小户型房屋设计范文

前言：我们精心挑选了数篇优质小户型房屋设计文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

社会经济的发展以及人们思想观念的转变，使得中小户型住宅成为市场发展的重要方向，越来越多的人们在购房问题上选择中小户型。而且为了顺应时展，中小户型的建筑设计也逐渐增多，质量也显著提升。文章就中小户型住宅建筑设计情况进行阐述分析。

关键词：

中小户型；住宅；建筑设计

随着住房制度的改革，房地产行业实现了了快速的进步，城镇化水平也逐渐提高，人们的居住条件也大幅度提升。但同时也需要注意到城市间发展不均衡，房价上涨与居民收入之间出现矛盾。中小户型是市场发展的重要选择，在建筑设计时需要科学合理，使得土地空间达到最大化的利用，住宅更加舒适，具有较多功能，更好地满足住户需要。

1中小户型住宅建筑设计要求

1.1住宅环境

人们在选购住宅时住宅环境是首要考虑的因素，其中建筑密度、绿化率以及容积率是影响居住环境的重要因素。如今建筑的高度被限制，容积率高也就表明建筑密度大，绿化率小，这对于居住环境会产生极为不利的影响。很多开发商为了获得经济效益，过分提高小区的容积率[1]，使得建筑密度增大，十分拥挤。对于中小户型的小区，户型比较小，要达到同样的容积率就需要建设更多的楼，这对居住环境会产生一定的影响。设计人员在对小区进行整体规划时，在保证开发强度不受影响的情况下，也需要小区能够有好的光照、透气性以及绿化效果。所以在设计时需要遵循人性化的理念，贴近自然。

1.2住宅套型面积

在房屋销售过程中，单套户型的销售价格是有一定控制的，由于房地产销售价格逐渐上涨，因此需要对套型面积进行科学的控制。以往建设中豪华大户型空间浪费比较严重，总体价格也比较高，会带来极大的经济压力，因此在保证住宅质量的同时，减小套型面积[2]，能建设多层就不建设高层，减少公共空间的公摊面积，户型配比要合理，特别是中小户型，需要以一梯四户为主。应将有限的面积资源融入到住宅中，从而设计出更高品质的住宅。

1.3户型设计

好的户型能够让住宅受到更多的关注与欢迎。当前很多商品房的户型并不合理，空间不够完整，存在较多的无效空间。出现这种问题主要是设计人员在设计户型时没有将生活融入其中，单纯是为了设计而设计。设计户型时需要遵循人们的生活规律，保证空间尺度的合理，保证住宅空间齐全，科学的进行布局。设计过程中需要考虑通风、日照等，每一套住宅的景观以及采光面都是有限的，设计人员需要对这些因素进行综合考虑，优秀的设计人员能够在有限的空间中设计出更加完整、通透的户型。

2中小户型住宅建筑设计策略

2.1科学进行总平面布局

在对总平面进行布置时需要结合实际情况，对各种功能区科学布置，明确人流、车流的路线，对建筑的朝向、日照、通风等做好设计。设计过程中需要减少建筑的整体密度，提高其绿化程度，能够为居民提供更加优越的环境。在设计过程中需要减少楼栋的数量，增加单层的面积，实现多单元拼接，楼栋之间的布局应合理，能够增加单栋建筑的面积，减少公摊面积。还需要对楼层的高度进行科学的设计利用，保证住户的质量，住户的增多必然会使得其他资源的利用数量增多，因此在住户设计过程中需要充分的利用其他资源，使得居住的质量得到保证。在总平面设计布局时，需要科学规划停车[3]，实现绿化停车、地下停车等，如果条件允许还可以发挥地形优势进行半地下停车。停车的出入口、车辆流线等需要科学设计，实现人车的有效分流，避免小区受到不利影响。

2.2室内空间设计

中小户型能够对室内功能空间进行灵活的调节控制，实现空间的高效利用，避免出现浪费。在设计过程中需要使用轻质、透光的材料，使用很多用途的家具将室内空间分隔成不同功能区，减少固定墙体的应用，保证室内空间的流动性以及开放性，户型可以结合功能需要对空间的位置、形态以及大小等进行改变，提高其实用性。设计模糊功能区域，合并、连接某些功能区，比如很多中小户型都是起居与餐厅相结合的，还有些中小户型的厨房是开敞的，还可以将大尺寸的飘窗做成厨房的操作台，增加室内的空间感。科学利用空间角落，对于富余的空间角落需要高效利用，将其制作成储藏或者收纳的空间，在洗手台下面设置储物柜，阳台设置吊柜等，对空间进行科学、高效的利用。装修时采用简洁明快的手法，使用视觉延伸的材料，比如镜面、玻璃等，使得空间得以扩大。

2.3创新性设计

未来社会中中小户型的数量逐渐增多，简单的标准型户型比较单一，功能相对齐全的户型逐渐出现，设计过程中需要考虑户型中有单独的卧室、厨房、卫生间以及阳台。在中小户型设计中还需要考虑通风和采光，这是中小户型设计中的关键内容。在中小户型设计中可以使用错层设计，通过适当的错层设计营造空间的高差，使功能环境、空间环境等得到提升丰富，使得居民的生活情趣得到提升。挑空设计，将客厅挑空，形成立体的中小复式户型，这满足青年人的喜好，也是未来中小户型设计的重要方向。增加阳台、飘窗、入户花园等设计[4]。将大户型、豪宅的设计中的元素融入到中小户型中。中小户型设计中需要保证人口与居住环境相适应，住宅的设计也可以说是生活、行为方式的设计。当前社会不断发展，城市化进程加快，城市人口数量逐渐增多，中小户型逐渐受到人们的关注，目前的居住形态需要做到完美、精致，实现人与自然和谐发展。

3结束语

总而言之，随着社会的发展进步，人们的消费观念也逐渐发生变化，中小户型逐渐受到人们的欢迎。中小户型的住房比较经济实惠。如今经济技术水平逐步提升，中小户型住宅的功能以及品质逐步提升，房屋设计更加科学合理。设计人员在中小户型住宅建筑设计中综合各种因素，实现人性化的设计，满足时展的需要，设计出更多高品质、舒适的住房，从而更好地满足人们的居住需要。

参考文献：

[1]张雯.威海市绿色住宅建筑设计研究[D].齐鲁工业大学,2015.

[2]罗玉轩.商品住宅建筑设计方案评价研究[D].大连理工大学,2013.

[3]赵夏.住宅建筑被动式节能设计研究[D].太原理工大学,2013.

第2篇

Abstract： With the city population continuous increase， the house price in China is drastically increasing. The small-sized apartment is becoming a popular choice of youth. The life needs space but the house limits it. So it is a popular issue about how to create the maximum life function in a limited space. Because the small-sized apartment's space division and layout are limited by the house space and type， when in house decoration， this limitation may cause the absence of house functions or reduction of house overall coordination and aesthetics. So it is necessary to re-divide the small-sized apartment's space before decoration to make it more reasonable， humanized and coordinative. With reasonable layout， small-sized apartment may also have belongs to their own comfortable space and the life.

关键词： 小户型设计；空间利用；空间分割；实用美观

Key words： small-sized apartment design；utility of space；division of space；handsome and practical

中图分类号：TU241 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）29-0102-02

1 空间扩展分割的构成及作用

1.1 室内空间的构成

室内空间是由点、线、面组成的，扩展或围合而成的三维体，具有形状、色彩、材质等视觉要素，以及位置、方向、重心等关系要素，而空间的形状将直接影响到室内空间的造型，室内空间的造型又直接受到限定空间方式的影响，室内空间的高低、大小、曲直、开合等都影响着人们对空间的感受。

1.2 空间分割的作用

室内空间要采取什么分隔方式，既要根据空间的特点和功能使用要求，又要考虑到空间的艺术特点和人的心理需求。同样是为了分隔空间，比如在一个餐厅中，用屏风、矮墙、花台、栏杆等不同的手法，心理效果会有很大的不同。用什么材料，什么造型，看上去是否稳定，位置是高是低，是否遮挡视线，是否可以依靠等。这一系列因素都在不同程度上影响了它所限定的空间。

对于不同功能，不同空间特点的室内，其领域感的满足和私密性的形成都有不同的具体处理手法。像居住空间，对卧室的私密性要求很高，空间分隔也就尽量以绝对分隔为主，具有全面抗干扰的能力，保证了安静、私密的功能需求。

2 家庭室内空间分割常采用的类型

2.1 开敞空间与封闭空间

①开敞空间。

开敞空间是外向型的，限制性与私密性较小，是一种建筑内部与外部联系较紧密的空间类型。在使用时开敞空间灵活性较大，便于室内布置的变动。并且在心里效果上常表现为开朗、活跃。

②封闭空间。

封闭空间是一种建筑内不与外部联系较少的空间类型。具有领域感和安全感，私密性较强，有利于隔绝外界的各种干扰。为了防止空间的单调感和沉闷感，室内可使用设置镜面增强反射效果、灯光造型设计和人造景窗等手法来对空间的界面进行处理。

2.2 静态空间与动态空间

①静态空间。

是一种空间形式非常稳定、静止的空间类型。这一空间的好处是使空间较封闭、限定度较高、私密度强和构成度较单一，在手法上多采用对称、均衡和协调等表现形式，色彩素雅，造型简单。

②动态空间。

是一种空间形式非常活泼、灵活的空间类型。这一空间的特点是可使空间呈现出多变性和多样性，动感较强，可使整个空间有节奏感和韵律感，空间形式较开放。

2.3 下沉式空间与地台空间

将空间的地面局部下沉或者凸出，在统一的空间内产生一个界限明确、富有层次变化的独立空间。空间界定性较强，有一定的围护效果，给人以安全感，中心突出，层次分明。

3 小户型合理分割和布局的方法及意义

小户型合理分割营造大空间。

3.1 正确认识小户型

对于刚起步的年轻人来说小户型是再适合不过的了，小户型家居生活正在成为人们关注的焦点。家居的完美并不是靠面积来衡量的，身居小居室，也可以实现大理想。通过装修设计，特别是依靠科学地安排和放置家电，可以将小户型打造得更方便更适合于人们的居住需要。

3.2 敞开式的厨房和餐厅是首选

小户型的居室，对于性质类似的活动空间可进行统一布置，对性质不同或相反的活动空间进行分离，厨房和餐厅是彼此相关联的空间，在小户型里不仅可以采用开放式厨房，也可以将厨房和餐厅并用，在不影响使用功能的基础上利用相互渗透的空间增加室内的层次感和装饰效果。让厨房和餐厅相互借力。

对于厨房使用率并不高的小户型来说，厨房的面积应尽量小，但并不代表功能不完备，主人可根据自己的生活习惯和厨房要求，配备些可以增加厨房空间的立柜、抽屉，以此扩大厨房的储藏空间。

3.3 小户型大客厅

谁不想拥有一个宽敞舒适大气的客厅呢，然而对于小面积的户型来说确实有些困难，那么有没有办法，通过对客厅的合理布局，来营造小客厅，“大感觉”。让小客厅发挥最大的作用，可以参考如下几点：

①连通阳台扩展空间。

很多人家的客厅和阳台都是用推拉门或移门隔开，阳台上也都是堆满了杂物并没有很好的利用。如果能将阳台和客厅连通，既充分利用了阳台还扩大了客厅，可谓一举两得。同样阳台如果是落地窗的话，可以带来充足的自然光线，使整个空间让人看起来更加通透舒畅。

②家具和摆设要小巧和少而精。

一般来讲，家具和摆设等是要精选的，要遵循“少而精”的原则。通常，那些造型简单、质感轻、体量小巧的家具，尤其是那些可随意组合、拆装、收纳的家具比较适合小户型。另外还要注意家具的多功能性，比如，客厅放置一件既可以当沙发又可以当床的家具，一来可以满足日常会客和休闲使用，二来如果有客人来访的时候，也有“专用的客房”。

3.4 充分利用墙体

小户型的户主们可根据自己的需求砸掉部分非承重墙，运用轻型材料来做割断，充分利用墙体的厚度。例如小户型的鞋柜摆放处空间较小，可充分利用墙体厚度，鞋柜部分嵌入墙体内，部分露在外面；又如客厅和卧室连接的墙可以砸掉，用多层夹板隔开即可，卧室这面可以做装饰柜之，可将电视嵌入，还可以放些装饰品，书等，既节省了空间又美观。

