城中村改造的好处范文

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第1篇

历史原因主要是城乡二元管理体制和二元经济结构存在形成的。上个世纪，中央政府根据当时的国情需要建立了高度集中的计划经济体制，这里和“城中村”改制相关的是就业安置、户口迁徙、保障利分配、粮食供给等，国家通过这些制度性约束严格划分了农业及非农业人口，确立起了城乡分割的二元体制。这样以土地为生存之基的农村居民，他们的户籍、土地权属、经济组织形式和管理特征等都与城市居民迥然不同。在城市化过程中，城区面积需要不断扩大，扩大城区面积必然囊括进一些村落，由于这些村落土地的独特属性（城市内部土地具有二元性，城市所有土地产权属国有，而城中村土地产权属集体所有，国家城市化建设可以征用村民的农用地，但难以征用村民的宅基地），城市选择了绕开村落发展城市化的发展方式，其结果是城中村逐渐成型。这种土地制度二元性的矛盾是城中村形成的最核心因素。

现实的原因可分为两方面：公共需要和个人需要之间的利益性矛盾、村庄人口不断增多与土地不断减少之间的矛盾。

首先，公共需要和个人需要之间的矛盾。政府出于对公共事业发展的需要，重新调整城市规划，不断扩大城市区域空间，甚至把城郊农村也纳入城区范围。城市功能的扩张，会导致农村土地的大幅度升值，这样会给农村带来巨大的收益。另外，由于村民不愿迁移祖居的传统观念。同时，政府的安抚政策不到位，造成部分地区村民集体抵抗政府的改制行为。

其次，村庄所属人口不断增多与农用土地不断减少之间的矛盾也导致了“城中村”问题的产生。城市化进程的加速导致了城中村居住人口不断增多，与此同时农用土地却在不断减少。众所周知，土地、耕地是农民的基本生活资料，它代替了城市居民所享受的社会福利和保障功能，涉及到生存权的问题，对农民意义重大。农村户口转变为城市户口，意味着失去土地，失去了生存的基本条件。所以在政府还不能够保证村民能够获得生存保障的前提下，叫村民改制，村民也不会改制。另外，村民文化素质低，生活技能差，他会联想到失去土地后生活的保障，很自然会产生一种朴素的、天然的对抗，不想改变现在的方式，也不想成为城市人。这里就涉及到生存和既得利益的需要，客观上对城中村产生了依恋。

“城中村”给城市发展带来的不利影响

原著居民的生活状态及性格。“城中村”里的原始居民，大多数没有工作，靠村里股份分红和出租房屋收益维持生活。没有工作的原因有多种：除了种田别无所长的村民与大量涌入的外来工相比没有优势；一些企业为了避免交养老金等，宁可一批批地换外来工，也不愿意雇佣本地村民；因村民本身文化程度低，自身素质不高，只能找到每月几百元的工作，村民不愿去做等。

不稳定的房源。城中村房源的不稳定主要体现在出租房数量和租房者生活成本上，这些因素的不稳定给占城中村人口绝大多数的租房者造成不便，继而影响整个社会的和谐发展。

公共设施缺乏，环境质量低下，安全隐患堪忧。由于城中村的历史由来，使其成为市政管理盲区，绝大多数的市政及公共配套设施都不具备，大部分道路曲折不通；采光、通风不足；给排水容量不足；建筑质量不高。但是，由于这些城市孤岛所具备的独特的相对低廉的房价等生活成本因素，导致大多数的城中村成为城市居住人口最为密集的地区。环境与人口的极度反差给城中村带来了诸多安全隐患。

改造“城中村”是城市发展的客观要求

（一）“城中村”改造是实现城市发展现代化的迫切需要

发展现代化必须实现工业化和城市化的齐头并进，城市化的快速发展已成为当务之急，而城市化的发展却存在很多阻碍因素，“城中村”的改造即是这些因素中一个令人头痛的难题。“城中村”是农村的一个重要组成部分，它最贴近于城市，加快城市化进程中，“城中村”已经成为一个重要的角色。因为推进城市化要求农村剩余劳动力尽快实现向城市转移，如果农民仅仅实现地域转移，而没有实现户籍、组织和管理体制、思想观念以及生活方式等的更新，就不是真正意义上的城市化。同时“城中村”存在过程中体现出来的种种弊端已严重影响了城市化的进程。城市化质量的提高，必须对现有“城中村”进行积极的改造。如果“城中村”不进行彻底的改造，城乡建设和管理就难以适应经济发展和居民生活水平的提高。那么城市的现代化更无从谈起。

（二）“城中村”改造是加强社会主义精神文明建设的迫切需要

我国社会发展所追求的现代化，不仅是物质的现代化，更是精神层面的现代化；不仅是城市居民的现代化，还是农村所有居民的现代化。物质层面的改造仅仅是表象，然而不管外在如何光彩照人，内部隐含的精神世界却是这场改造的重中之重。发展现代化，任重而道远，决不是一蹴而就的事情，它是一个长期的、循序渐进的过程，由城市逐渐向农村居民过渡。在这个过程中，“城中村”居民的改造起到一个承前启后的作用。“城中村”的农民虽然变成了城市居民，其小农经济的观念、生活方式不容易一下子转变过来。再加上在失去耕作土地后，他们往往把生存和发展的希望寄托于房屋之上，企图从房屋出租中谋求生活保障甚至更多的好处。在这个过程中就造成了一些极端的发展，这些发展对社会造成的影响不是进步，而甚至可以说是退化。因此，“城中村”改造势在必行。改造“城中村”的物质环境，加强社区建设，更新居民的思想观念和提高其文化素质，已成为维护社会治安和加强城市的精神文明建设的当务之急。

第2篇

关键词：城中村；土地产权；改造模式

中图分类号：TU984文献标识码： A

1、“城中村”概念

在我国城市化进程中，由于城市用地的急剧扩张，把城市周边的部分村落及其耕地纳入城市用地范围，大部分耕地性质由农民集体所有制转化为全民所有制，在征地过程中返给乡村的用地以及农民原宅基地、自留地、自留山等维持其农民集体所有制性质不变，在这些用地上以其居住功能为主形成的社会形态被称之为“城中村”。[1]

2、“城中村”特征

2.1物质构成形态

由于规划、管理以及政策的真空与滞后，城中村内用地功能紊乱，居住、商业相互混杂，建筑景观杂乱，建筑密度高，建筑质量令人堪忧，采光通风等条件恶劣，居住生活私密性得不到保障。

2.2生活设施与环境

配套设施问题严重。道路网布局和结构不合理，无法满足人流、物流、停车、消防等基本要求，排水设施不完善导致经常性的内涝，教育、医疗等公共设施的数量和质量均滞后于生活需求，户外空间缺乏，绿化不足。

2.3组织与管理体制

由于历史的原因形成相对独立的行政运作体制和地区管理机制，受既得利益者影响，其建设存在明显的短期行为，缺乏长远规划，物质生活的富有与村民的社会观念，生活观念、价值观念以及和管理组织机制之间形成强烈反差，法制意识淡漠，建设无序等现象突出[2]。低质量住宅的低租金导致村落内人口构成复杂，外来流动人口居多数，社会隐患较大。

3、“城中村”产生原因分析

3.1供需分析

城市流动人口对低租金住房需求较为强烈，同时通勤能力不足，在空间上倾向于内城地区，“城中村”具备此种特征。从供给方面而言，村民在短期内获取即得利益的心态促使开发建设偏离管控，各自为政，一哄而上，较少考虑房屋建设质量以及空间场所、环境品质等需要协调与相互约束的规划问题，较为恶劣环境促使“城中村”成为社会问题多发场所。

3.2土地使用分析

宅基地制度的存在，是造成“城中村”问题的根本原因[3]。“城中村”土地在城市用地范围之内，同时法律规定农村土地归集体所有，由村民委员会等集体经济组织经营管理，本质上讲，土地所有权主体不够明确，导致真正的所有者主体缺位，土地所有权主体的缺位和土地使用产权的不明确，社会保障体系不完善，决定了住宅建设以利益最大化为目标，同时热衷于短期项目的无序化格局。

3.3建设管理分析

在各个层次的城市规划编制与实施过程中，对“城中村”缺乏足够的重视和深入研究，未能及时针对“城中村”特有的情况制定合理可行的规划建设标准。涉及到规划建设的人口疏散、产权转换、房屋拆迁赔偿、村民就业安置等方面的政策尚不明确和完善。相关规划法规对于土地所有权不明晰的“城中村”的建设无法发生效力。

4、“城中村”改造的基本思路

“城中村”问题正在对于外部环境造成越来越大的“负外部效应”，而“城中村”的改造是一个复杂的系统工程，其理论思路应该回归问题的本质――土地产权的界定[4]。

4.1“明晰产权”

采用土地使用权入股，协调统一各方利益，明确土地收益分配，真正使土地使用权股份化、集体化、市场化，促进土地所有权、使用权、经营权的分离，提高土地资源配置的经济效率。

4.2“区划控制”

加强城市规划法规的控制约束力，明确界定“城中村”地块的划分和土地使用用途的法定化，将整个“城中村”地域纳入城市一体化管理，实现其市政、环卫、供电、供水、供气以及治安管理的统一有序。

5、“城中村”改造的现实博弈

在“城中村”改造的现实博弈中，存在着三方对弈者：政府、房地产商和“村民”。 “城中村”的最终改造方案，将是这三方利益平衡的合约安排。

“村民”希望在改造中保护他们的租金收益或对损失的租金收益给予补偿，房地产商要求在投资改造中至少获得平均收益，而政府的希求避免财政的压力和保证市场、社会的稳定。

“村民”会担心，既得的房地产租金收益在开发中得不到保护，而且会损失市中心区域房地产升值前景的好处，他们会以几百年来祖祖辈辈居住在这里为由，对他们的既得利益寸金必争。开发商担心此种拆迁开发中的利益矛盾重重，不确定的变数很多，高昂的交易成本会吞没和消散房地产开发的正常收益，政府对楼层高度的管制会使开发最终变得无力可图；政府考虑拆迁过程中的利益冲突可能成为社会不稳定的因素，政府自己开发因成本过于高昂难以启动，而给予优惠政策吸引房地产商介入开发，又可能造成房屋过量供给，冲击业已趋近饱和的房地产市场，使目前房地产开发中大量的国有银行贷款无法收回；

复杂的改造过程是一个利益博弈的过程，必须创造一种博弈各方共赢的合约安排才能使改造顺利和成功。所以通常的现实改造模式基本分为两个思路：

另辟一块住宅地来置换“城中村”的地产；并通过放宽房地产商在改造“城中村”中建筑高度的限制和减免开发中的部分附加费用，使房地产商有能力以新建住宅的期权来置换“城中村”在一个规定时点的现有住房，称之为“异地安置”；

通过将“村民”现有村落住宅的使用证变更为城市住宅产权证，使“村民”获得的新房产的完整产权，从此可以出售和抵押房产，以此来换取“村民”在住宅拆迁补偿价格上的让步，称之为“就地安置”。

政府在这种基于博弈的改造实践中显然处于主导的地位，应该发挥积极的作用。依靠市场手段，通过制度设计与政策安排，协调各方利益，着眼于长远，来引导和控制改造过程。

6、结语

“城中村”现象是我国城市化进程中出现的特殊现象，应更多地置身于在我国城市化机制及其模式研究的背景下进行分析和研究。涉及土地制度改革与设计，政策及法规的引导与约束，市场运作与利益分配和平衡的改造过程更多地体现为综合的系统工程。在规划和建设过程中利用宏观调控手段如何体现对弱势人群尤其是城市新移民的关怀，如何促进“城中村”居民的市民化进程，将是更为复杂和深层次的任务。

参考文献

[1] 敬东.“城市里的乡村”研究报告――经济发达地区城市中心区农村城市化进程的对策[J]. 城市规划. 1999，23（9）：8-14.

[2] 杜杰. 都市里村庄的世纪抉择――关于深圳市罗湖区原农村城市化进程的调查报告[J]. 城市规划.1999，23（9）：15-17.

第3篇

关键词：城中村；形成原因；土地；建议与对策

“城中村”是我国城市化进程中的较普遍现象，表现为在城市化快速发展期，城市建成区面积扩张使大量村庄包围在城市建成区内，这种村庄内仍旧实行农村管理体制，再加之利益的驱动，导致“城中村”的规划、建设、管理长期处于混乱无序和低水平状态。笔者经过深入调研，就“城中村”的形成原因、存在的主要问题以及解决这些问题的建议与对策进行简要阐述。

一、“城中村”的形成原因

有专家分析认为，“城中村”形成的原因是多方面的。从制度角度讲，土地集体所有制、宅基地政策是形成“城中村”的重要制度条件，土地集体所有和宅基地政策把村民捆在一起，形成了一个基于土地的利益共同体，难以分化瓦解。从社会角度讲，中国农村宗族和地缘观念很强，这种安土重迁的居住观念构成了“城中村”存续的社会心理条件；同时，随着城镇化的推进和社会经济的发展，土地增值，外来人口急增，使得私房出租成为一个利益丰厚的产业，这是“城中村”得以发展的社会条件。从政府角度讲，认识不足，缺乏及时的规划和调控，对“城中村”的发生、发展后果估计不足，没有及时拿出有效的规划、改造措施，最后积重难返。

二、“城中村”存在的主要问题

近几年，随着城市化建设进程的加快发展，“城中村”给城市发展提供了宝贵的空间、作出了巨大的贡献，但也存在着土地管理混乱、社会保障缺位、村庄治理垢病、产权关系模糊等诸多问题。主要表现在以下几方面：

（一）土地利用粗放，土地资产流失

由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，房屋容积率低，土地利用十分粗放，同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有。这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使某些村集体热衷于自己搞土地开发，排斥政府征用土地，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。

（二）管理体制不顺，管理难度较大

“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上看，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不力。

（三）人口构成复杂，社会治安堪忧

“城中村”的人口构成十分复杂。据调查，主要由以下几类人构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民，第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。

（四）公共设施缺乏，环境问题严重

“城中村”的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，相对比较薄弱。现在由于部分市民和大量外来人口的入住、小企业的开办，使得给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，导致污水横溢，垃圾乱倒、蚊蝇丛生，环境质量较差，村内道路狭窄且杂乱无章，建筑凌乱，城市形象低下，严重影响着城市的市容市貌。

三、解决“城中村”问题的建议与对策

近几年，随着城市化进程的加快，“城中村”所带来的负面影响越来越突出，严重制约着城市的发展，影响着城市品位的提升；对“城中村”实行改造是社会发展的必然，改造势在必行。借鉴省内外“城中村”改造的经验，笔者认为在推进“城中村”改造过程中，需做好以下几方面工作：

（一）“城中村”改造，必须遵循科学规划、合理布局、统一建设的原则。

“城中村”是城市的有机组成部分，是否按照城市总体规划进行改造，直接影响到城市总体规划能否得到有效实施。规划要与城市化水平相适应，高起点、高标准地完善市政公用设施，完善环境规划和空间设计；充分兼顾经济功能和其他社会服务功能的协调，营造高质量的生活环境，避免低水平重复建设；建筑设计要体现民俗特色，有品味，上档次，成为城市的一道亮丽风景线。

（二）“城中村”改造，政府必须加强领导，各部门必须统一思想、密切配合、大胆解放思想，不断更新观念。

各个“城中村”的状况不同，干部群众的思想水平、物质基础也不一样，解放思想、更新观念的任务各有侧重。必须以改革的思路正确处理好国家、集体和个人利益关系，“城中村”改造是事关社会稳定、经济发展的大事，必须加强领导、精心组织、稳妥推进。此外，“城中村”改造触及到群众的既得利益，还必须调动村民参与改造的积极性，要从实际出发，在不损害国家利益、集体利益的前提下，给群众一些政策性的补偿和一定的资金扶持，使群众得到实实在在的好处。

（三）“城中村”改造，必须解决好集体土地和集体资产改制问题。

撤村建居后，农村集体土地原则上应依法征用，转为国有。转为国有后的土地所有权归国家，在国家未实施城市建设前，可区别不同情况进行处理。政府对此必须出台具体的实施办法。如：太原市在做控制性详细规划时考虑，“城中村”有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。

（四）“城中村”改造，政府必须出台相关配套政策，保障村民的合法权益。

“城中村”改造涉及到土地开发利用及其管理机制问题，涉及到体制问题、产业转型问题，涉及到城市规划实施问题，涉及到教育、户籍、就业、社会保障等一系列问题。在改造过程中，需要协调城建、规划、劳动、公安、国土等众多部门共同行动，牵扯到城市政府、基层政府、村集体、村民、开发商等各个方面的利益，关系错综复杂。所以，在“城中村”改造中，政府必须完善相关配套政策，建立健全“城中村”村民的社会保障体系，确实解决好村民的养老、医疗、就业、低保、教育等问题，消除失地后村民的后顾之忧，才能推进“城中村”改造的顺利进行。

（五）“城中村”改造，必须实行政府调控与市场运作相结合的手段。

“城中村”改造是推进城市化的大事，也是城市化进程中的一件难事。这其中既有做群众思想工作的难度，又有实行政策补偿的难度，还有成本投入的难度。只有把政府调控与市场运作相结合才能解开这一难题。如资金运作，单靠某一方面的投入是不够的，必须多元化融资，除可采取群众集资一部分，银行贷款一部分，政府补助一部分外，还要用优惠政策激起投资者的投资兴趣，以此吸收大量的民间资本，从根本上解决建房资金缺口的困难。

（六）“城中村”改造，必须将村民纳入教育培训计划，使其能够真正适应城市社会生活的转变。

“城中村”改造不是单一的城市建设问题，目前很多城市都存在重视“城中村”的景观改造，而忽视人的改造问题，改造后村民的生存技能、生存方式没有得到根本改变，依旧过着游手好闲的生活，这是城市人力资源的极大浪费。这为城市的进一步发展埋下了隐患。因此，改造过程中政策措施的制定不仅应关注如何顺利推进“城中村”改造以及改变当前城市发展的环境、卫生、居住状况等问题，还应该关注如何筹集资金对村民进行教育培训，提高村民就业技能与水平，对自主创业提供智力与资金扶持，引导村民走自食其力、自主创业的道路，实现村民生存方式的根本转变。

四、结语

目前，随着“城市化”进程的加快，“城中村”改造工作已提上了议事日程，解决“城中村”问题，逐渐成为城乡统筹发展过程中不可回避的突出问题。如何解决并处理好“城中村”问题，已成为一个新的课题。在改造过程中，要按照二十一世纪城市化发展的要求，坚持做到公平合理，分类实施，稳步推进，不断探索，不断创新，不断积累经验，把“城中村”打造成建设形态、人居环境一流的现代化文明社区，成为城市的亮点，达到城市建设和经济效益双赢的目的。

