房地产企业财务状况范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产企业财务状况文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

自上个世纪90年代以来，我国房地产行业发展迅速，成为我国国民经济的支柱行业之一，对国民经济起着举足轻重的作用。虽然表面上看房地产行业利润率非常高，发展情况也非常良好，但其实其中存在着大量的泡沫，业界也一直猜测何时这种泡沫会消失，届时会引来房地产的一个大幅下跌。但是，在泡沫化自动消失前，房地产的“限购令”却提前给了重大一击。

但我们可以看到中国房地产发展过程中存在众多的问题，商品房的供求不平衡、商品房价格上涨过快，大大超出了国民的承受能力，给整个社会进步和发展造成了重大影响。房地产业盲目的火爆，大量投机资本的存在，导致房地产泡沫增大。为了解决这些问题和规范房好地产市场，国家颁布了一系列的调控政策，对房地产的发展产生了一定的影响。而随着严厉的房地产政策的出台，给房地产行业产生重大的影响，使得房地产行业一度陷入低迷。国家的“限购政策”限制了房地产行业的销售情况，减少了企业的资金收入，而央行的“加息”，增加了房地产行业的筹资成本。在这些政策下，房地产行业极容易发生资金断裂而破产。紧绷的资金链，激烈的商业竞争，给房地产行业的生存和发展带来巨大挑战。

二、限购令及其行业影响分析

自2009年开始，我国迎来了最为严峻房地产调控时期，通过表1“限购令”相关的主要政策及其影响，可以看出我国的房地产行业面临着重大的挑战，进行了重新一轮的洗牌。

进一步地，限购令对于房地产行业的影响可以非常明显地从房地产开放投资额和房地产销量上显现出来。通过图1房地产2008年-2013年房地产开放投资，图2房地产2008年-2013年全国销售额和面积增长情况，可以看出，房地产商品住宅开发同比增长在2010年达到了顶峰，而后两年开始下滑，并且下滑趋势明显，但在2013年略微上升。同时，通过图2，可以对比看出，商品住宅销售额增长，是在2009年销售增长达到了峰值，而后2010年有一个明显的下滑，而后两年持续下滑，在2013年有些微的上浮。 房地产行业这样的一种变化，与国家的“限购令”是直接相关的，作用与影响是非常明显的。

三、房地产企业财务状况影响分析

在前面行业基本形势分析的前提下，以下以三家地产公司为例，对房地产企业进行财务状况分析。

（一）资产状况分析

通过图3房地产企业资产规模及其增长率变化图，可以看出，三家企业的资产规模基本呈现逐年扩大的趋势，虽然有国家的调控政策和“限购令”的压制，但是对于房地产企业而言，他的资产规模还是持续的上升。但从三家企业的资产规模增长率上来看，可以看出，他们的规模扩张效益，从2010年开始呈现出下滑趋势，在2010年下滑趋势最为明显，2011年-2013年，几年期间虽然持续下滑，但是趋于平缓，侧面也反应出，在“限购令”初期，房地产企业打击明显，十分不适应，而后做出了相应的调整，抑制住了这种急剧下滑的趋势。

（二）销售状况分析

对于房地产企业而言，“限购令”带来的最直接的影响就在于房产销量上。通过表2和图4，可以看出，三家房地产企业销售收入还基本呈现上升趋势，但是增长率却逐年趋于平缓，除了保利地产，其他两家企业的波动明显。这也体现出房地产企业发展的不稳定性。

（三）现金流量情况分析

以下通过图5保利地产2008年―2013年现金流量情况图，保利地产虽然现金流量还是有的，但是大多集中于筹资活动的现金流，而经营活动的现金流确是负数，并且金额比较高，表明企业在经营活动方面，流出比流入要多的多，六年期间，只有在2012年的经营活动现金流量有一个正向的数值。投资活动的现金流介于持平与小幅负值之间。从房地产企业的现金流量的整体情况和变化，企业的现金流量完全依靠筹资活动去进行，经营活动和投资活动基本上没产生一个正向的现金流入净额，这种情况是非常令人担忧的。

第2篇

摘 要：近些年来，我国房价不断上涨，国家加大了对经济的全面的宏观调控，先后公布了不少有关土地和金融方面的相关政策。在这种大局势下，房地产企业如何在复杂的市场环境中保持竞争力，使得企业具有长久的生命力，这就是一个值得探讨的问题。本文运用杜邦分析方法分析典型房地产企业，根据分析的结果对房地产企业财务管理状况进行评价并给与相应的建议。希望可以为我国房地产企业的财务管理提供一些帮助。

关键词 ：房地产 杜邦分析 陆家嘴

一、引言

房地产企业是进行房地产开发和经营的行业。21 世纪以来，我国经济飞速发展，其中相当大的部分是房地产业所做出的贡献。与此同时房地产行业的发展也受到国家和政府的宏观经济政策的影响。经济好转，房地产企业发展的也非常快。相反，经济形势不景气房地产企业回收资金缓慢，也会影响企业的发展。一方面房地产企业在飞速的发展，另一方面也存在很多的问题。因此，政府提出了许多限制性的政策来调控房地产企业的发展。这样一来，房地产企业面临的挑战也愈加严峻。作为资金密集型的企业，房地产企业财务状况直接影响着企业未来的盈利能力。因此如何根据财务状况来了解企业的经营状况以及未来的盈余能力就显得尤为重要。这不仅可以给广大的投资者一个指引，还可以使得企业在发展过程中不断发现自己的弱势，让企业保持稳健的发展。

二、杜邦分析体系

通常我们可以通过利用上市公司财务报表的数据计算出相应的财务比率，进而了解企业的经营状况和盈利能力。杜邦分析是以净资产收益率为核心的财务指标，通过财务指标的内在联系，系统、综合的分析企业的盈利水平对企业财务进行综合的分析。其基本思想是将企业净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘积。因为这种方法是由美国杜邦公司首先创造的，所以称为杜邦分析法。图1 是杜邦分析的系统图：

三、基于杜邦分析法的上市房地产公司盈利能力因素分析净资产收益率是杜邦分析体系金字塔模型的最上层比率，也是核心的比率。本文通过对筛选出来的100 家在近五年年持续经营的房地产企业进行数据分析发现，对于盈利企业，作用更加显著的代表比率是总资产净利率。因此本文将分别对权益乘数和资产净利率对房地产企业盈利能力的影响进行进一步分析。

通过对资产收益率的进一步分解，我们可以详细的了解上市房地产公司的收入和费用支出的具体情况。本文主要运用总资产周转率、营业成本支出率、期间费用支出率、所得税费用支出率四个指标进行分析。

四、我国上市房地产公司盈利能力的分析

我国房地产行业已经繁荣十年之久，如何在动荡的经济环境中继续保持甚至提高自身的盈利能力，这个非常重要。本文以陆家嘴企业为例进行杜邦分析，了解企业财务状况。

（一）资产收益率及其分解分析

（1）净资产收益率可以用来衡量一个企业的总体的盈利能力。陆家嘴的资产净利率2008—2012 五年间经历了先增加后减少的过程，由2008 年的5.15%上升至10.16%，再到2012 年的3.59%，2008-2012 年资产收益率总体的趋势是下降，这也说明了陆家嘴房地产集团总体盈利能力逐渐下降。

(2)主营业务毛利率的各项影响因素具体分析。

对于房地产企业来说，大多数房地产企业都经营着许多业务，包括房地产租赁，酒店业，物业管理等等。那么下面我们将分析各项业务对主营业务毛利率的贡献。见表2

由表2 可知，2008-2011 年房地产销售和租赁一直是企业主营业务利率的主要来源。而且二者交替成为影响主营业务利率的主要因素。2008 年由于受到美国次贷危机的影响，房产销售并不景气，而房地产租赁则火起来。由此可见，外界的经济环境会影响企业的发展方向。2012 年企业把主营业务收入的重点转移到动迁房转让上。目前偏远郊区房产开发则主要集中在别墅上，购买者均是高收入人群。为了满足大多数群众的需求，把原低层楼房动迁改成高层，在原住户入住的基础上增加黄金地段的新住户，企业的销售收入也得以增加。

酒店业的变化不大，说明并不是企业的重心所在。物业管理是2010 年企业新逐鹿的一个产业。就近3 年的发展趋势来看，物业管理每年的收入都在上升，对于企业的盈利的作用也是显而易见的。未来普通住宅、拆迁房等均会改造成小区，因而物业管理将成为房地产企业未来主要发展的业务之一。

(3)陆家嘴集团这5 年的期间费用保持在较稳定的水平上，只是在2009 年有较大幅度的比重下降。营业外收入的贡献处于较大的波动状态，而且作用不是很明显，近4 年的贡献一直在0.05%以内。企业的中心仍放在了企业的主营业务上。

（二）权益乘数分析。

从这5 年的数据来看，从2009 年开始陆家嘴权益乘数逐渐上升，与此同时，净资产收益率开始大幅度下降，直到2012 年才有一定程度的上升，而这上升的原因更多是因为2012 年资产净利率的增加，这就说明，在目前情况看来，陆家嘴依靠大量负债获得土地进而进行开发这个是具有很大风险的，企业在背负着沉重债务的同时短期无法获得相应的回报，企业未来筹集资金会更加困难。

五、提高我国上市房地产公司盈利能力的建议

（一）树立风险意识

企业应该具备预防企业风险的意识。在控制企业总风险方面，企业应该把握好经营风险和企业财务风险之间的关系，在合理的范围内将总风险降到最低。在负债方面，企业要在结合企业现实情况的基础上考察有哪些因素会影响负债，进而定下负债的数额。与此同时企业还应做好未来还款的规划，使得企业在一个相对安全的范围内开展经营活动。

（二）优化资金管理范围和程度

为了进一步强化房地产企业对资金的整体控制，企业应该在投资于高收益高风险项目时充分估计风险的大小。还要考虑到国家的政策、民风民俗、居民收入、通货膨胀率等因素的影响，经过严密的市场调查之后，由专业人员对项目进行规划，进行开发进度安排，与此同时财务部门进行测度，制定详细的费用测算，以便合理的利用和资金。

在资金流监控方面，企业应该加强从前期预算，到中期资金流的流入流出，还有后期的结算总结对企业资金流整体的监控，分析资金超出预算的原因，随时纠正预算中不合适的地方，以便合理的利用资金。

（三）加速存货周转

第3篇

【摘要】改革开放以来，随着我国经济建设发展的不断深入，房地产市场快速快速发展，房地产企业作为地产市场发展的主要推动力量也迎来了蓬勃发展时期，伴随着房价上涨过快和资产泡沫化、杠杆化问题，房地产企业的财务状况本身就存在着很多问题。随着政府对房地产企业的一系列调控政策不断收紧，房地产企业面临着越来越紧张的资金链和更加残酷的市场竞争，更加重了其财务状况出现预警的可能性。本文主要通过观察调控政策下房地产企业的发展环境、可能引发财务预警的因素、财务预警对策分别进行分析，进而得出研究结论。

【关键词】调控政策 房地产 财务预警

一、调控政策下房地产企业的发展环境分析

房地产企业具有资本密集、投资汇报周期长、易受外界宏观环境影响的特点，因此财务上也具有资金投入量大、资金回笼慢、营业利润波动大、财务杠杆率高等突出问题。加强财务信息的分析工作，防范企业财务风险是房地产企业的必修课。对国家宏观调控政策的关注和分析，可以及时规避调控政策对企业财务状况与现金流的影响，从而尽量减少政策对企业财务状况带来的负面影响，避免不必要的财务危机。

本文通过分析认为，国家宏观调控政策对房地产企业的政策调控效果很明显。自2008年世界性金融危机以后，中国房地产企业迅猛发展，宽松的货币政策更是给房地产企业提供了大量的货币源，导致全国房价特别是以一线城市为代表的城市房价一路飙升，相关部门于2009年末出台了最为严厉的房产调控政策，16个城市出台了限购令，房产市场有所降温，影响效果明显。自2010年起，以国务院办公厅相继出台的“国十一条”“新国四条”“国八条”为代表，各部位也出台了很多限制购买准入、限制土地供应、调整金融杠杆等一系列房产调控政策，对我国楼市投资、投机行为进行了严厉打压。特别是2011 年是实施限购政策以来调控最为严厉的一年，70个大中城市的新房和二手房房价得到了有效地抑制，房价下行通道基本确立。

二、调控政策下影响房地产企业财务预警因素分析

影响房地产企业财务状况的因素有很多，如政治（政策）因素、经济因素、市场因素、利率因素、技术因素、经营因素等，总结归纳起来可以分为内部因素和外部因素两大类。第一，就影响房地产企业财务预警的内部因素而言，公司股权结构、公司治理、企业经营和发展战略、财务制度、财务人员素质等都对企业财务状况有重要影响。第二，就影响房地产企业财务预警的外部因素而言，国家宏观调控、金融政策、土地资源政策、市场环境、税收等政策环境，能够直接引发房地产企业财务风险问题。

三、调控政策下房地产企业财务预警对策分析

在调控政策的影响下，房地产企业要做好财务预警，需要从融资、决策、长期规划等方面着手，以规避财务风险，为房地产企业健康良性发展打好财务基础。

（一）完善融资政策

融资是房地产企业发展面临的关键财务问题。企业主动融资有利于降低资金杠杆，降低财务费用，但起本质上还是一种资产负债行为，稍不注意很可能招致亏损。所以，房地产企业必须根据政策变化，适时完善融资政策，合理融资，降低财务风险。具体来说，一是严格把控融资资金使用流向；二是组合融资方式多样化；三是充分考虑权益融资和负债融资等因素，提升融资决策的可靠性；四是根据企业实际发展情况控制资金需求，不要盲目融资，从而造成闲置资金挂账，增加企业运营成本。

（二）降低决策风险

考虑到房地产企业存在着项目资金量大、投入成本高、资金周转率低的特点，科学的财务决策对企业的生存发展至关重要，所以，必须充分预防决策风险。具体来说，一是在决策前充分考虑市场需求，如通过前期市场调研，对购房者的年领、阶层、消费习惯、价值观念、住房环境、支付水平等充分了解，增加项目投资的针对性；二是在决策时科学决策程序，分散股权制衡，防止一股独大，充分发挥公司治理的作用，利用外部机构牵制，严格执行股东大会程序。三是要分散投资风险，利用组合投资降低房地产企业的财务风险。

（三）制定长期规划

要提高房地产企业应对财务风险的能力，企业除了从完善融资和优化决策等眼前著手，更应该制定合理的长期发展规划，防患于未然。具体来说，一是要完善应收账款财务管理制度，加强应收账款的回收管理，提升企业流动资金周转率；二是要加强应收账款管理，降低应收账款坏账率，为企业资金使用提供有利条件。三是要进一步加强人力资源管理，提高企业的竞争软实力。

四、研究结论

通过以上分析可以得出，在调控政策下，对房产企业进行有效财务预警是保证行业健康稳健发展的必要手段。随着国家宏观调控政策对房地产企业的调整和限制不断增多，给房地产企业的生存和发展提出了更高的要求，随着调控政策对房地产企业资金链和财务状况的影响不断增强，企业建立及时有效的财务预警机制，短期来看，一定程度上保证了房地产企业的财务安全，长期来看，对我国国民经济发展也将持续起着积极正面的影响。

参考文献：

[1]徐淼.房地产企业财务风险分析及预警初探[J].会计之友，2006，（7）.

