房地产的税收筹划范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产的税收筹划文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

[关键词]投资性房地产 土地增值税 股权转让 税收筹划

随着金融危机频现、通货膨胀预期逐渐加剧,投资性房地产成为企业以赚取租金或资本保值增值的一个重要渠道。在投资前,做好投资性房地产的产权确定,对今后的合理避税会起到非常重要的作用。

案例:2000年,A公司持有B公司100%的股权,B公司以银行存款2000万元,购买一栋10000平方米的7层写字楼,B公司的营业范围为此写字楼的出租、管理,兼有一些零星的咨询服务业务。至2010年,该写字楼的市场公允价值为1.5亿元,有C公司愿意以1.5亿元购买此物业。由于对房地产市场看跌,B公司决定售出该写字楼。

从不同的产权角度出售该物业,会有不同的会计处理方法、会涉及到不同的税种,其税负也有巨大的差异。

一、仅从B公司角度,出售该写字楼

2000年,B公司以银行存款2000万元,购买一栋10000平方米的7层写字楼,假定2001年开始提折旧,按照20年计提,无残值,每年折旧费用100万元。

2000年购入时,B公司分录:

借:固定资产――S大厦 2000

贷:银行存款 2000

根据2006年颁布的《企业会计准则第3号――投资性房地产投资性房地产》,为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产确认为投资性房地产。因此,将该物业在固定资产中进行重分类。

借:投资性房地产2000

贷:固定资产――S大厦 2000

投资性房地产可以采用成本模式计量,也可以采用公允价值模式计量,为了表述简便,我们采用成本模式计量的建筑物的后续计量,适用《企业会计准则第4号――固定资产》。

2001-2009年每年折旧分录:

借:营业成本 100

贷:累计折旧100

假设,2010年初,以B公司名义出售该写字楼,销售价格为1.5亿。需要缴纳的税种会涉及到土地增值税、营业税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税( 假设无以前年度亏损可以抵免)

营业税:税率5%,营业税为750万

城建税及教育费附加(按照全国统一税率记):税率10%,税额为75万

印花税:税率万分之五,税额为7.5万

土地增值税:扣除项目指取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。

根据此案例情况,扣除项目=购买原价及当时税费2000万元+以上各种税金750+75+7.5万元=2832.5万元

销售额1.5亿元,增值额已远远超过扣除项目的200%。为此,按照超率累进税率计算选择最高档。

土地增值税=(15000-2832.5)*60%-2832.5*35%=6309.1万元

B公司的会计分录为:

1.相关税费支出

借:营业外支出 7141.6

贷:应交税费―营业税750

―城建税及教育费附加 75

―土地增值税 6309.1

―印花税7.5

2.资产转让分录

借:其他应收款――C公司 15000

累计折旧 900(2010年折旧忽略不计)

贷:投资性房地产2000

营业外收入13900

3.此项交易给B公司带来的净收益

税前收益为营业外收入-缴纳的税费=13900-7141.6=6758.4万元

所得税后净收益为6758.4*(1-25%)=5068.8万元

4.此项交易给A公司带来的净收益

根据《企业会计准则第2号――长期股权投资》规定,投资企业对子公司的长期股权投资,应当采用本准则规定的成本法核算。

假设2000年,A公司对B公司的投资为2000万元

借:长期股权投资――B公司2000

贷:银行存款 2000

假设写字楼出售后,B公司全部利润以现金形式划入A公司

借:长期股权投资――B公司 5068.8

贷:投资收益5068.8

根据企业所得税相关规定,此项投资收益可不必再缴纳所得税,因此,A公司的净收益5068.8万元。

我们可以看到,由于国家对房地产价格的税收调控目前主要体现在土地增值税上,因此,B公司销售写字楼的收益大部分都用来缴纳了土地增值税和其他相关税收,尽管税前利润有1.39亿,但税后净利只有5000多万元。所以,以产权转让的方式转让房地产,不正面触及国家的房地产交易税收,将是合理避税的有效手段。

二、从A公司转让B公司股权的角度,转让写字楼

B公司是A公司的全资子公司,B公司的主要资产就是这栋写字楼,主要业务也是围绕这栋写字楼来开展的出租、物业管理工作。为此,C公司如果想得到这栋写字楼,既可以从B手中直接购买,又可以通过A公司购得B公司100%股权,从而取得写字楼的所有权。

B公司资产负债表相关项目简表

写字楼的账面价值与公允价值的差异为15000-(2000-900)=13900万元

B公司的公允价值因此也可以调增13900万元,B公司的公允价值为1.64亿元。

假设C公司以1.64亿元的价格收购B公司,A公司需要缴纳的税费、分录如下:

A公司需要交的税费:印花税(税率万分之五)和企业所得税(税率25%)会计分录:

借:营业外支出 8.2

贷:应交税费―印花税8.2

A公司出售B公司股权的分录

借:其他应收款――C公司 16400

贷:长期股权投资―B公司2000

营业外收入14400

A公司的净收益:

A公司收益=营业外收入-营业外支出=14400-8.2=14391.8万元

A公司所得税后净收益=14391.8*(1-25%)=10793.85万元

三、两种运作方法的比较

方案一、B公司将写字楼以1.5亿元卖给C公司;

方案二、A公司将B公司100%股权,以1.64亿元价格卖给C公司。

(一)公司A公司角度看

毋庸置疑,肯定是通过出售B公司股权的方法转让写字楼,使得A公司的净收益大,其净收益为10793.85万元,远远高于以B公司名义出售写字楼的净收益。其差异高达5000万元。

(二)从购买方C公司的角度看

从B公司手里直接买入写字楼,出资1.5亿元;从A公司购买B公司100%股权,间接控制写字楼,出资1.64亿元。表面上看起来,C公司肯定是要选择方案一的,实际上,选择方案二,对C公司来说是利弊兼有,甚至可以说是利大于弊。

1. 买价高,占用资金量大

表面上是这样,但是,通过我们对A公司的利益分析,A公司会明显偏好方案二,这样,C公司变有了很大的议价空间,这个空间高达5000万元。这无疑对C公司来说是重大利好。

2. 收购B公司股权,可能存在极大的不确定风险

在C公司对B公司的并购中,可能存在的风险主要是资产不实风险,由于并购双方信息不对称,可能给C公司带来潜在的风险。C公司可以通过请权威中介机构审计B公司账目、将即将收购消息对外公布等方式,尽量将风险控制在最小范围内。这是采用方案二的最大缺陷。

3.产权结构延续,同样利于将来C公司将写字楼转让

C公司采取方案二的方式将收购了B公司股权,使A公司的收益达到了最大化,同样,将来,一旦房产大幅增值,C公司也可以用同样的方式获利。

四、建议

对于投资性房地产,公司最好将每一个投资性房地产单独注册一个子公司,这样,便于对投资性房地产独立经营运作,独立核算,尤其对今后的处置时合理避税产生有利的影响。由单独的房地产转让变成100%子公司股权转让,对企业节税作用很大。

参考文献:

[1]财政部.《企业会计准则2006――中华人民共和国财政部制定》,经济科出版社,2006;2

[2]刘文欢.投资性房地产公允价值计量模式分析,《财会通讯(学术版)》,2007.11

第2篇

        一、利用增加扣除项目金额进行税收筹划

        计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率，即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。

        税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额和开发成本之和，加计扣除20%。

        房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除。除上述利息费用外，房地产开发的销售和管理费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转移是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如，总部某领导兼某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下，可以增大增值税允许扣除项目金额。

        二、分散收入法

        在确定土地增值税税额时，很重要的一点便是确定出售房地产的增值额。而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。若能设法使得转让收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然是可以节省税款的。

        在房地产行业中，分散收入一般常用方法是分多次签订售房合同。当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及进行装潢、装饰时，房地产开发企业便可以和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装潢、装饰合同，这样该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了降低税赋的目的。房地产开发企业开发并转让精装修房时，就可采用此方法进行土地增值税的税收筹划。

        三、利用税收优惠政策进行税收筹划

        根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

        四、利用土地增值税的征税范围进行筹划

        准确界定土地增值税的征税范围十分重要。判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。根据这三条判定标准，税法对若干具体情况是否属于土地增值税征税范围进行了判定，房地产企业可以根据这些判定标准进行合理的税收筹划。

        税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定昀终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。

第3篇

关键词：房地产；土地增值税；税收筹划

当前，我国房地产企业正处于低迷期，虽然国家出台了一系列政策控制房价，但房价却居高不下，令人望而生畏，也给我国的经济和人民生活带来了很大的问题。在房企处于严冬期，税收筹划迫切万分，不可等待。土地增值税是房地产企业三大税种之一，启征税率比企业所得税还高，因此土地增值税的税收筹划是各个房地产企业都必须考虑的问题。虽然在税收筹划过程中可能会出现各种问题，但采取合理方法则能带来大惊喜。

一、房地产企业土地增值税税收筹划的现存问题

土地增值税的税收筹划虽然给房地产市场带来了新的希望，但是也存在着很多问题：

(一)房地产企业税收筹划趋于片面

从近期房地产企业土地增值税税收筹划的实施上来看，总体来说取得成效，但是依旧趋于片面，税务筹划目标不够明确，难以有效减少企业的经营成本，因而也很难给房地产市场降温。而且，虽然税收筹划已被提上日程，但包括税务人员个人素质、法律保障等方面的工作并没有做好，不能给税收筹划给予支持，从而导致税收筹划的片面发展。

(二)对国家出台相关政策理解浅显

21世纪以来，我国经济发展迅速，而关系民生首要问题的住房问题迅速被炒热，且热度持续上升。为了解决房地产行业这种‘高温’现象，政府利用土地增值税对房地产行业进行宏观调控。但是，在实际政策的实行过程中，有很多企业无法适应国家政策，不能带来成效。更有甚者对这一政策的理解出现错误，影响企业的健康发展，给房地产市场带来了新的波动。

(三)在税收筹划中风险意识较薄弱

房地产企业土地增值税税收筹划是为了解决房地产市场的经济发展问题，在税收筹划中不可避免地存在风险，这种风险包括房地产市场经济的波动幅度不减反增、不良企业利用税收筹划进行偷税漏税等。税收筹划和偷税漏税大不相同，但有极容易混淆视听，给不法企业可乘之机。在房地产企业土地增值税税收筹划过程中，税务人员和企业的风险意识薄弱，这具有极大的隐患性。

二、房地产企业土地增值税税收筹划的具体方法

面对波密诡谲的房地产市场，企业进行土地增值税税收筹划可采用以下几种方法：

(一)合理筹划增值税的扣除项目

房地产企业在开展土地增值税的税收筹划中，可以适宜增加利息支出扣除项目金额，以此达到降低增值率，减小税收负担的目的。这其实也是一种变相筹资的手段，减少支出，为资金投入储存力量，减轻企业负担。企业在筹集资金的过程中，应该采取科学、合理的方法，仅靠贷款不是长久之计，只会让负债一直增加，对企业来说并无益处，而通过扣除项目金额的方法则能够在这方面减小企业压力，给企业带来信心。

(二)合理利用国家出台相关政策

为了保证房地产企业的平稳运行，国家出台了一系列政策，合理利用国家政策，与税收筹划相辅相成，共同推进房地产市场的健康发展。而土地增值税税收筹划更是给房地产企业带来了福音。据《土地增值税暂行条例》，房地产企业的纳税人在出售建造的普通住宅时，如果增值税额中没有超过扣除项目金额的20%的部分，可以免征土地增值税。因此企业会想尽一切方法控制增值税额，以求免税，减少企业成本。所以，土地增值税税收筹划政策不仅是对房地产市场必要的经济调节，还能够降低房地产企业的负税压力。

