房地产中介法律法规范文

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第1篇

摘 要 近几年,我国的房地产市场发展迅速,各种房地产中介机构也涌现出来。房地产中介行业对推动房地产市场的发展起到了一定的促进作用。但是当前我国的房地产中介服务业从总体上看仍处于较低的水平,房地产中介服务企业存在专业知识与服务质量不高、经营规模小、诚信缺失等很多问题。

关键词 房地产中介企业 诚信体系 违规行为

一、引言

随着房地产市场的不断发展,各类房地产中介服务机构也纷纷涌现出来。房地产中介企业是介于政府与市场主体企业之间、商品的生产者与经营者之间以及个人与单位之间的组织,是商品生产、流通和消费中不可缺少的环节,并且在房地产市场中,中介服务业务尤其发挥着重要作用。但是在房地产中介企业快速发展的过程中,也涌现出了许多问题。因此,为了使房地产中介企业进入一个健康、平稳的发展时期,需加强对房地产中介服务企业的监管。

二、房地产中介服务概述

房地产中介企业是一种为市场交易活动提供便利并增进交易福利的盈利性组织。它的根本作用在于节约市场交易费用,提高市场运行效率①。

房地产中介企业的服务主要有信息咨询、价格评估、经纪。

(一)信息咨询

是指向委托人提供具有特定内容的信息资料。从信息来源划分,房地产信息可分为固定信息、流动信息、偶然信息。固定信息相对稳定,在一定时间内可重复使用,流动信息反映房地产市场即时变化,处于不断更新之中,时间性强,查询费用相对较高一些。

(二)价格评估

是指依据有关政策、法规,运用科学的估价方法,合理判定评估对象价格的行为。国家政策、法规对价格评估的要求很严格,必须做到依法评估。估价的方法主要有市场比较法、成本法、收益还原法等,根据不同的情况,采用不同的方法,只要评估价格能被各方所接受,该评估的价格就是合理的。

(三)经纪

是指一种以房地产经营活动为对象的居间服务,主要包括商品房销售,房地产投资项目策划,提供可行性报告等业务。

三、房地产中介服务的问题

房地产中介服务对房地产市场的健康发展起着很重要的作用,它的角色已经越来越突出,从而产生了大量的房地产中介公司和中介从业人员。但是在现在房地产中介一片大好的形势下,存在着许多令人担忧的问题。其主要有:

(一)现有的与房地产中介服务相关的法律可操作性不强

国外房地产中介服务业都有完备的法律法规体系,是依法管业,活而有序。比如美国针对房地产中介服务就有:一般法规,契约法规、各州的执照法、专业伦理法、该州的相关法律等,其法律法规比较完善。目前,我国在这方面的法律法规正处于建立框架过程中,体系尚待健全,尤其是较高级别的法律政策文件仅有《城市房地产管理法》《城市房地产中介服务规定》,且其规定过于原则和粗犷,缺乏可操作性。

(二)房地产中介服务运作方式原始,程序简单,没有规范运作

由于我国的房地产中介业还处于起步的探索阶段,服务运作没有规范,不能很好的约束中介机构和中介人员的行为。房地产中介机构和从业人员进入该行业的门槛过低,造成管理难度很大,整体人员业务水平低,并且缺乏专业的指导与培训。

(三)房地产中介服务机构诚信缺失,常出现违规行为

消费者越来越重视房地产中介服务的质量,再加上信用机制的缺失,进一步加深诚信危机。常见的违规形式有:

1.虚假与不实信息欺骗购房者。某些房产经纪与一方串通,损害另一方利益,从中牟取不正当利益,收受合同外的酬金或其他财物。

2.索要超出规范的手续费。某些房地产经纪以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格与第三方进行交易,并索要超出规范的手续费,获取佣金以外的薪酬。

3.制造不公平合同。某些房地产经纪滥用自己职业的便利,在消费者之间压低价格,自行收购,再抬高价格卖给购房者,损害消费者利益,从中获取不正当利益。

四、房地产中介服务诚信体系的建立

房地产中介服务的核心问题就是诚信的缺失,导致许多违规现象的出现,因此建立房地产中介服务诚信体系就迫在眉睫,符合房地产中介服务业的发展,同样有促于消费者对中介服务机构的信任,使得房地产市场健康发展。在综合考量房地产中介服务多年发展的状况以及趋势的情况下,通过以下几个方面可以逐步改善房地产中介失信的形象。

(一)信用体制

从我国的法律现状来看,诚信原则只是存在于一些大的法律中,并没有一个专门为保障诚信原则得以贯彻的准则,减少失信的行为,关键是要在法律上确定一条准绳,提高法律执行力度,从根本上规范房地产中介行为。

(二)信用管理

确立房地产中介服务诚信管理机构,是诚信管理的关键。房地产中介服务的诚信管理,坚持以诚信为核心的企业文化,加强房地产中介商自身的信用管理。

(三)信用信息

房地产中介与消费者之间信息的严重不对称是诚信缺乏的重要原因,需要完善企业信用档案,特别对房地产中介失信行为进行明确的记录,还可利用网络的手段,在网上公示。

(四)信用条件

通过公开市场信息,运用现代的网络信息技术,使房地产中介在一个透明的市场中进行服务,缺乏了投机的土壤,保证了诚信原则的贯彻落实。

(五)信用观念

房地产中介服务形象的降低,跟房地产中介的诚信观念不足是分不开的,当前诚信观念并没有在业界得到普遍的接受,需要加强对大众的道德伦理教育,重视诚信。

参考文献:

[1]封晴.浅析我国房地产中介问题.今日南国.2008(3).

[2]王海英,白铁苓.关于规范房地产中介行为的思考.科技信息.2008.

第2篇

【关键词】房地产；中介市场；中介

引言：随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。

1 我国房地产中介的发展现状

进入2009 年以来, 随着房地产市场的逐渐回暖, 处于低迷状态的房产中介行业也开始复苏。据各大中介公司行业数据显示, 2009 年上半年在房地产中介市场的成交价格和成交量与2008 年相比均有了较大提升。而房地产中介市场的交易热也重新带动了房地产中介业的发展, 很多中介公司又回到市场或逐渐扩大业务规模。尽管当前房地产中介市场表现出良好发展势头, 但从长远角度看, 我国房地产中介的现状中隐藏着发展危机。

2 我国房地产中介发展中所存在的问题

房地产中介整体发展主要有以下几方面的特点：1.特别是沿海开放城市发展较快，内陆城市发展较慢。2.形成了包含房地产楼盘、评估、策划、二手房出租买卖、抵押担保等领域的相对完整的产业。3. 房地产中介的外部制度环境正在积极地建立，人才流动在加速，户籍制度在逐步放松，房地产产权管理在规范，住房抵押业务在不断地增长，等等。而过快的发展在一定程度上又造成了房地产中介发育不良,因此在发展中暴露出诸多问题。

2.1 盲目入市, 竞争力不高

我国房地产中介数量众多, 但以中小型中介企业居多, 而且大多是在市场刺激下应势而生的。而且由于房地产中介不需太多资金投入且当前资质认证制度不全, 因此产生了相当一部分“夫妻店”或是“一台电脑几个人”的房地产中介, 这些小规模的中介大多存在管理不得当、机制不完善、专业性较差、服务项目单一、整体从业素质低等问题。

2.2 专业化水平低

房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备沟通沟通能力和敬业精神。因而，世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定。

2.3 诚信不足

一些不法中介商，钻了委托方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，比如：向客户收取超过物价管理部门所规定的中介费用，利用执业便利收取佣金以外的报酬，等等。这些现象严重影响了房地产中介服务的信誉，而且也不利于房地产市场的健康发展。

2.3.1 法制不健全

我国的中介市场正处在与国际对接的过渡期，能与国际接轨的、适应市场经济的法律法规还不够健全，市场管理不够严格、规范。我国与房地产中介有关的法规主要有：国家计委与建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》，1996年建设部的《城市房地产中介管理规定》，另外还有一些地方性法规。这些与房地产中介服务业相关的法规，执行力度差，而且未构成完整的法律体系，致使目前的法律法规滞后于市场的发展，主要表现在：标准难界定、主导权不明、法律责任不清、行业解释不清楚。

2.3.2 多头管理，缺少沟通

对于房地产中介市场，除政府主管部门外，房地产管理局和工商局均有权管理，这两万方数据方面管理行政依据不同，在实际管理过程中，往往由于缺乏沟通而造成矛盾。比如，有的地方性法规规定，中介企业的设立须由设立人凭地方行业主管机关的执业登记证明到工商局登记注册。然而，由于执业登记管理严格，有些设立人通过各种方法先到工商局拿执照，避开执业登记，而后非法执业。

2.3.3 入行门槛低

目前各地中介服务机构众多，除了巨大的经济效益的驱使，另一个原因就是入行门槛很低。我们很容易在一些城市小区的沿街门面找到几家做房地产中介的，这些“中介公司”通常就是一两个所谓的房地产中介人员坐在那里，再张贴一些周边的房源信息。如今，房地产中介服务已从过去简单的提供信息、撮合买卖转变为多方位提供信息与服务，这就要求中介机构必须提高自身素质，规范运作。因此，提高房地产中介机构的人行门槛，从源头上规范市场行为是很有必要的。

3 我国房地产中介的发展对策

3.1 提高行业准入门槛，壮大企业规模，树立行业精品

由于我国房地产中介行业准入门槛过低, 导致房地产中介良莠不齐, 因此要从两个方面进行加强:一方面通过提高从业企业的资质以减少类似“夫妻店”的存在; 另一方面通过提高从业人员的资质认证以增强其竞争力和规范性。

3.2 加强专业人员的培训

鉴于现今房地产中介市场人员素质参差不齐，对中介人员进行正规的、定期的、实用的培训显得至关重要。对于高级的房地产经纪人更是要求严格，必须具有大学学历，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选修3门并通过考试。所以，各地的房地产行业协会应及时、更好地采取措施，提高房地产中介从业人员的素质。

3.3 完善法律法规，加大监管力度

针对房地产中介行业存在的缺陷和问题, 借鉴国外较为成熟的法律文件, 进一步完善我国现有的法律法规, 使之更具体化和更具有可操作性。尤其是对资金监管、行业监管中存在的漏缺加以弥补。而行业主管部门一方面要加大行业监察力度, 对各项违规操作给予更加严厉的惩罚措施,肃清行业的不良主体; 另一方面要加大资金监管、网上签约等政策的执行力度, 使其真正落实到位。此外, 要充分发挥行业协会的作用。

3.4 增加透明度

增加房地产中介市场的透明度，具体而言，就是房地产中介企业在经营活动中，必须做到公开经纪组织的经营范围；公开执业经纪人姓名、证号和照片；公开有执业经纪人真实署名的租售信息；公开居间或者的服务内容及佣金标准；公开消费者申投诉电话；推出房地产经纪合同示范文本；推出房屋租售信息示范表；定期向当地工商部门申报已完成的经纪业务和业绩。这样使消费者对所委托的中介机构的资历、经营情况等一目了然。消费者有权选择自己感到放心的中介机构，同时也不断促使中介公司进一步完善自身的服务，提高服务质量，以此来吸引更多的消费者。

3.5 建立诚信制度

如何培育房地产诚信中介，只有政府主管部门、行业协会和中介企业各司其职，各尽其责，并借助社会监督机构共同努力，才能营造一个优化的社会经济环境。

1、对政府来说，要加强房地产中介立法，健全和完善与国际接轨的、适应市场经济的、符合我国国情的房地产中介的法律法规体系，为国内外房地产中介企业提供一个公开、公正、公平的外部竞争环境。同时还要加强执法、监管力度，这是培育房地产中介诚信的前提。

2、行业协会要发挥行业组织作用，自觉履行代表、服务、协调、自律的职能，制定行业自律公约，开展行业

内部资信评估，建立企业信用档案，推广先进的经营理念和经营模式，促进全行业整体素质的提高。

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第3篇

【关键词】房地产中介；合肥市；问题；对策

合肥市的房地产中介企业近年来取得了长足的发展，截至2014年7月，合肥市注册登记的房地产中介公司约366家。其服务内容覆盖广泛，如：交易经纪、营销策划、投资分析、房产评估、市场调查等多个领域。从事房地产中介服务的企业数量众多，竞争激烈，发展中还是存在很多的问题。在这样的环境中，企业只有找出问题，及时根据市场变化特点调整经营策略，才能更健康的发展。

一、合肥市房地产中介行业存在的问题

（一）中介行业整体缺乏科学建设

和其他同级城市房地产中介一样，合肥市房地产中介公司也普遍存在着"低、小、散、弱"的特点，就其中介行业整体而言，存在着大量现代化水平较低的房地产中介，最主要体现在以下两个方面：

