房地产企业报表分析范文

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第1篇

按31号文件的规定，自2008年1月1日起，房地产开发企业（以下简称“开发企业”）税法上的销售收入，除会计上确认的完工开发产品的销售收入之外，会计核算上计入“预收账款”的预售房款也应确认为未完工开发产品的销售收入，且与此相关的营业税金及附加、土地增值税等也可以按规定在当期予以扣除了，同时该部分未完工开发产品的销售收入也成为企业计算广告费、业务宣传费、业务招待费等期间费用（以下简称“三项费用”）税前扣除限额的基数。

但实务中，鉴于开发企业的这种特殊的收入确认方式，在保证国家税务总局规定的表间勾稽关系的前提下，如何在现行企业所得税纳税申报表（以下简称“申报表”）的格式基础上准确填报未完工产品的销售收入、销售成本及预计计税毛利额并完整体现未完工开发产品销售收入作为三项费用的扣除限额的计算基数，成为困扰开发企业甚至税务机关的一个问题。

一、实务中的几种填报方法

（一）在附表三的第52行填列

1．开发企业将未完工产品的销售收入按主管税务机关确定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，直接填列入申报表附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”项目的“调增金额”一栏。

2．以后年度会计核算上将“预收账款”确认为“主营业务收入”且同步结转“主营业务成本”时，应将以前年度填列入“调增金额”、本年确认为“主营业务收入”的“预收账款”的金额、按主管税务机关确定的预计计税毛利率计算确定的预计利润额填列入“调减金额”一栏。

这种方法是国家税务总局规定的申报表填报方法，同时也是在实务中绝大多数企业使用的方法。

（二）作为销售收入直接填报

1．开发企业将未完工产品销售收入和完工产品销售收入一并直接填列入申报表附表一《收入明细表》的“销售货物”一栏；

2．根据未完工产品销售收入和主管税务机关确定的毛利率，倒算出未完工产品的销售成本，与完工产品的销售成本一并填列入申报表附表二《成本费用明细表》“销售货物”一栏；

3．以后年度会计核算上将“预收账款”确认为“主营业务收入”且同步结转“主营业务成本”时，应在申报表附表一、附表二中调减（或用负数填列，下同）以前年度确认的未完工产品的“销售货物”收入和“销售货物”成本金额。

（三）按视同销售收入填报

1．开发企业将未完工产品销售收入填列入申报表附表一《收入明细表》中的“视同销售收入―其他视同销售收入”一栏；

2．根据未完工产品销售收入和主管税务机关确定的毛利率，倒算出未完工产品的销售成本，填列入申报表附表二《成本费用明细表》中的“视同销售成本―其他视同销售成本”一栏；

3．以后年度会计核算上将“预收账款”确认为“主营业务收入”且同步结转“主营业务成本”时，应在申报表附表一、附表二中调减以前年度确认的未完工产品的“视同销售收入―其他视同销售收入”和“视同销售成本―其他视同销售成本”的金额。

（四）作销售收入填报的同时也作为调整项目填列

1．开发企业将未完工产品销售收入和完工产品销售收入一并直接填列入申报表附表一“收入明细表”的“销售货物”一栏；

2．按未完工产品销售收入金额确定未完工产品的销售成本，与完工产品的销售成本一并填列入申报表附表二“成本费用明细表”的“销售货物”一栏；

3．将未完工产品的销售收入按主管税务机关确定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，填列入申报表附表三“纳税调整项目明细表”的第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”项目的“调增金额”一栏；

4．以后年度会计核算上将“预收账款”确认为“主营业务收入”且同步结转“主营业务成本”时，应将以前年度填列入“调增金额”、本年确认为“主营业务收入”的“预收账款”的金额、按主管税务机关确定的预计计税毛利率计算确定的预计利润额填列入“调减金额”一栏。

二、几种填报方法的优缺点分析

（一）方法一的优缺点

优点：一是符合国家税务总局《关于的补充通知》（国税函[2008]1081号）中关于申报表的填报说明；二是企业未完工产品销售收入按预计计税毛利率计算出的预计毛利额及时地计入了当期应纳税所得额；三是申报表主表中的“利润总额”一栏填列的金额与企业会计利润表中的“利润总额”金额相符。

