关于房地产的法律知识范文

前言：我们精心挑选了数篇优质关于房地产的法律知识文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

【关键词】房地产；抵押评估；问题探讨

就目前国内房地产行业的现状而言，房地产行业属于固定行业，保值性和增值性是其最重要的特点。随着经济的发展，金融机构对贷款风险管理的要求也越来越高.房地产抵押担保具有不宜转移和价值大的特点，因此，在金融机构中，以房地产抵押的担保方式颇受欢迎。房地产抵押贷款使金融领域更为安全、可靠。然而，在目前房地产抵押价值评估的过程中出现了不少的问题。比如抵押手续不够完善，评估工作缺乏合理性以及抵押环节不科学等。这些问题对房地产抵押价值评估工作的顺利开展产生了严重的影响，并且制约整个房地产经济以及金融领域的发展。因此，改善房地产抵押价值评估现状成为了工作中的重中之重。

一、抵押贷款价值类型

目前，在房地产抵押价值评估中对抵押价值的定义存在3种观点，分别包括市场价值、清算价值和抵押货款价值。

1.市场价值

抵押价值=市场价值-风险调整值-政府税费-处置抵押物过程中的费用-应补地价

虽然上述计算方式看上去容易操作，但是在实际的操作环节中，也会存在诸多的问题。因为银行在进行放贷的时候是按照评估价值的50%～70%之间进行放贷的，这样的重复扣除就会导致风险的发生，给融资人的利益带来损失。

2.清算价值

选择清算价值的人通常认为银行是为了预防借款人在借款到期时，出现有意或者无意的违约行为。在出现违约之后，如果商业银行的放贷额度大于抵押物的清算价值，那么便会给自己带来严重的损失，只有把按照清算价值进行评估，在违约时才能够有效避免或者降低因违约带来的损失。

3.抵押贷款价值

采用抵押贷款价值，需要应对多变的房地产市场，并且不定期的修改评估结果，抵押贷款的价值评估中需要综合多方面的因素，要想获取抵押贷款价值，需要花费比市场价值更多的努力，在实际的操作过程中，也会存在很大的困难，并且我国的房地产抵押价值评估起步较晚，房地产业的市场波动性也很大，所以，在频繁波动的房地产业经济中，采取此种方法的可行性不大。

二、房地产抵押价值评估中存在的问题

根据目前房地产抵押价值评估工作的现状来说，在抵押评估的工作当中，首先要先对房地产价值进行评估，最后确定抵押价值时要根据评估的结果来发放贷款。根据目前银监会、人民银行以及建设部提出的文件规范，对抵押权人和抵押人通过协议的方式来实现评估抵押，这种方式能够有效地提高工作效率，确保贷款双方都享有议价自，此外，还能够在一定程度上节省评估费用，从而确保房地产抵押价值评估工作的顺利开展。但是，在实际的工作中，存在诸多问题，严重影响了行业的发展。通过研究分析，笔者归纳出在抵押评估工作中所出现的问题，并提出相关对策，主要表现在以下几个方面：

1.缺乏抵押评估知识

在抵押评估工作中，时常会出现因为银行信贷人或金融机构缺乏房地产抵押价值评估的专业知识，在实际的评估过程中无法估算房地产的价值。抵押评估人不仅需要拥有广泛的知识面和精通的业务能力，更需要具有对房地产评估的专业能力。抵押评估人如果在实际操作或者理论知识方面有所欠缺，在对房地产行业进行客观合理的评估存在很大的问题。

2.缺乏相关的法律知识

如果信贷人缺乏有关于抵押评估法律知识，在一定程度上就会导致信贷人无法正确判断房地产的有效性、合法性和科学性。房地产抵押评估的效果跟房地产的性质有着密切的联系，并且房地产的价值也与其性质息息相关。因此，当信贷人不能够完全掌握相关的法律知识时，就会出现实际价值与抵押评估价值出现大的偏差，从而使抵押评估结果受到影响，甚至出现无效现象。

3.协议定价方面存在负面影响

在进行房地产抵押评估的过程中，协议定价存在的主观随意性较大。如果受到利益的驱动，部分信贷人员会利用自身工作的便利条件，对抵押物品进行高估。此外，银行会为了降低风险对抵押物进行低估，导致借款人的合法资产受到限制，最终会对房地产抵押评估方、银行部门以及金融机构的利益产生影响。

在房地产抵押价值评估工作中，出现的问题会造成抵押物评估失真和贬值的现象，从而导致难以对抵押物进行处置，甚至会对银行信贷的资金使用率产生严重影响。

三、房地产抵押评估工作的改进建议

具体的对策包括以下几个方面：

1.强化信贷人员的道德教育

在银行和金融机构中，从事房地产抵押价值评估的信贷人员，不仅需要具备良好的理论知识和业务能力，还需要专业的职业道德素质。只有这样，才能有效地增强房地产抵押价值评估工作的客观性，保证以公平、公正的原则进行评估。此外，要避免对抵押物评估价格不公的现象，确保当事人的利益不受侵害。因此，信贷人员的职业道德素养对房地产抵押价值评估工作的顺利开展发挥着至关重要的作用。

2.加强学习房地产法律知识，严格审查抵押物的合法性和抵押性

银行和金融机构要积极贯彻和落实信贷人的学习制度，信贷人要了解相关的政策，确保能够在评估过程中做出正确的判断，提高抵押的有效性和合理性，从而有效规避银行或金融机构资金受到威胁的风险。房地产抵押评估工作涉及到的法律知识包括《担保法》、《城市房地产管理法》以及《土地管理法》，其中，在房地产抵押价值评估中，对《担保法》的范围作出了明确的规定：法律上认可的财产抵押包括房地产抵押人享有房屋以及抵押地上的定着物，抵押人享有国家土地的使用权及房屋等地上的定着物；此外，法律上不认可的财产抵押物包括耕地以及相关的土地使用权；土地的所有权；不明确的所有权或者是有争议的财产，还包括学校、医院等一些公益性质的部门。在进行房产抵押之前，首先要先确定房地产的产权归属，以免对评估结果带来影响。

3.准确评估抵押物的价值

在遵循估价原则的同时，除了按照估价程序和选择适当的估价方式，还需要结合房地产自身的价格等有关因素，最终确定估价的标准。在进行房地产评估的过程中，要做到诚实、客观、公平、公正。要科学地进行价值判断，提高房地产估价和估算水平，这就要求房地产在进行抵押评估之前，信贷人和评估部门需要明确估价的哪个方面出现了问题。目前，进行房地产评估的方法包括：比较法、收益法和成本法。其中，比较法主要是根据估价对象的近期交易情况，为成交价格提供重要的判定依据。收益法，就是选取合适的资本化率对其进行折扣，之后再累计处理，这是一种超前的估价行为。成本法主要的估价方法是开发或者建造的一个大的项目，提出更为合理的估价方式。

4.完善评估制度及其抵押手续

在进行房地产抵押价值评估的过程中，发放抵押贷款必须由抵押部门严格审查、评估之后方可发放，并且需要按照严格的评估流程。银行可以成立评估机构，对抵押物的价值进行评估，抵押物评估方式一方面提高了评估效率；另一方面能够方便了贷款人，使企业自身的市场竞争力得以提高。在房地产抵押评估价值过程中，可能会遇到一些复杂的房地产，银行无法进行评估时需要委托专业的评估机构，进行正确合理的评估。此外，房地产抵押价值评估需要不断地完善抵押价值手续，从而为评估报告提供更为准确的依据。

工作人员在拿到有关房地产相关部门的评估报告之后，必须认真却独，查看抵押估价定义、估价时点以及最终结果等事项，最终为核定抵押物价值提供可靠的依据。在估价定义中，包含了土地的用途、开发程度以及剩余使用年限等，如果使用用途出现变化，必须对定价进行重新定义。在进行房地产抵押价值评估时，必须充分考虑抵押贷款的风险，要按照房地产的发展情况，做出合理的预期价值。

四、结束语

综上所述，要想保证房地产抵押价值的评估报告具有合理性和准确性，需要在银行进行评估时，保证遵循公平、公正的原则。同时，在进行房地产抵押价值工作的过程中要尽量做到规避风险，将风险最小化，以保障抵押人的合法权益，降低资金损失的发生概率。为了抵押评估行业拥有更标准、更规范的环境，能够进一步促进我国房地产抵押价值评估工作的顺利开展以及其抵押贷款业务朝着更为标准的方向发展。

参考文献：

[1] 赵华平，张所地. 房地产的预期评估研究[J]. 城市问题. 2014（01）.

第2篇

在房地产交易管理中，风险管理一直占据着十分重要的地方，是广大房地产企业在经营实践中的工作核心之一。本文以管理者的角度，探讨了房地产交易中的风险管理问题。

房地产交易风险管理防范

中国人自古以来都非常重视“家”的概念，而在现代社会，人们会选择购买一套商品房，建立自己的家。近年来，我国房地产的价格节节攀升，房地产市场发展迅速。与此同时，在房地产交易的过程中也暴露出一些风险问题。在当地产交易中，如果出现风险问题，不仅会给购房者带来巨大的经济损失，也在一定程度上影响了房地产行业的健康发展。对此，应该对这些风险有清醒的认识，并且有效管理风险，才能维护房地产交易市场的健康发展。

一、房地产交易的特点

房地产价格属于固定资产，其个别性强、差异性大。房地产交易是房地产所有权、土地使用权等相关权益的转让过程。不像其他商品，房地产的价值一般无法被衡量，并且房地产交易并没有一个固定的平台。并且由于其不能移动，房地产无法被即时买卖，不能做到“一手交钱、一手交货”。房地产交易所涉及到的金额巨大，权益转让的手续比较复杂。在我国，就有《商品房销售管理办法》、《城市房地产管理法》等法律来约束和规范房地产交易市场。一般来说，一套商品房从开发商到客户手中，中间要经历多个过程及中介，流程的复杂性也滋生了风险。

二、房地产交易中存在的风险

（一）因自然环境变化带来的交易风险

自然环境风险指的是发生海啸、地震等由于不可抗拒的因素造成的环境风险。房产与自然环境息息相关，一旦发生自然灾害，必然会影响到房地产的交易。如在2011年的日本大地震后，有调查显示购房者的购买意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水灾、台风等自然灾害有可能会对房地产本身造成一定的影响，给房地产企业带来不可估量的损失。

（二）因社会环境变化带来的交易风险

人们的“钱袋子”满不满、生活是否富足，直接影响到其购买房地产的意愿。在经济下行时，人们势必会减少商品房的购买。此外，国家的经济形势也在一定程度上影响到房地产的价格走势。最近一年来，政府出台了一系列的政策对商品房购买进行限制，从而抑制房价的上涨。诸如此类的政策对于房地产交易的影响不可忽视。

（三）房地产交易中的法律风险

法律风险指的是在房地产交易中因交易主体而发生的法律方面的风险。比如，若对相关法律不熟悉，或是审核不严密，则可能会造成无效的房屋买卖合同。我国《民法通则》中对于无民事行为能力人及限制行为能力人签署的合同都做了明确规定，此外在多种情况下，房屋买卖合同都可能无效，需要特别注意。又如，若在房地产交易前对房产的权利状况没有足够的了解，或者在办理房地产交易的过程中房屋受到了司法限制等，都会引起法律风险，造成一定的损失。

（四）房地产交易参与者的道德风险

房地产交易的参与者，包括房地产开发商、中介、购房者等都有可能产生道德风险。首先，一些房地产开发商向公众公布虚假和诱导性的信息，诱导消费者购买房地产。其次，当前房地产中介市场鱼龙混杂，一些非专业机构匆匆进入这个市场，却操作不规范，乱收费，以及向购房者夸大其词等，还有些中介甚至将已经卖出的房产再卖给其他消费者。最后，购房者也可能在房地产交易中产生道德风险。

三、房地产交易中的风险防范措施

（一）注重保险的购买和使用

在风险管理中，保险是非常重要的风险管理手段。风险管理的四种方式包括回避风险、预防风险、自留风险和转移风险，而保险就是转移风险的方式之一。房地产企业可以在开发房地产的过程中就为房地产购买保险，从而确保在外界环境发生变化的时候其损失能降到最低。目前，我国房地产行业相关的保险包括房屋建筑工程保险、房屋保险、房地产财产保险。房地产开发商应根据实际情况，选择合适的保险进行投保。

（二）健全房地产相关法规

近年来，我国经济的发展带动了房地产行业的飞快发展。在一些地区，房地产行业甚至成为了当地的支柱行业。但是由于发展速度太快，相关法律法规并不健全的问题逐渐暴露出来，许多房地产交易的风险正是因为法律的不健全而产生的。对此，政府首先要充分重视，发挥自身的主导作用，加快建设相关的法律法规，并督促各级地方政府尽快实施，从而为房地产交易提供相应的法律保障，逐步引导房地产市场走向健康发展的道路。此外，房地产开发商内部也应建立完备的规章制度，当问题和风险发生时，要依照规章制度追究责任，对违规行为严厉打击。

（三）加大诚信宣传力度

为了加强社会对于房地产交易的道德认识，政府部门可以利用电视、网络等媒介促进全民树立起房地产交易的诚信意识，在房地产交易中培养一个良好的分文，从而规范房地产交易。房地产开发商也要加大宣传力度，在设计广告时不能夸大其词。房地产开发商可以加强房地产公益宣传，培养购房者的风险防范意识，协助政府一道培养整个社会的购房诚信。

（四）增强工作人员的培训工作

房地产交易的过程中可能面临着各种各样的问题，房地产行业的一线工作人员必须具备良好的素质，首先应以诚信待顾客，其次也要能够有效分辨和预防风险。因此，要加强工作人员的培训工作，对其进行法律知识方面的培训，增强一线人员的法律意识，从而规范交易行为。此外，还要帮助一线工作人员树立正确的思想观念，在工作中能够站在客户角度为客户考虑，不要为了蝇头小利破坏与客户之间的信任，保持一个清醒的头脑，要抵制住诱惑，从源头上避免风险的产生。

四、结语

总而言之，在我国社会主义市场经济制度下，经济的腾飞带来房地产市场的飞速发展，取得了相当显著的成果。然而发展速度太快，市场交易不规范、法律不健全的问题也暴露出来。对此，要充分重视这些风险，根据房地产企业的发展实际情况，实施有效的风险管理措施，才能维持房地产行业以及行业内企业的稳定健康发展。

参考文献：

[1]刘宝文.房地产交易管理中的风险及规避策略分析[J].门窗.2015（9）：81-86.

第3篇

关键词： 商品预售 消费者权益 保护

一、商品房预售制度的概念

商品房预售也可以称为期房买卖，具体是指房地产公司在商品房的建设过程中，将商品房进行出售，购房者在进行房屋购置时，先支付一部分的押金，其支付时间、数额、支付方式是由房地产公司规定的。在通常情况下，购房初期支付的押金都是购买商品房全款的10%-20%，即人们常说的首付；在商品房建设工程完成一半时，购买者需要进行第二次支付，支付的金额为30%-50%；在商品房建设工程完工之后，购房者将剩下的金额予以全部付清，商品房的所有权由房地产公司转为购房者。因商品房预售的种种优势，致使很多的房地产公司都使用这个销售方式进行商品房销售。商品房预售这种方式不管站在消费者的立场还是房地产公司的立场，都是非常有利的。消费者通过预售的方式进行购房能够减轻全额付款的压力，买到既经济又实惠的商品房；而房地产公司能将建设中资金周转困难的问题解决，让工程得以顺利进行。商品房预售的种种优点，使得我国各地区的房地产公司都使用这种方法进行住房销售。

二、商品房预售中出现的侵害消费者权益的问题及原因

（一）商品房预售中出现的侵害消费者权益的问题

在最近几年，消费者保护协会收到了很多关于商品房预售方面的投诉。消费者协会提供的资料显示，我国的投诉事件数量逐年增加，消费者的权益受到了严重侵害。消费者投诉的范围非常广泛，根据消费者协会提供的资料可以将这些投诉大概分为以下几类：第一，开发商进行虚假宣传。在购买者交接商品房时，发现房屋的装修设计、质量以及小区的绿化建设、基础设施等与广告宣传存在着一定的差距。第二，开发商对真正的情况进行了隐瞒。购房者在购房时，预售人没有对房屋的真实情况予以说明，在房屋的使用权上、商品房设定抵押方面都未予以说明。第三，房地产公司不按照规定的时间转交房屋，还将一套房屋售卖给了几个购房者，在购房时不予以办理房屋权证书。第四，在购买者与房地产公司签订的合同中，出现了一些不平等的条款。第五、购买者在收到房屋后发现商品房建设质量不合格。第六，在商品房的面积上出现了一些误差。

（二）导致问题出现的原因

在目前多数的商品房预售中，消费者的权益受到了严重的侵害。导致问题出现的原因主要可以分为以下几个方面：第一，房地产宣传的消息与购买者得到的消息存在着差异性。在现在的商品房预售中，房地产在制作宣传短片和宣传资料中掺入了很多的虚假成分，宣传的内容全部为商品房的优势和特点，对存在的不足与缺陷只字不提，导致购买者对于商品房想象得太过于理想化。第二，购买者对房屋购买方面的专业知识和法律知识了解过少，对商品房的信息没有正确的认识。第三，购买者与房地产企业之间的地位和经济实力存在较大差距，导致房地产企业把大量的责任归结于房屋的购买者，加重了房屋购买者的责任与压力。第四，缺乏有效的监管。在商品房的预售过程中，购买者与房地产企业的地位、经济实力存在的较大的差距，购房者依靠自己的法律知识根本不能对自己的权益进行保护，在这样的情况下，就必须对预售市场进行有效的监管，以此来保护消费者的权益。

三、完善商品房预售市场购房者权益的保护机制

在现在的商品房预售中，消费者的权益受到了侵害，为了使消费者的权益得到保护，我们制定了一些防范措施，将商品房预售的市场机制予以健全完善，使商品房预售的交易秩序正常化。第一，在现在商品房预售中，房地产给消费者的权益造成了很大的伤害，为了对消费者的权益进行保护，要合理地运用《消费者权益保护法》。《消费者权益保护法》将不动产中消费者的地位予以了确定，当消费者权益受到侵害时，可以运用法律的手段对房地产公司进行，让房地产公司对购房者进行一定的赔偿，法律的运用不仅仅让消费者的权益得到了保护，还对房地产的不良行为予以严惩。第二，加强消费者在商品房购买方面的专业知识和法律知识，让消费者对商品房的宣传资料和宣传短片进行全面的知识，要明确分辨其中的事实与虚假，通过自己掌握的知识对自己的权益进行保护。第三，健全完善监管体系，将商品房预售市场进行有效监管，使房地产的违法行为得以控制，从房地产企业方面保护消费者的权益。

四、总结

随着经济的发展，我国住房体制改革的不断深入，在居民的消费中，住房购买的消费在居民的总消费中占了很大的比例，所以我们更应该对消费者购买住房的权益进行保护。

参考文献：

[1] 张东亮.浅析商品房预售中对消费者权益的保护[J].法制

与经济（下旬刊），2011（6）.

[2] 赵飞.试论商品房预售中消费者权益的保护[J].科学与财

富，2012（1）.

[3] 江静.论商品房预售制度的完善――以强化消费者保护

为视角[D].西南大学，2008.