(三)合理通过建房进行税收筹划

在税法相关规定中，某些建房行为并不在土地增值税的征收范畴之内，从而能够合法合理避免或减少土地增值税的缴纳。其一是房地产企业代表客户进行房地产的开发。这样一来，不仅能给房地产企业带来经济效益，还减少企业缴纳费用。其二是合作建房，即在土地开发过程中，一方负责土地，一方负责资金，双方进行合作建房。通过这种方式，企业可免交增值税，而且对于合作双方来说都是互利共赢的结果，值得采纳。

(四)积极寻求税务机关支持

政府税务机关是服务于企业的部门，具有对企业的相关政策咨询有解答的义务，企业在税务筹划的过程中，如果把握不准，应积极寻求支持和帮助，向税务人员进行咨询，给予专业的指导，由于各个地方的征管方式和征管地点的不同，要求税务筹划人员应当多与税务机关沟通，及时获得沟通，达成双赢的共识，将税收筹划风险降低到最低。

(五)事后采取积极有效的补救措施

税务筹划的方案虽然全面，会采取各式各样的措施进行筹划，但是风险不可避免，仍然会受到突如其来因素而干扰，税收筹划方案可能受到各种原因而导致失败，企业必须在一定范围内将风险控制，采取积极有效的补救措施，将事故发生的可能性降低到最低。

(六)土地增值税的核心是增值率

房地产企业项目的应税收入和扣除项目，是房地产企业进行纳税筹划的关键点，因此，房地产企业必须紧紧围绕这两个因素进行开展，减少税费开支，在保证有合理利润的前提下，提供条件合理的减少税费，是税收筹划的目的。

三、房地产企业土地增值税税收筹划的重要意义

房地产企业土地增值税税收筹划因其颇有成效的措施，对房地产企业具有重要意义：

(一)有利于房地产企业更好适应市场竞争

在当前日趋激烈的市场竞争条件下，房地产企业进行土地增值税的税收筹划不仅是对企业税收制度的一种调整，也促使房地产企业适应市场竞争。目前，政府针对房地产行业的弊端进行了宏观调控，大大增加了房地产企业的税收成本，也减少了利润。正因如此，合理的房地产企业土地增值税税收筹划能够帮助企业减少纳税成本，获得经济效益，在激烈的市场竞争之中获得生存机会。

(二)有利于提升房地产企业财务管理水平

房地产市场的‘高温’现象促使国家加大对该行业宏观调控的力度，虽然解决了一些问题，但也给房地产企业的财务管理造成不少麻烦。国家干预力度加大，必然使各企业改变自身的管理制度，财务管理水平自然会降低。而土地增值税税收筹划能够提高企业资金流动率，并且是在企业自身的筹划之下，避免干预力度过大的问题，从未提高房地产企业的财务管理水平。

(三)有利于实现房地产企业利益的最大化

在房地产企业的营运中需要缴纳各种税，而在这些形形的税务之中，土地增值税给企业带来的负税压力是最大的，是房地产企业必须缴纳的税务。土地增值税税收筹划能够缓和企业的负税压力，给企业喘息的机会，减少税务成本，从而提高企业的经济效益，为企业带来巨大利益。

四、结束语

房地产企业做好土地增值税税收筹划，能够减小企业的负税压力，还能给企业带来经济效益，帮助企业渡过房地产市场低迷阶段，从而走上正轨。企业采取合理适合的方法进行税收筹划，不仅对企业自身有好处，对房地产市场也是个很好的调控。因此，房地产企业应该吸取教训，积极配合，用好的方法达到好的目的。

参考文献：

[1]胡艳.房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].辽宁工程技术大学学报(社会科学版)，2014(4)：360-366.

[2]陈瑾.房地产企业税收筹划问题探索[J].行政事业资产与财务，2014(9)：56-57.

[3]马永霞.房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧[J].中国集体经济，2014(30)：83-84.

[4]刘立军.房地产开发企业土地增值税税收筹划研究[D].财政部财政科学研究所，2015.

[5]李哲.房地产开发企业税收筹划空间探究[D].西南财经大学，2015.

第4篇

关键词：新会计准则；房地产；税收筹划

一、新会计准则对税收筹划影响分析

新会计准则是我国财政部在人民大会堂同时的一项条例，在2007年1月1日起在上市公司执行，其他企业鼓励执行，但现在，我国房地产企业的税收筹划工作进行的过程中产生了很多影响。其中产生影响最深的是以下几个方面，依次为：第一，目前，我国房地产企业对存货计价方式做出了明确规定，《企业会计准则》中对存货发出计价方式祥先进先出或者是加权平均法的方向转变，这种形式下，企业毛利会产生变化。还有，通过膨胀的情况下，我国原有的计价方式不能进行对应的税收，可是，如果计价方式进行了改变，企业没有按照相关规定进行对策的开展，使提升了房地产企业的税负问题。房地产企业跟企业不同，房地产企业建筑时间长，如果直接或者是限定运用后将先进先出的计价方式取消，那么，房地产企业的当期损益和利润都会受到影响。第二，投资性房地产以及固定资产计量的规定。投资性房地产的计量方式在新会计准则中规定是这样的，倘若运用公允价值的计量方式，就不能对计提折旧和摊销策略进行完成，这种方式还会提升企业的税负。新会计准则在对计量固定资产中，的规定也会影响涉税情况。另外，新会计准则在公允价值的基础上，对计量模式做出了规定，使得房地产企业在进行公允价值进行税收筹划的时候需要对税收筹划的空间进行扩展，对房地产企业负债以及资产计量造成了影响。不仅如此，还会影响损益的计算。对投资性房地产进行会计处理的时候会受到新会计准则的影响和限制，最严重的会影响纳税额度的计算。

二、新会计准则下房地产企业开展税收筹划的建议

房地产企业的税收筹划工作会因为新会计准则的颁布与实施受到不同程度的影响。房地产企业也不能坐以待毙，应该提出相应的对策。房地产企业的运营环境不同，所以，不确定性因素也非常多，因此，在税收筹划的事后会产生很多问题，不能进行风险的规避。为此，本文对新会计准则下房地产企业进行税收筹划的建议进行论述。

(一)关注税收政策加强风险防范认知

房地产会计工作人员在进行税收筹划工作的过程中应该密切关注我国政策和税法的调整以及改变。房地产企业在税收筹划工作的时候，可以凭借企业的特征对信息管理系统进行创建，按照实际税收政策进行改变，使得企业可以轻松地应对会计准则规定的变动而制定解决措施，最大程度上缩小了政策变更对房地产企业的影响。不仅如此，在进行税收筹划工作的过程中应该将潜在风险进行考虑，并制定税收筹划工作方案，保证工作截然有序的进行。

(二)重视与税务机构部门沟通

纳税行为在新会计准则和税法中并没有明确的规定，因为房地产企业与其他企业不同，税法自身也比较有特点，所以，在一定的情况下对企业税收筹划工作增加了困难。针对这一情况，我们在进行税收筹划工作的时候，房地产企业应该跟税务机构部门进行实时沟通和交流，只有这样才能够对部分新兴业务的开展打下良好的基础，同时还可以在最短的时间内获得相关政策的支持，并获得良好的成果。不仅如此，对于税收政策信息的获取要及时，因为税收政策会降低政策变动产生的影响力。另外，房地产企业想要税收筹划工作顺利的进行，还应该对会计基础工作进行规范性的管理，同时，根据相关规定对账册和会计报表进行规范完整。

第5篇

我国早在2009年就开始了对企业实行了增值税的改革方案，“营改增”和以往的税制相比，有了进一步的完善，在各个方面都进行了调整，房地产企业的纳税筹划方式也发生了比较大的变化，从而为纳税主体提供了更为广阔的选择空间。作为房地产企业，在中国的经济发展和民生中占有着重要地位，在税制改革后，房地产企业如何衡量利弊得失，提高企业的的经营水平是所有企业领导面临的一项艰巨的任务。

所以说，把房地产作为“营改增”税收筹划的研究对象，探索房地产企业在增值税纳税方面存在的问题和改进的方向，为房地产企业的增值税纳税筹划提出切实可行的建议和方法，为房地产企业在合法纳税的前提下，又适当的减轻了房产公司的税负承受压力，体现了依法纳税的原则，但又灵活的运用税收政策。

二、“营改增”税收措施下房地产企业税收筹划的可行措施

由于“营改增”对于不同行业的企业有着不同的影响，这些影响可能是有利的，也可能是不利的。那么企业的财务部门的管理会计一定要研读关于“营改增”的相关法律措施，积极地应对“营改增”税收大背景下的税收环境，提高企业对新的税收措施的适应能力，减轻对企业的不利影响，最大限度的利用“营改增”的优势，提高企业的经济效益。以下是是对房地产企业进行税收筹划的一些可行性措施。

1.对房地产业务人员进行“营改增”知识的普及，提高业务技能

由于国内的房地产企业尚存在一些管理方面的问题，当“营改增”税收措施实施，一些房地产的内部工作人员和领导都没有把“营改增”作为企业的一个工作日程，放到足够重视的位置，俗话说“知己知彼，百战不败”，由于企业对于“营改增”的大意，在此时间内会产生大量的成本费用，因此这段时间内只会产生进项税。面对新的税收措施，房地产企业需要提高业务人员的技能和相关知识以及业务流程，尤其是企业的财务会计人员更应该提高自己的业务能力，熟悉“营改增”的相关政策，才能为企业减少一些不必要的损失。以减少企业经营成本。如果“营改增”成功后，那么计算增值税则需要考虑销项税额和进项税额。

2.房地产企业必须完善税收筹划管理制度

在“营改增”的试点阶段，一些房地产企业并没有完全去拥抱“营改增”政策，导致改革前的一些房产项目还没完工，在改革后完工销售的阶段，随着税收的下降，但是房产也出现了下滑的波动，由于前期房企付出了高昂的成本，导致房企的利润受到一定的下滑，因此房地产企业的税收筹划管理制度在企业内部必须得到完善，房地产企业在供应方提供物资材料时可进行相关比较，利用税率的差异和纳税人的身份、优惠政策以及纳税时间的延迟，以此可最大限度的进行灵活的税务筹划。

万科2013年合并资产负债表中存货331，133，223，278.99元，万科2013年的总资产为479，205，323，490.54元，存货占总资产比重为69.10%。若构成目前存货的成本无法抵扣，以11%税率计算，其增加的税负为：存?出售形成的营业收入以2013年利润表中口径计算：销售房地产的收入/销售房地产的成本*存货=132，787，6 85，050.71/91，528，508，900.72*331，133，223，278.99=480，401，294，533.17元。上述的营业收入形成的增值税与营业税的税负差异计算如下：房产销售收入*（增值税税率-营业税税率）*城建税及教育费附加=480，401，294，533.17*（11%-5%）*1.11=31，994，726，215.91元。若是对存货无相关过渡政策，可以预计房地产开发企业，将在“营改增”之前，大量出售存货，以防止“营改增”后，税率上升所带来的税负上升，避免多交税款的风险。

3.企业应该与税务机关积极互动

“营改增”的税收改革极大的减轻了我国的企业的纳税负担，一方面和国际经济秩序接轨，给予企业更大的优惠幅度，促进企业征收，刺激消费，有利于国民经济的发展，可以有效的促进我国企业的利润提高和提高中小企业的竞争力。由于一些房地产企业忙于经营，忽视了“营改增”的税收政策，对新的“营改增”政策了解不够深入，因此，企业的财务会计和管理会计一定要积极协助，相互配合，勇敢的和企业所在地的税务部门取得沟通，进行互动，了解关于“营改增”的新的税收措施，学习并熟练运用新的“营改增”计税方式，促进房地产企业的健康发展，提高房地产企业财务合规性。

