城中村改造的好处范文

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第1篇

历史原因主要是城乡二元管理体制和二元经济结构存在形成的。上个世纪，中央政府根据当时的国情需要建立了高度集中的计划经济体制，这里和“城中村”改制相关的是就业安置、户口迁徙、保障利分配、粮食供给等，国家通过这些制度性约束严格划分了农业及非农业人口，确立起了城乡分割的二元体制。这样以土地为生存之基的农村居民，他们的户籍、土地权属、经济组织形式和管理特征等都与城市居民迥然不同。在城市化过程中，城区面积需要不断扩大，扩大城区面积必然囊括进一些村落，由于这些村落土地的独特属性（城市内部土地具有二元性，城市所有土地产权属国有，而城中村土地产权属集体所有，国家城市化建设可以征用村民的农用地，但难以征用村民的宅基地），城市选择了绕开村落发展城市化的发展方式，其结果是城中村逐渐成型。这种土地制度二元性的矛盾是城中村形成的最核心因素。

现实的原因可分为两方面：公共需要和个人需要之间的利益性矛盾、村庄人口不断增多与土地不断减少之间的矛盾。

首先，公共需要和个人需要之间的矛盾。政府出于对公共事业发展的需要，重新调整城市规划，不断扩大城市区域空间，甚至把城郊农村也纳入城区范围。城市功能的扩张，会导致农村土地的大幅度升值，这样会给农村带来巨大的收益。另外，由于村民不愿迁移祖居的传统观念。同时，政府的安抚政策不到位，造成部分地区村民集体抵抗政府的改制行为。

其次，村庄所属人口不断增多与农用土地不断减少之间的矛盾也导致了“城中村”问题的产生。城市化进程的加速导致了城中村居住人口不断增多，与此同时农用土地却在不断减少。众所周知，土地、耕地是农民的基本生活资料，它代替了城市居民所享受的社会福利和保障功能，涉及到生存权的问题，对农民意义重大。农村户口转变为城市户口，意味着失去土地，失去了生存的基本条件。所以在政府还不能够保证村民能够获得生存保障的前提下，叫村民改制，村民也不会改制。另外，村民文化素质低，生活技能差，他会联想到失去土地后生活的保障，很自然会产生一种朴素的、天然的对抗，不想改变现在的方式，也不想成为城市人。这里就涉及到生存和既得利益的需要，客观上对城中村产生了依恋。

“城中村”给城市发展带来的不利影响

原著居民的生活状态及性格。“城中村”里的原始居民，大多数没有工作，靠村里股份分红和出租房屋收益维持生活。没有工作的原因有多种：除了种田别无所长的村民与大量涌入的外来工相比没有优势；一些企业为了避免交养老金等，宁可一批批地换外来工，也不愿意雇佣本地村民；因村民本身文化程度低，自身素质不高，只能找到每月几百元的工作，村民不愿去做等。

不稳定的房源。城中村房源的不稳定主要体现在出租房数量和租房者生活成本上，这些因素的不稳定给占城中村人口绝大多数的租房者造成不便，继而影响整个社会的和谐发展。

公共设施缺乏，环境质量低下，安全隐患堪忧。由于城中村的历史由来，使其成为市政管理盲区，绝大多数的市政及公共配套设施都不具备，大部分道路曲折不通；采光、通风不足；给排水容量不足；建筑质量不高。但是，由于这些城市孤岛所具备的独特的相对低廉的房价等生活成本因素，导致大多数的城中村成为城市居住人口最为密集的地区。环境与人口的极度反差给城中村带来了诸多安全隐患。

