房产的法律法规范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房产的法律法规文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

关键词：房地产；房地产金融风险；法律规制

中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-02

一、我国房地产金融风险

房地产金融风险是指从事房地产金融业务活动的金融机构为该产业提供资金的筹集、清算等金融服务活动中，由于各种不确定因素影响，使金融机构的实际收益与预期收益严重背离而遭受经济损失的可能性。房地产业是一个与国民经济相关性很高的高风险、高收益行业，近年来随着房地产市场泡沫的产生，其发展过程中存在或潜在的社会风险已严重威胁我国的房地产金融业，尤其是加大了资金支持房地产开发的商业银行金融风险，这极不利于我国房地产金融业的稳定和发展。目前来说，我国房地产金融风险的现状主要有以下几类突出性风险问题：商业银行风险、个人住房信贷违约风险、土地贷款风险。

二、我国房地产金融存在的法律风险

房地产市场的有序建立与健康发展，不能离开健全完善的法律法规支持，在我国政策性的缺陷以及缺少相应法律规制的违规操作、金融腐败等诸多问题交织，共同影响着房地产金融体系的建立和金融规则的正常运行，也使商业银行系统性金融风险居高不下。

1.商业银行之法律风险

一方面，房地产金融也缺乏有效的监管制度，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，贷款的各个环节上的有关人员从职责上没有进行严格的划分，对客户的资信情况没有进行严格把关，对房地产金融业务的有关规范的法律规制还不够完善。为了谋取利益，一些本不具备房地产开发资质资格的企业以各种手段、各种方式，有时甚至采取违法措施寻求商业银行的贷款支持。另一方面，由于缺乏相关的法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的放贷部门有时为了扩大其业务范围，降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。在操作过程中，由于房地产登记制度相关配套法规还不完善，没有严格的抵押住房登记制度。同时，涉及房地产处置的某些法律规定并不明确具体，一旦借款人无力偿还，资产无法分割，抵押物往往很难处置。

2.个人住房贷款之法律风险

个人住房贷款者对贷款的偿还依赖于未来收入预期，但是未来收入预期是具有不确定性的，一旦经济形势或是购房贷款者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，必然导致还款压力，债务人有可能被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。社会上还存在部分“假按揭”现象，即房地产开发商以本单位职工及其他关系人作为购房人，通过这些借购房向银行办理个人住房贷款，从而套取银行机构贷款的行为。借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。除以上外，虽然我国居民抵押的房产理论上可以收回拍卖，但由于我国的关于房地产处置的法律不完善，很多情况下缺乏可操作性，带来处置上的难度。

3.土地贷款法律风险

房地产开发经营中的土地交易、资金投向由于缺乏法律的规范和约束，投机性极大。房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地现象不仅延续至今，而且更有新的发展。国土资源部2013年国家土地督察中发现土地违规方面存在问题的有2.38万件，涉及土地20.12万公顷。这些土地要么没有国家颁发的许可证，没有纳入国家的质量监管系统，要么并不是通过公开的招标拍卖取得，只是和使用土地的农村基层组织、企业签个协议，就向银行贷款，土地的取得隐藏着极大的法律风险。此外，房地产开发法律法规中的歧视性规定引发垄断，破坏了房地产市场的公平竞争秩序。部分当地的开发企业凭借与当地政府及有关主管部门之间的关系获取大量廉价土地，或者开发获取高额利润，或者加价倒卖谋取暴利，从而诱发房地产市场中的不正当竞争行为以及违规、违法和腐败现象，并加重非当地开发企业的开发成本和商业银行的金融风险。

三、我国房地产金融风险的法律完善

市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，西方国家房地产业的发展经验表明，法律法规建设对于防范房地产金融风险有着极其重要的作用。近些年，虽然我国政府连续出台了一系列为规范银行房地产信贷管理、规范土地市场管理、促进房地产健康良性发展的法规和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等还需进一步完善解决。