缺点：存在三项费用的扣除限额如何确定的问题。国家税务总局《关于印发的通知》（国税发[2008]101号）中关于《收入明细表》的填报说明明确规定：本表的“销售（营业）收入合计”金额作为三项费用“扣除限额的计算基数”。并且许多税务机关已将该表的勾稽关系固化在了征管软件中。如果直接将未完工产品销售收入的预计利润在申报表附表三中填列，则无法作为三项费用的扣除限额的计算依据，对新办开发企业取得第一笔会计销售收入之前的业务招待费（因不能结转以后年度扣除）的税前扣除影响较大。如果征管软件未固化表际之间的勾稽关系，则开发企业还可能通过在不同年度间人为调整销售收入来解决业务招待费税前扣除这一实际问题。

（二）方法二的优缺点

优点：一是可使企业未完工产品销售收入按预计计税毛利率计算出的预计毛利额及时地计入当期应纳税所得额；二是未完工产品销售收入可作为计算三项费用的扣除限额的计算基数，符合申报表的表间勾稽关系。

缺点：一是未执行国家税务总局关于申报表的填制说明；二是申报表主表中的“利润总额”一栏填制的金额与企业会计利润表中的“利润总额”不相符，破坏了纳税申报表与会计报表之间的勾稽对比关系。

（三）方法三的优缺点

优点：一是可使企业未完工产品的销售收入按预计计税毛利率计算出的预计毛利额及时计入当期应纳税所得额；二是未完工产品的销售收入可作为计算三项费用的扣除基数，符合申报表的表间勾稽关系；三是申报表主表中的“利润总额”一栏填列的金额与企业会计利润表中的“利润总额”金额相符。

缺点：一是未执行国家税务总局关于申报表的填制说明；二是将预售收入作为视同销售处理，与税法规定的视同销售的概念不符。因为《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第25条规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。31号文件第7条也规定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。因此，将未完工产品的销售收入作为视同销售收入处理，稍显牵强。

（四）方法四的优缺点

优点：一是一定程度上执行了国家税务总局关于申报表的填报说明；二是企业未完工产品销售收入按预计计税毛利率计算出的预计毛利额及时地计入了当期应纳税所得额；三是申报表主表中的“利润总额”一栏填列的金额与企业会计利润表中的“利润总额”金额相符；四是未完工产品销售收入可作为计算三项费用的扣除限额的计算基数，符合申报表的表间勾稽关系。

缺点：申报表中的“营业收入（合计）”和“营业成本（合计）”填制的金额与企业会计利润表中的“营业收入”和“营业成本”不相符，破坏了纳税申报表与会计报表之间的勾稽对比关系。

三、填报建议

以上四种方法各有利弊，均可运用于填报实务，但笔者颇倾向于使用方法四。

在方法四中，将未完工产品销售收入同时确认为未完工产品成本，一方面能够体现税法与会计对收入与成本的确认与处理上的差异，另一方面，也最大程度地符合企业所得税计算的配比原则、真实性原则和相关性原则。因为未完工产品在申报销售收入时，其成本尚是不可确定的，以主管税务机关确定的预计计税毛利率倒算其销售成本，也是不真实的成本。相对而言，其销售收入却是真实、确定的金额，以其作为成本计量，有合理的确定性。所以，在方法四中，虽然有申报表中的“营业收入（合计）”和“营业成本（合计）”填制的金额与企业会计利润表中的“营业收入”和“营业成本”不相符的缺点，但其能最大程度上保证兼顾税法的其他各项规定并能保证申报表主表中的“利润总额”一栏填列的金额与企业会计利润表中的“利润总额”金额相符，没有破坏纳税申报表与会计报表之间的勾稽对比关系。