参考文献：

第4篇

【关键词】城市 农村 “城中村”

一、“城中村”的现状及问题

“城中村”是在城市化进程中出现的一种现象，“城中村”看似城市，又似农村，它具备城市和农村的双重特点。“城中村”一个显著的特点就是实行农村集体所有制和农村管理体制。

(一)“城中村”的现状

改革开放以来，由于疾风暴雨式的城市建设，城市用地需求急剧膨胀，城市将其周围的农村用地逐渐转化为城市地区。随着农村耕地被征用，农民的居住环境发生变化，就业方式也出现了根本性的转变，很多农村开始了城市化进程。然而村庄在城市化道路中却出现了一些新问题、新现象，“城中村”的出现成为城市化进程中的一道独特的风景，成为人们关注的社会问题。

仅从“城中村”的名称可以看出，它兼有城市与农村的双重特点，看似城市，又似农村，“城中村”的双面性给城市和农村居民的和谐发展带来了机遇，同时也成为构建和谐社会中的一个重要课题。

(二)我县“城中村”的问题

1.人口构成复杂，难于管理

2.环境卫生情况需进一步完善

3.市场秩序有待改善

4.公共设施的相对缺乏

二、“城中村”问题形成的原因

(一)客观原因

1.城市化进程的必然结果

所谓城市化，是指存在城乡差别的前提下，农村人口、就业、产业、建筑、设施、服务、经济水平、文化、景观等要素普遍向城市的转移和转化过程，包括原由城市的扩大、新城市的兴起，原有城镇上升为城市，新城镇的增设和扩大等内容及其过程。在城市化的发展过程中，原有中心城市规划调整后城市规模进一步扩大，不断向外扩展，城市近郊村庄逐步被包围，村庄的耕地大多被开发利用，而村民的宅基地却保留了下来。

2.城乡二元体制

在城市化过程中，原来农村的土地被开发或征用，村庄却以“城中村”的形式，成为城市的一部分。然而，城乡二元体制根深蒂固，村民虽然生活在城市中，却由于其农村户口无法享受和城市居民一样的就业和社会保障等待遇。农民失去了耕地，唯一留下的就是集体土地和宅基地。《中华人民共和国土地管理法》规定“我国城市土地产权归国家所有，而农村土地的产权归农村集体所有，国家可以征用作为农民生产资料的农用地，但难以征用作为农民生活资料的宅基地”。这样同在城市的一片蓝天下，由于城乡二元体制的作用，城市居民和“城中村”居民却有着两种截然不同的生活。

3.廉租房需求和供给之间的巨大缺口

“城中村”之所以成为学生、白领、蓝领、粉领和、黑领的共同选择，一个根本的原因就是其租金的低廉。也就是“城中村”具有顽强生命力的原因就是“城中村”村民利用原先对其不利的城乡二元体制，通过低廉的房租赚取不低的收益。我国城市廉价房工程雷声大，效果小，这为“城中村”村民利用宅基地实现自身利益创造了机会。九成以上的专家认为“城中村”解决了低收入阶层的住房问题。

(二)主观原因

1.农民路径依赖心理

在实践中，本来处于城乡二元体制中的弱势，由于城市现代化进程中的土地征用，农民从地理区域上进入城市的队伍中，这让他们享受到土地集体所有制以及宅基地使用权带来的意外收益，农民可以通过出租房屋等方式获得收入，一跃成为城乡二元体制中的优势群体。“城中村”的居民开始习惯并享受城市化进程中带来的好处，并对这种获得收益的方式产生了依赖。“路径依赖”产生，居民出于对既得利益和风险的考虑，不愿接受甚至抵制新的变化，不管这一变化是时展的趋势还是政府政策的导向，他们满足于现状，成为新型的“租金食利”阶层，不会积极主动地改变“城中村”的现状，甚至成为解决“城中村”问题的最强大阻力。

2.政府管理中的困境

首先，从“城中村”产生的原因来看，政府在城市建设和招商引资过程中，为了短期的利益，迂回征地，最终造成了“城中村”的出现。由于现行土地征用政策对耕地的补偿有明确的测算标准，而对村集体建设用地和农民宅基地及其上的附着物(乡镇企业厂房、农民住房等)的补偿则缺乏必要的界定，因此城市政府为了尽量减少土地征用赔偿的金额和社会负担，大多采取了绕村庄，只征收耕地的方式来寻求城市建设用地的快速扩张。这种“吃肉留骨头”的做法最终留下了“城中村”问题。

其次，在“城中村”问题的解决上，政府要面临资金和农民阻力等诸多压力，推进“城中村”改造困难重重。

3.开发商的趋利性

利益一向是“城中村”问题的敏感话题。“城中村”的形成本身就是在城市化进程中政府、开发商、村民博弈的结果。其中开发商为了降低成本，选择耕地和空闲地开发，而回避村庄，这样村庄的开发被长期搁置。另外“城中村”的开发难度大，尤其是“钉子户”问题的不断出现，让很多开发商“望村兴叹”，回避村庄开发项目。

三、我县“城中村”的解决途径探讨

(一)打破城乡二元体制，向城乡一体化迈进

打破城乡二元体制，最主要的就是要终结二元户籍制度，这样可以让“城中村”村民和城市居民保持身份一致。实行统一的城乡户籍登记制度意味着政府可以从根本上解决村民利用土地集体所有权获得租金和其它土地相关利益。把土地统归国家所有，就可以迫使“城中村”的居民们不得不融入到市民当中，也能够实现“城中村”的现代产业引进，让它与整个城市一起运转，从而实现城市的健康、和谐发展。

(二)切实解决“城中村”居民的生活保障问题

打破城乡二元体制，终结二元户籍制度并非易事。构建和谐社会必然要求做到城与村的和谐，收回村民集体土地使用权，必须给村民充足的补偿，以保障他们的生存和生活问题。在“城中村”改造过程中，必须确保农民失地不失利。其中的关键之处就是促进社会保障制度的改革与创新。

(三)加强管理，维护“城中村”安定

我县“城中村”存在一个重要的问题就是市场秩序混乱，其中很重要的一条就是政府管理中的困境：政府没有经济能力真正参与到“城中村”的管理和改建中去，于是就出现了“管不了，不如不管”的选择。然而现实情况是，政府必然要作为主导力量投入到“城中村”的改建中去。建议我市政府在以下几个方面加强管理，维护“城中村”的安定：

首先制定积极政策，建立多维投资体系。政府作为“城中村”改革的掌舵手，可以建立政府、开发商、集体、个人参与的多元投资体系，共同致力于“城中村”的改建。这样不仅提高了“城中村”的经济运行效率，还可以缓解政府的财政压力。

第5篇

端午节前的猎德涌上，停靠在岸边的4只练习用龙舟格外引人注目，印着“热烈欢迎各村飞龙莅临”的横幅在风中飞扬，显示传统节日的气氛并没有因村子的改建而消亡。龙舟停泊不远处是古老的猎德桥，现在它已成了猎德的历史标记。

穿过猎德桥后短短的隧道，进入眼内的是截然不同的景象：蜿蜒的施工墙，大片绿色防护网，在工地包围中孤独屹立的“李氏大宗祠”……这便是改建中的猎德村。

2008年1月15日，随着第一铲土的培入，猎德村改造工程正式破土动工。现在，村子大约拆T--半左右，新的楼房已经渐渐建起。一位村民告诉记者，房子已被拆建的村民暂时搬到了别的地方，等楼房盖好再搬回来，“听说拆建进度很快，亚运前就可以住进新房”。

有趣的是，杂乱不堪的工地旁，经常有其他城中村的村民成群结队前来参观，他们对改造后的猎德村有着不亚于本村村民的期待。因为，作为广州城中村改造工程的第一个成功试点，今天的猎德村，极有可能就是明天的冼村、石牌村……

繁华都市里的第三世界

广州有138个城中村，在政府眼里，它们都是恨不得除之而后快的痼疾。

拥有700多年历史的石牌村离猎德村不远，同样位于天河核心区域。这条老村子周边的土地早早就被政府和开发商征完了，旁边建起了高楼大厦，商铺林立，已成为广州最繁华的地段之一。

然而，城市高楼虽包围了石牌村，但这个村子里的原生态村民并没有凭空消失，他们只是窝缩在高楼之间，形成了阴暗角落的一个特殊生态群。

从繁华的石牌东路一条小巷拐进村子，就像进入了另一个世界。在这里看到的并不是一般所说的“握手楼”，而是更亲密接触的“贴面楼”、“接吻楼”，低矮的楼房对户阳台紧紧贴在一起，遮天蔽日，以致在初夏阳光普照的下午，楼与楼的夹缝之间居然透不进一缕明亮的光线，所有人和物都被笼罩在沉沉的阴暗当中。

就是这片狭窄阴暗的区域里，一共有3656栋房子据村民称，村里最神奇的一块宅基地明明不足10平方米，上面却能盖起40多平方米的建筑面积。这些违章建筑和脏乱景观，与天河繁华的城市面貌显然格格不入，更遑论里面层出不穷的治安问题总是让政府伤透脑筋。

早在2000年9月广州市召开的“城镇建设管理工作会议”上，市政府就提出了城中村改造的思路，确定在未来5年要加快城乡一体化进程，建立整体协调的大都市城镇体系。

然而，虽然9年前就定下改造的主旋律，但直至现在，称得上改造完成的只有一两个小规模的自然村，除了猎德村，真正大规模的成功改造经验至今没有出现。

在记者走访的过程中，一些城中村的负责人表示，几年前就依照政府要求递交了本村的改造方案，因为各种原因一直没有获批。像石牌村这样的上世纪90年代就已经声称要改造的村子，至今竟然还没有定下正式的改造规划。

慢慢慢，还是慢

显然，与其他城市大拆大建的豪迈风格相比，广州城中村改造的最大特色就是“慢”。广州市常务副市长苏泽群曾向媒体坦言，目前城中村改造进展“十分慢，慢得让人心寒”。

让官员心寒的背后，是城中村生态里复杂的利益体系。

《都市里的村庄》一书作者，广州技术师范学院教授蓝宇蕴对记者说：“对城中村深恶痛绝，大都因为出于政府本位的角度思想。政府比较在乎城市景观、形象以及对管理者的影响。城中村的确是城市里各种问题比较集中的地方，它们的存在可能会影响政府管理的声望，但同时要看到，城中村体系本身不但包含了复杂的利益关系，而且还承载了部分政府功能，其存在有一定合理性。”

尤其广州城中村当中所涉及的利益比分量，又比内地城市更为显著。

走在石牌村里，小发廊、租书店、快餐档、小士多等密集地挤迫在巷道两旁，这里共有1200多家小店铺，经营者操着五湖四海的乡音，绝大多数并非本村人。

士多档主杨先生在石牌村开店已有两年了，这间15平方米左右的小店铺，每月租金仅2000元，这在寸土寸金的天河根本是不可思议的，杨先生一家三口就靠着这家店讨生活，虽然赚的钱不多，但因为村子里的配套消费也相对低廉，所以小日子还过得去。

“一室一厅房租600元／月，发廊洗剪吹10元，次、三肉一菜的盒饭6元/个……只要走出这条小巷踏上石牌东路，这些价格就是天方夜谭了。”

广州作为经济较为发达的开发性沿海城市，外来人口登记数字已超过364万人，有关人员分析，加上尚未登记在册的。外来人员总数至少在500万以上，其中有不少属于低收入人群。在这个生活水平较高的城市，城中村廉价的商铺和出租屋供需两旺。

一方面，通过在宅基地上兴建房屋，每户城中村村民一般都拥有数百平方米的房屋，可以以出租商铺、房屋给外乡租客的形式，每个月赚取不菲租金，解决了其在城市化进程中因失地引致的生存危机。

另一方面，低廉的租金和物价，使城中村内形成了一个自给自足、物价低廉的生活娱乐配套系统，这就为很多收入低微的外来务工人员提供了廉价的落脚点。于是，对于其周边商圈而言，城中村又在无意中承载了“劳动力蓄水池”、“仓库”等多重功能。

“石牌电脑城之所以这么旺，其中一个重要的原因是石牌村。”一位在电脑城卖配件的店主不假思索地对记者说。1993年，石牌村集体企业三骏集团与发展商签定协议，在石牌西投资兴建室内电脑城，随后，天河电脑城、金硅谷等一批电脑市场才真正在石牌西成行成市。而石牌村的大量廉价出租屋不但为这个华南最大的IT商圈提供了大量廉价劳动力，同时也提供了廉价货仓。

在这样一个浑然一体的利益共同体面前，城中村改造涉及原来的经济方式转型，牵一发而动全局。作为城中村的主体，村民的利益会不会受损?出租经济能不能持续?改造后租金水平提高，庞大的外来人口群体如何安置?

从改造用地，到资金投入、拆迁补偿、政策扶持……整个利益关系一旦无法重新理顺，改造进程缓慢就是必然的。

资金与改造方式之惑

当然，城中村纵有诸般“好处”，它的问题也是切切实实摆在面前的。“好”的背后也有百般无奈。

同样是对石牌村低廉的物价水平津津乐道的杨先生，谈起他的生活环境时，毫不掩饰心底的厌恶：“村子的巷道里终日不见阳光，屋里就更是暗无天日，大白天不开灯根本看不清东西，打开窗户，和对面房子的墙壁距离只有20多厘米，阳台更不用说了，直接就是贴着的。”而比起阴暗的居住环境，这里的治安情况更让人忧心。“住在石牌村，被小偷光顾是十分平常的。”

“如果经济情况有所好转，我一定会搬

到别的地方去住。”杨先生坚定地说。

村民也有自己的矛盾。记者经过一栋出租屋前，听到女房东跟别的村民闲聊：“昨天有人来问，但我不愿意租给他们，我现在要确认是正经租客才租。”上前一问，这位女房东似乎也是一肚怨言：“现在我们都把房子划分成小面积的单元出租，不但每个月要一家一户收租，计算水电费，而且房子漏水、垃圾、噪音什么都要管，还得担心租客的身份，如果摊上个不正经的，闹起事来惹麻烦不说，其他租客还会投诉。”

“没有村民是真正不愿意改造的。”蓝宇蕴说，“关键是怎么改。如果全部由政府出钱去改，而且不损害村民的利益，以后还可以让他们住上设计漂亮的房子每个村民都愿意改。”但问题是，城中村改造耗资巨大，政府不可能为此拿出这么多的资金。

有专家估算，全广州市138个城中村要完全改造完成，起码需要2000亿元。以猎德村的改造为例，预计就得花费30亿元。显然，政府不可能承担这笔主体改造经费。冼村街道办一位负责人告诉记者，早在几年前，冼村就向市里递交了城中村改造方案，但因涉及的资金较大，所以g没有批下来。

政府不出钱，那么改造的钱从何来?一个很直接也为很多城市所采用的方式是，引入经济实体，以开发商为主导进行改造。但这样的改造方式问题明显颇多。

开发商作为经济实体，以利益为驱动，首先他们建成的楼房容积率肯定很高，密度很大，这样才能填补拆迁重建和回迁安置的成本，这就与广州城中村改造的其中一个目的――降低建筑密度相悖；另一方面，为了降低成本，追求利益最大化，在开发商强势的前提下，他们肯定会在补偿金额、回迁面积划定上与村民的利益产生严重冲突。

当然，如果政府要使用强制的力量去理顺这个关系亦无不可。但遗留下来的村民和外来人口问题日后要解决起来会相当复杂。因此，早在林树森就任广州市委书记时，就明确表示不让开发商参与城中村改造工作。

摒弃最简单的大拆大建模式，广州市政府希望更好地平衡各方利益的代价，就是要舍弃速度，摸索出一条更合适的道路。

近年，政府提出：政府出一点，集体出一点，村民出一点的改造方案。典型的个案就是猎德村的改造。

试点猎德

猎德村位于珠江新城南部，南临珠江。东与誉城苑社区居民委员会为邻，南与临江大道紧靠，西与利雅湾接壤，北与兴民路及花城大道相连，离广州的城市中轴线不足200米。在总面积仅6平方公里的珠江新城，猎德村村址所占的470亩地和经济发展用地350亩，几乎是珠江新城区域内最后的土地资源。

得天独厚的地理位置使猎德村成为了广州最有可能也最容易进行彻底改造的城中村。

天河区政府对猎德村的改造思路很清晰：政府完全不投资，由猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再使用拍地所得资金进行城中村改造。而土地则按照“三三制”原则进行分配：1／3用作商业，1／3用于村民安置，1／3作为集体经济的预留地。

而更重要的是，在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式――村民房屋回迁安置采用阶梯式安置方法，以四层为上限，即按证内基建面积不足二层的可补平二层，以此类推，四层及以上的按证内合法面积安置回迁。

猎德村试点的意义在于一方面在资金筹措上走出了一个新模式――卖地集资，使政府在拆建过程中几乎不需花费一分一厘。

另一方面，虽然改造引入了社会资金，并由村集体引进开发商参与，但这与传统的开发商主导改造模式不一样。以村集体为主角与开发商进行谈判，村民的利益诉求能得到很好的体现。

最终达成的“拆一补一”安置方式，事实上是使每户村民都能够得到不止一套的回迁住房。猎德村改造成功后，房屋的租金水平肯定马上成倍上升，原村民长期依赖的“租金经济”不但没有被瓦解，而且还得到档次上的提升，很好地平衡了政府、商业力量和村民各方的利益关系。

想复制可不容易

“听说猎德改造的情况很不错，我们来看看。”在工地旁围观的其他城中村村民语气中既有期待，也有犹豫。

毋庸置疑，猎德村是一个成功的试点。但政府希望以猎德为试点，将其经验推广至其他城中村，使广州市城中村改造大幅提速的理想，却恐未必能够很快实现。

猎德村采用的，是以土地换物业的模式，要复制这个模式，必须有两个前提。一是需要拿出一块地来拍卖，而这块地的价值必须比较高，才能弥补改造重建经济方面的需求。

猎德村的地理位置是得天独厚的，它处在广州规划中的CBD黄金地带，且规模适中，违建情况相比其他城中村也要好很多。但是，广州其他区域的城中村如三元里等地，地块价值显然与猎德村相距较大，因而这个模式不适用，起码不完全适用于大多数城中村的情况。