1.商业银行风险之法律规制

（1）设立完善的法律风险控制程序。首先，做好对开发商、开发项目的调查工作。银行在给开发商因售房需要提供按揭贷款支持时，要先对开发商的综合资质进行严格审查。其次，做好按揭贷款房屋的抵押登记工作。即由登记机关在抵押合同上作记载，当房屋竣工交付、抵押人领取了房屋所有权证后再重新办理抵押登记。贷款银行应协助开发商督促按揭人按照法律和法规的规定及时到有关部门交纳相关费用、办好按揭贷款房屋的抵押登记手续和其他手续，并领取他项权证，这是在今后发生纠纷时的法律见证和支持。再次，做好房地产商贷款后的管理工作。贷款发放后，银行要加强与开发商的联系，掌握开发商经营状况，有无资不抵债的情况。期房按揭中，贷款银行的经办人应经常深入工地，了解贷款房屋的建设进度、资金使用情况。最后，建立房产销售资金监管制度，积极防止房产销售款挪用现象的发生。即在房地产项目运作过程中，专门机构与被监管人签订监管协议，以自己的名义设立资金监管帐户，负责被监管人某些房地产资金的入帐、保管、指定用款支付等事宜，审查被监管人的资金入帐和投向，从而保证这些资金的用途符合法律的规定和合同的约定。以保证房地产项目的预收款和销售款能够被专项用于该项目的开发，防止被开发商挪用，预防“烂尾楼”的出现，进而保证购房人所付款项的安全，避免了购房人因得不到房屋而停止向银行支付按揭款的潜在风险。

（2）以目前法律框架为依据，完善内部相关制度。首先，加强政治、道德、法律建设，规范约束银行员工的思想。在拓展业务的同时各级领导干部要把加强金融队伍建设当作“重中之重”来抓。通过加强职工职业道德教育，培养较高的道德情操，增强职务犯罪的抵御能力。加强法制教育，增强法制观念，这是遏制金融职务犯罪发生的根本之策。其次，律师事务所完成对开发商的调查。在我国尚未建立完善信用体系的情况下引入具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对开发商的调查，能够有效克服银行形式审查导致的弊端。这种方式使银行只专注于放款和收款以及市场经营风险的防范上，减轻了银行负担。而律师的专业审核也避免了许多虚假证明文件。最后，加强内部管理，采取防范措施。健全公司治理结构、改革高管薪酬制度，减少内部董事和高管等雇员的道德风险，防范由于董事、高管等雇员的行为所引发的法律风险。坚持依法经营，建立防范网络，搞好内外防范，要充分发挥社会各方面的作用。

2.个人房地产按揭贷款风险之法律规制

（1）尽快完善当前信用体系相关法律体系，使得对于信用系统维护和个人或企业的违信事件发生时的处罚能够有法可依。在建立征信体系的同时，制定对于信用违规行为处理的相关法规，依法对违反诚信原则、做出违规行为的企业和个人根据违规行为严重性依法进行惩罚，通过法律手段维护信用体系的权威性。对于诸如住房“假按揭”、借款人恶意逃废银行债务等行为的发生，应实施严格的措施进行处罚，甚至对情节严重者保留追究其刑事责任的权利。对于违反诚信原则，不良信用行为影响较小、情节较轻的违规行为个体，应对其借贷规模、资金运用方向予以限制。例如，在银行系统内，提高对该不良信用行为人的贷款利率、缩短贷款期限；甚至将该不良信用行为人拉入“贷款黑名单”设置为禁贷者，禁止从事任何金融机构的信用活动等等。

（2）建立和完善信用信息开放的法律体系。信息的开放是征信业发展的基础性条件，尽管我国目前己逐步建立政务公开、政府信息公开制度，但内容较多地限于宏观信息的公开，而对微观信息的公开，如个人缴纳税费、个人信用卡透支情况等还远未能达到满足征信所需的程度。为此，应制定相应的法律法规，明确信息公开的范围，进一步促进社会信息的开放。一方面，法律制度要确定采集信息的合法框架，排除对国家安全、个人隐私、商业秘密等构成威胁的信息采集行为；另一方面公共权力机构在其职权行为过程中掌握的信用信息应当在法律允许和保证下向社会做最大限度的公开。

（3）建立风险转移机制。委托具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对购房人及其信用真实性的调查工作，同时向银行出具独立调查报告，并为该报告依法承担民事责任，是一切实可行的控制风险的方案。银行依据该报告决定是否向借款申请人发放贷款，这将预防商品房预售按揭中各方当事人，特别是贷款银行面临的巨大风险，可以有效防止购房人提供虚假收入证明以及假按揭的发生。并且，如果律师事务所审查失误导致银行发放贷款造成了损失，银行还可以要求律师事务所承担相应的损失，从而实现转移风险的目的。此外，利用保险也是银行转移风险的通常做法。这里的保险指的是借款人的履约保险，即保证保险。在住房按揭贷款中，履约保险主要是指在被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债。保险公司赔付后，从抵押物中得到补偿或向投保人追偿。由于我国不能确保保险公司的法定利益，因此我国尚无成形的《房地产保险法》，我国商业银行尚未引入此类保险，因此要加快完善相关立法，为开展个人住房按揭贷款履约保险业务提供法律保障。

