房地产融资担保范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产融资担保文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

（一）房地产业重要性

房地产业是我国经济发展的主导产业，也是关乎国计民生的关键产业。房地产业对上下游多个行业及全产业链具有辐射和拉动作用，对GDP的贡献达到20%-30%。

房地产行业作为国民经济的支柱产业主要表现在：（1）房地产是国民生活的必需品及城市化进程的需要；（2）在固定资产投资中也具有最重要的地位；

（二）我国房地产业基本特征

（1）垄断性。

我国房地产市场存在两大垄断。一是地方政府对土地的垄断。二是开发商对房地产市场的垄断。具体来看，房地产行业垄断主要体现在以下几方面：

（2）整体市场供不应求。

（3）房地产业已基本形成了一条多个行业相互依存的产业链。

商业银行开展房地产融资业务的动机

（一）政策态度

国家当前对于房地产业持有区别的限制态度，既希望尽可能满足群众需求，也希望房价上涨不引起民怨；既希望房地产继续为GDP做贡献，又不希望经济社会被房地产绑架。无论是窗口指导、隔空喊话，还是出台“国五条”、“国八条”、“国十条”等限制政策，无不体现国家政策对于房地产业运行的批判发展的态度。

（二）商业银行房地产融资业务产品

常见商业银行房地产融资产品主要包括贷款、票据、表外融资等。

商业银行向房地产开发企业发放的贷款主要指房地产项目开发贷。按照监管部门要求，商业银行不得向房地产开发企业发放除开发贷以外的其他任何形式贷款，此处贷款为狭义概念，指货币贷款；开发贷款必须实行名单制管理，并区别于土储贷款；贷款总额、期限、还款方式、成本、担保方式均有严格限定，不得展期续作；开发贷审查要点包括：申报要件审查、经营情况审查、授信方案审查、财务和非财务分析、担保审查等。

票据主要指银行承兑汇票，该产品实际使用较少，主要由于银行承兑汇票通常为半年期，一旦开具，半年后造成信贷规模缩减，不能满足企业需要，故实际采用较少。各房企通常运用货币贷款。

表外融资是银行业务创新的重要体现领域，出于规避监管、腾挪信贷规模等目的，金融机构不断尝试各种方式将表内资产出表，开展各种通道业务。常见如银证、银基、银信等，通常监管部门对表外融资采取审慎、“实质大于形式”的监管态度。

（三）商业银行房地产融资业务动机

商业银行自始不愿放弃房地产业务，是因为对商业银行来说，房地产信贷项目具有快速提升资产规模、利润水平高、现金流稳定、易于实现多产品交叉销售、提前锁定长期收益、担保方式有力等特点，是银行优质资产，这也是商业银行开展房地产信贷业务的最主要动机。

商业银行房地产业务创新及监管规避

金融机构业务创新的动机之一就是规避监管。

监管部门对于商业银行房地产业务的监管手段主要包括窗口指导、业务限制、规模控制、存贷比调节等，其中较为主要的包括禁止发放开发贷款、限制房地产业务规模等。但由于监管部门的限制手段通常具有单一性和滞后性，即针对既有的单一产品或融资方式进行限制，这就给商业银行不断出台创新手段，绕开监管提供了空间。

当前最主流的监管规避手段为将房地产业务“出表”，不体现在信贷资产中，而以自营投资、同业业务的面目出现，以达到规避信贷控制的目的。出表后通常采取银基、银证、银信合作等“通道”方式间接为房地产项目提供融资。虽然8号文、127号文等政策不断出台，但金融机构们仍在不断进行金融创新，以期更完美的规避监管。

商业银行房地产融资风险审查要点

（一）政策与合规风险

商业银行房地产融资业务的政策风险主要体现在国家和行业政策变化对业务运作的影响，比如限贷政策对开发贷的影响、限购政策对住房按揭业务的影响等。

合规风险主要体现在业务操作是否符合各项监管要求，比如项目自有资金比例要求等规定，在进行业务风险审查时，需要严格予以执行。

（二）信用风险

信用风险是商业银行进行房地产融资业务风险审查的重点内容，即借款人是否能够按约定还本付息的风险，重点对以下几个方面予以关注：（1）企业背景、股权结构与治理机制。（2）企业外部评价。（3）企业经营情况。（4）企业财务情况。（5）资信情况。（6）资金用途及偿债分析。（7）担保方式审查。

（三）完工风险

开发商由于资金链、外部监管、物理环境、其他不可抗力等因素影响，可能存在不能按时完工的风险，这将影响到项目销售，进而影响现金流回收造成还款来源不足，导致逾期。

（四）关联风险

当前多数房地产项目均以项目公司来运作，一来可以轻易实现自有资金比例要求，二来项目公司比较“干净”，没有历史包袱，项目结束后主体解散，后患较小。这样一来就造成多数开发商关联企业众多，资金最终流向的监管难度较大。

（五）担保风险

抵押物受工程进度和市场行情变化的影响，容易出现不足值的现象；而保证人通常为股东或壳公司，实际担保能力与项目运作情况息息相关，保证担保的有效性不足。

第2篇

【关键词】房地产；融资风险；多元化；防范

一、房地产企业融资

融资就是通过金融市场将货币资金由资金供给方融通到资金需求方。通过融资交易行为，资金供给方付出了资金而获得投资收益，而资金需求方付出成本获得了对资金的使用权，所以该交易对双方都是有利的。

房地产开发融资是指为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，通过各种渠道和方式为房地产项目的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。其主要目的是保证房地产企业资金的正常周转，从数量上和时间上保证房地产企业和房地产项目对资金的需求，使企业价值最大化。房地产作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产开发所需占用的资金量非常庞大，加之项目开发周期长，资金周转较慢，房地产企业单纯依靠内部融资无法满足正常开发经营中的资金需求。外源性融资是房地产业生存和发展的关键，房地产企业对不同融资方式的选择，直接影响其融资成本的大小，使房地产企业存在一定的融资风险。

二、融资风险的成因分析

（1）融资结构单一。由于房地产开发具有投资金额大、投资回收期长等特点，开发商的自有资金不足以满足投资需要，资金来源主要靠商业银行贷款支撑着房地产开发投资的资金需求。而其他的融资方式如通过发行股票、债权融资，或者信托融资等在整个资金来源中占得比重相对较低。所以融资渠道过度集中于银行，一旦资金链的某一个环节断裂，房地产企业将面临相当大的财务风险与经营风险。另外，由于银行信贷作为房地产开发的重要资金来源途径，贯穿于房地产开发的整个环节，因此商业银行也就承担了房地产投资的的主要风险。（2）房地产政策对房地产企业融资的影响。由于我国房地产企业资金来源对银行信贷严重依赖，这就为国家通过一系列宏观调控政策来调整信贷政策，进而对房地产企业资金来源进行调节奠定了基础。当前，一方面对房地产开发企业在自有资金以及银行贷款方面进行规定，另一方面，对居民个人购房信贷进行严格限制，间接影响了房地产企业融资。（3）缺乏多层次房地产金融体系。就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系等等。（4）缺乏科学理性的融资决策。一般房地产企业通常十分注重项目的前期设计和后期营销，而缺乏对融资问题科学、理性的决策，普遍依据经验进行决策。因而对整个开发过程中的资金运作成粗放型，并没有考虑如何令资金使用效率达到最大化，从而在一定的融资量基础上实现项目利润最大化的问题。房地产开发的具体实践中，非理性因素对融资决策的影响是明显的。（5）权益融资与债务融资的比例失衡。我国资本市场刚刚起步，在结构方面存在着问题。从宏观结构看，我国房地产金融市场是单一品种主导的市场，以债权融资为主，股权融资比例甚小，整体融资格局非常单一。

三、融资风险的防范

（1）制定正确融资政策。房地产企业必须以推动投资政策和项目的贯彻和实施为着眼点，研究和分析投资项目的可行性，并在企业总体的发展和投资框架下，根据企业核心能力、投资项目或相关投资领域、方式、质量和财务标准的基本规范，通过计划的形式，对房地产企业整体的融资规模、资本配置结构、融资方式及时间进度等事先做出计划，统筹规划、协调安排。从政策上保证融资与投资项目运作的协调匹配，确保融资规划的严肃性，严格执行。（2）发展多元化直接融资。拓展多元化直接融资渠道，一是可适度放宽股票融资政策限制，提高直接融资比重，才能真正分散融资风险。二是培育完善房地产债券市场，国家应适度放宽限制条件，增加发行长期债券的额度，可以为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。三是适时地开展房地产抵押贷款证券化，把我国房地产行业的人、财、物与管理优势进行最优组合，使资源配置更加合理。四是发展房地产产业投资基金，大规模地推行房地产业投资基金将极大地提高中国经济的运行质量，成为多赢的融资渠道。（3）探索多元化组合融资模式。由于房地产开发周期一般较长，占用资金较多，风险相对比较高的特点，所以它对金融始终保持着很强的依赖性。银行信贷在房地产企业资金来源中保持着相当高的水平，一直是我国传统的房地产融资方式。随着银行信贷资金收紧，在这种情况下，房地产开发企业应根据企业自身特点，积极拓宽融资渠道，采用多元化组合的融资方式。可以增加融资途径，减少对银行的依赖，缓解资金压力，增加金融抗风险能力，减少企业的融资风险。比如，可以使用自有资金+银行贷款、自有资金+机构投资、自有资金+基金、自有资金+信托计划及股权融资+银行贷款等融资组合。（4）推进间接融资形式多样化。我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行、中资银行+信用担保机构、中资银行+信用担保机构+担保企业、中资银行+担保企业甲+担保企业乙等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。（5）控制融资质量。房地产企业应从融资的成本、风险、期限、便利性、稳定性、转换弹性以及各种附加的约束条款等诸方面制定出明晰的融资规定。对融资的质量标准加以合理的限定，使之成为提高融资质量，指导融资活动的依据。（6）监控融资过程。房地产企业在制定正确融资政策、确定融资的合理的资本结构及方法、确定融资渠道和还款计划后应对这一融资过程进行监控。企业应指定部门或人员审查融资项目是否纳入融资预算，是否符合预算的规定；随时掌握融资的进度、资金的到位情况及有可能出现的问题；督促融资的执行部门及时将融资进度和各种具体情况向企业管理当局汇报；监控融入资金的按计划合理使用，避免随意改变融入的专项资金挪作它用，增大资金的使用风险。如出现不符合规定的情况，应及时制止或向管理当局汇报，以便及时采取措施将可能发生的风险降到最低。（7）合理安排还款计划。在融资期限内充分运用企业资本，灵活调度，避免资本闲置。确定不同时期融资本息的到期额度，结合企业的现金流量做出相应的安排，以确保融入资金的本金和利息在规定的时间如期偿还。因此，企业在融资之初便应依据融资项目的运作规划和企业的经营预测情况做出还款计划。

目前的房地产融资体系对房地产企业、金融体系以及宏观调控与宏观经济都会产生不利影响。要防止此种情况出现，就要改变目前单一的房地产业融资模式，积极开拓新的融资渠道，最终形成多元化的融资体系与风险分担体系。

参 考 文 献

[1]黄延宏.浅谈房地产业投资的融资风险[J].中国市场.2011（27）：63～64

[2]韩宏.浅谈防范我国房地产业融资风险的对策[J].中国经贸.2009（10）：46～47

第3篇

关键词：房地产贷款、风险控制、规避风险

房地产行业是国民经济中的重要基础产业，是我国启动内需、促进经济增长、改善人民生活的重要途径之一，房地产贷款业务也是各商业银行的一项核心业务，对于促进房地产业发展，提高银行自身经营效益具有重要意义。

近几年来，随着房地产热的升温，房价步步上涨，各大商业银行发放的房地产贷款额度也越来越多。机遇往往伴随着挑战，商业银行房地产贷款的风险也日趋严重，逐渐会威胁到商业银行的生存和发展。如何防范与规避风险已成为商业银行必须面对的问题，本文试着给出几点建议。

一、加强银行内部管理，建立内部控制体系

1、提高人员素质，建立房地信贷激励约束机制

加强员工的培训力度，提高银行工作人员的业务素质，必要时可以引进具有房地产专业和法律专业知识的人才，并对其进行专门的培训，使之成为对银行信贷业务知识、房地产管理专业知识和法律知识兼备的复合型人才。提高房地产信贷人员的业务素质和管理水平，并建立房地产信贷激励、约束机制，制定权责利结合的信贷员的考核制度，让房地产贷款资金的额度和其收回的程序同银行信贷人员的工资、薪金直接挂钩，提高信贷人员的工作积极性和责任心。

2、加强房地产贷款的管理和内部控制机制

要防范房地产贷款的风险，商业银行要克服把房地产信贷片面地作为一种“优良资产”大力发展，在经营上急功近利的不良倾向，对房地产信贷风险及其危害性要高度重视。

⑴、严格贷款前调查

对开发商的信用进行评定。商业银行要先对借款房地产企业的开发资质、资金、信用及其报送的资料进行严格的调查和审核，按照国际通行的“四等十级”评级方法对企业进行信用评级，把房地产贷款总额中的80%以上的贷款发放给AA级以上的房地产企业，重点支持资金实力强、开发资质等级高、信誉良好的且项目审批手续完备，项目资本金足额到位，项目综合效益较好的房地产企业。对B级和C级房地产企业要严格禁止放款，特别是C级房地产企业及贷款风险度高的企业坚决不能放款。

建立和完善个人信用等级制度。建立对个人信用进行调查和评估的专门机构，加强对借款人的借款动机和还款能力的审查。贷款风险管理是从接受借款人申请住房贷款开始，主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力和信誉状况，对抵押物的价值评估、签订住房贷款合同、对担保单位的资信情况进行调查等。加强对借款人还款能力的审查，建立借款人资信管理动态系统，掌握借款人的年龄、收入情况、偿债记录、购房动机等。特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查。根据借款人的资信状况、还款能力决定借款人的可贷额度、期限。

⑵、贷款操作规范化。

建议对贷款企业在本银行内设置临时帐户，企业在项目开发过程中每笔业务所涉及到的资金都需通过本银行进行票据结算，从而使银行对企业的资金使用情况做到有效控制，防止出现企业挪用项目贷款现象。此外要与房产企业签订协议，将销售房屋取得的房款首先用于归还贷款，这样可以有效降低房地产贷款的风险。

⑶、加强发放贷款后管理，严格控制房贷风险。

对于房地产开发类贷款的要分笔、逐步发放。在发放第一笔开发贷款以后，要对开发企业的资金运作实施全程监控，在施工期间，负责该笔贷款的信贷责任人要定期到建筑工地察看工程进度，以及了解贷款资金的运用情况。按照其资金使用的实际情况及根据工程进度适时发放贷款，以防“烂尾楼”出现。加大对房地产商的日常检查工作，逐户建立客户贷款管理台帐，实行实时监控，既要加强对工程进展进行跟踪检查，也要对公司的资金营运进行监控，确保贷款用途的真实合法，做好风险防范。