改造“城中村”是城市发展的客观要求

（一）“城中村”改造是实现城市发展现代化的迫切需要

发展现代化必须实现工业化和城市化的齐头并进，城市化的快速发展已成为当务之急，而城市化的发展却存在很多阻碍因素，“城中村”的改造即是这些因素中一个令人头痛的难题。“城中村”是农村的一个重要组成部分，它最贴近于城市，加快城市化进程中，“城中村”已经成为一个重要的角色。因为推进城市化要求农村剩余劳动力尽快实现向城市转移，如果农民仅仅实现地域转移，而没有实现户籍、组织和管理体制、思想观念以及生活方式等的更新，就不是真正意义上的城市化。同时“城中村”存在过程中体现出来的种种弊端已严重影响了城市化的进程。城市化质量的提高，必须对现有“城中村”进行积极的改造。如果“城中村”不进行彻底的改造，城乡建设和管理就难以适应经济发展和居民生活水平的提高。那么城市的现代化更无从谈起。

（二）“城中村”改造是加强社会主义精神文明建设的迫切需要

我国社会发展所追求的现代化，不仅是物质的现代化，更是精神层面的现代化；不仅是城市居民的现代化，还是农村所有居民的现代化。物质层面的改造仅仅是表象，然而不管外在如何光彩照人，内部隐含的精神世界却是这场改造的重中之重。发展现代化，任重而道远，决不是一蹴而就的事情，它是一个长期的、循序渐进的过程，由城市逐渐向农村居民过渡。在这个过程中，“城中村”居民的改造起到一个承前启后的作用。“城中村”的农民虽然变成了城市居民，其小农经济的观念、生活方式不容易一下子转变过来。再加上在失去耕作土地后，他们往往把生存和发展的希望寄托于房屋之上，企图从房屋出租中谋求生活保障甚至更多的好处。在这个过程中就造成了一些极端的发展，这些发展对社会造成的影响不是进步，而甚至可以说是退化。因此，“城中村”改造势在必行。改造“城中村”的物质环境，加强社区建设，更新居民的思想观念和提高其文化素质，已成为维护社会治安和加强城市的精神文明建设的当务之急。

第2篇

关键词：城中村；土地产权；改造模式

中图分类号：TU984文献标识码： A

1、“城中村”概念

在我国城市化进程中，由于城市用地的急剧扩张，把城市周边的部分村落及其耕地纳入城市用地范围，大部分耕地性质由农民集体所有制转化为全民所有制，在征地过程中返给乡村的用地以及农民原宅基地、自留地、自留山等维持其农民集体所有制性质不变，在这些用地上以其居住功能为主形成的社会形态被称之为“城中村”。[1]

2、“城中村”特征

2.1物质构成形态

由于规划、管理以及政策的真空与滞后，城中村内用地功能紊乱，居住、商业相互混杂，建筑景观杂乱，建筑密度高，建筑质量令人堪忧，采光通风等条件恶劣，居住生活私密性得不到保障。

2.2生活设施与环境

配套设施问题严重。道路网布局和结构不合理，无法满足人流、物流、停车、消防等基本要求，排水设施不完善导致经常性的内涝，教育、医疗等公共设施的数量和质量均滞后于生活需求，户外空间缺乏，绿化不足。

2.3组织与管理体制

由于历史的原因形成相对独立的行政运作体制和地区管理机制，受既得利益者影响，其建设存在明显的短期行为，缺乏长远规划，物质生活的富有与村民的社会观念，生活观念、价值观念以及和管理组织机制之间形成强烈反差，法制意识淡漠，建设无序等现象突出[2]。低质量住宅的低租金导致村落内人口构成复杂，外来流动人口居多数，社会隐患较大。

3、“城中村”产生原因分析

3.1供需分析

城市流动人口对低租金住房需求较为强烈，同时通勤能力不足，在空间上倾向于内城地区，“城中村”具备此种特征。从供给方面而言，村民在短期内获取即得利益的心态促使开发建设偏离管控，各自为政，一哄而上，较少考虑房屋建设质量以及空间场所、环境品质等需要协调与相互约束的规划问题，较为恶劣环境促使“城中村”成为社会问题多发场所。

