投资决策分析方法范文

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第1篇

关键词：企业;投资活动;决策方法;财务信息

中图分类号：F270 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）31-0012-02

引言

投资决策是指投资者运用一套完整的理论、方法，通过一系列的程序，对于预设方案的可行性和优劣进行论证的过程。决策方法作为一种工具，在投资决策中处于核心的地位，运用不恰当的决策方法，会给企业的投资项目带来毁灭性的打击，投资活动对企业长期发展是至关重要的，因此企业在运用决策方法上应谨慎。随着理论和科技的进步，决策方法的研究呈现出多元化，如静态现金流量分析法、现金流量贴现法、期权评价法、EVA价值评价法等，这些方法的诞生，对于企业的财务管理是革命性的，企业在运用以上的决策分析方法时，一定要充分了解各种方法的特点和适用范围，只有这样，才能做出科学的决策规划。

一、投资决策分析的辅助工作

1.财务信息的支撑。任何的投资决策分析方法都是基于财务信息，特别是财务数据，投资的决策分析需要对大量的财务数据进行加工处理，例如，要采用净现值法，需要有完善的收入、支出数据。财务信息的制作是企业的基础财务工作，因此，要做好决策分析工作，需要保证财务基础工作的规范性，确保财务信息准确、完整。

2.配备具备胜任能力的财务人员。投资决策分析工作的具体执行人员就是财务人员，其素质的高低直接决定着决策分析结果的质量，特别是，采用复杂的决策分析方法，这对财务人员的素质提出了更高的要求。因此，企业在人员配备方面要给予大力支持。

二、投资决策分析的方法

（一）静态分析法

目前比较常用的静态现金流量分析法有回收期法和会计收益率法，这两种方法原理简单，但是也存在很多缺陷。回收期法是指投资引起的现金流入累计到与投资支出相等所需的时间。它反映了投资的风险问题，因为未来的不确定性随着时间逐渐增强，所以，回收期越长，项目的风险越大，反之，风险越小。这种方法计算简便，工作量小，只需估测未来项目持续期间的现金量即可，同时给人的印象非常直观。但是，它的弊端也是显而易见的：第一，回收期法最大的不足就是没有考虑时间价值，在财务管理中，时间价值的概念是非常重要的，从经济学的角度来说，明天的一元钱和今天的一元钱是不等值的，所以，将不同时期的现金流量加总并不合适，违背了经济原则。第二，在回收期法的指引下，投资者只关注回收期内的现金流量，造成投资者“鼠目寸光”，忽略了回收期后的价值，容易使投资者放弃期间长、价值大的项目。会计收益率法体现了收益和成本的配比思想，它的计算公式是年均净利润/原始投资额，年均净利润是会计利润，这种方法理解起来非常容易，就是投入的一元钱所带来的未来回报，比较符合人们的心理预期，计算简洁，哪个项目的收益率高，选择哪个项目。这种方法的缺点主要在于：第一，会计收益率看似是收益和成本的配比，其实并不是，和回收期法一样，未来期间的会计利润的时间价值和原始投资的是不同的，所以，这种配比是假象。第二，会计利润是会计核算的结果，受到会计政策的影响，如果会计政策不符合实际情况，那么评价结果是不科学的。

以上的两种方法，计算简单，容易理解，在过去受到中国企业的一致好评，因为，在计划经济时代，市场要素单一，企业经营风险非常小。但是，随着市场经济的发展，日益激烈的竞争，使企业不得不转变观念。从以上分析，可以看出，这两种方法缺陷太多，不太适合目前的市场环境，但是可以作为一项辅助决策。对于一些中小企业和投资小、风险小的项目，这两种方法还是有一定的适用性。

（二）现金流量折现法

现金流量折现法是目前大、中型企业运用最广泛的方法，对于现代企业财务管理的意义是非常重大的。这种方法在科学性和严谨性等方面都远优越于静态现金流量法。它最大的进步就是引入的了货币的时间价值和风险价值，将不同期间的现金流量折现为投资初期的价值。现金流量折现法主要包括净现值法、现值系数法、内在回报率法。净现值法是指投资引起的未来现金流入量的折现值和流出量的折现值的差额，对于单一项目，净现值大于零，项目可行;对于互斥项目，净现值大的方案优于净现值小的方案。这种方法考虑货币时间价值，并且，因为考虑整个期间的现金流量，一改回收期法的短期效用的缺点，使用现金流量而非会计利润，摆脱了会计政策的干扰。它的不足之处在于：第一，折现率的确定困难，也带有主观性。第二，因为净现值法得出的结果是总量，不具有可比性，所以对于不同投资额、不同期限的项目时有问题的。现值系数法很好地解决了不同投资额的项目的评价难题。现值系数法本质上和净现值法是等同的，现值系数是指现金流入量的折现值与现金流出量的折现值的比值，比值大于1，项目可行，比值越大，项目越符合要求。遗憾的是，现值系数还是没有解决不同期限的项目评价问题。内在回报率法与这两种方法最大的不同在于，内在回报率不需要事先确定折现率，内在回报率是指使项目的净现值等于零的折现率，当内在回报率大于投资者要求的投资回报率时，才能为投资者创造财富，反之，项目不可行，内在回报率和投资回报率的思想相似，所以易于被投资者所接受。不难看出，内部回报率不受项目投资额和期限的限制，但是结算过程比较繁琐。

现金流量折现法在大型企业里运用广泛，这是因为，虽然它科学性强，但是，使用成本也是非常大的，所使用的数据需要严格处理，同时对执行者的专业能力和素质的要求也非常高，因此需要付出较高的数据成本和人力成本，这都是中小企业无法承担的。

（三）期权评价法

传统的评价方法存在以下假设：第一，对于未来的现金流量的预测是完全正确的，即，未来的现金流量完全按照预测实现，不会发生变动。第二，项目的投资只能发生在特定的时间段，不能推迟。第三，项目必须按照预先的设定持续到期限终止，不能提起退出。根据目前的市场环境来看，以上的假设只是一个理想状态，市场有风险，现金流量会发生波动，项目是否推迟或提前终止，投资者是可以根据实际情况作出决策的。正是由于以上的种种弊端，期权评价应允而生。

实物期权是指隐含在项目投资当中的具有期权性质的权利，大量的研究已经证明了实物期权是由价值的。按照实物期权的思想，未来具有很大不确定性，结果可能为好，也可能为差，投资者的投资时间并不一定是确定的，如果好结果的概率较大，那么未来收益实现的概率就非常大，这样的等待是有价值的，反之，如果坏结果的概率大，投资者可以及时放弃，避免过多的损失。常见的实物期权有扩张期权、时机选择期权、放弃期权。我们以扩张期权为例，扩张期权是指如果项目在未来有进一步扩张的机会，投资者在现阶段投资，该投资相当于购买了扩张期权。当未来效益良好时，可以行使权利，获得收益，未来效益较差时，可以放弃该权利。扩张期权和股票期权十分相似，未来扩张的价值可视为股票的未来价格，进一步扩张需要的投资可视为股票的执行价格。对于扩张期权的估测，可借助于布莱克-休斯模型来解决。

实物期权评价法的运用是有一定难度的，其本身的分析相对复杂，并且评价过程含有许多主管判断，只有高素质的财务人员才能驾驭。在发达国家，期权的思想早已深入人心，但是，在中国运用并不广泛，对于中国企业来说，是个努力方向。

（四）EVA价值评价法

经济增加值（EVA）是指从税后经营业利润中扣除债务和股权的资本成本后的剩余利润。它是一种评价盈利能力和业绩的方法。经济增加值与传统的会计利润有很大的区别，传统的会计利润只是时候经营利润扣除债务的资本成本的结果，只要会计利润大于零，那么企业的收入就能覆盖所有资金的使用成本，就会给投资者带来价值。但是，这是个假象，人们都忽略了股权资金的成本，股权资本并不是免费的，也需要得到补偿，只有股权资本得到补偿后的剩余收益，才是股东真正的收益，否则的话，经营者就会不重视投资资本的使用，造成投资的浪费，损害投资者的利益。EVA价值评价法正是纠正了传统的会计利润对股东收益的歪解。从这个角度来说，EVA价值评价法是科学的。

EVA价值法的运用并不困难，只是需要对传统的报表做一下调整，在国外广受欢迎，像西门子、索尼、可口可乐等世界知名公司都在使用EVA价值评价法，可见其的作用巨大。EVA引入中国后，在中国也引起了反响，可见，对于中国企业，EVA价值评价法还是非常适用的。

结束语

对于投资决策，对于每一个投资者和经营者都是非常重要，“一着不慎，全盘皆输”的悲剧也有发生。因此选择正确的决策方法对于投资者是一个安全的保障。目前，投资决策方法的种类有许多，有传统的，有现代的，有国外的。静态分析法是传统的分析方法，最大的有点就是简单，但是简单的背后隐藏着缺陷，随着市场经济的法杖，这种传统的静态分析方法已经不能适应企业的需要，但是仍然可以作为辅助的分析方法。现金流量折现法、期权评价法、EVA价值评级法这三种方法较传统的方法都是巨大的进步，也已经成为了主流。中国企业运用现金流量折现法的较大，这种方法在科学性方面有较大的提高，但是局限性也有很多。期权价值评级法和EVA价值评价法的理念非常先进，在国外非常流行，中国企业应该朝这方面努力。

参考文献：

第2篇

关键词：投资决策；分析方法；内容

中图分类号：F223

文献标志码：A

文章编号：1000-8772（2013）15-0088-02

一、引言

企业的可持续发展需要依靠科学的投资来推动，随着现代企业管理制度在我国的逐步确立，投资已经成为企业一项不可缺少的经营管理活动，将对企业的生产和发展起到至关重要的作用，是企业实现价值最大化的有力途径。可以说，投资活动的前提便是科学的投资决策，而选择恰当的决策分析方法又是投资能够顺利达到目标的关键。随着我国社会主义市场经济建设的不断深化，越来越多的企业已经意识到投资已经成为一项不可或缺的经营活动。首先，企业需要依靠投资活动来维持自身必要的简单再生产。当今社会，不论是宏观经济环境还是科学技术都呈现出日新月异的发展态势，要想顺利实现简单再生产，就必须对企业的人力、物力进行不断地更新和充实。其次，企业投资能够有助于对先进经营理念和科技成果的引进。企业可以借助于对资金的运作，将最新最先进的科技成果加以应用，通过改造现有机器设备、生产流程、产品工艺等方式来提高自身的生产效率。并且在此基础上对企业的产能结构进行优化，开发新的能够适应市场发展变化的产品。将资金配备在企业生产经营的短板环节或者亟待建立起来的生产环节，帮助企业实现均衡、综合化的发展。最后，企业投资还有助于推动企业经济效益的大幅度增长。投资的首要目的便是获得尽可能多的财富回报，最终体现为企业价值的增长，现在对于企业的评价，不仅仅局限于企业的获利水平，更多的还需要考量企业的市场价值或者预期获利能力。

二、在进行投资决策分析时应考虑的主要内容

（一）投资收益

企业进行投资的最根本动机就是追求高额的投资收益。企业的投资收益包括投资产生的利润和资本利得。投入资金运作后取得的收入与成本只差就是投资利润，金融商品买卖价格的差额就是资本利得。在投资决策中，衡量投资收益的主要指标是投资利润。在做出投资决策之间需要以投资收益的高低作为基础指标来衡量与取舍，并且还要深入分析影响投资收益的主要因素，在此基础上，根据这些因素来确定投资的具体策略、方向、程度和获得稳定投资收益的方法。在经济发达国家，企业在做出投资决策之前，会尤其重视对投资效益的全方位分析，对于投资收益难以达到预期的项目，坚决不予投资。反观国内企业的投资决策，往往对于投资收益的衡量还不够全面，还停留在争取投资项目，只考虑资金允许程度的层面，对于投资效益缺乏科学论证。

（二）现金流量

企业在投资决策中应该关注现金流入和流出的量。对现金流量的计算需要以收付实现制为基础。企业可以将资金投在企业内部，从而形成各类资产，也可以将资金投向企业外部，形成联营性质的投资行为。不论是哪一种情况，都需要采用特定指标对投资项目的可行性进行分析，从而判断项目是否值得投资，这些指标的计算常常都是以现金流量作为参考的。在采用现金流量对投资方案进行分析时，现金流量是必须要在事先进行计算的数据。现金流入量通常是指该投资项目带来的现金收入，而现金流出量是指该投资项目的现金支出。投资决策需要按照首付实现制来计算现金流量，以此作为评价项目经济效益的基础参考数据。可以说，在判断投资方案的可行性时，应该将各个项目周期内的现金流量参照资金成本，并且集合资金的时间价值来确定。

（三）资金的时间价值

在进行投资决策分析的过程中，时间因素具有十分特别的意义。这是由于一个投资项目往往需要经历十分漫长的过程，每个投资项目在运作过程中形成的现金流量都需要进行科学、详尽的预测，只有这样才能更加准确地掌握每个投资项目的现金流入和流出情况，以便在时间和价值上建立起量化可比的基础。资金的时间价值指的是资金嫩巩固伴随着时间的逐步推移，在不断的使用和周转中完成增值。资金是资本所有者和使用者分离后产生的结果，资金的时间价值也是借贷关系高度发展和商品经济的产物。资本被所有者有条件地借给使用者，使用者将其投入生产过程以期望获取利润，同时将利润的中的一部分作为资本使用费，即利息偿付给资本所有者。由此可见，资金经理了从投资转化为资本的过程，这是资金时间价值的实质。

三、投资决策分析的常用方法

（一）净现值法

所谓的净现值，是指投资项目在进行实施之后的净现金流量，依照企业所要求达到的收益率为基础折算为现值，再减去原始投资现值之后的余额。或者是指从投资项目一开始到结束时的所有企业净现金流量的现值之和。对于采用净现值法来衡量项目投资的可行胜，其具体标准是：对于一项投资方案，只要其NPV>O，那么就说明该项投资方案具有一定的可行性，在多项方案并存的时候，选择净现值更大的往往是最普遍的选择。净现值法能够较好地将静态分析法中的缺点加以弥补，同时能够反映出不同投资方案的净收益，是一种较为简便和直观的办法，但是由于净现值是绝对数，很多时候在不同投资方案之间很难有完全的可比性。

