商业综合体优秀案例范文

前言：我们精心挑选了数篇优质商业综合体优秀案例文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

【关键词】绿色建筑 商业综合体 环保 建筑形式

在人口飞速发展，城市化进程加速的今天，面对日益严峻的土地、环境等问题的大背景下，各种综合体的出现成为了城市发展的必然。商业综合体具有高度集约化的建筑形制已然成为城市建设的新宠，这种集办公、购物、餐饮娱乐等一体化的建筑模式，具有多功能、高效率的特点，这种特点也很好的顺应了时代的发展，成为城市规划中必不可少的中心元素，大部分的商业圈带，和综合体有着密切的联系，但是在这种看似繁荣的大背景下，回到本质问题，由于建筑形式的自身特点，建筑面积过于庞大、人口密度集中，功能繁多等特点，使得所需土地面积庞大，即使在原址改建，需要耗费大量的人力物力，与环保，节约背道而驰，那么有没有一种既节约土地同时又可以减少消耗，是我们需要探究的问题。

在土地比我国还要严峻的日本，各种最大化利用土地的案例比比皆是，其中作为商业综合体，最著名的莫过于难波公园和波多依运河城，我们就以难波公园为例，看看一个废弃的棒球场，如何改变成为一个集环保和美观为一体的大型商业综合体建筑，为我国的建筑发展提供参考。

1 大型商业综合体设计背景

随着城市化进程的飞速发展，城市中心、枢纽中心或者商业中心均出现了象征城市中心圈的商业综合体，可以说商业综合体的出现是必然，这种把商业、办公、会所、酒店甚至公园这些形态集中在一起形成耦合关系，各功能分区间成为一种相互依托，成为一种高效多元化的建筑组合。它的主要优势在于能够充分发挥彼此间的功能作用，来吸引不同人群，创造出多样化的现代都市消费及生活模式。

大型商业综合体外部特征方面主要包含了高可达性、高密度性、整体统一性、功能复合性，即需要较为发达的城市交通系统，在相对集中的区域可以紧密的与外界相联系，同时这些建筑大部分为城市的标志，人口密度较大，工作日人口与周末人口有着互补关系，建筑风格统一，有着完整工作生活配套体系，互相补充。内部空间主要特征为较大尺度空间、树道型交通体系、现代城市景观和高科技设施。

商业综合体的设计背景牵涉到几个问题，首先是定位，通过对于商业综合体的了解，加之它的地理位置，我们常见的综合体所在位置有以下几种，交通枢纽、城市CBD、开发区、商业街区、大型交通设施聚集地、会展中心和风景区。这是我们常见的商业综合体的区位选择，也融合了当今城市发展的几个关键要素，交通、人口、环境这些因素。

日本，我们口中常说的岛国，从这里就体现出这个国家的寸土寸金，我们见过很多典型的日式建筑，胶囊旅馆，各种小户型建筑，都是日本土地资源匮乏的标志，如果在市中心建造大型商业综合体，新的土地资源不可拥有，只能在原有得旧的土地资源上进行重新规划，因此，如何在旧有的土地上进行规划，如何在庞大的交通枢纽中建立一个新的建筑，或许难波公园会给我们答案。

2 难波公园概况

2.1 难波公园的建筑设计

难波公园可以称作一个集人文、娱乐为一体的自然生态综合体，难波公园的原址是一座棒球馆，临近难波火车站的一片商业区，开发商为日本NK电器铁道公司，开发商邀请美国捷得设计事务所为其设计一座具有象征意义的建筑作品，捷得因此将难波定义为城市公园，这样的设计为喧闹的城市带来了城市中的绿洲。难波公园的整体构思为一个斜坡公园，采用空间向上退台的方式，形成高地公园，并且在外部采用暖色石材模拟成为自然峡谷，与大阪城市中的灰色混凝土饰面的建筑群形成鲜明对比，同时与建筑本身的植被交相呼应，形成具有特色的城市景观。因为建筑本身具有的高差，绿色植被可以很好地消除高差所带来的心理障碍，使得与周边景观和谐过渡。颠覆了传统建筑的机械僵硬的印象。这种开放的公园氛围，为人们提供了完美的游乐场所，这种所谓“场所制造”理念展现得淋漓尽致（如图所示）。

2.2 项目功能构成

难波公园主要由空中花园、商业中心、写字楼及公寓构成。首先入口做岩石覆盖处理，仿佛至于峡谷之中，商业中心与传统商业综合体相仿，2层-8层为商业中心，涵盖了多种购物空间，办公大楼毗邻难波公园，主要作为商铺及写字楼。这种开放空间将商业餐饮娱乐等完美融合，是人们能够享受到公园漫步、参观、娱乐的效果，是消费者置身植物海洋，成为一种特殊经历。

2.3 园林景观

项目的景观规划主要利用了相比与周围环境较少的自然元素，其独具特色的树林、岩石、峭壁草地、溪流、瀑布池塘以及露天花园，这些看似与城市环境几乎没有任何牵连的景观元素，都被一一用在这座商业建筑之中，充满自然气息。使顾客产生一种全新空间体验。首先植被挑选多为耐寒植被，能够适应寒冷冬天同时为了能够丰富植物层次，会有些季节性植被被引入，可以达到变换颜色目的。内部每层景观都有不同主题，包括花卉、林木、剧场、游乐等。为顾客带来不同层次间的感受。这种自然景观的结合与利用，极大地丰富了商业情绪，使人们能够在城市中也能体验和自然的接触。

3 对国内商业综合体的启示

根据上文对于难波公园的建筑形式以及内部空间进行初步探索后不难发现，难波公园的成功并非偶然，设计师对于旧址的利用以及空间的重新规划，让这座建筑重新焕发生机。对于我们建筑师来说，应该如何采取有效方法做到既节约用地资源，同时又做到建筑本身的绿色，有以下几点建议。

（1）建筑本身。就建筑本身来说，首先在选址上首先应该考虑能否在原来的基础上重新划分空间，最大限度的节约旧建筑的拆除产生的巨额费用。因为相对于在边界的新城区的建造，旧城区中心的建筑选址及建造首先的难题在于如何对于原有建筑物或者原有规划的拆除，但往往旧建筑所占面积或者所占区域面积较为庞大，如果选址条件允许，借鉴外国优秀案例，大部分商业建筑对于原有建筑重新划分，这样既节约了拆除成本，同时又能节省建造成本，做到一举两得。

（2）建筑内部空间。内部空间的处理上，首先是动线空间的人性化设计，随着商业综合体的发展，其内部空间不再仅仅要求基本的功能，同时追求动线上的人性化合理化，甚至趣味化。我们要把内部动线空间纳入设计中，合理进行划分，要更多地关注人们的移动过程中的移动路径和节点的方向性，识别性和趣味性。可以加入不同功能的元素，使其满足购物者心理感受，更好的设置公共活动空间。

（3）建筑走向城市。建筑是城市基本单位，建筑和城市的有机结合形成了规划，面对地少人多的窘境，建筑和城市的连接需要站在城市的角度，实现功能化、立体化的效率空间，合理使用综合体内外部交通空间，构造垂直式交通环境，不仅高效的创造出商业娱乐办公空间，同时这种交通流向更好疏导拥挤交通，不仅优化本身交通环境同时也大大优化城市空间。类似于难波公园的立体停车场和地下停车场很好的做到了人车交通环境的立体式分流，大大节约人车时间，其合理的交通流线组织成为商业建筑典范。

（4）建筑绿化。以难波公园为例，商业建筑不仅仅应该满足消费者的购物休闲方式，同时为人们的娱乐休闲提供一个全新的“自然场所”。这里的自然，虽有别于真正意义上的自然，但是这种场所意境的营造，应该更加接近自然属性。我们应该注重如何把绿色元素引入城市中来，同时也要考虑如何连贯综合体内外部绿化和动线空间，找到建筑景观和动线空间的平衡点。

（5）建筑文脉。建筑外观形式多种多样，是不能忽略商业综合体和城市关系，虽然现代社会综合体内部空间形态都变化多样，但建筑与地域文化结合，建筑文脉的丢失是当前最大的问题。大量的照搬模式，虽然其形态多样化且与地域结合点较差，丧失原本自己处于地域的文脉特色，需要引起我们的注意。文化的传承不仅体现于文字上，建筑的体现或者说建筑文化的体现及传承使我们作为地域设计的必要使命。综合体的规划要注意与当地的风俗、气候、文化、习惯相结合，建筑无论从外观还是内在空间再到与城市的结合都要参照当地文化特色，当每个不同的城市有了其本身的地域属性，那么我们的商业建筑将迎来属于自己的一笔。

结语

综上所述，我们知道，城市化的脚步逐渐加快，大型商业综合体的出现和发展成为必然，在当今日益严峻的环境条件和土地条件下，如何寻找到两者间的平衡以及如何做到真正意义上做的环保，在建筑生态上整合环保理念，是我们作为城市建设规划或者建筑设计需要考量的问题。本文只是参考外国优秀案例，对一些条件允许下的一般情况作为分析对象，不排除一些特殊情况下无法进行重新研究的特例，文章只是对于国内商业建筑提出一些建设性的意见，希望商业建筑真正做到所谓的“绿色环保”，节约资源的目的，那么本文所列举的案例以及提出的设想，直到付出实践，才能使中国的商业综合体的发展达到一个新的高度，而不是一味地照搬模仿。

第2篇

关键词：城市综合体；建筑设计；设计要点

中图分类号： TU2 文献标识码： A 文章编号：

城市综合体的解读

城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、购物中心、餐饮还有会议以及交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个高效率、多功能的综合体。类似东莞，西安，还有青海这些二三线城市在功能的选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般而言，写字楼、酒店以及购物中心功能是最基本的组合。

二、城市综合体的典型特征

（1）超大空间尺度

城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

（2）通道树型交通体系

通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”(Access Tree)体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。

（3）现代城市景观设计

应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。

城市综合体的城市价值

土地集约化利用——城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。

提升城市形象——应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。

缓解城市交通压力——居住是城市开发的基本成分，城市综合体是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法。

积聚区域价值——城市综合体的各种业态刺激经济发展，能提升税收收益，促进城市发展；同时，城市综合需要建立在大量的工业化生产以及产品的多样化之上，这就带动城市其他行业的发展，并创造就业机会。

改变夜间空城现象——城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，各功能在时间上的衔接，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的区域的功能得到完善。

城市综合体的规划布局

成功的城市综合体有很多有利于城市发展的城市价值，然而失败的案例在国内也屡见不鲜，失败的城市综合体不能聚集人气，不仅上述的城市价值无法实现，反而会带来资源的极大浪费。因此，如何打造成功的城市综合体就成了我们必须研究的问题。造就成功的城市综合体的因素是多方面的，本文结合实际设计工作，仅从建筑规划设计的角度予以分析——综合体设计一定要有合理的规划布局。

1）规划布局以商业设计为核心：商业设计是对商家、对消费者，包括对以后商业地产运营的综合的专业性的考虑和提出要求，然后建筑设计，包括将来的内部空间设计都是为商业来服务的，所以，我们认为商业设计是规划设计的核心，也就是说它是指导规划和建筑设计的基础条件。

2）规划布局以研究综合体外交通结构体系为基础：城市综合体外的交通体系包含城市道路、城市地面公共交通、城市轨道交通等，它是将人流和物流从城市有效组织到综合体内的交通体系。

3）规划布局以内部动线设计为依托：成功的综合体动线设计能引导和方便消费者购物，能延长消费者在综合体内的停留时间，带动品牌人流量和购买率的提升，所以，综合体在布局规划初期就应重点放在内部动线规划上。

五、设计案例及心得体会

近期我部门承担了深圳蛇口A2地块城市综合体的设计工作，在此我想结合案例分析及设计过程对我们上述的观点予以进一步的阐述。

（一）、关于城市综合体的业态组合

城市综合体的业态组合，与其所处的商业环境、区域经济及消费结构情况及其目标消费人群的结构、消费能力有很大的关系，这必然会影响综合体的业态选择与配比。因此，必须对项目做出明确的策划定位，有目的的进行招商，有效的安排业态组合，然后再进行设计工作，避免反复修改设计的情况；所以，前期的业态策划定位及招商工作对设计是至关重要的。

以我们此次设计的深圳蛇口A2地块为例，项目位于市南山区中心购物区，周围居住环境尤为突出，未来发展前景良好，可发展为城市地区中心型购物广场，考虑到项目的可持续发展性，在规划设计中我们采用了“主题中心+街区+超高层”的规划模式。首先，选择有关联性的业态进行组合，各种业态相互依存、相互助益，形成共生的综合体。其次，由于不同的业态其技术设计标准也不一样，在设计初进行的预招商使我们在设计中做到了有的放矢。

“主题中心+街区+超高层”的规划模式

（二）、关于城市综合体的流线设计

在做城市综合体设计时，我们应该站在城市设计的高度，进行全局的把控，积极与政府协调车站、地铁、轻轨站点，与综合体进行衔接，将商业广场升级为城市广场，从而实现城市空间与商业界面相互促进、双赢的效果。

1）、外部交通流线设计

对外部交通条件合理整合、进行引导，使项目能充分利用市政已有交通设施，尽量多楼层引入市政交通设施及出入口，形成多个首层，能最有效的汇聚人流，提升人气，使商业广场既作为具有市政职能的城市广场，又能广泛的汇集人气，促进商业氛围的提升。

充分利用外部交通形成“多首层”界面

2）、项目内部的车流流线的设计

在案例分析中，我们也见到有的商场因为停车困难而渐渐失去大量客源的现象，因此，停车库的设计在综合体的设计中也至关重要。首先，在设计中我们要设计有充足的车位数量，包括客用车位、残疾人专用车位以及卸货位，同时要注意客流与货流流线要分离，这样才能为顾客提供良好的购物环境；我们建议货流从次要市政道路直接进入地下车库卸货区，以实现人车分流。其次，在此次设计中，我们改变了仅设置地下车库的传统设计手法，设计中，借鉴万象城的车库做法，我们使车库与卖场多层联通，多个楼层引入人流。

与卖场相联的车库设计

（三）、内部人流动线设计

在商业的空间设计中，设计师往往更倾向于设计出丰富多变的空间，但是在人流流线的设计上，设计则一定要简洁流畅，使顾客用最短的距离走遍卖场；同时，人流流线一定要连续闭合，保证人流的循环。在动线设计中，应避免一些华而不实的空间设计，力求视觉的通透，让顾客一眼能看到越多的店铺，越能刺激人的购买欲望。通过我们对多个案例的分析比较，最常用最有效的人流组织方式为主中庭带一个闭合环道的形式，中庭提升空间的可识别性，而环道则最有效的解决便捷的可达性。

中庭带环道的人流组织

在综合体的设计中，步行街也起到了非常重要的作用，比如我们前面介绍过的石家庄地块的设计，步行街在其中起到了“纽带”作用，把几个主题中心串联起来的同时又与外部交通相衔接，让人流从一个主力店到另一个主力店都要经过设置了小商铺的步行街，这样既能使综合体特色化，又能带来租金收益。

六、结束语

城市综合体规划设计的不是仅由规划或者建筑专业主导完成的一项设计工作，而是一个过程，是一个能让商业策划、业态规划、建筑设计、景观设计、室内设计、灯光设计、广告设计、VI设计等多专业共同参与并相互协作的过程。通过对城市综合体规划设计的研究，以期在未来的综合体规划设计中创作出积聚区域价值，提升城市活力的优秀的城市综合体，并以其复合效应与整合能力，将彰显并抬升整个城市的投资和商业价值，提升城市的品牌形象。

参考文献：

[1] 聂向东.综合体建筑的功能成长、设计定位及设计经验;建筑创作[M].2011年11期.