4 颜色搭配合理使空间分割更协调

4.1 禁忌颜色搭配过多

小户型装修中室内的颜色最好不要超过三种，否则会导致混乱杂乱。三种颜色是指在同一个相对封闭装修空间内，包括天花板、墙面、地面和家私的颜色。其中白色、黑色、灰色、金色、银色不计算在三种颜色的限制之内。但装修中金色和银色一般不能同时存在。家用配色在没有设计师指导下最佳配色灰度是：墙浅，地中，家私深。

4.2 空间分割后颜色合理归类

不同的封闭空间，可以使用不同的配色方案。然而空间非封闭贯穿的，必须使用同一配色方案。在房屋装修所有色彩中，颜色差异最大的是红和绿、蓝和黄、白和黑，它们为互补色，两种互补色在同一装修房间内运用，可以营造出鲜艳、强烈的效果，但要注意的是，必须以一种色彩为主体，而另一种色彩为点缀。

总之，我们在考虑房间的色彩处理时，一定要熟悉一般的色彩心理效果，同时对色彩的生活效果也应引起注意。这样，您的房间才会既典雅、温馨，又有益于身心健康。

5 小户型也能有大作为

“隔而不断”是人们对小户型隔断的一贯看法，然而从设计师的角度来看，有的时候需要将一个空间完整地一分为二；有的时候需要顶面造型分隔空间；有的时候需要地域分隔而空间连贯。因此，隔断要固定不动的，还是要灵活变化的；是要隔光的、隔音的，还是要通透性的，都要据房屋设计和实际使用情况而决定。

小户型设计有小户型设计的精彩，更为紧凑、精致、玲珑，如果设计合理，就可以做到小而精、小而全，使有限的空间无限放大，营造出一种独特的氛围，一份属于你的个性生活。

参考文献：

[1]郑曙阳.室内设计资料集[M].北京：中国建筑工业出版社， 1993.

[2]韩冬青.建筑形态建构方式的比较和探索[J].新建筑，1994（03）.

[3]张世礼.中国现代室内设计研究散记[J].中国室内，2001（03）.

[4]同济大学建筑系编.同济大学学生建筑设计作业选2000-2001[M].北京：中国建筑工业出版社，2002.

[5]〔美〕弗郎西斯·D.K.钦著，邹德侬，方千里译.建筑：形式·空间和秩序[M].北京：中国建筑工业出版社，1987.

[6]吴卫著.钢笔建筑室内环境技法与表现[M].北京：中国建筑工业出版社，2004.

[7]孙佳成编著.室内环境设计与手绘表现技法[M].北京：中国建筑工业出版社，2006.

[8]郑曙旸著.室内设计[M].吉林：吉林美术出版社，1997.

[9]罗玲玲主编.建筑设计创造能力开发教程[M].北京：中国建筑工业出版社，2003.

[10]吕梓源.书名：门窗设计[M].上海：中国建材工业出版社，2007年02月.

[11]（美）（美）约翰·派尔.书名：世界室内设计史[M].美国：中国建筑工业出版社，2007年11月.

[12]劳斯安托斯.国外最新家装卧室·起居室[M].西班牙：天津大学出版社，2007年08月.

[13]曹爱军.浅谈住宅工程中的照明设计[J].中国电力教育，2005.

[14]魏艳清.浅谈中小户型住宅设计经验[J].科技创新导报， 2008（25）.

[15]孙虹，郑智勇.浅谈住宅建筑设计中的常见问题与对策[J]. 中国高新技术企业，2008（20）.

[16]石秀文.居住建筑设计的空间布局探析[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2011（01）.

第3篇

关键词：中小户型；设计；住宅；建筑；措施

随着近20年住房制度的改革，我国房地产业得以迅速发展，城镇化率不断提高，许多家庭住上宽敞舒适的新房子，人们的居住条件得到了极大的提高。在取得这些成就的同时更应该重视其中存在的问题：粗放式的发展、房价的长期快速上涨与居民收入的背离，城市间各市场发展的不均衡等等。从缓和这些矛盾和我国还是一个发展中国家、住宅的主要消费群体是中低收入家庭来看，中小户型住宅是市场发展方向和住户的主要选择。作为设计师在设计时尽量做到合理设计和安排，最大程度地利用有限空间，创造更多功能和最好的舒适度，满足住户需求，是必须要解决的问题。

1中小户型选择要求

1.1环境选择

住户在对住宅进行选择时，首先会考虑的是整体环境和配套情况，包括小区的绿化率、景观设置、商业、学校、停车交通等。绿化景观是小区舒适程度的体现，住户总是喜欢绿化率高、景观优美的小区。商业（如超市、活动中心、会所等）、学校、停车系统、外部交通等是否配套合理、完善是小区便利性的体现。现在的生活节奏越来越快，住户希望能够就近购物、就近就能参加一些运动、看一些小病。现在住户车的拥有率越来越高，买车易、停车难，住户对小区停车是否方便、是否配套有足够的车位越来越看重。

1.2户型选择

住户根据自身的家庭人员构成和经济承受能力来选择户型。从自身居住实践和设计过程中的体验来看，小三房户型是比较符合我国家庭居住习惯的，小两房适合小家庭及出租，一房及单身公寓适合出租给年轻上班族。住户选择户型时会充分考虑日照、景观、通风的情况，还会考虑户型的功能是否齐全、布局是否合理、动静分区、公私分区是否能分开等。公摊率也是住户户型选择时重点考虑的问题，公摊率越小意味着住户实际使用的面积就越多，房屋的整个价值也就越高。

2中小户型住宅设计遇到的问题

在实际项目中，很多开发商为了获取更多的利益，会把小区的建筑密度提高，造成小区拥堵不堪、居住品质不高，特别是中小户型的住宅更为普遍些。有些项目商业店面的价值高，开发商就会要求设计时尽量多的布置商业店面，这样就会对住户产生很大的影响。例如前几年的一个江西项目，开发商要求多设计商业，总平布置时布置了商业内街，四栋高层被商业街包围，这样的布置对这些住户居住的品质很不利，噪声和人流的干扰都很严重。有些小区设计时单层面积较小，在容积率不改变的情况下，建筑的栋数和高度就会增加，这就意味着楼间距会缩小，虽然也满足了最低的日照要求，但导致很多住宅得不到充足的光照。还有些项目为了节约造价，建筑的楼层设计的都不高，为了用满容积率，建筑密度就大了，这样也会造成楼间距小、光照不足、空间压抑。中小户型小区由于面积少、户数多、车辆多，而相应的停车空间很不足，要往地下增加停车位代价很高，不是普通的开发商愿意承担的，所以就造成了停车很困难。例如城市中保障房多为中小户型，停车矛盾就非常突出，严重影响了住户的幸福感。中小户型往往获得的采光面和通风面较少，同时有些功能区可能也无法完全独立。中小户型每户面积较小，而每层需要的楼、电梯、走廊等公共空间一般差别不太大，这样会造成公摊率较大，尤其是一类高层住宅就更为明显。有些户型为了造型需要采用异性平面，有些空间的使用率就不高。

3中小户型设计优化措施

3.1总平面布局

总平面布置时要结合项目的具体情况，合理布置各功能区、组团，组织好人流、车流各流线，分析各建筑朝向、间距、日照、通风、景观面，尽量做到均好性。设计时通过降低建筑密度，提高绿化率，为住户创造一个舒适优越的生活环境。要实现这个目标需要从以下几个方面入手，首先要尽量减少栋数，考虑加大单层面积，做到多单元拼接，让栋数之间的布局更加科学合理，这样的设计不仅可以增加的单栋建筑面积，还可以降低公摊面积。其次就是要合理利用楼层高度，充分利用高度上限，这样就可以很好的保证住户质量，但是要全面考虑，住户的增加必然会导致其他使用资源的增加，为此设计者在进行住户设计时，一定要考虑其他资源的使用，保证居住质量。总平设计要做好停车规划，采用多层地下停车、架空停车、绿化停车，有条件的可以利用地形做半地下停车。停车出入口、车辆流线要合理，尽量做好人车分流，减小对小区内影响。

3.2建筑单体设计分析

（1）中小户型住宅的平面设计涉及到楼层的平面设计和套内户型设计，户型的设计受到楼层整体平面的限制，同时户型也对楼层平面有影响。中小户型的楼层平面一般为一梯三户、一梯四户甚至是一梯多户，这样在布置时就要考虑好各户的朝向、相对位置、整体楼层通风、采光以及公共交通空间的联系，尽量做到均好性，每户的品质差别不应太大。例如采用品字形、风车形等比较成熟和住户比较认可的布置。中小户型每户的尺寸不太大，在楼层平面整体考虑时还应注意住户之间的相互干扰和私密性问题，如入户门太近的话住户的私密性就不足，安全感和舒适性就大大折扣，实在无法避免的话也应采取设置隔墙、隔板的技术措施将影响降到最低。（2）中小户型设计首先是对主次功能区的布置，将客厅、卧室这些主要的功能区布置在朝向、采光条件好的位置，厨房、卫生间等次要功能区布置在采光、通风不是很好的位置；其次是合理地划分户型内的动静、内外、公私、干湿空间。中小户型由于面积较小，有些情况下可能无法满足这些空间都独立区分开，但也应充分考虑尽量满足。例如中小户型中将卧室、厨房、卫生间围绕客厅布置，这样布置节省了空间，但就存在各空间区分不明显、独立性不足，相互间有干扰的情况，从设计上来说可能是不好，但住户实际使用时有可能就觉得空间充分利用比较重要，有些功能区可以不用区分那么明显。（3）在楼层平面和户型平面大方向确定后就要对户型精细化设计。中小户型空间有限，对住户可能的各种活动和空间需求都要全面考虑，结合人体工程学精细布置。随着生活品味的转变，很多大与豪的设计理念也在不断发生变化，人们更加注重房间的舒适度和实用性。客厅的主要功能是接待和视听，由于面积不是很大，设计时应注意考虑电视与沙发的距离，同时注意避免电视产生反光。根据常用尺寸准确布置沙发、茶几、电视桌、空调的位置，之间要有合适的间距和人员活动的空间。注意因地制宜和当地的风俗，例如闽南地区很多还要考虑到佛龛、地插等。中小户型的餐厅一般都不大，有些可能还没有条件布置，设计时尽量划为一个单独区域，即使位置不大，布置小桌椅也是可以的，住户可以根据需要采用可伸缩的餐桌实际使用时进行调整，布置出这个功能区方便装修和电气插座布置。卧室要布置好床、衣柜的位置，注意门、窗和结构柱对床布置的影响，有条件可设计凸窗和放置桌椅。户型面积的限制决定了厨房和卫生间的面积不会太大。厨房布置时要考虑所有厨具的布置、操作习惯。燃气灶、洗槽、电冰箱、消毒柜、抽油烟机要合理安排位置和间距，还要考虑烟道、燃气管、表、净水器、电磁炉、烧水处以及储藏空间的统筹安排。卫生间则要注意洗脸台、马桶、淋浴区布置位置要合理，例如马桶的方位要符合风俗习惯，淋浴区尽量能独立、干湿分离。阳台的主要功能是洗衣、晾晒和养花鸟，设计时要结合使用习惯和尺寸布置好洗衣池、洗衣机的位置。此外，中小户型储藏空间的设置尤为重要，可以充分利用过道、凸窗台、平面凹凸处等空间多做储藏空间，最大程度利用好每一个空间。

4总结

随着人们消费观念的转变，中小户型的住宅受广大消费者的喜爱，中小户型的住房不仅经济实惠，而且已经进入到了一个全新的品质时代。在新的要求和科学技术下，中小型住宅的功能和品质不断提高，房屋设计也更加合理。设计师在设计时要进行全面考虑分析，结合项目的实际情况和住户喜好，尽量做到更加人性化科技化，作为设计师更要有社会担当不断提升自身业务和素质水平，紧跟时展，不断创新设计技术，努力设计出高品质、舒适的住房。

作者:刘火炼 单位:福建联盛建筑设计院有限公司厦门分公司

参考文献:

[1]王玮龙.中小户型居住空间弹性设计研究[D].大连：大连理工大学,2013.

[2]孔红枚.中小型住宅户型设计评价与偏好选择研究[D].杭州：浙江大学,2013.

[3]宋纪青.中小户型住宅设计研究[D].合肥：合肥工业大学,2013.

