城中村改造的影响范文
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第1篇
主题词：土地产权；土地发展权；土地流转；产权缺失；城中村
改革开放后，我国城市化进程加快，城市用地规模迅速扩张，过去的城市郊区和周边农村的土地被国家征用，但却无力承担征用后的农民生活和就业，通过采用保留集体非农用建设用地、村民住宅地以及少量留存的农地，兼顾征地后的集体经济发展和村民生活，从而在土地使用上促使了“城中村”的产生。所以土地问题是城中村的核心问题，完善土地产权制度就成为解决城中村问题的首要突破口。
1.城中村土地产权的概念界定和基本特征
土地产权是指存在于土地中的一系列排他性权力束，实现土地财产权力，离不开产权的界定、保护、流转和限制。土地产权制度包括土地所有权以及土地使用、收益与处分权力，其中所有权具有特殊的地位，它相当于使用、收益和处分权力的总和。土地产权是土地制度的核心，是体现土地财产权力及其真实价值的制度安排。我国城中村土地制度一直实行农村土地集体所有，其土地产权强调主体共同所有，包括农村土地的所有权、使用权、收益权、处分权等。城中村土地产权可理解为单项权利的权利束或权利组合，其不同的组合方式形成不同的土地产权结构，不同的产权结构形成了不同利益主体结构，而不同的产权结构也就具不同的产权效率。
按照产权经济学理论，即产权是人们制定的行为规则；产权是个人和组织的一种受保护权利；产权具有排他性和界定产权的目的是为了降低费用等分析城中村集体土地产权，具有以下明显特征：
1.1具有公共产权性质
城中村集体土地产权的主体是城中村的全体成员，产权的主体资格取决于村落的成员资格，产权在村落内部不具有排他性。这种公共产权的特点容易导致土地资源的耗竭性使用，降低资源的长期利用效率，产生“公地的悲剧”。城中村村民对集体土地拥有平均的产权权利，人人有份参与集体用地的收益分成，人人有份获得的宅基地。
1.2土地产权残缺
城中村的集体土地产权是一种残缺的权利，城中村村民对集体土地的使用权受到一定限制，土地只能用于村集体和村民的自用和自我发展，同时村民对集体土地的转让权也受到限制，不能直接参与市场流转。因为土地使用权和土地转让权的限制，导致其土地收益权的降低。
1.3形成了巨大的交易费用
虽然不能参与市场流通，但是政府给予了城中村土地更多的福利，这就容易产生大量的“公共区域”，诱导人们花费资源去攫取溢入公共领域的财富。如充分利用宅基地进行建设，建设小产权房等等，以最大地获取极差地租。这样，极大的社会收益与个人收益、社会成本和个人成本之间的矛盾，就形成了巨大交易费用。
2.1产权主体的模糊导致村民失去城中村改造的参与权
《土地管理法》（1998）第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有”，其界定的产权主体不明晰，产权代表多元化。现实中，“农民集体”是一个看不着、摸不准的“抽象的、没有法律人格意义的集合群体”，不同于农民集体组织，也不是法人或自然人，因此不具有法律上的人格。在具体城中村改造过程中，很多部门就把“农民集体”和“农民集体组织”混为一谈，赋予村民委会议或村民小组这一非法组织的法人地位，村民委员会只是一个社区自治团体，而非集体经济自治，让它实际掌握土地所有权，控制所有“农民集体”意志，而使每一个村民却失去了直接的参与权和决策权，造成抽象的“农民集体”取代农民个体及其群体，从而为领导自己或小集体谋利，大搞领导任期内的立见效益的土地开发。同时这种主体模糊使每个村民失去了在城中村改造过程中的知情权和参与权，还导致了在改造过程中的村民利益保证无法得到司法保障，土地使用权益的争议与侵权往往因主体不清被法院驳回。
2.2缺乏有效流转机制导致土地隐形市场活跃