3.2土地使用分析

宅基地制度的存在，是造成“城中村”问题的根本原因[3]。“城中村”土地在城市用地范围之内，同时法律规定农村土地归集体所有，由村民委员会等集体经济组织经营管理，本质上讲，土地所有权主体不够明确，导致真正的所有者主体缺位，土地所有权主体的缺位和土地使用产权的不明确，社会保障体系不完善，决定了住宅建设以利益最大化为目标，同时热衷于短期项目的无序化格局。

3.3建设管理分析

在各个层次的城市规划编制与实施过程中，对“城中村”缺乏足够的重视和深入研究，未能及时针对“城中村”特有的情况制定合理可行的规划建设标准。涉及到规划建设的人口疏散、产权转换、房屋拆迁赔偿、村民就业安置等方面的政策尚不明确和完善。相关规划法规对于土地所有权不明晰的“城中村”的建设无法发生效力。

4、“城中村”改造的基本思路

“城中村”问题正在对于外部环境造成越来越大的“负外部效应”，而“城中村”的改造是一个复杂的系统工程，其理论思路应该回归问题的本质――土地产权的界定[4]。

4.1“明晰产权”

采用土地使用权入股，协调统一各方利益，明确土地收益分配，真正使土地使用权股份化、集体化、市场化，促进土地所有权、使用权、经营权的分离，提高土地资源配置的经济效率。

4.2“区划控制”

加强城市规划法规的控制约束力，明确界定“城中村”地块的划分和土地使用用途的法定化，将整个“城中村”地域纳入城市一体化管理，实现其市政、环卫、供电、供水、供气以及治安管理的统一有序。

5、“城中村”改造的现实博弈

在“城中村”改造的现实博弈中，存在着三方对弈者：政府、房地产商和“村民”。 “城中村”的最终改造方案，将是这三方利益平衡的合约安排。

“村民”希望在改造中保护他们的租金收益或对损失的租金收益给予补偿，房地产商要求在投资改造中至少获得平均收益，而政府的希求避免财政的压力和保证市场、社会的稳定。

“村民”会担心，既得的房地产租金收益在开发中得不到保护，而且会损失市中心区域房地产升值前景的好处，他们会以几百年来祖祖辈辈居住在这里为由，对他们的既得利益寸金必争。开发商担心此种拆迁开发中的利益矛盾重重，不确定的变数很多，高昂的交易成本会吞没和消散房地产开发的正常收益，政府对楼层高度的管制会使开发最终变得无力可图；政府考虑拆迁过程中的利益冲突可能成为社会不稳定的因素，政府自己开发因成本过于高昂难以启动，而给予优惠政策吸引房地产商介入开发，又可能造成房屋过量供给，冲击业已趋近饱和的房地产市场，使目前房地产开发中大量的国有银行贷款无法收回；

复杂的改造过程是一个利益博弈的过程，必须创造一种博弈各方共赢的合约安排才能使改造顺利和成功。所以通常的现实改造模式基本分为两个思路：

另辟一块住宅地来置换“城中村”的地产；并通过放宽房地产商在改造“城中村”中建筑高度的限制和减免开发中的部分附加费用，使房地产商有能力以新建住宅的期权来置换“城中村”在一个规定时点的现有住房，称之为“异地安置”；

通过将“村民”现有村落住宅的使用证变更为城市住宅产权证，使“村民”获得的新房产的完整产权，从此可以出售和抵押房产，以此来换取“村民”在住宅拆迁补偿价格上的让步，称之为“就地安置”。

政府在这种基于博弈的改造实践中显然处于主导的地位，应该发挥积极的作用。依靠市场手段，通过制度设计与政策安排，协调各方利益，着眼于长远，来引导和控制改造过程。

6、结语

“城中村”现象是我国城市化进程中出现的特殊现象，应更多地置身于在我国城市化机制及其模式研究的背景下进行分析和研究。涉及土地制度改革与设计，政策及法规的引导与约束，市场运作与利益分配和平衡的改造过程更多地体现为综合的系统工程。在规划和建设过程中利用宏观调控手段如何体现对弱势人群尤其是城市新移民的关怀，如何促进“城中村”居民的市民化进程，将是更为复杂和深层次的任务。

参考文献

[1] 敬东.“城市里的乡村”研究报告――经济发达地区城市中心区农村城市化进程的对策[J]. 城市规划. 1999，23（9）：8-14.