（二）内含报酬率法

为了了解每个投资方案可以达到的具体投资收益率，可以采用内含报酬率法来计算。净现值法虽然在一定程度上考虑了资金的时间价值，但是难以分别说明每个投资方案的具体投资收益率。而采用内含报酬率法则可以弥补这样的缺陷。内含报酬率是指在投资方案进行的年限内，当净现值等于零时所对应的贴现率。如果投资方案的原投资额度和未来的现金流入量的数额刚好相等，则说明该项投资方案并未给企业带来实际收益，此时的内含报酬率和贴现率相等。如果项目资金投入之后，不仅没有盈利，还发生了损失，那么此时的内含报酬率就大于贴现率。由此可见，我们对于内含报酬率的计算，往往需要首先估计一个贴现率，以此为挤出来进一步计算方案的净现值，根据净现值的正负，来判断究竟应该降低还是提高贴现率进行进一步的测试。

（三）决策树法

决策树法是一种风险型的决策方法，需要根据不同的投资方案在自然状况下的经济收益以及各个状态出现的概率，综合考量，运用一定的分析方法，分别计算各中方案的期望收益，从而做出客观的评价。在众多风险型决策的方法中，最常用的是决策树法。决策树的分析计算常常是以属性图来作为描述的形式，并且直观地表示出分析过程，便于解决多层次的决策问题，故而被形象地称之为决策树法。决策树由大量的分枝和节点组成，决策节点由“”表示，由此引出一条分枝，每一条分枝都代表一个特定方案。状态节点一般由“〇”表示，由此引出的分枝叫做概率分枝，代表一种结局。结果节点用“”表示，表示每种方案在自然状态下取得的效果。由此形成了一个决策树的雏形。在运用决策树进行分析时，所采用的都是自然状态下的收益率和概率，结合过去反复出现的实践，需要大量的经验和判断形成，

第3篇

[关键词] 商业项目 投资决策分析 价值工程 模糊评价方法

价值工程与模糊评价方法是现代科学管理技术与技术经济综合分析方法。价值工程与模糊评价方法广泛应用于改进产品设计、改进生产工艺、改进生产组织、管理方法和效果评价等多方面。价值工程与模糊评价可以在商业项目决策领域广泛应用。

一、价值工程与模糊评价方法简介

价值工程（Value Engineering，简称VE），是一种提高研究对象“价值”的科学方法和管理技术。价值工程中的“工程”的含义是指为实现提高价值的目标，而对研究对象的功能和成本所进行的一系列分析研究活动。因此，价值工程可定义为：以最低的寿命周期成本，可靠地实现研究对象的必要功能，从而提高对象价值的有组织的活动。价值工程的研究对象，包括所有为获取功能而发生费用的事物，如产品、工艺、服务等 。模糊评价方法则是以现代模糊数学为基础，研究和处理模糊现象、模糊事物的一种评价方法，主要应用于将难以量化的研究对象进行定量分析，做出定性判断的评价活动。如公共福利实现程度的定性分析等。

二、价值工程与模糊评价方法相结合的主要特点

价值工程与模糊评价相结合是一项通过对研究对象的功能进行分析，从而提高对象价值，然后进行效果评价的有组织的活动过程。其特点体现了价值工程和模糊评价的基本原理和思想方法，主要表现在以下四个方面：

1.着眼于提高项目价值。价值工程与模糊评价相结合既不单纯追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是以提高它们之间的比值――价值为目标，研究多角度、多项目的最佳匹配，然后进行评价。

2.功能分析是研究的核心。价值工程与模糊评价相结合的方法着重对项目进行功能分析，通过功能分析，明确和保障项目的必要功能，尽可能减少或消除其多余的不必要功能，并补充不足功能，使项目的功能结构更加合理，以达到降低成本提高价值的目的。

3.价值工程与模糊评价相结合是有组织的创造性活动，需要进行系统的分析、研究。项目的价值涉及到投资、收益、管理、成本和政策等，需要调动多方面共同协作，寻找最佳方案。

三、价值工程与模糊评价方法相结合，优化商业项目投资决策的步骤

在投资决策过程中，不同方案间的比较选择是一个非常重要的环节。以往的一些评价方法主要侧重于经济指标的评价，缺少对实际情况和项目功能的考察，测算出的数据具有片面性，不能全面反映商业项目的情况。利用价值工程与模糊评价相递进的方法，可以比较准确地评估商业项目的价值功能，测算出工程项目总体功能的优良程度，是一种比较适宜的评价方式，其操作步骤如下：

1.确定各项功能指标及其权重。对于拟建商业项目，在方案比选时利用价值工程原理，可以以方案比选过程作为价值工程的对象，根据商业项目的不同用途和要求，确定功能指标及其权重。现在假设有甲、乙、丙三种备选方案，假定预期收益（U1）、市场占有率（U2）、期间费用（U3）、综合指数（U4）为功能评价指标。可以利用04打分法或层次分析法（AHP），确定各项评价指标的权重，现假定U1、U2、U3、U4的权重分别为A1(0.38)、A2(0.25)、A3(0.16)、A4(0.21)。

2.求出各被选方案的功能系数Fi（i=甲，乙，丙）。由数位专家组成投资决策方案评审小组，对各方案的功能满足程度分别用百分制评定打分，将数位专家对于一项功能指标的打分加权，算平均值；得出每个方案各项功能的得分后，按照各项功能指标权重加权，得到各方案的加权总分；然后计算各方案的功能系数F，如表1所示。

3.求出各方案的成本系数（Ci）和价值系数（Vi），如表2所示：从价值工程的角度分析，虽然甲方案相对比较是最佳方案，但三种方案的价值系数差别不大，所得结论缺乏说服力，此时价值工程评选结果失真。因此可以再次利用价值工程评选过程中的数据，运用模糊分析方法，测评出各备选方案的总体功能的优良程度，然后做出选择。

4.对各投资方案进行模糊分析。首先，建立因素集。令U={ 预期收益（U1），市场占有率（U2），期间费用（U3），综合指数（U4 ）}。然后建立U的诸因素评价集A，各因素的权重为A (0.38)，A1(0.25)，A2(0.16)，A3(0.21)，权重集为（A1，A2，A3，A4），即A＝(0.38，0.25，0.16，0.21）。

5.建立U的评语集，进行比较分析。评语集是评价者对评价对象可能做出的各种评价结果所组成的集合。本评语集可以在数位专家对各个方案不同打分的基础上建立，选取一定的规则，针对U的每一个因素，将不同的打分转换成优、良、合格和不合格出现的概率，总和等于1。这样不同的方案就会形成不同的模糊评价矩阵R ，对U进行评价，就可以得到模糊综合评价Qi=ARi（i＝甲，乙，丙）

例如：甲方案中预期收益（U1）的得分为80,它是由100位专家打分的均值，我们可以规定90分以上为优，80分到90分为良，70分到80分为合格，70分以下为不合格，这样就可以把得分转换成优、良、合格与不合格发生的概率。可以用同样的方法将所有功能评价指标转换成概率形式，这样就形成模糊评价矩阵R 。如下（数据假定）

因此，Q甲=AR甲=（0.51，0.25，0.15，0.09）。用此方法同样可以分析出Q乙、Q丙，然后进行比较。

6.对比模糊综合评价值，确定备选方案。比较各备选方案的模糊综合评价值，着重考察各方案的优良实现程度，优良实现程度最高的方案为最佳方案。

参考文献：

[1]武献华:工程经济学.东北财经大学出版社，2002年3月

[2]吴全利:建筑工程经济.重庆大学出版社，2004年9月

[3]曹雯雯陈海芬:价值工程在工程招标投标中的应用.工程造价管理，2007年第2期

第4篇

摘 要 对煤炭企业大型设备投资用经济学投资决策方法进行分析。

关键词 可行性分析 投资决策方法 报酬率 回收期 内部报酬率

煤炭行业是粗放型经济,行业的特点促使业内人士对煤炭企业大型设备的投资决策缺乏分析。煤炭企业经常发生大型设备的购置、租赁。在进行决策时应当进行可行性分析。

一、投资决策方法

下面介绍一下在暂不考虑风险情况下的三种常用投资决策方法。

1．平均报酬率法

平均报酬率法是一种会计方法，即计算一个投资项目每一特定时期内税后平均利润与每一特定时期内平均投资额的比，用公式表示为：

∑π／n

ARR＝ --------

∑I／n

ARR（average rate of return）是平均报酬率，π是各特定时期内的税后利润，而I是各特定时期内的投资，n是投资期，一般为年数。假如，平均报酬率ARR大于市场的利息率，这项投资就是可行的。若一笔资金同时有好几个投资机会，则应选择平均报酬率最高的项目。

2．内部报酬率法

内部报酬率IRR(internal rate of return)是针对外部的市场利息率而言的，它指能使预期毛利润的折现值正好等于投入资金的报酬率。只有当内部报酬率大于市场利息率时，企业进行投资是合理的。这个差值越大，企业投资越有利。例如，企业考虑一项投资，原始的投资金额为C，这项投资能有n年的效益。每年的毛利润是R，而n 年，这投资项目还有残值J，则

n RJ

C＝∑ -------＋-------

t=1 (1+r)t (1+r)n

使等式成立的r就是内部报酬率IRR。内部报酬率法考虑了资金的时间价值，是比较科学的评价方法，问题在于R的预期值是否符合实际。

3．净现值法

净现值法是将预期的毛利润按市场利息率折成现值，与投资的成本C作比较。

nRJ

V＝∑ ------- + -------

t=1 (1+i)t (1+i)n

若V>C，投资是值得进行的。和内部报酬率法相比，两种方法所得的结论是一致的，r>i时，必定V>C，值得投资；而当r

二、仓矿公司1129工作面三种投产方式费用情况

2006年7月份，仓矿公司1129工作面正式投入生产。采用的是轻型放顶煤采煤工艺。这里暂以此为例对其进行投资可行性分析。

目前，我国回采工作面采用着炮采、普采和综采三种回采工艺。

1129工作面，三种采煤工艺均有可行性。由于普采工艺数据难于掌握，本文只对炮采与两种轻放采煤工艺进行对比研究。轻放采煤存在着两种可行性：租赁350型采煤机和购置350型采煤机。

现把1129工作面的三种投资方案的月份各项费用支出列表如下：

1129工作面可采储量42万吨。

投资方案 炮采 租赁采煤机轻放 购置采煤机轻放

初期一次性投资（万元） 563.33 563.33 723.33

月租或折旧（万元） 2.09 1.62

租赁费用 单体 数量（颗） 1100 200 200

价款（万元） 3.1 0.56 0.56

Π型钢租赁费（万元） 0.63

支架租赁费用（万元） 1.2 1.2

材料费（万元） 8 8 8

工资 工数（人） 220 128 128

工资总额（万元） 51.43 29.92 29.92

电费及其它生产性支出（万元） 58.4 58.4 58.4

月费用总额（万元） 121.56 100.17 99.7

收入 效率（吨/工/天） 2 22 22

月产量（吨） 10560 67584 67584

月销售收入（万元） 179.52 1148.93 1148.93

可采期（月） 12 8 8

毛利润（万元） 57.96 1048.76 1049.23

三、三种投资方案应用不同投资分析方法进行比较分析

1129工作面用炮采工艺，可采期为12个月；投入综机轻放则只有8个月可采期。本文在投资分析过程中，以月为期间单位。在下列分析中，以炮采方式采煤的投资方案设为“方案一”；租赁采煤机轻放的投资方案设为“方案二”；购置采煤机轻放的投资方案设为“方案三”。

1．采用平均报酬率法对三种投资方案进行评价

方案一：

57.96×(1-30%)×12/12

ARR1 = ---------------------- = 33.38%

121.56×12/12

方案二：

1048.75×(1-30%)×8/8

ARR2 = -------------------- = 732.81%

100.18×8/8

方案三：

1048.75×(1-30%)×8/8

ARR2 = -------------------- = 736.26%

99.71×8/8

据此方法分析的结果来看，方案一、方案二、方案三均有可行性，方案三优于方案一和方案二。

2．采用内部报酬率法对三种投资方案进行评价

方案一：

12 57.96

563.33 = ∑ ---------

t=1 (1+r1)t

r1=0.02

方案二：

8 1048.75

563.33 = ∑ ---------

t=1 (1+r2)t

r2=0.082

方案三：

8 1049.22+1.62

723.33 = ∑ ------------

t=1 (1+r2)t

r3=0.084

据此方法分析的结果来看，方案三较优于方案二、方案一。

3．采用净现值法对三种投资方案进行评价

方案一：

1257.96

V1= ∑ ------------- = 55.32

t=1 (1+0.06%)t

方案二：

81048.75

V2= ∑ ------------- = 1026.13

t=1 (1+0.06%)t

方案三：

8 1049.22+1.62147.04

V3= ∑ ------------- + ------------ =1174.75

t=1 (1+0.06%)t (1+0.06%)5

据此方法分析的结果来看，方案三较优于方案二、方案一。

由上述分析可知，在1129工作面采用购置采煤机进行轻型放顶采煤工艺是较合理的。

四、投资决策方法在其它设备投资中应用时应注意的问题

第5篇

（长沙理工大学 交通运输工程学院，湖南 长沙 410114）

摘　要：正确的投资决策可以为企业带来机遇和可观的收益，而错误的投资决策很可能会导致企业的衰落甚至灭亡。论文在介绍了实物期权相关理论的基础上，以地铁PPP项目为例，详细阐述了传统投资决策方法的应用及不足，将传统投资决策方法和实物期权方法进行比较分析，肯定了传统投资决策评价方法在处理确定型投资时发挥的重要作用，并指出实物期权方法在处理不确定性强、投资回收期长、不可逆、要求管理灵活性高的投资项目时所具有的不可忽视的优越性。