1、合肥市房地产中介缺乏现代化的科学技术。

2、合肥市房地产中介缺乏科学的经营管理理念。

（二）从业人员总体素质低

1、主动服务意识弱。

2、从业者素质良莠不齐。

3、从业者职业道德有待提高。

（三）房源信息不对称

在现阶段的中介行业市场发展状态来看，市场的信息网络还不够健全，市场信息量少、渠道不畅、在很大程度上影响了我国房地产中介市场的发展及服务质量的提高。目前，虽然有大多的中介机构有自己的网络和客户管理系统，但各中介机构所掌握的信息都是有限的，各机构间的信息不能共享。

（四）政府相关法律法规不完善

到目前为止，我国房地产中介服务方面的法律法规尚处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。

二、针对合肥市房地产中介行业存在的问题提出对策

（一）加强中介行业的科学建设

1、重视运用科学技术。

房地产中介要善于利用电子信息技术建设好房地产市场信息系统，做到可以网上查询，网上交易。各房地产中介要按照行业统一准则建立和完善交易网络，这个房地产信息网络平台的建设对买卖双方来说都是透明公平的。设计网上交易平台时，应当具备充分的技术保障，能使房地产中介机构及时有效信息，避免目前依赖广告等高成本的现象；能较好的整合房地产信息资源，避免行业内部恶性竞争的现象发生。

2、重视科学合理的经营理念。

科学的经营理念非常重要，再好的硬件建设，没有好的软实力也会在日益残酷的市场竞争下败下阵的。如21世纪不动产公司采用连锁经营模式，一切采用集中化管理，从而降低整个交易成本，扩大市场占有量。这样的管理经营方式可以整合市场优势资源，迫使那些违规操作的黑中介失去业务来源，最终将促使市场真正规范发展。

（二）加强从业人员的素质建设

1、提高主动服务意识。

俗话说："笨鸟先飞"，主动是赢得成功的最大机会。富兰别林也曾说过"你要追求工作，别让工作追求你。"对于房地产这个买方市场市场来说，只有主动出击，才有成功的机会。合肥市的中介商应转变观念和服务重心，树立以消费者为中心的服务意识，这样才会在买方市场上有一席之地。

2、加强从业者专业素质建设

许多房地产市场比较成熟的国家，他们对房地产中介从业人员的考核都是相当严格的，例如美国要求房地产中介行业从业人员至少要有2年以上从事房地产工作的经历，并且修读完与房地产有关的8个学科，才能具备条件获得房地产经纪人从业资格证的资格。由此可见，日益发达的房地产市场呼唤着高素质人才，这种人须具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的信誉和道德水平。对此，合肥市房地产中介应该加强对房地产中介从业人员进行定期的或不定期的专业培训。房地产中介企业应该建立人员培训部门，对新进入房地产中介的人员进行培训，对老员工也要进行定期的业务知识考评，这有利于行业的健康发展。

3、加强从业者职业道德建设

诚信，是一个行业的生命之源，任何单位都要靠诚信，房地产中介行业要发展更要靠诚信。作为中介机构，要想增加消费者的信任度，就应该尽量增加交易的透明度，提高人员职业道德，使消费者的知情权得到切实保障，从而进行公平交易。从根本上来说，还是应当加强对从业人员的素质教育，建立职业道德绩效考评制度，提高从业人员的职业道德水平和专业胜任能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会地位。对于上述两个案例的分析，我们不难看出，诚信问题不仅仅出现在中介从业人员身上，对于一些大品牌的房产公司同样面临着此问题。如果公司管理阶层不能慎重处理此种风气，那么公司早晚会沉没于历史的长河中。

（三）完善房源信息系统

健全市场的房源信息，共享各个中介机构所掌握的房源信息，如房地产中介连锁店，它不仅能便于消费辨别、减少信息的不对称，还能提高整个中介的声誉，以及在服务质量上的保证力度。在新媒体发展迅速的社会环境下，各中介也可以借此建立广泛快捷的信息系统，专业化服务，让更多的人通过新媒体可以了解中介信息，发展网上查询、网上交易和电子商务，树立全新的经营理念，以提高整个中介市场的服务水平，将其推向另一个高峰，即让中介机构走向网络化、品牌化、资源共享的现代管理模式。

（四）完善相关法律法规

为了保证市场中介组织的健康发展，发挥对市场经济的积极作用，我国也需要加强立法，完善法规，将房地产中介组织纳入法制化、规范化的轨道。依法对房地产中介组织登记，坚决取缔无照经营。凡是具有一定专业知识和中介服务经验、愿意从事中介服务活动的人员，必须经过政府有关部门的培训，合格者发给资格证书，方可申请开办市场中介组织和从事中介服务活动，完善对市场中介人员的资格考试制度。工商行政管理部门必须通过严格的资格审查后，方可依照有关登记管理法规予以注册登记，颁发营业执照，使其合法经营。

三、结论

房地产中介作为一个服务行业，其发展需要一个宏观的有利的环境，同时也需要提高自身的服务意识和服务水平，充分发挥房地产中介的职能。从房地产中介企业来说，要实施房地产中介服务品牌发展战略，在企业经营方式上，采用连锁经营或特许经营等先进的经营模式，在房地产中介服务中，重视和运用网络技术来更好的为客户服务，同时也要加强房地产中介业务创新。从政府及有关部门的角度来看，必须完善现行的房地产中介服务法律体系，强化管理，改善行业整体形象，建立规范的房地产中介服务管理体制，制定房地产中介服务行业品牌发展战略规划，扶持房地产中介服务行业实施品牌发展战略，鼓励、支持房地产中介服务企业争创品牌企业，建立培训机制，提高中介服务人员的素质，加大金融业对房地产中介行业的支持力度等。只有企业和政府双方共同努力，才能促进合肥市房地产中介业的健康、稳定和可持续的发展。

参考文献

【1】李振.房地产中介经纪人实战册【M】.北京：中国电力出版社，2012.

【2】靳萍.房地产中介市场信息不对称问题及对策研究【D】.首都经济贸易大学，2012.

第4篇

关键词：房地产经营与估价；说课；职业教育

说课是教师面对同行和专家，以先进的教育理论为指导，将自己对课程标准、教材的理解和把握、课堂程序的设计和安排、学习方式的选择和实践等一系列教学元素的确立及其理论依据进行阐述的一种教学研究活动。实践证明，说课活动有效地调动了教师投身教学改革，学习教育理论，钻研课堂教学的积极性，是提高教师素质，培养造就研究型、学者型青年教研究师的最好途径。本文结合高等职业教学的特点，是对房地产经营与估价专业的“房地产法律法规”课程为对象的一次说课。

一、说课程目标

1．课程性质

在确定课程目标前，首先分析课程的性质。根据房地产经营与估价人才培养方案，《房地产法律法规》课程的性质是专业基础课，它有两个方面的作用，一是通过它的学习为专业课打下基础，同时起到链条的作用，将房地产经营与估价专业的三大技能：经纪、评估和营销串联起来，让学生从宏观上把握专业内容。二是培养学生房地产法律意识，为学生的职业发展打下基础。

2．课程目标

对课程性质和人才培养方案的分析确定课程目标。该课程要求为学生的专业课和职业发展打下基础，因此需要帮助学生建立房地产法律法规体系。结合人才培养方案，房地产经营与估价专业是以房地产中介服务为导向，因此帮助学生建立房地产法律法规体系的同时，突出以房地产中介服务为核心，从而让学生能够知法、用法和守法，成为房地产从业的高素质人才。

知法、用法和守法是课程目标的三个层次。知法为知识目标，让学生能够掌握相关法律法规。用法为能力目标，让学生能够运用法律知识分析解决问题。守法为情感价值观目标，让学生将法律意识转化为自觉行使权利和履行义务的法律行为。

二、说学情及学习方法指导

1．学情分析

《房地产法律法规》课程开设在大一的第一二学期，总课时为72个。该课程面对的是大一的学生，学情分析重点放在知识结构和学习方法上。大一的学生，对房地产专业知识了解相对较少，这就要求教师在讲授相关知识的时候，注意知识的衔接，对相关概念做适当的解释和阐述，帮助学生建立感性和理性的认识。在学习方法上，大一的学生学习较主动，但文化基础薄弱，学习的自主性较差，因此教师在上课的时候应注重培养学生正确的学习方法。正所谓，授人以鱼，仅供一饭之需，授人以渔，则终身受益。学生知道怎么学，比学什么更重要，学习方法的好坏，直接影响到学生的学习成绩。

2．学习方法指导

根据《房地产法律法规》的特点重点培养学生三种学习方法，自主学习法、合作学习法和反思学习法。

房地产法律法规变化多，更新快，需要培养学生自主学习法。我国以商品房为主的房地产行业的发展历程不长，但发展速度快，很多法律法规都是在实践中不断完善。房地产行业由于关系到民生，国家将它作为宏观调控的重点对象，因此房地产相关的法律法规变化多，更新快。比如房地产开发企业的资本金制度，即投资项目的资本金占总投资的比例，从最初的20%，调整到30%，再调整到35%，由于08年的全球金融危机，为了加快经济复苏，国家将资本金比例调回30%。这就要求学生养成自主学习的习惯，不断更新相关法律法规的知识，适应社会的发展。自主学习法的培养，是通过在课堂上以学生为主，根据课程目标，设置思考题，促使学生独立思考和分析，在课堂外布置拓展型题，让学生在业余时间自学。

房地产法律法规的综合实践性强，需要培养学生合作学习法。房地产法律法规案例或者项目调查常常涉及多个知识点，比如对房地产开发类型的调研，就会涉及到房地产开发公司，房地产开发楼盘，房地产开发资质等相关知识，综合实践性强，单个学生完成学习任务比较困难，因此培养学生合作学习法，让学生以小组为单位共同完成学生任务。在这个过程中，教师和学生，学生和学生之间形成积极交流信息的合作关系，调动学生学习的积极性。

反思学习法促进自主学习和合作学习的效率。根据原认知理论，通过培养学生的反思学习法，让学生选择能达到目标的最适当的学习，检测达到目标的情况，必要时采取补救措施，总结达到目标的成功经验和失败教训，及时调整自己的学习方法，提高学习效率。

三、说课程内容

根据教学目标，结合学情分析，确定课程内容。教学目标要求学生建立房地产法律法规体系，突出房地产中介服务，因此课程内容上涵盖房地产开发主要环节，即从土地取得，到房屋拆迁、房地产开发、房地产市场，到物业管理，并以房地产中介服务为导向。

根据课程内容，从而组织教学资源。教学资源包括教材和其他参考资料。教材是课程内容最主要的资源，课程内容的实现离不开教材。根据课程内容的要求，选择戚瑞双主编的《房地产法律法规》，它也是高职高专房地产类规划教材。其他资源包括（1）文献资料，辅助建立课程理论框架，（2）视频资源，帮助建立感性认识；（3）案例资源，提供案例分析材料；（4）网络资源，提供课程扩展材料。（下转第104页）

（上接第20页）

四、说教学设计

1．课程设计理念

课程设计的理念是与专业能力结合，缩短教学与专业的距离；以能力培养为中心，应用为目的；以学生为中心，激发学生学习兴趣。

2．课程设计思路

与专业能力相结合，即根据房地产中介服务技能细化出具体能力，以该能力培养为核心，组织教学。激发学生学习兴趣，通过导入案例引出法律法规，再进行知识应用，最后总结和反思，达到能力的培养的目的。在这个过程中，让学生能够知法、用法和守法的目的。

3．说教学方法

怎样展开法律法规这就涉及到教师的教学方法。本门课教师主要的采用的教学方法是启发式教学和案例教学启发式教学主要有两种形式，问题设置和现状分析。问题设置即将问题摆在学生面前，通过问题的分析，引出法律法规。现代教学论研究指出，感知不是学习产生的根本原因，产生学习的根本原因是问题。问题能够激发学生求知欲，激发学生活跃的思考；没有问题学生就感觉不到问题的存在，也就不会去思考。现状分析即将现状摆在学生面前，通过对现状的分析引出法律法规。比如在讲解房地产开发类型的时候，以学校附近某楼盘为例，通过分析投资商和建设单位，引出房地产开发类型法律法规，让学生得到了感性认识，同时也将理论联系实践。

案例教学在法律法规教学中应用较为普遍，本门课也以案例教学为主要教学方法，通过组织学生对案例的阅读、思考、分析、讨论和交流，甚至包括调查等活动，教给学生分析和解决问题的方法，进而提高分析和解决问题的能力。作者将案例分为导入型案例和分析型案例。导入型案例与该节知识紧密联系，或者能够帮助学生有直观的认识。比如在讲解房地产估价公司时，以某房地产估价公司的视频介绍为导入，让学生建立感性的认识。分析型案例，主要是让学生利用所学的知识进行案例分析，也有文字和视频材料。比如在讲解转让实质时，学生对转让实质感性认识少，认识不深刻，通过视频的方式让学生运用理论知识，解决问题，帮助学生加深认识，激发学生的兴趣。

