项目投资的方式范文

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第1篇

BOT投资方式涉及基础设施项目，其投资大、建设周期长、投资回收慢，相对于其他形式的投资更易遭受各种自然灾害、商业风险及国有化、政府违约、战乱等政治风险的影响。因此，在BOT项目投资中一个完善的风险保障机制是必不可少的。这种风险分担与保障机制按照“近水楼台”原则（即风险分配给最易控制该风险的一方的原则），将纷繁复杂的项目风险在其各个参与方，如项目发起人、项目公司、投资人、贷款银

应商、设施用户之间进行合理分配，以保证取得融资，顺利建成该基础设施项目。本文将对BOT项目涉及的主要风险进行分析，探讨BOT项目的风险分担与保障机制，以对中国BOT项目的发展尽微薄之力。

政治风险

政治风险的几种类型

政治风险主要指BOT项目所在国及各参与方所在国政治状况变化可能带来的风险。一般包括：

战争与内乱 可能导致工程终（中）止、工期拖延、工程费用增加、或支付拖延。为保护生命财产，有时还必须支付撤退、转移等额外开支。

国有化、没收和征用 对于这种风险，虽然有时政府可能给予少量补偿，但无法弥补大部分损失。

拒付债务、废弃合同 如果项目所在国发生政权更迭或严重的政治、经济动荡或市场混乱，政府机构不协调甚至瘫痪，特许权协议和其它合同都可能无法履行和兑现。有时政府还可以从法律上利用豁免理论使自己免受任何诉讼，并采取简单的拒付债务、废弃合同的做法。

对有关建造设备的禁运、禁止出口，或政府机构或政策的变化导致对项目的兴趣发生改变。例如，英吉利海峡隧道工程1975年搁浅的原因之一是1974年英国工党取代保守党执政，使这一项目丧失了政治支持。

避免与分散政治风险的措施

分析东道国的政治、经济状况及发展趋势，避免在不稳定因素较多的国家建设项目；

利用东道国的特许权立法或通过特许权协议将国有化、征用等风险降至最低。特许权是政府授权项目发起人按BOT方式组建项目公司，在特许期内负责某些行业项目的建设、营运，并以收费补偿投资的一种权利。BOT项目的特许权一般由政府通过立法形式作出规定或通过单项协议的形式予以体现；

组成由多个国际投资人和贷款人组成的财团为项目提供融资。如东道国政府征用项目设施，将对多国的贷款造成违约，从而将对该国的信用等级造成极大危害，这使该国在采取不利措施前不得不三思而后行；

在BOT项目的财务包装中设立特别信托帐户（Escrow Account)，用于存储项目收入并将其按一定比例分配给有关的成本与债务项目。由于设在境外并委托信誉卓著的国际金融机构代管，此类帐户能使项目产生的外汇收入在东道国的外汇管制法规下受到保护，可避免没收与征用项目收入的风险，并保证资本及收入流畅流向有关各方。

投保政治风险保险。世界银行、亚洲开发银行和一些国家的出口信贷机构（如英国的出口信贷保证局，美国的海外私人投资公司等）均提供国家风险保险。例如，世界银行就通过其附属机构-多边投资保证机构（“MIGA”），为发展中国家的政治风险提供担保。

建设风险

建设风险主要包括项目不能完工、延期完工、成本超支等风险。这些风险产生的原因是多方面的，包括：设计不符合技术规范；工程变更多；难以预见的地质、水文条件；设备损坏；建造设备、材料供应不及时；资金不能及时到位；施工工艺差，管理水平低，工程质量不合格等。成本超支易使贷款人对项目的可行性产生疑问，而如果项目不能按期竣工，则不仅会影响运营收入，而且会积累巨额利息，从而影响债务本息的偿还及投资的回收。解决建设风险的方法主要有：

与承包商订立固定总价合同，大多数BOT项目都通过固定总价的交钥匙合同，将成本超支风险转移给承包商。例如，在合同中加列技术风险条款，即一切由于地面、地质和自然条件变化产生的风险均由承包商承担，合同总价中包含一部分不可遇见费用以涵盖这些风险。为保证固定总价合同的有效性，一般需由承包商银行提供履约担保，如承包商资信不足，则应由承包商的母公司/股东/银行提供完工担保。但是，如果有关方在施工过程中对设计进行了修改，或工程中发生了一些无法预料及控制的开销或耽搁，项目公司一般会向承包商追加付款或准予其延期。

订立预定损失赔偿金（Liquidated Damage），预定损失赔偿金是一种预先确定金额的，当项目设施未能按期完工或不能按运营标准运转时，由承包商向项目公司支付的赔偿金。该赔偿金应予合理确定，以补偿全部或部分因项目未能按期运营或运营不良而损失的收入。

项目发起人/项目公司股东提供超支担保，承诺必要时注入额外资本，例如，英法海底隧道的特许商Eurotunnel公司向该项目提供了超支担保，并于1987年与1990年两次发行股票筹集了20.52亿美元，履行了其担保义务。

设置备用信用保障，即按项目总投资的一定比例设置专款资金，以备不时之需。

对于可保险风险，向保险公司投保。例如，可要求承包商按国际通用的国际咨询工程师联合会（“FIDIC”）的保险条款规定向保险公司投保“工程一切险”、“第三方责任险”、“人身意外险”、“施工机械险”等，并允许其将保险费计入工程成本。如承包商未进行保险，项目公司可自行投保，并从对承包商的应付工程款中扣除相应的保险费用。

市场风险

市场风险主要指由于原材料缺乏或成本上升，项目产品/服务的市价下降，或市场力量的变化使其无市场或无足够市场的风险。对于市场风险，可从原材料供应及产品/服务两方面考虑：

原材料供应风险

多见于电力项目，一般由项目公司与原料供应商订立原料供应协议，由后者承诺以一定价格、数量和质量提供原料，有时甚至对替代性原料供应来源作出承诺。为防止设施本身承担原料价格波动的风险，也可通过购买原料套期保值合同（Hedging Contract)消除风险。

收入风险

收入风险根据具体基础设施项目有不同的表现形式及解决方法。对于只有单一的产品购买者（如国营电力公司）的电力项目，一般可通过订立无论提货与否均需付款合同（Take or Pay Contract，买方无论取得项目产品与否都需支付约定货款的合同）或提货与付款合同（Take and Pay Contract，买方取得项目产品才支付约定货款的合同）等保证项目收入，必要时还需对方提供有关担保。合同最好允许产品价格随上涨的运营开销作出适当增加，如果设施的燃料及运营价格未加固定，这种做法就更为重要。

由于一般不存在单一的服务购买者，交通项目的收入风险更为复杂。替代路线的选择，道路连接网络的不足，甚至估计错误等原因，都可能使直接路费收入低于期望，从而直接影响项目的成败。为了避免这类风险，项目发起人和贷款人都要进行详尽的可行性研究，进行人口统计及宏观经济调研，并参考有关专家的意见，有些情况下还可争取东道国政府的担保。例如：无第二竞争线路担保（英吉利海峡隧道项目中，英法政府向发展商Eurotunnel公司担保，2020年前此海峡将不建其它隧道，但由于轮渡照样运营，项目收入仍受到了影响）。另一种做法是，可以要求政府以记录交通流量为基础向项目公司支付“影子通行费”，而不是直接向用户收费。这种作法可以投资人提供更好保证。

运营风险

在中、长期内运营与维护项目是BOT项目的基本原则，项目公司应通过适当安排，保证设施的运营、管理与维护，避免由于运营机构和管理人员的水平低，各种运营和操作事故的发生以及设备本身的故障和缺陷使项目的正常运行受到影响。避免和分散运营风险的方法包括：

选择具有较高专业技能与经验的运营商，并通过运营维护协议确定其责任与权利。如运营商资信不够卓越，应由有关银行为其提供履约担保；

在项目设计投标阶段即确定运营商，并在设计与建造方面吸取其建议；

通过科学制定运营报酬的支付方式与奖罚措施保证设施达到最佳运营状态。例如，可以按月或季度向运营商支付固定款额，并由运营商自行支付全部或部分运营费用，运营费用越低，运营公司的利润就越高。这种做法可以避免将实际运营开支风险留给项目本身；

要求承包商提供维修保函，保证在项目设施发生故障时维修资金的来源，减少对项目运营的影响。

财务风险

BOT项目的财务风险包括汇率风险、货币兑换风险、利率风险、通货膨胀与税收政策风险等。由于BOT项目可能需要用外汇从国外进口设备及原材料，但销售产品（如电力）与提供服务（如公路）获得的则是当地货币收入，汇率风险和货币兑换风险在外汇管制严格的发展中国家尤为重要。此外，由于对项目的投资回收期、内部收益率、净现值、效益成本比等的分析均基于设定的利率与贴现率，利率风险对项目的财务基础也能产生不利影响。通货膨胀与税收政策风险在不同的国家有很大差别。如果通货膨胀率居高不下，物价大幅度上涨，税收政策变更频繁，也会极大影响BOT项目的财务可行性。

对财务风险的防范是BOT项目财务结构中最关键的问题。一般来讲，可以采取下列措施控制并减轻这些风险：

规定项目收入（或其部分）以贷款货币支付，以在很大程度上避免外汇兑换与汇率风险。例如，在中国的沙角“B”电站项目中，中方以当地货币向香港发展商支付50%的电力款（发展商用此货币收入按既定价格从中国购买煤炭），其余50%则按既定汇率折合成贷款货币支付。

政府提供货币兑换及汇款担保，以保证必要交易的进行及项目收入（包括红利）的自由汇出。

项目产品与服务的价格与东道国的通货膨胀率及当地货币与贷款货币的汇率挂钩。可采用包含通货膨胀率与汇率因素在内的价格调整公式，在通货膨胀率与汇率波动超出一定范围时调整价格，以保证项目产生的现金流足以偿付债务并保证投资收益。

第2篇

中心词汇:政府投资、项目管理、市场化

随着革新开放的深化,我国政府的之能曾经发作了基本意义上的改动,并且扩展了职能范围,经过革新投资、融资等体制,到达逐渐降低政府投资的项目无论从规模、所占固定资产比例、还是项目的包括范围上的效果。经过了一系列的革新措施的实行,政府投资项目或许政府财政全额支持的项目仅限于如下几个方面:首先,是与人们生活毫不相关的基础树立投资。其次,是与消费相关的配套措施,比如路途的树立,供水与排水设备,固体废弃物处置等设备。最后,是与教育,文明的相关产业。包括各大院校,科研机构等政府投资。

1政府投资项目的市场化管理的状况

近年来,我国在政府投资项目的管理方面做了很多的努力,但是却一直没有有效的途径,其中的缘由不只存着严重的超概算。而且在政府投资进程中的拖工期和工程质量等多方效果均存在严重的失误,甚至包括决策方面的。比如一些项目在建时便成为报废项目,这样不但不能发生经济效益,反而给国度财政形成损失。同时还影响到政府投资这一有意活动在广阔群众中形成不良反映,不利于社会效益的发扬。严重阻碍了政府投资的正常化进程。就目前而言,我国早已进出生贸组织完成了初步的开放和竞争的市场环境,基于如此背景更要求政府投资项目革新形式,恢复位置,才干契合新时代的要求。

2.1政府投资项目的市场化管理形式基于对目前政府投资项目的市场化管理形式的状况的研讨分析标明:首先,在决策上政府投资项目的市场化管理与市场脱离,甚至存在一定的决策抵触。形成这样的缘由主要是政府投资项目的市场化管理在决策时采用了过时的市场信息,不能完全契合市场的开展潮流。其次,政府投资项目的市场化管理在树立的进程中轻易出现政府职能部门的老缺点,如相互推诿,办事效率不初等效果,严重的拖延了工期。另外由于不能很好的树立起严厉的市场管理机制招致局部不法官员或许建制商相互勾搭,形成修建的质量出现效果,甚至严重的事故。最后,政府投资项目在完工投产进程中的运用是不能完全市场化。经常出现投入不产出,或许高投入低产出等效果,另外在运用本钱上往往不能失掉很好的控制,也是形成运营不当的缘由之一。

政府投资项目的市场化管理形式必需契合当下市场的基本规律,从决策,树立到运营均要与市场接轨。这样才干构成一个完整的,有效的政府投资项目的市场化管理形式。

2.2决策管理的市场化政府投资项目的决策与普通的投资决策不同,它是一个采用多目的的决策系统,在项目决策的实践中不同与其他投资仅仅思考经济效益,而是要不只触及经济技术而且统筹政治、社会、生态、环境等方面的非经济要素与条件。因此,政府投资项目评价中的经济评价是重要的一项但是不是独一的决策依据。新的投资形式便是要求政府在投资项目的决策进程中弱化除了经济之外的要素。在一定的前提下有限缩小经济利益而失掉的决策。从而要使项目社会效益最大同时也保证取得最大的经济效益。

完成这一形式的主要任务包括,放开政府投资项目咨询效劳市场,使之市场化,社会化和法治化。复杂的说就是交由决策的权益于市场与社会,使专业的人才对其停止决策在经过法律的手腕来制约最终达成完美的决策。构成各种经济类型、各种经济成分项目咨询效劳机构地下对等竞争的格式。实施政府投资项目立项的市场化,在普遍征求社会各界意见的基础上,树立独立于政府之外的政府投资项目专家论证系统和评价目的体系。

第3篇

关键词：政府投资；项目稽查；监管方式

中图分类号：F830.59 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）007-0000-01

政府投资项目主要是以政府为主体进行直接或者间接的资源配置，是整个社会投资的重要组成部分，对社会经济的发展起到导向作用。如何又好又快地实施政府投资项目，发挥好政府投资的引导作用和放大效应，既能科学决策、依法行政，又能资金可控和责任可究？在实践中，提升项目稽察监管方式方法的效率，及时发现和解决项目建设中存在的问题，加强对政府投资建设项目的有效监管，保证工程质量和资金安全，提高投资效益，有着十分重要的现实意义。

一、现阶段稽察工作的主要作用

在进行稽察工作的过程中，服务和监管是并重的，重视服务的作用对政府投资项目的顺利实施具有重要的保证作用，通过服务职能确保政府投资安全有效运行。政府投资项目在稽察过程中需要进行一定服务作为保证，必须树立对内服务和对外服务并行的服务理念。对内服务是指发挥稽察作用的深层次工作理念，深入基层和项目进行指导性的研究和调查取证，为项目顺利实施提供一定的帮助。对外服务主要是对稽察工作的审批和监管环节进行一定的监督和指导，加强对各部门审批的服务，进行一定的检查，并对信息进行及时反馈。

