房地产融资担保范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产融资担保文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

（一）房地产业重要性

房地产业是我国经济发展的主导产业，也是关乎国计民生的关键产业。房地产业对上下游多个行业及全产业链具有辐射和拉动作用，对GDP的贡献达到20%-30%。

房地产行业作为国民经济的支柱产业主要表现在：（1）房地产是国民生活的必需品及城市化进程的需要；（2）在固定资产投资中也具有最重要的地位；

（二）我国房地产业基本特征

（1）垄断性。

我国房地产市场存在两大垄断。一是地方政府对土地的垄断。二是开发商对房地产市场的垄断。具体来看，房地产行业垄断主要体现在以下几方面：

（2）整体市场供不应求。

（3）房地产业已基本形成了一条多个行业相互依存的产业链。

商业银行开展房地产融资业务的动机

（一）政策态度

国家当前对于房地产业持有区别的限制态度，既希望尽可能满足群众需求，也希望房价上涨不引起民怨；既希望房地产继续为GDP做贡献，又不希望经济社会被房地产绑架。无论是窗口指导、隔空喊话，还是出台“国五条”、“国八条”、“国十条”等限制政策，无不体现国家政策对于房地产业运行的批判发展的态度。

（二）商业银行房地产融资业务产品

常见商业银行房地产融资产品主要包括贷款、票据、表外融资等。

商业银行向房地产开发企业发放的贷款主要指房地产项目开发贷。按照监管部门要求，商业银行不得向房地产开发企业发放除开发贷以外的其他任何形式贷款，此处贷款为狭义概念，指货币贷款；开发贷款必须实行名单制管理，并区别于土储贷款；贷款总额、期限、还款方式、成本、担保方式均有严格限定，不得展期续作；开发贷审查要点包括：申报要件审查、经营情况审查、授信方案审查、财务和非财务分析、担保审查等。

票据主要指银行承兑汇票，该产品实际使用较少，主要由于银行承兑汇票通常为半年期，一旦开具，半年后造成信贷规模缩减，不能满足企业需要，故实际采用较少。各房企通常运用货币贷款。

表外融资是银行业务创新的重要体现领域，出于规避监管、腾挪信贷规模等目的，金融机构不断尝试各种方式将表内资产出表，开展各种通道业务。常见如银证、银基、银信等，通常监管部门对表外融资采取审慎、“实质大于形式”的监管态度。

（三）商业银行房地产融资业务动机

商业银行自始不愿放弃房地产业务，是因为对商业银行来说，房地产信贷项目具有快速提升资产规模、利润水平高、现金流稳定、易于实现多产品交叉销售、提前锁定长期收益、担保方式有力等特点，是银行优质资产，这也是商业银行开展房地产信贷业务的最主要动机。

商业银行房地产业务创新及监管规避

金融机构业务创新的动机之一就是规避监管。

监管部门对于商业银行房地产业务的监管手段主要包括窗口指导、业务限制、规模控制、存贷比调节等，其中较为主要的包括禁止发放开发贷款、限制房地产业务规模等。但由于监管部门的限制手段通常具有单一性和滞后性，即针对既有的单一产品或融资方式进行限制，这就给商业银行不断出台创新手段，绕开监管提供了空间。

当前最主流的监管规避手段为将房地产业务“出表”，不体现在信贷资产中，而以自营投资、同业业务的面目出现，以达到规避信贷控制的目的。出表后通常采取银基、银证、银信合作等“通道”方式间接为房地产项目提供融资。虽然8号文、127号文等政策不断出台，但金融机构们仍在不断进行金融创新，以期更完美的规避监管。