五、课程评价

有效的评价能够及时了解教学状况，也是教师反思和改进教学的有力手段。本门课主要通过形成性评价和终结性评价来实现。形成性评价包括：（1）学习参与度，（2）学生知法、用法的能力，（3）学生之间的自评和互评。终结性评价即为期末考试测评。

【参考文献】

[1]黄敏，刘娜.《高职课程说课内涵浅析》[J].广东交通职业技术学院学报．2009，（3）．

[2]程永华.《说课在高校教育中的应用》[J].平顶山学院学报．2008，（3）．

[3]谭冰，王阳，徐国东.《关于说课内容的理论探索》[J].长春理工大学学报（高教版）．2009，（3）．

第5篇

关键词：房地产经营与估价；说课；职业教育

说课是教师面对同行和专家，以先进的教育理论为指导，将自己对课程标准、教材的理解和把握、课堂程序的设计和安排、学习方式的选择和实践等一系列教学元素的确立及其理论依据进行阐述的一种教学研究活动。实践证明，说课活动有效地调动了教师投身教学改革，学习教育理论，钻研课堂教学的积极性，是提高教师素质，培养造就研究型、学者型青年教研究师的最好途径。本文结合高等职业教学的特点，是对房地产经营与估价专业的“房地产法律法规”课程为对象的一次说课。

一、说课程目标

1．课程性质

在确定课程目标前，首先分析课程的性质。根据房地产经营与估价人才培养方案，《房地产法律法规》课程的性质是专业基础课，它有两个方面的作用，一是通过它的学习为专业课打下基础，同时起到链条的作用，将房地产经营与估价专业的三大技能：经纪、评估和营销串联起来，让学生从宏观上把握专业内容。二是培养学生房地产法律意识，为学生的职业发展打下基础。

2．课程目标

对课程性质和人才培养方案的分析确定课程目标。该课程要求为学生的专业课和职业发展打下基础，因此需要帮助学生建立房地产法律法规体系。结合人才培养方案，房地产经营与估价专业是以房地产中介服务为导向，因此帮助学生建立房地产法律法规体系的同时，突出以房地产中介服务为核心，从而让学生能够知法、用法和守法，成为房地产从业的高素质人才。

知法、用法和守法是课程目标的三个层次。知法为知识目标，让学生能够掌握相关法律法规。用法为能力目标，让学生能够运用法律知识分析解决问题。守法为情感价值观目标，让学生将法律意识转化为自觉行使权利和履行义务的法律行为。

二、说学情及学习方法指导

1．学情分析

《房地产法律法规》课程开设在大一的第一二学期，总课时为72个。该课程面对的是大一的学生，学情分析重点放在知识结构和学习方法上。大一的学生，对房地产专业知识了解相对较少，这就要求教师在讲授相关知识的时候，注意知识的衔接，对相关概念做适当的解释和阐述，帮助学生建立感性和理性的认识。在学习方法上，大一的学生学习较主动，但文化基础薄弱，学习的自主性较差，因此教师在上课的时候应注重培养学生正确的学习方法。正所谓，授人以鱼，仅供一饭之需，授人以渔，则终身受益。学生知道怎么学，比学什么更重要，学习方法的好坏，直接影响到学生的学习成绩。

2．学习方法指导

根据《房地产法律法规》的特点重点培养学生三种学习方法，自主学习法、合作学习法和反思学习法。

房地产法律法规变化多，更新快，需要培养学生自主学习法。我国以商品房为主的房地产行业的发展历程不长，但发展速度快，很多法律法规都是在实践中不断完善。房地产行业由于关系到民生，国家将它作为宏观调控的重点对象，因此房地产相关的法律法规变化多，更新快。比如房地产开发企业的资本金制度，即投资项目的资本金占总投资的比例，从最初的20%，调整到30%，再调整到35%，由于08年的全球金融危机，为了加快经济复苏，国家将资本金比例调回30%。这就要求学生养成自主学习的习惯，不断更新相关法律法规的知识，适应社会的发展。自主学习法的培养，是通过在课堂上以学生为主，根据课程目标，设置思考题，促使学生独立思考和分析，在课堂外布置拓展型题，让学生在业余时间自学。

房地产法律法规的综合实践性强，需要培养学生合作学习法。房地产法律法规案例或者项目调查常常涉及多个知识点，比如对房地产开发类型的调研，就会涉及到房地产开发公司，房地产开发楼盘，房地产开发资质等相关知识，综合实践性强，单个学生完成学习任务比较困难，因此培养学生合作学习法，让学生以小组为单位共同完成学生任务。在这个过程中，教师和学生，学生和学生之间形成积极交流信息的合作关系，调动学生学习的积极性。

反思学习法促进自主学习和合作学习的效率。根据原认知理论，通过培养学生的反思学习法，让学生选择能达到目标的最适当的学习，检测达到目标的情况，必要时采取补救措施，总结达到目标的成功经验和失败教训，及时调整自己的学习方法，提高学习效率。

三、说课程内容

根据教学目标，结合学情分析，确定课程内容。教学目标要求学生建立房地产法律法规体系，突出房地产中介服务，因此课程内容上涵盖房地产开发主要环节，即从土地取得，到房屋拆迁、房地产开发、房地产市场，到物业管理，并以房地产中介服务为导向。

根据课程内容，从而组织教学资源。教学资源包括教材和其他参考资料。教材是课程内容最主要的资源，课程内容的实现离不开教材。根据课程内容的要求，选择戚瑞双主编的《房地产法律法规》，它也是高职高专房地产类规划教材。其他资源包括（1）文献资料，辅助建立课程理论框架，（2）视频资源，帮助建立感性认识；（3）案例资源，提供案例分析材料；（4）网络资源，提供课程扩展材料。（下转第104页）

（上接第20页）

四、说教学设计

1．课程设计理念

课程设计的理念是与专业能力结合，缩短教学与专业的距离；以能力培养为中心，应用为目的；以学生为中心，激发学生学习兴趣。

2．课程设计思路

与专业能力相结合，即根据房地产中介服务技能细化出具体能力，以该能力培养为核心，组织教学。激发学生学习兴趣，通过导入案例引出法律法规，再进行知识应用，最后总结和反思，达到能力的培养的目的。在这个过程中，让学生能够知法、用法和守法的目的。

3．说教学方法

怎样展开法律法规这就涉及到教师的教学方法。本门课教师主要的采用的教学方法是启发式教学和案例教学启发式教学主要有两种形式，问题设置和现状分析。问题设置即将问题摆在学生面前，通过问题的分析，引出法律法规。现代教学论研究指出，感知不是学习产生的根本原因，产生学习的根本原因是问题。问题能够激发学生求知欲，激发学生活跃的思考；没有问题学生就感觉不到问题的存在，也就不会去思考。现状分析即将现状摆在学生面前，通过对现状的分析引出法律法规。比如在讲解房地产开发类型的时候，以学校附近某楼盘为例，通过分析投资商和建设单位，引出房地产开发类型法律法规，让学生得到了感性认识，同时也将理论联系实践。

案例教学在法律法规教学中应用较为普遍，本门课也以案例教学为主要教学方法，通过组织学生对案例的阅读、思考、分析、讨论和交流，甚至包括调查等活动，教给学生分析和解决问题的方法，进而提高分析和解决问题的能力。作者将案例分为导入型案例和分析型案例。导入型案例与该节知识紧密联系，或者能够帮助学生有直观的认识。比如在讲解房地产估价公司时，以某房地产估价公司的视频介绍为导入，让学生建立感性的认识。分析型案例，主要是让学生利用所学的知识进行案例分析，也有文字和视频材料。比如在讲解转让实质时，学生对转让实质感性认识少，认识不深刻，通过视频的方式让学生运用理论知识，解决问题，帮助学生加深认识，激发学生的兴趣。

五、课程评价

有效的评价能够及时了解教学状况，也是教师反思和改进教学的有力手段。本门课主要通过形成性评价和终结性评价来实现。形成性评价包括：（1）学习参与度，（2）学生知法、用法的能力，（3）学生之间的自评和互评。终结性评价即为期末考试测评。

【参考文献】

[1]黄敏，刘娜.《高职课程说课内涵浅析》[J].广东交通职业技术学院学报．2009，（3）．

[2]程永华.《说课在高校教育中的应用》[J].平顶山学院学报．2008，（3）．

[3]谭冰，王阳，徐国东.《关于说课内容的理论探索》[J].长春理工大学学报（高教版）．2009，（3）．

第6篇

关键词：房地产；中介市场；监督管理；自律制度

中图分类号：F293.3 文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2013）04-（页码）-页数

要研究房地产中介市场，那就要把管理学，城市经济学，徒弟经济学和房地产经济学结合起来，因为这是一门综合的学科，需要这么学科专业知识的支持。房地产中介市场在房地产市场的蓬勃发展下也欣欣向荣，呈现良好的态势。但是房地产中介市场还是不完善的，在实际过程中出现了不少顽疾，采取措施去规范房地产中介市场是大势所趋，相关制度的出台与完善无疑是雪中送炭，尤其是法律制度的完善更为重要。

1.房地产中介的违法违规行为分析

近年来，房地产市场还是在以非常快的速度在扩大，信息量也就越来越大，信息的准确性就大大地降低了。政府有时也是无能为力，政府的相关人员毕竟有限，无法保证房地产市场的健康与良好，那么一些专门的组织与专业的技术人才就要应运而生，加入到房地产市场这个熔炉中，发挥应有的作用促进房地产市场的蓬勃发展。在实际过程中，房地产中介主要在2个方面存在着不合乎情理的做法，如下：

1.1隐瞒与交易有关的信息

于2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行的商品房销售管理办法的第二十八条规定有着这样表述：受托房地产中介服务企业在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。委托人将自己的要求告知房地产中介公司，而中介公司要对委托人负责各方面信息的收集，包括销售价格，房源信息，需求状况等。等交易完成后，房地产中介公司可以得到自己的佣金，一般为房地产成交价格的3%到5%。在交易过程中，房地产中介公司在向委托人介绍销售商品房的各方面信息时，还应该坦诚佣金的存在，即要收取房产成交价格的3-5%的资金作为服务费。但在实际操作过程中，房地产中介公司并没有做到这一点，反而利用自己的中介的便利身份，向委托人花言巧语，声称销售的房产都是进行统一报价，佣金已经在里面，不必在额外支付，造成消费者在观念上陷入误区，甚至有些房地产中介还打出了佣金全免的口号，欺骗消费者。

1.2虚假广告信息

《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》这些规则在市场中已经存在，所以房地产的开发企业，房地产中介公司在向购房者宣传打广告时，要依据这些法规，保证广告的真实性，童叟无欺，不夸张，要合乎情理。但在实际过程中又出现了偏颇，房地产中介并没有按照相关法规做事，还是一些对于自己有益但却期满了消费者的广告。举个列子来说，有时就会进行所谓特价房产销售，交谈过程中，只讲该房地产的优越性，地理位置好，装修先进大方，价格也比其他房产要实惠得多，而忽略了该房产的实际情况，往往避重就轻，误导消费者。房地产中介公司在向购房者咨询中，并没有全盘而出，而消费者也不可能面面俱到，肯定会有疏忽，而在中间就有着灰色地带，等到消费者完成交易后，才知道还存在这么多的问题，造成困难重重。

2.房地产中介法治化的若干对策

2.1 立法上的完善

在房地产中介服务业这方面，我国的法律法规还是比较稚嫩，不完善，存在种种缺陷，尤其是在《城市房地产法》和《城市房地产中介服务管理规定》这两个重要法律上，比较保守传统，在实际操作过程中没有实际意义，内容范围也比较狭小，难以网罗住所有的方面。这样看来，政府就要加强立法，要出台法规不断对房地产中介服务规则进行必要限制，法律法规要做到尽善尽美，适用范围要扩大，在房地产信息咨询管理办法、价格评估管理办法、经纪人管理办法、金融中介管理办法、法律中介管理办法这些方面就可以做些文章不断改进。这些规章制度对房地产中介公司要进行全面的考察，这就要包括从业人员的条件、审批管理机构、权力义务、执业标准、执业资格、收费标准、服务程序及违法违纪人员的处罚等等，要触及到房地产中介公司的每个角落，不能存在漏网之鱼。要出台相关的法规考核房地产中介公司，要对其严格要求，要帮助房地产中介公司走向正规化，这就囊括了实际过程中的职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费这些方面。要有相关法律对进入房地产市场的人员做出必要的选拨，剔除那些不合格的从业人员。每个地方的政府还应该落实于自己的本地的现实，出善的人员管理制度，相对来说，中介机构及从业人员资质管理制度、统一合同文本制度、设立中介经纪保证金制度这些制度的出台与完善就显得比较急迫，务必做到规章制度有国家，省，市这三面的完整，这样才能让房地产中介公司在实际过程中有所警惕，而不敢过分招摇撞骗。法规的执行情况与执法人员息息相关，这就要求执法人员公正廉洁，不受他人的诱惑而做出有违自己职业道德的事，坚决打击违法乱纪之事，烘托出一个公正，公平，合理的市场。