[2] 张国全，郭雁，叶松青.城市综合体设计[M]. 同济大学出版社，2011.4

第3篇

关键词：城市综合体 发展经验 启示

随着城市现代化快速发展，土地等有限资源的缺乏逐渐成为城市发展的重要制约要素。打造城市综合体，利用有限资源空间，创造最大产业效益，成为城市发展的重要途径。近年来，我国各城市掀起了城市综合体规划建设热潮，城市综合体呈现蓬勃发展态势。

城市综合体概述

（一）城市综合体概念

城市综合体（urban complex），从功能业态视角看，国外称为 hopsca，即 hotel（酒店）、office（写字楼）、park（公园）、shopping mall（购物中心）、convention（会议中心、会展中心）、apartment（公寓）等城市生活的三项以上功能在空间上的组合，形成多功能、高效率的综合建筑。城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，通常星级酒店、商业购物中心、商业写字楼以及大型公寓是最基本的功能构成（李晓刚，2010）。城市综合体由于基本具备现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”（乐捷，2010）。

（二）城市综合体特征

超大空间和开发规模。城市综合体应和城市规模相匹配，与城市的主干道相关联，所以要求室外空间尺度巨大，具有能容纳大型建筑群体的空间。

高效的交通体系。通过地下层、地下夹层、天桥层规划，将建筑群体的地下或地上公共空间和交通贯穿，又与地铁、停车场、城市街道、市内交通等设施联系起来，组成完备“通道树”体系。

现代城市景观设计。应用环境与行为理论、现代城市设计进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征，使建筑群体成为景观主体，同时也承载城市文明与经济发展的历史责任。

高标准、高技术集合产物。城市综合体是体现城市“高起点、高标准、高层次、高水平”标准的新兴建筑。

功能的复合多样性。城市综合体拥有城市多项功能：商务办公、居住、文化娱乐、消费、商业、交通出行系统。

（三）城市综合体分类

本文通过对大量城市综合体实例的梳理，从不同角度对城市综合体进行了分类（表 1）。

城市综合体按所处位置不同，可分cbd型、副中心型、城郊结合部三类；按驱动因素，可分为五类：一是均衡发展型，即注重商务、商业、酒店、公寓等多种功能均衡发展，将各物业间相互能动关系充分体现出来。二是居住驱动型，即以住宅为核心驱动的城市综合体。三是商务驱动型，主要以商务办公为核心驱动因素，重点包含高科技、金融保险、博览会展等多种商务元素。四是酒店驱动型，以酒店为核心驱动因素。五是商业驱动型，以商业为核心驱动。综合体按规模可分小、中、大型三种。一般认为，建筑面积在10万m2-20万m2为小型，20万m2-50万m2间为中型，大于50万m2为大型综合体。

国外典型城市综合体建设经验分析

（一）日本东京六本木新城

1.项目介绍。六本木位于东京都港区，附近有新桥虎门的商业街、青山赤坂商业区、霞关的政府机关，广尾的高档住宅街区。六本木综合体交通发达，周围地铁有大江户线、千代田线、日比谷线、南北线等（徐洁等，2005）。

六本木新城是目前亚洲最成功的旧城改造典范，该项目总建筑面积为78万平方米，总投资达到2700亿日元，经历了17年建设，在2003年4月正式开业。不到2年时间，其已成为东京著名的购物和旅游中心，也成为日本目前新都市主义居住空间的范本和东京新地标。

新城有2万人在这里工作，每天平均出入人数达10万。总体停车位2762 辆，共计12个停车场，方便顾客寻找地方来就近停车。

2.成功启示。第一，开发商对规划设计的高要求。长达17年开发、规划和建设周期，施工时间仅3年。对项目前期定位、规划、设计花了14年。第二，选址的科学性。充分利用公路交通与轨道交通结合所能激发的巨大经济潜力，增加了大量的物流和人流。第三，强调城市立体化建设，其内部由地下街道、地面街区和高空花园等构成的立体化交通体系。第四，出色的园林景观设计。“垂直花园都市”创造出绿意盎然的开放空间，把都市人工作、休息、游玩、教育、学习、居住、商业、医疗等多样化的城市功能立体复合。

（二）巴黎拉德

斯

拉德芳斯原本是巴黎西北部的一片僻静地方，经过16年分阶段建设，拉德芳斯区已是高楼林立，成为集办公、购物、生活、休闲和商务于一身的现代化城区，欧洲著名的以“城市综合体”规划的城市新区。众多法国和欧美跨国公司、银行、大饭店陆续在此建起大楼。“奥尚”超级市场、面积超过10万平方米的“四季商业中心”、c&a商场等为人们提供购物的便利。拉德芳斯按照豪布斯卡的规划理念划分为商务区、公园区和建成住宅区，而且建造有欧洲最大商业中心和公交换乘中心。集中的商务体系、优良的绿化环境、快速的交通系统以及大规模的居住面积使拉德芳斯成为豪布斯卡成功营运的优秀代表，引领巴黎最新经济的发展（张开琳，2005）。

（三）新加坡新达城综合开发项目

1.项目介绍。新加坡新达城综合开发项目，是新加坡最大的集会议展览中心、商业、商务办公各种功能为一体的综合商业建筑，是新加坡商业规划的典型范例。1984年由新加坡前总理李光耀邀请香港商家投资，在1997年完成。这座城中城，建筑面积65万平方米，包括了世界项级的新加坡国际会议与展览中心，一栋4层的购物中心，四栋45层及一栋18层的办公大楼，地下停车场能容纳3200辆汽车。新达城建成后共有700余家公司落户，每月的游客数量达200万人次，每天有1.5万余人在此办公，每天有5万多车辆进出，有1万余辆车在此停泊。 2.成功启示与借鉴。一是政府的大力支持。该项目从启动开始就得到了新加坡国家政府的支持，政府不但为其提供最好的位置，而且为项目前期做了大量工作。二是强大资金实力。项目得到了香港重量级国际大财团鼎力支持，邵逸夫、李嘉诚等均为该项目董事会成员，使项目从开始就顺利实施。

我国城市综合体发展问题与对策

（一）国内综合体建设案例

1.深圳华润中心。深圳华润中心，位于广东深圳地王金融圈，总建筑面积为55万平方米，总投资达40亿港币。深圳华润中心是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住、会展、交通及停车系统等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。如今的“万象城”已成为我国内地投资回报率最高购物中心，建筑面积18.8万m2，每年客流量达3000万人次以上。

其作为综合体运营成功范本，可从地理位置、开发节奏上汲取经验。地理位置上，选址在深圳绝对核心地段——金融商务核心区，符合大型shopping mall的选址原则；开发节奏上，首先以商业和写字楼为切入点，汇聚大量人气后进而开发酒店、公寓、住宅，提高单位土地面积价值。

2.东莞华南mall。2005年5月正式营业，位于广东东莞万江，建筑面积为89万平方米，商业面积40万平方米，停车位8000个，总投资25亿元。最初定位为：我国首个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动七大特色主题区的超大型主题式购物公园，面向珠江三角洲地区。建成后长期空置，经营不善，2006年转手北大资源集团，更名为：新华南mall，同时定位改为：集购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、运动、旅游等九大功能于一体的超大型新都市主义国际生活街区。曾经一度风光，但开业后冷场场面与之前宣称“全球商业典范”形成鲜明对比（朱云骅，2012）。

项目失败有几方面原因，值得深思：选址失误，照搬国外mall选址理论，地理位置先天不足，所处万江区发展相对滞后，三面环水，对外交通也有问题；商业定位偏离消费事实，将目标客户区域定位为以东莞为核心的整个珠三角，盲目夸大了其消费前景。

（二）国内城市综合体发展存在的问题

选址的不科学。例如东莞华南mall，所处万江区是东莞经济发展相对滞后地区，与市区隔江相望，而且对外交通存在问题，是导致该项目失败的重要原因。

规模过大。有些开发商没有正确分析当地实际情况，盲目追求较大规模，出现大量空置现象。例如东莞华南mall和福中福·国际城。

与交通枢纽结合不紧密、停车位数量不足。福中福·国际城与交通线路结合较差，交通干道对商业氛围切割影响较大。

开发商资金实力不足。综合体从前期规划、设计、施工到后期管理，需大量资金。

开发商缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范。国内企业相比国外，缺少综合体建设相关经验，尤其在运营管理上。例如北京世纪金源mall和上海正大广场，在后期运营中均出现很多问题。

未

结合当地实际情况。例如东莞华南mall商业定位严重偏离东莞万江消费事实，盲目夸大消费前景。

（三）我国城市综合体健康发展对策

科学选址。城市综合体不仅受到人口、交通条件、周边商业氛围影响，还受收入水平、消费习惯、文化等多因素影响。城市综合体应优先选址在交通便利、人口集中、商圈繁荣的城市核心区，商业相对集中的城市副中心。

合理确定综合体开发规模。首先依据综合置来大致判断，一般位于cbd的综合体规模较大。其次要在节约利用土地的情况下，按照当地居民数量、收入水平、消费能力等确定规模。

具备交通便捷的区位优势。交通便利会给城市综合体带来巨大人流与物流，特别是为零售商业提供源源不断的人流，保证项目资源使用最大化。

充足资金作保障。开发商在整个建设过程中都需要充足资金来作支撑，避免影响工程进展及后期运营。这就要求开发商有稳定融资渠道，合理分配资金周转，为综合体开发奠定坚实的基础。

加强专业操盘能力，提高商业运营管理水平。在硬件方面上，国内与国外差距已经很小，主要加强综合体运营管理。系统运营商业地产，不仅有利于迅速收回前期投资成本，而且为提高后期开发利润提供重要保障。

结合当地差异，因地制宜。应根据所处区位，结合当地自然和文化资源、商业氛围、经济发展水平、城市发展方向等合理定位。城市综合体应以该城市发展战略指引，与城市空间和功能布局相融合。

综上所述，城市综合体作为一种新型地产开发模式，其具备资源整合性、系统复杂性、业态多样性等多种特征，有着强大的生命力和良好的发展前景。但由于其还处于发展的初级阶段，需要完善和改进，本文分析了国内外案例，并进行了探讨和研究，供以后综合体建设参考借鉴。

参考文献：

1.李晓刚.城市综合体布局规划研究—以厦门为例[j].现代城市研究，2010（12）

2.乐捷.成都市城市综合体开发模式研究[d].西南财经大学，2010

3.徐洁，林军.商业综合体的城市竞争力模型—以东京六本木综合体为例[j].时代建筑，2005（2）

第4篇

2009年底，济南市经济工作会议提出了打造十六大城市综合体的发展规划，2010年，济南市将推进城市综合体建设，精心规划建设一批集多种功能于一身的商贸中心、金融中心，奥体中心、文化中心、枢纽中心。奥体文博片区、长清高校科技园及园博园，恒隆广场、万达广场，大地锐城、西客站片区、解放阁金融集聚区、齐鲁外包城、九曲片区、泺口片区、鹊山龙湖，LED示范小区、华山片区，华强电子广场以及魏家庄片区等，都已具备了城市综合体的雏形或建设城市综合体的良好条件。

在综合体开发过程中，开发商积累了丰富的经验，为综合体发展提供了理论与实践的依据，同时也为后来者提供借鉴，指点迷津。

金勇(世邦魏理仕中国区首席运营官)：我们可以将城市综合体定义为集商业、办公、居住、酒店、旅游、会展等多种功能于一体的复合型的产品，这个并不是1+1=2那么简单，城市综合体是一种有机的结合，可以聚合各种各样的资源。

开发、销售、管理本身就是一种综合和相互交错以及互动的模式，不是―个简单的谁先谁后的问题，先开发，再卖，苒管理，这个模式应该被一种复合的模式代替。即使是在设计的过程中，在开发的流程中，有可能最开始要做的事情已经进入管理了。

而一些成功的综合体项目由于前期进行了管理，先把周边环境，还有把很多其他的物业都经营起来以后，再逐渐把住宅拿出来卖，这个过程住宅的升值就体现在里面了。

作为综合体项目，真的是要综合，不光是从物业类型上要进行有机的结合，而且在管理、在开发的周期、开发时间上也要有一个综合性。从管理到设计、开发、运营，实际上也是在时间点上、在不同的物业类型里面进行一个非常全面的管理，这样才能给整个综合体价值带来很好的提升。

在功能互动上，酒店和办公楼有―个比较直接的互动。在零售业里面，有商务消费人群，有社区居民的日常消费，有商旅客户的消费，所以要把人群的不同需求在设计阶段和运营阶段有机兼顾，同时通过物业管理的方式，在后期管理上要有一个逐渐的品牌提升，同时也是对服务的提升，是一种很综合、有机的提升。

不同区域、不同位置所打造的综合体有不同的特点与经营模式，在不同区域特点的基础上，需要有符合区域特点的个性化的综合体产品。这就需要开发者具有超强的宏观视角与前瞻性。只有最适合区域需求的产品才是最好的产品。比如具有产业化优势的城市，可以作为综合体发展的基础，融会贯通，打造具有产业化特色的另类综合体模式。

王晓飞(济南华强广场置业有限公司常务副总经理)：环渤海地区在我国参与全球经济协作及促进南北协调发展中处于非常重要的位置，目前，该区域拥有全国最大的电子信息产业科研、生产基地，集中了软件开发及信息技术的各类优秀人才，摩托罗拉、惠普、松下、微软、富士通等均在环渤海地区设立了研发中心，科研生产优势在全国领先。

与此同时，环渤海地区在电子信息产业上尚未形成有机体系，综台配套能力明显弱于珠江三角洲和长江三角洲，尤其缺乏配套的大型专业交易平台，变局势在必行，华强广场应势而动，在济南山大路找到了擎引环渤海电子信息产业未来的着陆点。

山大路是济南市的数码产品集散地，充分发挥了济南作为省会城区信息枢纽的区域优势，已经成为济南市乃至全省的电子信息产品集散地，在省内IT行业中扮演着不容忽视的角色，所积淀的品牌形象在消费者心目中有着深刻的烙印。但是该区域零乱落后的现状已经明显制约着济南市科技数码业的发展。

随着深圳华强集团入驻济南，济南华强广场，将充分利用山大路的品牌优势以及济南在整个环渤海地区的城市地位与交通网络，总投资额近20个亿，通过构建华东规划最大、档次最高、产业链最全的专业市场，垄断环渤海专业市场空白，拓展山大路市场版图，打造济南的”华强北”奇迹。华强广场项目建成开业后，山大路的特色商业氛围将实现升级跳，从而带动济南乃至山东省的科技数码产业飞跃友展。

谈朝晖(恒大地产集团济南置业有限公司董事长)：济南西部新城的核心区分三大区域，第一是文化中心，第二是会展中心，第三是cBD核心商务区。我们准备在济南精心打造规模第一、档次第一、集多元化于一体的城市综台体，融合国际甲级写字楼、五星级酒店、高档服务商业多功能为一体，满足未来酒店、办公、娱乐、餐饮、会议、展览等多种需求。将充分利用商务中心区域位于济南西客站核心片区的综合区位优势，与西部新城会展中心、文化中心相结合，创造独特的整体景观。

在2009年以前，业界对城市综台体或多或!!、存在着仰视或者是盲区。但自2010年情况发生了可喜的转变，城市综合体已快步跃进，成为当下城市地产发展的高级模式。随着我国城市化水平的提高和商业地产加速发展，未来城市综合体也将逐步成为城市进化和商业地产发展的主导力量。

韩建徽(中国商业街工作委员会主任)：城市综合体正在成为中国商业地产发展的新热点和新亮点。就未来商业地产的发展趋势而言，功能复合将成为商业地产的发展主流。从近年来全国商业地产的发展情况看，正在呈现集地上、空中、地下于一体的立体化趋势，集商业、旅游、文化于―体的一体化趋势和集购物、餐饮、休闲于一体的复合化趋势。特别是城市综台体，它综合了商务、综合了功能、综合了形象、综合了资源、综合了价值，正在成为―个新的热点。

可以预计，中国的商业地产正在进入新一轮的快速扩张发展时期，这也将给城市综合体的发展带来更多机遇。

从开发商来看，越来越多的实力开发商看重商业地产可获取稳定现金流的特征，从而纷纷大举进入商业地产领域。在我国除了进入商业地产领域比较早的万达、深国投、宝龙、金融街以外，万通地产也开始关注进入商业地产这个领域。世茂地产在其项目储备的总面积中，商业地产也占有相当大的比重。

从零售商来看，一些国外的品牌零售商也开始进军商业地产，从只租不购到购地经营，获取商业经营和房地产增值的双重收益。特别是外资的零售商，正在快速地完成从房客、二房东向房东、地主，从单一业态向复合业态的转型。瑞典的宜家公司在2009年开辟了战场建设购物中心。英国、韩国、日本、德国的一些零售商以及老牌的沃尔玛、家乐福，包括我们本土的苏宁电器、步步高超市等都纷纷在商业地产领域攻城略地。

在世界范围内，城市综合体是当今主流城市繁荣的一大标志。审视中国城市综合体近年来的发展，尚不能与中国整体经济发展速度相匹配，不仅与日本城市综合体的发展还有很大的距离。也远不能与欧美的城市综合体相比。在正视城市综合体对提升城市价值的同时。其存在的种种问题也不能被忽视。

顾舒白(AECOM董事、亚洲区建筑发展总监)：在国内这几年做城市综合体时，我们发现了一些问题和大家所忽略的事情。第一，规划条件和法规，国内的法规当时制定的时候，因为年代比较远，有一些新的商业行为或业态的产生，很多情况下，拿出来的设计指标或者是规划要点给的标准特别低，造成了开发的时候就会产生很多没有价值或者是价值很低的商业空间。第二，防火规范除有可能会造成设计不合理以外，其相关要求会造成商场里面全部都是楼梯，最后的结果就是商场的使用率非常低。第三，停车的要求是比较不足的，尤其是―个综合开发体。

第5篇

关键词:城市综合体；设计；形态特点；开发要点

中图分类号：S611文献标识码： A

引言：城市综合体的体量大小功能的完善程度一般跟城市的经济相关，对于其功能的选择要参考城市经济发展特点以及城市发展方向，一般情况下，最常见的组合是酒店功能同写字楼功能跟购物中心功能的相互搭配。城市综合体并不是简单的建筑群自由组合，综合体是一个具有多功能、多业态的建筑组合，各个单体彼此有机结合，从室外到室内有一定的联系性，功能上相互依赖、相互支撑，从而形成一个综合性、高效率、多功能的建筑群体。

1、城市综合体的特点

1.1超大空间尺度

由于城市综合体从城市设计出发与城市的规模有联系，与现代化城市的道路布局设计相互联系，所以城市综合体室外的尺度明显大于单体建筑。建筑规模以及尺度的扩展，相关联的室内空间也不断扩大，不但要与室外的巨形空间和尺度相协调，还要与多样化的功能具有协调性，成为多功能的聚集焦点。

1.2树型通道交通体系

城市综合体将地下层、地上层和天街整体协调考虑，把建筑群的各个空间与室外公共空间以及道路设施、城市公共设施等以及建筑内部的交通系统有机协调，形成一个完备的“通道树型”体系。树形交通系统的形态突破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多彩的街道空间，将城市空间打造的多样化。

1.3现代城市景观设计

城市综合体的重要特征便是通过现代的设计手法，运用景观小品，绿化种植等营造舒适的现代城市生活环境。同时应用现代城市的设计、环境和行为理论进行景观以及环境设计，展现一个多方位的城市空间。

1.4高科技集成设施

城市综合体不单单是建筑群体或建筑组合，其一个鲜明的特点就是配有先进的高科技设施配套。先进的设施可以充分的体现科学技术的进步，这也是综合体建筑模式出现的一个重要原因。室内的交通不单单是垂直楼梯的模式，更多的是多样化的电梯将建筑空间“缩小化”；通讯则由电话、电报、电传、电视、传真、联网电脑等共同组成；安全系统包括电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统等，更加安全可靠的维持建筑的安全性，这也体现了现代城市综合体的超现代化水准。

