装修工程转包合同范文

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第1篇

【关键词】 房地产企业； 促销策略； 纳税筹划

金融危机过后，房价出现了爆发性上涨，2010年1月以来，政府就出台多项政策更加严格调控房地产市场，来稳定房地产的价格，购房者多持观望态度。一方面为了筹集资金；另一方面为了在同行业内拥有竞争力，各大房地产企业竞相推出了各种促销策略，包括广告促销、精装修房、降价促销等等。这些促销策略会带来多大的税后收益或损失是企业必须考虑的问题。税收成本是影响税后收益的一个重要因素，房地产企业应根据自身情况和现行税收优惠政策，通过合理选择和运用纳税筹划策略，尽可能地“节税”以提高税后收益。因此如何在这些促销策略下做好纳税筹划，是房地产企业亟待解决的问题。

一、广告促销的纳税筹划策略

房地产企业希望通过广告传达所售楼盘的有关信息，希望客户前来购买。一个好的广告不仅能吸引更多的潜在客户，而且能增加房地产企业的品牌价值。所以房地产企业各年度的广告支出是一项庞大的费用。

广告费用的纳税筹划重点在于在遵循企业所得税法与企业会计准则的前提下，尽可能加大据实扣除费用的额度，对于有扣除限额的费用应该用够标准，直到规定的上限。税法规定，纳税人申报扣除的广告费支出，必须同时符合三个条件：广告是通过工商部门批准的专门机构制作的；已实际支付费用，并已取得相应发票；通过一定的媒体传播。因此，广告费的纳税筹划还应注意法律对广告费税前扣除所要求票据的具体法律形式。

（一）广告费、业务宣传费、业务招待费合理分配，减少税收成本

《企业所得税法实施条例》第四十三条规定：“企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰”。第四十四条规定：“企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。”因为业务招待费不能转列，也不能递延到以后年度，所以房地产企业应当控制业务招待费的支出。因此，企业应加强业务招待费与广告费、业务宣传费的预算控制，严格控制业务招待费，使其控制在税法规定的最高限额内。对于广告费和业务宣传费出现超标而面临纳税调增的问题,可以考虑招聘一些员工进行相应的人员促销策略，使广告促销的费用在不超过税法规定的广告费和业务宣传费用最高限额内据实扣除，超过税法规定限额内的广告费和宣传费由员工促销费用进行转化。员工促销发生的宣传费用实际上是员工的工资薪酬成本，可以在税前进行全额扣除，以最大限额进行所得税的税前扣除，减少企业的税收成本。需要特别注意的是预算的准确性和有关票据内容、形式的合法性，减少纳税筹划的风险。

（二）设立独立核算的销售公司，减少税收成本

按规定，业务招待费、广告费和业务宣传费均是以营业收入作为扣除计算标准的，如果将房地产企业的销售部门设立为一个独立核算的销售公司，将企业房产项目的销售权交予销售公司，再由销售公司实现对外销售，这样将一次营业收入分解为两次营业收入，在整个利益集团的利润总额并未改变的前提下，费用限额扣除的标准可获得双倍提高。同时，土地增值税通过两次拆分，可以将每次销售不动产的增值率控制在20%以下，就能免征土地增值税。但是，策略的前提条件是一次销售的土地增值率达到20%以上（即需要缴纳土地增值税），因为两次销售需要按照每次营业收入的5%缴纳营业税，为了获得双倍扣除，却因此缴纳更多的税款，得不偿失。

假设不考虑其他税种，在业务招待费、广告费和业务宣传费分解收入后能达到最大扣除率的前提下，增加的营业税税额和减少的土地增值税税额孰高孰低就是影响企业决策的因素。转让给销售公司的价格如何制定，如何找到营业税税额和土地增值税的平衡点，可以参照以下公式：

又因为30%是土地增值税缴纳税款的最低税率，为了简化运算，本文使用30%税率进行计算，所以30%（79%R-C）>5.5%XR时企业有成立销售公司的可行性；可得出：X

综上，得出当0.62

二、精装修房的纳税筹划策略：分立定价，减轻企业税收负担

房地产企业纷纷打出精装修房的策略，来吸引购房者的目光。精装修房的纳税筹划关键在于在遵循税法与企业会计准则的前提下，“房”和“精装修”是该合并还是该分开来纳税，以此尽可能减轻企业的纳税负担。

房地产按总的价格作为房产销售收入，并缴纳土地增值税和营业税。虽然装修部分的成本可以作为扣除项目，装修价格最终在土地增值税清算时没有增值额，但根据税法规定，土地增值税实行预征制度，因此，这部分装修收入在预征时要按一定的预征比例预缴土地增值税。若房地产企业仅按毛坯房的价格作为房产销售收入，并缴纳土地增值税和营业税，而对于装修的价格无需缴纳土地增值税。同时根据《营业税暂行条例》第五条规定：“建筑业的总承包人将工程转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给转包人的价款后的余额为营业额。”如果房地产企业将装修工程原价转包给外部的装修公司，房地产企业装修工程的营业额为零，则也无需缴纳装修部分的营业税。从中看出分立定价可以使企业有效规避装修部分的预缴土地增值税和营业税，减轻企业的税收负担。具体可以这样操作：首先，当房产项目初步完工但没有开始装修前，和购房者签订房屋销售合同；其次，和购房者签订装修工程总承包合同；最后，与外部的装修公司签订装修工程转包合同。

