房地产中介法律法规范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产中介法律法规文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

摘 要 近几年,我国的房地产市场发展迅速,各种房地产中介机构也涌现出来。房地产中介行业对推动房地产市场的发展起到了一定的促进作用。但是当前我国的房地产中介服务业从总体上看仍处于较低的水平,房地产中介服务企业存在专业知识与服务质量不高、经营规模小、诚信缺失等很多问题。

关键词 房地产中介企业 诚信体系 违规行为

一、引言

随着房地产市场的不断发展,各类房地产中介服务机构也纷纷涌现出来。房地产中介企业是介于政府与市场主体企业之间、商品的生产者与经营者之间以及个人与单位之间的组织,是商品生产、流通和消费中不可缺少的环节,并且在房地产市场中,中介服务业务尤其发挥着重要作用。但是在房地产中介企业快速发展的过程中,也涌现出了许多问题。因此,为了使房地产中介企业进入一个健康、平稳的发展时期,需加强对房地产中介服务企业的监管。

二、房地产中介服务概述

房地产中介企业是一种为市场交易活动提供便利并增进交易福利的盈利性组织。它的根本作用在于节约市场交易费用,提高市场运行效率①。

房地产中介企业的服务主要有信息咨询、价格评估、经纪。

(一)信息咨询

是指向委托人提供具有特定内容的信息资料。从信息来源划分,房地产信息可分为固定信息、流动信息、偶然信息。固定信息相对稳定,在一定时间内可重复使用,流动信息反映房地产市场即时变化,处于不断更新之中,时间性强,查询费用相对较高一些。

(二)价格评估

是指依据有关政策、法规,运用科学的估价方法,合理判定评估对象价格的行为。国家政策、法规对价格评估的要求很严格,必须做到依法评估。估价的方法主要有市场比较法、成本法、收益还原法等,根据不同的情况,采用不同的方法,只要评估价格能被各方所接受,该评估的价格就是合理的。

(三)经纪

是指一种以房地产经营活动为对象的居间服务,主要包括商品房销售,房地产投资项目策划,提供可行性报告等业务。

三、房地产中介服务的问题

房地产中介服务对房地产市场的健康发展起着很重要的作用,它的角色已经越来越突出,从而产生了大量的房地产中介公司和中介从业人员。但是在现在房地产中介一片大好的形势下,存在着许多令人担忧的问题。其主要有:

(一)现有的与房地产中介服务相关的法律可操作性不强

国外房地产中介服务业都有完备的法律法规体系,是依法管业,活而有序。比如美国针对房地产中介服务就有:一般法规,契约法规、各州的执照法、专业伦理法、该州的相关法律等,其法律法规比较完善。目前,我国在这方面的法律法规正处于建立框架过程中,体系尚待健全,尤其是较高级别的法律政策文件仅有《城市房地产管理法》《城市房地产中介服务规定》,且其规定过于原则和粗犷,缺乏可操作性。

(二)房地产中介服务运作方式原始,程序简单,没有规范运作

由于我国的房地产中介业还处于起步的探索阶段,服务运作没有规范,不能很好的约束中介机构和中介人员的行为。房地产中介机构和从业人员进入该行业的门槛过低,造成管理难度很大,整体人员业务水平低,并且缺乏专业的指导与培训。

(三)房地产中介服务机构诚信缺失,常出现违规行为

消费者越来越重视房地产中介服务的质量,再加上信用机制的缺失,进一步加深诚信危机。常见的违规形式有:

1.虚假与不实信息欺骗购房者。某些房产经纪与一方串通,损害另一方利益,从中牟取不正当利益,收受合同外的酬金或其他财物。

2.索要超出规范的手续费。某些房地产经纪以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格与第三方进行交易,并索要超出规范的手续费,获取佣金以外的薪酬。

3.制造不公平合同。某些房地产经纪滥用自己职业的便利,在消费者之间压低价格,自行收购,再抬高价格卖给购房者,损害消费者利益,从中获取不正当利益。

四、房地产中介服务诚信体系的建立

房地产中介服务的核心问题就是诚信的缺失,导致许多违规现象的出现,因此建立房地产中介服务诚信体系就迫在眉睫,符合房地产中介服务业的发展,同样有促于消费者对中介服务机构的信任,使得房地产市场健康发展。在综合考量房地产中介服务多年发展的状况以及趋势的情况下,通过以下几个方面可以逐步改善房地产中介失信的形象。

(一)信用体制

从我国的法律现状来看,诚信原则只是存在于一些大的法律中,并没有一个专门为保障诚信原则得以贯彻的准则,减少失信的行为,关键是要在法律上确定一条准绳,提高法律执行力度,从根本上规范房地产中介行为。