哪些村子有可能复制猎德模式呢?2008年4月，越秀杨箕村、天河林和村的改造方案本已获得市城中村改造工作领导小组会议审议通过，预计将参考猎德村的经验，卖地改建。然而，一场金融风暴，形势急转直下，由于房地产市场低迷影响地价一路走低，杨箕村原预计拍卖楼面价6500元，平方米，现在已经无法筹集到预计资金，因此其经济平衡方案必须再作进一步调整，改造进度不得不大受影响。

而猎德模式的第二个前提，则是村民对改造的自主意愿。

“假如政府没有打算对城中村改造拿出较大的补贴，而完全需要村集体自行卖地筹集资金，那么必然需要村民能够达成对改造的共识和意愿。从这点看来，现在大多数城中村还不具备马上改造的条件。”蓝宇蕴说，“那么何为成熟的条件?如果所有村民都觉得房子若再不改造，出租屋就租不出去，或者与周边的出租屋价差大到不能接受了，那他们肯定就要考虑改造，这种自发的条件就成熟了。”

然而，由于地理位置的差异，广州不同区域的城中村之间存在着差距很大的级差地租，村民自治体的执行力也有强有弱，村民谋利的预期相距较大。

“猎德村旁边有南国花园，当年石牌村下面的自然村――新庆村改造的时候，部分村民搬迁到南国花园去。猎德的村民就会有比较。同样是处在CBD黄金地段，但是南国花园的租金是猎德村的好几倍，出于对谋利的预期，他们会有改造愿望。当然另外还有一个前提，就是政府修建猎德大桥，要通过猎德村，迫使他们不得不改。

“但是，有些城中村的地理区位并不是特别好，周边没有高级写字楼，他们反而不希望通过改造提高出租的档次。因为缺乏有消费力的租户，低档的房子更容易租出去。在这些地方，保持现状，暂缓改造，反而对村民的利益是最大化的。”

“所以，并不是大多数城中村都能形成成熟的自发改造条件。即使是地处天河的石牌村，我相信他们的这种意愿始终会形成，但可能会慢一点。”

一村一策，漫漫其路

由于猎德村的改造并不具备完全的可复制性，目前广州市城中村改造的基调还是

“一村一策”。为此，有专家提出了几种用于城中村改造的方式，除猎德模式外，还有置换模式、公共设施的推进方式以及分期滚动开发方式等。

对于猎德模式外的其他模式，政府并非没有尝试，比如前几年的新庆村模式和甲子村模式，都是由政府补地置换，再由开发商介入。二者一成功一失败，但无论成败，这两种方式未来都已经很难行得通――政府手头的地块越来越少，138个城中村，为每条村子补一块地，显然不现实。

“现在看来，未来广州市对城中村改造的探索依然会比较慢。不过，慢也未必一定是坏事。”蓝宇蕴表示，“现在政府应该多考虑多重利益的博弈，不能单纯地靠上面下达的力量。从目前来看，由于经济的驱动，广州城中村改造的民间博弈力量比内地城市较强一些，政府尊重民间的力量也多一些，我觉得这是好的现象。因为城中村现在相当于承载了政府廉租房的功能。试点改造固然可行，但假如所有城中村一下改造下来，反而未必是一件好事。低收入外来人员一下子失去立锥之地，难免会引发其他社会问题。”

而金融危机显然也是政府不敢贸然加大改造力度的原因之一。

有专家提出，金融危机下材料、人工等各项建筑成本不断走低，正是城中村大规模低成本改造的最佳时机。但是，城中村拆建改造需要考虑的因素显然不止这么简单。

拍卖地价的走低是一方面，另一方面。早在去年底，广州市人大代表、市人大副主任周庆强就表达过这样的担忧：2007年9月，富力、合景的联合买家以46亿元总价、8095元，平方米的楼面地价买下了猎德村商业金融地块，是当时广州面积最大、总价最高的商业金融地块。但猎德村刚刚拆迁完就遇上金融风暴，开发商还能拿得出钱来吗?猎德村改造会否因此受阻?虽然就目前看来，猎德的改造并没有明显受阻，但在如此大气候下，政府和村集体很难不担心贸然启动过快的整体改造，有可能引发烂尾工程。

“而且我认为，越是经济危机，越是应该考虑暂时维持城中村的生态，避免躁动。城中村也有自己的经济体系，这块经济抵御金融危机的能力是很强的，在金融危机下，不仅没有萎缩，还有一定的扩张，它在一定程度上也缓解了金融危机下城市的就业问题和社会稳定问题。”蓝宇蕴说。

第6篇

[关键词]城中村改造，征地拆迁，立法探索，立法缺陷，立法完善

[中图分类号]D912．29　[文献标识码]A　[文章编号]1004—4175（2012）06—0135—04

[作者简介]白呈明（1962-），男，陕西安塞人，西安财经学院文法学院副院长，教授，主要研究方向为农村法制问题。

伴随我国现代化建设和城市化进程的加快，针对农民土地的征地拆迁也在全国范围大规模地展开。但由于征地拆迁法律制度的不健全，征地各方当事人的利益边界缺乏权威界定，各种矛盾冲突纷至沓来，甚至形成激烈的对抗，引发局部的社会震荡，严重危害社会稳定和发展。在这一背景下，城中村改造征地拆迁得以产生，许多地方政府和开发区竭力通过这一模式获取城市建设用地，以克服传统征地拆迁方式的缺陷和制约。

一、城中村改造中征地拆迁的立法探索

较之传统的征地拆迁方式，即按照土地管理法等法律规定进行的征地拆迁，城中村改造中征地拆迁的立法呈现出一定特色：

（一）通过法律创制，初步建立起征地拆迁补偿的地方性法规体系。征地拆迁工作受到许多政策法规的刚性约束，必须严格按照相关规定进行操作。然而，由于我国正处于全面转型期，有关征地拆迁的政策法律在不断制定和完善中。在国家层面，目前征地拆迁的政策法律主要有：《宪法》《土地管理法》《土地管理法实施条例》《物权法》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发[2004]238号）等。这些规范性文件分别对土地征收的范围、程序以及征地补偿项目和补偿标准等问题做出了规定。2011年1月21日，国务院的《国有土地上房屋征收与补偿条例》进一步对城市国有土地上的房屋征收补偿涉及的一系列问题做出明确规定。然而，与城中村改造紧密相关的农村集体土地上房屋拆迁补偿问题，一直缺乏国家层面的明确法律规定，实践中长期处于一种无序状态。

在此背景下，各大中城市相继出台规范城中村改造的地方性法规和政府规章，在一定程度上填补了法律空白，并且初步形成调整这一领域的地方性法规体系。比如，西安市为推进和规范城中村改造，近年来先后制定了《西安市城中村改造管理办法》《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》等地方性法规。这些地方立法对拆迁补偿管理体制、拆迁补偿标准、房屋评估、产权面积认定做出明确的规定，使农村集体土地上的房屋拆迁补偿有了一定法律依据，弥补了土地管理法等有关土地征收补偿规定的不足，在一定程度上解决了征地拆迁补偿的法律缺位问题。

（二）运用法律手段，化解了征地拆迁中的诸多难题。传统征地拆迁方式常常引发一些困扰人们的老大难问题，诸如拆迁安置对象、拆迁补偿标准、产权面积认定、房屋估价标准、违章建筑和非法买卖宅基地处置、纠纷解决机制等。而在城中村改造征地拆迁中，对这些问题的解决有了较为明确的规定，各地政府通过法律手段的运用，逐步化解了诸多难题。针对征地拆迁中暴露的突出问题，国家先后制定了大量法规和政策，提出许多刚性要求，强化指导和规范征地拆迁行为，以确保被征地农民权益和社会稳定。比如，严格限定征地范围，提高征地补偿标准，制定统一年产值和区片地价，实行先安置后拆迁，整治强征强拆等。而各地政府在具体实践中则对相关国家政策法律不断修正、丰富和完善，以弥补疏漏之处，使诸多难题的解决办法更具操作性。比如，针对部分村民为获取更多补偿而进行的“抢栽抢种”、过度“密植苗木”、房屋加层搭建等问题，西安市通过地方立法做出明确规定，提出了具体的解决办法，遏制了实践中大量存在的村民非法获利行为。

围绕矛盾纠纷解决，各地政府在征地拆迁中逐步引入市场机制。这突出表现为，在政府监管和引导下，村民可以自主选择开发商进行村庄改造，开发商在获得一定开发用地的同时，负责拆迁安置的全部资金。这样做的好处在于：首先，可以减少政府在征地拆迁中的直接投入；其次，开发商可以采取较为灵活的市场机制解决拆迁安置中的矛盾和冲突，减少政府与农民之间的直接冲突；再次，政府作为监管者，可以相对公平地保护农民和开发商两方的合法权益。比如，为了预防和化解征地拆迁安置方面的纠纷，西安高新区自1991年成立以来，制定了“四方案一细则’’的征地拆迁政策，包括《村庄拆迁安置细则》《村庄上楼安置方案》《村庄拆迁统规自建方案》《货币安置办法》等四种安置方案，采取多种安置方式相结合的模式，让被征地农民自愿选择拆迁安置方式。

二、城中村改造中征地拆迁存在的立法缺陷

城中村改造征地拆迁较之于传统的征地拆迁方式，尽管具有一定优势，但仍存在着立法缺陷。主要表现为：

（一）有的城中村改造的地方立法违反上位法。现有的规范城中村改造的国家法律，一般都将城中村界定为“在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体土地所有制的村庄”。只有符合这一条件，才可纳入城中村改造的范围。然而实践中，有些地方立法往往以特别规定扩大城中村改造的范围。如《西安市城中村改造管理办法》第27条规定：“在市政建设、重大基础设施建设以及其他开发建设中涉及到村庄整体拆迁的应当按照本办法规定进行整体改造，避免出现新的城中村。”类似这样的规定，在客观上放大了城中村改造范围的尺度。在这两类村庄中，有的耕地几无，有的耕地还较多，统一适用城中村改造规定实现土地国有化，直接与土地管理法等法律发生冲突。因而。实践中就出现了有些地方人为“创造条件”，将耕地较多的村庄纳入城中村改造范围，这实质上是一种违反上位法的做法。

（二）城中村集体土地转性于法无据。在城中村改造征地拆迁中，原属集体所有的土地非以征收方式而直接转为国有土地，一直受到社会各界的质疑。原因在于这一做法仅仅依据地方立法，并没有国家层面法律的支持。与上述西安市的做法类似，早在2004年，深圳市为解决城市扩张的土地缺口问题，把宝安、龙岗两区内的27万农村人口一次性转为城市居民，进而一举将两区956平方公里土地转为国有。据称：其所依据的是《土地管理法实施条例》第2条第5项“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”的规定。国土资源部经过调查，以此举“不宜模仿”、“下不为例”而草草了结。然而，此后国务院法制办公室、国土资源部对该法条做出的专项“解释意见”表明，深圳“转地”的法律依据并不成立。其实，城中村集体土地转为国有土地的法律障碍，地方政府非常清楚。西安市城改办一位官员曾坦言：“从目前各地城中村运作情况来看，土地政策仍是制约城中村改造顺利推进的一个瓶颈问题。郑州等城市依据土地法管理法规定，采取确权登记的办法，转为国有划拨土地。目前，西安市依据土地管理法规定，也采取了类似办法进行土地转性。但这一做法各地都还没有得到上级部门的正式认可。”实践中，已改造过的城中村，土地转性手续办结者很少，这也意味着城中村改造征地拆迁存在一定法律风险。

（三）有关拆迁安置补偿方式的规定比较原则和单一。征地拆迁补偿安置标准是土地征收制度的核心问题之一，也是引发被征地农民强烈不满的直接原因，补偿安置法定标准过低一直为人们所诟病。虽然国家对征地拆迁安置补偿做出了原则规定，但在实际操作中，各地缺乏一个分配到户的具体实施细则，补偿安置费用如何分配，分配由谁来监管并不明确。结果造成本应属于农民的权利完全由享有土地所有权优势的集体所替代，后者为了迎合权力主体的需要，往往以各种手段压低甚至贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费。因而，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民合法权益的法律规定难以执行。另外，城中村改造征地拆迁的安置补偿方式，主要为产权调换和货币安置。这种比较单一的安置补偿方式，不能很好地解决农户的长期生计问题。如西安市在城中村改造中，“产权调换以转户前城中村在册户籍人口为依据，人均建筑安置面积原则上不少于65平方米，并结合原住房产权建筑面积进行安置”。这样，安置房屋主要解决了生活用房，而对于绝大多数长期依赖“房租经济”的农户来说，“改造”意味着可观的房租收入将受影响。而货币安置潜在风险更大，从经济发展条件和农民适应市场能力的状况来看尤当慎用。实践中，一些城中村改造方案规定，在农户安置面积中包含人均10～20平方米的营业用房，交由改制后的股份公司统一经营。这一规定虽然是对改造后农户长期生计的一种安排，但由于受地段、区位等诸多因素的影响，其预期目的未必能真正达到。我们对西安市回迁村民生活状况的调查结果显示，大部分回迁村（居）民认为，“改造”后收入减少了，而支出远比以前要多，总体生活质量有所下降。

（四）社会管理复杂局面缺乏应有的法律规制。城中村改造的关键，是实现“四个转变”，即村民转居民、村庄转社区、集体土地转国有土地、集体经济转股份制经济。然而，征地拆迁改造后往往产生大量新的社会问题，现实状况远比制度设计复杂得多。由于土地转性于法无据，致使大量城改商品房销售手续不全；村民转居民后的就业、教育、养老、医保等一系列社会经济权利问题远未落实，村民不愿转居民的现象很普遍；集体经济转股份制经济有名无实，其法律地位不明确、运行机制混乱，集体与村（居）民的财产权益难以得到有效保障；回迁安置社区非城非乡，性质不明或名实不符，管理体制对接不起来，社会管理处于边缘化状态。比如，截至2010年6月底，西安高新区39个城中村中拆除21个，已回迁16个村，共4777户；曲江新区23个城中村中拆除12个，已回迁3个村，共1403户。地处西安高新开发区的茶村，于2000年被高新区征去耕地400多亩，但未予拆迁安置，村民对即将进行的“城改”抵触情绪很大。该村户均4分宅基地，房屋面积在800平方米以上，主要以房屋出租为业，年房租收入户均10万元左右。调研中农民讲道：“开发商要利润，开发区要土地，剩下我们农民怎么办？”

三、城中村改造中征地拆迁的立法完善

为了解决城中村改造中征地拆迁面临的突出问题，应对相应的立法缺陷，笔者提出如下完善对策：

（一）统一城中村改造征地拆迁的各层级立法。由于国家和省市有关征地拆迁立法工作严重滞后，致使征地拆迁工作要么存在法律盲区无法可依，要么规定原则笼统缺乏可操作性，要么规定不科学不合理而在实践中难以实施。尤为严重的是，我国至今仍无统一的农村集体土地上房屋拆迁补偿政策法规，实践中各地主要依靠地方性政策和法规支撑，而缺乏国家层面的政策法规的指导和规范。如果放任地方政府（开发区）规避和消解国家法律政策，必然会对国家法的统一性和权威性造成破坏。比如，西安市现有的“五区一港两基地”中，各开发区项目征地拆迁补偿标准迥异。曲江新区一期拆迁安置费人均已达15万多元，经济开发区创造的“经开模式”更以“高补偿高速度”而闻名。某村执行的未央区城中村改造拆迁补偿安置方案，“被拆迁户除可获得房屋残值、过渡费、拆迁奖励等现金补偿外，人均住宅安置面积65平方米市值20余万元，人均经济保障用房20平方米市值10万余元。加上拆迁安置中的货币补偿，按每户3．5人计算，城中村改造后，户均资产近150万元”。目前，城中村改造正从省会城市向中小城市推进，亟待通过统一的法律加以规范调整。长久地搁置问题必然积累矛盾、加剧矛盾，如同当年的“小产权房”问题一样。事实上，经过十多年的摸索和实践，地方立法实践已为国家制定统一的法律积累了丰富的资源。应当以此为契机，制定高位阶的法律，对地方立法和政府等相关各方的行为加以规制。

（二）实行多元化征地拆迁安置方式。大量研究表明，农民出于支持国家建设的朴素情感和现实利益的考量，并不关注土地归谁所有的问题，也不反对土地被征收，而特别关切征地拆迁补偿安置是否到位的问题。现在的普遍做法是采取产权调换与货币安置方式，或者二者的简单结合。从政府角度来看，这些安置方式最简单、最便利、也最少麻烦。而农民因受种种条件限制，往往要求就地集中安置，仍以房屋出租为业。于是，补偿安置后，新的“城中村”又产生了，农民只是由以前的“地主”变为现在的“房东”；原来城中村的农民被集中安置，地缘联系依旧，而“族群隔离”形成了，农民还是难以融入城市。为了解决这些难题，在补偿安置方式上，应当坚持。“住房是基础，发展是根本；以生活用房和经营用房安置为基础，实行多种补偿安置方式合理组合”。应当以产权调换、货币安置为主，辅之以参股、就业、留地、项目等其他安置方式。我们在西安高新区调研发现，该开发区实际上设计有多种安置方案，有些方案真正体现了对农民长远利益的保护和政府社会责任的担当，但最终出于自身利益的考量和操作的简便而弃之不用。征地拆迁安置绝非单纯的经济活动，而是关涉农民政治、经济、社会等权益的系统工程。由于征地拆迁使农民永久性地丧失了其赖以生存发展的土地资源，征地拆迁安置妥当与否将直接关系到其今后的生存发展状况。因而，征地拆迁安置应当以切实维护农民土地权益、保障农民长远生计为中心统筹安排。

第7篇

生意概述：店小客不少，比比就知道

王阳的6家店都是典型的小旅店。平均单店房间10间，其中大间（通铺）3间，可同时接待24人；标间4间，可同时接待10人；包间3间，可同时接待8人。平均日最大接待能力40人。收费标准为平均每人一天（中午12时前至次日中午12时）25元，只提供住宿服务，公用卫生间，公用浴室，公用饮水处，部分房间有空调和独立卫生间，看起来跟其他同类旅店没什么区别。但王阳曾做过统计，以2012年7月的调查为例，5公里范围内的同类店面的入住率不足40%，而她的店入住率却近60%（高峰时期达90%以上）。

再看客源。同类旅店的客人不外乎三类：因公出差的小公司业务员，探亲访友的低收入人群，进城办事耽误回程的农村消费者。王阳的店里，这三类人都有，且数量更多，同时还多了两类客户：小公司或其办事处的员工，以大学生为主体的旅游人群。前者属于常年住客，虽然收费比普通客人低15%左右，但细水长流；后者往往选择有独立卫生间和空调的房间，消费水平较高。扣除各项成本，王阳单店月收入为1.5万元，相当于其他同类店面的两倍多。她的经营秘诀是什么呢？