关键词 ：实物期权；投资决策方法；确定性；地铁PPP

中图分类号：F830.593文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）28-0139-03

我们的生活充满了不确定性，在做出项目投资决策时，同样受到项目未来的不确定性的影响。传统投资决策分析总是假定，一旦做出投资决策就不会改变，要么投资，要么不投资，对项目的未来情况不做任何改变，这种方式忽略了管理者可以通过管理手段、在掌握更多有利信息之后做出的管理努力的价值，让投资者在进行决策时，无法正确估计不确定性的项目的真实价值，往往做出了错误决策。面对这种情况，一种新的思维方法——实物期权方法投资决策方法被引入。本文首先介绍了实物期权的概念与内涵及其类型，再以地铁PPP项目为例，分析传统投资决策方法的应用及其不足，最后将传统投资决策方法与实物期权方法进行比较，旨在揭示实物期权方法在处理地铁PPP项目这种不确定性强、投资回收期长、不可逆、要求管理灵活性高的投资项目时相较于传统决策方法所具有的优越性。

一、实物期权的概念与内涵

实物期权是指存在于实物资产投资中，具有期权性质的权利。所谓期权，是一种在未来采取某种行动的权利。当存在不确定性时，期权是具有价值的。实物期权认为项目的风险以及应对风险而采取的柔性管理是具有价值的，并且这种价值是巨大的，可以影响最终的决策。实物期权实际上就是以实物投资为目标的资产的期权，它是金融期权理论在实物投资领域的扩展应用。

实物期权理论建立了不确定性可以创造价值的信念，非常契合正式世界投资决策的特点，即未来充满了不确定性，而项目的不确定性越大，投资者可能获得的收益也越大，从而资产的投资价值也就越大。实物期权方法运用于投资的核心优势在于指出并强调规避风险的收益，充分体现了管理柔性的价值。

二、实物期权的类型

实物期权理论来源于金融期权理论，实物期权的类型与金融期权的类型也是类似的。按照投资项目中所含的期权数目，实物期权可为单一期权和复合期权。其中，单一期权包括：延迟期权、增长期权、放弃期权三大类；而复合期权，则是上述这些单一期权的组合，通常涉及到继续或阶段性的投资项目，实际中经常指的是期权的期权，即执行一种期权即产生另一期权。相对于单一期权，复合期权与实际情况更为贴近，但也更为复杂和难以处理。下面对单一期权的三大类进行分析，具体见图1。

（一）延迟期权

延迟期权是指对于市场前景不明确的投资项目，投资者可以选择对本企业最有利的时期去执行这一投资方案。它包括等待期权和分期投资期权。当投资者延迟投资此方案时，投资者即获得一个等待期权的价值，若执行此投资方案，就意味着牺牲了这个等待期权，损失的部分就是投资此方案的机会成本。在等待的过程中，投资者可以获得市场上诸如市场规模、市场价格、原材料成本等新信息，从而改进项目各期的净现金流的评价结果，优化投资。分期投资期权也被称为时间积累型期权，投资者可以将待投资项目划分为若干不同的阶段，再根据实际投资环境决定是否继续进行投资。环境变好且有利投资时，有权利进行追加投资；而投资环境较差且项目无利可图时，可以选择放弃。

（二）增长期权

增长期权指的是企业较早投入的计划，不仅仅可以获得宝贵的学习经验，并且可以视为未来投资的基础投入。增长期权让管理者从整体战略角度来考虑决策，即一个项目的投资价值并不仅仅局限于该项目的所产生的现金收入，往往是通过此项投资，获得宝贵的经验，以及更多有利的信息。通过对信息的收集和分析，当项目具有肯定增长的机会时，此时公司具有继续投资的权利，从而获得很大的收益；当信息显示，项目不具有增长价值甚至具有亏损的可能时，公司可以选择不执行该期权。

（三）放弃期权

放弃期权指的是当市场状况非常差时管理者拥有的提前结束项目的权利。它的执行价格为项目的清算价值。对于不确定性大的连续投资项目来说，一旦市场状况非常差时，就可以选择执行放弃期权，减少进一步的损失。

三、传统投资决策方法的应用及其不足

传统决策方法适合解决确定型以及投资周期短的项目，对于像地铁PPP项目这种不确定性强、投资回收期长、不可逆、要求管理灵活性高的投资项目，传统投资决策方法不能正确反映项目的真实价值。下面以地铁PPP项目为例，介绍传统投资决策方法的应用并分析其不足。

（一）静态分析方法的应用及不足

静态分析方法没有考虑资金的时间价值，即项目期初发生的资金流出直接用若干年后取得的收入来予以补偿。就拿地铁PPP项目来说，它的一般建设和经营期较长，资金的时间价值是必须考虑的，静态分析方法此时不能真实反映项目的经济状况。

1.投资收益率法

投资收益率法指的是采用工程项目达到设计生产能力时的一个正常年份的利润总额与项目投入的总资金相处得到的投资收益率，并与项目所在行业的基准收益率相比较，来评价投资项目财务收益状况的一种分析方法。当投资收益率大于行业平均基准收益率时，我们认为该项目是可行的，可以进行投资决策。这种方法计算便捷，经济意义简洁、明确、直观，可以在一定程度上判别项目优劣，但忽略了资金的时间价值，且正常年份的选取带有一定不确定性和主观性，只适合简单而生产情况变化不大的项目投资决策。而对于投资回收期长，投资成本具有很强的时间价值项目来说，投资收益率法只考虑了投资所得，没有考虑投资中资金的时间价值，忽略了投资回收问题。因此，项目公司将难以判断投资所能实现的盈利水平能否满足预期要求，投资者极有可能作出错误的决策。

2.静态投资回收期法

静态投资回收期法指的是在不考虑资金时间价值情况下，以项目的净收益回收项目全部投入资金所需要的时间与行业基准投资回收期相比较来评价项目盈利能力的一种分析方法。该法计算简便且通俗易懂，可以在一定程度上反映项目的经济性以及风险大小。静态投资回收期越长，影响价值的不确定性因素出现的可能性越大，项目的经济结果与预期的差异就越大。由于静态投资回收期的计算只反映项目投资的回收速度，没有考虑资金的时间价值，它不能反映投资的整个寿命周期与盈利能力之间的关系。同时，该方法没有考虑投资的收益不确定性与不可逆性所隐含的机会成本，缺乏对投资的时机选择的管理柔性，容易出现偏差，导致参与方中部分成员产生损失。

（二）动态分析方法的应用及不足

动态分析方法考虑了资金的时间价值这一重要因素，与静态分析方法相比会显得更加客观、更加精确。下面介绍动态分析方法在地铁PPP项目投资决策中的运用，主要介绍净现值法、内部收益率法、敏感性分析、决策树法等。

1.净现值法

净现值（NPV）是指用一个预定的基准收益率或者行业基准收益率，分别把整个计算期内各年所发生的净现金流量都折现到建设初期的现值之和。当计算出NPV大于0时，可以认为项目是可行的。净现值法的优点是考虑了资金的时间价值，全面考虑了整个计算期内项目的经济状况；经济意义明确；评判标准明确，判断直观。净现值法的不足之处在于基准收益率选取往往比较复杂，由于地铁PPP项目的特殊性决定了净现值法在运用于地铁项目投资决策时会暴露出许多缺陷。

第一，贴现率过高，容易低估项目价值。地铁PPP项目具有较高的不确定性，在应用净现值法时，一般会采用较高的贴现率，来降低风险的影响，但这样会低估项目的价值，而且通常贴现率大小是固定的，不能动态地反映项目所面临的风险的变化，使得评估结果不能反映项目的实际价值。

第二，投资刚性假设。运用净现值法进行项目价值评估时，通常设假设投资是不可延迟的，要么投资要么永远放弃不投资。但对于地铁PPP项目这种未来不确定性大、投资不可逆项目的价值隐含在等待之中的项目来说，该方法限制了PPP项目公司的投资灵活性，无法对投资进行动态管理，一旦投资失败，会造成难以收拾的后果。

第三，忽略地铁PPP项目的未来成长机会价值。地铁PPP项目作为准公益性基础设施，政府在选择私营部门合作时，会对私营部门本身的实力进行严格的考核，一旦私营部门能够进入该地区的地铁项目，不仅可以带来较为稳定的收益，还可以使得企业的形象深入人心，建立其他企业不可替代的竞争优势。

2.内部收益率法

内部收益率（IRR）指的是使投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率，其本质上是反映投资方案占用的尚未回收资金的获利能力，也可以说是项目对贷款利率的最大承担能力。内部收益率取决于项目的净现金流量，因而很好的考察了项目的经济状况，其不足之处在对于非常规现金流的项目，可能不存在内部收益率。

内部收益率法也是传统投资决策方法中非常重要的一种方法。但对于地铁PPP项目这种现金流是异常的项目来说，可能不存在相应的内部收益率，此时该方法就无法衡量项目的价值，也无法使得投资者做出正确的判断。

3.敏感性分析

敏感性分析可以让投资者识别出那些对投资影响大的变量，且可以清楚地反应其对决策的影响程度，帮助投资者做出准确的决策。但是，敏感性分析只考虑单个相关变量对投资决策的净现值所产生的影响，对于地铁PPP项目价值的各影响变量之间的相关关系，在现实中也是很难清楚把握到的。此外，该方法没有考虑到单个变量估计值对于时间的依赖性，变量的预测差会累积，使得对净现值的描述产生更大的误差。

4.决策树法

决策树方法虽然可以适用于要求管理灵活性项目的评价，但在地铁PPP项目的运用中仍存在一定的局限性。首先，在地铁PPP项目投资决策中，决策路径数随决策数、决策的变量数以及变量状态数的增加而增加，使得决策数变得异常庞大难以计算。地铁PPP项目投资过程中的随机事件不只是以离散点出现，也会以连续的形式出现；其次，如何选择合适的贴现率。使用的常数贴现率在实际上是假设投资过程中各种风险是恒定的，且不确定性是以常利率连续地变化，决策数法此时就显现出其不足的地方。

可以看出，传统投资决策方法在地铁PPP项目中是不适用的。地铁PPP项目的特点决定了必须选择一种投资方法能够准确衡量项目所面临的不确定的价值，以及由此而采取的管理柔性的价值，只有这样才能全面、客观、准确地认识项目的真实价值。

四、两种方法的比较

对于投资决策方法评价的关键在于，是否在最合适的条件下选用最适合的投资决策方法。传统投资决策评价方法在处理确定型投资时发挥了重要的作用。但现实的投资决策往往面临着许多的不确定性因素的影响，此时实物期权方法显示出其强大的生命力，它适合处理项目的不确定性，采取灵活的投资决策手段以捕获机遇，对项目风险进行调节，通过定性与定量的分析全面揭示投资项目的真实价值。图2可以清晰的表面各种方法的适用范围，圆圈中的黑色部分表示决策方法对指标的满足程度。

实物期权方法可以解决项目投资决策所面临的不确定性和不可逆性，尤其是像地铁项目这种资金密集型项目，需要采取灵活性投资策略，即当不确定性的发展有利于投资时，投资者可以选择执行期权；而当项目所面临的不确定性的发展不利于投资时，投资者可以选择延期执行期权或者放弃期权，从而规避风险和损失，增加项目获利能力。

不可否认，实物期权方法相较于传统投资决策方法在处理项目的不确定性，对项目风险进行调节，全面揭示投资项目的真实价值等方面有着强大的优越性。但是对于传统投资方法，我们也不能全盘否定，它为实物期权方法的产生奠定了一定的基础，我们要一分为二的看待它。现实的投资决策往往面临着许多的不确定性因素的影响，可以预见，在处理类似于地铁PPP项目这类的投资决策问题时，实物期权方法必将显示出其强大的生命力。

参考文献：

[1] 陈涛.基于实物期权的地铁PPP项目投资决策研究 [D].[长沙理工大学硕士学位论文].长沙：长沙理工大学，2011.

[2] 沈玉志，黄训江．基于实物期权理论的投资项目评估方法研究[J]．数量经济技术经济研究，2001（11）：59-62.

[3] 刘晓君.工程经济学[M].北京：中国建筑工业出版社，2006.

[4] 杨春鹏.实物期权及其应用[M].上海：复旦大学出版社，2003.

第6篇

关键词：房地产；投资决策；实物期权

Abstract: in this paper, the traditional net present value method and real options method analysis analyzed, for real estate investment provides certain decision-making method.

