资产及股权价值评估范文

前言：我们精心挑选了数篇优质资产及股权价值评估文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

关键词 技术类；无形资产；价值评估；实物期权；模型

中图分类号F2 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2011）37-0109-03

随着国内的经济结构不断的转型升级，生产要素的投入由资源要素投入推动型转变为科技创新推动型，是我国经济整体转型必由之路。企业越来越迫切需要依靠科技创新提升竞争力。大中型企业、高新技术企业纷纷联合高校、科研院所做大做强企业的研发机构；有条件的企业收购、兼并发达国家企业研发设计机构和知名品牌，迅速提升产品在国际市场的竞争力。这些经济活动增加了企业对于技术类无形资产评估的需求。

技术类无形资产相对于实物资产，更加难以确认、计量和评估。然来，由于对公司竞争优势、价值创造能力的重要性，这类资产需要得到更加深入细致的研究：建立清晰的定义、计量规则和评估准则。

在这篇论文里，我们将会透过技术类无形资产的本质来探讨适用于该类资产的评估方法。相比于传统的评估方法，实物期权模型更适用于评价企业潜在获利能力价值。技术类无形资产为企业提供在未来获得更高收益的机会。希望借助实物期权模型的思路为技术类无形资产的评估提供更多的思路。

1 绪论

当企业进行技术转让；以无形资产作为出资方式；授权其他企业许可使用本企业拥有的专利权、商标权、著作权；以无形资产质押融资、为税务部门核定无形资产应纳税额等情况，都首先需要评估无形资产的市场价值。

技术类无形资产能够为管理层确定投产经营决策提供灵活的选择权，选择权的价值体现在它能够帮助管理者避免无谓的损失。实物期权模型（Real Option Model）恰恰可以用来计算选择权。实物期权和金融期权是期权的两个分支，实物期权以实物为标的物、最初的实物期权主要用来解决石油开采问题。1985年，狄克西（Dixit）、平代克(Pindyck)这两位经济学家指出:当不确定性使我们无法准确预测未来现金流的情况下，应用金融市场上石油期权所隐含的波动率去衡量一块有待勘探的油田的价值。这确实是一个迫不得已的行动，因为石油的数量和价格的不确定性是我们无法预测的。我们将油田的开采权当成是期权来购买，这项权利允许我们在石油价格高于成本的时候，开采油田，反之则持观望态度。美国经济学家Amram.M在《如何评估企业增长机会》中指出，实物期权是项目投资者在投资过程中所用的一系列非金融选择权。这一定义除了考虑现金流时间价值为基础的项目价值外，它还充分考虑了项目投资的时间价值和管理柔性价值以及减少不确定性的信息带来的价值，从而能够更完整地对投资项目的整体价值进行科学的评估。实物期权是战略决策和金融分析相结合的框架模型。所以当评估带有期权性质的无形资产时，评估价值应该包括两部分：一是无形资产固有的内在价值，另一部分是期权性质产生的期权价值。

2 技术类无形资产分类

技术类无形资产，指权利和技术使用权（专利和非专利技术）、数据库、公式、设计、软件、流程和制作方法。技术类无形资产的种类很多，常见的包括如下：

2.1专利权

专利权是国家专利机关依法批准的权利人或者其权利受让人对其发明创造，在一定期间内享有的独占权或者专有权。任何人如果要利用该项专利进行生产经营活动或者出售使用该项专利制造的产品，需要事先征得专利权所有者的许可，并支付其报酬。专利权具有以下特定：独占性、地域性、时间性、可转让性。根据《中华人民共和国专利法》规定，专利权包括发明、实用新型和外观设计。取得专利权需要经过申请、审批、核准、公告等法定程序才能获得，专利权有法定的有效保护期限，一般不准续展。

2.2商标权

商标是商品在注册后，所有者依法享有的权益。商标权一般包括排他专用权、转让权、许可使用权、继承权等。商标属于工业产权，需要申请、审批、核准、公告等法定程序才能获得，得到的条件是显著性、不重复性和不违反禁用条款。商标注册的有效期为10年，自核准注册之日起计算，可以无限续展。