2.2 健全政府监督管理机制

目前，市场上也存在由政府部门充当的房地产中介公司，为了执法的顺利进行，就要让这些部门脱离出来，改编到其他部门中去。在市场经济的前期，人们对于经营方式还是不了解，政府的相关部分这是就起到了良好的引导，激励的作用，这些国企规模大，声誉好，经济效益好，就激发了广大人们投入到这个行业中去。但现代企业制度已经发展到良好阶段，人们也已经会经营自己的企业，那么那些原有的在房地产中介市场的国有企业就可以放手了，他们只需要在实际生活中起到一个表率作用，而不必进行实质性的活动了。政府管理职能要充分发挥，要在房地产中介这个服务业中大展拳脚，政府部分要团结协作要帮助房地产中介规范其主管机构。工商部门审批对于房地产中介这个行业来说还是缺乏力度，无法对其专业性，技术性做出合理的判断。所以，房地产管理部门就不能袖手旁观，规定在房地产中介公司开张前要到这个部门办理经营许可证。这个时候，房地产管理部门就要对这个公司做出相应的考核，主要有两个方面，一个是专业工作者的人数有多少，要从市场出发，不能够容许过多的人员进入这个市场，造成人员冗杂；一个是要考察专业人员的素质，他们不仅要有正规的资格证书，还要有政府相关部门进行培训，合格后所给予的资格证书。工商管理部门还要对该中介的地理位置，财产资金，名称，机构等等进行考察。这样下来，中介服务机构就有了双重的监督，房地产管理部门和工商管理部门就要严格履行自己的职责了。

3.小结

文中基于房地产中介市场的法制化进行了简要的分析，在实际的执法过程中还应结合各地实际情况做的有法必究不放过任何违法行为，才能让中介市场更加合理以及适应市场化发展需要。

参考文献

[1]能志飞. 规范房地产中介市场减少信息不对称[J]. 市场周刊（研究版），2005，（07）：35-36.

[2]张贯益，袁彩云，杨国锐. 房地产中介市场的失范的原因分析[J]. 城市开发，2004，（13）：13-14.

第7篇

房地产中介服务业有广义和狭义之分。狭义的房地产中介服务业仅包括房地产经纪业、房地产价格评估业和房地产咨询业。广义的房地产中介服务业则包括为房地产经济活动提供信息咨询服务和事务服务的各类服务性机构，如经纪、估价、咨询、金融服务、研究、培训、软件和网络等。本文所说的房地产中介服务业仅指其狭义部分。

我国房地产中介市场服务的主要业务范围包括:(l)提供房地产法律、法规、政策与业务技术咨询服务；(2)提供房地产开发项目转让、房屋买卖、租赁、房地产市场分析等信息服务；(3)提供房地产价格评估与开发项目可行性研究服务；(4)提供商品房经纪及租赁服务；(5)提供代办房地产过户、备案、登记、抵押、保险等手续与代领房地产权属证书服务。

二、我国房地产中介服务业的发展现状

(一)房地产中介市场发展的规模特征

首先，房地产中介服务业发展不平衡。地区间房地产市场发展的不平衡，直接到房地产中介服务业的发展不平衡。无论是从深度或是广度来看，沿海地中介服务业规模都远远超过了内陆地区。

其次，中介企业绝对数童多，相对规模小。多种原因促使了我国房地产中介服务业的迅速膨胀。然而，就相对规模而言，我国的房地产中介服务业远远不能适应房地产市场发展的需要，这主要表现在：一是奉行市场化经营原则的中介企业受到资金、专业技术的限制，规模普追偏小。一是我国房地产中介服务的质量和层次还处在低水平人力取胜的粗放发展阶段，专业分工不够细致，企业缺乏驾驭市场与组织业务的才能。房地产作为不动产，是一种特殊商品，其交易是产权交易，不仅有一套严格而复杂的规程，涉及众多的法律法规，而且还需要具有相当的专业知识。随着房地产业的发展和市场机制的日趋完善，对房地产中介服务机构的专业化会有更高要求，开发商和消费者对专业化的中介商会更加依赖。

（二）房地产中介市场的结构特点

首先，体系结构径渭分明。除了由政府管理部门派生或设立的房地产交易中心(市场)基于信息来源、业务争取、专业人才、专门技术等优势，有能力开展多功能和多方位的服务以外，其他中介企业一般只能从事某项单一的服务业务。这种体系结构的缺陷表现为多个服务业各自为战、相互割裂、业务缺乏创新，存在某些服务领域欠缺和一些常规恶性竞争并存的现象。与开放的、充分竞争市场条件下的中介服务业内部专业化再分工截然不同的是，我国这种径渭分明的房地产中介市场体系结构形成于由行业发展、行政管理和技术创新等构成的多重壁垒。从根本上来说，它是中介服务业低水平发展的一种反映。

其次，地域性特征突出。我国的房产中介企业不仅差、小，而且具有很强的地域性。在一个地区同时存在多家同类企业竞争局面，这些房地产中介服务机构对外联络不广，处在信息阻塞、各自为政的状态中，不仅缺乏情报、信息源，而且缺乏必要的信息处理手段，很少有嘟家可以垄断一个地区或城市市场，并成功地把自己的品牌打入外地市场。

最后，业务结构以生产型和数量型为主。我国房地产投资需求在很长时间内的增长速度一直快于消费需求的增长速度，这直接引起了房地产供求双方对中介服务播求意识上的差别。另一方面，我国房地产中介服务的发展还是以数量为主，质量不高，介入产业的层面还显得非常肤浅和有限。市场上的大多数房地产信息咨询中介操作水平低，资料不全，手段简陋，服务范围窄，业务主要是二手房屋买租赁的中介，没有几家中介机构能够提供市场分析、投资咨询、营销、广告策划等高质量、高层次的服务。

三、入世后房地产中介服务业进一步发展的对策建议

（一）政府要坚持扶持和开放并重，促进行业发展

加入世贸组织后，政府一方面要展行其承诺，开放市场；但是另一方面又要促进本国产业发展尤其是要保护和扶持本国的幼稚产业。房地产中介服务业就是一个应该被政府扶持的产业，政府应该充分利用WTO的规则，促进它的发展。具体来说，政府可以从以下几方面着手:

首先，建立健全行业法规，优化市场竞争环境。使房地产中介规范化，尽快建立和健全房地产中介行业的法律、法规，是房地产市场对其提出的客观要求和中介业本身规范发展的必然要求，同时也是国际市场公平竞争的必须条件。加入WID，意味着我们必须按照国际准则和游戏规则操作，让国外公司进入后有规可据，有章可循。这样才能建立完善、透明的符合国际惯例的市场竞争机制。不过法规的完善过程中应掌握两个准则:一必须强调绝不是削足适履地制定迎合国外中介服务行业进入中国的行业法规，甚至更应强调对等和公平。二充分利用国门互开的条件，学习国外经营，以期以较高起点缩短我国行业法制建设完善的历程。

其次，确立房地产中介合理的开放模式，运用服务贫易壁垒控制开放度。在国际贸易实践中，服务贸易的开放模式可以归纳为三种，即积极型、保守型和限制型。当前我国该行业存在竞争力太弱的限制，我们的开放模式选择保守型较合理。加入世贸组织，各个国家都会采用各种形式的服务贸易壁垒限制外国行业的进入和保护本国行业发展，对于房地产中介行业而言，主要保护方式为选择开业权限制、就业限制。入世后外资中介进入我国基本不存在行业限制，加入WIO后这种直接限定外资进入的规定将更不复存在。但基于房地产中介行业的特殊性，开业权可以通过行业管理条件加以限制。根据我国当前法规，房地产中介机构的成立是需要专门资格要求的，因此，房地产中介机构最佳的壁垒措施主要表现在对个人执业资格许可、机构资质许可和设立条件限制上。

（二）房地产中介企业要借鉴国外先进经验，苦练内功，走创新之路

房地产中介企业是房地产中介市场的微观主体，加入WIO对房地产中介企业的影响无疑是十分巨大的，面对入世后外国房地产中介企业的大举进入，我们的中介企业只有全方位地提高自己的素质，才能在市场竞争中立于不败之地。笔者认为以下几方面是值得重视的。

首先，要走向国际化和规范化。企业走向国际化，这不单纯是企业主观意愿的问题，更是环境变化所提出客观要求。为了适应环境的国际化，在越来越多的行业，国内企业相继进入外市场。中国房地产中介企业尽管尚处于初级发展阶段，但面临国际和国内的市场竞争，可以利用技术创新上的后发优势，采取灵活的策略联盟，发挥本土优势，根据自身的可控资源条件能力和具体情况，制定出符合企业内外要求和条件的国际化目标。笔者认为，对单个企业而言，应当树立“立足本地、面向全国、走向国际”的发展远景，以应对中国加入WTo之后本行业的机遇与挑战。

其次，房地产中介服务要注重业务创新。中介机构的大量增加必然导致行业之间的激烈竞争，单凭传统的中介业务品种，我国中介机构将很难面向经济全球化的竞争。为此，中介商将不得不以营销为主导，以技术为基础来创新业务品种，寻找市场新的空白点。当前人们提到的楼宇转按揭和房屋超市就是新型的房屋中介模式。其中房屋超市的业务范围包括住宅、写字楼、公寓、商业用房等的买卖、置换、租赁、政策咨询、法律咨询等全方位服务，并统一对外承担法律责任，它既能发挥经纪人灵活机动、热情服务的优势，有利于公平竞争，又能体现大公司规范、诚信的品牌形象。而房地产虚拟经营和“网上中介城”的发展则是对信息技术和经营模式的。

最后，企业要重视人才，合理利用人才。服务是中介企业的生命线，而房地产中介服务人员的素质则决定了中介业的未来发展。而我国房地产中介行业由于发展历史短，人才后备不充足，这个不利的条件迫使各个企业在人力资源方面必须投入更多的资本，因而企业决策者就需要根据自身条件，有效地开发人力资源，实行有效的激励机制，创造具有特色的企业文化环境，形成一套独特的经纪人培训系统，从而精心打造出一支“房地产中介服务人员的精英队伍”。

参考文献：

1、廖俊平、方建国主编:《房地产中介实务》，广州经济出版社，2001年版。

2、张圣翠，赵维加:《国际服务贸易法》，上海三联出版社，2000年版。

3、陈宪:《国际服务贸易—原理、政策、产业》，立信会计出版社，2000年版。

4、顾经仪，侯放:《WTO法律规则与中国服务贸易》，上海财经出版社，2004年版。

第8篇

（山东省滨州市阳信县国土资源局，山东 滨州 256600）

摘　要：随着经济的发展和城市化进程的加快，房地产业迅猛发展。房地产中介服务业是房地产发展的必然产物，由于其发展时间较短，所以从业者鱼龙混杂，难免存在一些不法中介乱收费、提供虚假、陈旧信息等不规范的服务，损害了中介服务业的整体形象。因此，提高房地产中介服务的水平成为摆在房地产中介机构面前的重要课题。

关键词 ：中小城市；房地产；中介服务业

中图分类号：F719文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）13-0248-01

一、中小城市房地产中介服务业发展中的问题

1.中介服务体系组织内部各自为政，关联度不强

从事房屋中介机构多属粗放型的，各自为政、互不通气、业务面窄、信息源少、设施落后。其主要形式是等客上门、被动服务，缺少全方位服务的房产经纪人队伍，缺少群众最需要的诸如丰富的房源信息、公平合理的价格、完善的服务、最佳付款方式及诚信可靠的服务体系。

2.整体服务质量不高

信息网络系统不健全，信息更新不及时，信息量不足经过加工整理的有序、方便查询的信息少。有些甚至在没有核对信息真实性的情况下以低价广告招揽客户，损害了消费者的合法权益。从事中介活动的机构，有的已经取得工商执照和房地产中介机构资质证书的房地产中介机构；有的超范围经营的房地产咨询企业；更有无照、从业人员无证的各类经济组织。再就是合同格式不规范。一是经营过程中大量使用房地产中介机构自行制定的格式合同，签约双方的权利义务关系不对等，对消费者规定了一系列义务和责任，却规避了中介机构的责任。二是收费不合理。例如：在房地产租赁中介中扣留看房押金、定金问题比较突出；在房地产买卖中介中赚取交易差价的现象普遍。三是服务内容有欠缺。本应向消费者提供的有关资料或不齐全，或存在虚假成分。

