房地产企业财务分析范文

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第1篇

【关键词】房地产企业；财务风险；防范措施

随着我国经济的快速发展，房地产行业获得了长足的发展，全国各地相继出现了所谓的“房地产热”。但是，由于我国房地产行业的起步较晚，基础不够硬，发展规模还跟不上时展的要求，有些房地产企业的发展和运行远没有达到规范化标准，与国外较为成熟的房地产业之间存在较大的差距。因而，我国已经出台了相关的针对房地产业的宏观调控经济政策，以期为房地产企业的发展提供更好的政策支持和保障。但是，我国仍然有不少的房地产企业资产负债率较高，造成了较大的经济压力，面临的财务风险也较大。同时，当前全球金融危机仍然没有完全过去，这就使得我国房地产企业面临着更大的发展压力。

一、我国房地产企业财务风险分类及形成的原因分析

鉴于房地产企业在我国发展的时间并不长，加之房地产企业自身的特殊性，其面临着较大的财务风险。一般来说，财务风险指的就是由于受到内外部环境的不同影响，使得企业的财务系统出现了偏离预期目标的经济损失或者额外收益。它常常被分为广义的和狭义的财务风险两种。由于广义的财务风险内涵更利于从全局和全方位上来把握，因此，我们更多的考虑房地产企业广义的财务风险。根据房地产企业自身的特点，我们认为房地产企业面临的财务风险一般包含了这几个方面：无力偿还债务风险；再筹资风险；利率变动风险；通货膨胀风险；税率变动风险以及投资收回风险等多种情况。那么，房地产企业为什么会产生这么多的财务风险呢？这是由于房地产企业自身资金量大，筹融资涉及的面广，经历的经济环境又是复杂多变的。在这样一个受到多种因素影响的大背景之下，房地产企业就产生了较多的财务风险。究其原因，主要有这么几个方面的因素：从宏观方面来看，房地产企业较为容易受到国家和地区经济的影响，未来走势较为难预料。因此，作为资金量大，变现能力较低以及项目周期较长的房地产企业来说，当前不够成熟的市场环境导致了房地产投资运作上有一定的盲目性，政府调控房地产融资的政策进一步加强，使得房地产企业筹融资变得愈加困难。作为一个新兴的产业，房地产企业的会计体系还不够完善，到目前为止还没有形成较为完整的会计核算体系。从微观方面来分析，房地产企业很多对于自身的经营状况还缺乏财务预算和财务分析，导致了财务分析结果无法真正起到较好的财务管理作用。这种缺乏较强的财务管理意识的现状使得房地产企业到处盲目举债，资本结构不尽合理，导致了负债成本过高。此外，有些房地产企业的成本费用控制不够严格，往往把项目成本管理看作是简单的单项成本控制与管理工作，导致了财务预算与成本管理偏差较大，影响了资金管理工作。

二、我国房地产企业财务风险的有效防范措施

房地产企业在我国的发展历程并不算长，加上房地产行业自身的经营特点，使得房地产企业面临的财务风险较大，其原因主要在于经营环节过于复杂，对预算管理职能重视不足，资金管理低效，成本费用控制不严，缺乏财务预算管理意识，盲目举债加重成本负担，成本管理不力影响财务控制。认真分析当前房地产企业的财务风险，根据不同的理财环境和理财阶段，把房地产企业的资本循环进行筹资、投入、生产、分配四个节点上的风险分析。此外，由于宏观经济政策调控的不力，比如说金融宏观调控政策，土地宏观调控政策，税收宏观调控政策等的执行不够到位，这是由于我国房地产企业的财务管理意识薄弱，对预算管理职能重视不足，内部财务监控机制不健全，资金管理低效以及成本费用控制不严等。具体来说，我们可以从以下几个方面来努力：（1）房地产企业首要的任务就是要不断加强财务管理观念和作用，尽可能的强化财务管理的地位，让财务管理部门多参与到房地产企业的各项经营活动当中去，不断的完善房地产企业的投资项目管理工作。在不断完善之前，房地产企业要注意增加投资项目决策的可行性分析，制定一套可行性分析报告，使得投资方案更为完善，降低投资风险。房地产企业还要充分了解各个部门的相关情况，拓展对于财务分析的领域。此外，房地产企业还要不断提高企业管理者和财务人员的素质和能力，多提供机会并开发多种渠道让管理者和决策者参加学习和培训，从客观的角度来分析自身情况和外部环境，降低财务风险。同时，房地产企业还应该努力提高对财务人员的管理和培训工作，除了专门进行培训以外，还可以吸收具有较高素质的财务人员。（2）房地产企业应该认真分析国家相关政策，一旦国家政策发生改变，房地产企业要能够尽快的采取措施来调整财务管理手段，及时应对国家相关政策的改变，最大限度的规避和防范财务风险。比如说房地产企业应该选择成本费用较低的建设用地作为开发项目用地，尽可能的避免购置的土地空置或者闲置不用，造成资源的极大浪费。国家也出台了相关的新税收政策，房地产企业应该及时根据新规定调整和处理三项费用，尽可能的避免不必要的损失。房地产企业还要针对当前银根缩紧的政策，及时改变自身的生产经营模式，尽可能的依照稳健发展的原则，多从中低价位、中小户型的商品房中获得应得的利益。（3）房地产企业应该着眼于整体利益，结合自身的行业特征和产品的特殊性，在项目开发之前就从整体效益出发，对成本进行动态分析，从而分析出房地产开发项目的可行性到底有多大，尽可能的从源头上避免财务风险的发生。此外，由于房地产开发项目是一个巨额投资的过程，筹融资任务尤其繁重，同时其资金周转周期又较长。那么，针对这种特殊情况，房地产开发企业应该构建多元化的筹融资渠道，进行组合式的投资，更为有效的协调多方面的财务风险，尽可能的获得更多更稳定的投资收益。这种多元化的筹融资渠道包括了开发银行以外的金融贷款业务，民间筹资，寻求海外有实力的资金团体等，使得房地产企业能够以不断优化的资产结构来充分发挥出负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内。（4）房地产企业财务风险的重要诱因之一就是其成本管理不够到位，成本意识不强。因此，针对这种情况，房地产企业应该全面加强对于企业自身的成本管理工作。应该来说，房地产企业的成本费用较高，以成本管理作为其核心的管理理念是企业顺利发展的重要基础。具体来说，房地产企业应该制定成本预算目标，对成本费用进行正确的归集和核算，对成本进行深入的分析，重视基础数据的收集和整理等。房地产企业还要应对复杂多变的经济政策环境，建立财务内部控制制度，强化风险管理，提高企业财务管理水平。

总之，对于我国房地产行业这样一个新兴的产业来说，面对复杂多变的国际国内经济形势，房地产企业应该正视自身的缺陷，采用宏观和微观的财务风险监测手法，并配之以风险回避策略，风险防范策略以及保险转嫁策略来将风险的损失程度降到最低。房地产企业进行市场调研，防范市场风险，加强投资项目管理，控制投资风险，建立财务预警体系，加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质，大胆而谨慎地利用金融衍生工具规避风险，把风险管理提高到企业管理的突出位置，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。

参 考 文 献

[1]罗双杰，张金峰．房地产企业财务风险分析与对策[J]．经济技术协作信息．2008（4）

[2]任书芳，高树岭，张行贵．当前房地产企业财务现状及管理建议[J]．时代金融．2006（4）

[3]于永顺．企业财务风险的防范与管理[J]．企业导报．2009（6）：101

第2篇

一、我国房地产企业财务风险的表现

1.无力偿还债务。房地产建设开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例非常的低，大量的开发资金都来源于借贷。如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期的收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付而导致公司倒闭。目前我国大多数房地产企业的负债率很高，不少房地产企业资产负债率在70%以上，有的甚至高达90%，远远高于60%的警戒线水平。高负债率意味着较高的财务杠杆，会放大投资风险。

2.负债的结构不合理。我国房地产企业普遍存在筹集长期资金却采用了短期借款，或者相反，这都会增加企业的筹资风险。房地产企业一方面用短期借款来筹资，利息费用可能会有大幅度的波动；另一方面将短期借款用于长期资产，当短期借款到期时可能会出现难以筹措到足够的现金来偿还短期借款的风险。

3.利率变动风险。房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。

4.再筹资风险。再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其它渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大从而给集团经营带来致命威胁。

透过以上风险的表现形式不难发现我国房地产企业的财务风险具有以下基本特征：（1）不确定性：房地产的不确定性是房地产商品区别于其它商品的一种基本特性。房地产企业的财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但是由于影响财务活动结果的各种因素在不断发生变化，因此事前不能精准地确定财务风险的大小。所以，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。（2）分散转移性：房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于大环境的经济形势和当地的经济发展趋势非常敏感，并且由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。（3）预测决策性：房地产企业是持续经营的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行评估。在事前对损失进行预测，从而做出正确的投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。（4）激励性：财务风险的客观存在会促使房地产企业采取措施防范财务风险。由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。

鉴于以上表现和特征，分析我国房地产企业财务风险的成因，主要从宏观和微观方面考虑：

从宏观环境分析，房地产企业比较容易受到国家和地区经济情况影响，当前房地产行业的调控政策，像财政政策、货币政策、税收政策等都是企业自身难以改变的。同时企业本身也存在一些缺陷，比如变现能力较低，周期较长，市场不成熟等。我国房地产业是个新兴产业，起步晚，对它的发展规律、经营管理的实践理论研究还不够成熟，在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性。一些房地产企业将闲置的资金全部投在诸如商品房等某一种形式的房地产上，投资模式比较单一。近年来，政府多次出台相应政策，进一步严格房地产开发贷款条件，房地产企业从银行获得资金的难度进一步增大。银行多次加息也将影响房地产的投资速度，削弱企业的盈利能力。

从微观因素分析，我国房地产企业在很大程度上缺乏财务预算和财务管理机制。在经营期间，有些企业对当期的经营状况仅仅停留在会计核算，缺少事后财务分析；即使进行了财务分析，也不能充分利用分析结果对下期进行预算与指导，没有较好的发挥财务管理的作用。对项目的资金运作缺少全盘考虑和长期规划，当资金运转困难时，不是从公司内部挖掘资金潜力，利用自己积累的资金设法追回外欠的债款，而是千方百计的借款，并且借款渠道单一，负债成本较大。行业中，普遍存在经验主义和主观个人决策现象。对项目的可行性研究与项目评估不够全面。缺乏深入细致的市场调研和科学论证。没有重视项目开发对资源环境、公共环境的影响。项目预期利润过高。由此导致决策失误经常发生，从而产生财务风险。

二、我国房地产企业应加紧寻找防范财务风险的对策，建立财务风险防范机制

1.建立科学的财务结构。首先，固定成本的存在使企业在利用经营杠杆的同时也带来相应的财务风险，经营杠杆的作用并不总是积极的。只要企业的销售量不能够持续的增长，经营杠杆所产生的作用就将是负面的。其次，企业资金筹措是企业理财的重点内容，但外来资金（银行信贷）对企业的发展来说仅仅是一种“输血功能”，它可以解决企业一时的自给难题，但企业的长期稳定发展，必须依靠形成一种来自企业经营管理活动的良性“造血”功能机制，而造血功能机制的形成只能依靠企业资产的合理及有效的利用，保证现金流入与流出在时间、数量与速度上的协调一致，唯有如此企业的持续发展方有持续的财务资金支持。再其次，引发财务风险的另一原因是房地产企业的短期负债与长期负债的搭配比例不当，对于这一问题的解决方法，主要是根据房地产企业的现金流，并结合房地产企业的行业特点、经营规模，利率结构等因素来制定合适的长短期负债比率。适当搭配房地产企业的短期负债与长期负债的比例，控制财务风险。

2.制定合理的发展战略。由于房地产企业属于资金密集型企业，一方面要对投资方案的投资效益进行探究，进行可行性研究，充分明确一些风险因素；另一方面，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，要运用投资组合理论，合理进行投资组合。比较合理的方法是进行房地产类型组合投资。比如，尽量争取在投资一些写字楼的时候要兼顾住宅小区以及商铺等类型房地产的构建，以尽量利用不同类型房地产功能的相互补充，从而最大限度地适应市场，提高财务管理的抗风险和获利能力。

