建设用地规划条件范文

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第1篇

【关键词】：林业调查规划设计；林业生产建设；地位；作用

【引言】：林业调查规划设计是林业生产建设的基础工作，对于林业生产建设具有积极意义，其重要性不容忽视。相关林业部门根据林业调查结果，安排高素质专业人员做出科学合理的林业规划设计，使得以后林业生产建设工作开展能够有理有据。

1林业调查规划设计概念

1.1林业调查

林业调查是在林业生产建设之前进行的，是林业生产建设过程中最为基本的一项工作，是林业生产建设的基础与开始。林业调查指的是，将与林业相关的进行一个系统性的调查统计、研究，如，对林业所处区域的社会经济条件、自然环境、地质条件及该林业的一些基本情况的调查。

1.2林业规划

林业规划主要是指预想林业生产建设的布置，对林业发展的近况与未来发展的趋向进行充足的思量，它不但担保了林业发展的连续性，还对林业生产建设的近期利益和远期利益、个体利益和整体利益等方面进行了仔细的分析。林业规划可以分成国家规划和地区规划两种形式，而且它的建设和规划都能在同一国家政策指引下进行，即能让地区的林业发展拥有自己的特色，又不会违背国家制定的林业规划标准。

1.3林业设计

林业设计指在林业总体规划框架内，将林业建设设想用图形以及文字展现出来的活动过程。林业设计包含林业生产的方方面面：林业设计包含造林设计、育林设计以及抚育设计等几个方面，对林业生产建设工作起着指导性作用。

2林业调查规划设计在林业生产建设中的地位和作用

2.1有利于森林保护

众所周知，森林有着地球之肺的称号，森林植物可以很好的吸收大气中的二氧化碳以及其他硫化性物质，释放氧气以及净化空气；森林植物在防止水土流失的同时，也是自然生态系统水循环不可缺少的一组成部分；森林植物能够有效的防风固沙，防止土地养分流失。简言之，森林是人类生存的必要条件，是地球上必不可少的组成部分。林业调查规划设计对于森林防护具有重要意义。林业调查规划在提供精确可靠数据的同时，还可以为森林未来林业发展战略实施奠定基础。林业调查规划设计可以针对森林发展现状以及遇到的问题提供具体举措，林业调查规划设计是保护森林、促进其未来健康发展的有效途径。

2.2有利于保护个人权益

林业调查规划项目能对林业生产发展建立产生一定的助益，据相关报道指出，我国林地发展基本使用的都是承包方式，这就会在实际发展进程中遭遇使用权和所有权的问题。只有保证各方面关系的协调处理，才能实现整体项目的可持续发展目标，确保各方利益得到有效兼顾。而林业调查规划项目的设计过程中，需要对不同信息和数据进行综合整理，在基础数据支撑下，提升整体管理结构的客观性和公正性，保证个人合法利益得到有效维护。

2.3有利于林业经济发展

每件事的可持续发展都需要前期的一个调查规划，而林业的调查规划设计便是为了更好地促进当地林业的发展，为当地林业部门作出的决策性行动提供重要依据参考。林业调查规划设计对林业的生产建设具有一定的指导意义，规范了林业的发展方向，从而保证促进了当地林业的经济发展。同时，林业前期的调查规划设计还对当地区域林业的从事人员的结构及组成部分有一定的了解。所以我们可根据这些调查信息，合理安排当地剩余劳动力的工作范围，各司其职。并且定期对他们进行专业的林业知识培训，提升他们的专业素质及素养，以确保林业生产的持续发展，促进当地林业发展，促进当地经济的可持续发展。

2.4有利于提高林业调查规划设计部门的实践能力

林业调查规划设计工作具有实用性、技术性及科学性，其主要是为了科学的发展林业，其在生产建设林业过程中发挥着至关重要的指导作用。针对有关的调查规划设计部门而言，此项工作可以给生产建设林业的决策提供可靠的资料与数据支撑，以便采用恰当的对策来对建设林业中存在的问题加以解决，并制定好预后性对策；此外，此项工作也可以很好的锻炼林业调查规划设计部门的工作人员，使他们对管理、统计及林业等学科知识加以更好的掌握，不断的对自我能力加以提高。

3强化林业调查规划设计的策略

3.1优化林业部门系统化结构

要实现林业调查规划设计良性发展的目标，就要提升规划模式和规划效果，健全规划设计系统，并针对具体问题实施有效的管控措施。要保证调查人员对森林资源进行统筹管控和信息收集，就要提升工作的精细程度，确保相关设计结构能在系统化建设范畴内，提升整体林业调查规划项目设计水平。

3.2充分融合科技手段

随着数据的不断增多以及收集环境的改变，传统处理机制已经不能顺应时展框架。因此，要健全调查规划，制定技术化和信息化措施，提高统计速度的同时，建立更加完整的控制机制。另外，需要管理人员借助互联网技术提升数据信息的传输能力，有效的将技术参数和林业调查规划结合在一起，并运用先进的现代技术设备，提升管控机制和管理效能，实现项目的良性发展目标。

Y束语

总而言之，林业调查规划设计工作对于保护森林、林业生产建设以及群众经济利益等方面具有十分重要利益。目前，我国林业生产建设仍然存在许多问题亟待解决，需要有关部门以及社会各界共同努力。有关部门要加强落实相关政策，提高自身能力的同时不忘制定完整系统的理论体系制度，不断完善林业调查规划设计工作。

第2篇

关键词：林业生产建设；林业调查规划设计；作用及地位

中图分类号：S757.4 文献标识码：A DOI：10.11974/nyyjs.20170333173

林业调查规划设计对于促进林业生产建设发挥着重要的促进作用，林业调查规划设计是保证林业生产建设的基础性依据，林业调查规划设计包括林业调查、林业规划以及林业设计，做好林业调查规划设计工作能够为林业生产建设提供准确有效的数据支持，制定科学合理的林业调查规划设计措施，促进林业生产建设的可持续发展。

1 林业生产建设中林业调查规划设计作用及地位分析

有利于森林保护。环境保护是历年来社会较为关注的重点，生态环境与人们的生活息息相关，开展林业调查规划设计工作能够最大限度地保护森林资源，森林能够释放大量的氧气，实现净化空气的效果。森林能为生态环境提供充足的水分，实现水循环的有效利用，在林业生产建设中开展林业调查规划设计能够实现森林资源的优化配置，有效保护森林，森林还可以避免水土流失等现象，林业调查规划设计能够使林业规划工作有效开展，为其提供准确的参考性依据，实现保护森林的目标。

有利于实现个人权益。林业调查规划设计可以保护个人的权益，现今阶段林地的承包现象较为常见，林业得到了多样化的发展，在承包林业的过程中极易出现经济纠纷，例如承包通常会涉及到林地所有权以及开发权等，双方之间需要协调好，才能够实现双方的利益，运用林业调查规划设计可以对使用权和所属权进行合理的分配，可以有效地处理经济纠纷问题，减少了对方的损失，保护了自身的权益。林业调查规划设计可以按照规范的标准对林地的所有权及使用权进行合理的分配，能够协调好双方之间的利益，既维护了对方权益，也实现了个人的权益。

有利于调查与规划设计。林业调查规划设计工作需要根据实际情况来进行开展，林业生产建设的所需条件各不相同，所以开展调查规划设计的方案也不相同，林业调查规划设计能够避免林业生产建设中的盲目性，促进生态结构平衡。在林业调查规划设计工作中需要根据不同区域情况开展林业生产建设，主要是按照地区的经济发展来进行布局，有利于调查与规划设计的有效执行。

实现经济效益与环境效益有效结合。 林业生产建设遵循了时展的要求，将经济效益与环境效益进行权衡，使两者之间能够协调一致，在具体的林业生产建设过程中，普遍存在一味的追求经济效益而忽视环境效益的情况，限制了林业的发展。而林业调查规划设计能够实现林业部门与调查部门配合，调查部门可为林业部门提供参考性依据，对林业部门起着指导作用，林业部门可以使调查部门工作得到有效的开展。因此林业调查规划设计工作有利于与共同经济效益与环境效益的实现，加快了林业建设。

2 林业生产建设中林业调查规划设计的有效策略

推进信息化建设。 互联网技术的不断发展被广泛应用在各个领域，林业调查规划设计需要依靠数据的支撑，推进信息化建设能够得出准确有效的数据，能够提高林业规划设计工作的效率，减少工作人员的压力。推进信息化建设是必要的，各个林业部门都应加强信息化建设，创建互联网信息管理系统，达到信息资源共享，将信息传输到信息管理系统的数据库里面，有利于工作人员实时查询有关工作的数据信息。

加大资金的投资力度。为了使林业规划设计工作有效实施，需要加大资金的投入力度，比如对于技术人员来说，加大技术人员的培养力度，培养技术人员的理论知识与实践能力，保证每个人员都能够接受到培训，提高技术人员的职业素养，提高技术人员的实践操作技能，使林业规划设计工作得到有效的开展。

加强林业规划设计工作的监督力度。 林业调查规划设计工作缺乏法律意识，监督力度不够，必须对调查部门进行制度上的约束，提高部门的职责意识，加强法律监督，避免经济纠纷的产生，完善法律法规，树立人员的法律意识，为林业规划设计工作提供法律依据，使工作中的每个环节都能够得到有效监督，保障林业规划设计工作稳定运行。

3 结语

林业调查规划设计工作只有适应时代的发展，才能够促进林业生产建设，应明确认识到林业调查规划设计的作用及地位，保护森林，保障个人权益，实现经济效益与生态效益。只有加强林业调查规划设计工作，认识到林业调查规划设计工作的重要性，保持林I调查规划设计在林业建设中的作用及地位，才能促进林业建设的可持续发展。

参考文献

[1]师丙海.林业调查规划设计在林业生产建设中的地位和作用分析[J].绿色科技，2014（5）：131-132.

[2]彭正武.林业调查规划设计在林业生产建设中的地位和作用[J].现代园艺，2015（10）：215.

[3]郝静.林业调查规划设计在林业生产建设中的地位和作用[J].农业与技术，2015（18）：116，121.

第3篇

【关键词】林业调查规划；林业生产；信息化；建议

1、林业调查规划设计的概念

1.1 林业调查

林业调查是以国有林业局（场）、自然保护区、森林公园等森森经营单位或县级行政区域为调查单位，以满足森林经营方案、总体设计、林业区划与规划设计、县级森林分类经营、建立或更新森林资源档案和编制森林采伐限额等需要而行的调查。林业调查分一类调查；二类调查；三类调查；专项调查。

1.2 林业规划

林业规划是指国家或地区林业的长远发展计划，是对今后一个较长时期的指导性纲要。它是通过对现状及未来整体性、长期性、基本性以及发展趋势的科学分析后，从宏观之提出相应目标建设内容和实现目标的保障措施。规划可分为国家级、省级、市级、县（市区）级的“五年”发展规划、产业发展规划、行业（专业）规划和总体规划等。

1.3 林业设计

林业设计就是按照林业任务的目的活动过程，就是把一个计划、规划、设想通过视宽的形式（各类图件）再辅以文字和数据说明而表达出来的活动过程。从类型上大致可分为总体设计、项目设计、工序设计，从阶段上可分为初步设计和作业（施工图）设计。林业上的作业设计又可分为造林作业设计，封山育林作业设计、低产（效）林改造作业设计、抚育（间伐）作业设计、采伐作业设计等等。

2、林业调查规划设计的地位和作用

林业调查的主要任务是查清区域内森林、林地和林木资源的种类、效益、质量与分布其消长变化，客观反映调查区域自然、社会经济条件和经营管理状况，综合分析评价木器厂林资源与经营管理现状，提出森林资源抚育、保护利益意见，逐步建立森林资源管理信息系统。林业调查成果是制定区域国民经济发展规划和林业发展规划，实行森林生态效益补偿和森林资产化管理，措筹和规范森林科学经营的重要依据，为科学考核林业各项工程建设完成情况提供依据。

林业规划是加速林业建设的适应整个国民经济和社会发展的需要，根据党和国家各个时期路线、方针、政策和社会经济发展的要求，在建设有中国特色社会主义理信纸的指导下，按照林业规律和经济规律，从林业建设的实际出发，在科学地分析和预测的基础上，对林业区划、林业生产力布局、森林资源及其他林业生产要素的配置、林业各项生产事业和林区经济和社会发展所进行的比较宏观的全面的、长远的、战略性的设想、打算、部署和安排。

3、目前林业调查规划工作的几点建议

3.1 林业调查规划工作应该科学、适应社会的发展

目前林业调查规划工作不够系统，调查规划工作仅仅局限在对资源的调查规划的单一层面，没有建立在一个完整的林业体系之上。但是，随着人工林的大量出现，随着市场经济的发展（特别是林权的复杂化），随着采伐周期的缩小，随着林业科技的发展，我们的林业调查规划工作仅仅局限在资源这个单一的层面显然已经不合时宜。因为，不从完整的林业行业调查和规划，不将系统有机结合起来，其调查报告结论和规划方案必然有漏洞，必然不十分科学。林业资源调查规划应该了解木材市场，甚至是林业机械等等方面；而林业机械、木材市场的调查规划也不能不考虑资源状况。所以，要弥补系统性的漏洞，我们的林业调查规划单位就应该从生态、造林、营林、采伐、造材及之后的木材市场、木材深加工、林业机械、林业科研动态等等都应该完整地涵盖到。因此，林业的调查规划不应该局限在单一的一个层面上，应该系统地调查规划，并做出完整的科学调查规划报告，提供给国家和基层应用单位。