商业银行房地产融资风险审查要点

（一）政策与合规风险

商业银行房地产融资业务的政策风险主要体现在国家和行业政策变化对业务运作的影响，比如限贷政策对开发贷的影响、限购政策对住房按揭业务的影响等。

合规风险主要体现在业务操作是否符合各项监管要求，比如项目自有资金比例要求等规定，在进行业务风险审查时，需要严格予以执行。

（二）信用风险

信用风险是商业银行进行房地产融资业务风险审查的重点内容，即借款人是否能够按约定还本付息的风险，重点对以下几个方面予以关注：（1）企业背景、股权结构与治理机制。（2）企业外部评价。（3）企业经营情况。（4）企业财务情况。（5）资信情况。（6）资金用途及偿债分析。（7）担保方式审查。

（三）完工风险

开发商由于资金链、外部监管、物理环境、其他不可抗力等因素影响，可能存在不能按时完工的风险，这将影响到项目销售，进而影响现金流回收造成还款来源不足，导致逾期。

（四）关联风险

当前多数房地产项目均以项目公司来运作，一来可以轻易实现自有资金比例要求，二来项目公司比较“干净”，没有历史包袱，项目结束后主体解散，后患较小。这样一来就造成多数开发商关联企业众多，资金最终流向的监管难度较大。

（五）担保风险

抵押物受工程进度和市场行情变化的影响，容易出现不足值的现象；而保证人通常为股东或壳公司，实际担保能力与项目运作情况息息相关，保证担保的有效性不足。

第2篇

【关键词】房地产；融资风险；多元化；防范

一、房地产企业融资

融资就是通过金融市场将货币资金由资金供给方融通到资金需求方。通过融资交易行为，资金供给方付出了资金而获得投资收益，而资金需求方付出成本获得了对资金的使用权，所以该交易对双方都是有利的。

房地产开发融资是指为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，通过各种渠道和方式为房地产项目的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。其主要目的是保证房地产企业资金的正常周转，从数量上和时间上保证房地产企业和房地产项目对资金的需求，使企业价值最大化。房地产作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产开发所需占用的资金量非常庞大，加之项目开发周期长，资金周转较慢，房地产企业单纯依靠内部融资无法满足正常开发经营中的资金需求。外源性融资是房地产业生存和发展的关键，房地产企业对不同融资方式的选择，直接影响其融资成本的大小，使房地产企业存在一定的融资风险。

二、融资风险的成因分析

（1）融资结构单一。由于房地产开发具有投资金额大、投资回收期长等特点，开发商的自有资金不足以满足投资需要，资金来源主要靠商业银行贷款支撑着房地产开发投资的资金需求。而其他的融资方式如通过发行股票、债权融资，或者信托融资等在整个资金来源中占得比重相对较低。所以融资渠道过度集中于银行，一旦资金链的某一个环节断裂，房地产企业将面临相当大的财务风险与经营风险。另外，由于银行信贷作为房地产开发的重要资金来源途径，贯穿于房地产开发的整个环节，因此商业银行也就承担了房地产投资的的主要风险。（2）房地产政策对房地产企业融资的影响。由于我国房地产企业资金来源对银行信贷严重依赖，这就为国家通过一系列宏观调控政策来调整信贷政策，进而对房地产企业资金来源进行调节奠定了基础。当前，一方面对房地产开发企业在自有资金以及银行贷款方面进行规定，另一方面，对居民个人购房信贷进行严格限制，间接影响了房地产企业融资。（3）缺乏多层次房地产金融体系。就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系等等。（4）缺乏科学理性的融资决策。一般房地产企业通常十分注重项目的前期设计和后期营销，而缺乏对融资问题科学、理性的决策，普遍依据经验进行决策。因而对整个开发过程中的资金运作成粗放型，并没有考虑如何令资金使用效率达到最大化，从而在一定的融资量基础上实现项目利润最大化的问题。房地产开发的具体实践中，非理性因素对融资决策的影响是明显的。（5）权益融资与债务融资的比例失衡。我国资本市场刚刚起步，在结构方面存在着问题。从宏观结构看，我国房地产金融市场是单一品种主导的市场，以债权融资为主，股权融资比例甚小，整体融资格局非常单一。

