房地产的资产评估范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产的资产评估文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

【关键词】 投资性房地产； 评估准则； 会计准则

一、引言

我国2006年颁布的《企业会计准则》体系中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是新增的一项重要内容，主要用于规范投资性房地产的确认、计量和披露等业务。为了加强会计行业和资产评估行业的协作，推广投资性房地产公允价值计量模式，中国资产评估协会在2009年了《投资性房地产评估指导意见（试行）》（以下简称“指导意见”）。与此同时，国际评估准则理事会（International Valuation Standards Council，IVSC）在2011年的第九版《国际评估准则》中也新增了有关投资性房地产评估的内容，即国际评估准则第233号《IVS233在建投资性房地产》（以下简称“IVS233”）。虽然在建投资性房地产情况比较特殊，但IVS233与我国的指导意见之间不乏可比性。本文期望通过对这两者的比较为今后进一步完善我国投资性房地产评估准则提供一些借鉴。

二、国际资产评估准则与中国资产评估准则的总体框架比较

第九版《国际评估准则》与早期版本相比，修订后的准则在语言和形式上有了重大的变化，准则内容突出了原则性。《国际评估准则》是由国际评估准则委员会制定的。2008年，国际评估准则委员会（International Valuation Standards Committee）改组为国际评估准则理事会（International Valuation Standards Council），简称为IVSC。IVSC是一个独立的、非营利的民间组织，实行会员制。改组后的会员不再局限于专业评估机构的社团组织，还吸纳了包括评估机构、评估报告使用方和学术界等更为广泛的代表，目前由来自54个国家的74个成员组织组成。第九版《国际评估准则》包括3项通用准则、6项资产准则以及2项评估应用。通用准则适用于所有的资产类型和评估目的。资产准则对具体资产的评估提供指导，包括“准则”和“注释”两个部分。评估应用服务于常见的评估目的，包括“准则”和“指南”两个部分。

《中国资产评估准则》体系中的基本准则是由国家财政部以规范性文件形式；评估具体准则则是由财政部授权中国资产评估协会制定并的。中国资产评估协会主要负责制定资产评估执业具体准则和行业自律管理规范，并负责组织实施，监督、检查其执行情况，同时依法接受财政部和民政部的指导与监督。至2012年，我国财政部和中国资产评估协会共了21项资产评估准则，包括2项基本准则、9项具体准则、4项评估指南、6项指导意见。与国际评估准则相比，我国的评估准则层次更加分明，内容更为充实。另外，我国的资产评估准则还特别强调了评估师的职业道德以及评估机构的质量控制。

三、《IVS233在建投资性房地产》与《投资性房产评估指导意见（试行）》的比较

目前IVS233对投资性房地产制定的准则主要针对在建情况，但仍对投资性房地产的一般情况及相关概念进行了描述。抛开IVS233中对在建情况的描述，可从以下几个方面将IVS233的相关内容与我国指导意见中的相关内容作个比较。

（一）主要相同点

1.主要依据相同

《IVS233在建投资性房地产》在国际评估准则中不属于《IVS230不动产权益》，IVS233主要依据通用准则和不动产权益准则的原则制定。同时，IVS233在注释3中将财务报告作为评估目的，在注释12中将财务报告列为特别注意事项，所以IVS233也必须遵循《IVS300以财务报告为目的的评估》的原则。《投资性房产评估指导意见（试行）》在第一条就明确指出，该指导意见是依据《资产评估准则——基本准则》、《资产评估准则——不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》制定的。我国的会计准则中明确规定了投资性房地产是企业的一项重要资产，必须列于财务报告中。因此，投资性房地产评估是以财务报告为目的的评估的重要组成部分。

2.评估一般目的相同

在我国的资产评估理论中，资产评估的一般目的是资产的公允价值，而资产的市场价值是公允价值的基本表现形式。IVS233注释4指出，“此准则提供评估在建投资性房地产的市场价值时应遵守的原则，市场价值是指在市场中模拟交换的价格”。指导意见第三条指出，“对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见”；第十条指出，“会计准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值”。由此可见，两者的评估一般目的都是投资性房地产的公允价值，即市场价值，而我国的指导意见则更加侧重于结合会计准则。

3.评估方法相同

由于投资性房地产自身的特性，成本法不适合用来评估投资性房地产的价值，IVS233和指导意见都优先考虑采用市场法和收益法来评估投资性房地产的价值。IVS233注释6指出，“在缺乏直接可比的销售证据时，评估价值必须使用一个或多个以市场为基础的估值方法”、“关键投入的可比市场数据用以支持贴现现金流量预测或收入资本化的计算”。IVS233不仅赞成使用市场法，而且支持更加广义的市场法——“在不同的地点或在不同的条件下可比房地产的销售证据”、“在不同的经济条件下成交的房地产销售证据”。评估人员依据IVS233运用市场法时可以获取更广泛的信息，但是必须对不同条件下的差异作出合理的解释和适当的调整。运用收益法时，有关参数选择还需结合市场法。指导意见则在《第四章评估方法》中用大量篇幅对市场法和收益法的运用进行了详细阐述。

4.重要参数相同

用市场法评估投资性房地产价值，评估结果的准确性有赖于可比案例的选取。IVS233注释6和指导意见第十五条及第十六条都明确了可比基础的重要性。指导意见采取了更为谨慎的态度，同时对有关比较因素作出明示，包括“交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具置、经营业态和所带租约等”。收益法的主要参数有：收益额、收益期限和折现率。IVS233在注释11“租赁”中对租赁收入的解释体现了收益的计算；注释9“现金流可能持续时间”体现了对收益期限的确定原则；注释11“风险”中指出，“折现率是市场中典型的买方所要求的最低回报率”。指导意见则在第十七条至第二十条内容中以“净收益”、“收益期限”、“折现率”这样的字眼明确提出了对收益法三大参数的相关要求。

（二）主要区别

1.表述不同

IVS233中并没有对“市场法”、“收益法”等类似字眼形成一个专有名词，而是用“现金流量预测”、“收入资本化”等来描述。由于语言的不同和翻译的缺憾，势必约束了对国际评估准则的全面理解。但这些差异尚且停留在局部，未对全局造成重大影响，亦不构成IVS233和指导意见的实质性差异。

2.定义不同

IVS233中的“投资性房地产”是指为赚取租金，资本增值或两者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑。不包括：（1）为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；（2）在日常业务过程中作为存货销售的房地产。我国指导意见中的“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其中，“房地产”是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。指导意见对投资性房地产的定义与IVS233的定义略有不同。

3.详略程度不同

IVS233相比指导意见更具原则性，内容较为简洁；指导意见则更加具体，在解释有关概念时更为详细。例如，在运用收益法时，IVS233要求用建造成本、租约条款、经营成本、增长假设、折现率、资本化率和其他关键投入的可比市场数据来支持收益法的计算；指导意见要求评估师应当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件。指导意见相比IVS233对“租约条款”进行了适当阐述，更加清晰明了。

4.结构不同

《IVS233在建投资性房地产》由准则正文和注释两部分构成。准则正文部分包括准则的适用范围、工作范围、实施、报告和生效日期，注释部分阐释了投资性房地产的概念及其类型、评估方法、评估输入参数、财务报告特别注意事项、抵押贷款评估注意事项。我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》包括“引言”、“基本要求”、“评估对象”、“评估方法”、“评估披露”和“附则”。《IVS233在建投资性房地产》延续了国际评估准则中资产准则的一般结构体例，即采用了准则加注释的模式。其中，除了对在建情况的详细描述和一般要求外，主要涉及术语解释、评估目的、评估方法、评估参数和特别注意事项等。《投资性房产评估指导意见（试行）》的结构体例大体和其他专业准则的结构体例相同，采用了部门规章性质的条款式体例，符合我国的一般阅读习惯。主要内容涉及具体操作要求、评估准则、评估方法和会计准则中投资性房地产的分类等。两者在结构与内容上的差异主要来自于不同地区之间行文方式的差异，这些差异并不妨碍阅读者的理解，同样也不构成IVS233和指导意见的实质性差异。

5.关注内容不同

IVS233中除了对在建工程评估一系列注意事项的强调外，还特别明确了财务报告、抵押贷款评估的注意事项。除此之外，IVS233还在评估目的中列举了“收购、兼并和出售企业或部分企业、诉讼”，这些内容尚未体现在我国的指导意见中。指导意见中则提出了“土地使用权”、“区间值”的有关事项。指导意见第二十一条指出，“注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值。”第二十三条指出：“注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。”指导意见在分类、剩余使用年限和评估结论等方面对土地使用权作出了多条说明。而区间值则是我国评估准则中较为创新的部分，有效解决了我国评估实践中的难题。关注内容上的差异主要是由不同地区之间不同的政治经济政策以及具体评估实践不同引起的，都旨在解决实践中最棘手的问题，这些差异是必须关注的实质性差异。

四、比较启示与改进建议

（一）评估准则的制定与会计准则密切相关

《企业会计准则第3号——投资性房地产》中规定，投资性房地产满足特定条件的，可以采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产采用公允价值计量可以更好地反映资产的市场价值，满足会计信息相关性的要求。在经济增长的情况下，市场价值一般都会高于账面价值。企业资产的增加能够提升企业形象，有助于企业融资决策。专业的评估人员可以为投资性房地产的公允价值提供专业意见，因此，IVS233和指导意见都在投资性房地产的评估中体现了会计准则的要求。IVS233在注释12中提出了对财务报告的特别注意事项，要求评估人员关注持续经营假设。指导意见第二章《基本要求》第七条至第十条的内容中，明确要求评估人员在评估投资性房地产时，必须理解相关会计准则的要求，与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。评估机构在执行其他评估业务时，同样会涉及到投资性房地产。《企业会计准则第8号——资产减值》第八条至第十四条关于可收回金额的内容中，对市场法获取公允价值、收益法获取预计未来现金流量现值进行了具体的阐述；第二十八条则要求披露可收回金额的确定方法。《企业会计准则第20号 ——企业合并》规定，非同一控制下的企业合并，合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值计量。在企业合并或进行资产减值测试时，都有可能涉及到投资性房地产公允价值的评估业务，而目前指导意见未对此作出特别说明，指导意见可就第8号、第20号会计准则以及其他会计准则的有关要求进行补充和完善。

（二）明确评估特定目的

评估特定目的会影响评估方法的选择进而影响评估结果。评估人员在评估时，必须首先确定评估特定目的。IVS233相比于指导意见明确了4个特定目的：财务报告、抵押贷款、诉讼和收购兼并。指导意见中主要涉及以财务报告为目的的评估，但随着经济水平的不断发展，各项经济活动频繁发生，单一的评估目的将无法满足未来经济发展的需要。目前以抵押贷款、诉讼和收购兼并为特定目的的评估业务已经较为普遍，指导意见中也应该加入特定目的的描述。例如，抵押评估是当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的投资性房地产折价或拍卖、变买该投资性房地产时，该投资性房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价值。在确定抵押价格时，应根据抵押房地产的具体情况，选择合适的估价方法。对收益稳定的投资性房地产，可选择收益法评估。对可比实例较多的投资性房地产，可选择市场法评估。

（三）改进评估方法

在运用市场法评估投资性房地产市场价值时，可借鉴IVS233适当放宽条件。投资性房地产只是不动产中的一部分，可能会缺乏大量的实际交易案例来建立严格的可比基础，放宽在地点、时间和交易情况上的限制，便于实际评估工作。同时，这也要求评估人员要有扎实的业务水平和丰富的经验来调整差异，尽可能排除评估人员主观因素的影响，在对同一投资性房地产进行评估时，由至少3名评估人员共同确定可比实例的最终选择，确保选取的可比实例能较真实地反映待估房地产的价值。

而在抵押评估中，在建的投资性房地产也经常作为抵押标的，评估在建投资性房地产可以选择假设开发法。假设开发法又称剩余法，是成本法与收益法的综合运用，符合房地产估价的最高最佳使用原则，适用于待开发土地、待拆迁改造的再开发地产、旧有房地产重新利用、在建工程等具有开发价值或潜力的房地产的评估。假设开发法考虑了在建投资性房地产未来的收益，评估结果更为合理，指导意见在评估方法一章中可加入假设开发法的应用说明。

【参考文献】

[1] 王志芳，闫建■.试论投资性房地产评估及其方法[J].税务研究，2010（4）.

[2] 王小力.投资性房地产后续计量模式偏好分析[J].财会月刊，2012（1）.

[3] 刘颖.以财务报告为目的的评估实务应用——资产评估在投资性房地产评估中的应用[J].会计之友，2010（8）.