对个人住房贷款要进行跟踪调查和分析，及时发现和预警贷款风险，一经发现风险要及时采取补救措施。一是对于无意违约的客户，要及时通知其偿还到期贷款；二是对长时间逾期但还款意愿较好的借款人，及时发送逾期催收通知书，并采取积极的办法进行催收；三是对于恶意违约者和已经出现严重风险预警信号的情况，应及时通知保证偿还债务或依法对其提讼，及时处理抵押物收回贷款本息。

二、建立房地产贷款风险分散管理体系，转移和防范房地产贷款风险

1、建立健全住房信贷担保制度

目前，商业银行可以接受的有效担保有两种形式：一是来自保险公司的担保；二是政府担保机构的担保。这两种形式都可以有效的防范银行贷款的各类风险，包括道德风险。其区别在于保险公司的担保属于商业化运作，而政府的担保性质多属于政策补贴和扶持。这两种担保方式在市场投放上是有所侧重的。

⑴、保险公司担保

在商业银行运作中，往往仅要求客户投房屋财产险，但是真正导致不良贷款的原因不是由于房屋抵押物灭失，而是借款人由于种种原因导致的信用问题。如果保险公司推行一个综合保险，将保证保险、抵押风险等几种借款人违约情况都包括在内，那么商业银行的风险就可以控制在一个很小的范围之内。

⑵、政府担保的贷款摸式

对于经济适用房和中低档住宅，一般由政府来担保，政府可以对信贷双方进行信用担保，增加金融企业的安全性。在政府担保的模式下，由于面向中低收入者，借款人一般只需缴纳较少的费用即可办理住房贷款。同时，用购买的房产作为反担保。一旦客户发生了违约行为，造成3个月以上的不还款行为，那么担保公司就会替客户还清所有的贷款本息，然后处置抵押物，回收资金。而且收费也相对比较低，容易被中低收入者所接受。

2、拓宽房地产企业融资渠道，分散银行房地产贷款的风险

⑴、大力发展房地产信托业务，为房地产开发企业筹集资金。所谓信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。而房地产融资信托，就是以房地产项目为融资对象的一种信托产品。与其他融资方式比较，信托业务在融资、投资方面的优势非常明显。从融资能力来说，信托投资公司不但可以运用自有资金，而且可以通过发行资金信托计划成本的方式集合丰富的民间资本，资金的来源非常广泛。从投资方式来说，信托投资公司不但可以通过贷款的方式运用资金，而且可以通过股权投资、融资租赁等多种方式单独或组合方式运用资金，投资方式非常灵活。

⑵、逐步建立房地产投资基金，通过发行基金份额的方式吸引社会游资，真正实现房地产投资的社会化、大众化，这也是我国房地产业发展的必然趋势。建立房地产投资基金，一方面，房地产企业通过获得房地产投资基金的投资，可以拓宽融资渠道，减少对银行贷款的依赖，从而降低银行的经营风险；另一方面，房地产投资基金的投资机制，还能促进房地产投资的理性化发展，因为只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的资金支持，在客观上可以促进房地产行业内部的结构调整，实现房地产企业和项目的优胜劣汰，实现资源的优化配置。

⑶、积极实行房地产融资租赁。融资租赁是一项极富潜力的好途径。我国的融资租赁发端于1987年的上海，具有可避税、无需担保等优势，租赁方可通过销售来回收标的物，我国的航空业就是依靠融资租赁而取得了重大发展。房地产项目以其不动产的特点最适宜于做融资租赁业务。

三、加强与政府部门协调和沟通，与地方政府联手防范房地产贷款风险

1、 督促地方政府健全法律、法规

用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为，加强对开发企业的管理，提高房地产企业的资质要求和注册要求，规范其经营行为，及时清理多年无开发项目的房地产企业，为银行贷款减少后顾之忧。完善土地供应政策，严格控制房地产用地总量，规范房地产开发过程的各种收费行为，打击和遏制炒卖“楼花”的行为，以稳定地价和房价。

2、严格执法，依法办事

对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商和个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。同时通过法律的手段，尽量的挽回损失，并追究当事人的法律责任。

除此以外，加强社会道德和信用建设，引导诚信贷款，也是非常重要的。虽然我国目前尚未健全个人信用制度，但作为与消费者有着紧密接触的商业银行，应主动承担起自己的责任和义务，引导消费者进行诚信消费和诚信贷款。同时借鉴国外的一些成功经验，结合我们自己的实际情况，优化商业银行房地产贷款结构，来降低商业银行的房贷风险。

四、结语

第4篇

关键词： 融资模式 企业 房地产 矿业

一、 我国企业融资背景

改革开放以来，我国经济飞速发展，资本市场进一步开放，企业发展亟需资金支持。2008年来，我国为抵御国际金融危机投入四万亿资金进行宏观调控，其中不少流入房地产、矿产企业等特殊行业，成为行业发展的主要资金来源，必须通过多种渠道获得风险、数量匹配的资金。与此同时，基于国际对融资的经验，融资方式不当，比例失调将会造成全国乃至全世界的金融危机。在此情况下，探究这类行业中企业的融资模式、存在问题以及相关对策对企业的长远发展具有深远意义。

房地产、矿业的发展带动着建材、交通等多个行业，其本身的行业性质和资金密集的属性，导致其扩张对金融的依赖性不断增加，企业无法通过自身积累弥补项目对资金的巨大需求，必须通过多种渠道获得风险、数量匹配的资金。与此同时，基于国际对融资的经验，融资方式不当，比例失调将会造成全国乃至全世界的金融危机。2011年，我国国内生产总值达到47.3万亿元，其中房地产、矿业固定投资占国内生产总值的16%，相比自2005以来，房地产、矿业占国内生产总值约19%有所下降，但房地产、矿业对我国经济发展的影响仍具有举足轻重的地位。根据2012年中国统计年鉴公布的数据，2011年我国采矿业固定投资总额达到了1.18万亿元，，较2010年增长了746亿元，资金总额规模达到1.19万亿元，其中国家预算资金占10.3%，国内贷款占10.4%，外资资金占7.5%，自筹资金占84.5%。2011年房地产业投资规模达到了6.18万亿元，约为2008年投资规模的两倍资金总额规模达到10万亿，其中国家预算资金占1.1%，国内贷款占14.1%，外资资金占8.1%，自筹资金占45.7%。由此可见，自筹资金方式是融资的主要模式，其次以国内贷款为主，房地产、矿业企业的投资规模近几年有扩大趋势，企业对资金的需求也不断增加。

二、 房地产、矿业企业融资模式

1. 自有资金

企业在经营过程中产生利润，净利润部分作为企业的留存收益，股东的投入资金作为资本公积为企业发展提供资金支持，同时，企业的其他综合收益例如可出售金融债券的公允价值变动等作为所有者权益增加企业资金。企业的自有资金使用成本低，且资金为企业持有，持有期限受到的限制较小，但是由于房地产、矿业项目耗费资金额大、周期长，仅仅利用企业自有资金不能填补资金需求，故在融资中所占比例并不高。

2. 预售账款

预售账款融资是指通过预售产品获得资金，例如在房地产经营中，开发商将建设中的房屋预售给房屋承购人，承购人支付一定的定金或一定比例的房屋购买款项。在矿业融资中，企业通过预售矿产品，例如预售黄金以此为矿山开发提供资金，或者在通过对冲交易获得资金，规避风险。预售账款在企业财务报表中作为负债，增加了企业现金流，预售款的资金通常风险小，且利息低甚至无息，但是预售账款增加资金的力度有限，且受到市场行情的不确定性影响，企业必须要保证项目的顺利进行，避免产品交付违约导致的损失。

3. 银行贷款

企业通过银行贷款融资，融资形式通常包括信用贷款、担保贷款、抵押贷款以及质押贷款等。企业通过其信誉、其他企业担保或将土地、在建工程或以采矿权作为抵押获得贷款，目前国内少数银行（如：国家开发银行）允许企业使用探矿权抵押融资。银行贷款融资操作较为简单、融资额度较大、成本相对较低，但是银行的授信对象通常是经营情况良好、富有经营经验、信誉较好的中大型企业，对经营年限、注册资本、财务状况、营业收入规模、还款来源、抵押物价值等都有严格要求，同时对于项目自有资金比例有严格限制，只有配比足额项目资本金，才能获得相应的银行贷款。所以大多数中小企业通过银行贷款融资获得的资金有限。

4. 企业上市

企业上市融资是指企业通过向公众出资人出让企业所有权获得资金。股票作为企业股东对企业所有权凭证，是企业获得更多民间出资人资本的有效方式，公开发行是指发行人通过中介机构向不特定的社会公众广泛地发售证券。上市融资是目前国内企业融资的主要形式，发行方式包括IPO发行、配股发行、增发股票、可转债券等。上市股权融资作为当下外援融资的主要方式，对企业融资具有重要作用。但是近年来房价持续上涨，政府对为控制房地产过热对房地产企业上市条件进一步严格规范，部分企业的上市计划受阻，融资额度受限。

5. 引进外资

根据2012年中国统计年鉴的数据，外资融资在融资中仍占有不少比例。企业通过国际金融机构例如世界银行等获得资金，但是此类资金往往需要企业获得某些特许项目融资权利以及政府提供担保，获得资金的企业以大型企业为主，对中小企业很难通过引进外资融入资金，此种融资通常针对经济发展较慢的发展中国家，随着我国经济的迅速发展，国际支援型贷款会逐渐减少。由于除此之外，企业可以通过合资形式融资，外商入股作为企业的控股人或实际控制人参与企业管理经营，但长期以来为防止热钱过多流入房地产行业，加强对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资，国家对外资投资房地产有诸多限制，商务主管部门对外汇流入类房地产项目、跨境投融资活动以及并购、股权出资等方式新设及增资的房地产项目的审批监管都越加严格。

6. 债券融资

企业债券融资是指企业通过发行债券筹资。公司债的类型主要包括担保债券、无担保债券、中期票据结构化票据、商业票据、直销票据、交易商承销票据等。担保债券是指企业通过房屋、土地、股票或其他资产作为担保品发行债券，土房地产、矿业企业将房屋、土地或矿产作为抵押品发行债券。无担保债券是指凭借发行人信用发行债券。票据形式作为一种企业的债务凭证，利率相对较低，只是目前国内票据等衍生品市场并不发达，筹资额度有限。

7. 其他形式

其他融资形式包括资产支持证券、私募股权、房地产信托投资基金等形式。资产支持证券市值以应收账款、贷款等作为标的资产发行证券，企业资产证券化可以通过以企业可产生稳定未来现金流的资产作为担保，通过金融市场出售债券私募股权是指向非公众出让股权获得资金，包括杠杆收购、夹层融资等。房地产信托投资基金是房地产融资的一种特殊基金，将流动性低的房地产投资转化为流动性高的信托基金出售给投资者。

三、 我国企业融资模式存在的问题

1. 融资渠道单一、融资方式过度依赖银行间接融资

虽然从2011年统计数据来看，房地产、矿业国内贷款仅占资金规模的15%以内，但是国内贷款仅仅指直接融资部分，矿业和房地产的间接融资资金中银行贷款所占比例仍然居高不下。以房地产业为例，购房定金以及按揭约有50%以上来自银行贷款，而自筹资金中主要资金来源于预售款收入以及抵押贷款等。由于银行授信在风险控制和监管都存在不足，过度依赖银行对我国金融体系发展增加了风险。例如受矿业或房价价格影响，资金链的断链或销售收入的回收不畅等将会影响银行还款，从而导致银行系统风险增加，国内金融体系不稳定。

2. 融资比例失调、股权融资比例不高

在企业融资手段中，股权融资比例不高，而企业上市股权融资形式作为融资的主要方式，上市资金无利息、资金使用时间长。以房地产业为例，截止2011年底，国内房地产企业个数约为8.8万个，其中能够通过上市融资的公司不到1%。由于上市条件严格、环节复杂、审批时间长，只有极少数企业可以上市，部分企业通过借壳上市融资，但总体看来，上市融资比例不高。同时，企业债券发行占融资资金的比例过低，企业债券发行具有利率低、数量大的优点，债券发行操作复杂、对企业要求高，企业债券发行对中小企业难以实现。

3. 企业信用、规模参差不齐

从行业发展来看，企业大小规模不一，参差不齐。从我国矿业企业上市情况分析，2013年7月，上市公司个数仅为132家；我国房地产上市公司企业仅有276家。企业发展规模参差不齐，部分小型企业信用不良、资金流无法满足经营周转。矿业、房地产业具有耗资大、周期长，企业发展具有规模经济的特性，企业规模小导致小型企业无法降低经营成本，而融资方式和数量又受到限制。

4. 国内法律不完善和政府政策障碍

我国资本市场起步较晚，衍生品发展不完善，许多融资手段也受到政策限制。例如房地产企业上市并不受政府支持。证监会对炒房、炒地、拥有闲置土地较多的企业实施暂停上市的政策。而我国私募股权、资产支持证券等其他渠道缺少完善的法律作为支撑，金融衍生品市场不成熟，企业难以通过其他方式融资。

四、 我国企业融资模式的对策分析

1. 加大银行监管力度、规范融资借贷程序

行业融资过于依赖银行，银行信贷作为融资的主要形式，加强银行融资途径的监管力度、规范资金借贷程序对我国金融市场健康成长具有重要意义。从贷款融资的直接融资与间接融资来看，除了对借款企业的经营条件等作出严格监管，在消费市场中对间接融资也要控制借贷风险，例如住房按揭贷款的利率、期限等，防止金融泡沫的产生和破灭造成的金融危机。

2. 鼓励上市融资、债券融资、私募股权等融资形式

企业融资形式单一，上市融资、债券融资的比例较小，不仅会增加企业运营资本的成本，甚至会造成企业融资机制的畸形。银监会、国务院等鼓励企业推行资产证券化等金融工具，加强资金的流动性管理，企业也应该借助政府推力，建立多元化融资机制，避免银行资金紧缩对行业造成的巨大冲击。

3. 支持并监管中小企业的发展

行业竞争有利于产品市场降低成本，并使得社会福利最大化。鼓励中小企业发展，避免行业内寡头或垄断十分重要，但是考虑到矿业、房地产企业的规模和耗资，在鼓励中小企业发展的同时，对发展状况不良，经营存在问题的企业要加大整治力度，避免其信用不佳造成的风险增加，但对于经营管理健康的企业要降低资产等融资门槛，鼓励其长足地发展。

4. 规范并健全金融法规制度

我国金融市场起步较晚，在法律法规制定上相对其他发达国家不成熟，我国应该借鉴欧美等国家在资本市场监管以及银监会、证监会等监管制度上的经验和相关政策，同时因地制宜，发展适合我国国情的政策制度和法律法规，避免引进的金融衍生产品在国内体制下成长畸形。

参考文献：

[1] 单光振. 浅析民营企业融资的现状及对策[J]. 北京：中国乡镇企业会计，2013（5）.