2.3著作权

著作权是公民、法人或者非法人单位按照法律规定对于自己的科学或者文学、艺术等作品所享有的专有权利。

2.4专有技术

专有技术又称为非专利技术，技术秘密，是未经公开、未申请专利的知识和技术，主要包括设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营诀窍和图纸、数据等技术资料。在对专有技术的评估之前，首先应当鉴定专有技术存在的客观性。一般来数，企业中的某些设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方等之所以能作为专有技术存在，是根据以下特点判断的：

2.4.1实用性

专有技术只有能够在生产实践过程中操作，才具有存在的价值，不能够应用于生产实践的技术不能称之为专有技术。

2.4.2新颖性

专有技术所要求的新颖性与专利技术的新颖性不同。专有技术并非必需具备独一无二的特性，但它也决不能是任何人都可以随意得到的技术。

2.4.3价值性

专有技术应当有价值，表现在它能为企业带来超额利润。

2.4.4保密性

这是专有技术的最主要因素。专有技术只有通过自我保护，避免泄漏和公开，才能称其为专有技术。

3 技术类无形资产价值的影响因素分析

分析判断影响技术类无形资产评估价值的相关因素时，应当对与各相关因素有关的以下方面予以重点关注：

1）成本。自创技术类无形资产的成本项目主要包括创造发明成本、法律保护成本、发行推广成本等。

2）机会成本。机会成本是指该资产转让、投资、出售后所失去的市场以及损失收益的大小。

3）效益因素。技术类无形资产的价值体现了无形资所拥有的超额获利能力。一项无形资产，在社会、环境、制度允许的条件下，获利能力越强，其评估值越高。反之，获利能力越低，评估值越低。有的无形资产，尽管其创造成本很高，但不为市场所需，或者收益能力很低，其评估值就很低。

4）使用期限。无形资产一般都有一定的使用期限：使用期限的长短，一方面取决于该无形资产先进程度；另一方面取决于其无形损耗的大小。一般而言，无形资产的使用年限按照法律保护年限和实际能够获得超额收益的期限孰短原则确定。

5）技术成熟度。技术成果都要经历“发展-成熟-衰退”的过程。成熟度如何，直接影响到评估值高低。开发程度越高，技术越成熟，运用该技术成果的风险性越小，评估值就会越高。

6）转让内容因素。从转让内容看，无形资产转让一般有所有权转让和使用权转让。另外，关于转让过程的有关条款的规定，都会直接影响评估值。就所有权转让和使用权转让来说，所有权转让的无形资产评估值一般高于使用权转让的评估值。在技术贸易中，同是使用权转让，由于其许可程度不同，也会影响评估值的高低。

第2篇

【关键词】房地产投资项目；实物期权；价值评估；B-S期权定价模型

一、房地产投资项目的实物期权概述

（一）实物期权的涵义

期权是一种让拥有者以特定的价格在未来特定的日期或之前购买或卖出一定数量的基本证券的一种合约。期权被划分为金融期权和实物期权，金融期权是一种衍生产品，它是以金融产品为标的物的。实物期权是金融期权在实物领域的发展，其标的物不再是金融资产，而是某一项投资的价值。而它赋予的权利也往往是某项投资的选择权，即选择投资还是不投资，或者是现在投资还是延迟投资。拥有实物期权，投资者就可以在一定时期内根据某些价值变动灵活选择投资方案。实物期权与在市场上公开交易的以金融产品（比如股票、债权）为标的资产的金融期权相类似，是一种将期权的基本理论应用到企业实物资产的经营管理和投资决策的，它是一种不公开交易的选择权。由于这种期权的标的物不是金融资产，而是实物投资项目或企业，因此将其称之为实物期权。

（二）房地产投资项目涉及的实物期权种类

1.延迟期权。受到国家或者社会经济和政治状况、地区或城市经济状况地段以及市场环境的影响，房地产开发商很难准确的掌握这些因素是如何影响投资项目的价值并且很难进行精确的定性和定量的预测。这时市场情况不确定，那么开发商就可以推迟作出决策。

2.放弃期权。房地产投资项目在很多时候可能不能够达到原有目标甚至有可能产生损失。那么这时候放弃投资有可能还会有项目价值的净残值可以回收，所以选择放弃是明智的。

3.分阶段投资期权。房地产投资项目的投资比一般项目要大得多。理性的决策者不会把资金一次性投入房地产投资项目，这样风险会很大。所以分阶段投资并且令其滚动发展是最明智的选择。