生意经：做足“小”文章

“小有小的好处，收费低是小旅馆生存的优势。”王阳说。生意不怕小，就怕不愿意动脑筋钻研。以下是她的生意经：

一是选址深入“城中村”，靠近派出所。

“没资金就得算小账，场地租金是个大项，小旅店要从选址的账开始计算。”

王阳说，在城市化的进程中，城市周边甚至城内有很多低生活标准的社区，人们一般称之为“城中村”。城中村可分为两类：一种是城市扩建，城市被征用耕地、转为居民但仍在原村落居住的农民居住区（下简称A）；另一种是外来人员（迁移或打工）在城市周边的二次落脚点形成的聚居区（下简称B）。按理说，开旅店最应注意周边环境的安全因素，根据“普遍”看法，很少有人愿意在这附近经营旅馆。对此，王阳却有自己的看法。

首先，A类城中村居民或本来就相识，外界相对陌生的只是他们的习俗，而不是安全。其次，B类城中村流动人口众多，商业业态丰富，对旅店的需求也很大。第三，城中村场地租金低。“不足600米的距离，租金相差五倍。”她指着不远处的高楼说。而对缺乏资金的创业者来说，这一点尤为重要。第四，城中村临近城市，甚至就在城市内，外来客人“误打误撞”进店入住的也不少。因此，王阳把所有的店面都开在了城中村。她还透露，为了让顾客放心，她会特意将旅店开在派出所附近，“最好距离不超过200米”。反过来，作为特殊服务行业，经营旅店会经常跟公安人员打交道，王阳借机跟当地的警察搞好关系。有些小警察没事还过来喝口水、聊句天，就算是有客人觉得选错了旅店，看到老板跟警察很熟识，打消了顾虑不说，还增强了安全感。

二是经营只比别人“强一点儿”。

“客人花钱都有货比三家的心理，我要做的，就是比周围的人强一点儿。”

城中村里的旅店，给人普遍感觉是简陋、不卫生。王阳认为，外因可以理解为是客人“档次”相对较低，真正的内因是经营者自己也没有好习惯，变相默许客人的陋习。为此，从开店之初，她会组织店员将内外清理一遍，并以此为初始标准，除非时间原因导致的漆皮剥落等问题，如果跟初始标准不统一，就会对责任人实施惩罚措施。另一个小细节是，她要求店员做到三个“必须”：必须“紧盯着”手里拿烟头的客人，在客人随手丢掉前必须出声提醒，如果提醒不及时，必须及时清扫，并再次提醒客人以后不再乱丢。此外，她让店员按照标准宾馆的操作流程，做到人走物换，及时清洗、清扫，“收费廉价，服务不能廉价”。为改变小旅店简陋的形象，在资金紧张的情况下，王阳花钱对旅店内部进行改造，首先是将房间分为前述三类，在“高档”房间内增设卫生间，安装空调等，以满足多种需求，还可增加收入。2010年，她第一家店中入住了三个新客人：是一家刚开业的小公司，因为看重旅店的低价（房间日平均收费80元），更看重王阳比别家在服务和环境上“强一点儿”，便将公司设在这里，一住就是近两年。2012年初，这家公司壮大发展，搬了出去，老板又介绍另一家公司在这里设立办事处作为回报。

三是扩张小生意做大，既靠积少成多，也靠通观全局。

“一家店做成，只能算是小买卖人，能做成100家店，才是大商人。”

第一家店经营成功，王阳也有了新烦恼。店面接待能力有限，很多熟客提前一周预订都无法入住，要想解决这个问题，唯有开新店。2010年，她先后到城区及周边十几个城中村考察，选中了几个新店址。这时，她没有想着马上照搬第一家店的经验，而是算了“一笔大账”。

开第一家店，总共投入7万元，其中租金4万元，装修、购买设备等花了2万多，流动资金仅余数千元。请不起员工，只好让弟弟和父亲帮忙。如果照搬经验，第二家店租金、装修及设备等硬件投入不能少于6万元，且必须招员工3人，月工资支出不低于3000元，根据经验，前三个月收支平衡，第四个月开始盈利，一年后两家店可赚近20万元，又可以开第三家店。换一种想法，租金过去都是年付，如果改成半年甚至季付，手头上的10万元就可以同时开两家店，一年后就有30万元的收入。想明白了这一点，王阳决定同时开第二家和第三家店。为争取分期付房租，王阳拿出软磨硬泡的劲头，最终以加价5%的条件谈下了两家允许季付的店面。新店开张，老客回头，接待能力瞬时提高，还带动了第一家店的客流。7个月后，王阳就收回了投资，但她“一分钱没留”，趁热打铁，依法炮制，全部投入了第四、第五和第六家店。

四是外联盘灶开伙，引入“驴友”团。

“坐等顾客上门的时代过去了，要想打开局面，必须走出去积极外联。”

2011年，王阳周边出现了竞争者。他们照猫画虎，纷纷“复制”她的经营方式，抢走不少客源。为了走出困局，王阳思来想去，决定借鉴青年旅社的形式，在旅店内部搞一个新动作：盘灶开伙。

第8篇

关键词：户籍制度；一元化；城乡统筹

基金项目：河北省教育厅人文社会科学研究项目：“河北省户籍制度变迁与改革路径研究”（项目编号：S2010204）

中图分类号：D631文献标识码：A

中国的户籍制度由于城乡二元格局造成的二元户口划分，其系统性、延续性对整个社会造成的影响深刻而长远。如从政治权利、身份地位、教育机会、职业获得、社会保障等方面影响和制约人们的政治经济生活。河北省户籍制度改革相对较早，推进过程较快，改革措施较为系统，改革经验和所产生的社会效应值得总结分析。同时，所辖区域内户籍改革差异较大，但存在共性问题较为突出，表现出一定的典型特征，破解共性关键问题有利于深化户籍制度改革，推进户口一元化，推动城乡统筹发展。

一、河北省户籍制度改革回顾与总结

河北省逐步降低城镇落户门槛，有利于城镇化进程；稳步建立落户筛选机制，引导人员合理流动；同时积极推进配套改革，加快实现城乡基本公共服务均等化。

首先是石家庄开省会城市之先河，使外来人员进城落户不再成为难题，决定自2001年8月1日起实施《户籍制度改革实施细则》。2001年8月1日到2003年10月1日，石家庄市共接纳外地人口14万余人，其中外来务工人员8．6万余人，非本地生源大中专毕业生1．5万余人。

其次是2003年7月21日河北省人民政府批转《关于我省户籍管理制度改革的意见》，提出了户籍管理制度改革的目标和原则，明确具体改革内容：（一）按照实际居住地登记户口的原则，以落户条件取代计划指标，实行城乡统一的户口登记管理制度；（二）以具有合法固定住所、稳定职业或生活来源为基本落户条件；（三）改革高等学校及中等专业学校学生户口迁移办法。对具有国家承认的大学本科以上学历人员、具有中级以上专业技术职称的人员、留学回国人员、各类专家、各学科领域的带头人员以及为本地经济和社会发展做出特殊贡献的其他各类人才，可凭聘用单位录（聘）用证明及相关证件资料，办理其本人及直系亲属落户手续，不受无固定住所限制。据公安机关统计，2003年10月到2008年底，全省城镇人口共增长400万，年均增长约80万。除自然增长和城中村成建制转为城镇人口因素，每年纯迁入城镇的只有30多万人。

第三是2009年4月28日省政府《关于进一步深化户籍管理制度改革的意见》，进一步放宽了我省城镇落户条件，就引进省外人才到我省城镇落户、实行高校毕业生先落户后就业政策和针对高层次人才的人才居住证制度等做了明确规定。基本落户条件：取消“稳定职业”限制；人才投资者落户条件放宽到“有稳定住所”；高校毕业生大专以上学历先落户后就业；外省高层次人才实行人才居住证制度。同时，加强城镇道路交通、给水排水、供热供气、邮政通信、环境保护和文教卫生等基础设施建设，提高城镇承载能力，满足城镇新增人员的基本生活需求，保障城镇的协调有序发展。

二、户籍制度改革中的问题

（一）落户筛选机制催生新弱势，不利于社会和谐发展。（表1、表2）从表1、表2的数据可以看出，城乡居民在收入与支出、住房、教育、卫生医疗、就业等各方面存在显著差异：城镇居民收入高、消费支出相对少，农村居民收入少，生活消费支出相对多，体现在恩格尔系数上就是从2001年至2008年一直远远高于城镇居民，说明农村居民的主要收入用于解决生活温饱问题，用于发展教育、住房、医疗等资金较少。而教育、住房、医疗、就业这些公共福利应该由政府平等地提供给每位公民，但却由于城镇户口和农村户口的不同而以不同的数量和质量向不同户籍的居民提供。

同时，通过前面的户籍改革回顾与总结可以看出：户籍改革目的主要是吸引三类人群到城镇集聚：即农民工、毕业生、人才投资者，三类人群中主要以农民工为主。这些改革中，虽然改变了以往二元化的户口登记，但落户筛选机制同时又再生产着新的二元边界，比如，投资额度等经济边界、学历文凭等人力资本边界、居住年限等时间边界等。这些做法在把农村或其他地区较优秀的人才吸引到城市，但同时又造成了一批新的城市弱势群体。在我们的调查中发现，三个群体对“您得到城镇户口后得到的最大实惠是什么”同一问题的回答差别极大：79%的农民工选择养老保险，70%的毕业生选择住房保障，65%的人才投资者选择教育医疗。如果说养老保险是进城农民工的基本保障，是他们的命根子；那么住房保障是毕业生择业时选择城市的重要砝码，是他们立业的定心丸；而优越的教育医疗条件是人才投资者落户城市的首选因素，是他们发展的助推器。同样是落户同一城市，起点已经很不一样，他们的下一代还要在父辈选择的城市继续生存发展，而这样的落户筛选机制不断催生城镇新的弱势群体，使城镇人口分层中下层人口数量增加，削弱中间层力量，社会阶层结构呈现出下层基数增大趋势，不符合社会稳定发展的橄榄型模式，不利于社会阶层结构稳定，不利于社会和谐发展。

（二）户籍改革对农民工吸引力不大，不利于推动城镇化进程。户籍制度改革的取向是加快推进城镇化进程，有序引导人口向城镇转移、人才向城镇集聚。把户籍制度改革作为推动城市化的主要内容的石家庄市，根据其经济发展数据测算，一个城市人口对GDP增长的贡献率是一个农村人口的7倍以上，可见人口转移对经济发展的重要性。（表3）

根据图1、图2可以看出，河北省自实施户籍改革以来城镇人口占总人口比重增加幅度在2005年以前增幅较快，如石家庄2001～2003年新落户人口44.7万人，其中，68.2%的人为就地“农转非”，19.5%来自务工人员，6.0%来自亲属投靠，3.4%为外地大学生，2.9%为在城市购买住房和投资经营的人。但到2007年、2008年不是很快。在调查中发现三类人群对户籍改革持不同态度：77%人才投资者对户口持无所谓的态度，49%的毕业生认为户口能起到一定作用，72%的农民工选择无可奈何的态度。究其原因，人才投资者拥有知识、技术和经济资源，不难在城镇立足，当然多数是无所谓的态度；而毕业生刚刚走向工作岗位还需要户口做保障；农民工想要得到城市户口，但发现有了户口并不是所有的福利也都有了，所以是无可奈何。在我们的走访中有典型的个案，如开出租车的张玉堂来自山东菏泽农村，在石家庄已经呆了16年，不仅早就买了房，还娶了石家庄周边农村的妻子，生了孩子。但他这样认为：“户口也就那么回事。10年前我就能入，当时都没入，现在就更不想入了。”像他这样“理性的流动人口”还不在少数。在对农民工调查时，很容易发现他们都在理性权衡户籍改革中的实际利弊得失，有65%的农民工认为“城里挣钱农村花比较划算，但在城里买房、供子女上学、生活消费比较吃力”。（图1、图2）

（三）城中村改造过程中户籍管理混乱，不利于城乡统筹发展。调研小组运用典型调查法，专门对市域城市的典型――唐山和县域中心城市的典型――迁安进行深入走访调查，选取的样本点分别为唐山路南区城郊结合部农村――许各寨村和迁安城中村――石岩庄村。在两个样本点对村民共随机发放调查问卷120份，回收有效问卷96份。对问卷的结果进行整理汇总和分析后发现，城郊结合部和城中村户口管理混乱，农民对户籍改革满意度低。唐山市路南区果园乡许各寨村是建设大路南、大南湖项目中需要平改楼的村庄之一，被调查的村民中对于平改楼过程中农民户口也变为城镇户口感情颇为复杂，被调查的村民中认为平改楼户籍改革能带来好处的只有23%，李宝柱的话基本代表了村民的心声“好处是户口变了，也能住上楼房；坏处是楼房住上了，地也没了，但孩子上学、大人上班也不一定有保障啊，有个风吹草动可咋办？”迁安市是全国百强县，经济社会发展步伐较快，但城中村建设遇到了户籍改革难题，以前交费办“农转非”的人，户口迁出村子但人其实一直居住在村子里，现在村子发展起来了并且近邻城区要拆迁，房屋、宅基地及承包地都要得到相应经济补偿，可他们既无权在村里享受集体福利，又无法在城里找到稳定职业，所以很多人要求将户口迁回迁出地，即“非转农”。这在操作上既无惯例可循，也遇到迁出地村委会和居民的拒绝，阻力和困难重重。这一问题反映的是在户籍制度改革过程中，由于无统一法律规范的制约和引导，各地为了推进城中村改造，只强调空间形态改造，没有同步推行土地性质转为国有、村民身份转为城镇居民、使户籍法律制度权威性自我削弱。加之户籍制度与其他教育、社保、就业、医疗等福利捆绑在一起，表现为户籍制度粘性极强，给户籍改革和管理带来更大的难度。

到2010年6月1日，河北省设区市建成区内共有城中村360个，已累计启动改造267个，改造完成94个，启动率、完成率分别为74%和26%。其中，石家庄、唐山、邢台城中村改造启动率已达100%。全省城中村改造拆迁面积2，003万平方米，完成拆迁任务的44.6%，累计腾出土地2794.9公顷，收储土地2，167.8公顷。大部分市已完成了一半的城中村拆迁，唐山市已达到93.9%，而张家口市、廊坊市、沧州市、承德市尚不足1/3。大面积的城中村改造过程中户口管理跟不上就十分不利于计划生育、教育、医疗等方面的管理，百姓不满意就容易上访告状，这样不利于地方经济建设，也不利于城乡统筹发展。

三、深化户籍制度改革的政策建议

（一）坚持省域中心城市―中小城市―中心镇统筹规划，推动户籍制度改革深入进行。河北省的城镇体系总体上是由大中小城市和小城镇组成的金字塔结构，塔尖是有一定影响力和竞争力的骨干城市，以少数特大中心城市为主，塔身是其他中心城市和中小城市，塔基是数量众多的小城镇，各自发挥特定的功能和作用，互补且协调发展。11个设区市、22个县级市、114个县城和969个独立建制镇共同构成了河北省城镇体系，但同在河北省城镇体系生活的居民其基本情况却有明显区别。要加快城镇化进程，弘扬社会公平与和谐的主题，必须深化户籍制度改革。河北省农业人口占58%，除了要继续做大做强两大省域中心城市（石家庄和唐山）外，还要加快发展壮大其他中心城市，积极发展中小城市和中心镇，形成辐射作用强的城市群，培育新的增长极，促进大中小城市和小城镇协调发展。要逐步形成省域中心城市―中小城市―中心镇的三级格局，提供与城镇发展协调配套的各种社会福利，让取得城镇户籍的人口享受到实实在在的城乡统筹发展成果，加大对人口向城镇集聚的引力。

（二）缩小城乡基本社会保障差距，促进户籍改革平稳顺利进行。无论从我国历史还是从社会现实出发进行分析，在中国社会收入分配体制中，户籍制度都是极其重要的标准和依据，甚至是进行资源配置的最基本准则，在很大程度上户籍制度演变为权益分配的基本依据。河北省也不例外，户口是个人从政府及其相关机构组织获取收入和补贴的必要依据，各种消费补贴、住房补助、福利分房、子女入托就学、养老医疗保险等等都是以户口为基本条件而享有的。这也就产生了户籍制度的粘附性，这种粘附性在某种程度上加大了城乡差距。在转向市场经济的背景下，现代户籍管理制度应是一种开放的、动态的、平等的社会管理制度，所以政府的角色应该是缩小城乡社会保障差距，使户籍制度的粘附性减弱而不是增强。透过城中村改造过程中户籍管理混乱的现象看本质，百姓无论是要农村户口还是城镇户口，其基本出发点是多得到点诸如教育、住房、医疗养老等社会保障方面的实惠。分析到这一点，户籍改革就要求政府弥补农村社会中社会保障那块明显低矮的短板，否则城乡统筹这个水桶总有漏水之处。

（三）降低农民工落户城镇的要求，加大户籍改革力度。在中国的国情下一个农村居民要改变为城镇户籍有三条途径：上学就业、投资购房、村落拆迁。教育资源本身就薄弱的农村要培养一个大中专毕业生所付出的代价是沉重的，更何况目前就业在复杂的社会背景下户籍、家庭代际关系都起到重要作用，上学就业这条路对农村居民而言是有希望但难度很大。对于没有什么一技之长、资金积累的农民而言要投资购房落户城镇是空中楼阁。村落拆迁不是村民一厢情愿能决定的事情。面临一方面户籍改革吸引力不大，一方面筛选机制过于严格，政府应该降低农民工落户城镇的要求，投入更多财力供给公共产品和服务，留住那些打工在城镇、消费在农村的流动人口。让他们留在城镇，取消二元户口不会引起人们常担忧的大量农村居民涌向城市的问题，也不会出现城市贫民窟、秩序混乱等社会问题。随着财政拿出大量资金转移支付教育、医疗卫生和社会保障的均等发展，带来的效应是财政收入不断快速增长。由于大、中城市和小城镇各个生活圈都得到均等的发展机会，所以户口一元化及放松迁移会带来更大繁荣。

（作者单位：河北联合大学）

主要参考文献：

[1]宋蓓.破解城乡二元结构与深化户籍制度改革[J].中州学刊，2010.5.