第2篇

【关键词】房地产企业；财务能力；财务分析

一、我国房地产企业现状

近年来，我国房地产行业呈现一副错综复杂的趋势，无论是从政策，市场还是企业本身都波诡云谲。从政策的角度看，自从我国2003年开始实施房地产调控政策，该政策以行政调控为主导，纵观发展的十年，反而给房地产行业带来了怪圈――“屡调屡涨”。2010年国家提出的“限购”，“限价”，“限贷”等政策，但是这些政策考虑的对象仅仅是一二线房价热点的城市，而三四线城市其实由于其人口结构及收入等一系列的问题，这样的行政调控显然并不“对症下药”。2013年开始中央提出建立房地产调控长效机制，这预示着国家对房地产调控从行政调控向市场化长效机制转变的过渡。从市场的角度看，近年来我国的房地产行业的两极分化问题越来越严峻：北京上海等一二线城市在扩大供给方面力度不够，土地和楼盘的有效供给明显不足，导致供不应求，房价“高烧不退”持续升温；而部分三四线城市则库存大量积压，“鬼城”、“鬼楼”不时出现，从2013年下半年开始，三四线城市的部分楼盘房价逐渐出现下跌趋势，且有扩大的趋势。从企业自身的角度看，房地产业成为一个高收益产业，由于房价的上涨对地产政府的财政可以起到保障的作用，我国逐步形成土地出让政府垄断，地价很容易控，在这样一个背景前提下，利益的驱使导致大量的开发商过度开发，大量存货楼盘的积压开始，导致一些房地产企业的资金运营开始出现问题，再加上很多房地产企业筹资依赖银行贷款严重，房地产企业的财务风险问题越来越凸显。

二、万科地产概述

万科企业有限公司（股票代码：000002，缩写VANKE）成立于1984年5月，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。目前万科地产是中国最大的专业住宅开发企业。公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜。

2013年万科在北京、上海、深圳、广州等14个城市的成交面积同比增幅达到644%；累计实现销售面积3715万平方米，销售金额4365亿元，同比分别增长235%和405%。其中，144平方米以下的产品比例为90%。

三、万科地产财务能力分析

本文选取万科企业有限公司2008年到2012年的年度财务会计报告作为分析依据。

1.万科地产偿债能力分析

（1）短期偿债能力分析

本文分别从流动比率和速动比率分析分析万科在短期内流动资产变现偿还流动负债的能力。由于万科是一家房地产企业，所以在界定流动资产的过程中，包括了开发成本和开发产品，这些处在开发过程中的产物由于不具备预售条件，短期变现能力弱，故在计算流动资产中去除。负债中的预收账款，由于房地产企业的预收账款作为未实现的销售收入，其要在项目竣工时才能结转，因而考虑到项目周期的长度不可控，顾在计算流动负债时也去除处理。

表1万科地产2008年2012年流动比率和速动

比率分析表（单位：亿元）

年份1200812009120101201112012流动比率11.7611.9111.5911.4111.40速度比率10.4310.5910.5610.3710.41截止2009年，万科地产的流动比率和速动比率都在不断上升，流动比率最高达1.91速动比率最高达0.59。从2010年开始呈现下降趋势。流动比率和速动比率逐年趋于降低，从公司财务报表的数据可以看出公司存货所占比例不断增加，一方面由于国家从2010年推出的限购政策，另一方面由于企业不断的过度开发，资金被套在空置房中，企业的偿债能力下降。

（2）长期偿债能力分析

表2万科地产2008年2012年资产负债率

分析表（单位：亿元）

年份1200812009120101201112012资产负债率10.6710.6710.7510.7710.78万科2008年2012年间的资产负债率在不断增加，虽然增加增幅不大，但是数值比率已经偏高，企业资产负债率越高说明企业的偿债能力越低，也说明投资者投入资金的安全度较低，万科偏高的资产负债率一定程度上预警了该行业整体风险性。

2.万科地产盈利能力分析

表3万科地产2008年2012年净资产收益率和

销售毛利率分析表（单位：亿元）

年份1200812009120101201112012净资产收益率10.1310.1410.1610.1810.20销售毛利润率10.3910.2910.4110.4010.37万科地产2008年2012年间的净资产收益率逐年上升。净资产收益率是反映股东权益的收益水平，也是衡量一个企业运用自有资本的效率，万科地产净资产收益率的指标值都是上升趋势，这一方面给万科的投资者以信心的保证，另一方面给潜在投资者传递一种信息，万科地产的投资都得到了很好的收益，这对企业自身是一种利好的信息，会加强投资者的信心，使之更加积极地与万科合作投资。