[2] 刘旦.我国房地产开发企业债券融资研究[J].天津：中国房地产，2011（9）.

第5篇

关键词:民营房地产业 筹资战略 融资策略 典型案例分析

一、民营房地产业筹资战略与融资策略

筹资战略是房地产企业财务战略的首要内容，房地产企业要对企业的筹资目标、原则、结构、渠道与方式等重大问题进行长期的、系统的谋划。筹资应遵循低成本原则、稳定性原则、可得性原则、提高竞争力原则。企业应当根据战略需求不断拓宽筹资渠道，对筹资进行合理配置，采用不同的筹资方式进行最佳组合，以构筑其既体现战略要求又适应外部环境变化的筹资战略。

现性企业是以资本经营为核心，而不单是以产品生产为核心，企业所追求的不单是产值、利润最大化，而是资本市场价值的最大化。进入新世纪以来，我国房地产业伴随着房地产的火爆，其融资手段也更加多样化，股权融资、债券融资、票据融资、租赁融资、典当融资、品牌融资等融资方式越来越广泛地被采用。从发达国家的情况来看，其融资方术不外乎一下两种模式：一种是以日本、韩国等东亚国家以及德国为代表的以银行贷款融资为主导的模式，即所谓的关系型融资，银行贷款融资约占企业外部融资的80%以上，这与其证券市场稍欠发达有关；另外一种是以英美为代表的以证券融资为主导的模式，即所谓的保持距离型融资，证券融资约占企业外部融资的55%以上，因为，英、美资本市场非常发达，金融体系已经相当成熟和完善。

我国公司融资结构与上述这些发达国家恰好相反，形成了以外部融资为主、内部融资为辅，以间接融资为主、直接融资为辅的融资格局，这种不平衡的融资结构使企业的资金“短缺”也表现为不平衡的状态，即股本资本相对短缺、债务资本相对充足，导致企业资产负债率偏高。即使最近10年，证券市场有了长足的发展，民营房地产企业纷纷上市融资，股票融资和债券融资也存在极大的非均衡现象，即股票融资快速增长，债券融资却停滞不前。

从整体而言，我国民营房地产企业的内部融资比例过低，内部融资的比例只约占企业融资比例的30%。

目前，民营房地产企业正处于扩张期，股权融资、债权融资和风险投资是此阶段的主要融资途径。

二、民营房地产业企业融资策略与典型案例分析

民营房地产业融资按融资方式来分，可以分为内源融资、外源融资，或称作内部融资和外部融资，外源融资（外部融资）又可分为直接融资和间接融资。

(一)内源融资与典型案例分析

1.内源融资又称为内部融资，是指企业在生产活动中取得的收益不用于或不全用于当期的现金分红派息，而是留存于企业自身用于开展生产经营活动，即留存收益。内源融资的实质是企业所有者向企业追加投资，即自身积累。包括送股也属于内源融资的范围。内源融资具有以下特点：

(1)内生性 内源融资属于企业留存收益，不需要通过其他金融中介，因而具有内生性，此外，内源融资还是企业进行外源融资的保证。

(2)成本低 相对于外援融资，内源融资不需要支付利息或股利，不会减少现金的流量，也不需要支付任何融资费用，因而融资成本相对较低。

(3)具有产权控制 内源融资既可以避免债权人对企业的控制，又可避免股权融资对原股东控制权造成的稀释，因此内源融资增加了原股东的剩余索取权，使原股东享有更多的经济利益，这一点，对我国多以家族人员控制的房地产企业而言，尤为重要。

(4)有利于企业降低财务风险的特点。内源融资会降低企业的资产负债率，从而降低企业的财务风险。

2.内源融资的方式

(1)自筹融资。动用个人存款、向亲朋好友借款或合伙经营等方式自己筹集，房地产企业可以几家企业合作，有出土地的、有出资金的。寻找天使投资者（如社会上一些拥有闲置资金而渴望取得回报的商人、经理人等）也是极为重要的融资方式。在上世纪末期国内房地产的黄金时代到来前，由于民营企业普遍较小，多采用这种模式大家共同把一个小区，分成不同的楼座，采取分散开发，分散筹资压力，也有许多成功的案例，但随着国内调控的加剧，在房地产的黄金时代过去后，这种筹资模式也开始复苏，比如广州的亚运村项目，三家巨型民企联合与国字号企业叫板也利用了此种操作模式。

(2)留存收益融资即公积金和未分配利润。这是企业融资方式中成本最低的一种，也是企业内源融资方式中主要的一种。增加留存收益，就必须苦练内功，抓经济效益，增加净利润。对当前处于政策打压状态下的房地产公司而言，把房价降低一点，存量房地产出手快一点，对加速资金周转而言也不失为明智之举。近来碧桂园地产在深圳十里银滩项目搞的七五折销售的全国折扣方案，也是企业在国家政策严厉房地产市场滞销情况下的一针解决存货快速回款，盘活资金的强心剂。

(3)内部集资。房地产企业通过向其职工或管理者募集资金而满足发展需要的一种融资方式，或组建股份合作制企业。由于，近10年来房地产业的高速发展，企业职工，尤其是中高层管理人员积累了相当的资金，所以，这点具有可操作性。当然，限于企业规模，内部集资只能作为企业的一种辅助的融资方式。在青岛的海信地产在95年成立之初就有了这样的一个筹资策略和激励机制，在99年得以操作，现其高管和部分老员工持有原内部销售的公司股份，虽然海信地产没有包含在海信集团的上市企业中，但海信地产每年的股份分红也成为高管们的很有效的激励机制，也解决了当年资金的一部分缺口。

(4)股利政策。指企业如何在留存收益和股利支付之间进行选择以达到资源的最优配置。当然、只有少数上市公司才能选用此模式。

(5)折旧融资.折旧融资就是把折旧基金转化为积累基金，这是企业重置固定资产，增强当期内源融资的一种重要方式。采用加速折旧法、采纳税法允许的最低年限折旧，都可以增强企业内源融资能力。

(6)变卖融资。将企业长期不用或暂时闲置的资产变现来筹措所需资金，新地集团在这方面也做出了许多战略方面的调整和适应，通过整体出售一些原本打算长期持有的商业项目储备资金以应对当前严峻的房地产形势。

(二)间接融资与典型案例分析

1.间接融资是外源融资的一类情况，指以银行等金融机构为媒介进行的融资活动，如银行贷款、非银行金融机构信贷、委托贷款、融资租赁、项目融资贷款等。具有融资的间接性、集中性、信誉程度较高、具有可逆性、金融中介拥有融资主动权等特点。融资条件高、审批程序复杂、融资成本刚性等是其缺点。

2.间接融资的方式

(1)金融机构贷款; (2)票据贴现融资,包括贴现、转贴现、再贴现三种; (3)融资租赁; (4)共同基金; (5)典当融资; (6)保理融资即托收保付。

(三)直接融资与典型案例分析

直接融资是外源融资的另一类情况，指单位之间相互协议或股票直接上市融资。部分不可逆性以及相对较强自主性等特点。包括主板市场融资和创业板融资、三板市场融资、股份转让市场融资、企业债券融资、海外上市融资。策略分为造壳上市和买壳上市。比如前些年的万通地产和华远地产，以及青岛本地的亚星地产都是以这种买壳上市的形式进行外源直接融资，随着国内房地产IPO的制度收紧，许多民营房地产公司纷纷走出国门寻求上市机会，如青岛的麦迪绅地产在德国上市成功。

(四)风险投资与典型案例分析

风险投资主要以权益资本或特别债权的形式，把资金投向极具发展潜力的创业企业或创业项目，以期企业成长到相对成熟后再退出投资，取得高额资本回报的一种资本运作模式。风险投资是解决民营企业融资的有效途径。房地产企业要想获得风投，必须在具体项目上下功夫，普通项目对风投没有吸引力。比如，万达地产的城市商业地产项目，华润地产的城市中心项目等，虽然这些项目不一定吸收风投资金，但是，他们对风投资金具有很大的吸引力是无容置疑的。

(五)信用担保与典型案例分析

信用担保是指由专门的信用担保机构为企业向银行提供贷款保证服务，接受担保服务的企业向信用担保机构交付一定担保费用的担保方式。本质上属于金融服务的范畴。房地产企业望望以其所拥有的土地、房产等进行担保融资，以解燃眉之急。

(六)非正式民间融资策略――其它融资模式

包括：1.票据融资策略，即银行承兑汇票贴现、商业承兑汇票贴现、协议付息票据贴现；2.租赁融资策略，包括简单融资租赁（直接融资租赁、回租租赁、转租赁）、杠杆融资租赁、委托租赁、项目融资租赁等；3.典当融资租赁；4.非正式民间融资，一般利息较高，甚至有些已经超出我国相关法律法规的最高利率规定的多倍，但是也有机制灵活、实际成本低、速度快的优势；5.品牌融资策略，就是借助外界某些已经成熟的可利用资源，将其他品牌或资源的品质和特点进行有效的捆绑和嫁接，利用最少的资金达到塑造自己品牌形象的目的，进而转化为提升产品在市场上的竞争力。品牌融资的途径包括品牌抵押贷款、出卖品牌、品牌授权及兼并，拥有著名品牌的房地产公司才可以这样操作，这是前提，比如万科地产或星河湾地产这样的领跑中国住宅产业或具有独特品牌特征的企业。

民营经济的发展是我国未来社会经济发展的重要支柱，民营房地产企业是民营经济中的生力军，尽管目前民营企业的融资渠道呈现多元化的发展趋势,但是民营企业仍然较非民营企业在融资方面存在更多地障碍，在一定程度上，融资成了民营企业发展壮大的“瓶颈”。

拓宽民营企业的融资渠道，不仅有利于资金的供求实现良性互动，更有利于民营企业的发展壮大，从而促进中国经济的高速发展。

参考文献：

[1]林平忠.民营企业融资策略与案例.中国经济出版社,2011;1

第6篇

关键词：筹资风险；投资风险；营运风险；收益分配风险；担保风险

本文为2016年度黑龙江八一农垦大学省级大学生创新项目（项目编号：201610223044）

中图分类号：F275 文献标识码：A

收录日期：2016年12月8日

一、房地产企业财务风险现状

（一）筹资风险。筹资风险是房地产企业筹资活动自身带来的预期与实际的效益差别，包括收支性筹资风险和现金性筹资风险。收支性筹资风险指房地产企业资不抵债、无法偿还债务的偿还性风险。当企业收入不能与支出抵减的情况发生时，就会导致企业的净利润减少，造成企业通过资产偿还债务的能力变差，也就会造成企业财务风险加大。收支性筹资风险可以通过企业的资产负债率及盈利情况进行识别。现金性筹资风险是指会造成企业不能按时支付债务本息的风险，它可以通过企业一定时期内经营活动产生的现金流量净额、投资活动产生的现金流量净额、筹资活动产生的现金流量净额来反映。在当前房地产业市场不景气的情况下，我国绝大多数房地企业都面临着巨大的筹资风险。

（二）投资风险。投资风险是在房地产企业投资活动中造成企业财务成果预期与实际相差异的不确定因素，具体分为两种：一是企业对内投资活动；二是企业对外投资活动。企业对内投资主要目的是为企业生存经营提供必要物质条件从而谋求经营利益。如果企业对内投资不科学，会导致投资所形成的资产结构不合理继而不能达到企业的预期收益。由于房地产企业实物资产规模庞大，对实物投资的增长率波动也较大，因此对内投资风险较大。对外投资风险是指企业由于市场环境变化导致企业对外投资的收益实际与预期的差异。房地产企业将长期股权投资定义为该企业对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，当前房地产企业股权投资降幅较大，投资收益波动情况剧烈，在投资风险上存在问题。

（三）营运风险。营运风险是由企业自身能力的局限所导致的运营失败或达不到预期目标所造成的差异。可从营运资金周转情况和存货周转情况两个方面分析。营运资金周转情况主要通过房地产企业流动资产、流动负债、营业收入、流动资产周转率四个指标反映。存货周转情况主要通过存货周转率指标反映。基于当前的宏观经济背景，大多数房地产企业营运风险的现状是现有土地储备不足，开发项目减少，且存货资产的变现能力不强，运营风险日益严重。

（四）收益分配风险。收益分配风险是指可能会给房地产企业后续经营和管理带来不利影响的财务风险，主要表现在低股利分配对股东积极性的损害及高股利分配对企业偿债能力等方面的影响，并且我国法律将净利润的分配顺序规定为首先弥补亏损、其次再提取法定公积金等收益分配活动。由于当前很多房地产企业未分配利润一直很低，且多数处于亏损状态，因此应分配给股东分红的资金都用来弥补企业亏损，这在一定程度上将会使投资者的积极性受到影响，从而导致企业价值受到波及，由此形成房地产企业的收益分配风险。

（五）担保风险。担保风险是由于企业为其他企业提供担保，但在到期时被担保企业却没有履行还款义务的能力，造成担保企业承受不适当牵连而引发的风险。一般而言，当担保总额占企业净资产的比例超过50%时，即被认为存在较高的担保风险。在我国严谨的法律下，担保责任及连带赔偿责任无可逃脱，若某一子公司发生经营或财务问题就会连累到担保方，使得担保方的生产经营遭受严重打击。而且当前绝大多数房地产企业存在质押贷款、信用贷款等问题，如果出现差池，企业自身经营问题将遭受打击，难以保证企业后续的生产经营活动。

二、房地产企业财务风险成因分析

（一）筹资风险成因分析

1、资本结构不合理，负债经营严重。企业大规模的负债将导致利息费用、财务费用的支出增加，造成企业偿付能力降低。当前，我国房地产企业负债经营现象非常严重，资产负债率超过70%，远高于50%的国际标准值。虽然适度的负债经营将会给企业带来杠杆收益，但资产负债率越高，企业的财务杠杆系数越大，导致财务风险的可能性也就越大。

2、筹资方式单一，着重于银行借款。可供我国房地产企业选择的筹资方式主要有银行贷款、发行债券、融资租赁、房屋预售等。不同筹资方式的难易程度不同，获取条件的资本成本、对企业收益的影响程度也均不相同，选择不当或负债结构不合理都会导致企业债务筹资风险。当前，我国房地产企业主要以银行借款方式筹资，银行借款接近负债总额的50%，其中短期借款数额要远远高于长期借款，过度依赖于银行借款将会导致资本成本增加，利润积累减少，虽然有些房地产业也利用股权融资、债权融资、预售房款等方式获得资金，但由于目前我国监管部门对房地产业股权融资、债券融资、债券发行审批严格，所以房地产企业难以通过这两种方式获得长期资金。这样过度依赖银行借款单一的融资形式很容易在市场再次发生次贷危机时导致企业面临特大的风险。