2、城市综合体开发要点

近年来，经过住宅地产和商业地产进行区分化发展，人们逐渐发现，单一的地产开发模式已经不能满足人们对于生活居住的要求，不再适应地产的发展速度，创造一种满足未来社会发展的开发模式成为一个新的话题，综合体建筑的模式正与国外最先进的地产开发模式进行接轨。

2.1城市综合体功能分析

城市综合体各类功能都遵循独有的运行时间规范，城市综合体把24小时运行的不同功能结合在一起，使综合体能够更好的发挥效益。城市综合体内的各功能在时间上有机协调，在其各个功能有序进行的时候，同时，各功能相互配合己达到更优化的效果。特别是在经济发展地带，城市综合体将居住、娱乐活动、工作三者相互结合，大大节约了时间精力，在某一程度上大大的提高了城市运行效率，丰富并改善了城市生活质量。

2.1.1商务

商务是现代城市的主要功能，与该城市的经济发展社会文明程度休戚相关。一个区域空间的优劣评价准则，在于该空间是否提供充分、便捷的商务空间。城市综合体能够提供多样化的空间来满足不同企业的商务需求。

2.1.2商业

商业零售同人们的日常生活紧密相连，商业的发展直接影响到经济市场的扩大并促使其他行业的发展。零售主要是体现在生活性、愉快性以及丰富性，促进人们生活需求的同时增加精神文明建筑。在满足社会各个阶层人的生活需求的同时能促进消费促进经济发展。

2.1.3酒店

酒店是现代化工作不可缺少的一个组成部分，它主要而向城市综合体供给流动的居住人口以及活动的人，24小时的服务使城市综合体功能更加完善化。

2.2城市综合体开发标准

大型的城市综合体建筑必须有一个循环的完善的生活工作模式，要兼具公园、公寓、写字楼、餐饮、娱乐、会所等设施于一体。城市综合需要建立在大量的工业化生产以及产品的多样化

之上，这就带动城市其他行业的发展，并创造就业机会。

2.2.1三大选址标准

城市综合体是综合性的物业，在城市规划方面对其建筑的密度以及容积率都有特殊的要求与标准，所以适合选址在城郊结合部或者副城区，在保证足够的空间情况下不仅能完善开发还能带动经济的发展。城市综合体项目的选址通常符合以下三项标准之一：①项目所在的位置是城市经济发展地带，有一定的人流量和购买力等。例如“蝶湖湾”，坐落在有上海后花园之称的昆山；②项目位于未来城市发展点的城市中心。例如位于京山新老城区交界处的“京汉天地”；③位于大学区，例如上海的“五角场”。

2.2.2必须有营造园林景观的基础

大型的城市综合体必须有一定面积的景观地带营造出环境和建筑之间的和谐。现代城市生活中，人们对于绿化环境的要求越来越高，一定的景观绿化地带满足并符合人们对生活品质的需求。

2.2.3必须具有交通便捷的区位优势

城市综合体直接和城市的经济有着“挂钩”，所以城市的不同区域之间需要快捷方便的城市交通系统，最好是与地铁或者公交系统直接联系，确保在城市综合体能够更好的提供办公需求。所有的功能使用的基础在于有足够的人流物流，要想带动发展必须要有完善的交通系统，特别是对于零售，逛街的人多了，势必会增加一定的购买力。便捷的交通能够带动周围经济的发展，利于城市综合体的活跃。

3、经典案例分析

基于以上对城市综合体的认识，我们承接了湖北京山“京汉天地”的商业综合体项目的设计。“京汉天地”位于素有“武汉后花园”之称的京山市区，项目精心选址于轻机大道与富水大道的交汇处，临近湖北京山县第一中学，交通区位、生态环境、文化氛围俱佳。所在的区域拥有国家级开发区，有着良好的投资环境。加强文化产业的发展，是京山的发展主题之一，京山文化产业要巩固和提升在全国领先的地位，需要有很好的载体，“京汉天地”正是秉着高品位、高规格的宗旨，广泛吸纳世界各种优秀文化元素，以提升京山的城市魅力。

“京汉天地”总用地（净用地）面积 16.45万平方米，总建筑面积41.13万平方米，含住宅、商业、酒店、体育中心、水疗中心、幼儿园等综合，具有标准的现代城市综合体特征：①有完善的公共设施，创造美好的宜居空间；②车行交通便捷、通达、高效；③商业对策引入“主力店+开放式”步行街模式；④强化商业形态和氛围，强调购物的娱乐化和主题性，设计一系列的游廊、小广场，延长消费者的停留时间。复合交通模式，在室外设置小广场，建筑内部设置中庭，建筑之间通过连廊连接，屋顶局部设置绿地，既丰富商业空间的层次，又营造出舒适宜人的购物环境；⑤景观的多元化、多层次。通过景观在建筑间渗透，消除高层尺度压力。通过绿化的景观走廊，连接各楼间组团。

4、结束语

综上所述，随着社会经济的不断发展，人们对于城市生活的品质要求也不断提高，居住、休闲、运动、社交等等在我们日常生活中表现的更为重要，城市综合体的功能品质也不断得到提高。随着时代的发展，城市综合体在中国现代化发展中崭露头角，发挥着更大的作用，相信在未来的社会发展中会得到更加迅速的发展。

参考文献：

[1]聂向东.综合体建筑的功能成长、设计定位及设计经验;建筑创作[M].2011年11期.

[2]张国全，郭雁，叶松青.城市综合体设计[M].同济大学出版社，2011.4

第6篇

关键词：高层住宅；别墅；商业综合项目；设计

1 工程概况

项目位于白云区同宝路8号，10号，西临广州大道及白云山，西北侧为现状低层住宅。总用地75385平方，可建设用地65627平方，其中居住可建设用地63530平方，计算容积率面积139766平方。医疗可建设用地2097平方。计算容积率3355平方。本项目的设计定位及理念是打造成景观式高档住宅小区。力求项目总体市场效益、社会公众利益和城市环境品质的多种效益统一，实现“以人为本”和“可持续发展”的现念，创建一个和谐的高端的生活新区。根据对项目和地块的理解和认识，于地块的客观条件限制下，充分发挥各自的优势和主观能动性，设计出富有创意的优秀作品。在尊重现有地形、地貌及周边环境景观的前提下，以精心的布局规划标志性的高档住宅小区。将建筑融于环境之中，人工环境成为自然景观的延续。提倡绿色建筑、生态建筑、节能建筑的理念，突出生态、宜居、低碳的特征。“以人为本”的设计理念与自然环保主义的设计风格更细致入微地体现在环境和单体设计之中，使整个小区成为现代城市中的典范。其项目规划如图1所示。

2 城市商业综合体建筑的设计

2.1 项目设计难点

（1）多种住宅形式并存，有联排别墅、高层、保障房，如何在总图上排布，如何分区管理，非常考验设计能力。

（2）商业如何与住宅组合设计却又必须避免干扰，是一大难题。

（3场地竖向复杂，小区外规划路南北高差近6米，小区内场地与规划路有7～13米高差不等，如何处理好高差关系非常重要。

2.2 设计方法

城市综合体也可以说是高科技和高智能的集合，无论是建筑内的交通、通讯还是安全系统都是集中了先进科学技术的身影，各种先进的设施更增添了城市综合体的魅力特点。因此我们对这个项目做了交通分析和设计，在北面场地高处，和南面场地低处各设了一个小区出入口。南面出入口进入小区后逐渐爬坡至小区主场地标高，并利用这13米的高差，设置了商业功能和车库出入口，巧妙的利用了地下空间用作主要功能，又使得车库能够平入而无需使用汽车坡道。由于本场地与北侧出入口也有高差，我们就利用了这个高差，布置了保障房，巧妙地把保障房区和别墅区、高档住宅区分隔开，更便于管理。别墅区布置在规划路边上，利用斜坡绿化的方式处理了与规划路的高差，及美化环境也避免了小区环境对别墅区的噪音、视线干扰，高层住宅布置在远离规划路的另一侧，减少建筑物对城市道路的压抑感，同时使高层的住户能够得到开阔的视野和减少的噪音影响。在小区内部的道路设计上，既科学合理地组织了小区的人流、自行车及汽车的流向，又减少人车的相互干扰，保证交通安全，同时满足消防通道和登高场地的布置要求。在方便生活、交通、小区物管和社区管理、保障安全的同时，尽可能降低道路占地率。小区内道路一并充分体现了现代设计的理念――设施功能复合化，既满足消防车道布置的刚性要求，又通过人性化设计满足住户步行的柔性需求。通过精致的路网设计，科学、合理地布置地面及地下车位，并充分利用地下空间的平面、竖向设计以满足投资合理化要求。

（1）高层住宅：本项目19～22栋为高层住宅，采用了国内比较少见的豪宅标准设计，双大堂，标准层为一梯三户，除了核心筒设有两部公共电梯外，每户均另设有一部专用电梯直达，使用智能门禁系统进行管理。户内为复式设计，户户朝南，层高3.3m，户型面积达300O，客厅、餐厅两层中空，且南北对流，有非常好的视野和采光通风效果。每户设独立通高的空中花园和外挑6m的天际泳池，使用的同时可享宽阔的南向景观。立面外墙采用铝板包裹，力求笔直的线条效果。

（2）联排别墅：不同于一般常见的仿欧式古典住宅，本项目采用的是极其现代的户型设计，270度景观独立通高客厅，外接独立小花园，串联地上地下的空间设计，首层及负一层均设有采光天井，户内设有泳池、酒窟、Ktv等。户户有私家车位，设于地下层，既满足了大量停车需求，又能避免车辆在地面与人流交叉造成流线混乱。设计中，因功能需求别墅内的卫生间上下不对位，但业主又不希望卫生间的降板影响下层卧室的净高和感观，所以建筑、结构及给排水三个专业一起，从洁具的布置、同层排水方式、降板的范围及梁高的控制上做了很多尝试，使得下层所有的卧室和客厅空间都不受上层卫生间的影响，立面摒弃欧式构件等无谓的装饰设计，采用简约的立面风格，使用了钢架、铝板、铝合金格栅等现代元素。

（3）保障房：根据相关部门对保障房的面积及使用经济舒适性的要求，做到平面紧凑，一梯十八户，每户面积约60O，层高2.9m，大堂方正，立面简约。

（4）地下室：本项目场地标高复杂，地下车库设计既要兼顾经济性原则，又要综合考虑各功能配套车库分开管理，同样也是一大难点。本车库车辆可以分成四种类型①别墅车辆②高层车辆③保障房车辆④商业车辆。保障房车辆需要独立管理，需设有独立的车库出入口，同时也因地面高差的缘故，此区域车库需要与其他区域错层设计，同时设为人防地下室。别墅与高层车辆可共同管理，但是两者间也存在高差，通过室内坡道连通。商业车辆需要靠近商业，能有便利的垂直交通联系，也需要与其他区域分开管理，另外车行路线也做了考虑，避免社会车辆与小区业主车辆的冲突，影响小业主的使用。

（5）商业及会所：商业位于住宅楼下方，巧妙地利用地势高差，贴邻车库设计。与规划路之间围合成一个广场空间，用于聚集人流并营造商业氛围，又能避免对小区住户造成干扰。详见图2。

一个看似简单的住宅小区项目，其实也暗藏众多的技术难题，需要我们用心去思考，将不利变为有利，营造出各样丰富空间的构造，成为又一经典案例。

3 结束语

城市商业综合体是年轻的建筑形式，是一个城市中的标志性建筑，也是商业建筑发展的未来趋势之一。特别是需要对综合体的布局、功能、交通待方面的设计进行深入的分析，这样才能在实际建筑过程中有更系统和更科学的理论做为依据，从而更好的将城市综合体的多功能性和高效率性发挥出来。

参考文献

第7篇

【关键词】城市综合厅；冷热源论证；节能设计

绪论

近年来，随着城市化进程的加快、社会经济发展和人民生活水平不断提高，商业建筑作为和人们日常工作与生活密不可分的一部分，越来越成为城市建设中重要组成部分。房地产事业高速发展，带动社会经济不断前进，人们已不再满足于在一个区域内只存在一种经济形式，而更需要一种多样化的区域经济，并能同时满足生活、购物、休闲、娱乐和餐饮等需求。加之当下城市人口极具增加，在城市的发展进程中土地资源严重不足日益凸显，这就需要建设者集约化充分利用土地。为了解决这一系列的问题，城市综合体的概念便应运而生。

顾名思义，“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

针对此类建筑项目，暖通空调设计也越来越复杂，设计者不再只靠单一规范完成一个项目，而需要打开眼界，针对建筑内各种功能区块进行特殊设计，以便满足不同功能的业态对暖通空调设计的要求，同时兼顾总体建筑的统一协调。下面结合相关案例阐述此类建筑项目的暖通空调设计。

1 项目概况

本工程项目名称为宜兴万达广场，位于江苏省宜兴市，东侧临东氿大道，西侧枫隐路，北侧至阳羡路，南至东虹东路。该项目总占地面积120500平方米，总建筑面积39万平方米，其中地上部分分为室外步行街、室内步行街、综合楼、百货楼、商务酒店、酒楼、甲级写字楼及五星级酒店。室外步行街地上二层，为独立的店铺群，不与综合体相通。室内步行街地上三层，各独立的店铺由内街相连，每层有通道与百货楼及综合楼相连。百货楼及综合楼均为地上四层。商务酒店地上九层，有独立的出入口，不与其他业态相通。甲级写字楼地上三十六层，建筑高度141米。五星级酒店地上十九层。综合楼内包含超市、次主力店、国美、KTV、电玩及多厅影院。其中所有地面建筑均建立在一个大地库的底盘上，除室外步行街与地下一层不连通外,其余业态均与地下一层相通。本工程地下部分有三层，除地下一层为超市及国美外，地下二、三使用功能为商业配套功能用房，物业用房，设备机房和地下车库。

2 设计难点

作为一个城市综合体建筑，在暖通空调设计过程中，需要把整个工程根据业态使用功能分拆成数个小型公建进行设计。而设计难点就在于由于各业态中对于空调的需求是不同的，因此无论是在冷热源形式的选择上，还是在末端系统的设置上都要具体分析，从而选取一个最为适合的方案。

3 冷热源形式的选择

3.1 冷热源的形式

由于城市综合体的体量巨大，冷热源形式的选择不论是对于投资还是耗能都至关重要。根据现场市政条件和地理环境的不同，对于冷热源形式的选择需要进行论证，使选择的冷热源形式既可以节省初投资及运行费用，又可以达到节能的要求。就宜兴项目而言，项目所在地市政条件比较成熟，燃气、蒸汽、电力等市政管线齐备。因此在冷热源形式的选择上就有了电制冷+市政热力、燃气直燃机制冷供热、冰蓄冷三种方案。另外，根据现场的地理环境的特点，在项目边上有一个面积颇大的天然湖泊，故湖水源热泵的形式也作为一个方案被提了出来。在初步论证中，经过对现场市政条件和地理环境的深入考察，根据当地电力没有峰谷电价差别，故而淘汰了冰蓄冷的方案。而天然湖泊虽然面积很大，但湖水深度不能满足湖水源热泵的要求，因此在第二步的具体论证中我们仅对电制冷+市政热力、燃气直燃机制冷供热、电制冷+燃气锅炉三个方案进行了深入的论证。论证中，根据当地的市政容量和收费情况，从设备初投资、市政接口初投资和运行费用等方面做了对比，最终选择了电制冷+市政热力的方案。

3.2 冷热源机房的设置

本工程由于内部业态复杂，故冷热源机房均根据不同业态的要求分开设置。本项目设置了6个制冷机房，分别为甲级写字楼、五星级酒店、超市、百货、商务酒店和综合楼（含室内步行街）服务。由于酒楼和室外步行街的物业形式不同，酒楼采用风冷热泵的形式，而室外步行街采用VRV形式。

而制冷机组台数的设置则要根据各业态的具体运行情况而定。以综合楼制冷机房为例，综合楼制冷机房为室内步行街、次主力店、KTV、电玩和影院服务。其中KTV和影院的运营时间与其他业态不尽相同，所以在冷机的设置上，我们采用三大一小的组合模式，使小机的装机容量可以满足KTV、影院及物业办公用房的负荷，以便在其他业态下班以后，可以保证上述功能用房的正常运行。

根据项目所在地域和超市的所在位置及运行经验，本项目超市冬季不供热。其他业态换热站的设置数量与服务对象与制冷机房相同。

由于五星级酒楼的特殊性。本项目除了在五星级酒楼设置了换热站之外，还设置了锅炉房，保证洗衣房及空调加湿服务。并在市政热力故障及维修时使用，保证整个酒店的围护结构、60%客房及所有会议室的新风热负荷、50%的生活热水热负荷、服务全日餐厅、中餐厅、和员工餐厅厨房全面换气的热负荷以及供应洗衣房300kg/h的蒸汽的用量。

4 末端系统的设置

4.1 空调水系统

本项目水系统项目简单，根据使用要求分为二类。除五星级酒店采用四管制外其他部分均采用二管制。从冷热源处，五星级酒店采用一次变流量系统，其他均为一次定流量系统。考虑到日后运行维护，不同业态设置独立的空调水立管，单独计量。值得一提的是甲级写字楼建筑高度超过100米，因此我们在避难层设置了转换机房，以减小系统承压。

4.2 空调风系统

根据日后的使用功能，空调风系统主要有两种。全空气系统主要用于百货、次主力店、超市、影院观众厅、五星级酒店大堂及宴会厅等大空间部位。风机盘管加新风的系统则用于室内步行街、KTV、甲级写字楼标准层、酒店客房等部位。空调机房考虑到所使用的物业划分也分开设置，即不同业态的空调机组不放在同一空调机房内，本业态的空调机组不放在其他业态范围内。

在空调机房位置的设置上，除了刚才提到的要考虑使用管理的不同，还要考虑业主的经济利益。例如首层是商业的黄金部位，租金相对较高，那么首层的空调机组一般就设置在二层，以最大化的保证业主的收益。

