房地产行业估值范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产行业估值文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

房地产上市公司的三大类型

目前，沪深两市共有134家房地产企业，业务收入最高的万科上半年收入高达307.2亿元人民币，其中房地产占98%。剔除ST公司，收入最少的是东方银星，去年年收入仅127万元人民币，主要来自材料销售，房地产收入几乎为零。绵世股份去年主营收入也只有790万元人民币，其中餐饮收入占比高达82%。分析房企上市公司的业务结构，可以将房企上市公司分成三类：

一是房地产销售收入占比超过50%的绝对房地产企业，以招保万金（即招商地产、保利地产、万科、金地集团）为代表。万科房地产收入占比超过98%，保利地产达到95%，招商地产接近90%，金地集团超过94%。

二是虽然房地产销售收入占比不到50%，但房地产相关收入（如工程、房产租赁、房产中介等）合计超过50%的相对房地产企业，以城投类公司为代表。如华夏幸福的土地开发及房地产和工程建设相关收入占比接近98%，首开超过95%，福星为65%，北辰为54%。在这类企业中，非房地产收入的增长速度往往很快，如福星的金属制品业务占比达到了34%，冠城大通的漆包线收入达到46.7%，北辰的零售、酒店和投资型物业收入占比也达到了43.5%。

三是非房地产收入超过50%的转型企业。例如新湖中宝商业贸易和酒店收入已超过房地产收入，2010年中期甚至超过了80%；中炬高新调味品收入超过74%；长春高新生物制品收入高达85%；外高桥国际贸易收入达到64%；东湖高新环保收入超过50%。

三类房地产上市公司估值方法

第一类企业属于典型的房地产企业，可以采用房地产行业通行的估值方法估值。比如采用行业平均市盈率法。数据显示，截至8月15日收盘，采用证监会行业分类，目前房地产行业加权平均市盈率在13倍左右。低于13倍的个股，理论上就是低估值的个股。沪深两市市盈率低于13倍的房地产个股有24家，低于10倍的有华夏幸福、冠城大通、金融街、广宇发展、宝安地产、顺发恒业、天地源、深长城、亿城股份、中华企业、荣盛发展11家。

第三类企业其实已经不属于房地产行业企业，因此，应采用转型后的新主业所在行业估值。比如中炬高新应纳入食品行业估值，长春高新应纳入医药行业估值，东湖高新应纳入环保行业估值，外高桥应纳入出口贸易行业估值。

以中炬高新为例，每股收益0.04元，每股净资产2.33元，市盈率为31.9倍；参比食品行业中最接近的为皇氏乳业，每股收益0.042元，每股净资产3.74元，市盈率为57倍。不考虑细分行业差异，单纯从数据对比来看，显然中炬高新估值偏低。以东湖高新为例，每股收益0.009元，每股净资产1.8元，市盈率406倍；参比节能环保行业的天豪节能，每股收益0.029元，每股净资产1.97元，市盈率85倍，如果不考虑新三板和开发区概念，单纯从数据对比，可以看出东湖高新股价偏高。

第二类企业，由于拥有多元化和跨行业属性，应采用行业加权平均估值法进行估值，以体现该类企业的多业务结构的特点。对于这类企业业务结构中的其他业务可以结合与主业相比的毛利率来估算其他业务应贡献的市盈率。比如某公司房地产收入占比98%，而其他业务占比2%。其中房地产毛利35%，而其他业务毛利40%，如果房地产行业市盈率为13倍，则其他业务市盈率=房地产行业市盈率*其他业务毛利率/房地产毛利率 =14.86。该股理论市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+其他业务市盈率*其他业务收入占比=13*0.98+14.86*0.02=13.04。

数据显示，截至8月15日收盘，按证监会行业分类，农、林、牧、渔业为沪深两市滚动市盈率最高的行业，加权平均数为34.11倍，其中房地产管理业的市盈率为63.96倍，为市盈率最高的子行业。金融、保险业滚动市盈率最低，加权平均数为7.46倍，其中，银行业市盈率为5.84倍，为市盈率最低的子行业。

以福星股份为例，其房地产收入占比65%，毛利率35%；金属制品收入占比34%，毛利率12.8%；其他业务占比1%，毛利率39%。房地产业静态市盈率和动态市盈率分别是13.87和13.45；金属制品行业分别为16.07和17.83。在计算时，行业市盈率应取静态和动态的平均值，即房地产行业取13.66，金属制品行业取16.95；其他业务推算市盈率=13.66*0.39/0.35=15.22。因此，其行业加权平均市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+金属制品行业市盈率*金属制品收入占比+其他业务市盈率*其他业务收入占比=8.79+5.76+0.15=14.7。福星股份理论市盈率应不低于14.7，截至2012年8月23日，福星股份动态市盈率为10.8，可见该股估值偏低，从中长线来看，要回归到正常估值14.7，至少有36%的升值空间。