第2篇

目前，对投资性房地产进行评估，确定投资性房地产的公允价值已经成为我国资产评估界的一项新兴业务。本文就投资性房地产评估的背景、投资性房地产评估过程中的关键事项、不同会计准则下投资性房地产的评估谈谈看法。

【关键词】

投资性房地产；评估；背景；关键事项

1 投资性房地产的评估背景

随着经济的发展，我国的一些企业与很多发达国家企业一样，将房地产作为一种投资手段，一些企业甚至把这种投资行为作为新的经济增长点。

为了顺应经济发展的潮流，我国财政部借鉴《国际会计准则第40号―投资性房地产》（以下简称国际会计准则），了《企业会计准则第3号―投资性房地产》（以下简称国内会计准则），使我国投资性房地产的会计核算有章可循、有法可依。

国内会计准则借鉴了国际会计准则中的相关规定并在公允价值应用方面有限度地进行了创新。它的要点是：一将投资性房地产从固定资产或无形资产中分离出来单独核算并在报表中单独列示；二在满足一定条件的情况下，投资性房地产可以公允价值计量，在会计期末以公允价值在会计报告中反映。

投资性房地产在国际会计准则和国内会计准则中内容有所区别。国际会计准则中，投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：为资本增值而长期持有的土地（正常经营中持有短期出售的土地不包括在内）；未来用途尚未确定的土地；主体拥有或在融资租赁下持有并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物；准备出租的空闲建筑物。在国内会计准则中，投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用权，持有的准备增值后转让的土地使用权。而用于出租的土地使用权可以是通过出让方式取得的，也可以是通过转让方式取得；对于用于出租的建筑物，必须是企业拥有产权的。

“公允价值”这个概念，在国际会计准则和国内会计准则中有不同的表述。在国际会计准则中，“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在公平交易中进行资产交换的金额。在国内会计准则中，“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在一项公平交易中自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。尽管表述有所区别，但两者在本质上是一致的。

投资性房地产有两种计量模式，成本计量模式和公允价值计量模式。对于采用公允价值模式计量的企业，首先要解决的问题就是怎样确定投资性房地产的公允价值。国际上流行的做法是借助于独立第三方――资产评估师的评估结果，这是大部分企业和注册会计师的首选。

为了对投资性房地产的评估行为进行规范，中国资产评估协会于2007年、2009年先后制定并了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》和《投资性房地产评估指导意见（试行）》。这两部规章的实施，对于规范评估人员的评估行为，维护资产评估当事人的合法权益。

2 投资性房地产评估过程中的关键事项

下面是评估人员为满足某上市公司财务报告披露需要而进行的投资性房地产公允价值评估业务，我们以此为例，就评估范围的确定、评估基准、评估方法和评估假设及评估初稿的提交等问题进行探讨。该上市公司为基建行业企业，拥有多达近二千多项的物业，其中投资性房地产就有约50项，分布我国北京、上海、广州、深圳等一线城市和众多的二线城市。

2.1确定评估范围

在这项评估业务中，重要的环节之一就是确定投资性房地产的范围。投资性房地产本应由企业自行确定，但因为投资性房地产是新兴事物，企业对其认识不到位，所以投资性房地产范围往往由注册会计师协助确定。注册会计师会根据自己对投资性房地产的理解确定投资性房地产范围，但这个范围往往因为过大过多而不被企业所接受。企业认为持有房地产的目的不是赚取租金或资本增值，尽管目前正在出租，但这只是一个短期的行为。注册会计师则认为，他们的识别过程严格地遵循了会计准则的规定。双方博弈的结果是注册会计师做出了让步，将位于一线城市且全部或绝大部分已经出租的写字楼作为投资性房地产。

在确定投资性房地产范围的过程中，企业和注册会计师各有各的判断，评估人员本身没有太多的发言权，是被动的，但评估人员必须参与其中，并且了解双方对投资性房地产范围确定不一致并各自坚持的理由。客户认为自己是基建行业的上市公司，若持有大量的投资性房地产会被认为不务正业，而且投资性房地产在每年都需要评估太麻烦，但是注册会计师则认为自己有责任判断企业的分类是否合理，这是职责所在。所以要求评估人员要对会计准则的相关规定必须熟悉。

2.2明确评估基准、评估方法和评估假设

投资性房地产的评估基准是市场价值，虽然会计准则要求的是公允价值，对于本例中的投资性物业，市场价值与公允价值是一致的，市场价值就是公允价值，公允价值就是市场价值。

投资性房地产的评估方法可以是市场比较法，也可以是收益法。以市场比较法为主，兼顾收益法。

评估假设方面，主要问题是用收益法进行评估时租期内外租金如何确定问题，特别是如果租期内的租金与市场租金明显不同时如何处理的问题，这方面需要评估人员与注册会计师进行有效地沟通。

2.3提交投资性房地产评估初稿

评估人员在完成了评估过程之后，要将评估初步结果告知企业。因为评估结果对企业的利润有直接的影响，企业不愿意看到过高或过低的评估结果，所以需要评估人员与企业进行有效沟通。

评估人员应当明白，企业对其物业的了解有时比评估人员深刻。当然评估人员不能因为企业的特殊要求而影响评估结果的公允，要进行充分的市场调查，对于确实存在的客观事实必须保持评估的独立性。

3 投资性房地产在不同的会计准则下的评估

3.1国际会计准则下，评估范围、关键问题及解决方法

国际会计准则下，企业进行投资性房地产评估通常是出于以下五个方面的需要：一是企业在对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的情况下，注册会计师要确定投资性房地产的公允价值并在审计报告中加以反映；二是融资租入的投资性房地产要按照最小租金支出现值与公允价值孰低的原则来确定其初始成本时；三是以非货币易方式取得的投资性房地产需要以公允价值作为其入账成本；四是企业在采用公允价值模式进行后续计量的情况下，投资性房地产转为自用房地产或存货时应按转换之日的公允价值确定入账成本；五是企业采用成本模式对其投资性房地产进行后续计量的情况下，注册会计师的审计报告需要披露投资性房地产的公允价值或该公允价值无法可靠计量的原因。

在评估实务中，以第一项和第五项投资性房地产评估业务居多。为了顺利地进行评估工作，评估人员事前要与注册会计师进行有效的沟通，了解评估的目的；要熟悉会计准则的规定，具备相关的会计知识；要熟悉财务报表中投资性房地产的反映方式；要与注册会计师进行沟通，选择恰当的评估方法及假设；要关注投资性房地产的产权情况；要了解投资性房地产实际出租情况及相关的租约条款。

3.1.1事前与注册会计师进行有效的沟通，了解评估的目的

评估人员在接受了业务委托之后，应提议召开注册评估师、委托人和注册会计师三方参加的沟通协调会，以了解评估报告需要满足的相关会计准则的规定。

3.1.2 熟悉会计准则的规定，具备相关的会计知识

随着新的会计准则的逐步实施，以财务报告为目的的评估业务会成为资产评估行来的一项新兴业务。所以评估人员应尽可能对相关会计准则进行深入研究，以便与注册会计师有“共同语言”。

3.1.3熟悉财务报表中投资性房地产的反映方式

注册会计师运用评估数据是为恰当地计量或披露，所以评估人员应该熟悉在财务报告中评估对象的原始数据内涵。比如，投资性房地产账面记录的数据是“房地合一”的价值还是仅仅是房屋或土地使用权的价值？只有弄清楚这一点，才不会简单地给出房地一体的评估结论，不会对报告使用者产生误导。

3.1.4要与注册会计师进行沟通，选择恰当的评估方法和评估假设

国际会计准则规定，财务报告中应披露投资性房地产公允价值的评估方法和重要的评估假设，需要说明所确定投资性房地产的公允价值是有充足的市场证据还是依赖了其他因素，即在财务报告中要将评估人员所采用的评估方法和所依据的评估假设都进行披露。所以，评估人员必须将评估方法和评估假设等内容与注册会计师沟通并在评估报告中披露，以便于注册会计师引用。

3.1.5要关注投资性房地产的产权情况

与企业的其他资产不同，房地产是需要产权登记来确定权属的资产。房地产的产权是否完整、是否有瑕疵对其公允价值会产生重大影响，所以评估人员必须弄清楚待估的投资性房地产的权属状况，以确定其在现况下的公允价值。

3.1.6了解投资性房地产实际出租情况及相关租约条款

一般情况下，投资性房地产均是有租约的，评估人员应了解现有租约中的租金是否公允。如果存在租约租金与市场租金相差悬殊的情况下，要分别租期内和租期外进行考虑，在租期内按照租约内的租金进行计算，在租期外则按市场租金计算。

3.2投资性房地产在国内会计准则下的评估

3.2.1国内会计准则与国际会计准则的区别

与国际会计准则相比，国内会计准则增加了采用公允价值计量模式的前提条件。企业只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

从投资性房地产采用公允价值计量模式需要满足的条件看，国内会计准则的规定在某种程度上限制了市场法以外的其他评估方法的使用。因为其他的评估方法通常有较多的假设，主观性较大，容易产生争议。所以，公允价值计量模式在使用条件上的限制一定程度上提高了采用公允价值模式对投资性房地产进行计量的可靠性。

3.2.2对评估的影响

国内会计准则与国际会计准则的区别，在后续计量、评估方法和周期性评估等方面都会对投资性房地产的评估产生影响。

后续计量方面。对投资性房地产的后续计量，国际会计准则更倾向于公允价值模式，而国内会计准则以成本模式为基准模式，公允价值只有满足一定条件才可使用，是一种可选模式。其原因是公允价值下不计提折旧或摊销，变动直接进损益，容易带来利润操纵，进而影响所得税。

评估方法方面。在国内会计准则下，首选的市场比较法。而国际会计准则下，收益法也是常用的评估方法之一。

周期性评估方面。国内会计准则下，并不需要在每个会计期末都确认公允价值。但在国际会计准则下，投资性房地产需要每年评估一次，以满足会计报告计量或披露的需要。

【参考文献】

[1]《资产评估》 全国注册资产评估师考试用书 经济科学出版社.2013（05）.

第3篇

关键词：财务报告；投资性房地产；评估

根据我国企业会计准则的规定，投资性房地产有成本和公允价值两种计量模式。企业通常应该采用成本计量模式。只有当投资性房地产公允价值能够可靠取得的时候，企业才能够采用公允价值模式。当企业采用公允价值计量时，就需要确定投资性房地产的公允价值。国际上通行的做法是由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值。以财务报告为目的的投资性房地产的评估是资产评估师遵循投资性房地产有关会计核算及披露的要求，采用评估技术对投资性房地产的公允价值进行估算并发表专业意见，为会计计量、核算及披露提供专业意见。

1以财务报告为目的的投资性房地产评估的作用

计量资产和负债的公允价值或特定价值，有许多不同的途径。为了保障会计信息的客观和独立，国际上通行的做法是由评估专业人士提供专业意见。以财务报告为目的的投资性房地产的评估作用具体体现在以下两个方面：一方面由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值，能够保障投资性房地产会计计量的客观性。评估机构通过严格遵守评估程序，按照科学的方法评估，保障会计信息客观性的要求。另一方面，评估的独立性能够确保投资性房地产公允价值计量的公正性。专业化的评估机构是独立的第三方，评估人员是与评估业务无利害关系的第三者。投资性房地产的评估是按照公允、法定的准则进行。这些都能够保障投资性房地产公允价值计量的公正性。

2以财务报告为目的的投资性房地产评估的技术特点

以财务报告为目的的投资性房地产的评估为投资性房地产的计量、核算及披露提供专业意见，在遵循资产评估准则的同时，还要受有关会计准则的约束。

评估人员应该根据会计准则的要求，合理确定投资性房地产的评估对象、价值类型和评估基准日。根据评估对象的特点、评估目的及评估应用条件，选择与评估准则中投资性房地产计量模式相符的评估方法。在撰写资产评估报告时，一方面要满足资产评估报告的基本准则，另一方面还要遵守《以财务报告为目的评估指南（试行）》的特别要求。

3以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估对象

3.1评估对象的具体范围

投资性房地产的评估对象具体包括：

（1）已出租的土地使用权。已出租的土地使用权是企业已取得并采用经营租赁方式出租的土地使用权，不包括计划出租但尚未出租的土地使用权。

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权不包括按照国家有关规定认定的闲置土地。

（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企业拥有产权并已经采用经营租赁方式出租的建筑物。

3.2确定评估对象注意的问题

自用房地产是为生产商品、提供劳务或经营管理而持有，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。作为存货的房地产是房地产开发企业在正常经营过程中用于销售或为了销售而正在开发的商品房或土地，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。

如果投资性房地产各部分用途不同，不同用途的部分能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当属于投资性房地产的评估对象，自用的部分以及不能单独计量和出售的部分，不能作为投资性房地产的评估对象。

4以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估方法

投资性房地产适合于采用市场法和收益法评估。

4.1市场法在投资性房地产评估中的应用

市场法是将被评估的资产与类似的资产进行比较，以类似资产的交易价格为依据，通过差异的调整，计算被评估资产价值的一种方法。

市场法直接依赖现实的市场价格资料和投资性房地产的品质资料，适合于房地产市场发达、交易活跃、存在大量房地产交易实例的情况，例如，房地产开发用地、普通商业住宅、商务写字楼、标准工厂等。

选取交易实例至少做到要与被评估投资性房地产用途相同、所处地区相同、权属性质相同。对于附有租约的投资性房地产，可以通过租约修正系数修正租约对投资性房地产价值的影响。租约修正系数通过考虑被评估投资性房地产由于所附租约致使价值下降的比率来确定。

4.2收益法在投资性房地产评估中的应用

收益法是求取投资性房地产的收益，选用适当的折现率将收益折现到评估基准日后累加，以收益现值估算投资性房地产的价值。收益法适合评估有收益或潜在收益的投资性房地产，例如土地使用权、住宅、写字楼、标准工厂等。