第4篇

关键词：日照环境损害；估价方法

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2014年3月11日

一、研究背景

随着我国经济社会的快速发展，城市化进程的步伐不断加快，人们对现代城市的发展环境提出了新的要求。地多人少的城市建设同亟待改善的生活环境质量两者之间相互冲突所引发的矛盾反映于城市生活的方方面面，而在这些众多矛盾中，日照环境损害则是最为突出的表现之一。与此同时，公民的法律知识及维权意识与过去相比也有明显的提升，日照环境损害而引发的采光权纠纷案件也逐年递增。而我国现有的一些针对房地产损害赔偿的规范，以实体性损害居多，关于环境损害等无形损害赔偿的规范较少，如何对于房地产日照环境损害赔偿进行合理估价，采取更为科学的估价方法，就显得尤为重要。

二、我国现阶段日照环境损害估价现状

虽然关于我国的房地产日照环境损害的案例发生次数并没有具体的统计数字，但是从关于采光权的纠纷案件不断增多，以及住宅建设仍旧飞快发展的现实不难得出，关于日照环境损害的相关案件发生的次数将呈上升趋势，由此产生的估价业务也将不断增多。

日照环境损害属于房地产损害情况中的一种，也是最近发生频率较高的非实体性损害之一。在发生日照环境损害事件时，一般是采取和解、调解、仲裁等方式，也有一些城市出台了给予被阳光遮挡住宅补偿的标准的规定，包括《北京市生活居住建筑间距暂行规定》、《大连市城市间距及挡日照处理规定》等，这些途径主要从讨论赔偿的金额角度着手。目前的机制并不完善，鲜有专业意见作为参考依据，在赔偿金额方面的确定随意性较大。

现阶段，针对房地产损害赔偿的估价业务，同普通估价业务还是有所区别的，在具体方法的选取及运用上，并不像其他业务一样已被房地产机构及估价师完全熟练掌握并在行业内形成一定的共识，而是根据不同损害的特点呈现出个别性、差异性的特点，根据不同的损害类型确定适应的估价思路、估价技术路线和方法，从估价技术过程来看有更大的灵活性。在房地产损害赔偿的估价中，可运用的规范又多偏重于对实体性损害方面的规定，故诸如日照环境损害这类无形损害的赔偿估价，其估价技术思路、方法等在行业内还未能形成一定的共识，故可探讨性较大，值得深入研究，以适应该类案件发生频率增大带来的业务需求。

三、房地产日照环境损害赔偿估价方法初探

本文分别对成本法、市场比较法、收益法、价差法、价格分离修正法、意愿调查法各自的基本原理、在日照环境损害赔偿估价中的运用等方面进行了阐述。

（一）成本法。成本法是将房地产价格各构成部分逐项累加、最后合成为估价对象房地产价格的方法，也就是先求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法又称为积算法，估算结果称为积算价格。

1、成本法在日照环境损害赔偿估价中的运用。将成本法运用于房地产日照环境损害的赔偿估价中，主要是通过将受损害的房地产恢复于未损害时的状态所必须的各项费用总和作为赔偿估价值的主要参考依据。

成本法的公式为：

V=C1+C2+C3+……

式中，V为各项费用之和；C1、C2等为各种费用，如受损害影响的房屋与正常情况下的房屋相比需要多付出以供满足照明需要的电费、冬季的取暖费等。

通过成本法计算得到的最终日照损害赔偿估价值，一般情况下，必须大于或等于V。

2、成本法下的重点关注问题

（1）成本法的使用前提。选用成本法对房地产日照环境损害赔偿进行估计，需要满足的三个前提条件：一是被估价的房地产处于继续使用状态；二是对于所产生的各项损害费用应有据可查；三是构成赔偿估价的各项损害费用必须是合理的。

（2）成本法的缺陷。成本法的使用较为简便，但是由于日照环境损害为一种非实体损害，故相较于实体损害的赔偿估价，成本法的适应性较低。因为在实践中很难全面、客观、准确地确定各种损害因素并对其所造成房地产的损害进行科学量化。此外，也有学者认为这种方法在估价房地产价值损害时，忽略了损害对房地产整体价值的影响，而只是简单的将各项损害费用相加。

（二）市场比较法。市场法，是指利用市场上同样或者类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

1、市场比较法在日照环境损害赔偿估价中的运用。市场比较法主要是通过选择评估时点相近的有类似日照损害赔偿的房地产与评估对象进行比较，对可比实例的日照损害赔偿价值根据各项修正因素进行适当调整，以得出评估对象的损害赔偿估价值。

市场比较法的公式为：

V=P×F1×F2×F3

式中，V―房地产日照环境损害赔偿评估值；P―可比实例日照损害赔偿值；F1―赔偿情况修正系数；F2―赔偿日期修正系数；F3―日照损害状况修正系数。

采用市场比较法，一般估价师应选取不少于3个类似的可比实例，但是鉴于现阶段该类似可比实例总体数量较少，只要估价师能找到可比性很强的实例，尽管数量未达到3个，也允许其采用此方法。通过对赔偿情况的修正，将可比实例的损害赔偿值修正为正常赔偿额；通过赔偿日期修正，将可比实例在赔偿日期的赔偿额调整为在估价时点的赔偿额；通过日照损害状况修正，将可比实例日照环境损害状况下的赔偿额调整为评估对象日照环境损害状况下的赔偿额。最后，将不同可比实例修正后的赔偿额的简单算术平均或者进行加权平均得到的值作为市场比较法的估价结果。

2、市场比较法下的重点关注问题

（1）市场比较法的使用前提。市场比较法的使用前提必须是有能够找到有类似实例，并且具备一定的可比性，如适度的时间范围、交易条件、市场条件等。

（2）市场比较法的缺陷。市场比较法是最直接、客观的一种估价方法，市场比较法的应用较为广泛。但是，由于对市场条件有较高的要求，如果无法获得具有可比性的实例，则无法使用该方法。此外，对于日照损害状况这个因素的修正，除应仔细研究相应的建筑工程日照分析规程外，也对估价师有较高的建筑、工程等方面专业知识的要求。

（三）收益损失资本化法（收益法）

1、收益法的基本原理。收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益，并将其按一定的折现率或者资本化率折成现值，来确定该项资产的评估值。收益法是以效用价值论作为其理论基础的，也就是收益决定资产的价值。

2、收益法在日照环境损害赔偿估价中的运用。收益法主要是求取受日照环境损害的房地产的未来净收益损失的现值作为房地产日照环境损害赔偿值得估价方法。由于日照环境损害对房地产所造成的影响往往并不是表现在使其使用寿命的缩短，这与一般的有形损害对房地产所造成的影响有所不同，日照环境损害的影响多表现于降低了房地产的未来净收益。

收益损失资本化法的基本公式为：

V=■■

式中，V―房地产日照环境损害赔偿评估值；Ai―未来第i年的净收益损失额；n―净收益损失年限；r―折现率。

3、收益法下的重点关注问题

（1）收益法的使用前提。在使用收益法对房地产日照环境损害赔偿估价时，应满足房地产未来预计的净损益是可以预测，并能用货币计量以及净收益损失年限能够预测，或者可以计算得出等前提条件。

（2）收益法的缺陷。收益法多用于不可修复的永久性损害，比如日照环境。但是，在实际运用中，预期收益损失额的预测难度较大。

（四）价差法。价差法，顾名思义为一种作差的估价方法，即求取类似的无日照环境损害的房屋和有日照环境损害的房屋市场价值之差作为房屋质量缺陷损失的估价。

价差法的基本公式为：

V=V1-V0

式中，V―房地产日照环境损害赔偿评估值；V1―无日照环境损害的房屋价值；V0―有日照环境损害的房屋价值。

无日照环境损害的房屋价值和有日照环境损害的房屋价值都是基于市场价值，一般是通过市场比较法得到V1、V0，所以价差法并不是一种新的估价方法，而是在市场比较法基础上引申出的一种方法。

（五）价格分离修正法（Hedonic模型法）

1、价格分离修正法基本原理。价格分离修正法，主要是基于特征价格法的一种估价方法。所谓特征价格法，又称Hedonic模型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征（或品质）数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。

2、价格分离修正法在日照环境损害赔偿估价中的运用

（1）构建模型。本方法是利用计量经济学方法进行数学建模，并建立如下模型：

Pi=？琢×■X■■×■e■×e■ ①

①式中，Pi为住宅价格；X为住宅属性变量，如区位、容积率、绿化、采光等；D是一系列取1和0的虚拟变量；ui为随机扰动项。

将上述取对数形式，得到②式：

lnPi=？琢+■？茁jlnXji+■？啄dlnDdi+ui ②

对公式②中的Hedonic对数模型采用最小二乘法进行多元回归估计，得到？琢、？茁j、？啄d的估计参数。

（2）计算住宅特征的隐含价格。假设E为住宅的某一特征，如光照环境，则由Hedonic模型可得：

■=？琢×？茁eE■■×■X■■×■e■ ③

由于市场中的均衡价格是由商品的边际价格决定的，对③式推导，可得：

P■=■=■Pi

P■即为所求某一住宅特征的隐含价格。

房地产日照环境损害赔偿的估价应以所求得日照环境这一特征的隐含价格为依据，根据损害程度进行估价。

3、价格分离修正法评价。相较于前四种方法，价格分离修正法的主观因素最弱，客观性最强。本方法是以数据可获得性为前提，需要大量可靠的数据，因此必须要有全面可靠的住宅市场样本为依托。

（六）意愿调查法

1、意愿调查法基本原理。意愿调查法又称意愿调查价值评估法（Contingent Valuation Method，CVM），这是一种基于调查的评估非市场物品和服务价值的方法，利用调查问卷直接引导相关物品或服务的价值，所得到的价值依赖于构建（假想或模拟）市场和调查方案所描述的物品或服务的性质。这种方法被普遍用于公共品的定价领域，现在在西方国家也是进行环境物品价值评估时用得最多的一种方法。

2、意愿调查法在日照环境损害赔偿估价中的运用。首先，估价师必须对房地产日照损害事件进行实地调查，了解损害的范围和纠纷双方的诉求，并对损害所造成影响进行较为准确和全面的阐述；其次，选择合适的调查范围，调查对象要有针对性和全面性，主要包括损害方、被损害方、与估计对象周边范围的一些类似损害方及被损害方、专业人士及监管部门，被调查人员应为对损害行为有一定了解和体会的人群，否则会使调查结论与偏颇；在这，调查应从“应得补偿”与“自愿补偿”正反两方面进行，以免出现只使用一方面的调查值使得结果与实际偏高或偏低；最后，估价师对两方面的调查值进行权衡处理得出最终值。

3、意愿调查法评价。意愿调查法，虽然是一种主观性很强的方法，不通过公式计算，看似不准确，但是如果在广泛调查基础下，其实可以相对直观表现损害价值，更为贴近纠纷双方的诉讼心理，更好地解决实际问题，甚至能够在其他方法无法进行估价时通过此方法对损害赔偿值进行确定。

四、小结

以上六种方法，没有特别的孰优孰劣之分，估价师应当根据具体情况做出分析判断。总的来说，价格分离修正法相比市场比较法、收益法、成本法、价差法而言降低了主观因素的影响，更为客观，在行业内使用最为广泛，但是需要有大量可靠的样本数据作为依据。而意愿调查法尽管是一种主观色彩极强的一种方法，但是当其他方法行之无效之时，运用好此方法往往也能达到很好的效果。本文仅对估价方法进行初探，并没有对日照环境因素的诸如光影长度、角度等做具体分析。

主要参考文献：

[1]中国房地产估计师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法[M].中国建筑工业出版社，2010.

[2]中国资产评估协会.资产评估[M].经济科学出版社，2012.

[3]柴强.房地产估价[M].首都经济贸易大学出版社，2012.

[4]张静.资产评估具体方法的运用与选择[J].高科技与产业化，2011.2.

[5]王学哲.论意愿调查法在房地产损害价值评估中的应用[J].中国房地产估价与经济，2011.1.

第5篇

[关键词]房地产营销策略

一、引言

1.房地产的概念。在我国所谓房地产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分，主要包括为提高房地产的使用价值而种植的花草、树木、或人工建造的花园、假山；为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往被看作土地或建筑物的构成部分。因此，房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。

房地产主要有三种存在形态。其中土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类；其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地建筑物不可分离的物，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。

房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、设备等；权益指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（如使用权、所有权、抵押权等）。在我国，就房地产开发经营来说，附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利，如抵押权、典当权等；房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。房地产的总体概念可总结如下：

房地产概念图

2.房地产营销概述。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物，市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣，还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实，使每一宗物业顺利出售或出租。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略，辨别外界环境的发展变化，通过系统分析及时改变营销策略。

房地产市场营销包括有开发商和经营商、营销人员、营销中间商和顾客几个组成部分。

房地产开发商和经营商，首先要对市场变化和需求等做出预先反映，并在公司长期营销战略中得到体现。同时房地产业与资源和原材料有着密不可分的关系，作为开发商就要在制定营销计划时将资源和原材料的价格波动考虑进去。房地产公司的营销人员，不但要熟悉市场环境等市场经济知识，还应具有关于保护竞争、消费者和社会更大利益等主要法律知识，以及社会文化环境给房地产目标市场带来的不同需求。对于房地产的开发商和经营商而言，为了达到获取利润的目的，公司将联合一批供应商和营销中间商来接近目标顾客。

二、房地产营销策略的发展史

市场营销理论于20世纪初诞生于美国，菲利蒲?科特勒被誉为营销学之父，他提出了最早的营销4C理论，是现代营销的基石，4C包括产品、价格、促销、渠道，从这四点出发，衍生出新的营销方法。

在市场营销过程中，目标消费者位居于中心地位。企业识别总体市场，将其划分为较小的细分市场，选择最有开发价值的细分市场，并集中力量满足和服务于这些细分市场。企业设计由其控制的四大要素（4C）所组成的市场营销组合。为找到和实施最好的营销组合，企业要进行市场营销分析、计划、实施和控制。通过这些活动，企业观察并应变于市场营销环境。

营销简单的说就是用科学的方法，分析市场上的需求，并用科学的方法来生产出能满足市场需求的产品。

房地产市场竞争日益激烈的今天，房地产营销层面的竞争也随着房地产市场竞争的激烈而日益激烈。我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。

1.建设观念阶段——标准规划。计划经济时代，只有简单的“房地产”概念，很长一段时间，我国的住宅建设一直是学习前苏联模式，而且住宅的建设标准由政府统一制定，造成所有的设计全按标准图进行建设，形成千楼一面的现象。

2.楼盘观念阶段——销售策划。在这个阶段，房地产刚刚走向市场化，大部分项目的开发意识依然停留在计划经济时代，策划往往依赖于企业领导或几个设计院专家的“大脑风暴式”讨论，而没有进行市场调研、消费者需求调查的意识，开发的项目充满了主观臆断。

3.推销观念阶段——概念策划。房地产市场的泡沫与楼盘空置的现实，使开发商认为消费者缺乏理性，有一种购买惰性或者抗衡心理，必须主动推销和积极促销。在1997年～1999年大多数所谓房地产策划仅仅是“广告策划”、“销售策划”而已，策划人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征，向消费者加以强调和宣传，使消费者对楼盘建立起概念认识，引导消费者在众多楼盘的选择过程中，比较容易选择自己偏好的楼盘，以达到促销目的。

4.准营销观念阶段——卖点群策划。随着社会进步与生活水平的提高，消费者对居住条件的需求层次日益明显，房地产市场供应量的增加，导致需求相对减弱及消费者理性购买，为有效的满足用户的各种需要，适应卖方市场和消费者理性选择，开发商认为必须以用户为中心。因此，策划人把众楼盘之长集于一身，极尽所能地向市场罗列无尽的卖点一时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅、生态社区等等，虽然提升了楼盘品质，但使得开发商成本高于售价。

5.营销观念阶段——全程策划。围绕用户展开的营销，并没有使供需缓和、楼盘空置减少，开发商逐渐认识到实现销售的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望，并且比竞争对手更效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西。使开发商不再只关注于产品的本身，转而关注市场需求。

6.整合营销观念阶段——整合策划。整合营销是企业经营目标兼顾企业、顾客、社会三方的共同利益，各种营销技巧相互结合、相互补充所构成的企业市场营销理念。整合营销要求企业的所有活动都整合和协调起来，企业中所有部门都在一起努力为顾客的利益而服务，企业的营销活动成为企业各部门的工作。

三、房地产营销策略的现状

目前，我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托销售和网络销售三种。

1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。

2.委托销售策略。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客，顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托销售降低了开发商的风险，通过商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势

当前，我国房地产市场营销策略主要有以下特点：

品牌领导形象震撼——确立市场地位，引起市场关注，锁定目标消费群；

把握时机高昂入市——抓住有利时机，高姿态低价格进入市场，迅速掌握市场主动权；

分期分批卖点不断——分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时引爆，带动价格走高，达到持续热卖效果；

进度跟进迭起——紧跟工程进度（奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等）制造阶段性销售，实现阶段性销售目标；

以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间激发热销；

物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。

四、房地产营销策略的创新

在新形势下，随着市场的成熟、制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题，我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战，这就要求房地产企业积极思考，探索营销策略的创新。

在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素。第一，项目开发前的市场调查工作。市场调查对房地产企业的重要性不言而喻。市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查。第二，强化产品策略在营销组合中的地位。由于房地产商品的特殊性，要求房产设计上要符合消费者的喜好，建筑材料选择要合理，物业管理信誉要好，已解决业主的后顾之忧。第三，突出企业差异。突出本企业的产品、服务和品牌差异，可以提高房地产产品的价值，形成竞争优势，其中产品差异是最基础的，也是要首先考虑的。第四，合理利用价格策略。房产的定价要注意消费者的心理价位和承受能力，同时要根据项目本身的开发目的确定。第五，积极拓宽营销渠道。在以消费者为中心的市场环境下，开发商应从坐商观念转变为行商观念。

目前，全国各地的房地产发展都处于期，人们对房地产的需求较大，对于各大房地产商，这无疑是利好消息；但是，由于房地产市场通过近几年的发展，已经开始转向买方市场，所以，根据目前的市场状况，各大开发商必须要注意房地产营销策略的创新，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。

1.品牌营销。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益。

要建立良好的品牌，必须要以优良的品质，适合的价格提高品牌美誉度；同时，兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力，以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象，推销公司的楼盘等。而在现实的房地产营销中，由于资金的周转，市场的激烈竞争等问题，导致房地产开发商不注意进行品牌效应的积累，往往只是针对在建或竣工的个别楼盘借助媒体或广告的力量进行炒作。而品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终，不是个别的，而是整体的。只有这样，才能使得品牌成为企业的竞争优势；另外，企业往往将品牌理解成为案名，只要案名好就能树立良好的品牌效应。其实案名只是品牌的重要组成部分，品牌应该注意“内外兼修”，即要有好的案名，更要有好的质量及服务，做到“名实双具”。这样创造出来的品牌，才是真正的品牌，才是能促进商品房销售的品牌，才是人们信赖的品牌。

2.人文营销。房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”，对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。

3.知识营销。目前，对于大多数消费者而言，他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念，而想了解，又苦于没有途径。因此，房地产开发商应当本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会，在宣讲会前可以进行问卷调查，了解消费者在此方面的困惑，在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍，然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题，最后总结以上的内容，达到让消费者获得知识的目的。可见，宣讲会是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客介绍知识的同时，又宣传了企业的品牌，提高大众的认知度，增加购买欲望；同时，对房地产有了认识的顾客又会对房地产提出更高层次的要求，促使房地产开发商运用新技术，创造新工艺，推动市场的前进。

4.绿色营销。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是，企业纷纷提出以环境保护为营销理念，以绿色文化为价值观，以绿色营销为核心的营销战略。

在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”，绿色节能住宅的发展将成为趋势，也将成为卖点。

5.合作营销。和其他商品一样，对于商品房的销售同样可以采取合作营销的战略。房地产开发商与很多单位存在利益关系。

首先，应该积极与下游供应商进行联系，由于长期的合作，可以给开发商带来一定的折扣，减少成本；同时，消费者购买商品房之后进行装潢，开发商可以推荐房主使用与其合作的供应商的售卖的材料，既为房主提供了优惠，同时会给供应商带来不少的收益。第二，开发商积极与金融信贷部门进行联合，前期可以通过宣传开发项目优势的方式，向金融信贷部门请求贷款或通过项目融资的方式邀请进行项目合作，利用金融信贷资金进行开发建设;在后期的销售过程中，与金融部门沟通，为顾客设计贷款或按揭的组合方式,为顾客提供多种丰富的支付手段。第三，与其他开发商进行联合造势，形成双赢的格局。