[2]王新华.宏观调控下房地产开发企业财务风险管理研究[J].中国总会计师，2010，（12）.

[3]李景霞，瑞安房.地产财务分析及风险预警[M].重庆大学专业硕士学位论文，2011.

[4]朱晨露.调控政策下房地产企业财务预警模型研究[D].西北农林科技大学，2012.

第4篇

我国房地产发展的现状及房地产企业的财务管理

伴随着改革开放的深入和我国加入世界贸易组织以来经济发展的深化，我国的房地产行业取得了快速的发展，已经成为基础设施建设、国家民生工程和人民群众物质需求的提供者、保障者，并发挥着越来越重要的作用。进入21世纪以来，伴随着国家对房地产市场的开放，很多民营资本相继进入地产市场，很大程度上带动了房地产行业新一轮的发展、投资和建设热潮。统计数据显示，2005年上半年我国房地产业投资达到6193亿元，而当年我国社会总投资为32895亿元，房地产行业所占的比重为18.8%。这意味着，房地产市场的活跃和深度发展已经成为推动经济社会发展的一股重要力量。在房地产市场风起云涌的发展浪潮中，房地产企业起到了主导性的作用。受益于我国房地产市场的火热，很多房地产企业如雨后春笋般出现，如著名的万科集团、恒大集团、碧桂园集团等。这些房地产企业的崛起和发展加速了房地产市场的升级和变革，给扑朔迷离的市场形势带来了更多的不确定性。

在房地产企业的发展过程中，财务管理问题常常成为企业格外关注的话题。这是因为，财务状况是房地产企业安身立命的根本，也是企业能否立足于激烈市场竞争中的核心要素，历来受到企业领导层、管理者和投资人的重视。从我国房地产市场的情况看，很多企业的财务管理仍然存在不少的问题。这其中，既包含制度性的体系、体制和机构问题，也有人力资源、财务涉外的问题，还有财务理念、内部控制的问题……总之，房地产企业的财务管理问题多多，不一而足。面对新时期房地产市场的急速变化和深刻动荡，各个企业都在千方百计地针对市场情况制定战略决策，以促进企业核心竞争力的提升。而财务管理是众多企业极为关心的问题，因此尤为引人注目。能否切实理解房地产企业财务管理的问题所在，找出解决问题的办法和策略，一定程度上关系到房地产企业今后的生存和发展，应该受到广大房地产企业的高度重视。

我国房地产企业财务管理存在的问题

在错综复杂的房地产市场形势下，我国广大的房地产企业如何面对挑战，找出财务管理的问题所在，强化企业的财务管理，是关系企业发展的重要议题。从目前的实际情况分析，房地产企业财务管理主要存在如下问题。

·企业内部财务观念落后，缺乏科学管理的理念

房地产企业的财务管理，主要是依赖企业内部财务部门和财务人员的工作。因此，财务人员的观念、意识和理念，直接影响到日常企业财务工作的效率和质量。是否具备现代化市场特征的财务操作、办理和管理理念，是否具备科学化的财务运行和问责观念，直接关系到企业财务管理的水平。从目前我国很多地区的房地产企业的调研情况看，大部分企业的内部财务观念仍然很落后，缺乏科学管理和流程操作的必要程序，造成了企业财务状况的混乱，影响了企业内部管理的有序、协调。比如，很多企业内部的财务人员不熟悉财务办理的流程，不了解或没有掌握财务处理的规范，造成了财务程序的混杂，影响了财务工作的效率，给企业正常运营带来了很多不必要的麻烦。

同时，很多财务机构之间的协调、交流和彼此扶持不够，造成了各组织机构之间存在不同类型的矛盾，影响了机构间的合作和协助。由于房地产企业内部涉及的财务状况较为繁杂，企业设立的财务管理部门通常情况下分为不同的枝干，也就是不同的小组、组织。这些小组、组织各自承担的责任和义务不同，一旦出现某一个组织负担财务工作义务时，就可能出现推诿卸责、彼此埋怨的情况，给财务工作的整体进展造成了阻碍。所以，在房地产企业的内部，协调、处理好各部门、各机构组织间的责任与义务关系，加强宣传、教育和培训，提升员工的财务责任意识，规范财务管理流程，是企业财务管理必然的选择，也是提升企业内部竞争力的有效路径。

·房地产企业的财务制度不健全，财务机制不够完善

企业的管理和正常运行，必须要依靠一系列科学、合理、民主化的管理制度作为约束。失去制度保障的企业，管理水平很难有质的提升。没有制度约束的企业，也不可能处理好内部的事务，更不可能取得跨越式的发展。对于房地产企业而言，这些理论同样适用。房地产企业的财务管理工作，必须要依赖强有力的财务管理制度、体制的保障。所以，分析当前我国房地产企业财务管理制度的问题，是找出财务管理难点的一个有效方法。现在，我国很多房地产企业都加强了对财务管理的重视程度，并建立了一些财务制度和体制。但是从现实的情况看，很多企业的财务管理存在着诸如多头开户、资金分散、企业财权分割、私自设立小金库、帐外资金循环等问题。这些问题的存在，都有着深刻的制度背景，都离不开体制不健全的影响。

房地产企业财务制度的不健全，还表现为企业资金支付、调动和运行的混乱，导致企业高层和管理者无法掌握资金流通的真正情况，无法为企业下一步的整体决策作出参考。同时，财务监督、审核和审批机制的不完善，也存在于众多的房地产企业中。倘若企业财务管理的相关机制不完善，那么财务管理的科学性和可靠性就会受到质疑，财务管理的质量也会大打折扣。同时，企业内部缺乏有效的财务监督体制，给财务管理的透明、民主带来了严重的阻碍，一定程度上影响了员工的工作积极性，也影响了企业领导层的战略决策科学化水平。所以，综合我国房地产企业财务管理的发展大势，必须要对财务管理制度、体制的问题作出深刻的反省和思考，并针对现实存在的问题、困难制定相应的解决对策，并坚决的予以贯彻执行。只有企业内部的财务管理制度健全了，财务监督、审核机制完善了，企业的财务管理才能实现科学、透明和民主。换言之，建立健全房地产企业的财务管理制度，运用更为积极、稳健的财务监督机制，才能为提升企业财务管理水平，保障企业稳定、可持续发展提供强有力的后续力量。

·企业缺乏有效的财务激励与约束机制，奖惩体系不健全

激励与约束，就是企业管理中奖惩机制的具象化分解，也反映了现代市场经济条件下企业管理的整体趋势。也就是说，企业的财务管理，仅仅依靠道德约束、制度保障还是远远不够。在加强房地产企业内部财务控制、相关制度建设和人才培养的同时，应该重视对奖惩体制的设计和完善。企业要本着对员工负责、为企业谋划的态度，坚决执行激励与约束的制度规范，用“两手抓，两手都要硬”的工作理念指导奖惩机制的建设工作。在我国的房地产企业中，很多企业不知奖惩机制为何物，不了解奖惩机制的运行规律和好处，自然也就忽略了对奖惩体系的建设和布局。从房地产企业长远发展来看，这些现象都是应该彻底杜绝的。要想房地产企业实现财务管理的高标准、高质量，就必须引入、应用奖惩机制，建立健全科学化的激励与约束体系。所以，房地产企业奖惩机制不健全的问题，是应该引起足够警示的。

如，很多房地产企业的奖惩机制不够完善，造成了财务主管权力过大的情况，这对于财务管理科学化是一个严重的挑战。具体来说，财务主管的业务工作范围往往不纳入到绩效考核的范畴，所以给奖惩的考察、运用带来困难。诸如此类，不少房地产企业内部，都一定程度上存在着绩效考核不科学、预算执行不严谨、激励约束不明确的问题，这些问题是阻碍财务管理的“毒瘤”和“定时炸弹”，如果不进行适时的“清除”，后果将很难预料。另外，有些房地产企业根据自身发展实际，设计和建设了“所谓”的激励体制、惩罚体制和考核体制，但是由于执行不力、处罚不严，还是使得这些看似严密的制度体系难以真正贯彻和落实。所以，企业中既存在奖惩体制不健全的问题，也有执行落实不彻底的问题。如何深入剖析问题的根源，找到根除问题的思路和对策，恐怕是广大房地产企业领导层必须思考的问题。

·企业投资活动方向盲目，流动资金管理不科学

纵观我国的房地产市场，大部分房地产企业以民营企业为主，而在房地产主力军的民营企业中，管理者和领导层的管理智慧、知识技能水平将直接决定企业财务管理的质量高低。而现实的状况则是，大部分房地产企业管理者不具备科学的管理思路，忽略了市场风险的存在，一定程度上给企业的财务投资造成了困难。比如，很多房地产企业的投资活动较为盲目，往往只考虑回报成果，而忽视了其中存在的风险和不确定因素。另外，很多房地产企业追求多元化经营，力图扩大企业经营的范围和版图，提升企业市场占有率。其出发点虽然是值得鼓励的，但是在多元化战略布局的进程中，不少企业陷入了资金链条断裂、技术人才匮乏、资源调配不合理和市场开拓不力的窘境。这些问题的出现，不得不说是企业财务管理出现了严重的问题。简言之，房地产企业过度追求虚荣性、浮华的多元化经营，换来的必然是市场分散风险的增大。市场经济的规律告诉我们，跨区域、跨行业的多元化经营活动，如果失去了内部财务科学化管理的支撑，失去了正确战略决策的保障，其结果往往殊难预料。

其次，很多房地产企业不重视流动资金的管理，忽视了“现金流”的重要性，这给企业的财务科学化管理带来不小的压力。在现代企业管理理论中，现金流的重要性是不言而喻的。李嘉诚曾经说过，企业成功的秘诀就是“现金为王”，这也进一步说明了企业运行中流动资金的重要性。毫不避讳的说，房地产企业对流动资金的需求是很大的，倘若失去了可供企业调配、使用的大量流动资金，那么企业的运营就会立刻受到影响。现今，很多房地产企业不重视流动资金的管理，缺乏对流动资金长期、中期和短期的规划、布局，缺乏现金储备的意识，企业的现金波动较大，给企业的正常运营活动带来了很多不确定因素。另外，很多的房地产企业盲目扩大生产，采取所谓的多元化经营，会进一步压缩现金流空间，使企业的资金链条运行出现困难，带来难以想象的结果。同时，一些房地产企业对内和对外的资金管理不善，造成了资金的呆滞甚至流失，给企业财务管理带来不小的压力。如果再出现存货积压、不良资产挂账的情况，那么企业的正常运营就必然受到严重的影响。上述的这些问题都是客观存在的，都是需要企业经营者和管理者深刻警醒的。如果不解决好企业的财务管理问题，那么房地产企业的发展就必须受到冲击，这一点广大企业经营者必须认识清楚。

总结和展望

房地产行业是推动经济发展、社会民生和基础建设的重要力量，其发展历来受到社会各界的关注。尤其是作为处于“风口浪尖”的众多房地产企业来说，如何调整管理思维，实施科学化管理战略，不仅是企业生存发展的大问题，也是关系我国经济健康运行的大问题。所以，要重视房地产企业的财务管理情况，要对企业财务管理中存在的一系列问题进行科学的分析和解读，要找到问题存在的根源和本因，为接下来制定科学、有序的解决对策、措施提供依据。

第5篇

【关键词】 房地产上市公司 财务风险 评价体系 因子分析

房地产业作为新兴的朝阳产业、支柱产业，在新一轮发展周期中呈现出一片繁荣景象，但在某些地区甚至出现了过热的势头，多数房地产企业承担着中长期财务风险。加之目前受国家宏观调控政策的影响，国际经济变化的影响，金融政策的从紧，财务风险己经成为很多房地产企业求生存、发展而迫切需要解决的问题。从理论上看，财务风险评价理论正呈现出以下几点发展趋势：从定性分析转化为定量分析；从指标化形式转向模型化形式，或二者结合；从对单个财务指标分析转化为对财务指标体系进行分析，描述风险的变量从离散形式向连续形式转化。鉴于此，本文以房地产上市公司为研究对象，构建一套与房地产行业紧密结合的财务风险评价体系，借此给房地产上市公司改善财务状况、规避财务风险提供理论和方法指导。

