关于调整土地规划的申请范文

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第1篇

英国控制城市土地开发回顾

英国是现代城市规划的发源地。针对城市快速扩张所带来的问题，1909年,英国颁布《住宅、城市规划法》。这是第一部用于控制城镇土地开发的法律，也是英国城市规划体系建立的起点。20世纪初期，英国主要注重于改善公共卫生和住宅开发。住宅数量迅速增加，城内土地明显短缺，住宅区开发由此转向郊区，但又使居住和工作的距离越来越大，引发城市的交通问题。1935年的《干道开发限定法》，授权地方公路局控制城市主要入口并负责干道两侧220英尺范围的土地开发控制，同时对干道两侧的建筑群体规划进行限制。1940年代是英国城市土地开发控制体系日臻完善的时期。其特征是强调以立法的方式对土地开发进行严格控制：通过在城市边界地带增设城市绿带，阻止城市蔓延；在城市绿带以外地区开发新镇，以分散内城人口规模;鼓励地方规划当局对内城衰落地区进行再开发。此后10年，英国主要集中在新城开发和改善住房条件。但1960年代的郊区大量住宅建设、环境污染、工厂大量迁入，促使其政府注重控制边缘城区土地开发。1970年代、1980年代是新的规划体系建立的过程，英国政府重新颁布了城市规划条例,调整其不合理环节，奠定了现代规划体系的基础。目前，英国对土地开发控制起重要作用的法规有《:1987年（土地）利用分类令》《、1987年城市规划一般开发规则（GDO）》、《1990年城乡规划法（TCPA）》、《1990年登记建筑物法》、《1998年总开发法》。主要机构和规划许可程序土地开发规划机构层次英国土地开发规划机构分为三级:中央环境事物大臣、郡规划局、地区规划局。中央环境事物大臣由国务秘书担任，对全国规划政策负总责，拥有批复规划大纲和审核结构规划、审核规划许可证、撤消或修正强制执行通告、提出地方规划的指导性意见等权力。郡规划局在与地方规划局协商的基础上，编制结构规划，同时必须与其他相关政府部门、社区委员会协商。草案必须交公众、群众团体、各地方规划局讨论修正，然后提交郡议会审议。郡规划局在完成上述公众参与工作之后，将最终决策意见上报中央环境事物大臣审核。地方详细规划则由地方规划当局自行编制、地方议会审议，只需报中央环境事物大臣审阅备案。但是，地方规划一方面受制于结构规划，另一方面特别强调民众团体的支持理解，公众参与、公众审议是最重要的环节。开发规划的最后结果，必须以布告的形式公布。规划许可英国的土地开发规划许可分为四种:无条件开发规划许可、有条件开发规划许可、默认开发许可以及拒绝许可。后两种规划许可，规划当局必须向申请者说明理由。为避免开发商从土地开发上牟取暴利，英国规定开发商在得到土地以前，提出的规划许可申请必须通过原土地所有者和使用者，以保证由土地本身产生的增值归原所有者和使用者。开发者根据拟定的开发项目特点，遵循一定的法定程序，向地方规划当局提出申请。地方规划当局（LPA）审核签发规划许可证的法定规划程序分为：签发收函通知书相关机构协商通报工作环境评价审核开发项目与开发规划是否一致公开宣布全部资料规划部门在收到申请人的申请报告后，必须给申请人复函。复函必须写明收取规划申请的确切日期。地方规划当局必须在收取申请的8周内，给出规划决策，否则构成“默认开发许可”。与此同时，地方规划当局必须将规划申请许可文件公布于公众讨论，任何个人和团体有权提出异议，要求协调。公众讨论的重点有三方面：①开发项目是否损害邻里利益；②开发项目是否对周围自然环境、人工环境造成不良影响；③是否与地方规划协调。