在进行监督的过程中，需要细化监督流程，将监督进行合理规划。监督的主要目的是为了政府投资项目发挥最大价值，保证项目更加合理实施，促进地区社会发展和经济繁荣。

二、现阶段稽察发现的共性问题

（一）项目前期决策中存在的问题

决策的流程存在一定的问题，流程不够规范，进行项目立项投资的时间较为仓促，准备工作不充分，一些基本数据的采集不够深入彻底，使得决策的公平合理性难以得到体现。决策的机制不够健全，进行投资过程中，可行性分析不够彻底，没有形成完整的评级体系，对可行性报告的编制体系方面存在一定的欠缺，导致在编制过程中各项调查不够细致，和实际情况存在一定的偏差。而且在投资中经常出现投资项目和实际不符的情况，使得项目的实施和规划存在一定的误差，造成收益的差距。

（二）项目资金使用存在的问题

财务管理制度不健全，部分项目单位没有专门建立本项目的财务制度。部分项目单位在使用中央资金时，未进行独立核算，无法保证中央资金的专款专用；另有部分项目，由于行业主管部门或地方财政部门在下达或转拨中央补助资金时，未明确告知项目单位补助资金用途和使用规范，造成项目单位不敢使用、不会使用。这些都为能否合法合规地使用好中央资金造成了风险和隐患。

（三）项目建设管理方面的问题

个别项目出现项目法人与中央预算内投资计划下达的建设单位不一致的情况，未按规定落实项目法人负责项目建设、管理和运营。个别项目在建设过程中审批手续不够健全，先施工后补办手续的情况时有发生，造成工程不规范操作。在项目建设中，政府不够重视，仅仅是对工程的进度进行一定的跟踪，对工程的实际质量和施工中的措施规范并不关心，因此在工程完成以后，对于工程建设和施工质量问题难以保证，导致在施工中较容易出现质量不达标的情况。

三、提升政府投资项目稽察监管方式方法的效率

（一）重视主要环节，提高稽察的效率

在进行项目稽察时，稽察人员必须要了解各环节检查要点和易发问题，这样才能起到事半功倍的效果。譬如在资金使用、工程申报和实际实施中是否存在差异、是否符合国家扶植政策等进行关注。在进行稽察过程中，应对项目的法人制落实情况、招投标的实际执行情况、合同的执行情况、工程施工过程进行一定的监督检查。重点是针对招投标过程的合法合规性、工程监理的履行情况、质量控制、安全生产情况以及合同履行情况进行稽察，切实掌握重要环节和重点部门。

（二）重视资料数据的准确性和完整性

稽察人员在进行书面资料审核时，首先要熟悉有关的法律法规和政策文件，掌握正确和规范的做法，这是快速检查问题的标尺。譬如对于某些资料必须要亲自到现场核查，不能仅仅使用项目部门提供的资料，在项目业主和施工单位提供必要资料的前提下，还需要根据发现疑点和问题进行深入收集更加详细的资料，对整个工程的施工和建设以及初期的招投标等各个环节进行掌握。对项目的审批流程、资金使用情况和参建人员资格证书以及相关的各项规章进行深入的调查，保证资料的完整性和科学性，从而制定全面的分析方案。

（三）重视稽察工作的组织，进行规范性指导服务

在稽察过程中，需要进行规范性的指导，制定全面的工作计划，对稽察工作进行合理的安排，对检查的顺序要进行合理的控制，使得检查过程较为清晰，这样才能高效有序地开展工作。同时要总结有效的检查方法，有针对性地选择重点查阅材料，积累检查技巧，判断问题所在。根据稽察工作的实际需要，可聘请各个领域的有关专家参与稽察，借助外部力量，提高稽察效率和效果。依照政府行政法规、政策文件、部门规章、行业规范，对项目建设进行规范，及时纠正不规范建管行为，规范被稽察项目及同类项目的建设。

四、结束语

项目的稽察工作是项目合理性和质量的保证，在日常工作中需要加强对其关注，不断加强稽察力度和规范性，对项目实施依法进行科学的稽察，不断提升稽察效率和水平。

参考文献：

[1]郑黎明.政府投资项目稽察监管方式方法探讨[J].浙江经济，2012，04：34-35.

第4篇

【关键词】建设项目；投资估算；原则；内容；方法；措施

一.建设项目投资估算编制原则及其内容

1、建设项目投资估算的编制原则。（1）准确性原则。投资估算计算出的投资额，既是投资决策必需的重要依据，又是该项目实施阶段投资控制的目标值，同时还关系着国家建设资源的合理配置，必须力求准确性原则要求各个不同阶段投资估算的误差率一定要严格控制在规定允许的范围以内，不得有任何突破。（2）求实原则。进行投资估算时，应加强责任感，要认真负责地、实事求是地、科学地进行投资估算从实际出发，深入开展调查研究，掌握第一手资料，决不能弄虚作假。（3）效益原则。投资估算是计算、分析项目投资经济效益，做出项目决策的重要依据。因此，投资估算的编制一定要体现效益最大化的原则，从而合理地配置有限的建设资源，促进拟建项目投资效益的提高。

2、建设工程投资估算的内容。一份完整的工程投资估算，应包括工程投资估算编制依据，工程投资估算编制说明和工程投资估算总表，其中工程投资估算总表是核心部分，它主要包括工程项目总造价投资的成本。根据《投资项目可行性研究指南》的规定，项目投入资金有固定资产投资和流动资产投资两部分组成。固定资产投资的内容为建设投资和建设期利息。建设投资分为：工程费用、工程建设其他费用，预备费等。工程建设其他费用可分别形成固定资产、无形资产和其他资产。从体现资金时间价值的角度考虑，可将建设投资估算内容划分为静态投资和动态投资两部分。静态投资是指不考虑资金时间价值的投资部分，一般包括建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设其他费用和基本预备费等。动态投资是指考虑资金时间价值的投资部分，包括涨价预备费和建设期利息等。流动资金是指生产经营性项目投产后，用于购买原材料、燃料、支付工资及其他生产经营费用等所需要的周转资金。它是伴随着固定资产投资而发生的长期占用的流动资产投资。因为项目的生产经营过程是连续不断的，流动资金就必须不断地投入，所以，流动资金是项目生产经营活动正常进行所必须的资金保证，是项目总投资的重要组成部分。流动资金主要可以分为生产领域的流动资金和流通领域的流动资金。其中，生产领域的流动资金包括生产储备资金和生产资金，流通领域中的流动资金主要包括成品资金，结算资金、应收及预付款项、货币资金。

二、建设项目投资估算的方法

项目前期阶段的投资估算，一般是以单位工程为计算单位，需要对每个单位工程进行认真估算，以下是最为常用的项目投资估算方法：（1）单位工程指标估算法。以单位工程为基础，根据设计方案估算出每个单位工程造价。一般来说，每个单项建筑的建筑安装工程的单位工程有：土建工程、给排水及消防工程、通风空调工程（或者是通风采暖工程）、电气工程、电梯工程等。土建工程可按平方米造价指标或类似工程平方米造价指标计算。安装工程可按相应平方米造价指标计算，也可按功能指标计算相应费用。例如，集中空调（区别有无净化要求）按每千瓦冷量指标×拟建项目总冷量，计算出空调费用然后折合建筑工程每平方米造价；变配电按变压器容量用KVA造价指标按上述方法计算出变配电费用和单位工程造价。（2）套用类似单位工程概、预算。对拟套用的己建工程概、预算或标底，应对其建设规模、建设标准、结构类型等进行核查，当基本相似时方可套用。套用时，对局部不同用料或作法应作必要换算，对不同年份间在造价水平上的差异也要作必要调整。（3）市场询价方法。这种方法主要使用于建筑设备安装工程和专用设备工程。例如，建筑安装的电梯、净化空调设备、采用的专用设备、实验设备及体育器材等设备，可直接向厂商询价作为估算投资依据。询价内容可包括设备原价、运杂费、安装费等，也可只询问设备原价，其他费用按规定另行计算。

三.加强建设项目投资估算的措施

1、建立价格信息网络，加强设备材料的动态管理。面对庞大的建筑市场，仅靠各地造价部门采集价格，显然是不够的，应当建立一套以标准定额信息中心为核心的，各地造价管理部门，设备生产厂家、材料销售部门参加的价格信息网络系统。设备及一些新型建筑材料（国内一些大型建筑刚刚采用过的）由住处中心采集价格，其它材料由各地造价管理部门采集，设立住处特派员，及时提供和反馈价格信息，视市场变化情况，设备价格指数每半年或一年一次材料每季度一次，形成一套较完整的价格体系，为设备、材料价格的动态管理提供可靠依据。

2、做好各项费用的估算，使预备费的计算基数尽量准确、有据可依。预备费是以建安工程费、设备费、工程建设的其他费用为基数进行计算的，因此，应该对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案各部分的规模、数量进行准确的估算。另外，必须对项目进行事前风险因素分析、费用估算及概率分析，逐步形成预备风险金的估算机制，于此同时更好地应用历史资料，有效提高该项费用估算的精确度。

3、加快投资估算指标的更新速度。扩大投资估算指标的覆盖面投资估算指标往往根据历史的预、决算资料和价格变动等资料编制，其编制基础依照的是预算定额、概算定额和估算指标。由于科学技术的不断进步，新材料、新工艺、新技术不断涌现，定额的时效性问题突出，满足不了建设发展的需要。因此，建议对估算指标应加快更新速度，及时吸收新技术、新经验，不断提高质量水平。

4、保证设计深度，增强设计人员责任感。应在设计人员中强化经济意识，加强技术与经济的有机结合。使他们认识到，造价控制不只是工程经济专业的事情，它贯穿于项目建设的全过程，设计专业也有义不容辞的责任。对设计文件不仅技术上可行，而且必需达到国家规定的设计深度，严格执行设计标准，保证工程质量，建立健全质量保证体系，增强设计责任感。不要强调时间短，就出现设计深度达不到国家标准要求，给编制人员增加工作量。

5、采用适合项目资金运作的计息方式以做到贷款节息。建设期内只计息而不付息时应使用实际利率按复利计算；建设期内用项目自有资金付息时，使用名义利率或实际利率按单利计算，这样将有效保证贷款利息计算的正常化。

结束语

投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资额进行的估计。投资估算总额是指从筹建、施工直至建成投产的全部建设费用。随着建筑业的发展，建设项目的投资估算对整个项目盈亏的把握起到至关重要的作用。

参考文献：

[1] 叶鹏飞. 关于建设项目投资估算的探讨[J]. 中国商界（上半月），2010（07）

[2] 邓战胜. 浅议投资估算在建筑工程中的重要性[J]. 粮食流通技术，2009（02）

第5篇

关键词：工程项目 投资 融资

一、工程项目投资与融资的基础理论

（一）工程项目投资

投资者在对一项新工程进行建设或对旧工厂进行翻新时所投入的资金的活动，就是投资活动。工程建设的投资其实也是工程建设的一部分，实施工程项目管理，更是对工程投资的管理，二者相辅相成，互为辅助。还有一种说法是，投资就是工程项目施工管理整过程产生的费用。不管是哪一种说法，我们应清楚的是，工程投资的费用包括了工程施工费用、项目建设费用和包预备流动费用，而工程最终是否能实现经济效益，收回投资，就要看我们在项目施工中是否落实了投资管理，对各种建设是否有合理应用，所以，我们必须按时按量的完成各项目施工，关注每个环节的管理，提高投资效率，加大投资回报。

（二）工程项目融资

为了让项目能得到更多的资金支持，如果本施工企业的资金不足，就必须进行融资，以确保资金的充沛。根据项目施工的实际情况，向金融机构和金融市场以合法的方式获得资金的一种行为，就是融资。项目融资的对象是项目工程，主体也是项目工程，施工单位通过各种借贷、租赁方式获得资金，但关键是合法性。实际上，工程项目投资和融资是两个联系紧密的内容，因为只有获得了合理、充足的资金来源，才能进行下一步投资，假如无法获得融资，就算项目计划如何完善也没有办法进行下一步操作。投资者还要对项目的未来发展和利润空间等进行可行性分析研究，对其前景进行科学估算，然后才能引进资金。

二、BOT融资方式

（一）BOT融资方式的内涵

首先是政府投入的资金，这一部分资金是以权益投资要求回报、或者以债权形式要求回收。政府根据自己的职能，对本地区基础建设、各项项目建设的需要进行分析，提交项目建议书以及可行性研究报告，完成各种前期工作，再将项目的融资和建设特权下发给建筑企业，而银行以及其它金融机构就要对项目的未来前景进行分析后，确定是否提供融资贷款政府与投资方签订BT投资合同，投资方组建BT项目公司，投资方是项目的业主，承担项目建设期间所发生的融资、建设风险。

（二）合理设置组织机构，做好岗位和职责的划分

施工企业为了方便融资管理，应设立采购部和信用部门，两个部门各司其职，采购部负责工程施工的各项采购工作，在从项目施工的实际出发，对采购的物质进行科学、详细的审核。采购部门主要负责审核货物的价格，预防货不对板的问题，禁止贪污浪费，而采购部也要与验收部门做好沟通协调，由验收和采购部门同时检查好物资的质量。信用部门主要负责规划项目的融资需求，共项目的要求和单位的资金状况出发，核实各种资金的单据和需求等，加强融资资金流通的监督和管理。

企业要合理划分岗位职责，权责分明，完善职责划分，优化项目建设组织。例如，对采购中的请购与审批岗位要分离、对询价和确定供应商要分离、对验收和人库岗位要分离。再如，对融资中的融资计划编制人员和审批人员要分离、对融资经办人和会计账目人账人员要分离、有价证券保管人和记账人员分离等。实施职责划分是为了避免职能重复，预防出现推卸责任的情况，同时也可以加强监督，有针对性的落实工作管理。