4.3 通风系统

城市综合体中商业部分通风设计和普通公建相同，需要注意也是不同业态的设备不能混用。

五星级酒店在通风系统中预留的通风竖井相对比较多，各种餐厅的厨房、柴油发电机房和洗衣机房这些功能房间的送排风系统由于具体风量需要待厂家选定后提供，所以预留土建风道时，除了适当放大估算风量外，竖井风速也不能选得太大。在宜兴项目中，这种预留的风井我们都是按照不大于8m/s的风速考虑的。目前各厂家已完成深化设计，从深化的结果看，这种做法还是很有效的，基本上厂家设计的风量都比较大。但是由于之前做了适当的放大考虑，各风井中的风速均没有超出规范和导致设备风压过大的现象出现。

4.4 采暖系统

由于商业建筑首层的层高都比较高，鉴于舒适性的考虑，在首层的个别部分可以考虑适当设置地板辐射采暖系统，作为空调系统在冬季供热的补充。宜兴项目在室内步行街、百货的大门附近，五星级酒店首层大堂和全日餐厅处设置了地板采暖。

5 防排烟系统的设计

城市综合体在防排烟系统上没有更多的特殊做法。只是由于体量巨大，且考虑日后的经营问题，此类建筑往往采用消防性能化的形式，对建筑的消防设计进行论证。设计院再以此论证的结论作为设计依据进行设计。但目前我国一些省份也不认可此方式，如宜兴项目所在的江苏省就是通过聘请专家进行专家评审会的方式对此类建筑的消防设计给予设计依据。

6 节能设计

近年来我国经济飞速发展，随之而来的能源和环境问题日益紧张恶化。节约能源和改善环境质量已经成为我国可持续发展道路上紧迫需要解决的问题。随着空调大规模的使用，一系列的问题也随之产生。高能耗带来严重的环境问题，造成大气污染、水污染、固体废弃物污染等。据统计，采暖空调系统能耗约占建筑总能耗的一半以上。而合理的选择采暖空调的形式以及有效的措施可以达到节能效果。

针对宜兴项目，除了所有的空调及新风机组均采用带热回收的机型外，我们在综合楼、五星级酒店上均设置了免费冷却水系统，在过渡季通过冷却塔散热冷却水直接供给系统末端。采用自然风的供冷是节能新技术在暖通空调中的应用重要组成部分之一。在室外空气温度等参数低于室内空气时，在空调的供冷期内完全能够利用室外风所带有的自然冷量取代传统方式来满足室内冷负荷的部分或全部需要。这种情况通常应用在供冷期的过渡季和夜间，可采用的方法为新风直接供冷。因此在设置全空气系统部位的送排风竖井面积的确定上，考虑了过渡季70%新风量。而系统的凝结水我们也不放过，我们将收集到的空调系统的凝结水接入给水泵房的水箱中，作为冷却塔系统补水的水源之一。而作为热源的蒸汽经换热后所产生的高温凝结水也接至生活热水机房作为生活热水的预热之用。

7 消音降噪措施

城市综合体依地段而生，是城市一般都会在CBD区域建设的高档次的复合建筑楼群。其功能不能是单一的，而是复合性的。因此消音降噪的问题在城市综合体中也很重要。不仅因为在这类建筑中设置了像影院这类对于声学环境要求很高的场所，而且五星级酒店对与噪音的要求也很高。另外，一个城市综合体内除了商业建筑外，往往整合着高档公寓和住宅建筑。商业建筑在屋面的设备噪音如何处理，以保证不影响影院、住宅和酒店的声学环境，越来越受到各业态业主的重视。而解决噪声污染的方法除了暖通专业对于系统本身进行消音降噪措施——包括选择低噪音设备；对于屋面的管线进行消声处理等以外，还需要与建筑和景观设计相配合。

8 其他系统

在城市综合体的设计中，我们也经常会遇到一些在普通公建项目中碰不到的系统，虽然这些系统往往由厂家进行二次深化，但是在最初的设计中我们一定要预留好足够的条件，最小程度的避免由于二次深化而对建筑结构的修改。在宜兴项目中需要预留的系统主要有以下几处：1、超市的冷库需要在屋面预留压缩机位置及荷载，并预留冷媒管路由；2、室内步行街内分段预留排油烟竖井及补风竖井，以便招商后可以根据业主要求进行餐饮项目的经营；3、室内步行街两侧端头店铺预留VRV系统，以便大型餐饮企业独立运营；4、五星级酒店预留洗衣房用蒸汽管道及送排风管道；5、五星级酒店预留泳池除湿热泵系统条件。

结 论

现代工程中单一功能的建筑物越来越被大型的、功能复杂的综合性建筑所取代。在设计中，我们也越来越经常遇到这种类型。这类建筑物，在进行暖通空调设计时，往往需要将其整体考虑，分开设计。不仅保证其功能的完整、多样，更要满足各类与其相关的规范要求。做到符合甲方意图，满足相关规范，体现设计价值，创造优秀作品。城市综合体的暖通空调设计不仅是对设计者基本业务的考量，更是对设计者总揽全局、兼顾考虑做到全方面，多视角进行设计的检验。随着这类建筑的兴起，城市综合体的暖通空调设计业必将迈进一上一个新的台阶。

参考文献

[1]《万达规划院设计导则》

[2]《万达星级酒店设计导则》

[3]《浅谈城市综合体的设计》

第8篇

关键词：地铁出口 下沉广场 红松园

1基本概念与认识

地铁的建设（包括设计、施工等）通常由专业的设计院来做，建筑师在实际工作中的参与机会很少，而遇到的与地铁相关的设计大多都是地铁出口与设计项目的交接。

地铁出口与设计项目的结合有以下几种形式：1）地铁出口完全独立，脱离开建筑主体（这种最常见）；2）地铁出口位于建筑内部（如北京西站）；3）地铁出口位于建设项目的边缘，出地面高度可以是首层地面，也可以是下沉广场。

下沉广场在为地铁出口提供了舒适性、安全性的同时，合理便捷地结合地下商业空间，创造出不同高差的立体化空间广场，既可以提供相对独立的环境，又充分有效地将商业服务与休闲娱乐相结合，最大限度地提升商业价值，获得丰富活泼的城市景观。

城市中心由于公共服务设施集中，带来了大量的人流，形成了人行与车行的交通拥挤及堵塞，干扰了市中心的使用效率和商业步行氛围，因而可以利用下沉广场将人流引入地下空间，组织一定区域内的步行交通，减少人流和车流的混行与交叉。

在国内外众多下沉广场的开发中，大多在地下空间中建造有大型地下综合体，利用下沉广场内的地下公共步行通道和各种出入口，将地面上的大量人流吸引到地下，各种线路的换乘也多在地下进行。同时与城市商业网点沟通，从而加强了下沉广场作为城市交通枢纽兼具地下商业中心的职能。我国的一些城市中心的立体化改造与建设，也日益趋于这种形式。因此，我们研究了一些优秀设计实例，如北京奥林匹克公园下沉广场、上海静安寺广场等。

2相关优秀案例分析

北京奥林匹克中心除了比赛场馆外还有20多万m2的商业配套、餐饮以及交通设施，利用下沉广场可以将这些功能有机地结合起来。本案下沉广场具备中国传统空间的基本特征：强调南北序列，增加了地上、地下的过渡层次，并用统一的语素围合了东西界面，其设计理念既是一个承载着厚重文化的载体，更是一条连通了历史与未来的纽带。共七个院落六个主题：御道宫门、古木花厅、礼乐重门、穿越瀛洲、合院谐趣、水印长天（图1）。

上海静安寺广场根据地区的土地功能使用要求，在用地范围内综合考虑了由上海地铁二号线在此设站带来的大量集散人流、公园绿地建设和开发投资平衡等问题，并最终将该地段设计成“生态、高效、立体型的下沉广场综合体”。整个项目包括下沉广场、地下商业设施、华山路地下预留通道及广场内的公共活动设施等。基地原有商店和民房拆除后建成了绿地，不仅与原来的静安寺广场公园连成一体，而且与隔街相望的静安寺形成开放空间的呼应，进一步加强了该地区的历史文化内涵和市民环境氛围（图2）。

虽然同样是下沉广场与商业及交通枢纽的结合，奥体公园下沉广场给人的感觉是震撼，是北京城的气魄与恢弘，而上海静安寺广场给人的感觉是精致与细腻。不管广场尺度如何，人们由扶梯或电梯缓缓下降，进入到相对恬静的下沉式子广场内，草地、花卉、树木、廊架及造型简洁的桌椅、别致的灯具，构成了环境宜人的庭院休闲空间，小坐稍憩别有情趣。通过下沉广场进入地下商城或地铁，实现了空间和使用功能的效果转换。

3北京东坝红松园项目中地铁出口与下沉广场的结合设计

经过诸多优秀实例的分析研究，我们在北京东坝红松园项目选择了地铁出口与下沉广场相结合的形式。红松园项目建设地点在北京市朝阳区东坝中路红松园18号。总用地面积4.54万m2，总建筑面积17万m2，其中地上9.67万m2，地下7.31万m2，容积率2.8。本项目为居住公建混合项目，其中居住建筑6栋，共6.77万m2；公建3栋，地上2.90万m2，包含商业、办公、酒店等功能（图3，4）。

红松园项目位于规划地铁3号线，东坝中街站东北角C出口方向。地块靠近东坝中路一侧为规划商业，靠近东坝中街一侧为保障性用房，在路口东北角为下沉式广场。C出口即位于红松园项目西南角（图5）。

3.1地铁出口与下沉广场方案布局

地下一层的功能为商业、餐饮、休闲娱乐及车库等多种功能的综合体，地铁出口位于用地西南角，西侧的带形下沉广场由南到北贯穿整个用地。人流可以通过广场周边大量的宽大楼梯和电梯方便地由地面进入下沉广场，可以在花台座椅上休息聊天，也可以徜徉漫步；可以方便地进入地下一层进行购物和休闲娱乐，也可以通过地铁到达和离开。同样，由地铁到达下沉广场的人流，可以从地面扶梯离开，可以在下沉广场休息，也可以进入地下一层消费。下沉广场将明媚的阳光和新鲜的空气引入地下一层，使地下一层的商业价值等同于首层（图6～8）。

地铁出口的平面功能包括两部分，紧急疏散口和进排风风亭。由于C号出入口长度超60m，商业需为出入口预留地面风亭的位置。紧急疏散口包括两处门洞（一个乘客疏散口，一个工作人员疏散口）和4个风亭（1个新风，1个排风和2个活塞风）。乘客疏散口与保障房项目相接，其余功能都在红线外，在红线边缘，我们要做的就是做好乘客疏散口，其余的在下沉广场边缘挡墙处预留接口条件（图9～1 1）。

车站C号出入口与红松园项目中的商业合建时，商业需为地铁乘客出入口做好土建部分，包括土建基坑，如截水沟、集水坑、扶梯基坑。风亭位于市政道路下方，在下沉广场侧壁开洞设百叶，工作人员紧急疏散口同样设在下沉广场侧壁。红松园项目在下沉广场侧壁处为地铁风亭预留开洞装百叶位置和门洞开洞条件。乘客疏散口由于提升高度大于10m，需加通风机房。从平面图可以看到，乘客出口功能较简单，一组楼电梯由地下三层直达地下一层出口，地下二层为通过层。

3.2地铁出口各部分功能构件技术要求

地铁出口为重要的交通建筑，需处理好下沉广场的排水，避免雨水倒灌车站显得尤为重要。C号出入口和紧急疏散口与保障房项目的室外广场相连，其下沉广场地坪比室内地坪低650mm。下沉广场有独立的排水沟、多组提升泵及泵房。

C号出入口在车站站厅层与保障房项目连接，在地下一层占用部分商业用房用地直达下沉广场。下沉广场内设置南北各一组自动扶梯（一上一下）和多个楼梯，其宽度和通过能力均大于地铁出入口及商业疏散的通过能力。在满足疏散要求的前提下保证地铁管理界面的独立性。

C号出入口因占用和斜穿部分商业，部分楼板、基坑等土建工程需由红松园项目提前为之代建，剩下的由地铁自行设计施工，如动力照明、通风管、导向、消火栓等详见后期地铁施工图。保障房项目代建工程及要求如下。

（1）地铁出入口楼梯板考虑人群荷载标准值4kPa，楼板荷载8kPa。

（2）根据经验值，出入口通道净宽6m，设两组自动扶梯和一组楼梯即能满足疏散要求。每组扶梯需考虑500mm的检修通道。扶梯下基点至坑底边3.5m，上基点至坑边5m，扶梯下基坑深不小于1.52m。

（3）根据规范要求，地铁出入口扶梯上、下基点至前方障碍物满足8m的距离要求，以满足疏散要求。C号出入口扶梯下基点处受截水沟和集水坑的控制，下基点距前方障碍物出入口边墙的距离为12.55m；C号出入口为侧开门，上基点距前方障碍物出入口边墙的距离为14.98m。

（4）出入口下基点处需设截水沟和集水坑。截水沟宽300mm、深350mm。集水坑深1.6m、长1.8m、宽1.4m。在截水沟处预埋DNl50铸铁排水管，管内底低于截水沟坑底20mm。此处的结构底板与集水坑结合处由红松园项目进行处理、预留。

（5）C号出入口由于保障房项目施工在前，为减少后期地铁建设时对既有项目的破坏，保障房项目为地铁C号出入口预留土建节点。

（6）C号出入口通风机房位于地下一层地铁出入口地面亭的南侧，楼梯上空平台板处占用地下一层商业空间约5m×3m，距地3.2m处需设2.3m×0.8m的防雨百叶，排烟量约为25000m3/h。

（7）自动扶梯采用具备变频调速功能的公共交通重载型产品，设置于出入口内的自动扶梯还需要采用室外型产品。现场预留自动扶梯安装所需结构条件，包括设备基坑、预埋钢板等。基坑尺寸按包容设计预留，可适应国内主流品牌的电扶梯设备安装需要。

3.3施工组织方案

在红松园项目施工时，将商业内预留给地铁使用的出入口结构建成，同时出入口结构实施至下沉广场侧墙外皮以西500～1000mm处，交界处施作一圈加强梁，做好防水保护，与远期出入口实施对接。同时下沉广场侧墙在施作过程中为远期风口及门洞预留条件，在洞口周围施作加强环梁，风口及门洞开洞待远期地铁风井二次结构实施完成后再进行切割凿除。

在地铁施工场地范围内，红松园项目的小区管线综合设计考虑到该部位的地铁施工情况，尽量减少在该部位的管线设施，需要实施的管线设施可先预留接口，在地铁土建结构施工设计完成后，结合地铁外部排水进行整体设计施工。

第9篇

关键词：产城一体　小城镇　编制模式

中图分类号：TU984

文献标识码：A

文章编号：1007-3973（2012）008-005-02

1 前言

产业是城市发展的基础，城市是产业发展的载体，从根本上看，产业与城市相伴而生，息息相关。四川省委为推进新型工业化新型城镇化提出全面促进“两化互动”发展，成都市委市政府提出“产城一体”的发展思路。为对接“两化互动”、“产城一体”，打造西部一流的绿色印务包装产业基地、蒲江县与成都青羊工业建设发展有限公司政企合作，通过“政府+开发商”合作机制启动寿安产业新城建设。寿安地处龙门山山地度假旅游综合功能区的南部节点、成都后花园、蒲江的东部门户，拥有良好的生态环境，在主动对接要求、抓住机遇发展工业的同时，面临维系生态的挑战。因此，传统的小城镇规划模式已不能适应新形势下寿安镇的总体发展诉求，必须按照产城一体的思路与办法，探索出适应寿安城镇发展的模式。

2 “产城一体”的相关概念与内涵

“产城一体”作为落实两化互动的发展理念，是指在满足居民生产、生活需要的前提下，对产业与城市在空间、用地和功能上的布局进行统筹安排，从而形成的共生共融、良性互动的发展局面。“产城一体”的规划理念意在解决城乡建设与产业发展之间的匹配协调问题，以“以产兴城、以城促产、产城相容”的新型城乡形态为最终目标；其核心在于产业，产业属性在很大程度上决定了城乡建设的功能结构、用地布局、交通导向、景观格局等城乡建设战略；其关键在于行政管理体质的创新、基础设施和公共服务设施配套、房地产开发建设、功能复合化用地等；最终落脚在于人，坚持“以人文本”的规划原则，营造“宜居、宜业、宜创业”的城乡新环境。

3 产城一体下的小城镇编制模式

3.1 规划编制总体思路

本次规划的思路是首先在传统小城镇总规编制基础上增加产城体系、生态体系两个板块，搭建一个多体系规划。其次在编制的同时与政府、开发商、村民进行多方协调，满足诉求。第三则是全呈配合参与规划的实施建设阶段最终形成一个多体系、重协调的实施规划。

3.2 规划编制模式

3.2.1 分级构建产城一体

本次规划通过对国内外优秀案例的深度剖析，制定了城镇、园区、地块三个空间尺度的“产城一体”层级体系，并明确了各级空间尺度下“产城一体”的核心内容。

(1)城镇尺度——共生单元的构建。

1)引例——丰田汽车城。

丰田市原为日本中部爱知县的一处小镇，随着丰田汽车的落户1959年更名为丰田市，并逐步发展成闻名全球的汽车城，以及水绿资源丰富的旅游胜地和高尔夫度假区。丰田市是技工贸合一的产业新城，城市级公共设施围绕交通枢纽布局，辐射全市。区域级生活服务配套与汽车产业组团交错结合，共享共生，形成了若干个共生单元。城市功能开放共享，构筑了产城共生的现代新都市，并通过生态本底（河流、山体）划分各个产业组团，便捷的快速交通串联主城区与不同的产业组团。