第9篇

生意概述：

店小人不少，比比就知道

王阳的6家店都是典型的小旅店。平均单店房间10间，其中大间（通铺）3间，可同时接待24人，标间4间，可同时接待10人，包间3间，可同时接待8人，平均日最大接待能力40人。收费标准为平均每人一天（中午12时前至次日中午12时）25元，只提供住宿服务，公用卫生间，公用浴室，公用饮水处，部分房间有空调和独立卫生间，看起来跟其他同类旅店没什么区别。但王阳曾做过统计，以2012年7月的调查为例，五公里范围内的同类店面的入住率不足40%，而她的店近60%（高峰时期达90%以上）。

再看客源。同类旅店的客人不外乎三类：因公出差的小公司业务员，探亲访友的低收入人群，进城办事耽误回程的农村消费者。王阳的店里，这三类人都有，且数量更多，同时还多了两类客户：小公司或其办事处，以大学生为主体的旅游人群。前者属于常年住客，虽然收费比普通客人略低15%左右，但细水长流；后者往往选择有独立卫生间和空调的房间，消费水平较高。扣除各项成本，王阳单店月收入为1.5万元，相当于其他同类店面的两倍多。她的经营秘诀是什么呢？

生意经：

做足“小”文章

“小有小的好处，收费低是小旅馆生存的优势。”王阳说，生意不怕大小，就怕不愿意动脑筋钻研。以下是她的经验。

一、选址——深入“城中村”，靠近派出所。

“没资金就得算小账，场地租金是个大项，小旅店要从选址的账开始算。”

王阳说，在城市化的进程中，城市周边甚至城内有很多低生活标准的社区，人们一般称之为“城中村”。城中村可分为两类，一种是城市扩建，城市被征用耕地、转为居民但仍在原村落居住的农民居住区（下简称A），另一种是外来人员（迁移或打工）在城市周边的二次落脚点形成的聚居区（下简称B）。按理说，开旅店最应注意周边环境的安全因素，根据“普遍”看法，很少有人愿意到此附近经营旅馆。对此，王阳却有自己的看法。

首先，A类城中村居民或本来就相识，外界相对陌生的只是他们的习俗，而不是安全；其次，B类城中村流动人口众多，商业业态丰富，对旅馆的需求也很大。第三，城中村场地租金低。“不足600米的距离，租金相差五倍”——她指着不远处的高楼说。而对缺乏资金的创业者来说，这一点尤为重要；第四，城中村临近城市，甚至就在城市内，外来客人“误打误撞”进店入住的也不少。因此王阳把所有的店面都开在了城中村。她还透露，为了让顾客放心，她会特意将旅店开在派出所附近，“最好距离不超过200米”。反过来，作为特殊服务行业，经营旅店会经常跟公安人员打交道，王阳借机跟当地的警察搞好关系。有些小警察没事还过来喝口水、聊句天，就算是有客人觉得选错了旅店，看到老板跟警察很熟识，顾虑打消不说，还增强了安全感。

二、经营——只比别人“强一点”。

“客人花钱都有货比三家的心理，我要做的，就是比周围的人强一点。”

城中村里的旅店，给人普遍感觉是简陋、不卫生，王阳认为，外因可以理解为是客人“档次”相对较低，真正的内因是经营者自己也没好习惯，变相默许客人的陋习。为此，从开店之初，她会组织店员将内外清理一遍，并以此为初始标准，除非时间原因导致的漆皮剥落等问题，如果跟初始标准不统一，就会对责任人实施惩罚措施。另一个小细节是，她要求店员做到三个“必须”：必须“紧盯着”手里拿烟头的客人，在客人随手丢掉前必须出声提醒，如果提醒不及时，必须及时清扫，并再次提醒客人以后不再乱丢。此外，她让店员按照标准宾馆的操作流程，做到人走物换，及时清洗、清扫，“收费廉价，服务不能廉价”。为改变小旅店简陋的形象，在资金紧张的情况下，王阳花钱对旅店内部进行改造，首先是将房间分为前述三类，在“高档”房间内增设卫生间，安装空调等，以满足多种需求，还可增加收入。2010年，她第一家店中入住了三个新客人：一家刚开业的小公司，因为看重旅店的低价（房间日均收费80元），更看重王阳比别家在服务和环境上“强一点”，将公司设在这里，一住就是近两年。2012年初，公司壮大发展，搬出这里，老板又介绍另一家公司在此设立办事处作为回报。

三、扩张——小生意做大，既靠积少成多，也靠通观全局。

“一家店做成，只能算是小买卖人，能做成100家，才是大商人。”

第一家店经营成功，王阳也有了新烦恼。店面接待能力有限，很多熟客提前一周预订都无法入住，要想解决这个问题，唯有开新店。2010年，她先后到城区及周边十几个城中村考察，选中了几个新店址。这时，她没有想着马上照搬第一家店的经验，而是算了“一笔大账”。

开第一家店，总共投入7万元，其中租金是4万元，装修、购买设备等花掉了2万多，流动资金仅余数千。请不起员工，只好让弟弟和父亲帮忙。如果照搬经验，第二家店租金、装修及设备等硬件投入不能少于6万元，且必须招员工3人，月工资支出不低于3000元，根据经验，前三个月收支平衡，第四个月开始盈利，一年后两家店可赚近20万元，又可以开第三家店。换一种想法，租金过去都是年付，如果改成半年甚至季付，手头上的10万元就可以同时开两家店，一年后就有30万元的收入。想明白这一点，王阳决定，同时开第二家和第三家店。为争取分期付房租，王阳拿出软磨硬泡的劲头，最终以加价5%的条件谈下了两家允许季付的店面。新店开张，老客回头，接待能力瞬时提高，还带动了第一家店的客流。7个月后，王阳就收回了投资，但她“一分钱没留”，趁热打铁，依法炮制，全部投入了第四、第五和第六家店。

四、外联——盘灶开伙，引入“驴友”团。

“坐等顾客上门的时代过去了，要想打开局面，必须走出去积极外联。”

第10篇

在陕西乾县做门窗生意的武君（化名），经常会在乾县马连镇一家木器厂委托加工门窗。“很多木料都是从西安、咸阳的拆迁工地上拉回来的。”他说。这个不大的镇子上有着300多家木器厂，是附近有名的旧木料市场。

很多木器厂的老板都有至少两个身份：木材经销商和拆迁公司股东。“这里很多人挣大钱了。”武君感慨地说。随着大规模的拆迁，近几年来生意兴隆的不仅仅只有拆迁公司，从工程发包方、中间人、承包工程的拆迁公司、实际做工程的公司，到挖机出租商、渣土运输车、旧材料市场，都成为这条拆迁利益链中的一环。对于他们而言，拆迁工地俨然是一座“金矿”。

暴 利

乾县马连镇人高祥（化名）有两个身份：股东和木料场老板，这两个身份都和拆迁有关。做拆迁工程已有十多年的高祥，干的最多的就是城中村拆迁。他描述了拆迁过程中形成的利益链：有资质的拆迁公司承包拆迁工程，根据不同工程利润大小，或者由发包方给付每平方米几十元的费用，或者向发包方交纳每平方米几十元的费用；拆迁公司拿到工程后，便租赁挖机，组织农民工、联系渣土车主。拆迁公司收益主要来自拆下来的钢筋、门窗等，这笔费用加上发包方给的费用，或刨去上交给发包方的费用及挖机出租方、农民工及渣土车主相应费用后，就是拆迁公司的纯利。这是个稳赚不赔的生意。只要不出安全事故，肯定都能赚钱。高祥说。

拆下来的东西中，钢筋和门窗最值钱。同是乾县人、同样做拆迁，属于拆迁行当大户的马刚（化名）表示，一般城中村拆迁中每平方米可产生20公斤左右的钢筋，拆下的门框可卖5―6元/平方米。他算了一笔账：以一个10万平方米左右的城中村为例，承包价格为15元/平方米，拆后每平方米值26―27元，刨掉承包费、人工费、拉土费、机械费用后，一个城中村拆下来，短短几个月，轻轻松松都能赚到好几百万。

30岁左右的黎江（化名）干拆迁的时间也不短了，他直言不讳地表示，拆一个村子净利润几百万。“太阳升起、落下，10万进账；再升起、落下，又是10万。”他形象地说。

揽 活

“拿工程，主要看关系。”黎江坦言。有的工程先由专门负责拆迁的国有公司拿到，然后再转包给拆迁公司。“有门路的直接从相关部门接活、找发包公司，否则，就得靠中间人介绍。”马刚表示。当然，相当可观的好处费是少不了的。

给中间人的好处费则因人而异、因具体工程而异。“关系越硬，回扣就越少，利润就越大。”马刚说。拿到活后拆迁公司开始评估。“评估就是定价，一平方米多少钱，主要是看建筑里边货多货少。”据高祥介绍，“货”主要是指钢筋、门窗，还有砖头、电表、铁、地板等等。按照规定，拆迁公司必须具有行业资质。那些没有资质的拆迁公司，为了揽到活，就挂靠在有资质的公司名下，实在找不到挂靠单位的，干脆就借别人的执照。“有一回承包华阴一个活，我们一次拿了16个照，都是借别人的。”高祥说。还有相当一部分工程是交给开发商，再由开发商发包给拆迁公司。“想拿这样的工程，你必须和开发商很熟，或者是能搭上关系，不然也拿不到手。”高祥说。

合 伙

评估完成，确定价格后，拆迁公司开始寻找合伙人。按照规定，拆迁公司须向发包方交纳每平方米15―20元的保证金。“这其实就是押金，一是防止拆迁公司中途撂挑子不干，二是出了安全事故时用来赔偿。”高祥介绍说。

“一般都是大股东或者牵头的拿到工程后，开始找股东入伙。”马刚说，根据工程量和押金量，股东可多可少。

2008年时，马刚和别人在西安北郊承包了一个活，30万平方米，需交押金500万元。那次他们找了18个股东。据高祥介绍，“一般10万算一股，想入股最少也得10万，多了可能几百万，利润也是按出资比例分配。”而大股东分的更多，因为“工程是大股东揽过来的，有时候他说要给介绍人提成，每次都是几百万，直接从‘空中’提走，这些钱不入账。实际上这些钱一部分给了介绍人，一大半自己就直接拿走了”。提起这些，高祥有些不忿。

“有些股东就是干股，不摊成本，不出人，只拿钱，不干活。但是，不要这些股东，你这活就干不成。”据黎江介绍，这些干股东包括介绍人、村干部甚至还有黑社会。

马连镇就是个远近闻名的“拆迁专业镇”，这个镇上有很多人都在专门从事拆迁。高祥告诉记者，在马连镇入股拆迁的最少也有1000人，其中资金实力较为雄厚、可以牵头或当大股东的有一两百人，小股东则有八九百人。“一次能拿出二三百万的起码有200人。”“在马连镇，一天攒个一两千万不是问题。”高祥称。“只要有活干，股东多的是，马上就能拿钱入股。镇上的信合和邮政储蓄一天内钱就能给提空了。”高祥表示，“经常能看到县上的运钞车一天来回几趟地往镇上运钱。”

拆 迁

找齐股东，交了押金，开始进入拆迁环节，进行动迁、安置村民。“产生的所有费用基本都是由开发商全部承担，政府只是出面协调和村民的关系。”马刚说。

“开发商为啥会心甘情愿地掏钱呢？利润大呗！”据高祥介绍，很多拆迁改造都是由开发商掏腰包，先把钱给政府，政府再补偿给拆迁户。“这部分费用（包括回迁分配的住房、门面房等）是相对固定的。建成后的楼房先安置村民。如果楼盖得低了，开发商就无利可图，所以都在盖高楼，楼越高利润越大。”

而大部分村民在拿到补偿、安置款后，都能顺利搬走。“当然，也有少数钉子户。为了赶工期，只能强制拆迁了。这期间产生的一切费用，比如把屋里的东西损坏了，先由一些政府部门出面协调、谈判，最后由开发商拿钱赔偿。”据马刚介绍。

据其介绍，动迁时，拆迁公司的股东既能挣固定工资，又能挣提成。“一般情况下，固定工资每月大概是1800元，迁走1户还能额外挣最高上万的提成。”

施 工

拆迁的利润到底有多大？“一般都是投多少，挣多少。活多的话挣得更多。”高祥算了一笔细账：

2009年拆迁西安南郊某村，共50万平方米，发包方给出的价格是30元/平方米，中间人拿走20元/平方米后，到他们手里只剩下10元，“就这样也挣钱。”高祥掰着指头算，挖机每平方米3.5元，共175万元；清理垃圾按每平方米10元付给渣土车主，共500万元；卖旧钢筋、门窗、椽子等共收入750万元，再刨除管理费10万元，这个工程总共赚了565万元，工期只用了不到3个月。“这个工程我们交了600万元的押金，其中最大的股东出了300万元，其余的有拿100万元的，也有10万、20万的。”高祥透露，他当时只入股了10万元。“我们这样的小股东既在工地干活，拿工资，还能参与分红。”这一个工程做下来，高祥赚了将近10万元。

“3个月，将近100%的利润。”他“啧啧”地咂着嘴。“我们这算啥嘛，大股东最少都挣了300万元呢。”而一般的拆迁工程，工期都不会超过3个月。“你说说看，这是不是时间短、见效快、利润高的好活？”对此，马刚也有同感。

第11篇

2013年，杏花岭区共实施、储备重点项目113个，总投资达1111.76亿元。在这些项目中，以改善民生为目标的项目多达75个。实现“宜居”、“和谐”，就是要通过实施一大批民生项目，为人民群众带来实实在在的好处。

杏花岭区是省城太原的老城区和居民大区，老建筑多，老街巷多，城市建设的历史欠帐多，因此该区在与人民群众利益息息相关的棚户区城中村改造、片区改造、校舍改扩建等民生工程上不断加大力度。仅2013年，就实施了10个棚户区改造项目，总占地1064亩，可新建住房15525套；实施了5个城中村改造项目，共需拆除34.43万平方米，涉及2445户5257人，拟新建98.19万平方米。

为改善环境面貌，提升城区品位，自2010年起，杏花岭区按照“高起点设计、高标准规划、高质量施工”的原则，启动了小街巷的连片综合整治，几年来累计完成了9个片区的综合整治。

杏花岭区是省城太原的基础教育大区，校舍建设是每年民生事业的“必修课”。2013年，该区投资4954万元，新建柏杨树街、建设北路、享堂南街3所小学，改扩建胜利东街、卧虎山路小学附属幼儿园两所幼儿园，总面积2.15万平方米，惠及4350个家庭。荒丘裸岭，黄土漫天，东山地区恶劣的生态条件曾经是严重影响省城太原空气质量和杏花岭区人居环境、发展环境的瓶颈问题之一。2010年，该区在东山106平方公里的广袤地区打响了生态建设的攻击战。几年来，该区完成了长沟、牛驼寨、榆林坪、杨家峪四大万亩片区的重点绿化，累计新造林和提档绿化9.2万余亩，种植各类苗木605万株，提前完成“十二五”绿化任务。

与此同时，按照省、市“生态建设产业化、产业发展生态化”和“一村一品、一县一业”的战略部署，杏花岭区将东山生态建设和发展现代农业相结合，大力发展花卉苗木产业。目前，淖马种苗研发、长沟高档盆花种植、后沟苗木培育和杨家峪花卉种养交易四大基地建设项目均已完成，以花卉苗木产业为支柱的现代农业产业框架基本形成。至“十二五”末，该区将建成山西省乃至华北地区一流的花卉苗木生产园区和交易集散地，全区花卉苗木产业产值将达到15亿元，农民人均收入达到2.3万元以上，提前实现翻番。

在大力推进民生类项目的同时，杏花岭区产业经济转型项目也迎来新一轮建设潮。目前，该区正在实施东山低碳工业园项目、万达商业综合体建设项目、华远现代物流项目、丈子头农产品物流园项目。这些项目投资巨大，对优化全区产业结构、推进产业转型将发挥重要的带动与辐射作用。

第12篇

特邀嘉宾（左起）

林春辉湖北福星惠誉不动产投资有限公司总经理

莫嵘合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司华中区总经理

董登新武汉科技大学金融证券研究所所长，湖北省中小企业研究中心主任

李国政中国指数华中研究院华中分院研究副总监

《鄂商》：如何看待国家目前出台的限购政策？

林春辉：这其实是国家在补课。过去国家将住房市场化时，考虑得不够周到，100%都市场化了。现在，越来越多的人买不起房子了，这不利于建设和谐社会，更不利于社会稳定。像新加坡，一直保持的就是85%的保障房，而只有15%的是商品房，他们国家就不存在买不起房子的问题。

莫嵘：现在的楼市就是一个“围城”，想买房的买不到，不想买的也买不起。买不起的，即使楼价再跌50%，还是买不起。而想卖的不敢卖，卖也卖不掉。楼市已经进入了僵局――某种意义上的博弈。但是，它对首次置业的人，还是有好处的。

董登新：限购令是抑制房价过快上涨的行政手段，其最直接、最有效的举措是：凡是已有两套住房的本市户籍家庭，不得再购房；同时，凡是在本地已有一套住房的外籍家庭，不得再购房。限购令直接抑制住了房市总需求，当保障性住房等供给总量不断增加时，房价就会因供求关系改变而自动回稳。

从某种意义上讲，限购令这一行政手段的效果，远比货币政策（房贷利率）和财政政策（房产税）来得更加直截了当、立竿见影。不过，问题的关键在于：商品房毕竟是一个投资品，工业化与城市化仍在如火如荼地进行着，除了大力发展保障性住房，我们还需要同时开发商品房，因此，在房价稳定下来后，行政手段最终还是要“还权”于市场。

《鄂商》：汉版限购令出台一个月以来，武汉楼市持续“有价无市”，这种局面会持续下去吗？

林春辉：绝对持续不下去的。“要使人灭亡，先要使人疯狂”，什么时候降价，就要看房地产商能扛多久。

董登新：“有价无市”不只是武汉楼市的个案，在全国一、二线城市，楼市的基本形势大多如此。这是“限购令”发挥威力和作用的必然结果。只要假以时日，房价就会因为政策预期的趋稳而适度回落，然后，成交量还会再涌现出来。只不过，人们现在大多都在观望政策的持久性和稳定性。

不用怀疑，随着保障性住房供应的不断扩大，以及限购令不放松，那么，中国楼市绝无可能再现两三年房价翻一番的景象。事实上，在房价水平整体提高后，在此基础上再次翻番的可能性已不大，而且今后房价上涨会更加困难而缓慢。