第6篇

【关键词】房地产;税收种类;筹划目的;国际做法;我国做法

0.概述

房地产行业目前发展势头，由于受到国家调控政策的影响，用目前的话来说，较为纠结，作为房地产的投资者，怎样才能让房地产有较多的利润呢？

房地产业开发周期长，业务复杂而且要占用大量的资金。而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节，其销售状况好坏直接关系到房地产投资回报率的高低。因此，在目前形势较为艰难的情况下，运用税收筹划的原理，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收成本，对于房地产企业而言具有重要意义。

1.房地产开发企业的税收种类

当前房地产企业所涉及到的税种较多，除了包括营业税按5%的税率、企业所得税按25%的税率征收等一般行业适用的税种外，还有房地产企业自身特殊适用的税种——土地增值税，土地增值税的税率最高达60%。因此，当前房地产企业税收负担偏重，税务筹划能有效降低税收负担。

2.房地产开发企业税收策划的目标

对企业开展税收筹划的目标究竟应当如何确定，我个人认为企业税收筹划本身的目标应当定义为：最合理纳税或最优纳税。

3.国际税收筹划的主要方法

3.1选择合适的投资地点进行国际税收筹划

我国目前整体的税收负担是比较重的，可以考虑跨国投资，不同的国家和地区税收的负担水平也有较大的差别，并且每一个国家也都有规定各种税收优惠政策，我国的房地产开发企业如果能选择有较多税收优惠的国家和地区进行投资的话，必能长期受益，获得较好的投资效益，从而提高其在国际市场上的竞争力。

3.2选择恰当的企业组织方式进行国际税收筹划

房地产开发企业在国外进行投资，都会涉及企业组织方式的选择问题，不同的企业组织方式在税收待遇上有也是不同的。例如：就分公司和子公司而言，子公司的是以独立的法人身份出现，因而就可以享受所在国提供的新成立公司的优惠待遇，而分公司由于是作为企业的组成部分之一，本质上没有独立，因而就不能享受税收优惠。当然，子公司也有不利的地方，那就是子公司的亏损不能合并到国内总公司，而分公司经营过程中发生的亏损却可汇入总公司账上，减少了公司的利润，起到抵税的作用。因此，房地产开发公司投资的时候，在海外公司刚成立的时候，由于出现亏损的可能性较大，就可以采用分公司的组织形式。而后期就可以转为子公司形势，享受到新创立企业的税收优惠。

3.3选择关联企业交易中的转移价格进行国际税收筹划

在房地产开发公司投资过程中，可能内部交易占有比较大的比例，这时就可通过利用其在不同情况下的税收差异，借助转移价格的方法来实现利润的转移，从而减轻公司的总体税负，保证整个公司利润最大化。

3.4选择设置常设机构来进行筹划

常设机构是已成为许多国家判定对区分居民企业和非居民企业的标准。对于房地产开发企业而言，如果设置了常设机构，就有可能成为居民纳税人，从而适用于他国的相关法律规定，如果没有设置常设机构，则适用于本国的相关税法规定，企业可以视他国的法律规定，决定是否设置常设机构来避税。

3.5选择对企业较为有利的会计处理方法进行筹划

会计里面，会计的处理方法是比较多的，这样就为税收筹划提供了保障。例如，相同的企业，在采用存货不同的计价方法，所得到的利润是不一样的，在这种情况下，企业可以选择对企业较为有利的方法，都是在税法的允许范围内的。当让企业可以选择的方法不但是存货，包括固定资产的折旧方法，坏账的计提等等，企业可以视不同国家的法律规定，决定采用比较适合企业自己的方法，这样既不违法，又复合企业的管理特点。

4.我国房地产业税收筹划的主要方法

总体来说，我国目前进行税收策划的房地产公司不少，所采用的税收策划方法大体上可以分为这几种：

4.1合理利用税法规定的临界点进行税收筹划

具体来说，所谓的临界点就是税法上所说的起征点和免征额。

（1）合理利用起征点，所谓起征点就是，在该点以下可以不征税，超过该点，则全额征税。

（2）合理利用免征额，所谓免征额就是，在该点以下可以免征税，超过该点，仅仅就超过部分征税。

例如：房地产开发企业当中的土地增值税，就可以利用利用20%这个临界点，这是一个起征点的概念，也就是说只要房地产开发企业的增值额没有超过扣除项目的20%，就可以免征土地增值税，而增值额如果超过20%，就需要全额征税。房地产开发企业可以从收入和成本两个方面控制增值额，从而起到避税的作用。

4．2充分利用转让方式的不同进行税收筹划

房地产开发企业对于房地产有两种不同的处置方式，一是转让使用权，像写字楼一样，即通过出租取得租金；二是以房地产出售，取得出售收入，像目前的商品房转让，即转让所有权方式。税法对于出租和出售，所规定的税种和税率是不相同的，房地产开发企业可以在出租和出售方面进行筹划，使税收最优。

例如房地产出租，主要涉及到的税种是营业税（服务业）、房产税、印花税、城建税、所得税等，而房地产出售，主要涉及到的税种是营业税（销售不动产）、土地增值税、印花税、城建税、所得税等，由于计税方式的不同，税前扣除的各种费用金额也不相同，所以计算出来的税收会有很大的差别。

4．3利用不同的资金筹措方式进行税收筹划

房地产开发企业对资金的需求一般是比较大的，从税收的角度来看，不同的筹资方式，公司所承担的税收负担是不同的。例如，企业需要一笔资金，融资的方式有两种，通过负债融资或者向投资者获取资金，这两种方式都可以获得企业所需要的资金，除了成本不一样以外，税收筹划也是企业要考虑的一个很重要的因素。如果通过负债融资，则所发生的利息费用是作为财务费用处理的，在计算所得税的时候允许在税前扣除，从而起到抵税的作用。如果企业是通过自有资金融资，则由于支付给股东的报酬是从税后利润中支付的，在税前并没有扣除，因而没有起到抵税的作用。

所以，企业可以在融资的时候，考虑到筹资方式的不同对税收的影响，采用不同的方式，帮助企业避税。

4．4利用收入确认方式的不同进行税收筹划

房地产开发企业是在房地产销售后确认销售收入，而收入的确认条件中很重要的就是，产权和风险及报酬已经转移，因此企业在确认收入的时候，就可以利用准则的规定，合理地选择是一次确认收入，还是按合同约定，分期确认收入。显而易见，在这两种方式下，收入的确认额是不一样的，因而计税也不相同。

第7篇

关键词：房地产；企业所得税；税收筹划；实证

前言：

房地产企业涉及的税收种类相对较多，其中房地产行业企业所得税是房地产企业缴纳的较为主要的税种之一。通过对我国房地产企业缴税情况进行调查我们发现，我国大部分房地产企业在进行税款缴纳的过程中，都会对纳税金额进行控制，通过多种筹划手段，降低企业纳税的成本。但是由于房地产企业在进行筹划的过程中缺乏系统的管理，忽视科学手段的应用等，使得房地产行业企业所得税税收筹划难以达到理想的效果。

1.房地产行业涉税特点

房地产行业的发展在我国具有着一定的特殊性，尤其是在近年来住房价格居高不下的影响下，我国政府以及广大人民群众都对房地产企业的发展十分的重视。房地产企业的纳税情况与房地产企业的运营有着密切的关系，并且对房地产企业的经济效益以及发展方向等都会产生影响。通过对房地产企业的纳税情况进行研究，我们发现房地产企业在纳税方面具有着以下几个方面的特点：（1）不同阶段税收不同。房地产企业在进行运营的过程中是分阶段的，不同的阶段其经营的形式也有所不同。（2）税种多，税额高。我国在对房地产企业进行征税的过程中采取的是分类征税，也就是说在不同的领域进行不同税费的征税。（3）独特的缴费方式。房地产企业在进行税款缴纳的过程中，大多数的税种都按照正常的缴税方式进行。

2.具体案例分析

甲公司是一家经营效益良好的房地产企业，在进行房地产开发的过程中因资金不足，需要进行8000万元资金的筹措。在对资金进行筹措的过程中，甲公司希望通过企业所得税筹划的方式，对企业将要缴纳的企业所得税进行控制，在合法的范围内将企业需要缴纳的个人所得税降到最低。下面（表一）是甲公司成员提出的三个不同的筹资计划，通过对筹资计划进行分析我们可以找出最优的房地产企业税收筹划方案。

通过对日常生活中企业所得税的缴纳方式进行研究我们可知在日常生活中企业所得税的缴纳与企业的借款有着密切的关系，并且随着企业借款的不断提升，个人所得税的数额也会进行相应的下降。因此巧妙的进行资金的借贷成为了房地产企业进行企业所得税筹划的主要方式之一。通过对甲公司的三个筹资计划进行分析，我们又可以发现不同的资金借贷方法产生的企业所得税筹划效果也有所不同，其中通过对三个不同计划进行研究我们可以直观的看到，计划三在可以进行利息抵税的比重更大，其在进行企业所得税的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三虽然节税效果突出，但是在财务风险上却是最大的因此应被有关房地产企业所重视。

3.房地产行业企业所得税税收筹划

对上述案例进行分析我们可以得出，房地产行业可以通过对企业所得税进行筹划，降低企业所得税的支出，并且进行资金的借贷是主要的应用手段。通过进一步的研究我们可以发现上述案例只是房地产企业进行所得税筹划的一个缩影，在实际的工作过程中，房地产企业可以针对不同的经营阶段进行不同的企业所得税税收筹划。

3.1准备阶段

我国税法对于纳税的对象进行细致的划分，通过有针对性的的税收规定对我国的税收工作进行保障。因此房地产企业在进行企业设立的过程中，首先应对税法进行掌握，明确其在纳税过程中的义务，通过对相关纳税内容的了解，完善税收筹划的依据。其次，房地产企业应对具体的组建形式进行考虑。这主要是因为企业的组建形式不仅关系着企业的运营模式，经济发展等，同时也关系着税收的多少。因此，房地产企业在准备阶段应从税收以及企业发展的角度进行综合的考虑。最后，对分支机构的形式进行把握。企业的分支机构包括分公司和子公司两种，针对不同的分支机构我国法律在企业所得税方面进行了区分的规定。因此，房地产企业在进行分支机构建立的过程中，应用发展的眼光看问题，针对不同条件下分公司以及子公司的税收特点，进行合理的选择。

3.2开发阶段

房地产的开发是一个比较复杂的过程，对房地产开发过程进行合理的把握对于控制企业所得税的缴纳有着重要的意义。因此房地产企业在开发阶段首先，应严格按照国家相关规定进行各项资格的审批，并遵守具体的流程，完善开发过程中的各项工作。其次，进行合理筹资方式的选择。通过案例我们可以知道不同的筹资方式在节税效果以及财务风险上都有所不同，因此房地产企业应对二者进行合理把握，进行科学的税收筹划。

3.3销售阶段

销售是房地产企业经营过程中的重要环节，为了可以对房地产开发的经济效益进行保障，我国大约80%以上的房地产企业在进行房地产开发的过程中都会进行房地产的预售工作。因此一般在对房地产销售阶段进行研究的过程中，习惯性的会将该阶段分为两个部分。就房地产的预售部分而言，房地产企业需要对预售过程中收取的资金进行合理的筹划，并以季度为单位进行利润的预算以便进行企业所得税的缴纳。而对于现售部分来说，在对其进行税收筹划时应着重考虑可实现的经济收入以及经营过程中的资本支出以及经济亏损等因素，对应该缴纳的税额进行合理的计算，避免因资本控制失误造成税款缴纳不准确的现象出现。