2)寿安镇共生单元的构建。

从丰田城案例可以看出，城市尺度下产城一体关注核心是合理的构筑产城一体下的共生单元。通过梳理城市的生态本底、主要的骨架交通，通过这些必要性的城市有机脉络和功能联系主线将城市划分为若干个共生单元。

而结合寿安实际情况来看，寿安打破用地严格分割，通过布局由城镇中心向工业区延伸的产城联系纽带、利用蒲江河沿岸生态本底的有机过渡，形成镇区与工业区齿状耦合的空间格局，实现城市、产业、生态功能的融合。

(2)园区尺度——功能高度混合。

1)引例——苏州产业园。

苏州产业园区倡导产城融合的发展模式，建立初期，充分依托苏州古城和周边乡镇配套资源，使金鸡湖产业区迅速发展。园区充分利用金鸡湖生态景观资源，引入城市职能，使金鸡湖产业区以苏州未来新城的面貌示人，取得了良好的综合效应。

苏州产业园内分布有若干产业服务工业邻里中心、规模为1－4公顷，服务范围为1.5公里，兼有居住、商业服务、餐饮、文化活动等多重功能，实现了产业区功能的复合化。

2)寿安镇功能复合化。

从苏州产业园案例可以看出，在共生单元内通过划定产业工业邻里中心等特殊高兼容度街区来承载功能的复合化、多元化。园区尺度，重点明确使用功能高度混合的区域。首先，规划将组成联系纽带的工业区配套服务中心明确为混合区域。其次，以一平方公里为服务半径，在工业区植入3个功能高度兼容的产业邻里中心。第三，围绕邻里中心及配套服务中心，划定若干功能复合的工业区域，形成功能多元化的工业园区，提升整个园区的活力。

模式一：寿安工业集中发展点工业邻里中心区域。通过高度复合设置产业工人的日常商业服务和公共服务设施，形成若干寿安工业集中发展点工业邻里中心，而工业邻里中心周边布局功能复合的工业特控区域。

的一半寿安工业集中发展点只承担产业生产功能，内圈层的工业特控区则不仅承担产业生产功能，还承担产业升级提档后需求的商务办公、研发设计等功能。工业邻里中心和周边的工业特空区域作用在于满足企业、产业工人诉求的同时，聚集人气、提升园区活力。所以，工业邻里中心（生产配套用地）工业特控区（工业用地）应当允许功能上的兼容，并给予容积率奖励。

模式二：居住区公服集中区域。

此类区域用以满足居民生活服务，通过集中设置商业服务和公共服务设施，形成镇区中心。

居住区中心所处的街区主要是C12（非市属办公）、C21（商业）、C22（金融业）、C23（贸易咨询）、C24（服务业）、C36（游乐）与R22（公共服务设施）的兼容。

(3)地块尺度。

街区尺度，着重明确重点区域内地块使用功能的兼用类型及控制引导。主要制定了三种混合模式：

模式一：满足产业工人、居民日常生活诉求，复合了文化娱乐、居住、商业服务、餐饮等使用功能的一站式服务综合体。

模式二：以产业链相连系的厂房综合体。以产业链相连系的厂房综合体是以印务产业链为基础，横向复合印务产业上、中、下游产业空间载体的厂房综合体。

模式三：满足企业发展产业高端话诉求，工业用地竖向复合停车、基础生产、办公研发、倒班居住等使用功能的产研住综合体，并对三种混合模式进行了一定深度的控制引导。

3.2.2 多角色的协调规划

本次规划的设计团队与政府职能部门精诚协作，突破以往传统的技术编制型狭义规划，以全新的角色，全程参与到规划技术编制、实施主体（政府、平台公司、居民）诉求协调和实施方案指导的各个环节，扮演了专业设计者、沟通协调人员和实施方案参谋的多重角色，实践了“城乡规划法”中指引的政研型广义规划。

3.2.3 重视生态可持续性，将生态与城市、产业有机融合

规划运用“反规划”的理念，通过GIS技术分析，对全域地形、耕地、林地、景观资源、基本农田保护等生态类要素进行梳理，结合地形分析科学确定发展用地，保留自然生态本底特色。顺山水，筑新城，构建规划区的空间肌理，融合城市、产业、生态功能。

4 结语

“产城一体”是工业化与城镇化互动发展的新课题，是城乡一体化发展必将进入的阶段，产城一体规划模式值得我们思考与探讨，通过城市与产业的互动发展，让城市生活变得更美好。本文对产城一体视角下的小城镇规划编制探索仅仅只是起步，希望本文有益的探索能为其它小城镇规划提供一些思考线索，较好的指导小城镇的建设和发展。

参考文献：

[1]　简·雅各布斯.美国大城市的死与生[M].南京:译林出版社,2005.

第10篇

丹纳赫，一个不为大家所熟知的公司，却创造了资本市场的奇迹。公司最早成立于1969年，1984年更名为Danaher Corporation。自20世纪80年代中后期开始，丹纳赫以超过每月1家的速度收购企业，目前已经拥有超过六百家子公司。1987～2009年的20多年间，公司收入、净利润和总资产的复合增速分别达到14.4％、20.5％和16.8％。期间公司股价更是上涨了9,641％(年均达到23.1％)。

丹纳赫给予我们的启示是，寻找具有成长性的企业并与之一起共同成长。以基本面分析为基础，寻找优秀的成长型企业，以合适的价格买入并中长期持有，分享企业成长的投资收益。而寻找优秀的成长型企业，则从商业模式入手，深入分析企业提供的产品或服务、潜在竞争对手和替代产品、供应商、购买者等产业结构力量，获取企业的竞争优势来源，它可能是成本领先优势、速度优势、聚焦优势或增值优势等，分析这些竞争优势的持续性，进而辨别出真正的成长企业。

近期A股市场创业板股票持续暴跌，一方面是对高估值的风险释放，同时也是对伪成长股的集中清理。其中一些创业板企业的成长可以说伪成长，这些企业的商业模式没有持久性，无法在经营过程中形成独特的竞争优势，实现企业的持续成长。

让我们看看丹纳赫做了什么?首先，丹纳赫的并购是出于“行业第一、公司第二”的原则。对此，沃伦·巴菲特有句名言：“当某个行业以经济状况不佳而著称，某位管理者以卓越运营而闻名遐迩，两者相遇，通常后者都无法改变前者”。制造业、行业规模10亿美元、集中度非常高，这样的高利基制造行业是丹纳赫喜欢的并购行业。

其次被收购公司要符合两个条件：一是在行业中已经处于较好的竞争优势地位，行业份额数一数二；同时可以实施丹纳赫的DBS系统进行改造(DBS系统又称为丹纳赫业务系统)。

做好这些准备后，接着就是对被收购公司进行DBS系统改造，这也是公司竞争优势的综合体现。DBS系统要求每位员工(上至总裁下至保安)每天都动脑筋改善自己的工作方法。通过其独有的50多种工具，在员工一计划一过程一绩效四个方面全面实施，最终达到制度优化合理、改造流程、节约成本、提高利润率、提升市场份额、实现附加价值的目的。

丹纳赫的案例给我们的启示是：成长股投资，我们应持续关注其进入壁垒，企业是否通过经营加长、加宽了护城河；是否不断加强其竞争优势；是否实现企业价值的增值，最终其业绩的持续增长就是水到渠成的事情了。

第11篇

汉森伯盛国际设计集团

汉森伯盛国际设计集团是一家久负盛名的、拥有国内甲级资质的大型专业国际设计公司，1993年在海外成立。集团融合国际方案顶级团队和国内专业顶级团队，二十一年来积累了丰富的国内外项目实践经验，现有近200名国内外资深专业设计师，可为客户提供从规划概念、国际方案、土建设计到室内和景观设计等领域的一站式服务。我们强调融入环境和尊重文化内涵，同时高度重视创新和客户利益，力求为每一个项目提供高水准的服务，“令成功的客户更成功”是我们的目标，公司也因此伴随众多成功的客户共同成长。开业二十多年来，集团设计了大量住宅、酒店、商业、办公、学校等项目，获得市场的高度认可和荣誉，也获得众多行业内的奖项。

AT：汉森伯盛是一家非常多元的设计咨询公司。清简单介绍酒店暨旅游地产设计事业部的情况、团队架构、设计方式等。

杨亚峰：汉森伯盛国际设计集团已经成立22年了，我们经历和见证了地产设计业从大发展、大规模走向更加专业化、细分化的时代变迁。在这样的一个大环境下，集团成立了“酒店暨旅游地产设计事业部”，除了能更好地强化自身的优势力量以外，也是想以更加专业化、精细化的态度服务这一细分市场。

酒店暨旅游地产设计事业部主要团队架构是以具有丰富酒店项目设计经验的建筑师为龙头，结合相关结构、设备、室内、园林等专业设计师，以相对固定的团队模式进行酒店及旅游地产的市场调研、理论研究、产品创新及具体项目的设计工作。项目的设计方式也以团队的理论研究成果为依据，结合发展商的详细设计要求，及项目的自身环境条件等因素，量身打造“生于环境、融于历史、显于时代”的设计作品。

AT：近年旅游地产发展蓬勃，度假型酒店也更多进入人们的视野，并受到关注。贵司2013年设计完成阳朔河畔度假酒店，是一个非常典型的案例。设计尊重并结合地方人文与自然环境，几乎是每个旅游度假型酒店的特点。那么在这个项目中，设计有哪些独特之处？

杨亚峰：度假型酒店随着整个旅游市场的繁荣愈加蓬勃，我公司完成的阳朔河畔度假酒店在整个广西的旅游度假酒店市场上首屈一指，备受关注。相较其他而言，该酒店在设计上的独特之处主要有以下几点：

（1）尊重环境、融于自然。在规划设计之初，我们就有意控制建筑的高度及整体布局。采用分散式的建筑布局方式，将较大体量的配套服务功能尽量远离遇龙河岸，而轻巧舒展的酒店客房则掩映在河畔的树丛、竹林之问，以低调友好的姿态与当地优美的自然环境和谐相处、相互映衬。

（2）保护原有生态环境。地区内的原生树木及自然河岸等皆在我们的保护范围之内，我们为地块内的每一棵树均做了详细定位，规划时将建筑物小心地绕开树木。为避开酒店主入口轴线上的一片树丛，我们甚至设计了一座木桥飞跨而过。对原有环境高度的保护也为建筑带来了独特的空间形态，建筑群与自然互相借景，遇龙河上漂流的游客只见到树丛里飞出的建筑棱角，感觉不到建筑对河岸的任何压迫，而酒店里的客人则如同在自然景观里漫游，移步换景，不受干扰。

（3）延续当地历史文脉。无论是建筑的规划布局，还是建筑的单体设计，我们都谦恭地向桂北民居学习。我们将酒店大堂设计成侗寨的鼓楼样式，高高耸起，占据空间的核心。其余的酒店客房则据此核心发散，沿着河岸结合地形的高差蜿蜒布置，如同当地的一座村落低调地散布河边。建筑的立面造型继承了传统的民居样式，简化了一些构成元素，提炼惯用的符号构造，运用现代材料构建出自然清新的新桂北风格。

AT：每个酒店及其品牌都要有自身的特质或丰打方向，并从策划、设计、服务、营销各个层面都要共同打造这一特质，这对十一个酒店的运营至关重要。您觉得，阳朔河畔度假酒店的定位是否适合？从建成到现在，您是否关注了它的使用和运营？

杨亚峰：阳朔河畔度假酒店的定位是非常精准的。在设计前期，经过市场调研，我们发现阳朔本地缺乏配套完善、设计精良、服务完善的高端酒店，因此酒店的设计建成也刚好填补了这一市场空白。酒店开业以来运营情况良好，客房价格也稳居桂林乃至广西榜首。设计初期确立的保护环境、尊重自然的理念在实际经营时也得到了管理方很好地贯彻，而这一理念也正成为该酒店确立自身特色，打造独特优势的制胜法宝。

同时，经过几年的运营，酒店方也开始进一步升级，酒店二期工程“Slx Senses”品牌的国际顶级度假酒店也正展开设计工作。而二期的设计也将同样贯彻上述理念，并将其进一步完美诠释。

AT：贵公司电设计了许多城市型酒店，通常是酒店与商业、办公等的结合。这与旅游度假型酒店不同，少了与自然环境的融合，却多了与其他功能的整合，更需要挖掘洒店本身带给人们的感受与体验。能否举一个代表性案例，并介绍其特点？

杨亚峰：城市型酒店依据发展商的投资定位与整体项目的功能布局，往往比度假型酒店呈现出更加多样化的面貌。城市型酒店在建筑综合体中有可能是处于主导地位的功能主体，也有可能是作为配套建设的辅助设施，而不同的功能地位也对酒店的定位及设计有着较大的影响。以近期我公司正在设计的增城宾馆项目为例，是一个以高级酒店为项目主体，配合建设办公、商业设施的城市综合体项目。项目原是增城区的老牌地标式酒店，随着时间的推移，酒店的规模及设施都显得落后，因此发展商决定在原址升级重建。在该项目的设计中，我们提出了不同的思路，将酒店本身需要配套的商业及餐饮设施扩大化，成为综合体商业设施的一部分，这样既可以将酒店的餐饮业对外经营提高商业价值，同时也以酒店配套完善的服务提升了商业设施的软硬件档次，实现本项目不同功能的相互促进、共生共赢。

AT：贵公司除设计之外，还设有专业咨询服务。清淡谈在酒店与旅游地产项目中，专业策划与咨询体现着哪些至关重要的作用？

杨亚峰：专业的策划与咨询是酒店项目是否成功的必要条件。只有在前期经过详细的调研，提出具有针对性的策划报告，才能指导之后的规划设计乃至项目的运营管理。

AT：不论城市型酒店还是度假型酒店，都在经历着变化，如互联网的影响、体验的营造、奢华还是质朴？从众多设计的不同类型的酒店项目实践中，您认为现在酒店更应当关注哪些层面？同时如何通过设计创造更大的价值？

杨亚峰：现在的酒店设计日趋专业化与精细化，不同的酒店定位也会要求建筑师做出相应的策略调整，灵活应变。但是通观整个酒店设计方面，我们认为以下几点是设计者应该着力关注之处：

首先，注重与场地环境的对话。无论是城市型还是度假型酒店，都应该尊重已有的环境条件，使得酒店可延续已有的城市肌理、维护场地的自然资源，体现建筑物在场地的唯一性，从而确立酒店建筑区别于其他建筑的独特个性，为后期的运营、宣传创造有利条件。

第12篇

关键字：城市转型；城市商业网点

Abstract: based on reviewing the development track of the wenzhou business, wenzhou city during the transformation analysis in recent years, urban commercial development status and the main contradiction. Goals from planning, business development strategy, control pattern and enforcement guarantee of lead in full explanation, and the subsequent planning and implementation work was introduced.

Key words: the city transformation; Urban commercial network

中图分类号： F291.1 文献标识码：A文章编号：

1、引言

商行天下，温州因商而兴，早在元、明、清时代已成为浙南闽东一带商业中心；改革开放以来更以温州模式，闻名中外。商贸业已是温州的支柱产业，全民言商、全城经商、全球行商已是温州城市的金字招牌。

然而，目前温州许多经济指标无论是在沿海14座开放城市或者省内的排名都是在后移，城市商业的增加值在全市GDP中所占比重出现持续下滑，轻工产品专业市场的全国领衔地位也逐步被取代。但温州民营资本雄厚，市区人均GDP已达9000美元，人均可支配收入均列全国大中城市三甲，消费已向享受型和发展型过渡，据不完全统计温州人拥有保时捷、宝马数量约占全国10%，奔驰拥有率居全国前三，是中国高端消费品的试验区和先行区。温州现行商业状况与其消费力反差很大。

由于商业在温州的重要地位和作用，我们认为温州商业网点规划应不同于配套性的专项规划，要从承担提升温州城市竞争力，强化温州城市功能的战略意义进行切入。

本次规划以温州市市域范围为研究背景，重点分析温州三区商业现状问题，并结合世界先进城市商业发展成功案例，研究温州城市空间发展规律，判断温州商业发展趋势，对温州未来十年商业发展规模进行预测，提出温州城市发展的目标和策略，对大型商业设施进行空间布局，制定近期行动计划和启动相关配套规划的编制。

2、规划特色与创新

2.1、“从市场中来，到市场中去”――尊重市场规律，详实调查多元化分析

发展商业最重要的是遵循市场规律，规划尊重温州“全城皆商“的商业特点，采用了实地走访、部门座谈、问卷调查、文献查阅等多种调查方式，对温州商业进行整体摸底。

数据上显示，温州三区2009年现状商业设施总面积已达282.万，人均商业面积1.15/人，已达国际城市标准，但大型零售业仅有11个，约占商业网点15%，人均大型零售面积仅0.051/人，仅为广州8年前的一半。约7成温州人有外出购物需求。现状商业总量大、高端少、结构不完善，城市消费需求与商业供给不匹配。

空间上显示，大量商业在鹿城区集中，龙湾区主要集中在永中与状元，瓯海区长期“有区无城”状态。现状商业空间分布不均衡，主城过热、不足。

此外，购物环境不完善，规划控制引导弱、政府政策引导不足等问题也已相当明显。

我们分析借鉴了上海、香港、美国、日本等世界先进城市商业发展案例（表1），坚持以市场导向为基础，研究温州现状优秀商业发展模式和温州人消费及行商特点。判断温州商业未来呈“业态层次化、高端化导向；空间网络化、离心化导向；规模控制分类化、差异化”的发展趋势