万科的销售毛利润率在09年有下降的趋势，业绩比较惨淡，但是09年以后又不断上升说明万科的盈利能力在这段期间也是较高的，但是经营者也需要考虑这些上升趋势能否持续保持，对今后的盈利能力是否有好处。再对企业的各个指标坐合理调整与控制。

表4万科地产2008年2012年营业收入利润率

分析表（单位：亿元）

年份1200812009120101201112012营业收入利润率10.155210.177710.234610.219610.2037从图4.4可以看出万科地产近5年的营业收入利润率起伏不是很大，整体在15%25%之间波动，其实营业收入利润率是反映企业通过经营获取利润的指标，从这一指标可以看出万科地产的经营状况。

表5万科地产2008年2012年主营业务成本

分析表（单位：亿元）

年份1200812009120101201112012主营业务成本1250.051345.151395.821567.161830.23万科地产近年来万科地产主营业务成本逐年上涨，企业主营业务成本的上涨说明企业的压力也随之增加，企业其他方面的财务能力指标也会随之受影响，不利于企业很好的运营。受成本过高因素的影响企业净利润也有所降低，所以企业要适时做出调整方案。

3.万科地产营运能力分析

表6万科地产2008年2012年存货周转率和应收账款

周转率分析表（单位：亿元）

年份1200812009120101201112012存货周转率10.3310.3910.2710.2510.28应收账款周转率10.458610.597610.439610.461810.6013万科存货周转率从2009年开始持续走低，随着房地产行业整体的走势疲软，加上近年来房地产企业大量造房，造成三四线城市的供应过量，因而万科的存货周转率持续走低。

相对于存货周转率的下降，万科的应收账款周转率确在上升，这与万科的经营策略有着很大的联系。相对其他中小房地产企业将围绕造房、卖房为主的经营模式，万科的核心竞争力却体现在其拿地、融资两个环节，应收账款周转率上升一方面说明万科应收账款管理水平还是较高的，回收速度快，另一方面也体现了万科不完全依赖于房产销售的有利端。

表7万科地产2008年2012年资产周转率

分析表（单位：亿元）

年份1200812009120101201112012资产周转率10.3710.3810.2910.2810.31资产周转率和存货周转率有下降趋势，但总体呈现的水平较高，存货和资本的利用很好，获利能力也高，总体运营较理想。存货和总资产的利用水平较高，营运能力较强。

4.万科地产增长能力分析

表8万科地产2008年2012年营业收入增长率

分析表（单位：亿元）

年份1200812009120101201112012营业收入增长率10.153810.192510.037510.415410.4365表9万科地产2008年2012年总资产增长率

分析表（单位：亿元）

年份1200812009120101201112012总资产增长率10.191210.154110.567010.373610.2788从上表可以看出：万科的总资产增长能力较不稳定，但在20092010的增幅还是较大的，是个很好的势头说明它有很强的发展空间，万科地产的营业收入增长率在营业收入总额中是绝对正增长的，资产增长率在增长到2010达到56.7%的最大值后，又有所下降。总体万科企业发展实力还是很强的，成长性也很好，有巨大的发展潜能。

四、针对万科财务分析的建议

从万科的核心竞争力体现在拿地、融资两个环节，这就可以解释为什么对于万科这样的在房地产行业中的翘楚，其现金流小于净利润，甚至为负值。究其原因就是万科不断的将其从二级市场融得的资金用于购地。这样的核心竞争力的保持其实是具有弊端的，这种“盈利靠通胀，成长靠融资”的模式建立在房价不断上涨程度前提下，确实在过去的十几年中，中国一二线城市及大部分中小城市的房价一直处于快速上涨，但是随着房地产企业不断的囤房造房，从三四线城市开始逐渐出现了房价“退烧”现象，这势必对房地产企业带来预警。