3.2 加快发展林业调查规划工作的信息化

没有有效利用互联网的单位就不具备现代化的基本条件。因为，互联网不但给我们带来了大量崭新的信息、崭新的知识、十分便捷的联系方式，还给我们相当多的、相当实用的软件，还给我们带来了宣传自己了解别人的广大的空间，还可以让边缘科学的信息迅速地提供给我们。更重要的是，网络越来越成为经济竞争中的重要工具，甚至可以说网络是企业、国家在各种竞争中使用的武器。用的好就发展、保卫了自己，用的不好就注定失败。对于事业、企业单位这么说也许过早，但对于国家来讲，已经到了使用网络发展、捍卫自己的重要地步了。

3.3 增加调查规划工作的执法性

其实，我们的林业调查规划已经开始涉及法律层面了，而我们目前的调查规划还远远没有注意到这个问题，比如在调查私有林权问题上还不够科学，不够严谨，仅仅由林业技术员或知情人的指认方式确定林权，那么，由此而带来的误差将对后期林权所涉及的法律问题埋下严重的纠纷隐患。法律要走在问题出现以前，法律的滞后曾给国家、集体、个人带来过严重的损失，给社会秩序带来过严重的危害，因此，新的事物出现以前，或者新的事物出现时刻就应该提早、同步拟定法律，并用法律来保障社会秩序，保障国家利益、集体、个人的合法财产和合法权益。若法律、法规行为滞后，必然还要带来重大的损失。因此，林业调查规划单位应具备林业的专业性，系统性，应该结合法律来维护林业经济秩序以保卫国家利益、集体、个人的合法财产和合法权益。

3.4 使各级调查规划单位系统化

现在的林业调查规划仅局限在资源的调查规划。资源的调查规划又严格地区别为一类和二类由省、市级调查规划单位负责，三类和四类则由局级设计单位负责，而各级调查规划单位之间各自为政，虽然在一个系统却没有丝毫系统关系，甚至很少有业务关系，虽然分别省、市、局级，但却没有丝毫隶属关系。该系统的没有系统，该隶属的没有隶属，那么在业务上必然会存在众多的断裂带，可见，林业调查规划单位不仅仅技术标准要求统一，还要要求隶属及行政管理的统一、完整。才能保证工作的专业性、统一性。不然将对今后林业经济的多元化带来的问题埋下严重的技术隐患。而且，由于局级调查设计单位归属各个林业基层企业，其设计、规划容易产生不客观的人为因素，同时，省、市级省调查规划部门不能及时掌握林业局采伐、造林等等森林经营，变化的重要资源动态数据。由于二类调查工作对十年来的林区动态并没有及时、具体、充分的了解和科学的分析。因此，主要凭十年一次的较为粗略的二类调查工作做出规划是不十分科学的。一个科学的调查规划报告必然是系统性的，没有漏洞的；必然是整体性的，没有缺陷的；必然是远见的，没有近忧的；必然是可行的，没有虚假的；必然是符合客观规律的，没有主观臆断的。中国林业要振兴就必须首先跟上时代的发展，重视林业的调查规划工作在林业生产中的重要作用，制定科学的、具有法律保障的、具有前瞻性的、为社会所接受的目标和方法。

第4篇

关键词：GIS，城市用地，综合评价

中图分类号：TU98 文献标识码： A

1 引言

我国进入快速城市化发展阶段以来，城市建设用地盲目扩张，不仅造成土地资源的浪费，而且造成城市及其周边区域的生态环境破坏。为了使城市建设用地的盲目扩张现象得到控制，生态环境得到有效保护，需要对城市的发展进行科学合理的安排。

城市用地评价是针对城市未来可能发展建设的用地进行综合评价，是城市土地利用总体规划的主要内容，作为选择城市发展用地的依据，决定着城市的发展方向和城市形态，也影响着城市内部生态环境及城市外部生态环境的发展，笔者利用GIS和AHP技术来进行城市土地的综合评价，根据城市的自然、经济和社会属性，建立多因素评价指标体系，采用加权求和的方法，综合评价各因素对城市用地的影响程度。

2 评价方法及步骤

2.1 评价方法

在早期的城市用地分析中，以生态敏感性分析居多，是将各单项生态评价因子，如地形、地貌、地质等分别进行评价并单独绘制在透明胶片上，然后将胶片叠加，得到综合的分析结果，并以此为依据进一步指导该区域的规划工作。但是这种通过对色彩叠加形成的深浅变化进行的判断分析，不能提供明确的数据结论。

本文以地利信息系统（GIS）为平台，是处理地理数据（空间数据）的输入、输出、管理、查询、分析和辅助决策的计算机系统。作为代替人工的计算工具具有了更高的精度，更具有科学性。

本文综合评价主要从建设用地及非建设用地适宜性评价两个角度来考虑。以非建设用地为载体，对生态资源进行保护和建设，建立生态安全体系和格局，提高城市的环境竞争力。科学评价建设用地开发适宜性，合理高效利用土地资源。

2.1.1非建设用地土地适宜性评价

非建设用地适宜性从生态保护的角度入手，研究生态网络格局及其社会经济发展，保护关键性的生态廊道和斑块，发挥其高效的生态服务功能，使城市发展建设真正走向可持续发展之路。明确城市非建设用地功能，从而反控城市建设用地的使用性质和开发强度，为合理利用土地资源提供依据，为建设城市特色空间提供条件。

用地的影响因素有四个方面：自然保护类、景观文化类、政策控制类和技术经济类。其中自然保护类包括各类保护区、林草地、水环境；景观文化类包括历史文化保护、地质遗迹保护和景观视线保护；政策控制包括农田保护、战略控制区；技术经济类包括地质灾害等条件及高程坡度等条件，运用AHP模型综合这四方面的因素，得出非建设用地土地适宜性等级，分为很适宜、一般适宜、较不适宜、不适宜。

2.1.2建设用地土地适宜性评价

建设用地适宜性从资源高效利用的角度，研究土地和环境的合理利用，并考虑到建设的经济成本和对环境的影响。优化城市空间格局和用地形态，避免城市无序发展引起资源的浪费，引导规划区合理有序发展。建设用地的影响因素有六个方面：技术类、经济类、景观条件、可达性、设施条件、环境影响。其中技术类包括地质防洪等条件、高程坡度条件；经济类包括土地获取成本和开发成本；景观条件包括景观质量和大小；可达性包括区位条件和交通条件；设施条件包括市政社会服务设施的满足度；环境条件指各种污染对城市的影响度。运用AHP模型综合这七方面的因素，得出非建设用地土地适宜性等级，分为很适宜、一般适宜、较不适宜、不适宜。

2.2评价步骤

2.2.1确定影响因子

影响城市建设用地选择的因子很多，在研究中要全部逐个分析有一定难度。评价因子选择应根据城市用地的生态需要及城市建设的需要，选择对城市发展用地具有共性且影响较大的独立因子作为评价因子，同时还要考虑对基础资料占有的完备程度，选取有据可查，数据齐全的作评价因子。根据以上要求本研究选择的因子既有自然生态因子，也有社会经济因子，按照对建设用地扩展作用性之的不同将因子分为两大类，一类是限制性因子包括：现状用地类型、高程、坡度、地质条件、水资源保护、自然生态价值、人文景观价值。另一类是潜力因子包括：交通可达性、环境质量、土地获取成本、景观质量及适宜建设规模。

准备数据有城市规划区边界数据、现状建成区边界数据、城市规划区卫片、县城土地利用现状数据集、县城地形数据集、地灾评价数据集、城市规划区河流水系数据集、历史文化保护区数据集、森林公园数据集、道路交通数据集。

2.2.2单因子分析

单因子分析即数据的一种直观表达，即数据的符号化。（见下面图1，图2 ）

2.2.3 单因子评价

单因子评价的过程即是单因子分析结果重分类的过程，从适宜建设用地的角度，同时考虑重要的生态区域的保护，对如生态区及历史文物保护的核心区赋予空值（Nodata），不参与用地评价，直接作为保护区域，分别对各单项因子赋予不同的数值，确定用地的适宜建设度，分值越高，表明越适宜建设。列表表示如表1。（评价结果图如图3，图4）

单因子评价表（表1）

2.2.4 确定评价权重：AHP法

本文采用层次分析法(Analytic Hierarchy Process简称AHP)，通过建立层次体系来确定每个影响因素对城市用地综合评价的影响程度，在不同层次上有序层次，将各因子两两对比，进行定量描述，反映每一层次因子的相对重要性次序的权值，确定各因子的权重。（具体权重赋值见表2）

因子赋值表（表2）

2.2.5综合叠加评价

由于各种因子对城市用地的特定利用方式的影响程度相差很明显，故采用层次分析法（AHP法），对影响特定的特定的土地利用方式大的因子赋予较大的权值，然后再各单因子分级评分的基础上对各个因子的评价结果进行加权求和，一般以分数越高表示越适宜建设。（如图5，图6）

3 研究结果及发展策略

3.1 评价结果

由图可以得出，很适宜非建设区为地灾高易发区及文物保护的核心区等区域，为14.19平方公里，较适宜非建设区为离河及文物保护单位距离较近，为避免影响的区域，为2.73平方公里，一般适宜非建设区为17.01平方公里。适宜非建设用地面积总计为33.93平方公里，占规划区总面积的29.69%。

一般适宜建设区为36.68平方公里，较适宜建设区为35.82平方公里，很适宜建设区位于对自然生态环境影响较小的区域范围内，地势平坦，坡度较小，离道路较近，施工成本低，为6.97平方公里。适宜建设用地面积总计为79.47平方公里，占规划区总面积的70.31%。（综合评价结果图如图7）

3.2城市空间发展策略

3.2.1确定城市非建设用地

城市非建设用地主要包括生态环境的核心保护区域、地灾高易发区、景区核心保护区及基本农田等区域，这部分用地出于城市建设安全及生态系统安全考虑要绝对禁止开发建设。图 可以看出最重要的非建设用地形成了城市中央的绿心，是城市的绿肺，应予以严格保护。

3.2.2确定城市建设用地

用地扩展方向建议从分析结果看，城市北部及南部地区生态限制程度较低，并且土地连续性好，现状道路密度较高，建议中心城区的建设用地向北部及南部扩展。城市扩展过程中对于耕地既要坚持基本农田的保护法规，又要方法灵活，减少农田保护与城市发展的矛盾，要坚持贯彻可持续发展建设理念，将城市发展和生态保护结合起来，把对自然生态系统破坏程度降到最低。

3.2.3非建设和建设用地的耦合关系

城市中心绿地做为城市绿心，与周围建设用地之间要有生态缓冲带，一方面保护城市绿心，另一方面防止城市建设用地的无序扩张，防止建设用地蚕食非建设用地。

3.2.4土地使用强度分区规划

城市用地的开发建设近期应以现状建成区为基础，远期考虑向城市南部及北部方向发展，主要发展区域为城市用地综合评价图中的适宜建设用地（包括一般适宜、较适宜及很适宜建设用地三部分）。

3.2.5建设用地控制

建设用地开发应以城市用地综合评价中的很适宜及较适宜建设用地为主，一般适宜建设用地为辅，结合城市发展需要，合理控制开发规模。

3.2.6非建设用地控制

非建设用地对城市用地综合评价中的很适宜非建设用地区域，主要集中集中在城市的中央地带，一定予以严格保护，作为城市绿心，保护基本农田、林地生态区及河流水域地带，形成完整的城市绿地系统，控制城市的无序扩张，引导城市的合理发展。

4 结论

传统的城市用地评价的一个主要特征是从狭窄的经济观点出发进行评价，缺乏考虑远期的生态后果，忽视对城市环境考虑。在土地利用规划中表现最为明显的是将城市新用地尽量安排在最便捷、最经济的地方，其结果造成城市用地过分集中和生态环境的破坏。要处理好生态保护与城市发展的关系就要采用更为科学的城市用地评价方法进行城市用的的选择。本文以个GIS为支撑，通过选择较为全面的影响因子，并且充分考虑了生态环境的重要性，在限制性因子的叠加分析以及综合评价中的叠加方法和权重分配上都遵循“生态优先”的原则，同时对建设用地影响较大的建成区 ,交通因子也要合理体现其影响。通过综合评价以适宜性等级为基础，为今后X市建设用地扩展方向做建议性指导。单因子适宜性等级的划分及权重的确定都是需要进一步考虑的问题以期找到更加合理的评价方法

参考文献：

[1] 汤国安、杨昕.ArcGIS地理信息系统空间分析实验教程[M].北京：科学出版社，2006.1.

[2] 宋小东，钮心毅.城市地理信息系统实习教程M].北京：科学出版社.2005.5.

[3] 陈述彭.城市化与城市地理信息系统[M].北京：科学出版社.2001.

[4] 颜文涛、刑忠等.基于GIS的旧城改造开发容量的研究――以南阳市旧城更新改造为例[J]. 重庆建筑大学学报.2005.12.