[4]王蔚.模块化策略在建筑优化设计中的应用研究[D].长沙：湖南大学,2013.

第4篇

关键词：小户型、精装修、设计原则

开发精装修成品房的理由，从宏观到微观，大约有这么几个内容：

⑴受宏观调控影响，精装修可以提高住宅品质，增强产品竞争力。以装修带动销售，以精装修带动销售，在品质上有保障。

⑵现在房地产市场竞争比较激烈，要反映房地产开发商的实力，要表现这个实力就需要做精装修成品房，通过这个来表现开发商的实力和抗风险的能力。

⑶购房者需求是多元化的，市场上有购买精装修成品房的需求，在调查过程中凡是精装修成品房的市场销售情况都比较好，销得都比较快，正是有比较强烈的这方面的市场需求。作为开发商就要迎合市场，所以就要做精装修的房子。

⑷作为开发商的责任，就是要提供给购房者立即能够使用的精装修房，特别是现在楼盘销售和原来分房不一样，像一次分房一块就装修了，现在房子有可能一卖卖一年两年，如果不是精装修的话，那么先买房的人也没法使用这个房，今天一户装，明天一户装，这个不可能，要适合现在楼盘销售形势，也需要精装修。

⑸为购房者可以大幅度降低装饰装修成本考虑，精装修一般可以节省造价20％左右，主要是材料的集中采购，装修劳动生产率提高，半成品化等等可以使装修工程造价降下来。

⑹为了保证楼盘使用功能的安全，特别是现在一些楼盘的智能化水平很高，现代通讯自动化系统，楼宇管理自动化系统，安全防范自动化系统，生活自动化系统，现在都应用到楼盘开发里面，如果装饰装修很可能就破坏这些智能化系统，所以一定要进行精装修以后再销售。

确定实施一次精装修成品房的开发一般应有这么几个步骤：

1.研究和确定目标购房者，根据地域、开发成本确定楼盘目标购房者。

2.在确定户型以后，要制定精装修的方案，在建筑设计确定以后，要委托专业的家装公司进行居室内部的装饰装修设计，这一般都要作为售房重要的资料和标准，要向售房者公开。确定了要装修以后，要确定设计。

设计方案的确定对于精装修的成败致关重要，精装修小户型购买群体多为年轻人，精装修给他们带来的省时、省力及便利的交通环境，以成为现代年轻人置业的最佳选择，也正是这部分人，对居住环境和房屋装饰的要求更加的严格，这就要求精装不仅在装修时工程上的精细，也要在房屋设计中体现居住者的个性与喜好，同时运用装饰材料和装饰品恰到好处的表现房间的设计意图。设计方案应以简约、实用、美观为基础，追求以较低的造价作出较有品位的作品。方案设计包括首层大堂、公共走廊、会所、电梯间、标准层房间。

小户型的居室由于本身面积较小，要在满足功能要求的同时达到烘托高质量的生活氛围，在进行方案设计时就需要注意六原则、三元素：

① 小空间要使用“轻装修”原则

小房间如果到处都是柜子，相对的却也减少了生活的空间。与其如此，不如把装潢的钱拿来买一些比较好一点的家具。所谓的“轻装修”装潢理念主张:在有限的预算下，居家空间的实用机能应以家具配置才是装潢的首要重点，至于天、地、壁的修饰则属于空间修饰的配角。小空间减少了固定笨重的装修，空间被挪出来了，人才能活得自在。

② 最少最精的家具制造最精彩的小空间原则

小空间更应慎选精巧的家具，家具越大，虽然收纳越多(但不一定越巧越顺手)，但相对的人剩余活动范围就越少，而且家具越重，体积越大，灵活摆置的可能性就越小，家具越杂，能表现其独特美也越不可能。

③ 小空间的布置，应以人为主，收纳为辅原则

小空间的布置，也应以人为主，而以家具收纳为辅，因为空间小，实在没有多余的地方摆那些永远穿不到的衣服与用不到的杯子，我们是因为需要完成操作的功能，才会有家具、收纳的产生，而非需要收纳才做柜子；这样的观念虽然浅显易懂，但却为多数人所忽视，常会看到有人本末倒置的先以收纳为主，再求家具，而忘了哪个位置能够暖洋洋的晒晒太阳、人走进室内旋回其间是否得宜，只看到围着电视满满的沙发，其实如果设计能回归以人为本，这样的拥挤其实是可以避免的。

④ “超低度天花板” 创造最高的空间感原则

空间要做大，一定得要从天花板动脑筋。天花板随便一做也要降低高度30公分，天花板若没有杂乱线路就无须再做木作天花板，这样可以大量缩减昂贵人工木作，也可以创造空间高度；若不得已一定需要天花板，亦可做只做局部天花板不仅可以整理线路于其间亦可造成高低视觉设计的趣味。

⑤ 小空间避免繁复图腾，焦点垂吊灯具创造视觉焦点原则

小空间应避免繁复图腾或过度张牙舞爪的装饰，但太过清淡“自然味”是有了，但又未免流于单调，灯具因为发光的本质，本身就是视觉焦点，多重环绕室内光源，早已转变成现代一个中心主灯为主轴的概念。焦点垂吊灯实是一个迅速营造视觉焦点的省事方法

⑥以油漆彩墙，创造视觉立体感原则

油漆是最有效改变家居氛围的材料，一般人以为小空间面积较局促，墙壁一定要刷白才有空间扩大的效果，其实不然，彩墙颜色若挑选得宜，反而能做出深度感，拉大空间的视觉效果。以一个长方形空间为例，在远方的墙壁，若涂上较深的颜色，可以缩小空间的长度，将空间整理的较方正，另外小空间切勿用太多布饰、太多花色壁纸、桌巾，累缀又花钱。

三元素：

元素一：色调

小户型的居室如果设计不合理，会让房间显得更昏暗狭小，因此在结合业主爱好的同时，色彩设计一般可选择冷色调。冷色调有扩散和后退性，使居室能给人以清新开朗、明亮宽敞的感受。当整个空间有很多相对不同的色调安排时，房间的视觉效果将大大提高。但需注意的是，在同一空间内最好不要过多地采用不同的材质及色彩，这样会造成视觉上的压迫感，最好能以柔和亮丽的色彩为主调。

元素二：家具

家具是居室布置的基本要素，如何在有限的空间内使居室各功能既有分隔又有内在联系，不产生拥挤感，这在很大程度上取决于家具的形式和尺寸。造型简单、质感轻、小巧的家具，尤其是那些可随意组合、拆装、收纳的家具比较适合小户型。或选用占地面积小、比较高的家具，既可以容纳大量物品，又不浪费空间。

元素三：空间分割

在平面格局上，小户型的设计通常以满足实用功能为先，应合理地布置各个功能分区、人行路线和一些大型家具。可以采用开放式厨房或者客、餐厅并用等，在不影响使用功能的基础上，利用相互渗透的空间增加室内的层次感和装饰效果。在户型较小的居室内，应尽量避免绝对的空间划分，如完全独立的玄关会占去客厅的不少空间。可以利用地面、天花板不同的材质、造型，以及不同风格的家具以示区分。

我们以招标方式选择出设计能力强、经验丰富的装饰公司，以先作样板间的形式，进行设计和施工（样板间所需主材料由我方提供），先对每个户型进行至少两个方案的设计，通过客户对这些风格的满意程度和市场的反映情况，从而再进一步确定精装修，以保证正确的产品定位，确保销售的顺利进行。

3.确定精装修的施工队伍。

一是工程组织能力，包括设计、施工的资质，相关的业绩等等这些。通过调查一次精装修住宅楼盘，可选择一些大型一级资质企业，这些装饰公司承接过大量的整栋楼精装修的项目，因为设计施工资质、相关业绩等等在这方面优于家装企业。二是工程配套能力，主要是材料部品的采购能力，相关手续的办理能力，和建委、质检等等的协调能力等，这对于在交房验收等相关部门的沟通上都会比较顺利。三工程服务能力，就是交付使用以后工程维护的能力，对业主指导的能力等等。这些都是我们在选择施工队伍的时候应重点关心的问题。在对施工企业的选择上，我们建议主要应该有这么三个平台：

第一就是生产加工制作的基地。一个装饰公司，自己没有一个后方生产基地，要承接我们这样大规模的整体精装修，这简直是不可思议的，生产加工制造基地很重要。作为这个装饰公司，可以是自营，也可以是加盟、连锁这种形式，但是你一定要有一个水平比较高的生产加工基地，主要是以木制作为主，还要兼有一些金属、石材等等加工手段。

第二就是要有一个物流配送的平台。因为这直接考虑到是成本或者说价格的问题。应该说你能够直接从生产厂商拿到第一手价格，并有质量、供货期等等这些方面的保证，这一点也是作为房地产开发商所特别看重的能力。

第三就是民工培养和管理的平台。因为目前我们这个行业施工作业量，应该说主要还是农民工，培养、培训问题，管理问题确实是我们应非常看重的一个问题。

第5篇

本期沙龙是2012年春节过后的首次面世，我们带着对“大”的好奇，再次走进东易日盛设计师专场，共同解答“大户型”里里外外的奥秘，同时希望，新的一年百姓居家都能拥有自己的“大户型”。

名词解释：大户型――指建筑面积大、楼盘售价高、容积率较低的住宅户型。

专业分析块

《尚家》：请从专业角度浅谈自己对大户型空间的设计认知。

张健：谈到“大户型”设计，首先想到的便是中世纪国外的庄园与城堡，对于早期的中国，“四合院”的设计体系是最为宽泛的“大户型”领域。聚焦于国内“大户型”文化，代表群体即是中国旧社会官宦之家的家居状态，延伸而言，甚至可使得早期中国上层社会群体生活习俗及文化脉搏囊括在内。

谭树坊：进一步探讨中国社会在过去是一家几代共同生活，无论源于旧民俗的制约还是当时社会发展的局限，几代人吃喝拉撒睡，整个人类生存链条是捆绑在―起的。“住”在一块儿，生活才会产生各种不同的“化学反应”。现代社会大多是两口之家三口之家，从根源上改变了传统中国的生活文化，但随着各种原因的驱使，在别墅成为某种社会标志的同时，几代人共同聚居生活又称为可能，其实也算是一种社会文化的返潮，这种无形的“社会返潮”应是“大户型”设计走向最大的社会意义。

王建：“大户型”的大与小是相对而言，并非单纯指房屋面积大小，而是根据居住人口的数量与房屋面积之间的规划比例。以一百平房屋面积为基准，如果两口之家居住于内就有可能称作大户型，反之，五口之家居住在一百五十平的房屋面积内，只能算作小户型，所以说户型的大与小是一个相对概念。

杨志强：大户型与小户型的设计手法还是有很大不同的，源于大户型的空间范围比较大，故此该类户型对多方功能相互匹配的设计要求较强。例如，整体居室内会有健身房、练歌房甚至独立保姆房等，即是说大户型的细分设计较多。相比小户型讲究以“合”为主，大户型更讲究“分”的属性。

徐连明：大户型设计应从户型结构及其居住客户需求入手，再次根据该户型自身特性进行深入分析。

《尚家》：大户型空间设计理念的发展表现有哪些?

谭树坊：首先要谈的是不同时代百姓居住形式的变迁，从原始的山洞居住到茅草屋，一直延续到现在的建筑体态，人类居住形式的演变反映了整体户型空间设计理念的更新与演变，原始功能需求到今居住享受品味的强调，也是户型设计理念的发展表现。

杨志强：大户型的发展最主要的还是从“合”到“分”的演变过程，具体解释同样是功能性的混合与细化的过程，当然，发展过程中民俗文化及生活观念也随之而来。现今社会大户型居住形式，更趋向于享受生活方向，是一种从物质到文化的生活品味转变。

《尚家》：浅谈大户型设计在健康环保方面的运用。

张健：在进行房屋设计的时候，尽量充分利用力量阳光、空气等天然成分。在设计的同时要利用学术概念与载人环境的结合与利用。在功能设计上充分发挥出利于生活的良性背景，例如在试听室的设置上避免杂音噪音的出现，在厨房空间内减少油烟回流的可能等，这些细节点都是大户型居住形式在健康环保方面应注意之处。

王建：在形式感上要注重健康环保的格式，其次要注重居住客户的内心感受，例如室内色彩的对比利用及涂色比例，灯光的营造及文化气息的烘托，在设计中充分满足客户的内心需求也是健康设计的一种。

赵玉鹏：谈及大户型的灯光设计及利用，在此要着重强调“美”与“享受”的关系。如前所言，大户型的设计区分在各种功能设备的细分、在灯光的利用上是这些细节处理不可缺少的道具之一。反之，也就强调大户型灯光美感的凸显，不能单纯为照明或装饰进行灯光设计，在具体实施时要做到光线与整体居室的色彩对比等细节点。能让居住其中的客户从灯光的营造中感受到美感，能在一定程度上缓解光线不适，甚至起到放松压力的作用。

《尚家》：大户型的细节处理具体体现有哪些?