同时，万科的经营模式还需要依赖持续的外力――即不断从市场吸纳新的资金。改革在即，单一的融资渠道也给企业带来了很大的发展限制，因而房地产企业必须进行融资创新。通过渠道的创新来改善房地产企业融资渠道单一的困境，但是不同的融资渠道有不同的特征，不同类别的房地产企业应根据自身的特征来选择适合自身的融资渠道。

参考文献：

[1]胡廷.万科的盈利与扩展模式[J].城市开发，2011（6）：6465

[2]赵乐秀.房地产开发企业报表分析的特殊性探析[J].新乡学院学报（社会科学版），2012，3（26）：6466

[3]谷小城.国家调控政策下的房地产企业财务状况分析[J].商界论坛，2013（1）：198208

作者简介：

第3篇

关键词：会计政策 万科 财务

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的房地产公司，目前其主营业务包括房地产开发和物业服务。1991年1月，公司正式在深圳证券交易所挂牌交易，成为中国大陆首批公开上市的企业之一。本文通过对房地产业的风向标企业――万科的年报和附注等公开信息数据进行分析，剖析其主要会计项目与政策，以了解企业的行为动向。

一、会计政策应用与影响分析

（一）存货政策。存货是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售，或者仍处在生产过程，或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等，包括各类材料、商品、在产品、半成品、产成品等。存货是房地产开发企业的一项重要资产，通常其价值占企业资产的比重较大且流动性较强。存货核算的内容基本涵盖房地产开发过程中的各项成本、费用支出，因此对其进行准确的确认和计量有着非常重要的意义。万科的存货按成本进行初始计量，并在资产负债表日按成本值与可变现净值两者较低者再次计量，对可变现净值低于存货成本的差额，计提存货跌价准备。可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。表1为万科近三年来存货跌价准备计提情况。

通过表1可以看出，房地产市场的降温给万科带来了不利影响。与同行业的保利地产与华夏幸福相比，万科在2015年对于存货跌价准备的计提比例较高，这样的差异一方面可能与公司的市场布局有关，另一方面也显示出万科更为审慎的财务策略。报告期内，万科根据测试结果与会计准则的要求，转销存货跌价准备4.5亿元，并增加计提了4.4亿元，增加部分在考虑递延所得税因素后，影响2015年税后净利润3.3亿元，影响归属于母公司所有者的净利润3.3亿元。

（二）投资性房地产政策。对于投资性房地产有两种计量模式――成本计量模式和公允价值计量模式。企业选择不同的投资性房地产会计政策，对其经营成果和财务状况会造成不同影响。近年来，国际会计准则及市场经济发达国家纷纷将公允价值计量模式作为基本的会计计量属性加以运用。随着我国市场经济的发展和资本市场的完善，未来我国的会计准则也将逐步与国际会计准则趋同。就现阶段来看，尽管会计准则允许企业选择公允价值计量模式来计量投资性房地产，但采用这一模式的企业却不多。据相关文献统计，截至2014年12月31日，沪深两市中存在投资性房地产的上市公司共1 145家，其中仅有56家采用了公允价值计量模式。导致这一现象的原因可能有两点，一是会计准则对采用公允价值计量模式设置了比较严格的条件，只有当有确凿证据表明能够持续、稳定地获取投资性房地产公允价值时，企业才可以采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，且一经采用不得转变；二是可能与企业谨慎的态度有关，我国房地产市场虽然经过了十多年的高速发展，但依旧不够成熟，市场还不够稳定，采用公允价值计量模式可能会使企业在不同年度的利润差异较大，影响投资者对企业的判断。

同大部分企业一样，万科对于投资性房地产也选择了成本计量模式，相对于公允价值计量模式，成本计量模式虽然不能反映资产的现时价值，但它更加谨慎，计量起来也相对方便。此外，对于用于银行借款抵押的投资性房地产，成本计量模式能更好地反映资产的抵债能力，降低了资不抵债的财务风险。

