目标是保证房地产行业的健康发展，促进地方经济的良好发展。房地产行业的发展关系到地方部门之间的关系，也关系到地方政府利润的获得。在房地产经济管理的过程中，地方政府应该将利润的实现作为自己的目标。在项目定性前进行利润预期核算，既从根本上保障开发商的利润，又带动了地方经济发展。

结束语

房地产经济管理的顺利进行是维持国民经济稳固发展的主要原因，在市场经济背景下政府和房地产应该共同为规范房地产市场提出解决措施，从完善相应的法律法规、明确房地产行业经济管理目标以及强化房地产经济监督管理机制等方面探讨。只有这样才能不断提高房地产行业经济管理的能力，从而促使房地产行业的健康、快速发展。

参考文献：

[1]余凯.中国房地产宏观调控的长效机制研究[J].首都经济贸易大学学报，2008（4）：12.

第15篇

关键词：高管薪酬 高管权利 内部控制

作者简介：

魏 娟（1989-），女，湖北荆州人，武汉科技大学管理学院硕士研究生

一、引言

2006年上海证券交易所和深圳证券交易所分别出台了《上市公司内部控制指引》，要求上市公司自愿出具内部控制自我评价报告和内部控制审计师鉴证报告。2010年财政部等五部委联合《企业内部控制配套指引》，要求至2012年1月1日起所有上市公司必须披露内部控制自我评价报告和内部控制审计报告。然而，内部控制并非像人们期望的那样规范。虽然内部控制的自评报告和审计鉴证报告比例有所上升，企业完善了内部治理机制（如2010年96.1%的上司公司设立了内部控制审计委员会，比2009年提升11.59%，比2008年提升了26.25%），但上市公司违规被处罚的比例却没有显著变化（深圳迪博企业风险管理技术有限公司，2011）。杨有红、汪薇（2008）对2006年沪市内部控制信息披露进行分析，发现内部控制信息自愿性披露不足。Altamuro和Beatty（2010）、Kam，et.al（2008）和Ashbaugh-skaife，et.al（2008）研究表明，内部控制可以提高会计质量。提高内部控制质量，合理保证经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果依旧非常重要，是内部控制规范的长期目标。

二、文献综述

（一）国外文献 内部控制的研究最早始于国外，研究主要分为以下方面：审计视角的内部控制，主要包括内部控制的本质、内部控制要素、内部控制有效性及其评价和内部审计。Bronson，et.al（2006）发现公司规模越大、设立审计委员会、审计委员会开会次数多、机构投资者持股比例越高，公司越有可能自愿披露内部控制报告。基于委托理论的内部控制，主要包括成本问题（问题和盈余管理）和公司治理结构与内部控制的关系。Ranjini等（2010）实证研究发现，基于业绩的薪酬制度、董事会强度等与内部控制质量呈显著负相关，即CEO和CFO报酬中对证券价格敏感的长期激励计划越少、董事会监管力度越强，则内部控制的质量就越高。

（二）国内文献 杨清香（2010）认为内部控制概念框架的逻辑起点是内部控制的本质属性，内部控制包括内部控制的本质、对象、主体、目标、方法、规范和环境等要素。王竹泉等（2010）提出内部控制要素的新二元论——“内部控制+企业文化”。杨玉凤（2010）设计了内部控制信息披露质量的评价指标体系，构建了内部控制信息披露指标。对内部控制有效性的评价。王海林（2009）建立了内部控制能力评价的IC-CMM模型。卢锐等（2011）以2007年至2008年上市公司数据为样本，研究表明内部控制质量较高的公司，管理层薪酬与业绩的敏感性较高，在国有控股的上市公司内部控制质量和薪酬业绩的协同性较非国有更为显著。近年来内部控制的研究以公司治理与公司管理为切入点的研究。分析高管激励与内部控制质量的研究较少，现有研究偏向在高管薪酬为主的短期激励对内部控制质量及信息披露的影响方面，而管理层任免、管理层权力等其他因素的实证研究还比较欠缺，也没有取得一致结论（杨清香、周驰，2011）。在证监会的行业划分中，无论是沪市还是深市，建筑业和房地产行业的内部控制整体水平都相对较高（深圳迪博企业风险管理技术有限公司，2009），在内部控制水平高的行业分析高管薪酬、高管权利对内部控制的影响更具有代表性。