(二)信用管理

确立房地产中介服务诚信管理机构,是诚信管理的关键。房地产中介服务的诚信管理,坚持以诚信为核心的企业文化,加强房地产中介商自身的信用管理。

(三)信用信息

房地产中介与消费者之间信息的严重不对称是诚信缺乏的重要原因,需要完善企业信用档案,特别对房地产中介失信行为进行明确的记录,还可利用网络的手段,在网上公示。

(四)信用条件

通过公开市场信息,运用现代的网络信息技术,使房地产中介在一个透明的市场中进行服务,缺乏了投机的土壤,保证了诚信原则的贯彻落实。

(五)信用观念

房地产中介服务形象的降低,跟房地产中介的诚信观念不足是分不开的,当前诚信观念并没有在业界得到普遍的接受,需要加强对大众的道德伦理教育,重视诚信。

参考文献:

[1]封晴.浅析我国房地产中介问题.今日南国.2008(3).

[2]王海英,白铁苓.关于规范房地产中介行为的思考.科技信息.2008.

第2篇

【关键词】房地产；中介市场；中介

引言：随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。

1 我国房地产中介的发展现状

进入2009 年以来, 随着房地产市场的逐渐回暖, 处于低迷状态的房产中介行业也开始复苏。据各大中介公司行业数据显示, 2009 年上半年在房地产中介市场的成交价格和成交量与2008 年相比均有了较大提升。而房地产中介市场的交易热也重新带动了房地产中介业的发展, 很多中介公司又回到市场或逐渐扩大业务规模。尽管当前房地产中介市场表现出良好发展势头, 但从长远角度看, 我国房地产中介的现状中隐藏着发展危机。

2 我国房地产中介发展中所存在的问题

房地产中介整体发展主要有以下几方面的特点：1.特别是沿海开放城市发展较快，内陆城市发展较慢。2.形成了包含房地产楼盘、评估、策划、二手房出租买卖、抵押担保等领域的相对完整的产业。3. 房地产中介的外部制度环境正在积极地建立，人才流动在加速，户籍制度在逐步放松，房地产产权管理在规范，住房抵押业务在不断地增长，等等。而过快的发展在一定程度上又造成了房地产中介发育不良,因此在发展中暴露出诸多问题。

2.1 盲目入市, 竞争力不高

我国房地产中介数量众多, 但以中小型中介企业居多, 而且大多是在市场刺激下应势而生的。而且由于房地产中介不需太多资金投入且当前资质认证制度不全, 因此产生了相当一部分“夫妻店”或是“一台电脑几个人”的房地产中介, 这些小规模的中介大多存在管理不得当、机制不完善、专业性较差、服务项目单一、整体从业素质低等问题。

2.2 专业化水平低

房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备沟通沟通能力和敬业精神。因而，世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定。

2.3 诚信不足

一些不法中介商，钻了委托方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，比如：向客户收取超过物价管理部门所规定的中介费用，利用执业便利收取佣金以外的报酬，等等。这些现象严重影响了房地产中介服务的信誉，而且也不利于房地产市场的健康发展。

2.3.1 法制不健全

我国的中介市场正处在与国际对接的过渡期，能与国际接轨的、适应市场经济的法律法规还不够健全，市场管理不够严格、规范。我国与房地产中介有关的法规主要有：国家计委与建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》，1996年建设部的《城市房地产中介管理规定》，另外还有一些地方性法规。这些与房地产中介服务业相关的法规，执行力度差，而且未构成完整的法律体系，致使目前的法律法规滞后于市场的发展，主要表现在：标准难界定、主导权不明、法律责任不清、行业解释不清楚。

2.3.2 多头管理，缺少沟通

对于房地产中介市场，除政府主管部门外，房地产管理局和工商局均有权管理，这两万方数据方面管理行政依据不同，在实际管理过程中，往往由于缺乏沟通而造成矛盾。比如，有的地方性法规规定，中介企业的设立须由设立人凭地方行业主管机关的执业登记证明到工商局登记注册。然而，由于执业登记管理严格，有些设立人通过各种方法先到工商局拿执照，避开执业登记，而后非法执业。

2.3.3 入行门槛低

目前各地中介服务机构众多，除了巨大的经济效益的驱使，另一个原因就是入行门槛很低。我们很容易在一些城市小区的沿街门面找到几家做房地产中介的，这些“中介公司”通常就是一两个所谓的房地产中介人员坐在那里，再张贴一些周边的房源信息。如今，房地产中介服务已从过去简单的提供信息、撮合买卖转变为多方位提供信息与服务，这就要求中介机构必须提高自身素质，规范运作。因此，提高房地产中介机构的人行门槛，从源头上规范市场行为是很有必要的。