3.合理应对外部风险。自然风险、社会风险、经济风险、政治风险等，均属于外部财务风险的范畴。为控制财务风险，房地产企业应认真分析研究财务管理的外部环境，逐渐掌握其变化规律，制定多种应变措施，根据对财务管理外部环境变化的预测，调整财务管理政策和改变管理方法，提高房地产企业对财务管理环境变化的应变能力，尽量减少外部因素对财务管理的影响。为了应对外部情况造成的风险，房地产企业应该建立有效地财务预警系统。通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用科学分析方法对获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标进行分析，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统。

第3篇

【关键词】房地产企业 能力分析 财务状况

从2007年第四季度开始,中国房地产市场开始了调整,全球金融危机的爆发使房地产市场的调整幅度进一步加大。房地产市场出现价格盘整、成交量持续萎缩的状况,对房地产企业的财务状况造成非常不利的影响。房地产企业必须进行客观的财务分析,反映企业真实的财务状况及赢利能力,为企业管理层提供决策依据。

一、房地产企业的赢利能力分析

赢利能力是企业成败的关键,只有长期赢利,企业才能真正做到持续经营。反映赢利能力的财务比率有净资产收益率、总资产报酬率和权益报酬率等,所有这些指标都与净利润有关。尽管包括非经常性损益在内的净利润反映了公司的总体赢利状况,但是扣除非经常性损益后的净利润能更客观地反映公司主营业务的赢利能力。为了更加客观真实地反映企业持续、稳定的赢利能力,在计算净利润时,应剔除两方面的影响,一是剔除非经常性损益的影响,二是剔除企业管理层利用技术手段调节利润的影响。非经常性损益通常指与企业的主营业务无直接关系的各项收支、损益、各项资产减值准备、补贴收入等科目。

经验告诉我们,决定企业命运的是现金流,唯有现金流支撑的赢利才是真实的、可持续的。房地产企业还应分析销售现金率、资产现金率,反映企业主营业务获取现金的能力。销售现金率是指经营现金净流量与销售收入之比,表明实现一元销售所取得的经营现金净流量。资产现金率是指经营现金净流量与平均资产之比,表明一元资产通过经营活动所能形成的现金净流入。一般来说,这两个比率越高,企业获取现金的能力就越强。

二、房地产企业偿债能力和资产变现能力的分析

房地产企业偿债能力和资产变现能力体现的是企业财务状况的安全性。反映短期偿债能力的指标有流动比率、速动比率,这类指标从静态角度反映企业可在短期内用流动资产转变为现金偿还到期流动负债的能力。反映长期偿债能力的指标有资产负债率和利息保障倍数,这类指标体现企业偿还其长期债务本金与支付利息的能力。

在计算流动比率和速动比率时应充分考虑以下三个因素。首先是存货的界定。在房地产企业,开发成本和开发产品均作为存货列于流动资产中,而只有开发产品和已具备预售条件的开发成本才能在短期内变现。因此在计算流动比率时,需将不具备预售条件的开发成本从存货中剔除出来。其次是应剔除待摊费用和预付账款等事实上不能再转变为现金偿还负债的流动资产,并考虑存货的真实价值。对于房地产企业高价取得的土地储备,必须充分考虑减值准备,才能真实反映存货的变现价值,客观反映其偿债能力。最后是应将预收账款从分母流动负债中扣除。因为房地产行业的特殊性和国内预售政策,预收账款实质上是企业未实现的销售收入,一旦项目竣工入伙就可以结算收入,因此不能将预收账款视为一般流动负债。在判断房地产企业流动比率与速动比率的高低时,应结合行业的平均水平进行分析。

在分析房地产企业的短期偿债能力时,还应结合存货周转率、投资性房产等因素综合考虑。房地产企业存货变现的时间很长,不同企业间存货变现的速度差异也很大,在相同条件下,房地产企业存货周转率越高,其现金流入越快,净资产收益率将越高,防范财务风险的能力将越强。投资性房地产能够为房地产企业带来相当大的现金流入,是偿还短期债务的重要保证。

房地产企业在计算资产负债率时应该重视资产的真实价值,比如存货是否存在减值、投资性房产是否采用公允价值。在计算利息保障倍数指标时,同样要将非经常性损益和企业调节利润的影响剔除,这样才能真实反映企业的实际偿债能力。

目前业界普遍认为,国内房地产企业财务安全的资产负债率不超过70%。事实上,国内房地产企业的负债水平普遍较高,处在高负债运营的状态,房地产企业应更重视偿还短期债务的能力。从动态角度分析一定时期经营现金流量偿还到期债务的能力,这类指标有到期债务偿付比率、现金支付保障率、利息现金保障倍数以及短期风险头寸。到期债务偿付比率是指经营现金净流量与到期债务本息之比,反映公司运用经营现金流量偿付到期债务本息的实际水平。该比率小于1,说明公司到期债务的自我清偿能力较差;该比率大于1,则显示经营现金流量比较充沛,足以偿还到期债务。现金支付保障率是指本期可动用的现金与本期预计需支付的现金之比,反映企业在特定期间内可动用的现金是否能够满足企业当前现金支付的水平。利息现金保障倍数是指经营现金净流量与债务利息之比,反映企业以现金偿还债务利息的能力。该比率越高,说明企业越拥有足够的现金用于偿付利息,企业的财务风险也就越小。短期风险头寸是指货币资金与经营净现金流量之和减去到期流动负债的差额。该指标反映房地产企业偿还短期债务的能力,是指企业除了现有货币资金外,未来一个时期内是否有足够的收入偿还短期债务的能力。该指标为正数,表明经营现金流量比较充沛,足以偿还到期债务,反之,说明公司到期债务的自我清偿能力较差。

在分析现金流量时,“销售商品、提供劳务收到的现金”必须是真实的销售现金回笼,“收到的其他与经营活动有关的现金”必须将关联方归还欠款、占用关联方资金、非经营性现金流入剔除,还原真实的经营现金流量。

三、营运能力的财务分析

营运能力是以企业各项资产的周转速度来衡量企业资产利用的效率。反映资产周转速度的指标有存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率。周转速度越快,表明企业的各项资产进入经营环节的速度越快,形成收入和利润的周期就越短,经营效率就越高。最能反映房地产企业运营能力的是存货周转率。存货周转率越高,说明项目开发周期越短。在相同的市场条件下,存货周转率越高,房地产企业将获得更高的资产收益率。

在分析房地产企业的营运能力时,还应结合企业的发展战略,不能简单地以资产周转速度作为判断依据,因为有的房地产企业是通过提高周转率来提高净资产收益率,而有的房地产企业则是通过提高销售利润率来提高净资产收益率。

四、房地产企业成长能力的分析

在现实生活中,人们更为关心的可能还是企业未来的成长能力。反映成长能力的指标有主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率、经营现金流量成长比率等。在评价企业成长能力时,掌握该企业连续若干年的数据,才能得出较为准确的判断。

主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率越高,表明公司业务扩张能力强、市场竞争能力强,成长能力强。经营现金流量成长比率是指本期经营现金净流量与上期经营现金净流量之比,该指标反映公司经营现金流量的变化趋势和具体的增减变动情况。一般来说,该比率越大表明公司的成长性越好。该比率大于1,表明公司经营现金流量呈上升趋势。

第4篇

关键词：房地产企业 上市 财务分析

中图分类号：F293.33

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2017）02-144-02

房地产企业受宏观环境和政策波动影响较大，在目前严峻的房地产市场环境下资金链普遍紧张，自主上市无疑是房地产企业善选之举，为企业发展提供动力。但企业上市是一项复杂且综合性很强的工作，通常项目周期长，涉及企业改制、上市申报、财务培训、财务咨询等工作，其中财务会计资料的审核工作则是重中之重，而会计资料审核中重点是盈利能力指标。本文结合上市要求，针对目前房地产企业财务在收入、成本和税收几个在理论界有不同处理意见的方面，对影响企业自主上市的主要财务问题进行分析，希望能对房地产企业自主上市提供一些参考。

一、房地产自主上市的必要性

从有关统计数据显示，我国房地产企业负债率普遍都在70%，资金来源主要是预收款、自I资金和银行贷款（开发贷），而且预收款和自筹资金有很大一部分也是来源于银行贷款，如个人信用贷款，可以说房地产资金来源主要是银行，因此房地产企业融资渠道单一，过度依赖于银行贷款的现象是普遍存在的，这样的财务结构，使房地产企业处于较高的市场风险和财务风险。在当前房地产市场调控和货币紧缩的环境下，房地产开发贷的条件又极为苛刻，自有资金比例也逐步提高，有的已达到45%或更多。在当前环境下，上市仍是公司解决资金困难的重要途径，通过上市，可以为房地产企业提升抵御负债风险能力，对房地产持续发展获得稳定的长期融资渠道，显得尤为重要。

二、国内上市的主要条件及分析

《证券法》《首次公开发行股票并上市管理办法》等相关法律法规对企业上市有关条件和具体要求做了相关规定，主要条件是从主体资格、公司治理、独立性、同业竞争、关联交易、财务要求等几个方面展开。2008年7月中国证监会为完善房地产企业借壳上市的政策引导和支持优质房地产企业获得借壳上市的机会，在审核标准备忘录里提出了以下几点重点关注问题，这些关注点可以成为房地产企业自主上市的重要参考依据。

（一）产业政策导向性和市场地位

支持主营业务方向符合国家产业政策导向的大型龙头企业，限制以别墅、高档豪华住宅开发为主、主要业务属于国家房地产调控政策限制范围的企业。

（二）资本实力和盈利能力

支持资本和资产规模较大的、有保持和提升盈利能力运作水平的企业，开发业务历年来保持稳定增长或总体增长水平，限制盈利能力起伏不定或只运作过一、两个小项目的企业。

（三）财务状况

合并报表扣除预售款后的资产负债率原则上不超过70%，不存在严重依赖外部资金（如银行借款）。

（四）土地储备

原则上满足三年以上的开发，限制受房地产行业高利润的驱使、凭人为运作拿地而介入房地产的企业。

（五）管理和业务规范性

在上市审核中，核心在于对企业的内在核心价值进行审核，企业核心判断标准是能否给投资者带来经济效益，具体表现就是持续盈利能力。据有关统计，被证监会刷下的企业中，因持续盈利能力方面的问题占了大部分。与制造企业相比，盈利能力的要求，房地产的标准要低，按照IPO的标准，发行前三年的累计净利润超过3000万元，累计营业收入超过3亿元。对于房地产来说，可能是几套房子的价格，但房地产的盈利能力也有其特殊性，政策的敏感性要比其他企业大的多，容易受政策的影响，其业绩容易大幅度的波动。因此要求最近三年发展稳定、业绩较好，持续盈利能力是房地产自主上市重点关注的问题。

三、房地产自主上市的主要财务问题

独立、持续的盈利能力是证监会审核人员重点关注问题，如果公司的盈利主要来源于非主营业务，其盈利能力的独立性会受到质疑，同时发审委更关注盈利的真实性和可持续性。从公司角度，公司持续盈利能力取决于行业环境、行业地位、市场空间等外部因素和核心业务、主要产品及用途、土地储备等内部因素；从财务角度，盈利能力主要体现在收入的组成及增减变动、毛利率的构成及各期变动、利润来源的连续性和稳定性三个方面。营业收入反映了公司创造利润和现金流的能力；成本费用直接影响企业的毛利和利润，影响着企业的盈利能力。下面就围绕着房地产企业的特点，从房地产的收入、成本和税收方面分析对房地产企业盈利能力的影响。

（一）收入确认对利润的影响

房产销售包括期房销售和现房销售，销售方式有预售、一次性销售和分期付款销售。房屋销售款在取得预售证后，经过签订合同、工程竣工验收、交付买方、办理产权过户等环节，因此与制造业相比，房地产收入确认具有一定的特殊性，究竟在哪一环节确认收入，在实际工作中也存在不同的理解。

第5篇

关键词：合同管理;房地产财务;作用

随着经济制度的改革，对房地产财务管理工作也存在一定的挑战。房地产财务作为企业合同管理中重要的环节，财务管理是否正常运行决定了企业经济活动的发展状况。加强和完善房地产财务管理，制定相应的措施，能够有效的提升财务管理制度实施的有效性，提升企业合同管理水平，促进企业可持续发展。