强制执行政策

先通告后执行的法定程序地方规划当局在获得详细调查资料，确定开发商有下列违法行为：没有获取规划许可之前就私自开发、拒不执行开发限制条件、未经许可更改建筑物使用类型、在获得开发许可证（PP）后四年内没有任何开发活动的，可以发出强制执行通告。强制执行通告的生效期自开发者收到通告起，加上28天的期。在期内，开发商可以向法院或直接向中央环境大臣，如被立案受理，则强制执行通告处于暂停状态。直到过程结束，其结果决定强制通告生效或失效。如诉讼期内未有上诉，或诉讼裁决强制执行成立，则强制执行通告具有法律效力，必须执行，否则视其为犯罪。开发商须承担刑事责任。生效后的强制执行通告，规定违法开发项目的确切场地范围、违法特征，开发商对违法开发行为的补救措施及其实施步骤。如果开发商中止并全部纠正其违法开发行为，则地方规划当局酌情撤回其强制执行通告。规划当局的行政责任开发项目如果涉及与国家公路网接轨的重大开发项目，地方规划当局无权对此类大型项目决策，必须通报中央环境大臣。开发项目如果涉及郡区范围内的问题，必须直接送交郡级规划局审核批准，此外，地区规划局还必须通知所在地的教区议会和社区议会，对于开发影响较大的项目（如工业开发项目），地方议会有权参与协议。1987年的《城市规划一般开发规则（GDO）》、1990年的《城乡规划法》规定，开发项目必须与本地区编制的结构规划和地方详细规划的基本原则一致，凡属与地方规划矛盾的开发项目，必须在地方报刊上刊登并注明不被批准的原因。地方规划局在行使强制执行通告权利之前，必须进行现场调查和提出充足的证据和理由，才能通告，英国在开发许可证审核工作程序中，十分重视工作的透明度。每一工作阶段的资料必须及时公布。如果地方规划当局发出规划许可或强制执行通告过程中，被指控有、超出法律规定的范围、与事实不符之处，并经诉讼裁定成立，则地方规划当局必须依法支付罚款赔偿，并承担刑事责任。

城市土地开发管理机构受政府支持

英国的城市土地开发管理机构大多受到英国政府资金支持，以公共利益为主要目标，负责特定地区的土地大规模成片、连续开发，主要有新镇开发公司、城市开发公司、企业开发局、住宅联合开发公司等。新镇开发公司是根据英国政府的新镇法建立的，其资金由中央政府拨款，每年必须向议会提交工作报告。其工作内容包括:编制拟开发的新镇总体规划并交公众评议，上报中央政府批准;根据总体规划征地、管理、储存土地;在新镇内进行住宅、工厂、商业等土地开发活动；建造学校、医院等公共服务设施。城市开发公司，是由新镇开发公司发展而来，建立于1980年，其资金由中央政府拨款，管理成员对中央环境事物大臣负责。其作用是复垦荒废地和修复旧建筑，改善旧城的生活环境，鼓励工商业开发，恢复旧城功能。城市开发公司拥有开发控制的权力，有权规划道路和基础设施、征购土地、开发土地、出售土地，并对私人公司在其管辖范围内进行土地开发颁发许可证。企业发展局，是为鼓励各类企业尤其是中小型企业的发展而设立，通过减税、简化土地开发程序来促进企业发展。这种方式类似于我国的各种开发区、工业园区，只是我国的开发区一般选在城市新区，更注重对城市工业生产能力的培育，而英国企业发展局则注重于恢复旧城经济活力。住宅联合开发公司，根据1988年的《住宅法》建立，资金由中央政府拨款，目的是改善当地住房条件，进行旧城改造、内城更新等。住宅联合开发公司的开发范围仅限于地方规划局所管辖的土地，并且其住宅建成后由地方政府出售给住房用户。住宅联合开发公司可以在历史保护街区进行开发，但是必须服从古建筑和保护地区规划法。