例如：某房地产企业销售精装修房，总销售面积为 100 000平方米，土地增值税的扣除项目金额为35 000万元。方案一：以5 500元/平方米销售，其中含精装修成本500元/平方米；方案二：以5 000元/平方米销售，另外，与购房者签订房屋装修合同，装修价格为500元/平方米，并按此价格将装修工程转包给装修公司。

方案一：应缴纳营业税及附加税费3 025万元（55 000 ×5.5%）；假设预交比例为1%，预缴土地增值税为550万元（55 000×1%）；此方案纳税合计为3 575万元（3 025+550）。

方案二：应缴纳营业税2 500万元（50 000×5.5%）；预缴土地增值税为500万元（50 000×1%）；因转包给装修公司，不需要缴纳装修收入的营业税；装修工程不属于土地增值税的征收范围，因此，无需预缴土地增值税；此方案纳税合计为3 000万元（2 500+500）。

方案二比方案一减少纳税575万元（3 575－3 000），减轻了企业的税收负担。

三、降价促销的纳税筹划策略：降低土地增值率，提高税后利润

降价促销是最直接也是最主要的一种促销方式。房地产企业降价促销房产，销售额会随之下降，流转税（营业税和土地增值税）会相应地减少，随着销售收入的减少，企业所得税也会相应地减少。也就是说降价促销一方面会产生减少企业营业利润的负面效应；另一方面又会产生促销和节税的正面效应。所以，降价促销可能减少开发商的利润，但由于降价促销可以薄利多销和节税，由降价而减少的利润用增加的销售量和节税额来弥补，相反可能会增加企业的税后利润。

降价促销的纳税筹划，关键就在于在遵循税法与企业会计准则的前提下，控制房产的营业额和土地增值率，以获得降低营业税税额和免征土地增值税或适用土地增值税低税率待遇的可能，同时将降价后减少的税收支出与减少的税后利润进行对比，权衡得失，使企业获得最大的收益。

房地产企业，应按营业额缴纳销售不动产的营业税和按土地增值额的一定比例缴纳土地增值税。降价销售降低了营业额，直接减少了销售不动产的营业税，而且由于降价，使土地增值率降低，可能享受免征土地增值税或适用较低的税率。

土地增值税采用四级超额累进税率，土地增值税税额可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数计算。税法同时规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；如果增值额超过扣除项目金额的20%，应就其全部增值额按规定计税。根据土地增值税的征收政策，适当减少房产销售价格，利用“临界点”进行纳税筹划，不仅可以吸引更多的购房者，使购房者实实在在地得到实惠，而且可以扩大销售量，在一定程度上增加企业的税后收益。

例如：某房地产企业建造一批普通标准住宅以2 460万元出售，可扣除项目金额为1 920万元，与转让房地产有关的税金为123万元。该房地产企业的土地增值率为：（2 460 -1 920-123）÷（1 920＋123）=20.4%，税法规定，应该按照30%的税率缴纳土地增值税：（2 460-1 920-123）×30%=125.1万元。企业税后利润为：2 460-1 920-123-125.1

=291.9万元。

现由于举办降价促销活动，将该批住宅的出售价格降低为2 410万元，与转让房地产有关的税金也相应地降低为120.5万元，则该房地产企业的增值率为：（2 410－1 920－120.5） ÷（1 920＋120.5）=18.1%。根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为：2 410－1 920－120.5=369.5万元，比降低价格前增加了77.6万元（369.5－291.9）净收益。可见，降价的损失被因降价而导致增值率下降进而获得税收减免所补偿。

【参考文献】

［1］ 翟继光,张晓东.新税法下企业纳税筹划[M].电子工业出版社，2008.

第2篇

一、建筑工程总分包的主要法律特征

建筑工程的工艺、技术的要求千差万别，出现了很多不同的专业施工企业，这样使得同一工程多家承包或一家总承包后再分包给其他单位施工的情况很普遍。因此，施工企业按照承包业务性质不同可以划分为综合施工企业和专业施工企业两类。根据国家基本建设工程的管理要求，一个工程项目如果有两个以上施工企业同时交叉作业，建设单位和施工企业应实行承发包责任制和总分包协作制，在这种规定下，综合施工企业与建设单位签订总承包合同后，由其他专业施工企业承接分包工程成为一种常用的经营方式。如《建筑法》规定了“建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；但是除总承包合同中约定的分包外，必须经发包单位认可。”