3.法制不健全，监管不力

尽管我国的房地产中介服务业已建立了基本的法律法规框架，但从国家到地方尚未制定专门的管理大法，导致市场活动和行业管理缺乏统一、权威的法律依据。由于法律有漏洞可钻，且管理部门对房地产中介机构资质管理和从业人员执业资格管理仍停留在粗放管理阶段，使本应严格把关的年检流于形式，很多中介商蒙混过关。

二、房地产中介服务业发展的应对措施

1.完善房地产中介市场服务体系

通过治理整顿，优胜劣汰、鼓励竞争、树立品牌意识，全面提高房地产中介商的经营服务水平，更好地发挥住房市场与需求者之间的桥梁纽带作用。完善服务体系，通过规范健全中介、金融、法律等服务，完善配套服务的软环境。从实际出发，因地制宜，建立宽松、多样的交易场所，方便老百姓交易。

2.加强房地产咨询服务体系和网络建设

设立电子计算机信息处理中心，把房地产信息部门联系起来，形成现代化的信息咨询网络，在数据维护、房源信息和资源共享、电子地图、立体房源图以及电子金融网上交易等方面进行开发和系统建设，增加信息的扩散范围，提高信息的传播速度，使客户仅需轻点鼠标，便能轻松完成从找房、政策法律咨询、选房、金融交割等交易全程，从而降低中介服务的经济成本，提高中介服务业的服务质量；按照公正、公开、公平的市场经济原则，允许中介机构开展行业协作，相互间提供有偿服务，从而实现房地产信息、资源的充分利用与利益分享、发挥行业优势。

3.抓好市场管理，优化管理环境

围绕管理集中统一规范市场行为等方面进行落实，使有形市场成为信息资源多、服务质量好、一流水平的服务场所，为满足广大市民住房需求发挥积极的作用；以公开办事程序和收费标准、规定服务时限和服务质量、违者受罚为内容，向全社会做出郑重承诺，接受社会舆论监督。同时，建立地方中介机构法人责任制和业务失误赔偿法规；建立财会制度，严格执行国家财务和收费规定；建立业务记录制度，以备管理部门和协会检查。只有各房地产中介服务企业真正从我做起实行自律，才能改变全行业的不良形象。

4.大力培养中介服务人才

现代房地产中介服务竞争的焦点，是人才尤其是掌握房地产理论和实践经验的高素质人才的竞争。而房地产中介服务涉及面广，对从业人员要求较高，必须具备深厚扎实的专业知识、多学科知识储备、实践经验、较强的综合能力和应变能力等条件。只有满足这些条件的人员并经资格认证后，才有资格从事相应的中介服务，从而实现行业队伍整体水平的提高。

5.健全有关法规

中小城市市可以制定一些切实可行的地方性法规，对中介组织的性质、职能、活动范围、享受的权利、应尽的义务、违法后处罚等做出明确的规定，使房地产中介服务有法可依，有章可循，尽快规范房地产中介组织的行为。

三、结论

第9篇

关键词：房产经纪；存在问题；应对措施；管理途径

早在一千多年前就有庄宅牙人，所谓庄宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人诗话里就有"庄宅牙人"，指的都是房产经纪人。房产经纪人发展曲折，改革开放前曾被禁止。

二十一世纪以来，随着房产行业的迅速发展， 我国的房地产经纪行业发展很快，房产从业人员迅速发展成为一支数以万计的职业大军，不仅为消费者买卖和租赁房产提供了很大方便， 极大地节约了社会的交易成本， 同时也促进了房地产业的持续、健康的发展。根据《中华人民共和国城市管理房地产管理法》规定，房产经纪人是指在房屋，土地的买卖，租赁，转让等交易活动中充当媒介作用，接受委托，撮合，促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人。①在日常生活中，房地产经纪人通常也被称为"房屋中介"或"二手房中介"。据有关部门统计，我国近一半的新建商品房销售都是通过房地产中介销售。房地产经纪人在房地产开发和市场消费中起到举足轻重的桥梁纽带作用。房地产经纪服务是最讲究和最需要诚信的服务； 诚实信用、恪守合同、遵纪守法是房地产经纪人应具备的基本素质。因此， 信誉良好、业绩优秀的房地产经纪机构可以更好的满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要， 有利于促进房地产业的良性循环和健康发展。

一、房地产中介服务的主要功能

1. 咨询服务

房地产咨询， 主要是应投资者、消费者和房地产经营者（土地、房产开发商、经营者）的要求， 就投资环境、市场信息（供求信息、客户资信等）、项目评估、质量鉴定、测量估价、购房手续、相关法律等提供咨询服务。

2. 价格评估

房地产价格评估是对现有或拟投资开发的房地产产品价格进行评估的经济活动。首先， 房地产产品价格有着特殊的价格形态， 价格形成较复杂， 又具有异质牟利性的特点，不可能形成统一或批量的价格， 需要对每一宗房地产品个别估价。其次， 房地产价格评估行为本身政策性强， 技术复杂， 需要专业和全面的评估机构来完成。第三， 由权威机构出具的房地产评估价格， 具有市场价格尺度的作用， 是房地产市场各类交易活动如房地产买卖、租赁、抵押、补偿、交换、诉讼、税收、投资决策和统计等活动的基础和依据。

3. 经纪

房地产经纪， 主要从事房地产买卖、租赁、调换、抵押、典当、信托等居间活动及业务。它与房地产开发商和消费者的联系更为直接和密切， 主要服务于房地产流通， 是房地产销售的重要中介环节。规范的经纪活动， 对活跃房地产市场交易， 促进房地产产品流通， 降低房地产空置率，合理配置稀缺资源， 具有积极意义。

4. 法律服务

各类法律事务所、律师事务所， 运用专业知识为房地产开发经营、房地产市场运行、物业管理以及城镇居民住房消费提供各种法律咨询、代行各类法律和司法业务， 把房地产开发经营、市场营销、物业管理（房地产售后服务）纳入国家法制化轨道， 促使房地产运行规范化。

二、我国房地产经纪市场发展现状

据不完全统计，目前，全国房地产经纪机构（含分支机构）达5万余家，其中聘用全国房地产经纪人的经纪机构数量为2万家。自20世纪90年代初起步至近年房产业炙手可热以来，房产经纪业已不是房地产的附属，而是一个独立的市场，全国成长起一批房产经纪大公司，有些已经上市，比如世联、易居、合富以及香港中原、台湾信义等。

根据江苏南京房地产管理局最近公布的数据，南京地区房地产经纪从业人员数量就有4000余人。以此为基数进行推算，全国本职业现有从业人员不低于45万人，而且还在不断扩展之中。本职业从业人员在地域上主要集中分布在全国的大中型城市，但已有向中小型城市扩散的明显态势。

在一线城市中二手房已经成为楼市消费的主流，以此为例，2010年二手房总成交量达到了19.65万套，而商品房期房及现房住宅合计仅11.1万套，二手房在北京、上海、广州等大城市已经成为市场的主要置业房源。由于二手房具有交易分散的特点，与一手房相比更需要房地产经纪人提供贴身专业服务。我国目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通过经纪服务促成的，广州等城市已达到80%左右。据估算，2009年广州市有超过一百万消费者接受了房地产经纪服务。全国性的房地产经纪行业组织是"中国房地产估价师与房地产经纪人学会"，一些省份成立了省级"房地产估价师与房地产经纪人学会"。北京、上海、、广州、深圳、大连、沈阳、重庆、成都、武汉、郑州等主要城市先后成立了专门的房地产经纪行业协会，开始实行行业自律管理工作。②由图1 可见， 房地产中介目前已经形成了一定的规模，总的来说它对市场起着集中、平衡和扩散功能， 使市场变得清晰、有序和简单（ 见下图1） ③

简而言之，房地产经纪人就是指沟通房地产卖方与买方之间联系，促进达成交易并从中取得佣金的人，联系人，中间人，经理人或介绍人。职业概况可以由下面一个流程表反映出来。

从以上图表看，房地产业作为第三产业的重要组成部分， 是集房地产开发、经营、管理和服务为一体的综合性产业，它不仅为买卖和租赁提供了很大方便，而且还极大的促进社会交易成本，是一个社会良好进步形象的典型表现，其对相关产业乃至整个国民经济的发展都具有极大的促进作用。但是， 由于房产经纪行业进入门槛相对不高， 而且巨大的利润空间使得大量经营者进入这一领域， 因此也就良莠不齐。大多数房地产经纪机构奉公守法、诚实经营， 在帮助消费者购置产业提供了优质服务；但也有不少不良中介机构存在着欺诈行为， 侵犯消费者的合法权益， 由此也引出了诸多的纠纷， 目前我国房地产经纪服务中各种失信行为已引起人们的非议与社会的关注。

三、房地产经纪行业现实存在的问题

（一）由于房地产经纪行业准入门槛低，投资少，风险小，因此房地产经纪行业成了许多人入行的首选。据不完全统计， 目前我国注册登记的房地产经纪企业机构已逾万家， 从业人员数量达几十万人之多。大多数房地产经纪业规模较小， 企业实力弱， 由此造成信息和信息流通的范围极其有限， 成交效率和经济效益低下。与实力强劲的房地产开发企业相比， 房地产经纪机构真是相差甚远。经纪机构没有一定的资本作后盾， 地铺式经营， 销售能力欠佳， 房地产商不愿将项目特别是较大的项目交给经纪。

（二）、无资质、无证书、无照经营和超越经营范围。

根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条， 房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得"房地产经纪人资格证"的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员， 不得从事房地产经纪业务； 同时也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。④尽管这些条件比较低， 但是， 有些房地产经纪机构也无法达到或者根本不去登记， 借别的经纪人资格证书来蒙混检查。目前， 由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业， 不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。

（三）、房产经纪人平均素质不高，业务素质更是良莠不齐。

我国的房地产经纪人队伍除有极少数人综合素质较高外， 大量的从业人员业务知识单一，大量的从业人员来自社会各类， 层次繁多， 人员素质参差不齐。各中介机构的从业人员由于素质较低， 不能通过国家统一的资格考试，致使所有的房地产中介机构均在不具备执业资格的条件下违规操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地产知识， 缺乏专门训练， 只有中等学历的从业人员成为中介构的主要力量。

（四）、法规体系不健全， 行业管理欠规范。

我国房地产业作为一个新兴产业尚处于起步阶段， 相关法律法规不够完善。与房地产经纪相关的法律政策文件分别是《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部的《城市房地产中介服务管理规定》、国家计委下发的《关于房地产中介服务收费的通知》、国家工商总局的《经纪人管理办法》。部分城市据此还制定了一些地方规章。但总的来说还显得不成体系， 规定过于原则， 针对性不强， 缺乏可操作性， 许多有关方面的问题难以涵盖。比如，《中华人民共和国城市房地产管理法》仅有第57 条对中介机构作了简单规定；《城市房地产中介服务管理规定》涉及咨询、评估和经纪三方面内容， 有关房地产经纪的规定却很少。⑤

四、应对此种现状下，房产经纪行业应对政策

那么如何才能进一步规范房地产中介市场管理， 引导房地产中介业务健康有序地开展呢？ 学生认为应从以下几个方面入手：

（一）强化市场管理，加强市场监督。房产中介行业的规范化主要体现在三个方面：一是中介机构设置规范化。这就需要房地产管理部门的审查、备案只能充分的发挥，要求房产部门严格监督各个新新成立的房产经纪行业高门槛的准入制度，需要国家法律法规出台前与工商管理部门沟通，研究出一套切实可行的管理办法，适当做必要的市场调研，针对现存的问题各个击破，重点突击。二是需要从业人员的资格规范化，由于房产中介服务涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，所以在从业人员上岗前，必须重视对从业人员进行培训工作，要认真做好从业人员的资质审查工作。因为，从事房地产经纪服务工作的人员不仅需要精通房地产业务， 熟悉房地产法律、营销、建筑、评估等方面知识， 而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧； 同时， 还要具备公关能力和敬业精神。所以必须加强对从事房地产经纪服务工作人员的专业知识和相关业务知识的培训， 以提高其综合职业技能水平。随着房地产市场不断向纵深发展， 市场需要具有综合素质的房地产中介人才， 这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。综合素质差的人便难以对市场信息做出正确的处理和预见性的分析， 这势必影响他们的业务活动，最终必将被淘汰。房地产经纪行业必须走规范化经营之路。三是充分做好市场调研，在借鉴较大中介公司的优势下，吸取精华，去其糟粕，再积极听取顾客意见，针对顾客在买卖和租赁房屋的过程中所遇到的棘手的问题加以整治，约束执业行为，保护客户的合法权利。

（二）经营模式专业化、现代化。目前，我国房地产中介服务业机构规模偏小，专业人才结构不合理，科技含量低，掌握信息少，专业性不强，难以形成规模经营。为此，必须采取措施，全面提升房地产中介服务业的水准，使其走向专业化、现代化，以形成集约化经营产业。