徐连明：细节处理在大户型设计上是非常重要的，也是体现设计的专业与非专业的重要标志。例如卫生间的地漏、马桶的方位设置及洗浴水龙头的接口方向都是细节处理的表现。在大户型设计理念中，细节处理需注重房屋结构及客户生活习惯的双结合，要做到体察人的内心，尽力给该类户型住户提供最好的生活便捷。

杨志强：细节处理要注重各种不同功能来进行设计，例如儿童房和老人房各有自己的细节需求，但却存在截然相反的内在处理。例如老人有起夜的习惯，所以就要考虑床头灯的开关需设计到床头柜以上，因为老年人弯腰不方便，另外还有小夜灯的设计以及对灯光色彩的利用等，避免老人因对某些敏感灯光的不适造成不必要的麻烦。

赵玉鹏：谈到大户型细节功能划分，灯光与各不同属性的居住形式搭配有很多注意之处。例如刚才谈到老人房的细节设计，夜灯应放在洗浴室的某个角落，不能启用过大过显著的位置以免造成眩光的出现。同时，灯光在与其他房屋功能形式的结合上同样需要注重设计尺度的把握，把各种功能优势最大化使用。

案例分析板块

案例：一家五口人，年轻夫妇两人、老人两人(父母)、孩子一人。

年轻夫妇：男主人，35岁，销售行业高管，性格严肃；女主人33岁，教师行业；孩子(女孩)小学1年级；两位老人军部队退休干部，性格严肃。

两位老人由于年纪及身体原因，成为这个家庭的新成员。

问题：怎样在160平米3室2厅的基础上进行空间改造，以便五口人舒适地生活，同时注重功能性并在设计上增加温馨活泼感，以便减少过度的生活严肃氛围。

张健：首先考虑孩子，由案例中孩子的特点总结：孩子学习空间跟卧室是复合在一起的。另外老人要有一个独立的空间，可以利用有阳台的卧室，在阳台的某个角落专门为老人设置一个品茶或读书的空间。因为家庭同时有老人和孩子，所以客厅必须也是以复合功能为主。

杨志强：由于这一家人所从事的职业或者性格所致，家庭氛围略显沉闷，所以在设计时应考虑如何让整体居住环境显得比较活泼。在案例家庭中孩子是调剂家庭氛围主要载体，所以要着重以孩子为中心，在房屋的色彩和整体格局有所改变。可以在公共空间(例如客厅)专门设置一个孩子玩耍或智力开发竞技的配合空间，可以照顾到整体的家庭情调。

谭树坊：在跟客户充足沟通了解之后，分析家庭角色以及各自分工的日常习惯。在设计操作中，把这种生活习惯细致化地体现出来是最为重要，同时还要考虑功能性的结合，充分利用阳台等房屋角落凸显家庭的生活特性及功能特点。

真情对话板块

音符天地

狭义上的设计仅仅存在于自身的行业圈子，其他行业无法渗入其中，广义的设计却包罗万象，同时各行业之间也有着千丝万缕的联系性。

从感官表象看，音乐与大户型存有不相为谋的嫌隙理解。但追寻上面所述的广义设计而言，音乐与设计势必又存在惺惺相惜的生存之态。

本期真情对话板块，由音乐入手，探讨各位设计师所属的音乐范围，并由此分享各自的“音乐故事”。

轻音乐(LIGHT MUSIC)：指介于古典音乐和流行音乐之间的通俗音乐形式。以通俗形式展现，结构简单、节奏明快、旋律优美。可以营造温馨浪漫的情调，带有休闲性质，因此又得名“情调音乐”。

――杨志强《代表曲目：雪之梦》

选择轻音乐是对家的一种理解，在我的概念里“家”是下班以后最想回的地方，最可怕的是下班以后有家不想回。所以我觉得想起家来就是应该很放松、很让人感到惬意的地方。室内设计师里里外外多是围绕“家”而工作，真诚地希望通过自己的设计让居住其中的人感受到家庭的轻松与温馨。

歌剧(opera)：是将音乐(声乐与其器乐)、戏剧(剧本与表演)、文学(诗歌)、舞蹈(民间舞与芭蕾)、舞台美术等融为一体的综合性艺术，通常由咏叹调、宣叙调、重唱、合唱、序曲、间奏曲、舞蹈场面等组成(有时也用说白和朗诵)。

――张健《代表曲目：图兰朵之今夜无人入眠》

选择歌剧最主要的原因是由于它的叙事性，特别是设计领域对于空间的处理和构思。比如空间的起承转合、光线的明暗对比以及线条长短的运用，在很多时候都能造成一种戏剧效果。建筑大师柯布西耶说过，建筑就是用不同的块来塑造不同的音乐感，我认为此处也是歌剧与空间设计最为相像之处。希望自己能为大家设计出好的作品。

爵士乐(Jazz)：起源非洲。以多种形式呈现，乐曲风格极其耀眼，节奏鲜明、强烈为主。

――王建《代表曲目：蓝色狂想曲》

爵士乐的风格鲜明强烈，我认为在设计的领域里，好的创意就像强烈的音乐节奏，能带着自己的思维穿透世俗禁锢的范畴，不论在生活中还是设计中，希望自己能提炼出更多更好的创意点子，让生活变得丰富多彩。

中国戏曲(京剧、粤曲、黄梅戏等)

主要是由民间歌舞、说唱和滑稽戏三种不同艺术形式综合而成。它起源于原始歌舞，是一种历史悠久的综合舞台艺术样式。

――谭树坊《代表曲目：昆曲牡丹亭》：

设计除了必备的学术手法之外，我认为更重要的还是源自中国传统的文化，因为我们毕竟是中国设计师，毕竟是在做中国设计，希望能设计出真正富有中国特色的作品，在这种作品中加入自己的情感，就像中国戏曲一样：有中国味道、有自我情感。

流行音乐(Popular music)

属于一种有着广泛听众极具吸引力的音乐，相较于艺术音乐站和传统音乐，流行音乐是一个不分年龄人人共享的音乐，以“雅俗共赏”通称。具有大众性、时尚性、新奇性、娱乐性、商品性、快速更替性。

第6篇

除了更加集约精密的生产组织外，住宅本身还应该给人怎样的关怀呢?本项目设计正是为了回答这个问题而诞生的。

设计缘由

早在1910年，建筑大师格罗皮乌斯就提出了标准化住宅预制和装配的设想。二战之后，以钢材为主的工厂化住宅在英国、美国、法国和日本得到迅速发展。今天，发达国家的房地产行业工厂化程度平均超过50％，日本达到70％以上。日本丰田住宅生产的钢结构独栋住宅，安装起来只需要1天，这种装配速度是传统的生产方式完全不能想象的。工厂化生产带来了规模化效应，提高施工质量，降低生产成本，还可以使住宅施工现场垃圾材料损耗减少，可回收材料增多，符合环保节能的世界潮流。中国住宅业的工厂化程度只有7％。万科在几年前就提出“像造汽车一样造房子”，工厂化方面的探索走在行业前面。

住宅标准化工厂化必须实现创新，一方面是类型创新，涉及到人们生活方式的改变。但更为重要的是品质创新，这也正是现在的中国住宅最需要的。在住宅标准化建立的过程中，从理论研究、实证研究到研究成果的最后确定，万科扮演着资源整合者的角色。对于产品的实现过程，则以开放的态度寻求合作伙伴。技术+艺术，科技+生活这正是建筑师参与后所能创造和贡献的。

建筑设计

工业化楼选址于深圳万科第五园五期高层板楼的群体中，它替代了原有最为临街的一座板楼，占据了最为重要的位置。这样的选择有很深的用意：首先它要从街道上可以明显看到，从而能判断和观察这样的建造方式在远近不同距离的表现力。其次，这座工业化楼所带来的平面内容是小户型公寓，它的管理既要相对独立，又不能游离在大社区之外，这样在大社区的尽端是相对合适的。小户型主要的购买群是年轻人，他们崇尚自由、风格多变，同时随着年龄的增长，使用的需要也会较快发生变化。工业化的整体考虑使空间设计留有多种灵活划分、组合的可能性。厨房、卫生间设备管井集中，减少管井对厅、卧室等房间的影响，卫生间可以用同层后排水技术，使洁具布置更加自由，也减少上下层住户之间的干扰，为以后多次改造装修带来很大的便利。工业化对应小户型，也是一个合适的匹配。

平面设计经过反复比较，最终舍弃了更为有趣的“H”形而选择了“L”形。这样的体形使空间有一定围合感。核心筒的位置得当，每户公摊面积也相对减小，同时外墙的主展示面分布在东、西、南、北四面比前一种均匀，展示的效果也要直接。

立面设计要统一在第五园大区清新淡雅的主调下，同时在白色主调的基础上有所变化。和第五园五期其他板楼的协调更多在于色彩、体量以及总体布局的连贯性，裙房商业彩色玻璃的一体化设计也是加强的措施之一。

住宅质量和形象只体现了住宅的一部分价值，更重要的是社区的整体和谐，人们希望这座实验性住宅既有科技带给人的便利，也有人和自然相融合所激发的吸引力。“L”形的平面可以保证每一户都有东南向良好的通风，这在南方炎热地区是非常重要的。北侧的外廊以及格栅的处理有效地防止了眩光，形成了内外空间的合理过渡。底层架空生态花园、屋顶花园这些绿化的意义远不只供人观赏和改善环境，其最终目的在于促进人与自然界中其他生物的和谐共存。

技术实施

住宅设计有两个标准，一是使用标准，二是性能标准。使用标准指的是住宅面积指标和功能指标，卧室、客厅、厨房、洗手间、阳台等功能房间哪些是必须配备的，各个功能房间的面积各是多少，都制定了相应的衡量指标。

住宅性能标准包括了住宅的保温隔热性能、安全防盗性能、门窗的质量、地漏的安全程度，包括交楼时的装修标准、阳台栏杆的耐腐蚀年限、空调百叶的使用状况等因素，这往往会影响住户的第二感受：能否住得舒适和安逸。而居住感由于个人判断不同而很难确定，所以性能标准特指那些能够量化的指标，当然还包括大量的构造做法和表面做法，这些都是性能标准中的项目。

本项目采用的是以集合住宅为主流的PC(预制钢筋混凝土)工法。它的高度耐久性的构造体系可对应居住情况的变化，并且具备维持管理体系的综合。它的基本要素是：(1)可以对应家庭构成，年龄构成的变化，住户平面具有可变性。f2)各种不同类型的住宅部品具备统一的尺寸模数。(3)对各种不同类型的住宅部品设定合适的耐用年限，并且确立各种不同类型的住宅部品问的相互接口。

技术表现

工业化楼展示了工业化产品的性质、特点、模数、建造方式，还预示了工业化可以根据生活的改变而改变，从而使建筑表现了弹性。

标准化的关键是节点、模块、方式。格罗皮乌斯提出房屋设计标准化和预制装配式的理论和规范时，更多的是界定了节点方式的标准形式，单元构件的标准模块以及装配的标准方法，而不是将房屋的平面布置、立面设计进行统一。所以，标准化并不意味着单一化。在标准化的基础上，将标准模块进行组合拼装，形成多种形式，多种效果，这就形成了多样性。同样的事件有不同的描述方法，同样的标准模块经过组合和集成，也能达到不同的效果。所以，多样性是结果，标准化是方法、过程。

除了多样性和技术的表达，更重要的是展示了手工建造所达不到的工艺美感，这是一个难题，基于此设计必须有特定的形式逻辑。

碰到的首个难题是空调室外机的安置和冷暖凝水管的设置，其次是北立面准工业化制造的钢格栅和玻璃栏板的装配式设计。解决了这些之后，还要考虑外墙面受到制造工艺的要求不能随意突出，凹进，整体平整。所有的体形变化要通过色彩的帮助而加强。

其中最重要的一点是要表现材质在不同光线下的美感。比如有肌理和无肌理的混凝土板的对比，灰白色铝板和混凝土的对比，玻璃的倒影映射和钢格栅的半透明的对比。人们近距离地感受到了材料光影的变化，从而对冷冰冰的工业制品有了艺术化的体验。

第7篇

Abstract: a few developers use loopholes in the policy, adopt various means to achieve the actual use of the area than the original declaration of the planning area a lot of purpose, and this " steal area " phenomenon will bring a series of problems. This paper enumerates several typical " steal area " phenomenon, and the relevant government departments are also to " steal area " phenomenon and behavior gradually constraints and norms, as far as possible to avoid.