本文基于2006年至2011年建筑业和房地产业A股上市公司年报数据探讨高管薪酬、高管权利与内部控制质量的关系。本文借鉴程晓陵（2008）内部控制有效性指标来衡量内部控制质量高低，并进行适当修改。经营业绩通常用股票回报或会计回报衡量，但股票回报易随外在冲击的影响而波动（sloan，1993），会计回报可以过滤这些外在噪音，因此采用会计回报指标衡量经营活动效率和效果。考虑到建筑业和房地产业资产规模大，本文用总资产净利率（ROA）取代程晓陵（2008）选取的主营业务资产收益率（CROA），来衡量经营活动的效率和效果。企业财务报告的真实性，本文根据注册会计师发表的审计意见判断。如果注册会计师对公司年报出具标准无保留意见，则认为财务报告是可靠的，这也符合证监会要求上市公司出具年报审计意见的初衷。企业合理保证经营管理合法合规，可以参照企业本年是否因违规而被司法、证监会及交易所处罚来确定。Finkelsfein（1992）指出高管和自己配偶、子女持股数量越大，高管权力越大，因此，本文用高管持股比例衡量管理层权力的大小。

三、研究设计

（一）研究假设 委托理论是公司治理的传统理论基础。委托理论认为，作为委托人——股东的目标是股东利益最大化，而作为受托人——高管的目标是个人利益最大化。通过短期薪酬激励与长期激励相结合是使高管与股东利益趋同的有效手段（Hart，1995），与业绩挂钩的薪酬激励，能使高管努力工作，实现漂亮的经营业绩，这个结果与墨菲（Murphy，1985）、约斯考和罗斯等（Joscow，Rose，1993）所作研究的计量结果一致，证明了管理者薪酬和公司业绩正相关（尹蓉，2001）。但另一方面，这又使高管层有盈余管理的动机，通过会计政策选择，甚至违规违法使经营业绩达到预期效果，最终降低了财务报告的可靠性。Healy（1985）发现，在存在上、下限的非线性奖金计划中，经理人总会尽可能地采取各种措施以最大化预期红利的现值。Healy，Kang and Palepu（1987）也得出了类似的结论。除此之外，Yeo，Tan，Ho和chen（2002）研究结果表明，收益并不总是随着管理者持股比例增加而提高。当管理者持股比例较低时，持股比例与会计信息质量正相关，但当管理者持股比例较高时，二者呈负相关。Warfield（1995）提出，当管理层持股比例增加时降低了人成本，所以减少了经理人员操纵盈利数字的可能性。鉴于此，提出假设：

假设1a：高管层薪酬、高管权利与公司经营业绩正相关；

假设1b：高管薪酬与公司财务报告可靠性负相关，而高管权利与公司财务报告可靠性正相关；

假设1c：高管薪酬、高管权利与公司是否遵循法律法规正相关

行业风险和管理重点不同，内部控制质量会出现差异。深圳迪博企业风险技术有限公司在《中国上市公司2009年内部控制白皮书》中，采用证监会的行业分类对不同行业的内部控制水平进行比较发现，无论是上交所还是深交所不同行业的内部控制水平不同，其中内部控制水平较高的行业主要是金融业、保险业、建筑业和房地产业。但是L.L. Eng，Y.T. Mak（2003）对新加坡158家上市公司的实证研究发现，内部控制自愿性披露与行业并没有显著关系。鉴于此，提出假设：

假设2：高管薪酬、高管权利与经营绩效、财务报告可靠性和遵守法律法规的关系在建筑业和房地产业不同

（二）样本选取与数据来源 本文的研究样本由2006年1月1日以前在上海证券交易所和深圳证券交易所上市的建筑业和房地产业A股上市公司组成。在此基础上作以下剔除：（1）分析数据不完整的样本公司；（2）在2006～2011年内被ST、*ST、SST的样本公司，最后选定84家上市公司的504个观测值。本文数据主要来自CSMAR（国泰安）数据库、上海证券交易所和深圳证券交易所，与内部控制相关的数据通过上市公司的年报手工收集获得。本文利用Excel2003和Eviews6.0完成计算和回归分析过程。