6.服务营销。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，从而有了初步的认知和倾向；售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续；在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与维修；并自己成立物业公司或委托第三方物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时展的必然，同时也为企业的发展奠定坚实的基础。

7.社会营销。社会营销观念是随着现在流行的可持续发展观念提出来的，主张企业提供的产品和服务，不仅要满足消费者的市场需求或短期欲望，而且要符合消费者的长期利益，不忽视社会利益。注意到企业发展中的社会效益，对于企业提升其形象是十分重要的。企业的形象提高了，销售量和利润也自然得到提高。

第6篇

[关键词] 房地产营销策略

一、引言

1.房地产的概念。在我国所谓房地产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分，主要包括为提高房地产的使用价值而种植的花草、树木、或人工建造的花园、假山；为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往被看作土地或建筑物的构成部分。因此，房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。

房地产主要有三种存在形态。其中土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类；其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地建筑物不可分离的物，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。

房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、设备等；权益指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（如使用权、所有权、抵押权等）。在我国，就房地产开发经营来说，附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利，如抵押权、典当权等；房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。房地产的总体概念可总结如下：

房地产概念图

2.房地产营销概述。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物，市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣，还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实，使每一宗物业顺利出售或出租。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略，辨别外界环境的发展变化，通过系统分析及时改变营销策略。

房地产市场营销包括有开发商和经营商、营销人员、营销中间商和顾客几个组成部分。

房地产开发商和经营商，首先要对市场变化和需求等做出预先反映，并在公司长期营销战略中得到体现。同时房地产业与资源和原材料有着密不可分的关系，作为开发商就要在制定营销计划时将资源和原材料的价格波动考虑进去。房地产公司的营销人员，不但要熟悉市场环境等市场经济知识，还应具有关于保护竞争、消费者和社会更大利益等主要法律知识，以及社会文化环境给房地产目标市场带来的不同需求。对于房地产的开发商和经营商而言，为了达到获取利润的目的，公司将联合一批供应商和营销中间商来接近目标顾客。

二、房地产营销策略的发展史

市场营销理论于20世纪初诞生于美国，菲利蒲?科特勒被誉为营销学之父，他提出了最早的营销4C理论，是现代营销的基石，4C包括产品、价格、促销、渠道，从这四点出发，衍生出新的营销方法。

在市场营销过程中，目标消费者位居于中心地位。企业识别总体市场，将其划分为较小的细分市场，选择最有开发价值的细分市场，并集中力量满足和服务于这些细分市场。企业设计由其控制的四大要素（4C）所组成的市场营销组合。为找到和实施最好的营销组合，企业要进行市场营销分析、计划、实施和控制。通过这些活动，企业观察并应变于市场营销环境。

营销简单的说就是用科学的方法，分析市场上的需求，并用科学的方法来生产出能满足市场需求的产品。

房地产市场竞争日益激烈的今天，房地产营销层面的竞争也随着房地产市场竞争的激烈而日益激烈。我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。

1.建设观念阶段――标准规划。计划经济时代，只有简单的“房地产”概念，很长一段时间，我国的住宅建设一直是学习前苏联模式，而且住宅的建设标准由政府统一制定，造成所有的设计全按标准图进行建设，形成千楼一面的现象。

2.楼盘观念阶段――销售策划。在这个阶段，房地产刚刚走向市场化，大部分项目的开发意识依然停留在计划经济时代，策划往往依赖于企业领导或几个设计院专家的“大脑风暴式”讨论，而没有进行市场调研、消费者需求调查的意识，开发的项目充满了主观臆断。

3.推销观念阶段――概念策划。房地产市场的泡沫与楼盘空置的现实，使开发商认为消费者缺乏理性，有一种购买惰性或者抗衡心理，必须主动推销和积极促销。在1997年～1999年大多数所谓房地产策划仅仅是“广告策划”、“销售策划”而已，策划人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征，向消费者加以强调和宣传，使消费者对楼盘建立起概念认识，引导消费者在众多楼盘的选择过程中，比较容易选择自己偏好的楼盘，以达到促销目的。

4.准营销观念阶段――卖点群策划。随着社会进步与生活水平的提高，消费者对居住条件的需求层次日益明显，房地产市场供应量的增加，导致需求相对减弱及消费者理性购买，为有效的满足用户的各种需要，适应卖方市场和消费者理性选择，开发商认为必须以用户为中心。因此，策划人把众楼盘之长集于一身，极尽所能地向市场罗列无尽的卖点一时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅、生态社区等等，虽然提升了楼盘品质，但使得开发商成本高于售价。

5.营销观念阶段――全程策划。围绕用户展开的营销，并没有使供需缓和、楼盘空置减少，开发商逐渐认识到实现销售的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望，并且比竞争对手更效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西。使开发商不再只关注于产品的本身，转而关注市场需求。

6.整合营销观念阶段――整合策划。整合营销是企业经营目标兼顾企业、顾客、社会三方的共同利益，各种营销技巧相互结合、相互补充所构成的企业市场营销理念。整合营销要求企业的所有活动都整合和协调起来，企业中所有部门都在一起努力为顾客的利益而服务，企业的营销活动成为企业各部门的工作。

三、房地产营销策略的现状

目前，我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托销售和网络销售三种。

1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。

2.委托销售策略。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客，顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托销售降低了开发商的风险，通过商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。

3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势

当前，我国房地产市场营销策略主要有以下特点：

品牌领导形象震撼――确立市场地位，引起市场关注，锁定目标消费群；

把握时机高昂入市――抓住有利时机，高姿态低价格进入市场，迅速掌握市场主动权；

分期分批卖点不断――分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时引爆，带动价格走高，达到持续热卖效果；

进度跟进迭起――紧跟工程进度（奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等）制造阶段性销售，实现阶段性销售目标；

以质论价升值诱人――以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间激发热销；

物管跟进后顾无忧――物业管理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。

四、房地产营销策略的创新

在新形势下，随着市场的成熟、制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题，我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战，这就要求房地产企业积极思考，探索营销策略的创新。

在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素。第一，项目开发前的市场调查工作。市场调查对房地产企业的重要性不言而喻。市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查。第二，强化产品策略在营销组合中的地位。由于房地产商品的特殊性，要求房产设计上要符合消费者的喜好，建筑材料选择要合理，物业管理信誉要好，已解决业主的后顾之忧。第三，突出企业差异。突出本企业的产品、服务和品牌差异，可以提高房地产产品的价值，形成竞争优势，其中产品差异是最基础的，也是要首先考虑的。第四，合理利用价格策略。房产的定价要注意消费者的心理价位和承受能力，同时要根据项目本身的开发目的确定。第五，积极拓宽营销渠道。在以消费者为中心的市场环境下，开发商应从坐商观念转变为行商观念。

目前，全国各地的房地产发展都处于期，人们对房地产的需求较大，对于各大房地产商，这无疑是利好消息；但是，由于房地产市场通过近几年的发展，已经开始转向买方市场，所以，根据目前的市场状况，各大开发商必须要注意房地产营销策略的创新，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。

1.品牌营销。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益。

要建立良好的品牌，必须要以优良的品质，适合的价格提高品牌美誉度；同时，兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力，以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象，推销公司的楼盘等。而在现实的房地产营销中，由于资金的周转，市场的激烈竞争等问题，导致房地产开发商不注意进行品牌效应的积累，往往只是针对在建或竣工的个别楼盘借助媒体或广告的力量进行炒作。而品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终，不是个别的，而是整体的。只有这样，才能使得品牌成为企业的竞争优势；另外，企业往往将品牌理解成为案名，只要案名好就能树立良好的品牌效应。其实案名只是品牌的重要组成部分，品牌应该注意“内外兼修”，即要有好的案名，更要有好的质量及服务，做到“名实双具”。这样创造出来的品牌，才是真正的品牌，才是能促进商品房销售的品牌，才是人们信赖的品牌。

2.人文营销。房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”，对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。

3.知识营销。目前，对于大多数消费者而言，他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念，而想了解，又苦于没有途径。因此，房地产开发商应当本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会，在宣讲会前可以进行问卷调查，了解消费者在此方面的困惑，在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍，然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题，最后总结以上的内容，达到让消费者获得知识的目的。可见，宣讲会是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客介绍知识的同时，又宣传了企业的品牌，提高大众的认知度，增加购买欲望；同时，对房地产有了认识的顾客又会对房地产提出更高层次的要求， 促使房地产开发商运用新技术，创造新工艺，推动市场的前进。

4.绿色营销。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是，企业纷纷提出以环境保护为营销理念， 以绿色文化为价值观， 以绿色营销为核心的营销战略。

在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”，绿色节能住宅的发展将成为趋势，也将成为卖点。

5.合作营销。和其他商品一样，对于商品房的销售同样可以采取合作营销的战略。房地产开发商与很多单位存在利益关系。

首先，应该积极与下游供应商进行联系，由于长期的合作，可以给开发商带来一定的折扣，减少成本；同时，消费者购买商品房之后进行装潢，开发商可以推荐房主使用与其合作的供应商的售卖的材料，既为房主提供了优惠，同时会给供应商带来不少的收益。第二，开发商积极与金融信贷部门进行联合，前期可以通过宣传开发项目优势的方式，向金融信贷部门请求贷款或通过项目融资的方式邀请进行项目合作，利用金融信贷资金进行开发建设;在后期的销售过程中，与金融部门沟通，为顾客设计贷款或按揭的组合方式,为顾客提供多种丰富的支付手段。第三，与其他开发商进行联合造势，形成双赢的格局。

6.服务营销。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，从而有了初步的认知和倾向；售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续；在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与维修；并自己成立物业公司或委托第三方物业管理， 为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时展的必然，同时也为企业的发展奠定坚实的基础。

7.社会营销。社会营销观念是随着现在流行的可持续发展观念提出来的，主张企业提供的产品和服务，不仅要满足消费者的市场需求或短期欲望，而且要符合消费者的长期利益，不忽视社会利益。注意到企业发展中的社会效益，对于企业提升其形象是十分重要的。企业的形象提高了，销售量和利润也自然得到提高。

第7篇

法定住址：_________

法定代表人：_________

职务：_________

委托人：_________

身份证号码：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

联系人：_________

电话：_________

电挂：_________

传真：_________

帐号：_________

电子信箱：_________

乙方（受托人）：_________

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帐号：_________

电子信箱：_________

鉴于乙方为经中华人民共和国司法部批准设立的律师事务所，具备向社会提供法律服务的资格和能力；甲方因房地产项目经营开发需要专业的法律服务，以维护其在整个建设过程中的所有行为的合法性及其合法权益，特委托乙方为其提供法律服务，乙方表示同意；甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国律师法》及相关法律规定，本着自愿、平等、互惠互利、诚实信用的原则，经充分友好协商，订立如下合同条款，以资共同恪守履行：

一、法律服务组成人员

乙方接受甲方的委托，指派_________、_________、_________等律师组成法律服务小组，负责处理甲方的相关房地产法律事务。

本合同自双方签字之日起生效，项目结束时自行失效。项目结束时间超过预计时间的，由甲、乙双方另行协商签订补偿条款，可延长聘期。

二、工作范围

乙方律师的服务内容具体包括：

（一）房地产投资开发法律事务

1、创设房地产项目公司

（1）为开发商提供政策法律可行性分析，协助开发商设立、组建房地产开发公司，取得房地产开发权；

（2）起草设立公司的各类法律文件；

（3）协助申办公司设立的法律手续；

（4）起草公司各类规章制度。

2、取得国有土地使用权

（1）为开发商提供审慎调查，确认土地的法律属性及用途；

（2）向土地管理部门申请办理征用土地，起草征用土地的文件；

（3）参与征用费、青苗补偿费及付款期限的谈判，制作谈判的法律文件；

（4）向土地管理部门申请确认土地用途，并起草有关法律文件；

（5）帮助协调开发商与土地管理部门、原土地使用人的各种关系；

（6）协调与土地管理部门的关系，起草用地申请书，参与土地出让金额的谈判，帮助开发商签订《国有土地使用权出让合同》，申领《土地使用证》；

（7）协调与规划部门的关系，申领《建设用地规划许可证》；

（8）通过行政裁决、诉讼等方式解决土地开发中的纠纷。

3、拆迁安置补偿

（1）协助确定委托拆迁单位，草拟、审核委托拆迁协议等文件；

（2）协助制定拆迁政策，草拟拆迁工作中需要的法律文件，包括拆迁安置文告，拆迁安置协议等；

（3）协助处理拆迁人与被拆迁户之间的纠纷；

（4）起草申领《房屋拆迁许可证》的各类法律文件，协调开发商与拆迁行政主管部门的关系，协助开发商申领《房屋拆迁许可证》；

（5）参与拆迁补偿与安置的谈判，起草审查拆迁安置补偿协议，发生纠纷协商不成时，委托人进行仲裁、诉讼、行政裁决及协助强制拆迁；

（6）起草申请《房屋预售许可证》的法律文件，申领《预售许可证》。

4、工程建设施工

（1）起草开工报告，整理申请开工的所有文件，并向建设管理部门申领《施工许可证》，为项目尽早开工准备好全部法律手续；

（2）出具从工程勘察、设计、招标至工程竣工验收阶段的整体框架的法律意见书，其主要内容为：①提出有利于工程质量的意见；②降低成本的建议；③分析该阶段可能存在的法律风险；④提出规避风险的具体方案；⑤工程履约管理；

（3）参与勘察、设计、施工、招标工作小组，对可能中标的企业进行资格、资信审查，为此进行必要的调查；

（4）起草、审核招投标文件，监督招标工作程序；

（5）起草、参与签订建筑承发包合同，并出具法律意见书，监督合同的按时履行；

（6）协调处理施工过程中的突发事件，确保工程进度；

（7）在工程建设过程中，起草各类法律文件，协助开发商协调好与供电、自来水、电话、公安、卫生、环保等部门的关系；

（8）参与工程竣工验收，并出具法律意见书。

5、房地产项目融资

（1）向贷款银行或其他金融机构出具法律建议，说明以土地使用权或在建工程或房地产实物抵押融资的法律可行性；

（2）与贷款银行或其他金融机构谈判、草拟或审核贷款合同、抵押合同及相关法律文件；

（3）代办抵押登记手续、代办抵押权解除手续；

（4）办理抵押权实现时的抵押物处置手续，草拟、审核处置抵押物所需的法律文件。

6、物业管理

（1）协助设立或选聘与小区服务相符的物业管理公司，起草、审查与物业管理公司所签订的管理合同；

（2）起草、审核物业管理公约、物业管理规章制度，委托管理合同及其他相关法律文件；

（3）起草、制订物业管理办法；

（4）协助开发商行使对公寓、小区的命名权、外墙和楼宇台的广告权，公共场地的改造权；

（5）协助物业管理公司组织业主大会，建立业主委员会，构建、理顺物业公司与全体业主及物业使用人的法律关系；

（6）协助物业公司与各市政工程公司及各专业公司确定物业服务中的各项协作、管理、维护、保养、专项服务合同、协议关系。

（二）房地产交易法律事务

1、房地产预售、销售

（1）协助开发商获取预售、销售批准；

（2）参与按揭事宜的谈判，起草按揭协议及附件；

（3）参与委托销售事宜的谈判，起草委托销售合同，并调查、审核销售公司的资质、资信等情况；

（4）对销售人员进行房地产销售的法律知识培训，指导销售人员签订销售合同；

（5）起草审查租赁、抵押等法律文件，协助办理相关登记手续；

（6）审查房地产广告内容的合法性；

（7）审查商品房预售合同和销售合同；

（8）购房签约及见证、办理预售登记。

2、房地产抵押

（1）提供房地产抵押的相关法律政策信息；

（2）解答办理房地产抵押的各项法律咨询，出具书面法律意见；

（3）代为起草、审查和修改房地产抵押合同及其他法律文书；

（4）审查抵押房地产的状况，协助设定抵押权，并协助进行房地产评估；

（5）协助办理房地产抵押登记手续；

（6）办理其他约定的法律事务。

3、房地产权属登记

（1）提供有关房屋过户相关的法律政策咨询，提供书面法律意见；

（2）协助准备房地产交易过户的文件资料；

（3）协助办理申请过户、申报应缴契税、费用、代领房地产买卖契证。

4、房地产调查

（1）提供有关房地产抵押、查封等相关法律政策咨询，出具书面法律意见；

（2）到有关行政机关对房地产的权属、抵押情况以及是否查封进行调查；

（3）办理其他约定的法律事务。

（三）其他房地产相关律师事项

1、进行房地产开发人员、销售人员、管理人员相关法律知识和业务技能的培训；

2、及时向开发企业介绍新颁布的房地产相关法律、法规、政策，并结合开发企业实际管理状况，出具相关法律意见；

3、为开发企业提供《劳动法》、《公司法》等健全公司法人治理结构的综合性法律意见；

4、为开发企业及时解答和解决有关法律咨询和法律事务；

5、协助企业建立健全各种规章制度，包括厂规、厂纪、合同管理、税收、劳动保险、专利和专有技术管理、商标和广告管理、资金信贷等管理制度；

6、参加合同和重大经济活动的谈判，承办其它法律事务，如公证、商标注册、调查资信等；

7、参加调解、仲裁及其它非诉讼法律事务和诉讼活动。

三、服务费用及支付

甲方向乙方支付的律师服务费用为￥_________元（大写_________元整）。甲方应于本合同生效之日起_________日内，向乙方支付全部费用的_________%，计￥_________元（大写_________元整），剩余_________%，计￥_________元（大写_________元整）于乙方事项完成之日起_________支付。

甲方按乙方要求将费用划至乙方指定帐户：帐户名：_________， 帐户号：_________。

乙方向甲方收取律师服务费用的依据为《律师服务收费管理暂行办法》、《律师服务指导性收费标准》、_________。

四、其他费用的负担

乙方律师办理甲方委托事项所发生的下列费用，应由甲方承担：

1、相关行政、司法、鉴定、公证等部门收取的鉴定费用、评估费用、办案费用等；

2、_________（地区）外发生的差旅费、食宿费，翻译费，复印费，长途通讯费等；

3、征得甲方同意后支出的其他费用。

乙方律师应当本着节俭的原则合理使用上述有关费用。

五、甲方权利义务

1、甲方应与乙方合作真诚，及时、准确、完整地向乙方提供所需的资料及文件；

2、甲方指定_________为法律服务小组的联系人，负责转达甲方的指示和要求，提供文件和资料等，甲方更换联系人应当书面通知乙方；

3、乙方律师到甲方处办公时，甲方应为律师提供必要的办公及生活条件；

4、甲方应按照本合同规定的时间、方式向乙方支付服务费用；

5、甲方应随时告之乙方其房地产项目进展情况，并告知乙方其联系地址、电话号码和处所等；

6、甲方应当对乙方律师办理的相关法律事务提出明确的要求，但不得提出不合理要求；

7、甲方不得向乙方律师隐瞒任何与委托事项相关的情况；

8、甲方保证其向乙方所提交资料及文件的真实性和合法性，由于甲方提供虚假信息而导致其遭受的一切损失，由甲方自行承担；   3  

9、甲方根据乙方律师提供的法律意见、建议、方案所作出的决策而导致的损失，非因乙方律师错误运用法律等失职行为造成的，由甲方自行承担；

10、甲方有权就乙方服务范围内的事项，随时向乙方提出口头或书面咨询，乙方应及时作出答复；

11、甲方有权随时检查监督乙方律师的工作服务内容，但不得影响乙方律师的正常工作秩序；

12、甲方有证据认为乙方律师没有尽勤勉义务为其进行法律服务的，有权要求乙方更换律师；

13、由于甲方的原因而导致服务事项没有完成，甲方不得要求退还已经支付的律师费用；

14、甲方委托的事项不得违反法律规定或律师执业规范。

六、乙方权利义务

1、乙方应当指派熟知房地产行业又熟知工程建设行业的专业知识及专业法律规定的律师为甲方提供法律服务；

2、乙方律师应勤勉尽责地完成委托事项，维护甲方的合法权益；

3、乙方律师有权查阅甲方与承办法律事务有关的文件和资料；

4、乙方律师有权了解甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的有关情况；

5、乙方律师应根据甲方的安排，列席甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的有关会议；

6、乙方律师有权获得所必须的办公、交通及其他工作条件和便利；

7、乙方律师在甲方授权范围内甲方办理之事务所产生的法律责任，由甲方承担，乙方律师不担责；

8、乙方律师应及时承办甲方委托办理的有关法律事务，并对所经办事务的合法性负责；

9、乙方律师要坚持以事实为根据、法律为准绳的原则，发现甲方有不当行为时，应当及时予以劝阻；

10、乙方律师应根据本合同规定和甲方的授权委托进行工作，不得超越权限；

11、乙方律师不得从事有损于甲方合法权益的活动，不得在民事、经济、行政诉讼或仲裁活动中担任甲方对立一方当事人的人；

12、乙方律师在同时受聘担任甲方和另一公司法律顾问期间，遇到两公司之间发生争议时，应当进行调解，但不得任何一方参加诉讼或仲裁；

13、乙方对在工作中接触、了解到的有关甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的商业秘密，负有保守秘密的义务；