[5] 张雷，宗跃光，杨伟.基于GIS的城市建设用地生态适宜性评价--以福建省连城县为例[J].山东师范大学学报.2008.9

第5篇

关键词：非城市建设用地适应性强制性管理

中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：

本文所指“非城市建设用地”,是指城市总体规划所确定的,城市规划区范围内,在规划期内不被用于城市建设的用地。

由于社会经济变化与城市发展过程的复杂性,有许多因素是很难准确预测, 因此,城市规划的实施过程是一个不断调整、不断完善的动态过程。“非城市建设用地”管理实施就是一个不断调整完善的适应性过程，我们可以通过加强“非城市建设用地”的强制性管理来增强“非城市建设用地”管理实施的适应性。

意义：确保城乡建设发展能够做到节约资源，保护环境，和谐发展，促进城乡经济社会可持续发展。有利于上下位规划的衔接,避免下位规划在深化、细化过程中影响强制性内容的落实。规划涉及政治、社会、经济、文化等各个方面，内容比较综合复杂，增强强制性有利于突出重点，强化规划的实施和监督检查。

1 “非城市建设用地”管理的适应性问题

1.1 “非城市建设用地”的评价与选择不明确

城市规划中有关土地调查、分析、评价和规划等各项工作，无论是自然条件评价、建设条件评价还是用地的经济性评价，都是围绕选择和决定规划建设用地的这一目标进行的。而城市建设用地选择的理论与方法告诉我们：哪类土地是可以使用的，哪类土地的使用成本更低。但是没有明确规定，在规划的城市建设用地控制范围之外，哪此土地是不可以使用的？哪类土地是应该严格控制使用的？

1.2 “规划失控”与“规划滞后”对“非城市建设用地”的侵占

按照城市规划的要求，在城市规划规定的城市建设用地的位置与规模范围之外，任何城市建设活动都是违法的。

而在实际的建设活动中，城市建设用地的规模与范围往往突破城市规划的控制要求，一是城市发展与建设的速度超过了城市规划编制时所预测的速度；二是城市建设与开发的主体，根据自身的发展和利益，在城市建设用地控制范围外进行大规模的建设活动。前者是城市规划缺乏超前性，滞后于城市建设的结果；而后者则是规划失控的具体表现。“规划滞后”与“规划失控”的共同点都表现为实际城市建设用地规模或范围超出了规划的城市建设用地规模或范围。

1.3 城市建设用地的理想平衡状态往往难以实现，而造成的对“非城市建设用地”的侵占

在城市规划实施过程中,完全执行“规划用地平衡表”也几乎是不可能的。

规划部门如何明确“控制”和“引导”城市建设用地规模或拓展方向是关键。一种做法是在对原有规划作“重大变更”时，组织进行“规划调整”，或“重新修编”。这种做法的优点是当规划的初始因子发生变化时，规划部门可以根据新的规划前提条件和城市发展新动态，综合考虑多方面因素，重新构筑空间结构，缺点在于要经历一个相对较长的过程，使规划缺乏时效性。另一种做法就是规划部门根据上级领导或建设主体的要求在短时间内做出布局结构调整的决策,有时往往不通过城市规划部门,由地方政府直接做出决策,这种“临时决策”往往会带来两方面的问题：一是对整体布局带来较大的影响；二是在城市生态保护区、地形地貌不适宜建设的地区、文物保护区、基本农田保护区、城市发展的战略性控制区域等不该进行建设的地段大规模地进行建设活动,严重影响城市发展的可持续性。

2 “非城市建设用地”的强制性管理

2.1城市土地使用的“引导”与“控制”

在城市规划中将城市土地使用的“引导”的内容与“控制”的内容分开,是“非城市建设用地”强制性控制理论提出的基本目标与出发点。

城市规划部门认为“非城市建设用地”,是不能使用的,或者至少是应该严格控制使用的；而“厂商”或经济管理部门则可能认为它是可以根据发展与建设的需要相对“随意”地使用的。所以,一定程度上,目前的城市总体规划在城市土地使用规划方面,只做了一半工作,就是提出了在规划期内需要“引导建设”的内容。因此,城市规划作为一项以合理配置资源为目标的公共政策,强制性控制管理的条文就显得比引导性条文更为重要。

2.2明确“非城市建设用地”控制管理的基本内容

从规划用地控制的角度看,城市规划区范围内的土地无非是两种类型：一种是可以用于城市建设的用地；另一种是至少在一定的期限内不可用于城市建设的

用地,也就是在一定时期内如果使用这些土地将对城市的可持续发展产生较大的影响。将这类土地单独划出,作为“非城市建设用地”加以严格控制,将有利于规划对城市生态环境和城市战略性发展用地的有效控制。结合城市规划的相关评价方法，“非城市建设用地”一般可以分为五种基本类型：技术型、景观型、生态型、政策型和经济型非城市建设用地。

2.3“非城市建设用地”的控制策略

(1)“非城市建设用地”的控制是城市规划强制性内容的重要组成部份,对“非城市建设用地”的控制必须认真贯彻执行《城市规划强制性内容暂行规定》,按其中规定在省域城镇体系规划、城市总体规划、城市详细规划等各个阶段,明确划分“非城市建设用地”的范围和界线,并提出相应的控制与管理措施。

(2)“非城市建设用地”的划定既有科学技术方面的要求,更有政策法规方面的要求。要根据区域与城市规划各项内容、结合城市指标分析、考虑不同城市的特点来确定城市建设用地与非城市建设用地的比例关系、规模和界线。并在此过程中,更要广泛征求各政府、利益主体和市民的意见。最终予以强制性控制与管理。

(3) 对不同类型的“非城市建设用地”的控制与管理力度要根据其对区域或城市的影响程度,区别对待。

3总结

以“引导”为主的规划理论与方法已经不能适应城市发展与建设实际的需要，是导致“规划失控”与“规划滞后”的主要原因，因此，城市用地规划的重点应由以“引导”为主向以“控制”为主转变。

规划中对于必须予以控制的“非城市建设用地”的控制管理在城市用地控制中显得比“城市建设用地”控制更具有实际意义，在城市规划区内，需要将“非城市建设用地” 同样列入城市用地控制的重点。

非城市建设用地的控制，可以在一定的规划研究的基础上，通过制定非城市建设用地控制管理规定类型法规文件的形式来补充完善和深化原有城市总体规划内容，达到有效控制的目的。

参考文献：

（1）《城市规划强制性内容暂行规定》

第6篇

关键词：城市；非建设；用地规划；内容

Abstract: urban planning in itself, the lack of planning and deviation is lead to the urban construction land destroyed by one of the key factors. The urban construction land planning of the current situation in China, the clear urban construction land planning ideas and effective planning and implementation mode, no doubt, to protect the urban construction land has reality and of great significance. This paper discusses the construction land use planning urban main content.

Keywords: the city; The construction; Land use planning; content

中图分类号：F291.1文献标识码：A 文章编号：

非城市建设用地是指城市总体规划中确定的、城市规划区范围内的、在规划期内不被用于城市建设的用地，它与城市建设用地一起构成了整个城市的土地资源。城市化发展初期，由于城市发展用地供需矛盾不大，非城市建设用地一般处于自然发展状态；伴随我国进入快速城市化发展阶段，城市建成区土地利用日趋紧张，周围可建设用地开始短缺，“蚕食”非城市建设用地的现象日趋严重，并由此产生了一系列的城市问题。就城市规划本身而言，规划的缺失和偏离是导致非城市建设用地遭受破坏的关键因素之一。对非城市建设用地规划现状进行反思，理清非城市建设用地规划思路，探索有效的规划编制和实施模式，无疑对保护非城市建设用地具有现实而重大的意义。

要切实有效地保护城市非建设用地, 破解当前保护的困境.必然需要对导致城市非建设用地保护困境的原因进行分析。 需要对城市非建设用地规划的理念进行切实的贯彻。基于对深圳、杭州、成都等快速城市化地区研究的总结和参与的规划实践 。认为城市非建设用地规划研究的主要内容为:确定图底关系、用途管制、容量控制、确定增长边界、建立指标控制体系。

1、确定图底关系

传统规划的思维方式基本上是“先图后底”， 先根据发展愿望制定目标然后有条件要上没有条件创造条件也要上.没地找地 没水调水, 没电搞电没钱借钱资源环境条件是作为“临终关怀”来对待的。而在城市非建设用地规划中, 要平衡保护与发展贯彻“生态优先” 的理念，规划思维应该发生转变, 由“先图后底”转变为“先底后图”， 即首先明确城市非建设用地的保护用地。城市非建设用地的“图底关系”包括两个层次:首先是城市非建设用地中生态基质用地和可建设用地的“图底关系”。通过综合分析城市非建设用地的地形地貌、河流湖泊、树种林木、动植物生态系统等生态因素和道路、村庄、现状产业及其他建设状况, 按照地块的用途确定城市非建设用地中的生态基质用地和可建设用地。其次是可建设用地的图底关系， 即从历史、周边环境、现状条件等多方面综合分析城市非建设用地中的可建设用地.确定可建设用地是否建设、哪些地方用于建设.

2、用途管制

城市非建设用地保护陷入困境的一个很重要原因就是缺乏明确的规划内容和管理目标, 规划部门难以找到合适的管理依据和令人信服的理由禁止城市非建设用地中的侵蚀行为。因此对于“图底关系”确定的三种类型用地(生态基质用地、可建设用地中的不建设用地、建设用地) 应根据不同的性质和发展目的分别进行用途管制。对规划内容和管理目标予以明确, 确定每块城市非建设用地可以发展和不允许发展的用途从而协调城市非建设用地保护与发展的矛盾 。亦有利于城市非建设用地的规划管理。首先，城市非建设用地的生态基质用地是维护城市的生态品质、提升生态环境质量、改善气候的根本必须予以严格的保护。借鉴香港及各地比较成功的案例。 可以将生态基质用地建设为郊野公园、湿地公园、森林公园等明确的用途，除了必要的道路、市政工程设施等之外禁止任何的其他开发建设行为。其次. 对于可建设用地中的不建设用地, 应进行生态维护或发展对生态环境无污染的产业. 如林副产业、森林旅游、休闲服务、观光农业、健康产业等。第三 对于建设用地 应进行适量的可控的与生态保护相容的发展。一般说来有旅游服务、村庄发展、郊野公园等。

3、容量控制

对于城市而言.城市非建设用地的主要职能是生态效能和旅游休闲职能。.同时贯彻“生态优先”原则必然需要对城市非建设用地中的开发量进行控制。 即城市非建设用地中的建设用地进行适量的、可控的、与生态保护相兼容的发展，之时必须进行容量控制, 以不影响城市非建设用地的生态效能。城市非建设用地的容量控制包括两个方面:一是总体建设容量的控制。即城市非建设用地中的发展总量必须控制在一定程度之内, 不影响城市非建设用地的整体生态职能。这可以通过资源承载力法、生态足迹等方法计算。

4、各种增长边界的确定

借鉴美国精明增长和增长管理的经验，要使城市非建设用地得到良好的保护同时也是方便城市规划的日常管理, 必须明确城市非建设用地的增长边界。城市非建设用地的增长边界包括三个层次:首先是城市非建设用地与外部建设用地的边界, 当前往往是在城市总体规划中确定。第二条边界是生态基质用地和可建设用地的边界主要是通过生态敏感性分析、景观安全格局分析、社会经济分析确定的。

5、指标控制体系的建立

对城市非建设用地采取简单而又理想化的管理，是导致城市非建设用地保护困境的原因之一。可以借鉴城市建设用地的管理经验加强城市非建设用地的管理 即建立适宜的指标控制体系落实图底关系、用途管制、容量控制和增长边界的内容。建立适宜的指标控制体系赋予城市非建设用地管理以刚性内容, 不仅是完善城市非建设用地规划管理的要求.也是增强城市非建设用地规划法定性的需要。深圳市政府就曾于2005 年公布《深圳市基本生态控制线管理规定》和“深圳市基本生态控制线范围图”， 落实以上图底关系、用途管制、增长边界等控制内容。需要说明的是依据类型和保护目的， 不同的城市非建设用地其指标控制体系不同。如成都非建设用地规划就借鉴控制性详细规划，创立非建设利用规划地块控制分图则。建立包含以下要素的指标控制体系:用地性质、用地面积、水体控制面积、生产绿地控制面积、生态绿地控制面积、 公园绿地控制面积、防护绿地控制面积、建设用地控制(包括用地性质、控制用地面积、控制建筑密度、控制

容积率、绿地率)、可兼容用地性质。杭州城市非建设用地控制规划研究中依据不同的城市非建设用地类型，提出不同的控制体系，如对生态保护区,要建立绿化率、最小空间尺度、生物多样性等控制指标;对农田保护区要建立保护面积、农田保护率、水土流失率等控制指标:对旅游业用地要进行容量测算进行游览面积和服务面积规模比例的控制等。可以说成都、杭州都依据自身城市非建设用地的特点。建立了比较详尽的城市非建设用地控制指标体系。然而, 必须指出的是,城市非建设用地的指标控制体系必须平衡保护和发展的关系, 过于偏向任何一方其结果都将是南辕北辙。

综上所述，非城市建设用地概念的出现及引发广泛关注有其历史的必然性，有关的实践和研究工作对于转变以建设用地为核心的传统城市规划理念，探索更有效的非城市建设类用地的控管模式等具有积极意义。

参考文献：

[1] 程遥,赵民. “非城市建设用地”的概念辨析及其规划控制策略[J]. 城市规划, 2011,(10) .

[2] 陈晨,赵民. 对“非城市建设用地”及其规划管控问题的若干探讨[J]. 城市规划学刊, 2011,(04) .

[3] 宋博. 致力于建构城乡统筹的完整规划体系——对“非城市建设用地规划”的辨析与延伸讨论[J]. 规划师, 2012,(02) .