一、房地产上市公司财务风险评价指标的选择及计算方法

为了能准确灵活反映房地产企业当前所面临的生存风险的强弱，基于指标构建原则的考虑，本文在设计研究变量时，借鉴了我国财政部等四部委联合颁布的“国有资本绩效评价规则”中广泛应用的财务评价指标体系，以及财务指标获取的难易程度和成本效益原则，并结合房地产企业自身的特点，根据1996年财政部颁布的关于《施工、房地产开发企业财务评价指标体系（试行）》的通知，选择体现房地产企业财务状况的财务指标。因为一个房地产企业的整体财务状况不是单一的一方面，而是一个综合整体，所以在以上财务指标设计原则的指导下，反映房地产企业经济运行状况的财务风险指标体系，应包括企业的偿债能力、经营效率、盈利能力、成长能力、基于现金流量的指标。虽然这些指标也用于评价企业的财务绩效，但企业财务风险评价和财务绩效评价是同一事物的两个相对方面，若企业财务状况良好，则企业财务风险较小；若财务状况较差，则企业财务风险较大。因此，财务绩效评价和财务风险评价在指标的选择上是可以互相借鉴的，这些反映财务状况的指标也可以用来评价企业财务风险。

根据以上原则，本文在借鉴国内外学者的实证研究成果并结合房地产上市公司实际情况的基础上，初步确定了包括反映企业盈利能力、成长能力、营运能力、偿债能力和现金流量5大类的14个财务指标，构建房地产上市公司的财务风险评价指标体系（见表1）。

二、因子分析的基本原理及数学模型

由于多指标分析本身比较复杂，而且涉及因素很多，各因素描述的方式也各不相同，有的可以采用定量描述，而有的只能采用定性描述或者是半定量描述。国内外对于多因素评价问题的分析方法主要有：层次分析法、数据包络分析法和因子分析法等。在众多的分析方法中，因子分析法有其独特的优势。对于房地产上市公司的财务分析体系的构建，因子分析法比较合适。因子分析主要的作用在于：减少分析变量的个数，通过对变量间相关性的探测，把原始变量分类，然后把相关性高的变量分为一组，再用公因子代替该组变量。因子分析有两个核心问题：其一是构造因子变量；其二是对因子变量进行命名解释。所以，因子分析的基本步骤就是围绕这两个问题逐步展开的。因子分析通常有以下四个基本步骤。

第一，确认需要分析的原变量是否适合作因子分析。在为样本数据做因子分析前我们首先做KMO测定，以便确定是否适合做数据精减。

第二，构造因子变量。设X是观测得到的随机向量，均值向量E（X）=0。F=（F1，F2，…，Fm）是不可测的向量，其均值向量E（F）=0，向量的各分量是相互独立的。e=（e1，e2，…，ep）与F相互独立，且E（e）=0，协方差阵是对角阵，即各分量之间是相互独立的，则模型：

称为因子分析模型，由于该模型是针对变量进行的，各因子又是正交的，所以也称为R型正交因子模型。其矩阵形式为：X=AF+e。

第三，利用旋转方法使得因子变量更具有可解释性。如果求出公因子解后，各个公因子的典型代表变量不很突出，还需要进行因子旋转，通过适当的旋转得到比较满意的公因子。

第四，计算因子变量最终得分。在因子分析模型建立后，还要对样本进行综合评价。对于所研究的问题，就是用最少个数的不可测的公因子的函数以及特殊因子之和来描述原来观测的各个分量。

三、因子分析模型在房地产上市公司财务风险评价中的应用

D公司是一个以房地产开发为主营业务的上市公司，近年来尽管D公司发展迅猛，但仍然存在负债率高和流动比率过低的问题，加之目前受国内宏观政策调控和国际经济变动的影响，D公司承受着巨大的财务风险，已经严重影响到D公司的生存和健康发展。本节以D公司为例，研究因子分析模型在房地产上市公司财务风险评价中的应用。根据指标数据的可获得性和完整性，本文选取从2004年1季度至2011年1季度的D公司公布的29组季度财务数据，并将原始样本数据进行标准化变换。本文运用SPSS16.0统计软件，对财务指标数据进行因子分析，实证步骤如下。

第一，对数据的检验。在为样本数据做因子分析前我们首先做KMO测定，以便确定本研究中标准化财务是否适合做数据精减。经SPSS16.0软件计算结果如表2所示。

表2结果显示KMO的值是0.607，此值大于0.5，故可认为本数据可用于做主成分分析。

第二，公因子的提取。表3为各变量和因子的方差贡献情况。它分为两部分：第一部分反映的是全部因子的特征值、方差贡献率和累计贡献率；第二部分反映的是特征值大于1的5个公共因子的特征值、方差贡献率和累积贡献率。总方差分解表显示，共选取5个因子，解释了总体方差的89.66%，也就是说5个公共因子可以概括14个原始变量所有信息含量的89.66%，提取公共因子的结果是较为满意的。主成分的提取及命名如表3所示。

第三，财务风险的综合评价模型。为了简化各主因子的结构，我们对因子负荷矩阵进行求逆计算，得到因子得分矩阵。根据因子得分系数和原始变量的标准化值，可以计算每个观测量的各个因子的分数，并可以据此对观测量进行下一步的分析。旋转后的主成分因子表达式可以写成：F1=0.060X1+0.213X2+0.209X3

-0.013X4+0.011X5+0.036X6+0.192X7+0.211X8+0.211X9-0.024X10

-0.014Xll-0.040X12-0.006X13+0.014X14； F2=0.419X1+0.105X2+

0.135X3-0.064X4+0.015X5+0.409X6-0.062X7+0.013X8+0.010X9

-0.025X10-0.021Xll+0.348X12-0.106X13-0.058X14； F3=0.003X1+

0.027X2+0.122X3-0.006X4+0.037X5+0.048X6-0.079X7-0.022X8

-0.027X9-0.002X10-0.083Xll+0.483X12+0.374X13+0.385X14； F4=

-0.118X1-0.006X2+0.016X3+0.509X4+0.499X5+0.052X6+0.021X7

-0.009X8-0.007X9-0.093X10+0.068Xll+0.082X12-0.027X13-

0.004X14；F5=-0.031X1+0.021X2-0.073X3+0.062X4-0.081X5+

0.069X6+0.000X7-0.020X8-0.027X9+0.535X10+0.540Xll-0.179X12

+0.021X13+0.051X14。

因子F1、F2、F3、F4和F5分别从不同方面反映了各个体指标的贡献率大小情况。虽然它们的综合原始信息较强，但一单独使用某因子并不能对所有变量进行一个综合评价，因此按照测度财务综合因子，将F1、F2、F3、F4和F5按照贡献率综合加权如下：

F=0.35824F1+0.18389F2+0.13948F3+0.12767F4+0.08732F5 （2）

从而利用此表达式计算出D公司各季度财务状况的综合得分，F值越大表示D公司财务状况越好，财务风险越小；相反，F值越小表示D公司财务状况越差，财务风险越大。

第四，D公司财务风险评价模型的检验。利用SPSS软件和EXCEL软件处理，可快速获得企业的主因子和综合因子得分情况，据此可对D公司各季度的财务状况做出分析和比较。由于己经采用标准化数据进行分析，所以因子得分为正表示财务状况处于平均水平之上，财务风险处于平均水平之下；因子得分为负表示财务状况处于平均水平之下，财务风险处于平均水平之上。将F取负值可以得出上述29个季度的财务风险分布图，如图1所示。

根据D公司的基本情况，把评价区域的临界值定为0具有较强的适用性，据此把0作为公司财务风险的一个分水岭，D公司财务风险判断标准见表4所示。

四、结论

本文在借鉴国内外学者的实证研究成果并结合D公司实际情况的基础上，初步确定了包括反映企业盈利能力、成长能力、营运能力、偿债能力和现金流量5大类的14个财务指标，构建D公司的财务风险评价指标体系，采用一种多元统计方法――因子分析法建立D公司财务风险综合评价因子分析模型，并选取D公司从2004年1季度至2011年1季度公布的29组季度财务数据进行实证分析。通过理论分析和实例证明，表明该模型具有实践意义，在现实中应是可行的。由于我国房地产上市公司财务风险管理体系建设尚处于起步阶段，有许多理论尤其是实务方面的问题，还需进一步探讨与解决。本文在研究中只考虑财务指标，而非财务指标也可以影响企业的财务状况，故不能概括企业经营过程的总体，因此如何在做财务评价中引入非财务指标是今后研究的方向。

【参考文献】

[1] 中国指数研究院：2009中国房地产企业财务安全评价研究[EB/OL].http：//fdc.省略，2010-01-05.

[2] 宋建波：企业内部控制[M].中国人民大学出版社，2004.

[3] 阎达五、杨有红：企业内部会计控制系统[M].中国人民大学出版社，2004.

第6篇

关键词：房地产企业，财务风险，风险预警机制

一、财务风险的内涵

财务风险是企业财务活动中由于各种不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而造成蒙受损失的机会和可能。企业财务活动的组织和管理过程中某一方面和某个环节的问题，都可能促使这种风险转变为损失，导致企业盈利能力和偿债能力的降低，这种观点从财务本质角度出发来界定财务风险，外延广泛，包括了所有财务活动的各种不确定性因素。

二、房地产企业财务危机出现的原因

(一)自身经营特点，从房地产业的经营特点看，房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。从土地获得、市场调研、投资决策、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，涉及多家合作单位，并接受规划、国土、建设、环保等多个政府部门的监督，从而使得开发商对开发工程的进度、质量、营销控制的难度增大。一旦某个环节出现问题，将导致项目周期拉长、营业成本增加、收益大幅降低甚至亏损。

(二)资金结构，主要是指企业全部资金来源中权益资金与负债资金的比例关系。房地产开发企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款4部分组成，其中自有资金往往只占较小的比例，负债资金往往占企业全部资金来源的70%，有的甚至高达90%，一旦企业不能控制各类风险，出现不能支付到期本息的财务风险的可能性就非常大。

(三)财务管理水平，我国的房地产企业，特别是大型房地产企业都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率低下、管理水平不高、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金的安全性、完整性往往无法保证。

(四)决策的风险意识，财务决策失误是产生财务风险的又一重要因素。决策过程中，往往由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统地分析和研究，加之决策所依据地经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力有限等原因，导致投资决策失误频繁发生。决策失误使投资项目不能获得预期地收益，投资无法按期收回，为企业带来巨大的财务风险。

三、房地产企业财务危机预警指标的确立

本文在广泛考察了在以往的国外和国内相关研究中对最终预测模型有显著贡献的预测变量，参考了在实证研究中目前广泛采用的财务和现金流变量，并结合我国实际情况，初步确定了24个预测变量。这24个预测变量主要反映了房地产企业五个方面的财务状况，即：偿债能力、经营能力、获利能力和未来成长基础及能力。具体指标见表1。

四、房地产企业财务危机预警系统的对策

(一)房地产企业财务预警系统的架构

1.财务信息收集――传递机制

良好的财务预警分析系统必须建立在对大量资料统计分析的基础之上。这些资料包括房地产企业内部财务数据和外部信息(例如政府的政策、竞争对手的相关信息等)、房地产行业等相关数据，并形成一个资料系统。而且，这个系统应该是开放的，不仅包括内部信息，还包括外部信息，最为关键的是，系统信息要不断更新以确保信息的及时性、准确性和有效性。财务信息收集的对象主要是企业内部财务信息和外部相关信息，而且数据资料系统可以通过信息的收集、剔出得到及时更新。

2.财务预警分析的组织机构

为使预警分析的功能得到正常充分的发挥，房地产企业应建立健全预警组织机构。该机构成员有企业经营者、企业内部熟悉管理业务，具有经营管理知识和技术的管理人员组成，并聘请一定数量的企业外部管理咨询专家。该机构相对独立于企业的组织体系，独立展开工作，但不直接干涉企业经营管理过程，只对企业最高管理层负责。

3.财务危机分析机制

高效的风险分析机制是房地产企业财务预警系统的核心和关键。通过风险分析可以迅速排出对财务影响小的警情，从而将主要精力放在有可能造成重大影响的警情上。预警分析一般有两个要素：即预警指标和扳机点(即预警指标的临界点)。一旦评测指标超过临界点，局部危机或者全面危机发生，应急计划则应随之启动。在财务危机分析机制下，最为关键的就是预警指标的选择和扳机点的确定。财务预警模型中的变量是关键财务指标，是形成预警结果的关键依据，诊断过程就是财务预警模型的应用，而其他指标知识帮助辅助判断。对于扳机点的确定，不同的指标类型有着不同的设定，可以确定为行业均值或者历史均值，甚至可以是一个区间。

4.财务危机处理机制

在财务危机分析清楚后，就应立即制定相应的预防、转化措施，以减少危机带来的损失。财务危机处理机制主要包括应急措施、补救方法、改进方案。其中应急措施主要是面对财务危机，应该采用何种手段去规避，控制事态进一步恶化；补救方法主要是如何采取有效措施尽可能减少损失，将损失控制在一定范围内；改进方案主要是如何改进企业经营管理中的薄弱环节，杜绝和避免类似的财务危机再度发生。