关键词：商品房 “偷面积”

Keywords: commercial housing " steal area

中图分类号：TU-0文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）

随着社会经济的发展以及城市建设规模不断加大,房地产行业在经济中所占比重也越来越大,城市住宅需求一年比一年旺盛，其中商品房施工面积﹑商品房竣工面积﹑商品房销售建筑面积均逐年增长。在商品房交易中，业主与开发商之间因为面积测算产生了不少矛盾。为了加强房地产测绘管理，规范房地产测绘行为，保护广大业主的合法权益，我国相继出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》﹑《房地产测绘管理办法》及国家标准《房产测量规范》等一系列关于商品房测绘的标准和规范，同时国家与之相关的部委及各省市也出台了商品房测绘实施细则或暂行规定。通过采取以上措施解决许多商品房测绘上的问题，化解了开发商与业主的矛盾，使双方根据法律法规来保障自己的权益。

但在最近的商品房市场又出现了一种新的现象，就是开发企业利用相关政策的漏洞，采取“偷面积”的手段来使房子有更高的卖价，获取更多的利益。

那么，什么叫“偷面积”？是偷了谁的面积？

偷面积大概就是开发商在向政府规划部门上报建筑规方案后，利用规划政策的漏洞，通过各种方式达到最终实际使用面积比原先申报的规划面积大很多的情况。例如一个普通的户型，在住户入住后，可以通过搭盖楼板加建更多的使用面积，这个加建可以在住户做家装时完成，通行的做法是由住户自己承担加建的安全风险。这个可以加建的面积，就是在方案设计阶段就构思好了的，是预设的、是“偷”来的。偷来的面积因为属于装修得来的，不在需要缴交地价和交易税的建筑面积之列，所以，购房者是欢迎的。对于开发商来说，偷来的面积可以因其实用性而大大促进销售，在土地值钱、钢筋水泥不那么值钱的现阶段，偷面积就对提高每户的售价很有利。

从理论上说，因为偷面积的手段的存在，几乎可以让房价上涨插上自由的翅膀。比如，一套100平米的房子、每平米卖10000元，如果偷来30平米，那么对购房者宣布实际价格时，就成了10000除以1.3，为7692元每平米，大大提高了购房者的接受能力，刺激成交。

由于开发企业采用偷面积的手段的各式各样，在这里笔者总结一下工作中遇到的情况和开发企业采取怎样的方式来利用政策的漏洞的。

1阳台

把阳台面积变成房间是时下一种非常常见的户型设计。这一户型的出现是由于“70/90”政策，为了满足规划的要求，很多楼盘必须开发设计出建筑面积在90平方米以下的套型，如果想设计套型建筑面积90平方米的3房单位，必须通过“偷”面积来实现。

实例1：某精装修楼盘，在前期实地测绘时还是阳台，等通过改造﹑装修后交付时已经变为套内，根本看不出阳台影子。

实例2：某楼盘全部阳台设计时没有顶盖，交付时另外加装顶盖。

根据《南京市房产面积测算规则》实例1中的阳台只能计算为一半面积，实例2中的阳台因为无顶盖而不计算面积。

2、入户花园由于入户花园只计一半建筑面积，通过做大入户花园面积可以偷到很大面积，甚至能“偷”出一个房间！还有一种室内花园的设计是可以变成房间的。如河西某楼盘的“N+1”户型，其中一个房间就是由入户花园改成的，该入户花园与一个房间没有太大区别，只是房间的窗户位置变成一个玻璃推拉门。

3 、平台花园

不少楼盘都有楼下裙楼商业楼上住宅的设计，第一层住宅外往往有一个大平台，不少开发商都会把平台送给该层住户使用，有时候一套80平方米的户型，可以送出上百平方米的大平台，这种户型极受买家欢迎。根据现在的规定这种大平台是不计算面积。

4、 架空层、连廊

本市某楼盘声称建筑面积119平方米的户型能设计出130平方米以上的使用空间，一套建筑面积230平方米的户型能送90多平方米的使用空间。

该楼盘119平方米的单位是四房三卫设计，每个房间面积都超过10平方米，主人房不仅有卫生间更有衣帽间，这是建筑面积119平方米的单位绝不可能做到的。根据规划核准图，发现该户型整个主人房连卫生间和衣帽间近30平方米的面积都是“偷”回来的。原来主人房的空间属于两栋楼宇之间的架空层，开发商将之封闭起来，做成主人套房，供业主使用。

5 、花池、空调挡板

本市某楼盘，除了把一个内阳台改成房间的“N+1”设计，客厅外的内阳台面积也是“偷”来的。从内阳台一米高的实墙护栏往外看，阳台外还有一块没有任何护栏的水泥板。售楼人员说：“这里算是花池，不算面积的，交楼后你把现在的阳台护栏打掉，在花池外装个窗户，就能变成一间小房了。”另一个也可以变成房间的阳台外面也有类似的花池设计，打掉挡板就能变成一间面积较大的房间。这样不到100平方米的户型就变成四房设计了。

6 、飘窗台

目前大部分飘窗台只要高度不超过2.2米都不算面积。开发商也喜欢利用飘窗台来“偷”面积。本市某楼盘每个房间的飘窗台都是从地面搭出一个向外延伸的窗台，窗台不加高，与地面水平，窗户高度控制在2.2米以下，以上部分用墙体封住，这样飘窗台面积可以直接成为房间面积使用，完全不算面积。

7、小复式

小复式单位也是很常见的“偷”面积做法，楼盘设计出层高5米左右的套型，可以改装成小户型，买一层送一层。有的楼盘设计出高层高的单位，让买家自行搭建阁楼，有的更直接搭好阁楼连装修一起送，只要第二层的层高低于2.2米，就不算面积。

8、上空

在规划图纸上设计为上空的地方，开发商利用后期装修的名义重新铺上楼板，开发商利用这种手段又多出一间，而且还不计算面积。本市某楼盘每套房屋设计都有上空，在实地测绘时此处楼板还没有铺上，但钢筋已经预留，很明显是为偷面积而准备的。根椐现有的测绘办法只能根据规划图纸按上空认定，不计算面积。

设备平台

在规划图纸上设计为设备平台的地方，按目前测算规则是不计算面积的。同样是本市的楼盘测绘人员在现场实测时发现在图纸上为设备平台的地方已经变成了房间，可笑的是开发商为了混淆概念，居然不惜工本用砖把这间房封住，由于没有门能进入这间房间，而现行的测量规范对此类情况又没有具体规定，最后还是按设备平台处理。

除了以上方式开发商还采用赠送半地下室、地下室，共享梯厅等名义增加有效使用面积，一些建筑户型的策划设计的重点是从偷面积上下功夫,偷面积(赠送面积)已经是公开的事实，偷面积已经是一种有效的竞争手段。

表面上看，这是一个多赢局面：开发商受益、购房者受益。那么，是谁受损？又会产生怎样的问题？

首先开发商获取土地是通过竞拍的方式，开发商在竞拍时往往根椐政府规定的容积率等指标来测算地价，如果采用“偷面积”的方式可以在规定的容积率下“偷”出更多的可使用面积，就使的开发商敢于喊高价抬高地价，而这些又反映到房价中最终由购房者买单。

其次开发商通过“偷面积”的方式增加了可使用面积，根据现有的测算规则这些面积不能计入产权面积，而现在是以建筑面积计算单价，这使得有“偷面积”的楼盘单价上高于周边楼盘，知情者清楚的是赠送的“面积”可以摊低房价，而不知情的人可能就以为房价已经上升。从政府的统计数据上来看，房价也确实是上升了，实际上这虚增的房价是个误导信息，而房价的虚增会对楼市产生又要涨价的预期，使购房者盲目跟进。

然后开发商这一部分‘偷’出来的建筑面积，没有土地成本、没有报规、报建、前期等费用，不会产生相应的税费，这就会使地方政府损失了一部分税费收入，当然免了地价和税费最终损害的还是公众利益。

另外开发商用此方法‘偷’出来建筑面积是未获得规划局的批准，属于违章建筑。由于此规划项目的实际建筑使用面积超过规划批准面积，导致整个项目的实际容积率大大提高，原本开阔的公共空间受到挤压，购房者本身的权益受到的侵害。目前已经有购房者意识到此类问题并把开发商告上法院来维护自己的权益。

最后在房屋测绘、发证上带来麻烦，由于现场已经装修与规划图纸已经不一样，在认定上容易产生错误。当房屋转移时购房者会认为是房屋测量有误，对测绘发证部门产生误会。

目前政府有关部门已认识到开发商通过“偷面积”的方式带来的危害，相关部门已经了有关规定对目前市场盛行的“偷面积”行为进行了限制和规范,以后开发商再想通过“偷面积”的行为来钻政策的空子已经不太可能。

参考文献

第8篇

北京市创建“以租为主”基本住房保障体系的初衷既包含了对产权型保障体系的纠偏，也包含了城市发展可持续的政策诉求。作为特大城市，北京的资源环境严重制约了城市发展，加上人口边界的不断延展，不改变发展模式，就无法按照科学发展观的要求实现可持续发展，甚至可能丧失创新的活力，在资源枯竭的困境中衰落下去。因此，公租房发展的理论指向就是为北京成功实现城市成长管理探讨一条新路。这条新路应当使城市空间成长与资源环境的改善达到相对和谐。为此，公租房的规划设计必须满足以下两个基本目标。

1.集约使用土地，保障城市发展所需的基本住房需求

只有通过租赁形式提供住房保障才能保障土地资源的有效利用，使得因为就业、生活等发生的居住问题实现效率，缓解交通压力，实现住房资源的持续周转。为此，公租房应满足两个条件：一是满足基本生活和工作需求的功能齐全，不会造成生活不便，使得人才资源更易流动，提高城市整体智力资源的有效配置，同时保障中低收入人群能够安居乐业，有利于社会的稳定和谐；二是住房区位规划设计应当便利，在相关配套设施和服务上实现社区文化特色，降低生活成本，实现空间开放和交往和谐。

2.易于运营管理，激励政府和社会机构长期持有

公租房的规划设计应当保证房屋后期运营管理高效便捷。公租房主要由政府或社会专门机构长期持有，因此，规划设计应从后期运营管理的角度出发，在规划、选材、共用设备维护、与大市政的有效对接等方面下功夫，在提高住房质量的同时，有效降低整个生命周期的维护成本。只有这样，公租房资源才能在延长使用期限的同时，有效激励政府和社会机构长期持有，保证资本的稳定收益和资源的持续利用。随着公租房供应达到一定规模，实现基本住房保障将主要取决于后期运营管理能否可持续。

二、目前规划设计存在问题

目前，由于公租房的发展仍然处于起步与探索阶段，在规划设计中仍存在一些亟待解决的问题。

1.区位选择方面

目前，全国第一批公租房已经建成并投入配租，但一个突出的问题就是“叫好不叫座”。比如，上海、郑州等地公租房的空置情况超过了人们预期。除了租金较高之外，主要原因是公租房区位选择存在共性问题。一是空间失配，在原有的产业员工居住地和就业地空间失配与现代服务业中心区化和人才郊区置业的空间失配外，又加剧了中低收入阶层与合适就业市场之间的距离。以北京首批公租房远洋山水为例，30%摇号配租的人员弃租的原因就是因为上班太远。而目前，北京市兴建的公租房大部分位于五环以外和远郊区，交通不便、配套不全，在提供住房保障的同时没有兼顾相关教育、医疗、社会服务等公共利益的共享。二是发展时序上的失误，主要有三方面：首先是“先有住房后有配套”现象比较常见，总是等到住进去以后才考虑完善相关配套。其次是商品房配建公租房，相关配套没有考虑公租房特点，人为造成居住空间的分异。部分配建公租房不成规模，运营管理不经济，也不利于社区和谐。最后是中心城区产业转移和人口疏解不协调，转移产业的现有布局同城区相比还有很大差距。