（二）投资风险成因分析

1、房地产投资项目分析不够深入。房地产投资项目开发时间长，涉及产业多、土地资源、原住居民、原材料、投资环境等问题层出不穷，需要详细的项目前规划以及项目中结合实际的调整。房地产企业大多数都是跨区域投资，其投资项目分布在不同的省份或城市，这样很容易出现集团本部对正在进行的房地产投资项目重大决策所做决定的正确性和执行力，没有办法随着项目的深入而进行及时调整，从而导致其项目了解不够充分，执行效率较低等问题的发生。

2、三四城市住宅开发占用资金周转困难。经过十多年的房地产业的快速发展，城市住宅建设已经趋于饱和，尤其是三四线城市出现了大量的空置房屋，新建住宅的库存量很大，三四线城市住房需求持续下滑。至2014年，我国空房率达22.4%，家庭的住房拥有率已达90.8%，其中城镇家庭住房拥有率为87%，农村家庭住房拥有率则为95.8%。这样的高空置率不仅造成了极大的社会资源浪费，也使房地产商的资金严重积压，资金周转极其困难。

（三）营运风险成因分析。房地产业经过十多年的快速发展，房地产开发一直处于迅猛态势，很多房地产商在全国各地都提前储备了一些土地。但如今除了一二线城市土地资源可以为房地商带来巨大的利益外，三四线城市的土地资源积累占用的大量资金都成为了房地商持续开发的障碍，再加上三四线城市的房屋供应过剩，所造成的严重资金积压无法这实房地产商的持续经营，营运风险日益严重。

（四）收益分配风险成因分析。收益分配风险形成的主要原因在于很多房地产企业不按照国家相关法律规定进行正常的利润分配，这就会使股东及投资者的积极性降低。我国法律规定，获得本年度净利润首先要弥补以前年度亏损，但通过调查得知，由于当前房地产业的不景气，很多房地产商在当年的结算中都出现亏损状态，因此既不能弥补以前年度的亏损，也使当年没有可分配的利润。所以，如果想改善收益分配风险问题，首先需要保证的是企业获得更多的净利润，将亏损弥补后，将利润分配给投资者。

（五）担保风险成因分析。房地产企业在开发过程中是多个项目同步进行，并通过再筹资将项目滚动开发进行下去，这种筹资连锁担保模式很有可能由于某个链条的断裂导致整个企业的资金链出现崩溃，给企业带来致命的打击。

三、房地产企业财务风险防范措施

（一）调整企业资本结构，以减少负债经营。资本结构即融资结构，是企业债务与股权比例关系的反映形式，企业的偿债能力和融资能力受资本结构影响，在各个方面决定着企业未来的盈利能力。房地产企业作为高风险企业，需要加强对资产负债率的认识。首先，房地产企业管理层可以利用财务杠杆系数等指标在控制筹资风险和谋求杠杆收益间对企业自身寻求一种最佳的资本结构均衡状况，使企业可以在增加资本比重的同时也能够充分地享受财务杠杆收益，减少所带来的筹资风险。其次，可以使用财务分析法提前对筹资方式进行分析。在筹资之前对自身实际条件、项目资金需求量、筹资成本及难易程度等使用财务分析法进行可行性分析，进而减少筹资风险。

（二）发展多元化融资渠道。房地产企业现阶段主要运用的融资渠道为银行贷款和发行股票募集资金，融资渠道单一。建议房地产企业可以利用现阶段国家放宽债券发行限制的良机，结合房地产投资信托海外地产基金、私募筹资、典当融资、合作开发等多种筹资方式提高融资能力。同时，要注重企业的内源资金，内源资本越充盈，财务基础越扎实，对风险的控制能力越强，最根本的途径就是提高企业盈利水平和经营能力。

（三）完善项目销售模式。在销售方式上，要本着创新的理念，时刻瞄准目标客户，顺应时代和科技的进步，勇于尝试新的市场营销推广手段，不能故步自封；要敢于大胆尝试在互联网时代的营销手段，借助网络信息工具，锁定目标客户。在销售管理上，要加快销售人员薪酬管理等一系列制度改革，研究制定符合企业实际和行业特点的管理办法和措施，强化销售员工的主观工作意识，激励工作积极性。

（四）合理增加土地储备。土地储备是房地产企业对已经获得使用权土地资源的一种投资行为，可以称之为土地资本经营。资本是能带来回报的货币，房地产企业储备土地的目的就是使土地开发利润最大化。城市土地的稀缺决定房地产企业储备土地的重要性，在房地产市场日趋成熟，竞争日益加剧的情况下，土地储备可以提高房地产企业防范风险的能力。同时，受宏观经济周期性影响，房地产企业也应储备一定数量的土地，这样经济景气时有房子可以卖，经济萧条时有土地可以开发。

（五）确定合理的股利分配方式。当房地a企业处于业绩的低迷期，可以选择低而稳的股利分配方式。这种选择首先可以用稳定的激励机制带给投资者公司运营相对稳定的信息；其次，留存更多的资金可以缓解公司运营资金的压力，使投资者信心倍增，相信自己投资的企业可以为自己带来收益；最后，也有利于提升公司股票的内在价值。

当房地产企业业绩状况良好时，可以选择正常加额外股利的分配方式，有利于稳定公司股价，提升公司形象，提高投资者的积极性。同样，企业也可以按一定比例送股给投资者，使投资者认为企业的经营业绩将会持续明朗，使投资者更愿意相信企业的潜在发展优势，并且送股不占用企业的现金流，有利于企业的进一步发展。

（六）提供担保时要充分衡量企业的承受能力。很多房地产企业对其控股子公司进行债务担保时，担保额过大，有的公司担保额占净资产额的比重已超过50%，超过公司的可控范围。对此，建议一方面房地产企业要在担保前对子公司的偿债能力进行充分调查分析，以防止子公司到期却没有履行还款义务的能力使母公司遭受牵连；另一方面企业管理层也要对自身财务承受力进行充分评估，降低企业担保资产比例，建立有效的对外担保授权程序并严格遵守。

主要参考文献：

[1]周霞，陈光明.后金融危机时代房地产企业财务风险控制分析[J].会计之友，2012.1.

第7篇

一、内蒙古房地产市场运行情况

（一）房地产投资低位增长，商品房销售渐趋稳定，房价涨幅有所减缓

2013年，内蒙古房地产开发完成投资额1479亿元，与上年同期相比，增长了14.52%。其中，住宅投资1004亿元，占全区房地产开发完成投资额的68%，与上年同期相比增长了18.7%。2013年，商品房屋竣工面积为16623万平方米，与上年同期相比，增长了6.7%。商品房销售面积2737.7万平方米，与上年同期相比增长了8.5%。全区商品住宅销售平均价格为3863元/平方米，与2012年平均价格相比上涨207元/平方米，涨幅为5.66%。2013年，中央下达的内蒙古保障性安居工程新开工17.48万套，基本建成任务18万套的建设任务全部超额完成。

（二）房地产市场过剩明显，去库存压力依然较大，房地产风险不断积聚

2013年，内蒙古房地产市场在2012年住房投资额、销售面积和销售额增速基数较低的基础上，保持了恢复性增长。2013年，内蒙古新增城镇人口28.7万人，城镇化率为58.7%，比上年提高1个百分点，与此相比，房地产投资的增速远高于城镇化速度，房地产市场未来商品房消纳将是一个不容忽视的问题。据有关统计，按2013年全区销售面积计算，仅消化当年的房地产施工面积和竣工面积就需要大约8年时间。房地产市场两极分化格局也进一步显现，个别地区房地产销售明显滞缓，市场严重过剩，待售面积一年内增长超过了90%，未来去库存压力依然较大。

二、房地产信贷及风险状况

（一）房地产贷款增速仍然较快，房地产信贷与房地产市场变化敏感度增强

2013年末，内蒙古银行业金融机构房地产贷款与上年同期相比，增长了22%，快于各项贷款增速7个百分点，高于全国房地产贷款平均增速3个百分点。其中，房地产开发贷款同比增长了33%，购房贷款同比增长了18%。购房贷款中，二手房贷款同比增长了50%。全区60%的房地产贷款余额集中在呼和浩特市、包头市和鄂尔多斯市。保障性住房贷款大幅增长，全区保障性安居工程贷款与上年同期相比，增长了56%，高于各项贷款增速41个百分点。房地产行业涵盖生产、流通、消费等领域，具有较高产业关联度和较强带动效应，目前，全区房地产贷款约占各项贷款的15%，如果再加上以房地产作抵押的贷款和涉及房地产项目的相关行业贷款，辖内银行业金融机构一半以上的信贷资产与房地产行业相关，房地产市场面临调整压力，房价和市场成交量若出现大幅波动将对银行业金融机构资金安全带来不利影响，房地产贷款存量较高的银行业金融机构贷款风险将进一步显现。如果再考虑一些银行业金融机构信贷资金可能通过信托公司、小额贷款公司和融资性担保机构等“影子银行”体系及民间借贷领域违规流向房地产行业，那么其最终风险可能还是要银行业金融机构来承担。

（二）房地产贷款质量总体较好，但房地产企业资金趋紧，贷款违约逾期现象应予关注

从目前情况看，内蒙古银行业金融机构房地产贷款质量目前控制较好，但房地产企业的关联关系复杂，潜在风险不容忽视。部分房地产企业通过多头授信、借道上下游关联企业以及理财、信托等渠道获取银行贷款，关联群资金链不断趋紧拉长，一旦出现资金链断裂，则可能导致整个关联群的信用风险。也有个别银行业金融机构通过违规调整贷款分类、办理贷款展期、用理财产品承接存量问题贷款。个别房地产开发贷款存在抵押手续不完备，上下游企业担保和集团公司担保等问题，在一定程度上影响着抵押担保的风险缓释作用的有效发挥。同时，部分房地产企业贷款由煤炭运销企业和小额担保公司进行担保，在当前煤炭运销企业经营困难、担保公司资金趋紧的情况下，担保效力下降，房地产贷款到期情况应予以及早关注。加之部分地区由于房屋销售不畅，开发商资金回笼缓慢，资金严重短缺，偿还压力加大，房地产风险逐渐向上下游行业蔓延，不良贷款已经开始暴露，个别地区开发商违约也给银行业金融机构带来一定的声誉风险。

（三）地方政府融资平台贷款风险和房地产业贷款风险高度关联

随着地方政府融资平台贷款的“解包还原”和“分类退出”，在剩余的地方政府融资平台贷款存量中，以财政担保、土地为抵押及土地收益权为质押等风险缓手段的贷款占有一定比例，房地产贷款风险和地方政府融资平台贷款风险具有高度关联性。2013年，全区地方财政总收入2658亿元，与上年同期相比，增长了6.5%，增长率同比回落了3.9个百分点，财政增收的不确定性增大。全区公共财政预算支出3682亿元，与上年同期相比，增长了7.5%，11个盟市中有9个盟市的公共财政预算支出高于其地方财政总收入，其中某盟市公共财政预算支出是地方财政总收入的3.85倍。特别需要关注的是，各盟市财政收入水平不平衡，个别涉及土地储备贷款的盟市财政十分困难，这会在一定程度上影响到地方政府的财政担保能力，而直接或间接以土地所有权和土地收益权为担保的抵质押品价值重估以及风险缓释能力下降将对银行业金融机构房地产贷款质量形成最现实的考量。

三、几点建议

（一）认真落实国家宏观调控政策措施，促进房地产市场平稳健康发展

坚决落实国家房地产市场调控政策，继续优化房地产投资结构，加大保障性安居工程建设；着力化解和防范房地产市场风险，防止投机资金过多向房地产领域聚集；不断完善多元化的融资体系，逐步增加房地产直接融资比重，有效缓解房地产融资渠道单一，风险过度集中在银行的问题；同时密切关注、评估房地产市场调控对宏观经济面的传导和影响，加强对房地产行业的审慎性监管，促进房地产行业的健康发展。

（二）按照风险可控、商业可持续原则，严格落实差别化住房政策

银行业金融机构应按照风险可控、商业可持续原则，在完善抵押担保手续和保证还款来源的基础上，积极支持保障性安居工程建设、绿色建筑开发和既有建筑的节能、节地改造，优先支持居民家庭首套真实自住购房需求。继续严把开发企业“名单制”管理和开发贷款以在建工程抵押这两个基本要求，同时加强对抵押物的及时估值和持续管理。按照土地储备贷款应纳入地方政府性债务统一管理的要求，结合土地评估价值、变现能力、地方政府性债务水平和偿还能力，审慎确定土地储备机构贷款规模，加强土地储备贷款的管理和风险防范。

（三）高度关注重点地区、重点企业和相关行业的苗头性风险

银行业金融机构应通过持续监测和开展动态压力测试，深入分析重点地区、重点企业以及房地产上下游相关行业授信规模和风险状况，根据不同地区房地产信贷特征和风险点，合理配置信贷资源，制定风险管理措施。密切跟踪相关行业间的风险传导情况，前瞻性地评估房地产及相关上下游行业贷款质量状况和预计损失情况，持续开展针对房地产开发企业流动性和清偿能力的风险排查，及时预警判断，及早制定风险防控预案，及时缓释风险。继续强化名单制管理，对相关主管部门认定的有闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违规违法行为的房地产开发企业，严禁发放新开发项目贷款，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。

（四）做实“三个办法一个指引”，防范信贷资金违规流入房地产市场

第8篇

关键词：项目融资；分析

目前国内房地产行业及项目运作面临着前所未有的挑战。特别是对于那些中小房地产企业来说更是如此。针对目前一些规模不大的房地产公司，要使企业获得可持续开展的动力，除了有一个优秀的管理团队及其它因素外，莫过于拥有一定数量的土地储备资源以及充足的资金了。一些房地产企业的管理者们常常奔走于政府、企业及银行之间，为苦于无米下锅而为之烦恼。笔者曾供职于一家中小房地产企业并参与了多个项目的运作，在与业内人士交谈中，常常讨论一些关于项目的运作及项目融资方面的问题，这里有一个成功的案例愿与读者一起分享。