第7篇

哪些地区可以开展试点

《办法》对适用地区、适用地类、有效期限进行了明确界定。

对适用地区，《办法》明确允许开展抵押贷款的农村集体经营性建设用地仅限于国家确定的15个入市改革试点县（市、区）地区，包括北京市大兴区、山西省泽州县、辽宁省海城市等。

对适用地类，《办法》明确农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地，规定以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市的和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

对有效期限，《办法》规定有效期至2017年12月31日，与农村集体经营性建设用地入市试点时限保持一致。

《办法》提出，开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作，应在坚持土地公有制性质不变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下进行。同时要求农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款应当坚持依法合规、惠农利民、平等自愿、公平诚信、风险可控、商业可持续原则。

抵押物范围有哪些

《办法》从业务开展的范围，贷款的用途、条件、流程、风险保障机制等方面，对开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务作了明确规定。

对抵押物范围，《办法》允许具备处分权的两类农村集体经营性建设用地使用权抵押融资：一是以出让、租赁、作价出资（入股）方式取得的集体经营性建设用地使用权；二是尚未入市但具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权。

具备入市条件的包括两类：一类是尚未入市但已经依法进行不动产登记并持有权属证书，符合规划、环保等要求，具备开发利用的基本条件，所有权主体履行集体土地资产决策程序同意抵押，试点县（市、区）政府同意抵押权实现时土地可以入市的情形；另一类是尚未入市但改革前依法使用的农村集体经营性建设用地，依法进行不动产登记并持有权属证书，按相关规定办理入市手续，签订土地使用合同，办理变更登记手续的情形。

《办法》同时规定，以下这些集体经营性建设用地使用权不得抵押：权属不清或存在争议的；司法机关依法查封的；被依法纳入拆迁征地范围的；擅自改变用途的；其他不得办理抵押的情形。

如果出现违约，抵押物如何处置

严把贷款条件，是控制贷款风险，顺利在试点地区推动集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务开展的必要手段。《办法》从依法持有土地使用权证书、符合土地总体规划及城乡规划、未设定优先受偿的其他权利等方面提出了要求，并要求银行业金融机构对借款人是否有资质、抵押物权属是否清晰、价值评估是否合理、是否符合规划、是否容易处置变现等问题进行详细的调查，力争防范贷款风险，提高资产质量。

如何评估抵押物价值？《办法》规定银行业金融机构应当建立农村集体经营性建设用地使用权价值评估制度。可采用外部评估或内部评估的方式对用于抵押的农村集体经营性建设用地使用权进行价值评估。同时规定，银行业金融机构应当按照抵押合同的约定，加强抵押品的动态管理和价值重估，保证抵押权利的真实、合法、足值、有效。

第8篇

第二条本省行政区域内村庄、集镇农村村民住宅建设用地，适用本办法。法律、法规另有规定的，从其规定。

第三条农村村民住宅建设用地，应当符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划；不符合规划或者未编制土地利用总体规划和村庄、集镇规划的，不得审批农村村民住宅建设用地。

第四条各级地方人民政府应当采取有效措施，鼓励村庄土地整理和旧村改造，鼓励农村村民向中心村或集镇集聚，鼓励统一规划建设住宅小区。

有下列情形之一的，应当统一规划建设农村住宅小区：

（一）农村村民因国家、集体建设拆迁安置需要建设住宅的；

（二）农村土地整理涉及村民建设住宅的；

（三）农村新村建设的。

严格禁止农村村民违反村庄、集镇规划单独建设住宅。

第五条农村村民住宅建设应当充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，严格控制使用耕地和生态公益林。

严格控制在地质灾害易发区内建设农村村民住宅，因自然条件限制确需建设住宅的，应当进行地质灾害危险性评估。禁止农村村民在地质灾害危险区内建设住宅。

严禁农村村民未批先建或者违反规划乱占滥用土地建设住宅。

第六条农村村民有下列情形之一的，可以申请住宅建设用地：

（一）因无住房或现有住房用地面积明显低于法定标准，需要新建住宅或扩大住宅用地面积的；

（二）因国家或者集体建设、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施与公益事业建设，需要拆迂安置的；

（三）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

（四）向中心村、集镇或者农村住宅小区集聚的。

经批准回原村庄、集镇定居的港、澳、台胞和华侨需要建设住宅的，参照本办法规定办理。

第七条农村村民申请住宅建设用地有下列情形之一的，不予批准：

（一）年龄未满18周岁的；

（二）不符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划；

（三）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的。

第八条农村村民一户只能拥有一处宅基地。

农村村民在原宅基地之外申请新建住宅的，其原有的空闲宅基地由村委会或村集体经济组织收回，并结合村庄土地整理，重新规划后统一安排使用。

村委会或者村集体经济组织依法收回农村村民旧住宅用地的，应当给予经济补偿。

第九条农村村民每户建住宅用地面积限额为80平方米至120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行翻建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。

前款所称住宅用地面积，是指住宅建筑物、构筑物垂直投影范围内的占地面积。

第十条农村村民申请单独住宅建设用地的，应当持下列材料向村委会提出住宅建设用地申请：

（一）《农村村民住宅用地与建设申请表》一式五份；

（二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件；

（三）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村委会或村集体经济组织重新安排使用的承诺书（没有旧住宅的除外）。

村委会应当自接到申请之日起7个工作日内，或者每一个季度集中申请材料，依法召开村委会议或者村民代表会议进行审议，在本村张榜公布征询本村村民的意见；在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，应当在《农村村民住宅用地与建设申请表》中签署意见，证明申请人的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况，并报乡（镇）人民政府审核。

第十一条乡（镇）人民政府对农村村民单独建设住宅的申请，应当自收到村委会上报的住宅建设用地有关申请材料之日起5个工作日内，组织乡（镇）国土资源、规划建设管理机构一同到实地勘测，并对是否符合住宅用地和建设申请条件，是否符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划，是否存在地质灾害隐患等事项进行审核。经审核符合条件的，乡（镇）国土资源、规划建设管理机构现场确定规划用地范围，在3个工作日内绘制建设用地规划红线图，报县级人民政府审批用地。

县级人民政府应当在接到乡（镇）人民政府上报的有关材料之日起10个工作日内（依法办理农用地转用审批的期限除外）进行审核。予以批准用地的，由县级人民政府国土资源行政主管部门核发《建设用地批准书》。乡（镇）人民政府在收到《建设用地批准书》之日起7个工作日内核发《村镇个人住宅建设许可证》，连同《建设用地批准书》发给申请人，并组织乡（镇）规划建设管理机构和国土资源管理机构一同到实地放样，划定四至范围。

对农村村民住宅建设用地的申请不予批准的，应当在收到申请人提交的申请材料之日起10个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

第十二条农村村民在依法取得的原有住宅用地范围内翻建住宅，符合土地利用总体规划且未改变土地用途的，由村委会签署意见，并经乡（镇）国土资源管理机构确认后，不办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续。

农村村民有下列情形之一的，不得翻建、扩建原旧住宅：

（一）已取得新的住宅建设用地的；

（二）原旧住宅不符合土地利用总体规划和村庄、集镇规划的；

（三）原旧住宅属文物保护单位或者省级以上历史文化名村（镇）保护规划确定的保留风貌建筑的。

第十三条农村村民住宅小区建设用地，由村委会或者负责拆迁安置的单位根据建房户数量和实际用地需求，分期分批提出申请，经乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准；县级人民政府应当自受理申请之日起10个工作日内（依法办理农用地转用审批的期限除外）进行审查。予以批准的，由县级人民政府国土资源行政主管部门发给《建设用地批准书｝）。

申请农村村民住宅小区建设用地，应当提交下列材料：

（一）住宅小区建设用地申请；

（二）经乡（镇）人民政府或者村民委员会同意的农村住宅小区修建性详细规划；

（三）建房户户数和每户的用地面积安排说明；

（四）其他需要提交的材料。

第十四条农村村民申请在住宅小区内建设住宅的，应当按本办法第十条的规定提交申请材料，由村委会按规定确认后统一报乡（镇）人民政府审核，经审核符合住宅建设用地条件的，报县级人民政府国土资源行政主管部门在10个工作日内签章确认。乡（镇）人民政府依据经县级人民政府国土资源行政主管部门签章确

认的《农村村民住宅用地与建设申请表》，分户发给《村镇个人住宅建设许可证》。

第十五条在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地

区范围内，为实施该规划将农用地转为农村村民住宅建设用地的，县级人民政府应当按土地利用年度计划分批次报原批准乡（镇）土地利用总体规划的机关办理农用地转用审批手续后，方可批准建设用地。

农用地转用申请符合条件的，有权机关应当自受理之日起15个工作日予以批准。

第十六条农村村民建设住宅应当委托设计或选用通用设计图。住宅施工质量和生产安全由承建方负责。

第十七条新建、改建、扩建农村村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起3O个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。

第十八条农村村民在统一规划的住宅小区内建设住宅的，在办理有关建设用地审批手续时，只收取土地证书工本费和房屋产权证书工本费，免收征地管理费、基础设施配套费、耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费等行政事业性收费。

村委会可以根据当地农村基础设施状况和农民承受能力，召开村民大会集体讨论采取有偿提供住宅建设用地的办法筹集资金，所筹集的资金必须全额用于本村的基础设施建设，不得挪作他用。

第十九条农村村民经批准使用集体土地建设住宅，只需参照《*省实施（中华人民共和国土地管理法）办法》规定的征地补偿标准和办法，向农村集体经济组织或者村委会支付土地补偿费用。农村村民对原旧住宅进行原址翻建、申请新的住宅用地后将原旧住宅用地退还村集体经济组织的，不缴纳土地补偿费用，但超过本办法规定的最高住宅用地面积限额扩建住宅的，应缴纳超出面积部分的土地补偿费用。

第二十条农村住宅小区建设使用村民承包地的，所在地村委会或者村集体经济组织应当调整数量、质量相当的土地归原承包方继续承包经营；没有条件调整承包地的，村委会或者负责拆迁安置的单位应当依照法定征地补偿标准和办法，向原承包方支付征地补偿安置费用。征地补偿安置费用由住宅小区内的建房户分

摊缴纳。

第二十一条村委会或村集体经济组织收取的土地补偿安置费用，应当用于本村基础设施、公益事业建设，或者用于发展生产，安置或者补偿被用地农业人口，不得侵占、挪用或者以其他形式非法使用。

第二十二条农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。

严禁对农村村民未批先建的住宅采取以罚款或者变相收取费用代替审批的办法予以补办手续。

第二十三条违反本办法规定，非法批准农村村民住宅建设用地的，其批准文件无效，对非法批准农村村民住宅建设用地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究有关责任人责任，并依法收回非法批准、使用的土地。

非法批准土地给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第二十四条违反本办法规定，向申请住宅建设用地的农村

第9篇

    本文着眼于空间建设用地使用权设立中的一些特殊之处，就其设立主体、客体范围、审批程序、配套措施等相关问题展开研究，以期能够深化对这一问题的认识，有助于完善中国相关制度。

    1　空间建设用地使用权设立主体

    在中国，国家作为土地所有权人，自然可以在土地空间范围内以一定地上地下空间为客体为社会主体设立空间建设用地使用权。对此并无争议。存在争论的是，地表建设用地使用权人能否在自己所能利用的地表上下空间范围内为第三人设定以一定空间范围为客体的空间建设用地使用权。对于这一问题，立法上没有明确规定，学理上存在赞同和反对两种观点[3－4]。

    对此，笔者也持否定态度。第一，国家设立建设用地使用权的目的仅仅是为了满足某社会主体为某种建筑的需求，并使其在该土地上享有这些建筑物的所有权，且仅仅以此为限，任何超出此目的而使用土地的，都应当认为是不正确地行使建设用地使用权。在这一前提下，建设用地使用权人使用国有土地进行建筑，是完全符合建设用地使用权设立目的的，但是，如果其是为其他社会主体创设新的建设用地使用权，即便是在自己享有使用权的地表上下空间范围内，也是违反国家为其设立建设用地使用权初衷的。第二，若持肯定态度，在技术层面上也存在阻碍[5]。建设用地使用权是有期限的。若允许建设用地使用权人为其他社会主体创设新的空间建设用地使用权，那就意味着，空间建设用地使用权的存在是以既存的建设用地使用权的合法存在为前提，若既存建设用地使用权因为期限到期而消灭，相应地，赖之存在的空间建设用地使用权也将会随之消灭。而一般情况下空间建设用地使用权设立时，既存的建设用地使用权通常已经存在了若干时间，因而，在剩余的权利期限到期后，空间建设用地使用权也将会因此随之消灭，空间建设用地使用权人投资建造的建筑物或者工作物也将随之消灭，此必将损害空间建设用地使用权人的利益，也会造成相应的社会资源浪费。第三，考虑空间建设用地使用权制度出现时间不长，慎重起见，并且为了防止法律关系过于复杂，以及避免出现类似地表建设用地使用权的囤积行为，也还是对其适度从紧为好。

    2　空间建设用地使用权设立的客体范围

    理论上，国家作为土地所有权人，可以在地上、地下任何一定空间范围内设立空间建设用地使用权。但从社会实践来看，由于中国城市规划的滞后与混乱，往往预备设立空间建设用地使用权的土地地表上已经存在了他人的地表建设用地使用权。在此情况下，国家可以用以设立空间建设用地使用权的空间范围必须受制于此地表建设用地使用权可利用的土地空间范围。该范围内的土地空间使用权已经为地表建设用地使用权人享有，国家不得再行出让；该范围外的土地空间使用权为国家所保留，国家当然可以用以设立新的空间建设用地使用权。由此可见，实践中，确定国家设立空间建设用地使用权客体范围的关键在于确定相应地块既存地表建设用地使用权可利用土地空间的范围，该土地空间范围以外部分即为国家可设立空间建设用地使用权的客体范围。