收益法涉及收益额、折现率和收益期限三个基本的参数。

4.2.1收益额的确定

已出租的投资性房地产比较适合基于租金收入估算收益额，计算的基本公式为：

净收益=潜在毛收入一空置等造成的损失一营运费用

潜在毛租金收入是假定投资性房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入，是可以获取的最大租金收入，等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。租金收入包括有效毛租金收入、租赁保证金、押金等利息收入。运营费用包括按租赁合同约定的由出租方承担的维修费、管理费、保险费、房地产税等。

净收益的计算分为两个阶段：在租赁期内，按租赁合同约定的资金收入扣除按租赁合同约定的营运费用计算；在租赁期外，按客观收益确定，用同类投资性房地产的租金收入扣除正常使用时有出租方承担的营运费用来计算。

4.2.2折现率的确定

折现率实质是投资者期望的投资报酬率，等同于与投资性房地产同等风险投资的收益率，根据具体的评估对象的性质、用途、市场投资风险等因素综合确定。投资性房地产由于所处地区、性质、用途、投Y时间等的不同，导致投资风险不同，因此，所确定的折现率也不同。折现率可以根据市场提取法、累加法、投资排序插入法、资本成本法来确定。

4.2.3收益期限的确定

收益期限是自评估基准日起，预期未来可以获得收益的时间，通常用年表示。收益期限要综合考虑投资性房地产的经济寿命和土地使用权的剩余年限来确定。

已出租或持有并准备增值的土地根据土地使用权的剩余年限来确定收益期限。对于单独的建筑物，根据建筑物的剩余经济寿命来确定收益期限。以财务报告为目的的投资性房地产的评估不涉及单独建筑物。对于土地与建筑物的综合体，也按土地使用权的剩余年限确定收益期限。

5以财务报告为目的的投资性房地产评估的特别要求

以财务报告为目的的投资性房地产的评估报告，更多受限于相关会计准则的要求，与其他目的的评估报告差别很大。除了遵循资产评估报告准则以外，还要满足《以财务报告为目的评估指南（试行）》和《企业会计准则第39号――公允价值计量》中有关信息披露的要求，以利于评估报告使用者能够正确理解评估结论。

5.1当评估受限时，不能出具评估报告。受会计计量可靠性的约束，当评估程序或评估条件受到限制时，投资性房地产公允价值能否可靠的估算存在不确定性。如果评估人员不能确信评估结论的合理性，不能出具评估报告。

5.2会计准则和法规修改时的特别要求

当涉及投资性房地产的计量模式、披露和报告发生改变，评估人员因为新的会计要求而无法遵守资产评估准则的要求，在评估报告中对未完全遵守《以财务报告为目的评估指南（试行）》的相关要求进行说明和披露。

第4篇

房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。主要内容包括房地产与房地产估价、房地产价格、房地产估价原则与估价程序、市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、其他估价方法、房地产估价报告。房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。

随着房地产市场的迅速膨胀，房地产与土地评估业务愈加频繁，而面对大量激增的评估业务和评估数据，以纸质或excel表格等传统评估业务管理手段已经无法满足评估公司的业务管理需求。基于房地产评估的流程及核心内容，并根据郑州某房地产评估测绘咨询有限公司（以下简称公司） 的实际需求，我们开发了基于B /S 模式的房地产评估办公自动化管理系统，并成功在公司中应用实施。

1 房地产评估办公自动化管理系统的业务分析

通过我们与公司业务人员的咨询，结合房地产与土地评估的相关业务规范，并根据公司的实际业务需要，得到房地产评估业务主要有以下几个过程，包括报单管理、现场勘查、预评管理（ 简称预评） 、正评管理（简称正评） 、业务统计、业务归档等几个主要关键流程。

报单管理：公司业务经理收到委托方（银行、法院、政府或个人等）房地产评估业务请求。公司业务经理如果受理，则将此业务通过报单具体分配给公司某个业务员，由他来具体承办此单评估业务。

现场勘查：公司业务人员接收到业务报单，由现场勘查人员到现场进行现场勘查。现场勘查人员根据业务分派详细信息，对业务现场勘查与记录，收集评估体相关资料，填写现场勘查记录表。

评估管理：预评人员根据现场勘查人员的现场勘查记录表，确定评估所用方法，完成房地产评估初评报告。由审核估价师审核已完成的评估报告。审核未通过的评估报告将发回给报告撰写评估师重新调整，直至审核通过。评估报告分为预评报告和正评报告两类报告格式。预评报告内容简略，通常是以表格形式展现，涵盖房地产评估主要方法及结果，而正评报告内容规范并详实记录评估方法应用过程。

提交用户：完成估价报告书后，最后要将估价报告书交付给委托估价者，并可就某些问题作口头说明，完成对委托估价者的估价服务。

归档管理：由于公司不同的人员从事不同的业务，通过房地产评估办公自动化管理系统可以自动地统计出每个人不同业务的业务量，方便领导、员工、财务及相关人员进行查看、汇总及费用统计。权限不同，每个人查看的具体内容也不一样。

2 房地产评估办公自动化管理系统的角色分配及功能设计

系统角色分配。根据业务流程，并考虑到评估业务管理系统用户的多样性，将用户分为系统管理员、业务经理、报单管理员、现场勘查员、预评报告撰写员、预评报告审核估价师、正评报告撰写员、正评报告审核估价师、财务员等角色。在实际工作中，公司同一工作人员可以利用多种角色权限使用系统。

系统功能设计。基础模块主要包括：人员管理，对公司员工基本信息的维护，如用户名，密码，地址，所拥有的角色等；部门管理，对公司部门基本信息的维护，如部门名称、种类、所拥有的角色等；角色管理，根据业务的要求，对不同的角色拥有不同的权限，如报单权限、业务经理权限等。

业务管理，按照评估项目运作过程中各个项目状态建立评估业务工作流，详细记录工作流中的项目过程信息。评估工作流包括报单管理、现场勘查管理、业务分配管理、预评管理、预评审核、正评管理、正评审核、业务统计等。该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志http：//总第547期2014年第15期-----转载须注名来源在系统的设计中，根据录入的信息，可以方便地导出报单、预评、正评等各种Word文档，各种统计通过报表显示一目了然，业务量的统计也可以通过Excel表格方便地导出，极大地方便了公司用户的。

其他模块，根据公司的实际需要，还开发有公告通知，行业新闻，我的便签，法律法规，技术交流等模块[3]。

3 系统实现与功能界面展示

第5篇

关键词：模糊层次分析；房地产投资；风险评估

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1008—4428（2012）07—34 —03

一、房地产投资风险评估

房地产投资风险是在房地产投资的过程中，投资者对自己的投资可能遭受的损失所作的一种测算或估计，在房地产投资决策时要尽可能地测算出这种可能性。评估某一房地产项目投资风险的方法主要分为定性分析法和定量分析法。

（一）定性分析法

定性分析法，是指依靠预测人员的丰富实践经验以及主观的判断和分析能力，推断出事物的性质和发展趋势的分析方法，属于预测分析的一种基本方法。房地产投资风险评估的定性分析方法很多，如专家会议法、德尔菲法等等。专家会议法是根据房地产投资风险评估的目的和要求，邀请房地产投资专家和其他相关的专家，通过会议的形式对拟定的房地产评估对象开展讨论分析，最后再综合专家的意见，做出判断，得出房地产投资风险评估结果[1]。该方法适用于探讨问题比较简单，目标明确的房地产投资项目；德尔菲法即专家调查法，它是一种通过匿名方式反复征求专家意见，以最终取得一致性意见的风险识别方法。它主要适用于一些原因比较复杂影响比较重大的房地产投资风险识别问题。

（二）定量分析法

定量分析法是对社会现象的数量特征、数量关系与数量变化进行分析的方法。房地产投资风险评估常用的定量分析法有蒙特卡洛模拟法、层次分析法以及模糊综合评价法。

蒙特卡洛模拟法是经济风险评估中常用的一种方法，是对实际可能出现的情况进行模拟，也叫模拟抽样法，它可以把一些具有经验分布统计特性的数据用于一个系统。

层次分析法是20世纪70年代美国运筹学家萨蒂提出的一种定性分析与定量分析相结合的决策方法，可以将决策者对复杂问题的决策思维过程系统化、模型化、数量化，迅速在我国社会经济各个领域得到广泛应用。

模糊综合评价法是把一个问题分解为由若干因素决定，其中的因素是由更低一层的多因素决定，它先从最低层按综合评判方法计算，得到较高层次的评价结果；然后将该结果再作为较高层次的模糊关系，逐层运用模糊综合评价方法，直到得到最高层次的模糊综合结果。

二、模糊层次分析理论

（一）模糊层次分析理论的基本含义

由美国著名运筹学家萨蒂在 20 世纪70 年代初提出的层次分析法（Analytical Hierarchy Process，简称 AHP）是一种具有定性分析与定量分析相结合的决策方法，可以将决策者对复杂问题的决策思维过程系统化、模型化、数量化。模糊层次分析法是将模糊数学的思维与方法融入到层次分析法中得到的一种系统分析方法[2]。在我国该方法以其定性与定量相结合地处理各种决策因素的特点，及其系统灵活简洁的优点，迅速在我国社会经济的各个领域得到了非常广泛的重视和应用，如能源系统分析、城市规划、经济管理、房地产投资等。

层次分析法的基本思想是：首先，根据问题的性质和需要达到的目标，将问题分解成不同的组成因素，按照各因素之间的相互影响和隶属关系将其分层聚类组合，形成一个递阶的、有层次结构的模型。然后，对模型中每一层次因素的相对重要性，依据人们对客观现实的判断给予定量表示，再利用数学方法确定每一层次全部因素相对重要性的权重值。最后，通过综合计算各层次相对重要性的权重值，得到最底层（指标层）相对于最高层重要性次序的组合权重值，以此作为分析和评价的依据[3]。

（二）模糊层次分析法基本步骤

1、指标体系的构建

模糊层次分析法的首要环节就是建立科学合理的指标体系，指标体系的科学性是指能够客观地反映研究对象的构成和内在联系。指标体系是由一系列相互联系、相互制约的指标组成科学的、完整的总体。指标体系是否科学、合理，直接关系到研究的质量。指标之间应该具有一定的内在联系，尽可能去除信息上的相关和重叠，同时指标的组合应该具有一定的层次结构。

2、构建层次分析判断矩阵

对于上一层元素 C，n 个元素之间相对重要性的比较得到一个两两比较判断矩阵，即模糊判断矩阵：

A= （aij）n*n

若判断矩阵 A 的所有元素满足 aij*ajk=aik，则称 A 为一致性矩阵。

3、计算各层元素对目标层的总排序权重

上面得到的是一组元素对其上一层中某元素的权重向量。最终要得到各元素，特别是最低层中各元素对于目标的排序权重，即所谓总排序权重，从而进行方案的选择。总排序权重要自上而下地将单准则下的权重进行合成，并逐层进行总的判断一致性检验。各因素权重为：

其中，a=（n—1）/2

4、确定评语集以及最终评价结果

将研究项目投资风险的评判等级划分为五等V={V1，V2，V3，V4，V5}，即

要得出最终评价结果首先应确定评价矩阵。请专业人士对指标进行划等定级，然后对结果进行统计整理指标的风险频数。

接下来计算模糊关系矩阵。首先对各子因素层指标的评价矩阵Rk做模糊矩阵运算，得到主因素层指标Uk，对于评语集 V 的隶属向量Bk，Bk=Ak*Rk=（bk1，bk2，…bkm）。

然后对 R 进行模糊矩阵运算，即得目标层指标 U 对于评语集 V 的隶属向量 B。

最后计算评价结果。将评语集用百分数定量化，设G=[10%，30%，50%，70%，90%]

计算

即得最终评价结果 W。W 为一代数值，其取值范围在[0， 1]之间，表示对研究项目投资风险的最终评分，值越大，说明投资风险在所有评价指标上的综合表现越佳，投资风险越大。反之亦然。

三、实证研究

（一）项目简介

景城名郡坐落于连云港市连云区五羊路，占地面积109536平方，总面积295220平方，容积率2.7%、绿化率37%，建筑密度22%。项目东临东港中学、西靠大型商业中心金福德，此外还有久积、嘉年华等商圈，周边高档社区林立，教学体系完善，紧邻连云港东站，交通便捷。

（二）运用模糊层次分析法对该项目投资风险进行评价

1、项目指标体系的构建

按照房地产项目投资决策项目的风险评价指标体系构建原则，对景城名郡项目的风险控制和实施效果综合评价进行层次分级，分为目标层1个，准则层共分4个因素，指标层分为13个因素，构建层次结构模型，其中A为目标层、B为准则层、C为指标层。

2、构建层次分析判断矩阵

选取景城名郡项目中的开发单位、营销咨询单位、投资建设单位共11位不同部门负责人组成专家评审组，按照1～9 比例标度进行两两因素对比，得出隶属度，分别构造准则层各因素和检验指标层各因素之间的模糊一致性判断矩阵，并进行层次单排序，即计算各准则层各因素和指标层各因素之间的相对权重。

根据公式 可求得准则层B各因素之间的相对权重向量W为（0.574，0.234，0.139，0.063）。以同样方法求得各因素层权重向量分别为W1（0.171，0.074，0.471，0.289），W2（0.471，0.172，0.284.0.074），W3（0.571，0.286，0.143），W4（0.75，0.25）。