(二)财务危机预警系统的日常监控

1.财务危机监测财务危机主要表现为财务支付风险和财务结构风险

财务支付风险可以通过以下几个方面加以监测：(1)现金流动能力。企业年度现金流入总量能否保证房地产开发项目的各项强制性支出需要，例如：贷款利息、工资以及其他必需的投入。如果不能保证需要则应引起管理层的注意。

(2)资产变现能力。房地产企业相对于制造业之类的企业，固定资产比例较少，主要表现为暂时未能出售的物业，开发商能否按照既定的销售节奏，即开发期、开盘初期、销售中期、收盘期四个阶段完成销售工作是房地产企业资产能否顺利变现的关键，一般而言，房屋能越早的出售，资产变现能力就越强，如果发生滞销，则开发商就需要注意了。

(3)逾期负债率。包括未能在法定、约定期限内付款而欠缴的税费、工资、银行贷款本息和工程款等。这是企业发生财务危机最直接表现，所以应密切关注企业是否存在大量逾期负债。

2.经营风险监测

经营风险是导致企业发生财务危机的深层次原因。一般指企业因经营决策失误、管理不善而造成的可能损失或经济效益低下。经营风险大小反映了企业经营者管理水平和市场预测能力的高低，它对企业经济效益具有决定性的作用，也最终影响了企业财务危机的程度。它可以通过以下几个指标加以监测：(1)市场需求的变化。市场供应量、市场购买力、市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性，导致供需的动态性和不确定性，进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险；反过来，市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销，使投资者承受资金积压的风险。在其他条件不变的情况下，其房屋市场需求越稳定，经营风险越小。

(2)产业政策的变动。国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化，决定着房地产业兴衰。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣；政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产投资商带来损失。这种损失不一定体现在房地产商品的绝对价格降低上，主要体现为市场交易活动的减少。

(3)房屋销售价格的变动。目前我国房地产商品价格虽然面临国家更严格的宏观调控，但涨势不见回落。这对于房地产企业来说是一把双刃剑，如果房地产价格涨得太高太快，极有可能导致消费者购买力下降，从而导致楼盘不能按既定计划销售。

(4)管理者的素质和经验。一个拥有丰富经验和科学管理的领导就比没有经验、盲目管理的领导者风险要小。

3.日常监控与年终财务状况的结合

会计电算化的广泛应用使企业的信息传递方式已从桌面财务转变为网络财务，这就为企业的日常监控，提供了实现的可能。具体来说，房地产企业财务部门可运用财务信息实时报告系统软件对其进行财务支付风险和财务结构风险的监控，管理部门可在日常生产经营管理过程中监控管理风险，而市场销售部则时时监控市场营销风险。企业内部局域网的发展在某种程度上可使这些财务危机监控和经营风险监控的信息更加及时准确地反映到企业管理当局。

五、结论

房地产企业在经营过程中，会面临诸多问题，这些都将可能导致财务危机的发生，尤其是对于我国目前金融体系不完善，房地产法律法规不健全的环境下，房地产企业时刻需要警惕企业财务状况会陷入危机。为此，房地产企业在经营过程中，需要随时监测自己的财务状况，如发现有财务危机的征兆存在，则运用各种定量和定性的分析方法，全面检查公司的财务状况，找出处于恶化趋势的项目和原因，及时调整其财务活动，有效地阻止和抑制不利事态的发展，将企业的财务危机降到最低程度，从而保证其生产经营活动正常进行。

参考文献：

[1]张鸣，张艳，程涛.企业财务预警研究前沿.北京：中国财政经济出版社，2004.56-96.

[2]蔡河山.浅谈投资性房地产财务风险的分析.现代商业，2008/15.

[3]龙胜平.我国房地产企业财务风险预警模型研究.求索，2007/06.

[4]王晓曼.财务预警指标体系的构建思路.建筑，2007/11.

第7篇

关键词：财务战略管理 企业战略发展 促进作用

随着知识经济时代的到来，国内各企业基本实现了现代化企业管理，企业管理的最重要目标是：促进企业可持续发展目标的实现。为了适应不断变化的内外部经济环境，企业管理正向着国际化、现代化的方向发展，这就要求企业必须将与自身经营相关的资源紧密结合在一起，以此来完成对经营成本、资金流向的控制，提高企业对市场环境的应变能力，以全面掌握市场动向，适应市场，并最终引领市场。

企业财务战略是企业战略的一个子系统，是对企业财务活动制定并实施的中长期目标和战略规划。它关注的焦点是企业资本资源的合理配置与有效使用，以此来达到为企业创造内在价值和实现企业市场价值的目标。作为职能战略，它既为公司整体战略服务，又为公司经管战略服务。财务战略被有效实施程度的高低，将影响着企业战略目标实现的成败。因此，为了企业战略发展目标的实现，必须加强企业财务战略管理，这是企业战略管理的重要组成部分，也是企业战略发展的最基本保障。

一、战略财务管理与传统财务管理的区别

新时期随着信息技术的广泛运用，企业对于财务管理的观念也在发生着深刻地变化，在传统财务管理活动基础上逐渐形成了财务战略管理理念，与传统财务管理相比，战略财务管理与传统财务管理存在着区别：

（一）立足点不同

传统的财务管理主要是以实现企业产品成本的最低、追求利润的最大化为主要目标，这一管理理念没有将企业的长远发展趋势纳入管理范围，这将导致企业在经营管理方面的短期行为。财务战略是在企业战略的框架下，为企业设计财务活动战略和资本筹措与使用战略，它的目标是通过资本的配置与使用为企业创造内在价值和市场价值。

（二）管理范围不同

传统财务管理的范围仅限于对企业经营活动事后分析，对于企业的投资活动、筹资活动、分配职能、监督职能并未深入涉及。而财务战略管理的范围要广得多，不仅涉及到以上职能，还将视线投向企业内外部环境变化中，并时刻关注市场的动向和竞争对手的信息，同时，还积极参与企业的财务战略的制定与实施，对市场的变化随时进行预测与分析，通过与竞争对手的比较，寻找企业的行业差距，及时对企业的发展战略做出调整。

（三）具有不同的起点

传统的财务管理主要是将成本、费用、利润视为企业预算编制的起点，仅采取简单趋势分析法来对财务计划进行规划。而财务战略管理主要是以对企业的理财环境分析和企业发展战略的实现作为起点，根据企业发展的周期来规划企业是采用扩张型战略，还是实行稳健型或者防御型战略。比如像现阶段的房地产企业就不应该再实行扩张型财务战略，而应该采用稳健型或者防御型财务战略。

二、财务战略管理对企业战略发展的促进作用

（一）企业财务管理是企业战略发展决策的数据依据

企业的战略决策是一个十分复杂的过程，具有较高的不确定性。这就要求企业必须在科学分析的基础上，依据详实的数据资料对企业未来做出预测。一方面，企业不仅要了解当前的行业环境和企业的经营状况；另一方面，还必须对企业的战略财务管理制定出相应的计划和目标。而企业的财务战略管理目标又是企业战略发展规划的可靠的、科学的、真实的数据依据，是企业战略决策发展的重要依据。

（二）企业财务战略管理能够使企业的战略发展规划更具有灵活性和适应性

企业制定出各种战略方案后，企业财务管理部门应对其可行性进行评估，企业的发展战略决策中涉及到了企业经营者对企业发展方向的观念和想法，对企业未来的发展方向起到导向的作用，更是企业全体员工长期奋斗的具体目标。企业所面临的发展环境瞬息万变，而企业战略规划的制定并不一定能够完全适应企业的变化，所以，企业的财务战略管理能为企业的战略规划进行调整提供数据依据，使企业的战略发展规划更具有灵活性和适应性。

（三）企业财务战略管理能够是企业战略发展顺利实施的重要保证

企业战略发展目标的顺利实施还需要企业付出巨大的努力。企业战略发展目标的确定为企业的发展指明了前进的道路和发展的方向，但是如何更好地实施还需要企业在激烈的市场竞争中进行不断地调整和摸索，调整与摸索的依据仍旧是企业的财务数据。可见，企业长远发展战略目标的实现必须有企业财务管理为其保驾护航。例如：由于国家宏观政策调控的需要，为抑制房价过快增长，出台了许多限制性政策，财务管理者应把握政策变化趋势，作好企业投资、融资、收益分配战略规划，为企业战略决策提供数据支持。

（四）企业财务战略管理中的成本控制是提高企业竞争力的重要依据

企业成本控制是提升企业核心竞争力的主要参数。企业的战略通常是在保证产品盈余的情况下，尽快回收产品的投资并努力改善企业的经营效率。企业通过对战略性成本信息的分析与利用，协助企业经营者对企业的经营状况做出正确评价，促进企业在竞争中形成优势，并有效控制企业成本，增强企业的市场占有率。

三、提高房地产企业财务战略的有效措施

（一）加大在房地产企业财务战略的实施和监督方面的力度

财务战略的有效实施必须是建立在合理的监督和实施基础上的。房地产企业的项目在实施中周期较长，资金的周转时间也较长，因此，对其实施全面预算管理是十分重要的。作为房地产企业，在预算的过程中必须将国家政策和企业的战略发展目标放在首位，对各种政策和实施方案进行全面落实，以保证企业财务战略的顺利实施。只有实现房地产企业的全面预算管理才能确保房地产企业财务战略的有效实现。房地产企业必须将财务预算、销售预算、生产预算进行全面有机的结合，从根本上解决房地产企业财务战略中人事、生产、营销等部门的战略发展目标的实现，促进房地产企业的全面发展。

（二）全面实施房地产企业的财务激励机制

房地产企业只有不断的完善企业的财务激励机制才能确保财务战略能够顺利的转化成企业战略目标实现的动力。房地产企业的所有者与经营者之间是一种委托与的关系，存在很明显的信息不对称现象，很容易发生道德风险。因此，这就要求房地产企业必须根据经营与索取权的分享模式在房地产企业中建立起现代化的财务激励机制，充分发挥人的潜力。例如：对企业中的部分核心员工采取股权激励制度，解决在薪酬分配中的不足，充分发挥核心员工的积极性。再例如：采取业绩考核制度，将企业的发展战略目标按阶段进行量化，把进度的完成率与员工效益挂钩，促进企业的相关人员全力为实现企业的发展目标而努力。

（三）加强房地产企业的竞争意识与战略观念

房地产企业的财务战略管理要求企业按照竞争意识的标准来处理各种问题，将企业的战略发展视为核心目标与任务，充分发挥员工的个人潜能。因此，房地产企业要求重视企业内部的各种资源，坚持以人为本的新理念，从根本上实现企业的发展与人的发展的有机协调，树立全新的财务经营理念，为企业的发展提供有价值的财务信息。房地产企业的理财环境是企业财务战略有效实施的根本出发点。因此房地产企业必须高度重视理财环境的建设，全面把握财务管理的真正内涵。

（四）建立有效的房地产企业财务风险控制体系

房地产企业财务风险体系的建立将有效的缓解企业投资风险的发生。任何企业在预计财务状况与实际财务状况中存在着很大的差异，对于房地产企业而言，必须采取积极地财务预警体系才能保证房地产企业项目投资的顺利实施。房地产企业在投资过程中，必须要对投资的项目进行可行性分析，形成项目投资的可行性分析报告，有效地降低房地产企业财务投资风险的发生。另外，对房地产企业的财务评价分析必须要进一步完善，只有全面了解房地产企业的财务状况，才能在不同阶段为企业制定出合理、科学的财务战略目标。

总之，企业的战略发展目标为企业确定了发展方向，企业必须以质量和服务为核心，以有效控制成本为主线，努力提高企业的核心竞争力，而企业的财务战略管理是实现这一目标的重要保障。

参考文献：

[1]王琦.企业财务管理目标：持续发展能力最大化[J].榆林学院学报，2008

第8篇

[关键词]房地产 财务风险 防范

财务风险的定义在新会计准则中是:财务风险指的是在企业的所有财务活动中,由于企业受到内外部环境和各种难以预计或难以把握的因素影响,在相应的时期内,企业的实际财务状况与预期财务状况出现了误差,从而造成企业经济受到损失。而对于房地产开发企业这一具体行业,可指房地产开发企业因为财务状况出现异常而致使企业的房地产投资、资金报酬难以正常收回。从这些可以判定,财务风险对于房地产开发企业是影响较大的风险。对房地产企业财务风险加强防范就显得很有必要了。

一、合理实施财务预算

房地产企业在开发经营周期过程依旧会出现很多问题,这主要是由于财务预算存在很多的不确定因素,这直接关系了发企业投资项目的成功与否,也能给企业的经济效益造成相当大的负面影响。房地产企业财务部门应该把项目预算和资本预算当成前提条件,合理具体的安排好企业资金的投资项目、收支比例、利润获取及资金调整。企业财务部门在对企业做好前期预算时应该积极考虑建设的可行性、消耗费用、工程投资、利益收入、借款工作等内容都应该有个详细地计划,并且根据资金使用标准执行财务预算,以保证项目开发投资决策过程能够起到良好的市场效应,让企业根据市场制定投资决策,避免出现资金失误而造成资金损失。在对企业进行资金预算时,企业财务部门应该参照企业的整体运作情况,对资金的需求和使用详细地规划,建立一个完善的企业财务预算指标体系。在日常工作管理方面,可采取月度考核、季度审查、年度小结等各种方式结合起来,对企业财务使用做好检查、考核工作,合理调整企业的经济运转,让自己的财务职能得到充分的发挥。