14、乙方律师不得私自接受委托，私自向委托人收取费用，收受委托人的财物；

15、因乙方律师的过错而给甲方造成损失的，乙方应按有关规定进行赔偿；

16、乙方律师不得利用提供法律服务的便利牟取甲方与另一方争议的权益；

17、未经甲方同意，乙方不得擅自更换指派的律师。

七、合同的解除

1、合同期限届满，甲乙双方不再续签本合同；

2、甲乙双方通过书面协议解除本合同；

3、因不可抗力致使合同目的不能实现的；

4、乙方及律师不按本合同的约定提供法律服务，经甲方指出后，仍不改正的；

5、因乙方律师工作延误、失职、失误导致甲方蒙受重大经济损失的；

6、甲方有意向乙方提供虚假情况、捏造事实，致使乙方律师不能提供有效的法律服务的；

7、甲方的委托事项违反法律或者违反律师执业规范的；

8、_________。

八、保密

甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。

九、通知

1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2、各方通讯地址如下：_________。

3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。

十、合同的变更

本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出_________天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

十一、合同的转让

除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。

十二、争议的处理

1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：

（1）提交_________仲裁委员会仲裁；

（2）依法向人民法院起诉。

十三、不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。

2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。

3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、动乱、罢工，政府行为或法律规定等。

十四、合同的解释

本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。   5  

十五、补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

十六、合同的效力

本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。

有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。

甲方（签章）：_________                乙方（签章：_________

法定代表人（签章）：_________　        法定代表人（签章）：_________

委托人（签章）：_________　        委托人（签章）：_________

开户银行：_________                    开户银行：_________

帐号：_________                        帐号：_________

第8篇

法定住址：_______________________

法定代表人：_____________________

职务：___________________________

委托人：_____________________

身份证号码：_____________________

通讯地址：_______________________

邮政编码：_______________________

联系人：_________________________

电话：___________________________

电挂：___________________________

传真：___________________________

帐号：___________________________

电子信箱：_______________________

乙方（受托人）：_________________

法定住址：_______________________

法定代表人：_____________________

职务：___________________________

通讯地址：_______________________

邮政编码：_______________________

联系人：_________________________

电话：___________________________

电挂：___________________________

传真：___________________________

帐号：___________________________

电子信箱：_______________________

鉴于乙方为经中华人民共和国司法部批准设立的律师事务所，具备向社会提供法律服务的资格和能力；甲方因房地产项目经营开发需要专业的法律服务，以维护其在整个建设过程中的所有行为的合法性及其合法权益，特委托乙方为其提供法律服务，乙方表示同意；甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国律师法》及相关法律规定，本着自愿、平等、互惠互利、诚实信用的原则，经充分友好协商，订立如下合同条款，以资共同恪守履行：

一、法律服务组成人员

乙方接受甲方的委托，指派_________、_________、_________等律师组成法律服务小组，负责处理甲方的相关房地产法律事务。

本合同自双方签字之日起生效，项目结束时自行失效。项目结束时间超过预计时间的，由甲、乙双方另行协商签订补偿条款，可延长聘期。

二、工作范围

乙方律师的服务内容具体包括：

（一）房地产投资开发法律事务

1．创设房地产项目公司

（1）为开发商提供政策法律可行性分析，协助开发商设立、组建房地产开发公司，取得房地产开发权；

（2）起草设立公司的各类法律文件；

（3）协助申办公司设立的法律手续；

（4）起草公司各类规章制度。

2．取得国有土地使用权

（1）为开发商提供审慎调查，确认土地的法律属性及用途；

（2）向土地管理部门申请办理征用土地，起草征用土地的文件；

（3）参与征用费、青苗补偿费及付款期限的谈判，制作谈判的法律文件；

（4）向土地管理部门申请确认土地用途，并起草有关法律文件；

（5）帮助协调开发商与土地管理部门、原土地使用人的各种关系；

（6）协调与土地管理部门的关系，起草用地申请书，参与土地出让金额的谈判，帮助开发商签订《国有土地使用权出让合同》，申领《土地使用证》；

（7）协调与规划部门的关系，申领《建设用地规划许可证》；

（8）通过行政裁决、诉讼等方式解决土地开发中的纠纷。

3．拆迁安置补偿

（1）协助确定委托拆迁单位，草拟、审核委托拆迁协议等文件；

（2）协助制定拆迁政策，草拟拆迁工作中需要的法律文件，包括拆迁安置文告，拆迁安置协议等；

（3）协助处理拆迁人与被拆迁户之间的纠纷；

（4）起草申领《房屋拆迁许可证》的各类法律文件，协调开发商与拆迁行政主管部门的关系，协助开发商申领《房屋拆迁许可证》；

（5）参与拆迁补偿与安置的谈判，起草审查拆迁安置补偿协议，发生纠纷协商不成时，委托人进行仲裁、诉讼、行政裁决及协助强制拆迁；

（6）起草申请《房屋预售许可证》的法律文件，申领《预售许可证》。

4．工程建设施工

（1）起草开工报告，整理申请开工的所有文件，并向建设管理部门申领《施工许可证》，为项目尽早开工准备好全部法律手续；

（2）出具从工程勘察、设计、招标至工程竣工验收阶段的整体框架的法律意见书，其主要内容为：

①提出有利于工程质量的意见；

②降低成本的建议；

③分析该阶段可能存在的法律风险；

④提出规避风险的具体方案；

⑤工程履约管理；

（3）参与勘察、设计、施工、招标工作小组，对可能中标的企业进行资格、资信审查，为此进行必要的调查；

（4）起草、审核招投标文件，监督招标工作程序；

（5）起草、参与签订建筑承发包合同，并出具法律意见书，监督合同的按时履行；

（6）协调处理施工过程中的突发事件，确保工程进度；

（7）在工程建设过程中，起草各类法律文件，协助开发商协调好与供电、自来水、电话、公安、卫生、环保等部门的关系；

（8）参与工程竣工验收，并出具法律意见书。

5．房地产项目融资

（1）向贷款银行或其他金融机构出具法律建议，说明以土地使用权或在建工程或房地产实物抵押融资的法律可行性；

（2）与贷款银行或其他金融机构谈判、草拟或审核贷款合同、抵押合同及相关法律文件；

（3）代办抵押登记手续、代办抵押权解除手续；

（4）办理抵押权实现时的抵押物处置手续，草拟、审核处置抵押物所需的法律文件。

6．物业管理

（1）协助设立或选聘与小区服务相符的物业管理公司，起草、审查与物业管理公司所签订的管理合同；

（2）起草、审核物业管理公约、物业管理规章制度，委托管理合同及其他相关法律文件；

（3）起草、制订物业管理办法；

（4）协助开发商行使对公寓、小区的命名权、外墙和楼宇台的广告权，公共场地的改造权；

（5）协助物业管理公司组织业主大会，建立业主委员会，构建、理顺物业公司与全体业主及物业使用人的法律关系；

（6）协助物业公司与各市政工程公司及各专业公司确定物业服务中的各项协作、管理、维护、保养、专项服务合同、协议关系。

（二）房地产交易法律事务

1．房地产预售、销售

（1）协助开发商获取预售、销售批准；

（2）参与按揭事宜的谈判，起草按揭协议及附件；

（3）参与委托销售事宜的谈判，起草委托销售合同，并调查、审核销售公司的资质、资信等情况；

（4）对销售人员进行房地产销售的法律知识培训，指导销售人员签订销售合同；

（5）起草审查租赁、抵押等法律文件，协助办理相关登记手续；

（6）审查房地产广告内容的合法性；

（7）审查商品房预售合同和销售合同；

（8）购房签约及见证、办理预售登记。

2．房地产抵押

（1）提供房地产抵押的相关法律政策信息；

（2）解答办理房地产抵押的各项法律咨询，出具书面法律意见；

（3）代为起草、审查和修改房地产抵押合同及其他法律文书；

（4）审查抵押房地产的状况，协助设定抵押权，并协助进行房地产评估；

（5）协助办理房地产抵押登记手续；

（6）办理其他约定的法律事务。

3．房地产权属登记

（1）提供有关房屋过户相关的法律政策咨询，提供书面法律意见；

（2）协助准备房地产交易过户的文件资料；

（3）协助办理申请过户、申报应缴契税、费用、代领房地产买卖契证。

4．房地产调查

（1）提供有关房地产抵押、查封等相关法律政策咨询，出具书面法律意见；

（2）到有关行政机关对房地产的权属、抵押情况以及是否查封进行调查；

（3）办理其他约定的法律事务。

（三）其他房地产相关律师事项

1．进行房地产开发人员、销售人员、管理人员相关法律知识和业务技能的培训；

2．及时向开发企业介绍新颁布的房地产相关法律、法规、政策，并结合开发企业实际管理状况，出具相关法律意见；

3．为开发企业提供《劳动法》、《公司法》等健全公司法人治理结构的综合性法律意见；

4．为开发企业及时解答和解决有关法律咨询和法律事务；

5．协助企业建立健全各种规章制度，包括厂规、厂纪、合同管理、税收、劳动保险、专利和专有技术管理、商标和广告管理、资金信贷等管理制度；

6．参加合同和重大经济活动的谈判，承办其它法律事务，如公证、商标注册、调查资信等；

7．参加调解、仲裁及其它非诉讼法律事务和诉讼活动。

三、服务费用及支付

甲方向乙方支付的律师服务费用为￥_________元（大写_________元整）。甲方应于本合同生效之日起_________日内，向乙方支付全部费用的_________%，计￥_________元（大写_________元整），剩余_________%，计￥_________元（大写_________元整）于乙方事项完成之日起_________支付。

甲方按乙方要求将费用划至乙方指定帐户：帐户名：_________， 帐户号：_________。

乙方向甲方收取律师服务费用的依据为《律师服务收费管理暂行办法》、《律师服务指导性收费标准》、_________。

四、其他费用的负担

乙方律师办理甲方委托事项所发生的下列费用，应由甲方承担：

1．相关行政、司法、鉴定、公证等部门收取的鉴定费用、评估费用、办案费用等；

2．_________（地区）外发生的差旅费、食宿费，翻译费，复印费，长途通讯费等；

3．征得甲方同意后支出的其他费用。

乙方律师应当本着节俭的原则合理使用上述有关费用。

五、甲方权利义务

1．甲方应与乙方合作真诚，及时、准确、完整地向乙方提供所需的资料及文件；

2．甲方指定_________为法律服务小组的联系人，负责转达甲方的指示和要求，提供文件和资料等，甲方更换联系人应当书面通知乙方；

3．乙方律师到甲方处办公时，甲方应为律师提供必要的办公及生活条件；

4．甲方应按照本合同规定的时间、方式向乙方支付服务费用；

5．甲方应随时告之乙方其房地产项目进展情况，并告知乙方其联系地址、电话号码和处所等；

6．甲方应当对乙方律师办理的相关法律事务提出明确的要求，但不得提出不合理要求；

7．甲方不得向乙方律师隐瞒任何与委托事项相关的情况；

8．甲方保证其向乙方所提交资料及文件的真实性和合法性，由于甲方提供虚假信息而导致其遭受的一切损失，由甲方自行承担；

9．甲方根据乙方律师提供的法律意见、建议、方案所作出的决策而导致的损失，非因乙方律师错误运用法律等失职行为造成的，由甲方自行承担；

10．甲方有权就乙方服务范围内的事项，随时向乙方提出口头或书面咨询，乙方应及时作出答复；

11．甲方有权随时检查监督乙方律师的工作服务内容，但不得影响乙方律师的正常工作秩序；

12．甲方有证据认为乙方律师没有尽勤勉义务为其进行法律服务的，有权要求乙方更换律师；

13．由于甲方的原因而导致服务事项没有完成，甲方不得要求退还已经支付的律师费用；

14．甲方委托的事项不得违反法律规定或律师执业规范。

六、乙方权利义务

1．乙方应当指派熟知房地产行业又熟知工程建设行业的专业知识及专业法律规定的律师为甲方提供法律服务；

2．乙方律师应勤勉尽责地完成委托事项，维护甲方的合法权益；

3．乙方律师有权查阅甲方与承办法律事务有关的文件和资料；

4．乙方律师有权了解甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的有关情况；

5．乙方律师应根据甲方的安排，列席甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的有关会议；

6．乙方律师有权获得所必须的办公、交通及其他工作条件和便利；

7．乙方律师在甲方授权范围内甲方办理之事务所产生的法律责任，由甲方承担，乙方律师不担责；

8．乙方律师应及时承办甲方委托办理的有关法律事务，并对所经办事务的合法性负责；

9．乙方律师要坚持以事实为根据、法律为准绳的原则，发现甲方有不当行为时，应当及时予以劝阻；

10．乙方律师应根据本合同规定和甲方的授权委托进行工作，不得超越权限；

11．乙方律师不得从事有损于甲方合法权益的活动，不得在民事、经济、行政诉讼或仲裁活动中担任甲方对立一方当事人的人；

12．乙方律师在同时受聘担任甲方和另一公司法律顾问期间，遇到两公司之间发生争议时，应当进行调解，但不得任何一方参加诉讼或仲裁；

13．乙方对在工作中接触、了解到的有关甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的商业秘密，负有保守秘密的义务；

14．乙方律师不得私自接受委托，私自向委托人收取费用，收受委托人的财物；

15．因乙方律师的过错而给甲方造成损失的，乙方应按有关规定进行赔偿；

16．乙方律师不得利用提供法律服务的便利牟取甲方与另一方争议的权益；

17．未经甲方同意，乙方不得擅自更换指派的律师。

七、合同的解除

1．合同期限届满，甲乙双方不再续签本合同；

2．甲乙双方通过书面协议解除本合同；

3．因不可抗力致使合同目的不能实现的；

4．乙方及律师不按本合同的约定提供法律服务，经甲方指出后，仍不改正的；

5．因乙方律师工作延误、失职、失误导致甲方蒙受重大经济损失的；

6．甲方有意向乙方提供虚假情况、捏造事实，致使乙方律师不能提供有效的法律服务的；

7．甲方的委托事项违反法律或者违反律师执业规范的；

8．_________。

八、保密

甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。

九、通知

1．根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2．各方通讯地址如下：_________。

3．一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。

十、合同的变更

本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出_________天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

十一、合同的转让

除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。

十二、争议的处理

1．本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2．本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第____种方式解决

（1）提交_________仲裁委员会仲裁；

（2）依法向人民法院起诉。

十三、不可抗力

1．如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。

2．声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。

3．不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

4．本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、动乱、罢工，政府行为或法律规定等。

十四、合同的解释

本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。

十五、补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

十六、合同的效力

本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。

有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。

甲方（签章）：_______________

法定代表人（签章）：_________

委托人（签章）：_________

开户银行：___________________

帐号：_______________________

签订地点：___________________

_________年_______月_______日

乙方（签章）：_______________

法定代表人（签章）：_________

委托人（签章）：_________

开户银行：___________________

帐号：_______________________

第9篇

关键词：房地产企业；营销管理；价格策略

中图分类号：F270 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）09-0029-02

房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物，市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣，还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实，使每一宗物业顺利出售或出租。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略，辨别外界环境的发展变化，通过系统分析及时改变营销策略。房地产市场营销包括有开发商和经营商、营销人员、营销中间商和顾客几个组成部分。房地产开发商和经营商，首先要对市场变化和需求等做出预先反映，并在公司长期营销战略中得到体现。同时房地产业与资源和原材料有着密不可分的关系，作为开发商就要在制定营销计划时将资源和原材料的价格波动考虑进去。房地产公司的营销人员，不但要熟悉市场环境等市场经济知识，还应具有关于保护竞争、消费者和社会更大利益等主要法律知识，以及社会文化环境给房地产目标市场带来的不同需求。对于房地产的开发商和经营商而言，为了达到获取利润的目的，公司将联合一批供应商和营销中间商来接近目标顾客。

一、当前中国房地产营销存在的主要问题

1.缺乏有效的市场考察。任何一个企业的发展，都是从市场中来，到市场中去。一个优秀的企业，始终是依托于市场去做大，去谋求发展。科学地考察市场的当前形势和未来发展前景，把握好企业发展的方向，才能使企业有更好的生存和发展条件。房地产企业开展营销策划的最重要的依据就是进行市场考察，但是目前许多房地产企业在开展市场考察的时候，考察力度不够深入，注重表面资料数据，未进行深入分析，从而导致企业决策者在制定项目市场营销方案时，做的营销方案过时，缺乏时效性，未从市场消费者的需求情况及其购买力的角度出发，导致市场营销未达到预期的效果，从而影响企业经营效益的实现。

2.目标市场的定位不准确。中国消费者群体是一个庞大的社会群体，他们在收入、水平、消费观上存在着明显的差异，因此消费者在对房地产产品的需求上是具有差异性的。但是某些房地产企业忽略了消费者对产品需求差异性的特征，只是盲从随波逐流，跟随大流，侧重对高档产品的定位，以致最后效益不佳。出现这种现象的原因就是因为企业没有确定这批项目主要针对哪类群体消费者，市场定位的不准确不但对房地产企业产生不良影响，而且导致整体房地产结构的不平衡，难以解决广大中低收入群体的住房难问题。

3.广告投入过度。许多房地产企业寄希望于广告的作用，来提升本企业品牌效益。房产广告具有基本广告的告知作用，在一定时期内使销售业绩有所增加，但是增加幅度较小。加上目前是一个信息爆炸的社会，消费者通过网络、手机短信等多种大众媒体的传播而获得各式各样的广告，譬如说，房产、家电、促销活动等广告，早已形成一定的疲劳。房产广告对吸引消费者的作用已不大，在这样的形势下，还去过度投入广告，加大市场营销显然是不明智的。

二、房地产企业加强营销管理对策

1.房地产品牌定位要正确。要建立强有力的房地产品牌，精准的定位是走向成功的关键。品牌定位应该清晰明确，是普通住宅还是商业地产，是中产阶级住所还是豪华公寓，是“运动、健康”的个性还是“家庭办公一族”的特点等等。成功的房地产品牌都有自己明确的定位。

2.品牌策略应当持之以恒。品牌策略一旦确立，应当持之以恒，不可半途而废。如果品牌形象、定位朝令夕改，将模糊自己的品牌个性，破坏了品牌精神气脉的贯穿，最终使消费者雾里看花，难以建立强势品牌。万科“建筑无限生活”的价值主张贯穿其各个项目开发之中，奥林匹克花园“运动，健康”的理念一直在其不同项目上得以体现，这都是持之以恒的表现。在房地产市场营销中，产品策略是最重要的方面。而且，某房地产企业的项目现在是在产品设计阶段，因此产品策略可以发挥其最大的效果，是现阶段营销工作的中心点。经过分析后发现，该项目的目标客户主要是本地居民，这部分群体对住房要求高，但经济实力上与投资客有区别，他们更需要的同性价比和舒适度，比如配套、风格、物业等，要始终要围绕目标客户的需求。