第6篇

【关键词】房地产；投资评估；决策系统；分析与设计

科学技术不断进步，计算机技术广泛地应用在各个领域。对于房地产行业来说，进行投资决策需要慎重考虑，并且要进行分析工作，决策持续的时间比较长，这对工作效率造成一定的影响。把计算机技术运用到房地产行业，融入到房地产投资评估与决策系统中，将大大的提高工作效率，缩短决策的时间。

一、房地产在进行投资和决策时遇到的问题

房地产开发商在进行投资评估和决策时，遇到的问题主要是以下三个方面：

第一，房地产前期的估价。一般来说，传统的估价方法需要投入的人力和物力比较大，持续的时间比较长。传统的方法不仅工作效率低，费用的支出也比较大。

第二，决策者携带资料的不便。决策者在进行决策时，往往需要很多的资料，并且要携带样本，但是如果数量较大，无法进行携带。此外，一些需要共享的资料由于携带的不便也无法完成。

第三，现场办公的不便。在工地进行现场办公时，工程师和管理人员会需要很多的技术资料，但是不能随身携带，这样影响了工作的顺利开展，而且在进行现场办公时，一些资料的保密性无法得到保证。

二、房地产投资评估与决策系统的分析

1、介绍主要的工作内容

结合房地产项目的特点，房地产投资评估与决策系统的工作内容主要有以下

几个方面：

第一，进行市场分析。市场分析由市场调查、市场预测两方面组成，通过进行这项工作，房地产开发商就可以掌握房地产开发项目的制约因素以及需求的情况。

第二，进行投资评估。通过第一项工作，进行开发项目方案的制定，要设计出多套方案。最重要的是，每一个投资方案都要进行三个环节：一、财务评价；二、风险分析；三、进行国民经济评价。结合系统的整体特点，选择合理的投资方案。

第三，进行投资决策。运用一定的科学理论、方法和手段，通过一定的程序对投资的必要性、投资目标、投资规模、投资方向、投资结构、投资成本与收益等经济活动中重大问题所进行的分析、判断和方案选择。投资决策是生产环节的重要过程。结合所投资项目的实际情况，选择适当的决策方法，进而选择投资方案。

2、系统的功能

根据配套程度、规模以及统一性，房地产开发分成两种形式：综合开发和单项开发，房地产投资评估与决策系统要完成两种形式的相关工作，包括：市场分析、进行投资估算、分析成本、进行财务评价、进行敏感分析等，从而用表格或者图表输出结构形式，并且对数据库进行及时的更新和维护。

3、分析工作流程

房地产开发企业进行投资评估和决策，主要进行以下几项工作。

第一，根据宗地的使用性质、拆迁安置以及规划要求，前期开发处进行征地补偿、安置和代收费用列表的填写；

第二，企业经营计划处把前期开发处完成的研究报告分送到各个科室；

第三，经营计划处结合各处的资料进行汇总明细表的编制；

第四，财务审计处根据相应的规定，列出管理费用、建设税费和利息支出的情况，销售处负责填写销售计划的明细表；

第五，销售处要根据实际情况例如地理位置、住房以及商品房的需求情况提出建议，列出企业商品房的价格范围，并且转达给经营计划处。

三、进行系统设计

房地产投资评估与决策系统主要采用结构化的程序设计方法，这种系统不仅可以以子系统的形式单独存在，还可以服从上级模块的管制。一般来说，系统主要由子系统构成，子系统由模块构成，笔者将对模块的功能进行分析。

1、房地产投资信息

这一子系统主要实现三个方面的功能：一、数据编辑模块，可以添加、修改或者删掉市场信息数据；二、信息浏览模块，能够浏览特定的市场信息；三、索引查询模块，根据使用者提出的要求，在一定的范围内检索市场信息。

2、市场预测

市场预测子系统主要具有三项功能：

进行数据库的管理。它可以设立、更正或者删除基础数据库。在建立预测模型、实施预测的工作中，它是基础性的环节，没有数据库的管理，前者根本无法实行。

进行预测分析。它主要包括分析相关的要素、建立模型、预测外部的变量以及对预测结果进行调整和输出。

预测帮助。在知识库的作用下，针对用户选择相关要素等具体细节进行指导。

3、房地产投资估算和评估

它由五个模块组成：第一，开发项目的立项；第二，估算项目投资；第三，项目的销售计划；第四，分析财务收支计划；第五，对财务指标进行计算。

4、房地产投资决策

这一子系统中主要具有的功能为以下几个方面：

第一、方案比较。通过对不同的方案进行比较，选择比较合理的方案。

第二、敏感性分析。主要是分析影响经济指标的不确定因素，通过分析，判断出比较大的风险因素，并提供相应的风险信息。

第三、决策树分析。这一模块主要是通过期望值的方法对投资方案进行选择。

第四、盈亏分析。该模块主要是计算盈亏的平衡点，以此分析项目是否适应市场需求的变化。

四、对系统进行构架

决策支持系统的核心部分是数据仓库技术，结合其他的技术作为辅助工具，实现决策系统的良性运转。

通俗的讲，数据仓库就是数据的集合，它主要是支持管理决策的整个过程，面向特定主题，依照时间的变化而变化，本身具有稳定性的数据集合。它对数据进行组织和管理的方法比较特殊：第一、根据决策的要求，挑选需要的数据并进行特定的处理；第二、数据仓库具有多维性；第三、它主要支持决策处理。数据仓库技术需要其他技术的支持，例如并行数据库技术、数据库互操作技术。

五、数据库的设计和系统预期水平

房地产投资评估与决策系统需要处理的数据比较多，在对数据进行组织时，需要优化方式，保证数据库的完整性。此外，在对数据库进行调用时，主要是传递和存储数据，通过设置内存变量控制系统的过程。

现阶段，房地产投资评估与决策系统结合实际情况，采用最新的软件开发程序，实现的功能是：完成项目的投资评估等流程工作；具有较好的保密性；系统的界面便于操作。

结束语：

城市建设不断发展，房地产市场变得更加繁荣。使用房地产投资评估与决策系统可以大大提高工作效率，节省人力、物力，实现决策和管理的现代化，简化工作流程，降低进行投资评估、决策所消耗的成本，增加了一些资料的保密性。采用房地产投资评估与决策系统，缩短决策部门进行决策的时间，这对企业来说是一大竞争优势。

参考文献

[1]陆惠民，李启明.房地产投资评估与决策系统的分析与设计[J].系统工程理论与实践，2008（09）

[2]郭华梁.房地产投资决策支持系统的分析与设计[J].管理科学文摘，2008（04）

[3]鲍周.房地产项目决策系统的研究与设计[J].南京农业大学（地图学与地理信息系统），2008（01）

[4]杨晶.浅析中小型房地产企业的信息管理系统建设[J].科技经济市场，2011（02）

第7篇

房产和土地是企业持有的最为常见的资产，随着近十年房地产价格的不断攀升，企业利用房地产评估增值违规调增资产总额以获取银行授信的案例时有发生，如何判断评估增值的合理性是摆在银行从业人员面前的一道考题。

二、案例介绍

某贷款客户提供的财务报表上显示2011年末总资产中土地和房产账面净值为1.7亿元，占资产总额的30%。而对比近三年的财务报表发现该公司并未新购土地和房产，2009年末该企业的土地和房产净值仅为2000万元，通过2010年资产评估增值调增了土地和房产的账面价值1.5亿元，增长幅度达8倍之多，占资产总额的26%。如将增值部分剔除，该客户资产负债率将由30%上升至65%，对授信评级具有重大影响。对于评估增值的房地产价值，能否根据客户提供的财务报表予以确认呢？这需要根据会计核算制度来区分评估增值为正常会计处理抑或是恶意粉饰报表。

三、分析思路

企业在正常经营期间发生土地和房产评估增值的事项，需要从以下三个方面进行考量以确定其是否满足评估增值会计确认的条件：第一，是否满足投资性房地产的确认条件；第二，企业是否进行了清产核资或股份制改造；第三，对特殊交易事项的考虑。

（一）投资性房地产可进行评估增值确认

对满足投资性房地产确认条件的资产，可以进行评估增值的确认，即调增土地和房产的账面价值。对资产进行评估并按照评估结果调整账面价值，从会计核算的角度来看，是根据资产的公允价值进行计量的过程。2006年颁布的会计准则中对资产的计量引入了公允价值的概念，但对其具体应用也做出了限定。根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》，投资性房地产包括：第一，已出租的土地使用权；第二，长期持有并准备增值后转让的土地使用权；第三，企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产的初始计量以取得时的成本为基础，后续计量则可以采用公允价值。在投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以采用公允价值模式进行后续计量，在资产负债表日以公允价值为基础调整其账面价值。

在具体案例中，首先应该根据企业土地和房产的实际用途来判断是否满足投资性房地产的条件，即需要判断土地是否用于出租或持有待售，房屋是否用于出租；然后对投资性房地产的计量属性予以确认，查看其报表附注部分中是否注明采用公允价值计量投资性房地产。如同时满足这两项条件，则投资性房地产的增值部分可以在报表中反映。特别要注意的是有两种情况不属于投资性房地产：第一，自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；第二，作为存货的房地产，即房地产企业开发用于销售的商品房。

（二）清产核资和股份制改造可按规定进行资产评估

企业清产核资和股份制改造时，可以依据相关规定按照评估值调整资产账面价值。按照《国有企业清产核资办法》及财政部相关要求，清产核资中对固定资产和土地进行的价值重估，可根据同级清产核资机构的批复结果，进行有关账务处理。根据《财政部关于股份有限公司有关会计问题解答》、《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答》、《关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的通知》等一系列规定，企业进行股份制改造发生的资产评估增值，可调整相应账户，改制后的新股份公司可以按评估增值后的金额记账并计提折旧和摊销。

（三）特殊交易事项的考虑

企业合并、分立、非货币性资产交换、债务重组等事项也涉及到公允价值的运用，但此类特殊事项实质上是资产交易事项，即资产的权属发生了变更，如债务重组事项，从交易实质可视为债务人以公允价值向债权人出售资产，双方再按照公允价值与债权债务账面价值之间的差额计入当期损益。此类事项是通过交易安排使资产发生权属变更，得到资产一方按照公允价值对资产进行计量，从而将资产在交易过程中发生的增值部分反映到会计报表中。这类事项需要考虑的重点是资产在企业的子公司之间发生上述交易事项，是否在合并报表中对该内部交易予以抵消，将增值部分剔除避免通过内部交易虚增资产。

第8篇

[关键词]资产计价；会计盈利；资产评估

一、资产计价与资产评估

资产计价与资产评估有着彼此间的联系，但又有着显著区别。首先，资产评估强调的是资产评估时点的市场价值，所以在会计师选用重置成本、现值等标准作为资产计价的基础时，资产评估的结论就可以作为资产计价的依据。同样，资产评估中所依据的许多数据资料都来自于企业的会计资料和财务报告，所以没有了资产计价形成的会计资料，资产评估就成为了无本之木、无水之源；其次，虽然资产计价与资产评估有着上述的联系，但不能简单地认为资产评估就是从资产计价的基础上发展起来的，这二者之间也是有区别的，它们在计价原则、计价目的、资产涵盖范围上都有着显著的区别。例如，自创无形资产等视作资产，在资产计价中却不将其纳入资产。同样的，资产计价会将企业的一些设备、折旧费用等视作资产的一部分，但资产评估会将过时的设备的价值视为零。所以，不能武断地就将资产计价与资产评估混为一谈。

二、以投资性房地产为例进行具体分析

投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地所有权、持有并准备增值后转让的土地使用权或者已出租的建筑物。投资性房地产有成本模式及公允价值模式两种计量方式。下面分别分析在两种不同的计量模式下，企业的会计盈利会受到什么样的影响。

1.采用成本模式计量的投资性房地产。成本模式计量下，企业采用了资产的双重计价，即糅合了历史成本与现实价值。期初的历史成本包括取得资产时的一切合理的、必要的支出，随后按期计提折旧或摊销，降低了资产的账面价值，同时提高了企业的费用，自然也就降低了企业的利润。这些计价方法都保证了资产计价相关性。资产负债表日，要对投资性房地产进行减值测试，并在减值确实发生时计提减值准备，将资产的账面价值统一于现实价值，这样就保证了资产计价的可靠性。同时，计提减值准备，减少了资产账面价值，增加了利润表中的“资产减值损失”科目，减少了利润总额。但已计提的减值准备在价值恢复时也不得转回，一定程度上降低了可靠性，但阻止了企业通过调节减值准备进行利润调节的行为。

另外，税法上并不承认资产的减值损失，且企业采用的折旧（摊销）方式与税法规定的方式不同时，都会产生所得税上的差异。折旧（摊销）方式的不同就会带来两种形式的所得税差异，会计上的折旧（摊销）额大于税法规定时，会产生递延所得税负债，增加当期所得税费用；小于税法规定时情况则相反。但是，由于所得税率的影响，所得税费用的影响程度肯定小于减值或折旧（摊销）差异带来的影响。