1、提高业务素质。国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质。一是完善专业体系，具体应设立包括策划师、经纪人、估价师、工程师、房地产专职律师、会计师、审计师、造价师等在内的职称系列，并使人才划分等级合理搭配。二是优化执业队伍，即规定房地产中介服务机构应具有各类专业人员的结构标准，逐步淘汰低层次人才，吸纳中、高级人才，使中介机构通过吐故纳新，形成一支专业齐全、人才荟萃、技能较高的队伍。

2、实行规范运作。目前，我国房地产中介服务运作方式原始，程序简单，运作水平不高，其主要原因是没有相应的规范。为此，必须针对目前市场上最常见的运作方式以及一般的业务程序制定业务规范。在运作方式上，对每一种方式的规定及其业务范围、相关当事人的权利义务、操作方法，尤其对价格、合同、结算以及违约责任等做出限定。在运作程序上，美国中介商带有共性特征且比较科学的规定，可以直接为我所用。

（三）逐步建立、健全房地产经纪管理制度及相关法律法规。

建立我国房地产经纪仁和园职业资格管理制度，提高我国房地产经纪人员的业务水平和职业道德修养，规范房地产经纪行为，使我国房地产经纪行业逐步走上规范有序、公开统一的健康发展的轨道， 制定一个完善的房地产经纪管理办法非常必要。具体如下：

1. 建立全国性房地产经纪机构及从业人员的职业资格管理制度；

2. 建立房地产经纪人保证金制度；

3. 统一行业服务标准、收费标准及提取方式等；

4. 经纪机构及从业人员应承担的相应法律责任和经济责任；

5. 对现行法律法规进行必要整合， 使其更具针对性和可操作性。⑥

（四）加强房地产经纪机构自身建设，强化自律机制

房地产经纪机构应当加强自律意识，注重内部组织和制度建设。只有每一个房地产经纪人严守职业道德，依法经营，房地产经纪行业才能健康、快速、持久地发展。

五、结论

随着中国加入WTO，外资和外国企业的进入给中国的中介行业带来更多市场机会，同时行业发展与世界的接轨也使竞争更加激烈。如何规范和管理房地产中介市场，使国内的中介机构在与国外同行的竞争中更好的生存和发展是政府相关部门和中介商们要考虑的首要问题。作为国民经济的重要组成部分的房地产业是一个关联性很强的产业， 在国民经济中占有重要地位和作用。而房地产经纪行业是房地产市场经济链中不可或缺的一环。为了保证房地产业持续、稳定、健康的发展， 政府在房地产经纪行业走向深入的同时， 也应发挥其特有的职能作用， 促进经纪人队伍建设， 为经纪行为创造一个良好的政策环境和市场环境。

注释：

①《中华人民共和国城市管理房地产管理法》第四章，第五节，房产中介人。

②李贵良：市场论坛MARKET FORUM改革发展2011年第12期（总第93期）我国房地产经纪市场规范化发展研究综述）.

③罗长天：《经纪人实用大、全》.北京：光明日报出版社，1994.第18 页.

④建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条

第10篇

关键字：房地产；交易欺诈；行为

Abstract: Along with the increase attention of real estate industry, some real estate developers and intermediary organizations conduct investment just for profit-making, which cheats theconsumers and harms their interests, and causes a bad influence to the society. In this paper, the author analyses some of the current cheating behaviors of the real estate developers and intermediary agencies, and talks about how to prevent this kind of behavior.

Keyword: real estate; trading fraud; behaviors

中图分类号： F293.3文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）

房地产行业是我国各地的重要支柱产业之一，由于民众对商品房的需求不断攀升，即便是国家采取了各种压缩和挤压政策，也难真正遏制人们对他的投资，一些房地产开发商与中介机构有与利益驱使，一切只向经济利益看齐，在投资的过程中费尽心思榨取消费者以求最大利润。一下就一下就以欺诈骗取的行为进行解析：

一、房地产交易过程中的欺诈行为

1.1开发商的欺诈行为

（1）由于利益的驱动，很多地方的房屋建设随意变更原有规划，争取最大利润而导致房屋质量低劣，致使经过科学论证的整个城市建设规划整体遭到不同程度的破坏。而其中的小项目建设也要求服从于大局利益，包括原有规划中存在的绿地建设、公共设施建设都被忽略掉或改为他用，建设中偷工减料、不合环保、水电配套故障、房屋出现裂缝等等问题层出不穷。消费者每年的年报中房屋投诉问题都高居榜首。

（2）房屋销售过程中设置重重陷阱，舞蹈欺骗消费者。这里的陷阱主要指房地产广告房地产合同两方面。有调查显示，90%以上的购房者对楼盘的认识都来自房地产的广告，开发商正是利用了消费者的这种心理在广告上大做文章，在广告语上运用大量美词佳句极富动情的诱导消费者购买，而现实却与广告相差甚远。而很多消费者缺乏专业知识，也未全面了解

，如：开发商是否具备售房资格、房屋附加值是否被虚构等问题，最终造成各种购房冲突，是自身利益遭到危害。合同陷阱方面，开发商在订立买卖合同时，常常会故意隐瞒一些事实，比如说房屋已抵押或预售给第三人，为取得预售许可证或提供虚假证明等，是购买者目的落空，居住权益严重受侵。

此外，还有一点，相信大多数购房者都经历过的就是房屋面积的纷争。对于非专业的购房者来说，所谓的实用面积、建筑面积、套内面积和公摊面积几项说法难以理清，也没有相应的法律法规可以依靠，以致开发商在面积上常常少斤短两，因其众多业主不满，但最终也因没有法律的规范而无奈告终。

1.2中介组织的欺诈行为

近年来，随着房地产市场的空前活跃，房产服务机构也住进多了起来。一方面，房产中介机构为买卖双方起到了媒介和桥梁的作用，大多数的中介机构遵守法律法规诚信经营，促进了房产交易的良好运转；另一方面，也因其起步晚，法律法规不健全，不少不良机构存在欺诈行为，侵犯了消费者的合法权益。房地产中介市场存在的欺诈行为有一下几个方面：

（1）有些房产中介机构无牌照、假牌照经营，或超出经营范围，或进行非法异地经营，其名片上所留的信息也带虚假成分，往往一出现问题就找不到人；有些则在申请注册公司时借用他人的从业资格证书来充数；有些公司则以为只要领到营业执照就可以开业，也未按照期限办理备案手续。

（2）房产广告未经登记就，广告信息缺乏真实性、合法性、准确性，打个比方，在网上信息说出售“特价房”，表明全新装修、环境优美、、价格实惠来吸引消费者眼球，实际并非如此；广告中未标明忠告语，未对产权特点进行注明，等到消费者准备交款办手续之时才悟到，造成不必要的麻烦。

（3）中介机构打着包销的幌子，隐瞒委托人与第三方进行交易，获取不正当报酬。所谓的包销是指误导购买者说是销售房产的统一报价中已包括了佣金或是免佣金。实际上，真正的出售价格购房者与售房人员难以清楚地了解到的，其实房产经纪早已从中赚取差价，这是违反建设部规定的。

（4）中介机构利用自己的地位优势，以为消费者不清楚交易细节和法律法规，就在合同上动脑筋，玩起文字游戏，制定对相对人不合理不公平的规定，或者任意篡改以规避自己的义务，限制消费者对房屋的知情权与公平交易权等。当消费者发现问题时就以制定的合同条款相抵赖而逃避应承担的责任。

此外，中介机构与开发商相互串通和勾结，囤积土地房产虚假信息故意制造房产市场供应紧张，恶意炒作哄抬房价，还有唯利是图，不负责任，签订虚假合同和出具虚假评估报告来骗取银行贷款。这些行为都严重的直接损害了消费者的经济利益，也损害了国家和社会利益，扰乱了房产市场的正常秩序，阻碍了房产市场的运作和发展，相关部门应严厉制止。

二、如何遏制和防范房地产欺诈行为

房地产市场由于众多欺诈行为的存在，受到重重危机，如何遏制与防范类似的欺诈行为，是的房地产市场健康稳定的发展，现提出以下几点建议：

2.1遏制交易中欺诈行为方面

（1）重视诚信，制定相对集中统一的诚信自律法律法规，不断健全并大力实施，以助重建房地产行业的诚信。因为诚信是房地产发展的基础和保障，是保证企业与消费者二者共同利益的要素。

（2）发挥政府职能与行业协会功能，通过在房地产行业开展诚信文化教育与道德反思以及理论与实践相结合的系统化学习，逐步使行业认识到诚信的重要性，认识到诚信本是珍贵的无形资产以及诚信丧失所带来的后果。

（3）加快建立健全房地产的相关规章制度，如惩罚性赔偿制度、产区保鲜制度和不动产公正前置制度，以共同规范房地产交易行为，重分保障消费者的切身利益。

（4）加强社会舆论监督，将新闻舆论与社会公众的监督结合起来，一方面鼓励新闻媒体的积极参与，报道宣传诚信建设的正面例子，推广了良好经验，而对房地产行业交易中的有违道德和法律的行为加以曝光。

（5）严格规范房地产中介组织，提高中介机构市场准入门槛，如提高从业企业资质与从业人员资质的认证；完善有关中介服务相关的法律法规，以经济和法律手段加以制止不正当竞争，严肃处理违法行为为房地产中介服务提供优质的服务平台，创造良好的发展环境。

2.2 防范交易中欺诈行为方面

（1）针对交易中容易出现的问题环节，特别提醒消费者注意，可制定宣传手册于房产交易中心发放，也可提供有关房产交易知识的宣传网址供消费者浏览，加深认识，当中可设意见专栏，方便消费者投诉与举报。

（2）在购买房屋之前，应与中介服务机构的营业执照、职业资格证书等证件，同时取得复印件留底，并向工商与房产部门核实情况。

（3）凡出现在房产中介广告和宣传材料上的表明了符合合同的内容，都要计入合同作为附件，以约束对方；提醒消费者区分清楚居间合同与行纪合同的区别，以做出正确选择；对房产的“可转产权”要向房管部门核实，并与合同中约定如有误不承担赔偿责任，如中介机构不同意此条，消费者要特别注意以免上当。

（4）双方协议达成以后，购房者应亲自办理产权过户手续，以便在房产部门登记及时处理产权风险。

第11篇

关键词：房地产交易； 开发商； 欺诈

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：

Abstract: with the rapid development of real estate industry in our country, some real estate development enterprises and intermediary organizations to house property for objects for investment, in real estate transaction process damage the interests of the consumer, and the society a bad influence. This article is to the current real estate developers and intermediary agencies fraud is analyzed, and the countermeasures of containment fraud.

Keywords: real estate trade; Developers; fraud

近几年我国对社会经济制度和结构产业进行了调整，房地产业得到了迅速发展，而约束房产开发的相关法律制度还没有得到完善，在这种社会转型的特殊时期，一些房地产企业与中介机构相勾结，欺诈消费者谋取利益，而这种欺诈行为危害面非常广，动辄几十户甚至上百户，不仅使购房者的心血毁于一旦，而且对社会稳定产生一定影响，因此，在房地产交易过程中，国家有关部门应该加强监管，购房人应该加强购房法律意识，一方面力争防范于未然，另一方面，对于已经形成的欺诈事实，应该冷静处理，将个人损失降到最低。下面笔者根据多年来的实践经验，对商品房交易中的欺诈类型进行总结，并提出防范欺诈的一些建议。

一、商品房交易中欺诈行为的类型

我国法律规定，商品房交易是指商品房所有人对房屋的所有权进行处理的行为。处理的具体形式有商品房买卖、租赁、赠予、互换、典当等。而在这些交易中往往会出现欺诈行为，如一方当事人故意告知对方虚假情况，诱使对方当事人做出错误的决定，完成商品房的交易行为。商品房交易中发生的欺诈行为根据不同的标准可以分为不同的类型。

（1）根据欺诈的主体不同，可以分为开发企业的欺诈行为、购房人的欺诈行为、抵押人的欺诈行为、承租人的欺诈行为。而这些欺诈行为都有一个共同的特点：当事人利用各类手段隐瞒商品房的某些信息，诱导对方当事人完成商品房的交易。

（2）根据商品房交易的客体不同，欺诈行为可以分为“一手”商品房交易欺诈行为；“二手”商品房交易的欺诈行为。而“一手”商品房交易欺诈是指开发企业通过隐瞒无预售许可证、无土地使用权属证书、无合法规划手续销售的情况下，对购房人进行欺诈；而“二手”商品房交易欺诈是指通过“一手”商品房交易获得商品房产权的购房人或其他权利人，在隐瞒商品房的基本情况下，诱使对方购房人与其交易的行为。