3.提高品牌延伸能力。品牌延伸是企业借助消费者对原品牌已有的联想，将其用于与成名产品完全不同的新的产品上，以缩短新产品被消费者接受的时间，减少开辟新市场的费用，提高新产品的市场成功几率。它是企业培养顾客忠诚度、创造名牌、寻求增长和发展的重要策略。

4.价格策略。价格策略也是营销中的重点。由于某公司知名度并不高，而且周边许多知名房地产公司开发的楼盘也有一定的存量。因此，某公司结合现金需要，要考虑到利润最大化，应该从多个方面进行权衡，不能仅考虑房屋价格，而应多方面进行价格考虑。

5.渠道策略。某房地产公司本身不具有充足的营销经验，因此应当主要依靠拥有充足销售经验的商来进行销售。在确定了商之后，要和商对考核办法进行协商。在商销售完成情况较好时给予奖励，在商销售完成情况差时从费中扣除罚款。虽然选择的商进行销售，但为了能在同一时间由商开展人员培训，销售和营销经验的积累，企业也必须参与。

6.促销策略。由于某公司本身是一个不知名的中小房地产企业。在促销方式的选择上，应尽量避直接降价，以防止降低该公司的品牌。而应当主要考虑能够吸引消费者眼球，促使消费者决定的一些手法来促使成交。例如可以考虑采用以下几种促销方式：可以考虑组织团购的促销方式、可以考虑先租后卖的促销方式、可以考虑利用内部员工价的办法的促销方式等等。一旦遇到了公司出现财务危机或者是房地产市场突然出现恶性变化，就必须同时采用实实在在的价格优惠，以促使消费者尽早做出购买决定，但这种手段有一定的暂时性，不能长期使用，而且也要有一定的预见性，当市场转暖时，应立刻停止使用。

第10篇

关键词：应用型本科院校 资产评估 专业建设

1、国内外资产评估行业高等教育现状

1.1 国外资产评估专业高等教育现状

资产评估行业在发达国家已有一百多年的历史了，无论在评估理论研究方面还是实际操作方面都取得了很大成就。在人才培养上基本形成了一套由准入考试教育、高等教育和后续教育构成的完善体系。在高等教育方面，早在1894年于英国成立的伦敦城市大学，便设有资产评估与管理专业，其研究重点是在金融、投资等经济环境下，运用定量方法对资产与投资市场互动关系进行评估；美国的霍夫斯特拉大学设有房地产评估、收益资产的评估、评估原理与程序及专业操作规范等专业；新西兰梅西大学设有资产管理专业，具体方向有城镇评估、乡村评估、房地产评估三大方向。

在澳大利亚资产评估人才培养过程中，最突出的特点就是对资产评估高等教育的重视。1972年南澳大利亚大学率先开设了资产评估方面的专业，开始授予资产评估专业学位。通过大学的系统教育，使学生了掌握丰富的基础知识，提高了其未来的执业素质。由于澳大利亚具有完善的资产评估高等教育，目前，澳大利亚资产评估协会已将大学学历作为入会标准，在大学获得相关专业学士学位并有两年相关工作经历后，可以直接申请成为注册资产评估师，可见其对高等教育的重视程度。

1.2 我国资产评估专业高等教育现状

我国高校中关于资产评估专业建设和学科建设的工作起步较晚。在上世纪八十年代后期，国有资产管理问题日益突出。随着关于国有资产管理的研究和探讨的逐渐深入，进入九十年代后，一些院校开始进行国有资产管理方向的学科建设，并开始招收国有资产管理方向的本科生。后来在企业改制的过程中，为了防止国有资产流失，资产评估成了不可或缺的重要环节，市场上对资产评估业务、人才也有了大量的需求。我国注册资产评估师制度的建立以后，促使一些院校将原有的国有资产管理方面的专业方向改为资产评估专业方向，或专门建设了资产评估方面的专业。一些院校不仅进行了本科层次的专业建设和招生，而且延伸到了研究生层次。2004年，厦门大学积极申报并且第一个获得批准设立研究生层次的资产评估专业。2005年，南京财经大学和内蒙古财经学院也建立了本科层次的资产评估专业，并开始进行招生。近几年来，我国虽然在资产评估高等教育方面取得了一定的成就，从目前来看，我国还未形成完善的资产评估人才培养体系，评估人才缺口较大，高等教育本科层次培养数量严重不足。到2010年，全国开设资产评估本科专业的院校有14所，每年的毕业生人数只有几百人，远远不能满足资产评估行业的需求。在资产评估专业建设方面由于起步晚，目前也处于探索阶段。

2、关于资产评估专业建设的思考

2.1 明确专业人才培养目标

（1）道德素质要求。对资产评估人才道德素质的要求并是仅仅停留在遵纪守法的水平上，而是要在遵守职业道德方面起标帅作用。养成高尚的社会主义道德品质和文明行为习惯，遵守社会公德，遵守职业规范、讲究职业道德，弘扬传统美德。不仅能够始终坚持独立、公平、公正原则，而且能够与一切违反职业道德的不良风气作斗争。不仅将资产评估作为一种职业，而且能够真正作为事业来对待，关心资产评估行业的发展，积极为行业的发展作出不懈的努力。工作中能够勤勉尽责、廉洁自律、精益求精，谦虚谨慎，团结和带动周围的同事共同为树立行业的良好形象不断作出努力。

（2）知识储备要求资产评估高等应用型人才应掌握外语、数学、计算机应用、经济、管理等相关学科的基础知识；掌握资产评估基础理论知识；熟悉并掌握与资产评估相关的法律知识、行业法规、监管规章；掌握每个专业岗位所必须的专业理论知识、操作技能。资产评估涉及多种特殊行业，需要资产评估人员具备相应的专业知识，如涉及土地和房地产的评估应具备房地产估价或土地估价的知识；涉及税基评估应具备税收与财政学的专业知识；涉及金融资产的估价、保险评估，应具备金融和保险等知识；涉及车辆和机器设备评估，应具备机电设备专业知识；涉及珠宝鉴定的应具备专业珠宝鉴定方面知识。

（3）能力素质要求。作为一名合格的资产评估人员，首先要具有宏观形势的理解能力，正确把握国内、国际经济发展动向及趋势，把握重大资产评估政策出台的背景、意义和理念，并合理运用到评估工作中去；其次要具有从事本专业实际业务工作的能力，如具备相应的职业技能，具有独立搜集、处理信息的能力，具备较扎实的应用文写作能力和公文处理能力，具有独立获取知识、提出问题、分析问题和解决问题的能力，具有较强的协调组织能力和社会交往能力等。

2.2 合理设置课程体系

2.2.1 完善课堂教学体系

（1）通识教育课程体系。通识教育课是对所有大学生普遍开设的，为了让学生了解一般规律、掌握一般技能，重在教授系统的通识知识，培养学生分析问题、解决问题的一般能力的教育课程群，是学生终身学习的基础。通识教育课的宗旨不是重在传授某种专门的知识，而是重在培养学生的基本素质、基本能力、基本知识，以有效解决人的全面发展和专业人才培养之间的矛盾。通识教育课程群除了包括教育部规定的政治、外语、体育、计算机等必修课之外，还应包括从哲学、自然科学、社会科学、人文科学、工具方法科学及艺术素养、体能教育、公民道德教育等精选出来的，具有基础性和普及性的素质教育选修课程。

（2）学科基础课程体系。学科基础课是培养学生掌握专业基础知识和专业基本技能的课程群。该课程群应包括政治经济学、西方经济学、货币银行学、财政学、财务会计、统计学、计量经济学等核心课程，另外考虑到资产评估专业涉及相关学科较多，专业基础知识跨度大的特点，还应开设机电综合技术、建筑工程概论、财务管理、证券期货理论、管理学原理、房地产经济学等课程。

（3）专业必修课。专业必修课是在通识课程、学科基础课程注重宽度教育的基础上，将资产评估专业教育，向系统化纵深发展的专门化课程群。资产评估专业课程是资产评估教学计划中最重要的部分，其设置是否科学、合理，对于明确资产评估专业人才培养目标、完善资产评估课程体系、培养专业综合分析能力和业务操作能力关系重大。这一必修课包括：资产评估学、机电设备评估、房地产评估、无形资产评估、企业价值评估、无形资产评估、投资项目评估等，设置的课程应能直接与注册资产评估师（CPV）考试衔接。

（4）专业选修课。专业选修课是提供学生自由选择的资产评估专业发展方向的课程群。设置这一课程群的目的是，使学生在完成专业主干课学业基础上，根据自身的条件和爱好进行专业拓展和深化教育，让学生能够自主选择课程，满足学生的不同需要，促使学生的兴趣爱好、专业特长得到充分发挥，使学生既获得各种必要的知识，又提升了专业能力。该课程群包括：房地产开发与经营、项目评估、金融资产评估、税基评估、财务报告分析、珠宝收藏品评估、企业战略管理、国际评估准则等课程。

2.2.2 加强实践教学建设

（1）开设资产评估综合模拟实验课程。资产评估综合模拟实验是一门将资产评估理论与资产评估实务融于一体，以培养学生专业技能为宗旨的资产评估学专业的一门必修实践课程。开展融合会计、评估等内容的综合模拟实验，强化文理渗透的力度，进行以学生为中心、为特点的教学内容服务（如案例教学、情景教学），让学生广泛开展社会调查，对现实问题和某一特定事件进行交互式的探索，使学生以评估理论为工具解决实际中错综复杂的问题，学生通过资产评估综合模拟实验，既可以检验与进一步学习在课堂上所学的资产评估基本原理与方法，又可以补充学习书本上没有的，而实际工作中必须了解的资产评估业务知识，还有助于进一步学习其他资产评估专业理论与方法，缩短资产评估学专业在校学生从事资产评估实践的距离，为培养高级应用型人才奠定坚实的基础。

（2）建立资产评估实践教学基地。建立资产评估实践教学基地，可以促进认识实习、专业实习及毕业实习活动的开展，培养学生的应用能力和动手操作能力，做到“坐下去能写，站起来能说，深入实践能干”。同时建立实践教学基地可以有效推动教学、科研与实践的结合，一方面推动资产评估行业科学、规范、有序、健康发展，另一方面也可以为地方高校的教学科研提供更加广阔的空间，从而使双方实现优势互补、互利双赢。

2.3 加强师资队伍的培养

师资队伍建设是发展资产评估高等教育的核心。加强师资队伍建设，可以通过组建评估培训师资库，请资产评估研究领域的专家或者资产评估行业从业人员到学校，以讲座等形式提高专业教师业务水平；也可以把青年教师有计划地送到具有资产评估研究生方向的学校进行系统学习， 或者鼓励青年教师考取资产评估方向的博士研究生，以及安排青年教师到资产评估事务所从事资产评估实践活动，以强化专业教师的理论知识和提高他们的实践经验。

参考文献

第11篇

[关键词]房屋中介服务；法律规制；完善

[中图分类号]D920.4 [文献标识码]A [文章编号]1671-5918（2015）20-0084-02

随着市场经济的进一步发展，作为房地产业的重要组成部分，我国房屋中介服务市场将会得到进一步的发展。为了保障这一良好的发展态势，在当前房屋中介服务市场还存在多种问题的前提下，有必要深入研究，并采取积极措施来完善我国房屋中介的相关立法，使得房屋中介行为有法可依，有法可制。文章将重点置于我国房屋中介服务立法完善上，可以完善有关于房屋中介服务的理论研究；另一方面可以为实践中房屋中介服务立法的完善提供有效的借鉴。

一、房屋中介服务的内涵

中介的字面意思是在事物与事物之间起媒介作用。中介活动就是从事中介服务的中介人居中，向居于两端的委托人传递信息，起着重要的协调作用，帮助两方委托人达成一定的事项。房屋中介也即房地产中介，是指为当事人提供房屋信息咨询、价格评估、经纪等服务的专门机构。在房屋中介服务当中，房屋中介机构为客户提供与房屋有关的各类信息，对房屋的价值进行评估，或者应当事人的要求为其有关房屋的业务。

二、我国房屋中介服务中存在的问题

（一）隐瞒交易信息，误导客户交易

现实中，房屋中介服务机构隐瞒交易信息的情况十分的普遍。这主要体现在两方面：第一，隐瞒房屋的真实信息。一般而言，房屋中介服务合同订立后，根据合同的规定房屋中介人需要向委托人提供符合其期望值的房屋信息，包括房屋的地理位置、面积、产权情况、市场价值等等。但部分房屋中介服务机构在中介活动中，为了促使买卖双方达成交易，常常隐瞒房屋的真实信息，或将房屋的价值夸大，让买方在不知情下与卖方订立合同，往往到入住房屋后，卖方才发现房子存在这样或那样的问题，但是此时合同已经完成，报酬已经支付，房屋中介机构会将责任一概予以推卸。如房地产卖方提供的房子在建造时存在瑕疵，由于这一瑕疵比较隐秘，客户在看房时很难发现，但房屋中介却在了解事情的前提下，不仅不对这一瑕疵予以提醒，反而积极地劝说客户赶快买下来。第二，误导购房者。按照我国《商品房销售管理办法》第28条的规定，房屋中介在代卖方成功销售房屋后收取的佣金应该在房屋成交价格的3%一5%之间，且不能收取其他的费用。实践中，房屋中介往往会误导购房者，让其认为房屋成交价格中就已经包含了佣金，进而打着这个旗号提高房屋的价格。

（二）房屋中介服务合同不规范，不利于客户权益保护

在进行房屋中介活动前，房屋中介服务机构会与委托人签订房地产中介服务合同，对双方的权利义务和违约责任进行规定。正常情况下，房屋中介和委托人签订的房屋中介服务合同应该以房管局提供的合同为范本。但是，实践中房屋中介机构往往采用本机构自制的合同文本同客户签约。房屋中介往往会为了自己的利益，并利用委托人对相关的法律法规不熟悉的情况，与之签订不规范的合同。房屋中介在合同中往往会增加客户的义务，如“客户需要提前支付定金”，减轻自己的义务，并尽量规避属于自己应该承担的责任。

（三）制造虚假信息，诱导客户

现实中，有很多房屋中介会为了赚取利益而制造虚假信息，引客户上钩，以此来骗取客户的钱财。如房屋中介会捏造虚假的房屋信息来欺骗客户，诱骗他们上当，如向客户说哪里的房子又大又好，价格便宜，地理位置更是一绝，很多人都争着抢着要，利用客户不懂行情，又想占便宜的心理引他们上钩，缴纳定金或者服务费，之后要么逃之天天，让顾客找不到人，要么是继续找借口哄骗顾客，总之是要让顾客之前缴纳的定金或者服务费打水漂。在房屋中介与客户签订合同之后，房屋中介会想方设法阻止买房者和卖房者私下联系，使得二者之间的信息不流通。在房屋中介利用过期的情况下，房屋中介可能安排机构内部的员工冒充卖房者与买房者接触，从而欺骗买房者。

三、构建我国房屋中介服务立法的思考

（一）明确规定房屋中介服务当事人的告知义务

我国《合同法》第425条规定，居间人有如实告知的义务。但是这一义务规定得较为笼统，不能切实解决实践中的问题。笔者认为，完善我国房屋中介服务制度还需要进一步明确告知义务。在借鉴其他国家先进经验的基础上，笔者认为应该从两个方面具体设置我国的告知义务。第一，规定房屋中介机构的告知义务。由法律规定将信息披露制度制度作为房屋中介服务机构的义务。在房屋中介人与委托人签订房屋中介服务合同之后，中介人有必要主动告知委托人有关房地产的真实信息，或在委托人询问的情况下有必要入室回答有关房产的信息。第二，规定房屋所有人的告知义务。即房地产交易中，出卖房屋或者出租房屋一方也有义务将自己要出卖或要出租的房屋的具体情况告知给买者或者租者，如房屋的产权情况下，房屋地理位置、面积、屋内结构、周边环境，如果房屋存在瑕疵的话，房主也应该及时告知给交易相对人。以避免现实中出现的房屋中介服务机构和房屋所有人串通欺骗另一方当事人。

（二）强化房屋中介服务合同的规范性

我国《城市房地产中介服务管理规定》第16条规定，房屋中介与委托人之间必须签订书面的中介服务合同，方能从事房屋中介业务。该条文只是要求必须签订书面的房屋中介服务合同，但是却对采用何种合同样本没有规定，对双方权利义务关系的内容也没有详细的规定。笔者认为这样的状况对于委托人权利的保障是极为不利的。房屋中介服务实践中，很多中介机构利用自制的合同同委托人签约，这些自制合同版本表面上看很合理，能够获得不懂法律知识人的满意，但仔细分析，却能够发现里面暗藏着霸王条款。此外，还普遍存在房屋中介服务机构与委托人没有正式签约，只是达成口头上的约定的情况。这使得房屋中介服务纠纷发生后，委托人很难维护自身的权益。因此，完善房屋中介服务立法必须规范中介服务合同。

第12篇

1、　动产的概念、范围与动产的区别，抵押的概念、条件与质押、留置的区别。

2、不动产抵押贷款的概念、条件等，重点论述以下几方面：

（1） 抵押人必须具备的主体资格；（2）抵押必须符合规定；

（3）抵押物的价值必须符合法定程序确认；（4）抵押权益实现的法定操作程序。

3、我国现有法律对不动产抵押贷款的规定，涉及有关法律法规。

（1）《中华人民共和国民法通则》；（2）《中华人民共和国合同法》；（3）《中华人民共和国担保法》（4）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（5）《中华人民共和国土地管理法》。

4、 行政法规

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

5、部门规章

《城市房地产管理法》、《关于土地使用权抵押登记有关的通知》、《集体土地使用权抵押登记的若干规定》。

二、押贷款的主要风险形式及形成原因：

1、一物多押；2、转贷或借新还旧时未重新设定抵押；3、抵押财产未经共有人同意；4、抵押手续不全，未进行有效登记；5、抵押物价值不实；6、抵押财产违法。

三、

于不产抵押风险防范措施：

1、加强制度建设，构建行之有效的风险防范体系。2、坚持房地同时抵押原则。3、严格按抵押程序办事，注意抵押登记。4、严格控制借新还旧和转贷手续。5、对抵押财产认真审核，落实所有者权人，避免单方抵押的无效。6、其它注意事项。

四、

公益事业单位贷款存在的问题：

《担保法》某些条款对公益财产的抵押设定了很多限制条款，严重了公益事业的。

是的核心，金融市场是市场经济体系的动脉，是市场配置的主要形式。金融体系的安全、高效、稳健运行，对经济全局的稳定发展至关重要。我国《商业银行法》规定：商业银行的经营原则是效益性、安全性和流动性。随着加入WTO，银行间的竞争将日趋激烈，而我国的商业银行，特别是国有商业银行普遍存在资产质量不高，效益不好的现象，要想和国外银行竞争，必须尽快调整信贷结构，发展优质授信产品提高经营效益。而不动产抵押贷款因其安全性越来越受到各家银行的青睐，在大力发展不动产抵押贷款的同时要注重风险的防范。本文就如何防范不动产抵押贷款作如下论述：

一、不动产抵押贷款的概述

1、关于不动产

动产和不动产是法律上对作为法律关系的客体的物的最基本分类。按我国《民法通则》及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》的解释，不动产是指“土地，附着于土地上的建筑物及其它定着物，建筑物的其它附属设备。”95年颁布的《担保法》规定，“本法所指不动产的范围可确定为：土地、房屋等建筑物和构筑物，林木。其中房屋等建筑物和构筑物应包括房屋、桥梁、水坝、水塔、烟囱等。区分动产和不动产的主要法律意义体现在以下二个方面：（1）物权转移的法律要件不同。不动产物权的法律转移为要式法律行为，除要求当事人签订书面合同外，一般还要到登记机关进行登记；而动产物权的变动除当事人另有约定外仅以交付为条件。（2）设定担保物权的方式不同。动产以设定质押权为主，即使设定抵押权，也不要求登记；不动产则只能设定抵押权，且以登记为抵押权之生效要件。”