2.采用公允价值模式计量的投资性房地产。企业只有在存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式。外购或自行建造的采用公允价值模式计量的投资性房地产，同样按照取得时的成本进行初始计量。但在后续计量中，不再对固定资产或无形资产计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目。

公允价值计量模式下，企业采用了实物保全的资产保全概念。当公允价值发生变动时，投资性房地产的账面价值就要进行调整，且不会通过计提折旧（摊销）或减值准备的方式来降低资产账面价值、增加费用。只是通过“公允价值变动损益”科目记录公允价值的变动，同样的，税法中并不承认投资性房地产账面价值随公允价值变动的数额，由此也就带来了所得税差异。当投资性房地产公允价值上升时，利润表中该“公允价值变动损益”科目数额增加，利润总额随之增加，此时资产的账面价值大于计税基础，产生递延所得税负债，增加当期所得税费用；反之亦然。这样所得税费用与利润总额同步增加或减少就抵减了一部分由于公允价值的变动而对净利润带来的影响。

3.采用新准则后，由成本模式转变为公允价值模式。虽然新准则中依然以成本模式为主导，但仍鼓励那些开发类企业，尤其是那些希望通过租金收入获得长期收益以增强可持续发展能力的上市公司，由于它们更符合采用公允价值模式的前提，即所在地有活跃的房地产交易市场，企业也能够从该市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而能够对投资性房地产的公允价值做出合理估计。企业一旦选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允模式进行后续计量。公允价值与原账面价值之间的差异计入当期损益。也就是说，投资性房地产的上市公司将对其相关资产重新估值，由此带来的是账面净资产的大幅增加，使得相关会计数据更能反映近年来房地产的增值情况。另外，上市公司可以通过赚取租金，或持有房地产等待其增值获取利润。一旦投资性房地产的公允价值提升，上市公司的财务报表将体现这一利润，这必然会带动利润的上涨，进而带来每股收益的增加、影响地产股的股价表现。

总之，会计计量在会计模式中占有十分重要的地位，进行正确合理的会计计量自然要求我们要清晰的界定资产计价，选择适当的且符合企业发展目标的资产保全概念，由此选择不同的会计计量模式，形成不同的资产计价方法，势必会在成本、费用的计量上存在差异，反映到利润表中就形成了对利润总额进而对净利润的影响。

参考文献：

[1]王军会.稳健原则及其应用研究[D].天津财经学院，2000.

第9篇

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，属于企业经营活动的范畴，主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物等，自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。2000年5月，国际会计准则委员会（IASC）了《国际会计准则第40号――投资性房地产》（IAS 40），将投资性房地产定义为：为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应、或用于管理目的的房地产，不包括在正常经营过程中销售的房地产。英国会计准则委员会（ASB）在SSAP 19中和中国香港在SSAP 13中认为，投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目，是为投资目的而持有，并且其租金收益可以公平协商，不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租并由集团内另一公司占用的房地产。

二、中外投资性房地产评估准则

评估准则的制定与会计准则制定关系较为密切，尤其是随着公允价值计量模式在国际会计准则中的引入，国际会计界在对公允价值确定以及提高公允价值可靠性等方面与评估界进行沟通交流，以增进会计界对公允价值的正确认识和促进会计界对公允价值的推广，同时这也促进了会计界对评估行业的认识，对提高评估行业在市场经济中的地位起到了积极的作用。同样，在制定评估准则时，国际评估准则委员会、美国财务会计准则委员会以及欧盟等一些国家的资产评估协会也会十分关注会计准则的变化及发展趋势，对于以公允价值计量的部分关注度更高，比如投资性房地产评估准则的制定。

（一）国际投资性房地产评估准则

IVSC对投资性房地产制定了相应的准则，即《IVS 233在建投资性房地产》，主要是针对在建情况，但仍对投资性房地产的一般情况及相关概念进行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。

（二）英国投资性房地产评估准则

英国皇家特许测量师学会（RICS）从20世纪70年代开始制定以财务报告为目的的评估操作规范，对涉及投资性房地产评估等方面均做出了专门的规定，也就是说英国的投资性房地产评估准则是在以财务报告为目的的评估规范中规定的，并没有专门的评估准则进行规范。

（三）中国投资性房地产评估准则

投资性房地产是我国现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定相应的指导意见或准则对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。

为适应会计准则新变化的需要，进一步规范执业行为，保护各方当事人合法权益的需要，适应市场和提高执业水平的需要，中国资产评估协会（以下简称“中评协”）借鉴国际上的做法，同时结合实际情况，于2008年3月成立投资性房地产评估指导意见（征求意见稿）起草项目组，收集、翻译了国外投资性房地产评估方面的大量资料，对投资性房地产评估涉及的重要名词、术语、价值类型、评估方法及评估理论等系列问题进行了深入研究，总结了国内投资性房地产评估的实践经验和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我国国情的投资性房地产评估规范――《投资性房地产评估指导意见（试行）》。指导意见突出了以财务报告为目的的评估的特点，并参照相关会计准则的规定，满足了会计信息的需要。

三、中国与国外投资性房地产评估准则对比

（一）相同点

1.理论来源相同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》理论来源是《资产评估准则――基本准则》《资产评估准则――不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》。国际评估准则中的《IVS 233在建投资性房地产》部分理论源自通用准则和不动产权益准则，不属于《IVS 230不动产权益》准则范畴。同时，IVS 233必须遵循《IVS 300以财务报告为目的的评估》的原则，在IVS 233注释3中其将财务报告作为评估目的，在注释12中将财务报告列为特别注意事项。

2.评估目的相同。《投资性房产评估指导意见（试行）》第三条和第十条分别指出，“对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见”“会计准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值”。IVS 233注释4明确写明，“此准则提供评估在建投资性房地产的市场价值时应遵守的原则，市场价值是指在市场中模拟交换的价格”。由此可见，国内外对投资性房地产的评估都侧重于对其公允价值的评估，即市场价值。

3.相似的估值方法。资产评估的估值方法常用有三种，市场法、收益法和成本法。对于投资性房地产而言，因其自身的特殊性，投资性房地产不适用于成本法估值，市场法和收益法能够很好地对其公允价值进行估值，而国内外也都是优先考虑采用市场法和收益法来评估投资性房地产的价值。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第四章评估方法中对投资性房地产评估的市场法、收益法的使用情况等做了详细描述，而国外IVS 233同样也十分强调投资性房地产市场法和收益法的运用，在IVS 233注释6中指出，“在缺乏直接可比的销售证据时，评估价值必须使用一个或多个以市场为基础的估值方法”“关键投入的可比市场数据用以支持贴现现金流量预测或收入资本化的计算”。

4.参数选取类似。用市场法评估资产价值，很重要的一点是可比案例的选取，案例选取的越具有可比性，评估结果越接近资产的真实市场价值，对于用市场法评估投资性房地产价值亦是如此。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十五条、十六条明确指出了可比基础选择的重要性，并对相关比较因素比如交易情况、交易日期、容积率等做出了明确规定，方便评估人员据此选取可比案例。IVS 233同样在注释6中表明了可比案例选取的重要性。同样，在使用收益法对投资性房地产进行评估时，收益法最重要的三个参数――收益额、收益期限和折现率的选取国内外也都给予了相似的规定。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十七条至第二十条从“净收益”“收益期限”“折现率”三方面对收益法三大参数选取进行了规定。IVS 233则在注释11、注释9中分别阐明了对收益、折现率和收益期限的规定。

（二）主要区别

1.投资性房地产概念不同。我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中的“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其中，“房地产”是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。而IVS 233中的“投资性房地产”是指为赚取租金，资本增值或两者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，在日常业务过程中作为存货销售的房地产。IVS 233对投资性房地产的界定较为详细。

2.专业术语表述略不同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》对评估方法分别以市场法、收益法等文字进行定义和描述，而IVS 233中并没有涉及“市场法”“收益法”等类似字眼，相反是用“现金流量预测”“收入资本化”等专业术语来描述。不过这些并不能造成国内外对投资性房地产评估的实质性差异。

3.准则的详略程度不同。我国的准则倾向于给出具体的操作建议，而不仅仅是一个导向性作用。在投资性房地产准则规定上，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》在有关概念的解释上较为详尽、具体，而IVS 233则是给出了投资性房地产评估中的原则性指导。举例而言，在运用收益法对投资性房地产进行评估时，关于对租约条款因素选取数据，IVS233要求用租约条款的可比市场数据进行计算，而我国《投资性房产评估指导意见（试行）》则对租约条款的具体内容进行了规定，如租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件等。

4.准则体系结构不同。为符合国内读者的阅读习惯，《投资性房地产评估指导意见（试行）》采用了与国内其他准则相似的结构体系，分为“引言”“基本要求”“评估对象”“评估方法”“评估披露”和“附则”六个部分，主要内容包括具体操作要求、评估准则、评估方法以及会计准则对投资性房地产的分类等。IVS 233准则则是采用了国际评估准则的通用惯例，准则由正文和注释两部分构成。

5.侧重点不同。《投资性房地产评估指导意见（试行）》在对投资性房地产进行估值时侧重于对土地使用权和区间值等有关事项的规定，例如在对土地使用权进行评估时，指导意见对土地使用权的分类、剩余使用年限等方面做出了多方面说明。区间值是我国评估准则的创新部分，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二十三条指出“注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。”国际上，IVS 233则较为关注在建工程评估并对其进行了一系列说明，另外还特别指出了财务报告、收购、兼并和出售企业或部分企业、诉讼等评估注意事项。国内和国外准则的重点关注点不同，主要是因为经济发展水平以及相关经济政策等国情的不同导致的，并不影响它们在实务中的运用。

四、借鉴与启示

（一）评估方法方面

在我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中加入假设开发法评估方法的使用。因为在建的投资性房地产往往可以作为抵押标的物进行抵押借款等，而此时的投资性房地产处在在建状态，很难采用以往常用的市场法和收益法进行评估，因此就可以用假设开发法对投资性房地产进行评估。另外，投资性房地产作为不动产的一部分，我国准则在运用市场评估时严格对可比案例的地点、时间和交易情况进行限制，而实际上，投资性房地产往往缺乏实际交易可比案例。通过对比国内外投资性房地产评估准则中市场法的应用条件，笔者认为，我国的指导意见可以借鉴国际做法，放宽市场法的应用条件，以便更好地适应实际评估工作。

（二）注重评估准则与会计准则的衔接

投资性房地产不仅属于评估行业术语，也是会计行业的常用概念，并且《企业会计准则第3号――投资性房地产》专门对投资性房地产的概念、会计处理、后续计量模式等方面做出规定。投资性房地产采用公允价值计量能够更好地满足会计信息相关性的要求，而公允价值的确定需要评估人员对其发表专业的估值建议，这一点上，国内外评估准则都与会计准则做了很好的衔接。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二章明确要求评估人员在对投资性房地产评估时需与委托方及会计师进行充分沟通。未来，随着公允价值计量在会计行业中的兴起，评估人员在进行评估业务时会涉及到更多的投资性房地产评估，比如在企业合并或进行减值测试时就可能会涉及到投资性房地产的评估业务，但是目前我国《投资性房产评估指导意见（试行）》并没有对这种情况下投资性房地产估值进行说明，指导意见可以依据会计准则对相关部分进行完善。

（三）完善评估目的

与国际投资性房地产评估准则相比，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》缺乏对投资性房地产特定评估目的的说明，指导意见主要明确了以财务报告为目的的评估，并没有关于抵押、诉讼、收购合并等特定评估目的的说明。然而，随着经济的发展，我国的抵押、收购兼并等经济业务频繁发生，对投资性房地产的单一评估目的已经不能很好地满足经济活动的需要，我国评估准则应该顺应经济潮流进行及时修订，将符合经济行为的特定评估目的加入指导意见中，以使指导意见更好地指导评估实务。

第10篇

【关键词】价值构成 继续使用假设 本质和评估方法

中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1003-8809(2010)08-0233-01

一、房地产的价值构成

房地产由房产和地产构成, 因此房地产的价值构成主要包括房产的价值和地产的价值。在这两部分价值中,房产的价值比较容易确定, 我们通过重置成本法或历史成本法可以比较准确地评估出来。但是, 在现实生活中,我们发现, 随着时间的推移, 一幢房地产的市场价值不仅没有减少,反而不断升值。显然,在这种情况下,房产的价值在减少, 而地产的价值在增值, 但后者大于前者, 两者相抵后房地产依然升值。由此可见,地产的价值在房地产的价值构成中占有重要地位,而且是比较难以确定的。在有关资本比率的讨论中, 我们给出了地产和房产的理论上价值构成比例为30 %比70 %,这只是对所假定情况的估计,实际上,这一比例的确定是十分复杂的。首先,房地产价值构成比例取决于房地产所处的地理位置。对于不同地区的房地产, 其地产和房产价值的构成比例可能有很大的不同。其次,还取决于房地产的高度和层数。这是因为,对于同一地理位置的房地产来说, 楼层越高, 单位建筑面积所占有的地产就越少, 因此土地价值在房地产价值中所占的比例就越小。这种思路的直接后果就是:在地产价值较高的现代化都市,高楼大厦往往比较普遍, 地产价值的奇高促进了人们向更高的空间发展。第三,房地产价值构成的特殊性使得房地产在国民经济发展中发挥着独特而重要的作用。我们知道, 泡沫经济最容易在房地产市场上发生, 原因就是房地产市场交易的市场价值最容易与其客观价值相背离, 且房地产市场交易的客观价值很难被交易者准确得知。因此,在这个市场上大量存在的信息不对称情况就导致交易者只能依靠预期进行操作。房地产的价值是由两部分即房产和地产的价值构成,房产的价值比较稳定且容易测度,而地产的价值则会随经济形势和购买者预期的变化而变化,其市场价格有很大的不稳定性。如果经济形势影响了购买者的预期, 从而使得地产的市场价格急剧上扬,并带动房地产市场价格的上涨,当市场价格严重高于房地产的实际价值时,房地产市场的泡沫经济就会随之产生。最后, 在具体的评估计,评估人员往往是将房屋建筑物与地产分离开来, 分别进行评估, 然后将两者相加得出房地产的评估价值。