（三）BOT融资方式的优势分析

BOT融资方式是一种现代化的融资手段，在一些大型项目的施工建设中常被用到，因为其优点明显，对项目融资管理的促进性大，所以得到了广泛使用。从政府的角度来看，这种方式的优点主要集中在四方面：资金利用：政府采用BOT方式，引入国外、国内企业的大量资金，这样不仅解决了投资资金不足的问题，还强化了融资管理；BOT方式还有利于政府调整外资的使用结构，引导外资进入我国基础建设行业，这样就能合理利用资源，将有限的资金集中应用到那些关系国计民生的重大项目上，实现经济效益和社会效益的统一。

（四）风险转移

由于基础项目建设施工的耗费时间长，涉及的范围、部门广，复杂性大，加上是国家建设项目，自然压力也较大，所以基础设施项目投资失控的问题时有发生。政府通过BOT融资方式，将项目的投资风险转移给承包方，项目借款以及借款所带来的风险都由承包商承担，而政府不再需要对项目债务担保或签署，无疑减轻了政府的负担和压力，但承包商也不是白白承担风险，他们也会获得更大的收益，为此，他们会加强对投资失控现象的控制，避免了政府承受项目的全部风险。

（五）项目运作效率

工程项目建设和施工单位，为了减少工程项目未来所承担的风险，并获得更多的经济效益，就必须加强设计和管理，提高管理水平，将成熟的项目投资运行管理模式运用到项目中，以市场环境为基础进行管理改革，适度调整，从而有助于提高基础设施项目的建设和经营效率，加快项目施工进度，在保证项目按时按质完成的同时还能减低成本，提高投资管理质量。

三、工程项目中的融资风险

（一）融资的计划安排误差较大

工程项目在融资前首先要制定融资计划，而计划的制定还要根据项目的实际情况，科学的选择融资方式。以合理利用资源的理念去进行计划制定。但我们要客观的认识到，不是所有融资都是安全可靠的，其中也存在风险，而为了预防风险，减少风险带来的不良影响，我们必须注意控制融资风险。融资风险源于融资对象和融资金额两个方面，加上项目建设本身的不确定性，工程建设必须满足政府的制度要求，所以，我们对融资方式的选择有一定的要求，例如对资金的流动性安排有要求，对融资对象的身份有要求等。融资数量的误差，太多或太少的融资，都会导致资金的不合理利用，从而引发融资风险。

（二）在融资资金的双向流动中存在舞弊的风险

融资资金投入使用后，可能会有资金流失的问题，也有可能出现资金的风险挪用。一些账目设置被经办人篡改的问题也时有发生，资金的流出过程中，对利息等资金也有可能出现挪用和私吞的现象，人为方面也是造成风险的重要因素。

四、投资控制的原则

（一）实施主动控制

主动控制其实就是与事后控制相区别的，相关人员在投资启动阶段就要预算分析将来投资过程中可能发生或必定会发生的风险，然后制定相关的预防措施。其实主动控制是面向未来的一种预算控制模式，虽然我们知道主动控制的重要性，但由于人们在快速发展的市场经济中过多的这种效益和利润，所以忽视了这一项控制。当我们发现实际计划与现实发生较大的差距时才开始找原因，并确定下一步的对策，即使亡羊补牢，可有的损失也无法挽回。为尽可能地减少以至避免目标值与实际值的偏离，我们必须严格的落实主动控制，做好事先防范。

（二）经济与技术相结合手段

项目投资管理就是项目施工的管理，因为每一项投资都离不开施工，施工也离不开投资。长期以来，我国工程建设领域重技术轻经济，设计与经济性始终没有结合在一起，或结合得很薄弱，当我们进入项目的可行性研究和设计阶段时，就应该开展技术以及经济性等方面的论证，在考虑经济因素的前提下优化设计方案，如果经济因素考虑少，缺乏多方案比较和技术经济分析，就会导致施工浪费。所以，注重设计的经济性尤为重要，只有这样，才能正确处理技术先进与经济实力两者的关系，以求最佳技术经济指标。

（三）规范操作流程，完善项目中投融资的内部控制

在工程项目投资操作流程中，采购是实现资金使用，也是加强资金管理的重要部分。采购请求―采购审批―询价及确定供应商―后期验收和人库等，不管是哪一个环节，都需要采购人员积极认真的执行投资管理，控制资金使用，提高资金使用效率。在具体执行中，项目投资工作需要在每一项施工中进行内部控制积极规范操作流程。例如，首先是采购申请，采购材料的数量必须与工程建设实际相结合，这样可以预防资金、材料浪费的现象，而采购人员还要根据实际施工要求而非个人经验去判断采购的数量，在实行可行性分析后报告上级审核。而在采购的审批上，应让经验丰富的人参与审核，并且根据项目的建设周期、工期安排、物资市场的价格、库存现状等进行评估，以确定合适的采购量等。在选择供应商方面，要货比三家，比质量，比价格，与多家生产商比价，采取招标的方式为经验丰富、质量优秀的供应商提供机会，同时也方便自己获得物美价廉的产品。后期的验收和人库也需要在多个岗位和人员上规范，坚决保证产品的质量以保证工程质量。

五、化解项目融资风险的时策

（一）做好项目评估和风险分析工作

上述内容中我们也说到，项目发展前景的好坏是直接决定融资效率的关键，为此，我们必须做到项目融资前期的风险分析工作。在实施融资前，相关部门应从项目所在地政治、经济、技术等现实环境进行分析，以及政府信用、当地在建或拟建项目的运作及规划情况，找出风险源头和最容易触发风险的因素。目前我国项目融资可行性研究中，风险的评估及分析很少，很多都是流于形式，还是缺乏事前分析及动态预测，所以我们也要按照上述内容说的那样，积极完善主动风险控制工作，提高融资效率。

（二）确保项目融资法律结构严谨无误

每一个项目参与者都有其有限的法律义务和权益，当然也承担一定的责任，法律文件是否准确的反映出项目各个参与方在融资结构中的地位和要求，各个法律文件之间的结构关系是否严谨，是影响项目融资成功与否的必要条件。作为融资者，也就是项目中的第三者，不管是投资者还是贷款银行都要注意该国的法律体系是否与本国法律体系或国际通用法律体系相衔接、相适应，而投资者则要特别注意例如知识产权的保证、贸易公平的保证等方面的法律保护，了解法律制度，维护自身的合法权益，加强融资的有效性。

六、结束语

综上所述，工程建设的项目投资和融资管理是一项专业、复杂、系统的管理工作。管理过程中，不仅要注重企业经济效益，更要看重社会效益，相关单位应通过技术与经济有机结合，实施项目全过程的管理，只有这样才能最终实现项目建设总投资最低、投资效益最大化的目标。

参考文献：

[1]姚璐.项目融资发展综述[J].科技情报开发与经济.2007，17

第6篇

关键词：投资控制 ； 工程 ； 管理；措施

中图分类号：F830.59文献标识码：A

房地产项目投资控制贯穿于项目选址决策阶段开始至项目投入运行的全过程，投资控制工作直接影响到工程的工期和质量，影响工程项目的投资效益和社会效益。投资控制措施方法是否得当，过程控制监管是否到位，直接影响到投资项目的建设效果。

为了完成建设项目投资控制目标，必须建立健全投资控制体系，明确职责分工及相关制度，落实投资控制的各项组织措施。即落实投资管理的组织机构和人员，明确各级成本管理人员的任务和职能分工，明晰权利和责任。

1 项目选址与决策

根据房地产项目发展规划适时进行项目选择，由建设单位组成项目考察小组，经市场考核调研，编写项目考察报告。

考察小组通过对项目自然资源、自然条件、拟选地经济实力、协作条件、基础设施、技术水平、市场潜力、人口素质与数量、交通运输条件、政策因素等综合考察。对地块的土地成本、性价比、投资收益率预测进行比对分析，形成项目可行性研究报告。供决策层参考抉择。

2 工程设计阶段

2.1优化设计方案

优化设计方案是设计阶段的首要步骤，是控制工程造价的有效方法。通过设计队伍的选择，设计方案的比选及方案的综合优化达到有效控制投资的目的。具体如下：

2.1.1选择设计队伍

设计队伍的选择是通过招标的形式进行确定的，是从多个具有设计资质的设计单位中选择一个实力较强、技术力量雄厚、设计质量较好、经济实用、设计费用相对合理的设计单位。各项目设计单位经过招标程序、优胜者获选，设计成果必须综合各投标者的所有优点，全面整合，拿出最优秀的设计方案供业主使用。这样既提高方案的水平，又节约了设计费用，确保了工程造价的合理性。

2.1.2进行方案比选

根据工程地质情况和实际要求，合理选择基础形式和地基处理方式；根据市场和公司运营情况合理选择工程建筑规模和套型面积等指标；认真进行方案比选，选择方案优、实用性强、经济效益突出的方案，并对方案全面优化，参与进各方的优点。

2.1.3优化设计方案

对方案各专业内容提请高水准设计单位对建筑、结构、设备的经济实用性、舒适耐久性等进行探讨深化。

设备及各种材料选用及特种设备参数，需要建设单位在设计院设计成型前给予合理建议，同样的材料、设备，在选择合理，达到相同使用目的前提下，运用综合价值分析的原则，达到满足工程需求、控制工程投资的目的。

2.2进行可控设计

所谓可控设计就是对设计项目进行有效的控制，造价咨询单位要与设计人员积极配合，从项目初始定位、结构合理性、建设标准、设备选型等进行比选。

根据项目投资计划，按照前期批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计，再按照批准的初步设计概算进行施工图设计，在保证各专业达到使用要求的前提下，按投资比例进行可控设计，保证项目总投资在可控制范围以内。

3 工程项目及分部分项招标

3.1工程项目招标

建设项目参建组成中总包单位、监理单位公开招标或采用邀请招标，需要到当地建设局指定业务窗口办理相关手续，按照相关规定流程执行。

项目招标过程中，主要是在招标文件条款上，招标单位应掌握主动权，可以通过在招标文件中制定一些约束条款达到控制投资的目的，招标文件编写工作应有相应招标资质的公司或建设单位自行组织编写，其参与人员应包括相关专业人员和造价人员共同完成。建设单位自行招标其它分包队伍的应按照流程执行，以达到控制投资的目的。

3.2建设单位组织分部、分项工程招标

根据工程进展情况，对项目分部、分项工程确需招标确定的，严格按项目流程进行，由现场工程部提出技术参数、内容、数量等编写招标申请，材料预算部审核招标内容，核准后组织内部招标报价，下发招标文件要求和图纸资料，组织招标答疑，参照正常评标程序评标，报批批准。

4 材料物资采购及控制

做好材料物资采购及各项招标规划、确定合理详细的流程，是有效控制成本及投资的一项重要措施。

实行部门负责制，由物资供应部制定切实可行的材料物资采购细则，适时制定月度、季度、年度采购计划，充分进行市场调研、综合比对，建立材料物资供应商台账。

建立完善的监管机制，监管部门配合物资采购部门制定招标文件和采购合同，按既定流程采购，并有效监管物资采购全过程，保证物美价廉。

5 合同签订阶段成本控制合同签订不严格、不规范、不全面，合同条款缺少必要的风险条文的责任约定，引

发争议势必增加项目投资。总结如下：

5.1准确选用合同类型:根据项目建设规模、计划工期长短、项目的复杂程度及外部环境等因素，选择使用固定总价合同、可调合同或成本加酬金合同等类型。

5.2仔细审核合同条款:条款是否面面俱到，风险和违约责任是否具体量化等直接影响合同的成败。风险责任是合同的重要条款，结算时经常会引起纠纷。

5.3风险条款控制内容:

5.3.1合同中约定的主要人、材、机及一定风险范围的约定：对于市场价格变动带来的价格风险，如工程造价中的主要材料钢筋、混凝土等材料价格的调整，应在合同中详细注明风险的范围，注明水泥、钢管不做调整避免造成后期分歧，引起纠纷。商品混凝土中的水泥和安装工的中的钢材、钢管不在调整范围之列。根据工程特点和工期目标，约定施工方承担5%以内的人工材料价格风险和10%的机械使用风险费用，同时考虑多种原因造成的工程延期时材料费、机械费、措施费、管理费等合理调整的相关约定。

5.3.2工程量的变更引起的单价调整的约定：非施工方原因引起的工程量增减，要

在合同中约定，变化在合同约定幅度以内的执行原有的单价;变更超出合同约定范围的，或合同工期顺延过程中政府及职能部门的文件调整，其单价及措施费项相应调整。一般幅度约定为10%。

5.3.3工程措施费用的约定：招标文件应约定措施费用是否可调，如何调整要在合

同中载明。综合单价计价的项目措施费，当工程量变化幅度在10%以外，且影响分部分项工程费超过0.1%时，其对应的措施费应作调整。其他不做调整。

6 施工阶段成本控制

6.1 施工过程阶段：严格按合同和清单内容执行，应对施工过程中发生的工程设

计变更、现场签证等进行有效控制。严禁在签证过程中出现模糊不清的内容，缺乏可控尺度，签证内容偏差大，材料签证价格明显高于适时市场价格，事后补签，与实际情况不符等情况。并严格图纸会审资料执行情况，和工程图纸、图纸答疑一并严格管理，抓好落实，严格签署流程。

6.2控制方法及措施

6.2.1严格合同签订管理：合同签订是建设双方成本管理的重要内容，其中明确界定双方的责权，为工程质量、进度、造价控制提供依据。

6.2.2加强设计变更管理：由于建设工程独特性和设计人员的局限性、主观性，对工程实施中施工因素、技术因素或工程的功能定位估计不足，以及建设单位决策的时限性，工程实施过程中必然会出现变更。变更对工程造价的控制带来潜在的风险，是施工阶段造成投资变化的第一因素。因此，要控制好变更首先从把握好流程，控制好命令源。

合同价的变更是工程量变更、工期调整引起的，工程量变更一般是有现场工程设计变更引起的。在施工过程中不可避免会产生一系列的设计变更，原因多种多样，设计与实际现场不符，现场新增加内容，施工过程中因自然或其他原因不能实现的等，所有设计变更应经建设单位同意后方可进行变更设计，合理的设计变更可以有利工程进展，节省工程投资。

6.2.2.1涉及建筑结构或立面效果等重要变更，必须经过设计单位出具设计变更。

6.2.2.2不涉及建筑结构或立面效果的变更，由施工单位提出，经监理单位和建设单位审核通过后，可直接变更。

6.2.2.3设计单位提出的变更经建设单位同意后可以直接出具设计变更。

6.2.3加强现场签证管理 ：现场施工过程中建设单位要加强管理，积极发挥现场监理和甲方代表的作用，督促施工方严格按图施工，认真完成合同清单内容。甲方现场代表要督促施工方做好现场各种记录，特别是隐蔽工程记录和签证内容。隐蔽工程具有特殊性，如果没有符合实际的签证手续，给工程结算带来一定的难度。因此，必须制定完善的隐蔽工程现场签证制度，做好隐蔽工程验收记录工作。