2、不动产抵押贷款的概念及设立要件

（1）关于抵押

抵押权是担任物权的一种，95年10月1日生效的《担保法》系统的界定了抵押的概念、抵押的范围、抵押权设定及实现方式等。根据《担保法》第33条规定：“抵押是债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为对债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照法律的规定，以该财产折价或拍卖，变卖该财产的价款优先受偿。”抵押权具有以下性质：①附随性，即从属性，抵押权随着主债权的消灭而消灭；②不可分性，抵押权不可与主债权相分离而独立存在；③物上代位性，即抵押物灭失而产生的替代物当然得为债务提供提保。

（2）抵押与质权、留置的区别

质权是为了担保债权的履行，债务人或第三人将其动产或权利移交债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人有将其占有的财产优先受偿的权利。留质权是债权人按照合同的约定，占有债务人的财产，在债务人逾期不履行债务时，债权人有留置该财产，并就该财产有优先受偿的权利。

（3）不动产抵押贷款

不动产抵押贷款是指金融机构要求借款人提供押品作担保而发放的贷款。抵押权的标的依其性质可分为：①不动产；②不产的用益物权。如土地使用权、典权等；③准动产。主要指车辆、船舶、航空器等；④动产。不动产抵押贷款则是指以不动产作抵押而发放的贷款。因为用益物权抵押与不动产抵押有极大共性，因此，本文所指不动产抵押贷款当包括不动产抵押贷款和用益物权抵押贷款。不动产抵押贷款设立要件主要包括：①抵押人必须具备主体资格。即抵押人应具备权利能力和行为能力，同时对抵押物有完整的所有权和处分权。②抵押物必须符合法律规定。从各国立法来看，并非所有不动产均可设定抵押权，根据我国《担保法》和《城市房地产管理法》等相关法律规定，下列不动产是不能作抵押的。A、用于、医疗、市政等公共福利的不动产；B、列入文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物；C、已被依法公告列入拆迁范围的房地产；D、被司法机关或行政机关依法查封的不动产；E、产权关系不清或有争议的财产；F、来自全体共有人书面同意的不动产；G、未取得合法权证的违法建筑物。③价值评估应该公允。抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估，做出合理公允的评估报告，然后根据评估的价值确定抵押率和担保价值。④办理抵押登记。依照我国法律，不动产的抵押必须办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。

3、我国有关不动产抵押贷款的主要法律法规。

我国关于不动产抵押的法律主要体现在《担保法》和《城市房地产管理法》等法律中。另外还有一些法律法规对不动产抵押也进行了规范：比如《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产抵押管理办法》、《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》、《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》等。以上这些法律法规对不动产的抵押适用范围、生效条件、抵押程序及效力等都作了明确规定，在实际操作中一定要以上法律执行。

二、不动产抵押贷款的主要风险形式及形成原因

（一）借款人信用意识淡漠，一物多押骗取银行贷款。

《商业银行法》第36条规定：商业银行贷款借款人应当提供担保。该法确定了贷款发放应当担保的原则。另一方面，随着中国加入WTO，和国际接轨日益密切，银行的风险意识在不断加强，商业银行在发放贷款时要求借款人提供贵客担保，各担保方式中又以抵押最受欢迎。于是借款人为了多获取贷款，往往将同一财产多次向多家银行抵押，其主要表现形式有：

1、担保法生效前将财产抵押给甲银行，担保法生效后又将同一财产抵押给乙银行。由于在担保法生效前，抵押合同的生效不以登记为要件，借款人将不动产抵押给甲银行时，不动产的主管部门没有登记记录。借款人利用这一漏洞，在担保法生效后，又将同一财产抵押给乙银行，并进行登记。甲银行的贷款担保因乙银行的抵押权的设定而落空。2、抵押人将其不动产的产权证书押于甲银行取得贷款，又在骗得不动产主管部门补发的产权证书后，将该不动产抵押给乙银行，并办理抵押登记。3、利用登记部门工作衔接失误，将房地产重复抵押骗取贷款。在我国多数城市，房产和土地多由二个部门管理，即分别由房产局和土地局主管，而且由于体制上的原因，两个部门之间很难沟通。抵押人正好抓住这点，先是和甲银行签订借款合同，将“土地使用权及地上建筑物”抵押给银行，并到土地管理局办理抵押登记，随后，抵押人又将该土地上的房产抵押给乙银行，并在房产局办理登记。而根据不动产的特点和法律规定，土地与其地上建筑物应同时抵押，这样同一房地产的重复抵押使得甲、乙银行在实现抵押权时势必发生冲突，给贷款造成风险。

（二）转贷或借新还旧时没有重新设定抵押，贷款变为信用放款。

附随性是抵押权的特性之一，即抵押权不能独立存在，它必须依附于主合同，随着主债权存在而存在，随着主债权的消灭而消灭。银行承兑汇票垫款或信用证垫款转贷款和借新还旧都是用一笔新发生贷款偿还原已存在的垫款或贷款，其结果是一笔新债发生，一笔旧债消灭，其担保效力并不当然及于新发生的债权。而在实践中往往错误地认为：抵押合同约定的抵押期间于转贷或借新还旧时还未到期，甚至长于新贷款的到期日，抵押在转贷或借新还旧时仍然有效，其担保效力应及于新贷款，因而在办理新贷款时，没有与抵押人重新办理抵押合同及办理抵押登记，使新贷款变成没有抵押的信用放款。

（三）抵押人擅自以共有不动产抵押，抵押行为无效。

根据法律规定，抵押人只能以其拥有合法所有权或用益物权的不动产设定抵押，否则抵押行为无效。共有财产的抵押必须经全体共有人书面同意，不则抵押人无权就共有财产设定抵押。以共有财产设定抵押无效的行为主要有三种形式：

1、抵押人擅自以家庭各成员共同所有，各家庭成员对共同房产平等地、不分份额地享有所有权。任何一名家庭成员对该共有房产作处分必须经其它成员书面同意，否则处分无效；2、抵押人擅自以夫妻共有财产作抵押。根据我国《婚姻法》等相关法律规定：除双方另有约定外，在婚姻存续期间，夫妻任何一方或双方取得的财产属二人共同所有；婚前归一方所有，但婚姻存续超过一定时间的也属共同财产。对夫妻共同财产，任何一方未经另一方同意私自抵押的，其抵押行为无效；3、抵押人擅自以与其它共有人共有的财产未经他人同意的，其抵押行为无效。

（四）抵押不登记，抵押行为无效。

在不动产上设定抵押，世界各国均要求设立抵押登记。有的国家规定抵押登记是抵押登记行为的对抗要件，有的国家规定登记是抵押行为的生效要件。根据我国的《担保法》规定，登记是抵押合同生效的必要条件，抵押合同不经登记不发生法律效力。在实践中，由于工作人员对法律知识掌握程度各异，或许为节省融资成本，往往出现下列情况：1、只签订抵押合同不办理登记；2、同抵押人签订抵押合同，不办理抵押登记，但扣留办理抵押时的不动产权证书；3、只同抵押人签订抵押合同，而不办登记，但办理抵押合同登记，并赋予公证文书强制执行力。以上三种形式虽然抵押合同已签订成立，但抵押合同并未生效，对抵押人没有任何约束力，贷款到期后银行也无法主张抵押权。

（五）抵押物评估价值与实际价值差距较大，债权难以全部保全。

抵押贷款对银行而言最根本的目的是确保债权的安全，故抵押债权的价值应大于或等于债权。《担保法》也规定，抵押担保的债权价值不得超过抵押物的价值。而且银行还往往设定一个抵押比率，以进一步保障贷款安全。但在实践中，一方面抵押物的价值随市场行情而变动，相对不确定；另一方面借款人为了多贷款也常想尽一切办法抬高抵押物价值，最终抵押物可能无法满足担保债权的需要，其主要表现在：1、中介机构的不规范竞争使得其常应抵押人的要求高估抵押物的价值，抵押人藉此高估的评估报告抵押贷款；2、银行业务人员经验不足，根据抵押人提供抵押物资料主观确定抵押物的价值，致使抵押品价值水份大，抵押物实际价值小于贷款金额。这种操作实属违规操作。3、用土地使用权抵押时，勿视取得土地使用权的方式。凡是通过划报方式取得土地使用权的，均未交纳土地出让金，如果贷款到期需将抵押物变现时，必须交40%－60%的出让金，结果实现抵押权时，实现所剩价值款很少，很难实现全部债权。

（六）法律规定不得设定抵押的财产。

随着经济体制的不断深化，事业单位的经济运行也发生巨变，它们对资金需求在与日俱增，而事业单位贷款的效益性、安全性也引起各家银行的高度重视，但在实际操作中，根据《贷款通则》和《担保法》的有关规定，公益事业单位的某些财产是不得对外设立抵押担保的。《担保法》明确规定，公益单位是不能作为保证人的，禁止以社会公益单位的具有公益性质的设施作为抵押物。但是在《若干规定问题解释》中规定了社会公益单位“以其拥有的公益性质以外的设施为自身的债务设定抵押的，人民法院可以认定有效。”在实践中，往往分不清哪些属公益性财产而盲目设定抵押，使抵押行为无效。另外导致抵押贷款形成风险的还有以下一些形式：比如抵押物极难变现，抵押担保虚化；行政部门违规行政导致抵押无效；主合同无效导致抵押无效；抵押人以其财产设定抵押后，在6个月内宣布破产；抵押人将其全部财产抵押给一个人；银行与债务人恶意串通，骗取第三人抵押等。上述这些均会造成贷款抵押无效的行为。

三、关于不动产抵押贷款的风险防范措施

针对以上提到的贷款风险形式，要想减少风险发生，应采取如下控制风险的措施：

（一）加强制度建设，构建行之有效的不动产抵押贷款风险的防范体系。

在实施贷款前，一定做好事前调查和初审工作，确保不动产抵押贷款的真实性。授信部门要在以下几方面做好工作：1、抵押不动产取得的合法性，是否违法占地，是划拔土地还是经过市场交易取得的土地，权属是否有争议；2、抵押物是否已被依法查封、扣押、监管或以其它方式限制流转；3、抵押物是否被列入文物保护范围或被列入拆迁范围；4、土地是否集体土地，（集体土地不得转让和抵押），是否已闲置2年或接近2年；5、抵押物是否属于同一人，私有共有，是否经过共有人同意；6、抵押物是有否有转让或正在长期租赁现象，（如长期处于租赁状态，且已付过租金，将直接抵押权的足额实现）；7、验证抵押人提供的抵押物的材料是否真实，复印件和原件进行核实，必要时必须取得政府主管部门的证明文件；8、确定评估机构是否具体主体资格，抵押物的评估价格是否公正等。

（二）坚持房地产时抵押的原则。

在我国，对土地及其地上建筑物或构筑物，采取的是“二元主义”，即将土地和地上建筑物看做二项不动产，共各自独立，分属不同的权方主体，在一定条件下分别抵押给不同的债权人。由于房屋和土地在物理上具有不可分割的属性，当其分别抵押给不同债权人时，抵押权人实现抵押权时可能会发生冲突，给贷款造成风险。有鉴于此，银行在发放不动产抵押贷款时，必须坚持房屋和土地同时抵押的原则。

（三）严格抵押程序，及时依法登记。

各国的物权立法均要求对物权的变动采取一定方式公布于大众，对不动产采取登记方式　，我国的《担保法》规定，不动主抵押合同的生效要件是依法进行登记，不经登记不生效。因此，银行在办理不动主抵押贷款时，必须在签定抵押合同后，及进到各相应主管部办理抵押登记。

（四）借新还旧或转贷时的风险防范。

借新还旧或垫款转贷时，从法律角度看是一个旧的债权债务消灭和一个新的债权债务关系产生的过程。根据我国《担保法》的规定：“抵押权与共担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”因而，为原有债权债务履行设定的担保必定随着旧债权债务关系的消灭而消灭，新成立的债权的担保必须重新设定方为有效。为规避借新还旧或垫款转贷时，导致抵押失效的法律风险，实践中可采取以下几种方法：1、借新还旧或垫款转贷时，就新成立的债权重新设立抵押并办理登记；2、在办理贷款，承兑或开方信用证时，直接与抵押人签定最高额抵押合同。但签定最高额抵押合同时，有二个必须在合同中约定清楚，其一最高额是指发生额还是余额，其二是抵押人愿意连续提供抵押担保的债务的发生期间，即抵押人愿意就多长时间内发生的债务提供担保抵押。

（五）对抵押的财产进行认真审核，避免单方抵押无效。

特别是在零售贷款中，用现有住房作抵押贷款较多，银行在贷款制一珲要落实房屋的产权关系，房屋产权是部分还是全部，是家庭所有成员共有还是夫妻共有。因为根据我国《担保法》规定，只有共人有全部以书面形式同意抵押情况下，抵押扣保合同才能有效，所贷前一定要落实情况，必要时请求主管部门出示证明。

其它注意事项包括审查抵押物的合法性；国有资产作抵押时是否经过发政委批准；集体财产抵押时是否经过全体职代会通过，有限责任公司或股份有限公司财产抵押时是否经过董事会批准；用划拔土地抵押时应征得市县人民政府土地管理部门的批准，足额扣减应交纳的土地出让金等。

四、公益事业单位贷款存在问题

随着我国的加快，人民群众对公益事业的要求越来越高，原公益事业单位的服务已远远满足了不群众的需要，加大投入改善设施是公益事业迫切需解决的问题。而国家财政的困难无法满足现实需求，公益事业通过银行融资就尤为显得重要。而现有的法律的某些规定严重制约着工益事业单位的融资。

根据《担保法》和《担保法若干问题的解释》的有关规定，社会公益事业单位不能做为保证人，禁止以社会公益单位的具有公益性质的设施作为抵押物。仅规定社会公益单位的具有公益性质的设施“以外的财产为自身债务设定的抵押，人民法院可以认定有效。该项规定在一定程度上限制了社会公益事业的发展。在现实生活中，社会公益事业在融资的目的在于购置高尖端设备和用于完善社会公益事业的设施，但依照法律规定，社会公益单位可以用以抵押的财产只能是盈利性财产，不得具有公益性，也就是说，即使用银行的资金购买的设备，也不能作为抵押物抵押给银行。”由于社会公益单位的盈利性财产价值较其所融资金而言往往反差较大，在社会信用体系尚不完善的今天，笼统地将社会公益单位可以设定抵押的财产加以限制并不利于社会整体服务水平的提高。

要解决这一问题，应根据社会公益单位在社会经济生活中的地位划分为非盈利社会公益和盈利性社会公益单位。对非盈利性社会公益单位由国家财政专项拔款支持。对盈利性单位，应允许其以自身设施作为抵押担保，以利其发展壮大和向其它社会成员提供更加便利的社会公益服务。

不动产抵押贷款较其它担保贷款而言风险较小，已成各家银行接信业务中的主要方式，特别是中长期接信业务，只要银行授信人员在贷款前能认真细致做好调查，严格按银行的有关规定制度和《担保法》的要求执行，认真办理有关手续，贷款能不断对抵押物进行检查，这种贷款和风险是一定会避免的。

参 考 文 献 资 料

［1］葛春尧《不动产抵押贷款的风险及法律防范》［C］法制出版社2002年1月

［2］王炳东《规范的几个法律问题》［J］《与实践》中国人民银行郑州中心支行、河南省金融学会2001.8第42页至43页

［3］叶岷、范传卿、高红梅《房地产抵押应注意的问题》［J］《金融理论与实践》河南省金融学会、中国人民银行郑州中心支行2001.12.10第57页

［4］齐建铁《不动产抵押贷款的风险与防范》估介师资讯网　2004年4月日

第13篇

在人们越来越重视发展的今天，我们每个人都可能要用到协议书。随着法律知识的普及，人们运用到协议书的场合不断增多，它也是实现专业化合作的纽带。那么协议书的格式，你掌握了吗?为了方便大家，共同阅读吧!下面给大家分享关于项目中介协议书范本，欢迎阅读!

项目中介协议书范本1项目名称：____市某基础设施工程资金申请报告

委托方(甲方)：北京某投资有限公司

受托方(乙方)：北京__公司

签订时间：________年____月____日

中华人民共和国科学技术部印

本合同甲方委托乙方就“项目名称：____市及商业街基础设施工程资金申请报告”项目进行专项咨询服务，并支付相应的咨询服务报酬。双方经过平等协商，在真实、充分表达各自意愿的基础上，根据《中华人民共和国合同法》的规定，达成如下协议，并由双方共同恪守。

第一条甲方委托乙方进行咨询服务的内容如下：

1、咨询服务的目标：

达到项目委托方和国家、地方有关规定的要求。

2、咨询服务的内容：

(1)甲方委托乙方承担：综合市场及商业街基础设施工程资金申请报告，建设内容有道路及停车场工程、电力工程、给排水工程、消防工程、暖通热力工程、公共设施工程及绿化工程等基础设施工程，经双方协商一致，签订本合同。

(2)完成上述项目的“资金申请报告”编制工作，编制完成的报告经甲方认可后，按印刷文本的要求印制6份报告并加盖编制单位公章后交付甲方。

(3)在项目进入评估工作阶段时，乙方有义务配合甲方对报告进行说明并对报告进行修改、调整和补充。

3、咨询服务的方式：以文字报告的方式提供服务。

第二条乙方应按下列要求完成咨询服务工作：

1.咨询服务期限：在甲方要求的时间内完成“资金申请报告”的编制工作;

第三条为保证乙方有效进行咨询服务工作，甲方应当向乙方提供下列工作条件和协作事项：

1、提供技术资料：

(1)项目区的总体情况介绍;

(2)项目建设方案的初步设想;

(3)有关项目建设内容的基础资料和数据;

(4)项目区地理位置图等。

2、提供工作条件：

(1)确定一名主管领导负责项目的协调工作;

(2)指派一至二名业务工作人员专门负责配合乙方进行报告的资料收集工作和联络工作。

3、甲方提供上述工作条件和协作事项的时间及方式：在项目启动后的前一周内，安排乙方前往项目拟建地点进行考察和收集有关资料。

第四条甲方向乙方支付咨询服务报酬及支付方式为：

1、咨询服务费总额为：100000元(人民币大写：拾万元整);

2、咨询服务费具体支付方式和时间为：“资金申请报告”交付甲方后15天内支付全部咨询服务费100000元(拾万元整)

第五条本合同的变更必须由双方协商一致，并以书面形式确定。

第六条双方确定以下标准和方式对乙方的咨询服务工作成果进行验收：

1、乙方完成咨询服务工作的形式：以完成“资金申请报告”文本的形式进行。

2、咨询服务工作成果的验收标准：按照甲方在项目委托时的要求和国家、地区有关编制项目“资金申请报告”的规定执行。

3、咨询服务工作成果的验收方法：由甲方审查的39;

方式进行。

4、验收的时间和地点：北京__公司

第七条双方确定，按以下约定承担各自的违约责任：

1、甲方违反本合同的第

三、

四、五条中的'约定，应当按照服务费总额5%的费用向乙方支付违约金。

2、乙方违反本合同第

一、

二、

五、条中的约定，应当按照服务费总额5%的费用向甲方支付违约金。

第八条双方确定，在本合同有效期内，甲方指定为甲方项目联系人，乙方指定田_为乙方项目联系人。

一方变更项目联系人的，应当及时以书面形式通知另一方。未及时通知并影响本合同履行或造成损失的，应承担相应的责任。

第九条双方因履行本合同而发生的争议，应协商、调解解决。协商、调解不成的，可提交____市仲裁委员会仲裁。

第十条本合同一式4份，具有同等法律效力。

第十一条本合同经双方签字盖章后生效。

甲方：(盖章)

法定代表人

委托人：(签章)________年____月____日

乙方：北京某咨询有限公司(盖章)