我国新修订的《土地管理法》第六十三条规定“除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移外，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。使得集体土地非农用地的流转行为无法得到法律认可，流转双方的权力得不到有效保护，管理部门难以实施全面有效的管理，造成城中村土地隐形市场活跃，违法用地屡禁不止，一些未经审批的建设用地直接进入市场，交易行为扭曲，交易方式得不到正常体现，工业用地以联营为名进行转让和出租，住宅用地通过房屋出租或私自转让进行交易。同时还造成城中村土地利用混乱，规划难以落实，村民私搭乱建等问题。
2.3发展权的缺失导致基本保障转换障碍
农地的发展权是将农业用地开发成非农业用地而获得更高的利益。农地在非农化过程中，存在着明显的的政府垄断行为，主要为：对农用地的转用实行土地指令化管理；严格土地转用审批；对农民土地的补偿按原用途倍数补偿。这些规定明显地带有计划经济时代特征，补偿的标准不能反映市场经济条件下土地资源及其附属物的潜在价值，也没有考虑农地转为非农用地后可能带来的巨大增值收益，使得村民被排除在土地增值的收益分配之外，这种土地发展权的缺失直接导致城中村村民的就业和社会保障转换机制障碍。城中村土地不仅是村民的财产，更重要是承担着村民的社会保障和基础的社会经济活动，如果土地产权发生转移或消失，而相应的承接机制又没有很好地建立起来，那么城中村的改造不可能成功。
2.4产权的缺失导致村民的弱势地位
土地的使用权是土地财产权的基础，而获得土地收益是土地财产权的实质。我国的相关法律明确规定，任何组织和个人不能买卖和转让土地，也不能出租和抵押土地，但国家可以征用集体土地，同时部分地方性政策法规对“农民集体”的土地所有权还给予种种限制，造成农村土地最终的处分权依然是国家政府，只有经过政府征用后，农民集体才能转让其所有土地，其剥夺了农民对土地的受益权，造成农民即没有土地是否被征用的决策权，也没有对征地价格谈判的权利，农民所作的只有被动去接受政府提供的不公平的土地补偿。政府与农民就土地权益所作的博弈中，政府永远处于超越法律的绝对优势。这就是德国著名法学家Carl Schmitt所言，国家具有永远的“例外状态”，农民永远无法与者处于平等的法律地位，农村集体土地所有权的权能也远远低于国有土地的所有权权能，农村土地的征用、征用的用途和补偿等事宜只能必须服从国家与政府的意志。.
2.5转性制度阻碍城中村改造进程
农村集体经济经营性用地的供地方式无法适应城中村的改造需要。城中村改造不仅涉及对环境面貌的更新，还要完善城市功能，配备商业、服务业等附属配套建设，更重要的是要兼顾解决农转居后村民的生活出路。所以在改造过程中，城中村集体经济组织就会希望将住宅建设和经营性项目相互结合，以经营收益支撑城中村改造投入，但这种经营性用地使用权的获得必需经过土地的招、拍、挂方式公开出让，在这方面，大部分城中村集体经济组织不具备足够的市场竞争力，使得村集体经济组织在土地出让制度面前遭遇困境。同时城中村改造在用地上缴纳的各种税费较高，也严重地影响了城中村集体经济组织投入改造的积极性。
3.对城中村改造条件下集体土地产权制度的思考
随着城市化进程的不断加快，土地二元制度向一元制度迈进，城中村的土地环境将与国有土地“同地、同价、同权”，理顺和盘活农村集体建设用地，将需要进一步规范土地产权制度。
3.1明晰土地产权
按照科斯定理，足够清晰界定的产权和足够低廉的交易费用是市场达成交易的前提条件。明晰的城中村土地和房屋产权，完善的产权结构，有利于减低城中村改造的社会成本。所以要完善土地登记发证制度，通过土地利用现状调查或地籍调查，明确各权利主体的土地边界、面积、位置等基本情况，使权利的行使能够对应特定的物，防止权利的虚化,使其不被他人侵害，使得农民真正享有土地使用权。