2.相关配套方面

虽然北京市委、市政府相关政策文件明确指出，公租房项目应当同步建设相关配套设施。但是就实践来看，除了区位选择方面的问题之外，目前对于配套规划只有指标方面的要求，而没有针对特定人群进行设计的要求。一方面，与公租房运营相关联的配套没有明确业态和业种，无法体现服务于公租房承租人的特点；另一方面，现有配套设施的持有方式（主要由开发商持有）也不利于充分发挥配套设施的效用。由于公租房居住面积小，大量的居住功能需要在相关配套服务设施中满足。然而，目前，对于公共空间配套设施的规划，还没有明确规定，所谓社区商业的培育也充满了市场逐利的考量，既造成本来就不足的配套资源浪费严重，又严重影响了公租房承租人的日常生活，提高了生活成本，造成公租房入住意愿不强。

3.房屋功能方面

公租房的户型设计应当充分考虑租赁的过渡性以及变动性，因此在设计上应当以满足基本生活为限，在这一限度下应当保证基本功能的持续完好。但是由目前运营中的公租房来看，仍大量存在房屋设计与公租性质不符、无法满足承租人基本生活需求的问题。一是公租房户型设计没有针对特定人群的个性设计，比如针对老年人、新就业职工和外来务工人员等进行分类。二是基本生活功能不健全。以远洋沁山水公租房项目为例，所有户型均无阳台设计，不配备热水器等，给租户生活造成许多不便。三是资源浪费。多数户型厨房和卫生间面积较大，开门方式影响空间利用，没有涉计储物空间等，这对于小户型房屋来说十分不合理。此外，户型设计模数没有考虑家具摆放，造成空间利用率较低。

4.运营管理方面

公租房可持续发展的关键是后期运营管理，因此在公租房最初规划建设之时，应当充分考虑为今后运营管理提供必要的基础条件。由于目前缺乏公租房运营管理的成功经验，在规划设计方面，针对运营管理而安排公共空间、共用设施设备的考虑付之阙如。目前，在后期运营管理中发现很多不便。例如：实行管理工作必要的办公空间不足，公租房承租人公共空间狭小，共用设备维护不便，相当一部分设计如电梯和水泵等没有考虑节能问题、公共空间能源管理不便等，一者造成维护成本较高，二者造成管理难度增加。

三、今后要突出改进的方面

北京市公租房的规划建设应当充分考虑北京市的具体情况，制定“十二五”保障性住房规划方案。同时，结合“紧凑城市理论”和“城市成长理论”，遵循城市理性增长的十大原则，通过城市功能的相互叠加来提高住房保障资源的使用效率，减少消耗和污染，实现可持续发展。在规划方面，使公租房的规划设计和城市功能、产业布局、文化塑造等结合起来，同公共服务、资源环境的持续利用相匹配。

首先，在区位规划方面,要把平衡就业和生活作为目标，协调旧城改造与新城建设，房屋建设与交通拓展，在实现“以租为主”基本住房保障的同时实现土地优化利用、公共服务和福利的有效共享、城市功能的合理布局。落实北京城市中长期发展规划，充分利用发展高新技术产业和现代服务业的契机，带动集中建设公租房项目在新城的配套建设；充分提高配建公租房利用商品房社区服务配套的效率，拾遗补缺，促使配建公租房和所在社区整体配套水平的提高。区位规划应重点研究公租房对象的共性需求，在实现规模效益的同时降低区位生活成本，提高公租房社区生活文化品位，形成居住空间的融合和发展。

其次，在居住质量方面，既要在建造结构、建筑选材、空间设计、功能优化等有形方面下大力提高针对性，又要在邻里交往、社区软环境、文化生态等方面重点研究。通过规划设计的前瞻设计使得公租房质量可靠、结实耐用，为长期良性运营管理打下良好基础。居住质量决定社区发展和生活方式。高质量的公租房，不仅在空间上提供一个人性化的生活居住环境，而且在时间上形成社区稳定和谐的发展基础；不仅使得人们能够享受社会提供的基本住房保障，而且使得人们能够在潜移默化中塑造完善人格，为北京城市发展准备足够的社会公平与效率的平衡支撑。

第9篇

时间：2007年9月18日上午10：30―11：25

购房人：马丽

目标楼盘：亚奥区域交通便利楼盘

楼盘价格：20000元平方米左右，总价控制在220万元以内

物业类型：公寓

开盘时间：2007年6月

目标户型：100平方米两居或三居

50岁的马丽在她的众多股民朋友中算是资格最老的了，随着股票市场的持续飘红，马丽赚了个盆满钵满。虽然家庭富裕了，但小孩的教育问题一直让她很头疼，家住顺义，明年孩子小学毕业升初中，想让孩子在教育设施好的城区中学就读，所住区域教育氛围要好，同时也想让已在国贸上班的大女儿能方便往返，交通很重要。

为了满足马丽的置业需求。《楼市》购房纪实栏目记者推荐了位于北四环与北三环中路之间，距离地铁10号线国贸与中关村中间站芍药居站仅200米，与元大都遗址公园仅一路之遥的元大都公寓项目。9月18日上午，马丽在记者的推荐下来到该楼盘，对其进行了实地考察。

时间：10：30－10：40 心情：愉快

城铁13号、地铁10、5号线均在楼盘附近设站，但部分楼宇临街

上午10：30，记者如约在距离项目售楼中心最近的城铁芍药居站与驱车前来的马丽见面。一见面，马丽便向记者抱怨起了交通：“从北土城东路开车驶入项目，道路泥泞而且比较狭窄。”

在进入售楼中心时，一位吴姓销售员即上前，告诉我们他就是接待我们的销售。马丽仍旧沉浸在对交通的抱怨上。销售人员告知，项目最大的卖点即是交通便利。在沙盘上，项目交通示意一目了然：城铁13号线所设的芍药居站离项目大概200米，步行约三分钟到达，项目门口正在施工的是地铁10号线北土城东站，2008年6月份建成通车，与即将通车的地铁5号线相交于此，该站点为地铁5号线与10号线唯一的换乘站。另外驱车上项目东侧的京承高速，3分钟上三元桥，5分钟抵达鸟巢体育馆，10分钟直驱东直门，15分钟进入国贸中心，20分钟可到首都机场。(非说不可：在国贸和中关村的上班族，得益于地铁5号线和10号线，会很快摆脱公交堵车的烦恼。)

同时记者发现，在项目楼宇的分布中，有两栋楼临街，地铁北土城站距离近，所有上京承高速的车都会经过那里，噪声问题会比较突出。据此，销售员的解释为，项目只有1单元是临街，所临的街道只是人行道，项目所采用的玻璃隔音效果强，不会有太大噪音。对项目所在位置，马丽表示很满意。

专家马后炮：

轨道交通便捷度参考要素

1、 轨道交通换乘是否方便。

2、 站点设施是否合理：一般来说，地铁、城铁等城市快速轨道交通站点的设立与居民居住地距离不超过1000米较为适中。

3、 轨道交通线路是否满足日常出行需要。

4、 地铁、城铁等城市快速轨道交通运营时间长短。

时间：10：40－10：50 心情：郁闷

配套实地考察与销售讲解有出入对项目的配套介绍，销售人员显得底气十足：“项目距元大都遗址公园仅30米之遥，这为项目的投资添加了独一无二的优势。中国现代文学馆、对外经贸大学、清华美院、北京服装学院、北京联合大学、北京化工大学等学府紧绕四周，堪称北京的第二学府区。周边中日友好医院、元大都酒吧街、华堂商场、物美超市、居然之家、宜家家居、豪运酒店、国际珠宝交易中心等生活配套满足居住需求。”听罢销售员的介绍，马丽对项目周围的元大都遗址公园很满意，但对综合配套情况，则表示要实地考察。(非说不可：项目周边配套应眼见为实。)

纪实回眸：

项目周边配套：

学校：中国对外经济贸易大学、清华大学中央美术学院、北京服装学院、北京联合大学、北京化工大学、北京中医药大学。但是小学资源缺乏，较好的小学是位于北四环的金色摇篮小学，中国日报社附近的惠新里小学。

医院：中日友好医院

商业类：周边并没有稍微大型的超市，最近的应该是北四环的物美和华堂商场，或者位于国展的家乐福，

餐饮：周围因为大学较多，因此小餐馆较多，消费不高，距离小区近的高档餐厅是伊锦园清真餐厅，另外中高档餐厅聚集在樱花东街。

银行：四大国有银行、邮政储蓄、招商银行

体育场馆：“鸟巢”

其他：中国现代文学馆、元大都城市遗址公园。项目东边的太阳宫乡，环境有些乱，

公交：地铁出行最为方便，但是项目周边的市政路出口很少，街道都较窄至三环的拥堵情况不容忽视。小区公交线路少，目前只有515路能到小区，站名为芍药居城铁站。

时间：10：50－11：00 心情：郁闷

项目不足3万平方米

从沙盘上看出，项目体量很小，整个楼盘仅一栋楼。据销售人员介绍，项目仅319套房子，总建筑面积不足3万平方米，户型面积在38至180平方米之间，其中以30至80平方米左右小户型为主。马丽疑惑到，这么小的社区，社区品质如何保证?销售人员解释道，项目虽然总建筑面积小，但是绿化率肯定会按照国家标准达到30％，为坡地园林，项目采取封闭式管理，可以保障业主的居住安全，配有地下和地上车库，容积率2.5等。因此，居住品质肯定可以得到保证。

记者从沙盘上发现，整个项目楼间距较短，整体建筑密度大。对项目的居住舒适度会造成一定影响。

专家马后炮：

配套、环境更需关注

按照目前我国的开发模式，社区配套设施都是开发商在开发建设过程中统一规划、建设，政府没有统一的规划与配套建设。因此，如果开发商开发的社区较大，相应的配套就健全，如果规模小，基于成本的考虑，开发建设的配套设施就不够，这样势必给未来的生活带来不便。在购房时，除了关注房屋本身的质量、交付日期以外，还应当关注小区的配套设施以及周围的配套环境。配套的多少，关系到居住的舒适程度以及将来的生活感受，势必影响投资价值和升值潜力。

纪实回眸：

记者从北京市房地产交易管理网上查出，项目总建筑面积28000平方米，准许销售面积为23143.71平方米，批准销售套数339套，预售部分扣除了4单元101、102、103、104、106房间。

而记者从项目相关网页上，并未搜到任何有关项目绿化率的表示，以及小区配套情况。再联系到项目的建筑密度，小区的绿化、配套将如何，值得深虑。

时间：11：00－11：05

心情：郁闷

物业管理顾问公司确定，物业公司尚未确定

小区居住舒适度高低如何，有过购房经历的马丽认为，入住后的物业管理水平和物业服务质量很重要，特别是小型社区。见状，销售人员对马丽表示，楼盘物业公司为国贸物业管理顾问有限公司，目前的万城华府、北京湾、蓝堡国际中心、温莎大道等知名高档项目均列其下。公司通过了ISO9001质量管理体系认证。物业费2.6元平方米月，取暖费为30元平方米月，其他收费都是市政收费。但记者质疑道，物业管理顾问公司一般不负责日常的事务管理和日常服务，不知道该项目的物业是谁负责日常管理?销售员表示目前日常事务管理的物业公司尚未确定。

专家马后炮：

物业管理顾问的职责是为物业管理提供咨询意见

物业管理顾问的职责是为物业管理提供咨询意见，不负责日常的事务管理和日常服务。物业管理公司，十月一日以后将称为物业服务公司，负责日常管理与服务。当然，也有些公司名称为物业顾问公司，但也从事物业管理服务。

时间：11：05－11：25

心情：一般

23000元平方米，升值潜力看好?