法定代表人

委托人：(签章)________年____月____日

项目中介协议书范本2甲方：

乙方：

为了更好地推动节能减排业务的开展，甲乙双方本着平等互惠互利、协调与合作、诚信友好的原则，就市项目，经双方商讨达成以下条件及承诺并签订本协议：

一、甲方义务与责任

1、本着对责市场的开发，与客户进行前期节能业务的洽谈。

对客户的生产经营情况、企业效益、节能减排需求等相关情况如实的反映给乙方。在确定客户有实质性的合作意向以后，通知乙方进行实地的考察和洽谈，并协助乙方对市项目的合同签订给予配合把关。

2、确保项目的真实性，并协调业主与乙方签订项目的施工合同。

3、乙方在对客户进行实地考察过程中，如出现技改项目或者能源管理费有问题时，接到甲方书面通知后，有义务协助乙方共同解决。

二、乙方义务与责任

1、乙方积极配合甲方跟踪业主对此项目的进度动向。

2、为甲方提供真实有效的资料及项目中资金和施工实力，指定甲方为唯一协调负责人，不能指定第三方为协调负责人。

三、报酬支付

乙方和甲方介绍的客户签订节能技改合同合同后七日之内，一次

性给付甲方中介费用(节能技改项目总造价的百分之二计算)，乙方根据甲方要求汇到甲方指定银行账户。

四、违约责任

(一)甲方违约责任

1、本合同签订后，在乙方未违约的情况下，甲方不得就本协议所约定的项目，再向任何第三方提供中介服务。

否则，应向乙方支付违约金万元。

3、若乙方拒绝配合甲方的工作，甲方有权另行寻求其他合作者。

(二)乙方违约责任

1、在本合同签订后，乙方越过甲方与项目方完成交易(包括直接或间接)，视为甲方完成工作，乙方需支付甲方本协议约定的中介费用。

2、本协议签订后，若乙方就本协议所约定的项目与第三方进行中介合作，乙方应向甲方支付违约金万元。

五、保密

在本次服务项目中，甲、乙双方对知悉的对方的任何商业秘密及个人隐私负有永久保密义务，未经许可不得擅自披露或使用。

本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。本协议自双方签字盖章后生效。

甲方：乙方：

签订时间：20__年月日

项目中介协议书范本3甲方：_________________技术产权交易所

地址：_______________________________

电话：_______________________________

传真：_______________________________

网址：_______________________________

乙方：_______________________________

身份证号码：_________________________

地址：_______________________________

电话：_______________________________

E-mail：_____________________________

本协议项下，乙方愿意成为甲方的特约经纪代表并遵守甲方所制定之《___________技术交易所交易规则》(以下简称规则)以及《_________技术产权交易所会员守则(暂行)(以下称守则)》以及其他规章制度的规定，按甲方的业务范围为客户提供中介服务。经协商一致，双方达成以下条款，以明确双方权利与义务，并共同遵守履行。

一、保证条款

1.甲方保证其为依法组建，有权签订本协议的法人组织。

2.乙方保证已年满18周岁，且非法律法规规定不得从事本协议约定业务之人员，乙方并保证所提供的资料真实可靠。

二、乙方从事业务之范围

1.为科技成果转让、许可使用进行中介服务;为科技型企业产权转让、融资进行中介服务;

2.为技术引进，外资项目引进进行中介服务;

为技术出口进行中介服务。

三、乙方须经甲方培训认可并发放技术产权经纪证书后方可进行相关中介服务。

四、乙方每年向甲方缴纳_________元人民币的管理费。双方同意，该费率可根据实际情况予以调整。管理费应在每年第一个自然月最后一个工作日前付清;第一年度管理费乙方应在本协议生效后十个工作日内付清。拖欠管理费超过半年，甲方有权取消乙方经纪代表资格。

五、乙方的权利义务

1.凡乙方提供中介服务的项目，乙方有权按与委托方的协定标准收取委托方的佣金;

2.凡乙方提供服务的项目通过甲方挂牌成交的，有权要求甲方协助申请______市促进科技成果转化和技术产权交易专项资金的奖励

3.乙方有义务遵守甲方之交易规章制度。

4.乙方通过甲方所得报酬的税负由甲方代扣代缴，有优惠政策的，按政策办理。

六、协议的解除和终止

1.乙方欲提前终止本协议的，甲方应予允许，但乙方对其此前从事的中介活动仍负有独立完全的责任。

2.乙方对涉及到当事人以及本交易所需要保密的内容有义务予以保密。

3.乙方不能正确履行其义务，或者违反法律法规，甲方有权提前终止本协议，并追究乙方的违约责任。

4.协议届满，乙方愿意续约的，可以续约，但甲方对此保留最终审核权。

七、特别约定

1.乙方明白并同意乙方并非甲方的职工，不纳入甲方劳动编制，乙方仅享有通过甲方信息资源平台进行中介服务以及获得甲方协助申请交易奖励服务的权利，不享有劳动福利、保险等权益;

乙方不得以甲方职工、受托人或任何身份，代表甲方发表、签署任何文件、或承诺承担任何法律责任。

2.乙方在促成交易过程中，因其过错造成转让方、受让方或其他相关各方损失时，乙方应独立承担赔偿责任。

3.甲方与乙方因本协议所形成的关系不能解释为聘请、、或合伙关系。

4.乙方签约前，已经阅读并完全了解本协议及本协议所提到的交易规则和会员守则，乙方同意并愿意遵守。

5.乙方同意甲方可根据国家政策的要求对公司的规章制度作相应的调整，乙方在此承诺接受并遵守，否则本协议在乙方提出异议时自动终止。

项目中介协议书范本4委托人：____________

中介人：____________

双方经反复协商一致，就下列事宜达成协议：

一、委托事项：

委托人委托中介人帮助推销__________产品，介绍客户，协助签订合同。

二、中介服务的内容和要求：_________

三、有关保密事项、信用事项：_________

四、履行期限、地点及方式：____________

五、中介报酬、活动经费、支付方式：____________

六、违约责任：__________________

七、违约金或赔偿金的数额或计算方法：__________________

八、合同争议的解决方式：凡因本合同或与本合同有关的一切争议，双方应友好协商，协商不成的，应提交中国国际经济贸易仲裁委员会天津国际经济金融仲裁中心，按照申请仲裁时该会实施的仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。

九、双方商定的其他事宜：

委托人(签章)：

受托人(签章)：

日期：

项目中介协议书范本5甲方(中介公司)：________________________________

工商执照证号：____________________________________

中介备案证号：____________________________________

电话：____________________________________________

地址：____________________________________________

乙方(卖方)：____________________________________

身份证号：________________________________________

电话：___________________________________________

住址：____________________________________________

依据国家法律规范相关规定本着平等自愿互惠互利的原则，经甲乙双方友好协商，乙方将________________________土地买卖信息介绍给甲方。具体合同条款如下：

一、项目信息

1.项目名称：___________________________________________

2.项目地址：___________________________________________

3.宗地面积约___________亩，出让面积约___________亩。

二、中介服务费用的计算及支付方式

1.乙方应向甲方支付中介服务费，具体数额待签订《房地产买卖合同》后确定，但甲方向买卖双方共收取的数额不得超过交易价格的3%。

2.乙方应支付的其他费用：(须注明具体交纳金额或计算方式)

______________________________________________________

三、甲乙双方权利义务

1.甲方享有要求乙方配给协调及提供相关该项目有关资料及数据，为该项目地块的获得提供必要的协助，甲方负有及时结算乙方中介服务费的义务。

2.乙方享有要求甲方及时支付中介服务费的权利，乙方有义务协助甲方与上述单位签订土地买卖合同。

3.本合同由甲乙双方签订后生效，本合同有效期为合同签订之日起至签订土地购买合同付完中介费用为止。

4.任何因本合同而引起的或与本合同有关争议，双方均应有好协商解决，协商不成时，守约的一方有权提交到当地人民法院经由诉讼程序解决。

5.本合同一式____份，甲乙双方各执____份，具有同等法律效应。

甲方：_____________________乙方：_____________________

______年_______月_______日_______年_______月_______日

中介服务合同注意事项

1、核实该经纪公司从事房地产经纪的性。

第14篇

关键词：返乡农民工　就业培训

金融危机　长效机制

全球经济正遭遇一场巨大的危机，我国部分出口型中小企业受金融危机影响而倒闭。部分农民工也因此陷入就业难的境地，不得不提前返乡。返乡农民工就业培训长效机制的构建对提高农民工就业能力，实现返乡农民工再就业有着重要的意义。

2009年，笔者进行了“关于金融危机返乡农民工权益状况”调研。此次调查，覆盖了北京、天津、山东、河北、湖南、湖北、四川、浙江等17个省市，共获得有效问卷679份，半数以上样本集中于山东、四川、湖南、陕西四地，从一定程度上反映了我国不同省份尤其是农民工主要输出大省返乡农民工权益状况。基于调查问卷的统计，对农民工就业培训机制构建中存在的问题进行归纳分析，探讨在金融危机背景下返乡农民工就业培训长效机制的构建。

一、返乡农民工就业培训的现状及问题

(一)返乡农民工就业培训的现状

为应对金融危机所导致的农民工失业返乡状况，我国政府高度重视，从中央到地方制定了一系列应对政策和措施。

首先，中央政府出台的针对返乡农民工就业培训的政策措施主要体现在以下几个方面：

1、职业教育和改进培训方式并重。金融危机冲击下，我国各行业对返乡农民工再就业提出了更高的要求。为了更好应对这一突况，中央政府出台的政策措施主要集中在两个方面：一是在培训内容上，强调通过职业学校面向返乡农民工开展各种职业教育，以期提高农民工的职业技能和就业素质；二是对培训方式做了积极改进，由以前通式培训l(对农民工进行各种的培训)变为围绕市场需求的订单培训和定向培训，使培训更具有针对性和实用性。培训内容和培训方式的这一改进，有利于提高返乡农民工的择业竞争能力和职业技能，增强农民工就业的适应能力，实现培训效果。

2、实施特别职业培训计划。根据当地产业结构调整、企业技术改造和新开工建设项目的需求，围绕国家支持的铁路、交通、建设、电力及灾区建设等领域以及劳务输出的订单需求，国家劳动保障部门组织实施特别职业培训计划，对返乡农民工开展相应的培训项目。通过实施特别职业培训计划，使得农民工技能水平适应产业结构调整的需要，部分农民工实现了再就业。

3、加大对返乡农民工创业培训的支持力度。对有技术和资金，并有创业意愿的农民工，组织开展创业培训，加强信息引导、项目开发、开业指导、小额贷款、后续扶持等“一条龙”服务，帮助其自谋职业和自主创业。农民工参加创业培训，可以从就业专项资金和相关专项资金中获得补贴。

4、通过各部门的共同合作健全返乡农民工就业培训机制。农民工培训是社会的一项“大工程”，其运行不仅需要各项制度的保障同时还需要各部门的通力合作。近年来，农业部、财政部、劳动保障部、教育部、科技部、建设部等六部门，共同启动实施了“农村劳动力转移培训阳光工程”。确立了“招标确定培训基地、财政资金直补农民、培训保证农民就业”的工作机制。通过各部门的合作，农民工就业培训机制的构建得到了有效保障和支持，为实现良好的培训效果奠定了基础。

其次，地方政府出台的针对返乡农民工就业培训的政策措施可以从两个方面来看：

一方面，农民工主要输出大省的地方政府结合当地的实际情况，针对返乡农民工就业培训出台了内容具体的政策和措施，主要体现在：

1、具体规划返乡农民工的就业培训计划。农民工输出省份的实际情况不一致，各地政府结合当地实际情况出台了针对农民工的就业培训计划。如安徽省计划在2009年全省农民工技能培训目标任务为50万人，培训合格率达到90％以上，就业率达到80％以上；培训后取得职业资格证书(包括单项职业能力证书)率要达到60％以上。山东省政府规划从2009年开始力争用5年时间对200万进城务工人员实施转移就业能力和技能提升培训。这些具体规划给各地返乡农民工就业培训工作的开展提供了总体上的方向指导，有利于返乡农民工就业培训工作的开展。

2、具体确定给予返乡农民工培训的补贴。根据当地的经济及社会发展水平，给予农民工培训补贴的数额有较大的弹性，各地政府根据当地实际情况自主决定给予农民工培训的补贴。如青岛市政府实施“农村劳动力职业技能提升计划”，对本市农村劳动力和外来农民工参加职业技能培训，经技能鉴定考核合格取得职业资格证书的，从促进就业专项资金中按每人不超过500元的标准给予培训费补贴；取得专项能力证书的，按照每人不超过200元的标准给予培训费补贴。安徽省政府对返乡农民工每人给予一次性培训补贴300元。通过给予农民工培训补贴，提高了农民工参加就业培训的积极性，扩大了培训范围。

3、对返乡农民工就业培训开展具体的专项活动。为了提高对返乡农民工就业培训的效率，让其尽快实现再就业，各地政府开展了适合当地实际情况的专项活动。通过这些活动，一方面满足了返乡农民工对就业培训的要求，另一方面有利于当地用人单位吸纳农民工就业，解决当地就业问题。如湖南省开展2009年春风行动活动，鼓励国家投资的重点工程项目和承接产业转移的企业吸纳农民工就业，对承接产业转移企业、国家投资实施的重点工程项目主管部门和建设单位新招用本省返乡农民工，签订一年以上劳动合同的按每人50元标准给予职业介绍补贴，对新招用的本省返乡农民工进行职业技能培训的，在考试合格上岗后按每人150元标准给予职业培训补贴。

另一方面，农民工主要输入省份对返乡农民工就业培训也出台了具体政策和措施，主要体现在：

1、创新就业培训的方式。如广东省的农民工可登陆广东远程职业培训网免费学习电子商务师、物流师、汽车修理工、维修电工等工种的职业技能。

2、政府对返乡农民工就业培训提供具体的制度保障。如建立免费职业技能培训制度。例如失业农民工可到经认定的农村劳动力转移定点培训机构接受免费职业技能培训；农民工技术骨干可凭职业资格证书、企业技术骨干证明、身份证明等相关材料向当地劳动保障部门申请入读技工学校或各类职业培训机构，享受免费职业技能培训。

以上情况表明，中央政府和地

方政府都出台了针对返乡农民工就业培训的政策，这些政策措施针对当前金融危机形势，同时结合当地的实际情况对返乡农民工就业培训提出了指导方向以及具体的措施。表明了政府的积极态度，为返乡农民工就业培训长效机制的构建提供了有利的政策指导。

(二)返乡农民工就业培训存在的问题及原因

调查显示，有79％的受访农民工认为地方政府对打工者没有相关的就业培训，20％的返乡农民工认为地方政府提供了相关的就业培训，1％的返乡农民工不知道地方政府是否提供了就业培训。(图1)。

这一情况表明，一方面，各地政府花费巨额财政资金，积极结合当地实际情况制定和实施了促进本地返乡农民工就业培训的政策措施；另一方面，近八成的返乡农民工却并不知情，认为政府没有提供相关的就业培训。类似的调查结果还出现在地方政府对返乡农民工者是否提供救助措施和为返乡农民工提供创业支持的调查方面。现实的巨大反差令人不得不对政府的应对措施及其实施的有效性进行反思。

产生这一状况的原因有以下几个方面：

第一，政府有关就业培训政策措施落实程度较低。政府的就业政策指导性强，操作性低，返乡农民工往往注重政策所能带来的实际效果，这种效果是建立在政策能在多大程度上具有可操作性，单从就业培训政策的认知而言，需要政府针对返乡农民工具有分散性和流动性特点，采取切实有效的措施，加大政策的宣传力度和广度，组织落实有关实施措施。

第二，各地政府的就业培训普及率不高。通过图1可以看出，20％的返乡农民工表示地方政府对返乡农民工提供了有关的就业培训，79％的返乡农民工表示没有培训。这一情况表明政府对返乡农民工就业培训方面确实也采取了相关行动，但是，政府对就业培训的普及率还不高，农民工往往认为只要自己未参加就业培训，就等同于政府没有提供相关的就业培训。因此，提高就业培训的普及率对培训政策的有效性有较大影响。

第三，政府和返乡农民工之间缺乏有效的沟通机制。返乡农民工对政府培训政策措施的知情度与政府就业培训政策措施宣传实施之间存在一定的脱节，各地政府针对返乡农民工促进就业的信息服务体系及培训信息服务机制还存在较大问题，需要进一步建立健全农民工就业培训服务的信息网络建设，完善信息制度及执行措施。

二、构建返乡农民工就业培训长效机制的现实依据及法律依据

(一)构建返乡农民工就业培训长效机制的现实依据

返乡农民工再就业在金融危机这一形势之下显得尤为突出。调查显示：一方面，受金融危机影响，我国农民工输入地的几个主要省份，大批中小企业特别是出口加工型企业破产倒闭，可供就业岗位急剧减少；另一方面，返乡农民工的就业愿望依然十分强烈，选择继续外出打工的占73％，选择自己创业的占14％，两者比例之和达到了87％(图2)。这一情况表明，返乡农民工无论是继续外出打工还是留在自己家乡创业，在客观上都提出了对其进行职业技能培训的现实需求。

此外，调查还表明，返乡农民工在家乡找工作遇到的最大困难，按照比例从高到低依次为：家乡就业机会少；工资太低；缺乏相关职业技能；不了解招工信息。其中缺乏相关职业技能占到了受访者的18.1％(图3)。因此，返乡农民工即便是留在自己家乡找工作，要解决的最大困难仍然是职业技能培训的需求。

(二)构建返乡农民工就业培训长效机制的法律依据

法律是社会发展的重要制度保障，农民工就业培训长效机制的构建同样需要法律制度的保障。

从宪法依据来看，一方面，对就业前的公民进行必要的劳动就业教育和训练是国家的义务及责任，国家应该想尽一切办法，通过各种途径创造劳动就业条件，为劳动者提供就业培训。另一方面，城乡劳动者接受国家为他们提供的就业教育和训练，既是他们的权利也是他们的义务。

从直接法律依据来看，首先，我国《就业促进法》明确促进就业是人民政府应尽的职责，规定县级以上人民政府有关部门按照各自的职责分工，履行对劳动者进行职业教育和培训的职责，采取多种措施，加强就业服务、培育和完善人力资源市场、发展就业服务机构、建立人力资源市场信息服务体系、建立健全公共就业服务机构、鼓励公益就业服务，共同做好促进就业工作。此外，《就业促进法》还明确企业在促进就业方面的社会责任，规定企业应当按照国家有关规定提取职工教育经费，对劳动者进行职业技能培训和继续教育培训。规定县级以上地方人民政府和有关部门根据市场需求和产业发展方向，鼓励、指导企业加强职业教育和培训。

其次，我国《劳动法》规定，用人单位应当建立职业培训制度，按照国家规定提取和使用职业培训经费，根据本单位实际，有计划地对劳动者进行职业培训。规定劳动者有接受职业技能培训的权利；用人单位有义务对劳动者进行就业培训。作为用人单位要积极履行为劳动者进行就业培训的义务提高劳动者的职业技能。在当前金融危机下，农民工作为弱势群体，更应该得到用人单位的重点扶持，开展多种针对农民工的就业培训，提高他们的就业技能，以更好地帮助农民会分工的理念。尤其在农村，妇女留在家乡务农照顾家庭居多。从问卷分析来看，也反映了这一现象，受访农民工在男女的比例上，男性占了67.7％，女性占32.3％(表1)。从经济回报率而言，何种性别可以得到更好的回报取决于职业的性质，不便做假设。但是考虑到不同性别对职业转换的不同态度。从事过农业劳动的女性发生职业转换的概率要低于男性，从事农业劳动的男性更易发生职业转换。同时考虑到建筑业吸纳的农民工最多，而建筑业中农民工又以男性居多，因此，当前就业培训的对象宜应侧重于男性。