表1：相关城市案例借鉴要点

案例城市 借鉴要点

国内 上海市 1、形成思路清晰的空间发展格局、点线面结合的发展思路

2、注重商业街的特色化开发，进行形象鲜明的商业开发特色定位

3百货店向大型化和综合化的多功能方向发展，集购物、餐饮、娱乐、生活服务与一体的购物中心趋势良好。

深圳市 1、零售商业的发展实施大公司、大集团策略，提高企业组织化、集约化程度；

2、形成以主城商业为主、周边三区商业配合发展的商业格局、以商业繁华区带动点状商业发展形成清晰的商业网状脉络

3、加大商业的基础投资建设，通过行政力量引导商业有序发展

香港 1、结合快速交通网络发展大型购物中心，实现远距离购物便捷化

2、综合化经营和连锁经营成为香港零售业运作的普遍模式

3、保持传统临街型商业传统开发模式，

4、合理控制商业网点的规模：城市商业中心建筑面积由500000－1000000平方米；区域商业中心建筑面积控制在50000－250000平方米；社区商业中心一般控制在10000平方米左右

5、商业网点布局原则体现了自下而上及自上而下的系统性，配合城市规划的原则，考虑到城市近中远期的用地规划，并与市政等基础设施建设形成良性的互动关系

6、政府通过税制或租金管制来配合整体商业发展策略，引导商业的空间合理布局

国外 美国 1、大力发展大型购物中心，以适应小汽车交通为主的居民出行需求，实现一次性购足的居民购物需要

2、保证商业网点的停车、交通等基础设施，体现以人为本的商业网点发展理念

日本 1、商业网点综合化发展，购物中心的设计包括了办公大楼、酒店、会议及活动场所、公共设施等服务功能

2、将商业网点渗入居民区内部，实现小型零售业的发展，倡导购物的便捷性理念

3、对大型商业网点的停车配套做出相应的要求，以满足驾车购物的需求

2.2、“以商促城”，搭建引领城市发展触媒平台

新世纪以来，关于温州的城市定位与商业都是分不开的，商业已是温州的主导产业之一，面对温州经济下滑，但高端消费需求旺盛的商业需求现状，规划提出将温州打造“高端消费品之都、时尚购物之都和区域商贸物流服务基地”，从而带动温州成为市域、辐射浙南闽北区域性现代商贸中心。实现以商促城，引领城市发展的战略目标。

从规模控制上，与人均可支配收入相匹配，并横向比较同类型城市商业规模，规划2015年人均商业面积1.7/人，到2020年到达2.3/人。达到国内城市较高水平。

从空间策略上，规划分析了温州大都市的空间框架，未来城市交通分布情况，规划人口的空间布局等因素,提出总体以“一核、两圈、三带”的空间布局结构（图2）。

从时序策略上，提出“以商业繁华区带动城市发展”，引导城市新区设置相应等级的商业集聚区，带动该片区城市发展建设，改善城市核心区商业过热，缺乏的现状，拉开城市框架，推动城市向外拓展

2.3、应对“全城皆商”的特点，制定分类分级分片区引导策略

规划针对温州商业特点，构建一个完整的控制引导体系：

在商业业态上，对零售商业、新型商业、商业街、市场、物流园区等进行专项引导。规划建议落实10大特色商业街 、15个大型百货商店、20处大型超市、3个仓储式商场、15个交易批发市场、8大物流基地、20处城市综合体。

在商业等级上，设置城市市级商业中心、片区级商业中心、社区级商业中心；城市和区域级商业中心主要从选址范围、业态引导、规模控制三方面进行引导；社区商业中心主要从发展模式、选址建议两方面进行引导，并制定具体引导策略。共布置5大城市级商业中心，20个片区级商业中心，

并从“新区”与“旧城”分片区控制引导，新区商业宜采用一站式、点面结合的商业模式，注重商业便捷性的打造；旧城商业宜采用街坊式，点线结合的商业模式，适度控制商业规模，注重商业特色化的打造。

2.4、采用“业态、形态”双重控制手段，以保障实施

规划突出新型商业形态的发展，如城市综合体、网络购物、创意产业的落实。并对城市重点地区进行业态与形态专题研究（图3）；在用地控制上，在新区，指导控规专门预留商业用地；在旧城，结合“退二进三”政策，预留商业用地。并制定指引导则。在政策上，建议营业面积在6000以上，采用听证制度确定其形态和开发模式。

3、后续推动城市转型发展重大行动

商业网点的编制完成和审批通过，仅仅是工作的第一步，温州已经开展一系列重要工作，以保证温州商业发展，推动城市转型。

指导了《专业市场及物流园区专项规划》、《空港经济区概念规划》、《中心城区工业用地提升改造》等相关后续规划的编制；指导商业在控规中的落实；促使《温州市人民政府办公室关于进一步加快我市商贸流通业发展的实施意见》（温政办【2011】56号）等政策的出台。

还有牛山国际、黄龙商贸城、万达广场、 104国道沿线市场、南塘街、沧河文化街等项目相续投入建设。

第13篇

探索的脚步从不停歇，作为凯乐科技军民融合产业布局华中片区的又一力作，凯乐微谷又将荣耀登场，将成为湖湘高端园区及写字楼市场的新标杆。是什么力量推动了凯乐微谷倾城面世？新常态下的楼市凯乐将何去何从，又将如何坚守开发商的社会责任？近日，凯乐科技董事长朱弟雄接受本报记者专访，打开心扉向社会各界展示一个真实的凯乐。

缘起“参军情怀”，凯乐微谷将荣耀绽放

“我们凯乐人是有参军情怀的！”一口湖北松滋乡音，凯乐科技董事长朱弟雄谈起凯乐微谷的创建缘起如是说，“凯乐微谷就是为整合凯乐旗下的军工企业和互联网企业，围绕大通信产业闭环，以量子通信为核心引领，打造华中片区大型军民融合创新创业示范基地。”

在房地产遍地开花的年代，在追求以项目利润为主的年代，唯有情怀，方能执着向前，唯有深厚的沉淀，方显专业本色。作为业界翘楚，凯乐控股的部分子公司拥有军工资质，为凯乐全面进入军工领域奠定了坚实的基础。

凯乐以军民融合战略服务为背景、以军民融合科技产业为使命，启动了独特的“大通信+互联网”双轮驱动模式。大通信产业闭环产品涵盖光纤、光缆、数据线缆、量子通信数据链产品、自主可控计算平台、智能指控终端等民用和军用产品；互联网产品主要涵盖“互联网+智慧医疗”、“互联网+智能安防”、“互联网+金融”、“互联网+房地产营销”等多个领域，成为现代城市文明的积极创造者。

今年12月9日，湖南省经信委了《湖南国防科技工业军民融合深度发展“十三五”规划》。规划提出，“十三五”期间，湖南军民融合产业产值年均增速不低于15%，到2020年，实现总产值突破2000亿元。

湖南省表示，将着力拓展民参军领域和区域，培育10家年产值超50亿元的民参军专业化“小巨人”。在核资源开发利用、航空航天、信息技术、新材料、大防务等领域，加快军民融合产业发展。

目前军民融合产业园、示范基地在全国如火如荼的进行着。乘着政策的东风，凯乐微谷项目顺势而生，落户长沙开福区浏阳河畔。“在项目建设之初，我们对市场进行了大量的研究与论证。从产品规划而言，项目是由高端江景写字楼、企业公馆与临河临街商铺组合的商业综合体。从理念而言，我们要将项目打造成为企业的腾飞之地，商业兴旺之所。”朱弟雄说。

政策+科技+补贴，多方助力企业发展

伍家岭商圈，作为金融城的门户之一，凭借着金融业态顺势撬动商圈升级，成为了长沙金融CBD脚下不可多得的繁华商圈。而如今，随着凯乐微谷大幕将启，以其为中心的商圈必将发展成为长沙城市的特色商业名片，强势崛起。

朱弟雄表示，作为开福区“十三五”整体规划的重要一步，凯乐微谷军民融合双创产业基地的建设，旨在塑造开福区商圈立体发展的经济格局，进一步打造和提升伍家岭商圈的商业氛围和地域品位，是众多引领伍家岭商圈再度辉煌的“排头兵”中的重要一员。

作为凯乐微谷强大的实力支撑，其项目开发商是凯乐科技，历经34年高速发展，如今已经成为了大通信产业具有软硬件整体解决方案的服务商。从创新型的“智能城市”地产开发、运营，到迅速布局“互联网+N”领域，凯乐科技始终用创新力和创造力，为“参军”提供强大的技术和人才储备。

目前，凯乐科技形成了一大基地、两大战略（大通讯产业闭环、互联网+N）、六大平台（量子通信、光纤光缆、智能终端、网络安全、智慧医疗、军民融合产业园）的规划布局，全面挺进军民融合领域。其中的一大基地指的就是凯乐微谷创新创业示范基地，项目首先承载的，是凯乐旗下数十家子公司的资源整合功能，大量企业的入驻，将形成产业聚集效应，起到信息互通、资源整合共享的作用。

为了促进行业共同发展，凯乐微谷针对入驻企业还制定了一系列的增值服务体系。为入驻企业提供政策咨询指导、投融资、创业孵化等多项服务，并以凯乐自身的强大资源，通过基金、补贴、PE、订单等多种形式，力挺入园企业。

“为了吸纳更多的优秀人才在凯乐微谷创新创业，促进地方经济发展，政府出台了一系列的促进措施，其中包含购房、租房的补贴、不同程度的税收减免、各项创新创业的奖励与扶持等，从多维度、多方式对各类企业进行奖励与促进。”朱弟雄表示，为了使得这些政策落地，凯乐还专门成立了政策研究小组，旨在为各个企业提供政策咨询、指导、申报、代办等一系列服务。

不是顶点，而是新的起点

在房地产的白银时代，大多企业依旧遵循着传统的“一锤子买卖”方式，很少有人能沉下心来做一款真正可以传承的作品，而且要坚持十年如一日地创新，就更难了。而对于凯乐而言，凯乐微谷诞生不仅是创新发展的一步，更是凯乐科技重大战略的升级与落地一大跨越，是新的起点。

“凯乐微谷，承载着军民融合产业发展的历史使命，是军工企业、大通讯企业、互联网+的产业集群与孵化中心，是各大高校产、学、研的沟通平台，是‘民’、‘民参军’的重要对接平台。”朱弟雄表示，凯乐微谷是凯乐科技探索性的创举，在未来3年时间，凯乐将通过自身增长、协同增长和并购增长多渠道来扩展企业疆域，通过在“互联网+”里布局，研发军工产品，不断深化产业结构。

对于未来，朱弟雄满怀信心，“2016年，随着长沙住宅市场的火爆，房价野蛮生长，但商业市场仍处于较理性的状态。因此，像凯乐微谷这样的商业综合体项目，未来必将潜力无限。”

34年，凯乐初心不改，其生机盎然的未来正在款款而来。作为的两江交汇的核心地段，凯乐微谷伴随着这块流光溢彩的土地，也必将实现着城市新中心的梦想。

记者手记

第14篇

关键词：群众文化;传统文化;创新;发展路径

一、引言

随着社会上汉服文化、国学文化的兴起，越来越多的群众开始对传统服饰、茶艺、陶艺等文化产生了兴趣。因此，在目前群众文化活动中融入传统文化，将能够进一步提升活动的开展效果。同时，我们也应该意识到仍然采用传统的文化活动开展模式，同样也会影响活动的效果。那么，我们就需要结合目前群众文化以及传统文化的发展形式，对活动模式进行优化和调整。同时，也应该针对具体的文化形式，提出具有针对性的解决措施，这样才能有效提升活动的效果。基于此，本文对某单位的孔子学院总部体验基地设计与体验方案进行了介绍，旨在进一步明确群众文化与传统文化的创新发展路径。

二、孔子学院总部体验基地概述

孔子学院总部体验基地的“生活中的中华优秀传统文化”体验区细分为“礼门义路”水雾投影综合体验区、“洙泗之上”体验区、“墨意书香”中国书画艺术体验区、“传礼继世”中国家庭意象体验区、“器以载道”中华传统精湛技艺综合体验区、“游艺今古”中华服饰、茶香花综合体验区几个部分。

另外，该基地还建设了用于放映《孔子的诞生》等文化类影片的标准影院，并且也建设了包含专题图书馆、数字图书馆、分散式特色阅览区的世界儒学文献收藏中心，并且，基地还包括具有总服务处与文创产品展陈、仓储两部分的文创与信息中心东西前厅，该部分能够为体验者提供咨询服务，展示儒家文化特色创意作品。

三、孔子学院总部体验基地功能特色

（一）沉浸体验模式

沉浸体验模式是近几年各种文化、商业宣传活动中常用的模式，同时也是广受群众欢迎的文化活动模式。在这种模式中，群众能够更为直观地感受到团体、活动所要表达的信息和思想，同时也能提升群众的参与感，让群众能够对具体的信息、思想形成更为直观、全面的认识。尤其是在传统文化宣传的过程中，运用沉浸体验模式，能够消除历史所带来的距离感，让群众更好地感受当时的人文风情。

“礼门义路”——水雾投影综合体验区中，基地在参观流线的起始处设置庄严肃穆的“礼门义路”，将体验者比喻成君子，寓意君子要“进礼门，行义路”，做人必须遵循礼义，跨过“礼门义路”象征着儒家文化对每个体验者的心灵洗礼，是儒家文化的重要礼仪体验环节。这也是基地运用沉浸体验模式的典型案例。

（二）情景模拟助力活动效果提升

进入“洙泗之上”体验区，包括吟诵、抚琴、对弈、吟诗答对、成语接龙、品茶等多种体验项目。孔子在洙泗之间讲学、言志，弟子在此聆听先师教诲，体验区把室外春庭之水引入室内，象征洙水与泗水，木质平台贯穿春庭室内外，绿荷、游鱼、流水、油纸伞形态优美，结合玻璃结构的“水榭”意向造型进行联通。材质简洁统一，造型优美舒缓，营造一个祥和优雅的体验空间。展现出中国文人阳春白雪的山水情怀与“泛爱众”的博怀。中国文人不仅借山水抒发志向、心境和情怀，更用文化赋予山水以灵魂，使人们在山水之间去寻求美，去发现真理。

良好的环境，更好地模拟了以孔子为代表的古代先贤的生活环境，从而能够让群众被良好的环境所吸引，从而对文化活动产生浓厚的兴趣。同时，由于在现代生活中难以找到能够开展曲水流觞等传统文化活动的情境、条件。因此，这种搭建模拟情境的方式，也满足了群众体验古代先贤文化活动的好奇心和兴趣。

并且，在该体验区中，基地会组织群众参与吟诗答对、成语接龙等多种体验项目，在此过程中群众诵读《诗经》《论语》中选择耳熟能详、传达优秀情怀的内容。成语接龙可多人参与，设定为首尾相连，即第一个成语的尾字，是第二个成语的首字，以此类推。并且，在组织人员的引领下，群众能够对耳熟能详的诗词进行深度接触，并且也有机会接触到其他文辞优美的诗词，进而达到丰富活动内容的作用。

（三）强调文化历史变迁

基地的“墨意书香”中国书画艺术体验区中，群众可以通过体验汉字的演变过程，获得不同书体的书写体验，亲手写一幅“仁义礼智信”，从而感受到文化历史的变迁过程。书画区西墙设计成象征中华文化源远流长、相互交融、同存共生的文化艺术浮雕，浮雕中间是老子、孔子、孟子像，孔子曾问道于老子，体现了孔子谦虚好学的态度，而孟子又继承和发展了孔子的儒家思想，成为中华优秀传统文化中的核心组成部分，不同的文化在中华大地同存共生。古代先贤浮雕的展示，能够让群众以更直观的方法来感受各个朝代思想的变化形式，并且能够感受到当时百家争鸣的文化发展形势。

基地在体验区中也将“孝悌”亲情、仁爱内涵融入环境中。“墨意书香”中国书画艺术体验区中的文化当代生活传承区中，半圆围合空间中心设置红色圆形门，象征“回家、团圆、吉庆、和谐”;右侧为三世同堂之家“子孝孙学”的主题铜雕;后面悬挂传统“家书”，表现家风的传承，左侧为象征互敬互爱的“拱手礼” “握手礼” “让座”主题互动铜雕组合，后面同样悬挂具有当代意义的“家书”，代表新时代的发展;圆形门的一边是当代，另一边是传统。站在当代空间，视线穿越中轴线红色界门，纵深之处，焦点落在传统中的中堂，由此穿越时空、對话历史，体验感悟儒家“礼”之含义与“孝亲”仁爱思想在当代的传承。在这样的环境中，群众能够通过古代与当代思想、表现方面的对比，而带来感官上的冲击，从而获得更为新颖的体验。同时，在这些建筑装饰中，也能体现出古代与现代审美之间的区别，并让群众能够对传统美德和传统审美都形成更为深刻的认识。

（四）迎合群众兴趣，开展针对性体验活动

目前，社会上刮起了一阵“汉服”风，基地为了迎合群众兴趣，也为了通过展示传统服饰来让群众参与到相应的体验活动中，并且能够让群众能够体验中国传统文化中的“生活雅趣”部分。并按时间轴线展示中华服装演变历史，了解中华服饰文化脉络与体验其生产工艺流程，以及了解中式元素对欧洲奢华品牌设计的影响，以中国不同历史节点特色服饰为体验内容，了解吉祥寓意乃至服装之“礼”的文化内涵。具体来说，基地在此区的中华服饰供体验者观赏、试穿、T台走秀拍照，对服饰的配品展示。体验者可手工制作盘扣，体验刺绣、绣球、中国结、实物展示蚕茧、蚕丝、布匹的制作过程，丝绸之路东西线艺术装置等。这样，群众不仅能够感受到传统服饰的美丽，还能感受到传统服饰制作技艺的魅力。

四、专题图书馆、数字图书馆建设助力文化活动开展

基地主要针对和满足世界儒学研究需求而设立，是具有较强专业性和专题性的书籍文献资源库。并且随着信息技术的不断发展，基地把各种不同载体、不同地理位置的信息资源用数字技术存贮，以便于跨越区域、面向对象的网络查询和传播，并形成了数字图书馆。数字图书馆是基于网络环境下共建共享的可扩展的知识网络系统，是超大规模的、分布式的、便于使用的、没有时空限制的、可以实现跨库无缝链接与智能检索的知识中心。由此可见，基地能够开展全方位的数字化服务，包括文献资料数字化、影音资料采集转换、数据加工、数字资源共享、数字资源保存，以及文献资料的保护等。

这种信息服务模式，一方面为普通群众了解传统文化提供了丰富的信息资源，另外一方面也为专家学者研究群众文化活動及传统文化活动开展提供丰富的资料。

五、总结

综上所述，传承沿袭传统文化仅是群众文化内涵发展的一个方面，其长足发展还要依靠不断创新与融合的力量。作为群众文化活动的参与者，无论是负责表演、培训还是策划的工作人员，其思想个性及喜好、擅长领域各有不同，但都应以发展的眼光看待群文建设工作，以地域特色、民风民俗为根基，积极开展研究、实践、创新工作，在提升自身造血功能的同时，引导群众发挥首创精神，从而提升群众的文化修养，推动群众文化的良性运转，让沉寂的历史文化焕发生机，让优秀文化为各个层次的群众所认可、弘扬、传承。

参考文献

[1]王莉.中华优秀传统文化创造性转化和创新性发展的理念在高校育人功能上的实践路径[J].对外经贸，2020 （05 ）：149-153.