3.房地产土地贷款之法律规制

（1）建立严格的土地出让考察制度。国家规定对于用于经营性建设的必须采用招标、拍卖形式，所以开发商要取得土地建设使用权必须要通过招标、拍卖形式。在招标、拍卖过程中，要建立起严格的土地转让制度，严禁招标人和投标人、投标人之间恶意串通损害相对人的利益，严禁政府土地管理部门收受开发商的“回扣”等形式的贿赂，建立完善的政府转让土地使用权制度，严格要求政府考核开发商的资质水平、能力资格、资金状况等，在综合的考虑下选择最能承担该项建设的开发商，不得以一己之利做出不公平的决策。同时，要加大土地市场的执法力度，打击土地出让中的权力寻租现象；平抑地价，从而抑制房地产价格上涨过快所带来的金融风险。

（2）严格贷款担保法律审查。要针对土地贷款担保措施的特殊性，从担保人主体资格、履约能力，担保物合法性、流动性方面加强审查。一是对担保主体资格和履约能力的审查，严禁机关、事业单位做为保证人，对财政部门出具的保证担保承诺仅可做为其他有效担保的补充。严格审核担保人实际担保能力，防止担保虚置。二是对抵押物的审查要探究其实际所有人和用途，充分考虑贷款出现风险后抵押资产的可执行性和可流通性，对公益性财产坚决排除抵押范围，防止因法律禁止而导致抵押无效。三是以土地使用权设定抵押的，尤其是以储备土地抵押的，应实际考查土地使用权的取得是否依法定程序，审批手续是否齐备，有无权属争议，是否缴纳土地出让金等。

第2篇

    第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定:

    (一)居住用地七十年;

    (二)工业用地五十年;

    (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

    (四)商业、旅游、娱乐用地四十年;

    (五)综合或者其他用地五十年。

    《城市房地产转让管理规定》

    第五条 房地产转让时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

    《中华人民共和国城市房地产管理法》

    第三十一条  房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

    第四十二条  以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

    《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

    第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

    第四十条 土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。

第3篇

【关键词】房地产拍卖；税收核定；税法与民法；法律规制

长期以来，学术界对税法与民法的关系没有达成共识，理论上纠缠不清，体现为实务操作的混乱。最高人民法院再审的税务行政第一案之“广州德发房产公司与广州税稽一局案”（以下简称“广州德发案”）最令人关注的问题，是《税收征管法》第35条第6项所谓计税依据明显偏低又无正当理由的适用，特别是本案中税务机关调整基于拍卖价格的计税依据，正好反映税法与民法的法际关系争议和税收核定权能否否定拍卖行为，理论价值十分突出。最高人民法院在判决书中的逻辑表明：税法要以民法为基础，这是税法和民法关系的一个基本原则，但在特定理由的情况下，民法关系在税法体系中可以不予认可。有效的拍卖行为并不能绝对地排除税务机关的应纳税额核定权，但税务机关行使核定权时仍应有严格限定。本文对以上问题进一步探讨。

一、问题缘起：房地产拍卖成交价的疑问

拍卖价格与税收核定权，是最高人民法院“广州德发案”的行政判决书的关键词。笔者以“拍卖行为、竞价”为关键词，以2019年7月1日为截止日，分别在“北大法宝网”“中国裁判文书网”“无讼”三大网站检索得到行政裁判文书及最高人民法院的指导性案例83个、120个、100个，因此本文以案例数量最多的中国裁判文书网为案例来源依据。依据裁判文书中当事人双方是否以拍卖行为有效为争议焦点以及法院是否对该争议做出了详细的裁判说理的标准，分析提取了2组典型案例供交流参考，详见右上表。本文以“广州德发案”为例，分析司法案例的判决理由存在的问题。

（一）否定拍卖价格缺乏法律依据拍卖行为是市场行为，通过拍卖方式产生的价格是一种市场价格，应受法律保护和认可。但最高人民法院在“广州德发案”再审判决书中认为：“即便德发公司对拍卖成交价格无异议，税务机关基于国家税收利益的考虑，也可以不以拍卖价格作为计税依据，另行核定应纳税额。”用国家税收利益否定拍卖价格，但并没有指出拍卖行为违反法律规定，否定拍卖行为的法律依据值得思考。