三、融资风险的防范

（1）制定正确融资政策。房地产企业必须以推动投资政策和项目的贯彻和实施为着眼点，研究和分析投资项目的可行性，并在企业总体的发展和投资框架下，根据企业核心能力、投资项目或相关投资领域、方式、质量和财务标准的基本规范，通过计划的形式，对房地产企业整体的融资规模、资本配置结构、融资方式及时间进度等事先做出计划，统筹规划、协调安排。从政策上保证融资与投资项目运作的协调匹配，确保融资规划的严肃性，严格执行。（2）发展多元化直接融资。拓展多元化直接融资渠道，一是可适度放宽股票融资政策限制，提高直接融资比重，才能真正分散融资风险。二是培育完善房地产债券市场，国家应适度放宽限制条件，增加发行长期债券的额度，可以为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。三是适时地开展房地产抵押贷款证券化，把我国房地产行业的人、财、物与管理优势进行最优组合，使资源配置更加合理。四是发展房地产产业投资基金，大规模地推行房地产业投资基金将极大地提高中国经济的运行质量，成为多赢的融资渠道。（3）探索多元化组合融资模式。由于房地产开发周期一般较长，占用资金较多，风险相对比较高的特点，所以它对金融始终保持着很强的依赖性。银行信贷在房地产企业资金来源中保持着相当高的水平，一直是我国传统的房地产融资方式。随着银行信贷资金收紧，在这种情况下，房地产开发企业应根据企业自身特点，积极拓宽融资渠道，采用多元化组合的融资方式。可以增加融资途径，减少对银行的依赖，缓解资金压力，增加金融抗风险能力，减少企业的融资风险。比如，可以使用自有资金+银行贷款、自有资金+机构投资、自有资金+基金、自有资金+信托计划及股权融资+银行贷款等融资组合。（4）推进间接融资形式多样化。我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行、中资银行+信用担保机构、中资银行+信用担保机构+担保企业、中资银行+担保企业甲+担保企业乙等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。（5）控制融资质量。房地产企业应从融资的成本、风险、期限、便利性、稳定性、转换弹性以及各种附加的约束条款等诸方面制定出明晰的融资规定。对融资的质量标准加以合理的限定，使之成为提高融资质量，指导融资活动的依据。（6）监控融资过程。房地产企业在制定正确融资政策、确定融资的合理的资本结构及方法、确定融资渠道和还款计划后应对这一融资过程进行监控。企业应指定部门或人员审查融资项目是否纳入融资预算，是否符合预算的规定；随时掌握融资的进度、资金的到位情况及有可能出现的问题；督促融资的执行部门及时将融资进度和各种具体情况向企业管理当局汇报；监控融入资金的按计划合理使用，避免随意改变融入的专项资金挪作它用，增大资金的使用风险。如出现不符合规定的情况，应及时制止或向管理当局汇报，以便及时采取措施将可能发生的风险降到最低。（7）合理安排还款计划。在融资期限内充分运用企业资本，灵活调度，避免资本闲置。确定不同时期融资本息的到期额度，结合企业的现金流量做出相应的安排，以确保融入资金的本金和利息在规定的时间如期偿还。因此，企业在融资之初便应依据融资项目的运作规划和企业的经营预测情况做出还款计划。

目前的房地产融资体系对房地产企业、金融体系以及宏观调控与宏观经济都会产生不利影响。要防止此种情况出现，就要改变目前单一的房地产业融资模式，积极开拓新的融资渠道，最终形成多元化的融资体系与风险分担体系。

参 考 文 献

[1]黄延宏.浅谈房地产业投资的融资风险[J].中国市场.2011（27）：63～64

[2]韩宏.浅谈防范我国房地产业融资风险的对策[J].中国经贸.2009（10）：46～47

第3篇

关键词：房地产贷款、风险控制、规避风险

房地产行业是国民经济中的重要基础产业，是我国启动内需、促进经济增长、改善人民生活的重要途径之一，房地产贷款业务也是各商业银行的一项核心业务，对于促进房地产业发展，提高银行自身经营效益具有重要意义。