在天府之国的成都市周边有一个发展潜力巨大的小镇，在那里云集着众多的房地产开发企业，其中也不乏一些国内知名的房地产企业。在这些企业之中有一个名不见经传的中小房地产企业在竞争日趋激烈的市场中脱颖而出，并成功运作了一个投资总额近十亿元的项目。在项目运作初期，管理团队的智库机构对整个项目进行了非常详细的研究和评估，尤其是对整个项目的融资方式和渠道进行了深入的研究。众所周知，目前国内房地产房地产资金主要来源于：国内银行贷款、信托项目融资、海外房产基金、国内产业基金、非上市股权融资、上市融资、债券发行、自筹资金、购房者的定金和预付款以及其它资金等，其中国内贷款、自筹资金和其他资金来源占到了房地产开发全部资金来源的七成以上。如何针对自身企业及项目的特点运用前面所谈到的融资方式，确实是一件令企业管理者头疼的事。对于采用国内银行贷款的确是房地产开发企业趋之若鹜的主要方式和渠道；房地产信贷业务目前仍普遍被银行业视为优质资产，商业银行的信贷热情仍然高涨；对于采用信托项目融资主要是它在结合多种金融工具方面独具优势而为众多房地产开发企所追捧和青睐，目前仍是房地产业新兴的融资热点；海外基金虽然前景远大，但对于如饥似渴的中国房地产业来说难解近渴；对于国内产业基金，由于利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上的私募基金具有非常大的吸引力，但在具体运作上存在制度上的缺陷，且留有许多隐患，需要进一步规范；对于非上市股权融资方式，即通过强强联合方式给房地产项目融资开辟崭新的渠道，这主要是针对那些土地储备丰富而没有资金的，资金充足而又拿不到地的开发企业；而上市融资和债券发行的融资方式，由于它要求具备相对较高的条件，因此对于那些中小房地产企业来说更是望尘靡及的事了。总之，由于房地产行业融资额度巨大，单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决项目资金问题，因此，需要进行金融产品创新组合。既根据各开发企业及项目的不同特点，选择适合自身项目特点的金融产品和融资组合方式，以确保项目能够正常运行。

第9篇

近些年，我国城市大型住宅房地产项目开发逐渐增多，且有不断增加的趋势，这对于加快城市建设和提高居民生活质量具有重要意义。大型住宅房地产项目的开发意味着大规模的资金投入，在国家对房地产业持续宏观调控的背景下，传统的以银行贷款为主的公司融资模式受到挑战。而另一种融资模式———项目融资，作为一种重要的国际金融工具，其独特的融资机制和在分散风险方面的特殊作用，使其在大型工程项目建设资金筹集方面发挥了重要作用，已成为卓有成效且日趋成熟的融资手段。然而，项目融资在房地产开发领域特别是大型住宅房地产开发领域尚未得到真正意义上的应用。为此，本文就项目融资在大型住宅房地产开发中的应用问题进行探索性研究，以期拓展项目融资的应用领域，增加房地产企业融资渠道，降低房地产企业融资风险。

二、项目融资的内涵、运作机制和应用领域

1.项目融资的内涵。

项目融资作为一种重要的融资方式，自身还处于不断地发展过程中，目前尚没有一个统一、公认的定义。从广义上讲，凡是为了建设一个新项目、收购一个现有项目或者对已有项目进行债务重组所进行的融资都可以称为项目融资。世界银行将项目融资定义为资本投资开发设施，能够提供商品和服务的项目[1].欧洲一直采用这一宽泛的定义[2].从狭义上讲，各国学者和国际组织对其定义表述有所不同。美国银行家彼得·内维特（Nevit.P.K）在其《项目融资》（1996年）一书中提出，项目融资是“为一个特定经济体所安排的融资，其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障”[3].巴塞尔委员会在《巴塞尔新资本协议》中指出，项目融资（ProjectFinance,PF）是一种融资方法，贷款人主要将单个项目产生的收益作为还款来源和资金安全性的保障，是专业贷款的一个子类。我国学者在总结各类定义的基础上，提出项目融资是“以一个特定的经济实体（项目）为融资对象，以项目的现金流量和收益为偿还所融资金的来源，以项目的资产作为融资的安全保障（抵押）的一种融资方式[4].”项目融资更为简明的定义是：以特定项目的现金流量和资产为基础的有限追索或无追索融资。与传统的公司融资比较，项目融资具有以下主要特征[5]:

（1）以项目为融资导向。

安排项目融资的依据是项目未来的现金流量和项目资产，而不是项目投资者的资信。项目贷款人更加关注的是项目建设期间能够产生的现金流量用于偿还贷款的能力，项目的融资规模、融资成本以及融资结构与项目的预期现金流量和项目的资产价值直接相联系。

（2）无追索或有限追索。

当项目的经济强度不足以清偿债务时，贷款人不得追索或者仅在某一特定阶段或在规定范围内进行追索。除此之外，无论项目出现什么问题，贷款人均不能追索到项目借款人除项目资产价值和未来现金流量以及所承担的义务以外的任何财产。

（3）有效分散投资风险。

针对大型项目投资面临的各种风险，项目融资充分发挥“收益分享、风险分担”的原则，将项目的各种风险在项目的主要参与者和其他利益相关者之间进行合理分配，而不是由项目投资者一方单独承担项目的全部风险，减轻了投资者的压力。

（4）资产负债表外融资。

根据项目融资风险分担原则，贷款人对债务的追索仅限于项目公司的资产和现金流量，因而可以将项目融资安排为不需要进入投资者资产负债表中的贷款形式，即实现表外融资，有利于投资者将有限的财力从事更多的投资活动。

2.项目融资的运作机制。

项目融资主要由四个基本模块组成：项目的投资结构、融资结构、资金结构和信用保证结构。

（1）项目的投资结构。

即项目的资产所有权结构，指项目投资者对项目资产权益的法律拥有形式和项目投资者之间的法律合作关系。目前，国际上常用的项目投资结构有单一项目子公司、公司型合资结构、合伙制及有限合伙制结构、信托基金结构和非公司型合资结构等形式。

（2）项目的融资结构。

融资结构指项目投资者取得资金的具体形式，是项目融资的核心部分。投资者在投资结构上达成共识以后开始设计和选择合适的融资结构来实现投资者的融资目标和要求。常用的项目融资模式有：杠杆租赁、产品支付、利用“设施使用协议”融资、BOT、ABS等多种模式，也可以按照投资者的要求对几种模式进行组合、取舍和拼装。

（3）项目的资金结构。

项目融资的资金由三部分构成：股本资金、准股本资金、债务资金。三者的构成及其比例关系即项目的资金结构，其中核心问题是债务资金。项目融资常用的债务资金形式有：商业银行贷款、银团贷款和租赁等。资金结构在很大程度上受制于投资结构、融资结构和信用担保结构，通过灵活巧妙地安排项目的资金构成比例，选择恰当的资金形式，可以达到既减少投资者自身资金的直接投入，又提高项目综合经济效益的双重目的。

（4）项目的信用担保结构。

对贷款银行而言，项目融资的安全性来自项目本身的经济强度和项目之外的各种直接或间接担保。担保可以由项目投资者提供，也可以由与项目有直接或间接利益关系的参与各方提供；可以是直接的财务保证，也可以是间接或非财务性的担保，所有担保形式的组合，就构成了项目的信用担保结构。

项目融资的整体结构设计通过开发商、贷款银行与其他参与方之间的反复谈判，完成融资的模块设计并确定模块间的组合关系。通过对不同方案的对比、选择、调整，最后产生一个令参与各方都比较满意的最佳方案。

3.项目融资的应用领域。

项目融资最早应用于石油、矿业等资源开发领域。20世纪30年代世界经济危机使美国大批企业资产状况恶化、信誉度降低，按照传统的以企业财务状况和资信等级为基础的公司融资方式难以获得银行贷款，企业面临山穷水尽的局面。这时美国德克萨斯州的石油开发项目另辟蹊径，采用项目融资方式获得了足够资金。项目开发商、投资者以及贷款银行约定采取“产品支付协议”的方式归还贷款，即贷款银行不从石油产品的销售收入中获取贷款本息，而是从特定的石油矿区未来产出的全部或部分石油产品的收益权中获取本息。这种新型的贷款方式，相对于以借款人自身的资信和信用为担保的传统方式，将对贷款的风险评估对象从借款人转移到了现存的产品上。

20世纪70年代以后，项目融资开始应用于基础设施建设项目。面对日益增加的基础设施建设项目，单纯依靠财政预算、政府拨款的方式愈加困难。此时项目融资为本来由政府投资兴建的基础设施项目开辟了新的融资渠道。政府将基础设施项目授予企业经营，获得特许权的企业负责项目的融资、建设和经营，承担项目的债务责任和投资风险，在特许权期满后将基础设施项目再交移给政府。我国改革开放以来，项目融资也被引入和介绍到我国的企业界和金融界，并在一些大型投资项目中得到成功的运用。特别是进入20世纪90年代以后，BOT方式得到广泛使用。如三亚凤凰机场、重庆地铁、深圳地铁、北京京通高速公路、广西来宾电厂等项目[6].

目前，项目融资在世界各地运用更加普及，涉及项目遍布矿产资源的勘探和开采、基础产业和大型基础设施建设等领域，甚至在军事工程中得到成功应用。在实践中，项目融资本身在融资结构、追索形式、贷款期限、风险管理等方面也在不断地创新和发展。

三、我国大型住宅房地产开发实施项目融资的必要性

我国城镇住房制度改革以来，以住宅开发为主的房地产业获得空前发展，成为国民经济的支柱性产业。近些年，大型住宅开发建设项目逐渐成为城市建设运营的主角和房地产开发的主流。然而，大型住宅建设项目开发需要大量的资金投入，如何筹集足够的开发资金是房地产开发商面临的最为关键的问题。在目前国家对房地产行业进行深度宏观调控期间，过去依靠银行贷款和项目销售回款的融资模式越来越不适应新形势发展需要，拓宽融资渠道、提高融资能力是房地产企业急需解决的现实问题。项目融资以其独特的融资机制和在分散风险方面的特殊作用，使其在大型工程项目建设资金筹集方面发挥了重要作用，已成为卓有成效且日趋成熟的融资手段。因此，大型住宅房地产开发项目积极引入项目融资，对于解决我国房地产企业面临的资金紧张问题具有重要意义。

1.有利于缓解房地产企业融资困境。

资金是企业赖以生存的命脉，房地产企业作为典型的资金密集型行业，具有资金需求量大、资金循环周期长、资金回笼速度慢等特点，因此对资金的依赖性更强，对资金的良好运转要求也更高。随着我国房地产宏观调控力度的不断加大，房地产企业融资环境从紧，企业资金问题面临严峻挑战。2011年，全国房地产开发企业资金来源83246亿元，比上年同期增长14.83%,增速回落12.1个百分点，增速连续两年下滑；全国房地产开发投资61740亿元，比上年同期增长27.9%,增速回落5.3个百分点。2011年资金来源和投资增速差值-13.1%,连续两年为负差，缺口相比2010年扩大了5.3个百分点，可见资金入不敷出的现象较为严重。同时，2011年房地产开发企业本年资金来源与投资额比是1.35,比上年降低0.15,资金保障能力不足也显而易见。项目融资具有表外融资和提高财务杠杆的功效，其依据房地产开发项目本身的经济强度来实现融资，因此引起的债务无须计入投资人的资产负债表中，进而避免在资信评估时影响房地产企业的信用地位和筹资能力。同时，采用项目融资一般可以获得较高的贷款比例，提高财务杠杆系数，进而拓宽房地产企业融资规模，缓解企业融资困境。

2.有利于降低房地产企业信贷风险。

我国房地产企业是典型的全能式开发模式，从买地、建造、论文格式、卖房到管理都由房地产开发企业独立完成。在追求利润最大化的同时，房地产企业也将风险集中到自身身上。在融资方面，目前的房地产融资模式尚没有形成风险分担机制，房地产企业既是资金的需求者，又是融资的主体，承担债务的全部责任。同时，房地产业本身没有属于行业的专业金融机构，行业内用于房地产开发的长期资金严重不足。在宏观调控和信贷紧缩的背景下，传统的“银行贷款+预售融资”的资金融通方式遇阻，对企业的生存和发展构成了直接的威胁。项目融资属于有限追索，有限追索权的存在使项目的风险与投资人的其他资产相分离，贷款人只能以项目资产和项目未来收益作为还款来源，投资人从而可以避免做无上限的抵押或担保。项目融资的另一大特点是风险分担，项目融资的各参与方可以依据各方的利益要求，通过严格的法律合同把责任和风险合理分担，从而降低房地产企业的信贷风险以及市场风险。

3.有利于转变我国房地产业务发展模式。

目前房地产开发主要有两种模式[7]:一是以卖楼获得（预售）的客户融资和银行按揭融资为主的“香港模式”,也叫全能开发模式，是以开发商为中心的一条纵向价值链，从买地、建造、卖房到管理都由一家开发商独立完成，房子建好后，房地产公司不持有物业，直接出售。其特点是项目开发周期长，开发商追求利润最大化，不愿意与他人分享收益。二是以市场化资本运作为主的“美国模式”,也叫专业化模式，在这种模式中，房地产投资、开发、物业经营等各方面业务环节都高度分化、相对独立，不同类型的业务要由专业化的独立公司来自主实施完成。其特点是专业化的程度相当高，每一个环节通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的幕后主导是资本，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。从发达国家房地产业发展情况看，开展资本运作和专业细分是房地产业的发展趋势。今后的房地产企业，不仅是一个开发企业，更是一个资本企业，资本驱动日益成为房地产业的运作核心。我国房地产业经过20多年的发展，尚处于以房地产开发商为核心的阶段，缺乏专业化分工，属于典型的全能开发模式。适应未来发展需要，房地产业的创新发展有赖于融资方式的转变，开展项目融资，在分散风险、分享收益的原则下，其实质是实现了房地产开发的专业分工，改变现有房地产企业的全能运作开发模式。

4.有利于推动我国房地产金融市场的发展。

我国房地产金融市场的发展滞后于房地产业的发展，市场配置资金的作用并未得到充分发挥，出现了房地产企业资金短缺与储蓄资金大量沉淀并存的局面，分散的社会资金难以集中应用到房地产项目，社会公众、各方面投资者难以分享房地产业发展的收益。房地产开发企业实施项目融资，将有助于提高资本市场的运营效率，更好地发挥资本市场应有的筹资和资源配置功能。更为重要的是为我国投资者提供了一种风险明确、收益稳定、容易把握、能够满足不同投资策略和风险偏好的投资工具，使我国大量的居民储蓄能够高效地转化为投资。同时，项目融资中的很多模式属于直接融资方式，项目融资的发展客观上突出了直接融资和证券市场的作用，使间接融资的地位相对下降，并促使商业银行改变其功能，从而推动我国房地产金融市场的发展，加速房地产金融体系创新的进程。

四、我国大型住宅房地产开发实施项目融资的可行性

传统的项目融资主要应用于石油、天然气等能源开发、基础设施建设以及飞机、轮船等大型制造业项目。近些年，大型商业房地产开发项目也开始引入项目融资这一新的融资模式，并在实践中取得较好效果。然而，项目融资在大型住宅房地产开发项目中尚未得到真正意义上的应用。其原因：一方面是项目融资比较复杂，对市场风险、财务评价等可行性研究要求较高，而住宅房地产开发在可行性研究方面还不足以使贷款机构确信贷款的安全；另一方面是项目融资在分散风险的同时，也分散了项目收益，在我国房地产业高速发展时期，房地产开发商追求利润最大化，不愿与他人分享房地产业发展的收益。尽管如此，随着我国社会经济的发展和城镇化进程的不断加快，大型社区和物业开发的逐渐增多，项目融资的优势必将愈加凸显，相信不久的将来，项目融资与传统的公司融资将一并成为房地产开发企业的重要融资手段。目前，大型住宅房地产开发已经基本具备实施项目融资的条件。