（三）房地产投资项目的实物期权特点分析

1.投资的风险性。高风险性是房地产投资项目的一个主要特性之一，主要是因为它是不动产，一旦建成便不可移动。还有就是它在短期内变现的可能性很小并且难以流动。

2.运营的不确定性。大型的房地产投资项目，尤其是对于跨区域和投资金额大的项目而言。项目运营中的不确定性会比一般项目高，对于一项用传统方法计算出其价值为负的项目而言，并不等于就永远放弃该项目的投资，而是用实物期权的思想静等市场的变化。

3.实施的多阶段性。大型项目想要在短时间内一次开发完成，其可能性极小。所以房地产投资项目一般都是分阶段进行的。并且各个阶段之间也不是独立的，前一个阶段是后一个的前提和基础。前一个阶段产生的现金流对于后一阶段的决策有借鉴意义。

二、房地产投资项目的实物期权定价模型

（一）B-S实物期权定价模型

B-S模型假设：假设一：期权在买卖过程中无交易成本。假设二：短期的无风险利率在期权寿命期内保持不变。假设三：期权到期日才能行权。假设四：标的股票不分红。假设五：对卖空没有如保证金等任何限制，投资者可自由使用卖空所得资金。假设六：所有交易随机发生，价格随机游走。B-S模型的的主要公式：

式中：C0——看涨期权的当前价值；S0——标的股票的当前价格；N（d）——标准正态分布中离差小于d的概率；PV（x）——期权的执行价格的现值；e——约等于2.7183；t——期权到期日前的时间；σ——股票回报率的标准差。

（二）房地产投资项目实物期权参数的修正

1.标的资产的价值（S）。房地产投资项目的标的资产可以看作是开发的项目，譬如写字楼、商铺、住宅、酒店等。在实物期权的计算中，标的资产就是开发项目预期现金流量的现值。

2.期权的执行价格（X）。房地产投资项目的执行价格就是初始投资成本，主要包括借款的财务费用、施工建造费用、土地费用等。可以依据预计投入资本计算投资成本现值。

3.期权的期限（T）。开发商在决策的时候要对决策的最后时间作出界定。每一房地产投资项目的的周期不一样，可以根据周期的长短来决定，也可以根据自己估计的出租和出售期来确定。

4.无风险利率（r）。—般情况下，无风险利率是无风险投资的回报率。在B-S期权定价模型中，一般采用的是同期国库券收益率来计算。在计算房地产投资项目价值的时候，应该选择国内与项目开发期限相同的国库券利率的加权平均数。

5.标的资产的波动率（σ）。标的资产的波动率表现为投资项目价值的波动率。在B-S期权定价模型中，主要方法有以下几种：一是使用同期同区域近1～2年的房产价格的历史数据作为依据，再根据公式计算得出。二是与市场类似房产进行比较得出波动率。

三、“盛世华庭”投资项目分析

（一）案例背景介绍

M房地产开发公司位于武汉，于2009年底取得一块土地，用来建设普通标准住宅项目，该项目名为“盛世华庭”。其中普通住宅占地面积156000M2，商铺占地面积87000M2。决策时点：2009年12月。开始建设时间：2010年6月。第一期开盘时间：2011年4月。该公司估计的销售回款情况如下：2010年为10%，2011年为50%，2012年为30%，2013年为10%。

（二）NPV法评估该项目价值

根据当地房产的平均价格估价，普通住宅的价格为6500元/平方米，商铺的价格为10500元/平方米。假设在回款期内所有住宅和商铺全部出售（车库作为固定资产出租，不出售）。那么销售收入总额为：6500×156000+10500×87000=192750万元。对于成本的发生，不是在2009年一次性付出，而是随着时间的推移发生（具体见现金流量计算表）。该项目投资10亿元，其中自有资金投资为5亿占50%，贷款5亿，占50%。根根当地房地产企业的的平均收益率为15%左右，当地银行贷款平均贷款利率为5.28%和资本资产定价模型的公式可以得出折现率R为10.14%，在实际计算中取折现率为10%（所得税税率：25%，房地产企业营业税税率：5%）。