Keywords: real estate; Investment decision; Real option

中图分类号： F293.3 文献标识码：A 文章编号：

房地产业是一种典型的高风险、高收益的风险投资行业，因为其高风险、高收益的特性,就决定了房地产投资决策必须占有与项目相关的较为完备的信息，采用科学合理的投资决策方法，以达到规避风险，获取效益的目的[1]。本文通过对传统净现值方法与实物期权分析方法进行对比分析得出两者的优越性与缺陷，使得其在房地产项目投资决策上更为合理。

1净现值方法的基本理论

传统的净现值法（）评估房地产投资时，假定：(1)对于一个投资项目，决策者只有两种选择，一种是立即投资，一种是拒绝投资并且永远拒绝投资。投资者只是采用刚性的投资策略，而不考虑延期投资策略对项目预期收益的影响。(2)一旦投资后，项目在可预期的寿命中将一直经营下去，投资外部环境不会发生预期外的改变，忽略将可能出现的各种情况的可能性。(3)投资成本是可撤回的。在市场不利的情况下，可以收回投资。(4)未来的收益可以预测，可以确定。投资者能够准确的估计出项目寿命周期内各年所产生的净现金流量，并且能够确定风险调整值和风险之后的收益率。

净现值是利用项目方案所期望的基准收益率，将各年的净现金量折算到建设初期（即现值），从而得到历年现值的代数和。其表达式为

(1)

其中，为第年的现金流入量；为第年的现金流出量；为第年的净现金流量；为项目的寿命期；为项目的基准收益率。

当时，表示该项目在经济上是可行的；当时，表示该投资项目不可行。

2实物期权方法的基本理论

实物期权[2]是金融期权理论对实物（非金融）资产期权的延伸，标的资产为非金融资产的期权被称为实物期权。一个房地产项目的价值可以被视为其用传统方法计算的净现值与一些期权的价值之和，即项目价值=净现值（NPV）+期权价值。实物期权方法主要采取Black-Scholes期权模型，该模型可简单表述为：

(2)

(3)

(4)

式中：C为期权价格；S为标的股票现行价格；X为执行价格；T为到期时间；r为无风险收益率；σ2为标的股票价格的波动性；N(d)为标准正态分布函数N(x)当x=d的值。

实物期权的输入变量与金融期权输入变量的对应关系如表1所示。

3对比分析

从理论上分析，净现值法和实物期权法两者的主要区别有以下三点：

(1)不确定性与投资价值之间的关系。当房地产投资者面临未来市场条件的不确定性时，法则仍然是先算出新投资将产生的预期利润流的现值；再算出新投资所需的支出流的现值；最后算出两者之间的差是否大于零。若大于零，则认为可以进行投资。法则有一个假定：可以预测到未来以现金流度量的收益，即未来收益是确定的。如果出现不确定性，则会降低这项投资的价值。因此，不确定性越大，投资的价值越小。

(2)投资的可逆性与灵活性、新信息的价值。规则的另一个假设是：如果认为投资是可逆的，即无论何种原因，如果市场结果比预期条件差，就可撤消投资且收回支出；如果认为投资是不可延迟的，它是一种勿失良机的建议，即如果企业现在不进行投资，将来也不会投资。显然，法对投资既可逆又不可延迟的假设否认了“灵活性”的价值。而且，按照规则，无论是“现在就投资”还是“永远不投资”的决策，都是一种当期的决策，而与决策后可能出现的新信息无关。实物期权法认为，尽管一些决策符合这些条件，但大多数房地产投资并不符合。实物期权法假设大多数投资是不可逆转的。一旦投资，便会有部分投资转化为沉没成本；但是，一旦接受某些投资项目后，这些项目也不一定非要固定下来。投资人员能够经常做出一些改变来影响后面的现金流量和项目寿命。原因在于拥有投资机会的投资者持有一种类似于金融看涨期权的“选择权”。当投资者做出不可逆投资支出时，它就执行或者“消灭”了投资的期权，放弃了等待以获得可能会影响到支出意愿或时机的新信息的可能。一旦市场条件逆转，它不能停止投资。失去的期权价值是一种机会成本，它必须包括在投资成本中。 (3)折现率的主观性与客观性。法则一直假定一个资本预算项目的现金流量在某种可以预见的范围内发生，然后被贴现成它们的价值。问题是，如何确定合理的贴现率。法则用加权平均资本成本或由资本资产定价模型计算出风险报酬率，而且会随着不确定性增加而调整贴现水平，具有一定的主观性。

4结论

本文对传统净现值方法与实物期权分析两种方法进行对比分析得出两者的优点与缺陷，为房地产项目投资方面提供更为合理的决策，使得房地产项目投资评估更趋于实际。

参考文献

[1]李启明, 李心丹.房地产投资风险与决策[M].南京:东南大学出版社,1998.

第7篇

关键词：能源项目；投资决策；贴现现金流法；实物期权

中图分类号：F407.2 文献标识码：A 文章编号：1671-9255（2014）04-0037-06

能源项目具有投资金额大、建设周期长、技术难度高、投资风险大等特点，决定能源项目投资效益的第一步就是对能源项目的价值评估。目前，有多种价值评估和投资决策分析方法，包括以贴现现金流法为主的传统投资决策方法和实物期权方法，每一种方法都有其自身的假设条件和应用效果，为了科学合理的评价能源项目，有必要对各种方法进行综述分析和比较研究。

一、能源项目的传统投资决策方法

（一）传统决策方法

能源项目的传统投资决策方法主要是贴现现金流法（DCF），通过考虑整个生命周期的能源开发项目的各种利益和成本现金流量的计算方法，并对这些发生在不同时间点的成本和效益转换在同一时间比较资金的使用时间。DCF评价方法主要有净现值（NPV）法、内涵报酬率（IRR）法、效益费用比率法。

1.净现值（NPV）法

净现值法是指某一能源项目在整个项目开发周期中每年所发生的净现金流量按一定的贴现率计算，得到净现值，以此作为投资决策的依据。计算公式如下：

其中，NPV代表该能源资源项目的净现值，CIt为该能源项目在第t年产生的现金流入，COt为该能源项目在第t年产生现金流出，r为贴现率，n为该能源项目寿命周期。判断依据：只有当NPV>0时，该能源项目才能进行投资开发。

2.内含报酬率（IRR）法

内含报酬率法是使某一能源项目在整个项目开发周期内各年净现金流量现值之和等于零的折现率，它能反映项目为其所占有资金所能提供的盈利率。计算公式为：

其中，IRR为内含报酬率，CIt为该能源项目在第t年产生的现金流入，COt为该能源项目在第t年产生现金流出，r为贴现率，n为该能源项目寿命周期。判断依据：设投资者要求获得的基准收益率为i0，则只有当IRR≥i0时，该能源项目才能进行投资开发。

3.效益费用比率法

效益费用比率法是指某一能源项目在整个项目开发周期内所产生的效益现值之和与费用现值之和的比值，记为CI/CO。计算公式为：

CIt为该能源项目在第t年产生的现金流入，COt为该能源项目在第t年产生现金流出，r为贴现率，n为该能源项目寿命周期。判断依据：当CI/CO>1时，能源资源开发项目才具有经济可行性。

（二）传统投资决策方法的缺陷

以贴现现金流法为主的传统投资决策方法的最大优点是它考虑了资金的时间价值，能动态反映能源项目的经济价值。但是它也有着天生的缺陷和不足，主要体现在以下几个方面：

1.没有考虑不确定性与投资价值的关系

能源项目具有较大的不确定性，其投资和发展面临着市场环境的变化，利用净现值法对能源项目投资决策的计算步骤是：首先，确定项目开发周期中每年所产生的净现金流量；然后，根据能源项目的风险大小确定贴现率；最后，计算出项目的净现值，判断是否进行投资。由于预测能源项目长期的现金流很难，且能源项目未来现金流量容易受能源价格、市场利率、通货膨胀率、汇率、国家政策等不确定性因素的影响，因此，当能源项目面临未来的不确定性越大，净现值法则越不可靠。

2.确定贴现率具有主观性

净现值法中最重要的就是确定贴现率，贴现率是受到企业资本结构、行业风险、通货膨胀率等因素影响，反映了项目所具有的风险，贴现率的高低会影响投资者对能源项目的投资决策。然而，能源项目折现率往往是管理者依据自身经验而确定的数值，反映着管理者的预期，具有较强的主观性。

3.容易忽视具有长期战略意义的项目

从长远看，能源项目的投资建设事关国家能源战略布局，是国民经济稳定运行、人民安居乐业的物质保障。若仅以贴现现金流法对项目进行评估，可能会因净现值为负或内含报酬率低于基准收益率而否定该项目投资，对国家经济、人民生活、企业经营带来长远损失。因此，在对项目进行投资决策时应注意考虑项目具有的长远战略价值。

4.忽略了投资者的柔性管理

在能源项目具有的不确定性越大的情况下，投资者的积极主动管理就显得越重要。在项目投资实施的过程中，投资者可根据能源项目的自身情况和市场环境的变化对项目做出相应调整，即柔性管理。而传统投资决策方法是假设未来的管理均在项目开始投资时就已确定，从而忽略了投资者的柔性管理。

5.忽视了项目投资决策的不可逆性和可延迟。

传统的投资决策方法的一个重要假设是资本投资具有可逆性，认为市场条件没有预料的好，可以很容易撤出项目，收回初始投资。而现实中的投资项目一般流动性差，存在沉没成本，特别是能源项目，一旦投入，就不容易撤出。例如，最初的能源勘探成本将无法收回，成为沉没成本，而已建设的一些工程或购置的特种设备也无法按原价进行出售。

二、实物期权法的特点

由于传统投资决策方法无法较好地处理柔性管理和提高能源项目在不确定性环境下的投资价值，实物期权理论便逐渐进入理论界和实务界的视野。实物期权理论是金融期权理论在实物资产期权的延伸，是对传统净现值法的改进，是从一个新的视角去看待不确定性。实物期权理论本质上是一种思维方式，它考虑标的资产的净现值与不确定性所隐含的期权属性。传统投资理论中，认为不确定性会降低资产价值，但实物期权理论认为，如果投资者能有效管理投资项目，则不确定性将会增加项目的价值。 Arrow和Fisher（1974）首次提出了实物期权思想，他们认为在不确定环境下不可逆投资决策中延迟投资是具有价值的。[1]1977年，Myers第一次提出了“实物期权”（Real Option）一词，他认为柔性管理和金融期权具有一些类似的特点，如对一项实物资产的看涨期权是赋予企业拥有按约定价格购买标的资产的权利而非义务；同时，看跌期权是赋予企业拥有按约定价格出售资产的权利。[2]期权价值的核心就是其权利和义务的不对称。如同金融期权一样，在对项目进行投资分析时，利用实物期权理论扩大收益和限制损失。但与金融期权相比，实物期权和金融期权的差别主要表现在以下4个方面：

（1）非独占性。金融期权具有所有权的独占性，而实物期权则不同。虽然有些实物期权也具有独占性，但在多数情况下，项目的投资机会可能被多个竞争者所拥有，即实物期权可以被多个投资者拥有，也意味着实物期权具有竞争性。（2）非交易性。期权的交易性包括两方面，即标的资产的交易性和期权本身的交易性。对于金融期权来讲，由于标的资产和期权都在是市场上公开交易的，具有一个比较有效的市场。而实物期权则不同，其标的资产几乎不存在交易市场，此外，实物期权本身也不能单独进行交易。（3）先占性。由于实物期权的非独占性或竞争性，率先执行实物期权往往可以获得先发优势，取得战略主动权，从而实现实物期权的最大价值。（4）先后相关性。对于金融期权来说，期权到期时的价值完全取决于标的资产的市场价格和执行价格，与其他因素无关。而在多数情况下，企业或项目开发所拥有的各种实物期权之间存在先后相关性，即一个实物期权的执行价值不仅取决于当时自身的特征，而且还与其它尚未执行的实物期权有关，即实物期权具有复合性。[3]

三、实物期权的类型及计算方法

（一）实物期权的类型

实物期权理论经历了三十多年的发展和实践，已形成较为完善的理论体系。实物期权的总价值（ENPV）是实物资产未来产生的现金流的净现值（NPV）与实物期权的价值（OP）之和，即：ENPV=NPV+OP。能源项目所隐含的实物期权大致可以分为如下几种：

1.延迟期权

当项目的外部和内部环境出现较多问题，决策者认为该项目的前景不容乐观时，决策者有权推迟投资，以获得更多的市场信息和技能，直到外部和内部问题减少到决策者可以控制时再进行投资，从而降低项目失败的风险，这项权利就是延迟期权。例如，当能源价格未来趋势不明确，投资决策者有权决定推迟能源开发。只有当能源价格上升幅度足够大，决策者才会投资；如果能源价格发生持续下跌，将会放弃投资项目。因此，未来能源开采项目具有的投资机会价值为max（V-I1，0）其中，V类似于期权到期的市场价格，表示项目预期的现金流现值，I1类似于期权到期时的执行价格，表示项目投资支出。其投资条件为：V>I1，即只有当项目预期的现金流现值V大于投资支出时，投资才具有价值。

2.扩张投资期权

能源项目投资者拥有根据项目实际进展和市场情况来决定在未来增加投资、扩大规模的权利。扩张投资期权具有重要的战略性意义，例如，当能源价格或其他市场条件优于预期，则投资者可以通过再增加成本IE来扩大生产规模（x%），这类似于支付执行价格IE，得到初始规模额外的x%的扩张期权，其价值为V+max（xV-IE，0）。

3.收缩投资期权

收缩投资期权是与扩张投资期权相对应的实物期权，即项目投资者有权在未来时间内减小项目的投资规模，以降低投资风险。如投资能源项目后，能源市场条件变得比预期的差，则投资者可以将生产规模减小c%，类似于看跌期权的标的资产是项目初始规模c%的那一部分，执行价格为潜在的执行成本（IC），价值为max（IC-cV，0）。

4.放弃期权

在未来时间内，如果项目的收益不足以弥补投入的成本或市场条件变坏的情况下，投资者有权放弃对项目的继续投资，以控制继续投资的可能损失。例如，当投资能源项目后，由于能源价格非常低或其他原因，投资者可以向放弃投资，以清算价值为执行价格的放弃期权。该期权可以看作是投资项目的现值为V，执行价格为清算价格或最优转换用途的价值（A）的美式看跌期权。该期权可以使管理者得到的价值为max（V，A）。

5.增长期权

项目投资者通过初始投资获得成功后，获得未来成长的机会，而拥有在未来一段时间进行新的投资机会的权利。例如，由于技术进步，在能源开发项目中发现了新的资源或新的副产品，这是基于投资者做出最初的投资，否则不能获得发现新资源或新的副产品的机会。

6.转换期权

项目投资者拥有根据市场情况转换项目的投入要素或产出品的权利。以石油冶炼为例，若把石油冶炼设备设计为可以选择使用多种能源（例如燃料油、煤气或电力），而且还可以将原油转化为多种产品（例如汽油、油或聚酯），则投资者可根据其投入要素和产出品的价格波动，选择在未来将投入转化为最便宜的投入，或将产出转换为将来最有利可图的产出品。