第2篇

    一、案情简介

    原告海南金峰房地产开发澳大利亚公司以下简称“金峰公司”于1993年5月18日向定安县人民政府、原定安县国土局申请征地建“金峰富豪花园”和度假旅游项目，同年9月23日定安县人民政府以定府函1993377号文批复，拟同意安排在定安县仙沟镇屯坡建设规划图中的第17、18号约160亩土地给该公司，作为兴建该项目用地。同年9月27日定安县人民政府办公室向原告发出第10号“缴款通知”，该通知要求原告按每亩人民币1000元向县土地管理局缴纳定金。同年10月22日被告定安县建设与环境资源局?即原定安县建设委会员、定安县土地管理局、定安县环境资源局以下简称“定安建环局”完成了原告金峰公司的用地红线图，同年11月给原告发了建设用地规划许可证和用地红线图。同年12月29日被告向原告送达用地报告通知书，通知内容为，用地面积160亩，按每亩综合地价款13000元，预收每亩设施费10000元，土地管理费按地价总3％。测绘确权费133元?，以上合计2211680元。原告根据定安县人民政府办公室第10号缴款通知及被告的上述通知，分别于10月30日向原定安县建设委员会缴交了规划用地管理费与测绘费15120元、同年11月22日向原定安县环境资源局缴交了项目报建费及环境质量调查费5000元、同年11月22日向原定安县土地管理局缴交征地款16万元、1994年2月16日向原定安县建设委员会预交基础设施费50万元，被告一共收到原告各项款项四笔合计人民币680120元。后来，原告既再也没有按被告通知要求付清各项款项，同时也没有证据证明要求被告办理相关手续而遭被告拒办，且双方也一直没有签订土地出让合同，被告也尚未为原告办理土地使用权证书。另是，被告安排给原告的建设用地早在1993年7月25日进行了总体规划和相关建设，完成了三通一平的基础设施工作?这是众所周知的事实，无需举证?。

    后来，由于海南房地产业的急剧下滑，原告再也没有请求被告办理相关的用地和建设该项目的手续，被告于2000年5月8日在海南日报上发出通知，限原告及相关单位于2000年5月30日前持有关证据到定安县国土局处置积压房地产办公室办理相关手续，逾期将按有关规定处理。但原告一直未予理采。2000年12月原告以被告收取其上述款项，从未与原告签订土地出让合同和履行土地出让行为，双方的民事法律关系没有成立，致使原告未能开发该项目为由，向人民法院提起诉讼，请求判令被告双倍返还定金32万元、项目报建费及环境质量调查费5000元、基础设施费50万元、规划用地管理费及测绘费15120元，四项共计人民币840120元，并支付欠款?840120元?的利息441893?63元，同时赔偿原告在征地业务活动中各种费用68012元，上述几项总计1350025?63元。定安县人民法院以“返还土地征用定金、基础设施费、土地规划管理费纠纷”为案由受理了本案。

    据上事实，一审法院经审理认为，原告没有证据证明向被告缴交16万元属征地定金，依收据应认定原告向被告所交的16万元为征地款，故原告请求判令被告双倍返还定金32万元不予采纳。但被告收到原告四笔款项680120元后，至今尚未与原告签订土地使用权出让合同，原、被告之行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四条“土地使用权出让应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”的规定，其行为应认定无效。依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条一款“民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方”的规定，判决“被告定安建环局向原告金峰公司返还征地款16万元、基础设施费50万元、项目报建费及环境质量调查费5000元、规划用地及测绘费15120元，共计人民币680120元及其银行利息”。

    一审判决后，被告不服，向二审法院提起上诉，主张应适用《海南经济特区换地权益书管理办法》的规定，由金峰公司申请换发用地权益书，并驳回原告的诉讼请求。二审法院经审理，认为原判认定事实清楚，处理结果正确，但上诉人定安建环局与被上诉人金峰公司的土地出让合同尚未建立，不能适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定。双方的行为权形成一种债的关系，应适用《中华人民共和国民法通则》第108条“债务应当清偿。”的规定予以调整，故判决“驳回上诉，维持原判”。