李国政：“限购令”属于行政手段，意义在于用时间换空间，通过短期冷冻需求，加大土地供应和开发，推进保障房建设，增加有效住房供应，实现供需平衡，使得房价趋于合理水平。根据国务院要求，各地须在第一季度公布本地区的年度房价控制目标，从这个角度来说，更不会出现大涨或者大跌可能性。

通货膨胀依然没有缓解，民众缺少投资渠道，加上武汉的城市化进程仍在加速，未来几年旧城改造规模大，本地换房需求依然旺盛，长远看，只有在限购期内进一步加大商品房和保障房建设和供应，才能根本解决市场反弹问题。

《鄂商》：汉版“限购令”将限购范围从房源较少的主城区扩大到集中大量房源的远城区，是否会造成武汉楼市供大于求的局面？

莫嵘：谈不上供求关系，因为这已经不是市场行为了。

董登新：在一、二线城市，中高收入家庭大多拥有两三套住房，按照限购令规定，这些中高收入者暂无买房资格，而中低收入者对商品房的购买力极其有限，再加上保障性住房供应的增加，这将在很大程度上抑制住房的投资需求及投机需求，甚至有可能形成暂时性的商品房供给过剩的格局。

李国政：从需求来看，武汉楼市需求总体仍然较为旺盛，“限购令”中的“限外”政策仅会延缓，而不会大幅减少市场需求。从供给看，基于武汉过去两年土地出让量持续大增的情况，特别是旧城改造加快，理论上说，市场供应的大幅增长可以预见。

但经验告诉我们，供需关系逆转并不那么简单。例如，本次“限购令”出台后，不少项目推迟开盘，短期内反而使得一些区域供应减少。长期看，由于金融信贷紧缩，不排除有些企业减缓开工量和开发进度，同样造成供应减少。此外加大保障房建设的最终结果，也要看配套土地和资金的到位情况。

显然，决定市场最终供需的，很大程度还要看相关部门（房产、国土、银行、税务等）对于土地、信贷、税收等各项工作的后续管理措施。

《鄂商》：武汉对商业地产实施增税调控，转让成本大幅增加，您对此有何看法？

林春辉：“羊毛出在羊身上”。个人觉得，政府这次做的有些欠缺，光堵是有问题的，最终的结果，还是导致价格上涨。

莫嵘：政府现在是“头痛医头，脚痛医脚”，楼市的大趋势还是要走市场化的道路。商业地产之前的交易税就很高，主要是增值部分很高。商业地产投资是长线为主，一般收益体现为租金。真正买得起商铺的的人，多交点税，就多交点吧。

董登新：降低房产的“换手率”，有利于淡化投机氛围，适当增大转让成本对稳定房市有好处。

李国政：税费调整增加了交易成本，对商业地产投资有一定抑制作用。但反过来讲，面对市场一拥而上的投资局面，这些措施可以起到警示风险目的，行业正面意义更大。最重要的是，商业地产真正的亮点在于后期的租赁价值提升，讲究长期收益而不是通过单纯的转让短期获利，从这个角度来说，目前的税费调整影响并不太大。

《鄂商》：如何看待目前城中村地块火爆的状态？城中村改造和旧城改造的土体收到热捧，您认为是什么原因造成的？

莫嵘：城中村火了，正说明商业地产火了。做商业地产，最重要的就是地段和人气，缺乏这两样就死定了。而城中村一般都在市中心，地段和人气都要好。在限购令出台以前，我就意识到，商业地产一定会火，因为它之前的价值与住宅相比，被低估了。

董登新：从城市房地产价值来看，城中心的地皮及房产价值坚挺、增值快，相反，城郊地段的房价，则存在较大的波动性和不稳定性。一般地，房市行情看涨时，中心城区房价总是率先上涨；反过来，当房市下跌时，城郊房价率先下跌，而中心城区房价则比较抗跌。

林春辉：城中村都位于三环以内，做商业地产，有明显的地理优势。但是，只有两到三年的时间，以后很难复制的，因为房子拆迁完了，就没了。

《鄂商》：在当前的调控背景下，武汉的房地产开发企业应当采取什么样的策略来应对当前的形势？

李国政：在调控常态化形势下，企业务必提高适应市场变化的能力；无论限贷还是限购，首次置业的本地购房者均不在限制之列，对于企业来说，加大首次置业产品的开发和创新，通过内部销售、团购等多样化营销手段加快销售，将是企业稳定销售的一个策略。

加大商业地产的投资或转型，最大限度减少政策影响，也将成为企业可以考虑的应对措施。在政府加大保障性住房建设力度及加大旧城改造情况下，企业可以积极介入，把握城市规划总体方向，拓宽土地储备渠道。

第13篇

在中国现有条件下，与城中村相伴生的、具有鲜明过渡性意涵的都市村社型共同体是农民城市化的一种“新型社会空间”，是弱势的非农化群体“小传统”得以依托、行动逻辑得以体现的社会场域。这种组织化共同体是农民城市化进程中非常值得注意的“社会空间”。笔者提出的都市村社共同体概念，为村庄研究增添了“走向终结型的村社共同体”类型。

1990年代末以来， 大有燎原态势的城中村日益成为中国城市化中带有普遍性的社会现象。这里的城中村是指在城市化过程中，已经实现非农转化的村社区的组织及其社会关系网络等能在城市经济社会关系中延续下来，从而形成一种特殊的城市社区。由于已经或者正在形成的城中村与一些比较严峻的城市问题（如治安、流动人口管理、城市“景观”）直接或间接地关联在一起，因此，无论在当下政府、公众抑或学界的视野里，城中村都在相当程度上被建构成为一个突出的“问题”化现象。本研究立足于广州城中村个案，在调查分析的基础上，就城中村依存的都市村社共同体的承续与变异逻辑进行探究。这既可以在理论上深化理解城中村现象，又可以在实践层面和政策层面上提供一条不同的思维路径。

在城市化的村庄研究中，非农化的“工业村”是比较集中的研究论域。 王颖通过对1990年代上半期广东南海乡村再组织的经验研究，指出非农化即乡村社区的工业化，这种新基础上的社区化是“集传统家族文化、地缘关系、群体基础结构、行政组织单位、社会实体、情感归属与社会归属于一体的综合性概念”，是“新集体主义”在社会意识、关系模式、组织方式上的现实化。（注：王颖：《新集体主义：乡村社会的再组织》，经济科学出版社，1996年，第165页。）折晓叶、陈婴婴则通过自然城镇化中产生的“超级村庄”的研究，发现这种村庄就其本质而言是一种内源性的发展，并在这一过程中形成了“既是工业化的社区，又保留着乡土社会生活秩序与原则”的社区组织。（注：折晓叶、陈婴婴：《社区的实践——“超级村庄”的发展历程》，浙江人民出版社，2000年，第59页。）这些具有代表性的非农化村庄研究发掘出，乡村城市化过程中，非农化虽然改变了原有的社区传统与结构，但传统与现代要素之间存在着许多相互融合的关系，传统与本土可以成为创造与促进现代社区发展的资源。

城中村是中国城市化特有的现象， 西方经典理论在阐述由乡村向城市的转型过程中，并没有涉及过渡形态的“亦城亦村”共同体组织的存在形态与城市化意义，更没有着重涉及在周边已经完全城市化的社会情境下，“走进”都市的村社型共同体的变异与生存逻辑。在国外关于城市外来移民聚居区的研究中，如关于华人聚居区唐人街的研究中，有研究者注意到，这种“民族文化聚居区”是“深具社会经济潜质”的社区，在承担具有浓厚原乡本色社会文化“庇护所”的同时，更提供了让各种融入主流社会的因素得以发育与崛起的社会空间（注：周敏：《唐人街——深具社会经济潜质的华人社区》，商务印书馆，1995年，第263页。）；关于非精英群体移民的社会融化研究指出，非精英群体更倾向于用乡土性的资源，更热衷于通过群体的内聚来为其社会融入提供服务（注：王春光、Jean-Philippe BEJA：《温州人在巴黎：一种独特的社会融入模式》，《中国社会科学》1999年第6期。）。这些研究表明，传统乡土性资源在不同文化背景下的社会融化中具有独特的价值与地位。

都市村社共同体是本研究提出并借诸分析的一个核心概念。 这种新的村社共同体特指与传统小农村社共同体相对应、相区别的一种村社型组织，是以行政村庄为边界，建立在非农产业经济基础之上，并在非农化过程中依赖自身的经济、权力、历史、文化和社会心理等资源进一步凝聚起来的共同体组织，具体包括工业化的新型村社共同体与后工业化的新型村社共同体。由于本研究关注的城中村是完全进入城市地域、经济结构上也已经“去”工业化的特殊城市社区，因而，本文是关于一种特定类型的新村社共同体的研究。

一、缘起：“走进”都市的村社型共同体

石牌村是本文关于都市村社型共同体及其运作逻辑得以展开的实体空间， 同时也是笔者关于城中村立论的重要现实场景。

石牌村是广州市建成区内的45个城中村之一。 石牌村原是广州市近郊的一个普通乡村，1980年代初开始，它的农地逐渐被征作非农用途，村民聚落周边的农地逐渐被标准的城市建筑取代。1987年，为配合城市东移策略的实施，天河区在原石牌村域内成立了石牌街道办事处，村因此成为街道办事处辖下的一个行政村，并同时成为广州市第一个“街带村”、“街‘管’村”的农村社区。到1994年，村庄农地差不多全部征用完毕，在不断拔地而起的城市建筑的重重“包围”下，村域范围与村民聚落基本合为一体，形成内外特征均自成一格的城中之村。

城中村的发育成型过程， 同时也是原来的村社组织“走进”都市并成为都市村社型组织的过程。村庄非农转化中与非农化以后，随着村域优势级差地租的形成与房屋租金的刺激，依托于低成本的村民私宅，逐渐形成一个流动人口聚居区。1994年，入村租屋居住的流动人口已达万人，超过本土常住居民的人数。其后，流动人口数量不断增加，到1990年代末，石牌村已成广州市声名显赫的流动人口聚居区。据2000年统计，区内共有本土居民9181人，3139户，外来入村租屋居住的流动人口4.2万人。近年来，流动人口一直比较稳定地维系于这种规模。异常复杂的流动人口聚落的形成，客观上对社区提出巨大的“治理”要求，原村社组织在诸多紧迫“问题情境”下顺乎自然地获得了崭新条件下的生存与发展“空间”。因此，进入都市以后，甚至到撤村转制以后，石牌村仍被称为“村”。一直都在治理着这个社区的，依然是村社型组织。也恰是在这一意义上，数量上几倍于本土居民的庞大外来人口只不过是“嵌入”这个村社型组织的一个重要变量。石牌村是一个在人口数量上以外来流动人口为主，但在经济社会结构上却以本土居民为主的特殊城市社区，村社型组织是该新型社区的治理主体。

在村社组织成为新型城市社区治理主体的同时， 也在进行着自身的“拟单位制”的建构。与许多非农化村庄一样，石牌村集中了大部分农地非农转化的补偿资金与相关资源，以此为基础发展出实力雄厚的社区经济；并以社区经济为基础，推动了包括村民福利（如居民生活补贴、社区合作医疗、社区养老、社区助学等）在内的社区公益事业的发展，逐渐建立了一个“拟单位制”的社区生活体系（注：许多研究者都注意到，村庄组织在非农化过程中，建构了一种类似于原来城市社区中普遍存在过的“单位制”组织，如毛丹提出的“单位化村落”，李培林提出的“单位制”村落社区。但笔者发现，城中村社区组织的“单位化”现象与一般城市的“单位制”有着本质区别，它的前提是社区组织拥有的公共经济在市场竞争中的承受力，因此，充其量只能称为“拟单位制”的建构。），形成以行政村社组织为框架、成员与其从属的组织有着高度利益关联与社会心理凝聚的共同生活体。

值得关注的是， 进入都市的村社型共同体还“闯进”撤村改制以后的城市化发展之中。1990年代中期以后，城市闹市区内仍然还有称之为“村”的社区，这与周边的城市氛围很不协调。1997年，经天河区委区政府批准，石牌街道办事处对石牌村进行了撤村改制的变革。改制的主要内容是：第一，集体经济公司化，组建了三骏企业集团与企业集团有限公司；第二，撤销村党总支，成立了企业集团党委；第三，撤销村委会，原村委属下的27个经济社在行政管理上改组为27个居民小组，分五个居委会直接归街道办事处管理。显然，改制是要通过改革，实行对庞大村庄经济的公司化管理，通过居委化实现对非农化村民及居住地的城市化管理，由此实现制度与体制上的城乡一体化，把村民转变为市民，把农村社区转变为城市社区。

按照这一制度设计，改制既能够让原村民更充分地分享城市化利益， 同时又能够实现政府城市管理的策略，是一举多赢之策。社区经济的公司化，是要把繁杂的社区行政与社会事务“剥离”出来，转移到街道与居委会，这既可以节约原村委投资于办社区的大笔开支，又可以引入规范的公司化运作机制，从而推动经济效益的提升，让社区居民（同时还是公司股民）获得更多的经济利益。而居委化则可以通过强化政府相关职能机构对城中村事务的介入，强化街道与新组建居委会的联系与管理力度，优化流动人口聚居区的社区治理。按理说，这应该是一场上上下下都会有高度“共识”的制度性变革。

然而，事实并没有这么简单。石牌村改制由于启动较早而未经村民公决， 但村委就撤村改制事宜给石牌街道办事处的一份报告中声明，“石牌村的村民虽然转为居民，但不论从人的素质，生活习惯，对事物的认识，在相当长一段时间内，仍属农村型的”，并且还特别强调，“长期以来，村委会的自治组织形式已被广大村民接受且运行良好”（注：见石牌村委于1997年4月11日给石牌街道办事处的一份报告。），可见，在村一级的认知中，至少还没有产生出内在的需求。因此，这种改制还称不上是达成“共识”的变迁。无独有偶，1999年，天河区着手对附近的另外10个村进行改制。其时，《中华人民共和国村民委员会组织法》已正式颁布实施，当中明确规定，撤村建居必须经由村民会议讨论同意，报经县人民政府批准才能付诸实行。起初，10个村的改制都遇到了来自村民与村干部的阻力，不少村第一次投票未获大多数通过，后经深入做工作，并经两次投票才得通过。邻近石牌村的猎德村本来也预定参与改制，但因抵触思想严重，两次投票都未获通过，最后只好暂时放弃。

石牌村的改制经历了七年多， 在政府具有明确定位的公司化与居委化的改制方案中，表现出明显的“非预期后果”。最具实质意义的是，多年来，在原村民委员会基础上新成立的几个居委会与一般城市社区居委会不同，它们由于经济利益、历史文化、社会关系网络等因素，共同组成一个以三骏公司为核心的都市村社型共同体，三骏公司也因此成为这个城中村社区事实上的“当家人”。而且，该现象至少在广州已实行改制的城中村中不是个别现象，这些改制公司因此被人们称为城中村社区的“影子内阁”。

如此“成熟”条件下的村改制为何得不到最主要“受益”群体的大力拥护与支持，公司化与居委化的“分离”性举措为何遭遇到村社“顽固”的“抗争”？改制中的这种上下分歧与“非预期后果”（注：默顿：《社会研究与社会政策》，林聚任译，三联书店，2001年，第310页。），反映出政府行为之下、城市化过程之中的一个独特社会场域行动逻辑。

二、理论分析框架：布迪厄的场域理论

村社型共同体“闯进”都市，并能在撤村改制以后得到再延续。毫无疑问， 其生命力得到体现与释放的真正原因还在于它自身的场域逻辑。在布迪厄跨越诸多学科边界的繁杂理论体系中，场域理论是其精髓。其中，有三点意涵值得关注。

第一，场域是客观社会关系的网络结构。场域的诸构成要素中， 本质性的是把各要素联结起来的客观关系，因为“场域都是关系的系统，而这些关系系统又独立于这些关系所确定的人群”（注：布迪厄、华康德：《实践与反思：反思社会学引论》，李猛、李康译，中央编译出版社，1998年，第145页。）。第二，场域是具有自身动力机制的网络结构。在布迪厄的场域动力机制中，社会资本占有重要地位，他认为，社会资本是实际的或潜在的资源的复合体，那些资源与对某种持久性的网络的占有密不可分，这一网络是大家所熟悉和公认的，而且是一种体制化的网络（注：布迪厄、华康德：《实践与反思：反思社会学引论》，第202页。），场域中的关系网络赋予每人以集体拥有的社会资本，且通过制度性联结得以加强。而社会资本累积对于历史延续的依赖、对于群体性关系网络的依托都反映了场域的运作特点。第三，场域的逻辑是“实践的模糊性逻辑”。场域结构中有着人们不可完全贴近的、属于自身的“逻辑”，并因此表明场域变迁与实践活动之间的关系特征。

相对独立的网络结构与动力机制以及“模糊性”的逻辑存在， 决定了场域生存发展中的自我逻辑性；同时意味着，具体场域并不单纯地属于总体社会安排中的“零件”，而是有着自身的目标、追求与价值，从而在社会格局中有着自身的发展路径与作用。具有启发意义的是：第一，作为客观关系网络结构的场域，它存在着自身的运作逻辑与动力机制，是在历史累积中形成的、具有相对独立性的社会空间。由此提醒我们，一个场域的存在及其结构隐含着“生产性”能力的内生资源体系，在发展进程中往往具有独特含义。第二，场域是主观与客观、个人与社会处于无止境“双向解读”的关系之中，任何自主性都是这一过程的体现，但场域实践的逻辑意味着存在理智无法企及的地方，因此，“非意图”因素与“自然秩序”在实践中具有重要地位。第三，场域是自身历史发展的结果，对于场域，要特别关注它的历史生成过程、历史文化因素与现实功能的联系，以及这种联系在现实活动中的价值。第四，场域的相对自主性过程在实践中还提醒我们，不同社会场域都具有推动自身发展的内在力量，只有在充分开发与利用这种力量的过程中，社会才具有更充分的基础性推动力。

三、都市村社共同体：农民城市化的特殊社会场域

都市村社共同体的场域逻辑使得非农化弱势群体在实现城市化的过程中， 拥有了能够最大化自身多层面利益的社会场地。基于此，都市村社型共同体获得了新条件下的生命活力。

（一）建构守护型的经济模式与弱性的内部市场保护机制， 从而建构了共同体得以凝聚的经济基础。

在地理区位已经进入城市且经济社会格局越来越强地受到城市辐射的背景下， 石牌村能够继续凝聚成一个村社型共同体，其独特的社区公共经济（即原村集体经济，后改制为三骏企业集团，到目前为止，该经济的功能仍呈现出浓厚的社区公益色彩，笔者称之为社区公共经济）起了至关重要的作用。尤其值得注意的是，在“进”到城市的新条件下，它所建构的社区公共经济恰是与城市市场经济相接轨的一种经济类型，因而，这种经济具有一定的可持续发展能力。正是倚赖这种经济资源的支持，共同体组织才能够不断地生产与再生产着自身的能力。