[2] 杜杰. 都市里村庄的世纪抉择――关于深圳市罗湖区原农村城市化进程的调查报告[J]. 城市规划.1999，23（9）：15-17.

第3篇

关键词：城中村；形成原因；土地；建议与对策

“城中村”是我国城市化进程中的较普遍现象，表现为在城市化快速发展期，城市建成区面积扩张使大量村庄包围在城市建成区内，这种村庄内仍旧实行农村管理体制，再加之利益的驱动，导致“城中村”的规划、建设、管理长期处于混乱无序和低水平状态。笔者经过深入调研，就“城中村”的形成原因、存在的主要问题以及解决这些问题的建议与对策进行简要阐述。

一、“城中村”的形成原因

有专家分析认为，“城中村”形成的原因是多方面的。从制度角度讲，土地集体所有制、宅基地政策是形成“城中村”的重要制度条件，土地集体所有和宅基地政策把村民捆在一起，形成了一个基于土地的利益共同体，难以分化瓦解。从社会角度讲，中国农村宗族和地缘观念很强，这种安土重迁的居住观念构成了“城中村”存续的社会心理条件；同时，随着城镇化的推进和社会经济的发展，土地增值，外来人口急增，使得私房出租成为一个利益丰厚的产业，这是“城中村”得以发展的社会条件。从政府角度讲，认识不足，缺乏及时的规划和调控，对“城中村”的发生、发展后果估计不足，没有及时拿出有效的规划、改造措施，最后积重难返。

二、“城中村”存在的主要问题

近几年，随着城市化建设进程的加快发展，“城中村”给城市发展提供了宝贵的空间、作出了巨大的贡献，但也存在着土地管理混乱、社会保障缺位、村庄治理垢病、产权关系模糊等诸多问题。主要表现在以下几方面：

（一）土地利用粗放，土地资产流失

由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，房屋容积率低，土地利用十分粗放，同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有。这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使某些村集体热衷于自己搞土地开发，排斥政府征用土地，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。

（二）管理体制不顺，管理难度较大

“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上看，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不力。

（三）人口构成复杂，社会治安堪忧

“城中村”的人口构成十分复杂。据调查，主要由以下几类人构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民，第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。

（四）公共设施缺乏，环境问题严重

“城中村”的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，相对比较薄弱。现在由于部分市民和大量外来人口的入住、小企业的开办，使得给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，导致污水横溢，垃圾乱倒、蚊蝇丛生，环境质量较差，村内道路狭窄且杂乱无章，建筑凌乱，城市形象低下，严重影响着城市的市容市貌。

三、解决“城中村”问题的建议与对策

近几年，随着城市化进程的加快，“城中村”所带来的负面影响越来越突出，严重制约着城市的发展，影响着城市品位的提升；对“城中村”实行改造是社会发展的必然，改造势在必行。借鉴省内外“城中村”改造的经验，笔者认为在推进“城中村”改造过程中，需做好以下几方面工作：

（一）“城中村”改造，必须遵循科学规划、合理布局、统一建设的原则。

“城中村”是城市的有机组成部分，是否按照城市总体规划进行改造，直接影响到城市总体规划能否得到有效实施。规划要与城市化水平相适应，高起点、高标准地完善市政公用设施，完善环境规划和空间设计；充分兼顾经济功能和其他社会服务功能的协调，营造高质量的生活环境，避免低水平重复建设；建筑设计要体现民俗特色，有品味，上档次，成为城市的一道亮丽风景线。