一、企业合同管理中房地产财务的作用

对于传统的企业的房地产财务管理目标主要是将利润最大化，这就需要考虑投入产出、风险因素和时间因素的相互比较，然后根据市场上股票的股价来进行财务分析和管理。由于受到多种因素的影响，波动性比较大，很难有一个公正、统一衡量的标准，使得财务管理工作中一些隐患。相比于传统的财务管理，房地产财务管理的目的主要是将房地产效益和合同责任都作为企业财务管理的工作内容，合理的对企业财务进行管理，选用最优的财务措施，对风险与报酬和资金的时间价值两者之间的关系充分考虑，在确保企业的经济增长的同时，加强投入资本和合同管理，将社会责任风险报酬、经济风险报酬和环境风险报酬的企业价值发挥到最大化，有效的保证合同的执行，促进房地产企业可持续化发展战略实施。

二、企业合同管理中房地产财务所存在的问题

（一）合同管理意识淡薄

在企业合同管理过程中，对房地产财务状况不够重视，没有有效的针对性的解决措施，在合同的执行中管理意识还比较淡薄，房地产财务工作受到阻碍，相关的财务报表不够详细，信息不够准确，企业自身的管理上存在着片面追求利润增长的理念，一些企业领导有着先施工，再签合同的思想，对于企业合同管理意识不强，财务管理人员缺少相关的监督，从而制约了房地产财务管理有效的实施。

（二）管理制度还不够完善

在房地产财务管理工作中，对于管理制度还不够完善。在企业合同管理中房地产财务管理是其中重要的环节。目前，在我国房地产企业对财务管理制度的制定缺乏该有的重视，对财务管理上没有一个合理的设计方法，导致在制定的过程中只是简单的制作，没有参照其它的数据，使得房地产报告缺失相应的科学依据和事后评估报告。相关的合同签订和经济效益统计工作没有一个具体的标准，对整个房地产财务管理运行造成一定的阻碍。

（三）合同管理不够规范

随着经济体制的改革，合同管理工作在我国许多企业中都开展起来。当时在合同管理方面还不够科学和系统，随意性问题比较严重，对一些相关事务的安排没有统一的规划。对于合同没有统一的格式，合同中的一些条款不够全面，相关条款制定不够严谨。一些房地产企业在经济活动中，没有按照相关的标准来制定合同，并且对一些注意事项、处理措施和责任分配都没有纳入合同中。转让合同、销售合同、采购合同，没有进行分类，对签订的合同没有合理、科学的编号，没有全面的合同档案体系，合同滥用现象比较明显。对合同的保管不够重视，使得财务部门不能及时的对合同所产生的交易信息进行记录，会计处理出现滞后现象，从而使得纳税不够及时。还有一些房地产企业信息化水平比较低，财务人员对合同的变更、登记等相关的操作全部依赖与手工，信息技术应用不强，造成财务管理效率低下，管理中错误问题不断提升。在资金方面出现数据偏差或者合同管理不足情况，对财务管理的工作造成一定的阻碍。

（四）监督评估机制还不够健全

在企业合同管理工作中，不仅要对计划的制定和执行落实，还要注重房地产财务活动的评估和监督。当前一些房地产企业在财务管理中没有相应的财务报表评估环节，对于财务的处理只是停留收支的环节上，没有对非货币信息过多的关注，这就使得企业合同管理的开展上不能有效的体现出合同的严谨性和规范性，使得房地产财务报告的准确性和关联性不能得到有效的体现。在房地产财务管理的执行和落实过程中，由于涉及的环节比较多，这就使得监督体制不能很好的开展，房地产财务管理受到一定的制约。

（五）管理人员水平还有待提高

在企业合同管理的过程中，合同签订和合同格式相对比较繁琐、结构比较复杂。由于缺少相关的专业人员，使得不能够在房地产财务中对企业合同管理有效运用。在房地产合同管理和制订过程中，工作人员专业知识比较缺乏，专业水平相对较低，这就使得企业合同管理过程中，不能发现问题的所在，制约了房地产财务工作进行。一些企业管理人员对房地产财务进行日常的审核时，由于专业水平的问题，很难发现其中的隐患，部分员工的工作积极性和工作责任意识不高，这些都使得在房地产财务工作难以开展和落实。

三、加强企业合同管理中房地产财务的应用对策

（一）提升财务管理人员的综合素质

在房地产企业中，根据目前财务人员综合性人才缺乏的情况，应该要加强对各种层次、各种类型的综合性人才队伍培养，以此来满足财务人员在合同管理中的需要[1]。推动财务工作模式的完善，更应该对现有的财务管理人员进行强化培训，提升自我的职业道德素养，并且能够让他们能够充分认识到合同管理在财务活动中的重要性[2]。财务管理人员在工作中应该树立工作责任意识，提升工作的积极性。通过互联网技术和相关的信息技术，对相关的人员进行指导，更好的培养实践性人才，保障房地产财务工作在合同管理中有效进行，同时满足合同管理中对财务人才的需求，确保房地产经济活动有效进行。

（二）建立有效的合同控制体系

当前一些企业所采用的财务管理制度，对于财务管理体系主体上还不太明确，没有特定的控制主体，造成企业财务管理工作没有有效的落实到实处，企业合同管理不够规范。对企业合同控制体系的完善和建立，对企业合同涉及到的数据应该要注意及时的进行记录。对于企业发展的投资项目应该做好审核工作，成立董事会，构建完善的合同控制体系，并且建立多元会的监事会结构。确定控制体系主体，采用分级负责的方式，明确各个企业部门之间的职责，将责任落实到个人。加强财务部门与其他部门共同配合，保障房地产财务能够有效的落实和实行。成立职工持股会，使员工的人力资本能够权益化，进而从内部进行监督和治理，减少财务工作的不规范性出现。提升员工的积极性，加强房地产财务管理。

（三）提升合同管理水平

企业合同管理工作是企业经营、发展的基本要求，根据当前企业合同管理执行不规范的状况，加强企业合同管理制度的执行是很有必要的。加强企业合同管理制度的执行开始应该做好合同中的编制工作，对合同的格式和内容进行要科学、合理的制定，合同管理中注重改革的重点，对于合同形式确定之后，不要随意的对其进行更改，尤其针对相关责任人对合同随意更改的问题，制定企业管理者共同审定批准制度，保障企业合同管理工作按规定程序批准并且能够严格执行。根据合同签订的形式，做好合同纠纷的应急预案和应对措施，减少合同问题所带来的经济损失。对于财务管理工作中出现的不符合财务管理制度的支出项目，做好监督和管理工作。然后对合同管理制度执行要加强检查工作，企业的管理部门对合同制度执行加强检查力度，对每个月、季度进行签订的合同数据状况进行审查，并且及时掌握和了解相关的合同制度执行情况和合同财务资金数据，同时房地产财务部门对相关的专项经费进行专项审计，从而避免漏记、多记的现象出现，确保企业合同管理有效进行，提升企业合同管理水平，促进企业更好的发展。

（四）健全完善考核评估制度

在房地产企业的运作过程中，评估和核算是企业用来调整财务活动的方式，能够有效的保障财务管理工作的标准化。在房地产企业的财务管理中，应该定期及时的对合同财务收支状况和具体的资金流动状况进行评估和总结，以便于能够在最早的时间内对出现的问题进行改正和调整。加强对合同项目考核和评估，进而提升财务管理的价值。注重房地产企业财务管理的改进和创新，结合房地产企业的实际情况，科学、合理的制定有效的考核评估制度，这样才能保证财务管理在运行过程中对合同涉及到的收支情况真实性，确保企业经济活动正常运行。

（五）转变合同管理观念

目前，房地产企业主要是以追求经济效益最大化为目标，对企业合同观念还比较落后。随着经济不断的发展，对于财务管理越来越重视。消费者的消费观念对好的房地产楼盘更加的青睐，为保障房地产企业财务运行水平提升，转变合同管理观念是很有必要的。通过多元化、科学化的合同管理观念加入到财务管理中去，不仅能够解决房地产企业运营中所出现的问题，还能够改变当前环境下房地产企业外在性的情况，而且还可以协调好财务关系，组织好资金运动，有利于抢占市场份额，推动房地产企业合同管理与财务管理效益统一和谐，使房地产企业价值达到最大。

四、结语

终上所述，加强企业合同管理中房地产财务重要作用探讨是很有必要的。通过提升财务管理人员的综合素质、建立有效的合同控制体系、提升合同管理水平 、健全完善考核评估制度、转变合同管理观念等措施，能够有效的提升财务管理制度实施的有效性，加快合同管理观念的转变效率，提升企业合同管理水平，促进企业可持续发展。

参考文献：

第6篇

关键词：财务风险 会计控制 融资 营销渠道

房地产财务风险，是指房地产项目在融资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业盈利及发展等方面的重大影响。财务风险主要是由负债引起的，企业负债经营，在未来情况好时，能够给企业带来较多的收益，但是如果未来情况恶化，则不仅会使企业收益率下降，甚至有可能使企业不能偿还债务而破产。由于房地产企业资金投入量大、存货周期长、回收周期长与变现能力差的特点决定了其必然存在的财务风险。随着社会经济的发展，我国房地产行业各种制度逐渐完善．房地产行业之间的竞争力也在制度规范化过程中增强，因此，对当前房地产企业的财务风险进行深入研究，寻求有效的控制措施，变得越来越重要。

一、房地产业财务风险的表现

1.利率风险大。金融市场上利率的变动会使房地产价值发生变动，可能因而发生投资亏损的风险。同时，银行贷款利率发生增长变化，导致企业资金成本增加，从而降低了预期收益。另外，这几年按揭贷款购房的投资者成本迅速上升，从而抑制了投资者的购房欲，也使房地产企业面临亏损的危险。

2.资产负债率偏高，存在偿还债务风险。大多数房地产企业的自有资本金比重相当低，开发资金大部分来源于银行信贷，发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大，公司必将面临无力偿还债务的风险。

3.再筹资风险。如果房地产企业资产负债率过高，企业对债权人的偿债保证程度将会相应地降低，这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。随着国家不断上调存款准备金率，商业银行更是把房地产行业成为控制放贷的重点领域，这进一步加大了房地产企业的再筹资难度。

二、房地产业财务风险管理存在的主要问题

1.资本结构不当。房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，没有通过催回应收账款的方式来筹措资金，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。

2.不注重日常资金管理。许多房地产企业没有制定资金的使用计划，缺乏资金管理概念，存在重楼房销售轻资金管理的现象。有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面，没有有效地进行现金管理、成本控制，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度。

3.忽略了投资前的准备调查工作。很多企业只要有项目就盲目投资，在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细致的财务分析。在进行房地产项目投资之前，企业也没有很好地进行市场调查，对于行业发展状况没有进行较准确的预测，从而导致决策没有依据，加大了财务风险。

三、加强房地产业财务风险管理的对策

（一）在内部加强建设会计控制的环境

1.由于土地是不可再生的稀缺资源，既受到经济形势的变化造成的影响，也会受到政策形势的变化造成的影响，在房地产的开发中要关注国家在宏观调控方面的政策。房地产的投资较大，建设的周期长，资金的周转慢，投资的风险大，在开发项目的立项时要建立集体的审议联签制度，建立项目实施及决策责任制度，将不相容的岗位分离。

2.重点审查决算相关文件是否齐全、决算的编制是否正确、决算的依据是否完备、竣工的清理是否安全，以及验收的程序、验收的依据、验收报告的范围、验收人员是否符合国家的有关标准和规定。

3.房地产企业的开发费用中，占有的比重较大的是借款费用、广告费用和售房人员提成的费用。对于重大广告的支出要实行集体的审议决策制，对普通的广告除进行预算控制、总额控制外，还要在每年的年末将广告支出和社会效应进行对比、分析，制定下年度的预算。

（二）拓宽融资渠道，提高资金利用水平

1.建立多元化的融资渠道。房地产企业应充分挖掘自身潜力，用好留存资金，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变.通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。

2.优化资本结构，降低筹资风险。资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。

3.加强资金管理，提高资金的利用率。首先，房地产企业要注重现金的管理，在财务上实施严格的财务监控，制定合理的现金使用计划，合理安排资金的调度，保证生产经营活动所需的现金；其次，要加强应收账款的管理，可以通过建立稳定的信用政策和收款政策，为客户建立资信评估和等级评级，从而加快赊销账款的收回，加速资金的运转，提高资金利用率。