1.大型住宅房地产开发可以通过项目公司实施项目融资。

以项目为导向安排融资是项目融资的一个显著特点。大型住宅房地产开发通常以成立项目公司的方式来运作。所谓房地产项目公司，即以房地产项目为对象从事单项房地产开发经营的有限责任公司，往往开发一个项目即设立一个项目公司，待项目开发完毕后，即注销项目公司。公司的股东（开发商）利用项目公司制度可以合理规避法律风险，即使项目投资失败，开发商仅以出资额为限承担有限责任。项目公司作为独立的生产经营者，签署一切与项目建设、生产和市场有关的合同，安排项目融资，负责建设经营并拥有项目。在项目建设期间，投资者为贷款机构提供完工担保。项目公司的法律关系比较简单，便于贷款机构就项目资产设定抵押担保权益，融资结构上较易于被贷款机构接受。项目融资的债务风险和经营风险大部分限制在项目公司中，易实现有限追索和非公司负债型融资，并且可以利用大股东的资信优势获得优惠的贷款条件。同时，项目资产的所有权集中在项目公司，管理上较灵活，项目公司可直接运作项目，也可仅在法律上拥有项目资产，而将项目运作委托给另外的管理公司[8].目前的房地产抵押贷款基本以项目资产作为偿还担保，很多住宅房地产开发项目的融资活动已经具有了项目融资的特点。[ LunWenData.Com]

2.大型住宅房地产项目开发具有稳定的净现金流量。

进行项目融资的先决条件就是项目能够产生稳定的现金流。住宅房地产开发直接形成住宅产品，并直接进入销售阶段，大约三到四年左右时间完成一个房地产开发周期，即资金周转期。与其他领域的项目融资比较，房地产开发前期只有大规模投入，而没有现金回流，只有在房屋预销售之后才能产生现金回流。尽管如此，由于住宅产品具有价值量大、保值增值的特点，从长期看其价格始终呈现稳定上涨的趋势，且价格增长速度要远高于GDP缩减指数。同时，房地产价格波动幅度远远小于股票等金融资产价格波动幅度。随着中国经济的快速发展，人均可支配收入不断增加，在利率下降、外汇管制、债券市场不发达、股票市场欠完善的情况下，房地产也成为了百姓投资的重要工具和抵抗通胀的重要手段。因此，随着房地产价格的稳定上涨，房地产开发未来的现金流必然是稳定的。住宅地产也是房地产的最大板块，历年来都占房地产投资的70%左右，如此大的投资规模和稳定的现金流也使得项目融资在住宅房地产开发中具有广泛的应用空间。

3.我国市场经济运行机制的不断完善为房地产项目融资提供了良好的外部环境。

项目融资是一项复杂的系统工程，涉及项目谈判、签约、履行及违约的仲裁和处理，风险的分担、利润、税收和其他条件的执行手续、渠道与担保等问题，这些问题需要在完善的市场经济环境下通过相关法规加以强化。经过三十年的发展，我国市场经济体制逐渐完善，相关政策法规相继颁布，银监会、证监会和保监会逐步放松对金融机构的直接监管，早在2003年中央银行就已经提出“要积极推进住房贷款证券化”.这些对于项目融资在房地产业的运用提供了必要的法律依据和法律保障，为项目融资的开展营造了良好的外部环境，也极大地解除房地产项目融资在我国的社会风险和经济风险。

4.众多项目融资的成功案例为大型住宅房地产开发实施项目融资积累了丰富经验。

项目融资自诞生以来，在世界各国已经积累了丰富的经验和众多成功的案例。特别是在欧美国家，项目融资的应用范围已经扩大到房地产开发等领域[9].

20世纪80年代，项目融资被介绍到我国的企业界和金融界，已经在一些大型投资项目中得到了成功的运用，不仅促进了我国经济的发展，同时积累了丰富的项目融资经验，培养了大批从事项目融资的专业人才。近些年，项目融资在我国大型商业房地产项目开发中开始探索性尝试，如大连万达集团与国际商业巨头联合开发商业房地产的“订单模式”已经具有项目融资的特征。这些都为项目融资在大型住宅房地产开发中的运用提供了有益借鉴以及人才支持。

此外，我国具有充裕的开展项目融资的资金来源。2012年底，我国城乡居民储蓄余额近40万亿。除居民储蓄资金外，还有一些投资机构，如保险公司、社保基金、商业银行和证券投资等存有大量投资资金，这为项目融资提供了充足的资金保障。

五、大型住宅房地产开发实施项目融资的运作程序

房地产开发实施项目融资同其他类型项目融资的运作程序基本相同。对比其他项目融资，房地产开发项目融资主要包括六个步骤：投资决策分析、融资决策分析、融资模式选择、融资谈判、融资执行以及贷款偿还[10].

1.投资决策分析。

在进行房地产开发投资之前，房地产开发企业首先进行可行性分析。可行性分析一般包括：对国家法律法规等政策环境的分析，对市场需求情况及市场前景的预测，对资金可获得性的全面考虑，对项目可能面临的各种风险进行估计，由于项目融资的特性，融资方更为注重对项目风险的识别和防范；对项目收益的估计，根据已往经验，对项目的投资量、资金成本、销售收入做一个初步的估计，得出项目收益的估计值，看是否值得投资。在项目可行性研究和风险分析基础上，房地产开发企业做出是否进行项目开发建设的投资决策。

2.融资决策分析。

在决定对某一住宅房地产项目进行投资以后，房地产开发企业将决定采用何种融资方式为项目进行筹集资金。是否采用项目融资，主要取决于项目资金筹集可行途径的比较、对债务责任分担的要求、项目融资数量及时间上的要求和综合评价。项目融资决策分析是一项复杂的综合分析和评价工作，通常需要聘请融资顾问为其提供咨询，对项目的融资能力和可能的融资方案进行分析比较，提出项目融资建议方案，项目投资者据此作出项目融资决策。

3.融资模式选择。

当房地产开发企业决定采用项目融资方式以后，正式聘用融资顾问开始研究和设计项目的融资结构。项目融资结构设计的一项关键性工作就是要完成项目的风险分析和评估，在此基础上，根据项目的经济强度和各利益主体与项目的契约关系，确定项目的债务承担能力、项目风险在项目参与者之间的合理分配及其相关的项目信用保证结构。这一阶段确定的融资模式并不一定是最后采用的融资模式，开发商还需要与融资方进行谈判才能最终确定。

4.融资谈判。

房地产开发企业完成前面几个阶段的工作，就有了与融资方进行项目融资谈判的基础，可以有选择地向潜在融资方发出参加项目融资的邀请书，便可以与有兴趣地融资方开始谈判。一般情况下单个金融机构不愿承担较大风险，开发商可以选择邀请苦干个融资方联合的银团进行项目融资。在与融资方的谈判过程中，开发商应注意保持灵活态度，当谈判陷入僵局时找出适当的变通方法绕过难点，防止融资谈判拖延过长时间，造成更大的损失。融资方可能会对项目融资的模式提出不同的看法，开发商应进行权衡选择。融资谈判结束之后，房地产开发企业（或项目公司）与融资方签署融资协议及相关的法律文件，确定各方权力与义务。

5.融资执行。

与融资方的谈判结束，双方签署正式的项目融资法律文件之后，项目融资进入执行阶段。在这一阶段，开发商或项目公司负责项目的建设管理，保证项目进展按融资协议规定时间进行；同时开发商将对项目的按期按质完成承担有限责任。融资方实时监督项目的工程进展，考察项目是否按融资协议规定执行，进而根据资金预算和建设日程表安排贷款的提取。在某些情况下，融资方还需要参加部分项目的决策。在融资协议的执行过程中，开发商应与融资方必须保持密切的联系，解决融资协议中没有规定的新问题，直至项目的完工。

6.贷款偿还。

房地产开发结束之后，项目融资进入贷款偿还阶段。房地产项目融资与一般的生产项目融资有些不同。当生产项目建成之后，还需要投入相当的运营资金才能使项目进入正常的生产经营阶段。而且项目进入经营运转之后，通常需要相当长的一段时间才能产生足够的资金偿还全部贷款。而房地产项目本身就是产品，可以直接进入销售阶段，因此贷款偿还的时间一般要短得多。项目开发完工后，开发商依赖房产销售收入按融资协议规定的方式和数量将贷款偿还融资方，并移交相关法律文件，结束项目融资协议。

在整个房地产项目融资实施过程中，各个阶段与步骤并不是孤立的，后一阶段的实施情况会对前面决策产生影响。如开发商考虑融资谈判的实际情况与进展，可能修改融资方式或是项目融资的模式；融资执行过程中出现了协议中没有规定的情况，则需要各方再次谈判协商。

六、结论

通过对大型住宅房地产开发实施项目融资的相关问题分析，可以看出：

第一，大型住宅房地产开发实施项目融资十分必要。特别是在房地产业面临持续宏观调控的背景下，房地产企业能够寻求和实现的融资渠道比较有限，不仅面临着资金状况的紧张，也面临着信贷收紧状态下的融资成本上升，同时还面临着房屋销售增速回落、回笼资金困难而形成的还款压力。在这种情况下，开展项目融资，不仅有利于降低房地产企业资金压力，减少房地产企业投资风险，同时有利于房地产企业适时转型。

第二，以项目公司形式运作的大型住宅房地产开发，具有稳定的净现金流量，符合项目融资的条件。

第10篇

关键词：中小房地产企业；融资渠道

自2008年金融风暴以来，国际经济遭受重创，各国都用各种方式刺激国内经济，以期早日走出困境。我国也运用刺激内需来维持经济稳定，房地产市场也经历了繁荣时期。随着国内经济增速放缓，银行信贷风险增大，对贷款审批尤其是房地产贷款审批要求更加严格。据了解，目前中国第三大信托公司――中融信托及旗下中融资管对房地产项目也在2015年开始对房地产项目要求更高，只接一线城市的房地产项目。这对二线城市的房地产来说无疑是融资途径的雪上加霜。

一、中小房地产企业融资现状

广东GDP在全国处于领先地位，其房地产行业也在全国房地产行业中处于优势地位，其规模和数量遥遥领先于其他城市。以广东的房地产企业为例，根据广东房地产网站的数据显示，目前广东房地产企业的主要资金来源于国内银行的融资和客户的定金及预付金。央行的分析报告表明，房地产企业的融资70%来自于银行，15%来源于定金及预付金。从融资结构上看，房地产企业的融资方式相对单一，银行贷款融资占据这主导地位，其他融资渠道相对缺乏。从财务杠杆上看，目前房地产企业的资产负债率高于75%，加上经济增速放缓，房产销售时间变长，导致房地产企业的资产负债率比其他行业都高。从债务期限结构上看，银行对中长期的房地产企业贷款收紧，对房地产开发的城市和地段的考量因素增加，以及对开发商的要求提高，致使很多房地产企业无法从银行的贷款渠道取得融资。

二、导致房地产企业融资困难的因素分析

房地产企业的自身原因：房地产企业融资困难，首要因素还是在于自身的不足。企业基础薄是重要的一点。大部分的中小房地产企业资金实力弱，自有资金少，规模小，抗风险能力弱。在管理上，中小房地产企业管理漏洞较多，并且管理水平偏低，缺乏有效的内部控制制度和严格的财务管理制度，导致中小房地产企业的经营不稳定。在向银行申请融资中，上述因素往往成为银行考量的贷款安全的第一因素。

第二，影响中小房地产企业融资困难的另一个因素是信用评级和信息公开程度。按照目前国内的评级，大部分中小房地产企业的信用评级在3B或以下，在资金管理上不严格，容易出现抽逃资金、资金链断裂导致无法偿还贷款等情况。这样导致企业的信用受到很大的影响，大额资金很难进入中小房地产企业。另外，由于中小房地产内部管理制度的不完善和信息缺乏公开透明，造成三方（主要是指中小房地产企业、投资者、银行）之间的信息不对称，投资者和银行难以了解到中小房地产企业的实际经营情况，导致投资者和银行在做投资决策和房贷审批中更加谨慎，甚至为了资金安全，宁可放弃投资。

第三，社会大经济环境也是影响中小房地产企业能否顺利取得融资的重要因素。以银行为例，2015年国内经济增速一再往下调，各项经济指标都下滑，很多企业经营都在亏损，银行贷款无法按时归还。因此，银行的不良贷款率飙升。中小房地产企业由于其规模小、资本金少、信用风险高、经营不稳定和信息不透明等因素，导致银行在贷款过程中，更多去考虑企业的自身状况和是否有充足的抵押和更强的还款来源。尽管政策在调整，放宽个人购房条件和个人购房贷款要求，以此促进房地产的资金回笼，缓解房地产企业的资金压力。但对于银行来说，这并没有缓解银行对房地产企业的惜贷政策。

第四，融资渠道单一是房地产企业融资困难的另一因素。目前国内的房地产融资主要是银行贷款，辅之以房地产信托、房地产基金和少量的直接投资机构。房地产信托由于目前刚性兑付要求，结合目前的经济状况和房地产企业经营状况，对房地产项目要求更加严格。一线城市的冷门地段的项目都难以收到青睐，更别说二线城市，甚至三四线城市的项目能从房地产信托公司融入资金。而房地产基金和直接投资机构本身数量少，资金量有限，对抗风险能力不足，从而在项目选择上慎之又慎。

三、拓宽中小房地产企业融资渠道的探讨

针对上述的多种因素造成中小房地产企业融资困难，本文对拓宽房地产企业，特别是中小房地产企业融资渠道提出几点探讨建议。

第一，内外兼修，转变观念。打铁还需自身硬，对于房地产企业来说同样适用。房地产内部管理的不完善就是其融资困难的软肋。完善经营模式、管理模式，规范财务管理，公开公司经营状况信息，留住房地产方面的专业人才，结合自身的发展，制定合理的发展计划。