3.2完善土地流转机制
在明晰土地产权的基础上，加快建立和完善集体土地使用权的流转机制，特别是要允许房屋及其土地使用权作为资产参与市场经济活动，这是实现产权、增加村民收入和家庭财产的重要方面，也是促进村民自主改造城中村的重要条件。要明确土地使用权流转的范围、条件、程序，逐步建立规范有序的集体土地流转市场秩序。将城中村集体土地联通集体其它财产股份化，使得股权成为联系股东和集体土地财产的纽带，切断股东对土地的依赖关系，促进城市化发展。同时通过分股不分地，保存土地的完整性，集体土地也可参股流转，实现资产增值。
3.3确认农地发展权
国家要征用集体土地时，除了要支付给农用地的所有者传统的土地所有权价格外，政府同时还要从农民手里购得土地发展权，要“还权于民”，要考虑农民土地和房屋的附加值。制定有关土地发展权转移的政策，依靠发展权转移制度及交易市场，村民可将他们拥有的土地发展权出售给开发商，这样，开发商可在政府许可下进行高密度的开发利用(例如增加建筑物的层数)，获利的同时改善社区面貌。被限制发展权的土地所有者也可通过这种转移间接地实现了自己的权益，社会同时获得了环境效益。
第2篇
[关键词] 城中村改造；市场化运作；规划设计；存在问题；相应对策
中图分类号：C913文献标识码：A
1 城中村改造的模式
目前，城中村改造主要有政府主导、村集体自行改造以及市场化的公私合作开发三种改造模式。在政府主导的城中村改造模式中，地方政府作为城中村改造的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案的制定和具体实施。在村集体自行改造模式中，往往是村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。改造完成后，村集体将多余的房产进行市场运作，形成滚动开发。在市场化的公私合作开发模式中，政府、村委会和开发商三方合作，由政府完成土地转性及户籍调整，由开发商出资完成旧村改造建设，并通过结余土地的增益来平衡投资成本。本文所研究的城中村改造模式即为第三种改造模式。
2 市场主导的城中村改造的主要特征
2.1 以村为单位的就地改造方式居多
虽然政府对城中村改造已有一定的规划安排，但由于城市建设的持续性，城中村改造就地改造的方式居多，这主要表现在三个方面：①大多数的城中村安置点在短期内不能满足建设条件，难以实现集中安置；②由于多数城郊村村民希望原地回迁，不愿离开自己已经熟悉的环境；③由于各村之间的经济条件差异较大，适合改造的时机也有所不同。由此可见，以村为单位的就地改造居多。
2.2 需要通过土地收益平衡支撑城中村改造
虽然城中村改造会获得政府适当的经济支持，但对于建设工程来讲仍然是杯水车薪。因此，在城中村改造中，势必需要集约使用土地，将多余土地进行收益平衡才能完成改造工程。为了保证正常的市场运作，一般需要将土地性质转为国有后才能进入常规的房产开发程序。
2.3 需要对局部控制性详细规划进行调整
控制性详细规划(以下简称“控规”)作为城中村改造中规划主管部门的管理依据之一，无疑需要对其进行严格执行。由于城中村改造的权属复杂、矛盾较多，而控规无法在各个方面(短期需求及长期控制之间)做到面面俱到，因此往往在城中村改造可行性报告初步确定后，还需要获得相关部门的认可，并进一步对控规进行局部调整，提供完善的规划设计条件。
2.4 需对失地的回迁居民提供生活保障
城中村改造的目的不仅仅是从户籍上将村民变为城市居民，最重要的是引导村民适应城市的生活形态。由于本身的技能原因，村民在城中村改造后将面临一系列生存问题。因此在城中村改造中，往往是通过增加商业出租房或者增加集体物业等方式对居民的日后生活提供生活保障。