带着些许无奈，马丽问及项目的价格。销售员表示均价21000元平方米。21000元平方米的价格让马丽有些疑惑，月初刚咨询时，销售报价仅18000元平方米，半个月的时间就涨了3000元平方米?销售员表示，涨价是上级指示，销售员只是服从罢了。

“虽然价格较高，但是奥运板块地产升值潜力仍然很大，官方的数据显示，自从2001年7月13日北京申奥成功以来，奥运板块商品房销售价格已经上涨了30％；而据网络调查的数据显示，在北京置业的人群中有超过70％看好奥运地产。此外，据业内人士介绍，上届奥运后，雅典奥运村周边商品房价格翻了一番，虽然北京的房价已经不可能再翻倍增长，但是未来升值还是可以保证的。”销售人员最后补充说。“同时项目是精装修收房，所采用的品牌都是国际知名品牌。厨房是科宝博洛尼的整体橱柜，包括油烟机、灶台等。在卫生间方面，我们采用的是美标洁具，包括坐便器、整体面盘，小到一些毛巾架还有厕纸架，考虑非常周到。热水器是阿里斯顿的，厨房、卫生间的墙块和地砖、客厅的地砖都是马可波罗的，卧室采用的是圣象实木复合地板，户门是霍曼高档四防门。”(非说不可：高档的精装修品牌，开发商涨价的又一筹码。)

根据马丽的总房款，销售人员推荐了位于5层的朝南向的A6户型，单价23000元平方米，总建筑面积99.58平方米的一室两厅，套内建筑面积80平方米，使用率约为80％。总价222万，首付67万，贷款155万，20年月供每月还款额为11164元。这与马丽的置业需求基本吻合。从户型图上可以看出，每层达到两梯九户，房间结构合理，朝南卧室和朝西卧室均有阳台，明厨设计，在家中阳台还可远眺元大都遗址公园。马丽对户型和位置比较满意。

专家马后炮：

签定合同时应对面积差异、装修材料等细节作出约定

现在北京住宅市场，按照套内面积计价和结算，房屋使用率与价格的计算没有关系，但是也应当看到，有部分开发商在建筑面积与套内面积的套算过程中进行价格欺诈，骗取购房人的价款。为避免纠纷，应当在签订合同时对于面积差异作出详细的约定，避免因为开发企业故意通过面积的测量差距侵害业主利益。

精装修房屋设计房屋的质量标准，也设计房屋装修的经济指标。在签订精装修房屋的合同时，应当尽可能细化相关材料、设备的配排和产品批次，确保符合质量标准的同时达到经济指标，保证物有所值。要避免用高档、优质等好听但是不准确的合同语言。

第10篇

作为与人们生活工作息息相关的建筑行业，也同样面临着节能、减排的艰巨任务。正是认识到这点，新型的建筑节能材料如雨后春笋般大量面市，并得到广泛的推广和运用。虽然新型材料在节能方面取得了显著的效果，但却时时存在着消防安全隐患。所以，除了新型材料的使用，建筑本身是否也具有节能的潜能可以开发呢？

我国幅员辽阔,全国各地都有当地特色的建筑。例如：陕北的窑洞、云南的侗寨、福建的土楼等等。当地的地域文化造就了它们的不同，所处不同的地理位置是否也是它们风格各异的原因呢？

我们首先来看陕北窑洞。陕北地处中国内陆，是典型的大陆性气候。四季分明，由于所处纬度相对较高，冬季格外寒冷。又由于地处大陆深处，四季降水量偏少。因此当地的居民便根据这一自然条件，利用当地地形，选择依托大山，凿挖山洞，修筑窑洞。因为当地雨水较少，不会出现由于雨水长期浸泡导致山体滑坡。当地居民就选择了更方便开挖的土山。窑洞自身，三面环山，厚重的山体，正是最好的保温层。对外，它阻挡了冬季的严寒入侵和夏季烈日的暴晒；对内，也防止了暖气的流失。窑洞的入口，一般都是向阳面，这也充分保证了采光和日照。正是以上种种，才造就了窑洞冬暖夏凉的特性。

看过了北方的窑洞，我们再看南方土楼。我国南方雨水充足，山地多为岩石基础。因此不再适合窑洞这类建筑。当地居民通过长期的摸索，建造了土楼，这个独特的建筑。土楼的外形是个标准的圆柱形。经研究，圆柱形的建筑能耗是最低的，因此是最节能的。而土楼的这一外形正契合了这一点。而土楼厚实坚固的外墙，也是一道良好的隔热保温层，阻隔了外部环境对建筑内部的影响。土楼内部天井上方的热空气与土楼内部又形成了温度差，从而实现了土楼内的热压通风，既保证了土楼内部的通风，又不断排出了土楼内的湿气。这才使土楼能够经历住岁月的考验，数百年来仍屹立不倒，至今还能正常使用。

这一南一北两种建筑各具截然不同的特色，都是成功的，但却不再适合现代社会发展需要了。那我们如何设计出适合现代生活的节能建筑呢？让我们再看一个案例，它就是2010年上海世博会中城市实践区的汉堡之家。

汉堡之家――这个外形奇特的红色建筑，它像是由若干个被打开的抽屉组合而成，被称为：会呼吸的汉堡馆，同时也被大家誉为中国第一栋被动房。为什么说“汉堡之家”是会呼吸的呢？因为建筑自身能通过空气置换，保持室内温度恒定在25℃左右，一年四季如此。但保持这一恒定温度，却不需要使用传统的暖气或空调，只需来自于太阳能、人体和电器的余热就能基本达到这个效果。因此它又有了“被动房”的称呼。

由此可见，建筑自身的构造和外观设计也是直接影响建筑节能的重要因素之一。如今我国仍然处于社会主义初级阶段，社会生产资源分配还不平均。很多地区的建筑产业还不能投入使用大量的高科技节能材料和设备。那么，通过建筑物自身构造的调整，以及综合考虑到日照、朝向、建筑体型系数等。在设计准备阶段，首先分析建筑所在地区的气候条件和地理环境，根据当地的实际情况来通盘考虑整个设计方案，在建筑自身的设计上，先一步把节能的理念考虑进去，就一定能取得事半功倍的效果。

例如在南方，炎热的夏日将是能耗的最高峰。针对这个特点，我们可以适当改变房屋的传统朝向，将大量的窗洞设计在建筑物的东、北面，从而避免南向烈日的暴晒，从而大大缓解了室内的能耗压力。

那么在北方地区，所面临的问题正和南方相反。因此，节能的重点则是放在了建筑的保温功能上。既要利用向阳面多争取日照的时间，来提高室内的温度，又要控制好窗墙比，防止窗洞面积过大，造成热能流失。也可采用浅屋檐，避免遮挡窗户的日照，或设计封闭式阳台，人工制造保温层，既能阻挡外部严寒的侵入，又防止内部热量的流失。

08年参与过位于上海松江地区的一个综合性的商业建筑群。根据业主的需求其中一幢楼为社区老年活动中心。但受到建筑物自生的条件限制，该幢建筑的南面是过道，除北面外，东西两侧山墙全是封闭的。作为老年人使用的活动中心，对于日照、通风的要求是必须的。如果增加室内照明及空调设施等，那势必增加能耗浪费。所以，我在北面的窗户采用了阶梯式的设计，增加了建筑的采光面积，而且还延长了日照时间。我认为这正是通过改变建筑物自身的一个细节设计从而达到节能目标的一个例子。

在住宅建筑中，通过建筑物自身的设计来达到节能目标的方法是多种多样的。其中，我觉的最实用的方法就是控制户型面积。如今，地产开发商一味追求经济收益及名誉，其实，建筑面积过大也是节能的一个很大的阻碍。06年，国务院办公厅转发建设部，出台了“7090”政策。其主要内容就是将住宅区内70%的房型都控制在90m2内。这一政策这不仅是从经济的角度上考虑，但一政策的出台及实施，也是充分涉及到了节能等多方面的因素。07年我参与的山西和顺县的一个住宅项目。正是当地的一个“7090”示范项目。1室1厅为48 m2，而2室2厅仅78 m2，二套房型安排紧凑，在能满足现代生活使用功能的情况下将住宅面积进行合理瘦身。减少不合理的空余面积和多余的公摊面积。我还尽量将房屋设计成了南北向的房型。在夏天，南北向的房型会在日照的作用下形成南北温差，从而形成小环境下的南北空气对流，产生南北通风的效果，以此减少空调能耗。推广适合普通百姓的经济实用的小户型，也是建筑节能的一个重要手段。

除了通过控制建筑的朝向及面积来提高建筑自身的节能效果外，还有个重要的因素――建筑体型系数。经论证，建筑体型系数最小的是底面积为圆形的建筑物，依次是矩形。体型系数最小的建筑他相对的能耗比也是最小的。我曾参与设计的四川绵阳一个高层住宅小区方案中，设计了一个近似于圆形平面的高层住宅。经计算，该栋建筑与小区内其他常规的长方形建筑相比，它的能耗明显小得多。

以上的这些案例都是通过改变建筑单体的一些设计构造来达到节能的目的。除此之外，根据当地的地理环境，合理布置小区内的建筑位置，让建筑物之间既能互相照顾，又不相互影响。

第11篇

我国上下五千年的历史文化造就了精彩纷呈的文化，这些传统文化在当今室内实际中成为了设计师们的新宠，成为了人们追求美的方向。本文就传统元素与室内设计之间的关系进行剖析，以解析传统元素在室内设计的重要作用或低位。

关键词 ：传统元素，室内设计，关系

Abstract: along with the constant development of economy, people's material life level gradually enhance, for spiritual pursue also strengthened gradually, and the interior decoration design become the people's living "enjoy" important aspects of this is also the designer put forward higher request.

Up and down in China five thousand years of history culture makes the brilliant culture, these traditional culture in the modern indoor actual ranks as designers is new bestow favor on, became people pursue the direction. This paper traditional elements and the relationship between the interior design, the article analyses to parse the traditional elements in the interior design of the important role or low.

Keywords: traditional elements, interior design, relationship

中图分类号： TU238+.2文献标识码：A 文章编号：

一、中国传统元素简述

中国传统元素是历经岁月的不断洗礼而沉淀下来，久传不衰的文化经典，其表现在诸多方面，形式各异，内容丰富。其一、我国传统元素具有历史传承特点：五千年的文化积淀，形成了我国源远流长的历史，经久不衰。不仅在我国文化中绽放光芒，也同样放彩于世界，成为独特的东方文化魅力。经过一代又一代的文化名人、雕刻专家、建筑大师等的雕琢使得我国传统元素在历代建筑当中得到广发应用；其二、我国传统具有广泛性：历史在就人类，人类创造文明，炎黄子孙自远古时代至今创造出了傲人的成绩。享誉世界的青花器、名震世界秘色瓷、传承历史的甲骨文、书写历史的中国书法与汉字、象征吉祥的祥云图案与如意纹、代表权力的玉玺与代表个人的印章、中国特色的水墨画、国画、唐装、金元宝等，都是外国历代文化传承至今的文化经典。从各地出土的文化到依旧能见原型的古代建筑以及当今的房屋建筑中，都可以发现传统元素的身影，也正是传统元素的存在使得我国室内设计区别于世界其他国家。

二、传统文化元素与室内实际的关系

我国传统元素在历代传承中，形成异于世界其他国家装修元素的特带你，在我国建筑史上得到了重要展现。各具特色与韵味的元素在当今建筑设计中散发出浓厚的历史文化底蕴与魅力，对当今室内设计依旧带来巨大影响.