只有施工过程中严控现场签证的渠道和内容，才能使工程造价在整个项目建设过程中得到有效控制。

6.2.3.1工程现场签证重点是隐蔽工程量的签证中要注明签证时间、工程部位、及简图等说明工程的重要内容，明确结算方式及签证价格。现场重要隐蔽工程或重大现场变化，要留有影像资料存档备查。

6.2.3.2现场签证单必须准确详实，现场各方代表签字并盖章。

6.2.3.3合同、清单及招标文件等明确约定的内容，不另行签证。

6.2.3.4延期和停工损失签证。由于建设单位资金支付不及时、原设计出现较大变更、现场条件不满足施工等非施工方责任造成误工、机械设备停置，应在合同规定的范围内以书面的形式予以确认。

6.2.3.5材料价格签证。对合同和清单中约定的暂估价的材料应注明材料的特征、规格、型号等及费用组成，以便结算时调整。

6.2.3.6现场存在无法计算工程量或特殊内容的项目，可以三方商定的具体费用额来签证解决。这时一定要注明是否免计税费等。

6.2.3.7签证要明确固定签证格式。以相同的方式办理各种签证，必须三方签字盖章认可。

7 项目结算阶段成本控制

施工单位的最终合同价款是在工程结算完成确定，严禁施工单位在结算时采用多记工程量、高套定额单价、巧设名目等不符合现场实际的情况发生。

7.1控制方法及措施

工程竣工结算审核，完全履行合同的的结算是对工程量清单项目的结算和经认可的变更、签证内容的结算。

7.1.1为有效地进行投资控制，应定期进行投资计划值和实际产生费用进行比较，发现实际值偏离计划值时，及时分析偏差原因，采取适当的纠偏措施，有效控制投资。

7.1.2根据合同对竣工结算送审金额进行专款约定，送审值不得超过审定值的3～5%，否则产生的审计费由施工单位承担。

7.1.3根据合同对结算送审资料的专款约定，要求资料应真实完整、合法规范。

7.1.4执行建设单位自审和专业机构审计相结合，现场跟踪人员熟悉施工全过程，委托专业机构对审计结果进行复核，明确责任风险。

7.1.5注重竣工结算审计过程中的各个要点，要求准确合乎相关约定，做到有理有据，计费计价符合相关规定。

7.1.6现场隐蔽资料签字必须有建设单位现场代表和监理单位共同签字才能隐蔽报验，否则，结算时因隐蔽工程施工方法、工艺等改变造成的造价增加不予认可。

8 项目运行过程控制

8.1营销过程控制

8.1.1前期工作：根据项目开发建设时序及时进行项目报建工作，尽早办理规划许可、施工许可及房屋预售许可等三证。按规定缴纳各种报建费用，并争取各政府部门尽可能的政策优惠和减免。

准确核算项目销售面积。发售前应组织设计、施工、造价审计相关人员编制详细的《销售承诺事项清单》、《房屋使用说明书》等，防止因销售承诺增加无谓的投入。

8.1.2营销控制：

8.1.2.1营销支出计划应全面考虑、编制详细费用计划，与销售进度保持一致。按期进行营销费用分析，使支出与销售收入相协调。

8.1.2.2营销所需各种设施根据实际需要设置，满足促进营销活动的进展的要求，不得盲目、重复建设，造成不必要的浪费。

8.1.2.3各类营销广告、活动充分考虑实效性，做好相关的可行性预测，做到有的放矢，效果明显。

8.1.2.4居家示范物品和现场销售设施最大限度回收整合利用。样板房设计费及物品按照不低于50%标准价收回，减少公司的损失。

8.1.2.5加大销售回款力度，加速资金周转时间，有效加大资金的使用效率。

8.2物业管理控制

8.2.1根据入住情况和阶段合理配置物业管理人员，减少不必要的费用浪费，物业人员加强岗位培训，提高职操水平，减少过程中损失。

8.2.2做好事前检查和控制，按时巡检，第一时间发现和处理问题。合理筹划，利用好固有资源（土地、水域），前期争取做到自给自足，以固有资源养人的的原则。

8.2.3做好设施物品购置计划，先申请批复，后购买使用，做到物尽其用。

8.2.4完善服务标志设施和警示设施，减少不可预见的事件发生；加强安全引导和检查，严禁安全事故发生。

8.2.5合理掌握施工保修合同，对保修期内存在的维修一律转嫁原施工单位，保修期之外，要统筹、全盘考虑，房屋修缮做到系统化、规范化、标准化。

9 结束语

总之，房地产项目投资控制是一项集技术、质量、施工、运行、管理于一体的综合范畴。它涉及项目整个过程，需要全员参与，且各部门之间相互交接配合，各尽其责。项目实施过程中建设单位需要掌握好质量、工期、成本、运营等各方面的关系，有效提高资金使用效率，只有加强全过程投资控制管理，才能保证企业良好的经济效益。

参考文献

[1]乌云娜工程建设全过程项目管理策划《中国工程咨询》2007年第七期。

[2]建设工程工程量清单计价规范编制组 《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2008中国计划出版社2008年。

第7篇

[关键词]水务项目投资；水务产业；财务测算

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.069

[中图分类号]F283 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）08-0-02

1 水务产业发展现状及水务项目的特点

随着我国经济的快速发展，城市现代化建设取得了巨大的成效，而水务产业发展是我国城市建设发展的重点内容之一，但是我国的水务设施，尤其是供水设施的供需矛盾日益突出，在建设和维护方面仍然存在巨大的资金缺口，所以，从总体而言，投资不足已成为阻碍我国水务发展的主要障碍。首先，我国水务产业的发展表现出投资主体多元化的特点，近些年来，随着外资和社会资金的注入，我国水务产业的传统政府单一投资结构已经发生了改变。其次，运营主体多元化。针对水务产业的发展，原先为单一政府所属事业单位进行经营管理，发展至今，其经营主体已经由事业单位逐渐向企业转变，而且相应的竞争机制也已被引进。再者，经营模式也逐渐向多元化发展，与传统的经营模式相比，市场化对我国水务产业的经营发展表现出了更大的影响。在水务产业市场化推进的过程中，整个产业的投融资结构已经发生了明显的变化，在传统水务产业的发展过程中，主要是以政府主导进行的公益性投资，但是，随着社会资本的注入，其投资模式已逐渐转变为以社会资本为主导的市场收益性投资。

2 水务项目投资分析的内容及要点

投资分析指的是投资者通过采用各种可行方式对其目标项目进行全面分析，具体对技术、市场、社会、经济等方面的内容进行科学评价，从而为投资者的投资活动提供主要判断依据，具体而言，水务项目投资包括以下几方面的内容。

2.1 地区社会经济状况

在水务项目投资过程中，投资者需要对所在地区的宏观经济发展状况进行进行分析，并对当地产业结构以及产业特色加以分析，然后对与水务项目开展的工业发展情况进行调查，通过多个方面内容的调查分析，促使投资者对地区社会宏观经济状况有一个整体的了解。

2.2 项目建设的必要性

投资活动的主要目的是获得一定的经济收益，所以，在水务项目投资过程中，需要根据自身的实际需要对项目建设的必要性进行衡量。具体而言，首先，投资者需要对目标地区的水资源供需情况、水资源结构以及当地的水质有一个全面的了解。其次，投资者还需要分析目标地区存在的供水矛盾以及产生矛盾的直接原因和根本原因，投资人还应深入了解当地民众以及政府对水务项目建设所持有的态度。通过对这些因素的综合了解，作为其判断水务项目建设的必要性。

2.3 目建设规模与建设内容

项目建设规模决定了投资者所需投入资金的总量，而项目建设的内容决定了其投资的方向，所以在水务项目投资中，必须考虑到项目建设的规模以及建设内容。投资者应根据我国的相关规定以及投资可行性分析报告，对项目的建设规模及建设内容进行描述。通常情况下，在水务项目建设过程中，水源、水厂以及网管工程等部分的规模较大，所以，投资者必须对这些部分进行重点考虑和分析。

2.4 供水设施与供水市场现状

在水务项目投资过程中，调查项目所在的区域现有各个供水主体包括多个方面，如供水规模、供水量以及售水量、水源地水质量等，通过对供水设施的调查分析，可以对目标地区供水能力有一个全面的了解。而对当地供水市场的了解，可以根据当地供水市场发展情况对其投资活动进行适当的调整。

2.5 水价分析及预测

在水务项目投资中，投资者必须对目标地区水价变化情况有一个全面的了解，以此来判断其投资活动是否会获得收益，通常情况下，如果目标地区水价变动较大，则会存在较大的投资风险，所以投资者应该对其投资活动进行慎重考虑。另外，投资人员还应对目标地区的水价变化趋势有一定的了解，并做出科学的预测，如果地区水价发展变化趋势能够为投资者带来一定的投资收益，则可以考虑进行投资活动，反之，如果地区水价发展变化趋势不符合投资者的期望值，那么可以对其业务投资进行适当的控制。

2.6 投资概算与投资数据校核

在水务投资过程中，对于投资者而言，其可以根据相关水务单位提供的业务数据以及相关投资数据，并根据自身的实际需求进行有针对性的校验，具体校验过程中，可以采用定额以及当地造价信息库数据进行测算，并且采用经验数据进行详细对比，在校验过程中，投资数据应尽可能的采取上限，这样才能有效提升校验的准确性。

3 水务项目财务测算的多角度、多方案对比分析

在水务项目投资过程中，如果财务测算制订方案的结论的可行性较大，则需要对思考问题的角度进行适当的改变，也可以对一些边界条件进行适当的改变，进行补充测算，进行多角度对比分析。

第一，投资者需要根据工程投资和目标地区水价变化情况对资本金回报率进行测算。通常情况下，地方政府或者企业投资者针对水务项目进行招商引资时，水务项目的可行性研究和初步设计已经完成，针对水务项目的招商引资范围已经进行了明确的界定，针对所要投资的水务项目所用资金数额以及整个工程项目规模予以确立。在这样的背景下，投资者需要对其投资回报率进行测算，在测算过程中应以先前的水价以及水价历史变化作为重要依据。第二，根据工程投资和资本金回报率反算销售水价，如果测算结果显示所进行的项目投资活动不可行，则需要对其原因进行深层次分析，其中重要的原因之一很可能是既定的水价比较低，对于投资者而言，在水务投资过程中，水价是其投资考虑的重要因素之一。所以，在投资过程中，投资者应该根据原先设定的基准收益率，反算销售水价，并通过这种方式，清楚的预测到在何种情形下投资者才能取得投资回报，而且这一测算思路还可以为地方政府稳定水价提供有力的依据。

4 水务项目投资由“不可行”转变为“可行”的方法和策略

在水务投资过程中，对于大多数水务项目而言，在现有工程方案、建设规模、投资额以及水价等边界条件不变的情况下，单靠水务项目本身盈利往往满足不了投资者的回报要求。为此，将水务项目投资由“不可行”转变为“可行”，可以通过以下几方面进行。第一，我国很多地区的供水规划是为了“上工程、要资金”而编制的，这就需要投资人员根据工程建设总体规模和建设方案，对投资方案进行进一步的论证和分析，重新确立投资额。第二，针对水务投资项目，政府应该进一步加大投资力度，尤其在公益性水库工程建设、配水管网工程建设等方面。另外，针对水务项目投资活动的进行，政府应该对企业投资者进行适当的资金补偿，例如，地方政府可根据当地销售水量以及当前水价，以现金或者土地的形式对投资者进行补偿，进而有效推动水务投资项目的进行。

5 结 语

水务项目投资在地区经济建设发展中发挥了重要的作用，在水务项目投资过程中，必须要考虑多方面的因素，如目标地区社会经济状况、项目建设的必要性、项目建设规模与建设内容、水价分析及预测等。在水务项目投资中，投资者还应多角度进行财务测算，并进行方案对比，以确保投资的准确合理性。

主要参考文献

[1]华坚，魏森.中国上市水务公司新型投资模式的选择[J].水电能源科学，2013（2）.

[2]林惠N.水务项目投资分析报告撰写精要[J].经营管理者，2012（1）.

[3]巩福栋.浅谈水务投资的财务分析[J].现代物业：中旬刊，2011（6）.

[4]公峰涛.水务行业投资风险及对策研究[J].经济师，2007（12）.