3、市场主导的城中村改造的规划设计难点
3.1 传统控制性详细规划指标的不适性
由于市场化的城中村改造多是在原地拆迁、原地资金平衡的条件下完成，其控规指标的不适性主要表现在以下几方面：
①“一村一策”的实际操作需求，造成规划管理部门在可行性研究阶段对控规指标的需求具有模糊性；
②开发单位经过利益平衡后带来了控规指标需求的变化；
③城市区域开发强度变化后引起了城市空间环境及基础设施的变化，从而引起控规的调整。
3.2 规划技术管理规定中部分指标的不适性
由于城中村本身是在按照规划标准建设的城市规划区内自行建设的区域，自其形成时就存在土地属性混杂、与城市管理规定相冲突的问题，加之在城中村改造中必须实现资金平衡，故在规划实施中往往需要对城中村改造提出专项的控制指标，这主要体现在以下几方面：①城中村用地的混杂性造成土地使用效率的降低；②基地周边现状建筑或设施引起了建筑退界的变化；③改造的资金平衡以及对商业用房后期经营收益的需求使开发强度得到增强，进而产生用地属性的复合性，并带来了传统居住区概念的变化；④住宅高强度的开发带来了对周边建筑的日照影响。
3.3 传统规划设计思路的不适性
市场化的城中村改造涉及市政府、区政府、开发商和村集体等多方利益，实施中又存在规划管理、土地管理、政府政策等方面的协调问题，因此简单的“设计条件―规划设计方案―修建性详细规划―建筑设计”的设计流程无法适应市场的需求，而多采用“专项规划―设计条件―总体规划及建筑概念设计―分期修建性详细规划及建筑设计”的流程，以适应以下几方面的要求：①改造村民有多种多样的诉求，要相对明确的回迁方案，这样他们才会支持拆迁工作；②回迁房区域是否转为国有土地后与商品房区统一开发，以及未来回迁房的产权及管理等问题，各地均有不同的计划安排；③城中村改造是自我滚动的平衡开发，分期的资金平衡及规划的可实施性将成为项目成败的重要标准。
3.4 传统改造利益群体的不适性
城中村改造除涉及开发商和村集体等多方利益，由于改造主体――村民的话语权较大，以往的改造通常过多的集中在村民的改造补偿问题上。大把改造更涉及到广大社会群体――外来中低收入租赁者的利益，改造完成后，城中村往往摇身一变成为高档居住社区，将中低收入租赁者拒于门外，租赁者只能往更为偏远的城中村移居，而城中村房源因改造而逐渐短缺，造成中低收入群体的成活成本大幅上涨，最终导致城市的包容性及竞争力下降。
4市场主导的城中村改造的规划设计对策
4.1 通过城中村专项规划来保证相关
部门制定切实可行的改造政策城中村的市场化改造往往通过两种途径来完成改造，一是政府积极引导，通过公开招标形式进行自上而下的项目改造；二是村集体自行招商，在获得政府相关部门的认可后，自下而上完成项目改造。无论采用哪种方式，都必须坚持“政府引导、市场主导、村民认同”的原则以获得共赢。因此，在可行性研究阶段由开发单位编制城中村改造专项规划，从经济、政策和城市协调等方面全面分析项目的成本及对周边区域的影响，尤其应在交通及城市基础设施承载力方面做深入研究，了解该项目的最低改造成本及最大承载力，以为相关部门制定相应的“一村一策”提供改造政策。
4.2 从城市功能的角度引导市场化城中村改造
城中村是存在环境差及安全隐患等问题，但不能因此而对其一味地否定，应该肯定其在城市发展初期，城市房源严重不足的情况下，为城市中低收入人群提供廉租房的功能。因此，如果简单地将其视为毒瘤，通过建设一个现代化的高端居住社区而改善了环境，实际上是破坏了其重要的城市功能，因此，对其实用功能及设计中应注重对城市层面的分析研究，以公共利益与市场利益的平衡作为基本原则，避免由于市场化引起的利益最大化效应而带来的对城市发展的损害，应将改造后的城中村纳入保障住房体系。
4.3 形成规划管理与多方公众参与并重的机制