4.要加强投资项目管理，控制投资风险。房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。

（三）加强对内的控制，提高成本管理

首先，房地产行业为保证企业的内部控制能够有效发挥作用，并且不断进行完善，在企业内部必须组成由最高决策人为领导的，以财务部门为主的内部控制小组，对内部的制度执行情况要进行定期的考核和检查，检查内部的控制制度执行的情况，在执行的过程中遇到了什么问题，如果某项制度没有执行或者无法完全执行，要分析原因，并且估计可能造成的影响。对严格执行控制制度的应当给予奖励，对违章违规的必须处罚，只有奖罚分明，才有利于企业的发展。

其次，进行正确的成本项目划分，既能够客观地反映出产品的成本结构，又便于分析研究有效降低成本的方法。特别是建安的成本，如果是分合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解付款情况和工程进度，并为工程的决算提供资料。目前开发企业的“三算审计”一般由预算员、施工技术人员审核，财务人员只起计账作用，所以要求财务人员掌握“三算”的有关要求，并参与监督，提供准确的会计信息，加强成本费用的控制，加强对于决策成本、投资成本、质量成本、资金成本的控制和管理。

（四）建立起适应市场变化的营销策略

在实施房地产的经营活动中，最重要的环节就是销售。虽然房地产市场目前的销售情况仍然处于上升的阶段，购房者的需求量也较大，但是同行内部的竞争也非常激烈，并且购房者在进行购房时回对比多家房地产企业，会优先选择品牌价、信誉好的企业。如果忽略了销售策略，不考虑项目的资本使用效率，就会为项目开发造成风险。

（五）完善内部审计

内部审计工作强调过程控制和主动控制，做好事前控制和事中控制工作，重视风险管理，充分发挥内审的风险评估、防范作用，及时消除不良隐患，维护企业的合法权益，最大限度地发挥资产经营效益。同时，也要做好事后审计，由财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预(决)算审计、专项审计等领域发展，评价生产力各要素的利用程度，挖掘潜力，实现各种资源的优化组合，全面实现监督、控制、服务、评价职能。

参考文献：

[1]魏巍.《我国房地产企业风险管理现状及对策研究》.《商业会计》.2009年第24期.

第7篇

房地产企业的 售后回租，是指房地产公司将某一房地产项目出售后，又将该项目从买主( 即出租人) 手中租回的一种销售方式。具体 售后回租又有两种情况，一种是回租期结束之后，购房者可以根据市场情况选择退房还是买房，租赁期内不办理房屋产权转移手续，回租期结束后，如果购房者退房，房地产开发公司退还购房者开始支付的房屋价款，如果买房，则办理房屋产权转移手续; 另一种情况是付款时买卖合同既生效，同时办理房屋产权转移手续，回租期结束后购房者不可以退款。对这两种情况下应如何进行财税处理，下面分析如下:

( 一) 售后回租的会计处理

1. 回租期结束后可以选择购房或退房

回租期结束之后，购房者如果选择购房，回租行为实际上就是房地产公司预收货款的行为，而这种预收货款是有代价的，就是每年要支付购房者租金; 如果回租期结束后，购房者没有选择退房，则相当于房地产公司向购房者借入了款项，每期支付的租金既利息费用。针对这两种情况，在收到购房者购房款时，都要确认为负债，对支付给购房者的租金则作为资金使用费，对外出租收取的租金属于房地产公司的业务收入，下面举例说明。

案例一: 甲房地产公司采用 售后回租的形式销售门市房，售后回租期为 5 年，门市房的售价为 480 万元，成本为 300 万元，门市房回租期内每年租金 28 万元，租金每年支付一次，同时房地产公司将该回租的房屋对外租给一家超市，每年收取租金 32 万元，经计算该门市房每年摊销额为 10 万元。该房地产公司会计处理如下: ( 以万元为单位)

( 1) 收到购房者 480 万元房款时借: 银行存款 480贷: 预收账款 480同时，借: 出租开发产品 300贷: 库存商品 300( 2) 支付每年的租金费用时借: 财务费用 28贷: 银行存款 28( 3) 对超市收取租金及摊销成本借: 银行存款 32贷: 其他业务收入 32借: 其他业务成本 10贷: 出租开发商品 10( 4) 计提各种税费借: 其他业务成本 5. 44贷: 应交税费应交营业税 1. 6应交税费应交房产税 3. 84借: 营业税金及附加 0. 16贷: 应交税费应交城市维护建设税及教育费附加 0. 16( 5) 回租期结束后，购房者选择购房时借: 预收账款 480贷: 主营业务收入 480借: 主营业务成本 ( 按摊余价值结转)250贷: 出租开发商品 250( 6) 回租期结束后，购房者选择退房时借: 预收账款 480贷: 银行存款 480

2. 出售时即办理产权转移手续的情况

出售时即办理产权转移手续，在这种情况下，购房者交付房款的同时就取得了房屋的产权，房地产公司通过 售后回租的方式取得了房屋的收益权，通过对外出租获取收益，并以支付给购房者的租金作为成本，这实际上是房地产公司的一种经营行为。应按业务的类别确认收入并结转成本。沿用前例，会计处理如下: ( 以万元为单位)

( 1) 收到购房者 480 万房款时借: 银行存款 480贷: 主营业务收入 480借: 主营业务成本 300贷: 库存商品 300( 2) 收到超市支付的租金时借: 银行存款 32贷: 其他业务收入 32( 3) 计提各种相关税费借: 其他业务成本 1. 6营业税金及附加 0. 16贷: 应交税费应交营业税、城市维护建设税及教育费附加 1. 76( 4) 支付给购房者租金时借: 其他业务成本 28贷: 银行存款 28

( 二) 售后回租的税务处理

1. 营业税的处理

房地产开发企业采用 售后回租等形式进行销售，根据 《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发企业应按 销售不动产税目征收营业税。具体处理时应将房地产开发公司售后回租业务分成销售和租赁两项业务分别进行处理。销售房地产业务，根据 销售不动产税目，以销售房屋取得的全部价款和价外费用为计税依据，按 5%的税率计算缴纳营业税。如果销售同时，代当地政府有关部门收取了一部分些资金或费用，不管其会计上如何核算，均应全部计入营业额计征营业税。另外，对于销售业务，要把购房款和折扣额同时开在一张发票上，这样才可以按扣除折扣后的价款作为营业额; 如果将价款和折扣分别开具发票，无论如何，都不能在营业额中扣减。房地产企业从纳税筹划的角度上看，应采用将价款和折扣额在同一张发票上开具，以避免纳税风险;售后回租后，房地产公司通常先向商户收取租金，然后再按合同约定将租金支付给购房者。对房地产开发公司收取的租金，应按 服务业税目征收营业税，以租金的全部收入为计税依据，按5% 的税率计算并缴纳营业税。特别需要注意的是，房地产公司按合同约定支付给购房者的租金不能抵减销售房屋的计税依据[1]。

2. 企业所得税的处理

在企业所得税方面，2007 年国税总局了《关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务企业所得税处理批复》，该批复规定: 房地产企业销售房屋后，又通过回租的方式从购买者手中租回该房屋，不论企业采取哪种租赁方式，均应将售后回租业务分解成销售和租赁两项业务分别进行税务处理。房屋销售收入与该被转让的房屋相关的成本、费用的差额，应计入当期应纳税所得额。从这份批复可以看出，房地产开发公司的售后回租业务的企业所得税处理和营业税税务处理是一致的，即都是要分为出售和回租两个交易步骤处理，在出售环节应该确认为企业所得税的应税收入，并入当期应纳税所得额进行计算[2]。

二、房地产企业 非货币性资产交换业务

( 一) 非货币性资产交换业务的会计处理

根据 《非货币性资产交换》准则的规定: 对于具有商业实质的交换，在换入资产或换出资产公允价值能够可靠地计量的情况下，应当以公允价值和相关税费之和作为换入资产的入账价值，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。对于房地产企业来讲，换出资产的公允价值要比换入资产的公允价值更容易取得，因此通常以换出资产的公允价值为基础，其和应支付的相关税费作为换入资产的成本，其与换出资产账面价值的差额计入当期损益[3]。

案例二: 甲房地产公司将本公司办公楼与乙房地产公司的一块土地使用权进行交换，甲公司办公楼的原价为 900 万元，累计折旧为 400 万元，交换时公允价值为 1 200 万元，乙公司土地使用权的账面价值为 800 万元，交换时的公允价值为 1 150 万元，由此乙公司另支付给甲公司 50 万元补价。( 假定在此项交换中，甲公司应交的营业税为 60万，应交的城市维护建设税为 4. 2 万元，教育费附加为 1. 8 万元，应交的土地增值税为 55 万元，乙公司应交营业税 57. 5 万元，应交城市维护建设税4. 025 万元，应交教育费附加 1. 725 万元，应交土地增值税 45 万元)

对于房地产企业来说，房屋有可能是企业的固定资产，也可能是企业的商品，对于不同用途的房屋应采用不同的方法进行会计处理，本案例中的房屋属于甲公司的固定资产，处置时应通过 固定资产清理账户进行核算，甲公司对换入的土地使用权，一般应按 无形资产核算。

通过此例可以看出，甲公司收到的补价 50 万元 换出资产的公允价值 1 200 万元 =4. 17%，由于该项交易所涉及的补价占交换的资产价值的比例低于 25%，且根据具体情况判断，该项交易具有商业实质并且公允价值能够可靠计量。其会计处理如下: ( 以万元为单位)

甲房地产公司以房换地会计处理如下:1. 固定资产转入清理借: 固定资产清理 500累计折旧 400贷: 固定资产 9002. 发生固定资产清理费用借: 固定资产清理 121贷: 应交税费应交土地增值税 55应交营业税、城建税及教育费附加 663. 换取土地使用权，作为无形资产入账借: 无形资产 1 200银行存款 50贷: 固定资产清理 621营业外收入 629乙房地产公司以地换房会计处理如下借: 固定资产 1 150贷: 无形资产 800应交税费应交土地增值税 45应交营业税、城建税及教育费附加63. 25银行存款 50营业外收入 191. 75

( 二) 非货币性资产交换的税务处理

1. 营业税的处理

非货币性资产交换，交换的双方没有实质的货币结算，按照营业税规定应由税务局核定营业额，具体的核定顺序为: 首先按照纳税人当月同类资产的平均价格确定，其次按纳税人最近销售同类资产的平均价格确定，如果没有上述两种价格，可按如下公式计算: 计税营业额 = 营业成本 ( 1 +成本利润率) ( 1 - 营业税率) 。在实际工作中，对于一般普通资产价格比较好确定，但对于土地使用权等换出资产的价格比较难以确定。在这种情况下，一般都是以换入资产的价值作为换出资产的价值确认营业税的计税基础。

2. 所得税的处理

根据 《国税总局关于房地产开发业务征收企业所得税的通知》 国税发 [2006] 31 号规定:资产换出方以土地使用权换取开发产品时，应按转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务分别进行所得税处理，并按开发产品的公允价值和土地使用权的账面价值之差确认土地使用权转让所得或损失。对于资产换入方，在换出开发产品时，按开发产品销售和购入土地使用权分别进行所得税处理，并将土地使用权的公允价值计入该项目的成本。

三、分期收款销售方式

《企业会计准则》规定了销售收入确认的具体条件，必须同时满足销售确认的五个条件，才可以进行收入的确认。对于房地产企业的 分期收款销售，企业可以根据房产是否交付，风险报酬是否转移等一次或分次确认收入。而对于分期收款销售，税法上计税收入的确认原则和会计上有所不同，企业应依据税法规定按照合同约定付款日期与实际付款日期孰先的原则进行纳税义务的确认和税款的申报与解缴。

案例三: 甲房地产公司于 2014 年 1 月 1 日销售写字楼 1 幢，价款为 1 000 万元，价款分两期收取，2014 年 1 月 10 日收取 600 万元，2015 年 1 月10 日收取 400 万元。该写字楼的成本为 600 万元。2014 年 7 月 1 日办理了产权手续。( 该业务的土地增值税预征率 2%，所得税率 25%，且按季预缴)下面分三种情况分析该业务的财税处理: ( 以万元为单位)