（二）“城中村”改造，政府必须加强领导，各部门必须统一思想、密切配合、大胆解放思想，不断更新观念。

各个“城中村”的状况不同，干部群众的思想水平、物质基础也不一样，解放思想、更新观念的任务各有侧重。必须以改革的思路正确处理好国家、集体和个人利益关系，“城中村”改造是事关社会稳定、经济发展的大事，必须加强领导、精心组织、稳妥推进。此外，“城中村”改造触及到群众的既得利益，还必须调动村民参与改造的积极性，要从实际出发，在不损害国家利益、集体利益的前提下，给群众一些政策性的补偿和一定的资金扶持，使群众得到实实在在的好处。

（三）“城中村”改造，必须解决好集体土地和集体资产改制问题。

撤村建居后，农村集体土地原则上应依法征用，转为国有。转为国有后的土地所有权归国家，在国家未实施城市建设前，可区别不同情况进行处理。政府对此必须出台具体的实施办法。如：太原市在做控制性详细规划时考虑，“城中村”有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。

（四）“城中村”改造，政府必须出台相关配套政策，保障村民的合法权益。

“城中村”改造涉及到土地开发利用及其管理机制问题，涉及到体制问题、产业转型问题，涉及到城市规划实施问题，涉及到教育、户籍、就业、社会保障等一系列问题。在改造过程中，需要协调城建、规划、劳动、公安、国土等众多部门共同行动，牵扯到城市政府、基层政府、村集体、村民、开发商等各个方面的利益，关系错综复杂。所以，在“城中村”改造中，政府必须完善相关配套政策，建立健全“城中村”村民的社会保障体系，确实解决好村民的养老、医疗、就业、低保、教育等问题，消除失地后村民的后顾之忧，才能推进“城中村”改造的顺利进行。

（五）“城中村”改造，必须实行政府调控与市场运作相结合的手段。

“城中村”改造是推进城市化的大事，也是城市化进程中的一件难事。这其中既有做群众思想工作的难度，又有实行政策补偿的难度，还有成本投入的难度。只有把政府调控与市场运作相结合才能解开这一难题。如资金运作，单靠某一方面的投入是不够的，必须多元化融资，除可采取群众集资一部分，银行贷款一部分，政府补助一部分外，还要用优惠政策激起投资者的投资兴趣，以此吸收大量的民间资本，从根本上解决建房资金缺口的困难。

（六）“城中村”改造，必须将村民纳入教育培训计划，使其能够真正适应城市社会生活的转变。

“城中村”改造不是单一的城市建设问题，目前很多城市都存在重视“城中村”的景观改造，而忽视人的改造问题，改造后村民的生存技能、生存方式没有得到根本改变，依旧过着游手好闲的生活，这是城市人力资源的极大浪费。这为城市的进一步发展埋下了隐患。因此，改造过程中政策措施的制定不仅应关注如何顺利推进“城中村”改造以及改变当前城市发展的环境、卫生、居住状况等问题，还应该关注如何筹集资金对村民进行教育培训，提高村民就业技能与水平，对自主创业提供智力与资金扶持，引导村民走自食其力、自主创业的道路，实现村民生存方式的根本转变。

四、结语

目前，随着“城市化”进程的加快，“城中村”改造工作已提上了议事日程，解决“城中村”问题，逐渐成为城乡统筹发展过程中不可回避的突出问题。如何解决并处理好“城中村”问题，已成为一个新的课题。在改造过程中，要按照二十一世纪城市化发展的要求，坚持做到公平合理，分类实施，稳步推进，不断探索，不断创新，不断积累经验，把“城中村”打造成建设形态、人居环境一流的现代化文明社区，成为城市的亮点，达到城市建设和经济效益双赢的目的。

参考文献：