以冠城大通为例，其房地产收入占比为51.8%，毛利率52.57%；漆包线收入占比46.7%，毛利率3.8%；其他业务占比1.5%，毛利率13.47%。其中，漆包线属于电器机械及器材制造业，其静态市盈率和动态市盈率分别是17.67和16.98，取平均值为17.33。房地产行业仍取平均值13.66。其他业务推算市盈率=13.66*0.1347/0.5257=3.5，则冠城大通理论市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+电器机械及器材制造行业市盈率*电器机械及器材制造收入占比+其他业务市盈率*其他业务占比=13.66*0.518+17.33*0.467+3.5*0.015=7.07+8.09+0.05=15.2。截至2012年8月23日，冠城大通动态市盈率仅为6.7，可见该股估值严重偏低，从中长线来看，要回归到正常估值15.2，至少有127%的升值空间。

以北辰实业为例，其房地产收入占比54%，毛利率29%；零售商业占比7.6%，毛利率38.4%；投资物业和酒店收入占比35.9%，毛利率58.8%；其他业务占比2.21%，毛利率49.8%。其中，房地产行业取平均市盈率13.66，零售商业取静态动态市盈率平均值，即18.02和17.82的平均值为17.92；酒店业取旅馆业静态动态的平均值，即34.04和33.18的平均值为33.61；其他业务推算市盈率=13.66*0.498/0.29=23.45；则北辰实业理论市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+零售行业市盈率*零售收入占比+其他业务市盈率*其他业务占比=13.66*0.54+17.92*0.076+33.61*0.359+23.45*0.022=21.32。截至2012年8月23日，北辰实业动态市盈率仅为15.4，可见该股估值偏低，从中长线来看，要回归到理论估值21.32，至少有38%的升值空间。

第2篇

关键词：所有制性质 土地公开出让市场 土地获取策略 面板数据

自1998年我国实行住房体制改革以来，在经济保持快速增长、人均收入不断增加、城市化进程持续推进等因素的推动下，我国房地产业获得了巨大的发展，成为拉动整个国民经济前进的重要产业。伴随房地产业的高速发展，越来越多的社会资本进入到房地产业，越来越多的企业加入到地产开发商的行列。2008年开始的新一轮房地产热中，大量的国有企业尤其是央企涌入房地产业，在房地产业的生产资料市场——土地出让市场掀起了一轮轮的“抢地”大战，制造了一个个“地王”。不同所有制性质的房地产企业在土地出让市场上的表现截然不同，其背后的土地获取策略又存在什么不同呢？这些问题在目前国内外的研究文献中都还没有被系统探索过，对此问题的回答将有助于客观、全面评估当前中国房地产业土地出让市场的竞争环境，进而为有效制定该市场的引导和管理政策提供一点参考意见。

房地产企业土地获取策略分析及假说发展

房地产企业应从以下三方面调整土地获取策略以适应土地出让市场的竞争：

（一）拿地规模策略

可供开发土地资源作为房地产企业的核心资源，土地储备量的大小将决定房地产企业未来发展的潜力。同时，获取土地需要投入大量的资金，此举必将减少企业的现金流，放大企业的财务杠杆，增加企业的经营风险。在现实中，房地产企业经常有选择高价大规模拿地还是少量拿地的困扰。

（二）市场布局策略

我国的房地产市场根据发展程度大致分为一、二、三、四线，不同层次的房地产市场因其特点不同而具备不同的战略价值。一线城市如北京、上海等由于较高的城市化、国际化程度，其具有的战略意义为房地产企业所重视；二、三线城市的发展前景明显；四线城市则基本以自我需求为主，其中某些具有地方特色如旅游产业的城市具备了较高的投资价值。房地产企业应该选择单一市场还是复合市场？

（三）合作拿地策略

土地成本高企不下的背景使得合作拿地越来越为房地产企业所接受，合作拿地无疑将分散企业的风险，包括万科地产和保利地产在内的众多房地产企业都不同比例的采用这种拿地形式。房地产企业的土地获取策略受到企业自身因素以及企业外部环境的影响，在自身因素方面，我们认为，房地产在土地出让市场上的土地获取策略较大程度的受到其所有制性质的影响。结合对房地产企业经营和土地出让市场实际情况的把握，我们提出如下假说：