( 一) 按合同约定收款时间确认收入实现

1. 2014 年 1 月 10 日，按合同约定收取销售款600 万元

由于未办理产权转移手续，风险报酬尚未转移，会计上暂时不能确认收入，收到款项做预收账款处理，借记银行存款 600 万元，贷计预收账款600 万元。

2. 2014 年 2 月申报缴纳营业税与土地增值税

虽然会计上未确认收入，但根据合同约定收款日，纳税义务已经发生，需要计算预缴税金。借: 应交税费应交营业税 30应交税费应交土地增值税 12贷: 银行存款 42

3. 2014 年 4 月，申报预缴企业所得税应纳税所得额 = [1 000 ( 1 - 5% - 2%)- 600] 1 000 600 = 198 ( 万元)借: 应交税费应交所得税 49. 5贷: 银行存款 49. 5

4. 2014 年 7 月 1 日，确认收入借: 预收账款 600贷: 主营业务收入 600借: 主营业务成本 360贷: 开发产品 360

5. 2014 年 7 月份计提税金，因已预缴，次月无须再申报缴纳

( 1) 计提营业税和土地增值税借: 营业税金及附加 42贷: 应交税费应交营业税 30应交税费土地增值税 12

( 2) 计提企业所得税若计提数与预缴数有差异，则在年度汇算清缴时再予以调整。借: 所得税费用 49. 5贷: 应交税费应交所得税 49. 5

6. 2015 年 1 月 10 日，收取 400 万元销售款借: 银行存款 400贷: 主营业务收入 400借: 主营业务成本 240贷: 开发产品 240

7. 2015 年 1 月，计提税金

( 1) 计提营业税和土地增值税借: 营业税金及附加 28贷: 应交税费应交营业税 20应交税费应交土地增值税 8

( 2) 计提企业所得税应纳税所得额 = [1 000 ( 1 -5% -2%) -600] 1 000 400 = 132 ( 万元)借: 所得税费用 33贷: 应交税费应交所得税 33( 二) 会计上按房产交付之日全额确认销售收入实现1. 2014 年 1 月，财税处理同上2. 2014 年 7 月，确认收入与结转成本借: 应收账款 400预收账款 600贷: 主营业务收入 1 000借: 主营业务成本 600贷: 开发产品 600

3. 计提税金借: 营业税金及附加 70所得税费用 82. 5贷: 应交税费应交营业税 50应交土地增值税 20应交所得税 49. 5递延所得税负债 33其中，应交所得税 49. 5 = [600 ( 1 -5% -2% ) - 600 600 1 000] 25%4. 2015 年 1 月，计提税金借: 递延所得税负债 33贷: 应交税费应交所得税 33

( 三) 会计上按房屋交付并收回全部应收账款日确认销售收入实现

1. 2014 年 1 月，财税处理同上借: 递延所得税资产 49. 5贷: 应交税费应交所得税 49. 5

第8篇

关键词：房地产企业;财务风险;风险防范

中图分类号：F23 文献标识码：A

收录日期：2015年1月23日

近年来，西安房地产业得到迅猛发展，越来越多房地产企业把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业相比发达地区起步晚、基础差、规模小，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率保持在70%以上，这给其发展带来巨大的财务风险。如何应对西安房地产企业的高财务风险来保障企业的科学规范发展，是值得关注的问题。

一、西安市房地产企业发展现状

近年来，西安市房地产市场持续保持稳定、快速发展态势，房地产市场出现了价格与成交量齐涨局面，供应项目明显增多，尤其以高新、曲江和城北三大区域为主。随着市政府北迁、金融论坛的举行以及世园会的举办等大事件不仅引导了市场，也吸引了开发商的投资热情。到目前为止已经吸引了中海、金地、绿地和万达等国内众多知名地产商来投资，而由其开发的楼盘备受购房者青睐。

二、西安市房地产企业财务风险分析

资本运动在筹资、投放、产出和分配四个节点上停留，由此引起筹资、投资、资金回收和收益分配四种类型的风险，下面将从这四个方面对西安房地产企业的财务风险进行分析。

1、筹资风险分析。从西安房地产企业资金来源可以看出，大部分企业利用财务杠杆效应，在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相对较低，贷款增长率持续偏高。在高利益回报的驱动下，很多企业盲目举债，而不是真正从企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项获得资金。在西安一些大型房地产集团，还出现连锁筹资担保链，这种做法相当冒险，一旦其中某一环节断裂，就会给企业带来致命打击。

2、投资风险分析。西安市房地产企业投资状况可从房地产投资总额/固定资产投资总额指标进行分析。国际上通常认为该指标标准值为25%。西安房地产这一指标近年来均高于25%，可以看出，西安房地产市场近几年出现投资过热的情况，每年有较多的资金流入企业，可能会造成当地投资结构失衡，存在一定的财务风险。

3、资金回收风险分析。从西安商品房销售状况和空置面积来看，房地产企业资金回收风险主要表现在房地产开发产品达到可出售状态后，由于政策、市场因素或自身销售手段的失误，使得销售状况欠佳导致回款缓慢，而企业自身负债较多，资金回收与资金需求不能同步，造成企业的偿债能力下降，经营现金流得不到保证，进而陷入财务困境，甚至导致破产。

4、收益分配风险分析。随着东南部房地产企业大力进军西部，其较高管理水平和技术设备对西安房地产企业提出巨大挑战。企业自身消费与积累是一种此消彼长的关系，西安房地产企业在获得收益的同时大大提高员工尤其是管理层的薪酬待遇，造就了房地产高薪行业，使得企业在分配环节耗费资金过多，有的甚至超过收益的50%，结果是积累资金比例过小。

三、西安房地产企业财务风险防范措施

1、确定合理的筹资结构，优化资本结构。西安房地产企业应适当减少负债，合理确定负债规模和结构，加强负债管理。一般来说，债务资金的成本较低，但风险较高;权益资金的风险较低，但成本较高。根据组合风险分散化理论，多渠道融资能有效地分散企业的融资风险，单一筹资是不现实的，也可能是非常危险的或成本很高的。西安房地产企业应探索新融资渠道，部分大企业可通过发行股票、债券，或者信托基金等方式来进行筹资。企业应根据自身情况，通过提高权益资金的比例将风险控制在有能力承受的范围内。

2、提高企业财务管理水平。首先，努力提高企业管理者的财务管理水平，对企业决策者进行培训指导，对相关财务报表有科学认识，使管理者能够根据客观真实信息、企业自身情况以及所处外部环境做出科学决策，摒弃过去其主要依靠经验或主观感觉进行决策的习惯，这样可以降低企业发生财务风险的可能性;其次，要加强对企业财务人员的管理与培训。一方面要加强对企业现有财务人员的培训，主要是专业知识和相关政策培训，努力确保现有人员知识和能力能够胜任目前财务工作;另一方面企业要吸收具有较高专业素质的财务人员，使人员有合理的流动机制。

3、加强资金流动性管理。制定合理的资金使用计划，西安房地产企业应保证企业日常经营资金需要，确保资金利用最大化。第一，企业资金支出多为大额、多笔，在财务收支上严格实施财务监控，合理安排资金调度，确保开发项目施工运营和营销资金需求;第二，加速应收账款回收，调整库存，压缩存货资金占用，增强企业支付能力，提高企业信誉度，为下次融资进行铺垫;第三，严格控制企业成本费用，防止费用超支，提高所投资金安全性和合理性，从而降低其财务风险。

4、提高企业自身竞争力。近几年，西安房地产投资过热，部分消费者处于观望状态的情况下，企业应积极应对激烈的市场竞争，不断提高自身竞争力。选择好的地段，开发适合大众消费者的户型，比如精装修的小户型。在确保企业盈利的同时，利用产品自身高质量与其他优势赢得广大消费者的青睐，尤其在价格方面让消费者觉得物有所值。选择有效促销方式，如打折销售、付现金折扣及商品保证等。提高房地产产品销售量，降低西安房地产企业的存货，从而降低资金回收风险。

主要参考文献：

第9篇

    【论文关键词】房地产企业;财务管理探讨

    一、引言

    房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用,开发周期通常为二至五年,项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时,房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控,为了确保项目开发建设的顺利进行和如期完成,只有加强财务管理与监督,才能降低成本、增加利润增长点,提高企业的经济效益。

    二、房地产企业财务管理的特点

    房地产企业的财务管理,是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配,进行预测、计划、控制、核算、分析和考核,并正确处理各种财务关系的项经济管理工作,它是企业经营管理中的重要组成部分。由于受到行业性质的影响,房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业,具体体现在以下几点:

    (一)开发周期长,筹资金额大,筹资任务重

    房地产企业的开发对象决定了房地产开发过程是巨额资的投入过程。高额的地价和房屋工程造价,要求企业次投入的资金数量很大;加之开发经营过程具有长期性,开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段,所需时间往往两年或更长;最后,资金的周转期较长,周转率偏低,需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金,并进行项目的滚动开发发,所以相应的资金筹集任务十分繁重。

    (二)开发风险大,投资决策分析责任重,要求高

    房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长,且房地产使周期也长,在较长的开发经营周期性,还在着许多不确定的因素,对房地产企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。因此.房地产开发企业具有较大风险。这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求,要求其作好投资决策分析,提高投资决策分析的准确性,以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息,有效地分散风险,降低风险。

    (三)开发经营活动独特,成本管理工作繁杂

    虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发承接费等成本项目构成,但各成本项目的具体内容同开发产品有所不同,即使是同类型开发产品也因时间、地段而变,使得房屋的成本构成显得十分复杂。

    三、房地产企业财务管理存在的问题

    目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基础阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用,主要存在的问题有:

    (一)财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不规范,存在审批人员没有在授权的权限范围内审批,经济业务办理审批手续不齐全等现象。二是费用开支标准混乱,没有按照财务管理制度执行,常常按领导的意图办理。

    (二)有效的资金管理体系尚未形成。一是虽然制定了年度建设投资计划,却没有把计划目标进行分解,编制出季度、月度计划加以控制管理。二是公司内部资金余缺不匀、配置不平衡,存在某些公司资金闲置,而另一些却资金紧缺的情况,无法对资金进行集中管理,资金使用效率低下。

    (三)融资渠道比较单一,主要依靠银行贷款。随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策,银行融资监管趋紧,信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。

    (四)过度“圈地”。士地作为房地产企业首要的生产原料,不仅是企业利润的来源,更是企业长期发展的保证,其数量和价值还直接影响着企业自身在公开市场上的表现。然而过度“圈地”存在机会成本和资金利用效率的问题。

    (五)审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门,制定了监督制度,但因种种原因难以及时有效地发挥作用,监控不力。

    (六)公司治理结构不完善。一些房地产公司治理结构基本上处于形式上完善,而实际上缺乏实效的状态,在财务监管政策体系方面仍然存在真空地带。这样容易引发一系列管理问题,如公司管理者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等。

    四、提高房地产企业财务管理效率的建议

    针对上述房地产企业在财务管理中存在的一些问题,笔者将提出些完善企业财务管理制度的建议,希望能够为降低企业财务风险,提高企业财务管理水平提供参考。

    第一,健全财务管理制度。一是强化财务部门的职责,加强会计监督职能。会计人员除了进行会计核算外,还要参与项目预决算、经济合同的会审,监督经济合同的履行情况等。二是规范主要经济业务的财务收支审批程序,明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。三是制定费用开支标准,以控制项目投资和费用支出。此外,根据业务需要还可以制定专项费用管理办法,完善核算办法和监督手段。?