7.复合期权

能源项目投资的每一阶段并非相互独立的，而是具有先后相关性。每一阶段的投资都赋予投资者拥有对后续投资的一个期权，其价值是以后阶段的价值，其成本是进入下一阶段所必须的投资成本支出。

（二）实物期权的计算

1.假设前提

（1）资本市场是完善的，没有交易成本。即能源投资市场是充分自由且有效的情况下，项目中所嵌套的期权的获取或是放弃不会产生成本。该假设基础是建立在无套利原则之上的。（2）能源价格服从几何布朗运动。设任意一种能源价格p，在风险中性环境下有以下随机过程：

其中，σP为能源价格变动的瞬时标准差，dZP为维纳过程增量，并服从N（0，1）分布。（3）无风险利率r为确定的常数。（4）标的资产不分红。 2.实物期权的计算方法

实物期权价值主要有三种计算方法：偏微分方程式法、模拟方法与二叉树法。

（1）偏微分方程式法

偏微分方程式法是指以偏微分方程和其边界条件为基础对期权价值进行数学表达的一种数学方程，它将连续变化的期权价值与可参考证券的市场价格变化联系在一起。最具代表性的是Black-Scholes公式：

其中，

C为看涨期权的价值；S0为标的资产现在的价格；K为看涨期权的执行价格；r为无风险收益率；σ为标的资产收益率的方差；T为期权合约的有效期；N（d1）、N（d2）分别为标准正态分布随机变量小于d1、d2的概率。

（2）模拟方法

模拟方法是将资产价格从当前价格到未来期权到期日之间可能的价格变化路径给列示出来，确定每种路径终点的最优策略，并计算其收益。然后将这些收益值进行平均，再将平均值贴现到现在得到期权的现值。最常用的是Monte Carlo模拟方法，它能够处理实物期权应用中很多方面的问题，包括复杂的决策规则以及期权价值与标的资产的复杂关系，而且模拟分析由新增加的不确定性因素所带来的计算量比其他数值方法小。

（3）二叉树期权定价模型

在一个多阶段的二叉树模型中，假设在每个时间点，标的资产价格都有两种变化可能（上升或下降）。t=0时，资产具有初始价值S0，在一个较短时间段内t=1时，资产价格上升为Su概率为p，价格下降到Sd概率为1-p；在t=2时，资产的价值可能为Suu、Sud、Sdd，以此类推。

在二叉树期权定价模型中，可根据到期日的结果分布，沿着二叉树倒推出实物期权在t=0时的价值。

四、实物期权在能源项目中的研究与应用

实物期权方法最早应用于石油、天然气、铜矿等自然资源领域，随后在企业价值评估、风险投资、企业并购与破产及研发项目评价等领域也得到广泛应用。本文主要论述实物期权方法在能源投资项目的研究与应用。

国外学者对实物期权方法的研究和应用都较早，并取得了一定的研究成果。Tourinho（1979）首次运用期权定价技术对油气储量价值进行评估。[4]Brennan、Schwartz（1985）首次将资产定价方法与实物期权分析方法联系起来，在充分考虑矿山经营灵活性的基础上，从矿山最优化开采的角度建立了矿山投资价值评估方法，但该方法由于其微分方程过于复杂，无法获得解析解。[5]Paddock、Siegel和Smith（1988）在Brennan和Schwartz的研究基础上提出了在石油勘探开发领域应用期权估价法的经典模型，将此方法应用于评价对油气资源何时开发，是最早的实物期权在油气投资决策中应用研究。[6]随后，Frimpong和Whitinng（1997）从矿产资源开发项目的可行性研究角度出发，建立了矿山价值的评估方法。[7]Kemma（1993）以壳牌公司为研究对象，对期权估价法在实践操作方面进行了研究，这是首次在公司决策应用的尝试。Pickles、Smith（1993）利用二叉树模型对石油资产估价进行了研究。Beliossi（1996）以Lasmo公司为例，对Paddock，Siegel和Smith（1988）模型进行了扩展，提出了评价油气公司价值的方法。Amram和Kulatilaka（1999）阐述了实物期权在四步解决过程：构造应用框架；期权定价模型的实现；结果的检查；必要时进行再设计。这四个步骤使得实物期权理论具有很强的实践性。[8]Dias、Antonio（2004）研究运用实物期权方法在油田开发时的投资规模和投资时机。[9]Cortazar、Gravet和Urzua（2008）扩展了Brennan和Schwartz模型，利用LSM模拟方法进行求解，该模型考虑了便利收益的随机变动，实证研究主要集中在矿产品价格和便利收益的随机变动行为上。[10]

国内学者对实物期权的研究始于20世纪90年代末。陈小悦、杨潜林（1998）最先引入实物期权的概念，将期权定价理论引入实物投资领域，介绍了实物期权的基本分类 ， 并使用离散模型和连续模型对实物期权进行估值。[11]柳兴邦（2002）引入实物期权方法进行油气勘 探经济评价，并对净现值法和实物期权方法进行了比较，认为实物期权方法更适合油气勘探经济评价工作。[12]张能福、蔡嗣经（2002）对矿山投资项目中的投资时间长、价格波动大等不确定性进行了分析，认为这些不确定因素常常导致现金流量法低估矿业工程的投资价值，运用期权定价理论评估矿业工程投资机会是合理的。[13]高世葵、黄大忠（2004）综述分析了油气勘探项目的各种经济评价方法，包括传统方法和实物期权法，并用实物期权评估了石油勘探项目的不确定性所带来的投资机会柔性管理的期权价值。[14]张磊、胡城翠（2007）对煤炭资源实物期权价值进行分析，验证实物期权方法比传统的煤炭资源开发投资评价方法更能提高煤炭资源资产的价值。[15]黄生权、陈晓红（2006）根据矿业投资项目的投资特征 ，分析了矿产品价格和成本的随机性，运用实物期权理论，建立了矿业投资最佳时机决策模型，并运用实例验证了模型的有效性。[16]王晓丽（2010）通过采用GARCH（1，1）模型对B-S期权定价模型中的波动率参数进行预测，可以更精确地对期权进行定价，从而更好地服务于企业的并购决策。[17]李松青（2010）认为以DCF法为主的各种矿业权价值评估方法对矿业活动的不确定性考虑不周，不能科学的对矿业权价值进行评估，实物期权理论可以研究矿业权价值评估问题。[18]张雪梅、戴桂锋（2013）根据实物期权理论对传统净现值定价模型进行了修正，提出了延迟期权定价模型，并结合矿业投资价值评估阐述了该模型的应用价值和方法。[19]

五、结语

本文在论述有关能源项目投资决策方法的基础上，分析和比较了传统评估方法和实物期权法，现将当前评估方法的特点及其未来发展的趋势总结如下： （1）传统项目评价方法未考虑项目的高风险性、高投入性以及不可逆性，忽略了项目投资的灵活性价值。传统项目评价方法低估了能源投资项目的价值，对投资项目不能科学合理的评价，会导致企业做出错误的投资决策。以净现值为代表的传统决策方法对于不确定性较高的项目的投资决策缺乏科学性、合理性以及有效性。

（2）能源项目投资隐藏着多种期权性质，这些期权并非相互独立、互无关联而是相互影响、相互作用，不同期权之间构成了复合期权。在运用实物期权理论进行能源项目投资决策分析时，关键在于发现和挖掘出项目中所隐藏的期权，只有正确判断其隐含的期权性质，才能对项目投资决策做出正确的评估。

（3）实物期权的理论研究已逐渐趋于成熟，其运用范围也逐渐得到扩大，一些学者将实物期权的思想方法运用到投资决策、自然资源价值评估、无形资产评估、企业并购、股票定价等方面。

总之，实物期权的柔性操作策略所具有的价值，正逐渐被学者和投资者所重视、研究和应用，相信实物期权方法在投资决策、价值评估、资产定价等方面将发挥越来越重要的作用。

参考文献：

[1]Arrow K J， Fisher A C. Environmental preservation， uncertainty， and irreversibility[J]. The Quarterly Journal of Economics， 1974： 312-319.

[2]Myers S C. Determinants of corporate borrowing[J]. Journal of financial economics，1977， 5（2）： 147-175.

[3]张维，安瑛晖. 期权定价理论在企业项目投资估价中的应用[J]. 石家庄经济学院学报，2001（3）：247-252.

[4]Tourinho O A F. The valuation of reserves of natural resources： an option pricing approach[D]. University of California， Berkeley， 1979.

[5]Brennan M J， Schwartz E S. Evaluating natural resource investments[J]. Journal of business， 1985： 135-157.

[6]Paddock J L， Siegel D R， Smith J L. Option valuation of claims on real assets： the case of offshore petroleum leases[J].The Quarterly Journal of Economics， 1988， 103（3）： 479-508.

[7]Frimpong S， Whiting J M. Derivative mine valuation： strategic investment decisions in competitive markets[J].Resources Policy， 1997， 23（4）： 163-171.

[8]Amram M， Kulatilaka N. 实物期权： 不确定性环境下的战略投资管理[M].北京：机械工业出版社， 2001.

[9]Dias M A G. Valuation of exploration and production assets： an overview of real options models[J].Journal of Petroleum Science and Engineering， 2004， 44（1）： 93-114.

[10]Cortazar G， Gravet M， Urzua J. The valuation of multidimensional American real options using the LSM simulation method[J]. Computers & Operations Research， 2008， 35（1）： 113-129.

[11]陈小悦，杨潜林.实物期权的分析与估值[J].系统工程理论方法应用，1998（3）：6-9.

[12]柳兴邦.油气勘探经济评价指标和评价方法初探[J].油气地质与采收率，2002（4）：89-91.

[13]张能福，蔡嗣经.应用实物期权定价理论的煤炭资源投资价值评估[J].煤炭学报，2002（3）：329-332.

[14]高世葵，董大忠.油气勘探经济评价的实物期权法与传统方法的综述分析与比较研究[J].中国矿业，2004（1）：28-32.

[15]张磊，胡城翠.煤炭资源实物期权价值计量[J].煤炭经济研究，2007（10）：37-40.

[16]黄生权，陈晓红.基于实物期权的矿业投资最佳时机决策模型[J].系统工程，2006（4）：65-67.

[17]王晓丽.实物期权定价方法在企业并购中的应用[M].武汉：武汉大学出版社，2010：3.

第8篇

关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资

房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献：

1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[j].合作经济与科技,2007(3).

2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[j].商业经济,2008(10).

3、黄永根.价值工程及其在工程项目成本控制中的应用[j].建筑经济,2010(8).

第9篇

关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资

房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献：

1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[j].合作经济与科技,2007(3).

2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[j].商业经济,2008(10).

第10篇

一、基于实物期权理论的船队投资规模分析

（一）船队投资规模决策分析 当一家航运企业在考虑船舶投资时，其要考虑的问题包括：未来该航线的货运量中可由本公司运载的有多少；未来海运运费是多少；投资船舶是否有利。当获得可使用的预测数据后，航运公司就要对特定航次的船舶的投资进行决策，可以将投资决策的分析过程分为三部分：对于是否增加船舶进行决策分析；对于增加船舶的数量进行决策分析，也就是增加几艘船舶；对于船舶增加的时间进行决策分析，即如果一次性投资的话，什么时候投资最合适，而如果分期投资的的话，最优投资时点应如何确认。这三个部分就是本文研究的主要内容。

（二）对于是否增加船舶进行决策分析 首先，考虑最简化的船舶投资决策问题，航运企业为了获得更多的营业利润，决定增加船舶的投资，船舶的购买是

通过综合分析可以看出，对于该企业而言，为了实现利益最大化，一定要扩大船舶投资规模，并且决策等待一年后投资3艘船舶对企业是最有利的，项目价值可以达到10931.77万元。

（三）决策结果分析 根据传统的决策方法，得出的最优决策是立即投资2艘船舶对企业最有利，可实现的项目价值为9918.508万元；根据本文的思路对船队的规模进行投资决策，得出最优决策为等待一年并投资3艘船舶对企业最有利，可实现的项目价值为10931.77万元。对比这两种不同的结果可以发现：第一种决策是基于净现值的大小确定最优的投资规模和能实现的项目价值，并没有考虑货运量的波动性；第二种决策考虑了货运量的波动性，并通过实物期权方法对由货运量的波动而造成的现金流的波动进行了处理分析，考虑了由于经营环境的波动对项目价值造成的影响，从而决策出最优的投资数量和可以实现的项目价值。虽然第一种决策结果是可行的，且能够为企业带来收益，然而第二种决策结果显然比第一种决策结果更能为企业增加价值，而造成这两种结果差异的原因在于研究船舶投资过程中是否合理考虑了货运量的波动和船队的投资规模。

第11篇

然而，对具有经营特征的房地产项目后评价工作则不被关注。据调研，目前仅个别房地产企业尝试进行房地产项目后评价工作。如万科初步形成《万科集团房地产项目后评估管理流程》；中海2007年之前开始组建项目后评估小组，并对北京、成都等地部分项目开展了后评估试点工作。总体看来，房地产项目后评价工作已经被行业内领衔企业所关注，但方法和体系上尚处探索和起步阶段。房地产项目前期投资决策已倍受重视并有了国家技术规程导引，但针对经营性项目投资决策的后评价却未引起业界和学界重视。显然，这种状况与房地产行业支柱产业及其迅猛发展地位不相称。进行房地产项目后评价探索已是行业和企业发展急需推进的迫切任务。

房地产项目后评价是针对房地产全程的评价。本文主要是针对房地产项目前期即投资决策环节进行后评价，具体指房地产企业在项目完成后对项目前期投资决策的科学性与可靠性、项目实际运行的偏差进行分析评价，找出偏差并分析原因，总结经验并汲取教训，为企业建立科学投资决策机制、提高项目投资决策管理水平提供依据。