二、关于继续使用假设的运用

继续使用假设是资产评估的重要前提, 也是房地产评估中所应遵守的重要假设。房地产不同于其他资产, 其用途可以有多种。因此在评估房地产时,应该灵活运用资产评估中的继续使用假设。

按照社会经济用途分类,土地可以被划分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林风景游览区用地和其他特殊用地等。我们知道,房地产特别是土地的评估价值会随着用途的变化而有所不同。例如, 作为商业用地的评估价值可能高于工业用地的评估价值;作为园林风景游览区用地和行政事业机关用地的评估价值又必须考虑到其对周边地区土地价值增值的带动效应。特别是有的被评估房地产在评估时的用途与评估以后的用途有所不同, 如工业用地可能被转作商业用地等。这样, 按照不同的用途进行评估的结果必然出现差异,因此,这里的继续使用假设就不能特指按原来的用途继续使用,而必须全面考虑其他可能的用途以及每一种用途带来的经济效益,在此基础上合理评估出房地产的价值。

改革开放以后,随着产权制度的推进,有关单位必然会按照效益最大化原则重新安排土地资源的用途。因此出现了旧城区的改造和新城区的合理规划等现象, 这些都使得土地资源被重新合理利用。在这种情况下,如果依然固守原来的用途进行房地产评估,就会出现评估结果不合理的现象,而且必须全面考虑被评估土地的可能用途,从中寻求并按照经济效益最好的用途进行评估。

三、土地评估价值的本质和评估方法

根据马克思的劳动价值论, 商品或资产的价值量由生产该种商品或资产所投入的社会必要劳动时间所决定, 投入的社会必要劳动时间越少,其价值量就越小。当一种商品或资产在生产中不需要投入人类的一般劳动时,其价值量就为零。按照这一价值理论,土地不具有一般商品或资产那样的价值,因为土地是大自然赋予人类的基本资源,它的产生没有凝集人类的一般劳动,而是大自然运动的产物。

但是,在现实生活中,土地和其他经济资源或资产一样,能够为其占有者带来相应的经济利益,因此属于能够创造价值的资产,具有相应的“使用价值”。这就是土地资产即地产价值的特殊性。在具体的资产评估中, 我们可以撇开土地的价值而单纯评估土地使用权的市场价格。这就是说, 没有价值但具有使用价值的资产同样会有一定的市场价格,这一价格就是土地使用权价格,在大多数土地国有的国家,所谓土地价格的评估实际上就是指土地使用权价格的评估, 土地使用权可以被当成无形资产来看待。

由于土地具有这样的特点,因此,一般认为土地使用权价格只能采用收益现值法时行评估。毫无疑问,这样的评估思想是正确的,在实际评估中也是应该这样处理的。但是,我们知道,大自然赋于人类的土地千差万别,有的可以直接使用, 如土质较好而且比较平整的土地, 而有的土地需要加以改造甚至投入大量的劳动和其他经济资源后方可使用,如西北地区沙漠改良等。在这样的情况下,土地开发的成本就不容忽视,如果单纯采用收益现值法评估而忽略土地开发成本,评估结果就可能出现较大的偏差。因此,笔者认为,应结合各类土地的基本特点选择不同方法对土地使用权的价格进行评估。具体来说:

第11篇

一、投资性房地产后续计量的理论倾向――公允价值模式

以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，对比传统的成本模式，大大增加了上市公司盈余管理的空间。因此在准则尚未实施之前，很多专家学者预测上市公司会偏向选择公允价值计量投资性房地产。从理论上分析，采用公允价值计量，上市公司盈余管理空间的增加主要表现在以下几方面：

1.从近年房地产走势来看。

会计准则规定：“采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差计入当期损益。”近年来我国房地产价格呈现不断上升的趋势，企业所持有的房地产账面价值往往低于市场价值。而且在许多经济较发达的大中型城市中，房地产具有活跃的交易市场，符合使用公允价值模式进行后续计量的条件。与成本模式相比，在房地产价格上升时期，采用公允价值计量可以增加投资性房地产的账面价值，同时增加企业的所有者权益。从而降低了企业的资产负债率，降低了企业的财务风险，有利于企业进行融资，扩大生产经营规模，实施并购重组等融资经营活动。这相当于因为资产的重估增值而调整账面价值，而这在历史成本计量原则下一般是禁止。

2.从资产折旧或摊销来看。

会计准则规定：“采用公允价值模式计量的投资性房地产，在后续计量中不对其计提折旧或进行摊销。”这也就意味着，企业减少了每期的固定费用，有利于增加企业利润。并且，由于税法不将资产重估增值的收益计入应纳税所得额，对于作为投资性房地产核算的建筑物或土地使用权也一律需要计提折旧或摊销。因此，在目前的条件下，投资性房地产采用公允价值计量不会增加企业的税收负担，也不会使企业失去折旧的“税收杠杆”作用。

3.从资产类别转换来看。

会计准则规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，按照转换当日的公允价值计价。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”准则还规定：“采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。”

这两条规定就给企业盈余管理提供了一定的空间。企业可以通过与关联方签订租赁合同，将原先的固定资产转换为投资性房地产并使用公允价值模式进行核算。然后，企业在适当的时间解除与关联方签订的租赁合同，重新计提折旧，并将转换时产生的公允价值变动损益计入当期损益。通过这两次转换，企业既减少了固定资产的折旧费用，又获得了公允价值变动带来的收益，达到了盈余管理的目的。

二、投资性房地产后续计量的现实选择――成本模式

笔者从网上收集到上市公司投资性房地产项目近几年的相关数据。在2007年，即我国上市公司全面执行企业会计准则体系的第一年，在630家年报中有披露投资性房地产的上市公司中，仅有18家选择公允价值模式进行计量，占比2.86%。2008年，披露投资性房地产的公司增加了60家，但仅新增2家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产，占比为2.90%。2009年，采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司仅为25家，占772家披露有投资性房地产公司的3.24%。该比例直至2010年仍未超过5%，每年增幅较小。为什么上市公司对投资性房地产计量模式的选择，并不是对上市公司盈余管理有利的公允价值模式而是传统的成本模式呢？笔者在研究之后，提出以下几方面成因：

1.公允价值较难获得。

我国会计准则规定：“企业可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格来确定投资性房地产的公允价值；无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素予以确定。”该规定似乎表面上解决了公允价值的取得问题，但实际中会计人员很难操作。由于地段、楼层、朝向不尽相同，要找到同类或类似房地产，其实很不容易。这样，仅靠企业会计人员的专业判断是不够的，必须依赖资产评估师、房地产估价师、土地估价师等独立第三方进行房地产公允价值评估。如果采用公允价值模式，企业每年需聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。这个过程将会增大企业的信息成本。因此，相比成本模式较低的信息成本，在现实中大多数企业选择放弃公允价值计量模式。

2.企业对房价下行的担忧。

目前，我国的投资性房地产物业市场进入加速发展阶段，房价升值潜力较大。但伴随房价的飞速增长，政府相继出台政策抑制房价，各热点区域城市的房价涨幅都相应放缓，有些城市甚至出现了房价下跌。根据会计准则，投资性房地产公允价值的价格下降将减少上市公司的当期损益，进而影响企业的市场形象及其股票价格。为了防止房价下降带来的不利影响，本着谨慎性的原则，企业宁可放弃房价上升时采用公允价值模式计量带来的好处，也要实现公司利润的稳定。

3.公允价值模式加大企业利润分配难度。

在投资性房地产准则中，公允价值计量方式的引入，使收益确定模式由偏重收入费用观转为偏重资产负债观。这就使得在权责发生制下的净利润与现金流进一步偏离。在资产负债日，将投资性房地产的公允价值变动计入当期损益，增加或减少了企业的净利润。但在没有对投资性房地产处置前是没有相应现金流入的，所以在没有现金流变动的情况下报告企业利润的增减，可能会加大企业利润分配的难度。

三、促进投资性房地产公允价值计量的对策探讨

1.深入公允价值研究。

公允价值的评估给企业提出了一个较大的挑战，公允价值的确认方法是否恰当、合理、可行，成为投资性房地产后续计量是否采用公允价值模式的关键。FASB于2006年9月FAS 157号准则――《公允价值计量》，该准则于2007年11月15日正式生效。IASB也于2005年9月启动了修订《公允价值计量》准则的工作计划。而我国在这方面的研究才刚刚起步，虽然在新准则中大量运用了公允价值，但对公允价值的运用都是体现在其他具体准则中，没有一个单独的有关公允价值内容的具体准则，使公允价值的运用缺乏理论的指导。因此，只有深入公允价值的研究，健全公允价值的理论体系，才能全面指导多变的实际问题。否则，对理论研究的缺失，将极大地阻碍公允价值的应用与发展。

2.统一资产评估体系。

目前，我国企业的房地产公允价值主要依靠第三方房地产评估机构获得。具备房地产评估资格的资产评估师、房地产估价师和土地估价师，分别隶属于财政部、建设部和国土资源部管理，因为他们在进行房地产估价时会依据各自的评估细则，所以投资性房地产价值的公允性难以保证。因此，有必要统一目前的相关评估细则，建立起一套统一的资产评估制度，以增强公允价值的有效性。同时，相关监管部门应强化对资产评估机构的监管，以保证公允价值计量的独立性。

3.强化公允价值信息披露。

目前，投资性房地产准则主要强调披露公允价值的确定方法和依据，较少涉及其他公允价值计量披露的条款。上市公司对于公允价值信息的披露仍取决于其自觉性，公司披露与否，披露的多少及详细程度都由公司自己决定。这就使得有意采用公允价值模式的公司无章法可循。因此，国家应进一步明确公允价值计量披露的相关问题，要求上市公司披露包括公允价值的确定方法、确定投资性房地产时所聘请的评估机构、评估方法、证据来源、估计假设等要素，从而保护广大投资者等利益相关者的利益。

第12篇

【关键词】 估值技术; 公允价值; 投资性房地产

1990年,我国的住宅分配制度完成了从实物分配向货币分配的巨大转变,随之而来的是房地产市场的飞速发展,而投资性房地产也日益成为企业的一项重要投资手段。顺应这一发展趋势,2006年颁布,2007年施行的《新会计准则》,首次将投资性房地产单独列示,并且允许使用公允价值模式进行后续计量。但在新准则实行的两年间,公允价值的使用受到了冷遇,公允价值的计量成为使用者的主要困扰之一。2009年底,财政部网站公布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》,明确提出了收益法与市场法两种评估公允价值的方法,这一举措表明投资性房地产评估技术的改进。

一、投资性房地产公允价值计量的现状

公允价值虽然具有准确反映企业的财务信息,提高信息使用者决策能力的优势,但是由于存在市场机制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其应用存在严重技术障碍的情况下,公允价值的实际应用正如表1所反映的那样,并不如期望的那么广泛。

2007年,存在投资性房地产的630家上市公司中,仅18家选择公允价值计量模式,占有此类业务公司数的2.86%。2008年上市公司年报的调查报告中指出,1 624家上市公司有690家存在投资性房地产,而采用公允价值模式的只有20家,占有此类业务公司数的2.89%,且出现了三种计量方式,分别是评估价格(14家公司)、第三方调查报告(1家公司)及参考同类同条件房地产的市场价格(5家公司)。

二、估值技术的应用难题

(一)地域差异问题

《企业会计准则讲解(2008)》指出“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场并且企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”就可采用公允价值模式计量。

然而中国幅员辽阔,东中西部、城市与农村的经济发展、制度水平都存在明显差异,房地产的发达水平也不尽相同。公认的活跃市场至少包括中国的沿海大中型城市以及内陆的大型城市。除此之外,同类或类似的房地产要求彼此地理位置、性质、结构类型相同或相近,而由于地段、楼层、朝向不尽相同,要找到每一处房地产的活跃市场,其实很不容易(张兴 徐文学 柳萍 2009)。因此,根据市场的要求,通过在市场中寻找同类或类似的交易案例来确定价格显然存在困难,这就给投资性房地产公允价值估值技术中的市场法的实际运用制造了麻烦,凸显了估值的难度。