    (一)加强资本结构的控制

    虽然财务杠杆能给企业带来较大的杠杆效益,但是大规模的借货资金如果不能有稳定的的现金流入作保障,在给企业带来杠杆效益的同时也会将企业面临的财务风险太大,导致企业破产的可能性比较大。所以房地产公司要根据企业规模、融资环境、未来发展情况、经济形势等因素确定权益与债务比例,对于项目而言还要充分考虑项目投资总额大小及开发营销中的诸多因素。一般采用l/3自有资金,l/3银行贷款,1/3预售资金的资本权益结构比较安全合理。

    (二)投资方向要符合企业长远发展战略要求

    企业产品市场的建立与企业的长远发展战略具有很大的关系。房地产行业具有不完全竞争性,而且房地产具有不可移动性的特点。从开发产品类别上来看,房地产开发项目主要包括经济适用房、普通商品住宅、商业写字楼、别墅等。开发类别的选择是影响企业收入的关健因素之一。企业需要根据现在的房地产市场需求以及其未来发展趋势预测房地产市场的需求状况。

第10篇

(一)资本结构不合理，资金成本高、负债率高

房地产企业是一个投资量大，投资周期长的资本密集性行业。一个项目从立项，到土地审批到最后的竣工投入使用，需要经历很长时间，其投入量大，投入面广，房屋在竣工前需要的资金量非常大。新形势下，房地产企业融资更难，很多企业为了得到资金，根本不考虑融资成本，借入的资金成本非常高。不考虑自有资金和借入资金的比例，根本没有考虑财务杠杆的作用，资金结构不合理，加大了财务风险及经营风险，过高的资金成本吞噬了企业的利润，影响了企业的收益。

(二)不重视成本和费用的管理，不重视预算

我们所说的成本和各项费用管理主要是指经营费用和产品成本的预算、控制和分析等管理活动。在企业中开展这些方面的活动，主要作用就是对房地产企业的管理进行全面的挖掘和分析，节约更多的成本，有效的控制企业各项费用，从而提高企业的经济实力，在市场中保持更加旺盛的竞争力。很多房地产企业良莠不齐，根本不重视成本和费用的管理，经营者没有财务管理的概念，没有做到对企业经营和生产的全过程的监督和控制，导致了企业财务管理方面存在各种各样的问题，加大了企业的成本。不重视预算管理，没有预算或在预算的编制与执行上各行其道，各部门之间不能形成默契，导致整个预算体系存在问题，使预算没有得到很好的执行。

(三)内部控制制度不完善

大部分中小房地产企业未建立完善的内控体系，企业监督和控制主要靠人来管理人，不是用制度管理人，财务人员一人兼数职，不相容岗位没有分离，没有建立内部控制体系，使财务管理混乱，财务管理及企业经营存在很大的漏洞，企业频繁出现舞弊现象。(四)财务人员素质不高，财务管理意识淡薄房地产企业重控制轻管理现象很普遍，尤其是中小房地产企业，很多经营者只需要财务解决融资问题，根本不重视财务人员的素质，财务管理意识也非常淡薄，企业的财务管理流于形式。会计信息的真实性、完整性得不到体现。使财务活动中的预测、监督、控制与决策没有起到作用。

二、解决对策分析

(一)加强财务管理，降低资金成本

房地产企业的项目开发周期长，资金需求量大，通常都会采用融资。不同的融资方式，会产生更多的利息和财务风险，因此，在进行财务成本预算过程中，应该对各种融资方式进行全面的分析和研究，科学合理的对企业的经营成本进行控制，制订不同的融资方案，在融资时要考虑资本结构，最大限度利用财务杠杆，将企业的资金成本控制在合理的水平之内，切实有效的降低企业成本，降低财务风险，对企业的资源进行优化配置，使企业效益最大化。

(二)建立完善的财务制度，加强内控管理

我国房地产企业的财务管理水平低下，在管理过程中没有建立完善的管理制度，没有建立内控体系。在企业发展过程中，为了切实有效地提升企业在市场中竞争力，必须要加强企业内部的财务管理。建立健全财务管理制度，完善财务监督机制，加强财务管理的作用，有机结合内部审计和财务监督部门，全面有效的对企业的财务活动和经营活动进行监督。建立健全内部制度，相互制约和监督，提高会计人员的工作质量，防止财务管理中出现错误和舞弊行为，实现对内控制度的有效监督。

(三)建立财务预算体系，强化财务的管理职能

房地产企业管理者应该重视和支持财务预算管理工作，建立完善的财务预算体系。在房地产企业中的通过建立并且完善财务预算的动态性，能够有效的对房地产开发建设进行一定的监控，注重对预算行为的监督和检查。尤其对资金使用情况进行重点的监督和检查，对于存在问题及时上报，提高资金的使用效率，对于企业闲置的资金应该充分进行利用，进而能够有效的实现资金管理，实现资金使用的效益最大化。同时在检查过程中还需要分析研究项目建设和投资存在的风险，设立风险预警机制，对财务风险进行一定的监督及防范，从而发挥财务管理的作用与价值。

(四)加强财务人员的专业水平，提升综合素质

提高财务人员的财务管理水平，就必须要提高财务人员的综合素质，只有高素质的财会人员，才能保证财会工作正常有序。提高财务人员的综合素质，首先从人员的选拨入手，按照国家相关规定选拨优秀人才，考察人员的专业技能和从业资格；第二在工作中要不断进行培训，建立和完善培训机制。倡导工作中不断学习，加强专业知识和技能培养，使财务人员的综合素质得到提升。

三、结束语

第11篇

摘 要 近几年中国房地产行业开始走俏，发展势头掀起了新一轮的，根据分析报告显示：2011年上半年我国商品住宅销售面积达39805万平方米，销售金额达到20657亿元，销售面积和销售价格叠创新高，使房地产行业为国民经济做出巨大贡献。同时房地产企业之间的竞争也越来越大，那么怎样提高竞争力是房地产企业领导最为关注的问题。本文针对房地产企业的财务管理现状进行分析，提出有效的对策以提高房地产企业的竞争力。

关键词 房地产 企业 财务管理 对策

一、房地产企业财务管理的现状

（一）财务管理人员素质不高，财务管理水平较低

我国一部分房地产企业尤其是民营房地产企业中，他们之前是从事其他行业的，待有一定的资金积累后也转型从事房地产业，经营管理者文化程度不高，缺少现代化的经营管理理念。有相当多的房地产经营管理者是从技术员和包工头发展起来，他们虽擅长节约成本但是缺少财务管理的意识，他们只是凭借感觉和经验进行管理，认为财务管理只是记账、算账、对账等简单工作。大部分经营管理者在财务管理方面采用的是家族式管理，出纳、会计等人员都是由自己的亲戚担任，尤其是出纳一定是自己亲戚，造成出纳就是财务管理部门的领导者，由于家族成员不一定都是财务管理方面的专业人员，没有专业的会计素养，没有较高管理水平，更可不能有新的财务管理理念，而房地产行业风险很高，这样不专业的财务管理队伍势必会影响房地产企业的可持续发展，甚至可能导致企业资金运转困难经营不善而倒闭的现象。

（二）房地产企业财务管理制度和财务监督机制不健全

目前我国房地产企业大多在财务管理制度方面都不健全，由于房地产企业资金分散、融资困难、财权分割、流动资金周转困难、私设小金库等问题经常发生，很多款项都是在没有合同的情况下进行支付的，财务部门对支付款项的来龙去脉不能掌握，使财务人员无法制定财务制度；还有的房地产企业经营管理者对财务核算要求不高，这些现象都会导致财务信息缺少真实性和完整性。

虽然有的房地产企业财务管理制度已经完善，但是财务监督机制不健全不完善，或者根本没有设置，导致财务管理制度形同虚设，没有科学有效的审核程序，使财务管理工作开展困难，甚至养成财务管理人员懒散、按个人意愿去工作的习惯。这些想象都不能使财务管理发挥它的职能，给房地产企业的财务管理发展带来很大影响。

（三）房地产企业各部门对财务管理认识不到位

很多房地产企业其他部门员工不了解财务管理，不知道财务工作的重要性，在实际工作中，没有根据正确的财务工作流程并在没有经济合同的情况下就答应款项的支付，给财务工作带来很多不必要的麻烦。财务管理是企业管理中的重要组成部分，它不仅仅是财务部门自己的事情，它也涉及到房地产企业经济部门和工程部门等其他部门，需要各部门和财务部门进行沟通和交流共同完成财务工作，防止部门之间工作不配合现象出现，防止他们之间矛盾出现。这些矛盾如果出现将阻碍财务管理制度的执行，因此，必须正确处理好各部门和财务部门之间的关系。

二、房地产企业财务管理现状的对策

（一）加强财务管理人员的专业素质

房地产企业管理者要定期安排财务管理人员学习财务知识和更新财务管理理念，要求财务人员必须具有最基础的会计从业资格并不断提升自己的专业水平，提高自己的专业素质。但是有的财务人员对财务知识的学习兴趣降低，对企业安排的培训和学习敷衍了事，使其起不到提高专业素质的效果，房地产企业针对这种情况还要建立有效的奖惩机制，让财务人员既有动力又有危机感，达到提高财务人员专业素质的目的；还要定期对财务人员的职业道德素质进行考核，防止财务人员给企业造成不必要的麻烦。

（二）完善财务管理制度和财务监督机制

财务管理工作要想有效实施首先就要有财务管理制度，它是财务管理实施的依据，如果不建立财务管理制度就会使财务管理人员在工作时无从下手，孤军奋战。财务部门的主要任务是做好财务预算、财务成本管理、资金管理和控制降低财务风险等工作。因此，房地产企业要从这几方面入手，结合企业实际情况依照国家的相关政策，建立完善的财务管理制度。比如：制定财务管理业务流程和财务预算管理等一系列必要制度作为房地产企业财务管理和会计核算的依据。财务管理制度完善之后，由于房地产企业员工的素质有所不同，就会出现有人遵守制度，有人无视制度的现象，

（三）协调好各部门之间的关系

一个企业是否保持健康良好的发展，取决于企业各部门之间是否能协调合作，房地产企业也是如此，正确处理好各部门之间的关系十分有必要的，尤其是财务部门和其他部门之间的关系。这就要求房地产企业全体员工都要认识到财务预算等工作的完成是各部门都要参与的，不是财务部门能独立完成的工作。因此，要想完成企业财务管理目标就要求房地产企业人力资源管理人员协调好各部门之间的关系。

（四）业务是财务之本，全面了解业务才能实施全面的财务管理

房地产业的财务人员应该加强了解销售和工程知识。比如销售方面，2003年6月1日之后实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于销售方面的几个核心控制点就可以更好的制订出维护企业利息的《商品房买卖合同》；又如工程方面，在装修的主要材料方面参与询价了解，然后采用甲定乙购的方式，便能保证质量和品牌又能控制成本。

四、结束语：

总之，财务管理是房地产企业管理中的重要组成部分，房地产企业经营管理者要充分重视财务管理，财务人员要随时更新财务理念，企业要建立完善的财务管理制度和监督机制，并协调好各部门之间的关系，全体员工共同努力完成财务管理目标，提高房地产企业的竞争力，实现企业目标。

参考文献：

[1]宋志华.关于完善中小房地产企业财务管理体系的探讨.中国外资. 2011(04).