分包工程总承包合同一般包括两层承包关系，即承包合同和分包合同。承包合同是建设单位与总承包方之间订立的合同，分包合同是总承包方与分包方之间订立的合同。按照《合同法》的规定，总承包方应当就承包合同的履行向建设单位承担合法的责任，同时要就分包的工程向建设单位负责；分包方则就其施工的工程向总承包方负责，并与总承包方一起向建设单位承担连带责任。

实际工作中还经常遇到不法的工程转包行为，即施工企业承包工程项目后，在未获得建设单位同意的情况下将其承包的全部工程转包给他人，或者将其承包的全部工程肢解以分包的名义转包给他人，这其中最常见的当数所谓的“项目经理”的工程管理模式或者接受其他施工单位挂靠的方式，施工企业与项目经理或挂靠单位签订转包合同，以工程结算价款扣除一定的管理费、税费等款项作为承包标的额，工程的材料、设备、施工、人员等一切支出概由项目经理或挂靠单位负责。这种转包与分包的主要区别在于，分包工程的总承包方参与施工并自行完成工程项目的一部分，而转包工程的承包方不参与任何工程。由于转包行为大多不对工程的管理、质量等承担责任，《建筑法》等法律法规都明确规定禁止工程转包。

综上所述，工程分包的法律特征主要包括分包行为必须在总承包合同中事先约定或者经建设单位认可，总承包方与分包方对分包工程向建设单位承担连带责任，这些符合合同约定或建设单位许可的工程分包属建筑业正常的经营行为，决定了正确处理分包工程的税务与会计事项的原则和方法。

二、分包工程营业税扣缴义务和计税依据的规定

为了维护国家权益，简化征收手续，有利税收征管，保证税款及时足额入库，根据《营业税暂行条例》的规定，建筑安装业实行分转包形式的，除了总承包方以工程的全部承包额减去付给分包方价款后的余额计算缴纳营业税以外，分转包方提供建筑工程劳务所取得的收入，分包方必须就其完成的分包额承担相应的纳税义务。具体征管措施上采取以总承包方为扣缴义务人，在与分包方办理工程价款结算时，以与分包方结算的工程价款为依据计算并代扣代缴应纳的税款，按规定开具代扣代收税款凭证，分包方以此作为其完税凭证。需要注意的是，这种扣缴义务是法定义务，如果总承包方人不履行法定义务导致少缴税款的，税务机关可以按《税收征管法》的规定对其进行处罚。

总的说来，对总承包方来说，其建筑工程营业税的申报纳税一方面必须对自行参与施工部分的工程价款计缴税款，另一方面还必须对分包方履行扣缴义务进行代扣代缴税款的申报；对分包方来说，也必须对当期取得的分包工程价款申报营业税，并以从总承包方取得的代扣代缴税款凭证作为当期应缴税款的抵减项目。

值得一提的是，由于财务人员对分包工程纳税义务的认识可能有偏差，甚至施工企业劳务发生地与机构所在地的税务机关采取的征管措施也不尽一致，在实际操作中存在总承包方不提供相关凭证或分包方不接受代扣代缴等行为，从而导致会计核算不准确和纳税行为不规范的现象屡屡发生。

三、分包工程营业税代扣代缴及其涉税会计处理

众所周知，财务会计核算是依据企业会计准则、会计制度等相关法律法规。然而，如何对分包工程扣缴税款进行正确的核算，在《企业会计制度》、《施工企业会计核算办法》以及2006年颁布的《企业会计准则第15号――建造合同》中均没有作出明确的规定。在目前施工企业会计实践中，对分包工程代扣代缴营业税的会计处理方法主要有两种方法：

第一种做法是，视分包工程与总承包方没有关系，分包工程的收入和支出均不通过总承包方收支体系核算。这种做法在以“项目经理”或挂靠方式的管理模式运作的分包工程的会计核算上占了很大的比重。这种做法从表面上看，虽然和《营业税暂行条例》有关“总承包企业以工程的全部承包额减去付给分包方的价款后的余额为营业额”的规定匹配较好，但却没有全面反映总承包方收入与费用。因此，这种分包工程的会计处理方法，违背了工程分包行为的基本法律特征。

第二种做法是，将分包工程收入纳入总承包方的收入，将所支付的分包工程款作为总承包方的施工成本，与自己承建的工程做同样的处理。这样处理的特点是全面反映了总承包方的收入与成本，与《建筑法》、《合同法》中对总承包方相关责任和义务的规定相符；同时按照这种做法确认的收入与《营业税暂行条例》规定的营业额的正常差异，属于会计规定与税法规定的调整范围，不影响对分包工程的会计核算。值得说明的是，虽然《企业会计准则第15号――建造合同》没有对分包工程的核算提出明确的、直接的规定，但其中第二十二条中规定采用累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例来确定合同完工进度时指出分包工程作为总承包方成本的组成部分，同时也为这种做法提供了间接的法律支持。因此，总承包方在核算分包工程时必须按照第二种做法进行账务处理。

四、建筑工程总分包代扣代缴涉税会计处理示例