（3）根据商品房交易时欺诈行为的具体实施方式不同，可以分为一房多卖的欺诈；虚假广告欺诈；隐瞒小区规划的欺诈；隐瞒面积的欺诈；虚假抵押的欺诈；擅自转租的欺诈等。

二、房地产交易过程中的欺诈行为

1、开发商的欺诈行为

（1）开发商为了获得利益最大化，对房屋建设的文件进行随意更改，导致房屋建造的质量差，或者房屋建造导致整个城市建设的整体规划遭到不同程度的破坏。为了服从整个城市的规划，一些小项目的建设被忽略，如公共设施建设、规划绿地被改为他用；施工中存在偷工减料、使用不合格环保要求的材料；水电配套施工存在较大质量问题等。开发商通过这类欺诈行为获得了高额利润，损害了购房人的合法权益。

（2）开发商售房过程中，隐瞒某些重要的信息，设置重重陷阱，误导消费者。这里的陷阱主要指房地产广告和房地产合同相差甚远。通过有关调查显示，90%的购房者对楼盘的了解是通过地产广告，开发商利用这种情况，在广告上大做文章，在广告语中动用大量的优美词句，利用丰富动情的文字及图片引诱消费者购买，而房地产合同中描述的却是另外一回事，并且消费者缺乏相应的专业知识，在购房过程中未能检查房地产商的售房资格，不能辨别房屋附加值是否虚构等问题，最终落入房地产商的圈套中，导致自身利益受损。在合同方面，开发商往往隐瞒一些重要的信息，如房屋已抵押或售予第三人，无房屋预售许可证明或提供虚假证明等，导致购房人的居住权益受到损害。另外，购房人所购房屋的面积与地产商提供的面积有一定的差距，对于消费者来说使用面积、均摊面积、公摊面积、套内面积几个概念不能区分，给开发商可趁之机。

2、中介组织的欺诈行为

随着房地产的快速开发，各个城市也涌现出了大量的中介服务机构。一方面这类房产服务机构方便了购房人的选择，为房地产商和购房人搭建了一个沟通桥梁，大多数的中介还是遵守法律法规诚信经营，促进了房产交易又快又好的发展；但是由于房地产中介机构起步很晚，相关法律法规不健全，有些中介机构就是利用这类漏洞进行欺诈交易，损害了消费者的合法权益。房地产中介交易存在欺诈行为主要表现在以下几个方面：

（1）无牌照、假牌照经营；超出经营范围或进行非法异地经营；有些中介利用他人的从业资格申请注册公司等；

（2）中介机构刊登的广告缺乏真实性、合法性和准确性，利用各类噱头吸引消费者的眼球，而未对对房产特点等进行注明；

（3）中介机构打着报销的幌子，隐瞒委托人与第三方进行交易，获得不正当的利益；

（4）中介机构利用自身优势，利用消费者不懂得交易细节和相关法律的情况，在合同上玩起文字游戏，制定不合理不公平的规定，或者任意篡改自身的义务，导致消费者的利益受到损害。

三、如何遏制与防范房地产欺诈行为

房地产市场由于众多的欺诈行为存在，为了避免购房人的利益受损害，如何有效的防范各类房地产交易的欺诈行为，保证房地产市场健康快速发展，现提出以下几点意见：

1、遏制交易中的欺诈行为

（1）重视诚信，政府有关部门应不断建立完善购房相关法律，规范房地产企业和中介机构的交易行为，以助重建房地产行业的诚信。

（2）发挥政府职能和行业协会功能，通过对房地产企业管理人员进行相关诚信文化教育，对其进行理论实践相结合的系统化学习，让他们认识到诚信是无形资产以及丧失诚信所带来的后果。

（3）加快建立健全房地产的相关规章制度，如惩罚性赔偿制度、产权保险制度和不动产登记公证前置制度，以共同规范房地产交易行为，充分保障消费者的切身利益。

（4）加强社会舆论监督，将新闻舆论与社会公众的监督结合起来，一方面鼓励监督者充分发表意见，一方面鼓励新闻媒体积极参与，报道宣传诚信建设的正面例子，推广良好经验。而对于房地产行业交易中的有违道德和法律的行为加以曝光。

（5）严格规范房地产中介组织，提高中介机构市场准入门槛，如提高从业企业资质与从业人员资质的认证；完善有关中介服务相关的法律法规，以经济与法律手段加以制止不正当竞争，严肃处理违法行为，为房地产中介服务提供优质的服务平台，创造良好的发展环境。

2、防范交易中欺诈行为方面

（1）针对房产交易中容易出现的各类问题，有关部门应该提醒消费者进行注意，必要时可以制定相关宣传手册，免费发放给购房者；有条件的地方可以建立房产交易知识宣传网，方便消费者浏览，加深房产交易注意事项的认识。

（2）消费者在购房前，应该查看中介机构的营业执照、职业资格证书等相关证件，保证中介机构合法有效。

（3）凡是在房地产中介广告和宣传手册上出现的内容应该作为合同的附件进行保存，以约束对方的行为，对于房屋的“可转产权”需要向房地产管理单位进行核实，并于合同中约定若有误，不需要承担赔偿责任，如果中介不同意这条条款，消费者就应该特别注意防止上当。

四、结束语

由上述的剖析来看。房地产开发商与中介机构在营销过程中所采取的欺诈行为越来越多，形式也呈现多样化。国家管理部门在不断建立与完善法律法规的同时，应采取动态跟踪的方式进行监控，严格审批中介服务机构的准入并不定时地进行资格审核，且加大惩治力度，规范交易行为：而消费者本身应加强防范意识，多了解房产交易的知识与有关部门的政策，在交易过程中谨慎从事，疑问之处应及时咨询权威机构，以免受骗。

【参考文献】

1、关永宏 商品房交易中的欺诈行为与防治对策 经济问题 2009

第12篇

【关键词】中介机构 经营行为 分析

一、目前房产中介发展现状

随着固原房地产市场的不断发展，房产中介市场也在日益壮大。房产中介企业已迅速发展到了10余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。

为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下内容：①房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。②房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。③房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为

由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营，在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。现就笔者所知道的中介欺诈行为进行具体分析：

1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。

6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。

三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议

由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：

1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。

2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。

3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证。

4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当。

5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。

6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。

参考文献

[1]中华人民共和国城市房地产管理法.

第13篇

关键词：房地产中介；中介市场；中介服务

中图分类号：F293.35文献标识码：A

房地产业经过几十年的发展，目前已成为我国国民经济发展的支柱产业之一，房地产业的发展促进和带动了相关产业的兴起和发展，对国民经济的影响力很大，切身关系到民生。伴随着我国住房制度改革推进导致房地产业突飞猛进的基础上，作为其一分支的房地产中介，通过国家一系列相关政策的出台，也随着房地产业的发展兴起开来。

房地产中介指，在房地产市场中专门提供房地产信息，进行技术和政策法规咨询服务，从事房地产策划、评估、业务，为房地产交易双方牵线搭桥，促成交易，并协助办理有关手续从而收取佣金的行为。狭义理解是房地产商品成交的媒介，广义上则包括资金市场中介、实物市场中介和其他中介（策划、广告、测量、估价、咨询、法律、仲裁、经营、劳务等）。我国房地产中介主要表现分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪三种形式。从学者视角的归纳，房地产中介涵盖了房地产生产、经营、交易、消费等全过程存在的中间经济活动，比较全面笼统。

我国房地产中介正处于快速发展阶段。经过十多年的发展和残酷的市场竞争，房地产中介涌现出了一大批诚信规范经营的品牌企业，如香港中原、美联、天津顺驰、深圳世联等连锁知名企业，以其雄厚的规模实力，先进完善的管理经验及专业化、高素质的服务水平，赢得了消费者的普遍好评与信任，扩大了中介的影响力。在北京、上海、深圳、广州等经济发达城市，房地产中介发展势头较为迅猛，房地产中介行业基本制度已逐步建立，企业和从业人员都有了较大数量的增长，行业规模也在不断扩大。房地产中介业呈现出一片欣欣向荣的景象。但从客观整体角度来看，一定意义上讲，房地产中介仍然属于改革开放的新生事物，行业整体发展水平评估与发达国家的成熟市场仍有一段距离，还有许多有待于我们完善的方面。

目前，西安的房产中介机构也在空前活跃地发展着。经过短短几年的时间，西安大大小小的房地产中介机构也随处可见。其中有比较成熟的品牌中介机构，如21世纪不动产、玛雅房屋中介、天地源不动产、圣安置业。同时，也有很多不规范的小型中介机构存在于市场上。这种现象的存在是由于行业准入门槛低、市场竞争混乱无序、政府主管部门缺乏经验、监管不力等多方面的原因，从而导致这个行业充斥了一大批唯利是图的“黑心企业”，“一个门面、一张桌子、一部电话、两三个人、几条房源信息，再挂靠别人的营业执照”便堂而皇之办起了公司。品牌中介少、规模小、数量多、从业人员素质普遍不高、诚信问题凸显等，造成了大多数人对房地产中介持不信任的态度，严重影响了中介市场的健康发展。

总体来说，目前中介市场存在的问题主要集中在以下几点：

（一）房地产经纪从业人员整体素质不高。目前，市场上从事房地产经纪行业的人员有相当一部分学历并不高，从技能方面来看，缺乏房地产行业的基本知识，只是经过简单的培训就匆匆上岗；从职业道德方面来看，有很多是浑水摸鱼，唯利是图，严重缺乏公开、公平、公正的市场意识和符合市场经济发展规律的行为规范，一定程度上侵害了消费者的权益。

（二）房地产经纪企业不规范经营、暗箱操作赚取中间差价，交易资金安全得不到保障。

（三）商品房本身属性的信息不对称造成的交易纠纷。缺乏专业知识和购房经验的普通消费者在房地产经纪人员面前始终处于较强的信息弱势地位。如果经纪人对房产的信息有所隐瞒的话，那么当房屋销售出去后，对于经纪人的口头承诺，消费者将无从投诉。

（四）政府监管缺乏完善法律法规体系的支撑。面对这些问题，我们应该推行房地产经纪人执业资格制度，把素质不高的人员严格剔除掉；提高市场准入标准；积极响应国家建设部、央行联合的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，规定房地产中介机构不准代收、代付交易资金，要求必须通过银行专用账户结算交易资金，以保障买卖双方资金安全，提倡由银行作为第三方，实行资金监管制度；政府方面严格进行宏观指导和监管，并尽可能地为中介市场提供方便的服务。

第14篇

关键词：房地产；中介服务；问题；对策

房地产中介服务是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪活动的总称。近年来，随着《城市房地产管理法》的颁布实施，乐清的房地产经纪业得到了迅速发展，房地产经济制度也相应建立，经纪人队伍不断扩大。他们对乐清房地产市场的发展起到了很大的促进作用，但由于房地产中介机构发展太快、数量太多，而且企业规模小，大部分房地产中介机构只有2个人，于是他们在房地产交易市场中形不成规模效应。对此，本文就乐清的房地产中介服务存在的问题及对策谈点浅见。

一、乐清市房地产中介服务存在的主要问题

从业人员素质差，加剧房地产市场的混乱。

1.房地产中介人员的专业素质低下

根据《城市房地产中介服务管理规定》，凡从事房地产经纪活动的人，需具备一定学历，懂专业知识，经过考试合格，并通过注册登记，取得《房地产经纪人资格证》。但我市房地产中介人员的素质差，文化水平几乎没有大专以上学历，年龄结构偏高，既没有房地产专业及其相关的经济、法律等方面的知识，又没有固定的经营场所，可以说是无固定资产的个人“电话公司”，相当比例的从业人员是没有受教育的自由职业者，而且只是单一从事房屋中介，他们仅从亲戚、朋友处得到一些信息或者从报纸广告中寻觅房屋信息，通过打电话拉生意，靠介绍双方见面看房、撮合促成交易，收取佣金，严重影响了整个行业从业人员的素质。

2.房地产中介管理体制滞后

房地产中介行业是一个新兴行业，交易额巨大，对交易双方来说，都是一件大事，能不能做到公平交易，切实保障双方利益，房地产管理制机是否健全，至关重要，但是从乐清的房地产中介管理体制的情况来看，最大的弊端是没有明确的管理分工和管理方法，房管局作为行业管理部门，管理力度有限，工商等其它部门有些地方也力所不及，管理力度严重不足，使致房地产交易市场混乱。无照、无上岗证开业的情况屡见不鲜，不少中介机构单纯追求高报酬而违背职业道德，严重损害了交易双方的合法权益。

3.法制条例太笼统

94年以前我国房地产经纪方面的法律法规几乎是空白。1994年7月国家颁布《城市房地产法》，才开始为构建房地产经纪业的法律框架打下基础。其后建设部《城市房地产中介服务管理规定》（即50号令），国家计委下发《关于房地产中介服务收费的通知》（即36号令），我省颁布了《浙江省经纪人管理条例》，上述法律及规章为房地产经纪业的起步和运行奠定了基础。但是。在实际工作中，这些法律和法规太过于笼统、抽象，不能细化，可操作性差。可见，为房地产经纪业创设适宜的法制环境，是迫在眉睫的任务。