    二、问题的提出

    本案二级法院对事实认定和处理结果是一致的，但二审法院却认为一审法院适用法律不当，应予纠正。根据二级法院对本案事实的认定，笔者认为，本案发生在《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前，且双方实施的行为又未属于最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》范围之内，因而有以下二个方面的问题是值得提出共同探讨。一是本案案由的确定是否正确。也就是说是一般的“债”的纠纷，还是特殊的房地产纠纷类型的案件。二是本案适用何类法律法规来调整，才能体现法律效果和社会效果的统一。

    三、观点、及其论据

    〈一〉关于案由的确定正确与否。民事案件的案由，应该说是案件的定性和属类。最高人民法院?2000?26号文，关于印发《民事案件案由规定?试行?》的通知中规定“第一审法院立案时可根据当事人的起诉确定案由，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不符合，结案时以法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系作出确定案由的依据。”，根据这一规定，笔者认为，一是案由首先是在立案时根据当事人的起诉而确定，但在审理时发现起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不符时，可按结案时认定的法律关系而另确定。二是案由的确定是按当事人实际诉争的法律关系而确定的。三是案由的确定与调整该案所适用的法律是相关联的。但多年来一些审判人员重实体处理，忽视案由的确定，致使在适用法律上出现不当。

    1?上述案件的案由，一、二审法院都按立案时确定的“返还土地征用定金、基础设施费、土地规划管理费纠纷”来进行审理，一审法院从被告收取原告的上述各类款项是否合法、有否违反国家禁止性规定、是否应予返还来进行审理和适用相关的法律来调整，也就是说原、被告之间缴交和收取上述各费的民事行为是否合法、有效。简单来说就是一是确认该民事行为是否有效，二是确认应否返还，三是该案不是一般的“债”的关系。因而，一审法院首先认定原、被告之间发生的民事行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理》的规定，确认为无效的民事行为，然后适用《民法通则》第六十一条第一款的规定进行判决，而并非适用处理一般的“债”的纠纷相关法律进行调整。但笔者认为，一审适用上述法律来判决，这与案件的定性?即案由?是不相符的。

    2?二审法院对该案审理后认为“双方的行为仅形成一种债的关系”，并适用调整“债”的关系的相关法律进行判决，这一认定与适用法律虽然一致，但根据案件的事实，该案原、被告之间的民事行为并非“仅形成一种债的关系”。值得注意的是，原告是根据被告的有关通知而向被告缴交上述各费的，如果没有通知，原告凭什么向被告缴交上述各费呢﹖被告方的缴款通知应认定属合同的格式条款或要约。并非“合同尚未建立”和“仅形成一种债的关系”。虽然，二审法院所指的“合同尚未建立”是指土地使用权出让合同，但一审法院也就是按双方未建立土地使用权出让合同而认定该民事行为无效的，并适用相关法律来判决。据此，笔者认为，本案原、被告的行为不应是“仅形成一种债的关系”，二审法院适用调整“债”的关系的相关法律来判决，这与案由的确定和本案事实也是不相符的。

    3?笔者认为：①根据一、二审法院对本案确定的“返还土地征用定金、基础设施费、土地规划管理费纠纷”为案由，那么该案的性质应属侵权纠纷或者不当得利纠纷之类，而既不是一审法院认定的“无效民事行为”，又不是二审法院认定的“仅形成一种债的关系”。因而一、二审法院判决适用的相关法律与本案的性质是不相关联的。②根据一、二审法院对本案认定的事实，原告金峰公司为建设“金峰富豪花园”项目，按用地程序向被告一是提交了用地申请手续，二是依被告的“缴款通知”向被告缴纳了上述相关款项。定安县人民政府履行办理了相关批复，被告定安建环局也履行了批项、测绘、规划和着手征地等工作，并在该规划区实现了“三通一平”。根据原、被告双方已完成的上述行为，本案既不属侵权行为或不当得利的性质，也不属于一般的“债”的关系，而应属于特殊的房地产类型纠纷，它所特殊之处就是双方尚未签订土地使用权出让合同便履行了上述义务，并且该行为又不属最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的四十七个问题范围之内。综上所述，笔者认为本案案由应确定为“国有土地使用权出让纠纷”。