(二)时间跨度问题

运用收益法评估投资性房地产公允价值时,准确确定净收益、收益期限以及折现率是估值的基础。虽然这些参数是以现有租约条款、土地使用权剩余使用年限等历史信息为基础,但还是需要对未来信息进行预测。首先,评估基准日的选择可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等,不同的时点其风险回报不同,所以要确定的折现率就会随之改变。其次,租金收益是通过履行租约实现的,但未来实际租约收入因为考虑了时段而变得不可靠,这将最终影响净收益的确定。最后,收益期限需要根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数来确定,但企业可能会根据建筑物未来的收益情况来改变其使用期限。所以从总体来看,时点和时段上的改变都会影响估值的准确性。

(三)技术缺陷问题

空间与时间问题最终都可以归结为技术问题,如何将空间与时间问题上的相关因素进行指标化也是解决问题的根本。

最初,估值技术是被禁止的。但在《企业会计准则讲解(2008)》中,财政部已规定:“无法取得同类或类似房地产现行市场价格的,应当参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格,并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素,从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计;也可以基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值计量。”这就意味着,估值技术现在已经被允许采用。

《指导意见》中的估值技术在很大程度上借鉴了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》,主要指出了市场法和收益法两种评估方法,但没有明确每种方法的适用范围。大多数企业倾向于使用收益法,但收益法因为考虑了时间价值,需要评估人员的主观判断,增加了估值的不确定性,企业也可能通过对估值方法的选择来进行盈余操纵。

市场法强调了投资性房地产的“实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件”等重要因素。指导意见中的收益法强调了净收益、收益期限、现有租约对公允价值的影响和折现率等重要因素。但这些都是对因素的简单陈述,没有明确指出因素的影响因素,也就无法从根本上对其进行量化,指导相关工作。以区位状况为例,其受空间和时间的双重约束。在空间上,不同城市、同一城市的不同地段的房地产价值相去甚远;在时间上,同一地段的价值在各年份也不尽相同。由于缺乏衡量各因素的具体标准,使得估值缺少客观性。

三、推动估值技术应用的建议

从以上分析中可以看出,由于存在地域差异问题,时间跨度问题以及技术缺陷问题,使得估值技术难以在投资性房地产公允价值中得到切实的应用,从而直接影响到我国公允价值的确认和计量的可靠性,妨碍公允价值在我国的应用。因此,全面推动估值技术的应用,才是当前亟待解决的问题。在此,笔者结合相关研究成果,提出以下建议。

(一)明确量化标准

提高量化手段可以直接提高投资性房地产公允价值计量的可操作性。

首先是明确允许运用估值技术的地域范围。相关准则制定机构应该统筹考虑,将各地经济发展水平,例如人均GDP作为衡量指标,建议以京、沪、广为代表的沿海大中型城市以及内陆大型城市使用估值技术,因为这些城市投资性房地产交易量大,更可能形成活跃的市场。

其次是明确运用方法的依据。本文建议根据公司所披露的经营规模和5年经营业绩的平均值确定估值方法。在符合会计准则计量属性规定的条件时,会计准则中的投资性房地产的公允价值估值优先考虑的是市场法,但实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件等还缺乏量化标准,所以应将各种影响因素根据其重要性的先后顺序赋予权重参数,以规范计量手段,降低使用公允价值的风险。

最后是参照系数的修正。由于市场上不存在完全相同的两处房产,所以在寻找到相似房产后还要进行系数修正,可借鉴资产评估中对企业价值进行评估的观点,通过成长性、资产盈利能力等相关财务指标的比较来确定,再结合参照企业的价值系数确定最终评估对象的价值。

(二)建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库

信息技术革命所造就的新兴信息资源和信息产业是推动现代市场经济发展的强大动力,而以现阶段信息技术为依托,建立和完善我国房地产市场信息数据网络和市场信息数据库正是适应该趋势的一个重要体现,是推动估值技术应用的重要举措。企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据,使相关评估人员在运用估值技术进行投资性房地产公允价值评估时,更具有依据,并能保证评估结果的公允性。

由于数据库的建立一方面需要不同交易市场提供及时可靠的交易数据,另一方面要保证该数据库拥有必要的技术支持,而在我国要素市场、资本市场和商品市场都存在不同程度问题的情况下,其实施起来比较困难。因此,房地产市场信息数据库的建立必需坚持国家主导、市场导向的原则,采取逐步推进的方式,以现有公开市场交易数据为主要数据来源,同时结合国家统计局等有关部门的调研数据。另外,国家有必要通过制定和修改相关政策法规强化信息数据库的权威性。

(三)提高估值技术在报表披露中的地位

由估值技术所确定的公允价值数额会直接出现在报表中,建议企业在附注中增加对具体估值计算确认的过程。首先是估值方法的选定,其依据的标准是什么,所拥有的投资性房地产在同类资产中的地位。其次是具体参数的选定,如果选用的是市场法,应该具体披露所参照的类似市场、参照的标准以及各指标的相似度;若是收益法,那应该分别对净收益、收益期限以及折现率的数值标准进行解释。

通过附注的披露可以使整个计算过程受到信息使用者的监督,增强公允价值确认和计量的准确性和透明度,防止利润操作,提高人们对估值技术的信心,推动估值技术的运用。

(四)加强专业培训,提高资产评估水平

估值技术本身就受资产评估人员和会计人员主观判断的影响,所以两者业务水平的提高是公允价值可以顺利运用的保障。

相关人员一方面要丰富自身的专业知识,尤其是对公允价值的认识与理解;另一方面又需要在不确定因素面前作出自己的职业判断。所以他们除了通过后续教育机构进行再培训、学习欧美先进经验以及最新的国家方针政策外,还要在工作中不断总结经验,了解整体经济走势和行业发展状况,提高经济敏感度和职业判断能力。

【主要参考文献】

[1] 财政部会计司.我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告[R].2008.

[2] 财政部会计司.我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告[R].2009.

[3] 财政部.企业会计准则第3号――投资性房地产[S].2006.

[4] 财政部.企业会计准则讲解(2008)[S].2008.

[5] 张兴,徐文学,柳萍.上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].商业经济研究,2009(31).

第13篇

关键词：投资性房地产 公允价值 房地产估价

1 新企业会计准则对投资性房地产计量模式的规定

新准则对投资性房地产的规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

新准则对投资性房地产的计量的规定：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。这意味着企业可以对两种计量模式进行选择，而且对统一企业计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧，主要是折旧的部分已经通过公允价值与账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。

2 投资性房地产的计量引入房地产估价的原因

2.1 新准则中投资性房地产提出的理由 随着近几年我国经济的飞速发展，各地的房地产市场也逐步活跃起来，房地产的价格不但不会低于成本，反而大幅增值。因此，将以投资为目的持有的房地产从固定资产和无形资产中分离出来，单独核算和列报是十分必要的。而正是由于房地产价格的大幅上涨，才把不同于房地产开发售房和企业自用的房地产的分离出来。

2.2 房地产及房地产价格本身的复杂性 房地产是土地、建筑物等定着物及其权属的总称。土地由于它的供给特性的不同分为自然供给和经济供给，进而所具有的自然特性和经济特性都影响着土地的使用权的权益价格。建筑物是房屋及其构筑物。房屋，是具有房屋基本构造用于人们生产生活的场所；构筑物，是无法密闭的定着物，包括水井、水塔、隧道、桥、路等。房地产的价格是房地产的权益价格，包括土地使用权价格和房屋所有权价格，土地使用权价格基于取得土地使用权的途径不同，价格属于出让价格，还是转让价格。房地产价格还与房地产的用途密切相关，用途的确定受国家及各地区有关政策规定的影响，房地产的价格还具有区位性和个别性的特征，但不同用途的房地产对于区位的具体要求不同，进而对房地产价格的影响也不同。

房地产及房地产价格的这种复杂性，使房地产估价从资产评估中单独的分离出来，作为独立的估价机构存在。也正是由于这点，会计计量上把原有的投资性房地产从固定资产上分离出来。

2.3 房地产估价对于基于不同投资用途的房地产价格的专业把握 房地产估价就是房地产估价专业人员基于对房地产价格成因的了解和熟悉，遵循国家对于房地产制定的法律法规、评估准则，根据不同的房地产用途，遵循评估原则，依照相关的程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对房地产的价值进行分析、估算的行为和过程。之所以进行投资性房地产的确认及计量，就是由于很多并非房地产开发企业的企业从房地产上看到更大的赢利点，而这个赢利点的计量还不明确，尤其是后续计量上。非房地产企业对于基于不同用途的房地产的价格水平的掌握不具有专业性，而房地产估价人员对于不同用途房地产价值确认计量上具有专业性，尤其是投资性房地产的后续计量所采用的公允价值的计量上更具专业性。

2.4 投资性房地产公允价值计量条件与房地产估价方法前提一致 投资性房地产的计量属性准则中已经明确规定，投资性房地产的计量一般采用成本法，只有存在确着证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得的，才可以采用公允价值模式计量。采用成本法计量的规定与原有的固定资产和无形资产的计量方法基本一样，只是在名称上的改变，并没有从根本上改变会计计量，只有引入了公允价值的计量属性才是从根本意义上的改变。正是国家了解投资性房地产公允价值的计量对于持有投资性房地产的企业来说很难把握，所以才有明确规定必须有确着证据表明，而确着证据正是专业的房地产估价人员的基本工作。

采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足两个条件①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这两个条件恰恰就是房地产估价用市场法来评估房地产价格的前提条件，而对于条件中“同类或相似的房地产”在房地产估价的市场法中有详细的阐述，所谓的类似房地产，是与估价对象在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或相似。用途相似主要指大类用途相同，大类用途即是居住、商业、办公、旅游、工业、农业等；规模相当指一般在计量对象规模0.5—2倍范围内；档次与估价对象要相当，权利性质要与估价对象相同，而估价对象，从实质上就是投资性房地产的公允价值计量对象。

3 投资性房地产引入房地产估价的途径

3.1 国家在法律法规层面上进行引导 正是由于国家出台新会计准则，对于目前房地产市场给企业带来的影响在会计账务处理上进行了调整，同时提出了投资性房地产的资产类型，并在准则中引进了公允价值的计量属性，而在公允价值的实际应用中反映出了很多问题，比如，投资性房地产进行公允价值计量的企业的所有者权益的变动幅度很大，在某种程度上也说明公允价值的计量规定还不完善，应出台进一步明确的公允价值计量准则与规范，在其中引入房地产估价程序，具体来讲，即通过房地产估价机构的专业估价给予公允价值的计量以依据，同时，对于非活跃市场条件下的投资性房地产的公允价值，房地产估价机构也可以给予专业的判断。

3.2 拥有投资性房地产的企业通过有偿形式寻求房地产估价机构给予专业支持 企业对于投资性房地产的把握如引入房地产估价手段，除国家在政策性上进行引导外，还要靠投资性房地产企业主动寻求专业的帮助，而目前的房地产估价机构都属于经营性的中介机构，企业是作为估价机构的客户，收费也是正常的。但由于投资性房地产的经营对于部分企业来讲属于经常性的经济业务，自然计量也是频繁的，估价机构对于投资性房地产企业的收费也不能按正常的收费标准来收费，同时要考虑企业与估计机构应建立长期的协助关系，在费用上收取需双方协商。

投资性房地产企业在对于公允价值计量属性的引入，主要是从国际财务报告的公允价值计量上来考虑的，但美国次贷危机的教训，让我们也应该把注意力放在公允价值计量的后续计量的调整上，同时让房地产估价机构对于房地产市场价格的敏锐性来帮助把握后续计量的时间阶段。

参考文献：

[1]财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产[S].2006.

[2]财政部.《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南[S].

[3]房地产估价理论与方法.中国房地产估价师与房地产经纪人.中国建筑工业出版社.2010.

[4]王磊.投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析.会计之友.2009（1）.

[5]全国注册资产评估师考试用书编写组.资产评估[M].北京：经济科出版社.2008.