社区现有的公共经济中，绝大多数都来自与土地资源密切相关的物业出租， 而这些出租的物业，或者由征地补偿款直接转化而来，或者由留用地（征地时政府按一定比例返回的土地）转化而成，或者由征地补偿款与留用地相结合转化而成，由此形成规模庞大的物业出租经济体系。历经20多年的发展，目前已建成的各类物业，总面积达到25万平方米，年租金收入一亿四千多万元，占到三骏公司总收入量的七成以上。我们暂且把这种以物业出租为主的经济模式称为守护型的经济模式，因为这种经济的最重要特点是安全第一、保守经营。

社区经济的这一特点意味着它拥有与众不同的生存逻辑。 由于尽可能外移出去的市场风险和相对简单化的经营管理与效益衡量标准，守护型经济模式明显地体现着村庄共同体在面临巨大市场化动力和压力下更深层的社区生存的理念。不难想象，在城市市场经济的激烈竞争中，石牌村这样的社区经济，无论从发展视野、经营管理策略角度，还是从人力资本资源等方面都处于绝对劣势地位，这些因素的存在与共同作用随时都有可能把它推向“风雨飘摇”的生存境地；而且，村庄不仅是“弱势”的经济共同体，同时还是“弱势”的社会共同体，它在经济层面的生存与它在社会层面的生存是不可分割地关联在一起的。在这样的内外条件下，要真正改变产业结构，通过追求产业升级来促进经济效益的全面提升确实很难。因此，人们实际奉行的原则是“安全第一，效益第二”。经济发展与一般意义上的创业不同，它所做的是把国家征地后的资源以最简单的方式开发出来，从而，以最保守的方式尽可能地稳定住市场利益。显然，在社区组织的现有条件下，这种经济发展模式是一种最为理性的选择。而恰是这一理性选择，社区共同体的生存发展基础与城市市场经济才取得了相对的平衡。

为适应内外环境的巨大变化， 村庄在这一过程中还建构了一整套具有社区自身特点的市场保护机制。这可以借助黄宗智研究中国农村经济时关于“过密化”与“反过密化”的观点来认识。（注：黄宗智：《中国农村的过密化与现代化：规范认识的危机及出路》，上海人民出版社，1992年，第4、5页。）村庄的自我保护倾向是村社共同体的一种本能，而村庄经济保护机制的建构只是村庄自我保护在经济层面上的演绎。在石牌村各种经济合同与文档中都可以发现，只要在可能的条件下，它都会有意识地把村社区的利益诉求融会到每一个事项以及与合作者的关系之中，从而实现村社区的整体发展。在村内，从保护性的产业到保护性的职业乃至保护性的业务都是存在的。比如，村内的物业建筑是村庄经济发展中非常活跃的同时也是利益比较大的行业，这一领域的集体项目一般是走不出村庄的，村内不仅有个建筑装修的四类企业，而且还有一支人数不少的村人“包工头”队伍，两者几乎独揽了村内大大小小的集体工程项目。可见，即使面临异常强大的市场作用力，社区经济同样建构着自我保护机制。

不同的是，在石牌村还有着强大的“反过密化”力量与这种保护机制抗衡， 因此，社区经济的自我保护机制呈现出弹性与弱性的特点。首先，村庄经济结构本身便内含着抗“过密化”的因素，这是最具杀伤力的“武器”。物业出租经济由于经营管理比较简单，对劳动力的吸纳非常有限。随村庄经济规模的扩展与向第三产业转型，村里的就业不仅没有提升，甚至还出现一定幅度的下滑。1987年与1982年比，营业总收入增长了将近10倍，从业人员反而减少了140人；2000年总收入又比1987年增加了将近20倍，而村社区经济能够解决的村内就业人数与20年前差不多。兆隆公司是三骏公司最大的下属公司，拥有上亿资产，经营项目全是物业出租，管理人员包括总经理在内仅4人。物业出租这一特定产业对劳动力吸纳有极大的局限，同时，比较低下的村人综合素质与比较高的就业要求，客观上抑制了村社区经济保护机制赖以发挥的空间。其实，作为物业主的社区组织在与物业承租方签订各种租赁合同时，一般都会尽可能地提出符合自己利益的要求，但承租方往往出于节约成本和便于管理的考虑，在合约制定或执行时表现得弹性甚强。太平洋电脑城是村里的效益“明星”物业，与承租方约定大楼的保安员与保洁员全部雇请村人。但现在的情况是，保安员已经没有村人，保洁员仅存10多个村人。“亮点”物业尚且如此，遑论其它。

城市市场经济中，石牌村这样的非农化群体无疑是竞争中最为脆弱的群体， 它们的自我保护机制会在强大外在环境的推动、侵蚀下发生流变，形成独具特色的保护模式。在石牌村社区公共经济飞速发展的20多年间，“过密化”力量总是伴随着“反过密化”的力量，自我保护机制的建构总是伴随着“解构”，并且，后者的压力与动力远远大于前者。正因为如此，才形成了既富于弱质、又充满弹性的内部保护市场；进而石牌村的社区经济也才没有像“一些乡镇企业，特别是办在村域内的乡镇企业”（注：折晓叶、陈婴婴：《社区的实践——“超级村庄”的发展历程》，第385页。）那样，扩展的速度高于所得效益，陷入难以摆脱的困境。

守护型经济模式与弱性内部市场保护机制， 共同构成社区经济运作的两大特点。正是由于这两者的协同作用，才使共同体的生存逻辑与市场经济的竞争规则实实在在地走到一起，才使原本是市场竞争中最为弱势的群体，能够在并不如意的内外环境下，最大限度地规避市场风险，以最稳妥的方式保持住城市化与市场化的双重利益，避免了经济层面上群体性地陷入“无地农民生活的困境”。因此，这一经济模式在农民城市化过程中是一种深具发掘价值的经济模式。

（二）建构经济关联型与拟家族化相结合的权力运作模式， 从而建构了具有自身特点与功能的社区治理能力。

改革开放后，市场经济的发展伴随着个人利益本位日益凸显的社会变迁过程，也伴随着群体性合作与社会组织的再整合过程。基于此，村社区在建构自己经济能力的同时，也建构了社区公共权力在新条件下的运作能力；此外，由于这是一个具有深厚家族文化传统的社区情境，传统家族化的治理资源自然成为共同体能够借助并获得认同的资源。由于它能有效地以民间自组织的方式分担城市社区治理的职能，而且，由于这是适应市场机制与借用民间深度认同基础上的职能分担，所以，创造出了一种新的社区治理模式。

经济关联型的社区权力运作是共同体组织权力运作的一大显著特征。 都市村社共同体这类民间组织天然地缺乏足够的强制力，同时，经过市场化的大扫荡，经济理性已成为人们生活中至关重要的准则，各种社会关系网络在这一基础上进行着重新的编织与梳理。这些都决定了，在治理能力再造中，只要具备条件，就有可能通过经济资源的注入来实现社会变迁背景下微观单元的自发调整与适应。在社区组织内，许多制度性与非制度性的规定往往都带有经济性的处罚与激励。几乎所有公共活动的参与（小到出席一般的村民会议，大到代表村参加龙舟大赛）以及所有涉及公共荣辱的事件（小到拿文凭考上学，大到参加国际比赛拿国际大奖）往往都与社区经济“奖励”或者“处罚”联系在一起。而且，效果往往还很明显。

许多研究者注意到， 在历史上华南村落强大的宗族组织与其令人诧异的自组织能力之间，宗族公共财产扮演了重要的角色。稳定的经济来源既是宗族存在发展的基础，又是宗族活动具有吸引力的前提条件。波特在对香港新界屏山邓氏的研究中指出，缺乏经济基础的宗族组织将无法发挥其传统社会功能，单凭情感和祖先崇拜仪式是不能强有力地把族人凝聚在一起的（注：Jack M. Potter， Capitalism and the Chinese Peasant. Berkeley:University of California Press，1968，p.68.）。

这种经济关联型的权力运作，是在社会变迁条件下， 以一种类似于市场化的方式对组织体系进行再梳理，其权力能力主要来自组织成员之间的密切利益关联。这一治理模式，与一些地方成功地采用经营式动员的道理具有一定相通性。其之所以有效，“在于运用了一种类似于市场的方式对这些权力和组织因素加以使用”（注：马明洁：《权力经营与经营式动员：一个“逼民致富”的案例分析》，载于清华大学社会学系主编《清华社会学评论特辑》第1辑，鹭江出版社，2002年，第47页。）。当前，在中国社区公共经济发达的村庄中，这种治理模式并非少见。在这些村庄中，社区公共经济与人的经济理性的结合成为村社组织最容易挥动的“权力之棒”。这种权力的运作方式实际上是以村社正式组织为基础，借助于社区经济资源与内部利益的联系来实现的。该治理模式中，除共同体的公共经济资源外，利益相关的内部组织化联结本身便是有效的治理资源。

在这一拥有历史文化渊源的社区组织情境中， 它拥有一般现代城市社区难以具备的本土化资源，这些资源在每个治理细节中都发挥着它的功用。比如，对家庭和家族影响力的开发与利用是社区公共权力运作的重要特征。“户代表会议”是目前石牌村社区广泛发动的重要途径，当有关事项需要进行全体动员时，此村常常以“户代表会议”的形式达到目的。

借助宗族性关系依然是社区权力有意或无意采取的一种策略。 宗族制度下的权力运作曾经是村社区权力运作的最重要方式。虽然已经时过境迁，但在社区“心灵”深处，它依然是协调社区资源配置、实现社区正常运转的因素。在实际最高权力层“两委会”成员构成中，大姓氏池、董、潘姓大体上是平衡的。三姓称大与照顾三大姓的平衡是村里的老规矩，这对于协调群众的心理平衡有好处。社区组织的宗祠重修活动，先是池氏宗祠重修，继而潘氏宗祠重修，接下是董氏宗祠重修。社区权力就是在包容、顺应与利用本土化与民间化的规则过程中自发地实现着传统心理与现代社会变迁的交流，同时创造着新基础上的社区权力认同。

在这个熟人与半熟人化的社区人际关系网络里， 正式与非正式权力关系呈模糊化状态，它们的相互依赖与相互利用在促成权力寻求内部合作、推动社区事务的运转上起着微妙而重要的作用。正式权力与关系的非正式利用、非正式权力与关系的正式利用同时存在于社区权力的逻辑中，并渗透到社区共同体生活的所有方面。诸如民间舆论、熟识信任、身份认同、父老权威等，所有这些都时不时进入正式权力实现秩序的过程中。虽然社区公共权力的非正式运作与社区结构中的一些内在紧张直接相关，但它同时又是推动社区秩序实现的力量。

村社区实现秩序的权力运作， 主要还是一种具有家长制色彩的拟家族化的治理模式。在分配人们之间的权利与义务关系以及调解人们之间的资源分配与利益关系时，它主要依赖于长期以来形成的一套关系网络；其效力来源于对本土化知识的熟悉以及与“特殊主义的关系结构”联系在一起的机制（注：梁治平：《论清代的习惯与习惯法》，载于杨念群主编《空间记忆社会转型：新社会史研究论文精选集》，上海人民出版社，2001年，第437页。）。其中，无论是权力之下流露出来的脉脉温情，还是权力之上显露出来的赫赫威严，往往都没有脱离家长制的韵味。林南在论述天津大邱庄发展模式时也指出，地方政治权力结构不一定因市场转型而发生根本变化，因为该结构的基础是家族网络（注：边燕杰主编《市场转型与社会分层——美国社会学者分析中国》，三联书店，2002年，第28页。）。同样可以看到，在石牌村这样的城中村社区，自主权的复得为社区权力的发挥提供了一定的社会空间。利用扎根于村庄记忆中的权力运行方式就成为一种便利的而且是相当合理的选择。

在这种都市村社共同体的治理模式中，有两个因素值得关注。 一是关于社区经济与治理的关系问题。学者对社区经济与治理效果的正相关关系已经达成一定共识。二是对这类社区治理模式的评价问题。非农化村庄研究表明，这些村庄已有的治理成果相当程度上得益于对社区内社会资本等资源的开发和利用。深度非农化的城中村社区事实上已经从村民自治向城市居民自治过渡。如何对这类特殊社区的治理模式进行定位？有学者论及社区建设的目标模式时指出，善治与重建社会资本是中国社区建设的双重目标，政府能力有限性和社会资本的下降或丧失并不仅仅存在于城市社区，乡村社区与城乡边缘社区也同样存在这个问题。因此，实现善治与社会资本重建是整个国家的一种战略性政策（注：赵孟营、王思斌：《走向善治与重建社会资本》，《江苏社会科学》2001年第4期。）。城中村社区因为都市村社型共同体的存在，是社会资本相对丰盛的所在。虽然，社区的城市化与市场化瓦解了部分社会资本，但它也继承、创造或者强化了一些社会资本，特别是利益关联性的社会资本。如果在进一步的社会资本增值路径中实现社区治理优化，更会显示出共同体组织网络的重要性。

显然，经济关联型与拟家族化结合的社区权力运作， 其有效性与合理性都深深地存在于这个具有经济实力与历史文化根基的共同体中。社区公共经济与本土性资源基础上构筑的社区治理模式，在特殊城市社区找到了赖以安身立命的秩序法则；它在大量分担政府治理成本的同时，还能够在这块弹丸之地准备着完全融化于城市的种种条件。需要说明的是，这种社区治理模式本身会有它内在的一些问题：有些是固有的，有些是派生的。这种成长于大都市里的特殊社区毕竟不是孤岛，都市脉搏的每一次跳动都会给它带来深深的颤动。石牌村的权力与秩序结构随时面临着挑战，对挑战的应对也正是这个过渡性社区权力与秩序格局的自我进化过程。

（三）走向现代的生活方式与文明的建构

在厚实的社区公共经济与独特的治理模式基础上组织起来的都市村社型共同体，在非农化农民群体对于城市生活的适应中到底有什么作用？

文化人类学研究显示，关系网络不仅涉及工具理性与理性计算，也涉及社会性、道德、意向和个人感情；它既是权力游戏，又是一种生活方式。（注：阎云翔：《礼物的流动——一个中国村庄中的互惠原则与社会网络》，李放春、刘瑜译，上海人民出版社，2000年，第85页。）共同体生活中，隐含与依附的、已经存在的与还在“生成”的内在质素，随时都能够被发掘出来，并派上实际用场。这些早已结束传统农业生产、往往又被现代市场竞争排斥于就业边缘地带的人们，如何找寻富有意义的闲暇生活，在其行动体系中凸现出重要性。而在这一行动特点的凸显化过程中，历史累积中形成的潜在资源，随时随处都可能成为可以借助的现实资源。宗族性联谊是城中村异常活跃的民间活动，在参加祭祖典礼、观赏庄稼长势、共述两地情缘的交流中，在类似这些血缘和历史情缘的联系中，所实现的不仅是历史的延伸，而且还在实现着城市化、市场化中人们的心理认同与社会认同，以及社会视野与社会关系的扩展。从派生出的少量经济活动中还可以看到，历史与现实的融合能够嫁接出现代经济与社会发展的崭新生长点。

现代文明生活核心的理性精神与文明生活方式的培养，同样发挥着特有的作用。因为共同体组织的存续，农民在城市化过程中急需的现代文明与理性化精神，才有条件以组织化与群体化的方式传播并被农民接受。实际上，无论是天河区发起的村民素质教育，还是广州市推行的殡葬改革、居民普法教育等活动，主要都是通过共同体组织的力量和网络得以实施和实现的。其中，村民素质教育推行的力度大，持续的时间也长。1999年3月，石牌村根据区委区政府文件，制定了村民素质教育方案，并以公司董事长挂帅方式成立了村民素质教育领导小组，分批对村里16—40岁的中青年村民进行全面综合素质培训。培训内容包括文化基础课、法制教育课与专业技术课，经费统一由三骏公司负担。为保证正常的教学秩序，公司制定了一系列与经济奖惩相联系的制度规定。许多参加学习的学员都顺利通过学习。不管这种形式的素质教育有何局限，在让村民转化为真正市民的素质训练中，它都具有独到的效果。

都市村社型共同体由于特定的社区背景， 其经济社会结构已经全面地渗透经济理性的价值观念；同时，它还拥有传统村社价值合理性的深刻土壤。两者共存共融，使得它在马克斯韦伯的工具理性与实质理性的紧张关系中、在两者的博弈中能够达到相对“中庸”的境界。该境界无疑为这一时期人们的生活方式注入崭新因素，同时又存留了满足心理认同的原生文化因素。许多人承认，迈入城中村以后，生活状态尽管有它的不足之处，但生活质量却实现了历史性的飞跃，这是社区发展史上的黄金时代。在城市化过程中，他们还能保持传统社会文化网络，这是这一时期能够贴上“黄金”称谓的重要原由。日本学者内山雅生指出：“那些过去的惯行的继续存在之所以成为可能，是因为农民生活本身是依存于农村社会的各种关系中的。”（注：转引自李江涛、吴重庆《村委会选举与乡村社会的自组织资源》，《中国农村研究》2001年卷，中国社会科学出版社，2002年，第161页。）

学者在广州都市村庄南景村的调查中也同样发现， 生活在都市中的原住南景村民没有产生如台湾都会区原住民的自卑感、精神的失落和内心的郁闷，没有造成文化弥合中的深度困扰，而是在不同层次上划定着认同的边界，在村庄的认同中，分享着组织化的管理与经济利益；在地缘、血缘与历史文化的认同中，寻找着往日的亲情、友情与社会心理的满足（注：孙庆忠：《都市村庄——广州南景村的人类学追踪研究》，中山大学2001年博士学位论文（未刊稿），第115页。）。它在与都市文化的交流中，维系着一些固有的行动方式与交际网络，同时又在建构着新型的社会关系与价值观念。城市化的深化过程也是两种文化先糅合继而又逐渐疏离的过程，由此没有形成激烈的社会心理与文化冲突。