    〈二〉关于本案的法律适用与社会效果。本案如按“国有土地使用权出让纠纷”为案由，那么即属房地产纠纷类型的案件，但本案涉及的国有土地使用权出让行为发生在《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前，如何正确适用相关法律予以调整，这是关系到如何体现审判的法律效果和社会效果的统一问题。

    众所周知，在《城市房地产管理法》实施前，海南的房地产超常规发展，法律滞后，绝大多数房地产开发经营合同和行为，都存在手续不完善问题。特别是在审判务实中，往往又会出现一些背离法律效果与社会效果的裁判。即，一是片面适用法律、机械套用法律条文或法律没有明确规定而随意作出违反立法原意的推定或解释；二是审判结果激化矛盾，造成社会不稳定的后果；三是片面或表面运用事实，放弃本质分析或对事实和证据的认定，离开两个基本的原则过分追求细枝末节，导致裁判不公。四是虽然有严格的法律证明，但裁判结果脱离实际，造成裁判不可执行。因此，笔者认为，审理这类特殊类型的房地产案件，不能只看形式要件，简单的行为“双方的行为是无效民事行为”或认为“双方仅形成债的关系”而判决地方政府部门还款。处理这一特殊类型的房地产纠纷案件，笔者认为：

第3篇

笔者在2010年5月至9月份,就美国地方政府对土地的管理问题,先后对马萨诸塞州的Cohasset镇、马里兰州的HfJward县、得克萨斯州的Houston市、伊利诺伊州的carhondale市和纽约州的sullivan县进行了实地考察。在考察中,笔者与当地政府的土地规划和管理部门的官员进行了交流,收集了大量美国地方政府土地管理方面的法律法规和规划图,实地考察了一些规划案例。在这些材料的基础上,笔者大致勾画出美国地方政府对土地管理的基本轮廓。

首先需要明确的是,美国土地管理的责任,主要由地方政府承担。美国实行的是土地私有制。但是,在对土地的规划和管理方面,地方政府所拥有的权力往往大于私人的财产权。这不是说,地方政府可以剥夺私人财产权或者像中国一些地方政府那样,直接去征用土地,而是说,美国地方政府在维护土地的自然属性方面,在保护自然环境和历史文化遗产方面,可以通过地方立法,去限制私人或者公司对其拥有的土地不当开发,防止造成对当地自然环境、文化和历史传统的破坏。

“分区制(Zoning)”是包括美国在内的发达市场经济国家地方政府进行土地管理的基本方法,是地方政府在土地规划和管理的实践中,通过批准一块土地具有与另一块土地不同的用途,并用地图表示出来而形成的。这种方法既可以确定土地的不同用途,也可以规范一个区域内土地开发和建设的性质和范围。由此可以看出,“分区制”土地管理制度不涉及土地的所有权性质,它所规范的主要是土地的使用权。

“分区制”的由来及其变化

美国第一个综合分区制土地管理的法律,产生于1916年的纽约市。1916年,纽约市曼哈顿区的下城建造了一栋“公平大厦”。这栋大厦不仅高度超过了相邻的建筑,占据了自己土地所有权边界内的所有陆地面积,而且影响了相邻建筑的采光,由此在纽约市引起了广泛的讨论。这次讨论的结果,在美国历史上产生了第一部综合性的分区制土地管理法律。这部由爱德华・巴塞特律师领导的委员会提出的法律,不仅从此规范了纽约市的土地管理,而且他们制定的《分区土地管理标准法案》,还在1924年为美国联邦政府商务部所采纳和,成为美国其他地方政府制定土地管理法的范本,由此巴塞特被尊称为“分区制土地管理法的创始人”。