4.总结：

综上所述，房地产行业在进行发展的过程中，应从多个角度出发对企业内部的资金支出进行控制。通过加强房地产行业企业所得税税收筹划质量的方式，对房地产企业的纳税额进行合理的控制，促进房地产企业的发展。（作者单位：1.北京开放大学怀柔分校；2.北京京北职业技术学院）

参考文献：

[1] 杜敏.房地产企业的税收筹划分析[J].当代经济，2012，13（14）：56-57

第8篇

[关键词] 税收筹划房地产企业土地增值税方式

在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负，始终是纳税人不断追求的目标。税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。房地产企业开发周期长、开发业务复杂多样、资金占用量大，企业可针对其经营特点，通过充分利用税收优惠政策、投资策划等方法来缩小税基、降低税率和增加抵扣税额，以达到税收筹划的目的。在此，本文拟就对房地产企业土地增值税税收筹划的一般方式谈几点看法。

一、税收筹划

1.税收筹划的概念

税收筹划是指纳税人在税法规定的范围内，通过对自身的经营活动、投资活动、理财活动的事先筹划和适当安排，在不妨碍正常经营的前提下，尽可能地取得“节税”的税收利益，达到税负最小化，利润最大化的目标。

税收筹划的要点在于“三性”：合法性、筹划性、目的性。合法性表示税收筹划只能在法律许可的范畴内进行，违反法律规定逃避税收负担是偷税行为，必须加以反对和制止；筹划性表示税收筹划必须事先规划、设计安排。在经济活动中，纳税义务通常滞后于应税行为，这在客观上提供了纳税人在纳税之前事先做出筹划的可能性；目的性表明税收筹划有明确的目的――取得“节税”的税收利益。节税即节约税收的支付，无论是当年需缴纳的税收还是以后需承担的税负，税收的支付达到尽可能最小。

2.税收筹划的必要性

在经济全球化的发展形势下，企业之间的竞争日趋激烈，以最小的投入获得最大的收益，是每个经营管理者从事生产经营活动的最终目标。在企业的营运过程中，成本与收益成反向关系，就单个企业而言，税收的无偿性决定了税收的支付是一种资金的净流出，没有与之相匹配的收入项目。因此，税收是影响企业营业成本高低的重要因素之一。

在税法规定的范围内，企业往往面临着不同税负的多种纳税方案，选择低税负就意味着在符合国家有关税法规定的同时可以减少或节约纳税支出，即可以直接增加企业的净收益，增强企业投资、经营、理财的预测和决策能力，从而提高企业的经济效益和经营管理水平，这与降低其他成本项目具有同等重要的意义。

二、房地产企业土地增值税税收筹划一般方式

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。在房地产企业的税负构成中，土地增值税引人关注的原因，一是其税率较高、税负重；二是税制特殊，有筹划余地。

房地产企业土地增值税税收筹划方法主要有以下几种：

1.收入策划法

在计算土地增值税时，很重要的一点便是确定售出房地产的增值额，因为它既是计税基础，也是确定税率的重要因素。增值额是纳税人转让房地产所取得收入减去规定扣除项目金额后的余额，因而纳税人转让房地产所取得的收入对其应纳税额有很大影响。如果在不违反相关法规的前提下在转让房地产过程中使收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然就会节省税款。减少增值额具体做法有二：

(1)降低销售价格

控制增值额的一种方法是适当降低房屋销售价格，销售收入减少了，而可扣除项目金额不变，增值额自然降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入的减少，此时是否可取，需将减少的销售收入与因控制增值额而减少的税金支出相比较，从而做出选择。

(2)分散销售收入。一般常用的方法就是在转让房地产时将可以分开单独计价的部分从整个房地产售价中分离，从而分散转让收入，以减少房地产部分的增值额，达到免征或少征土地增值税款。当然，这其间会伴随产生营业税或增值税，相比较而言，后二种税负远比土地增值税轻，可实现纳税支出在合法合理的前提下避重就轻的目的。

2.扣除项目策划法

房地产企业可利用扣除项目进行税收筹划。土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。筹划方法一般有：

(1)成本费用筹划法。房地产开发企业的成本费用开支由房地产开发成本和房地产开发费用组成。作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的期间费用进行扣除，而是按《土地增值税暂行条例实施细则》的标准进行扣除，因而该筹划主要涉及房地产开发成本。如果纳税人通过选择合理的核算办法和路径，能在合法范围内最大限度地扩大费用列支比例，无疑会节省税款。

(2)利息支出的筹划法。现行土地增值税制度对房地产开发中作为扣除项目之一的财务费用中的利息支出有两种列支方法:一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除，同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和（以下简称“合计数”）的5％计算扣除；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述“合计数”的10％计算扣除包括利息在内的全部费用支出。

3.建房方式策划法

土地增值税征税范围的标准有二条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。房地产企业可以根据这些判定标准进行合理的税收筹划。

(1)第一种建房方式是房地产开发公司的代建房方式。这种方式是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。对于房地产开发公司来说，虽然取得了一定的收入，但由于房地产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，其收入也属于劳务性质的收入，故依相应判定标准不属于土地增值税的征税范围，而属于营业税的征税范围。

(2)另一种建房方式便是合作建房方式。根据税收优惠政策，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业也可以很好地利用该项政策。

三、结论

第9篇

关键词：土地增值税；房地产开发企业；税收筹划

土地增值税自1994年开征以来，一直在规范我国房地产市场平稳发展方面，规范国家参与国有土地增值收益分配、增加国家财政方面，抑制房价过快上涨方面，提高国有土地利用率方面发挥着重要的作用。

见于部分大中城市房价过高、上涨过快的问题，2010年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》再次提到了土地增值税的重要性，通知中指出：”发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”为配合国务院对房地产的调控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融机构上调存款类人民币存款准备金率0.5个百分点。至此表明了，国家将适度宽松的货币政策向常态回归的决心。从宏观政策面来看，这无疑对房地产行业来说是很不利的。然而，房价过高的原因是错综复杂的，其中一个最根本的原因就是房地产行业的税负很重。在房地产应征的各项税费中，营业税、城建税、教育费附加均是依据商品房销售收入为缴纳依据，然而土地增值税则不然，它是以地产项目增值额的高低实行四级差别累进税率来征的，最高税率可高达为增值额的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值税税负是房地产行业每一个财务人员应认真研究的问题。

一、土地增值税的税收特征

1.土地增值税定义

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税对不同类型的房地产实行差别税收待遇，按商品房销售增值额的高低实行差别累进税率，增值率高，税率高，多征税；增值率低，税率低，少征税。

2.土地增值税征、缴管理

纳税人应在项目未办理竣工结算前按照项目所实现的商品房销售收入及税务部门所规定的土地增值税预征税率，先预缴土地增值税，待项目全部竣工结算、且完成销售再做整个项目土地增值税的清算。但对于某些房地产企业虽设置账簿，但财务核算管理混乱、成本原始凭证不齐全、销售收入依据不完整、费用开支不合理，无法确定销售收入和扣除项目具体金额的，主管税务机关可直接对其采用核定征收。

3.土地增值额的计算

土地增值额=转让商品房销售收入-（建造成本-已计入开发成本的借款利息）*1.3-与转让商品房销售收入有关的税、费；或还可表述为：土地增值额=转让商品房销售收入-1.25*不含息建造成本-实际支付的能提供金融机构证明的贷款利息-与转让商品房销售收入有关的税、费

计算土地增值额中所扣除的项目包括：取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费、房屋主体建筑的各项建造成本、开发过程中所发生的各项间接费用支出、税金（营业税、城建税、教育费附加等）、其他。

4.土地增值税额计算方法

先计算出增值额和扣除项目金额，然后再根据两者之比的比率按下列具体公式计算：

（1）增值额/扣除项目金额≤50%

土地增值税额=增值额×30%

（2）50%

土地增值税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

（3）100%

土地增值税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

（4）增值额/扣除项目金额>200%

土地增值税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%分别为二、三、四级的速算扣除系数。

5.土地增值税税收优惠

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免征。

普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。

（2）投资联营一方以土地（房地产项目）作价入股，转让到被投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

（3）对于合作建房中，一方出土地，一方出资金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

（4）因国家建设需要依法征用、回收的房产，免征土地增值税。

二、房地产开发企业土地增值税税收筹划分析

1.借款利息的筹划

大多数房地产企业的项目开发资金60%以上来源于各种途径的借款，然而，借款利息采用不同方法扣除所计算出来的土地增值税是不尽相同的。通常，在房地产项目建筑施工期间所发生的利息支出，应资本化计入相关开发成本。但实际工作中在做土地增值税项目清算时，大多会将已经资本化的利息调出作为费用简化处理。当然实操中，并不用通过具体的账务处理将已资本化的利息调至财务费用中去，而只是在计算增值额时把已资本化的利息支出剔除即可。故此，税法规定：A、纳税人能够提供银行贷款利息原始凭证的，并且能够正确划分所转让房地产项目的资本化与费用化的利息，则：可扣减的开发费用=实际支付利息+（取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费+项目开发成本）*5%。B、纳税人不能够提供银行贷款利息原始凭证的，或不能正确划分所转让房地产项目的资本化与费用化的利息，则：可扣减的开发费用=（取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费+项目开发成本）*10%。

这无疑给纳税人提供了可供选择的空间：如果房地产项目开发主要资金流来源于银行筹资借款，借款利息能够提供银行机构出具的利息证明，利息费用较高，且高于”购买土地使用权应付金额”和”项目开发成本之和”的5%，则应尽可能提供银行机构的利息证明，并按项目分摊贷款利息，以求能按实扣减利息，从而降低税负；反之，项目开发筹资虽多，但所能提供的银行借款利息证明金额，低于”购买土地使用权应付金额”和”项目开发成本之和”的5%，则可不计算应资本化的利息或不提供银行机构的利息证明，从而达到合理避税 ，以求项目利润最大化。

2.合理提高能成本化的管理费用

房地产企业的管理费用可以通过企业管理的人事编制的调整而合理降低土地增值税。例如某房地产开发企业管理人员30人，每年开支的管理费用约为300万。其中，25人参于了项目开发管理，经总经理办公会议决定，将这25名工作人员的人事编制调整到项目部，以求加强项目开发进程管理，如此一来增大了项目成本费用支出约计250万元，这样，一年则可能增大可扣减成本费用：250万元*1.3=325万元（如果纳税人不能提供银行贷款利息证明的）。

3.地下车库的合理策划

商业地产的高层项目通常都会建造地下一层、二层为地下车库，根据车库性质大致分为三类：有产权车库、利用人防工程建造的车库、无产权的车库。很多开发企业为了促进销售额，通常希望建有产权车库，但实际上从税收来说，他们是大大的失策了。

如果所开发项目的物业公司是开发商自己所成立的独立法人公司，建议利用人防工程建造的车库以求合理避税。我们可以委托物业公司和车主签订《车位使用协议（合同）》，车主取得若干年的“车位使用权”，物业公司收取“车位维护管理费”，弥补物业收费不足，缴纳营业税。而对于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主体的建造总成本，这样又可合理增大总成本金额，为将来核算土地增值税奠定基础数据。

如果开发企业想尽快资金回笼，实现车库销售，也可建造无产权的车库。无产权的车库如何核算处理，会计制度、税法均无具体规定。开发企业可以将其作为独立的成本核算对象――车库进行核算处理，建成之后，可转做“投资性房地产”或“固定资产”，可以出租。若作为“投资性房地产”转让若干年的使用权，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，仍应按照”服务业――租赁业”征营业税及按租赁收入的12%征收房产税（房产税应按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定），且不征收土地增值税。