一、投资决策后评价的意义

（一）有利于提升项目投资分析决策水平

许多项目前期缺乏科学投资决策分析，随意性和盲目性强；同时，根据历史数据和假设预期完成的前期分析，在项目施工过程、完工投入市场时，面临各种不确定因素，项目的实际运营状态与前期决策分析会出现各种偏差，甚至导致严重损失。在房企利润空间逐步压缩的形势下，规范投资分析决策方法对房地产项目可持续经营发展具有重要作用。

（二）有利于科学制定企业投资决策机制

面对宏观调控以及竞争日益激烈的房地产市场、多样化的市场需求以及不断上升的开发成本，科学的投资决策机制对确保房地产企业收益，规避房地产市场风险，实施房地产企业发展战略具有不可或缺的作用。投资决策后评价能够帮助重构和完善投资决策机制，更好地规划未来的项目拓展战略，做出更科学、合理的项目投资决策。

（三）有利于加强房地产企业和行业制度化建设

建立健全项目投资决策后评价，将企业发展历程中项目投资决策的经验和失误及时有效反馈，对完善企业管理制度，从制度层面提高决策正确性，引导公司规范化、制度化发展具有重要意义。同时，又将推动房地产行业的规范化和科学化发展。

二、投资决策后评价对象与目的

房地产项目投资决策后评价的对象是项目前期投资决策阶段的决策成果。具体包括：前期可行性研究成果、项目前期战略定位、项目各项策划成果、企业项目投资决策机制等。投资决策后评价的核心是对前期项目战略定位和投资可行性研究进行后评价。

房地产项目投资决策后评价的目的是通过对前期决策成果及其与实施效果的对比分析，评价项目投资决策分析的科学性、投资决策机制的合理性，以及投资决策成果与实施效果的偏差并分析原因，总结经验，提出对策建议。

三、投资决策后评价层级体系

投资决策后评价从决策分析科学性、决策成果偏差性、决策机制合理性三方面着手进行，层次体系见图1。

（一）决策分析科学性

前期投资分析作为决策依据，其完备性与深度对项目投资决策具有重大影响。后评价从投资前期分析的完备性和深度的角度，评价决策分析的科学性。

前期投资分析主要成果为投资可行性研究，完成从技术、经济和社会环境等方面对拟建项目的科学分析。分析深度体现在：决策依据的内容齐全、项目要素分析全面、数据准确可靠、论据充分、结论明确，深度应能满足投资决策需要。科学合理地完成房地产投资项目分析应包含以下七大项内容：宏观经济和房地产市场发展分析、项目概况及地块分析、项目定位、建设条件与方案、建设方式、投融资与财务分析、环境效益分析。

（二）决策成果偏差性

在房地产项目建成销售完毕（或运营）一段时间后，收集项目建成、售后（或运行）的实际信息，考察销售（或实际运营）效果，对比投资分析阶段的预期，得到项目偏差状况。如果发生的偏差很小，说明前期决策分析工作较为到位，应客观总结前期工作经验。如果偏差状况非常严重，或是在判断阶段没有将偏差项目纳入前期分析，并对整个投资活动产生巨大影响，这就属于严重的投资决策失误。针对失误，找出偏差原因并分析，完善未来投资项目分析要点，提高投资决策的质量。

以下从后评价主要内容展开介绍决策成果偏差性的评价。

1.投资环境与市场分析合理性及偏差分析

回顾项目当地经济发展和房地产市场演变情况，将预期投资环境与实际经历的外部环境作对比，评价预期投资环境与市场走势研判的正确性与分析的合理性，找出前期分析的缺失项或分析不合理的部分，总结在项目建设期间应对投资环境的变化而采取的措施，深化对未来项目的投资环境与市场研究。

2.项目定位合理性及偏差分析

项目战略定位是对投资方向的确定，通过市场调查，对投资环境、市场状况、竞争对手、目标客户的分析，对产品及销售策略进行定位策划。项目定位后评价主要从以下几点着手进行：第一，投资分析中是否对项目主题、产品、客户、价格、经营进行全面定位。第二，对比前期主题概念定位与实际效果的差别，检验主题定位的预期影响力。对比产品定位与实际产品，是否发生调整，如果发生调整找出调整原因，并评价产品功能定位的效果。对比目标客户和实际客户，评价客户群定位的精准度。对比前期价格定位和实际执行的价格，评价价格策略制定及调整的合理性，评价具体产生的市场效果。评价经营定位，先对比分析前期的租售策略与实际经营策略，回顾是否采取了调整措施，评价具体经营策略市场效果。

如果定位与市场效果相吻合，则说明前期定位工作具有合理性，可总结前期定位的经验。如果定位与市场效果偏差很大，无论是比市场效果更优还是更劣，均应客观地将偏差程度、偏差原因以及所得结论如实总结。

3.项目经济技术指标变动及偏差分析

对比完工后与规划的主要经济技术指标（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等），计算偏差额度以找出偏差的指标，分析偏差原因，指出指标变化产生的经济影响，重点分析可售面积增减带来的收益变化和总建筑面积增减带来的成本变化。

4.进度计划变动及偏差分析

评价项目前期计划的关键时间节点实现的可能性，与实际完成的关键时间节点作对比，列出每个节点的延迟（提早）天数，查出控制节点与计划偏差的节点，分析影响项目节点进度的主要因素，并提出未来类似开发项目的应对措施。关键时间节点包括：项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程许可证、开工许可证、销售许可证等的时间；工程计划的开竣工时间及工期计划、各期开工面积等；销售计划的各期销售时间、价格、面积、入住时间、预期销售计划实现时间。

5.财务可靠性及偏差分析

回顾项目的投融资模式选择，资金来源和融资方案分析的合理性，是否提出多方案建议与方案优化以及风险分析。在项目实际运行中，选定的融资模式与方案是否适合项目开发，融资方案是否能够满足资金需求，筹资的风险控制情况。

由于项目发展期间开发成本、进度调整和销售价格的变动，原来投资分析中的财务指标会发生相应调整，通过对比前期成本估算、预期收入、税务分析、项目财务指标（如净现值、内部收益率、销售利润率、投资回收期等），测算项目实际效益，评价项目盈利能力；查看实际资金来源与运用情况、现金流量、资金需求最高点，评价项目资金平衡能力；税务筹划工作是否进行，筹划方式的选择及效果，评价项目税务筹划能力。

6.不确定性分析合理性及偏差分析

受房地产价格、成本费用和其他因素影响，房地产收益有很大波动，需要进行不确定性分析，包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。通过盈亏平衡分析查看投资项目的成本、销售、利润三者关系，预测经济形势变化带来的影响，分析项目的抗风险能力。通过以投资额、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的变动范围计算经济效果指标的变化得到项目敏感性。房地产投资风险有营运风险、财务风险、市场风险等，还包括预测风险及风险收益，并提出风险应对措施。结合项目实际发生的情况对不确定分析的合理性进行评价，是否实际情况在不确定性分析的考虑范围内，应对不确定因素发生的措施是否有效。

（三）决策机制合理性

为了加强房地产企业开发与经营投资活动的投资决策科学性、降低项目风险、减小项目成果偏差，企业应建立一套合理的投资决策机制。开展投资决策后评价时，从机制的完备性与合理性两个方面，对决策制度、决策流程、决策执行与反馈体系进行评价。

首先，房地产企业是否构建了健全的决策制度。是否构建投资决策组织，包括决策部门、专家构成、参与部门及实施人员等；是否形成规范性的规章制度，规范程度体现在是否有利于房地产企业的项目投资决策科学性、操作有据可依、管理的统一协调。其次，企业是否形成完善的决策流程。流程是否涉及项目投资机会发现、项目投资申请、审批、计划编制等多个明晰环节，并且责任落实到部门或个人。项目投资审批要点的把握直接关系项目投资决策成果偏差大小，后评价应侧重关注审批要点是否到位。最后，企业是否形成决策的执行、监督及反馈的体系。具体采取了何种措施保证投资决策有效实施，如何有力地推动企业持续改善项目投资决策的行为与效率，同时评价反馈机制发挥的作用。

四、投资决策后评价的方法与评价体系

投资决策后评价既可以采用各种定性的评价方法，也可采用各种定量的评价方法，如层次分析法等。但不论哪种方法都必须基于基本逻辑框架法构建合理的投资决策后评价指标体系，并通过对这些指标的系统设计和深入分析，评价找出项目投资决策的经验、教训、存在问题，以及对未来工作提出建议。

参考文献：

1.王广浩 周坚.项目后评价方法探析.科技进步与对策.2004.1

2.国家发展改革委 建设部.建设项目经济评价方法与参数（第三版）.中国计划出版社.2006

3.《投资项目可行性研究指南》编写组.投资项目可行性研究指南.中国电力出版社.2002

第12篇

[关键词] 房地产 房地产投资 决策支持系统

一、引言

房地产开发项目投资决策是房地产开发企业的一项重大决策行为，其正确与否对投资的经济效益影响很大，同时也直接影响着企业的生存与发展，而房地产投资评估又是项目投资决策的前提和基础。随着市场经济渐行渐深，房地产开发市场的竞争也将越来越激烈，特别是在中国最大的经济特区海南省，建立一套房地产投资评估与决策模型及其系统，对科学评估，高效决策，辅助决策者了解和分析房地产的市场状况，全面、综合、协调处理大量的复杂数据，少走弯路，及时确定房地产投资项目的最佳方案，提高决策效率，具有重要的理论意义和现实价值。

二、DSS基本理论

DSS (Decision Support System ，决策支持系统)是辅助决策者通过数据、模型和知识，以人机交互方式进行半结构化或非结构化决策的计算机应用系统。它是管理信息系统(MIS)向更高一级发展而产生的先进信息管理系统。它为决策者提供分析问题、建立模型、模拟决策过程和方案的环境，调用各种信息资源和分析工具，帮助决策者提高决策水平和质量。是给某个特定的行业的领导层提供辅助决策的软件系统，主要是以管理学、运筹学、控制论和行为科学为基础，以计算机技术模拟技术和信息技术为手段，面对半结构化和非机构化的决策问题，支持决策活动的具有智能作用的人机系统。它能为决策者提供决策所需要的数据、信息和背景资料。帮助决策者明确决策的目标和进行问题的识别，建立或修改决策模型，提供各种备选方案，并对各种方案进行评价和选优，通过人机对话进行分析、比较和判断，为正确决策提供有益的帮助。

三、系统分析

1.海口房地产投资系统目标

房地产投资决策支持系统的作用主要在于为投资者提供项目内部和市场现状与变化预测的信息及其应采取的策略、方案和措施等。因此，海口房地产投资决策支持系统的目标，即系统要解决的问题主要在于: (1)借助过去和现时海口房地产业经营状况及其它相关资料和数据，通过科学方法，对项目目标市场的未来发展趋势进行分析和预测。(2)以过去和现时海口房地产开发投资资料和数据，采用有效方法，对项目开发投资的资金需求情况和开发周期等进行预测。(3)通过测算模型库，将海口房地产投资管理的成熟经验和方法融入系统，为项目开发投资的成本费用、运营能力、盈利能力和风险等提供固定和半固定的预测和分析。(4)充分利用计算机的强大数据处理能力，为某一目的开发投资决策提供多个预选方案，并分析、预测和模拟每一个方案的执行效果。(5)建立决策模型库，将房地产投资决策成熟经验和方法及专家的知识融入系统，为投资提供固定和半固定的决策方法。(6)对房地产投资项目及方案测算和决策结果等，进行汇总、查询和输出。

2.系统功能要求

为实现上述目标，海口房地产投资决策支持系统应该由海口市场分析、项目(或方案)开发经营测算分析及其优劣评价、比较和决策分析等三大业务功能以及系统维护、初始化和结果输出两大辅助功能组成。遵循目标明确，体现系统总体功能;结构先进合理,考虑各方面主客观因素的限制；数据流程简单、明了、快捷;独立性、内聚性强,尽量减少不同功能间的耦合性和关联性等原则。

四、系统设计

1.系统总体结构

本系统采用结构化程序设计方法，其基本思想结构化、模块化、自顶向下、逐级细化、逐级抽象，切断每一层次与较低层次的联系，由这种方法设计出来的系统，既可作为单独的子系统存在，也可受上级模块调用和控制。

根据上述设计思想和系统分析的要求，可以将海口房地产投资决策支持系统总体结构设计图设计为：

海口房地产投资决策支持系统总体结构图，很清晰的反应了四库的耦合以及之间的联系，可以看出海口房地产投资决策支持系统由海口房地产投资信息模型、海口市场分析模型、方案测算和分析模型、方案决策分析模型和结果输出模型五部分组成，如上图所示。

2.人机对话系统设计

人机界面，就要从用户着手，满足基本的一些要求：

(1)在与决策者交互的过程中，起辅助作用。(2)作为数据库、模型库、知识库以及方法库的中枢。(3)提供友好的，便于理解的对话过程。(4)协调用户和系统各模块的控制操作，随时能提供使用帮助。

人机界面主要作用有3个:①接受处理决策者提出的请求;②与四库系统交互得到决策信息;③返回辅助信息给用户

3.模型及模型库设计

(1)海口房地产投资信息模型。包括数据编辑、信息浏览、索引查询。数据编辑模块用以实现所有市场信息的数据追加、修改和删除；信息浏览模块用以浏览指定的市场信息内容，市场信息包括土地供给、建筑材料、施工队伍、基础设施等；索引查询模块可以根据用户的需求，检索出特定的市场信息供使用者参考。

(2)海口市场分析模型。包括市场供给分析模块，市场需求分析模块，市场供需平衡分析模块，方案规划设计和分析模块四个模块。其中，市场供给分析模块用以按时序、地域、工程进度、物业类型等对海口房地产市场供给进行分析、统计和预测。市场需求分析模块用以按时序、地域、人群、物业类型等对海口房地产市场供给进行分析、统计和预测。市场供需平衡分析模块用以在供给和需求分析基础上， 按不同组合进行供需平衡分析。方案规划设计和分析模块用以根据海口本地和投资者等的有关规定和要求， 对投资开发地块进行规划和设计； 然后采用多种模型， 以项目(方案)收益最大化为准则， 对项目(方案) 物业类型和档次比例等进行初步分析和决策。