假说一：国有控制的房地产企业的拿地规模大于非国有控制的房地产企业的拿地规模。表现在拿地量上，即国有控制的房地产企业的年度拿地量大于非国有控制的房地产企业的年度拿地量。

假说二：国有控制的房地产企业的市场布局比非国有控制的房地产企业的市场布局完善，市场范围涉及一、二、三、四线多级市场，非国有控制的房地产企业受于自身实力的制约，其市场布局较为单一。表现在拿地集中度（HHI）上，即国有控制的房地产企业的HHI小于非国有控制的房地产企业的HHI。

假说三：非国有控制的房地产企业相比国有控制的房地产企业，更倾向于通过合作拿地的方式获得土地。表现在非国有控制的房地产企业合作拿地的次数更多、比例更大上。

样本数据和模型

（一）样本选取

出于数据的可获取性和可比性的考虑，本文的研究聚焦于土地公开出让市场，也就是“招拍挂”市场。同时，为保证数据来源的一致性，本文选择在沪深两市上市的房地产企业作为研究对象。本文对房地产上市公司的样本构造通过以下过程：房地产板块的选择依据上海证券交易所和深圳证券交易所的行业分类法，提取房地产行业下所有的A股上市公司，并去除处在ST、SST和S等状态下的公司，以去掉异常值。提取了这些上市公司2005-2010年的主要数据。选择从2005年开始，是考虑到我国土地出让制度由协议划拨全面转向“招拍挂”是在2004年的“831”大限之后。保证一定规模的数据样本量的同时，去除所有主要数据缺失的公司，我们遴选出31家企业的6年观察值，共186个样本。所有公司层面的数据都来源于沪深两市各公司的年报，分析软件是STATA 11.0。

（二）变量设定

1.解释变量。控股股东所有制性质，采用虚拟变量，企业的第一大股东为国有股东时，定义为国有控制，设定为1，企业的第一大股东为民营及外资股东时，定义为非国有控制，设定为0。

2.被解释变量。本文对城市的划分采用全球著名房地产咨询公司仲量联行2009年的《中国新兴城市40强》报告，将北京、上海、深圳、广州这4个城市作为一线城市，将天津、南京、重庆等15个城市作为二线城市，将长沙、南通、徐州等25个城市作为三线城市，其他城市作为四线城市。拿地规模（年度拿地量），以房地产企业年度拿地面积（万平方米）来描述，分别计算房地产企业2005-2010年的年度拿地量。市场布局（拿地集中度），根据仲量联行2009年的《中国新兴城市40强》对一、二、三、四线城市的划分，计算HHI(Herfindahl)指数。合作拿地（合作拿地与否），采用虚拟变量，如果存在合作拿地的情况则设定为1，否则设定为0。

3.控制变量。公司规模，以房地产上市公司的营业收入来衡量，反映公司的整体实力。财务杠杆，以房地产上市公司的资产负债率来衡量，反映公司的资金实力。高管持股，采用虚拟变量，如果存在高管持股情况则设定为1，否则设定为0。多元化经营，采用虚拟变量，房地产企业专业化经营为1，多元化经营则设定为0。表 1 给出了变量名称、符号及含义。

（三）回归模型设定

在选取了以上的变量之后，具体的回归方程为：

lq=α+β1prop+β2size+β3leve+β4own+β5multi+μ

hhi=α+β1prop+β2size+β3leve+β4own+β5multi +μ

coop=α+β1prop+β2size+β3

leve+β4own+β5multi +μ

本文的回归分析将以面板数据模型的分析方法为主，随机效应模型或固定效应模型并通过Hausman检验选择其中更优的，同时，跟混合截面数据最小二乘法回归（Pooled OLS Model）进行对比，通过F检验和LM检验来进行取舍。

控股股东所有制性质与土地获取策略的实证分析

（一）主要变量描述性统计特点

从31家房地产上市公司6年的186个样本的描述性统计和虚拟变量频数指标来看，年度平均拿地量标准差显示房地产企业之间的年度拿地量差别很大；从年度拿地集中度的分布来看，存在跨区域经营的房地产企业，也存在集中经营的房地产企业；合作拿地方面，合作拿地、独立拿地的房地产企业都有，合作拿地的比重在20%左右；本次入选的31家房地产企业，其中有23家所有制性质为国有控制，8家所有制性质为非国有控制（见表2、表3）。