[5]国家发展改革委，建设部.建设项目经济评价方法与参数[S].2006

第8篇

关键词：风险投资 项目 风险因素

一、风险投资项目风险

风险投资也称创业投资。风险投资项目即风险投资支持的对象，风险投资项目从本质上与其他投资项目没多大区别。风险投资项目是现代科技日新月异发展的产物，由于其资金来源与投资对象的特殊性，其特点是大多没有抵押和担保，大多是面向高新技术，高风险与高收益并存，金融与科技、资金与管理相结合，投资大但流动性很小的中长期投资，信息不对称，是一种积极的投资，通常是一种投资组合或者联合投资的高风险投资。

风险投资项目风险研究的意义在于它是风险投资理论探索的需要，它可以帮助投资者从专业的角度出发，防范因投资而带来的风险和危机，指导风险投资家作出正确的投资决策，依据风险投资风险的系统特征进行风险识别、评估和防范的理论研究，可以增强风险投资机构的风险意识，为分析和防范其风险提供有效工具，帮助风险投资机构建立风险防范系统；风险投资是推动国家经济发展的重要力量，是角逐世界经济舞台的需要，产业结构调整、经济增长方式改变的需要，健全科技投资体制的需要，对我国的风险投资事业以及高新技术产业化发展都有十分重要的意义。

对项目风险识别的认识是一个逐步深化的过程，风险因素的识别方法可归纳为利用不同的方法来识别风险，从风险不同类型来识别投资风险，将投资项目的风险评估模型化、程序化、定量化，运用公式和模式对项目效率及风险进行评估，做到事前充分的信息搜集和审慎的研究评估，只有这样方可预测可能出现的风险，事先防范，将投资风险度降低。国内外关于投资风险问题的研究方法主要有实证分析法、规范分析法、比较研究法和案例研究法。

作为风险识别、评估及防范机制的建设，风险投资项目还存在以下问题：研究内容系统性不够，缺乏对风险投资的各个主体如投资者、风险投资机构、风险投资项目等面临风险的系统研究。有关风险因素对投资绩效的影响基本上处于理论探讨和定性研究的阶段，还停留在介绍和探讨风险因素研究意义上，现存的不同类型的识别方法、评估指标及防范措施，主观色彩浓厚，缺少跟踪研究，其信度、效度还将经受考验。对风险系统性特征较少反映，缺乏从大量的调查样本中寻找规律，风险控制手法相对单一。因此，有必须采用科学规范的研究方法分析风险投资风险，有助于对风险投资风险识别、评估、防范理论的发展。

二、风险投资项目中风险的产生

传统风险是指人们进行风险投资遭到损失的可能性及程度，项目风险机制是项目风险产生、发展、转移、分散的机能与规律。其宏观机制是投资风险的外源性机制，微观机制是投资风险的内源性机制，其运行机制即指从项目选择、项目组织、项目激励等运行的角度作用于投资的风险，动态机制从时间与过程的角度作用于投资的风险。

利用分类手段能够揭示风险的属性，它分为以下几种类型： 根据控制角度分为系统性风险和非系统性风险；根据项目系统要素分环境风险、结构风险和行为主体风险；根据对目标的影响分为工期风险、费用风险、质量风险、市场风险、信誉风险等；根据系统开发进程分为：分析阶段风险、设计阶段风险、开发阶段风险、实施阶段风险和系统转化阶段风险等；根据风险来源分成内部风险和外部风险；根据风险的性质可分为自然风险、人为风险；根据风险发生的损失程度和概率大小可划分为主要风险和次要风险；根据风险发生结果划分为纯粹风险和投机风险。风险投资项目风险的特征是风险的高概率性、风险管理调整的频繁性、风险出现的规律性、项目风险的可控制性和风险与收益的辩证统一性。

风险投资项目风险产生的原因分为主观原因和客观原因。主要是指信息不充分所导致的风险，它包括项目的组织结构与业务流程缺陷所导致的组织型风险、项目人员素质及知识结构的不合理导致素质型风险、项目的定位不准所导致的职能型风险；客观原因主要是指外部环境的异常变化或市场发育不成熟给风险投资项目带来的风险。政策法规不够健全带来的风险、现有的风险资本市场缺乏风险资本的有效退出机制风险、采用技术或技术的集合的不确定性风险，因此，对风险的认识必须上升到系统性的结构层面上。

风险投资风险影响因素一般可归纳为：

战略风险因素。指项目的长期战略目标和内外部环境的适应性对今后项目的生存和发展的影响，它包括决策因素（判断和决策失误程度，意识因素和精神素质，特别是风险意识，信息因素）、政策法律因素（政策因素、法律因素和环境因素）其中环境方面的风险因素主要体现为宏观经济形势、投资环境因素和退出因素。

生产及市场风险因素。它包括管理因素（即管理团队结构的合理性及人员配置合理性，企业文化），生产因素（原材料、能源供应及价格状况，中试风险因素，生产技术人员情况，批量生产风险以及外部企业与本项目的协作情况），技术因素（技术的先进性、技术的可替代性、技术寿命的不确定性、技术可行性风险、技术成功的不确定性、技术的适用性、知识产权保护和配套技术的不确定性）、市场因素（市场需求因素、市场的接受能力、接受时间、市场进入障碍、产品竞争能力）；

项目融资风险因素。融资风险方面的因素可分为资金供应、财务状况及资金成本三个方面。主要是指项目资金不能适时供应，或者经营状况不佳（或风险发生）时得不到风险基金持续不断支持，或者是获得资金支持的代价太高，或者周转困难、支付不灵等而导致项目失败的可能性。

人因风险因素。领导者因素（因素、道德因素）、员工因素和政府的因素应积极采取防范措施予以清除不利因素。

三、风险投资项目关键风险因素的识别

风险识别（Risk工dentificati。n）是指对尚未发生的、潜在的以及客观存在的各种风险进行系统地、连续地预测、识别、推断和归纳，并分析产生事故原因的过程。必须采取有效方法和途径识别项目所面临的以及潜在的各种风险。

项目风险识别的原则必须满足以下条件，即注重历史数据，杜绝凭直觉管理，持续的风险管理思想，独特的效果评价标准，识别的不完全性。

必须要将定性分析与定量分析有机结合，充分利用已有的项目开发经验，建立风险投资项目中风险因素结构方程模型，促进投资决策的科学化和规范化进程，达到隐形直觉管理的最大成效，有利于提高项目投资的成功率，另外，保险是最佳的回避风险的方法，能更有效地发挥风险投资在国民经济中的作用。从数据收集、变量度量和分析方法角度采用风险识别方法，并使用风险因素与投资绩效关系的概念模型来进行风险因素的识别，从而有效地促进风险投资。

四、风险投资项目风险的评估与防范

风险评估也称风险衡量或度量，它是对风险投资某一特定风险发生的可能性及风险损失的程度进行估计和度量。风险定性评估方法是一种典型的模糊评估方法，快速地对项目风险进行估计并采取防范措施。应从项目生命周期的角度研究项目风险评估的整体情况，应从风险管理过程的角度研究项目风险评估，应从方法加大对项目风险评估方法的研究。

风险投资项目风险的防范在于建立风险管理防范体系，进行项目风险管理计划内容和编制，并构建动态防范体系，以及进行风险控制。强化风险管理与培训，建立专门的风险管理机构和专职的风险管理人员，事先做好防范措施，使项目避免和降低技术风险带来的损失。

参考文献：

[1]蔡莉，熊文.我国风险资本市场的特殊性分析.科学学与科学技术管理，2003.7

第9篇

一、项目风险和项目风险管理

1.项目风险。项目的一次性特征使其不确定性比其他一些经济活动大,因而项目风险的可预测性也就差得多。重复性的生产和业务活动若产生问题,常常可以在以后找到机会补偿,而项目一旦出了问题,则很难补救。项目不同阶段会有不同的风险,风险大多数随着项目的进展而壮大,最大的风险存在于项目的早期,早期阶段做出的决策对以后阶段项目目标的实现影响最大。为减少损失而在早期阶段主动付出必要的代价要比拖到后期阶段才迫不得已采取措施好得多。

2.项目风险管理。项目风险管理就是项目风险班子通过风险识别、风险估计和风险评价,并以此为基础合理地使用多种管理方法、技术和手段对项目活动所涉及的风险实行有效的控制,采取主动行动,创造条件,尽量扩大风险事件的有利结果,妥善地处理风险事故造成的不利后果,以最少的成本保证安全,可靠地实现鲜明的总目标。

项目风险管理是一种综合性的管理活动,其理论和实践涉及到自然科学、社会科学、工程技术、系统科学、管理科学等多种学科。项目风险要求项目管理班子采取主动行动,而不应该在风险事件发生之后被动地应付。项目管理人员在认识和处理错综复杂、性质各异的多种风险时,要统观全局,抓主要矛盾,创造条件,因势利导,将不利转化为有利,将威胁转化为机会。

在国际上,风险管理已日渐成为投资项目评估和风险决策的重要组成部分。随着我国改革开放的不断深化和市场经济体制的不断建立,尤其是加入WTO后,项目风险日益增多,至今我国还没有引入风险管理对投资项目的全过程进行风险估计与评价,这是造成我国许多工程项目投资膨胀和工期拖延的重要原因之一。因此,在我国推广投资项目风险分析理论的研究与风险管理的应用,对促进我国经济稳定、持续、健康、快速的发展具有重大的现实意义。转自项目管理者联盟

二、投资项目风险有效管理的方法

1.目标管理:就是根据投资项目的目的和任务的总要求,明确划分各阶段的分目标及其岗位责任制,并且给出评价分作为目标实现效果的标准,激励项目参与者积极参加工作目标的制定,并在具体工作中实行自我控制,以保证项目目标实现的管理过程。

2.全面质量管理:就是科学的全面质量、全过程和全员的管理。它不仅要对项目产品质量进行管理,而且还要对工程建设质量进行管理;不仅要对施工过程进行管理,而且还要对生产过程进行管理;不仅要对生产人员进行管理,而且要对销售人员和管理人员进行管理。它要求把项目的总质量目标落实到每一个岗位,做到每个工作岗位都有明确的工作质量标准,使职责分明,在项目的各个时点形成一个严密、完整的质量标准体系。这样,投资项目就能顺利地完成各项目标,达到预期的投资目的。

3.激励机制的设计管理:投资项目的运行过程是所有项目参与人之间由利益冲突而引发的一个连续的动态博奕过程。对于某个已定的投资项目,由于每个项目参与者都有追求自身利益最大化的行为动机,即自利行为。他们的自利行为不仅取决于他们各自的个人偏好,而且取决于资源的配置规则,不同的配置规则下人们会有不同的行为。如项目参与者在控制权大而剩余索取权小时,就会出现败德行为;在控制权小而剩余索取权大时,就会出现怠工行为等。对于特定的投资项目来说,项目参与者的个人自利行为准则是一定的。那么如何设计一套激励机制,使项目参与者在追求自身利益最大化的主观行为造成的客观结果正好达到投资项目所要达到的目标,这就是激励机制设计管理的主要内容。

以上管理方法的有效实施必将大大降低投资项目风险,顺利地达到投资项目预定的目标,从而实现投资项目在一定风险下的收益最大化或一定的收益下风险最小化。项目管理论坛

三、规避投资项目风险的策略

1.风险回避。风险回避是指当投资项目风险潜在威胁发生的可能性很大、不利后果也比较严重,而且又无其它策略可采用时,主动放弃项目、改变项目目标与行动方案来规避风险。如果通过风险测度发现项目或项目目标的实施将会给项目带来重大的损失,项目管理者又不能通过其他有效的办法来控制风险,这时就应考虑放弃项目的实施,以免造成更大的财产损失或人员伤亡。如基本建设项目中新技术的采用和新产品的开发等。风险回避在消除风险的同时也失去了获得由风险带来的收益,而且失去了其他各种投资机会。因此,在采取回避策略之前,必须对风险有足够的认识。

2.风险控制。即在项目投资中采取多种措施减少风险发生的概率,减少经济损失的程度。它是建立在对所有可能风险给予明确分析和测定后实施的对抗措施。风险控制主要是针对已知风险和可预测的风险而言。在实施风险控制策略时,最好将项目每一具体风险都控制在可以接受的水平上,单个风险减轻了,整体风险就会相应降低,项目失败的概率就会减少,成功的概率就会增加。不可预测的风险要经过一定的时间才能显示出来,为了能够直接控制,可以把这些风险从将来移到现在。如为了减少生产期维护方面的风险,可以通过精心设计、精心施工来保证建设质量,以减少生产期维护方面的风险。此外,在风险控制的过程中应重点突出,主要控制威胁最大的几个风险,因为有时高风险是由于风险的耦合作用引起的,一个风险减轻了,其他一系列风险也随之减轻。

3.风险转移。风险转移又称合伙分担风险。其目的是通过若干技术手段和经济手段将风险部分或全部转移给其他人承担。实施这种策略转移风险的同时,也转移了部分可能由风险带来的利益。转移风险主要有三种方式:①出售。就是通过买卖契约将风险转移给其他单位。如通过发行股票、债券等筹集资金,在让度给股东和债权人一定收益权的同时,也由他们分担了一部分风险。②发包。就是通过从项目执行组织外部获取货物、工程或服务而把风险转移出去。如在项目建设期,将工程以一定的价格完全承包给承包单位,这样可以降低风险。③保险与担保。保险是常用的一种方法。只要该项目公司向保险公司交纳一定数额的保险金,在事故发生时就能获得保险公司的补偿,从而将风险转移给保险公司。担保则是指其他企业、银行、保险公司或其他非银行金融机构,为项目风险负间接责任的一种承诺。通过这种承诺,项目所有者就把由于承包商行为方面不确定性带来的风险转嫁给担保者。项目 经理博客

4.风险自留。风险自留是指对一些无法避免和转移的风险,采取现实的态度,在不影响投资者根本或局部利益的前提下,将风险自愿承担下来。它是一种积极的风险管理手段,是项目公司为承担风险损失而事先做好各种准备工作,修正自己的行为方式,努力将风险降低到最小程度。风险自留是最省事的风险规避方法,在许多情况下也是最经济的。当采用其它风险规避策略的费用超过成本时,可采用风险自留。

四、我国项目风险管理的应用现状与发展趋势

二十世纪八十年代中期以来,随着我国改革开放的不断深入,国外各种风险管理的理论与书籍被介绍到中国,同时也被应用到项目管理中,尤其是大型工程项目。例如举世闻名的三峡工程、规模宏大的长江航道工程、广州地铁项目、上海磁悬浮列车等项目,在项目实施过程中都制定了风险管理方案,并成功地运用了风险管理方案。

第10篇

【关键词】房地产；投资项目；可行性研究

房地产投资项目的可行性研究是在房地产投资项目决策阶段，对项目的投资环境和条件等内容进行较为深入的调查研究，制定、分析和评价各种投资方案的可能性、技术性和经济合理性。房地产投资项目可行性研究是投资决策、资金筹措、实施操作、立项审批的重要依据之一。房地产投资项目一般具有投入多、风险大等特点，对房地产投资项目进行科学合理的可行性研究，是控制投资风险、确保合理开发的基础性条件，甚至关系到房地产投资项目的盈亏成败。

一、房地产投资项目可行性研究的作用

（1）作为项目投资方的决策依据。可行性研究是房地产投资项目开发的第一个环节，根据可行性研究的研究分析结论，项目投资方会进行研读并最终决定是否投资该项目和投资规模等事项。（2）作为项目主管方的审批依据。房地产开发企业应就拟投资的房地产项目编制申请报告，报送项目审批核准机关申请审核批准。项目申请报告中所含最重要的文件之一就是项目可行性研究报告。项目审批核准机关是否批准该项目，很大程度在于项目可行性研究是否科学、合法、合理，是否具有理想的经济和社会效益。（3）作为项目筹资的重要参考资料。房地产投资项目一般是高投入高风险，不进行深入的可行性分析研究，一般很难对外筹资。银行等金融企业、投资公司等财务战略投资者是在承担的风险较小、项目具有足够的还款能力的情况下，才可能给予项目贷款。（4）作为项目进行前期工作的依据。项目的前期工作包括规划设计、人员招聘、施工准备等，在房地产投资项目的可行性研究中，都会提及各项工作安排的时间表。如无其他情况的改变，一般应根据该计划行事。