    2.1　客体范围确定之一：存在《物权法》生效后设立的地表建设用地使用权的地块

    《物权法》第138条规定，在建设用地使用权出让合同中必需明确“建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间”。新版《国有建设用地使用权出让合同(示范文本2008年)》第4条也规定，出让合同应当明确载明建设用地使用权的“宗地竖向界限”，还要以附件的形式载明“宗地竖向界限图”。但需要指出的是，在实际签订地表建设用地使用权出让合同时，如何确定该“宗地竖向界限”，理论界和实务界没有对此提出可行的操作方法。也正因为此，目前各地实际签订地表建设用地使用权出让合同时，该栏目均作空白处理[6]。

    笔者认为，在设立地表建设用地使用权时，可以根据相应的城市规划确定拟出让的地表建设用地使用权的上下界限。具体而言：第一，可以根据城市规划所确定的相应地块的最高建筑物限高确定该地表建设用地使用权可利用土地空间的上限。《城市规划强制性内容暂行规定》第7条，“对特定地区地段规划允许的建设高度”是城市详细规划的必备的强制性内容。既然地表建设用地使用权人必须遵循城市规划中建筑物限高的约束，因此，土地部门确定地表建设用地使用权的最高高程就应当以规划所确定的该地块的限高为准。第二，可以根据城市规划所确定的相应地块的最高建筑物限高推定相应的地表建设用地使用权可利用土地空间的下限。城市规划中一般对于建筑物可利用地下部分的深度往往不做规定，如建筑物桩基深度可达地下多少米等。但是，由于城市规划必须明确相应地块的用途、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标。因此，结合相应的地块地质情况等，完全可以预先测算可能利用地表以下的最大深度(包括桩基的深度)，并以此作为地表建设用地使用权地下深度的界限。

    上述做法也已经有地方开始了实践，如在深圳，地表建设用地使用权上“建筑物的高度根据规划要点确定，深度根据技术指标确定的建筑物的最深基础平面以上确定。除此以外的地下空间权利仍属于国家。由政府依法出让。”[7]

    2.2　客体范围确定之二：存在《物权法》生效前设立的地表建设用地使用权的地块

    《物权法》生效前的地表建设用地使用权在设立时，无论法律规定，还是合同约定，均未明确可利用土地上下空间的范围[8－9]。

    笔者主张，按照地表建设用地使用权设立时的城市规划所确定的最高限高确定相应地表建设用地使用权可利用空间范围的上限。因为，当时的土地使用权出让合同已经将包括最高高程在内的各项规划控制指标作为“土地使用条件 ”包括在了合同条款之中。如1994年的《国有土地使用权出让合同示范文本》第6条即规定，“本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。”而在附件中，该地块的规划控制指标，如土地用途、容积率、建筑密度、建筑限高、绿化指标等，均以“土地使用条件”的形式予以了明确限定。

    在确定地表建设用地使用权人可利用土地空间的上限以后，应可以根据城市规划指标(土地用途、容积率、建筑密度、建筑限高、绿化指标等)及相应地质条件，确定该土地使用权可利用地下空间的最大深度。

    3　空间建设用地使用权出让、审批程序设计

    依照《城乡规划法》、《土地管理法》等相关法律，目前建设用地使用权出让程序大致为：根据控制性详细规划拟定土地使用权出让合同→订立土地使用权出让合同→办理土地使用权权属登记→办理建设用地规划许可证→办理建设工程规划许可证→颁发建设工程施工许可证，建设单位据此组织施工。

    但是，和地表建设用地使用权相比，空间建设用地使用权的设定存在着明显的差异：第一，地表建设用地使用权可利用的土地空间范围根据控制性规划可以确定其界限，而空间建设用地使用权则不能。就地表建设用地使用权而言，水平四至根据规划自然可以确定，上下界限，如前所述，根据规划指标也可以确定。但就空间建设用地使用权而言，特别是地下空间建设用地使用权，其对空间的实际利用受到地质情况的极大制约，而这些地质等实际情况，依照目前的城市规划体系，是无法事先确定的。第二，和地表建设用地使用权相比，各空间建设用地使用权之间的协调配合更加困难。地表建设用地使用权所建造的建筑物位于地表，相关设施的配套完善较为容易设计，即便事先未考虑周全，事后的补救也相对较为方便。但就空间建设用地使用权而言，其相应的建筑物或位于空中，或位于地下，相应的采光、通风、排水、支撑、出入口、防空等设施均非常重要且必须相邻建筑物的配套方才能够保证该空中或地下建筑物的正常使用。而且，若事先未能统筹考虑周全，事后采取措施补救也是十分困难。这就要求规划、土地部门在创设空间建设用地使用权之前全面考虑好相关设计，完善配套设施规划。这一工作在目前的控制性城市规划中往往没有完全考虑好，而是在建设用地使用权创设后办理“建设用地规划许可证”时完成的。

    也正是考虑到空间建设用地使用权设立的不同特点，中国目前有关地方性法规中，已经对于地下空间建设用地使用权设立的程序作出了一些特殊的安排。如根据《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》，上海市的地下空间建设用地使用权的出让程序是：申请获得项目批准文件→申请获得建设用地规划许可证→申请获得建设工程规划许可证→签订地下空间建设用地使用权出让合同→办理地下空间建设用地使用权权属登记。如根据《深圳市地下空间开发利用暂行办法》，深圳市以协议方式设立地下空间建设用地使用权的出让程序是：批准地下空间建设用地使用权申请→规划部门制作建设用地批准书和建设用地方案图→申请获得建设用地规划许可证→签订地下空间建设用地使用权合同→办理地下空间建设用地使用权权属登记→申请获得建设工程规划许可证→申请获得建设工程施工许可证。如根据《深圳市地下空间开发利用暂行办法》，深圳市以招拍挂方式设立地下空间建设用地使用权的出让程序是：制订地下空间建设用地使用权出让方案→政府审批→组织招标、拍卖、挂牌，并签订地下空间建设用地使用权出让合同→申请办理建设用地规划许可证→办理权属登记→申请办理建设工程规划许可证→申请办理建设工程施工许可证。

    从上海和深圳有关地下空间建设用地使用权出让审批程序方面的改革可以看出，其中一个突出的特点是，改变以往先出让建设用地使用权再办理建设用地规划许可证的做法，先办理建设用地规划许可证，再签订建设用地使用权出让合同①。这一做法，一方面，有利于通过事先的地质勘测明确空间建设用地使用权所拟建造的建筑物所实际需要的空间界限，从而为确定拟出让的空间建设用地使用权的上下界限提供准确依据；另一方面，保证了空间建设用地使用权规划的全面性和周延性，防止因为空间建设用地使用权出让前规划的不完整而导致和相关配套建筑设施的不衔接或利用上的浪费。

    笔者认为，在空间建设用地使用权出让审批程序中，应当做如下一些改革：第一，应当增加“地质勘察”作为空间建设用地使用权审批的前置程序。由于空间建设用地使用权以地上地下空间作为开发对象，对于相应的地质条件要求较高，若事先不进行相应的勘察即予以批准，则完全有可能出现事后空间建设用地使用权人无法利用相应空间的问题。因此，在空间建设用地使用权出让审批之前应当增加“地质勘察”这一个前置程序。第二，编制较为详细的城市建设规划。空间建(构)筑物，特别是地下空间建(构)筑物和地表建(构)筑物相比，一个显著特点在于改扩建将更为困难。因此，城市规划部门应当对于整个城市的空间建(构)筑物进行较为详尽的预先规划，使相应的空间建设用地使用权在设立之时，即明确其使用用途、性质，以免事后的纠纷。第三，应当将“申请建设用地规划许可证”和“签订空间建设用地使用权出让合同”两个程序对调。此点系借鉴上海、深圳有关实践，理由前已述及，不再重复。

    4　空间建设用地使用权设立时与既存不动产权利人利益的协调

    设立空间建设用地使用权，意味着在同一块土地的地下空间、地表、地上空间相互叠加，层叠建设，此必然加剧相邻不动产权利之间的相互影响和干扰。中国目前有关法律法规在设立空间建设用地使用权的同时一般也均强调要保护既存的不动产权利人利益[10]。但总的来讲，有关法律法规还是规定得较为简略，缺少可操作性。笔者认为，此方面问题目前仍然亟须加强，可以重点从下面4个方面进行着手。

    第一，制定科学、合理的城市地上地下空间开发建设规划，统筹兼顾各方当事人利益。在这一规划中，要确保有限的土地资源能够得到充分的立体开发利用，同时也要充分兼顾各方当事人利益，使该规划具有较强的可操作性和实用性。只有 这样，才可以保证地上地下土地空间开发建设的各层次建筑物、构筑物能够顺利实施、和谐并存。值得肯定地是，有些地方在地下空间开发建设中已经重视了城市规划的作用，如深圳地下空间开发建设中，就贯彻了“城市规划的先导统筹作用”。

    第二，设置设立空间建设用地使用权时对于相关不动产权利人的告知和异议程序。(1)可以在创设空间建设用地使用权时对于相关权利人进行事先的规划告知，将拟设立的空间建设用地使用权的性质、范围、用途、对相邻土地权利人可能的影响，以及拟采取的防范措施，一一予以公示，并允许其在一定期限内提出异议。(2)在当事人提出申请的情况下，应当举行听证会，召集各方利害关系人参加，陈述相应的观点和利益需求，以便规划部门在统筹各方利益的情况下做出科学、合理的城市规划。对于相邻不动产权利人异议的处理，应当及时回复相关当事人，并陈述理由。(3)还应当增设相关的复议程序，甚至行政诉讼程序，从而保证相关权利人进一步获得有关救济的权利，以真正维护其合法利益。

    第三，鼓励空间建设用地使用权人与相邻不动产权利人事先约定相邻关系内容。考虑到空间建设用地使用权与地表土地、建筑物重叠，因此产生的不动产相互利用、相互限制情形较之于一般不动产相邻关系更为复杂，在日本和台湾地区出现了一种新的调整方法，即设立空间建设用地使用权时可以和相邻不动产权利人事先就相邻关系的内容予以约定[11]。上述做法，值得中国借鉴。笔者相信，有了这些相邻关系方面约定的保障，有关的空间建设用地使用权一定能够得到相邻不动产权利人的配合和协助，顺利设立、运行。

    第四，依照“在先权利优先于在后权利”规则解决新设空间建设用地使用权人与既存不动产权利人之间的利益冲突。新设立空间建设用地使用权时，应当通过“事先科学规划”、“鼓励当事人事先约定相邻关系内容”等方法来预防其和既存不动产权利之间可能发生的利益冲突。但是，有时，这种冲突还是难以避免，如果现实已经发生了这样的冲突，又该如何解决呢？对此，首先应当由双方协商解决。对于协商不成的，《物权法》第136条后段规定，“新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”《物权法》在此实质上确立了解决此类冲突的法定的权利先后顺序，即既存不动产权利人利益优先于新设空间建设用地使用权人利益。考虑到物权设立的先后顺序，从维护社会秩序稳定角度出发，这也是完全合理的。

    收稿日期：2011－08－29

    修稿日期：2011－11－25

    注释：

第10篇

第二条市城市规划建设区范围内的各类建设用地变更使用性质，适用本规定。

第三条本规定所称建设用地使用性质，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（）的大类进行分类。

第四条市城乡规划行政主管部门负责本市城市规划建设区内建设用地使用性质变更的管理工作。市国土资源、住房城乡建设、监察等部门按照各自职责协同做好建设用地使用性质变更管理工作。

第五条市城乡规划行政主管部门应严格按照城市总体规划、控制性详细规划确定的建设用地使用性质和要求进行管理，不得擅自变更。

第六条建设单位应当严格按照市城乡规划行政主管部门确定的建设用地使用性质进行开发建设，任何单位和个人不得擅自改变。

第七条满足环境容量要求，符合建设、消防、卫生、文物保护等相关规定，且符合下列条件之一的，可以申请变更规划建设用地使用性质：

（一）国家、省、市的有关政策发生变化的；

（二）城市总体规划、控制性详细规划和专项规划变更或者修编，造成地块开发建设条件发生变化的；

（三）因城市基础设施、公益性公共设施、重大项目建设等原因，导致地块的建设条件发生较大变化的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

第八条申请变更建设用地使用性质按以下程序办理：

（一）申请。建设单位向市城乡规划行政主管部门提交变更申请报告和变更方案。变更申请报告包括建设用地基本情况、规划许可情况、变更建设用地使用性质的理由、变更幅度等内容。变更方案包括变更前、变更后的修建性详细规划方案。

（二）受理。符合本规定第七条所列情形之一的，市城乡规划行政主管部门应予受理。

（三）论证。由市城乡规划行政主管部门组织召开专家论证会，对变更的必要性、可行性和科学性进行论证，提出论证意见。

（四）公示。经论证可以变更建设用地使用性质的，由市城乡规划行政主管部门对变更方案进行公示。必要时，组织召开听证会。

（五）报批。市城乡规划行政主管部门应当依法提出变更建议，并附变更申请报告、专家论证意见、公示及听证情况、规划变更方案，报市政府批准。

（六）许可。市政府批准后，市城乡规划行政主管部门应将变更后的建设用地使用性质的情况抄告市国土资源部门，市城乡规划行政主管部门根据市国土资源部门的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》或其他有关文件，办理规划许可变更手续。