二、实施资金流动性管理

房地产企业的开发项目通常需要很长一段时间才能结束,由于开发周期长这一特点常常会给企业的资金使用带来困难,容易造成资金链条的快速运转,如果这一过称中的环节资金运转出现异常,必将阻碍了链条的运转,甚至造成企业破产。这就需要企业对资金的管理给予足够的重视,根据实际情况安排有效的资金使用计划,确保企业日常经营能够符合资金状况,实现资金的有效利用。房地产资金支出数额巨大,在财务收支必须要进行严格的估算与审查,对资金调度合理安排,以保证建设项目施工运营和营销资金满足具体需要。还要不断加快支出资金的周转,不断优化库存结构,尽可能把存货资金的使用金额减小,让企业在经济方面的支付能力得到加强,促进企业信誉度不断增加,给下次融资铺设打下良好的基础。对费用的支出严格控制,杜绝铺张浪费和使用超支的现象,这样才能确保资金的安全性和合理性得到提高,使得企业资金的运用得到有效的管理。

三、实现资金结构的优化

房地产企业应该不断完善自己的资金结构,对于负债经营适当控制,在充分估算企业的偿债能力下,通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金。在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则,科学合理地分配外部多的储备资金,在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性,将资产负债率降至最小,对企业的资本使用合理规划,这样能够避免企业在资金筹备方面面临较大的压力,大大降低了财务风险。这就需要有关部门对预售房款、银行回款等传统的融资渠道加强管理,还要确保资金的回收能按时到位,这样就能避免资金的浪费;企业还能够利用股票集资、债券处理、合作运营等方式不断提升自己的资金储备,让企业的运营规模得到扩大。这样能够吸到很多投资者的与企业实现合作交流,不断扩展投资者与企业合作的项目。这对于房地产公司的持续发展很有帮助,同时能够不断优化公司结构,对于降低财务风险的控制能够发挥良好的效果。

四、增强处理风险的能力

从美国前两年的经济危机中我们能够积累到很多应对危机的方式,这些都是值得中国企业深刻回味和反思。而从香港应对亚洲金融危机时所用的策略方案。从市场行情分析,房地产市场的风险与不确定因素是十分复杂不定的,这些现实情况都是值得我们不断借鉴参考的,我们对于应对风险的措施需要不断思考、设计、应对、处理。例如:市场上多数房地产企业正在朝着规模化、集团化方向发展,而有的地区在成立房地产联盟后企业主要还是为了能够化解该区域的风险,防止出现财务危机,提高资金使用效率。企业需要针对市场行情进行详细地分析,在风险出现之前做好防范措施,使得企业在度过风险时期的经济损失降至最低,让每笔资金都能够得到充分的利用。考虑到每个企业经营的业务项目情况存在差异,其采取的措施也是截然不同的,这就需要根据企业的实际情况制定策略,这才是有效避免风险的最佳措施。

五、结语

总之,经济利益时每个企业在经营过程中的最终目的,房地产企业在采取措施追求经济利润的同时也面临着很大的市场风险,这就要求房地产开发企业对这些问题能够给予足够的重视,并积极采取压缩项目、压缩人员、等措施来应对,可以预见,“财务风险”这一问题必然在一定的时间内被广泛关注。

参考文献:

[1]任书芳,高树岭,张行贵。当前房地产企业财务现状及管理建议.时代金融, 2006, (4).

第9篇

关键词：房地产；财务风险；防范

近年来，随着我国经济的不断发展、城市化进程的不断加快和居民的收入不断提高，人们的购房消费也兴旺起来，因此我国的房地产市场也得到了快速的发展。但是大量的房地产企业也存在着许多的问题，尤其是财务风险防范方面的问题。因为房地产企业的开发需要巨大的资金投入，另外由于我国的的宏观环境的在不断的变动以及房地产企业自身的活动也较为多变、复杂和人们对于未来认识、控制的也存在局限性，房地产企业的财务风险存在于房地产企业财务管理的每个环节之中，这是现代房地产企业面对激烈的市场竞争的一个必然的产物。因此，如何有效地对房地产企业的财务风险进行有效的防范是房地产企业面临的一道难题。

一.房地产企业财务风险的含义

财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以预料和难以控制的因素，使得企业在一定的时期、一定的范围内所获得的最终财务成果和预期的经营目标发生了偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或是更大的收益的可能性。企业的财务活动贯彻与企业生产经营的整个过程之中，企业在筹措资金、投资项目、分配利润等过程中都可能产生风险。财务风险是企业在财务风险过程之中必须要面临的一个较为现实的问题，财务风险是客观存在的，它不可能被完全的消除，但是企业的管理者可以通过采取有效地措施来降低财务风险。

从房地产企业的资金活动的内容来看，房地产企业的财务风险，主要包括筹资风险、经营风险、投资风险以及存货管理的风险和流动性的风险等，关于房地产企业的财务风险的涵义在理论界主要持有两种观点：在第一种观点中认为财务风险是指房地产企业受各种不确定风险因素的影响，使得房地产企业的实际财务收益与企业预期的收益发生偏离的可能性，如果房地产企业在财务活动的任何一个环节和方面出现问题，那么都有可能使这种风险加剧；在第二种观点中认为财务风险是指房地产企业无法到期偿还债务的可能性，我们把这种情形称为是融资风险或是筹资风险。

二.房地产企业财务风险存在的问题

（一）企业资本结构不当，资产负债率过高

据统计，目前房地产开发企业投资的资金杠杆率平均高达75%以上，而一般制造业企业的资金杠杆率仅达50%，房地产企业在资金的稳定性方面有着很大的潜在风险。这是由于房地产企业的开发建设过程中需要大量的资金，因此房地产企业在项目开发过程中往往会存在大量的盲目采取各种举债的行为，致使企业的资本结构不当。

房地产开发企业一般会用企业内部的留存资金买地，然后把土地作为向银行借入资金时的抵押物，最后有介入资金开发项目。目前，我国房地产开发企业45%左右的投资资金是来自银行贷款，对于银行的信贷房地产企业有相当高的依赖程度。因此，如果一个房地产企业的开发项目出现了问题，那么该企业的项目风险就会转嫁到银行，这将会对国民的经济会带来非常严重的不利影响。企业借入的资金越多，其资产负债率就越高，那么企业的财务杠杆效应也就越大，同时企业的财务风险也会进一步增大。近年来，由于房地产市场面临的竞争压力日益激烈、政府部门对房地产企业的监管力度不断加大，企业贷款的约束也越来越大，导致房地产企业的资金链日益紧张，一旦房地产企业的资金链发生断裂，此时房地产企业将陷入财务困境。

（二）企业忽略了资金的日常管理工作

目前，由于很多的房地产企业没有编制关于资金使用的详尽计划，很多的房地产企业日常的库存现金过多，这些资金的闲置，未能够投入周转无法取得盈利而是企业遭受到损失。另外，企业内部的管理人员和财务人员往往普遍缺乏现代的企业资金管理观念，虽然对于楼盘项目的销售非常重视但是却忽略了对项目资金的管理。很多企业的财务管理工作没有从根本上对于资金的使用与成本管理等问题进行严格的管理，都仅仅停留在简单的财务核算方面上，企业面临的潜在财务风险十分巨大。

三. 房地产企业财务风险产生的原因分析

（一）外部性财务风险

房地产企业的外部性财务风险指的是存在于房地产企业所处的外部环境中的各种各样的风险，这些风险房地产企业通常都难以预料和难以控制，并且这些外部风险往往是通过影响企业的内部风险因素而发生作用。如果企业所处的外部环境中的各种风险因素发生变化，那么此时房地产企业将会面临着巨大的投资风险。外部性财务风险一般包括自然风险、社会风险、经济风险以及政治风险，是一种间接性的财务风险。这里主要介绍通货膨胀和利息率变动所带来的风险。

通货膨胀对房地产企业带来的最明显的影响是企业的资金的占用量不断增加，资金的需求量不断膨胀。这主要是因为：由于物价不断的上涨，同样数量的存量需要占用更多的资金；在通货膨胀时期，企业为了尽量减少原料涨价所带来的损失，或是想要在囤积中获得利益，于是就提前进货，大量储备原材料，这样资金的需求量增加也就在所难免；在通货膨胀期间内，由于资金的供求矛盾比较尖锐，企业之间相互拖欠货款的现象较为严重，企业的应收账款数额大幅增加，这也是引起资金需求增加的一个因素；另外，由于会计一般按历史成本进行核算，这就会造成产品的成本虚低，利润虚高，资金的回包不足，企业若要维持简单的再生产的正常进行，必须追加资金。

许多房地产企业在开发项目时都需要向银行借入大量的资金，因此，利率的变动风险在某种意义上是房地产企业面临的众多财务风险中最为重要的。企业负债经营，比如向银行等金融机构借款或者在证券市场上发行债券，那么如果银行的贷款利率发生波动时，企业的负债所承担的资本成本也会发生相应的变化。

（二）房地产企业的财务管理人员对企业的财务风险特性认识不足

在开放的市场经济条件之下，由于企业的财务风险是客观存在的，并且企业的财务风险是难以消除，企业只要实施财务行为，那么必然就会有财务活动发生，同时伴随着财务风险的产生。风险意识浅薄是财务风险产生的主要原因之一，目前房地产企业的很多管理人员和财务人员的风险意识都十分浅薄。由于在进行项目的决策开发之初，对风险并没有做出充分的预期，导致决策失误或是缺乏科学性。决策失误是产生财务风险的另一个主要原因，财务决策的科学性是避免财务决策失误的重要前提。目前，经验决策和主观决策现象普遍存在于许多的房地产企业，另外，在许多的房地产企业的管理还普遍存在一言堂的工作作风。这些现象都会导致决策失误，引起财务风险。

（三）房地产企业的内部关系没有理顺

目前，对于许多的房地产企业其内部的各种关系并没有得到很好的处理。长期以来，由于房地产企业内部管理体系和制度并不完善，缺乏完整性与系统性，致使房地产企业内部的各个部门之间、房地产企业与其上下级企业之间，在企业资金管理、利润分配等方面存在较多的问题，比如权责不明与管理不力等问题，这就造成了企业资金使用的效率较低，企业资金流失现象较严重，资金的安全性与完整性均没有得不到保证，使得房地产企业的内部财务关系十分混乱，严重的影响了其财务管理水平。

四 房地产企业财务风险的预测和防范措施

（一）建立合理的财务预警体系

对于企业来说，发现企业财务风险的制度指的就是企业的财务风险预警体系。企业的财务风险预警体系贯穿于企业的所有经营活动之中，企业通过比较分析所收集的与经营相关的产业政策、市场竞争状况以及企业本身的财务和生产经营状况信息，企业可以判断出是否需要预警。如果可能危害企业财务状况的关键因素出现，企业的财务风险预警系统就能够根据对大量相关信息的分析预先发出警告来提醒企业经营者提前做好准备或采取应对措施，使企业防患于未然，避免使企业的潜在风险演变成现实的损失。另外当企业的财务发生潜在的危机时，企业的财务风险预警系统不仅能够发出预警，而且还能及时的寻找出导致企业财务状况不佳的最根本原因，使企业的经营者能够及时的采取有效的防范措施，阻止企业财务状况的进一步恶化。

（二）树立生存意识，建立严格的风险防范措施

由于目前国家了一系列的政策来打压房价，房地产行业的“冬天”已经来临，对于处于“过冬”时期的房地产企业，其首要目的是要“保生存”。房地产企业应当把防范企业的财务风险作为工作的首要任务，针对企业自身的实际情况认真的分析企业所处的内外部环境，及时的调整企业的经营理念和经营预期，对一些可能出现的财务风险进行科学的预测，并且为企业设立多项风险防范机制，努力提高企业自身的生存适应能力。首先，企业的全体员工，特别是企业的领导层应当具有风险意识和强烈的责任感，对于潜在的发现的问题以及提出的合理意见应当给予重视和采纳，并且积极采用科学的财务决策方法。为了范企业的财务风险，应当明确企业内部各个部门在财务管理中所享有的权利以及应当承担的责任，理清企业内部的各种财务关系，努力使企业内部各个部门各个岗位做到权责分明。其次，要调整企业的销售策略，缩短企业销售资金的回笼周期。三是收缩战线，减少企业的项目开工数。四是对企业的土地存货进行清理。对房地产企业来讲应当保留一些的较好的土地储备，但是并不是保留的越多越好，因为存储大量的土地，将会占用大量的资金，这就减弱了企业资金的利用效率。最后，企业应当在积极运作银行信贷的同时，还应当尽量拓宽融资渠道，通过其它的渠道进行融资。

（三）建规立章，完善内部制度

在如此复杂多变的经济政策环境之下，房地产企业需要通过不断的增强企业自身的抗风险能力，强化企业的风险管理水平，不断规范企业内部制度，完善企业的法人治理结构，建立一套综合全面系统的的财务内部控制制度，使企业能够有效地控制财务风险，提高房地产企业的财务管理水平。首先，要设立合理的激励与约束机制，使企业管理者、一般员工与企业三方共同的承担企业的风险责任，对每个岗位实行岗位风险责任管理，使企业努力做到责、权、利三位一体，提高企业全体工作人员的风险意识。其次，要确保资金能够有效的收回。企业应当建立关于客户的信用档案，对于不同信用等级的客户采取不同的合作策略。要确定客户的资信等级评估客户的偿债能力，确定合理的应收账款比例，建立健全收账的责任制，用以加强对应收账款的管理。