二、房地产投资项目可行性研究阶段的划分

（1）投资机会研究。投资机会研究是指对项目投资者选择投资机会和方向提出轮廓性建议，目的是在特定的地区内，根据有关法律法规和政策，同时结合资源条件和市场供求等条件寻找并选择合适有利的房地产投资项目。投资机会研究一般依靠粗略的估计而不是依靠详细的分析，主要是从投资收益等角度研究投资的可能性，进行投资机会的选择和鉴别，引起高层决策者的投资意向。投资机会研究的结果允许误差在30%之内，研究费用占投资总额的0.1%～0.2%。如果初步证明项目投资的设想是盈利并且可行的，则可以再进行更深入细致的研究分析。（2）初步可行性研究。初步可行性研究是指对房地产项目投资中一些重要环节和关键问题进行专题研究，进一步说明投资项目的价值所在。研究分析的关键问题主要包括：分析投资机会研究的结论；有哪些关键问题需要进行辅助研究；在拥有详尽资料的基础上进行测算并作出是否进一步研究的决定等等。初步可行性研究阶段的结果允许误差在20%之内，研究费用占投资总额的0.25%～1.25%。通过初步可行性研究，可以对项目的盈利和前景做进一步的分析和判断。（3）详细可行性研究。详细可行性研究是项目投资决策的基础和关键步骤。其主要是对项目从技术和财务等方面进一步探讨可能性和合理性，对项目提出结论性意见并最终形成正式的可行性研究报告。详细可行性研究的结果允许误差在10%之内，研究费用占投资总额的比例根据项目大小不同而有所不同，一般在投资总额的0.2%～3%之内。另外，根据有关规定，对于限额以上的大、中型项目及重要的小型项目，须经有权审批的单位委托有资质的咨询评估公司就项目可行性研究报告进行充分的分析论证和评价。未经该程序的项目，任何单位不准审批和组织建设。其主要内容包括：全面审核报告中反映的各项情况是否真实存在；全面审核各项指标计算、参数选择是否正确；从企业、社会和国家等方面综合分析和判断项目的经济和社会效益；分析并最终判断项目可行性研究的可靠性和客观性，对项目作出最终的投资决策提供专业的评价意见。

三、房地产投资项目可行性研究的基本内容

根据房地产投资项目的性质、规模和复杂程度的不同，可行性研究的内容各有侧重，不尽相同。本文以广东省DQ房地产投资项目为例，具体探讨可行性研究基本内容的以下几个方面：第一部分是介绍DQ当地的经济发展状况。具体可从当地的地理位置、交通情况、人口数量、生产总值、固定资产投资额、社会消费品零售总额等方面进行资料和数据的收集，以作为项目开发的基础背景资料。第二部分是DQ当地的地产行业市场分析。具体可从房地产市场宏观的政策法规和市场行情，结合DQ当地房地产市场的供给和需求进行理论和数据分析，以作为项目研究的重要决策资料。第三部分是项目概述。具体包括项目名称、项目地块的权属人及相关方、项目的地理位置和现状、土地面积、土地成本、主要建设条件和规划要点（包括容积率、建筑密度、绿化率等）。第四部分是规划设计及建设方案的选择。根据上述当地的地产行业市场分析、项目概述和规划要点，进行市场供求现状分析及预测，服务对象分析，房地产产品价格预测并最终制定规划设计方案，选择并确定商住、商业或其他建设方案，制定租售计划，确定拟建项目建设规模、项目构成及平面布置和建筑方案选择。第五部分是经济及社会效益评价。一是根据规划要点，预算项目的投资总额，并计算出项目的税后利润、总投资回报率、自有资金投资回报率等多项指标；如规划要点尚不确定，可选择几个最接近的规划要点，计算出多个方案。二是投资效益评价，财务评价指标主要有投资回报率（ROI），内含报酬率（IRR），净现值（NPV），投资回收期（PP）等等，可根据项目的不同，选取其中的几项指标作为评价项目经济效益的依据。可从国民经济评价、项目环境效益等进行社会及综合效益评价。第六部分是项目风险评估，采取定量和定性两种分析方法。定量分析主要采取临界点分析，一般以内部收益率10%为限来确定最低销售价格和最高建安费用。定性分析则需要对经营风险、政策风险和市场风险等进行分析，并得出相应的具体对策及预案。第七部分是现金流量以及资金筹措。主要包括：现金流量年度流入和流出的具体安排计划、资金的筹集方案和筹集成本、项目的还贷能力分析等。第八部分是开发思路和项目实施进度。主要包括开发项目的管理模式、机构设置、管理人员的配备方案、人员聘用及培训计划、项目管理费用预算等等。项目实施进度主要前期开发进度和工程建设进度计划，具体包括各个单项工程的开工和竣工时间，施工进度安排，建设场地布置，施工队伍选择等等。第九部分是研究结论及建议。根据上述研究分析结果，对投资项目是否具有可行性作出明确的结论性意见，同时针对投资项目存在的一些关键问题提出具体的建议供高层决策。一份优秀的房地产投资项目可行性研究报告应是编制依据真实可靠、结构内容丰富完整；报告文本格式要规范严谨，附图、附表、附件齐全；报告表述形式尽量图文并茂，具有数字化、图表化和直观化的特点；报告的深度和广度能够满足投资决策的需要。

四、房地产投资项目可行性研究中的关键问题

1.市场定位。房地产投资项目最重要的关键问题之一就是市场定位，应以适量的超前意识，对项目进行合理的规划和定位。一个房地产投资项目一般需要两年以上，这段时间内的法律政策、市场环境和消费行为观念可能会有变化，有时甚至变化甚大。如何适应变化，这就需要掌握变化的走势，找准项目准确的市场定位。房地产投资项目的市场定位就是需要在深入细致的房地产市场调查、研究、分析的基础上，选定目标市场，确定项目档次，圈定消费群体。市场定位要与企业战略发展方向保持一致，企业发展战略包括品牌战略、管理战略和经营战略等。房地产投资项目必须以企业发展战略为基础，进行准确的市场定位，发挥企业核心竞争力，体现企业竞争优势，构建并发扬壮大所属企业和产品的品牌，以实现企业的发展战略目标。市场定位要具有实实在在的可行性，其中项目实施的可行性是指由于房地产市场处在不断地变化之中，房地产投资项目的市场定位必须充分考虑项目实施的可行性，以免开发后卖不出去、租不出去形成资金回笼压力；同时要根据所在区域、地块特性、项目规模和优势来分析开发和入市的好时机，设计好项目的实施进度。而所谓的经济评价的可行性则是要运用定量与定性分析、动态与静态分析、微观效益与宏观效益分析等多种分析相结合的方法，准确分析项目各种经济评价指标并确定项目的可行性。

2.风险管理。房地产投资项目开发是一个动态的过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，难以在项目研究阶段即对开发过程中的有关费用和收益情况作出精确的测定。在经济评价中的数据有很大一部分来自对未来的估算，使得依据这些数据计算出的经济评价指标存在某种不确定性，这可能给房地产投资项目带来一些风险。因此，有必要对各种不确定性因素的变化情况，以及这些变化对投资者的收益的影响进行详细分析。风险管理是一个完整的过程。项目全面风险管理是指用系统的、动态的方法进行风险控制，以减少项目开发过程中的不确定因素，按逻辑顺序可以分为风险识别、风险评估、风险回避与转移、风险控制和风险损失的处理等五个步骤。房地产项目投资风险分析的方法一般有敏感性分析和盈亏平衡分析等。敏感性分析是指从众多的不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析和测算其对项目经济效益指标的敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种各样的不确定因素（投资、成本、销售量、产品价格、项目期间等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。售价和租金是房地产项目最主要的不确定性因素，能否实现预定的租售价格，是房地产投资项目的关键。

3.财务效益评价。财务效益评价是指根据国家的财务、税收等制度，对房地产投资项目的盈利、偿债能力等项目财务状况进行分析和评价。财务评价是定性和定量分析相结合，以定量计算为主。房地产投资项目财务状况具体通过财务评价指标反映，如以是否考虑时间因素分类，可以将其分为静态评价指标和动态评价指标两种。静态评价指标是指在不考虑资金的时间价值的情况下，考察项目盈利能力的一种财务效益评价指标，在分析工期短的小型项目投资时有一定程度的使用价值，而对于大中型的房地产投资项目，则只在投资机会研究和初步可行性分析阶段有所应用。现在比较常见的静态分析指标主要有：投资利润率、静态投资回收期等。动态评价指标则是考虑到了资金的时间价值，它能够更加科学全面地反映房地产投资项目的财务效益指标，因而在房地产投资项目分析的应用较为普遍。现在比较常用的动态评价指标主要有：净现值、内部回报率、动态投资回收期和盈利指数等。

参 考 文 献

[1]谭术魁.房地产开发与经营[M].上海：复旦大学出版社，2006

[2]陈弘.房地产投资风险分析[J].经济评论.2004（2）

第11篇

吉林省发改委从《决定》下发开始，就着手相关配套文件起草工作，初步完成了《吉林省企业投资项目核准暂行办法》、《吉林省企业投资项目备案暂行办法》、《吉林省核准的投资项目目录》的讨论稿，并征求了各市州意见，修改后分别征求了省直各有关部门的意见，又先后在委主任办公会上组织各处进行了讨论。今年，省委省政府做出了扩大县（市）经济社会管理权限的决定。按照扩权精神，我们对投资体制改革的几个配套文件又重新进行了修改。省政府正式出台这几个文件，还要履行一定的程序，需要一个时间过程。为确保文件正式出台前这一过渡期内项目前期工作的正常进行，不影响我省新增投资500亿元目标任务的完成，我们准备在过渡期内项目前期工作程序暂按这些管理办法试行，如果将来与省政府批准的正式文件有出入，以正式文件为准。同时，这几个办法在试行过程中，如果发现什么问题，请随时向我们反馈，以便及时进行修改和完善。另外，对于使用政府性资金的建设项目的审批方面，我们也准备出台一个管理办法。2004年，我委就参照国家发改委《政府投资条例（草稿）》，起草了《吉林省政府投资项目审批管理办法》。今年1月，国家发改委对《政府投资条例》又下发了征求意见稿，我们依据《政府投资条例（征求意见稿）》做了进一步的修改，待国家的《政府投资条例》出台后再进行充实完善。目前对政府投资项目的管理工作，可以参照以往的审批办法进行，并在实际工作中要按照国家的一些新的要求不断进行调整。

一、投资及项目管理权限的下放给项目前期工作程序带来的变化

按照吉政发[2005]16号文件，我省固定资产投资和项目前期管理共下放了3个方面的权限。一是关于政府出资项目的管理，由原来的由县（市）报地级市再报省审批，全部下放为由县（市）审核，直接报省审批。二是关于企业不使用政府性资金投资建设的重大和限制类固定资产投资项目的管理，由原来的全部报省审批改为核准，同时明确除国家有明文规定由国家和省进行核准的项目外，其余全部实行属地化管理。三是关于除利用政府性资金投资建设的项目、企业不使用政府性资金投资建设的重大和限制类项目以外的所有项目的管理，既不实行审批，也不实行核准，全部按属地实行备案管理。这方面投资及项目管理权限的下放，实际上是紧紧围绕下放项目的审批权，实施项目的核准制和备案制而提出并出台的，这是扩大县（市）管理权限和实施投资体制改革相结合的一个综合成果。由此，也给项目前期工作程序带来了一系列的重大变化，主要有以下4个方面。

一是方式的变化。以往项目的前期工作是，无论建设项目的资金来源如何、无论它的规模大小如何，都要由政府投资主管部门进行审批，否则项目不准进行建设，前期工作只有1种方式，就是审批制。这次改革后，就是要还给企业充分的自，将一种方式改变为3种方式：审批制、核准制和备案制。一个项目到底是用审批制、核准制和备案制中的哪一种开展前期工作，是我们应该首先把握的问题。总体上讲，就是使用政府性资金建设的项目，适用于审批制。企业不使用政府性资金建设的重大和限制类项目，适用于核准制。企业不使用政府性资金，也不属于重大和限制类项目，适用于备案制。

二是环节的变化。按照以往国家基本建设程序要求，项目前期工作共划分为5个环节，即项目建议书、可行性研究报告、初步设计、开工报告和竣工验收报告，其中前4个环节属于前期工作阶段程序。从2002年国务院下放管理权限后，取消了开工报告审批，项目前期工作阶段只剩下3个环节。这次改革后，对于审批、核准、备案3种形式，前期工作的环节各不相同。对于审批制，项目建设的全过程包括5个环节，即项目建议书、可行性研究报告、初步设计、资金申请报告和竣工验收报告审批，其中，前期工作是前4个环节。对于核准制，只有一个环节，即企业项目申请报告的核准。对于备案制，也只有一个环节，即企业项目备案申请的确认。

三是政府部门审查的内容发生重大变化。在以往实行审批制时，政府部门要对建设项目的建设规模和产品方案、建设条件、市场预测、场址选择、技术设备工程方案、原材料供应、投资估算、融资方案、财务评价、国民经济评价、社会评价、风险分析等全部进行审查评估。这次改革后，对于审批制的项目，政府部门对于上述内容不仅仍要进行审查和评估，而且要比以往审查和评估更加严格。而对于核准和备案的项目，则审查和评估的内容减少了许多，政府只对项目的产业政策、社会效益、资源利用、环境影响和经济安全等5个方面进行把关，至于企业的投资效益如何，产品的市场前景如何，都由企业自主进行决策，政府部门不再进行干预。