（二）回归结果分析

本文以31家房地产企业六年的面板数据进行方程回归，通过Hausman检验、LM检验以及F检验可以看到，对于三个回归方程来说，都优选随机效应模型（见表4）。

回归结果主要有以下几个方面：prop对lq的影响系数为正，且在10%的水平下显著，这表明，所有制性质为国有控制的房地产企业的拿地量明显高于所有制性质为非国有控制的房地产企业。这与前述描述性统计分析以及相关性的结论相吻合，再次证明所有制性质对房地产企业的拿地规模具有较大的影响。prop对hhi的影响系数为负，且在10%的水平下显著，这说明，所有制性质为国有控制的房地产企业拿地的集中度小于所有制性质为非国有控制的房地产企业，即国有控制的房地产企业拿地更为分散，非国有控制的房地产企业的拿地更为集中。这与前述描述性统计分析以及相关性的结论是吻合的，证明所有制性质对房地产企业的市场布局存在较大的影响。prop对coop的影响系数为正，但不显著。这表明，所有制性质不同的房地产企业在合作拿地方面没有太大的偏好，更有可能是出于对适应产业环境的正常反应，这与前述描述性统计分析以及相关性的结论相吻合。

结论与启示

2005年到2010年，总体而言，伴随房地产业的发展，房地产企业的企业规模在不断增大，房地产企业的拿地规模不断上升。从主要变量之间的相关系数和回归分析结果来看，首先，所有制性质与拿地规模呈显著的正相关；其次，所有制性质与拿地集中度呈显著的负相关，所有制性质影响房地产企业的市场布局；再次，所有制性质与合作拿地没有显著的相关关系。从实证的结果来看，本文的结论是国有控制的房地产企业的土地获取策略更为激进，在土地出让市场竞争中略占上风。

从prop在三个方程中系数来看，所有制性质影响比较大的方面还是拿地量方面，这也从侧面证实了我国国有企业在做大的同时并没有更多的关注量方面，国有企业在市场上的竞争力仍然主要体现在规模上，国有控制的房地产企业同样如此。企业规模是影响房地产企业土地获取策略的重要因素；财务杠杆对房地产企业的土地获取策略影响不大，可能源于房地产企业普遍采取较高杠杆水平的经营策略，这从侧面说明作为资金密集型产业，资金是房地产企业发展依赖的重要资源；高管持股的房地产企业拿地量明显小于高管没有持股的房地产企业，可能是因为高管作为企业股东更能从利润最大化出发，理智选择公司发展战略，也可能是因为高管持股后，企业经营更为保守。

房地产企业要提升自己的资金获取能力。房地产业作为资本密集型产业，房地产企业更多扮演的是资源整合商，房地产业的技术性壁垒并不高，在高利润的吸引下，众多资本的进入使得房地产业竞争激烈，加上宏观调控政策的长期伴随，对房地产企业的资金获取能力要求越来越高。房地产企业应该分散经营风险，完善企业的市场布局，实现在一、二、三、四线城市的完善布局，在城市类型进入问题上，可以在一、二、三、四线城市之间进行投资组合。政府行为方面，要继续加强对地方政府土地出让行为的监督，提高透明度，对寻租等腐败行为严惩不怠。同时，应该限制国有企业过多的介入房地产业，避免国有资源的浪费和不合理配置。

参考文献：

1.刘伟，平新乔.现代西方产权理论与企业行为分析[J].经济研究，1989(1)

2.刘洪玉，任荣荣.开发商的土地储备与竞买行为解析[J].中国土地科学，2008(12)

第3篇

【关键词】商业银行 房地产抵押价值评估 风险 研究

房地产抵押是商业银行贷款的主要担保方式之一。房地产抵押价值评估既是商业银行贷前审查的必要程序、合理确定贷款额度的依据，也是维护商业银行信贷资产安全，降低损失的最后一道防线。因此，房地产抵押价值评估的合理性和有效性就显得尤为重要。

一、商业银行房地产抵押价值评估存在的问题

（一）房地产评估机构缺乏有效监管，导致房地产抵押价值高估现象普遍存在

现行的房地产抵押价值评估程序是先由房地产评估机构评估后再由商业银行评估审查确定的。因此，房地产评估机构成为房地产抵押价值评估的当事人之一。

我国开展房地产抵押价值评估工作已有近20年的历史，随着市场化的进程加快，房地产评估机构、估价队伍得到了迅速发展，估价技术渐趋成熟，有关的行业管理和行政许可不断规范。但在日趋激烈的市场竞争环境下，也产生了许多诸如恶性竞争、职业操守偏离等问题。特别是一些地方政府的产权登记部门为自身利益指定有着利益关联的评估机构为抵押登记评估的专门机构，这种非市场行为必然扰乱市场的正常运行，对评估机构缺乏监管和制约，滋生道德风险，阻碍房地产评估行业健康发展。