（四）提高管理者以及财务人员的素质与能力

管理者决策的正确与否和水平高低很大程度上取决于企业管理者的素质关系。决策作为企业管理过程中最重要的活动之一，它的正确与否直接关系到企业的生存与发展，并且企业的发展水平也直接取决于企业决策水平的高低。管理者作为企业决策层组成人员，其最重要的职能就是对企业的经营活动进行决策，另外企业管理者的素质决定了其思维的高度，从而决定了管理者所做决策的正确与否以及水平高低。另外，企业的经营成果和经济效益也取决于企业管理者的素质。企业管理者的能力、素质对于企业的管理活动、企业经营成果的好坏以及经营效益的好坏都有着直接的影响，对企业的经营活动起着主导性作用。因此，努力提高房地产企业管理层与财务人员的素质和能力的意义十分重大。

首先，企业应当努力提高房地产企业的管理者的财务管理水平。具体来说可以对企业的决策者进行培训指导，使决策者对本企业的资产负债表、损益表和现金流量表有一个大概的了解和科学的认识，使管理者能够客观真实的信息，本企业自身情况以及企业所处的外部环境做出科学的决策，彻底摒弃过去其主要依靠经验或主观感觉进行决策的习惯，这样就可以降低企业发生财务风险的可能性。其次，要加强对企业财务人员的管理与培训。一方面，企业要吸收具有较高专业素质的财务人员，使其能够参与到企业财务活动中来；另一方面，要加强对企业现有的财务人员的培训，主要是专业知识和相关政策培训，努力确保现有财务人员的知识和能力能够胜任目前的财务工作。

（四）、应当建立多元化的融资渠道，努力拓宽资金的来源

房地产企业不仅应当在用好企业内部的留存资金，而且还要充分利用企业自身的各项优势，实施多渠道多元化的融资策略，为企业筹集到充足的资金用以进行项目开发和建设。目前企业的货币资金、垫付款、预收款收入以及销售款收入等是大多数的房地产企业的主要资金来源。近期，由于国家关于房地产的政策收紧，上述资金的来源已很难满足房地产企业的资金需求，因此对房地产企业而言努力寻找更多的融资渠道已经迫在眉睫。可以通过发行股票与债券、信托融资、房地产投资基金融资、等方式，房地产企业可以获取更多资金。尤其是可以使房地产企业不需要通过提高资产负债率的股权融资形式更加受到房地产企业的青睐。通过多元化的融资，可以使企业的资产结构得以优化，不仅发挥了负债的财务杠杆作用，又使企业的财务风险控制在可以承受的范围内，实现了房地产企业的长期稳定的发展。（重庆市莉雅房地产开发有限公司；重庆；404100）

参考文献：

［1］ 蔡敏妮 房地产企业应加强财务风险管理 科技信息 2010年29期

［2］ 刘茜 房地产企业财务风险的预测和防范 财经界(学术版) 2009年12期

第10篇

【关键词】房地产企业;财务危机;策略;研究

一、房地产企业的概述

所谓的房地产就是从事房地产开发建设、租赁经营及相关中介服务等经济活动的独立产业部门。它主要包括土地开发、房屋买卖、房屋租赁、物业等，房地产企业的经营是属于周期性质的。同时它的发展也能够带动相关企业的发展，其中包含建筑业、建材、机械、家电制造、家具销售以及相关的服务行业，因此对于新时代的发展来说，房地产企业是国民经济发展的促进因素和经济支柱，还可以体现出一个国家的经济发展水平。

二、房地产企业财务危机产生的原因

(一)财务管理人员缺少财务管理危机意识。房地产企业的财务管理人员由于门槛低，很多都缺乏对房地产企业的了解和缺少财务的知识，再加上房地产企业的财务结构混乱，自然管理人员对于房地产企业的财务危机的意识就很淡薄，很多人对房地产企业的财务危机无动于衷。而房地产企业在进行房产的经营决策的时候往往没有依据企业的财务情况进行分析，对企业未来即将面对的财务风险没有得到充分的认识，这很容易导致企业的决策失误，这种失误的结果无可想象。当房地产企业的财务状况出现问题的时候，财务管理人员对危机的认识不足，在面对危机的时候缺少合理的解决措施，也就没有办法化解财务危机的负面影响。

(二)房地产企业资产负债的几率大。房地产企业的主要经营特征是资金的使用率大，回收需要一定的时间，这就导致资产的负债率增大。很多房地产商在进行融资或者集资的时候，一般都把快速筹集到所需资金启动自己的项目当做首要思考问题，或者利用筹集到的资金来为企业摆脱资金不足的问题，而大都忽视对企业整体经营状况的思考和分析，或者企业进行融资的整体规划问题，鉴于这样的情形，企业在经营的路上负债的几率是很大的，所以企业需要支付的利息费用也是应该在考虑的范围内，这笔费用也加大了企业的财务危机的出现，一般情况下企业认为高的负债率经营是能够扩大企业资本的回收的，但是却忽视了高负债率给企业带来的财务风险。

(三)房地产企业盲目扩大企业经营范围。在我国的现代化进程中，房地产企业属于高利润的企业，因此受到广大企业家的青睐，各地的房地产企业发展迅速，发展势头过猛，大家都想把自己的房地产企业做强，成为行业领头羊，因此大家都盲目地进行扩张。房地产企业的资金流动性强，同时资金使用量大，资金的剩余也很多，因此在剩余资金的时候企业就想着去扩大自己的经营范围，以提高自己的市场竞争力，但是市场竞争是受市场经济的调控的，这样的方式也提高了我国房地产企业的投资热情，导致我国的房价上涨厉害，企业家们就看到了可观的利润，完全忽视了财务的风险的存在，大家都这样的盲目经营，也会影响到整个房地产的圈的发展，最终带领很多房地产企业走向财务危机。

(四)房地产企业组织结构不合理。房地产企业因为投资的项目很多，因此旗下的子公司也就很多，这是为了更好的管理每一个公司，但是却会给企业的发展带来管理风险和难题。一个房地产公司有一个总公司，还有很多子公司，他们之间的关系是委托的关系，每一个子公司都有自己的独立经营的权力，资金的使用也就出现差距，导致子公司和总公司之间财务信息不真实出现。总公司获得的财务信息会存在不确定性，因为总公司的放权行为，导致子公司的经营理念和经营方式脱离了总公司的发展目标，总公司就很难控制和管理子公司的财务工作，这不仅加大了房地产总公司的财务危机，也是阻碍企业的发展，造成这种局面的原因就是房地产企业的组织结构不合理造成的。

(五)国家宏观政策调控作用。房地产企业的发展要在国家房地产的各项法规的基础上开展自己的经营活动。我国房地产的大部分资金来源于银行的贷款，因此政府要想对房地产业进行管理，就只要对银行进行施压就行，压缩企业的贷款数额，实行严肃的货币政策，这样的手段，影响的不是只有企业的成本，还有企业贷款利率，这种做法也会影响到企业的销售，最终企业的资金回笼较慢，影响企业的扩大经营。现在我国有一些针对房地产泡沫的影响策略，这会严重打击房地产企业的发展，如果国家对房地产企业实行市场调控的时候，那么企业就会突发财务危机，给企业弄一个措手不及的局面。

三、针对房地产企业的财务危机提出的防范策略

(一)对企业财务工作做好规划。房地产企业的财务规划工作是预防企业财务危机出现的有效措施，企业的财务工作要在企业规划的范围内进行。房地产企业可以定期对财务规划做总结和分析，结合企业的发展实际情况，来调整企业财务规划，以适应企业的发展，对企业会面临的问题进行整理，有效的防止企业财务危机的出现。企业做好财务规划的内容是资金的使用情况，适用范围;企业财务的收入与支出;企业资金的结构成本等，分析企业的财务落实情况，预防企业财务危机。同时房地产企业应该不同情况不同政策，对待发展的每一阶段都要做好分析工作，不管企业是缩减投资成本还是加大投资数额，都应该在了解自己企业的财务情况下通过合理的分析，科学的预测，来选择合适的投资策略，符合企业当前的发展需要，预防财务危机。

(二)加强房地产企业财务管理工作。房地产企业重视对财务工作的管理，是减少企业财务危机出现的重要表现，也是实现房地产企业进一步发展的重要作用，因此房地产企业可以完善企业投资战略，完善企业的利润分配制度，同时更要对企业的财务管理工作做好管理，管理财务的基础工作报表，明确财务人员的职责，保证财务信息的真实性，最终企业的监督部门也要发挥作用，监督企业的财务工作，这不仅对财务工作的规范管理，同时也是增加企业的竞争力，合理的利用资金，把企业的实际需要与企业的发展特点有机结合，推动房地产事业的发展。

(三)建立房地产企业预警机制。房地产企业建立自己的预警机制，是避免企业发生财务危机的有效措施，因为房地产企业是具有多变性和不确定性的，所以应该防止财务危机发生房地产企业中，并为此作出努力。房地产企业的危机不是很显现的存在于企业中，而是隐藏的很神秘，所以需要我们不断的预防和观察，而预警机制就是起到预防的效果，一旦觉察到企业即将面临的预警机制，那么企业的各个部门就应该行动起来，做好应对措施，及时扼杀在萌芽中，进而充分发挥出预警机制在企业中的作用，保存自己的利用价值，为企业的预防服务。

(四)采用资金集中管理模式。资金集中管理的方式主要发生在总公司与子公司的房地产企业中。总公司可以对子公司的资金进行统一管理，及时掌握各公司的资金使用情况和收入情况，然后依据各公司的发展势头，来优化资金配置，分配资金。总公司对资金的集中管理，避免资金的浪费，这也是对各公司的财务工作的管理，有统一的工作方法和管理模式，可以控制资金的流向，控制企业的现金流。这也是对整个企业的经营和财务活动进行统筹管理，及时地了解公司资金的流向、流量和存量等财务状况，有效地监控各公司资金的使用情况，合理分配和使用总公司资金，满足重点项目的资金需求，加快资金的周转效率，从而提高整个集团公司资金使用效率，减少财务危机的发生。

(五)房地产企业的融资方式要科学。房地产企业在了解自己面临的财务危机的基础上要选择适合自己的融资方式，以增加现金，减少财务危机的出现。企业的财务危机很高的时候，要利用银行借款或者债卷的形式来降低财务危机;当财务风险非常低的时候，通过债券市场或者银行进行大量举债，以此提高资本回报率，减少财务危机的发生几率，促进房地产企业的发展。因此房地产企业应该根据自身的财务危机程度合理选择融资方式。

综上所述，房地产企业的发展速度和特性决定了它在发展中要面临的财务危机，危机不可清除，只有有效的减少和做好充足的防范就可以避免财务危机给企业的发展带来积极影响。本文主要讲述了房地产企业的概况以及房地产企业存在的危机的原因，以此为下文提出的合理的措施避免房地产企业的财务危机问题提出的防范策略，以帮助房地产企业面对风险临危不惧，拿出自己的应有的工作热情，帮助企业渡过难关。

【参考文献】

［1］许杭．房地产企业财务风险的特点与防范［J］．审计与理财，2009(12)

［2］阮萍，陈志敏．对房地产与投资风险的认识［J］．经济问题探索，2000(04)

第11篇

【关键词】房地产企业；企业报表；报表分析；特殊性

财务报表分析是财务信息的的需求者通过财务报表了解企业财务状况、经营状况的有效途径，对财务报表进行全面、合理的分析有助于决策者作出正确的决策。财务报表分析的内容包括对企业偿债能力、营运能力，盈利能力及发展能力等方面。传统的财务分析理论基于普通的企业设计出了一系列指标来衡量企业的上述能力，不同的信息需求者基于决策的需要，通过财务报表的分析可以对企业的上述能力进行评价，以获取自己需要的信息。但是房地产企业由于其经营特征显著区别于其他一般企业，决定了其财务核算具有特殊性，因此在对房地产企业财务报表进行分析时，必须考虑其特殊性。

1 房地产企业的经营及其对会计核算的影响

房地产企业与一般的企业相比，其经营存在两个显著的特点，即经营周期的长期性和经营的高风险性，这两个特点决定了房地产企业的会计核算不同于一般的其他企业。

房地产企业经营的产品是房产，房产需要较长的建设周期，因此房地产企业的经营周期较长，一般一个项目从开始购置土地到最后完工销售需要数年的时间。而企业会计的核算一般是以一年为周期来进行的，对于经营周期小于一年的企业，其经营周期并不会对企业会计核算产生影响，但对于经营周期较长的房地产企业，项目进展的不同阶段对会计核算会产生显著的影响。首先，按照会计准则的要求，收入的确认是以产权的转移为标准的，因此一般只有等到企业完成了产品的销售并实际转移了产品的产权才能确认为收入，并按照权责发生制的原则将产品成本确认为当期的成本。这样就使得房地产企业的经营收益只有等到项目建成并完成销售以后才能够得以确认，收益的确认与企业实际的经营效益并不能完全相匹配，也就使得企业当期确认的收益无法真实反映企业的经营效果。其次，房地产经营周期长的特点也决定了房地产企业的销售更多地采用预售的方式来进行，但是按照现行的会计准则及房屋产权转移的相关法规，预售方式下的产品销售并没有将产权有关的风险完全转移，因此在预售时并不能确认销售收入，企业预售得到的收入一般作为预收账款处理。但实际企业在预售时产品相关的风险已经大部分转移给购买者，预售时企业取得的收入已经相对确定，未来只存在很小的风险，因此这样的处理会低估企业的收入，高估企业的存货及预收账款。