用传统NPV法计算得出该投资项目的价值为—24488.91万元。对于企业来说，不会实施该项目。

（三）B-S实物期权法评估该投资项目价值

选用B-S模型进行该项目的期权价值分析。为了便于计算，将项目期限细分，以决定不同时点的决策的项目内含价值。假设把该项目分为两期开发。假设该项目所具有的期权期限为两年，第二期的决策时点为两年后。对于该项目，参数的确定如下：第一期决策日期：2010年1月；第二期决策时期：2012年1月；（t=2），无风险利率r：国库券到期收益率（3.53%）。标的价值S0：未来现金流量的折现值；执行价格x：选择日的项目投资额；波动率σ：用历史数据分析计算。如下表。该项目所在区域历史售价以及波动率测算表如下：（以2010年6月～2011年6月为时间段来测算）波动率的计算公式为：σ=■■（Vt-■）■，计算得出σ=13.18%，根据NPV法计算“盛世华庭”第一期的净现值为—24488.91。可以看到，第一期的净现金流量为负数，不会进行第二期开发。但是根据实物期权的思想，就会在两年后进行第二期的开发。这就好比是投资一项第一期的净现值为负的项目，使得房地产投资商有权利从第二期的项目中获利。第一期的净现值—24488.91万元是为了第二期获利而付出的对价。随着未来市场价格的波动率成正比增长，期权的价值会越高。其执行价格X是将要在两年后支付的项目的建设费用50000万元。第2期开发项目的现金流折现到第1年初的现值为下表所计算金额：t第二期决策时点为2012年1月，于2012年初开始建设，管理层预测的净现金流量如下：

未来现金流量折现到2010年为65257.42万元，即S0。

选择日项目投资额50000万元，折现到2010年初为41320万元。即PV（X）。

用B～S模型计算出的该项目的期权价值大于零。显然，传统的净现值法低估了该投资项目的价值。

四、结论

通过以上案例可以看出，对于一项投资，可以延期决策。延期决策就可以充分的利用等待带来的价值，为企业管理者的投资决策带来一定的灵活性。实物期权在项目价值评估的应用使人们逐渐意识到不确定性的投资决策。使用实物期权理论进行分析研究，会适当的减低不确定性。对于投资项目的不确定性，用实物期权理论为投资决策增加其灵活性。实物期权的定价模型在房地产投资项目评估的应用是对传统方法的改进。

对于实物期权在我国房地产投资项目价值评估的应用需要一个逐步认识和完善的过程。项目价值的评估方法是多样性的，实物期权方法不是万能的，传统的方法也不是一无是处的。对于如何有效的利用这些方法来有效评估项目价值，有待更深入研究。

参 考 文 献

[1]李创，胡德朝.基于实物期权的企业价值评估模型比较研究[J].现代管理科学.2009（3）

[2]中国注册会计协会.财务成本管理[M].北京：中国财政经济出版社，2012

[3]刘云萍.关于企业价值评估中收益法的探讨[J].企业导报.2010（3）

第3篇

    根据《关于印发〈关于从事证券业务的资产评估机构资格确认的规定〉的通知》（国资办发〔1993〕12号），经国家国有资产管理局与中国证券监督管理委员会联合确认，现批准中咨资产评估事务所等26家资产评估机构具有从事证券业务的资产评估资格，并向社会公告。

    26家资产评估机构名单如下：

    中咨资产评估事务所

    海南资产评估事务所

    海南大正会计师事务所

    南宁市资产评估事务所

    柳州市资产评估事务所

    深圳蛇口信德会计师事务所

    宜宾地区资产评估事务所

    重庆审计事务所

    上海东亚会计师事务所

    上海长信会计师事务所

    上海中华社科会计师事务所

    山东济南审计师事务所

    无锡公证会计师事务所

    福州资产评估事务所

    黑龙江兴业会计师事务所

    山西省资产评估中心

    河北省资产评估公司

    新疆审计师事务所

    北京德威评估公司

    武汉市审计事务所

    天津会计师事务所

    天津市资产评估事务所

    江西会计师事务所

    南昌会计师事务所