（三）应收账款政策。万科对应收款项的管理分为两大类：个别方式评估与组合方式评估。运用个别方式评估时，万科将应收款项分为两类：单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项和单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项。当应收款项的预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）按原实际利率折现的现值低于其账面价值时，万科将该应收款项的账面价值减记至该现值，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益。当运用组合方式评估应收款项的减值损失时，减值损失金额是根据具有类似信用风险特征的应收款项（包括以个别方式评估未发生减值的应收款项）的以往损失经验，并根据反映当前经济状况的可观察数据进行调整确定的。万科将不单独计提坏账准备的应收款项分为组合一和组合二。组合一按债务单位的信用风险特征划分，主要为经单独测试后未减值的应收款项，此类款项发生坏账损失的可能性极小，不计提坏账准备。组合二为除组合一及单项计提坏账准备的应收款项之外的应收款项，万科结合历史经验，采用账龄分析法对本组合的应收款项计提坏账准备。

通过与保利地产的会计政策进行对比可以发现，二者在坏账准备计提方面的政策类似，但在以下几个方面存在差别。首先，对于单项金额重大的应收款项的规定不同。万科将单项金额大于人民币1 000万元的应收账款，及单项金额大于人民币3 000万元的其他应收款视为重大；保利地产将单项金额超过10 000万元以上的应收款项认定为重大。其次，通过对财务报表附注进行分析可以发现，保利地产虽然也有三种坏账准备计提方法，但按账龄分析法计提的比例为100%，也就是说保利地产都是根据账龄分析法计提坏账准备的，而万科则采取几种方法组合的方式进行计提，避免了单种方法的不足，体现了其谨慎稳健的战略。最后，万科和保利地产采用账龄分析法计提坏账准备的比率不同，保利地产采用账龄分析法计提坏账准备无论账龄长短计提比率一律为5%，万科则根据应收款项的账龄不同采用不同的计提比率：1年以内（含1年）账龄的应收款项坏账准备的计提比率为1%，1―3年（含3年）的为5%，3年以上的为30%。通过比较二者的坏账准备计提比率可以发现，虽然保利地产的坏账准备计提比率没有随账龄的增加而增加，存在坏账被低估的可能，但是其总体的坏账准备计提比率却比万科要高，这可能与二者采取的公司战略有关：万科采取的是保守稳健的战略，而保利地产采取的是激进的战略。2013―2015年，万科的坏账准备占应收款项的比率分别为1.06%、0.82%、0.61%，保利地产的坏账准备占应收款项的比率分别为2.46%、1.65%、1.15%。从中也可以看出万科在应收账款方面的风险比保利地产要小，对应收账款的管理能力较好，再一次印证了万科财务战略的谨慎性。然而从财务报表的批注来看，万科也存在一些不足，比如针对应收款项，相对于其他房地产公司，万科没有列出比较重大的应收款项明细，这使得报表阅读者所获得的相关信息只是表面的，因为没有重大的应收款项明细，无法对应收款项的坏账风险有更深入的了解。

（四）收入确认政策。万科的收入来源主要有：销售商品收入、物业出租、提供劳务收入、建造合同收入以及利息收入，其中销售商品收入是万科主要的收入来源。同时满足收入的一般确认条件及以下条件时，万科确认销售商品收入：（1）万科将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方；（2）万科既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。万科按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明（通常是指收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排）时确认销售收入的实现。

房地产企业的资金循环周期比较长，多数楼盘的运作过程可能横跨两个甚至几个会计年度。因此，与普通企业的利润表不同，房地产企业的利润表中的利润反映的是前几年的经营成果和当年的部分业绩；单个年度的实际经营成果应当通过该年存货的变化量查看。另外，房地产企业的预收账款与营业收系紧密，因为很大比例的预收账款将在符合收入的确认条件后结转为收入，不是真正意义上的负债。在这项因素的影响下，房地产企业在预测未来经营业绩时，不能完全依赖利润表数据，应同时参考预收账款余额，比如2013―2015年万科的预收账款明显高于其他住宅类房地产企业，可以预测万科的未来收入情况比较乐观。