3 我国房地产中介的发展对策

3.1 提高行业准入门槛，壮大企业规模，树立行业精品

由于我国房地产中介行业准入门槛过低, 导致房地产中介良莠不齐, 因此要从两个方面进行加强:一方面通过提高从业企业的资质以减少类似“夫妻店”的存在; 另一方面通过提高从业人员的资质认证以增强其竞争力和规范性。

3.2 加强专业人员的培训

鉴于现今房地产中介市场人员素质参差不齐，对中介人员进行正规的、定期的、实用的培训显得至关重要。对于高级的房地产经纪人更是要求严格，必须具有大学学历，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选修3门并通过考试。所以，各地的房地产行业协会应及时、更好地采取措施，提高房地产中介从业人员的素质。

3.3 完善法律法规，加大监管力度

针对房地产中介行业存在的缺陷和问题, 借鉴国外较为成熟的法律文件, 进一步完善我国现有的法律法规, 使之更具体化和更具有可操作性。尤其是对资金监管、行业监管中存在的漏缺加以弥补。而行业主管部门一方面要加大行业监察力度, 对各项违规操作给予更加严厉的惩罚措施,肃清行业的不良主体; 另一方面要加大资金监管、网上签约等政策的执行力度, 使其真正落实到位。此外, 要充分发挥行业协会的作用。

3.4 增加透明度

增加房地产中介市场的透明度，具体而言，就是房地产中介企业在经营活动中，必须做到公开经纪组织的经营范围；公开执业经纪人姓名、证号和照片；公开有执业经纪人真实署名的租售信息；公开居间或者的服务内容及佣金标准；公开消费者申投诉电话；推出房地产经纪合同示范文本；推出房屋租售信息示范表；定期向当地工商部门申报已完成的经纪业务和业绩。这样使消费者对所委托的中介机构的资历、经营情况等一目了然。消费者有权选择自己感到放心的中介机构，同时也不断促使中介公司进一步完善自身的服务，提高服务质量，以此来吸引更多的消费者。

3.5 建立诚信制度

如何培育房地产诚信中介，只有政府主管部门、行业协会和中介企业各司其职，各尽其责，并借助社会监督机构共同努力，才能营造一个优化的社会经济环境。

1、对政府来说，要加强房地产中介立法，健全和完善与国际接轨的、适应市场经济的、符合我国国情的房地产中介的法律法规体系，为国内外房地产中介企业提供一个公开、公正、公平的外部竞争环境。同时还要加强执法、监管力度，这是培育房地产中介诚信的前提。

2、行业协会要发挥行业组织作用，自觉履行代表、服务、协调、自律的职能，制定行业自律公约，开展行业

内部资信评估，建立企业信用档案，推广先进的经营理念和经营模式，促进全行业整体素质的提高。

作者简介：

第3篇

【关键词】房地产中介；合肥市；问题；对策

合肥市的房地产中介企业近年来取得了长足的发展，截至2014年7月，合肥市注册登记的房地产中介公司约366家。其服务内容覆盖广泛，如：交易经纪、营销策划、投资分析、房产评估、市场调查等多个领域。从事房地产中介服务的企业数量众多，竞争激烈，发展中还是存在很多的问题。在这样的环境中，企业只有找出问题，及时根据市场变化特点调整经营策略，才能更健康的发展。

一、合肥市房地产中介行业存在的问题

（一）中介行业整体缺乏科学建设

和其他同级城市房地产中介一样，合肥市房地产中介公司也普遍存在着"低、小、散、弱"的特点，就其中介行业整体而言，存在着大量现代化水平较低的房地产中介，最主要体现在以下两个方面：

1、合肥市房地产中介缺乏现代化的科学技术。

2、合肥市房地产中介缺乏科学的经营管理理念。

（二）从业人员总体素质低

1、主动服务意识弱。

2、从业者素质良莠不齐。

3、从业者职业道德有待提高。

（三）房源信息不对称

在现阶段的中介行业市场发展状态来看，市场的信息网络还不够健全，市场信息量少、渠道不畅、在很大程度上影响了我国房地产中介市场的发展及服务质量的提高。目前，虽然有大多的中介机构有自己的网络和客户管理系统，但各中介机构所掌握的信息都是有限的，各机构间的信息不能共享。

（四）政府相关法律法规不完善

到目前为止，我国房地产中介服务方面的法律法规尚处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。

二、针对合肥市房地产中介行业存在的问题提出对策

（一）加强中介行业的科学建设

1、重视运用科学技术。

房地产中介要善于利用电子信息技术建设好房地产市场信息系统，做到可以网上查询，网上交易。各房地产中介要按照行业统一准则建立和完善交易网络，这个房地产信息网络平台的建设对买卖双方来说都是透明公平的。设计网上交易平台时，应当具备充分的技术保障，能使房地产中介机构及时有效信息，避免目前依赖广告等高成本的现象；能较好的整合房地产信息资源，避免行业内部恶性竞争的现象发生。