四是管理权限的变化。这次改革前，在项目管理权限上，我省执行的是省政府1996年下发的《吉林省固定资产投资项目审批程序暂行规定》（吉政发[1996]14号），按照这一《规定》，我省的项目管理权限划分是：总投资在3000万元及其以上的项目由省审批；总投资在3000万元以下、不需要省解决资金或平衡生产建设条件的，由各市（州）审批；需要国家及省解决资金或平衡生产建设条件的，一律由省审批。县（市、区）的审批权限，由市（州）自行确定。这次改革后，按照审批、核准、备案3种形式，管理权限各不相同。审批制的管理权限是建设项目使用哪一级政府的资金进行建设，就由那一级政府的投资主管部门进行审批。如果项目使用多级政府性资金，一般遵守从上至下的原则。这方面国家还有许多具体的规定。有一些利用国家资金的项目，按要求可由省里进行审批，国家只审批资金申请报告。审批制也要遵从国家一定时期的宏观调控政策，比如目前党政群团企事业单位的办公楼和培训中心项目，无论资金来源如何，都需要省政府进行审批等。核准制的权限是要遵从《吉林省报国家和省政府核准的投资项目目录》的要求。《核准目录》是省政府根据国务院颁布的《政府核准的投资项目目录》，结合我省实际，制定和颁布的。《目录》中所列项目，都是企业不使用政府性资金投资建设的重大和限制类固定资产投资项目，在《目录》中，明确了实行核准制的投资项目范围，划分省、市（州）、县（市）的核准权限，同时，《目录》也要根据国家的有关法律、法规、规章以及经济社会发展情况适时调整。备案制的权限是按属地化管理原则。另外，除延边州外，在各地级市和各县（市）的管理权限方面，变化最大的是上报权限的变化。以往由省审批的项目，都是由县（市）报地级市再报省，这次扩权后，对于应由省审批或核准的项目，县（市）项目可以直接向省行文上报，但同时要抄报地级市备案，以便于各地级市能够掌握本地区项目的总体情况。延边州应由省审批或核准的项目，由县（市）报州再报省。

二、如何落实投资权限下放及项目管理制度改革的各项工作

落实投资权限下放和项目管理制度的改革，具体来讲就是实施好审批制、核准制和备案制，过去我们对审批制了解的多一些，现在实行的审批制其内涵也发生了一些变化，而核准制和备案制，其工作内容则多是新提出来的。

（一）项目审批制

1．审批制的适用范围

要了解项目审批制的适用范围，首先要掌握一下政府投资的概念。政府投资是指在我国境内使用政府性资金所进行的固定资产投资以及有关的投资活动，政府性资金包括：财政预算投资资金（含国债资金）；国际金融组织和外国政府贷款等外债资金；纳入预算管理的专项建设资金；法律、法规规定的其他政府性资金。政府投资按照资金来源、项目性质和宏观调控需要，分别采用直接投资、资本金注入、投资补助、转贷、贴息等投资方式。审批制的适用范围是，只要使用了上述所列的政府性资金的建设项目，都要采取审批制。

2．审批制的环节

这次改革后，项目审批制的环节有5个方面，即项目建议书、可行性研究报告、初步设计、资金申请报告和竣工验收。

（1）项目建议书

项目建议书是审批制的第一个环节，项目建议书阶段是投资前对拟建项目的一个总体轮廓设想，主要是从宏观上来衡量项目建设的必要性，同时初步分析项目建设的可行性，对于项目建议书编制的要求是：比较复杂的项目，要求要由有相应的工程咨询资质的设计咨询单位来进行编制，对于比较简单的项目，可以由项目法人自己进行编制。项目建议书上报之后，可以不经过论证环节，由项目审批部门按有关决策程序进行研究后，直接进行审批。

（2）可行性研究报告

项目可行性研究报告是项目决策最关键的环节。项目可行性研究报告就是一种投资决策，在这个阶段，要求我们对准备建设的项目的产业政策性、市场需求情况、建设外部条件、生产条件、工艺技术条件、投资效果、环境影响等方面的可行性和合理性进行全面研究、论证和评价。可研报告要求要有相应的工程咨询资质的工程设计咨询单位进行编制。在审批可研报告前，要委托有评估论证资质的工程咨询单位组织专家进行咨询论证。在进行可行性研究的同时，要由环境保护部门对建设项目进行环境影响评价和审批，由土地部门对新征用地进行审批，由规划部门对有关的规划方案进行审批等等。

对于比较单一的项目，可以将项目建议书和可行性研究报告进行合并审批，深度要达到可研报告的要求。

（3）初步设计

对于初步设计的审批，主要是从设备选型、工艺流程、土建工程、生产配套设施和投资概算等方面对工程项目的实施进行全面具体的审查。初步设计也要求有相应工程设计资质的设计单位进编制。初步设计在批准前，也要由项目审批部门组织有关专家和部门进行审查。

（4）资金申请报告

今年6月，国家发改委了第31号令，正式实施《中央预算内投资补助和贴息项目管理暂行办法》，按照《办法》要求，资金申请报告应包括以下几项内容：项目单位的基本情况和财政状况；项目的基本情况，包括建设背景、建设内容、总投资及资金来源、技术工艺、各项建设条件落实情况等；申请投资补助或贴息资金的主要原因和政策依据；项目招标内容等。同时，资金申请报告应附的文件包括：政府投资项目的可行性研究报告批准文件；企业投资项目的核准或备案的批准文件；城市规划部门出具的城市规划选址意见（适用于城市规划区域内的投资项目）；国土资源部门出具的项目用地预审意见；环保部门出具的环境影响评价文件的审批意见；申请贴息的项目须出具项目单位与有关金融机构签订的贷款协议；项目单位对资金申请报告内容和附属文件真实性负责的声明等文件。对于资金申请报告，主要从以下几个方面进行审查，包括：是否符合预算内投资资金的使用方向，符合有关工作方案的要求，符合投资补助和贴息资金的安排原则，提交的相关文件是否齐备有效，项目的主要建设条件是否基本落实等。

（5）竣工验收

项目建成并投产运行后，由项目法人单位编制竣工验收报告，由项目审批部门对项目进行全面检查、测试和鉴定，并办理固定资产移交手续，竣工验收的依据是项目初步设计的批准文件。

3．审批制的管理权限

对于使用中央预算内资金的项目，按照资金的投入方式不同，管理方式也有所区别。对于采用直接投资和资本金注入方式的，全部由国家发改委审批可研报告。对于采用投资补助和贴息方式的，包括长期建设国债投资，按资金数额和比例进行审批，其中，安排给单个投资项目的中央预算内资金超过2亿元，或不超过2亿元，但超过3000万元且占项目总投资比例超过50%的，由国家发改委审批可研报告，资金申请报告不再单独报送，其初步设计和竣工验收报告由国家或国家授权省发改委审批。其他使用中央预算内资金的项目，由国家发改委审批资金申请报告，其余各环节由省发改委进行审批。

对于使用省预算内资金的项目，参照国家的管理办法进行管理。其中采用直接投资和资本金注入方式的，全部由省发改委审批。采用投资补助和贴息方式的，按资金数额和比例进行审批，其中，安排给单个投资项目的省预算内资金超过500万元，或不超过500万元但占项目总投资比例超过30%的，由省发改委审批；其余项目，省发改委只审批资金申请报告。

（二）项目核准制

1．核准制的适用范围和管理权限

核准制的适用范围是企业不使用政府性资金投资建设的重大和限制类固定资产投资项目。对于这类项目，各级政府在一定时期要颁布一次《政府核准的投资项目目录》，目前我们所使用的是国务院颁布的2004年版本，我省也制定了《吉林省政府核准的投资项目目录》，在目录中，明确了应核准的项目范围以及省、市（州）和县（市）的核准权限。如果项目属于政府颁布的《目录》中的项目，就要由项目核准机关进行核准。

2．项目申请报告的内容及编制

按照核准制要求，项目法人单位只需要向项目核准机关报送项目申请报告。项目申请报告应由具备相应工程咨询资质的机构编制，需报国家核准的项目，申请报告应由具有甲级工程咨询资质的机构编制。项目申请报告应主要包括以下内容：项目申报单位情况；拟建项目情况；建设用地与相关规划；资源利用和能源耗用分析；生态环境影响分析；经济和社会效果分析。

国家发展改革委将要颁发项目申请报告示范文本，总体上看，报告的编制深度基本要达到可行性研究报告的深度。但与可研相比，项目申请报告更加注重社会效益、资源的总体平衡和对环境的影响等，而不再更多地研究项目的投资效益。

项目申请报告在报送时，应该附带一些文件，包括：城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；根据有关法律法规应提交的其他文件。只有这些附加文件齐备，才能向上报送。

3． 项目申请报告的申报程序

对于需要省核准或初审的项目，项目申请报告的申报程序大致有以下几个层面。

（1）省直项目，直接向省项目核准机关提交项目申请报告

（2）市、县（市）所属项目，按照属地管理原则，由项目所在市、县（市）政府项目核准机关初审并提出意见，向省项目核准机关报送项目申请报告，其中县（市）政府项目核准机关初审并上报的项目，应同时报送所在市项目核准机关；市、县（市）所属其余应核准的项目，按照属地管理原则，由项目所在市、县（市）政府项目核准机关进行核准；延边州所属应由省核准的项目，由县（市）报州再报省；应由延边州及所属县（市）核准的项目的管理权限，由州里自行确定管理办法。

以上项目中，应由国家核准的项目，由省发展改革委提出初审意见并向国务院投资主管部门报送项目申请报告。

（3）国家计划单列企业集团和中央管理企业投资建设的项目，有两种情况，一种是如果按目录应由国务院投资主管部门核准，可以直接报送国务院投资主管部门，在向国务院投资主管部门提交申请报告时，应附上省发展改革委意见。另外一种是按目录应由省核准的项目，可直接向省项目核准机关提交申请报告。

4．项目核准机关的核准

项目核准机关在受理初审和核准申请后，如有必要，将委托有资格的咨询机构进行评估。如果认为没有必要，可以直接下达核准意见。

项目核准机关在进行核准审查时，需要征求同级政府行业主管部门意见的，要向同级政府行业主管部门出具征求意见函。相关部门应在收到征求意见函后，要向项目核准机关提出书面审核意见。

对于可能会对公众利益造成重大影响的项目，项目核准机关在进行核准审查时，应采取适当方式征求公众意见。对于特别重大的项目，可以视情况实行专家评议。

5． 核准内容及效力

项目核准机关主要根据以下条件对项目进行审核，就是是否符合国家法律法规；符合国民经济和社会发展规划、行业规划、产业政策、行业准入标准和土地利用总体规划；符合国家宏观调控政策；地区布局合理；主要产品未对国内市场形成垄断；未影响我国经济安全；合理开发并有效利用了资源；生态环境和自然文化遗产得到有效保护；未对公众利益，特别是项目建设地的公众利益产生重大不利影响。同时，项目核准机关在对项目进行审核时，要按照原国家计委9号令规定，对项目的招标事项同时进行核定。

项目核准机关下达的核准意见的效力，也就是核准文件的作用，主要体现在它是办理项目建设下一步所有手续的一个个通行证，按照国家有关规定，只有进行项目核准后，申报单位才能依据项目核准文件，依法办理土地使用、资源利用、城市规划、安全生产、设备进口和减免税确认等手续。对应报项目核准机关核准而未申报的项目，或者虽然申报但未经核准的项目，国土资源、环境保护、城乡建设、城市规划、质量监督、证券监管、外汇管理、安全生产监管、水资源管理、海关等部门不得办理相关手续，金融机构不得发放贷款。可以说这是项目前期工作中的一个重要环节。

（三）项目备案制

1．项目备案制的适用范围

按照国家有关规定，企业投资项目备案制的适用范围是：除政府审批的投资项目、《政府核准的投资项目目录》、外商投资项目和境外投资项目之外的所有固定资产投资项目，都要实行备案制。

2．备案制的管理权限

备案制的管理权限国家已经全部下放到各省，国家发改委只是对备案工作进行全面指导。我省的企业投资项目备案工作，由各级政府的发展改革部门负责，在管理权限上实行属地管理原则，由省市县三级进行备案。对于总投资额20亿元及以上特大型项目、中、省直单位的建设项目以及跨地区、跨流域的项目，由省发展改革部门进行备案。其余项目由市州、县政府的发展改革部门按照属地管理的原则进行备案。

3．备案的内容和程序

建设项目备案是一个前置条件，是项目单位在办理前期工作各项批准文件中的第一道程序。实行备案制的企业投资项目在建设前，项目单位首先要按备案管理权限到相应的发展改革部门进行备案。备案的程序与以往的审批办法相比，进行了最大限度的简化。省发改委统一制定了《企业投资项目备案申请表》，项目法人单位只需填写《申请表》，并出具证明企业法人身份的企业营业执照，报给发展改革部门。

发展改革部门主要对企业上报的《申请表》进行以下几方面的审核，就是是否符合国家和地方的法律法规；符合国家产业政策和即期宏观调控政策；符合行业准入标准；符合应予备案的项目范围。

发展改革部门做出是否予以备案的决定后，要下发正式文件。省发展改革委专门在网站建立一套项目备案系统，无论是省里还是市（州）、县（市）发改委准予备案的项目，都要在这个网站进行网上公告，这样便于掌握全省项目建设的总体情况，以及各有关部门和单位进行信息查询，达到信息资源共享。

第12篇

Abstract: Modern Risk-oriented Auditing is an effective way to reduce the auditing risk. According to the possible risks during the project investment auditing, how to reduce auditing risk with strict auditing process is discussed.