现实中房地产抵押价值评估的委托方大多数是抵押人，评估机构是为委托方服务并收取佣金。为了获取较高的贷款额，抵押人要求高估房地产抵押价值；某些房地产评估机构，迎合客户的不合理要求，随意提高评估价值，形成房地产价值高估的风险。

另外，我国虽已形成了一支具有一定规模和专业水准的房地产估价师队伍，但是没有能力从事抵押评估的房地产估价师混迹其中。专业能力上的缺陷致使评估报告往往格式简单、方法单一，不作认真细致和全面的分析，评估参数的选取是闭门造车所得，缺少市场调查，评估结果严重偏离合理的市场价值。

（二）商业银行过分推崇和迷信外部评估机构的房地产抵押价值评估意见

目前，商业银行基本上都建立了抵押品评估价值的内部评估审定程序，一定程度上改变了过去被动接受外部评估结果的状况。由于迄今为止，我国还没有建立起统一的房地产抵押价值评估理论与方法体系，加之商业银行缺乏既懂金融又有房地产价值评估知识和技能的内部评估人员，对评估结论的内涵和价值定义缺乏充分的了解和分析。因此，对不恰当的评估报告难以作出正确的判断，有时只能简单地依照评估值打个折扣。

另外，由于有较大的业务营销压力，加上商业银行也是特殊的企业，而银行业竞争同样激烈，需要基层银行向社会争夺优质信贷客户。绩效的显性和风险的隐性使得基层机构在委托评估时，更多情况下，其立场已实质站在客户一边。内部评估难以在业务营销和基层机构的压力而独善其身。

（三）房地产抵押价值评估理论滞后，房地产抵押价值评估缺乏针对性

房地产抵押价值评估的实际操作中，房地产估价师只是对房地产在估价时的公开市场价格进行评估，并将其提供给银行信贷部门。这不是房地产抵押价值，房地产抵押价值应是清算条件下的市场价值。由于没有抵押贷款价值作为参照，银行无法确定最适宜的、风险最小的贷款成数。往往是各家银行都提供相同的贷款成数，这种盲目确定贷款成数的做法，一方面如果贷款成数过低，则有可能降低消费者本来可以享有的贷款效用，挤占了银行的利润空间；另一方面如果随意提高贷款成数，又会增加银行的信贷风险。

二、解决房地产价值评估存在问题的对策

（一）合理选择评估机构，为防范房地产抵押价值高估风险提供基本保障

在政府和房地产估价师协会加强对房地产估价行业监管的同时，商业银行要对外部评估机构的资质能力、评估结果、执业道德进行遴选和动态监管，对那些道德水平低、服务质量差的评估机构，要中止和它们的业务合作，将它们列入“黑名单”，金融监管机构对列入“黑名单”的评估机构要进行全行业的业务制裁。

（二）建立健全商业银行内部评估体系，从内部强化房地产抵押价值评估风险管理和控制

无论外部评估机构提供怎样的评估结果，商业银行贷款最终发放的依据是内部评估确认的价值。商业银行要加强对外部评估结果的审查，建立独立于营销和信贷审批部门的内部评估部门，对房地产抵押价值评估做到独立自主；在内部配备既精通银行业务又有房地产评估专业知识和技能的内部评估审查人员；加强对内部评估人员的培训教育和岗位规范，提高内部评估人员的履岗能力。内部评估人员要认真审核外部评估报告，将外部评估结果中的“水分”挤出，以便准确确定贷款发放额度。

（三）商业银行要制定房地产抵押价值评估准则，为进行风险控制和管理提供依据

我国尚无统一的房地产抵押价值评估准则。在评估假设、评估方法、评估目的等方面，外部评估与内部评估都存在差异。因此，商业银行要根据自身的风险偏好，制定出内部的房地产抵押价值评估准则，针对不同的房地产类型，选取合适的评估方法，确定参数范围，充分考虑未来市场变化和短期强制处置等风险因素，尽量使内部确认的抵押价值反映房地产在变现时的清偿价值，有效发挥房地产抵押的风险缓释作用。

三、结束语

房地产抵押只是风险缓释的一种措施，具有违约风险，并且在价值评估方面存在诸多困难，因此商业银行要强化房地产抵押管理，谨慎评估房地产抵押价值，严格控制抵押率，定期对存量房地产抵押价值进行重估，严格防范房地产抵押贷款风险。

参考文献