纽约市将城市分为3个主要功能区:居民区(R),商业区(C),工业区(M)。这3个功能区内部又进一步划分为低密度、中密度和高密度的居民区、商业区和工业区。任何一个区都可以因为特别的目的来改变区划的某些性质,以满足居民生活的需要。例如,规划为居民区的一些街道也可以有为居民日常生活服务的零售商业区。这些调整是由区划内的行政组织来实施的。

1926年发生的一起土地使用纠纷案,由于美国联邦最高法院支持了地方政府对土地的分区管理,从而在宪法层次上,首次确认了分区制土地管理的合法性。20世纪20年代,安博勒房产公司在美国俄亥俄州克利夫兰市郊区的欧几里德镇拥有68英亩土地,该公司准备对这些土地进行工业开发。但是当地政府已经在几年前制定并通过了分区制土地管理的法律,确定这些土地不能用于工业目的,当地居民也认为这样的土地开发,将影响欧几里德镇原有的自然环境、文化传统和自己的生活。当地政府根据分区制土地管理法否决了安博勒房产公司的开发计划。由此,安博勒房产公司将欧几里德地方政府告上了法庭,认为当地政府的裁决违反了美国宪法第五修正案中关于“不能将私人财产在没有进行补偿的情况下用于公共目的”的条款,使他们拥有的土地价值降低了,损害了他们的经济利益,要求得到地方政府的赔偿。虽然基层法院支持了安博勒房产公司的诉讼请求,但1926年联邦最高法院纠正了基层法院的判决,认为地方政府分区制土地管理法符合美国宪法第十四修正案中关于“平等保护”的条款,而且安博勒房产公司也没有明确的证据来证明他们拥有的土地价值贬值了,并遭受了经济上的损失。

这是美国历史上关于分区制土地管理的一个里程碑,也是至今为止提交联邦最高法院审理的最后一起重要的分区制土地管理案例。从此以后,美国没有类似的案例再度发生。尽管20世纪60年代末,美国的民权倡导者指出,分区制土地管理法排斥低收入家庭和歧视少数民族,因而这种制度是违宪的。但是美国联邦最高法院还是既支持分区制土地管理法,也保护私有财产所有者的权利。在历史上,法院一般将私有财产权与民权区分开来,并认为前者比后者更为重要。

美国地方政府制定的分区制土地管理法律,是政府与社区合作的结果。而改变土地的功能也必须与民众协商,通过立法来实现。这一点也叫“规则的底线”:就是地方政府、居民团体、民间组织、开发商共同协商来完成。不仅需要符合实际情况,还要公开公正透明。

在俄亥俄州的克利夫兰市,当地议会规定,改变分区制土地用途需要土地开发商履行自荐义务,但开发项目能否批准要由大克利夫兰地区的居民实行全民公决来决定。在1971～1972年,库亚洪嘎(Cuyahoga)县内21个地方政府通过了改变土地用途要举行全民公决的法律。这就使民众有了直接控制土地使用的权力,可以拒绝不受欢迎的土地开发,从而保护当地社区的生活质量和保护环境不受破坏。例如,在斯状斯维尔市(Strongsvine),

从1971～1977年,居民拒绝了要求将单户住宅区改变为多户住宅区11项申请中的10项。在同一时期,大克利夫兰地区,要求建设多户住宅区的15项申请,只有l项获得了通过。另外要求改变土地使用性质的28项申请,只有两项通过了全民公决。