传统元素在室内之际中的应用不是简单的任意设置以及随意堆积，其对室内设计空间处理上具有复合，不仅能够营造出特异的空间，更对整个室内环境产生了一种烘托作用。如著名的苏州园林，一扇玻璃纹窗户即将整个空间隔离开来，形成了若即若离的空间特效。同时，在室内设计中对传统元素应用的把握上，在设计思想上要做好充分准备，掌握人们空间审美观念、了解人们对空间结构的认知、把握时代特性，将传统文化的底蕴通过设计手法体现在室内设计的构图当中。

一般而言，大多数设计师在室内设计时采用借喻、比拟、双关、象征、谐音等设计理念对传统元素进行利用或加以改造形成符合当今人们审美的符号，以达到传统元素在新时代新的生命力的目的。使之在保留原始文化底蕴的基础上绽放出新时代的气息，为居住者营造历史与现代相结合的氛围，这是传统元素对室内设计的表现和装饰手法产生的重要影响。这种影响主要体现通过在在媒介、形态语言的运用、设计表现手法上影响设计师在室内设计结构的构思；其次传统元素通过自身含有的历史文化，独特的文化气质以及历史情感等也影响着设计师在建筑设计上的各种布局以及相关传统符号的具体意义表征的运用。

三、传统文化元素适宜采取的设计思想

虽然当今我国实行了改革开放政策，各种外来文化相互交融。在室内设计当中，对传统元素的运用中可以适当吸收西方文化思想，但总体而言还应保持传统文化的底蕴。

（一）因地制宜，借景造景

在我国古代房屋设计当中，根据房屋实际详情，巧妙借助于各种符号以隔离空间，创造奇异空间的例子比比皆是。如屏风的应用，玻璃纹窗的利用都是在有限的空间当中，创造了相对隔离的双重空间，形成了一个艺术化的生活环境。此种设计在苏州园林，皇家园林建筑，故宫等当中十分常见。

（二）因地制宜，合理设置

我国传统的房屋采用木质结构，正因此使得在结构设计时皆可以全部打通，也可以根据实际需求用装修进行间隔。随着城市化的发展，小户型的建筑成为时代的产物，因此利用传统装修元素进行间隔是室内设计中较为常用的手法，但因遵循的原则是合理设置，避免减少有限的空间和造成浪费。

（三）因地制宜，简约大方

含蓄、朴素、大方是我国大多数人的特性，而这种特性不仅体现在人们的性格上也体现在了人们对居住环境的设计要求之上。从古代的离散型布局到当今的城市高楼大厦，繁琐与奢华仅仅是少数人富贵人士的爱好，利用空间与传统元素的合理融合，创造了朴素大方的居住空间是大多数人的需求。因此，对于室内设计师而言，在实际事主要倾向于表现素雅、朴实和自然，使空间与传统文化相得益彰。

（四）与时俱进，开拓创新

时代在不断发展和进步，新的元素和思想不断涌现，因此作为一个设计师就必须在现有的基础之上，保持与社会共同发展的步伐，在旧元素总推陈出新，使之与时代韵味想融合。如何令实用主义以及功能主义将传统元素与新时代文化相互融合，形成符合当下人的审美观，既保留了传统元素的文化魅力以及内涵又具有新时代气息是我们设计者需要不断研究和探索的道路。在改革开放之前，我国传统的设计主要讲究的是四平八稳，中规中距，另外在色彩极少用到艳丽，个性的颜色而是以表达稳重含蓄的朴素基调为主，加之材料等因素的综合影响，整体设计凸显出一种沉闷感，难以满足当今人们的审美需求。因此，就需要在空间布局，色彩的应用，传统元素的创新等方面进行突破，需求变化，如在保持传统元素的基本形状的前提下进行改编、在色彩上采用暖色调，多色系使之更丰富、在空间布局上采用冰裂纹式的隔窗或屏风等、在材质上充分利用现代材质，增强现代感又不失整体中式感。

另外，作为一个合格的设计师还应当保持乐观的创作思绪、丰富的想象力、积极的学习心态，兼容并包集众家所长为己所用。科学合理的应用中式体论中的理性与感性，适当的结合西方设计理论，在朴素稳重的中式传统的基础上，吸收西方设计的灵感和创意，使建筑整体体现出“中式中有西方、协调中有个性、平淡中有新奇。”

三、传统元素在室内设计中运用的案例

（一）冰裂纹在室内设计中的应用

“冰裂纹”，又叫断纹瓷，是古代龙泉青瓷中的一个品种，因其纹片如冰破裂，裂片层叠，有立体感而称之。最初是应用在瓷器的制作上，后被广泛的运用带了建筑设计当中。当前，冰裂纹符号是通过现代的技术将窗格元素嵌透到相应的空间当中，使之形成爆破的感觉，达到形式与功能相结合。如古代园林的隔窗、当代的餐桌、茶几、屏风、路面等随处可见，不论是远看还是近看都能激发人们的无穷想象。

（二）回字纹在室内设计的应用

回字纹由单体回纹以间断排列的形式组成边饰，有的回纹呈规矩的方形，有的为减笔式回纹，有的回纹以变形手法绘制。入明后，回纹改变其原来独立单体间断排列形式为一正一反两方相连的回纹边饰。明永乐时期，回纹边饰以两方相连为主，同时，又出现一笔环连的回纹边饰。明宣德以后，除少数回纹仍作一正一反的两方相连外，多数回纹呈整圈一笔环连式，并延续至清末。回字纹在家具上很多地方都有使用。书柜和橱柜下的牙板雕花之上，太师椅的靠背板上面，椅类家具的腿足上面。回字纹以其大方简约的造型不仅点缀了家具，而且更增加了家具的装饰美。

结语

室内设计已经融入到当今人们的生活当中，是人们精神和物质追求不可缺少的部分，而传统元素在室内设计乃至所有建筑设计当中依旧有着极大的作用和影响，是我国民族文化传承的精髓之一。随着时代的发展，传统元素在设计师的手中也逐渐产生了新的“生命力”，但是同时也对室内设计提出了更高的要求，在未来发展中须不断的开拓和创新，使之更好的融合时代的发展需求。

参考文献：

[1] 高嵬，刘树老.室内设计[M].东华大学出版社，2011-1-1

第12篇

【关键词】住宅建筑设计；问题；措施；发展

现代住宅建筑的需求开始朝着多功能性、耐久性、安全性、舒适性等多方面发展，这就需要在进行住宅建筑设计时，在充分考虑人们的居住需求的同时，按照房屋设计的规范标准进行严格设计。以下就住宅建筑设计的措施及其发展进行探讨。

一.住宅建筑设计存在的问题

1、不分场合的采用错层。错层是指在一套住宅建筑内的多种功能的用房并不处于同一的平面上，而且采用的高度差的方式产生视角上的空间隔断，但并不是真正地分成两层，其主要的目的是要营造层次分明的感觉。但是，并不是所有的住宅建筑都适合采用错层设计。大多数这种错层设计广泛地运用于大面积住宅建筑上，如果小面积的住宅建筑也采取这种错层设计，就需要增加踏步设置，无疑会占用很多实际的住宅建筑面积，那么房间会显得更加小；除此之外，如果在地震区的建筑也采取错层设计，就会很容易造成抗震性差。

2、小面积选用跃层。所谓的跃层设计，一般是指将住宅建筑内的所有用房采取分层布置，楼层之间采用户内独用的小楼梯进行连接，以代替传统的公共楼梯作为交通通道的方式。这种跃层设计虽然能够给予使用者一种新颖的别墅式的感觉，但是对于小面积的住宅建筑并不适用，主要是由于房内设计的楼梯连接会占去较多的面积，而且对于年迈的老人和幼小的儿童是非常不便的。

3、厨卫的设计不足。国内一直没有对厨卫的设计做严格的标准规范，以至于有各式各样的厨卫设计，但是这些也给住宅建筑使用者带来诸多不便之处，例如，由于卫生间地面的排水坡度未能达到3%以上，以至于出现地面积水的现象。而且对于卫生间的插座布局不合理，以至于卫生间的热水器等大功率电器无法正常使用。这些情况的发生，主要原因来自对厨卫的设计不合理的原因。

二、住宅建筑设计的措施

1、平面布局面的多元性、变异性和差异性。对于不同的居住者来说，一定会对住宅建筑的要求有着不同的看法，而且这些差异也会根据使用者的性格差异、审美观差异以及收入不同等多方面因素所决定的。在进行住宅建筑设计时，不但要考虑住宅建筑的实际使用情况，而且也要在平面布局面方面，对建筑的多元性、变异性和差异性进行充分考虑，以能够满足不同使用者的需求。

2、套型的功能空间分离。所谓的套型的功能空间分离，是指将餐厅与卧室分离、工作区与休闲区分离、入厕区与洗漱区分离等，如果住宅建筑的套型功能空间划分的越为细致，那么住宅建筑的功能空间利用率也就越高。这样就在很大程度上，避免了房内污物的污染、保证了使用者之间的私密性和学习的安静性。

3、厨卫布局完善合理。在对厨卫进行设计时，需要建筑设计师一定要对厨卫进行合理的布局设计，而且一定要对天然气管道和电线线路的位置布局进行充分考虑，目前对于很多厨卫的设计出现了一味的追求加大厨卫的面积，但缺乏对整体住宅建筑面积和使用效率的实际情况的了解，这就成为了不合理的设计布局。除此之外，对于浴室的设计也需要有干湿分区的布局，以便于洗浴之后能够很快的干爽身上的水滴等。

4、担架电梯的设计。对于现代的住宅建筑很多都是没有担架电梯，为了能够更好地抢救病人的生命，出于人性化的考虑，应当设置担架电梯。一般可以将担架电梯做横向布置，其轿厢的最小尺寸分别是：开门宽度1200mm，深度方向1100mm，宽度方向2100mm，这样的轿厢布置可以满足长度1980mm，宽530mm的担架能够顺利地进入轿厢内部。这种横置担架梯轿厢不但能够减少楼电梯的整个建筑面宽，而且能够很好地进行建筑立面的美化，另外，还能够有效地减少后排建筑的日照影响，保证本栋病人对担架电梯的需要。

三、住宅建筑设计的发展

1、住宅建筑设计走可持续发展的道路。近年来住宅建筑的设计发展现在已经开始介入到国计民生的很多领域中，而且也在寻求可持续发展的道路。住宅建筑的主要变化是由高效绿色节能的环保模式，代替了原来传统的高消耗型的发展模式。在我国很多地方的民用建筑都需要结合自然环境、风土民情进行建筑，与此同时还需要尽可能的减少消耗不可再生资源，这就可以大大减少对外界环境的污染程度，保持生态平衡。可持续发展的住宅建筑设计将极大提高住宅建筑的安全、舒适、美观性能。

2、住宅建筑的适应性。（1）多样性。由于人群的差异，也就造成了对住宅建筑的需求不同，因此，住宅建筑设计师也要对不同人群的需求进行充分的考虑，以满足人群的不同住宅建筑需求。例如，对于楼层的要求：别墅、小高层、住宅建筑高层住宅建筑以及复式住宅建筑等。多样性也就成为了住宅建筑设计一种适应性体现。（2）地域性。一般对于住宅建筑的地域性来说：①需要考虑到温度、湿度在不同的地区的不同；②各个地区之间有着不同的风俗民情；③各个地区所处的自然环境的不同等等。因此在进行住宅建筑设计时，就要充分考虑到地域性因素，而且使之与住宅建筑可以相互适应。例如，对于天气干燥的地区，建筑设计师就要对室内实际的环境进行掌握，以便于营造凉爽、舒适的居住环境。（3）抗震性。建筑的抗震性和耐久性并非一个概念，随着现代网络技术的日益发达，也就促使社会信息传播速度也变得十分迅速，那么全世界有关地震的报道就会被人们经常能听到。因此，人们也开始对住宅建筑的抗震性要求日益增加。

3、住宅建筑的舒适性。住宅建筑需要在考虑美观和耐用的同时，也需要将舒适性列为建筑设计的首要考虑的问题。对于居住在住宅建筑里的居民来说，不仅有健壮的年轻人，还有年迈的老人和幼小的孩子，类似这些问题都是在进行住宅建筑设计时务必要考虑的问题。因此，对于住宅建筑设计来说，不只要求建筑要达到质量安全要求，而且还要在很多功能空间具备合理的、舒适的利用价值，并且能够和建筑周围的环境成为一体，能够让使用者感觉到便捷和舒适。

4、住宅建筑寿命的延长，超耐久性住宅建筑大量出现。我国规定的居民住宅建筑的使用年限为70年，但是大多数的房屋根本没有到使用年限，就会被拆除重建，这种现象就会造成极大的浪费，也不符合中国人口数量多及地大物薄的基本国情。所以，就需要建筑超耐久性的住宅建筑，当住宅建筑的寿命得到了延长，才可以从根本上解决住房需求。一般可以采取的方法有：选用高标号混凝土或者加厚钢筋的保护层等。除此之外，在进行房屋的美观设计时，不得擅自改变住宅建筑的主体结构。

四.结束语

综上所述，住宅建筑与人们的生活息息相关，其工程质量与舒适度等是人们最为关心的问题之一。随着人们生活水平的不断提升，人们开始对住宅建筑的舒适性、耐久性等提出了更高的要求，同时对住宅建筑设计的要求也越来越高，因此必须加强对其进行研究分析。

参考文献：

[1]陈瑞，可持续发展建筑技术与对策探讨[D]，杭州：浙江大学，2006.