第九条市城乡规划行政主管部门应严格监督规划的实施，加大执法力度，对在建设过程中擅自改变规划建设用地使用性质的，必须坚决制止，并依法进行处罚。

第十条市住房城乡建设行政主管部门应当根据《建设工程规划许可证》等相关资料核发《建筑工程施工许可证》，并督促施工单位按照审定的施工图施工。

第11篇

第二条本办法所称建设用地置换，是指依据土地利用总体规划，将依法取得的零星分散等不宜利用的建设用地，通过调整合并为适宜利用的建设用地或者与规划为建设用地的农用地（以下简称农用地）进行调整的行为。

第三条建设用地置换应当遵循自愿、合法、有偿的原则，切实维护土地权利人的合法权益。

建设用地置换涉及农民集体所有土地的，应当经该集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意,并经土地使用权人同意。

第四条置换后的建设用地用途应当与原建设用地用途相同，并符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划。

第五条建设用地与农用地置换的，置换后的建设用地面积不得超过置换前的建设用地面积，原建设用地由申请置换方负责复垦；其中，与耕地置换的，复垦后的耕地的数量和质量不得低于被置换的耕地的数量和质量。

申请置换方没有条件复垦的，在办理建设用地置换审批手续时，应当按照有关规定缴纳土地复垦费，由国土资源行政主管部门负责组织复垦；也可以委托具备复垦条件的单位复垦。委托复垦的，应当签订委托复垦合同。

第六条农村村民宅基地与农用地置换的，置换后的新宅基地面积不得超过法定宅基地面积，旧宅基地由申请置换方负责复垦。

第七条建设用地置换时，双方当事人应当协商一致，签订建设用地置换协议；协商不成的，申请置换方可以申请县以上人民政府国土资源行政主管部门组织协调，协调仍达不成一致意见的，不得置换。

建设用地置换协议应当包括下列主要内容：

（一）当事人的名称或者姓名和住所；

（二）置换土地的权属、位置、面积；

（三）置换土地的原用途和置换后的用途；

（四）土地差价、地上附着物的补偿价；

（五）拆迁安置途径与方式；

（六）同意权属变更的意见；

（七）履行期限和方式；

（八）违约责任；

（九）解决争议的方法。

第八条建设用地与建设用地置换的，由申请置换方向县以上人民政府国土资源行政主管部门提供下列材料：

（一）建设用地置换申请表；

（二）建设用地置换协议；

（三）土地利用现状图、勘测定界报告书和勘测定界图；

（四）取得建设用地的合法文件或者土地权利证书。

建设用地与农用地置换的，申请置换方除按前款规定提交有关材料外，还应当提供国有或者农民集体所有农用地的土地权利证书和原建设用地的土地复垦方案；委托复垦的，还应当提供委托复垦合同。

建设用地置换涉及农民集体所有土地的，申请置换方应当提供村民会议或者村民代表以及土地使用权人同意的证明材料。

第九条县以上人民政府国土资源行政主管部门应当自收到申请材料之日起20日内，对拟置换的土地进行实地踏勘，并对其权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行核实。符合本办法规定的，编制土地置换方案，按照下列规定逐级报批：

（一）国有建设用地之间、农民集体所有建设用地之间的置换，由市、县人民政府审批；

（二）建设用地与农用地之间的置换，由有农用地转用批准权的人民政府审批；

（三）国有土地与农民集体所有土地之间的置换，由省人民政府审批。

第十条农用地转用批准后，因城市规划调整等原因未实施供地，现状仍为农用地的土地，确需与其他农用地置换的，由县以上人民政府国土资源行政主管部门编制征收土地方案和土地置换方案，报省人民政府批准后实施。

按照前款规定实施建设用地置换的，原农用地转用批准的补充耕地方案继续有效。

第十一条行政机关收到报批材料后，负责审核的机关应当在20日内审核完毕并转报负责审批的机关；负责审批的机关，应当在收到材料后20日内作出批准或者不予批准的决定。20日内不能作出决定的，经本机关负责人批准，可以延长10日。

第十二条建设用地置换双方应当自建设用地置换批准文件送达之日起1年内，按照建设用地置换协议置换完毕，并在置换完毕之日起30日内，持土地权利证书及相关材料到市、县人民政府国土资源行政主管部门办理土地登记手续，经市、县人民政府批准后，分别领取置换后的土地权利证书。

第十三条建设用地与农用地置换，经批准后，不再另行办理农用地转用审批；置换的农用地不占用农用地转用年度计划指标，不再缴纳耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费、水利建设基金和耕地占用税；原建设用地复垦为耕地后，耕地面积超过置换后建设用地面积的，超出部分的耕地面积全部折抵为建设用地计划指标。

第十四条建设用地与农用地置换，原建设用地应当在置换批准之日起2年内复垦为耕地，并经省人民政府国土资源行政主管部门依法验收确认后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门办理地类变更登记。

第十五条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当建立建设用地置换管理台账，记载建设用地置换前和置换后的位置、面积、地类、实施情况等内容，对置换土地进行专项统计，并及时对土地利用现状图和土地利用数据库进行变更，纳入当年变更流量。

第十六条建设用地与农用地置换，原建设用地未在规定的时间内复垦或者按规定应当复垦为耕地而未达到耕地标准的，按照《中华人民共和国土地管理法》第七十五条的规定处理，并扣减该市、县下一年度农用地转用计划指标；情节严重的，冻结其农用地转用审批。

第十七条建设用地置换批准后，满1年未置换完毕的，由县以上人民政府国土资源行政主管部门责令限期置换完毕；逾期仍未置换完毕的，批准文件自动失效。

第十八条未经批准或者采取欺骗手段骗取批准实施建设用地置换的，按照《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定处理。

第十九条无权批准建设用地置换、超越权限批准建设用地置换或者对不符合置换条件的建设用地批准置换的，批准文件无效，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第12篇

第二条本办法所称建设用地置换，是指依据土地利用总体规划，将依法取得的零星分散等不宜利用的建设用地，通过调整合并为适宜利用的建设用地或者与规划为建设用地的农用地（以下简称农用地）进行调整的行为。

第三条建设用地置换应当遵循自愿、合法、有偿的原则，切实维护土地权利人的合法权益。

建设用地置换涉及农民集体所有土地的，应当经该集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意,并经土地使用权人同意。

第四条置换后的建设用地用途应当与原建设用地用途相同，并符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划。

第五条建设用地与农用地置换的，置换后的建设用地面积不得超过置换前的建设用地面积，原建设用地由申请置换方负责复垦；其中，与耕地置换的，复垦后的耕地的数量和质量不得低于被置换的耕地的数量和质量。

申请置换方没有条件复垦的，在办理建设用地置换审批手续时，应当按照有关规定缴纳土地复垦费，由国土资源行政主管部门负责组织复垦；也可以委托具备复垦条件的单位复垦。委托复垦的，应当签订委托复垦合同。

第六条农村村民宅基地与农用地置换的，置换后的新宅基地面积不得超过法定宅基地面积，旧宅基地由申请置换方负责复垦。

第七条建设用地置换时，双方当事人应当协商一致，签订建设用地置换协议；协商不成的，申请置换方可以申请县以上人民政府国土资源行政主管部门组织协调，协调仍达不成一致意见的，不得置换。

建设用地置换协议应当包括下列主要内容：

（一）当事人的名称或者姓名和住所；

（二）置换土地的权属、位置、面积；

（三）置换土地的原用途和置换后的用途；

（四）土地差价、地上附着物的补偿价；

（五）拆迁安置途径与方式；

（六）同意权属变更的意见；

（七）履行期限和方式；

（八）违约责任；

（九）解决争议的方法。

第八条建设用地与建设用地置换的，由申请置换方向县以上人民政府国土资源行政主管部门提供下列材料：

（一）建设用地置换申请表；

（二）建设用地置换协议；

（三）土地利用现状图、勘测定界报告书和勘测定界图；

（四）取得建设用地的合法文件或者土地权利证书。

建设用地与农用地置换的，申请置换方除按前款规定提交有关材料外，还应当提供国有或者农民集体所有农用地的土地权利证书和原建设用地的土地复垦方案；委托复垦的，还应当提供委托复垦合同。

建设用地置换涉及农民集体所有土地的，申请置换方应当提供村民会议或者村民代表以及土地使用权人同意的证明材料。

第九条县以上人民政府国土资源行政主管部门应当自收到申请材料之日起20日内，对拟置换的土地进行实地踏勘，并对其权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行核实。符合本办法规定的，编制土地置换方案，按照下列规定逐级报批：

（一）国有建设用地之间、农民集体所有建设用地之间的置换，由市、县人民政府审批；

（二）建设用地与农用地之间的置换，由有农用地转用批准权的人民政府审批；

（三）国有土地与农民集体所有土地之间的置换，由省人民政府审批。

第十条农用地转用批准后，因城市规划调整等原因未实施供地，现状仍为农用地的土地，确需与其他农用地置换的，由县以上人民政府国土资源行政主管部门编制征收土地方案和土地置换方案，报省人民政府批准后实施。

按照前款规定实施建设用地置换的，原农用地转用批准的补充耕地方案继续有效。

第十一条行政机关收到报批材料后，负责审核的机关应当在20日内审核完毕并转报负责审批的机关；负责审批的机关，应当在收到材料后20日内作出批准或者不予批准的决定。20日内不能作出决定的，经本机关负责人批准，可以延长10日。

第十二条建设用地置换双方应当自建设用地置换批准文件送达之日起1年内，按照建设用地置换协议置换完毕，并在置换完毕之日起30日内，持土地权利证书及相关材料到市、县人民政府国土资源行政主管部门办理土地登记手续，经市、县人民政府批准后，分别领取置换后的土地权利证书。

第十三条建设用地与农用地置换，经批准后，不再另行办理农用地转用审批；置换的农用地不占用农用地转用年度计划指标，不再缴纳耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费、水利建设基金和耕地占用税；原建设用地复垦为耕地后，耕地面积超过置换后建设用地面积的，超出部分的耕地面积全部折抵为建设用地计划指标。

第十四条建设用地与农用地置换，原建设用地应当在置换批准之日起2年内复垦为耕地，并经省人民政府国土资源行政主管部门依法验收确认后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门办理地类变更登记。

第十五条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当建立建设用地置换管理台账，记载建设用地置换前和置换后的位置、面积、地类、实施情况等内容，对置换土地进行专项统计，并及时对土地利用现状图和土地利用数据库进行变更，纳入当年变更流量。

第十六条建设用地与农用地置换，原建设用地未在规定的时间内复垦或者按规定应当复垦为耕地而未达到耕地标准的，按照《中华人民共和国土地管理法》第七十五条的规定处理，并扣减该市、县下一年度农用地转用计划指标；情节严重的，冻结其农用地转用审批。

第十七条建设用地置换批准后，满1年未置换完毕的，由县以上人民政府国土资源行政主管部门责令限期置换完毕；逾期仍未置换完毕的，批准文件自动失效。

第十八条未经批准或者采取欺骗手段骗取批准实施建设用地置换的，按照《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定处理。

第十九条无权批准建设用地置换、超越权限批准建设用地置换或者对不符合置换条件的建设用地批准置换的，批准文件无效，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

非法批准置换建设用地，对当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第13篇

本文对土地利用总规划修改（以下简称“规划修改”）进行综合研究，以科学的发展观为统领，坚持规划修改后建设用地总规模不突破，耕地不减少的原则，在避让基本农田保护区，促进生态环境保护与建设的前提下，对规划建设用地布局进行调整。重点分析当前规划修改涉及的主要内容，运用个别案例展现规划修改四个方面，并从耕地、基本农田、建设用地、生态用地等几方面评估规划修改对规划实施的影响，最终保障规划修改的科学性、可行性。

关键词：规划修改指标布局

中图分类号：U412文献标识码： A

一、规划修改的指导思想、原则及目标

（一）指导思想

围绕保护资源和保障发展目标，认真贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，以耕地保护为重点，严格执行耕地占补平衡制度，并满足合理的建设用地需求，强化土地用途管制，促进节约集约用地，有效参与宏观调控，提高规划的科学性和权威性。规划修改严格落实上级下达的指标，对规划的用地结构和空间布局进行局部修改，推进土地的集约节约利用和优化配置，使得规划能更好的服务于社会经济发展。

（二）原则

1.总量平衡原则

规划修改方案编制过程中不突破规划约束性调控指标，确需突破的，应先通过上级规划修改进行统筹平衡。规划修改在不突破规划约束性指标的前提下，对允许建设区、有条件建设区和限制建设区进行布局调整。

2.空间管制原则

规划修改方案在确保允许建设区面积不增加的前提下，对城乡建设用地规模边界和扩展边界进行调整，不改变城乡建设用地禁建边界，不占用土地整治项目区、高标准基本农田建设区。

3.保护耕地原则

规划修改方案以保护耕地和基本农田为前提，尽量不占或少占耕地，避让基本农田，确保耕地保有量和基本农田保护任务目标的实现。

4.节约集约原则

贯彻资源利用节约优先战略，最大限度提高各类用地节约集约利用水平。规划修改涉及的用地标准，严格落实节约集约用地的相关要求，准入条件和行业用地标准等。

5.改善生态原则

按照保护优先、兼顾治理的要求，注重土地资源保护和生态环境综合治理，避让生态环境安全控制区和风景旅游用地区，确保具有重要生态功能的基础性生态用地比重不降低，促进土地资源的可持续利用。