以上事实,一方面说明社区居民在土地管理过程中的地位和作用日益明显,另一方面也显示出,在保护私人财产与保护区域特色之间,分区制土地管理将成为地方政治和经济矛盾和冲突的焦点。事实上,美国法院在审理这类案件时,也是在保持一种平衡:法院既要保护私人的土地财产权,也要保护社区的自然环境和人文历史传统,通过案件的审理使双方都能在自己的权力边界内行使权利,避免超越相互制约的平衡点。

政府作用和民众参与

可以说,没有民众的广泛参与和监督,就不会有地方政府对土地管理的主导权。地方政府在土地管理和开发中,充当着市场经济秩序的维护者、开发商和居民关系的仲裁者的角色。它是裁判员,不是运动员。政府是不参与土地买卖和征收活动的。即使在地方经济开发中,政府也只是规划者和引导者,并不是投资者和建设者。

但是,要想使政府切实履行好这样的职责,民众的参与和监督就是必不可少的。这种参与不仅在土地管理法律的制定过程中存在,在法律的执行过程中存在,也在法律的修改过程和政府关于土地的决策过程中存在。

在马里兰州的豪伍德县,分区制土地管理法就规定当地土地开发决策过程中民众参与的具体途径。

首先,当土地所有者计划对自己拥有的土地进行商业开发前,他有法律义务召开有社区居民参加的会议,征求社区居民对拟开发项目的意见。

然后在此基础上,将土地开发计划提交当地议会和政府行政部门进行审查。这个审查过程最长为45天,并根据居民和议员的意见进行修改补充。

修改形成的方案要求公开征求公众意见,时间是3～4个星期。这期间居民可以通过书信、电子邮件和打电话等形式,反映自己的意见。

在此基础上形成的开发计划,由当地政府的规划部门召开公开听证会,听取公众的意见。同时,对拟开发土地进行分区制的土地规划调整,接受与此相关的道路、防洪管理、给排水等部门的审查,时间最长为60天。

从召开听证会开始,在120天内形成最终开发计划,土地所有者与开发商达成协议,签订合同。从召开听证会开始,在180天内完成政府对开发项目的审批。

美国中部伊利诺伊州南部的Carbondale市,有居民2.6万多人。这是一个典型的农业社区,市内面积的35.8%为农业用地,自然保护地也占19.7%,两者相加达到了55.5%。其他如城乡居民区占地19.6%;城乡商业用地3.7%;工业用地3.6%;公共机构(包括大中小学校)用地13.6%;公园2.3%;未使用土地1.7%。

该市在制定分区制土地规划时,已经明确:在城区,主要搞好城市中心区的集中开发;在公路沿线的城区,主要开发单个住宅和联户住宅,建好公路沿线的商业设施;在郊区,主要发展围绕主城区占地面积大的单户住宅;在农村地区,要保护好自然环境和农业用地,使绿荫环绕城市。

同时,该市为市民参与土地管理创造了多种渠道。这主要包括三个计划:一是公众沟通计划;二是内部沟通计划;三是公众参与计划。这三个计划的内容是部分重合的,以保证居民与政府官员之间的沟通。其中,最重要的是5个会议。

一是综合计划审查委员会的会议。该委员会由选举或者任命的政府官员和居民、商家、土地所有者的代表组成,与政府顾问定期举行会议。这种会议对所有市民开放,市民可以自由参加,会议举行时间提前在网站上公布,会议材料也在网站上下载。

二是利益相关者访谈。政府官员要与项目开发有关的居民、商家、土地所有者进行有针对性的访问,了解他们对项目计划和实施过程的意见。

三是社区座谈会。2009年3月26日召开的一次社区座谈会,政府官员就与居民集中讨论了Carbondale市的综合发展计划和实施步骤。这种形式的会议可以帮助政府官员收集居民的意见和建议,也可以更广泛地听取民众的意见。

四是市议会中期情况介绍会。2009年7月21日召开的市议会中期情况介绍会说明,市议会不仅是项目的批准机构,而且也是项目实施的主要参与者。