近几年来，随着房地产热的升温，房价步步上涨，各大商业银行发放的房地产贷款额度也越来越多。机遇往往伴随着挑战，商业银行房地产贷款的风险也日趋严重，逐渐会威胁到商业银行的生存和发展。如何防范与规避风险已成为商业银行必须面对的问题，本文试着给出几点建议。

一、加强银行内部管理，建立内部控制体系

1、提高人员素质，建立房地信贷激励约束机制

加强员工的培训力度，提高银行工作人员的业务素质，必要时可以引进具有房地产专业和法律专业知识的人才，并对其进行专门的培训，使之成为对银行信贷业务知识、房地产管理专业知识和法律知识兼备的复合型人才。提高房地产信贷人员的业务素质和管理水平，并建立房地产信贷激励、约束机制，制定权责利结合的信贷员的考核制度，让房地产贷款资金的额度和其收回的程序同银行信贷人员的工资、薪金直接挂钩，提高信贷人员的工作积极性和责任心。

2、加强房地产贷款的管理和内部控制机制

要防范房地产贷款的风险，商业银行要克服把房地产信贷片面地作为一种“优良资产”大力发展，在经营上急功近利的不良倾向，对房地产信贷风险及其危害性要高度重视。

⑴、严格贷款前调查

对开发商的信用进行评定。商业银行要先对借款房地产企业的开发资质、资金、信用及其报送的资料进行严格的调查和审核，按照国际通行的“四等十级”评级方法对企业进行信用评级，把房地产贷款总额中的80%以上的贷款发放给AA级以上的房地产企业，重点支持资金实力强、开发资质等级高、信誉良好的且项目审批手续完备，项目资本金足额到位，项目综合效益较好的房地产企业。对B级和C级房地产企业要严格禁止放款，特别是C级房地产企业及贷款风险度高的企业坚决不能放款。

建立和完善个人信用等级制度。建立对个人信用进行调查和评估的专门机构，加强对借款人的借款动机和还款能力的审查。贷款风险管理是从接受借款人申请住房贷款开始，主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力和信誉状况，对抵押物的价值评估、签订住房贷款合同、对担保单位的资信情况进行调查等。加强对借款人还款能力的审查，建立借款人资信管理动态系统，掌握借款人的年龄、收入情况、偿债记录、购房动机等。特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查。根据借款人的资信状况、还款能力决定借款人的可贷额度、期限。

⑵、贷款操作规范化。

建议对贷款企业在本银行内设置临时帐户，企业在项目开发过程中每笔业务所涉及到的资金都需通过本银行进行票据结算，从而使银行对企业的资金使用情况做到有效控制，防止出现企业挪用项目贷款现象。此外要与房产企业签订协议，将销售房屋取得的房款首先用于归还贷款，这样可以有效降低房地产贷款的风险。

⑶、加强发放贷款后管理，严格控制房贷风险。

对于房地产开发类贷款的要分笔、逐步发放。在发放第一笔开发贷款以后，要对开发企业的资金运作实施全程监控，在施工期间，负责该笔贷款的信贷责任人要定期到建筑工地察看工程进度，以及了解贷款资金的运用情况。按照其资金使用的实际情况及根据工程进度适时发放贷款，以防“烂尾楼”出现。加大对房地产商的日常检查工作，逐户建立客户贷款管理台帐，实行实时监控，既要加强对工程进展进行跟踪检查，也要对公司的资金营运进行监控，确保贷款用途的真实合法，做好风险防范。

对个人住房贷款要进行跟踪调查和分析，及时发现和预警贷款风险，一经发现风险要及时采取补救措施。一是对于无意违约的客户，要及时通知其偿还到期贷款；二是对长时间逾期但还款意愿较好的借款人，及时发送逾期催收通知书，并采取积极的办法进行催收；三是对于恶意违约者和已经出现严重风险预警信号的情况，应及时通知保证偿还债务或依法对其提讼，及时处理抵押物收回贷款本息。