城中村改造不仅仅是一个技术问题，还是一个复杂的社会问题。规划设计不仅需要满足相关的技术管理规定及改造地的业主村民的需求，从城市综合利益出发，更应倾听现状大量的租赁者意见，以确保改造项目符合各方利益要求地进行。
4.4 分期开发，稳步推进的改造思路
对于城中村改造来讲，通过全村改造一蹴而就确保全体村民利益的改造模式是理想，但面对现实多方不一的意见，往往造成项目难以推进，影响城市发展的进程。因此，整体改造分期实施，通过细化制定分期开发的改造方案，在规划设计中平衡近期及远期的利益，成熟一块改造一块的改造模式更值得推荐。通过让部分人先体验到改造的成效，增加村民对改造的信心，更利于推进全村改造及实现保障村民近期及远期的利益。
4.5 充分运用社区模式打造混合住区
在城中村改造过程中，短期内可能会产生集体用地与国有土地、无偿使用土地与有偿使用土地并存的情况。同时，在居民生活方面，也会存在回迁居民、租赁者、普通城市居民和富裕城市居民的分区管理问题。虽然改造在短期内对土地价值及社会生活有一定的影响，但从长远来看，却给了我们打造阶层融合、创造活力社区的机遇。
(1)“大社区、小组团”的社区模式适
用于市场化开发多物业类型的需求。在城中村改造中，由于品质及客户人群的不同，回迁房与商品开发房之间需要进行适当的分隔，即使是在回迁房之间，由于各村管理方式的不同，各村的回迁区域也需要进行适当的分隔。因此，采用“大社区、小组团”的社区开发模式将适用于多数城中村改造区域，即公共区域将各组团联系为一个统一共享的整体，并提供各组团之间交流的平台；各组团实行独立封闭管理，以保证各区域的相对独立性，并利于未来的管理。
(2)“社区中心―组团配套”模式适用于市场化开发多层次的居住配套。
在城中村改造中，一般都需要设置适量的村民公共配套物业，作为村民未来经济收入的重要来源。但该类物业往往以临街商业形式出现，其主要功能也仅限于中低档的出租商业业态。另外，商品开发区需要较高档次的物业配套，以满足市场的需求。因此，通过多层次的社区配套，并根据城市建设的发展进行配套建设，有助于营造良好的居住氛围。
第3篇
【摘要】城中村改造带给城中村村民的的不仅仅是生活方式和居住条件的变化，更有着收支平衡、教育以及心理归属感等问题，这一系列的变化让他们的未来充满着无穷的未知数。如何让村民在城中村改造之后福利得到更好地提升，需要政府、社会等多方力量的共同努力。
【关键词】城中村改造 福利 变化
城中村改造是改善人们整体的居环境，消除不和谐隐患的重要举措；是完善城市功能，提升城市现代化发展品味的必由之路；是消除城乡二元管理体制，推进城市社会综合改革，加快推进城市化进程的关键环节。在这个改造过程中村民们的合法权益是否得到保护，村民们的生活质量能否得到真正的提升，是衡量“城中村”改造成败的关键。
一、城中村改造后村民福利的变化
（一）家庭收支
实施整体的搬迁改造安置之后，村民统一搬进了按照城市标准建设的小区，这些小区水、电、气、暖、电梯等设施齐全，极大地提高了村民们的生活水平，改善了村民们的生活质量。在城中村改造之前村民的收入来源主要依靠务农和房屋出租，然而在改造之后由于缺乏原有的种植和养殖条件，同时也没有足够多的闲置房间出租，村民的农业收入以及房租收入也随之消失。在家庭开支上，村民原本可以部分自给自足的生活必需品（如蔬菜、家禽）在改造之后要全部从市场上购买；住进小区楼房之后的水费、煤气费、暖气费、物业费等费用对村民来说也是一笔不小的开支。
（二）教育
城中村改造之前，村民子女的教育问题存在着重重的阻碍因素：学校师资力量匮乏，教学经验不足；教学设施、设备资源紧张；政府对城中村学校的教育经费投入不足；家长对子女的教育问题不够重视等等。城中村改造之后，村民的子女的教育环境得到了极大地改善，教育资源的质量也得到了提升。但是同时也出现了城中村村民子女成绩普遍不理想，城中村父母教育方式不合理等问题。导致这些问题产生的原因主要是由城中村角色转变引起的，包括城中村子女由贫到富的转变，忽略了价值观、人生观的建设；城中村家长由忙到闲的转变，忽略了家庭榜样示范教育的重要性；城中村由破到新的转变，忽略了文化、精神的提高。