转变观念，主要是要转变经营观念和融资观念。房地产企业，尤其中小房地产企业需要发展壮大，需要根据自身实力，制定切实可行的发展路径，切勿操之过急，亦要防止把所有希望寄托于上市后融资扩大的过于远大目标上，以免导致等不到春天的到来。经营上，许多房地产企业仍然停留在单打独斗的观念上。然而，团队作战才是未来的主流。中小房地产企业倘若能与大房地产企业甚至是上市房地产公司合作，在虽然利益上有所减少，但这样的抱团方式能减轻中小房地产企业的资金压力，提高企业的融资能力，改善经营状况。在融资观念上，银行贷款是房地产企业的最传统、最重要的融资方式。在经济形势和政策形势不向好的情况下，银行贷款收紧，一批批的房地产项目因无法实现融资而放弃。房地产信托、房地产基金已经在国内开展多年，其融资门槛相对银行来说会低一点，可操作性强，亦可作为融资的可行渠道。单一的融资渠道已经不符合发展的趋势，需要多渠道的组合融资。而这前提，就是要改变原有的单一融资观念，才有可能去实现新的融资方式，谋求企业的未来。

第二，政府为房地产企业创造融资政策环境。作为市场的设计者、守护者和监督者，政府有责任让房地产市场健康发展。政府出台了建立“中小企业融资担保体系”和“中小企业社会服务体系”的政策，为中小企业提供必要的融资担保和撮合银行对中小企业的贷款。另外，政府鼓励银行设立专门的房地产产业基金，财政拨款，对产业基金贷款进行贴息。这样对于中小房地产企业来说，政策上更加方便，融资上也有更加便捷的房地产产业基金对接，同是还可以减轻资金成本压力。

第三，鼓励房地产企业发展直接融资渠道。与间接的融资渠道相比，直接的融资渠道具有准入手续少，资金成本相对低的优点。发展直接融资，是房地产企业的不二之选。其一，房地产企业直接对接投资机构，可实现房地产金融脱媒，减少中间环节和降低中间成本，从而直接降低总的资金成本。目前可引入的直接投资机构有各大企业的房地产投资部、企业间成立的投资基金和海外的投资基金等。其二，房地产企业也可以通过发行房地产企业债来实现企业的融资。企业债是最直接和成本最低的融资方式，需要有专门的担保企业为融资的房地产企业做担保，放宽审批权限，简化手续，建立多层次的债权交易市场，提高债券的流动性。除此之外，还需要完善房地产企业的债权评价体系，促进房地产企业的良性发展。

第四，发展房地产联合开发融资渠道。房地产联合开发是指多家房地产企业共同开发一个项目，尤其是中小型房地产企业牵手大型房地产企业，进行同一个房地产项目建设。大型房地产企业融资渠道多元化，信用评价相对高，取得贷款容易并且资金成本较低。中小房地产企业在开发项目时，主动与大房地产企业联合开发，吸取大房地产企业的优点，弥补自身的不足。在融资、管理和技术上，都能有所提高。

结合以上分析，房地产融资，特别是中小房地产企业的融资面临的困难不容忽视，倘若能与国家政策相结合，结合自身需要，拓展多渠道融资，还是能在一定解决企业的融资难题，为企业的发展取得新的突破。

参考文献：

第11篇

【关键词】房地产；项目融资；投资回报

中图分类号：F293.30 文献标志码：A 文章编号：1673-8500（2014）03-0051-01

一、房地产开发项目的融资流程

房地产开发项目的融资流程开发商经常表现为：首先要“看地”，向规划部门了解该用地是否符合地区用地总体规划，申请取得建设用地规划许可证，交纳首期土地出让金，取得国有土地使用权证，将出让取得的土地，经合法的土地评估机构评估，因为土地使用权（即土地使用证）抵押将出让所得土地全部抵押给银行办理金融贷款，用银行贷款支付剩余土地出让金及支付前期开发投入的资金；通过公开招标，承建单位交纳施工保证金（实际是垫资施工），工程施工到正负零时，根据《商品房预售管理办法》建设工程总体投入资金到达25%以上符合商品房预售规定可以预售，根据2003年6月5日央行出台“121”号文即《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，开发商整合购房户个人资料在银行按揭贷款，以房产抵押方式取得资金。完成收益周期，这样开发商不需投入大量资金，就可以完成整个开发收益周期。

二、房地产开发项目的融资方案

房地产开发项目融资需要有一定的方案，首先是房地产开发项目基本情况介绍，包括房地产开发项目的名称、开发的背景、具置以及开发的规模，同时需要有规范性文件支持，如主项批复，“五证”取得，也包括主项的定位，该房地产开发项目有何特点、有何优势。

三、房地产开发项目融资需提供材料

房地产开发项目融资申请书，该项目可行性研究报告，该项目融资所提供的担保，该项目“五证”复印件，土地来源资料尤为重要，包括土地审批、土地出让金交纳情况，国有土地使用证，房地产开发企业自身还款计划和资金来源保证。

有当年期的工商年检章的房地产开发企业营业执照副本复印件，企业法人代码证复印件，企业税务登记证，公司章程复印件，房地产开发企业公司介绍，公司验资报告，近三年会计（审批）事务所验证的财务报表本中期财务报表及附注，公司目前享受的税收政策，企业法定代表人资格证明及身份证复印件，具体经办人员授权委托书及身份证复印，公司法定代表人、总经理、财务主管等高级管理人员简历，董事会通过的对外借款，担保抵押等相关决议。公司资信状况（贷款情况与对外担保情况）与申请贷款项目有关的基础需要说明及项目的材料。

四、房地产开发项目融资者的心理因素

影响投资者的心理因素，是有房地产开发项目的权属情况、收益情况、资金成本、担保情况、土地情况、在建工程公司股东状况、奖金监管等诸多因素。

五、房地产开发项目融资者的法律风险

项目融资者既要对开发企业的信用风险了如指掌，也要对购房者的信用风险进行合理评估，对建筑企业项目完工、交工、延期风险有充分认识，也要对项目超支风险，甚至项目放弃风险有所认识。

对开发项目企业资金不足造成的风险有充分的估计，对房地产开发企业所涉及的能源和原材料涨价也有所了解，对房地产开发企业经营管理风险也要有认识，要了解该项目经理是否在同一领域内有充分的经验和个人资信状况，项目经理是否对该项目有个人投资及获利要需求状况以及项目经理对该项目完工后的利润奖励和节约成本奖励。

对市场购买者的风险意识有所掌握。金融风险防范方面要注意项目占有资金利率变化和汇率变化的影响。政策发生变化也会导致项目失败，项目信用结构改变，项目债务偿还能力改变主。环境保护风险是项目风险中一个不可忽视的因素，负债风险使项目本身甚至使公司价值降低，遗留诉讼和仲裁也使公司价值下降风险增加。

六、房地产开发项目融资者的法律尽职调查

房地产开发项目融资者是根据融资者的想法及目的而由中介机构根据融资者的委托，按照公认的行业标准和勤勉尽责的精神，对被调查对象的情况进行了解、审查，并进行了专业分析、评价和判断为委托人提供法律服务。

第12篇

关键词 白银时代 中小房地产 融资困境

一、“白银时代”中小房地产企业的融资特点

目前的房地产市场竞争加剧、洗牌加快、利润减薄。竞争加剧，市场已经从过去的卖方市场开始变成买方市场，竞争在加剧。洗牌加快，最近两、三年以来房地产的洗牌速度在加快，在北京和上海的交易所，交易的公司越来越多，一些中小企业，一些没有品牌的公司被兼并、被合作、被淘汰的情形发生得越来越多。利润的减薄，整个市场上房地产的净利润这几年有明显的下降。据Wind统计数据显示，沪深两市有71家上市房企公布了2015年中报业绩预告，其中预告净利润亏损的企业就有27家，占比近四成。其中，万科集团的高增长状态也已结束：利润增速也只有0.8%，同比下降58%。房地产行业进入“白银时代”的表现愈加显著。正如万科总裁郁亮所说：“房地产已经进入白银时代，轻松赚钱的时代已经结束。”万达总裁王健林也表示：“中国房地产市场已进入供需平衡为主要特征的发展新阶段，房地产企业发展需要新思维、新模式。”此时，面对越来越难卖的房子，以及越来越薄的利润，如何在当前生存环境日益困难的情况下保持稳定的资金供应链是中小房地产企业生存的首要条件。因此要认清当前形势下中小房地产企业的融资特点：

（一）受政策因素影响较大

近年来随着我国加强了对房地产市场的宏观调控，房地产市场分化加剧，部分城市的投资风险加大的同时，不同规模的房地产企业融资环境也发生了不同的变化。房地产市场普遍面临巨大的融资压力，中小房地产企业首当其冲。

（二）对外部资金的依赖性较强

在整个房地产开发过程当中，房地产企业开发项目需要大量资金，包括购买土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、税费等开发间接费用。中小房地产企业由于自有资金有限，严重依赖外部融资。导致大部分中小房地产企业资产负债率较高，进而财务风险较高。

（三）民间融资逐渐成为融资新渠道

在宏观调控的影响下，银行资金投放紧缩，信托等金融产品也减少融资。私募基金、融资租赁、典当融资等各种金融形式成为银行收紧贷款后的新的资金来源。

二、“白银时代”中小房地产企业的融资困境

（一）现阶段市场环境不容乐观

尽管从2015年开始，从中央到地方又开始持续不断的出台托市政策：除几个一线城市外其余城市已取消限购政策、降低存款准备金、贷款基准利率、支持公积金贷款、严控供地规模、二套房首付比例降低、转让两年以上住房免征营业税等等。然而，资本市场的偏好和波动似乎并未受到这些利好政策的诱惑。在这样的市场环境中，短期内那些实力雄厚、管理规范、已经建立了有效的风险防范机制的大型房地产企业受到市场影响的可能性相对较低，但受影响最大的是资金链脆弱的中小房地产企业。更何况就在2015年5月，万达和万科这两家房地产巨头宣布了建立战略合作关系，今后将启动联合拿地、开发等许多深度合作。在“万万联盟”这种强强联手的趋势之下，中小房地产企业的生存更加严峻。

（二）直接融资较为困难

虽然发行股票和债券是比较理想的直接融资方式，但随着房地产调控政策的出台，房地产企业在股票市场的融资渠道已基本关闭，无论是IPO还是重组借壳。因为资格审核严格，一般只有大型房地产企业能够上市，对于大多数中小房地产企业而言，受限于股票上市门槛，通过上市融资的困难较大。相比股票融资，我国房地产企业发行债券并不多见。国家对债券发行主体有严格的条件限制，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，中小型房地产企业很难达到要求。

（三）银行、信托监管收紧

由于银行贷款一般需要足够的抵押或担保，用款的前提条件也较多而且用款时间不长，中小房地产企业很难达到银行的要求。信托公司一般是采取向房地产开发商发放信托资金或直接参与房地产投资等模式。然而，随着监管层规范房地产信托业务的措施出台，房地产信托业务开始收紧。使得信托公司在选择合作对象时设置了更高的门槛，只有那些拥有优质项目资源的大中型房地产企业才有机会通过信托融资。同时信托融资成本也上升了，中小房地产企业需要面临更高的资金成本和更高的风险。

（四）融资渠道狭窄

企业的融资渠道从资金的来源可分为内部融资和外部融资。内部融资主要有自筹资金、计提折旧、留存收益等主要方式，然而事实上中小房地产企业内部融资是严重不足的。中小房地产企业自有资金本身就有限，预售资金是房地产企业内部融资的重要来源，但随着对预售资金的监管加强，无疑使得中小房地产企业的资金链雪上加霜。外部融资虽然相对较为丰富，但现实当中民间借贷和银行信贷才是中小房地产企业主要的融资方式。可是受到宏观政策和企业资质的影响，银行信贷要求日趋严格，越来越难。而民间借贷利率较高，会使企业融资成本升高，风险加大；狭窄的融资渠道严重影响了中小房地产企业的发展。

（五）缺少长期稳定资金

房地产开发周期较长，资金需求量大，回收慢时间长。然而中小房地产企业往往缺乏股票、企业债券等融资方式带来的长期稳定的资金，现有融资方式一般期限较短，与企业需求存在冲突，使得中小房地产企业不断忙于寻求融资。

三、中小房地产企业陷入融资困境的原因

（一）外部因素

在我国严格的制度管理之下，中小房地产企业融资面临着较大的资格限制。例如，其资产规模、盈利能力、竞争能力等。如果选择直接融资，那需要满足各种准入要求、级级审批、流程烦琐、周期较长且成本高昂。现行的法律制度对于其他融资方式限制也较多，导致大多数的中小房地产企业无法接受和实现。

（二）内部原因

（1）企业有形资源不足。土地、房屋、运输工具、生产设备、流动资金、原材料等资产组成了房地产企业的有形资源。房地产企业的有形资源往往代表了其经济实力。相对大型房地产企业，中小房地产企业的有形资源显然处于劣势。大部分的中小房地产企业规模较小、自有资本偏少，抵押担保能力不足，抵御风险的能力很差，不仅自筹资金的能力欠缺，而且也不容易争取到外部的资金支持。

（2）企业无形资源竞争力较差。品牌资源、政策资源、信息资源、组织资源、社会网络、企业信用等组成房地产企业的无形资源。无形资源丰富的企业一般其偿债能力和信用品质都较为良好，他们融资能力较强，比较容易拿到较高的信用额度。而中小房地产企业往往无可利用的品牌、规模优势，无法获取较低的融资成本。并且许多中小房地产企业由于财务管理的不规范，就会使得金融机构在对其财务状况、信用状况、还款能力等各方面进行评估时无法顺利进行，对金融机构而言中小房地产企业的融资则含有较大风险。还有中小房地产企业由于自身的经营管理能力以及管理者、经营者素质的有限，企业整体信用意识不足，部分中小房地产企业欠息以及烂尾携款潜逃行为的出现，使得金融机构对中小房地产企业的融资需求持谨慎态度，进一步使得中小房地产企业的融资状况陷入恶性循环。

（3）缺乏核心竞争力。以前黄金时代期，大型房地产企业能拿到“金矿”，中小房地产企业在其身后捡“金粒”，但在白银时代中小房地产企业不可能再这样发展。企业的产品销售能力、盈利能力和现金回收能力是影响房地产企业内部融资能力的主要因素，而且外部各类资源也都会向有市场优势、资金回笼快、效益好的优质项目倾斜。而中小房地产企业由于自身资金、人才有限，许多方面专业能力不强，没有属于自己的优势，往往缺乏核心竞争力。

四、如何解决中小房地产企业融资困境

同大型房地产企业相比，中小房地产企业在资产规模、管理能力、融资能力、核心竞争力等方面处于明显的弱势。然而，中小房地产企业也有自己的优势，即在局部地区，中小房地产企业能更好地适应当地的风俗习惯，更好地在当地市场树立品牌形象，形成一定的区域竞争优势。因此，要通过各方共同努力，有效解决中小房地产企业融资问题，促进中小房地产企业保持健康稳定的发展。