4.出售固定资产与开发产品的筹划

房地产开发企业将待售开发产品先转为固定资产出租，租赁3年后再出售，也可规避土地增值税。但是租赁期所得租金应确认收入，出售时按销售企业不动产处理。在整个租赁期间不仅应确认固定资产的租赁收入，还应该每月提取该固定资产的累计折旧计入租赁成本。出售时，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，固定资产处置一般通过”固定资产清理”科目进行核算，固定资产清理完成后的净收益，借记”固定资产清理”科目，贷记”营业外收入”科目。固定资产处置时，应交纳营业税金及附加，不涉及土地增值税。

5.合理利用土地增值税税收优惠：

普通标准商品房实现销售，增值额与扣除项目金额之比低于20%，免征土地增值税。普通住宅能否免税，决定因素在于增值率（若增值率

6.精装商品房的纳税筹划：

房地产开发企业销售已精装修的商品房，其装修费用可以计入房地产开发成本，适度加大建造成本的同时，也可一方面提升商品房销售价格收回装修成本。精装商品房装修成本项目的增加，从某种意义上给了房产开发企业在开发成本上很大的可操作空间。例如，增大扣除项目中某次成本可扣金额等，都可合理降低增值率，实现避税。

随着国家对房地产调控一系列宏观政策的出台，市场竞争日趋激烈，加之国家税务总局对房地产各项税收政策的逐步细化，如何合理避税成为每一个房地产行业财务管理人员理应认真思索的问题。要想做好税收筹划工作，除了需要每一个财务工作者熟悉房产企业的运营流程，更重要的是能熟悉房产企业的会计核算和相关税收法规。房地产企业财务人员应该合理利用税收筹划的方式，在核算每一笔会计分录时，都要考虑到今后的纳税效果，在正确核算的大前提下力求最大可能的减轻企业税负，增强企业的市场竞争力。

参考文献：

[1]王炳荣，李开永. 房地产开发企业土地增值税税收筹划案例分析[J]. 会计师. 2011（03）.

[2]王艳东. 浅议房地产开发企业土地增值税纳税筹划[J]. 企业研究， 2012（22）.

[3]蒋志刚. 浅议房地产企业土地增值税税收筹划的方式[J]. 现代经济信息，2011（20）.

第10篇

【关键词】税收临界点；当地产企业土地增值税；解决方法及措施

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的和个人单位并针对其转让房地产所取得增值额进行征收的一种税收。房地产企业主要从事着对房地产的开发和销售工作。这其中，土地增值税影响着税后利润。在提高盈利能力和降低房地产企业成本上，应该有效的筹划土地增值税和进行合理的避税。本文主要来阐释几种主要土地增值税筹划方式及其有效性。

我们应该了解纳税筹划的原则，这样才能对房地产企业土地增值税筹划进行科学有效的分析。（1）事先筹划：就是说税务筹划必须在纳税前通过对企业生产经营活动过程的规划与相应的控制下来协调进行。（2）遵纪守法：此条规定明确了纳税人对国家纳税的义务及其立法精神的宗旨。要求其必须按照合法的节税方式来促进企业的发展。（3）经济且有效：企业在进行税务筹划时应该进行一定的“成本效益分析和讨论”然后对当前的经济情况有所掌握。在进行税务筹划的时候不能单单只注重纳税环节中个别税种的节税从而导致忽略了筹划方案而引发的多余费用的支出。

1.以临界点税率为基础筹划土地增值税

《土地增值税暂行条例》中第六条规定的计算增值额扣除项目包括：取得土地使用权随支付的金额、开发土地所需的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用及建筑物的评估价格、与转让房地产的有关税金、财政部所规定的其他的扣除项目。

《土地增值税暂行条例》中第七条规定土地增值税实行四级超率累进税率：增值额没有超过扣除项目金额50%的部分。其中税率为30%、增值额超过扣除项目金额50%未超过扣除项目金额100%部分，其中税率为40%、增值而超过扣除项目金额100%未超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

《土地增值税暂行条例》中第八条规定了可以免征土地增值税的情况：纳税人建造普通标准住宅并出售且增值额未超过扣除项目金额20%的、被国家依法收回和征用的房地产。

首先在房地产立项时对房地产开发的产品进行测定。如果设定的开发产品为住宅，在规划时尽量将产品开发为普通住宅，以满足普通标准住宅优惠政策。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税（2006）21号规定（略）。《财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税（2006）141号）强调：“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（2005）26号制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。即应同时满足以下条件： ①住宅小区建筑容积率在1.0以上；②单套建筑面积在120平方米以下；③实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。即在项目立项时1、控制建筑的容积率在1.0以上，2、户型设计时，将面积控制在普通标准住宅的面积标准内。

其次，房地产公司可以通过适当减少销售的收入或对可扣除项目金额进行一定比例的增加，从而将增值税率控制在20%以下并达到减免增值税的目的。因为以上筹划方式都是通过调整临界税率在基础上进行的，因此叫做关于临界税率的增值税筹划。其方法主要分为两类：房地产企业利用控制自身的房地产价格来进行增值税的筹划；房地产企业通过增加可扣除项目金额进行增值税的筹划。

利用对房地产价格的控制权对企业增值税进行筹划的方法主要分为两点：降低房地产价格并将增值税调整在20%；通过降低房地产价格把增值税从高税率等级降为低税率等级以减少增值税。

1.1减免土地增值税的筹划

《土地增值税暂行条例》中规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过总成本的20%时，免征土地增值税。所以，房地产企业将增值率控制在20%这个临界点上，就可以有效的避免缴纳土地增值税。

1.2减少土地增值税的筹划

此类税收筹划主要分为三种形式：通过对房地产价格的控制并将增值税率从40%降到30%；将增值税率从50%调到40%或30%；将增值税从60%调到50%、40%或者30%。减少增值税的效果不如减免增值税的筹划方式效果好。

2.增加可扣除项目金额的税收筹划

土地的增值是以增值额度和扣除项目金额的增值率大小进行征收工作，增值率越大，增值税越高，下面举例说明：

房地产开发商在开发项目时，取得土地使用权花费金额200万元，房地产开发的成本是400万元。如果企业产生的利息费用，能按照转让房地产项目计算分担，提供金融机构相关证明，则是：房地产开发费用=利息+（200+400）×5%=利息费用+30万元，如果企业利息无法按照转让房地产项目计算，或无法提供金融证明，则是：房地产开发费用=（200+400）×10%=60万元，这样的结果比预算高出30万元。

（1）企业应根据自身情况进行测算，选择对自身清算有利的计算方式，来增加可扣除项目金额。如上例若实际发生的大于房地产开发成本的5%以上的采用利息加费用扣除的方法，若实际发生的利息低于房地产开发成本的5%时，房地产开发费用就采用房地产开发成本乘以10%的比例的方式。

（2）房地产企业也可通过提高房屋的品质及性能的方式，增加房屋的成本，达到增加扣除额金额降低增值率目的。

企业进行税务筹划时应该注意的问题：

1）国家应该加速完善税务筹划的立法工作：企业要进行合理的税务筹划就应该有完善的税法来进行制约和管理。从我国税收立法现状来看，应该尽快解决以下问题：健全税收一般性规范，做到减少税法漏洞和杜绝企业避税行为；改革征管体制；税收立法的透明、简明、和可操作性。

2）增强企业纳税人的纳税意识，树立正确的税收筹划观念：企业纳税人自身的纳税意识要有一定的提高，这样才能成功做到合理的税务筹划和节约税金指出的目的。在企业税收筹划的过程中，一定要注意只有总体收益最大的方案才是最优的也是最有效的。

3）企业着力培养专业的税务筹划人员：筹划人员应该具备法律、税收、财务会计、统计、金融、数学等方面的知识，还应该具备严密的思维逻辑和精密的统筹谋划的能力。

土地增值税是对房地产企业收益影响最大的税种之一。所以，对房地产企业来讲，进行合理的土地增值税筹划至关重要。本文对纳税筹划原则及筹划方式都进行了有力讲解，通过相关条例对通过改变房屋销售价格和提高可扣除项目金额进行税收筹划进行了相关的探讨和研究。 [科]

【参考文献】

[1]杨勇.房地产开发企业土地增值税策划三法[J].审计与理财，2008，7：24-25.

第11篇

关键词：房地产企业；税收筹划；风险

新的时期，国家对房地产调控越来越严厉，如何最大程度的降低房地产企业的成本，提高其竞争力，就变得异常重要。企业进行税收筹划，有助于提高纳税人的纳税意识，抑制偷逃税行为的发生；有利于实现纳税人财务利益的最大化。税收筹划可以节减纳税人的税收成本，还可以防止纳税人陷入税法陷阱；有利于提高企业经营管理水平和财务管理水平；有利于优化产业机构和资源的合理配置等等，总之，可以有效地降低企业成本，增加企业的直接经济效益。

然而，笔者通过在房地产业从事会计工作的实践发现，房地产业税收筹划运用地不很理想。其原因主要为观念陈旧、税制不完善、税法宣传不到位和税收征管水平落后等原因。因此，如何提高房地产企业税收筹划的意识，并转化为企业税收筹划的行动，最终为房地产企业带来实在的利益，就显得非常必要。

一、房地产企业涉及的主要税种的税收筹划

1.营业税纳税筹划

根据营业税为流转税的特点，可以采用如下几种方法进行纳税筹划。

（1）通过减少营业税应税项目的流转次数进行纳税筹划

比如，A房地产开发企业向B银行借款1亿元开发房地产。借款期满后，A企业以100套住宅偿还借款。根据税法规定，应缴纳营业税500万元、城市维护建设税35万元和教育费附加15万元，合计550万元。而B银行取得住房所有权以后，再次出售以收回贷款，因而需要再次缴纳营业税等。该住房因流转了两次，因而也缴纳了两次营业税。如果A、B能达成协议，由B直接来代替A出售该房产，所得款项由B来优先受偿，则可以减少流通次数，因而减少税负。

（2）通过选择合作建房方式进行纳税筹划

比如，C 企业有一价值 12 亿元的土地使用权，由 D 企业提供资金，合作开发。开发所得的房产，约定由C、D两企业按一定比例拥有产权。比如双方各可以得到价值14亿元的房产。若C、D两企业简单合作开发，则按照税法的规定，“以物易物”方式下需征收营业税，此时 C 企业需要缴纳营业税额=12 亿元×5%=6000万元。相反，如果C、D两企业能够合资成立一“合营企业”，则可以无须缴纳营业税，因而有效降低税负。

2.企业所得税纳税筹划

企业所得税是指国家对境内企业生产、经营所得和其他所得依法征收的一种税。企业所得税的纳税义务人是指在中国境内实行独立经济核算的企业或者组织。纳税义务人应当具备下列条件：（1）在银行开设结算账户；（2）独立建立账簿，编制财务会计报表；（3）独立计算盈亏。

企业所得税的税率为25%。

应纳税收入总额指企业在生产经营活动中以及其他行为取得的各项收入的总和。包括纳税人来源于中国境内、境外的生产经营收入和其他收入。

准予扣除项目的基本范围包括纳税人每一纳税年度发生的与取得应纳税收入有关的所有必要和正常的成本、费用、税金和损失。

企业所得税应纳税额的一般计算公式为：

应纳税额=应纳税所得额×税率

应纳税所得额=应纳税收入总额-准予扣除项目金额

根据企业所得税应纳税额计算的特点，本文认为可以采用推迟房地产产权的转移时间及推迟成本费用等的确认时间的方法来进行纳税筹划。

（1）通过推迟房地产产权的转移时间进行纳税筹划 根据税法规定，只有在房地产的所有权发生变更时，才确认销售收入的实现。因而，房地产开发企业可以通过推迟房地产产权转移时间的方法，来推迟销售收入的实现，进而推迟企业所得税的清算时间，从而最终降低税负。