（二）否定拍卖价格的“正当理由”缺乏正当性拍卖价格的效力与税法核定权在实质上代表着税法和民法领域思维的碰撞。虽有税捐法自主、民事法优位或各应按其目的解释的观点，但基于法律体系的统一性，尽可能求其协调仍为一般接受的观点。我国税法和民法的衔接不是很好，同一主体行为，在民法上采用的概念不一定适用税法领域，形成维护税法领域的独有法律秩序时无法同时维护民法领域的整体秩序。广州德发公司的拍卖程序合法，也没有法定机构认定的拍卖行为无效，税务机关未能证明德发公司在拍卖活动中存在恶意串通等违法行为，纳税申报也并无任何违法违章行为，但是涉及到国家税收安全的计税依据问题上，判决书对税务机关的税收核定行为进行了分析，认为在国家利益面前，税法的税收核定权是可以突破民法的契约自由，这实质上加重了税法和民法的秩序冲突。

（三）税务机关认定有计税依据无正当理由的权力缺乏法律规制我国目前缺乏对正当理由进行判定的立法，正当理由是一个难以界定的概念，具有一定的主观性，税务机关对正当理由的认定主观随意性过大，缺乏必要的监督和规制。纳税人在市场经济中确定的交易价格在税务机关的税收核定权面前显得十分脆弱，税务机关核定征收权具有明显的主观性和自由裁量性，很有可能侵犯到纳税人的财产权，侵犯到纳税人的民事权利。如果税务机关的税收核定权泛滥适用则会冲击民法的自愿原则，与市场经济发展方向相违背，造成“意思自治”原则和核定征税权的失衡。

二、理论审思：基于实质课税原则对拍卖价格的检视

（一）税务机关有权按照实质课税原则认定涉税事实对于实质课税原则，有观点认为：当要件事实之认定所必要的事实关系和法律关系的外观和实体复杂交错时，不应按外观而应按实体来判断和认定事实关系和法律关系。实质课税原则的重要内涵在于“实质重于形式”，当形式上没有满足课税要件，此时需要从实质上对课税事实进行认定，以实际内容为准，而非外部的表现形式。法律、行政法规赋予税务机关征收税款的权力，面对复杂多样的经济活动和交易安排，在履行法定职责过程中，不可避免地需要对涉税法律行为进行判定和识别。如果税务机关不能通过民事交易的合法形式去探究交易安排的实质，则其税款征收工作将难以正常开展，从而造成国家法定税收收入流失，而有违税收公平原则，因此税务机关有权按照实质课税原则认定涉税事实。

（二）实质课税原则下拍卖价格的效力拍卖行为是一种民事行为，民事法律强调契约自由，拍卖价格是市场博弈产生的结果，拍卖活动公开、公正，拍卖程序合法有效，拍卖的保证金、保留价等符合交易习惯，在没有违反拍卖相关法律法规和交易习惯的情况下，税务机关是不能否定拍卖价格的，否则就会打破社会整体自由竞争秩序，违反公平、高效运行的市场价值目标。

（三）实质课税原则进行税收核定的边界利用实质课税原则进行税收核定的边界是法律和交易习惯，税务机关否定计税依据必须经法定程序并依照法律规定进行。如果不能依照法律规定否定计税依据，则税务机关就以违反交易习惯进行税收核定。如果纳税人利用合法且符合交易习惯的拍卖形式来安排交易，税务机关就不能对其进行税收核定，以免侵害法律秩序的安定性。为了不妨害法律的安定性或滥用核定征收权，其在解释税法和补充税法漏洞时应有一定限制，如果毫无限制地适用，税收法定主义的精神将名存实亡，任何交易活动可能依据实质课税原则而征税，必将导致民事主体的经济活动难以预测，法律秩序的安定性和稳定性也无法维持。对课税对象要求从本质考量，这一方面会要求其表面法律形式符合实质法律形式，另一方面要求法律形式符合经济实质。当行为人的行为形式和实质不符时，税务机关应当对其做出调整，按其实质征税。而当纳税人不违背经济实质时，纳税人的主观状态会得到税法的尊重。