弗朗西斯福山认为，社会资本带来的好处远远超越经济领域， 对于创立一个健康的文明社会与社区至关重要（注：福山：《大分裂：人类本性与社会秩序的重建》，刘榜离等译，中国社会科学出版社，2002年，第20页。）。这一具有社会资本性质的组织化共同体，在社区可持续性的经济利益创造之中，在获得认同的社区治理模式建构之中，在适应城市化与满足本体需求的生活方式选择之中，均具有决定性作用。因此，它是实现农民城市化利益最大化的独特场域与“新型社会空间”。 　四、关于都市村社共同体的进一步阐释及政策性思考

经典的“理想型”范畴中，滕尼斯（Tonnies，F）区分了乡土社会与法理社会，认为前者是简单小型的社区社会，后者则是复杂大型的个人取向型社会；迪尔凯姆（Durkheim，E）区分了机械团结社会与有机团结社会，认为前者是“集体意识”基础上联结起来的共同体，后者则是复杂分工基础上联结起来的共同体；雷菲尔德（Refield，R）区分了俗民社会与都市社会，认为前者以传统规范、全面人际关系互动为特征，后者则以多元化价值观与片面人际互动为标志。纵观这些城市化与社会变迁的二元分类法与解释范畴，村落与城市都各自拥有一套规范与文化意义系统，它们是如此不同乃至相互排斥着；因此，若以这种分类视角看，村落终结型的变迁是颠覆性的一种社会变迁。然而，在转型得以发生的并非“理想型”的具体情境中，后生文化形态总会拥有前者文化形态的沉淀。在城市特质与农村特质、传统性与现代性之间，如果有使过渡平缓发生的场所，那么，巨大的差异与冲突就能够消融于逐渐的演变之中。都市村社型共同体恰好为这样的转变搭起了一个时空“平台”。

因为都市村社型共同体的生成和它所发挥的作用，在由“村”向“城”的转化中，石牌村并没有采用以“城”去同化“乡”的方式，而是采用以村社型共同体的组织架构和本土化的资源去吸纳“城”、实现与大都市融合的路径。此种转型没有根本意义上的组织重组，无论是向城市社区组织转型的居委化，还是向现代经济组织转型的公司化，都是寄居于本土组织的。令人关注的是政府力量对这种方式的介入。石牌村改制五年后的居委会换届选举，街道仍然下文让三骏公司去做，类似这样的事例还有许多。这里反映出一个深刻的矛盾：一方面最贴近民间的基层政府部门常常体会到借助本土力量进入工作的便利，因而在实际工作中，会通过各种途径有意识地保护这种力量，如三骏集团公司的董事长还曾一度兼任街道党委副书记；另一方面，上级政府出于更具普遍意义的理念，以及对本土性力量感知的弱化，更倾向强化政府本位的权力，由此招致文本制度与实际工作的矛盾。

这一转型表明了村社型共同体组织及其本土化资源对农民城市化的意义。 因为这些本土性资源是寄居在共同体组织网络之中的，因此，共同体组织便成为“小传统”依附并发挥作用的社会场域，该组织本身也成为最重要的本土资源。通常，具有弱“势能”特质的社会群体与文化是以自己的“小传统”为“桥梁”，进入或者融化到具有强“势能”特质的“大传统”中去的。而农民是通过他们的“小传统”进入到“大传统”中去的（注：米格代尔：《农民、政治与革命——第三世界政治与社会变革的压力》，李玉琪、袁宁译，中央编译出版社，1996年，第15页。）。在这个意义上，都市村社型共同体是特定“农民”群体城市化的实质性依托。

学者指出，应该对我们的现代化理论、现代化策略与政策进行深刻反省， 发挥与发掘诸如宗族、宗教与习惯法等传统资源在社会与社区发展中的作用；即使一些“社区记忆受到市场化与现代化冲击会趋向弱化，但在短期内，它仍然与地域传统文化和其他一些特殊原因密切联系在一起，与市场化程度不可化约”（注：贺雪峰、仝志辉：《论村庄社会关联》，《中国社会科学》2002年第3期。）。学者甚至一致认为，“小传统”中的不少因素都可以发挥社会资本的效用，因为，社会资本的特征是“为结构内部的个人行动提供便利”，而“社会资本是生产性的，是否拥有社会资本，决定了人们是否可以实现某些既定目标”（注：科尔曼：《社会理论的基础》，邓方译，社会科学文献出版社，1999年，第354页。）。对于农民这一在整体社会结构中最为弱势的社会群体，动员与利用自身具有的社会资源更是他们走向城市社会生活的有效的与便捷的路径。

都市村社共同体是群体成员可以借助的惟一重要社会资源。 在城市强势力量的“围攻”下，脱胎于农民、又不得不进入城市生活的城中村民普遍一无技术、二无文化、三无特殊优势，是城市生活中最缺乏竞争能力的群体。目前中国还没有建立起规范化的弱者保护机制，这些人的诉求与利益随时都有可能遭到忽视。由于都市村社共同体具有长期正式组织的合法性，同时又根植于农民的历史文化以及种种正式与非正式的关系与制度，所以，这类共同体拥有实现这一群体需要的不可替代的能力与潜力。

事实上，村社共同体借助自身的组织化机制， 建立了应对城市“围攻”的适应性经济模式、治理方式与生活方式。在此，因为已有组织化网络的存续，所以大小“传统”才有机会进行多层面的交流。在这里，发现以下情况并不意外，即城中村民在拥有一份衣食无忧生活的同时，还能以自己的方式分享、编写民间社会的历史文化，实现着自身利益的最大化，并因此没有产生进入城市生活的严重困扰与大规模的失范行为，没有陷入城市生活与社会心理的双重“边缘化”状态。这与许多征地转居后陷入“社会排斥”与“社会边缘化”的农民不同。

第14篇

关键词：房地产业 问题 经济 措施

房地产业作为一个新兴的品种房地产投资，房地产策划报告中的经济测算，就是在成本的基础上，按照高低计算售价的方法。房地产策划中的优点是保证企业既定目标利润的实现 ，适用于具有一定影响力的企业，或具有垄断性质的企业。 房地产策划报告中的经济测算，以产品的最后销售价格为基数，按销售价的一定百分率计算加率，最后得出产品的售价。以产品成本为制定价格的基础，在 成本基础上加一定的利润来定价。 差 异对利润的确定方法容易计算。：准确掌握消费者对商品价值的认知程度，确定决定商品的初始价格，理解值定价法可以与产品定位思路结合起来，成为市场经济条件下的一种全新的定价方法，为越来越多的企业所接受。然而房地产企业在改造项目上面对比普通开发项目资金投入量大，如果实行一次性开发，也将必会造成极大的资金压力，也有可能造成整个项目的规划，验收之间的相互缴裹或拖累。

一、房地产业存在的问题： 房地产投资信托作为有效的投资手段，可以活跃和刺激金融市场，作为融资手段又可以推动房地产业的发展，对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。但是由于我国相关的法规还不完善再加上房地产投资信托在我国还是一个新生事物所以在我国房地产投资信托发展还存在诸多问题。

1法律法规尚不健全，对于房地产企业来说，土地和现金决定其生存和发展，而参与城中村改造，是获取土地资源的一种方式。根据现有的城中村改造政策与操作流程，城中村项目成败的核心在于项目开发前期对改造范围内的土地整合阶段：房地产企业在获得土地之前就必须投入大量资金为进行拆迁、安置；而对于改造后的土地，房地产企业仍需通过招、拍、挂才能获得土地使用权，

2房地产投资信托没有形成完善的运作模式。对受托人的有效约束和激励机制尚未形成容易发生受托人的道德风险。在这种情况下由于存在信息不对称信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。因此如何创造一种环境或制度尽可能使信托投资者的利益与受托人的利益相一致对房地产投资信托的发展就显得非常关键。虽然银监会《暂行办法》中规定“房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人且相互间不得存在关联关系”但是由于缺乏完善成熟。

二、房地产业问题的解决措施与探讨

针对我国少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理的问题，要切实调整住房供应结构，就需着力发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房，此外各地还要制定和实施住房建设计划，对新建住房结构提出具体比例要求。

1调整了商品房结构。解决商品房市场供求失衡问题，就是充分利用税收来调控商品房结构，根据各地方不同的经济发展状况和经济发展水平等因素，制定高收入群体购买高档住房的市场调节价，实现调节住房结构的矛盾。不同地区的政府要认识到土地征用、市场准入等方面的市场价值，建立公平竞争的环境，不是强迫通过行政手段强制性地推行某些政策主张，而是利用可取的政策导向是化解结构性矛盾，依靠市场竞争机制确立资源配置。

2经济适用住房建设问题，经济适用住房建设问题中存在的不正常现象及其原因经济适用住房建设是我国房地产市场的重要组成部分其运作中存在的某些问题应引起注意。经济适用住房建设市场化的改革方向以解决城市中低收入家庭的住房困难问题，根据近几年来媒体报道，发现很多超大面积，华而不实的人造景观，公园化的绿色草坪等不正常现象。究其原因就是经济适用住房内含着深刻的矛盾。经济适用住房主要由房地产企业开发的，房地产企业首先考虑的是赢利问题，造成企业在目标定位上的差别，是不正常现象产生的总根源。

价格形成机制错位。价格错位的直接原因则是价格形成机制存在根本的缺陷。住房出售价格实行政府指导价按保本微利原则确定基准价由开发税金和利润构成。其中开发成本以人为本，以提高人民的生活质量为核心，保障人与环境和谐共存的发展，提高生活质量，但是确忽视了价格形成机制上的错位。使自然资源和环境无法达到环境和发展的协调一致。

3坚持走市场化道路。处了政府提供政策优惠限定建设标准、供应对象具有保障性质的政策性商品住房外，必须承认价值规律，房地产遵循价值规律就应该主要通过市场机制来调整。以市场为基础来调节用于适用住房的各种生产要素资源。依靠市场价格和市场机制来更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用。

参考文献：

1刘晓兵.美、日房地产投资信托发展及启示.金融与实践200310.

第15篇

8月中旬，县政协组织部分县政协委员和相关部门负责人组成调研组，深入县城南关棚户片区、南河安置小区、后街片区、二天门巷等棚改片区，采取实地查看、听取介绍、座谈讨论等形式，对全县城市棚户区改造工作开展监督式调研。并赴天水市甘谷县、定西市渭源县和临洮县考察学习了棚户区改造方面的先进经验和成功做法。现将调研情况报告如下：

一、基本情况及主要做法

2014年以来，我县共实施棚户区改造24个片区7258户，涉及旧住宅楼改造9个片区4301户，涉及征收拆迁15个片区2957户，总占地1550亩，其中历年12个片区2407户，2018年3个片区550户。在征收方面：2014－2018年实施拆迁12个片区2407户，已完成土地房屋征收签约2315户，征收签约率96%，房屋拆迁1725户，拆迁率77%。在补偿安置方面：已通过直接货币补偿、货币化结算及存量商品房安置完毕1038户，需回迁安置1369户。共测算需应安置面积35.4万平方米，其中选择存量商品房安置809套（户）9.2万平方米，占总应安置面积的26%，调换的安置房货币化结算7.2万平方米，占总应安置面积的20%，需配建19万平方米，占总应安置面积的54%。在安置房建设方面：采取“限安置房价、竞地价，在商品房中配建安置房”的模式,已出让土地8宗189亩，为高城寨等9个片区配套建设回购安置房14万平方米。

近年来，县上认真贯彻落实中央和省市关于加快棚户区改造的决策部署，紧跟政策，优化思路，创新机制，强化措施，多渠道筹措资金，县城棚户区改造工作取得了阶段性成效。

（一）强化组织领导，靠实责任落实。县上成立了以县政府主要领导任组长，四大机关分管领导任副组长，住建、国土等37个单位主要负责人为成员的棚改工作领导小组，设立了县城棚户区改造管理中心，下设“两办六组”，负责县城棚户区改造项目的组织实施。建立了县级领导包项目、科级领导包片区、副科级干部包组、一般干部包户的四级包联责任制,进一步靠实工作责任，为棚户区改造顺利推进提供了有力保障。

（二）健全工作机制，确保公平公正。县上制定下发了《县城棚户区改造指导意见》《县城棚户区改造房屋征收补偿安置工作补充规定》等一系列政策性文件，为棚户区改造工作有序开展提供了政策依据。结合工作实际，建立健全《县城棚户区改造管理中心抽调工作人员管理考核办法》《棚户区改造工作监督监察制度》等制度文件，制定了棚户区改造规范运行流程，按照分片区负责征收，一个窗口审核协议的模式，确保了各片区征收工作的规范性、合法性。细化议事决策机制，对影响工作推进的难点问题，棚改中心不定期组织召集会议集体讨论决定，进一步规范了决策程序，确保了征收补偿公开、公平、公正。

（三）科学制定方案，妥善征收安置。在广泛征求群众意见的基础上，结合县上实际，针对“城中村”特点，采取货币补偿、房屋产权调换和宅基地打捆调换安置房三种补偿安置模式，切实照顾了各个层面被征收人的利益。积极推进购买存量商品房安置和在拆迁片区“限房价、竞地价”模式在商品房中配建安置房。同时，加大货币化补偿安置，对被征收户选择产权调换后的安置房也采取货币结算措施，满足了被征收人多样化的补偿安置需求，减轻了回迁安置压力。出台签约搬迁奖、超面积自建房补助、事实性经营用房补助、户型选择浮动面积差价结算优惠等优惠政策，促进征收签约，确保困难群众搬得出、住得进。

（四）统筹协调推进，改善人居环境。县上将棚户区改造作为保障性安居工程建设的重点，采取切实可行的措施，坚持统筹推进，把棚户区改造与“城中村”、旧住宅楼改造紧密结合，不断完善城市功能,改善人居环境。同时，结合棚户区改造，配套基础设施建设，新建道路6条3公里，改造道路3条1.6公里。其中东环中路、新街西路、阿阳南路、教育园2号桥与静庄路贯通工程、成纪路、西兰路原东综市场段已建成，南环西路、圣德路、二天门巷已开工建设。

二、存在的主要问题

虽然我县棚户区改造工作取得了初步成效，但对照攻坚清零的目标要求和群众的期盼，还存在一些突出的问题。主要表现在以下几个方面：

（一）棚户区改造进展缓慢，历史遗留问题解决困难。改造区内的少数被征收户历史遗留问题多，权属不清、家庭纠纷、违法建筑、违法用地、买卖宅基地、有证无档宅基地、公房及单位房屋承租等问题复杂，出现漫天要价，期望值超出政策范围，又不配合征收，加之工作人员怕担责，致使核查认定工作不能有效开展，征收项目收尾难度加大，目前历年片区仍有90户未完成征收，当年任务还有2个片区350户因征地报批未完成，造成不能启动征收拆迁，影响了棚户区改造工程的顺利推进。

（二）棚户区拆迁欠账大，安置房建设严重滞后。城中村因棚户区改造逐步拆迁，可租房源锐减，商品房存量少、价格高，不能回购安置，临时过渡安置困难，造成签约后不能及时搬迁、影响拆迁。据统计，历年片区还有589户未完成拆迁。根据群众意愿，安置房基本都在原拆迁片区建设，南关等片区因拆迁问题造成安置房不能及时开工建设，目前安置房还差5万平方米未落实建设用地，造成项目资金沉淀不能及时支付，安置房建设滞后问题影响群众拆迁的积极性，成为制约我县棚改征收拆迁的瓶颈问题。

（三）部门协调配合不紧密，未按时限节点有序推进。棚改领导小组作用发挥不充分，牵头抓总不力，统筹协调不及时。职能部门对棚改工作配合不积极、不主动、不紧密，履行职责不到位，没有及时解决棚改工作中的突出矛盾和问题，责任担当意识不强，思想上畏首畏尾，对违法建筑、违法用地查处不力，对漫天要价的户依法征收不到位，征收中没有按时间节点推进，该强制执行的没有及时依法强制执行，致使一些被征收户无视政策规定，对抗征收，形成了没有强制力的负面效应，制约了棚改进程。

（四）资金筹措难度大，后续资金存在重大风险。我县纳入棚户区改造量大面广，多数为城中村，征收成本高、资金需求量大，除项目资金、政策性贷款外，还需配套20%的资本金。由于我县财政资金困难，棚改资金主要来源为银行贷款。随着国家棚改政策的收尾，棚改政策性贷款、专项债券逐步收紧，甚至停止，加之征收拆迁进展缓慢，如不及时开工建设，后续安置房建设所需资金存在重大风险，后续利息支出很高，存在较大隐形债务风险。

三、意见建议

（一）坚持规划引领，高标准设计建设棚户区改造项目。一要强化棚改规划管理，严格按照城乡统筹规划和县城控制性详细规划审批棚户区改造建设项目，坚决杜绝违规审批，切实维护规划的严肃性和权威性。二要充分调研论证，综合考虑基础设施、安置房、公共服务和开发项目，分片区高标准科学编制规划，尤其要规划配建学校、医疗卫生、便民市场、停车场、公厕等公共服务设施，不断完善城市功能布局，提升城市建设的品味和档次。三要抓好棚改腾出土地的出让、规划和开发建设，从源头上解决城区商品房供需矛盾，平抑房价过快上涨，确保全县房地产市场平稳健康发展。

（二）强化工作措施，加快推进征收拆迁进度。一要坚持尊重事实、分类施策的原则，深入研究对接政策，积极争取项目资金，制定切实可行的措施，通过高频次入户，细致耐心工作，尽快研究解决权属不清、买卖房屋、违法建房等历史遗留问题。二要加快拆迁进度，学习借鉴渭源县依法按时限节点推进拆迁的先进经验，做到当年项目当年完成征收拆迁并开工建设。对完成征收补偿和发放过渡安置费的，要积极动员，并采取有力措施，督促搬迁，加快拆迁，尽快腾出可出让土地。对涉及安置房建设区域内未完成征收拆迁的，采取强有力措施，加快征收拆迁，确保腾出建设用地。针对一些阻碍征收的“钉子户”，司法部门要充分发挥司法保障在征收中的关键作用，正确引导社会舆论，依法进行征收，倡导社会公平正义，积极为棚改工作保驾护航。三要突出对弱势群体的关注。在征收过程中要充分关注低收入群体，认真听取他们的意见建议，落实好城镇低保、租赁补贴、住房保障、城市危房改造等扶持政策，使弱势群体更多地享受到棚户区改造带来的好处，使棚改政策得到全面落实，惠及更多的困难群众。四要加大对棚改工作舆论宣传力度。要通过广播电视、手机短信、微信等方式，大力宣传棚户区改造的重大意义和惠民措施，提高广大群众的参与意识。同时加强棚户区改造信息公开，主动和准确解读政策措施，及时反映工作进展情况，为推动棚户区改造工作营造良好氛围。