（2）通过推迟成本费用等的确认时间进行纳税筹划 在房地产开发企业的经营过程中，经常出现房产所有权已经转移，房产销售收入业已实现，但部分配套设施尚未竣工的情况。因而也无法准确核算成本、费用及损失等，进而也无法核算企业所得额。因此，通过推迟成本、费用等的确认时间来延期纳税，以降低企业税负。

3.土地增值税纳税筹划

根据土地增值税的计算特点，可以采用如下方法来进行纳税筹划。

（1）通过降低房屋的出售价格进行纳税筹划

在运用这种方法进行纳税筹划的时候，需要衡量因降低房价而减少的收益与因增值率降低而减少的税负之间的大小，如果前者小于后者，则可以进行纳税筹划。

（2）通过将销售合同与装修合同分离进行纳税筹划

因为装修费用在房屋售价中一般占有较大的比重，因而使其独立于房屋销售合同，则可以有效降低增值额，进而降低增值率，从而减少税负。

（3）通过选择恰当的利息扣除标准进行纳税筹划

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条第3款第2项规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但址高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。”第3项规定：“凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。”这里所说的（一）为取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。这里的（二）为开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

根据以上规定，当该企业的利息费用较多时，应尽可能使其能够据实扣除。反之，如果利息费用不是很多，则可以尽可能使其按第3项规定的标准扣除。

除了以上的方法外，还有诸如通过代建房屋进行纳税筹划、通过合作建房进行纳税筹划等等，本文就不详细一一论述。

二、房地产企业税收筹划的误区

1.税收筹划以投机取巧、混淆事实为手段

税收筹划是通过对税收优惠政策的准确把握，利用税法中的漏洞或存在的缺陷及可选择性会计政策的灵活运用，来使企业的税负减轻。试图通过投机取巧、混淆事实的手段而进行的所谓“税收筹划”，是一种盲目的冒险行为，有可能成为违法的偷税行为。

某房地产企业通过将“营业收入空挂其他单位”，据此以《营业税暂行条例》的有关规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天”为根据，该企业认为其尚不需要缴纳税款。

其实，该企业的上述做法从形式上看似乎并不违反有关的税收法规，但实质上该企业的目的是为了逃避纳税义务，因此根据“实质课税”和“实质重于名目”的原则，税务局以该企业将营业收入空挂到其他单位的日期认定为其纳税义务发生时间。该企业此所谓“税收筹划”以失败而告终。

2.税收筹划因过于注重个别税种税负的高低而忽视了企业整体税负的轻重

税收筹划应进行系统思考、整体筹划和长远衡量，不能把税收筹划的目标仅仅放在某一税种或者某几个税种在短期内带来的税负减轻的利益之上，而是应把税收筹划的目标放在企业整体、长远的利益最大化之上。 比如，某房地产企业在进行税收筹划时，以对其影响最大的土地增值税为判断标准，最终选择了土地增值税税负最小的税收筹划方案。但没有从整体考虑，企业最后的税后收益没有相应地最优化。 --！>

3.税收筹划的终极目标就是税负最低

税收筹划是通过降低税负而实现企业价值的最大化，因而降低税负只是税收筹划的手段而不是目标，税后收益最大化、企业价值最大化才是税收筹划的终极目标。其核心体现为财务利益最大化，具体体现为现金流最优。

三、房地产企业税收筹划风险的类型

税收筹划的风险是指企业的税收筹划工作因失败而付出的代价。本文认为在实践中，房地产企业税收筹划的风险主要有以下几种类型：

1.因税收政策变化而导致的风险

由于房地产行业对我国的经济及居民生活保障有着十分重大的影响，因而向来是国家调控的重中之重。随着经济的波动，房地产行业经常处在调控之中，因而相关的税收政策也是经常变化。所以，企业可能会因没有及时掌握最新的国家相关税收政策而导致税收筹划风险。

比如，基本法规：《中华人民共和国上地增值税暂行条例》、（实施细则）；其他主要法规政策：《财政部国家税务总局关于上地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）、《国家税务总局关于房地产开发企业上地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）、《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[2009]91号）、《国家税务总局关于加强上地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）、《国家税务总局关于上地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）等，如果企业没有及时把握最新的相关税收政策，就很可能造成税收筹划的风险。

2.因税法层次较低而导致的风险

我国现有的税法层次一般较低，只有个别为法律，大部分为税收法规。不仅如此，对房地产企业实际行为产生最大影响往往是大量的部门规章。由于部门规章的数量比较大，相关部门又比较多，因而在实践中发生相互冲突、前后矛盾等现象就比较多，从而客观上提高了企业税收筹划的难度，进而增加了相应的税收筹划风险。

比如，目前在19个税种当中，仅“个人所得税”和“企业所得税”为法律层次，其他皆非法律层次。由于层次较低，相互之间发生冲突的可能性就会很大，因而也造成了税收筹划的风险。

3.因理解政策不透而导致的风险

因为税收筹划涉及法律、财务、生产经营等等多方面的专业知识，并且还要时时掌握最新的税收政策变化，所以具有比较大的难度。如果企业缺乏这一方面的专业人才，而仅仅从某一个角度出发进行税收筹划，导致税收筹划风险的机率就会比较大。

四、房地产企业税收筹划的风险防范

为了防范企业的税收筹划风险，企业应从多个方面着手尽可能地减少因税收筹划而带来的风险。针对以上对税收筹划风险的分析，本文认为企业应该重点从以下几个方面着手进行防范。

1.通过聘请专业人员进行风险防范

税收筹划涉及法律、会计、税收、财务管理、企业运营等多方面的专业知识，因而也只有复合型的高级人才才能进行。为此，企业应聘请具有税收筹划能力的复合型专业人才进行税收筹划，只有如此，才能有效地防范税收筹划风险。

2.通过规范会计核算进行风险防范

税收筹划的前提是规范进行会计核算，否则就有可能成为违反法律的偷税行为。因此，只有通过规范会计核算而进行的税收筹划行为才能有效地防范税收筹划风险。企业必须依法设立完整规范的财务会计账册、凭证、报表和正确进行会计处理，只有如此才能通过纳税检查，才能为提高税收筹划的效果，提供合法的依据。

3.通过把握税收政策进行风险防范

因为房地产业涉及的税收政策相对较多，并且经常发生变化，因此房地产企业要时刻关注最新的税收法律及政策，只有这样才能使企业的税收筹划行为合法进行。所以，房地产企业在进行税收筹划之前，必须首先了解最新的相关税收法律及政策，从而做到有的放矢，有效地防范税收筹划风险。

4.通过优化筹划方案进行风险防范

税收筹划是一个系统工程，不能仅仅以税负最小为税收筹划目标，而是应以减少税负为手段，以最终长远地提高企业价值最大化为目标。所以，在选择税收筹划方案时，要全面长远地考虑该方案的成本及相应的收益，只有当税收筹划成本小于所得的收益时，该项税收筹划方案才是合理的和可以接受的。所以，通过优化筹划方案可以有效地防范税收筹划风险。

5.通过获得税务机关认可进行风险防范

税收在现代市场经济条件下，既有财政收入职能，又有经济调控职能。某一税收政策往往因时因地有着一定的自由裁量空间，房地产企业应全面及时了解税务机关的执法规范和工作程序，通过有效的沟通，尽量在税法的理解上与税务机关取得一致，从而有效地防范税收筹划风险。

6.建立有效的风险预警机制

由于目的的特殊性和企业经营环境的多变性、复杂性，税收筹划的风险是无时不在的，应该给予足够的重视。当然从筹划的实效性看，仅仅意识到风险的存在还是远远不够的，各相关企业还应当充分利用现代先进的网络设备，建立一套科学、快捷的税收筹划预警系统，对筹划过程中存在的潜在风险进行实时监控，一旦发现风险，立即向筹划者或经营者示警。（作者单位：清合寿山股份有限公司）

参考文献

[1] 陈玉玲.浅谈房地产企业的税收筹划[J].投资与合作，2011（11）

[2] 林松池.房地产企业税收筹划的风险与防范[J].商业时代，2010（28）

[3] 汤兴江.房地产企业税收筹划的风险与防范[J].新财经（理论版），2012（12）

[4] 王立.房地产企业税收筹划风险探析[J].会计之友，2012（9）

第12篇

【关键词】营改增 房地产企业 税收筹划

一、营改增对房地产开发企业的影响

（一）对建筑材料采购的影响

房地产企业开发的房地产项目，为了达到对房地产品质把控，大部分房地产企业会自行采购建筑材料、建筑施工设备或要求建筑施工企业按规格采购建筑材料。在“营改增”之前，需要将建筑材料的价款列入建筑施工合同金额，只允许部分设备或者材料抵扣，造成采购的建筑材料既承担增值税款，又按营业税政策征收营业税，造成重复征税。“营改增”后，这部分重复征税现象可以消除。但由于所采购建筑材料的增值税税率不同，如我国税法规定对混凝土、砂石等按6%税率计算进项税额，而钢材、门窗等按17%的税率计算进项税额，税率差造成增值税进项税额不同，有可能影响房地产企业在进项税额、抵扣时间上产生较大变化，进而影响房地产企业的增值税税负。

（二）对税收成本核算的影响

我国房地产行业长久以来实行的征税制度是土地增值税与营业税并行，这两者都包括在价内税的范围中，因为房地产项目在定价机制方面比较特殊，所以在房地产项目开发的过程中，会有复征现象出现也就是税上加税，这种现象在项目环节发展的过程中会不断深化，为房地产开发项目带来了更大的税负率，自然也就增加了房地产的开发成本。而增值税与营业税不同，在价税关系上它是价外税，在商品流通过程中可以进行价税的层层抵扣，一般不存在重复征税问题。这样，营改增会使重复征税的问题基本得到解决。

企业在营改增之前就已经完成购置的固定资产，必然也会对税负支出产生很大影响。固定资产计入成本的方法是折旧，这与改革之后进项税额抵扣的相关要求是不相满足的，企业拥有比较大的固定资产的时候，这种税负影响会更加突出。同时营改增使企业在税务管控方面面临了更大的风险，管理增值税的时候需要管理专用发票，还包括抵扣进项税额以及纳税申报等环节，相比起营业税来说会更为广泛的接受税务机关的监管，并且有很多日常稽查，房地产企业以前和增值税没有很多接触，面临的挑战也是比较艰巨的。

增值税的计税对象是增值额，并且要将上个环节中已经缴纳的税款扣除，如果房地产企业拿到的发票都是增值税专用发票，由于可以抵扣进项税额，其流转税负担不至于加重甚至会有所降低。假设某房地产企业正在出售的一栋房屋是标准住房，取得含税销售额10000万元，在建设过程中会产生如下支出：1000万元的土地成本，4000万元的房地产开发成本，拿到的增值税专用发票中11%税率的共计3500万元，6%税率的共计500万元，以及1500万元的其他相关建设费用。

在“营改增”以前，该企业应纳500万元（10000×5%）营业税，在项目建设过程中需要交纳35万元（500×7%）的城建税，以及15万元（500×3%）的教育附加费，10万元（500万×2%）地方教育附加费，另外，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除，即（1000+

4000）×20%=1000。企业总共获得了10000-1000-4000-1500-500

-35-15-10-1000=1940万元的增值额，增值率为1940÷8060×100%=24.07%，适用30%的税率，1940×30%可以计算出土地增值税为582万元，2358万元（10000-1000-4000-1500-500-35-15-10-

582万）×25%=589.5万元就是企业的所得税，综上所述，1731.5（土地增值税582万+企业所得税589.5万+营业税500万+城建税及教育附加费60万）÷10000=17.32%就是企业负税率。