（三）变量定义和模型建立 借鉴程晓陵的模型，根据本文内容建立下列模型：为了验证高管薪酬和高管权利对经营业绩的影响，建立如下模型：ROA=α0+α1*Wage+α2*Holding +α3*Size+α4*Lev+α5*SOE+α6*IND+ε （模型1）

由于财务报告可靠性是二值变量，为了验证高管薪酬和高管权利对财务报告可靠性的影响，建立如下逻辑回归模型：Rel=α0+α1*Wage+α2*Holding+ε（模型2）

由于公司对法律法规的遵循是二值变量，为了验证高管薪酬和高管权利对法律法规遵循的影响，建立如下逻辑回归模型：Leg=α0+α1*Wage+α2*Holding +ε（模型3）

其中，α0为截距项，α1、α2为相应解释变量的系数，α3～α6为控制变量系数，ε为随机项。本文研究变量包括高管激励变量、内部控制质量变量和控制变量三个部分。本文用前三名高管薪酬对数衡量高管薪酬的高低，高管持股比例衡量高管权力的大小。内部控制质量指标参考程晓陵（2008）的内部控制有效性指标，并做适当修改。本文还设定了总资产、资产负债率、所有者类型和行业四个控制变量。具体的变量定义如表（1）所示。

四、实证检验分析

（一）描述性统计 总资产净利润率（ROA）平均为3.18%，样本公司差异不十分大。注册会计师出具标准无保留意见的公司占样本公司的98.33%，样本公司的财务报告可靠性较高。遵循法律法规为二值变量，违法违规公司只有0.95%。总体而言，样本公司的内部控制质量较高。高管薪酬对数平均为13.83，最大值为16.01，最小值为11.88，差异较小。高管权利的最大值为10358万，最小值为0，差异相当大。总资产对数为22.06，资产规模总体较大。国有资产管理局控制的公司占样本公司55%。具体见表（2）。另外，经检验，样本解释变量之间的相关系数均低于0.1，说明解释变量之间不存在严重的多重共线性问题。White检验证明方程不存在异方差问题。

（二）回归分析 关于高管薪酬、高管权利与内部控制质量关系的分析。回归结果见表（3）。（1）高管薪酬和高管权利与经营绩效的相关性。从表（3）模型1的回归结果看，对经营绩效影响显著的有高管薪酬、高管权利、所有者类型。其中高管薪酬与经营绩效存在正相关关系，与哈特（Hart，1995）、墨菲（Murphy，1985）、约斯考和罗斯等（Joscow，Rose，1993）所作研究的计量结果一致，说明提高高管薪酬确实有助于提高公司经营业绩。高管权利与经营业绩存在显著的负相关关系，与假设1的结果相反，主要是由于我国高管持股比例低，有高管持股的公司相对较少，不足以激励和约束高管行为。是否为国有资产管理局控制显著影响经营业绩，说明国家控股对建筑业和房地产业的发展具有显著影响。对经营绩效影响不显著的有公司规模、经营杠杆及公司类型。回归方程的F值是6.4157，在1%的显著性水平下显著，R2和调整的R2分别为0.08、0.07，高管薪酬和高管权利可以解释内部控制质量高低的7%～8%。DW值为2.08，非常接近2，模型不存在序列自相关现象。（2）高管薪酬、高管权利与财务报告可靠性的相关性。Logistic回归结果如表（3）中模型2栏。从回归结果看，高管薪酬和高管权利与财务报告可靠性呈显著的正相关关系。从系数分析，提高高管薪酬和给予高管更大的权利，有助于提高财务报告的可靠性，但依旧存在其他因素影响财务报告可靠性。高管薪酬与财务报告可靠性的关系与假设1不符，提高高管薪酬将增加财务报告可靠性的主要原因可能是当高管薪酬较高时，往往与公司的经营目标是趋于一致的，并且随着薪酬的满足，高管会更加注重声誉等外在激励，操纵利润的机会成本会增大，理性的高管会选择客观披露，提高财务报告的可靠性。回归方程的正确预测百分数为98.33%，方程的拟合效果较好。（3）公司遵循法律法规与高管薪酬和高管权利的关系。Logistic回归结果如表（3）中模型3栏。从回归结果看，高管薪酬和高管权利与法律法规遵循呈反相关关系，但结果并不显著。高管薪酬和高管权利对法律法规遵循存在影响，但结果没有人们预期的那么好。回归方程的正确预测百分比达到0.9524%，说明方程对解释高管薪酬和高管权利对遵循法律法规的影响的效果不太好。