房地产企业经营的另一个显著特点是高风险性。由于房地产价格受到多种因素的影响，再加上房地产企业的经营周期长，因此房地产企业经营收益具有很大的不确定性。同时，会计计量方法和会计估计对房地产企业的报表也会产生很大的影响。作为在建中的房地产工程及完工的房地产项目，对一般企业来讲是以固定资产的形式列报于资产负债表中，其价值计量一般采用历史成本法，因此其市场价值的变化对其会计期间的收益并不会产生直接的影响，房地产价格的易变性对一般企业的财务报表不会产生很大的影响。但对于房地产企业，其在建的工程和完工的项目均作为企业的存货计入流动资产，存货计价方法的选择企业具有一定的灵活性，不同的计价方法会得出不同的期末资产价值，并对当期的损益产生影响。房地产价格的易变性和存货计价方法选择的灵活性会增大房地产企业收益的波动性，并且其可靠性也会受到影响，这会加大房地产企业财务报表分析的难度。

除了房地产企业经营具有的周期长和高风险性外，房地产企业经营的产品还具有产品成本核算的统一性和产品销售的分割性。房地产作为房地产企业的产品一般是以套为单位对外进行销售，但房地产的开发成本一般是以工程项目整体进行核算，然后均摊至每一套住房，这样在房产的销售过程中必然会造成成本和售价的不配比。由于房产的售价与其楼层、朝向、户型均有很大的关系，因此每套房产的单位售价可能存在很大的差异，但在结转成本时按照相同的单位成本进行结转，使得销售取得的收入与其成本并不能实现配比，得出的企业收益数据的可靠性也会受到很大的影响。

2 房地产企业财务报表分析的局限

传统的财务分析基于企业的财务报表构造了一系列指标对企业的盈利能力、偿债能力、营运能力和发展能力进行分析，但是对于房地产企业来说，由于受其经营特点的影响，财务报表的数据所反映的信息与其他企业的财务报表存在着差异，因此利用传统财务报表分析方法对房地产企业进行财务分析存在一定的局限性。

2.1 房地产企业的利润数据对其盈利能力的反映具有片面性。企业的盈利能力应该反映其利用资产不断创造价值的能力，而这种能力是通过收入减去相应的成本费用后的余额即利润来表现的，对于经营周期短的企业，由于其收入的取得与其价值的创造在各个会计期间保持相对的平衡，因此利用利润指标基本可以反映出企业的价值创造能力。但对于房地产企业而言，由于其经营周期长于会计周期，在整个经营周期内，企业的价值创造在不断地进行，但其收入与成本的确认具有阶段性，因此利润数据不能反映企业创造的真实价值。除了收入与成本确认的阶段性对利润产生影响外，企业的销售成本一般以单位面积成本平均计入各套房屋，而为整个产品完工和销售而支付的管理费用、销售费用和财务费用也以会计期间计入各期，造成成本、费用与收入的不配比，这会进一步扭曲利润指标，影响报表使用者对企业盈利能力的判断。

2.2 房地产预售制度下企业大量预收账款的存在，导致报表反映的企业偿债能力不实。根据房地产企业经营产品的特殊性，我国房地产企业的销售实行预售制度，企业在预售时一般会按照合同要求客户支付大部分甚至全部的价款，但按照收入的确认原则，只有等到房地产开发完成并办理了产权转移手续时才能确认销售收入，在此之前，预售取得的收入以预收账款的形式存在。由于房地产企业的经营周期相当长，因此预收账款的挂账时间少则几个月，多则几年。从性质上来说，预收账款是企业的负债，但对房地产开发企业来讲，其在签订完预售合同后就意味着合同的履行已经变得相对确定，根据项目的完工程度应该将相应的预收账款确认为收入，并结转完工成本。因此，房地产企业大量的预收账款中包含了企业实际已经完工履约部分，同时也包含企业应该确认的利润而增加的所有者权益部分。所以直接按照企业报表资料分析企业偿债能力会因高估企业负债而影响报表使用者对企业偿债能力的判断。

2.3 企业开发成本计价不准确，造成资产账实不符。企业的开发成本的计价主要采用历史成本法，但由于在房地产企业的整个开发周期内其各种资产的价值会发生较大幅度的变动，导致以历史成本计价的资产价值不实，尤其是对土地成本的核算，账面价值会与其实际价值产生较大的差额。另外，房地产项目开发过程中，有相当部分的开发成本由施工单位垫付，房地产开发企业计入工程成本的支出也会与在建项目实际发生的成本有较大出入。这些都会影响报表使用都对资产项目的判断。

3 房地产企业财务报表分析的特殊性要求

根据上述对房地产企业财务报表分析存在的局限性的分析，在对房地产开发企业进行财务分析应该充分考虑房地产企业的特殊性，对传统财务分析方法进行改进，以正确判断企业的财务状况和经营状况。

3.1 充分利用表外信息。传统的财务分析基于报表数据构造了多项财务指标反映企业的各项能力，但对房地产开发企业来讲，由于其报表数据存在着局限，因此其对企业状况的反映并不一定客观真实。而包括财务报表附注在内的大量表外信息，可以为我们正确地理解和判断企业财务数据的可靠性提供参考。在对房地产开发企业进行财务分析时应利用表外信息，充分考虑会计方法的选择、期末资产公允价值的变动对企业资产和收益的计量产生的影响。

3.2 对财务报表的项目进行具体分析并做出调整。鉴于会计报表中的数据受到会计准则约束而可靠性受到影响，在对房地产开发企业进行财务分析时应对其相应数据进行调整。分析企业盈利能力时应对预收账款进行详细分析，结合项目完工进度调整相应年度收入及成本，并按照配比原则调整相应期间费用和税费项目，对企业的盈利能力做出合理的判断。在分析企业偿债能力时，将对属于已实现收入部分的预收账款进行调整，合理估计企业的负债水平，并结合资产公允价值调整资产项目，正确判断企业的偿债能力。

3.3 重视对现金流量表的分析。与资产负债表和利润表项目的编制基础不同，现金流量表是以收付实现制来编制的，数据具有客观性。而对房地产开发企业来讲现金流量的获得相对利润指标对其生存和发展具有更重要的作用，因此对现金流量表的分析就显得更为重要。

参考文献：

[1]郭公民.房地产开发企业会计核算的几个问题［J］．浙江金融，2006(11)：58-59．

[2]金珊.谈房地产开发企业会计核算的特殊性［J］．财会月刊，2003(A12)：20-21．

第12篇

关键词：房地产 财务预算 管理

所谓预算，就是在企业依据财务状况编制合理的、符合企业发展前景的财务企划书。财务预算管理的成败直接决定企业是否能够持续发展以及财务状况的正常运行。因此，基于财务预算管理的核心地位，企业应在其引领下，遵循合理规划、统一部署、大胆设想、保守实践等原则，规划出一条实效性强的企业发展之路[1]。

一、预算管理在房地产企业的重要性

（一）有利于企业建立完整的管理模式

在当今经济快速发展时期，企业的最终目的就是发展、增加利润收入，而财务预算管理的主要任务则是帮助企业和管理者取得经济变动的第一手信息，使其获得最大程度上的财富，用以满足利润最大化的最终目标。要想使房地产企业的利润最大化，就要建立一套完整的财务预算管理模式、恰当对经营机制体系进行调整，整理规划出一条以提高财务预算管理水平为主的企业管理之路。

（二）有利于企业降低经营风险

房地产企业的基本特征主要是：运转资金强大、消耗时限冗长、风险性能高涨等。这就需要一套全方位的规划设计理念，在资金投资阶段准确估量、计算投资成本与费用，做出一份合理的经济效益报告和投资企划书，将房地产投资的风险降到最低。比如，现金是经济学里流动性最强的一项科目，已成为了财务预算的核心依据，精确的现金预算能够为房地产企业亮起红色信号灯，为管理者提供充足时间进行整改，免受经济风暴的侵袭[2]。

（三）有利于完善企业资金管理

合理科学的财务管理预算在房地产企业资金管理中处于不可小觑的重要位置：①是筹措工程资金以及政府部门和金融机构批准贷款的主要依据；②是进行可行性探究和进行建设项目技术要点剖析的理论证据；③为任务企划书中投资额的计算以及初步构想提供了核心依据。换言之，房地产企业的开发与工程的顺利运行离不开财务预算管理的准确估量，企业管理者理财目的的实现更加离不开预算管理的指引。

二、目前财务预算管理在房地产企业中的缺陷与不足

（一）认识不透彻

房地产开发商对于全面实行财务预算管理工作的认知还不强烈，多数企业家仍然停留在经济表层现象上，只在乎成本、费用的低消费，进而忽略了财务预算管理的重要性，究其原因在于缺乏对价值管理观念以及系统管理观念的理解和重视。同时，部分财务预算管理人员失衡地将重点放到了财务管理上面而看轻了其他部门的管理作用，把资金预算和项目企划混为一谈，单纯地看作财务报表，所以就导致了其它管理部门对财务预算的模糊与陌生。

（二）管理体系不完善

房地产开发企业光是进行财务预算是不够的，还要组建机制体系对其加以管理，没有权威的机制体系对预算管理内容加以管制、协调和监督，就失去了财务预算管理的意义和价值[3]。比如，法人机构体系的不完善和对财务预算管理知识体系的欠缺等都会致使房地产企业开发的落后和停滞不前。因此，直面财务预算管理体系的漏洞才能更好的进行有针对性的完善，为房产企业的发展提供有力保障。

三、加强房地产企业财务预算管理的措施

（一）建立完整的预算管理体系

完整预算体系的存在能够保守性的将投资风险降到最低，使房地产这样一个庞大企业免受经济风暴的侵袭。一套完整的预算体系应该包含四大程序：1、积极探索市场需求，了解房地产市场的经济走向，迎合消费者的需求，探寻投资机会、开拓投资市场、降低投资风险，为财务预算提供真实市场数据，为准确捕捉动态经济发展数据打下坚实基础[4]。2、归纳整理采集的市场数据，对资金需求量进行准确估量。3、依据估量结果作出详细计划数和评估报告，便于对建设过程中投资额的掌控。4、在建设房产时，将实际金额耗用与评估报告相比较，灵活处理数据变动，将投资损失降到最低值。

（二）保证资金链的顺利衔接

1、对于固定资产应该各司其职，涉及相关部门申请领取必要财务支出，费用申请部门也要与房产施工人员相分离。2、每笔资金的取得都要根据购货合同等相关文件证据证明实际资金的需求量，经不同部门的负责人员审查、监督，有效地进行财务预算管理的实施。3、在增设资金新支出的同时，折旧库房相关落后设施以及闲置装备，增加财务预算，完善资金管理制度[5]。

（三）加大预算管理的实施力度

房地产企业的财务预算经常会缺乏客观性和理论性的有力证实，我们应杜绝延用以前年度数据标准决定新一年度的预算总值，而要根据实际情况和房地产市场实际前景，谨慎分析、归纳相关数据，对生产经营状况进行深刻剖析，进而有助于财务预算管理的实施和经营活动的有机结合，达到提高经济效益的目的。对于房地产开发企业而言，要深刻意识到销售战略的影响是十分重要的，要具有危机意识，树立多个阶段的预算指标，使其进行良好衔接，达到互补、互利的效果，最大程度上减少预算管理实施与经营活动的出入系数。

四、总结

各房地产企业应根据本企业的经济状况和自身特征，使财务预算体系更加具体化、实际化。同时，在预算管理执行的过程中，不仅需要管理者的长远眼光，更需要其多年累积的丰富经验和阅历，进而将资金运用掌控在一切经济变动之中。

参考文献：

[1]李荣锦，王珍.房地产企业财务风险及防范研究[J].会计之友.2010（12）：96

[2]李慧波.房地产业的财务风险及其应对措施[J].山西建筑.2009（12）：220

[3]关涛.国内房地产企业财务风险及防范措施[J].经济研究导刊.2008（18）：110

第13篇

关键词：房地产企业 财务风险管理 探讨

改革开放以来，虽然我国社会各个领域都有着不同程度的发展，房地产领域更是成为我国经济发展的重要推动力量，但就房地产内部的状况而言，由于其自身在发展过程中对于内部结构性的管理缺乏科学的认识和理解，因此，企业的发展，特别是在企业的财务风险管理方面，还是存在着一定的问题的，这将会对房地产行业的健康深入发展产生负面影响。

一、房地产企业在财务风险管理上的明显问题

（一）企业缺乏合理的规划，对待贷款比较随意

从行业发展的整体上看，我国房地产行业在一段时间内，具有良好的发展前景和市场潜力，但是从其内部的状况来看，多数房地产企业存在着业务结构上的问题，其中，在资金应用方面，很多房地产公司都是比较盲目地使用，缺乏相应的整体性计划。一些较小的房地产企业由于自身实力以及业务规模较小等原因，基本不会对项目资金进行规划处理，对企业的财务状况也缺乏足够的认识，而项目资金的最主要来源又是向银行贷款，这对于房地产企业的良好发展是相当不利的。另外，部分房地产企业并没有根据自身的发展状况进行项目选择，盲目地接受业务，导致企业的发展所需的资金链面临着威胁。

（二）每个项目所涉及的资金投入较大在

在我国，很多房地产企业不具备足够的贮备资金，其用于发展业务的资金来源往往是向银行进行大数目的借贷，而且该项目的负债状况与其所形成的规模是成正比的，换句话说，当房地产公司进行某个项目时，由于自身所具有的资源量较小以及对项目中的各项事务管理不到位等原因，该公司需要在很长时间里面临市场的考验，这也增加了房地产行业发展的不稳定性。

（三）企业发展中的资本结构存在着问题

资本的结构不当主要是指房地产公司自身的资金储备量与借贷的资金之间存在着比例上的问题，往往是借贷资本远远大于房地产公司自身的资金，而这个问题的出现，也会导致房地产企业在经营过程中的相当一大部分收益被用于还贷。另外，这一问题的出现对房地产企业的发展也产生了巨大的影响，借贷资金的状况将直接威胁到企业的业务发展问题，长此以往，该问题将会对整个房地产行业的稳定发展造成很大的问题。