在营改增后，企业的销项税和进项税之间的差额就是企业的增值税，也就是说增值税为[（含税销售额10000-土地价款1000）/1.11×11%]-（3500/1.11×0.11+500/1.06×0.06）=516.74万元，需要缴纳36.17万元（516.74×7%）的城建税，15.50万元（516.74×3%）的教育附加费，10.33万元（516.74×2%）的地方教育附加费，土地增值额共计1447.01万元（10000÷1.11-1000-400

0-1500-36.17-15.50-10.33-1000=1447.01），应纳土地增值税为434.1万元（1447.01×30%）。那么应纳企业所得税为503.23万元[（10000÷1.11-1000-4000-1500-36.17-15.50-10.33-434.1）×

25%]，综上可知1516.07（土地增值税434.1万+企业所得税503.23万+增值税516.74万+城建税及教育附加费62万）÷（10000÷1.11）最后的结果为16.83%，这就是企业的整体税负率。“营改增”之后，房地产企业的税负率略微下降，主要原因是增值税是价外税，不列入企业所得税、土地增值税的成本项目进行扣除，但是，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，此外，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

第13篇

内容摘要:房地产业是一个税费负担较重、涉及税种较多的行业,因而成为税收筹划关注的重点。本文以某房地产公司为例,分析在税收筹划时,房地产企业面临的法律风险、政策风险、财务风险、行业风险等各种风险,指出税收筹划的预先筹划性与项目执行过程存在不确定性之间的矛盾是这些风险产生的主要原因。鉴于此,本文认为房地产企业必须采取必要的措施,尽量降低或减少涉税风险,使税收筹划方案达到风险最小、收益最大。

关键词:风险 税收筹划 房地产企业

某房地产公司税收筹划案例分析

2007年,某房地产公司以7500万元购得一块商业用地,用于普通住宅建设,预计房屋可售面积3万平方米左右,营业税及附加税率总计5.55%,契税3%,所需资金部分来自于银行贷款。具体数据如表1所示:

筹划前:营业税及附加为2164.5万元,土地增值税为9318.075万元,税金合计(不考虑印花税)为11482.575万元。

该房地产公司决定接受税务师的筹划建议,单独成立销售公司。房地产公司先将房屋按每平方米8000元的价格出售给销售公司,再由销售公司按13000元的价格出售给客户。

筹划后:房地产公司应纳税额为营业税及附加1332万元、土地增值税2925.6万元;销售公司应纳税额为:契税720万元、营业税及附加2164.5万元、土地增值税3850.65万元,两公司税金合计为10992.75万元,可以节税489.825万元。

经过上述比较,该公司认可了税务师的方案,可是在方案执行过程中,问题逐渐显现。首先,房屋过户到销售公司后,已经成为二手房,需到二手房交易中心交易,这为房屋的销售带来意想不到的困难。其次,根据营业税条例规定:纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权核定其营业额。该公司将房屋以8000元/平方米的价格转让给销售公司,该价格明显低于同类房屋的交易价格,因而该公司还面临着营业税被重新核定,需补交税款、滞纳金甚至被罚款的可能。

房地产企业税收筹划面临的风险

税收筹划风险,是指纳税人在进行税收筹划时,因各种不确定因素的存在使筹划收益偏离纳税人预期结果的可能性。房地产企业税收筹划风险主要表现在以下几个方面:

法律风险。税收筹划业务在我国还不成熟,它经常在税收法律规定的边缘操作。税收筹划方案的合法性必须经过税务部门的确认,有时房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法存在差异,这种差异的存在加大了房地产企业税收筹划的风险。另外房地产企业在税收筹划过程中发生对法律理解的偏差,使税收筹划蜕变成偷税行为,又会导致税收筹划的违法风险。也就是说即使是合法的税收筹划行为,有可能因为税收政策理解偏差导致税收筹划方案无法实际执行,从而使税收筹划方案成一纸空文;或者被税务机关认定为偷税、逃税行为,不但得不到税收利益,反而加重了房地产企业的税收成本,使房地产企业得不偿失。

政策风险。房地产企业受政策影响比较大,这主要是由房地产业在国民经济中所处的地位决定。目前,我国市场经济体制还不成熟,现有的税收规定中法律法规少,规章以及其他税收规范性文件多,从而造成税收法令政策的透明度明显偏低。随着法制建设的不断深入,许多政策会相应地发生变动,政府的税收政策总是具有不定期或相对较短的时效性,这些都容易导致税收筹划的失败。对同一房地产企业而言,在不同时段,往往会由于主、客观条件的变化,使所选择的筹划政策失去原有的效用,甚至与法律相抵触。

财务风险。房地产企业属于资金密集型企业,对资金的需求巨大,若某一个环节的资金出现问题将引起整个房地产项目的瘫痪。因此,房地产企业必须保证资金供应的充足,房地产企业大部分资金都是通过举债而获得,而借入的资本额越大,税收筹划的空间越大,获取可能的税收筹划利益的机会也越大,但由此带来的财务风险也相应增大。

行业风险。房地产行业涉及到社会经济生活的方方面面,受多方面因素影响,它的发展取决于整个行业是否景气,行业的复杂性决定了房地产开发企业税收筹划的难度非常大,容易导致税收筹划风险的产生。

房地产企业税收筹划风险产生的原因

税收筹划的预先筹划性与项目执行过程存在不确定性之间的矛盾,是税收筹划风险产生的主要原因。具体包括以下几个方面:

因税收立法、执法所导致的风险。在我国税收法律中,税务部门与房地产企业之间的权责关系并不完全对等,房地产企业处于一种相对劣势的地位。税务部门相对于房地产企业而言更容易掌握更多税法信息,对于新的法律的了解或获得也滞后于税务部门。由于税收征纳双方关系权力责任的不对称性及在法律中赋予税务部门过多的自由裁量权,造成即使税收筹划人员具有较为充分的空间,税务部门也可以利用“税法解释权归税务机关”而轻易加以否定,从而使房地产企业的税收筹划风险大大增加。

注重“税负最低”,忽视企业整体利益。有的房地产企业认为追求“税负最低”,是税收筹划的目的,这是一种不完全正确的认识,是混淆和颠倒了税收筹划目标和最终目的的关系。例如,误以为用借入资金投资比用自有资金划算(少交税),但很多事例表明,使用借入资金虽然其利息可在所得税前扣除,但由此未必增加房地产企业的净利润,相反它却减少了房地产企业的净利润,另外还有可能引发巨大的财务风险。事实上税负最低只是税收筹划的阶段性目标,而实现房地产企业价值最大化才是税收筹划的最终目的。

片面夸大房地产企业税收筹划的作用。很多房地产企业认为税收筹划无所不能,事实上税收筹划只是房地产企业理财活动的一部分,它的作用是有限的,并受一定的条件制约。税收筹划往往需要与相关的生产经营决策配合使用才能相得益彰,产生较大的总体效益。另外,税收筹划的开展与房地产企业的涉税税种、应纳税额以及财务核算水平等情况息息相关。

因税收筹划人员自身素质所导致的风险。自身专业素质主要反映在税收筹划人员对于税法的全面理解与运用方面,由于税收法规的庞杂和税收政策的频繁变更,税收筹划人员受自身业务素质的限制,对有关税收法规的精神把握不准,虽然主观上没有偷逃税的意愿,但事实上由于筹划不利,违反了税法,产生了税收筹划风险。

房地产企业税收筹划风险的防范措施

税收筹划风险管理的目标是通过采取合理的措施对风险加以控制,规避和降低风险损失。针对风险的类型和产生原因,可以采取以下风险管理方法。

(一)树立依法纳税意识,完善会计核算工作

房地产企业经营决策层必须树立依法纳税的理念,这是成功开展税收筹划的前提。税收筹划可以在一定程度上提高房地产企业的经营利润,但它只是全面提高房地产企业财务管理水平的一个环节,不能将房地产企业利润的上升过多地寄希望于税收筹划。依法设立完整规范的财务核算资料和正确进行会计核算,是房地产企业进行税收筹划的基本前提。税收筹划是否合法,首先必须通过税务检查,而检查的依据就是房地产企业的财务核算资料。因此,房地产企业应依法取得和保全会计核算资料、规范会计基础工作,为提高税收筹划效果提供可靠的依据。

(二)准确把握税法政策,密切注视税法的变动

税法是处理国家与房地产企业税收分配关系的主要法律规范,税收筹划方案主要来自税法政策中对计税依据、税率等的不同规定,对相关税收规定的全面了解,就成为税收筹划的基础环节。只有全面了解,才能预测出不同的纳税方案,并进行比较,优化选择,进而作出对房地产企业最有利的税收决策。反之,如果对有关政策、法规不了解,就无法预测多种纳税方案,税收筹划活动就无法进行。税法常常随经济情况变化或为配合政策的需要,而不断修正和完善。因此,房地产企业在进行税收筹划时,必须密切关注并适时调整自己的筹划方案,以使自己的行为符合法律规范。

(三)增强风险意识,提升自身素质

防范房地产企业税收筹划风险是一项具有高度科学性、综合性、技术性的经济活动,因此对具体操作人员有着较高的要求,税收筹划人员不仅要精通税收法律法规、财务会计和房地产企业管理等方面的知识,而且还应具备经济前景预测能力、项目统筹谋划能力以及与各部门合作配合的协作能力等素质,为房地产企业出具防范税收筹划风险的方案或建议。税收筹划人员素质的提高,一方面依赖于个人的发展,另一方面也依赖于整个房地产行业素质的提高。只有整个房地产行业素质提高了,才能充分进行房地产企业税收筹划。

(四)加强与税务部门联系,搞好税企关系

房地产企业要想进行税收筹划,必须取得当地税务机关的支持,以确保合法性。进行税收筹划,由于许多活动是在法律的边界运作,税收筹划人员很难准确把握其确切的界限,有些问题在概念的界定上本来就很模糊,比如税收筹划与避税的区别等,况且各地具体的税收征管方式有所不同,税收执法部门拥有较大的自由裁量权。这就要求从事税收筹划者在正确理解税收政策的规定性,正确应用财务知识的同时,随时关注当地税务机关税收征管的特点和具体方法。经常与税务机关保持友好联系,使税收筹划活动适应主管税务机关的管理特点,或者使房地产企业税收筹划方案得到当地主管税务部门的认可,从而避免税收筹划风险,取得应有的收益。

(五)顾全企业整体利益,注重税收筹划方案的综合性

从根本上讲,税收筹划归结于企业财务管理的范畴。它的目标是由企业财务管理的目标――企业价值最大化所决定的。税收筹划必须围绕这一总体目标进行综合策划,将其纳入房地产企业的整体投资和经营战略,不能局限于个别税种,也不能仅仅着眼于节税。单纯看税收筹划是分税种进行的,对每个具体的税种进行筹划,但房地产企业税收筹划是一项系统工程,房地产企业的经济活动要涉及到数种税,即便一项具体业务也可能要涉及若干税,例如一笔销售收入是否确认、何时确认、可能会影响营业税、所得税、土地增值税、城建税、教育费附加等,针对众多的征税对象、税率、减免税等,税务筹划时不能仅盯住个别税种的税负高低,而要着眼于整体税负的轻重。另外,如果单纯追求最大扣除项目、最小的计税收入,会掩盖企业真实的经营成果和获利能力,影响企业的筹资和投资能力,进而影响房地产企业财务目标的实现;所以不能以税负轻重作为选择筹划方案的唯一标准,而应以确保房地产企业财务目标实现下的税收筹划方案要具有可操作性。

通过以上分析,文章指出,随着税收筹划活动在房地产企业经营活动中价值的体现,房地产企业税收筹划风险也该受到更多的关注,由于税收筹划主要侧重于事前的筹划,因此不可能完全消除税收筹划的风险,但尽量降低或分散涉税风险是房地产企业税收筹划的重要内容。成功的税收筹划方案应该是风险最小、收益最大的方案。

参考文献:

1.盖地.企业税务筹划理论与实务[M].东北财经大学出版社,2005

2.梁云凤.房地产企业税收筹划[M].中国市场出版社,2006

3.韩灵丽.公司的税务风险及其防范[J].税务研究,2008.7

第14篇

关键词：房地产企业；税收筹划；土地增值税

税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。

一、房地产企业的经营特点及税负情况

（一）经营特点

对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：

1．开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。

2．开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。

3．经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

（二）房地产公司税负情况

从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59 515亿元，比上年增加5 291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。

二、房地产公司涉及的税种

（一）前期准备阶段的税种

房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。

（二）房地产开发阶段涉及的税种

在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。

（三）房地产销售阶段涉及的税种

1．营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。

2．土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。

3．印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。

4．企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。

5．房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。

三、房地产公司的税收筹划策略

从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。

（一）土地增值税的筹划

土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。

1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如

果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。 充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。

3．整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。

（二）企业所得税的筹划

1．迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009] 31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。

2．充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。

（三）营业税的筹划

1.合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。

2．将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税。

：

[1]王虹，陈立.纳税筹划[m].北京:清华大学出版社，2006.