第12篇

首先，“营改增”政策的实施，有可能一定程度上降低房地产开发企业的税务负担。由于房地产开发企业的项目开发成本较多，涉及到土地、建筑安装、政府规费、拆迁安置、供电配套、规划设计、装修装饰、园林绿化、广告宣传、销售、财务费用等较多的成本支出项目。在“营改增”政策实施以后，如果这些成本支出内容能够全面的进行抵扣，形成完整的抵扣链条，将会有效降低房地产开发企业的税负。特别是，如果国家政策允许房地产开发企业以土地专用收据等作为抵扣凭证，则可以有效的解决房地产开发企业的进项税抵扣问题，这对于降低房地产开发企业的税负优势明显。其次，“营改增”政策在一定程度上可以提高房地产开发企业的资金流动性。对于房地产开发企业而言，企业经营发展的命脉就是资金问题这也是企业财务风险出现的根源，房地产开发企业必须具有较强的融资能力以及现金流才能实现自身的正常运转。因此，很多房地产开发企业在营销上大多采取期房销售的形式，这就要求在预售收入的当期就要按照5%的税率缴纳相应的营业税，资金支出数额较大。而房地产开发企业实施“营改增”以后，由于对于房地产项目土地购置、前期工程等业务在前期阶段会产生较大的进项税，因此在商品房的预售阶段，一般无需缴纳或只需缴纳较少的增值税，这非常有利于减少企业的资金支出，确保企业资金流的充足。最后，“营改增”政策有利于提高房地产开发企业的财务核算水平。在“营改增”政策实施以前，房地产开发企业的税率主要是营业税，按照销售额乘以5%税率，税务业务处理的非常简单。但是在房地产开发企业的营改增政策实施以后，需要房地产开发企业准确核算进销项，进项税中还涉及17%、11%、6%等不同的税率，对于房地产开发企业的财务核算提出了更高的要求。这就要求房地产开发企业的财务部门必须提高自身的财务核算水平，尤其是必须及时对销售、工程招投标等环节提出合理的涉税建议，进而降低房地产开发企业的税负成本。

二、房地产开发企业“营改增”对财务的不利影响

第一，税负同样有增加的的风险。房地产开发行业属于资本密集型企业，利息成本占总成本的比重很大，利息成本能否成为抵扣成为税款抵扣的难题之一。如果房地产开发企业销项税率设定为11%，由于国家在土地出让金、相关规费等方面的进项税抵扣上，仍然没有出台相关的政策，就会造成房地产开发企业的进项税抵扣不足，必然造成企业税负的增加。第二，增值税专用发票的获取具有一定的难度。对于“营改增”政策而言，降低房地产开发企业的税负关键就在于获取增值税专用发票，但是房地产开发企业支付土地出让金，国土部门一般开具财政监制专用票据，但是能不能作为进项税抵扣的凭证，仍然是未知数。此外，在房地产项目建设中，对于一些公共配套设施等政府规费，在房地产项目投资成本中所占的比例相对较高，但是这些政府规费的票据能否作为进项抵扣，同样存在较大的不确定性，这也造成了房地产开发企业税负升降的不确定性。第三，“营改增”政策实施前的业务抵扣问题。由于房地产开发企业的项目建设工期一般比较长，“营改增”后出现试点前开发项目未完工情况将会很普遍。如果工程设备和材料采购等发生在试点前，因当时无法取得增值税专用发票，也就没有进项税额可抵扣；而收入发生在试点后，需要按增值税税率计算销项税额，这就会造成税负的增加。如何解决这些问题，需要房地产开发企业积极的制定相应的应对策略。

三、面对“营改增”政策房地产开发企业的应对策略分析

第一，依据“营改增”政策要求明确财务及税务管理的重点。房地产“营改增”以后，很有可能会造成房地产开发企业项目建设施工成本的增加，因此，企业财务管理部门应该进一步的强化自身的纳税意识，特别是要确保在房地产项目建设过程中保证原材料的采购以及劳务接受等环节，必须取得相应的增值税专用发票，以便于进行后期的抵扣；其次，全面加强对项目建设决算的管理，尤其是与施工企业决算的过程中，必须要确保能够及时足额的取得相应的发票，避免由于拖延造成税务筹划的被动；紧接着，还应该进一步的强化自身的会计核算工作，不断地提高会计核算质量，确保实现账目、原始依据合法合规齐全，发票抵扣合理，并尽可能的提高会计核算的及时性。同时，在“营改增”政策实施以后，由于房地产行业的税负根据分析可能会出现一定程度下降，随之也可能会带动造成房地产价格的下降，因此房地产开发企业应该注意避免大量的采购原材料以及捂盘惜售的现象，以免在房地产行业市场出现竞争劣势。第二，解决好房地产开发企业的期初税款抵扣相关问题。当前在房地产市场营销上，越来越多的企业采取了精装修的营销策略，在“营改增”大的税制改革背景下，房地产开发企业应该充分利用这些营销策略。同时，也应该在增值税进项税抵扣以及土地增值税等方面做好准备工作，重点是做好增值税发票的收集、整合以及整理，以确保在房地产开发企业实施“营改增”以后期初增值税进项税额抵扣可以顺利实施。第三，进一步完善房地产开发企业内部的财务管理以及税务控制制度。这是企业应对“营改增”政策实施后的重要措施。特别是在“营改增”政策实施以后，房地产开发企业的财务管理出现了账务处理更加复杂、增值税专用发票风险更加严峻。因此，企业应该完善自身的财务管理，尤其是强化成本管理，加强对各项成本发生凭据的管理，这不仅仅是房地产开发企业账务处理的依据，同时也是企业所得税土地增值税成本扣除的基本依据；其次，房地产开发企业应该完善合同管理，由于不同的付款方式对于房地产开发企业的纳税义务也会产生相应的影响，因此必须在合同中对这些问题进行明确。第四，提前做好相应的财务核算准备。为了避免由于“营改增”政策对房地产开发企业造成不利影响，首先，应该对房地产开发企业的会计账户设置进行相应的调整，特别是在“进项税额”、“减免税款”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“销项税额”专栏、“进项税额转出”、“转出多交增值税”、“未交增值税”、“待抵扣进项税额”等相应的科目对房地产开发企业的会计业务进行处理。此外，房地产开发企业应该确保会计处理的正确性，重点是全面的提高增值税专用发票的管理水平，强化对增值税专用发票的认证管理，以免由于不能抵扣进项税造成自身进项税抵扣的风险。第五，提高房地产开发企业的税务筹划管理水平。在“营改增”的政策背景下，房地产开发企业应该及时的对自身的经营流程进行梳理，全面掌握房地产开发企业中可以依据进项税抵扣的方式来减轻纳税负担的项目，进而合理的制定税务筹划方案，特别是积极地采取一些外包企业产品和项目来帮助实现房地产开发企业的税费转移；其次，当前国家正全面的清理规范税收等优惠政策，房地产开发企业应该根据自身的实际情况，避免享受的合法税收优惠政策被清理。此外，当前我国增值税税率体系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率，因此在项目的核算过程中，应该注意对涉及的混业经营项目分开核算，以尽可能的采用较低税率，最大程度的降低企业的税负成本。第六，进一步提高房地产开发企业的财务管理水平。适应“营改增”政策以后对企业财务管理工作带来的影响，房地产开发企业应该积极的采取措施进行应对。首先，应该完善财务管理部门的设置，整合房地产开发企业的财务部门与税务部门等，共同制定“营改增”的应对措施。同时房地产开发企业应该对自身“营改增”前后的业务运行进行差异分析，发现销售、供应链、结算及发票管理、会计处理、内控制度、业务流程、计算机系统等方面的增值税风险点，制定系统完善的应对策略。此外，应该加强对房地产开发企业财务管理流程的优化，特别是完善房地产开发企业的增值税会计核算制度及流程，发票及申报管理及流程、定价策略以及增值税的主要税务以及会计处理等工作流程。

四、结语

第13篇

一、引言

房地产业在我国尚属一个新兴行业,起步于上世纪80年代中期,仅有20年的历史,具有很大的发展潜力,是一个成长性很高的行业。国家统计局公布的2003年和2004年的房地产综合景气指数均在2002年之上。2004年,全国房地产行业完成投资1.3万亿元,比2003年增长28.1%。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担,但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出,未来五年,全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在,住房供给偏紧,旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨。

在全国房地产行业快速发展的同时,房地产行业的风险也逐渐显现,引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出,“十五”期间我国房地产行业表现出四方面的问题:资金来源相对单一,银行风险大;房价增长过快,价格和市场风险偏高;城市开发过快,土地成本升高;粗式开放经营,耗能过大。

深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明,房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快,发展迅速,期间费用占主营业务收入百分比逐年下降,经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时,主营业务利润率呈现出下降趋势,存货周转率也放缓,反映出房地产行业在快速发展的同时,一些经营风险也正逐步显现。5年来,30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿,增长了55.69%。其中,存货净额由264亿增长到了442亿,增长了67.78%。主营业务收入由141亿增长到274亿,增长了94.07%。资产负债率2001年最低,为49.08%,2002最高为54.55%,并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率,从1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次,2002年有所下降为0.47次。

房地产业的风险,概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等,这一风险分类,虽便于描述,但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险,则便于在风险分析中做到定性定量相结合,静态动态相补充。

在企业风险研究分析中,早期的风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性,因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视,总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点,从而开始对内部收益率的各因子加以细分,出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法,都只是分离地给出各个指标,没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。为进一步深入研究分析房地产企业的经营风险并做出及时预警,本文拟从定量分析的角度,探索运用Z模型风险分析法,对房地产企业的财务风险分析及预警进行初步尝试。

Z模型最早是由美国学者Altman于20世纪60年代中期提出,用以计量企业破产的可能性,在实际运用中,模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下:

Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5

式中,Z=判别函数值,X1=营运资金/资产总额,X2=留存收益/资产总额,X3=息税前利润/资产总额,X4=股东权益账面价值总额/负债账面价值总额,X5=销售收入/资产总额

企业破产临界值:

(1)Z<1.23时,企业处于破产的“危险地带”;

(2)1.23<Z<2.9时,企业处于破产的“灰色地带”;

(3)Z>2.9时,企业财务状况良好。

考虑到企业财务数据源于权责发生制原则,可能不能真实反映企业现实的财务质量,模型在实际运用中增加了两个有关现金流量分析的指标:

(1)现金盈利质量率。

现金盈利质量率=现金盈利值/净利润。其中,现金盈利值是根据现金流量表提供的财务信息计算出来的企业现金净收益。计算公式为:现金盈利值=经营活动现金净流量+分得股利和利润收现+债券利息收现+处置长期资产收现一利息及筹资费用付现。

(2)现金增值质量率。

现金增值质量率=现金增加值/留存收益。其中,现金增加值是企业支付了各项现金分配后的留存现金收益。计算公式为:现金增加值=现金盈利值一分配股利付现。

由于上述分析模型没有把行业因素考虑进来,本文增加了对企业偿债能力的分析,使其更适合房地产企业特色。

本文第二部分根据万科公司与行业财务效益状况指标,资产运营状况指标等进行比较,分析万科公司经营状况;第三部分测算万科公司Z指数值,与指标的临界值比较得出警情结论,并与行业Z值比较,进行行业分析;第四部分对警度进行分析评价,并采取措施排警。

二、基本财务指标分析

2002年万科股份的各项财务指标与市场比较为:

与同业相比,万科公司偿债能力较强,负债比例较小,且短期负债比率大于长期负债比率;资产增长高于同业平均,尤其是净利润的增长,说明公司在不断发展、壮大;企业总杠杆低于同业平均,股价受销售变动影响也小;其应收、应付、存货、资产及现金等价物周转率高于同业平均。但是,其盈利能力要低于同业。

三、Z模型分析

根据Z模型的公式,算得万科公司2002年的Z指数指标为:

但是,行业平均值Z<1.23,即处于破产的危险地带。由此对比可见,房地产行业的财务警情已经很严重,风险很大,就连位居第一的万科公司也亮起了黄灯。

第14篇

随着市场经济体制的确立，各行各业都发生了巨大的变化，住房也实行了商品化，因此房地产业也得到了巨大的发展。与此同时，民营房地产企业大量诞生，尤其是全球经济一体化的今天，对房地产企业产生了巨大的压力。如果财务工作管理不到位，那么很可能会出现资金短缺、经营运转失衡、企业举步维艰。因此房地产企业的财务管理工作倍加受到各界人士的关注。

一、房地产业财务管理的作用

1、从企业的筹资方面看，有助于企业合理安排资金的比例。我们都知道房地产企业资金占有量大，资产负债率高这是必然。但是有效的财务管理可以使其债务债权比例合理，与企业自身的长期发展战略相适宜。

2、从企业的投资方面看，可以为房地产企业合理地扩大规模，在有效地控制风险的前提下，使企业的效益最大化提供科学的自身评估依据和可行性研究分析。

3、从企业本身运营方面看，提高企业资金的使用率，有效地利用现有资源，从而达到运用有限的运营资本来支持与之相同现金流量。

二、当前我国房地产业财务管理工作存在的问题

从上边的阐述我们可以看到，房地产业的财务管理实质上就是资本运营效益的管理。但是在实际工作中，财务管理工作存在着许多不尽人意的地方，这些瑕疵的存在不但没有加速资本的运营，同时还阻碍了资本的运营效益。具体如下：

1、缺乏对财务管理的足够认识

目前大部分房地产企业无论是所有者还是经营者都是将主要精力投入到安全生产、占领客户、开发市场上。他们对财务管理还停留在过去体制下的报销、记账、付款、汇总、报表等原始状态下。在这种情况下，财务人员很少参与管理，那么从项目的设计到制定、再到筹资、融资等重大过程，财务人员都不直接参与现场，只是每个阶段提供数据而已，这样使财务人员缺少感性认识，所以提供的数据也缺乏科学性。这样导致实际项目运营过程中，由于财务管理没有充分发挥其作用，从而导致资金运营失衡，财务人员焦头烂额，财务风险得不到应有的控制，那么企业总体运营风险巨大，后果不堪设想。