(3)年龄。年龄是衡量劳动潜力的重要因素和最直接的标准。资本追求更多边际效益这一经济规律决定了在工资水平相同的情况下，劳动潜力越强的人就越容易被雇佣。根据一个人正常的生理发展状况，21.30岁是最具有劳动潜力的人。调查显示，外出打工农民工中21.30岁年龄组的人最多，占被调查总数的39％；其次是31-40岁年龄组的人，占29％。41-50岁年龄组的人，占19％。17-20岁年龄组的人，占8％。51岁以上年龄组的人，占5'／o(表1)。因此，在同等条件，将就业培训的机会给予21・30岁年龄段的人更易提高劳动者的劳动潜能，同时也有利于培养新型的年轻一代农民工。

综上，在当前金融危机形势下，确定返乡农民工的就业培训的对象重点放在具有初中文化程度以上，年龄在21-30之间的男性返乡农民工具有针对性和现实性。但从长远来看，尤其是从男女平等的基本

国策出发，不应有性别歧视，应平衡发展针对农村妇女的就业培训。

2、培训内容的设置

培训内容是构建返乡农民工就业培训长效机制的另一项重要因素，有针对性地设置培训内容是构建就业培训长效机制的关键所在。以下几个方面是培训内容设置应着重考虑的：

(1)从地方政府已经进行的培训来看，培训内容主要集中在餐饮业

调查显示，餐饮是地方政府对农民工进行培训的重点技能(图4)，其次是机械工，再就是计算机的运用。2007年全国住宿与餐饮业零售额累计实现12,352亿元，同比增长19.4％，比2006年同期增幅高出3个百分点。随着人民生活水平和餐饮社会化程度的逐步提高，2007年我国餐饮消费持续快速增长，在国民经济各行业中继续保持领先地位。全国住宿与餐饮业零售额占社会消费品零售总额比重为13.8％，拉动社会消费品零售总额增长2.6个百分点，对社会消费品零售总额的增长贡献率为1 5.6％，2008年12月，住宿与餐饮消费零售额实现1,498.8亿元人民币，同比增长22.8％。住宿与餐饮消费已成为推动中国社会消费的重要因素。2009年1至2月，住宿与餐饮消费额占社会消费品零售总额的比重接近13％。餐饮就业培训具有较强的操作性，对培训设备的要求不如建筑行业以及制造业要求科技含量较高的设备，而且餐饮行业的培训具有周期短的特点，有益于应对金融危机，使返乡农民工尽快地实现再就业。

(2)从我国产业结构调整的具体方案和当前经济形势来看，以建筑业的相关技能为培训重点。

我国政府出台4万亿投资计划应对金融危机，此计划能提供大量的就业岗位。因此，对返乡农民工就业培训的内容也应以此计划为契机，提高返乡农民工的就业技能，帮助他们实现再就业。国家的4万亿元投资计划中，与房地产业有直接关系的占32％。房地产的快速发展可以促进建筑、建材、冶金、化工、轻工、机械、纺织等50多个行业的发展。据国家统计局投入产出模型测算，在中国，每1 00亿元的房地产投资，可以带动国民经济各部门的产出286亿元，其中房地产业自身10.98亿元。房地产业是我国加大投资、拉动消费和解决就业的最佳行业。此外，在我国现阶段，农民工依然集中于一、二、三产业中技术要求不高、就业门坎较低、人员容量大的劳动密集型行业。调查显示的情况也表明这一点：建筑业、餐饮业和制造业，分别占被受访者总数的26.7％、15.3％和14.4％.从事这三类工作的农民工共占受访者的56.4％。因此，在金融危机这一形势下，对农民工的培训内容应结合国家拉动内需的计划，加大与房地产业相关的就业技能培训力度，帮助返乡农民适应我国产业结构调整需求实现再就业。

(3)结合我国重点行业以及区域经济发展的需要。促进农民工就业素质技能的长期发展。

金融危机形势下，我国重点行业及区域经济发展可以根据我国各部委的投资计划来确定。数据显示(见表2)，我国将来能够拉动内需的行业集中在公路、航道、港口，铁路建设，廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造，干线和支线机场等民航基础设施建设，能源基础设施项目开工建设等，这些行业的建设需要大量的劳动力。因此，为满足这些行业对劳动力的大量需求，为这些行业提供素质较高的劳动力，培训内容应该设置与这些行业有关的职业培训，比如说建筑技能等。值得注意的是，以上部委所建设的项目大部分都处在农民工输出的几个省份，因此，这些省份更应该把握住机会从这些行业及区域经济发展的要求出发，提供相关的就业培训，切实提高当地农民工的素质，最大程度地实现农民工本地就业，相应减少农民工的盲目流动，以返乡农民工在家乡的再就业来促进区域经济发展。

(4)加强法律知识培训。调查显示：受访者农民工中有48,2％的人在一个单位打工的时间为1-3年，21.9％的农民工在一个单位打工的时间为1年以下，在一个单位工作3-5年的农民工比例为16.1％，在一个单位工作5年以上的农民工仅占11.2％。(表3)

大部分受访农民工对自己所拥有的劳动权、休息权、报酬权(尤其是加班所要求的报酬)等权利有一般的了解，但对这些权利的法律性质缺乏认识，当这些权利受到不法侵害时不了解救济途径。例如，由表3可知，农民工出外打工换工作的频率较高，一般很少在一个单位固定工作下去。同时当农民工换工作的时候，经常会遇见工资薪酬拖欠的情况，农民工换工作的频率越高所面临的拖欠工资的可能性就会增加，大部分受访者表示经常被拖欠工资不知道如何用法律手段来维护自己的合法权益。因此，对返乡农民工增加法律知识培训，尤其是增加与返乡农民工就业密切相关的法律知识的培训，如《劳动法》、《劳动合同法》和《劳动争议调解仲裁法》的培训，有益于使返乡农民工具备相应的法律知识，增强法律意识，依法合理维权，有效解决劳动纠纷，减少社会矛盾，实现构建和谐社会的目标。

3、培训机构的选择和监管

培训机构是影响返乡农民工就业培训长效机制构建的重要因素，培训机构素质的高低直接决定了职业培训的效果，培训机构具体涉及两个方面的问题：

首先是培训机构的选择。当前金融危机形势下，考虑农民工要尽快实现再就业，培训时间不宜过长，宜采取定点培训的模式。对政府而言，定点培训模式有利于对培训机构进行有效管理，也有利于提高培训质量。定点模式下的培训机构选择宜采取公开招标的方式，以透明化、公正、公平为原则，确定一批培训质量高、就业效果好、社会认可度高、并能承担相应培训任务的定点机构，并做好合理布局。经确认的定点培训机构，应与当地劳动保障部门签订培训项目合同书，明确培训职业(工种)、培训内容、补贴标准等，同时报同级财政部门备案。

其次是对培训机构的监督。对培训机构进行有效的监督是取得良好培训效果的前提条件，包括法律监督和行政监督。一方面，对培训机构的法律监督主要体现在对培训机构设立条件和程序的执行方面。培训机构必须是依法设立，有自己的名称和必要的财产，能独立承担民事责任的法人，并取得相关部门要求职业技能培训的资质，依法到劳动部门办理行政许可。经许可的就业培训机构，应当向工商行政部门办理登记。对于未经许可和登记，擅自从事农民工培训活动的，可以依照《就业促进法》的相关规定给予行政处罚。另一方面，劳动保障部门、财政部门对培训机构进行行政监督。对定点培训机构每年进行至少一次专项检查。在检查过程中，如发现培训机构培训效果不好、管理不规范、存在套取培训补贴资金等行为的，应当取消其定点培训资格。

4、培训资金的支付

我国《就业促进法》规定，县级以上人民政府应当根据就业状况和就业工作目标，在财政预算中安排就业专项资金用于职业培训。但在企业、农民工是否应当承担培训『费用问题上，法律没有作规定，各地政府有着不同的做法，归纳起来有两种：一种是由政府全部出资。如安徽省劳动保障厅、安徽省财政厅联合颁布的《农民工技能培训的实施办法》规定，按照全省农民工技能培训目标任务50万人、每人给予一次性培训补贴300元计算，200g年安徽省需安排农民工技能培训补贴资金15,000万元，所需资金从中央财政补助资金中统筹安排。另一种是由政府、企业、个人共同负担。如山东省颁布的《山东省加强就业培训提高就业与创业能力五年规划》中就明确指出培训费用由个人、培训机构、企业和政府共同承担。调查显示，当问及地方政府培训有没有收费时，有着不同反映，其中116名接受过当地政府就业培训的农民工，有61.8％受访者表示有收费，26.7％的农民工表示没有收费。这也证实了实践中返乡农民工就培训的资金分担有着上述两种不同的做法。

此外，有学者认为培训应分为一般培训和特殊培训，农民工个人应支付部分一般培训的费用以及绝大部分培训的间接成本，国家应适当补贴一般培训，并用法律和政策为农民工培训创造良好的环境，企业应支付农民工特殊培训的绝大部分费用，也是农民工培训最大的买单者。

笔者认为，返乡农民工就业培训所需资金应当采取由国家、企业主要承担与社会自愿捐助及接受培训者自愿缴纳相结合的模式。理由如下：

第一，促进就业是人民政府的职责和义务。县级以上人民政府有关部门按照各自的职责分工，共同做好促进就业工作。当前形势下，对返乡农民工进行就业培训以帮助其实现再就业是促进就业的一项重要工作，各级政府应该履行其职责，负担农民工就业培训费用。同时，就业援助是政府的法定义务。金融危机对各行各业均造成不利影响。随着金融危机的持续，对我国各行各业的影响也将持续，农民工失业返乡收入减少，承担培训费用对他们来说也是一笔不小的负担。农民工如果不参加就业培训，其技能水平得不到提高，导致难以再就业，成为就业困难人员。政府应该加大财政投入，安排专项资金，采取税费减免、贷款贴息、岗位补贴等方式对就业困难人员实行优先扶持和重点帮助，负担农民工就业培训的费用。

第二，促进就业是企业应当承担的社会责任。我国《劳动法》、《公司法》、《劳动合同法》对企业社会责任都有相关的规定，企业应当依法履行社会责任，按照国家有关规定，在每年的所获利润中提取一定比例的资金，作为职工教育经费，对劳动者进行职业技能培训和继续教育培训，在金融危机形势下，企业录用返乡农民工，应当承担农民工就业培训的费用。促进就业。

第三，促进就业是社会的一项“系统大工程”，除了政府和企业依法参与外，还需要社会全体成员积极参与。在自愿的基础上，国家鼓励社会各界的公益捐助。而对于接受培训的农民工，可以在经济条件允许的情况下，自愿交纳部分培训费用。

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第15篇

一、关于国有体制下公司的简单分析

国有体制下的物业管理经营企业，作为国有授权资产的运行机构，一般是指由国有资产批准成立的，并且登记注册的特殊经济法人。国有体制下的企业主要是国有资产控股，法人行使所有权，来从事相关经济活动，并且对企业的发展、增值以及保值等负主要责任。

1.国有体制下的企业性质

国有体制下的经营企业的主要功能其实是对政府职能的扩展。对政府来说，其主要目的是要加强对社会经济的实质性调控，从而来达到政府正常状况下难以达到的目的。从目前的形式来看，国有体制下的经营企业实质上是通过企业的功能来设施具体目的的手段。作为政府的经济工具，国有体制下的企业依旧需要为自己谋一条出路。国有企业正面临着巨大挑战，比如经济的重新布局规划、功能的重要重构等，当政府的出面已经无法到达预期的效果后，企业的调整也应当按照市场的规划进行。国有资产企业可以为国资委的顺利转变提供一个专业化的平台，可以为政府的意愿提供资源，从而实现政府的预期功能。

国有体制下的企业同时也作为一个经营性的盈利企业，同样需要企业的正常发展模式。国资产权的公司主要是从事产权运营，尤其是国有股份公司为主的股份制企业。尽管国有体制下的企业拥有着政府所支撑的特殊权利，但作为一个正常的企业，其功能依旧不能超出其所能发挥地最大限度，比如市场的公平竞争、法人的独立性等。国有资产的企业一般情况下不能直接参与公司产品的生产运营或其他经营性活动，而是以国有资产持股人的身份对企业的发展进行干预。另一方面，国有体制下的企业常常是以投资为手段、以干预企业运营为纽带进行对管理机构适当的发展布局和调整。与一般的国有企业不同，其主要不是进行公司的增值保值，而是配合政府的实际情况来运营。

2.国有体制下的企业分类

根据我国的当前状况和国际法则，一般把国有体制下的企业分为三大类：

第一，专业性的国有资产经营公司和综合性的国有资产经营公司。简单来说，专业性的国有体制下的公司主要是集中在某些特定的行业，比如机械电控股份有限公司、商贸控股有限公司等。这些公司一般是由管理部门经过革新形成的，但是综合性的国有体制下的公司有着明显不同的特点。后者的运营范围较广，涉及的层面也较多，既有生产性企业，也有销售性的企业；既有制造业的企业，也有基础设施供应企业，通常是由政府授权而形成的。

第二，纯粹控股公司和混合控股公司。纯粹控股公司一般是政府不能直接干预企业的运营和发展，只是专注于投资和战略性管理。相反，混合型控股公司是政府既要参与企业的生产经营，直接参与公司发展，又要进行资本投资参与。

第三，再对纯粹控股公司的细分：财务型纯粹控股公司和战略型纯粹控股公司。财务性控股公司主要是针对公司的财务管理，一般情况下是对上市公司的股票进行操作和投进运作，而不是对其进行经营性管理和战略调控。战略型控股公司则是根据公司的实际发展需要，随时进行股份结构和股权的配置进行战略性调配。

二、国有体制下物业管理服务现状及存在的问题

1.国有体制下的物业管理服务企业的人才问题

物业管理服务一般对工作人员的要求是对建筑业、管理业、房地产行业以及相关的法律知识的高级服务性人才。或许是这样的人才不愿屈就这类行业，我国物业劳动的工作人员多半是老年退休的人员。作为管理服务行业，并且是一项劳动密集度高的工作，工作人员的整体行业素质普遍不高，尤其是国有体制下的物业管理服务企业。进一步造成了国有资产的物业管理服务效率远低于市场上的大型物业管理服务公司。

2.国有体制下的物业管理服务企业的服务问题

由于国有体制下的物业管理服务行业的工作人员的素质不高，导致了该行业的服务差、收费高等不良现象。有些企业的战略性发展甚至出现曲解物业管理服务行业，认为该行业只是简单的社区服务性保障工作。与此同时，凭借着房地产行业的迅猛发展，对物业管理服务的需求日益增大，从而导致其服务的恶化。因此，物业管理服务行业出现了服务意识差和管理者自恃清高的态度。此外，国家还没有对物业管理服务行业进行统一的收费标准，致使不同的物业管理服务企业另立标准，随意收费。

3.国有体制下的物业管理服务企业的管理问题

管理混乱、规模太小、经营无方向等问题在一些物业管理服务企业尤为凸显。物业管理服务企业的成本相对高，收益低且效益回收时间长等问题，到时企业的服务标准也受到影响，少数企业甚至还出现了支不抵收的状况。另外，物业管理服务的工作范围有限，导致收益来源少，再加上工作人员的素质跟不上，导致服务的参差不齐、专业性差以及公司的运营集中化，都会导致物业管理服务企业的发展受阻。

4.国有体制下的物业管理服务企业的经营问题

房地产的发展纵然迅速，但有相当的老房地产仍在投入使用，导致物业管理服务企业的负担更加沉重。面对房屋的老态化、公共基础设施的老化，企业的维护成本也随之大大增加。目前有部分企业的职工用房依旧是20世纪80年代的房屋，因为年久失修，并且安全隐患的潜在埋伏，造成物业的管理成本增加。尽管有越来越多的资金投入使用，但效果甚微，致使物业管理服务企业的经营问题也出现问题。

5.国有体制下的物业管理服务企业的人员问题

国有企业的人员负担一般比较重，经常将一些老、弱、病、残等弱势群体安排在后勤部门，造成了用人的瘫痪。一方面，在国企工作的升职困难，导致很多人才的不愿到此求职；另一方面，一般外企的工资高等优势，造成人才的外流。比如，一个自行车管理的车棚也经常安排3―4人，一些打扫清洁卫生的苦活则靠外聘一些低价的临时工，从而造成运营成本的进一步增加，随之而来的压力也增大。因此，既影响了正常员工的积极性，也阻碍了企业正常发展。

三、国有体制经营模式的重构授权策略

在实施具体的重构授权策略时，注意以下几点要求：

第一，作为授权的主体――政府，并非国有体制下的监管机构，被授权的则是国有资产运营企业。由于国有体制下的监管机构仅仅只是具有监管职责，没有出资人的代表权，因此，无法授权。同时，国有体制下的监管机构与国有资产的运营公司之间没有了授权与被授权的关系，而是变成了监管与被监管的关系。另外，资产是授权的内容。国有资产运行企业可以根据自己的运营模式来管理企业的发展，也能够对企业的财产进行使用、处分等权利。

第二，授权的方式主要是以合同的方式确定的，一旦确定成功，应当有国有资产的运营公司与政府签订相关的经营合同。国有资产的运营公司应当严格按照签订的经营合同进行对物业管理服务企业的管理。与此同时，政府依旧享有特定的对国有资产运营公司的监管权力。若运营公司有违背合同的行为，政府有权终止合同。

第三，行政授权的实质是指行政职权的分配。政府可以单方面的使用权力，从而来满足社会公共产品的供求与对国有资产运营公司的监管与运作，进一步提高企业的收益与成效。但是，由于国有资产运营公司本身作为一个经济实体，对其进行有效地监督是为了避免发生为谋取自身利益而违背授权的行为，在投资方面尤为突出。只有权力分配的合理行使，才能让企业的发展与运行得到良好的保障。

四、完善国有体制物业管理服务企业的经营管理的建议

1.专业化人才管理

在得到授权的支持后，应尽快做出以下策略的调整：

首先，在物业管理服务企业内部适当选出一些高素质、文化程度也高的工作人员进行物业管理相关方面的专业知识培训。与此同时，加强企业内部的管理，是物业管理服务企业逐渐走上市场化的道路；其次，在人才市场等社会招聘方式，招聘一些高素质高文聘高经验的人才，来是物业管理服务企业的工作团队升华一个高度；最后，物业管理服务企业要制定一些适用于企业发展的战略性措施。总之，就是尽量了利用身边的资源，把握好时机和方向，进行专业的人才化管理，积极开展多种经营模式。

2.完善自身的发展机制

国有体制下的物业管理服务企业也要在自身的问题上下足功夫：

第一，加强对市场的调查研究，通过多方渠道了解物业管理服务行业的发展趋势，再结合企业自身的发展模式，合理制定出企业的发展性经营战略，从而建立科学的管理体制，让企业迅速稳定地发展；第二，转变企业理念，加强服务质量管理。工作人员的企业的元素，要想转变企业的思想，必须先从员工开始。根据物业管理服务行业的宗旨：给业主当好家，要从根本上改变员工的服务意识，引导员工树立良好的服务态度，降低其对企业的过分依赖，将强对企业的人才管理。使员工在自己的位置上产生责任感、紧迫感，从而提高服务质量；第三，建立一支专业化、高素质的人才队伍。要开拓企业市场，必须培养出一批具备能力的人才，从而推动管理服务行业的发展。对员工的要求是思想服务意识好、技术精湛、文化程度高、有较强的敬业精神、能吃苦耐劳、团队精神以及奉献精神；第四，物业管理服务企业是一个劳动密集型大的行业，工作人员的流动性也大，对于服务质量的加强，必须要成立一支培训团队，集中进行培训，从而解决一些问题。

3.走上经营规模化道路

由于国有体制下的物业管理服务企业出现的规模小、管理乱、易分散等不良现象，物业管理服务行业必须要健全自身的发展机制。一方面，可以通过收购小型的物业公司，进行整合，从而减少成本，达到运营规模，提升企业的整体实力；另一方面，物业管理服务企业可以走向大物业的道路，集中周边资源，向集团化经营发展，提升国民经济水平，加快城镇化管理。