为了验证不同行业高管薪酬、高管业绩与内部控制质量相关性存在差异，本文分别比较建筑业和房地产业的高管薪酬、高管权利与经营业绩、财务报告可靠性和遵守法律法规的关系。回归结果如表（4）。可以发现：在建筑业，高管薪酬和高管权利对经营业绩具有显著影响，高管薪酬与经营业绩呈正相关，高管权利与经营业绩呈负相关。房地产业只有高管薪酬对经营业绩具有显著正相关关系。从系数大小看，高管薪酬和高管权利对经营业绩的影响在建筑业表现的较剧烈。不同行业高管薪酬、高管业绩与经营业绩的关系不同，与前文假设2相符。两个回归方程的F值分别为6.0526、3.5514，都通过了检验，回归方程合理。（2）不同行业高管薪酬、高管权利与财务报告可靠性的相关性。本文分别对建筑业和房地产业的高管薪酬、高管权利与财务报告可靠性相关性做回归分析，分析结果如表（5）所示。从表（5）可以看出，建筑业和房地产业高管薪酬和高管权利与财务报告质量都呈正相关，但是从系数上看，房地产业的变化更加剧烈，符合前文假设2。两个逻辑回归解释能力超过了98%，说明模型对上述关系的拟合效果较好。不同行业高管薪酬、高管业绩与遵守法律法规的相关性。本文分别对建筑业和房地产业高管薪酬、高管权利和遵守法律法规的相关性做两次回归分析，分析结果如表（6）所示。可以看出，建筑业和房地产业的高管薪酬与遵守法律法规分别呈正相关、负相关，高管薪酬提高对改善建筑业遵守法律法规的情况有良好效果，但是在房地产行业会加重违纪违规的现象。两个行业高管权利与行业遵守法律法规的情况都呈负相关，但从系数上看，房地产行业的影响较为剧烈。说明不同行业高管薪酬、高管权利与遵守法律法规的关系不同，与前文假设2相符。两个逻辑回归的解释能力都比较差，说明还有其他因素影响行业遵守法律法规的情况。不同行业高管薪酬与内部控制质量的分析结论符合本文假设，但与L.L. Eng，Y.T. Mak（2003）的研究结果不一致，进一步说明不同国家由于政策和经济环境不同，实证研究的结论不同。

（三）稳健性检验 2010年在我国沪深两市中A股76.86%的上市公司披露了内部控制自我评价报告（其中99.2%的上市公司认为自己的内部控制体系是有效的），41.57%的上市公司披露了内部控制审计报告（其中99.78%出具的是无保留意见）（中国上市公司内部控制指数研究课题组）。这表明可以用是否出具内部控制审计鉴证报告作为内部控制质量的另一衡量标准，其中出具内部控制鉴证报告的公司取1，否则取0。（表7）回归结果发现：公司规模和财务杠杆与内部控制质量关系变得显著，但高管薪酬和高管权利的回归系数、显著性水平并未发生实质性的改变。

五、结论

本文基于2006年至2011年建筑业和房地产业年报数据讨论高管薪酬、高管权利与内部控制质量的关系。实证检验发现，高管薪酬与经营业绩，财务报告质量正相关，与法律法规的遵循呈负相关；高管权利与财务报告质量呈正相关，与经营业绩、法律法规的遵循负相关。建筑业和房地产业高管薪酬、高管权利与内部控制质量的关系不同。研究表明，高管薪酬、高管权利与内部控制质量的各个指标之间的关系各有差异，不能靠单一的提高工资和持股比例达到提高公司内部控制质量的目标。而是高管薪酬、高管权利与经营业绩、财务报告质量和遵循法律法规之间此增彼涨的一种调和。此外，本文研究发现，基于中国样本分析的结果与国外相关研究的结果不一致。由于高管数据披露的不充分，本文使用的上司公司年报中披露的“金额最高的前三名高级管理人员年度报酬总额的平均数”作为高管薪酬的替代变量，而未能对高管薪酬契约的构成详细划分，这也是未来有待进一步研究的内容。

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