第15篇

关键词：地铁商业；建设开发；规划设计

中图分类号： S611 文献标识码： A

迄今为止，地铁商业在中国仍然是需要进一步完善的新型业态。正确的理解地铁商业的价值，把握好它的特点，做好规划设计，建立良好的经营模式，对于创造城市商业用地和开发经济环境、解决城市土地资源的日益稀缺有着重要长远的意义，同时对于加快城市轨道交通工程建设投资的回馈也有着很好的经济效益。

一、轨道交通车站商业的定义和范围

轨道交通车站商业是指地铁站内商业、地铁过道商业、地铁商业街或商业城及上盖商业和地铁节点等各类形式商业的统称。

从理论上讲，由于地铁的交通功能导致了人流的集中，产生了廊道效应，从而使地铁沿线以及站点周边地区的用地特点产生了极大的改变，尤其明显的是步行合理区，即乘客到达地铁车站的合理步行时间所辐射的距离范围。这个范围对商业用途的影响最大，因此在沿线及站点周边形成了特殊的商业区域（1）。一般而言，距离地铁站点400～450米的范围内，其办公及商业的效益最大（2），地铁的人流效应及品牌效应会带动此范围内原有商业的发展，并吸引一些新的商业进驻。因此，地铁商业泛指地铁站及距地铁站点400～450米范围内的商业。

二、地铁商业的分类及特点

（一）按所处空间划分

按所处空间划分，地铁商业可分为四类：地铁站内商业、地铁通道商业、地铁上盖商业、地铁节点商业。它们的范围、特点及商业类型如下：

1.地铁站内商业

范围：地铁站内以行人通行功能为主区域的商业 。

特点：在地铁运营时段内营业，行人停留时间短。非目的性、快捷消费 。

类型：食品烟酒，报纸杂志，医药，冷热饮品，快餐，工艺品，服饰等小型商店及商铺。

2.地铁通道商业

范围：地铁站区域以外，但与地铁站以通道相连接的独立商业区 。

特点：其营业时间可以不受地铁运营时间的限制，兼顾地铁人流与附近片区居民、游客对商品、日用品的购买消费需求。

类型：无限制，可以是所有类型的商业

地铁通道商业，简单说，就是地下商场与地铁以通道相连，但有独立出入口，不受地铁营业时间所限，地铁晚上停止运营大门关闭后，商场可照常营业不受影响。例如北京西单站地下商贸街，深圳地铁1号线的华强路“潮流前线”和“华强地铁商场（易通手机配件市场）”、科学馆站的“中信地铁商城”、车公庙站的“丰盛町”地下商业街等。

3.地铁上盖商业

范围：直接建在地铁站结构体之上；或位于地铁站半径450米范围内、与地铁站出入口相邻或直接相连的商业 。

特点：其营业时间不受地铁运营时间的限制，主要利用地铁交通便利的优势，引进具一定规模、知名品牌的商家入场，吸引消费人群。

类型：购物中心，大、中型商场，裙楼商业 。

地铁上盖商业一般距地铁站出入口较近，有些地铁站口直接连通至其地下层，如深圳中心城（地铁中心城站）、益田假日广场（地铁世界之窗站）等；有些则与地铁站相邻，并通过地下通道与之相连，如华润万象城（地铁大剧院站）和中信城市广场（地铁科学馆站）等；也有些与地铁出入口邻近，但并不与之直接相连。

4.地铁节点商业

范围：地铁站半径450米范围内、座落于城市主要交通网络交汇点及地铁换乘站的大型商业 。

特点：商业规模较大，消费档次及标准较高，具备城市门户客厅属性。

类型：购物中心，标志建筑及其裙楼，城市公建内商业等大型建筑 。

（二）按建筑形态划分

按建筑形态的划分，可以有以下三种主要的方式：点式、条式、立体式。它们的范围、特点及商业类型如下：

1、点式-商铺

大部分是在地铁的公共空间部分,如过道、候车区旁、出入口等处设置的商业零售点等。多以应急商品零售为需要，比如报纸杂志、饮料、电话卡等。这些点式的商业点一般由地铁运营商经营或出租位置经营，为人们提供一些日常基本和出行中需要的必要商品和商业服务。

2、条式-商店

多为一些由若干家商铺或店面联接在一起构成临街式的地铁通道商业，一般设置在地下通道内或地铁车站出入口旁乘客必经的一些街面上。主要经营快速消费品，比如快餐店、药店、多士店、花店、书店等等。这类商业与地铁的关系非常密切，以出入地铁站的人为主要客源。

3、立体式-商场

与地铁相联或位于地铁附近的购物中心、超市等，规模相对比较大，包括多个楼层的经营空间。其中有些楼层是可以直接与地铁的通道相联通，方便出入地铁站的客流直接通过专用的通道进入卖场。同时，这类商业由于规模的原因，虽然是零售业态，但经营的品种很多，范围很广，目标客群也包括地面的行人和购物者。

（三）地铁商业的特点与优势

1、地下商业特点

地下商业是地铁建设运营的衍生和商业化的产物。受空间、环境等因素的限制，地铁轨道交通与上盖商业的同期规划建设，形成了地铁商业在这些特定时空条件下具有的先天优势，在与其它商圈的竞争中，地铁站内商业对于巨大的客流资源具有市场独占性。

地铁站内商铺大都采用连锁经营形式。连锁经营迎合了消费者习惯消费和品牌依赖的消费心理，最大限度方便了消费者。大中型商场的设置与规模则多视不同站点的客流而定。

2、地上及上盖部分商业特点

地面商业具有聚集人气的磁场效应，而地铁的运营犹如动脉功能，二者相互依托与支持，能吸引与加速客流。因此地铁站地面商业的发展与地铁的规划建设关系密切，轨道建设线路规划和地铁站的选点定位对其沿线的地上商业环境影响很大，地下通地铁，地上增财源。

3、地下与地面商业互补

地面商业的发展与地铁地下商业关系密切，地上、地下各商业业态与设施之间相互补充，能更大程度的方便和满足消费需求，这种互补对二者的商业定位与发展起着互动调控的作用。国内外已建成熟的地铁商业案例，证明了地铁站的交通便利条件和客流效应对地面商圈的兴旺和发展的重要推动作用；而地面商业环境与发展状况对地下商业的开发策划，特别是业态设置具有很大影响，地面与地下互动关系明显。通常当地铁站所处地面属于商业中心，地下商业也随之会比较兴旺，但地下商业一般是作为地面商业和服务业的补充；而当地铁站处于办公区或住宅区，地下商业一般可以发挥中低价位小区商业中心的作用和便利服务的特点，宜规划建成综合服务型商铺和超市，或者发展成为特色商场。

三、地铁商业规划设计的基本原则

（一）地铁商业的规划设计应与地铁规划紧密结合，应与城市的规划相统一

地铁商业应在城市分区规划的公共设施建设分区基础上，重点针对网点数量和规模、业态结构、业主特点等方面进行规划设计。充分考虑结合站点附近各个小区的传统街市、新兴商业、旅游景点等特点进行布局，依据地铁线路的规划制定沿线商业设施的规划。

地铁发展是与城市的发展紧密联系在一起的，因此配合地铁的规划引导沿线商业设施的合理布局，将对商圈的调整和消费力的再分配发挥重要的作用，其潜在的商业机会就会得到更好的释放。香港购物中心的分布就是一个很好的例证。

由于轨道交通途经沿线的不同区位、城市功能和既有用地格局的影响，各站点开发强度会呈现极大的差异性，也由此对地铁商业产生极大的影响。因此有必要依据不同的功能、区位，对轨道交通节点的类型、地铁相应节点的商业规模和业态进行分析。

1.轨道交通节点类型分析（12）

目前国内城市轨道交通分类包括节点导向与功能导向两类，前者依据站点交通功能分类，如大型综合交通枢纽站、换乘站、一般车站等予以划分；后者主要按站点周边用地功能及在城市中的作用进行划分，其优点在于对站点地区的土地使用规划与土地开发具有指导性。

轨道交通节点的类型与特征

序号 类型 特征

1 城市中心/副中心型 两条及以上轨道交通交汇通过，周边交通情况复杂，客流量大

2 城市枢纽型 位于城市交通换乘重要节点，站点周边为占地较大交通设施用地，是区域客流进入的关键节点，客流量大且有明显阶段性

3 居住型 位于区域核心或大型居住社区周边，车站规模、客流量适中

4 一般型 车站规模小，客流量平稳

2.地铁相应节点的商业规模和业态分析

根据辐射范围、服务对象、城市区位等不同因素，地铁相应节点的商业可分为：市中心区域、居住区和小型商业，具体如下：

地铁相应节点的商业规模和业态分析

序号 商业类型 毗邻站点类型 营业面积 业态

1 超区域级 城市中心/副中心型 10万以上 超大综合型商业、娱乐、休闲中心、超级市场等

2 区域级 城市枢纽型 6－10万 大型商场、超市、休闲娱乐设施等

3 居住区域级 居住型 2－5万 大中型商场、超市、休闲娱乐设施等

4 小型商业 一般型 2万以下 小型便利店、商店

（二）地铁商业的开发规划设计应充分考虑区域交通和人群出行习惯

地铁商业在规划设计时，应充分地考虑地铁线路的走向和站点所处区域的特点。其规模、档次应与所处区域群体消费状况相一致，应结合已有的交通规划情况、人流走向特点进行设计。在规划方案和建筑总体设计中要特别注意出入口设计，合理组织口部及周边人行和车行流线。

1、地铁路网车站特点及与其它交通设施对商业客流的影响

地铁路网的基本型式有：单线式、单环线式、多线式、蛛网式。每一条地铁线路都是由区间隧道（出地面时为地面线路或高架线路）、车站及附属建筑物组成。地铁车站按其功能分为四种：

（1）中间站：只供乘客乘单向往复乘用，此类车站数量最多。

（2）折返站：在中间站设有折返线路设备即称为折返站，一般在市区客流量大的区段设立，可以满足不同时段行车调配的需要，同时节省运营开支。

（3）换乘站（综合交通枢纽）：既用于乘客往复乘用，又为乘客提供换乘的车站。与其它交通方式交会换乘的地铁站为综合交通枢纽站。

（4）终点站：地铁线路两端的车站，除了供乘客上下或换乘外，通常还供列车停留、折返、临修及检修使用。

而与地铁站相关联的其他交通方式和设施状况也对地铁客流量有着较大的影响，且在全天运行的不同时间段影响量变化较大。如公交站、停车场、机场、火车站、文体场馆、学校医院、办公或住宅区、综合交通枢纽等，都对地铁商业的规划设计起着很大的影响作用。

2、必须根据站位特点和环境准确分析地铁商业客流的特点

地铁商业的定位需要同步考虑乘客结构以及站位所处区域的特点这两个因素。乘客的流动并不直接表明消费的到来，消费的创造和吸引必须要靠合理的商业规划和卖点塑造才能完成。根据不同站点的人流层次特点，商品的档次和商业消费模式也不一样，例如香港中环、铜锣湾等地的店铺就会比较高档、有特色。

由于商业建筑和轨道交通都是依赖客流量而存在的，所以探讨两者空间连接的关键在于对客流量的分流、引导和疏导。前者设计的核心是为顾客营造良好的购物交通环境；后者的设计重点是使乘客在各功能区中活动方便快捷、流线清晰易辨。合理的设计是让不同需求的客流自然分流，在及时疏导过境客流的同时，还能引导人群激发消费冲动。

（三）地铁商业的规划设计应与商业结构相统一

地铁商业在规划设计时应根据所处区域的商业结构特点，注意对商业空间结构的设计，合理分布大、中、小型商业区域，安排购物、休闲、娱乐、便民等功能。充分结合站点的布局分层设置商场、仓库、停车场等设施。

地铁站厅的商铺主要考虑一些零售连锁店，例如：7-eleven、西饼屋、报刊杂志、干洗店等，无论站厅还是地铁通道，在进行布局时都要充分考虑人流的疏散。

高档定位的项目在引入地铁以后，应该如何协调商业规划和商品组合是一个很重要的话题。由于高档定位的商业项目需要安静和幽雅的环境，所以在目前阶段，地铁的引入与高档商业项目的营业能力提升还难以形成正比关系。

（四）地铁商业在规划设计时，应合理利用城市地下空间和原有的结构条件，充分考虑安全、舒适、环保和

对于地下空间，设计时要充分考虑安全性和舒适性，注意通风、防火等方面的设施与疏散条件，设计合理的疏散通道，同时应充分考虑避免或隔除地铁行经时产生的噪音污染。地下空间利用还应该充分考虑到防灾、储存、治安、环卫、生产、通信、市政服务及无障碍等各方面的需要。

乘客安全是地铁建设和运营考虑的首要因素，地铁在通风、防火、排水以及紧急情况时乘客疏散等方面都有严格要求。地铁地下商业要求客流滞留则与地铁交通本身要求的客流疏散功能背离，因此在设计时要兼顾客流疏散和滞留双重要求进行流线、布局设计。

此外地铁相关的商业空间有相当部分属于地下构筑物，其结构和技术条件一旦形成就很难进行改造，即使改造也存在工程难度大、投资成本高的问题，具有较大的不可逆性，因此设计前期的合理规划和建筑布局设计尤为重要。

地下空间的开发方向与模式：

1、分层分区利用

一是将不同功能或相互关联较少的设施置于不同的竖向层次和区域；二是根据城市不同时期对地下空间利用的不同需求，将开发重点控制在不同的竖向层次。城市地下空间应坚持人、物分离，由上至下的竖向分层次序为：有分配（接纳）功能的市政管线层；人员活动频繁的空间层（商业、娱乐、轨道交通人员集散层和人行地道等）；少人或无人的物用空间层（存车、储物、物流及设备等）。

2、地上、地下整体综合利用

将同一地区地上、地下空间的多种功能综合考虑，整体开发，有利于土地价值的充分体现。例如，将地铁线路和站位选择在土地使用或商业发展上有潜力的区域，使彼此客流相互利用，既可以带动该地区土地的升值，又有利于增加地铁车站的客流量，促进二者的共同发展。借鉴香港发展地铁上盖物业的经验，沿着正在建设和规划建设的轨道线路，规划建设大空间尺度、高密度人口聚集、多功能、高效率的大型城市综合体，可以更为有效地综合开发利用地上、地下空间。随着城市化进程的加快和加深，不仅轨道交通发展迅速，功能复合化也成为深度城市化另一指标。都市综合体正成为适应城市化深度发展要求的物业模式，未来与轨道交通密切结合的地铁综合体物业必将成为主流物业发展模式（9）。

从功能的角度来看，传统的百货、餐饮、超市等业态已远远不能满足城市综合体的需要。成功的综合体专案往往在功能的设置上是极为考究的。酒店、办公、公园、娱乐会所、公寓、展览、交通出行等综合功能都是一个成功综合体项目所必备的，各功能在独立运作的同时，通过互助互益能够提供更大的效益。从深圳华润中心的例子来看，商业部分在各功能配置比例上所占的比例是最少的，而住宅、公寓、办公、商务和酒店占了绝大多数。我们可以做一个简要的分析：酒店、住宅可以带来高收入的消费阶层，住宅、公寓可以带来稳定的客流量，办公、商务可以为酒店、公寓带来顾客，而这些消费群体最终都会被引流到配备的商业项目。如此一来整个循环系统就构成了，功能的配置也趋于合理化。

地下空间利用应该坚持以下原则：

1.公共优先原则

作为地面空间的延伸资源，地下空间的利用应优先满足公共利益需要，如安排必要的市政基础设施、公共交通设施和服务设施等项目。

以香港的地铁商业为例，地铁站里面没有什么百货公司，都是比较便利市民乘客买东西的小店，比如便利店、洗衣店、有特色健康的食品店等；还有银行、旅游中心和它的相关服务，在假期里举办各种活动，特别是亲子活动和公益活动等，让人觉得地铁是生活的一部分。

此外，在地铁商业的设计、建设、运营过程中，必须强调“为公众服务”意识和顾客的需求。时生了变化，顾客的需求也发生了变化，地铁商业设计应着重考虑如何适应时代的变化，为顾客提供优质服务,满足顾客由于生活水平的提高而伴随的各种需求。例如：如何减轻从地面出入口到地下站台之间的水平及垂直移动所带来的负担；如何减少因乘车、人流复杂给顾客带来的不便；如何为高龄者、残疾人、孕妇、儿童等行动不便者提供方便；如何在满足顾客基本使用功能的同时，克服地下空间给顾客带来的心理上的影响；如何满足顾客日常生活密切相关的文化、艺术、信息等附加价值方面的需求；如何以简单明了的导向标识系统信息为顾客（和外国人）提供简洁快速的引导服务。这些都是设计时必须认真考虑的问题。