6.公众参与的原则

规划修改方案的制定在相关部门的共同参与下开展，广泛听取规划修改涉及区域社会各界的意见，采纳合理性建议，并对规划修改方案进行充分听证、论证，提高规划修改方案的可行性与可操作性。

（三）目标

1.优化建设用地布局，保障科学发展用地

通过规划修改，优化各类建设用地布局，修改规划建设用地实施时序，有效保障重点区域和重点项目用地，促进经济社会全面协调可持续发展。

2.统筹城乡土地利用，促进节约集约用地

通过规划修改，统筹城乡和区域土地利用，科学安排生产、生活和生态用地，引导城乡建设用地集聚布局，促进各类产业规模和节约集约用地。

3.完善规划实施管理，强化土地宏观调控

通过规划修改，完善土地利用结构和布局，提高土地用途管制和建设用地空间管制对经济社会发展的适应程度，保持规划的现势性，提高土地管理参与宏观调控的针对性和有效性。

二、规划修改方案

1.规划调控指标修改

以某县规划修改为例，规划建设用地调入地块均避让了基本农田保护区，规划建设用地的调出地块大于建设用地调入地块，以保证城乡建设用地总规模不增加。

规划建设用地调入296.5188公顷，共64个地块，分布在八宝镇、八棵树镇、金沟子镇、靠山镇、老城街道、莲花镇、庆云镇、新城街道、兴开街道、业民镇、中固镇等；规划建设用地调出334.0762公顷，共567个地块，分布在八棵树镇、金沟子镇、李家台乡、莲花镇、庆云镇、兴开街道、业民镇、中固镇、城东乡、上肥地满族乡、林丰满族乡等。

2.土地利用结构修改

（1）调入地块

规划建设用地调入地块296.5188公顷，占用农用地288.0729公顷，其中耕地266.8880公顷，园地7.0306公顷，林地6.7786公顷，其他农用地7.3757公顷；其他土地5.9475公顷，其中自然保留地4.5906公顷，水域1.3569公顷；建设用地2.4984公顷，其中城镇工矿用地0.0344公顷，农村居民点1.1487公顷，交通水利及其他建设用地1.3153公顷。

（2）调出地块

规划建设用地调出地块334.0762公顷，占用农用地1.7899公顷，均为耕地；建设用地332.2863公顷。为保证建设用地规模控制在调控指标范围内，将建设用地332.2863公顷复垦为耕地265.8291公顷、园地28.3515公顷、林地16.2760公顷、其他农用地21.8297公顷。

规划修改后，农用地增加46.0033公顷，其中耕地增加0.7310公顷；其他土地减少5.9475公顷；建设用地净减少40.0558公顷。

3.建设用地管制分区修改

规划建设用地调入地块涉及有条件建设区279.8679公顷、限制建设区16.6509公顷调整为允许建设区；规划建设用地调出地块涉及将允许建设区334.0762公顷调整为有条件建设区1.7899公顷、限制建设区332.2863公顷。

规划修改后，允许建设区减少37.5574公顷，有条件建设区减少278.0780公顷，限制建设区增加315.6354公顷。

4.土地用途分区修改

规划建设用地调入地块涉及将一般农地区276.2811公顷、林业用地区6.5937公顷、其他用地区13.6440公顷调整为城镇村建设用地区；调出地块涉及将城镇村建设用地区334.0762公顷调整为一般农地区。

规划修改后，一般农地区增加57.7951公顷，林业用地区减少6.5937公顷，城镇村建设用地区减少37.5574公顷，其他用地区减少13.6440公顷。

三、规划修改对规划实施的影响

1.对耕地和基本农田目标实现的影响

（1）对耕地和基本农田数量的影响

规划修改不涉及对耕地保有量和基本农田保护任务的修改，不减少耕地和基本农田规模，不改变基本农田布局，规划修改后耕地增加0.7310公顷，符合《国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》（国土资发[2012]2号）的要求，保证规划修改后耕地保有量和基本农田保护目标数量不减少。

同时，规划修改增加的建设用地规模边界不涉及在建和已建的土地整治和高标准基本农田建设项目，不会对项目的建设和实施产生影响，不影响项目建设产生的社会效益、经济效益、生态效益。

（2）对耕地质量的影响

依据农用地分等成果，确定规划调入、调出地块中耕地的利用质量等别，得出调入、调出地块平均利用质量等别分别为11等和10等，确保规划修改后耕地利用等别有提高。

2.对建设用地目标实现的影响

规划修改在符合建设用地管制分区和土地用途分区的土地利用调控方向，修改建设用地管制分区和土地用途分区避让了禁止建设区和基本农田保护区，确保城乡建设用地规模不增加，对允许建设区进行优化集中布局，使新增建设用地指标可以得到更加充分有效的利用，促进了城乡建设用地的集中布局和集聚发展，提高了建设用地土地节约集约利用程度。

3.对生态环境保护的影响

第14篇

一、集体建设用地和国有土地同地同权同价的内涵

所谓集体土地和国有土地同权同价，在制度上，实现了《物权法》中国家对于国有财产、集体财产和私人财产平等保护的思想，在实践上，承认了土地使用价值的客观性。因为，对于土地使用者而言，其支付同样的土地使用权出让金，希望能够取得相应的土地利用效用。在市场经济条件下，土地利用效用相同的土地，其土地价格应该相近。实际上，如果不存在对于集体土地的政策限制，在土地出让进入市场后，土地所有权无论是国有土地还是集体土地，对于土地使用者而去没有区别。因为，除非公共利益需要，国家和集体都不可能不到期就收回出让土地使用权，土地使用者主要在乎的是土地成本和土地利用收益，而不在乎把土地成本支付给谁。

集体建设用地和国有土地同地同价是指两者在区位、土地用途、土地开发程度和土地利用条件完全一致情况下的熟地出让价格（税前市场交易价格）相同或者相近。

二、集体建设用地和国有土地同地同权同价的前提条件

1.集体土地与国有土地享有平等权益

实行集体土地和国有土地同权同价，必须破除目前按所有制批准建设用地进入市场的制度障碍。土地利用管理将逐渐淡化“按所有制分类管理”，强化“用途管制”和“规划管理”。

土地利用规划是土地用途管制的依据，土地使用者是土地规划的执行者，政府负责监督土地利用规划的实施。一块土地如果规划为耕地，就不能随意转为建设用地；一块土地如规划为城市住宅用地，就不能擅自改为他用。至于该土地所有权，到底是国有土地还是集体土地，并不重要，也无需区别对待。农村集体同样可以成为土地一级市场的供应者。

集体土地和国有土地同权同价，集体土地进入市场，必须要落实集体土地的所有权，集体建设用地的收益必须归农民集体中的农民所有，而不应该被乡镇政府或地方政府所拦截。

2.克服规划管制导致利益分配不平衡

集体建设用地取得入市条件后，受规划的影响，不是所有集体建设用地价值都会大幅度攀升，只有城市规划控制区域内部的集体建设用地才可能向同规划区域内同样用途邻近的城市国有土地的价格靠近，以同价的方式表现同权。这样，就必然会使被规划为城市建设用地的集体建设用地大幅升值，而规划为集体建设用地复垦的集体建设用地大幅贬值；规划为城市商业用地的集体土地获利巨大，而被规划为城市其他用地（如绿地）的集体土地获利较小，甚至无利可图。基于这一理由，设计调节利益的分配机制就成为能否顺利实现同地同权同价的前提条件。土地利用规划必须进行经济分析，建立规划管制造成的土地经济价值下降区域的合理补偿机制。

3.形成城乡统一的土地市场管理体系

实行集体土地和国有土地同权同价，集体土地不再需要通过征地转成国有土地才能作为城市建设用地，城市建设用地来源扩大，必然使得土地征收的范围缩小，它促使政府只能够真正实现按公益性目的征地。随着国有土地征地规模减少，征地补偿标准提高，在目前各地国有土地出让收益占地方财政收入相当比例的情况下，如果没有建立新的财政收入来源渠道，它将直接威胁到地方政府的收支平衡。实行集体土地和国有土地同权同价，必须配套进行土地税费制度改革，实现土地财政由卖地财政向管地财政转型。

实行集体土地和国有土地同权同价，是政府为解决农村、农业、农民问题开辟的新途径。它使得农民能同城市一样“以地生财”，直接分享工业化和城市化过程中土地资产增值的收益。集体土地与国有土地同权同价，进入市场流转，不仅要向农民还权赋能，还必须有赖于农村的经济社会组织形式的制度改革、农村社会保障制度改革、农村金融改革等相应配套改革的同步推进。在集体土地直接入市的过程中，由于土地一级市场的主体从单一的主体扩展为多元主体，就必须考虑对建设用地指标、农地转用指标、年度计划指标、耕地占补平衡指标的合理分配。

三、集体建设用地和国有土地的土地使用权价格关系

实行集体土地和国有土地同权同价，是指区位相近、土地用途相同和土地利用条件相同的集体建设用地和国有土地在市场交易中的出让价格相同或相近。由于土地位置的唯一性，世界上没有完全相同的两块土地，相邻地块土地价格出现细微差别是可能的，也是合理的。在城市化过程中，只有城市建成区中，集体土地和国有土地同权同价的情况可能出现。

在城市规划区范围内的集体建设用地，它的原始状态往往是由农地或未利用地转变而来的生地，而国有土地一般要求熟地出让。集体土地由生地转变为熟地――进行基础设施配套，形成建设用地条件（土地一级开发），其土地开发可能是集体经济组织的农民自主开发，一般说来基础设施配套条件并不完善。在我国城市化过程中，城市建设往往需要对于城市建设新区进行基础设施建设，目前我国多是政府城市土地收购储备中心或者土地整理中心统一开发。这样，实行集体土地和国有土地同权同价，就应该注意区分国有土地和集体建设用地的开发程度的差别。按照等价交换原则，同一块土地的成熟度高时的价格必然比成熟度低时的价格要高。

由于国有土地出让收入和土地税收收入都是政府的财政收入，所以，国有土地出让地价可能以税前土地价格的形式出现。而现实土地市场交易过程中，集体建设用地往往需要进行城市土地再开发。土地成熟度提高是一个土地开发过程，它必须支付土地成本、利润和法定的相关税费。计算集体建设用地收益时，集体建设用地交易价格常常以税后价格计算才具有现实意义。同一块土地，如果所有权主体不同，集体建设用地使用权出让的税后价格必然低于国有土地出让使用权的税前土地价格。

至于在城市规划区以外，国有土地多为公共基础设施用地，而集体建设用地主要是宅基地（居住用地），国有土地和集体土地的土地用途不同，土地价格肯定不能一致。

集体建设用地和国有土地同地同权同价，是在不考虑集体建设用地使用权的区域局限性和农转用的建设指标来源条件下存在的。实际上，国有土地和建设用地所有权的最大不同是集体建设用地具有草根性和区域性，而国有土地为全民所有。集体用地的开发利用从理论上讲，如果不对其他区域的土地利用产生负向（或正向）外部效应，应该只能自给自足。而国有土地，则可以跨区域进行土地统筹利用，它相对于集体土地利用而言，已经实现了外部效益内部化。也就是说，集体建设用地扩大，其指标来源是由于其他集体土地农地保护任务增加的结果。过去，在国家征收集体土地转变为城市建设用地之时，由于征地补偿标准与土地今后的用途无关，集体土地所有者之间不存在未来土地用途不同所带来的巨大利益差距。同时，国家作为城市建设用地唯一供应主体，不同土地用途之间的利益差距内部自我平衡。如果集体土地直接入市作为私人或群体利益方的交易获利行为，在得到规划所确定的特定土地用途所带来的交易收入时，应当支付必要的全部相关成本，否则就会形成对公共利益的侵占。集体建设用地的所有者权益不是土地使用权的市场交易价格，而应该扣除集体经济组织多占建设用地规划指标的土地开发权价格。这部分多占建设用地规划指标的土地开发权价格应该成为进行建设用地复垦的其他耕地保护区域（集体经济组织）的经济补偿。

综上所述，集体建设用地和国有土地的土地使用权价格的关系，可以表示为以下关系式。

不考虑集体建设用地所有权的区域性、土地开发程度和税收影响：

PLC0=PLG0

式中：PLC0为集体建设用地市场交易价格，PLG0为城市国有土地市场交易价格。

不考虑集体建设用地所有权的区域性，考虑土地开发程度和税收影响：

PLC0=PLC1+PLC2+（PLG2-PLC2）+PLC3

式中：PLC0为集体建设用地市场交易价格，PLC1为集体建设用地生地价格，PLC2为集体建设用地开发增值；PLG2为城市国有土地开发增值；PLC3为集体建设用地开发应缴税费。

考虑集体建设用地所有权的区域性，不考虑土地开发程度和税收影响：

PLC1= PLCs+PLCe

其中：PLCe=PLCs0+PLCed

式中：PLC1为集体建设用地（生地）市场交易价格，PLCs为集体建设用地自有开发权（公平规划指标）面积的市场交易价格（本集体所有），PLCe为集体建设用地他有开发权（公平规划指标）面积的市场交易价格。PLCs0集体建设用地他有开发权（公平规划指标）面积的农用地价格， PLCed集体建设用地他有开发权（公平规划指标）面积的建设用地开发权补偿价格（建设用地指标交易价格）。