（五）折旧政策。房地产企业的存货和固定资产不同于普通企业，因而其折旧政策的影响显得更为重要。万科采用的折旧政策是，对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为公司提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，分别将各组成部分确认为单项固定资产，同时除非固定资产符合持有待售的条件，其他情况下都将固定资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在其使用寿命内按年限平均法计提折旧。在这种折旧方法之下，各个会计期间的折旧额相等，使得企业的收益比较平稳。万科各类固定资产的使用寿命、年折旧率和残值率如表2所示。

万科采用直线法计提固定资产折旧简化了会计核算，但是固定资产在使用前期操作效能高，使用资产所获得的收入比较高，根据收入与费用配比原则，前期计提的折旧额应该比较多，那么万科对于固定资产全部采用直线法而不采用加速折旧法是否合理？答案是肯定的，这与万科所处的行业有关。房地产行业的固定资产类型不同于工业企业，房地产公司的固定资产，如房屋建筑物、办公设备、电子设备、运输设备等，价值损耗都非常稳定，不像工业企业的机器设备那样价值磨损不均匀，需要使用加速折旧法，因而这种方法对房地产企业来说已能够反映其固定资产的折旧状况。

通过与同行业的保利地产相比可以发现，保利地a在2011年以前的折旧政策与万科类似，但在2011年保利地产变更了折旧政策，变更结果如表3所示。通过对比可以看出，保利地产在变更会计政策后增加了折旧的弹性，同时也增加了净利润的操作余地，也就是说存在盈余管理的动机。相比之下，万科一直没有变更会计政策和会计估计，从这一点可以看出，万科采取的是比较稳健的财务政策。

对于融资租赁固定资产万科也采用直线法计提折旧，从财务报表附注来看，租赁资产的折旧年限在租赁期与租赁资产使用寿命两者中选较短者进行计提。然而该方法的不足之处在于，在万科的年度财务报表中并未区分租赁期届满后企业是否能够取得租赁固定资产的所有权，而是一概而论，这有可能造成实际计提的折旧比应计的高从而降低净利润的情况，但也有可能只是附注披露不够完善的问题。

（六）税收优惠政策。2015年万科纳税金额单所得税一项就达145亿元，纳税筹划空间巨大；而所得税作为企业必须缴纳的最重要的税种之一，具有税基大、税率高、税负不易转嫁、计算环节复杂等特点，具备了税收筹划的必要性和可能性。政策方面，新会计准则规定企业所得税采用资产负债表债务法计算，减少了企业的选择空间，在所得税核算方面更体现了企业的实际状况。2008年1月1日起，原来享受税率优惠政策的企业也在5年内逐步过渡到统一的法定税率25%。所以万科目前的纳税筹划主要通过转换销售的方式，以精装房代替毛坯房；小股操盘，合作建房；企业联营，股权转让；捐赠和利息支出扣除的合理规划等进行。

（七）信息披露质量。通过对万科关键的会计政策和会计估计进行重点分析，可知2013―2015年万科的会计政策和会计估计稳定，并没有变更会计政策和会计估计，从这一点可以看出，万科采取的是比较稳健的财务政策，进而可以推断万科管理层利用会计政策或会计估计变更进行盈余管理的可能性不高，延续了以前的会计政策和会计估计，保持了公司会计核算的一致性和连贯性。

此外，在信息披露质量方面万科存在以下问题：（1）万科在存货相关会计政策中没有说明存货发出时如何计价以及采取哪种存货盘存制度，同时对存货跌价准备如何确定也没有详细说明；（2）万科对预收账款和主营业务收入的披露不详细，对于房地产企业来说，预收账款和主营业务收系紧密，正如万科在报表中提到的不符合收入确认的款项列为预收账款，但万科并没有详细说明在什么情况下预收款可以结转为主营业务收入。

二、结论

会计分析的主要目的是消除会计政策或会计估计对会计信息质量的影响。通过对万科存货、应收账款、收入确认等关键会计政策和存货跌价准备、固定资产折旧、坏账准备计提等会计估计的分析，可以看出万科的会计政策和会计估计具有一致性和稳健性，从而能够保证万科会计质量的准确性，同时由于万科近几年来都未变更会计政策，确保了公司的前期财报数据和后期财报数据具有可比性，为财务分析的对比奠定了基础。

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