二、建立房地产贷款风险分散管理体系，转移和防范房地产贷款风险

1、建立健全住房信贷担保制度

目前，商业银行可以接受的有效担保有两种形式：一是来自保险公司的担保；二是政府担保机构的担保。这两种形式都可以有效的防范银行贷款的各类风险，包括道德风险。其区别在于保险公司的担保属于商业化运作，而政府的担保性质多属于政策补贴和扶持。这两种担保方式在市场投放上是有所侧重的。

⑴、保险公司担保

在商业银行运作中，往往仅要求客户投房屋财产险，但是真正导致不良贷款的原因不是由于房屋抵押物灭失，而是借款人由于种种原因导致的信用问题。如果保险公司推行一个综合保险，将保证保险、抵押风险等几种借款人违约情况都包括在内，那么商业银行的风险就可以控制在一个很小的范围之内。

⑵、政府担保的贷款摸式

对于经济适用房和中低档住宅，一般由政府来担保，政府可以对信贷双方进行信用担保，增加金融企业的安全性。在政府担保的模式下，由于面向中低收入者，借款人一般只需缴纳较少的费用即可办理住房贷款。同时，用购买的房产作为反担保。一旦客户发生了违约行为，造成3个月以上的不还款行为，那么担保公司就会替客户还清所有的贷款本息，然后处置抵押物，回收资金。而且收费也相对比较低，容易被中低收入者所接受。

2、拓宽房地产企业融资渠道，分散银行房地产贷款的风险

⑴、大力发展房地产信托业务，为房地产开发企业筹集资金。所谓信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。而房地产融资信托，就是以房地产项目为融资对象的一种信托产品。与其他融资方式比较，信托业务在融资、投资方面的优势非常明显。从融资能力来说，信托投资公司不但可以运用自有资金，而且可以通过发行资金信托计划成本的方式集合丰富的民间资本，资金的来源非常广泛。从投资方式来说，信托投资公司不但可以通过贷款的方式运用资金，而且可以通过股权投资、融资租赁等多种方式单独或组合方式运用资金，投资方式非常灵活。

⑵、逐步建立房地产投资基金，通过发行基金份额的方式吸引社会游资，真正实现房地产投资的社会化、大众化，这也是我国房地产业发展的必然趋势。建立房地产投资基金，一方面，房地产企业通过获得房地产投资基金的投资，可以拓宽融资渠道，减少对银行贷款的依赖，从而降低银行的经营风险；另一方面，房地产投资基金的投资机制，还能促进房地产投资的理性化发展，因为只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的资金支持，在客观上可以促进房地产行业内部的结构调整，实现房地产企业和项目的优胜劣汰，实现资源的优化配置。

⑶、积极实行房地产融资租赁。融资租赁是一项极富潜力的好途径。我国的融资租赁发端于1987年的上海，具有可避税、无需担保等优势，租赁方可通过销售来回收标的物，我国的航空业就是依靠融资租赁而取得了重大发展。房地产项目以其不动产的特点最适宜于做融资租赁业务。

三、加强与政府部门协调和沟通，与地方政府联手防范房地产贷款风险

1、 督促地方政府健全法律、法规

用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为，加强对开发企业的管理，提高房地产企业的资质要求和注册要求，规范其经营行为，及时清理多年无开发项目的房地产企业，为银行贷款减少后顾之忧。完善土地供应政策，严格控制房地产用地总量，规范房地产开发过程的各种收费行为，打击和遏制炒卖“楼花”的行为，以稳定地价和房价。

2、严格执法，依法办事

对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商和个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。同时通过法律的手段，尽量的挽回损失，并追究当事人的法律责任。

除此以外，加强社会道德和信用建设，引导诚信贷款，也是非常重要的。虽然我国目前尚未健全个人信用制度，但作为与消费者有着紧密接触的商业银行，应主动承担起自己的责任和义务，引导消费者进行诚信消费和诚信贷款。同时借鉴国外的一些成功经验，结合我们自己的实际情况，优化商业银行房地产贷款结构，来降低商业银行的房贷风险。

四、结语