(3)方案测算和分析模型。方案测算和分析模型主要对海口房地产投资进行方案测算和投资分析。包括土地投资测算和分析模块，建设投资测算和分析模块，经营销售估算和分析模块，财务估算、评价和分析模块，风险不确定性测算和分析模块五个模块。土地投资测算和分析模块用以采用成本法、比较法和剩余法等多模型对项目(方案)土地获取成本、开发成本和总成本等进行测算与分析。建设投资测算和分析模块用以首先对项目(方案)建设项目、子项目及其建设计划等进行分割和确定；然后采用价格指数法、比较法和简化工程概预算法对项目(方案)建设成本进行测算和分析。经营销售估算和分析模块用以采用比较法、回归分析预测法等对项目(方案)各物业销售价格、进度进行分析和预测；项目经营方案和策略的效果模拟、比较和决策。财务估算、评价和分析模块用以项目财务及主要报表的生成， 投资评价指标的测算和分析。风险不确定性测算和分析模块包括项目(方案)单变量和三项预测值灵敏度分析；损益分歧点分析；蒙特卡洛风险模拟分析。

(4)方案决策分析模型。方案决策分析模型主要返回给决策者简要的结果报告。它包括单项目(方案)决策分析模块和多项目(方案)比选和决策分析模块。其中单项目(方案)决策分析模块是根据在决策人员人工干预下确定海口房地产投资决策评价的标准，对项目(方案)投资可行性进行决策和分析，并生成简要的结果报告。多项目(方案)比选和决策分析模块则首先对决策人员所定决策的定性准则进行数值量化，然后对各项目(方案)优劣状况进行分析和决策，并生成简要的结果报告。

(5)结果输出模型。分析结果的输出，结果(包括文字和图表) 查询和打印。

(6)以上模型都以数据的形式存放在数据库中。结构如下：

4.数据库设计

本系统处理的项数多，为保证以最优的方式组织数据，提高完整性、一致性和可修改性，形成合理流程，可设计多种数据库。通过对数据库的调实现数据的传递和存贮，同时设置少量内存变量对系统过程进行控制。按照规范化数据库设计原理，结合本系统的需要，共设置项目概况、建筑类型、成本费用、财务指标、敏感分析等五类，共9种数据库。其中：项目概况数据库作为系统维护时对旧有项目查询的一种标识；建筑类型数据库用于各种类型的选择及各类建筑参数的输入与输出；成本费用数据库作为投资估算的基础；财务指标的数据库是各种类型数据库的核心，它将成本分析与盈亏分析的各阶段成果加以汇总、传递、反馈，在此基础上进行敏感性分析，起到一种枢纽作用；敏感分析数据库的作用是便于用各种表格形式将各类敏感性分析结果打印输出。

5.知识库设计

随着时间的变化，投资都会有不同的经验和技巧知识，可以把积累的知识以库存储，并按照简单的表示格式，可以将知识保存在知识库中，积累多了知识库获取的知识也越多，一些问题可直接进行推理求解。

知识库的结构如下：

6.方法库设计

首先将海口房地产投资数据输入到内部数据库中，然后方法库管理系统中的数据处理程序从内部数据库中提取数据并从方法字典中选择要用的方法，再把数据放入方法体进行加工处理，最后将数据送出到数据库，最终输出数据。

五、系统实现

1.开发环境

系统主要采用VC为开发工具，在windows平台下，以ms-sql2005为数据库支撑数据和模型都保存在数据库中。

2.开发计划

本系统开发期计划在6个月之内完成，前1个月进行系统整体框架构建，中期需要3个月时间设计和开发数据库。程序块和模型库要1个月左右，最后一个月主要目的就是进行测试和一般的维护阶段。

六、结束语

总之，本决策支持系统将按照需求分析、常规的软件开发程序，预计将达到以下功能：

1.能较精确地完成海口房地产开发项目的投资评估、成本分析、现金流计算、财务指标计算、敏感性分析。

2.系统既可用于单项工程投资评估，也可用于多项工程的比较。

3.系统操作方便，并具有良好的扩充和维护功能。

参考文献：

第13篇

一、基于环境视角的投资决策财务评价指标体系构建

（一）相关概念综述 以往正确计算和评价投资项目或方案的经济效益，是投资决策的核心问题，但是随着低碳经济和循环经济的发展、相关环境法律法规的出台和完善，以及人们环保意识的增强，政府、企业和个人需要承担更多的环境保护的法律义务，相应的投资决策也必须考虑一些非财务因素的影响，其中环境因素不容忽视。环境因素是指一个组织的活动、产品或服务中能与环境发生相互作用的因素。低碳经济概念首先是在英国首相布莱尔发表的《我们未来的能源——创建低碳经济》 白皮书中提出，2009年哥本哈根气候变化会议的召开以及2010年联合国在京了题为“投资低碳经济”的世界投资报告，都让如何实现低碳经济的“低能耗、低污染、低排放”与“高效能、高效率、高效益”，不断得到社会各界的关注。循环经济是依赖于以“减量化（Reducing）、再使用（Reusing）、再循环（Recycling）”为内容的行为原则（称为3R原则）的经济模式，其目标是所有的物质和能源都能在这个不断进行的经济循环中得到合理和持久的利用。

但就我国目前的状况来看，企业投资决策时对环境因素，尤其是低碳因素和循环经济因素还不够重视，对相关理论和实践认知仍不够清晰。本文将“十二五”规划中把建设资源节约型、环境友好型社会关于作为加快经济转变与发展方式的重要着力点为契机，借鉴有关投资决策理论成果，结合环境经济学、循环经济学、环境影响评价学等，试图构建一系列能指导实践并行之有效的指标体系，从而引导我国企业在投资决策时，能够充分考虑到环境因素的影响，为企业、社会的可持续发展提供切实可行的操作指南。

（二）指标体系构建原则 一是3R原则。本文投资决策的侧重点就在于通过环境指标的运用，使得在投资时节约资源、提高资源利用率、提高物质循环利用率、减轻环境负荷，促进人与自然协调发展。作为循环经济可持续发展内容的基本行为原则，3R原则是在构建投资决策指标体系时首先需要遵循的原则。二是静态指标与动态指标相结合的原则。投资决策是一个复杂的过程，基于环境视角的投资决策指标体系的构建与运用不仅是为了当前的效益，还要能够对未来趋势进行预测。同时，体系构成的指标也不是一成不变的，需要经过实践的反复检验，并随着经济形势及客观条件的变化对其进行修正，动态地反映经济可持续发展过程。所以，指标体系的建立既要有反映当前水平、程度、规模等静态指标，还要有能够预测未来变化趋势的动态指标。三是定性指标与定量指标相结合的原则。投资决策的成功是各种综合因素形成的结果，指标体系中的数据可以直接获得，计算获得和量化获得，但是全部指标数据不可能都可以量化，因此，指标要能够体现定性和定量相结合的方式，同时也要尽可能量化。

（三）指标体系构建 遵循投资决策指标体系的构建原则，以构建指标体系步骤为指导，系统地考虑环境因素在投资决策中的影响，通过三维立体空间模型，将指标体系分为投资成本维度、投资风险维度和投资效益维度，同时采用层次结构模型，将指标体系构建为目标层、维度层、类别层和因素指标层四层。目标层：体现着投资决策要综合考虑环境因素，达到经济效益、环境效益和社会效益的共同最大化，努力实现社会的可持续发展。维度层：将投资决策时考虑的因素分为三大部分，便于从中考虑关键因素，作出正确的、长远的投资决策，达到预期的投资效果。设计成三维投资决策指标图是为了能够关注各维度内部因素之间以及与其他维度因素之间的关系，综合地考虑投资决策中的利弊。类别层：是相互联系的各维度的子系统指标。因素指标层：用于表达类别层的具体因素和变量。

本文建立的投资决策指标体系，具有以下新特点，同时，也是该指标体系建立的依据所在。（1）投资目标多元化：财务指标不仅是投资决策分析的基准，还需要考虑环境、生态、社会等多种目标。（2）分析计量多元化：在投资决策分析过程中，如果对环境成本、环境风险和环境效益进行评估，采用货币和非货币计量将会使分析过程更加的面、科学。（3）投资过程风险化：决策都有风险，从环境保护的角度上来看，投资决策失败后可能存在环境风险，同时，未来国家环境政策与市场等因素的变化，会增加投资的不稳定性与风险性。（4）成本范围扩大化：基于环境因素在投资决策中的影响越来越大，环境成本已经不容忽视，甚至在某些情况下起到了举足轻重的作用。鉴于此，在进行决策分析时，应扩大成本范围，尽可能使成本指标更加全面、科学。（5）利益主体多元化：利益主体是指获得企业某种形式的利益或承受企业财务、社会活动产生的风险的个人和群体。决策分析时，企业不能一味只追求内部利益，应关注利益主体的共同利益，为利益主体创造可持续价值。

通过上述的指标构建思路与建立依据，能够保证指标内在逻辑的统一性。同时，在指标的选取上，适当地借鉴他人关于投资决策的研究成果，不断地总结与思考，选取有价值的指标，并且选择一些具有代表性的定性指标，使的指标体系的建立更加符合指标体系的构建原则，构建的投资决策指标体系如图3所示。从定性指标上看，负责企业有关环境事务管理层的综合素质、企业管理层的环境意识、企业环境政策的制定与执行情况、外界对企业的环境评价、企业产品与生产工艺流程环境化程度、遵守环境法律法规的程度、对当地人民生活质量提高的影响及对社会环境贡献等。

二、基于环境视角的投资决策财务评价指标体系分析

（一）投资决策指标体系与传统指标体系的比较 现有的投资决策指标体系中，企业作为一个独立的系统，在决策分析的过程中立足于企业微观层面，仅从企业、银行或投资者的层面来进行项目分析,考虑项目实际产生的效益和费用,而不考虑项目所产生的外部成本。在新能源革命时代下，该体系已经不能适应新的环境及社会的发展，不能满足低碳经济及循环经济的要求，不足之处已经体现得越加的明显，而本文建立的投资决策指标体系，具有的新的特点和运用空间及作用。

（二）投资决策指标体系运用的现实意义 新建立的投资决策指标体系有利于企业绿色投资资本实现其价值与价值增值，更有利于降低企业的投资风险，同时更强调维护社会的长期利益及长远发展。在决策分析的过程中能够减轻传统投资决策的负面效应，有利于缓解经济增长和资源、环境的矛盾，推动社会的和谐发展，最终把经济增长、社会发展和生态环境保护有机地结合起来。

（三）投资决策指标体系理论的不足 但笔者在指标的构建过程中，仍有许多不足之处需要完善。例如，本文的企业投资决策指标体系虽然是三维空间，但各个维度之间的联系本文阐述得不够，在投资环境成本与投资环境收益两个维度中，可以用生态效率和投资效率来加以解释，但其他两个维度之间及三个维度之间并没有找到合适的指标来进行说明。

本文在我国十二五规划启发下，对企业投资决策指标的构建进行了综合的阐述，其中对环境类因素进行了较为详尽的分析。企业在进行投资决策时不仅应该考虑企业的经济利益，仍需全方位地进行决策分析，从投资成本、投资风险以及投资效益等方面进行考虑。在世界各国对发展环境不断重视，人类环境意识不断提高的背景下，更需要对投资决策中的环境成本、环境风险及环境效益等环境因素全面地考虑并加以分析，这样企业的投资效益才能达到真正意义上的最大化。

笔者通过对投资决策指标体系的浅谈，希望企业不仅在投资决策中，而且在日常管理中应制定公司环境战略，提出环境政策，将环境保护纳入日常管理体系，积极开展污染治理，及时披露公司的环境信息，承担环境保护的社会责任，把环保融入产品的研发设计、生产、采购和回收处理之中等，为建设可持续发展的社会而共同努力。

参考文献：

［1］郭晓梅：《环境管理会计研究：将环境因素纳入管理决策中》，厦门大学出版社2003年版。

［2］李虹、周莹莹：《基于低碳经济视角的项目投资决策模式研究》，《会计研究》2011年第4期。

［3］赵丽萍、于兴龙：《资源利用和环境业绩与财务评价体系的重建》，《环境保护》2009年第4期。

第14篇

关键词：房地产；实物期权；投资决策

中图分类号：f83文献标识码：a

一、引言

房地产项目投资的基本目标是在不确定的市场环境下，正确地选择投资项目，从而实现房地产企业价值的最大化。因此，房地产投资项目对市场的不确定性因素影响甚为敏感，而且房地产企业投资及开发的风险也激剧增大，这时房地产企业投资决策则更能体现其重要性。

房地产投资决策是整个房地产开发过程中的关键环节，决策的合理性、科学性将直接影响开发项目能否顺利进行。在房地产业日臻成熟、竞争日益激烈的今天，决策者越来越重视对投资决策方法的分析与研究。

现有的房地产投资评价方法的发展可以分为三个主要阶段：第一阶段是以净现值（npv）法为代表的传统投资评价方法；第二阶段是以加强传统投资评价方法对不确定性因素的分析能力为目标的不确定性因素分析法；第三阶段是以black & scholes（1973）的期权定价理论为基础的实物期权评价方法。不可否认的是前两个阶段的分析方法其本身存在着一定的缺陷，为此提出在房地产投资决策时采用实物期权分析方法，它考虑了房地产投资中的时间价值和管理柔性价值，是一种更为科学合理的评价方法。