二、房地产企业财务风险管理的对策

（一）完善房地产政策和法律法规

在近10年的发展过程中，房地产行业发展相当迅速，在很多大城市的房价不断刷新着历史记录，也让我国经济产生了泡沫等问题，虽然国家对房地产行业的调控作出了很多政策性的调整，但还需要对房地产行业发展的方方面面进行严格的规范，从项目的制定，实施，到销售及收益等，特别是企业财务方面，都应该制定细致全面的法律规范，这既是对房地产行业发展所进行的保护，也是进一步规范房地产企业的行为。另外，对房地产行业的健康发展，国家还需要给予政策上的鼓励和支持，使其带动我国经济的飞速发展。

（二）从细节上对财务管理风险进行控制，严格管理企业每一项业务的发展

由于房地产企业在进行业务发展过程中，每一项业务的资金投资都比较大，对资金的管理也比较困难，因此，单笔项目财务出现问题，可能导致房地产企业出现严重的生存危机，所以，企业需要对每一个项目做好科学正确的评估，并且对可能出现的问题制定多套应急处理办法，加强对项目的监管力度。另外，在项目的设计问题上，更应该注重社会群体之间的集聚效应，加强不同项目之间的合作效应，既可以以方便实惠的条件吸引更多的消费者，加快销售的速度，也可以尽快地回笼资金，降低企业所面临的财务风险，进一步提高房地产公司的抗风险能力。

（三）增强企业财务风险方面的管理，控制信贷风险

由于房地产行业的单线业务所涉及的资金量更加庞大，在项目的制定和实施过程中，更加需要加强对财务工作方面的监管，因此，企业首先需要制定科学适当的资金利用计划，统筹兼顾，合理安排，加强分散资金的使用效率，使项目中的每一笔花费都用到“刀刃上”；其次，企业内部的财务管理工作需要对项目的每一笔资金的使用状况作出评估和监管，做好企业项目中的财务管理工作，提高对财务信息的分析能力，并且对每一个阶段企业的财务状况进行科学细致的审查和评估，为企业下一阶段的发展决策提供一定的依据。

三、 结束语

在财务风险管理方面，整个房地产行业都需要更加关注以及对所面临的形势和问题给出相应的解决方案，每一个企业都需要根据自身的发展需求以及发展状况，对本公司的财务进行更加科学严格的管理，进而推动整个房地产行业的发展升级，不断带动我国整体性经济的发展。

参考文献：

[1]戴健敏.浅谈房地产企业的财务管理[J].科技咨询导报，2011，9（16）：147-148

第14篇

【关键词】房地产企业；财务风险；风险控制

一、影响房企财务风险控制的因素

1.资金投入多。房企无论拿地还是建设，都需要大量的资金投入，随着房价的飙升，我国各城市的地价也在持续攀升，房屋工程造价也在不断提高，需要垫付的资金也水涨船高。而且房企资金用量不均衡，其谷峰值的差距比较大。这就给组织资金带来了很大困难，一是大量资金的组织要比小量资金的组织难得多。资金量越大，来源越少，困难越多。二是时间上的对接，要在需要的时候资金能够到位，早了资源浪费，晚了造成缺口，影响企业的运营。

2.政策影响大。房地产是个特殊的行业，受政策变动的影响很大，这是由我国的国情决定的。政策变动对房企财务风险的影响具有不确定性，这种影响可能会被放大也可能会减小。房企行业对政策变动的敏感度会随着企业内部风险的积累而加重。为了规范我国的市场经济秩序，国家必须对该行业实施宏观调控，财政、税收、金融等手段很大程度上影响着房地产企业的经济收益和资金来源。特别是近几年，政府为了抑制“泡沫经济”的势头，对房企的宏观调控力度进一步加大。出台的“限购令”、加息政策和控制房贷政策，大大增加了房企的财务成本，不仅降低了盈利，更是给企业的发展带来了极大的风险。

3.项目周期长。房地产项目开发周期要经历一个漫长的经营过程，从征用土地、开发土地到建设房产、竣工销售，一般需要三五年的时间，这个过程中有些会有很大的变化，其时间性风险是显而易见的。如果市场需求发生变化，投入的资产就很难变现，这就存在很大的流动性风险。

4.资金构成不合理。“财务风险是指当企业的资本总额中的自有资本和借入资本两者比例不恰当时对企业的收益产生的负面影响。”房地产行业有着庞大的资金需求，要想正常地进行项目运作必须首先筹备足够的资金以备周转。但大部分房企的可运作资金有限，只能通过向银行抵押贷款或其他渠道借款，高额占比的借入资本导致房企很高的资产负债率，这样产生的财务风险非常大。

二、财务风险的表现识别

1.财务指标异常。财务指标是判断企业经营状况和财务状况的重要指标，它包括经营利润、资产负债比、流动比率、速动比率、每股收益等方面的指标。当这些指标正常时，则说明企业的财务状况良好；当这些指标异常时，则表明企业财务出现问题甚至是面临破产风险。所以，及时判断企业可能面临的是哪一种风险，并及时采取措施来加以控制以降低企业损失。

2.无法按期偿还债务。房企准时、足额的偿还债务是企业正常经营的重要保证，也是企业资金正常周转的一大体现。房地产企业经常处于高负债的状态，只有投资项目按时获得预期的收益，才能按时还掉借债，否则企业就要面临信用风险和资金链条断裂的危险。

3.筹资困难。筹资困难后期主要是由于企业无法按时偿还债务导致的，企业的信誉因此受到影响，那么企业想再次筹集资金就比较困难了，筹资不仅会增加成本，还会受到诸多条件的限制，企业会因此陷入艰难的局面。这时一旦出现其他地方的资金缺口，会使企业的财务风险进一步增大，如此陷入筹资愈发困难的恶性循环之中。

4.资金周转不灵。房企资金的流入部分和流出部分出现严重的比例失调，有环境突然变化等宏观因素，也有可能是企业资金调度方面出现的主观原因。这些因素严重的后果是使得企业无法按时还清债务、资金链断裂，进而诱发更严重的财务危机。

三、房企财务风险防范措施

1.提高对政策与市场变化的应变能力

政策的变化是一把双刃剑，既可能为房地产企业的发展带来机遇，也可能会对企业的发展造成阻碍。“市场和政府的变化对房地产企业的发展具有重要影响。”房地产企业深受国家政策和市场环境的影响，特别是当企业内部的风险达到一定量的积累时，会对企业经营造成最直接的影响。房企应积极关注和应对政策变化和市场变化，采取有效的防范措施，从而成功规避财务风险，实现经济的平稳发展。进行合理的财务决策要与政策、市场的变化结合起来，以达到财务风险有效控制的目标。

2.通过资金流模式进行预测，建立科学合理的财务预警体系

首先要提高对资金流风险的重视，资金流运行能否平稳、安全，对房地产企业的发展来说是极为重要的。应当以现金流量情况为基础来有效识别多样的资金流风险。现金流的预算执行情况应当是企业财务控制关注的重点，资金链条中间是否存在问题，是可以通过预算的差异分析来发现的，从而可以采取相对的措施将风险有效控制起来。房地产企业对资金运用方面要有一个合理的全盘计划，不能对资金管理进行盲目的运作。

3.优化资本结构，降低筹资风险

负债经营是很多房地产企业的必然选择，它能为企业带来更大的经济效益，但企业的负债比例并不是越大越好。因为房企的财务风险会随着负债比例的上升而逐渐增大，而贷款是要支付一定的利息的，尤其是企业贷款的利息要比个人贷款高很多，利息的支出决定了风险的存在，因此对房企的负债经营模式必须进行严格的控制。但是，企业的财务风险在不同的资本结构下也是不同的。作为房地产企业，可以利用自身优势在银行抵押贷款以筹足周转资金，获得杠杆效益以降低财务风险的消极影响。

四、结束语

房地产企业应当对财务风险进行有效识别，从而构建针对诸多影响因素的财务风险应对体系。要强化风险意识，深入学习现代风险管理理论并加以运用，最重要的是加大财务风险防范控制措施的执行力度，这样才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1]刘i.房地产企业财务风险控制研究[M]，2013：30

第15篇

关键词：房地产集团企业；下属企业；财务控制

中图分类号：F275.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）04-0153-02

一、引言

在中国市场经济体制的逐步发展之下，企业的规模日益扩大，分工逐步细化，功能逐步强大，合作逐步频繁，这就对现代企业的管理能力提出了新的要求。加强集团企业对下属企业的财务控制是一个具有现实意义的话题，也是当今房地产企业集团所面临的问题。客观来看，中国的房地产行业起步较晚，基础薄弱，规模化程度低，同西方经济发达国家相比还有着较大的差距。中国很多房地产企业都背负着很高的资产负债率，有的甚至高达90%，这类房地产企业面临着极大的财务风险。由于房地产行业具有高风险高投入的特点，对政策的敏感性极强，其收益也面临着较大的不确定性，这些因素要求房地产企业集团必须实施高效率、严标准的财务控制制度，才能在最大程度上保障集团项目的顺利开发和资金的合理利用。随着中国社会主义市场经济发展的不断深化，不少本土房地产开发企业，已经开始进行跨地域的房地产开发项目，鉴于此，强化房地产企业集团对下属企业的财务控制十分必要。对于多项目、跨地区进行项目运作的房地产企业集团来说，亟需建立起一套具有实际可操作性、能够进行有效监控的财务控制体系。通常，很多房地产企业集团在实际经营运作过程中，为了进一步控制财务风险，提高投资的可靠性、可行性，大多会从成本控制、财务人员管理、资金控制、财务信息控制等角度入手，对房地产企业集团的财务控制工作进行整体考量。

二、强化房地产企业集团对下属企业财务控制的策略

（一）建立资金结算中心，确保资金得到合理运用

资金控制是房地产企业集团对下属企业财务实施控制的最主要方面。资金控制主要是指集团公司对子公司的资金流量、存量进行的控制和管理。为了在最大程度上确保资金能够在集团企业内部正常流动，更全面地发挥资金的整体效益，房地产企业集团可以建立资金结算中心。资金结算中心能够将企业集团分布在多个银行上的各个账户里的资金集中起来，实现统一筹融资、统一决策、统一调动资金、统一办理结算业务等资金控制的目标，继而树立起有借必还的市场经济运作原则，保障集团企业能够将各个环节上的闲散资金都能够得到最优配置，提高资金的使用效率，在充分化解资金供应紧张状况的同时，也降低集团企业的闲散资金量。通过资金的合理归集与安排，使企业整体、各项目之间的资金实现集约化使用，降低财务成本。

（二）进一步整合企业内部的财务资源，实现财务统一控制

随着现代网络技术的高速发展，很多技术成果都可以在财务管理领域中得到应用，充分将企业各个职能部门经济活动的信息进行整合，从而将科学的财务控制理念深入贯彻到集团企业组织管理的各个环节。具体来说，首先，企业集团财务资源的整合可以借助已经较为成熟的信息办公系统，实现集中化的财务管理模式，帮助企业实现对下属企业的跨地区控制。其次，推行财务业务的一体化控制，引进ERP系统，房地产集团企业可以同步生成信息流、物流、资金流的相关信息。最后，打造网上结算系统和远程计算机网络，强化企业集团对下属企业资金的调控能力，提高企业资金的流动效率，同时也能将下属企业各个项目的资金流转、预算执行等情况都全面集中于计算机网络平台上。通过这样的技术措施，集团企业能够随时查询、调用下属企业的财务状况、经营成果和现金流量，全方位掌控下属企业的项目开发进度，及时发现生产经营活动当中出现的错误和问题，尽可能降低经营风险，减少资金流失。

（三）建立预算控制制度，完善集团企业的财务信息网络系统

所谓预算控制，是指企业通过编制涵盖企业整体经营活动的全面预算，对集团企业下属的各个企业的经营活动进行严密控制，以便帮助集团企业实现自身经营目标的一种管理手段，是企业内部控制工作中的重要组成部分。企业集团在充分分析行业发展状况的基础上，结合自身的规模大小、母子公司的组织结构进行预算的编制，工作的重点主要涉及以下几个方面：首先，如果集团企业的规模较大，那么可以考虑设立专门的预算管理委员会，主要负责制定预算目标和具体的管理制度。如果集团企业的规模较小，那么可以由经营班子成员行使预算管理委员会的职能，来替代预算管理委员会。其次，通过完善的预算编制，能够帮助下属企业更进一步明确自身的经营管理目标和所拥有的权力和责任，促进下属企业进行更加完善的自我控制和调整。最后，针对产品较为单一的房地产企业集团，可以考虑采用“自上而下”的集中型预算编制方法；针对资本性控股的房地产企业集团可以采用“自下而上”的分散型编制方法；针对产业型企业集团则可以将“自下而上”、“自上而下”相互融合的折中型预算编制方法。

三、结语

房地产行业属于资金密集、风险较高的行业，做好财务控制工作对降低经营风险、控制成本，对于整体房地产行业的健康发展，有着深远的意义。总的来说，有效的财务控制策略是保证企业集团实现平稳运行的重要前提。越来越多的企业开始意识到，要想建立完善的财务控制体系，就必须加强资金控制、成本费用控制、财务信息控制等，使得集团企业能够全面了解下属企业的资本结构、信用政策、资金流向、投融资决策等核心信息，从而最大限度地降低企业集团面临的财务风险，切实提高其财务控制能力。

参考文献：

[1] 连宏伟.论房地产开发项目中的成本控制[J].财经界，2010，（2）.