（三）娱乐方式
作为人们日常生活中不可或缺的组成部分，闲暇时刻的娱乐状况如何直接影响着人们的生活质量。相对而言，城中村村民的闲暇时刻较多。改造前由于大部分村民或多或少都有土地，所以种花种草成了村民的一种较为常见的休闲娱乐方式，同时，打麻将打牌看电视是村民最经常的娱乐活动。而改造之后村民们都住进了社区，社区里自身配套的基础健身器材使得参加体育活动也成了村民的一项娱乐方式。受到城市文化的影响，看书看包的人数也慢慢地增加。除此之外，上网、看电影等娱乐活动也逐渐地丰富着村民的闲暇生活。
（四）心理归属感
经过城中村改造之后，城中村村民的居住环境整体得到提升，但很多固有的生活习惯却难以得到延续，如村民多喜欢走街串巷、与隔壁邻里聊天、打麻将或进行其他多种娱乐活动，但搬入新的社区，与老街坊联系不便，又对新社区服务难以接受和认同，造成心理空虚影响身心健康；其次，刚搬入新社区的城中村村民，与城市居民相比，在成长环境、受教育程度、收入水平、生活习俗等方面均有所不同，很难融合成为一个温馨的大集体。因此，在举办的各种社区活动中参与度也不高，难以洋溢起积极乐观的生活态度，长此以往，有的村民会出现孤独、恐慌等负面的心理因素。
二、提高城中村改造村民福利的建议
（一）建立完善的社会保障体系，提高城中村村民的生活水平
为失去土地保障的“城中村”居民提供必要的社会保障是城市治理的一项重要内容。社会保障的内容应包括居民最低生活保障、养老保险、医疗保险等。确定一定比例的国有土地出让金，建立起社会保险基金；引导村民在土地补偿中拿出部分资金，购买基本医疗和养老保险；实行最低生活保障制度，对于部分生活确实困难的居民，由民政部门给予其必要的最低生活保障；同时，提供更多的就业机会以及相关的就业的指导，多渠道地增加村民来源。
（二）制定对村民福利最具保障的拆迁补偿方案
首先，要结合拆迁改造政策执行的实际和群众需要，对当前的政策进行全面的修改和完善。对于拆迁合法建筑物，可以采用等面积复建补偿的原则，对于违章建筑房屋也给予一定数额的补偿，从而最大限度地保护村民的经济利益；弥补因拆迁带来的租金损失，从而减少改造给村民生活带来的负面影响。其次，要随着经济社会的发展，使政策更加具有针对性和有效性，修改完善政策要充分听取群各种意见，要使政策符合市场定价原则并能为大多数群众所接受。最后，要科学编制城中村一对一策的改造规划，实现与城市建设总体规划和片区控制性详细规划相衔接，合理调整城市用地布局，推动产业发展、片区繁荣，完善城市功能，美化城市环境，提升城市品位。
（三）关注村民子女的教育问题
首先，发挥政府在新屋村改造过程中村民子女教育的指导作用，政府需要加大研究和调研工作，制定相应的教育政策法规，使教育政策法规具有时效性和前瞻性。其次，提高学校的教育水平，强化师资，保证教学；更新教学设施、设备，构建和谐校园，形成良好的W风、校风。最后，发挥家长在教育过程中的引导作用，深化家长在孩子教育上的角色，家长要加强对孩子的心理引导，及时解决他们的心理问题。
（四）关注村民的思想变化
城中村改造迫使村民放弃种地，又砍断了其出租屋经济，使其搬进了城市住宅小区，但是并没有变成真正意义上的市民，所以要关注城中村常年民的心理变化。要更多地举办社区活动并鼓励村民们参加，使其能更好地融入到新的生活环境中去，增强他们的归属感。
城中村改造是城市发展经济的必由之路、必经之路、幸福之路。在这条道路上一定要做好城中村改造的规划和建设工作，保障城中村村民的利益，提高城中村村民的的福利水平， 从而更好地促进整个城市的发展。
参考文献：