4.信息不畅通

在国外房地产经纪人靠信息运作，信息的集中储存与分别使用都有固定渠道。据报道，在美国，人们约定俗成，要卖房一般先找经纪人，各种信息都通过经纪人源源不断地传送给经纪人协会，协会汇总后每两个星期出一本信息供经纪人使用。如果一个经纪人将信息垄断，一旦查出就会被开除出协会，所以经纪人不敢垄断信息。在2000年乐清成立了房地产交易中心，对房地产经纪行业进行划行归市，房地产经纪人进驻交易中心市场，实施统一管理，为了更好地掌握信息，由交易中心发给每一个经纪人若干卡片，通过经纪人填写、集中后，分门归类，防止重复信息和一些非法信息的泛滥，便于管理。但一些经纪人出于自身利益，不愿填报房源信息，这样既没有形成统一的大容量的信息储存，又无法实施统一管理，对整个乐清的房地产经纪业发展明显不利。

5.管理机制不完善

管理部门职责不清，管理力度薄弱，阻碍着房地产经纪业的发展。工商局的《经纪人管理办法》，由工商管理部门负责管理，而建设部的《城市房地产中介管理规定》，由房地产管理部门负责管理，两者管理职能交叉。按理两个部门应该密切配合，但由于执法依据不同，导致各行其政，管理不善。

二、规范乐清市房地产中介服务的几点对策

1.清理整顿中介机构，加强中介资格资质审查

按照建设部50号令的要求，房地产交易中心应联合工商等相互部门对中介机构的设立、营业的资质经纪人的条件等进行经常性清理整顿，对那些无证经营的“地下中介”机构坚决予以取缔，对那些不符合条件的中介机构限期停业整顿，使现有中介机构进入良性运行状态。建立房地产中介机构资质审批制度，严防无资质条件的中介机构进入中介市场。在一些城市里，对中介机构的管理，房产管理部门和工商管理部门相互配合，相互协调。特别是工商部门核发营业执照时，将房地产部门核发的资质和咨询证书作为前置条件，没有经过房产管理部门同意批准的不发给营业执照。我们乐清应该根据实际的情况，比照上述做法，严把中介资质资格关。

2.鼓励正当竞争，优胜劣汰

竞争是经济发展的动力，通过竞争使有限的资源得以最佳配置，中介市场也应鼓励正当竞争。目前我市的房地产中介机构林林总总，良莠不齐，极大地阻碍了三级市场的发展。房管局和其他部门应采取措施，鼓励正当竞争，让适者生存，不适者淘汰，扶强扶优，使缺乏竞争力的中介机构自然淘汰。

3.规范中介服务行为，提高服务水平

(1)首先必须提高房地产中介人员的素质，通过建立和完善房地产中介人员执业考试制度，从业人员培训持证上岗制度，房管局和工商局对房地产中介人员实施严格的资格认证与管理。通过资质审查，具备了从业资格的人员才允许进入市场进行营业，否则就不允许其进行房地产中介活动。另外，还要加强对中介人员的培训，特别是专业知识培训和职业道德教育。

(2)规范房地产中介服务行为，房地产中介服务的佣金，应按政府部门的有关规定收取，收取佣金必须用税务部门制定的统一票据；房地产中介服务机构向委托方提供经纪服务时，应当与委托方签订中介服务合同，合同内容应当写明服务事项、内容、拥金及支付方式、违约责任等，签订合同后，双方应共同遵守，认真履行；建立社会监督机制，对已核准营业的中介机构，分布监督电话，便予社会监督，对无照从业，赚取差价，虚假和不实信息，不履行告义务及违法违规行为要进行处罚，并将处理结果向社会公示；建设部50号令要求房地产主管部门对房地产中介机构实行年检制度，通过年检，对上一年表现不好或有违法违规的中介机构不予年检，以规范整个房地产中介市场。

4.加强房地产管理与理顺房地产关系

第15篇

（1）确定行业地位。国外房地产中介服务业是一个独立的并有一定社会地位的职业，而我国房地产中介服务业社会地位和劳动价值尚未得到全社会的认可。买卖双方拒不接受中介服务以及提供中介服务拿不到报酬的事时有发生。由此可见，对房地产中介服务业的保护和支持显得特别重要。首先，政府要运用各种手段倡导和引导开发商逐步实行产销分离，尤其通过政策导向构建专业化房地产流通企业，让其专门从事咨询、评估、项目策划、营销及销售服务。其次要从关心爱护及培育的角度出发，在挥舆论监督作用的同时，注意适度暴露问题。要把握舆论工作的主旋律，加大正面宣传的力度，为房地产中介服务业提供宽松的舆论环境。再次要适当提高拥金率，严格规定佣金支付方式，维护中介服务合同的严肃性，确保从业机构和人员的劳动价值得以实现。

（2）加强法制建设。目前，我国房地产中介服务业方面的法律法规正处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是较高级别的法律政策文件仅有《城市房地产法》和《城市房地产中介服务管理规定》，规定过于原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。因此，我们应加大立法力度，通过法律法规形式确立房地产中介服务的职业地位，提出正规化执业的具体化要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定，为房地产中介服务机构和执业人员依法从业提供法律依据。同时，政府有关部门及行业协会要依法从严管理，保护正当经营和合法收益，打击非法经营，建立政党的执业环境。

（3）严格市场准入。要本着宁缺勿滥的原则，通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等要设定更高一些的“门坎”，并划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同标的、不同价值量和不同复杂程序的业务。在人员资格管理方面要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、专业知识、犯罪记录限定等要求再提升一个档次。要通过审，逐步淘汰不合格者，以确保中介机构及执业人员的综合素质和业务水准不断提高。

（4）坚持从严整治。美国各个州的房地产委员会一般都有一个调查机构，可以在任何时候到任何一个房地产中介机构检查他们的业务记录，发现问题及时报告，由房地产委员会讲座决定是否向法院控告，同时，各地都有专门的部门负责处理此类案件，他们接到控告后立即去调查，问题严重的将处以暂停营业或吊销执照。在发达国家或地区，中介服务人员只要违规或违反职业道德就会因情节不同而受到不同程度的处罚。实际上一旦发生此类事情被公分开查处后，中介执业人员声名狼藉，便再也滑人委托他中介，他也无法再从事这一职业。当前我国在这方面违规或违反职业道德现象比较严重，如有的拿“回扣”，搞低价格恶性竞争，迎合委托方对标的进行夸大宣传或虚假评估，甚至欺诈客户，这种非正当经营的中介商颇有市场。根据美国、香港等地的经验，要提高该行业的地位，必须从严整治、扶正祛邪。首先，房地产管理部门和工商管理部门要统一立法，密切配合，加强管理。要克服互不照应的做法，联起手来，将执照、资质和资格三方面的管理融为一体，落到实处。其次，要加大查处力度，以儆效尤，纯洁中介队伍，净化市场环境。除了每年要对中介机构检查一次以决定是否通过年检外，还必须经常检查中介机构及人员的执业情况，并建立举报制度，发现问题及时调查处理，清除“害群之马”，取缔无资质（格）经营，处罚并淘汰一批违法违规操作、信誉差的房地产中介机构和执业人员。与此相配套，各级人民法院应积极受理和审判房地产中介案件，既维护合法经营者，又打击非法经营者。

2.从零星分散型走向社会化、系统化

目前，我国的房地产中介服务机构的分布呈如下特点：一是各自孤军作战；二是横向分布无序；三是纵向分布没有梯度，无法延伸；四是相互之间和上下之间都缺乏联系，不能形成网络，这种状况不能适应住房市场梯度化的需求。尤其是住房的消费需求出现多方位、多层次、大众化、存量化的趋势，这就要求房地产中介服务业调整结构与布局，以优良的服务面向社会，面向社区，面向市民。

（1）建立服务全社会的机构网络当前，为活跃中国住房市场，满足百姓对住房服务的需求，应该大力发展交易网点，并且要从实际需要出发，因地制宜地构筑点线面相结合的中介服务网络。点，即市一级交易中心；线，即与市交易中心相连的若干区域中心；面，即遍布全市各街道、社区的服务网点，可以是紧密型的，也可以是加盟连锁店。总之服务的机构要形成网络，让老百姓通过网点，享受便利的中介服务。

（2）建立沟通全社会的信息网络。国外房地产中介服务业靠信息运作，信息的集中储存与分别享用都有固定的渠道。在这方面我们尚未形成气候，信息基本上是分散且又为各自垄断，没有形成统一的大容量的信息储存，因而信息共享就是一句空话。这就必然形成分割的市场，分散的运作，零星的成交，交易的人气不旺，市场红火不起来。为此，我们应借鉴外的做法，结合本地实际建立各种信息网络。首先，可利用专业手册、新闻媒体、局域网等载体建立中介信息、文选信息、价格信息、房地产交易登记信息等，有的可对外或公示，有的可对外开放供查询。其次，可利用联网这一高新技术，建立房地产公众信息网络，充分运用网络信息全、容量大、时效快等优点为市民提供全天候、全方位的信息服务。

（3）提高服务水平。发达国家和地区的房地产中服务机构一般都能提供深层次、高附加值的服务，能满足客户高难度的服务需求。而我国房地产中介服务基本上是浅层次的，要改变这一现状，首先要拓展服务领域，提升服务水准。使服务领域从项目后期扩展到前期，为发展商提供高品位的策划书、项目包装、广告及服务，为购房者提供以人为本的高质量的住宅产品设计模式以及高水平的顾问服务。还要突破传统业务的限定，将服务向更宽的领域延展，开拓新的服务市场，如房屋置换、房屋吞吐、房屋银行、置业担保、电子商务、物业管理、装饰装修等。其次，要借鉴国外经验，探索带有中国特色的服务方式，逐步形成各项业务的程式化。

（4）加强行业自律。我国的房地产中介服务的执行业行为有很大的自由度，其职业道德和形象欠佳。因此，必须采取切实可行的措施。一是要从上至下成立行业协会，由协会制定职业道德规范，加强对付员的管理，对违规违约的会员，可给予处分甚至开除出协会。二是要普及建设部组织166家房地产中介机构承诺提供“放心中介”的做法，以公开办事程序的收费标准，规定服务时限和服务质量，违者受罚为内容，向全社会作出郑重承诺，接受全社会监督。三是建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。四是建立财务会计制度，建立会计账簿，绘制财务报表，严格执行国家财务和收费规定。五是建立业务记录，设立业务台帐，以备管理部门和协会检查。

3.从传统粗放型走向专业化、现代化

目前，我国房地产中介服务业机构规模偏小，专业人才结构人合理，科技含量低，掌握信息少，专业性不强，难以形成规模经营。为此，必须采取措施，全面提升房地产中介服务业的水准，使其走向专业化、现代化，以形成集约化经营的产业。

（1）提高业务素质。国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质。

一是要完善专业体系，具体应设立包含策划师、经纪人、估价师、工程师、房地产专职律师、会计师、审计师、造价师等在内的职称系列，并使人才划分等级合理搭配。如策划、经纪、估价执业资格均应分高、中、初三个等级。

二是要优化执业队伍，即规定房地产中介服务机构应具有各类专业人员的结构标准，逐步淘汰低层次人才，吸纳中、高级人才，使中介机构通过吐故纳新，形成一支专业齐全、人才荟萃、技能较高的队伍。同时，还要加强对现有人员的专业培训。

（2）实行规范运作。目前我们的房地产中介服务运作方式原始，程序简单，运作水平不高，其主要原因是没有相应的规范。为此，我们必须针对目前市场最常见的运作方式以及一般的业务程序制定业务规范。在运作方式上，对每一种方式的办定及其业务范围、相关当事人的权利义务、操作方法，尤其坚价格、合同、结算以及违约责任等做出限定。在运作程序上，美国中介商带有共性特征且比较科学的规定，可以直接为我所用。

（3）加大科技含量。加大硬件和软件的投入。

（4）推选集约化经营。我国的房地产中介服务业由于起步晚、规模小、素质差、不规范且处于粗放式经营，因而从总体上看还属于幼稚行业，像“美国二十一世纪不动产”这样的公司在国内尚无一家。一旦加入WTO，我们的房地产中介服务业就处于弱势，会受到较大冲击，甚至难以生存。因此，我们一定要树立危机感，充分利用WTO的市场准入条款及其入世后的缓冲期，对房地产中介服务业进行调和改造，以提高其竞争能力。

首先，要创造条件切断房地产中介服务业与其母体？开发商之间的脐带，加速产销分离。如，房地产开发公司的中介机构和人员从事自己开发建设项目的中介业务，在有些城市认为是合法的，但这样做既分割了市场又搅乱了市场，最终将阻碍房地产中介服务业的发展。只有让开发公司从营销中逐步退出，才有房地产中介服务业的生存发展空间，集约化经营才有适宜的外部环境。