张卓，王红春.房地产企业税收筹划和可行性研究[j].应用能源技术，2007，(11).

第15篇

关键字：房地产业；税收；筹划；策略探讨；实例分析

摘 要：房地产业的风险大、投资大、周期长且业务繁杂，需要一个完善的体制对房地产业的投资人进行一定的保护。而税收筹划是企业经济发展的一个重要组成部分，有效合理的税收筹划有利于企业进行合理的投资和经营，并且在投资过程中，获取更多的经济效益，尤其是税收利益，提高企业的核心竞争力。本文就房地产业中的几种税务进行了税收筹划的探讨。

关键字：房地产业；税收；筹划；策略探讨；实例分析

自2001年中国加入世界贸易组织之后，经济又迎来了发展的高峰期，随之而来的国家税收改革步伐加快，在这种环境下，税收筹划工作也逐步发展开来，众多企业也在逐渐成为法治市场竞争下的一员后开始重视企业的税收筹划工作。在诸多的竞争中，众多企业都在力求以最少的成本获取最大的利润，税收是成本的一部分，合理的税收筹划可以在有法律保护的基础上，正当维护企业的经济利益，追求更多的经济盈利。

房地产业的税收筹划属于税收筹划的一个分支，是税收筹划在具体行业的具体应用。

一、 分析税收与房地产业发展在国民经济中的地位

税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定，通过税收工具强制地、无偿地征收参与国民收入和社会产品的分配和再分配取得财政收入的一种形式。虽然税收是国家强制性收取，国民无偿性的缴纳固定的税，不过税收是国家“取之于民，用之于民”的重要见证。而且税收是国家财政收入的重要的一部分，主要用于国防和经济的建设，国家公务员工资的发放，教育事业、环保事业等的投资，同时，税收可以很好地调节市场经济，是防止通货膨胀和通货紧缩的重要手段，维护国家经济平稳发展。

房地产是房产和地产的总称，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产本身具有多种性质，如固定性、地域差异性、高效耐久性、保值、增值性等。目前在经济的大潮流下，国民对房屋的需求量要越来越多，对房屋的要求越来越高，房地产业的发展顺应这一要求，为国民的买房住房需要提供保证。同时据调查显示，建筑行业占我国GDP总值的40%，近期显示的房地产投资总额达到了18737亿元，同比增加了34.6%，房地产业的税收约占国民生产总值的10%，是我国财政税收的重要贡献者。

二、 为什么要做税收筹划

所谓税收筹划，是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规的导向，事前选择税收利益最大化的纳税方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的一种企业筹划行为。纳税人对经济收益有着本能的追求，税收筹划是他们应有的法律权利。在企业的经济发展过程中，有利于企业选择有效的经济行为以获取更多的经济利益，有利于企业做出正确的投资经营决策将税收利益最大化，有利于企业尊法守法，始终得到法律的庇护，有利于国家国家落实税收政策法规，增加国家财政收入，有利于相关行业，如税收业，的长期发展。房地产行业的利润较大，相应的税收任务就会加重，其涉及到的税种繁多，印花税、土地增值税、企业所得税、营业税等12个税种，足足占了所有税种的50%，面对如此多的税种，税收负担严重，由此看来，税收筹划显得尤其重要。

三、如何做税收筹划及具体的筹划案例浅析

房地产业当中所涉及到的税收种类繁多，在筹划过程中应该秉承税收筹划的三点原则：不违背税收法律的原则，事前筹划的原则，效率原则，进行相应的税收筹划。

在税收筹划之前，应该明确其目的，然后制定各方案。如，可以制定合理的房地产价格临界点，根据建房的方式、土地的使用权进行筹划，将销售和装修分开经营，并且设立相应的公司等。而房地产业中涉及到的税种也繁杂，下面将对营业税、契税、土地增值税、土地使用税和印花税进行具体的探讨分析。

（1）营业税的筹划。营业税，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税的税收基础为营业额，税率为5%。案例一：某房地产开发公司在做住房区促销活动的时候推出了两种营销方案。方案一：凡在开盘日签订购房合同的客户。均可以免交当年的物业管理费，并且附送冷暖空调一台（市场价值千元左右）和外出旅游。这种优惠项目吸引了不少客户。据统计，在整个优惠期间销售住宅的实现销售收入2000万元，送出空调总价值12万元。优惠的物业管理费合计为4万元。送出的旅游团票价值24万元。方案二：公司采取折扣的方式，优惠2%，直接送价值40万元的折扣。在营销税中，这个案例是视同销售情况。公司直接免除的物业管理费和赠送的空调、旅游票都应该和实务一起算视同销售。因此在方案一计算营业税的时候，要将所赠送的实物和劳务的价值加到房屋的销售收入中，则公司应缴纳的营业税为（2000+40）×5%=102万元。在方案二中公司将实物和服务优惠的价值直接作为购房折扣，在成交价中抵减，则可以直接按折扣后的金额作为营业额。公司应缴纳的营业税为（2000-40）×5%=98万元。对比就可以看出，方案二仅仅是修改了优惠方式，造成的直接后果就是营业税少了4万元。营业税的税收基础是营业额，因而在销售的过程中可以采用不同种类的销售方法，制定合理的销售方案，像上述案例中的方案二，进而到达减少营业税的目的。

（2）契税的筹划。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。其中税收标准为不动产的价格，住宅房1.5%，土地使用权及商品房3%。案例二：某房地产公司A要将5000万的物业资产转移到控股的C公司名下。所有权的转移需要缴纳契税，目前土地使用权的税率为3%。则要缴纳的契税金额为5000×3%=150万元。本例中A和C的投资方向不同。如果A公司采取新设立分公司的方法，而A公司原来的股东按股持有分公司的股份，就可免征契税。契税的纳税依据是所有权发生改变的不动产对象，因此可以优化不动产在转交过程中接受对象的性质，尽量避免契税直接收取的转角对象类型，有时候换个方向，或许能够达到免交契税的要求。

（3）土地增值税的筹划。土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额没有超过扣除项目金额20%，免予征收土地增值税，增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。 案例三：某房地产公司开发一可售面积为80000平方米住宅区，预计销售均价为5000元。预计销售总收入为40000万元，缴纳的营业税为2000万元.城市建设维护税及教育费附加为200万元，取得土地使用权费用和开发成本为24000万元。方案一：直接按现状开发销售。其中可扣除项目金额为24000×（1+10% +20%）+2000+200=33400，增值额为40000-33400=6800，增值率为6800/33400=20.36%。应缴纳的土地增值税为6800×30%=2040万元。方案二：加强小区绿化建设，预计投资500万元，则可扣除项目金额（24000+500）*（1+10%+20%）+2000+200=34050，增值额为40000-34050=5950，此时的增值率为17.47%，由于没有超过扣除项目金额的30%，因此可以免交增值税。这样既提高了小区的住宅质量，同时赚的税款1540万元，一举两得。土地增值税主要与扣除项目的金额有关，当你扣除金额多的时候，增值额就小，需要交纳的增值税相应就少，反之需要加纳的增值税就会增加，但是增值额也是最后收益的一部分，所以在项目筹算之处，就应该全盘考虑，采取恰当的方法，谋求最大的利益。

（4）企业所得税的筹划。企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税，企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得。包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。案例四：相关法律规定，如果企业所得税的数额较大，一次性纳税确有难度，那么在经主管税务机关核准后，可以在不超过5个纳税年度的期间内均匀计入各年度的应纳税所得额。从资金时间价值角度考虑，可以申请将所得递延分配到5个以内的纳税年度。 比如，如果某企业获得捐赠款项200万元，将其计到纳税所得额中，基本纳税率是25%，应该纳税50万元。假如经过税务机关批准，企业将捐赠所得额200万元均匀分配到以后5年纳税年度，则捐赠所得部分每年应纳税所得额为40万元（200/5），每年只纳所得税10万元，按4%年利率计算，5年现值为42万元，节约8万元。这样，一方面减轻了企业的资金压力，同时还获得了资金的时间价值。从减免税角度考虑，应该将可递延所得集中到享受减免税年度之中。企业也可根据实际情况分配1——5年进行纳税。

（5）印花税的筹划。印花税是对经济活动和经济交往中树立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。印花税的纳税人包括在中国境内书立、领受规定的经济凭证的企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体、其他单位、个体工商户和其他个人。财产租赁合同的税率是0.1%，财产转移的税率是0.05%。案例五：假设A房地产公司将一笔价款2000万元的工程承包给B房地产公司，B公司又将其中800万元的工程分包给C公司，500万元的工程分包给D公司。则四个公司应纳印花税税额分别为：

A公司应纳印花税：2000×0.05%=1万元

B公司应纳印花税：2000×0.05%+800×0.05%+500×0.05%=1.65万元

C公司应纳印花税：800×0.05%=0.4万元

D公司应纳印花税：500×0.05%=0.25万元

但是，如果A公司将800万元的工程承包给C公司，500万元的合同承包给D公司，然后剩下700万元的合同承包给B公司，那么A、C、D公司需缴纳的印花税不变，而B公司的印花税降为700*0.5%=0.35万元，比原来节省了1.3万元。

印花税的筹划有多重方法，较常用的有分开核算筹划法、模糊金额筹划法、减少流转环节法，印花税在计算的过程中，不同的经济项目的税率是不尽相同的，如果没有明确的项目记录，将会自动按照最高税率进行计算，而且，每进行一次流转，或者说签订一次合同就得进行一次印花税的缴纳，因此，在确定房地产项目的过程中应该明确的记录每一个项目的资金使用情况，并且尽量减少项目的流转手续次数，以达到减少印花税的目的。

四、结语

房地产业的税收是国家财政收入的重要组成部分，税收又是市场经济的重要调节手段，房地产业的税收筹划工作显得更为重要。本文，从房地产业和税收筹划自身的性质和意义开始着笔，继而提出了房地产业的税收筹划的相关措施，并就其中的一些税种进行了具体的税收筹划实例分析，从而更好地研究了税收筹划在房地产业中的运转方向和策略方法。

客观的说，税收筹划的发展有利于我国完善国家相关法律和制度，对企业进行一定力度的保障，同时也帮助企业追求更大的经济效益。由此，未来的税收筹划还将继续发展。

参考文献：

[1]《企业税收筹划》.王韬、刘芳.科学出版社.2009.03.

[2]《房地产业税务管理实务》.林永峰.暨南大学出版社.2009.09.

[3]《新税制下房地产业纳税会计与纳税筹划》.李明.中国市场出版社.2010.01.