三、法律规制：房地产拍卖中税收核定的路径优化

（一）拍卖成交价合法条件下的税收核定规制1.拍卖行为属于正当理由。部分地市地方税务局的《住宅存量房交易计税价格异议处理办法》规定内容是“对于申报价格明显低于评估价格的，应进一步经过规定程序确认申报交易价格偏低是否有正当理由，经确认有正当理由的，予以认可，以下情况可视为有正当理由：拍卖。”由此可知我国税务主管部门认为拍卖价格是作为申报价格低于评估价格时的正当理由，通过拍卖行为得出的价格是受到税务机关的认可和尊重的。2.拍卖价格是市场公允价格。拍卖行为作为一种市场行为，是平等主体达成的契约，经过公开竞价程序，可以视为市场的公允价格。因此，最高人民法院认为，依照法定程序进行的拍卖活动，由于经过公开、公平的竞价，无论拍卖成交价格的高低，都是充分竞争的结果，较之一般的销售方式更能客观地反映商品价格，可以视为市场的公允价格。如果没有法定机构依法认定拍卖行为无效或者违反拍卖法的禁止性规定，原则上税务机关应当尊重作为计税依据的拍卖成交价格，不能以拍卖价格明显偏低为由行使核定征收权。3.税务机关不能对市场公允价格进行税收核定。市场经济具有很强的灵活性，市场是自由的，市场主体具有自主性，其可以根据交易环境和个体条件随时调整经营战略。拍卖作为一种特殊的买卖方式，当然可能会与一般的市场价格之间存在偏差。在市场经济中，民事主体可以自由地与其他民事主体形成私法上的权利义务关系，只要纳税人并未违反法律的禁止性规定和公序良俗，则税务机关应尊重契约自由。私人必须在私法制度上规划、从事其社会的、经济的活动。这些活动在私法上的效力自然以民事法为其依据。基于国家之课税权，为获取财政收入固得向表征负税能力之税捐客体所归属之人课征税捐，但税捐之课征应符合比例原则，不应扭曲私人之社会的、经济的活动。为了法的安定性，税捐法应继受民事法之基本价值与原则，应利用民事法之术语，并按民事法的观点解释继受自民事法的概念。虽然最高人民法院对房地产拍卖行为与税务机关税收核定权两者之间的关系并没有表明明确的态度，但是拍卖被认为是最体现公共利益最大化和最符合市场经济性质的公平交易方式，如果纳税人在市场经济环境中，没有利用拍卖行为来掩盖非法目的的交易，没有恶意串通等违反民法和拍卖法的相关行为，也没有违反拍卖的交易习惯，则由此产生的拍卖价格是市场公允价格，税务机关应尊重拍卖行为，不能进行税收核定。拍卖价格是交易双方在平等自愿的基础上达成合意的结果，第三方或者其他部门不应干预。作为一种合同行为，其无效通常需要留待法院依法定程序判定，即使工商行政管理机关作为拍卖监督机关，也无权直接判定。一般情况下，拍卖方式没有违反民法和拍卖法的禁止性规定，如果未经法院认定拍卖行为违法或者无效时，税务机关应当尊重拍卖价格，不必另行核定。在广州德发案中，由于德发公司的拍卖行为与我国法律规范并不违背，虽然拍卖得出的价格偏低，但是这是交易双方达成合意的结果，税务机关应该予以肯定和尊重。

（二）房地产拍卖价格的有限干预与税收核定思想家亚当斯密和托马斯霍布斯认为，个人可以将社会利用为工具去获取财产。契约自由的理念认为，个人应该能够自由谈判并签订其合同，不受政府的干预。除了最小程度的规制和税负之外，任何干预都被视为侵害。契约自由是私法自治的核心内容，民事主体可以利用契约自由做出民事行为。契约安排作为民商事行为，民商法所强调的都是当事人“企图发生一定私法上效果”。税务机关不能随意进行核定征收，只能在有限范围内进行干预。当拍卖价格明显偏低时，税务机关不能一概而论直接核定其应纳税款，应考虑到拍卖行为的特殊性，拍卖方式应作为正当理由对抗税务机关的税收核定权。税法不单纯是税务机关行使征税权的根据，即“征税之法”，更重要的是，税法是保障纳税者基本权利的、旨在对抗征税权滥用的“权利之法”。契约自由的理念认为，个人应该能够自由谈判并采取行动，不受政府的干预。一方面，对于契约自由不能完全放任，否则纳税人会滥用契约自由实施脱法避税行为，导致税负不公并侵害契约正义。另一方面，过分干预契约自由，则会使公法过于介入私法，从而限制意思自治的空间。法律赋予税务机关核定征收权是为了防止国家税收收入的流失，实现税收公平，但是税务机关的核定征收权力应当在一定限度内行使，必须将保护国家税收和谨慎干预契约自由考虑在内，对公权力的运用始终保持着谨慎的态度，限制着公权力对契约自由的干预，尽量保持着对契约自由的尊重；对税收核定做出较准确、全面的考量，谨慎干预契约自由，切勿扰乱正常的市场经济秩序。