2、资金的管控出现短期行为

现在许多房地产企业，在考虑资金的运营上出现了短期行为。为了快速地发展企业经济规模，盲目地大量投融资。如一个期房项目刚刚建起，所筹集资金马上进入下一个项目的开始，在资金安排上非常紧凑，他们没有考虑到市场经济的瞬间变化与资金运作的长期有效发展趋势，这样导致资金的运营瞬间都有出现断裂的可能，并且给企业带来的风险也无法估量。另外有的房地产企业还不切合实际地搞多元化经营，他们只做短期的考虑，缺乏对资本回报率的预测与分析，更缺乏对应收账款的账龄分析与处理。综上这种短期效益与长期战略相违背的资金管理方式，使财务风险增大，经营风险加剧，更影响了企业的效益与社会的安定。

3、忽略了全过程的监督力度

由于房地产企业不同于其他行业，从项目的设计到产品开发以及产成品的销售过程都属于重大事项，所以全过程的财务跟踪与监督是十分必要的。但是许多房地产企业的投资者同时又是经营者，或者投资者参与经营，即所有权与经营权相统一，从而导致法人治理结构的严重失衡，内部组织结构成为虚设，因此就缺乏机构之间的相互监督、相互制衡的作用。也就有了从项目的设计到楼房的最终销售一人说了算的习惯，更谈不上财务的全过程监督，财务报表成为只留作年终查看，最多也是对事后的总结，事前设计预算无监督，事中控制流于形式，事后财务报表用“粉刷”来完成预算，这样的财务管理失去其真正的含义与作用，其不但没有使用价值，还会导致信息失真，影响房地产业的良性经营于发展。

4、信息平台不畅通

因为房地产企业一般不是单独的公司，其下属应设有多个子公司或者分公司。这样在各个下属公司之间的财务软件十分重要。但是有的房地产开发企业特别是中小开发企业各个子公司之间的财务软件很难统一规划，并且下属各公司采集的数据口径也很难统一，总公司对这样的信息进行汇总，也失去了信息之间的相关性，更大大地降低了数据的使用性。同时再加上前面说过的主管领导的粗放式管理模式以及对重大决策的孤注一掷，又缺乏良好的信息平台，这样更使财务信息成为“孤岛”。所以整个财务活动将处于混乱状态。

三、针对当前我国房地产业财务管理存在的问题应采取的措施

既然财务管理活动是企业管理的重要组成部分，所以它渗透了房地产企业的各个环节、各个部门，更是企业控制财务风险与经营风险的重要手段。所以房地产企业要从全方位抓好财务管理工作：

1、提高认识，强化预算的管理水平

首先提高经营管理者的意识，让他们知道财务管理者是经营的好参谋，并让财务管理者参与经营中来。从最基础的预算开始，财务主管人员要参与企业生产活动的全过程，尤其在预算阶段，这个阶段是对企业全盘运营的总体把握阶段，它需要最基础可靠的财务数据与分析做依据，这是关系到房地产企业稳定持续运营的最关键一步。同时也是避免“一人谈，一支笔”现象产生的重要举措，因为有了集思广益、共同参与、集体联签制的管理模式，为企业的今后有效运营打下了良好的基础。

2、加强财务控制，完善资金管理

现代化管理模式下的财务，不仅仅是过去的记账、汇总、报表等流水作业了，已经由实务逐步向管理过渡，在财务基础健全的前提下，有完善的控制体系。又因为房地产企业的特殊性，所以更要完善资金管理，关注资金的走向。因此房地产企业一定要从资金的融资开始就要以科学有效的财务分析以及各行各业的专家商讨为依据，综合分析企业内部的经营状况以及企业外部包括项目地域周边环境在内的各种因素，科学地配比债权比例，使负债真正地发挥杠杠的作用，避免短期利益带来资金危机。另外还有做好资金的日常管理工作，设置资金报警预算，这既是监督企业的运行又是有效的补救措施。

3、建立风险预案防范体系

企业要想运营就随时随地面临着风险这是客观规律，那么知己知彼百战不殆，说明风险既可以控制又可以防范，所以企业必须建立重大风险预案管理机制。尤其是投资大、风险高的房地产企业更为重要。这就需要房地产企业经营管理者在对重大的投融资面前，一定要慎重。在有周密市场调查研究、动态的分析与科学的预测以及定量与定性相结合的综合分析之后，还应制定该风险如何去预算、评估、防范等预案，这也是财务管理不可缺少的重要内容之一。

4、加强信息化建设，确保会计信息质量

如今是信息化时代，真实可靠的信息是企业内部之间以及内部与外部之间沟通的有效平台，尤其是房地产企业工程项目多、施工地点不确定、人员分布不定，这就更需要房地产企业加大信息系统平台的投资建设。现在的大中型房地产企业都有建立自己的内部OA系统，员工的工作记录、信息交流都可以通过协同软件来解决。再统一对个下属公司的财务人员进行继续教育培训与相关业务进修活动。这样通过财务软件的统一安装与建立信息平台及时建立，可以有效地保证了内部信息的及时性与准确性，更有利于主管领导全面掌握企业经营活动的动态，同时又加速了房地产企业内外信息的互动，进而更有效地促进房地产企业的良性循环。

四、结语

第15篇

［关键词］房地产企业;营运资金;风险控制

1房地产行业营运资金特点

(1)资金需要量大。房地产行业作为一个资金密集型行业，在生产、流通和消费的运转过程中都需要大量流动资金来维持自身的正常运转。土地资源的稀缺且人们对土地资源的需求与日俱增使土地价格不断上升，再者房屋建筑在建造施工过程中需要投入大量的材料、人力、设备等，因此房地产行业的资金需求量大大高于其他行业。

(2)资金周转速度慢。房地产每一个项目从开发、施工到竣工结算再到交付使用通常要花费2～3年之久，到最后收回投资额则需要花费更长的时间。此外，由于投资回收期长，耗用的资金数额巨大，房地产企业在银行的贷款需要支付一大笔利息，这无形中增加了企业的成本。这些原因导致了房地产行业的资金周转速度比别的行业慢。

(3)资金来源单一。因为房地产企业运营所需资金数额巨大，这么一笔庞大的资金很难有企业可以用自有资金来承担，出于风险和安全性考虑，房地产企业都比较依赖银行贷款这一传统融资途径，在房地产企业筹集资金的时候，需要充分考虑到自己持有的资金和外部融资的资金比例，再进行详细的研究分析，最后得出合理的融资结构方案，从而可以有效的达到风险性和盈利性的平衡。

2房地产行业营运资金的主要风险

2.1负债过度

目前我国房地产行业处在高速发展阶段，企业对资金的需求量比较大，而且房地产企业管理者对负债经营持比较认可的态度，这也是导致房企负债率偏高的原因之一。房地产企业对银行贷款这一传统融资方式比较依赖，所以其到期还本付息压力也比较大。一般来讲，房地产企业的流动负债占总负债的比例高达50%以上，原因是房地产企业一拿到售楼许可后就开始预售楼盘，这样可以达到回笼资金的目的，所得的收入计入“预收账款”科目，而“预收账款”中绝大部分都是消费者从银行贷的购房贷款。高比例的流动负债说明房地产企业要用大额的流动资产来偿还，这大额的流动资产一般指存货即楼盘。如果房地产企业在建造过程中出现问题的话，会导致楼盘无法按时交付，这样企业就难以按时偿还借款，同时还会因为违约产生新的负债。

2.2存货占流动资金比例过高

近几年来，国家为了控制房价，采取了一系列宏观调控措施，许多房地产企业无法达到预定的销售目标，导致存货积压，而房地产企业的存货单价又比较高，所以存货占流动资产的比重会过高。而一般来讲，存货越多，企业流动资产越多，经营效益会越好，但由于房地产行业的存货并不好控制，一旦企业资金链出现问题，而存货又销售不出去，那么会导致企业无法偿付到期债务，造成严重的影响。

2.3营运资金周转期长

由于我国绝大多数房地产企业还没建立起完善的营运资金管理体系和风险管理体系，并且房地产行业的产业链比较长，且其开发至销售的时间间隔比较久，导致其营运资金周期比较长。过长的营运资金周转期导致企业经营效率降低，影响企业的经营收益。

3房地产企业营运资金财务风险管控策略

3.1保持流动资产高比例的同时注意资金安全

一般来说，企业的流动资产越多企业的绩效也会越高，所以房地产行业作为一个资金需求量比较大的企业应保持相对较多的流动资产，这样能够保证资金链顺畅。但是房地产企业也不能盲目地追求较高的流动资产，导致流动资产的比例过高，就会产生资金流转和安全运行的问题。从前面分析来看，企业只有小部分流动资产能够用来偿付到期负债，大部分流动资产都是不太好控制的，比如企业手中的土地资源、未完工产品及一些没卖出去的楼盘等存货，万一资金链断裂，这些存货又不好处置，则企业的到期债务的偿还压力会很大。同时，房地产企业也要加强存货的管理，存货资金是房地产行业盈利的来源，如果房地产公司存货中未完工产品占总存货比例过大，那么势必会影响到企业的经济效益。企业应该合理安排未完工产品与完工产品的比例，适当提高完工产品的比例，提高产品质量来加速存货的销售，减少流动资金的变现时间，维护资金链的安全。

3.2采取相应措施加快应收账款回收

资金得以循环对房地产企业来讲是异常重要的，应收账款作为企业的流动负债，如果能够及时收回企业的资金周转是非常有帮助的。从上文分析得出，招商地产、保利地产、万科集团的应收账款周转率都很低，如果房地产公司逾期未收的应收账款或者呆滞账款过多，资金周转就容易出现问题。所以房地产企业应该加强对应收账款的管理，采取有效措施及时收回应收账款，例如，采取合理的优惠措施来刺激消费者早日归还房款;对合作者的信用进行评级，降低坏账率等。

3.3充分利用长期负债的杠杆效应

我们知道，企业如果在考量自身能力的情况下合理利用负债就能够通过财务杠杆的作用获得额外的收益。如果企业的投资收益大于负债利率，企业的负债收益就能够转化为权益资本，所以企业要合理利用财务杠杆。本文分析了“招保万金”的流动负债与长期负债的比例结构，发现四家企业的流动负债比重都很大，其中“预收账款”占了很大比例，原因是企业将通过预售楼盘的获得的定金划入“预收账款”科目，使流动负债的比例也相应提升。但是除了“预收账款”，房地产企业的“应付账款”与“其他应付款”项目也占了很大比例。事实上，负债杠杆的作用大小并不是由长期债务或者短期债务决定的，长期负债的资金成本比短期负债的资金成本高，但是这部分高出来的资金成本可以用抵税的方式来弥补。还有由于房地产行业很容易受到政治、经济、市场等各方面的影响，一旦出现外部环境不利于企业发展的变化，那企业就很可能陷入严重的财务危机中，而长期负债偿还日期确定，比较安全。所以，在权衡了偿还风险、资金成本和收益的情况下，笔者认为房企应该考虑长期负债这一有利资金来源。

3.4加快企业流动资金周转速度

①加强在中小型住房的设计开发力度。近几年来，政府部门完善和落实了一系列住房保障政策，国土资源部要求各地应先安排经济适用房、廉租住房和中低价位、中小型商品房建设用地。可见，在未来的房地产行业中，中小型住房将占有比较大的比重，那么房地产企业应该配合国家政策需要以及考虑房产行业实际需求，结合自身情况考虑加强中小套型商品房的开发，增加销售量。由于中小型商品房需求量大，资金需求量小，生产周期短，企业可以较快的回笼资金，在提高流动资金的周转速度的同时也提高了资金使用效率;②随着房地产行业的不断发展，房地产企业如果拥有自己的专业特色和专业能力将在竞争中获得优势。在房地产市场中，房地产企业可以专注于自己所擅长的领域，利用自身的优势给自己找个准确的定位，这样有利于提高资金的周转速度，同时也可以增加企业的经济效益。

参考文献:

［1］曹玉珊.“全渠道”视角下的营运资金管理新论［J］．会计之友，2015(21):2－7.