从上述公式分析可知，集体建设用地实际市场交易价格应该不包括非本集体经济组织所有或者需要支付出去的部分。即：集体建设用地开发应缴税费PLC3，集体土地和国有土地因为土地开发程度差异产生的价差PLG2-PLC2，集体建设用地他有开发权（公平规划指标）面积的建设用地开发权补偿价格（建设用地指标交易价格）PLCed。

在实行集体土地和国有土地同权同价情况下，集体建设用地实际市场交易价格可以表示为：

PLCr=PLG0-[（PLG2-PLC2）+PLC3+PLCed]

式中：PLCr为集体建设用地实际市场交易价格，PLG0为城市国有土地市场交易价格，PLC2为集体建设用地开发增值；PLG2为城市国有土地开发增值；PLC3为集体建设用地开发应缴税费；PLCed集体建设用地他有开发权（公平规划指标）面积的建设用地开发权补偿价格（建设用地指标交易价格）。

应该指出，城市化过程中国有土地开发增值和集体建设用地开发增值的差值，主要是由于土地开发程度的差异而引起的。同时，也必须看到城市土地开发过程中城市政府和农村集体经济组织在招商引资、市场开拓能力和管理能力的差别，也能够扩大（或者缩小）两者之间的差距。

四、集体建设用地流转价格评估方法

集体建设用地流转价格是市场价格，是供求双方在权衡各自利益的基础上达成的交易价格，应当遵循市场规则和估价原理评估土地价格。具体可采用法定补偿扩充法和准建设用地剩余法。

1.法定补偿扩充法

近年来，我国通过试点在征地制度改革实践中积累了大量经验，依据其中的理论研究成果会发现，集体土地流转价格实际就是国家征收集体土地时的补偿价格。《土地管理法》补偿标准，是按土地农业生产的原用途来以倍数测算征地补偿费，问题是没有考虑土地的潜在收益和价值，没有考虑市场的因素，将土地仅仅作为农民的一种生产资料来看待，而没有考虑土地之于农民的多重功能，更没有考虑农民土地的财产权因素。一方面，受农作物品种不同、物价波动等因素的影响，难以科学衡量征用的同一地块内，因种植物不同、亩产值差异而造成的征地补偿费的差异；另一方面，当征用的是集体建设用地时，其补偿标准更是无法科学测算。因此，如果征地补偿仅仅限于对原有征地补偿标准倍数的提高，那只是“治标不治本”的做法，充其量只是在一定程度上满足了现有一部分被征地农民的失衡心理，而难以胜任管长远、管根本的重任。

集体建设用地征收按照市场价格补偿，它不仅包括农用地的市场价值，而且还包括农转用的土地增值中应该为土地所有者所得的级差收益。

2.准建设用地基准地价剩余法

“准建设用地”即按照土地利用总体规划和城市规划划定的建设用地而现状为集体所有土地的区域。测算征收价格，以规划用途的准市场价格为准测算。准建设用地基准地价剩余法公式为：

集体土地征收价格=类似区位和质量国有建设用地市场交易地价-政府区域综合开发的基础设施投资回收-土地出让过程中的政府应收税费-土地增值税。

农村集体所有的土地转为非农业建设用地后，土地收益大大高于经营农业的收益，如果这项“增值收益”无条件地全部归农村集体经济组织或国家所有是不合乎经济原理的，而必须在集体和国家之间进行合理分配。按照集体建设用地的征收补偿标准和集体建设用地流转实际市场成交价格的差值征收土地增值税。

3. 收益还原法

通常在租赁市场中，集体建设用地和国有建设用地的租赁价格差别不是很大，主要差距是合法性风险使承租人压低了集体土地的租赁价格，随着改革开放的深入，集体建设用地可以公平入市，在合法合规情况下，集体建设用地的租赁收入越来越接近于市场价格。主要测算方法有：

集体建设用地流转的价格=村级建设留用地建设商品房租金剥离出地租收益/土地收益还原率

集体建设用地流转的价格=村级建设留用地租赁价格/土地收益还原率

第15篇

[关键词]：非建设用地；山地小城镇；GIS；规划与控制

中图分类号：TU984文献标识码： A

1.引言

西部大开战略的实施使得西部地区的城乡建设取得了令人瞩目的成就，然而，我们也应该认识到，城镇化快速发展的同时，城镇山地生态环境遭到了严重破坏，大量影响城镇空间格局和生态安全的非建设用地被当作建设用地进行开发，城镇生态环境保护和土地的高效利用面临极大的挑战。我国政府已经充分意识到了山地城镇的发展对国家未来发展的重要性，山地城镇的建设与发展被逐渐重视起来，要想使山地城镇更好的发展，科学规划建设用地的同时，更重要的是要保证非建设用地的健康发展。

2.相关概念界定

2.1 非建设用地

非建设用地的概念主要来源于国土资源部《土地分类》标准，为了统筹城乡建设与发展，本文从保护生态安全角度出发，结合现有的法规与土地管理政策，提出了城乡非建设用地的概念，将其定义为城镇规划中确定的，基于用地地质情况、城镇生态环境要求、城镇发展战略需要，在规划期内不被用于城镇建设的用地，包括水域、林地、园地、耕地、牧草地、发展备用地、地质条件差的弃置地以及城镇建设用地中的绿地等。

2.2 山地城镇

山地城镇到目前为止还没有确切的定义，黄光宇教授首先提出了山地城镇的概念，将山地城镇概括为两种：“一种是选址和建筑直接修建在坡度大于50°以上的起伏不平的坡地上的城镇；另一种情况是城镇选址和建筑虽然修建在平坦的用地上，但由于其周围有复杂的地貌和环境条件，从而对城镇的布局结构、交通组织、气候环境及其发展方向产生重要影响的，也应视为山地城镇。”

2.3 GIS

地理信息系统，简称GIS(Geographic information System )，是以地理空间数据库为基础，在计算机软件和硬件的支持下，对空间数据进行采集、管理、操作、分析、显示。运用系统工程和信息科学的理论，科学管理和综合分析具有空间内涵的地理数据，适时提供空间和动态的地理信息，以及对规划、管理、决策和研究所需要信息的技术系统。

3. 非建设用地具体分类

按照现行建设部门法规、规范而言，狭义的城镇非建设用地应是根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）划分的“城乡非建设用地（E类）”，具体包括水域、耕地、园地、林地、牧草地、空闲地、沙地、裸地等。既有的一些研究对其进行了扩充，指出非建设用地也可以包括其他一些建设强度极低的用地，如大面积的城镇公共绿地、历史文化保护用地等。还有一些城镇在地方规范中对（E）类用地进行了细化和扩充。城镇非建设用地大体可以分为以下几大类：

(1)生态用地，这类非建设用地主要包括水域、林地、草地、湿地；

(2)城镇绿地，这类非建设用地主要包括公园、绿化地、郊野地；

(3)风景名胜古迹用地，这类非建设用地主要包括风景区、历史文化古迹区；

(4)不可建设用地，这类非建设用地主要包括泥石流区、洪水淹没区、核电污染区；

(5)经济类用地，这类非建设用地主要包括农田、发展备用地。

4 GIS分析方法介绍

4.1 GIS 空间分析功能简介

空间分析（Spatial Analysis），是基于地理对象位置和形态特征的空间数据分析技术，其目的在于提取和分析空间信息。ARCGIS的空间分析模块主要是建立与问题相对应的表征模型或者过程模型，在模型的基础上进行空间分析，分析方法包括缓冲区分析、拓扑叠加分析、网络分析等。

4.2 GIS的地形分析功能

1. GIS 地形地势分析

地形条件是城镇用地分析的一个重要的因素之一，山地地区地形条件显得尤为重要。地形条件对规划布局、平面结构和空间布置有显著的影响。通过GIS 软件的转换， 提取相应数据即可生成DEM 基础模型（图4.1）与栅格（grid）“地形分析图”（图4.2），地形分析图以地面的高度为基准，用不同的色调表示不同的高度，如深色调代表较大的高度地带，而浅色调则代表较小的高度地带。

2. GIS 坡度分析

地面的坡度，即高程的变化率，利用GIS 可绘制“坡度分析图”(图4.3)，坡度分析图是表达和了解特殊地形结构的手段。坡度分析图以斜坡坡度为基准，用不同的色调表示不同的坡度，如深色调一般代表较大的坡度，而浅色调则代表较缓的坡度，坡度分析图的价值在于它能为不同坡度的土地利用方式提供决策依据。

3. GIS坡向分析

坡向指地表面上一点的切平面的法线矢量在水平面的投影与过该点的正北方向上的夹角。坡向值有如下规定：按顺时针方向从0度(正北方)到360度（重新回到正北方），不具有下坡方向的平坦区域将赋值为-1，东、南、西、北坡向分布均匀（图4.4）。在实际应用中，人们习惯把建筑布置在坐北朝南的方位以取得良好的光照条件，这样，就可以利用坡向分析来选定建筑朝向。

图4.1DEM 基础模型图4.2gird 地形分析图图4.3坡度图图4.4坡向图

4.3 GIS的景观视域分析功能

1.视线控制与视觉感受分析

山地规划中寻求建筑与山景的“视觉和谐”(Visual Congruity)，以强化城区和山景的融洽关系。对于山地地区，尤其是山水特色的城镇而言，要妥善处理建筑和山体的关系，因此，对建筑要实行严格的竖向控制。利用G I S 建立起来的数字高程模型(DEM )可以进行天际线分析（图4.5），依据此轮廓线可确定建筑的控制高度，其目的在于确保建筑与山体的和谐。

图4.5天际线分析 图4.6可视区域分析

2.可视区域分析

视域用来描述点到区域的可视性结构，是指在一个特定的观测点上，对周遭地物所能看见的区域。从视点到目标所建立的视线之间，如果有任何的地形或物体，高于这两点所建立的视线，表示目标被阻挡，视域标记值为0;反之，表示目标在视域范围之内，视域标记值为1（图4.6）。

4.4 GIS的三维可视化功能

三维可视化作为 3DGIS（图4.7）的重要组成部分，将三维可视化和信息查询与管理技术应用于数字城镇建设中，使得决策者、设计师和用户对

城镇景观现状和规划设计蓝图有生动、直观的了解和

更深刻的认识，从而拓宽城镇规划、设计和管理人员

的视角，使城镇规划、基础设施设计更加科学化，对

于城镇可持续发展研究有重要意义。图4.7 GIS三维可视化

5 GIS在山地城镇规划中的应用

5.1县域非建设用地综合评价

进行县域非建设用地评价的基本思路：注重对山地城镇生态因子的分析，首先通过对自然生态因素的单因子分类，确定评价因子，然后运用层次分析法对因子进行权重赋值（表5.1），接着运用GIS技术对因子进行分级分析，再进行叠加与综合（图5.1），同时结合社会、经济因素的全面分析从而得出综合的结论，作为山地城镇发展规划与建设决策的依据，使得研究成果更具有科学性。

表5.1非建设用地评价指标体系表 图5.1清水河县非建设用地综合评价图

图5.1显示：紫色、红色区为非建设用地高度控制区，开发建设的时候要注意保护这些非建设用地；蓝色区为非建设用地中度控制区，这类用地可作为建设用地，但规划建设的时候要注重与生态环境的保护相结合；绿色、黑色为非建设用地低度控制区，地势平坦，适宜于开发建设，考虑到滨河的景观效应与居民活动开敞空间的设置，要格外重视非建设用地的保护与规划，以达到给居民创造一个良好的生活环境，同时打造清水河县特有的山――水――城相结合的山地小城镇景观风貌。

5.2县城非建设用地规划与控制措施

1.提高生态意识，加强县域用地空间管制

从保护西部地区生态环境和维护生态安全的角度出发，要加强清水河县生态敏感地区（重要水源地、自然保护区等）、滨河景观带、人文古迹区等非建设用地的空间管制，保护开敞空间、耕地、自然风光和历史古迹，加强生态小城镇的特色保持。在生态小城镇的发展建设过程中，正确处理好“发展”与“保护”的关系，是关系到其发展是否长久、是否健康的重要环节。

2．混合、紧凑的城镇土地利用模式。

以生态安全为基础，合理、科学地利用土地，遵循精明增长所提倡的土地紧凑利用，但并非一味地对超高密度的追求，而是力求从科学分析的前提出发，在合适的地方实现合理的土地利用强度，抑制小城镇建设用地的无序蔓延，保持山地城镇的特色，加强山体轮廓与水岸景观的的控制，保护开敞空间，提供优美的景观环境与优良的生态环境。

3.统筹城乡发展，维护生态安全底线

调整产业结构，转变能源资源的开发方式，扩大非农就业机会，减少农牧业过度发展，发展新兴的低碳、生态产业；采取封山育林、生态移民等多种手段，缓解人地矛盾，促进人口的有序集中与城镇的合理布局；建设生态城镇。

6 结语

非建设用地在山地小城镇建设与发展中起着至关重要的作用，它们是城镇用地不可或缺的组成部分，它们关系到了山地城镇生态保护与山地人居环境质量的提高，我们在城镇规划中应该以生态保护为出发点，在城镇合理高效的利用建设用地的同时，积极的保护非建设用地。

参考文献

[1]吴良镛.简论山地人居环境科学的发展――“第三届山地人居科学国际论坛”特约报告[J].山地学报.2012 (04）. 16-18

[2]汤国安,杨昕.ArcGIS地理信息系统空间分析实验教程[M].科学出版社.2006.

[3]宋小冬，叶嘉安．地理信息系统及其在城市规划与管理中的应用[M]．北京：科学出版社，1995.