（一）改善中小房地产企业融资的政策环境

我国已经明确提出要加快经济发展方式转变，积极发展中小企业。但中小企业贷款难、担保难、融资难的问题十分突出，如何有效解决这一难题，已经成为社会各界非常关注的热点问题。政府也提出要进一步完善和支持中小企业发展的政策法律体系，全面落实细化《中小企业促进法》等扶持中小企业发展的政策措施，营造公平的发展环境，拓宽中小企业发展空间。而中小房地产企业要想健康有序发展必然也少不了政府的政策支持，努力拓宽融资渠道，改变融资渠道过窄的现状，加快融资多元化。

（二）加强自身建设提升核心竞争力

首先，要建立健全公司管理制度。不仅要加强资产管理力度，而且要加强财务管理，避免出现与金融机构信息交流的盲点和不对称现象，摆脱融资困境，提升企业融资能力。特别是有的中小房地产企业主要是通过家族式管理进行经营，或者是跨界经营。只有顺利实施了管理模式的转变和管理制度的建立、完善和运用，才能真正解决其融资问题。尤其在当前环境下，需要提升企业自身的各项管理能力，加快资金的流转速度，在指标上更加重视利润率、负债率、现金流、销售回款、周转、成本等，力争从源头上将融资的需求降至最低。

其次，必须努力提高企业信用。只有不断提高企业信用水平，不断加强信用第一的理念，并且在复杂的市场环境中坚持诚信经营，积极支持参与银行等金融机构的信用评级工作，让金融机构充分了解自身的经营信息，树立良好的信用形象，为企业开辟贷款的融资渠道。并以此为契机加强与银行和大型企业的合作，才能为融资环境的改善打好信用的坚实基础。

最后，要努力提高企业的核心竞争力。中小房地产企业要想在激烈的竞争中可持续健康发展，就必须打造独有的核心竞争力。尤其在房地产行业的转型时期，只有突出自身的长处才能充分发挥企业特有的竞争优势，如有的企业专注于旅游地产，有的专注于养老地产，有的专做总部基地，有的在二线省会城市专为中小金融机构的省级分行或分公司做金融办公物业等等。这些企业通过差异化定位，获得溢价，开辟出一片属于自己的蓝海，未来发展也将更持续稳健。

（三）结合自身情况选择合适的融资方式

传统的融资方式已经不能完全满足房地产企业的进一步发展需要，要想获得更大的发展就必须多方位寻找各种新型融资方式，从中确定适合自身实际情况的最优融资结构。例如，以往中国的房地产私募基金大多运作方式是采用债权投资的方式，最简单地依靠抵押或担保、然后放款的方式，即“假股真债”的方式。随着房地产行业进入低谷，房地产企业亟须资金，开始愿意接受股权投资和后端分成，同时一些私募基金公司也不满足于纯债权的收益，开始向拿地、开发等前端环节深入，与企业携手分享房地产开发全流程的投资回报。私募基金从以前的“假股真债”到现在真的开始介入做股权投资，房地产基金将成为一个有力的融资渠道。此外，还要积极了解新进入我国的融资渠道和工具。例如，阿拉伯债券就与普通债券不同，根据伊斯兰教的宗教规定，阿拉伯债券禁止直接收取、发放利息。因此，在债券的结构中通常会引入特定的基础资产作为实现收益的载体，阿拉伯债券代表的是对特定资产或资产收益权的所有权，是对所有权而非现金流主张权利，持有人无论是在基础资产实现的过程中还是债券到期日都享有对该资产收益的所有权而不是债权，即“名债实股”。

然后，根据自身的规模实力和抵御风险的能力，采取不同对策。例如，持有资本金不足的中小房地产企业，可以采取股权融资方式，与信托公司或私募基金组建项目公司合作购置土地或进行项目开发，还可以与行业内发展较好的大型企业合作开发，以提高整体实力，分散投资风险。目前，合作开发的融资方式被大多中小房地产企业广泛采用。如果短期出现资金困难的企业在无法取得银行贷款的情况下，可向信托公司或私募基金进行债权融资，以弥补资金缺口。当然在房地产开发的不同阶段，上述股权和债权融资还可以组合使用。

五、结论

开发周期长、投入资金大是房地产企业作为资金密集型行业的标签。融资时间长、融资规模大也是房地产企业的融资特点。一个房地产企业的规模和发展速度如何，首先取决于企业的资金链。在“白银时代”，中小房地产企业在努力提高自身各项综合实力的同时，应建立多元化的融资体系，综合权衡企业的融资目的、资金成本、财务风险、控制需要、规模和品牌等因素，选择适合的融资方式或组合。同时，希望政府能在制度和机制上给予足够的保障，不断健全规章制度和法规体系，为中小房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持。

（作者单位为北京高峰宏道投资有限公司）

参考文献

[1] 张玉明.中小企业融资策略[M].山东大学出版社，2004.

[2] 周文静.地产私募转型迫在眉睫[N].中国证券报・中证网，2015-03-05.

[3] 李晓辉.房地产企业融资渠道探究[J].中外企业家，2014（08）.

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发行火热

信托产品的发行，延续了去年的火热，而房地产信托更是抢手的“热饽饽”。数据显示，截至 2月27日，在发行的111只信托产品中，有 25只是房地产信托，发行规模达 60.8 5亿元。在过 10%收益率的产品中，房地产类占了半壁江山。

国际三大评级机构的报告也给了房地产商融资的信心。日前，惠誉报告称，由于开发商融资渠道更加通畅、监管方面的不确定性降低，预计中国住房建设活动将在 2013年增长；穆迪在同一天的报告中称， 2012年多数受评开发商的签约销售情况良好；而标准普尔评级服务也在 20 日宣布，将中国住宅房地产开发行业的评级展望由负面调整至稳定。

此外，银监会主席尚福林此前表示房贷整体风险可控亦为市场注入了稳定剂。

由此可见，信托房地产项目在火热中后劲十足。业内专家亦表示，房地产信托或将重新回到信托业龙头位置。

风险隐现

值得警惕的是， 2013年房地产信托将迎来兑付高峰，兑付规模达 2847.9亿，其中仅二季度就达 1247.61亿元，兑付压力较大，投资者仍要提高警惕性。去年，房地产信托一度进入低谷，不过兑付风险最终通过各种方式获得解决。

“信托计划到期时如果出现兑付困难，信托公司一般会采取提前清算、延期展期、借新还旧、寻找金融资产管理公司接盘等方式来保证兑付。”北京某信托公司高管表示。但是如果同一时间信托公司多款产品出现兑付风险，信托公司的资金无法垫付产品本息的话，最后承担后果的只能是投资者。

谨慎选择

对于投资者而言，如何才能选对房地产信托产品呢？《金融理财》提醒您须注意以下几个方面：对于投资者而言，面对众多的房地产信托产品，该如何选择呢？

首先应该是选对信托公司。应优先选择那些在房地产信托业务方面具备长期经验、专业团队和良好业绩的信托公司。毕竟信托公司是评估和防范信托资金运用风险的“第一道屏障”。

其次是融资方的情况。比如证件齐全、有较高的开发资质；还要注意项目资本金比例，保障性住房和普通商品住房项目不低于 20%，除上述两类物业的其他房地产开发项目不低于 30%；同时，融资方的股东背景、财务状况、还款能力、盈利能力、有无重大负面新闻等都需要关注。

再次，担保方的综合实力、负债率、还款能力等，其对外担保的总体情况，担保措施是否完备，如抵押率 /质押率是否合理，其变现能力如何，是否存在二次或多次抵押，相关评估公司的资质、评估价是否虚高等。

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关键词:房地产 融资渠道 贷款

一、关于房地产行业融资的概述

房地产行业，是资金密集性产业，投入高、风险高与产出高是它显著的特点。房地产一般的开发过程，都需要巨大资金的支持。项目的启动的初期需要资金，完成从拿地、规划、设计等开发前的准备工作；开发阶段需要工程建设资金完成项目；处于发展期的企业，为扩大再生产，需要不断投入资金，进行各项资源储备。由此看来，房地产的资本运作中最重要的一环，是筹集资金。

房地产融资可以分为两类，主要有内部融资与外部融资。内部融资，可以解释为房地产的企业利用自有的票据、债券抵押贴现等。外部融资也分为两种，主要由间接融资和直接融资组成。直接融资主要指，包括债券融资、股票融资在内的资金融资，以及房地产投资基金与房地产信托等多种融资方式。以上所述的间接融资，主要指的是房地产贷款。

二、房地产行业在融资渠道选择上存在的问题

(一)监管严格，融资渠道收窄

近年，由于国家宏观调控政策，房地产行业的融资渠道收窄，传统融资对项目的介入期滞后。在一系列严密的监管下，开发商从商业银行取得贷款越来越困难，发放贷款的限制越来越多，条件也越来越苛刻。 自2005年起，房地产信托融资也受到一系列监管政策的制约。“高成本融资”成了大多数开发商的融资出路。

(二)资金来源单一，严重依赖银行贷款

我国房地产企业的资金来源较为单一，银行贷款与经营性欠款的数量巨大；自2005年起，自有资金、银行贷款以及房屋预售款的来源在当期房地产的开发投资总额中的比例达90%。而且，在预售款与自有资金中，还有相当大的比例是来自于银行。就目前看来，银行的贷款在房地产行业的融资中，所占的比重大约为60%，依旧是很高。

(三)房地产企业严重不足的自有资金

房地产企业，拥有较高的负债率，而过高水平的负债率，在一定程度上增大了企业的风险，更甚者，还会增加债权人运作时的巨大风险，大大降低企业的融资能力。而金融成长周期理论提出，在企业成长发展过程的不同阶段，伴随着资产规模、信息等内外条件的变化，企业融资的渠道与融资结构，也将随之发生了变化，发展过程里，具有一定程度的动态性。

三、房地产行业融资的创新渠道

(一)房地产的私募基金

房地产私募基金，主要特点有：非金融融资，操作灵活简洁，是企业的金融风险大大降低。使开发商在各个社会渠道的资源集合在一起， 这样原本炒盘炒地的资金，便可以顺序流入开发的场所，解决了社会资金的出路，而且，大大的满足了企业对于资金的需求。

(二)渐行渐近中的房地产的投资信托

房地产的投资信托，属于一种发行的收益凭证，用于融合指定的大多数投资者的资金，然后，投资中的管理和经营，一般交由专门投资的机构来实施。投资信托具有其自身独特的特点与优势，主要体现两个方面：

套现能力强、流动性极高。持有者，拥有这种证券化产业的基金，可以将这种收益的凭证，在市场流通与转让，属于流动性非常高的资产。

风险较低、收益稳定。证券化的产业基金，应该把净收益中90%以上通过股利的分红形式，返回给投资者，与此同时，这种基金收入，一般又是以相对来说，比较稳定的租金收入作为主要，所以股利一般较为稳定，股价的波动性也较小。

(三)商业抵押担保证券

商业抵押担保证券，也叫做CMBS，通过这种不动产的贷款，连同商用房产的抵押贷款，将大部分的资金进行汇聚。CMBS是一种新的商业证券化融资的方式。通常汇聚到一起的资金被集合到一个组合抵押贷款池里，接着通过证券化的整个过程，按照债券的存在形式，发行给投资者。这种CMBS（抵押担保证券）的价格，由评级机构给出，他们是通过评级结果测出来的。最后，投资的银行，在参考评级的结果之后，会确定最终的发行价格，然后再由投资者发行。

(四)上市直接融资

上市融资的发行面宽广，可以大规模的募集资金，之后有效的改善法人治理结构与资本结构，提升品牌的价值，还可以为其他的融资方式铺路。

(五)房地产资产证券化

通常是指，房地产开发商，按照价值的单元，把自己在建的房地产大项目分割成为小的单位，然后直接的或者委托中介机构，出售给小的投资者；再或者直接以房地产的产业投资的基金的形式出现，汇聚了社会各个方面的零散的资金，主要用于投资到房地产项目。

参考文献:

[1]张建.房地产金融实务[M],上海,上海财经大学出版社,2007

[2]邓宏乾.房地产金融[M],武汉,华中科技大学出版社，2004

[3]施方，住房抵押贷款证券化一运作和定价[M],上海,上海财经大学出版社,2004

[4]吴国富.房地产开发融资方式探讨[J].金融经济,2010

[5]王轶姝.我国房地产企业融资问题研究[J].中国商界（下）,2009

[6]陆海飞.我国房地产融资问题刍议[J].中国城市经济.2011

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第一条 【委托出售的房地产】

甲方委托出售的房地产（下称该房地产）座落于：______________________________________；

该房地产产权证号为：____________________；

房地产权共有证号为：____________________；

该房地产用途为：____________；

建筑面积为：__________平方米，其中套内建筑面积为：__________平方米。

该房地产土地使用权年限自___年___月___日至___年___月___日止。

目前该房地产物业服务公司为____________________，物业服务费为每月每平方米______元，建筑面积 ______平方米，合计人民币：___佰___拾___元___角___分（小写：______元）。

第二条 【房地产产权现状】

该房地产产权现状为以下第___种：

1、该房地产没有设定抵押或者被查封、被非法占用及其他产权争议，卖方对该房地产享有完全的处分权。

2、该房地产处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起___日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。

3、该房地产处于抵押状态，甲方需委托担保公司担保或者由买方融资赎楼的，须于签订本合同之日起___日内向担保公司和方指定人员出具公证委托书，办理赎楼手续，买方应予协助。完成赎楼后，应将房地产证原件托管于方或者买卖双方约定的担保公司作为办理过户手续之用。担保公司担保或者由买方融资赎楼的协议另行签订。

第三条 【房地产租约现状】

该房地产所附租约现状为以下第___种：

1、该房地产没有租约。

2、该房地产之上存有租约。甲方保证在三方（买卖双及方）签订《二手房买卖合同》时承租人放弃优先购买权并解除租约。

第四条 【附着于该房地产的户口】

该房地产所附着的户口，甲方保证于收到房地产转让总价款之日起___日内迁出。

第五条 【转让价款】

该房地产转让总价款为人民币：___亿___仟___佰___拾 ___万___仟___佰___拾___元___角___分（小写：______元）。

第六条 【交易定金】

甲方同意授权乙方代收定金，金额在法律规定的范围内与买方协商确定。买方将定金交付乙方时，视为甲方收取定金，乙方应当在3日内通知甲方收取定金。

第七条 【交房保证金】

为防范交易风险，督促甲方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，甲方同意在首期款中预留人民币：___佰___拾___万___仟___佰___拾___元___角___分（小写：______元）作为交房保证金。此款在甲方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算。此交房保证金的处理办法为下列第___种。

1、交由乙方托管。

2、甲方实际交付房地产及完成产权转移登记时，由买方直接支付给甲方。

第八条 【税费承担】

按国家有关法规、政策规定，买方需支付的税费项目有： ______________________。

第九条 【交易资金监管】

买卖双方同意直接支付房款的，双方约定由买方存入卖方的银行帐号。买卖双方约定第三方监管的，监管方式为第 ____________种：

1、由买卖双方指定的 ____________银行进行监管。