第14篇

关键词： 房地产；收益法；估价

本文从房地产评估的角度研究了当前我国房地产采用评估的基本方法--收益法。本文首先讲述了我国关于房地产估价方法的现状及特点。其然后提出了收益法在房地产估价中的意义、特点、计算公式等，同时也介绍了收益法在我国房地产估价中存在的问题，并相应提出了一系列解决措施。

一、我国房地产估价方法的现状

因为我国出让土地使用权的有限期，这一制度跟其他西方国家土地私有制不同，决定了我国房地产估价方法的相应变化，所以用于实际的房地产评估时要相应采用不同的评估方法。我国目前房地产估价方法主要包括：收益法、成本法、市场比较法、假设开发法、路线法等。我国房地产评估工作中采用最多的方法就是收益法和市场比较法，收益法是通过房地产的经济效用为基础来评估房地产价格的方法，所以收益法不但具有充分的学术理论依据，而且也具有十分重要的实践意义，在国内被广泛用于收益性房地产的评估。

二、收益法在我国房地产估价中应用的特点

（一）收益法的含义

收益法是指通过估测被评估房地产未来预期收益现金流量的现值来判断房地产价值的方法。它的思路是：在服从房地产评估的原则前提下将利求本，简而言之就是采用资本化率和折现的方式来判断预算投资的价值。收益法采用的技术手段是投资回报和收益折现，把所评估的房地产预期生产能力和获取利益的能力作为估价的标准来评估房地产的价值。这种评估方法因为有理论的支持容易被各方所接受。

（二）、收益法估价的基本原理

收益法所依据的基本原理则是预期原理，假如将投资的时刻看成是评估时点的话，那么从现在开始购买具有一定收益年限的房地产是就表示在以后的收益年限之内可以不停的获得净收益。假如现在投入一定量货币的金额通过以后每年的预期净收益的折现后得到的现值总和，那么这个现值金额就是该房地产的价格。

（三）、收益法适用的对象和条件

收益法仅仅适用于具有收益或者有潜在收益的房地产项目，对于无收益或潜在的收益难以计算的房地产项目不适用。收益法适用的条件是：能够准确的预估房地产未来的收益，而且能够比较准确的量化风险。

（四）、收益法估价使用的步骤

1.收集房地产的收入和相关费用的资料；

2.预估此房地产项目潜在的毛收入；

3.估算有效的毛收入；

4.估算运营的相关费用；

5.根据条件，选取适合的报酬率；

6.选择适当的计算公式求出收益的价格。

（五）、收益法计算公式

如果在有限年期的情况下每年的年纯收益为 A，收益保持相对稳定，并保持n 年不变，资本化率固定为Y。 其计算公式为：

公式V= A/Y·[1-1/（1+Y）^n]

其中： V ── 房地产在估价是的收益价格

A ── 房地产纯收益

Y ── 房地产资本化率

n ── 房地产剩余的使用年限

三、收益法存在的问题

（一）、房地产评估机构对收益性房地产的理解不到位

在进行房地产评估时，很多评估师指因为只考虑到眼前短暂的房地产所带来的利益而采用用收益法，对于潜在具有收益价值的房产没有采用收益法。

（二）、房地产评估中无形的资产所带来的收益很难从房地产收益中剥离

由于评估师来自于不同的环境和背景，所以他们对无形的资产的理解也存在很大的差异。这也就导致评估机构在房地产评估中，不经意的把无形资产带来的收益直接计算到房地产的收益中。有些评估师虽然意识到了无形资产的价值，但是由于使用评估方法的限制，收益法没有得到很好的利用。

（三）、房地产评估价格信息的来源缺乏限制着收益法的正确使用

我国的房地产进入完全的市场经济时间比较短，市场机制也不健全，信息来源有限，所以很多时候由于预期收益和资本化率确定的难度使得估价师在评估工作实际中不太愿意使用收益法。

（四）、运用收益法评估房地产价值的质量不是很高

这主要表现在：评估师因为企业、行业、政策和社会环境的影响缺乏分析深入研究，缺乏房地产价格信息的积累，对于房地产产生的收益和资本还原率的把握不准确、取值随意，最终导致评估结果与客观实际偏差较大。其原因一部分是因为评估师不能正确的运用收益法，另外就是外界的干扰。

四、运用收益法在房地产估价中相关对策

1、预期的收益选择和确定。

与预期收益额有关收益的主要有三种：毛收入、有效毛收入、净收益，对应的收益额确定为：毛收入总额、有效收入总额、净收益额。由于每个经营者的素质、经验和资源的差异，会导致现实的收益差距，故在选择和确定预期收益的时候，一定要注意选择客观收益，而不能以现实收益作为估算的依据。

2.折现率即资本化率的确定

通常在确定折现率时，需要遵循四个原则：①不能低于无风险的报酬率；②不能把行业的基准率作为确定折现率的依据；③折现率要和收益额之间要相匹配；④根据客观实际情况确定的原则。

收益法中采用的适当合理的资本化率，是应该同等于与获取该房地产所产生的纯收益具有着同等风险的折现率。

五、结束语

收益法在房地产估价中占有重要地位，是常用的4种基本方法之一，是国际上公认的资产评估的基本方法之一。通过以上论述可以看出，收益法在房地产评估中的应用环境跟以前比较起来有了很大的改进，但是资本化率的取值方面需要得到进一步完善， 在以后的实践中应不断总结经验使之趋于合理和完善， 未来的发展前景依然任重而道远。

六、参考文献

[1]姜楠，王景山.资产评估[M].第一版.大连：东北财经大学出版社，2009，1：第89-139页.

[2]柯小霞.收益法在房地产评估中的应用[J].考试周刊，2010，第21期：第237-238页.

[3]马小琪.资产评估基本方法的应用原理与异同分析[J].经济研究导刊，2008，第1期：第23-26页.

第15篇

【关键词】 投资性房地产； 公允价值； 会计准则； 困境

2006年财政部制定的《企业会计准则第3号――投资性房地产》中规定，企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。但相应的也有关于公允价值计量的几点规定：一是要采用公允价值模式计量，必须满足规定的条件。首先，投资性房地产所在地要有活跃的房地产交易市场。其次，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。二是投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。三是投资性房地产采用公允价值模式计量的，不计提折旧或摊销。四是已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。几年过去了，我们来看看公允价值在投资性房地产中的实际应用情况。

一、公允价值计量投资性房地产的应用现状

认真分析，不难发现引入公允价值计量投资性房地产有以下优点：能比较真实地反映企业的财务状况和经营成果，让公司的资产增值信息更透明，从而改善资本结构，特别是在房地产价格持续上涨时，由于采用公允价值计量不用计提折旧和摊销，当期费用少，账面利润高，能提高公司融资能力，使公司容易获取融资。同时，公允价值计量投资性房地产与国际接轨，更加方便了国际投资者横向对比国内、国外企业的价值，增加了相关性和可比性。

2006年新企业会计准则出台后，规定上市公司从2007年开始必须实行新准则。在2006年年报中，有9家上市公司对投资性房地产采用公允价值计量，占上市公司总数的0.69%；在2007年的年报中，1 570家上市公司有630家存在投资性房地产但只有18家对其计量采用公允价值模式，占上市公司总数的1.1%；2008年的年报中，690家有投资性房地产的上市公司只有22家采用公允价值计量投资性房地产；到2010年3月31日，全国615家拥有投资性房地产的上市公司运用公允价值模式计量的仅有26家。从绝对数来说，虽然有逐年递增的趋势，但增加的比例却非常小。上市公司应用情况尚且如此，非上市公司应用比例也不容乐观。既然用公允价值计量投资性房地产有着明显的优点，为何只有较低比例的公司应用呢？仔细分析，究其原因，主要有以下几方面。

二、公允价值计量投资性房地产的困境及原因

（一）投资性房地产的公允价值难以取得

由于我国市场化程度还不够高，市场机制不够完善，不够活跃，而房地产的价格受国家宏观经济政策、地域、朝向、楼层等因素的影响比较大，没有统一的定价，因此，要取得合理的投资性房地产的公允价值比较困难。目前大部分以公允价值计量投资性房地产的上市公司采用专业房地产评估机构出具的评估价格来确定其公允价值，而另外一部分公允价值的确定则来源于投资性房地产所在地的房地产经纪公司所获得的市场调查报告。但是资产评估机构的评估标准不统一，比如房地产估价师、土地估价师、资产评估师分别隶属于建设部、国土资源部和财政部，采用谁的定价没有统一的标准，各自的评估权威也不高。而市场调查报告所获取的价格其可靠性和准确性也值得商榷。

（二）采用公允价值计量投资性房地产的成本高

首先，增加会计做账的工作量。一方面，由于投资性房地产采用公允价值计量，每个资产负债表日要根据其公允价值来调整账面价值会增加会计的工作量；另一方面，在计算企业应缴所得税时，关于投资性房地产其账面价值为公允价值，即“初始成本+公允价值变动”，而计税基础为“初始成本-折旧摊销”，因此在投资性房地产转换时（“投”与“非投”的转换）、持有期间公允价值变动时其年底均考虑所得税暂时性差异从而进行纳税调整，在处置投资性房地产时其账面价值和计税基础均为0，这时又需转回原产生的暂时性差异，从而对处置当期应纳税所得额进行调整，这些各期的调整均会增加会计的工作量。

其次，取得公允价值成本高。如前所述，公允价值合理取得的本身就比较困难，为了取得各方认可的公允价值，企业势必会作一些比较和判断，还会涉及到请专业评估师进行评估，增加了工作量和信息成本。

最后，披露成本高。由于房地产的价格变动快、变化大，采用公允价值计量增加了企业经营成果的不稳定性，企业需要向投资人充分解释该计量对会计报表产生的影响，详细披露该房地产当期价值的增减变化情况、公允价值的确定依据和方法等，信息披露成本较高。

（三）所有投资性房地产只能采用一种模式，并且不能由公允价值模式转换为成本模式

企业的投资性房地产可能不止一项，既可能有房产也可能有地产，其持有的目的有些是为了增值，也有些是为了出租，如果只选定一种后续计量模式对所有的投资性房地产进行计量，不能准确地体现相关性和可比性，并且企业在以后的会计期间有可能还会增加投资性房地产，而准则又规定不能由公允价值模式转换为成本模式，所以为了减轻当期的决定困惑，大部分企业都会本着应有的谨慎而选择成本模式，以后再视情况而定是否转为公允价值模式。

另外，当前我国的房地产市场还存在着很多泡沫，虽然政府采用了收取房产税和限购令等一系列调控政策，但目前的价格走势还不能真正地反映房产价值，用公允价值计量貌似客观，实则有风险。对上市公司来说，房价上涨，造成账面利润高，还涉及到是否分股利的问题，分吧，现金流不足，不分吧，影响股东的积极性。这些因素都会对企业是否采用公允价值计量投资性房地产产生较大的影响。

三、完善公允价值计量投资性房地产的几点建议

（一）完善市场经济制度和市场信息

要取得合理的公允价值依赖于完善和成熟的市场经济制度和市场信息。要完善我国的市场经济制度和市场信息可从以下几方面入手：首先，要完善和发展相应的经济法律制度，对市场风险要建立相应的预警制度；其次，要培养多级市场，重视二级市场的发展，国家要采取有效措施建立一个信息更公开、交易更透明、价格更合理的活跃市场体制，以使取得的公允价值更公正和客观；最后，建立第三方评估机构，建立规范的资产评估体系，提高评估人员的素质，提高资产评估的质量，对投资性房地产的公允价值不但给以一个定性的确定方式，而且给以定量的确定方法，使公允价值的取得有理可依，有据可查。

（二）与国际准则接轨，完善准则的细则

国际会计准则关于投资性房地产的规定中明确指出，优先考虑公允价值计量，只有在主体确实无法持续取得投资性房地产的公允价值时才可以采用成本模式计量。国际准则可采用估值技术，而我国目前不允许。这些显著的差异表明我国应该积极改善市场环境，完善和发展相应的经济法律法规制度，在充分借鉴国际会计准则的基础上，进一步完善采用公允价值计量投资性房地产的准则细则，在细则的制定中，尽量减少模糊性语言和概念的使用，形成适合我国国情的公允价值计量的体系和框架。

（三）同一企业允许使用两种计量模式

目前，我国会计准则规定，企业对其持有的所有投资性房地产，都只采用一种计量模式。虽然这样便于国家相关部门统一管理，但实际情况是部分公司持有多项用途不同、形式多样的投资性房地产。笔者建议按照其持有目的来决定采用的计量模式，如果持有目的只是为了出租、收取租金，那么平时只涉及到租金的处理，其公允价值的变动对它没有太大的影响，也就没有必要采用公允价值计量，同时也减少了会计的工作量；如果是准备长期持有并且是准备增值后转让以获利的投资性房地产则无论是房产还是地产均应采用公允价值计量，及时关注其公允价值的动态变化，以便掌握关于其价格的第一手信息，出售时在价格的谈判上占有主动地位。

（四）出台使用公允价值计量的税收优惠政策

现阶段各上市公司谨慎应用公允价值其中也有一个重要的原因是基于税收的考虑，投资性房地产由成本模式计量改为公允价值计量后可能增加企业的现时税收负担，从而增加现金流出，因此相关部门应制定税收优惠政策来减轻企业的税负，避免企业是因为避税而继续使用成本模式。同时用税收优惠政策可刺激更多的企业采用公允价值模式，而公允价值模式的大量应用又会进一步促进市场制度和市场信息的完善，形成一个较好的良性循环。

（五）加强监管力度和公允价值信息的披露

在应用公允价值计量投资性房地产时，我们应该看到公允价值的使用本身就是一把双刃剑，在提高会计信息公允性、相关性的同时，也为投机者提供了操纵利润的可能，现实中企业利用公允价值进行利润操纵和进行盈余管理的事件屡屡发生，因此为了促进公允价值的合理应用，应加强监管力度。首先，相关部门应建立独立的会计监督体系，进一步明确舞弊主体的法律责任，加大会计作假的惩罚力度，强化国家监督部门如证监会等机关的监督审计力度。其次，要完善企业尤其是上市公司的披露制度，上市公司年报报出之前，必须有专业的评估机构对企业的投资性房地产的公允价值进行评估，并在财务报告中进行详细披露，只有完善公允价值的披露，才能保证投资者了解企业真实的财务状况和经营成果。

综上所述，对投资性房地产采用公允价值计量是一个循序渐进的过程，但用公允价值计量投资性房地产是我国经济发展的必然要求，相信随着我国市场经济制度的不断完善、房地产交易市场的进一步发展、相关评估制度的建立以及会计准则的日臻完善，会有越来越多的企业选择用公允价值计量投资性房地产。

【参考文献】

［1］ 中华人民共和国财政部.企业会计准则（2006）［M］.北京：经济科学出版社，2006.