2.统一规划设计，分区分期建设

地下空间开发应当在长期规划的基础上有重点地分期实施，优先考虑有效地解决近期突出的城市问题，如交通设施、市政基础设施、公共设施等项目的安排。根据土地价值、使用功能及建设条件等因素划分不同的区域和时期进行开发。而地铁商业的开发和建设更要根据所处区域的城市设计及地铁车站与线路的规划，综合考虑城市地下工程建设难度和对地面市政条件的影响等各种因素，与地铁同步开发建设或预留条件，分期实施。

香港的地铁商业一般都是采取同期规划、分阶段开发的策略，每期开业面积适应当时的市场规模和容量，不求一步到位，而为未来预留发展空间。例如：位于香港岛东区鱼涌的太古城中心，是该区规模最大的购物中心之一。项目共有四期，设有办公大厦及商场，分别在1982年、1987年、1992年、1993年落成。

在规划开发面积巨大的购物中心时必须考虑这些宏大的建设项目不仅增大了投资压力，而且增加了开发风险。另外，当购物中心进入运营以后，超大体量的购物中心也会由于运营管理成本高，而增加运营组织管理和交通疏导的压力。香港主流购物中心体量一般在5-10万平方米，为了合理控制商业规模和运营风险，一般控制开发建设面积不超过20万平方米的购物中心。而内地则动辄几十万平米的超大商场，更加需要根据市场需求和土地供应情况综合确定，统一规划设计，设计时应充分考虑分区分期建设的要求。

（五）地铁商业规划设计的步骤和重点

步骤1：以商业定位为基础进行建筑设计

地铁商业的建筑设计主要涉及到项目市场定位和主力店两个问题。在动工前，应由开发商组织商业策划和论证等相关咨询机构对市场做一个调查，深入了解目标消费群体的消费习惯和购买能力等，确定适合做什么，也就是先找准市场经营定位。明确市场定位后要重视主力店的商场建筑要求，因为主力店的引进，能帮助提升整个项目的价值。开发商应更多地和一些主力商家沟通，了解他们对规模、建筑空间布局与层高、楼板荷载、市政与能源接入条件等要求，尽可能按照主力商家的要求来设计卖场。很多开发商忽视了这一环节，不管项目位置和环境适合做什么，拿了地块就做。如有些项目的地段非常好，但由于卖场设计规划不合理，导致有意向的大商家进不来。所以设计师则应重点针对上述要求，根据不同的商业功能需求进行规划设计。

步骤2：交通流线规划设计

1、对地铁和商业的人流矛盾考虑要充分

地铁商业的人流特性具有矛盾，即“疏散人群”和“滞留人群”的关系和转化。 地铁在通风、防火、排水以及紧急情况时的乘客疏散等方面都有严格要求。地铁地下商业经营需求的“客流滞留原则”与地铁交通本身要求的“客流快速疏散功能”相背离，因此地铁商业开发经营必须要找到兼顾客流疏散和滞留两方面要求的结合点，对经营业态的选择也要以此为出发点。

2、购物中心内部的人流动线规划是购物中心规划的灵魂

商业购物中心的内部人流动线设计的基本要求是尽量引导人流经过每一间店铺，使每一间店铺都拥有足够多的人流，使每一平方米的室内空间都能为购物者创造愉悦的体验，使每一间店铺都创造尽可能多的营业额。购物中心的人流动线规划与地块形状有关，与出入口的设置有关，与主力店的位置安排有关。香港的购物中心往往不会让核心主力店占满某一整层，而是同时占据几个层面的一部分，一般都小于该层的二分之一。这样的布置可以让主力店在多个层面发挥作用，汇聚和引导人流到达更多的层面，提高同层的其它小商铺的商业价值。当地块形状为长条形时，香港购物中心采用的方式是将主力店设置于两端，将一般承租商户设置于中间的方式。这样在两端主力店的拉动下，中间的一般承租户就能享受更多的人流，实现资源互动，人流共享的目的。

3、在项目规划整体流线设计时，应科学合理设置项目内部各楼层的交通布局

可以通过多层次、立体式的交通动线设计，充分实现人流在项目内的良性运转。在设计中应注意以下几个方面：

（1）应突出购物中心内部空间的可视性，展示不同购物空间的主流特色和鲜明的风格，并营造出安全感和舒适感觉，从而起到引导公众逗留购物的作用。

（2）应强调交通组织的引导性，让顾客能很容易寻找和到达商场的各个区域，只有顾客能看到、走到的地方才能产生好的效益。

（3）透过圆弧形动线，能让顾客视野的延伸和扩展性增强，可视性更强，单店的能见率更高，便于顾客到达店面。

（4）购物中心一般应将自动扶梯布置在比较醒目的位置，并且每隔20-40米就布置一组自动扶梯，以方便顾客乘坐，如中庭、出入口等位置。中庭作为购物中心内部平面交通和垂直交通的枢纽，是布置自动扶梯主要区域和最为集中的区域。

（5）在多层的购物中心内，设计跨多层的“通天梯”实现人流跨层传送。按照商业价值随楼层上升递减的规律，则楼层越高商业价值越低，但设置高层直达扶梯后，由于可从低楼层直达高楼层，如4楼直达8楼，这样8楼就和4楼具有了几乎相同的商业价值。在设计“通天梯”包括常规的自动扶梯时，也要注意“人流死角”对购物人流和商铺的影响因素。（见下图）

步骤3：配套设施规划设计

不同的商业业态有不同的配套要求，规划设计时就要充分考虑到各种商业业态的配套要求，在项目修建过程中尽量让配套设施完善到位，以保证商家和消费者的功能需求，消费和服务的便利和安全。如超市对理货区、中央空调、电梯、消防等都有特殊的要求；餐饮要有独立的排烟系统、防噪设施、供排水、充足的停车位等；电影院需要大空间、厕所、消防、隔音等配套设施和条件。

步骤4：换乘中心设计（10）（11）

换乘中心不只是进行交通换乘的场所,还承担着餐饮、娱乐、商业、银行等城市功能。随着城市节奏的加快、管理水平的提高，车站的城市商业功能会逐渐增强，并将逐渐与车站本身的交通功能齐平。由于换乘车站强大的客流量无形中促使车站发挥城市功能“天时、地利、人和”的效果，换乘中心的商场、娱乐场所、服务场所不再只对交通出行起补充作用, 优良便利的服务功能与独具的商业特色吸引着人们专程来这里购物，而非上下班出行的顺路采买。换乘中心设计如能根据功能区分做到立体的、多层的、多方位的分流，就可以使乘客在购物、出行及其它城市功能需求上感觉到空间气氛很舒适，不会产生杂乱无序的印象，使他们乐于到这里消费休闲或在这里来从事与城市功能相关的活动。因此，在开展地铁商业开发时，也要特别注意对换乘大厅的设计。

步骤5：卖场规划设计

一个项目的商铺分割应做到如何将大量店面铺位灵活组织，化整为零利于出售，同时又可化零为整，利于整体出租和经营。商铺的分割要考虑规划设计的业态定位，如小区商业的铺位不应太大，以中小面积为主；而购物中心的商铺划分则应以大面积为主。此外，卖场的人流动线、通道、出口、电梯等也要全面考虑，要让偏角的商铺也能充分享受购物的客流光顾。

步骤6：立面规划设计

商业建筑的立面规划设计要求能够鲜明地体现商业项目的功能特征和整体形象，它的设计效果能直接影响对消费者的吸引力。特色鲜明的建筑形象和立面装饰效果不但表现视觉的美观，还能够科学合理的表明该项目的市场定位，让一个新开发的购物中心从众多的商场中脱颖而出，以其独特的主题符号和鲜明的个性特征展示在消费者面前，通过消费者的亲身体验并口碑相传，迅速成为市场瞩目的焦点，从而摆脱同质化竞争。

地铁商业作为商业的一种，其建筑也一样有此要求。因此，在设计时，应注意立面和周围其它商业形成差异化，创造自己独特的风格，强调项目的可识别性。其中，尤其要注意广告位、招牌、灯箱的放置，营造繁华感和商业氛围，不能给人杂乱无章的感觉。

步骤7：装修规划设计

装修规划包括公共区域装修、铺位装修及辅助面积装修。

公共区域装修主要包括天花板、地板、灯光、隔墙等；铺位装修有门面的形式要求（如对开门与平开门、卷闸门与玻璃门）、门脸与牌匾等形质的统一要求；辅助面积主要指商场办公、仓储、进货通道及卫生间等非商用面积的装修。商场的装修规划设计要注重整体把握风格和档次，而明确经营业态是关键，装修档次、材料色彩运用等都要符合经营业态的特性。如超市、小区商业面对的是大众化的住宅居民，装修档次普通即可；而西餐酒吧等往往要装修设计成欧美风格等。

四、深港两地地铁商业规划设计的差异及现状分析

在城市建筑密度超高的香港，地铁商业融合于城市商圈的蓬勃发展成效显著，可以说是在世界发达城市名单里都是名列前茅的。这首先取决于：①政府建设规划管理部门对于地铁线路的选定与城市发展建设同步规划；②地铁站位的选址结合城市社区的建设发展计划整体考虑按规划预留；③地铁与上盖商业开发的规模和功能设施统一考虑并整体策划设计；④在商业项目的设计中按照规划条件、并充分考虑所处社区位置环境等因素，通过系统、细致的商业策划、规划和设计营造出良好的商境和商机。香港地铁的发展推动着城市建设和商业的发展繁荣，地铁商业与城市商业的发展和繁荣是共赢、共荣、“水到渠成”的。

香港地铁站内便利型、服务性商业店铺的业态设置，成为深圳地铁早期地铁站内商业开发所学习和借鉴的成功实例。而深圳地铁商业的开发进程，就是在向香港和国际地铁商业开发成功案例学习借鉴的基础上，在“建地铁就是建城市”的观念指导下，在新建地铁的同时，同步有序地推动地铁商业的开发建设。

对比深、港两地地铁商业的发展现状分析如下：

（一）深圳地铁商业与地铁的结合模式

根据对深圳地铁上盖商业的调研，其与地铁结合的模式主要有以下两种类型：

1、整体建设式

与地铁站共同开发建设，地铁站与上盖商业是一个建筑整体，只是为地铁运行留出地下或半地下的空间。例如，罗湖站综合交通枢纽、皇岗站联检大楼、国贸站金光华广场、购物公园站。

2、通道相连式

这种结合方式多在已经成熟的商业街区或者物业下修建地铁站，通过地下通道将地铁与物业完美结合，如老街站、大剧院站等。这种方式不仅可以节省地上空间，而且通过在通道中修建大型地下商业街或者地铁商场、或与大型商场超市连通等形式，可以提高地下空间的利用率，获取一定的商业价值。

（二）深圳地铁商业的设计特点

1、地下空间形态丰富

地下空间通常分为地下轨道交通设施、人行地道、地下公共停车库、地下街、地下综合体和地下设施出入口及通风井几种形态构成，将地下空间的交通、展览、邮政等公共服务功能与休闲、娱乐、购物、金融等商业服务结合起来，达到社会功能与商业功能的完美结合。

受香港的影响，深圳的城市空间形态也相当丰富，城市空间通达性很高。深圳地铁的舒适不仅仅体现在硬件的现代化、软件的人性化，而且它创造了以人为本的休闲购物环境。深圳几乎每一个商场，尤其是地铁沿线商场，地下都有几层空间。一般为2－3 层，负三层为地下停车场，负二层或者负一层连接地铁出站口，通常有各种餐饮、休闲、流行服饰或者饰品专卖店，装修华美吸引眼球。地下通道大多宽敞明亮，人们可以非常舒适地在完全不同的商城的地下空间穿行，有的地下空间甚至串连起了几条街，这不仅为地下空间的开发利用提供了人流、资金流，而且也是市民休闲购物的好去处。

2、地下空间设施设计考虑人性化

深圳地铁在设计、运营、服务等诸多方面体现了“以人为本"理念。深圳地铁的自动扶梯和电梯非常完善，各车站均为无障碍设计。直升电梯除供盲人、残疾人使用外，还可供老人及各类需要者使用。地铁站内及通向各个商业的通道都设置了系统完整的指示标识。

图：地铁站内指示标志随处可见，自动扶梯和电梯非常方便完善

（三）香港地铁商业规划设计特点

香港地铁商业充分的体现了地铁有机融合于城市商圈、并推动城市区域商业繁华发展的功能特色，其地铁上盖的大型建筑体即是大型商城， 通过便利的轨道交通与商业的结合，让地铁在高密度城市空间中独具的便捷通达性创造出城市空间丰富的形态。其规划设计不仅仅体现在硬件的现代化、软件的人性化，而且它创造了以人为本的休闲购物环境。超前的地下商业空间规划，宽敞的通道，给购物者带来视觉和精神上的宽敞感、舒适感。

香港的地铁商业规划设计有以下几个特点（5）：

1、采用了“公交导向发展”(TOD)规划原则，即“3D”原则。以青衣站为例，它有如下特点：

（1）高发展密度(Density) - 于车站步行服务范围内进行集约式高效使用土地

（2）多元化土地利用(Diversity)以增加小区活力及双向客流

（3）强调优质小区设计(Design) 无缝连接，完善接驳，人车分隔，美化空间

（4）车站与物业紧密结合

2、交通流线组织清晰合理――多种交通方式立体融合

在香港，建筑空间与城市公共空间的界限已越来越模糊，建筑综合体内容纳了更多的城市交通空间，除了地铁之外，越来越多的项目还将城市步行信道、城市休憩中庭、汽车停靠站、交通转换站等各种空间要素融入自身，组织成立体交通网络，供人们在其中穿梭与停留，以引导购买人流的形成。太古又一城项目就是多种交通方式与商业建筑空间和谐立体融合的典范。

3、设计定位明确――鲜明的建筑形象，独一无二的主题符号

香港人的居住面积狭窄，人们在闲暇之余往往将城市综合体作为约会相聚的地方，“行商场”是香港人生活的一部分。因此，虽然土地狭小，但香港的购物中心数目众多。为了从众多的商业地产项目中脱颖而出，有效地吸引人流前来消费，各购物中心往往从设计定位之初就开始下足功夫，力求以特色鲜明的建筑形象和科学合理的客户细分赢得市场。

香港地铁的站台、站厅内商业物业形态：站台因功能与空间的限制基本没有设置商业，但各类广告布满站台通道壁、地铁隧道壁的有效空间。面积较大的站厅客流旺盛，因此分布着不少满足实时性、便捷性、服务性需求的商铺。商铺的业态设置以银行、便利店、西饼屋、书报亭、干洗店等种类为主。店面虽不算大，但商铺装潢考究。

沿线地下商业物业形态：与站厅连接的地下商场定位明确、经营灵活，是融购物、休闲、娱乐、观光为一体的综合性商城。最具特色的地下商场是铜锣湾时代广场地下一层的“时代便利集”，主要经营中西特色餐饮、休闲娱乐、便民超市、服装饰品；目标顾客瞄准大众消费者，价格适中，生意颇好。此外还有APM、朗豪坊等。

4、扬长避短――充分利用地铁优势发展商业环境，提升偏僻区位地产价值

香港地铁商业的策略是：充分发挥地铁的交通优势而避开区位条件差的劣势，强调主题经营模式，为购物中心注入更多有个性的娱乐、休闲元素。即通过地铁快捷便利的交通条件和合理有效的商业策划开发，引导和疏通不同区域、各个地段有不同需求档次的消费人流，实现地铁商业的有机发展，同时繁荣提升了区位条件较差的房地产开发的投资和商业潜力。5、“以人为本”――从规划到建设贯彻始终的原则，从环境到细节体现服务的大众的理念

香港地铁商业“以人为本”之所以能够从理念转化为现实，在于在项目建设之初就重视对客户需求的细致调查和研究论证，并在规划设计过程中给予充分的考虑和落实，最终以合理的建筑形态、到位的功能服务（含助残）设施以及周到的运营管理服务来达到目标。这往往是最容易被我们当作细节而忽略掉的环节，同时也是商业开发与发展过程中需要不断改进完善的细节。

结语：

我国各大城市地铁商业开发项目大多位于已建成型的城区内，地铁商业规划设计的涉及面广，需协调的业态功能关系复杂，且相对地面环境条件下对规划、设计各专业要求更全面、更高端，这就要求在前期规划设计方案阶段，政府规划审批部门与建设单位要组织商业开发策划研究与咨询单位，客观科学地分析现有城市环境条件，结合地面周边环境对于地铁相关站点附设和配套的商场进行充分的商业策划和论证，细致的分析、确定拟开发的地铁站点商业类别、规模、业态和布局，研究审定合理的商业开发方案。设计单位在设计的过程中，也须依据规划方案和策划报告，依照准确定位的商业策划和论证成果，发挥专业知识技能和整合能力，合理地整体规划布置项目内部总体以及各层的平面布局和交通流线，把握好建筑空间形态与功能设施预留条件，细致周到地进行商业环境的人性化、个性化设计。这些前提条件是建成优质高效的地铁商业的关键要素。在建筑施工、内部装修、导向标识系统、设备安装等各专业实施阶段，也要全面按照设计要求和不同商业功能需求，做好专业协调施工配合，保证质量标准等，这些都是实现优秀的地铁商业项目必不可少的重要保证。

参考文献：

1.试论地铁资源的开发与利用――深圳地铁建设的启示，尤福永，特区经济，2002年8月

2.快速轨道交通沿线的土地利用研究，城市研究，1999年3月

3.香港轨道交通与土地资源的综合开发，郑捷奋，刘洪玉，中国铁道科学，2002年10月

4.香港地铁商业分析，杨乃文，商业地产2009年

5.香港城市综合体的发展模式与特点，张帆、苏为学，商业地产，2010年

6.大型综合交通枢纽规划研究，王小奇，铁道工程学报，2007年9月

7.城市轨道交通规划中与其它交通衔接问题的分析，袁振洲，科技导报, 2001年11月