2、重视科学合理的经营理念。

科学的经营理念非常重要，再好的硬件建设，没有好的软实力也会在日益残酷的市场竞争下败下阵的。如21世纪不动产公司采用连锁经营模式，一切采用集中化管理，从而降低整个交易成本，扩大市场占有量。这样的管理经营方式可以整合市场优势资源，迫使那些违规操作的黑中介失去业务来源，最终将促使市场真正规范发展。

（二）加强从业人员的素质建设

1、提高主动服务意识。

俗话说："笨鸟先飞"，主动是赢得成功的最大机会。富兰别林也曾说过"你要追求工作，别让工作追求你。"对于房地产这个买方市场市场来说，只有主动出击，才有成功的机会。合肥市的中介商应转变观念和服务重心，树立以消费者为中心的服务意识，这样才会在买方市场上有一席之地。

2、加强从业者专业素质建设

许多房地产市场比较成熟的国家，他们对房地产中介从业人员的考核都是相当严格的，例如美国要求房地产中介行业从业人员至少要有2年以上从事房地产工作的经历，并且修读完与房地产有关的8个学科，才能具备条件获得房地产经纪人从业资格证的资格。由此可见，日益发达的房地产市场呼唤着高素质人才，这种人须具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的信誉和道德水平。对此，合肥市房地产中介应该加强对房地产中介从业人员进行定期的或不定期的专业培训。房地产中介企业应该建立人员培训部门，对新进入房地产中介的人员进行培训，对老员工也要进行定期的业务知识考评，这有利于行业的健康发展。

3、加强从业者职业道德建设

诚信，是一个行业的生命之源，任何单位都要靠诚信，房地产中介行业要发展更要靠诚信。作为中介机构，要想增加消费者的信任度，就应该尽量增加交易的透明度，提高人员职业道德，使消费者的知情权得到切实保障，从而进行公平交易。从根本上来说，还是应当加强对从业人员的素质教育，建立职业道德绩效考评制度，提高从业人员的职业道德水平和专业胜任能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会地位。对于上述两个案例的分析，我们不难看出，诚信问题不仅仅出现在中介从业人员身上，对于一些大品牌的房产公司同样面临着此问题。如果公司管理阶层不能慎重处理此种风气，那么公司早晚会沉没于历史的长河中。

（三）完善房源信息系统

健全市场的房源信息，共享各个中介机构所掌握的房源信息，如房地产中介连锁店，它不仅能便于消费辨别、减少信息的不对称，还能提高整个中介的声誉，以及在服务质量上的保证力度。在新媒体发展迅速的社会环境下，各中介也可以借此建立广泛快捷的信息系统，专业化服务，让更多的人通过新媒体可以了解中介信息，发展网上查询、网上交易和电子商务，树立全新的经营理念，以提高整个中介市场的服务水平，将其推向另一个高峰，即让中介机构走向网络化、品牌化、资源共享的现代管理模式。

（四）完善相关法律法规

为了保证市场中介组织的健康发展，发挥对市场经济的积极作用，我国也需要加强立法，完善法规，将房地产中介组织纳入法制化、规范化的轨道。依法对房地产中介组织登记，坚决取缔无照经营。凡是具有一定专业知识和中介服务经验、愿意从事中介服务活动的人员，必须经过政府有关部门的培训，合格者发给资格证书，方可申请开办市场中介组织和从事中介服务活动，完善对市场中介人员的资格考试制度。工商行政管理部门必须通过严格的资格审查后，方可依照有关登记管理法规予以注册登记，颁发营业执照，使其合法经营。

三、结论

房地产中介作为一个服务行业，其发展需要一个宏观的有利的环境，同时也需要提高自身的服务意识和服务水平，充分发挥房地产中介的职能。从房地产中介企业来说，要实施房地产中介服务品牌发展战略，在企业经营方式上，采用连锁经营或特许经营等先进的经营模式，在房地产中介服务中，重视和运用网络技术来更好的为客户服务，同时也要加强房地产中介业务创新。从政府及有关部门的角度来看，必须完善现行的房地产中介服务法律体系，强化管理，改善行业整体形象，建立规范的房地产中介服务管理体制，制定房地产中介服务行业品牌发展战略规划，扶持房地产中介服务行业实施品牌发展战略，鼓励、支持房地产中介服务企业争创品牌企业，建立培训机制，提高中介服务人员的素质，加大金融业对房地产中介行业的支持力度等。只有企业和政府双方共同努力，才能促进合肥市房地产中介业的健康、稳定和可持续的发展。

参考文献

【1】李振.房地产中介经纪人实战册【M】.北京：中国电力出版社，2012.

【2】靳萍.房地产中介市场信息不对称问题及对策研究【D】.首都经济贸易大学，2012.