二、实物期权投资决策法

1、实物期权理论概念。期权是一种特殊的合约协议，它赋予持有者在某给定日期或该日期之前的任何时间以预定价格购进或出售一定数量标的资产的权利。期权理论最为核心的观点是，期权持有者拥有选择买或卖的权利，而并非必须履行的义务。期权按标的资产性质的不同分为金融期权和实物期权。金融期权的标的资产是具有原始价值的金融资产，如货币、债券、股票等；实物期权是以各种实物资产为标的物的期权，如土地、技术、项目等。自从著名的black-scholes期权定价公式解决了金融期权的定价问题以来，期权定价理论获得了长足的发展。针对传统投资决策中的净现值法本身固有的缺陷，麻省理工学院的myers教授于1977年最早提出了期权定价理论可以用来指导投资者对实物投资项目的决策，正式提出了实物期权的概念。他指出，一个投资项目产生的现金流所创造的利润，是来自于对目前所拥有资产的使用，再加上一个对未来投资机会的选择。

房地产行业是一个不确定性极强的行业，其面临着来自内部及外部竞争环境随时发生波动变化的风险。同时，房地产投资项目一般都具有多阶段性，因此决策者需要在每一阶段结束后对其后续的工作方案进行修订，这就充分体现了管理上的灵活性。另外，房地产项目从获得土地开始就需要不断地投入巨额资金，即使市场情况出现了不利的趋向，但已投入的巨额资金已无法收回，成为沉没成本，这就造成了房地产开发项目的不可逆性。以上提到的不确定性、管理灵活性和不可逆性恰好是实物期权的典型特征，因此在房地产项目的投资评价中应用实物期权方法是可行而且准确的。

2、实物期权理论在房地产投资决策中的应用。实物期权理论突破了传统决策分析方法的束缚，它是在保留传统方法合理内核的基础上，并对房地产投资中的时间价值和管理柔性价值进行了充分的考虑，是一种更为科学合理的投资决策方法。一个房地产投资项目的真实价值等于该项目净现值加上该项目所包含的实物期权的价值，即：

项目价值=扩展的npv（enpv）=静态npv+期权价值

3、实物期权定价模型。实物期权定价的基本思想来源于金融期权的定价理论，即著名的b-s模型和随机过程理论。实物期权的定价模型为：

c＝v（o）×n（d1）-i×e-rt×n（d2），其中：

d1＝

在上述定价模型中，v（o）为投资项目的预期现金流；i为投资项目的投资成本费用；t为项目投资的最后决策时间；?滓为项目的市场波动率，即项目价值的变动标准差；r为无风险利率；c为项目的实物期权价值。

三、实物期权定价方法应用实例

某房地产公司于2004年在某城市投资一处房地产项目，共分两期，并且均为多阶段投资。该项目的现金流量见表1、表2，整体项目只有在进行完一期投资后，方可进行二期项目。根据市场取贴现率r=15%。（表1、表2）

根据传统npv法：npv=∑（ci -co ） （1+i ） 。式中：其中，ci 、co 则分别代表第t年投资项目所带来的现金流入量以及现金流出量。

以2004年末为项目初期考察点，计算一期项目的净现值，可得npv1=-35.3 （万元）<0。由净现值法的理论，表明公司不应该投资该房地产项目。但决策者可能会考虑到：如果投资项目的一期，则可以获得项目的第二期投资机会。于是，以2006年末为二期期初的考察点，根据npv公式可计算第二期的净现值npv2＝26.1＞0万元。说明二期项目在单独决策时，项目是可行的。综合项目的一二期作总体决策，将现金流折现到2004年末，总体项目的整体收益为：npv＝-35.3＋26.2/1.152＝-15.5<0（万元）。结果很明显，根据净现值法的理论，表明同时考虑两期的总体项目也是不适合投资的。

可是，由于传统的投资决策方法忽略了不确定性以及柔性管理的价值，可能低估项目的价值。接着，采取实物期权法对该项目再进行投资决策分析。由于投资项目的具体情况比较清晰，所以项目的市场价值、投入资本、时间等都较容易确定，无风险利率常取同期政府债券利率，投资项目市场价值波动率是一个比较难以准确计量的参数。由于房地产行业的本身特点：不确定因素多、风险大等，一般可估计为?滓＝30%。

在上述净现值方法计算中，因方法本身的局限性，所以忽略了两期项目投资机会的不确定性价值，即未来项目期权的价值。随市场的变化，一、二期相关联项目投资的价值其有较强的不确定性，假设其波动率为＝30%。用实物期权理论观点来分析，两年后是否投资、投资规模可视市场具体情况而定。因此，若现在投资第一期项目，除得到两年现金流入和现金流出量之外，还有获得第二期项目的投资机会，这个投资机会（实物期权）价值多少应当被考虑。

为此，用实物期权分析方法来分析这一投资项目，以2006年末为当前时间点（2004年末），这样一个投资机会的价值等同于一个期限为2年，约定价格（投资金额）为：i＝400＋300/1.15＋300/1.152＝887.7（万元）。

标的资产（是指一项实物期权赋予期权购买者有权买入或卖出的某项资产）当前价格（项目的流入现值）为：v（o）＝（600/1.152＋700/1.153）/1.152＝691.1（万元）。

d1＝ =-0.142

d2＝-0.142-0.30× ＝-0.567

据标准正态分布变量的概率分布函数n （x）计算：

n（d1）=n（-0.142）=0.4443

n（d2）=n（-0.567）=0.2877

增长期权价值e＝v（o）×n（k1）-i×e-rt×n（k2）=75.9万元，即此投资机会的价值为75.9万元。增长期权价值现值为：75.9/1.152=57.4（万元）。为此，该房地产项目扩展净现值应为：enpv=-15.5+57.4=41.9万元>0。表明从整体战略考虑，应当投资该房地产项目。该房地产公司据此进行了投资，最后的投资结果也证明公司当初的投资决策是正确的。

四、结论

实物期权投资决策分析法不是对传统决策分析方法的简单否定，而是在保留传统决策分析方法合理内容的基础上，对不确定性因素及其相应环境变化做出积极响应，并充分考虑房地产投资中的时间价值和管理柔性价值的一种更为科学合理的投资决策方法。与传统的投资决策评价方法相比，实物期权理论能更好地解决房地产投资决策中所面临的不确定性问题，并挖掘这些不确定性所具有的潜在价值。随着房地产市场竞争的不断加剧，房地产市场的不确定性在不断提高，实物期权理论将会在房地产投资决策中具有更好的应用价值。-

（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）

主要参考文献：

[1]camerer，c f.does strategy research need game theory.strategy management journal，1991.12.

[2]black f，scholes m.the pricing of options and corporate liabilities[j].journal of political economy，1973.81.

[3]myers s.finance theory and financial strategy[j].inter-faces，1984.14.

[4]杨春鹏.实物期权及其应用[m].上海：复旦大学出版社，2003.

第15篇

关键词：房地产；实物期权；投资决策

中图分类号：F83文献标识码：A

一、引言

房地产项目投资的基本目标是在不确定的市场环境下，正确地选择投资项目，从而实现房地产企业价值的最大化。因此，房地产投资项目对市场的不确定性因素影响甚为敏感，而且房地产企业投资及开发的风险也激剧增大，这时房地产企业投资决策则更能体现其重要性。

房地产投资决策是整个房地产开发过程中的关键环节，决策的合理性、科学性将直接影响开发项目能否顺利进行。在房地产业日臻成熟、竞争日益激烈的今天，决策者越来越重视对投资决策方法的分析与研究。

现有的房地产投资评价方法的发展可以分为三个主要阶段：第一阶段是以净现值（NPV）法为代表的传统投资评价方法；第二阶段是以加强传统投资评价方法对不确定性因素的分析能力为目标的不确定性因素分析法；第三阶段是以Black & Scholes（1973）的期权定价理论为基础的实物期权评价方法。不可否认的是前两个阶段的分析方法其本身存在着一定的缺陷，为此提出在房地产投资决策时采用实物期权分析方法，它考虑了房地产投资中的时间价值和管理柔性价值，是一种更为科学合理的评价方法。

二、实物期权投资决策法

1、实物期权理论概念。期权是一种特殊的合约协议，它赋予持有者在某给定日期或该日期之前的任何时间以预定价格购进或出售一定数量标的资产的权利。期权理论最为核心的观点是，期权持有者拥有选择买或卖的权利，而并非必须履行的义务。期权按标的资产性质的不同分为金融期权和实物期权。金融期权的标的资产是具有原始价值的金融资产，如货币、债券、股票等；实物期权是以各种实物资产为标的物的期权，如土地、技术、项目等。自从著名的Black-Scholes期权定价公式解决了金融期权的定价问题以来，期权定价理论获得了长足的发展。针对传统投资决策中的净现值法本身固有的缺陷，麻省理工学院的Myers教授于1977年最早提出了期权定价理论可以用来指导投资者对实物投资项目的决策，正式提出了实物期权的概念。他指出，一个投资项目产生的现金流所创造的利润，是来自于对目前所拥有资产的使用，再加上一个对未来投资机会的选择。

房地产行业是一个不确定性极强的行业，其面临着来自内部及外部竞争环境随时发生波动变化的风险。同时，房地产投资项目一般都具有多阶段性，因此决策者需要在每一阶段结束后对其后续的工作方案进行修订，这就充分体现了管理上的灵活性。另外，房地产项目从获得土地开始就需要不断地投入巨额资金，即使市场情况出现了不利的趋向，但已投入的巨额资金已无法收回，成为沉没成本，这就造成了房地产开发项目的不可逆性。以上提到的不确定性、管理灵活性和不可逆性恰好是实物期权的典型特征，因此在房地产项目的投资评价中应用实物期权方法是可行而且准确的。

2、实物期权理论在房地产投资决策中的应用。实物期权理论突破了传统决策分析方法的束缚，它是在保留传统方法合理内核的基础上，并对房地产投资中的时间价值和管理柔性价值进行了充分的考虑，是一种更为科学合理的投资决策方法。一个房地产投资项目的真实价值等于该项目净现值加上该项目所包含的实物期权的价值，即：

项目价值=扩展的NPV（ENPV）=静态NPV+期权价值

3、实物期权定价模型。实物期权定价的基本思想来源于金融期权的定价理论，即著名的B-S模型和随机过程理论。实物期权的定价模型为：

C＝V（O）×N（d1）-I×e-rT×N（d2），其中：

d1＝

在上述定价模型中，V（O）为投资项目的预期现金流；I为投资项目的投资成本费用；T为项目投资的最后决策时间；?滓为项目的市场波动率，即项目价值的变动标准差；r为无风险利率；C为项目的实物期权价值。

三、实物期权定价方法应用实例

某房地产公司于2004年在某城市投资一处房地产项目，共分两期，并且均为多阶段投资。该项目的现金流量见表1、表2，整体项目只有在进行完一期投资后，方可进行二期项目。根据市场取贴现率R=15%。（表1、表2）

根据传统NPV法：NPV=∑（CI -CO ） （1+i ） 。式中：其中，CI 、CO 则分别代表第t年投资项目所带来的现金流入量以及现金流出量。

以2004年末为项目初期考察点，计算一期项目的净现值，可得NPV1=-35.3 （万元）

可是，由于传统的投资决策方法忽略了不确定性以及柔性管理的价值，可能低估项目的价值。接着，采取实物期权法对该项目再进行投资决策分析。由于投资项目的具体情况比较清晰，所以项目的市场价值、投入资本、时间等都较容易确定，无风险利率常取同期政府债券利率，投资项目市场价值波动率是一个比较难以准确计量的参数。由于房地产行业的本身特点：不确定因素多、风险大等，一般可估计为?滓＝30%。

在上述净现值方法计算中，因方法本身的局限性，所以忽略了两期项目投资机会的不确定性价值，即未来项目期权的价值。随市场的变化，一、二期相关联项目投资的价值其有较强的不确定性，假设其波动率为＝30%。用实物期权理论观点来分析，两年后是否投资、投资规模可视市场具体情况而定。因此，若现在投资第一期项目，除得到两年现金流入和现金流出量之外，还有获得第二期项目的投资机会，这个投资机会（实物期权）价值多少应当被考虑。

为此，用实物期权分析方法来分析这一投资项目，以2006年末为当前时间点（2004年末），这样一个投资机会的价值等同于一个期限为2年，约定价格（投资金额）为：I＝400＋300/1.15＋300/1.152＝887.7（万元）。

标的资产（是指一项实物期权赋予期权购买者有权买入或卖出的某项资产）当前价格（项目的流入现值）为：V（O）＝（600/1.152＋700/1.153）/1.152＝691.1（万元）。

d1＝ =-0.142

d2＝-0.142-0.30× ＝-0.567

据标准正态分布变量的概率分布函数N （X）计算：

N（d1）=N（-0.142）=0.4443

N（d2）=N（-0.567）=0.2877

增长期权价值E＝V（O）×N（k1）-I×e-rT×N（k2）=75.9万元，即此投资机会的价值为75.9万元。增长期权价值现值为：75.9/1.152=57.4（万元）。为此，该房地产项目扩展净现值应为：ENPV=-15.5+57.4=41.9万元>0。表明从整体战略考虑，应当投资该房地产项目。该房地产公司据此进行了投资，最后的投资结果也证明公司当初的投资决策是正确的。

四、结论

实物期权投资决策分析法不是对传统决策分析方法的简单否定，而是在保留传统决策分析方法合理内容的基础上，对不确定性因素及其相应环境变化做出积极响应，并充分考虑房地产投资中的时间价值和管理柔性价值的一种更为科学合理的投资决策方法。与传统的投资决策评价方法相比，实物期权理论能更好地解决房地产投资决策中所面临的不确定性问题，并挖掘这些不确定性所具有的潜在价值。随着房地产市场竞争的不断加剧，房地产市场的不确定性在不断提高，实物期权理论将会在房地产投资决策中具有更好的应用价值。

（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）

主要参考文献：

[1]Camerer，C F.Does Strategy Research Need Game Theory.Strategy Management Journal，1991.12.

[2]Black F，Scholes M.The Pricing of Options and Corporate Liabilities[J].Journal of Political Economy，1973.81.

[3]Myers S.Finance Theory and Financial Strategy[J].Inter-faces，1984.14.

[4]杨春鹏.实物期权及其应用[M].上海：复旦大学出版社，2003.