关键词:投资项目审计;现代风险导向审计;应用

Key words: audit of project investment;modern Risk-oriented auditing;application

中图分类号:F239 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)06-0015-02

现代风险导向审计方法在我国的运用还属于起步阶段,为适应审计环境变化和审计工作的客观要求,针对投资项目审计是一个相对审计风险较高领域的特点,采用先进的审计技术和方法,最大限度地降低投资项目审计风险,是摆在我们面前的新课题,也是今后投资项目审计的必然方向。通过对多个投资项目审计证明,现代风险导向审计是目前降低审计风险的一种新方法,它在投资项目审计中的应用是减少审计风险的有效途径之一。

1现代风险导向审计

现代风险导向审计作为一种重要的审计理念和方法,是在充分认识现有的制度基础审计和传统风险导向审计的缺陷后,研究发展的一种新的审计方法。它是指审计人员通过对被审计单位进行风险职业判断,评价被审计单位风险控制,确定剩余风险,执行追加审计程序,将剩余风险降低到可接受水平。风险导向审计不是制度基础审计之外的一种方法,而是制度基础审计的发展,是以对审计风险进行系统分析和评价为立足点,制定出的与被审计对象状况相适应的多样化的审计计划,使审计工作适应社会发展的需要。它最显著的特点就是将被审计单位置于经济环境中,从企业所处的商业环境条件到经营方式,管理机制构成控制因素,内外部各个方面来分析评估审计的风险水平,不仅对控制风险进行评价,而且要对产生审计风险的各个环节进行评价。

2投资项目审计可能发生的风险

从以往审计实践来看,投资项目审计风险的大小主要与被审计单位本身的各方面情况有关,一般情况下存在以下审计风险:

2.1 法律、法规、规章执行不严格带来的风险不执行国家法律、法规或执行的不全面和滞后,是引发投资项目审计风险的一个主要因素。投资项目建设时企业是否以相关的国家法律、法规为指导,制定的内部控制制度和管理办法是否是在国家法律、法规条款下的细化,其执行者是否通过有效途径及时掌握和执行最新国家法律、法规,企业制定的制度和办法,内部控制管理是否严格有效。诸如此类情况均会带来审计风险。

2.2 投资项目主管部门管理不到位造成的风险在审计中我们经常发现,有些风险是主管部门管理不到位造成的。主要出现在以下环节:一是建设项目程序不规范,如不及时办理各项手续;二是由于投资控制不严导致的建设项目超概算、超计划、超合同价;三是有些施工合同签订不规范,漏洞较多,合同语言不严谨、表达不清晰、含糊其词、条款不完整或前后矛盾、无签订日期、无质量要求等;四是工程结算不及时,对已完工程不及时送审,造成年终集中审计、结算的问题;五是外汇使用与批复内容不符;六是不按规定采购设备、材料的问题。

2.3 会计自身监督较弱带来的风险《会计法》虽然对会计的职责以及法律责任都作了明确的规定,但由于会计所处地位的局限,使会计监督的职权难以实现。另外,由于会计人员对所负责的业务在能力和水平上存在差异,不能保证每项业务都能够正确地进行会计核算,造成竣工决算报表编制不准确等问题时有发生,如果审计过程中未能发现,也会带来审计风险。

2.4 被审计单位提供的资料不真实带来的风险目前,审计采取的由被审计单位承诺“对提供资料的真实性负责”的方式,但在审计中照样发现许多已经承诺过的事情仍然存在问题,有时承诺仅仅是个形式而已,此类事项经常发生,报审资料的不真实,会导致审计人员作出错误的审计结论。

产生以上审计风险的可能性是客观存在的,它不受审计人员的影响和控制。对评价出的高风险环节,要实施详细审计,这样可有效地控制风险,节约审计成本。

3严格执行审计程序 减少审计风险

审计工作程序是审计机构和审计人员从确定审计项目开始到结束审计工作的步骤和顺序,要控制审计风险就要严格执行审计程序。由于审计风险贯穿于整个审计过程,对审计风险进行控制和分析,必须从审计项目的准备、实施、报告、后续审计阶段等环节入手进行审计风险的防范和控制。

3.1 在审计准备阶段,要通过了解内部控制程序,初步评估控制风险一是项目立项风险控制。确定投资项目审计要根据授权和年度审计工作计划,考虑被审计单位投资项目管理的情况和内部控制情况。二是审前调查风险控制。召开有关单位参加的审前调查暨动员会,明确调查的主要内容。三是审计小组风险控制。要根据被审计项目的内容和特点选派审计人员,指定审计组长、主审。四是审计工作方案风险控制。审计工作方案的编制对审计项目的成败有着直接的影响。主要控制点有:①审计目标。目标是确定审计内容的基础,审计目标应抓重点,抓主要矛盾;②审计程序。程序要符合审计规范的具体要求;③审计方式。组织形式必须根据审计的目的、内容而定,要有权威性和灵活性,以便充分发挥其组织职能;④人员分工。既要分工明确,又要互相配合;⑤时间进度。要根据被审计项目投资规模、工作量大小和人力而定,并适当留有余地。五是召开审前预备会。由主审介绍被审计单位和投资项目的基本情况,对项目风险进行初步评估,讨论项目审计实施方案。

3.2 根据审计实施方案以审计小组为单位实施审计这一阶段审计人员要树立风险导向意识,特别注意要求审计人员不仅对控制风险进行评价,而且要运用风险导向审计方法,并将风险导向审计与制度基础审计、账项基础审计结合起来运用。以风险为核心,分配审计资源,避免审计资源浪费。对评价出的高风险环节,实施详细审计,把它作为审计质量要求的出发点和归宿点,并作为过程控制的依据。综合运用抽样、观察、询问、分析、推理、核对等方法。这样可有效地控制风险,节约审计成本。

审计证据是提出恰当审计结论和决定的依据,是进行审计判断的基础。因此,控制审计风险就必须在审计实施过程中,紧紧围绕审计目标收集证据,且证据必须充分、有力、可靠,必须具备客观性、相关性、充分性和合法性,绝不能草率从事。审计过程中要定期总结前一阶段的审计工作,认真分析研究审计过程中遇到的各种问题,商讨解决的具体办法,并根据审计进展情况,修改审计工作方案,调整审计重点,以保障审计工作沿着既定的目标顺利进行。

审计人员根据所收集的审计证据整理编制审计工作底稿,并对其真实性、定性的准确性负责。同时要充分考虑重要性程度、可接受的审计风险、发现问题的数额大小、性质和情节等因素,从而使审计实施阶段的目光始终聚焦于重大风险领域。

3.3 审计报告是审计工作成果的反映,必须慎重对待审计报告这一重要环节要针对审计中发现的问题发表审计意见和建议。审计报告要观点明确、定性准确,用词简明、清晰,切忌含糊其词、避免处理不当,带来审计风险。对审计报告中的问题定性要合理把握尺度,要用充分的审计证据及工作底稿作支撑,提出的审计意见和建议要有针对性。另外,报告内容要完整、格式要规范。考虑被审计单位或被审计人的意见,注意提出的审计意见和建议的前瞻性和预防性,同时还要注意提出意见和建议的不可整改性和对今后管理的不可行性的风险。

实践证明管理部门对现代风险审计报告的重视程度远胜于传统制度基础审计报告。审计报告的结论及建议更易被高层管理人员接受,有利于提高审计效率、效果,在这种情况下审计工作能帮助企业以最合理的代价获得最大的成果。

3.4 审计处理是审计工作的关键环节,在法定职权范围内做出处理、处罚意见或决定,这是法律赋予审计部门的职责,也是按程序办事的一个组成部分在查清事实、准确定性的基础之上,对审计过程中查出的各种问题,要依据国家法律、法规、制度、办法等在授权范围内向被审计单位下达《审计整改意见书》或《审计决定书》,并要监督被审计单位,必须按所提出的审计意见进行整改。因此,为避免留下潜在风险,必须加大监督落实力度,搞好后续跟踪审计,主要是看《审计整改意见书》或《审计决定书》中要求被审计单位纠正、整改的问题是否得到落实,审计报告中所提出的建设性的建议是否被及时采纳。通过后续审计,达到既监督审计处理决定的落实、维护审计工作的严肃性和审计的权威,又降低审计风险的目的。

第13篇

【关键词】投资项目管理；工程；系统控制方法

前言：工程项目投资管理就是对工程项目的投资进行合理确定、有效控制等过程。而采用系统控制的方法有利于加强建设单位监督、管理建设工程的力度，促进工程实施的公信度、透明度的提升，增加对投资效果、使用、来源的审计监督，进而达到节约工程成本，获得更多投资效益的目的，推动工程项目建设的发展以及社会的进步。

1.目前工程投资项目管理中存在的主要问题

1.1忽视了投资决策阶段对项目投资的控制

根据我国工程建设的发展情况显示，出现了严重的投资膨胀问题，拖长了工程建设工期，也增加了工程的投入资金。产生这种现象的主要原因是由于前期对工程投资没有做出合理的预算，而工程项目投资管理过于重视施工阶段的管理，忽视了投资决策阶段的管理。造成某些项目为了符合审批的资格，在投资预算时就会报出较低的价格，拟建项目的真实情况无法得到真实的反映。一旦项目被批准，为了实现项目的使用功能，就会在项目的设计阶段进行超标、超额编制工程预算，从而造成工程项目出现不可避免的投资管理问题[1]。

1.2招标过程中存在管理不当问题

在工程项目的招标过程中，由于较多的行政干预，造成工程项目的中标往往由行政权利较大的企业获得。同时还有企业串通业主，采取量体裁衣的方式，或者挂靠其他有实力的企业，造成招标阶段出现严重的围标和串标现象，给项目投资管理带来不利影响。

1.3施工阶段项目投资管理不合理

目前工程施工阶段的监理机构工作人员在管理时，主要对工程项目的进度和质量进行控制以及组织协调施工过程中存在的问题，很大程度上对信息和合同的管理不到位，投资管理的全方位也只是分散管理结算审核、变更工程、中间付款等环节，当工程项目质量不符合标准则暂缓付款，直到工程合格验收之后才付款，但是这种优化投资管理并没有较大的现实意义，投资管理存在明显的不合理现象，应当对项目内容和目标进行系统和全方位的监控，注重系统投资管理。

2.工程投资项目管理过程运用系统控制方法解决存在问题的对策

2.1设计阶段

使用系统控制的方法，解决目前设计阶段中投资项目管理存在的问题可以采取以下措施，首先，推行设计招标制度，在设计招标时评估和比较投标方案的经济性、合理性，在投标方案满足设计任务书的基础之上，将设计的经济性作为评标指标。同时聘请建筑专业的经济师进行评标，提出优化建议，提高项目设计的合理性、经济性，选出最佳的设计方案，降低工程的投资成本。其次进行限额设计，实施限额设计方法，需要分解工程的投资，将上一阶段设计审定的工程量、投资额向各个专业分解，然后再由各个专业向分部工程、单项工程分解，最终各个项目按照具体的投资额度进行工程设计，比较优选出最佳的设计方案，利用这种多层次的控制，实现管理和控制设计阶段投资限额的目标，实现多维控制预算指标、工程数量与概算、设计标准、设计规模等方面。限额控制的工作内容有初步设计方案的选择、施工图预算的控制，设计变更的管理。最后是采取设计质量奖惩制度，改革原有的设计计费方法和审核方法，采用激励制度，在传统设计计费的前提下，对在设计阶段存在节约和浪费投资的现象做出相应的奖惩，根据实际设计节约的部分奖励相应的提成资金，而增加投资的部分则相应的扣除部分设计费，通过这话总方式激励相关设计人员在设计时精益求精。另外设计费的结算采用送审工程概预算之后再进行的制度，当概预算不符合投资计划时则需要重新编制，且设计费应留有部分尾款，当竣工之后再结清，避免出现设计人员不再施工现场指导的情况，这样也有利于设计单位加大对投资控制的重视[2]。

2.2招标阶段

在招标阶段采用系统控制工程项目管理的对策有很多，根据目前投资项目管理中存在的问题，首先应该健全和完善相关制度，推广工程量清单计价，即赋予企业和市场定价权，使定额的法定作用得以淡化，并增加询价环节，通过让投标单位详细说明工程落实安全措施、保证工程质量的方法、报价的合理性依据等，及时发现报价中存在的重、漏、错等问题，使投招标双方的利益得到保障，并维护工程招标市场的公平以及规范市场秩序。其次是实行量价分离的方法，根据国家的标准编制正确的工程量清单，明确相关人员应承担的风险，而投标人应当承担报价的风险，需要分析企业的工程成本和利润，精心选择合理的施工方案，如合理控制施工技术措施费用、现场费用等，优化配置施工机械、材料和施工人员等。最后是提高招标阶段的透明度，采用工程量清单计价的方法进行招标，编制预算控制价，招标报名时则公布相应的信息，防止投标方、审核方、招标方对工程量的重复计算，节约大量的资源，从而缩短招投标时间，提高招标的效率[3]。

2.3施工阶段

首先应强化施工组织设计和管理，指导施工、进行施工准备、签订承包合同和进行过程招标的全局性的技术经济文件就是施工组织设计，也是科学管理施工活动的重要手段，还是有效控制工程造价、保证施工质量、工程顺利进行的工具。因此需要充分利用现代化的技术手段，加强对其管理，严格控制工程的质量，降低返修现象的发生，从而节约投资。另外在施工现场管理时，还应当加强合同管理，使财务人员、设备材料管理人员、工程技术人员、概预算人员、项目经理充分熟悉合同的内容，并严格执行，避免出现材料代用、设计变更、现场签证等问题，及时做好索赔、反索赔工作。保证施工阶段投资的科学管理。

结论：综上所述，通过系统控制方法在工程投资项目管理中的应用的研究，从中可以了解到目前投资管理中存在许多不足之处，采用系统控制方法做出针对性的解决措施，有利于提高投资管理的科学性，为工程投资管理和工程质量提高保障。

参考文献：

[1]井忠芳. 工程项目管理中的挣值管理方法研究[D].东北财经大学，2012.

第14篇

政府投资项目与业主方的项目管理

广义上的政府投资项目是指由政府出资、筹资或决策的项目，狭义而言，主要是指全部或部分投入各类财政性资金的项目。随着投融资体制改革的不断深入，政府投资项目的内涵和范围也在发生变化，对政府投资项目的主要区别还是在于其资金来源的不同。

项目管理的基本内涵是从项目开始至项目结束，通过项目策划及项目控制，使项目预期各项目标得以实现。根据政府投资项目的特点，一个项目往往由众多参建方组成，若根据参建方工作性质和组织特征划分，包括业主方、监理方、设计方、施工方和供货方等不同项目管理，而业主方作为政府投资项目生产过程的总集成者，也是项目管理的总组织者，是项目管理核心之一。

典型的业主方项目组织管控模式

作为业主方，对政府投资项目常见的组织管控模式概括起来主要有以下四种，如表1所示：

总体而言，对于经营性政府投资项目，一般多采用项目法人方式，而对于非经营性政府投资项目，其它项目管理方式也较为常见。

常见业主方项目组织管控弊病

1、项目法人实体缺位、错位或越位。项目管理同位一体化现象严重，“投资、建设、管理、使用”多位于一身。目前不仅不少项目使用单位就是业主方，而且一些行业主管部门也是政府投资项目的业主方，既要负责项目的组织实施，又行使市场监管职责，这种运动员和裁判员集于一身的角色，难以受到责任、激励机制的约束。

2、自行组织或临时性机构不利于项目实现有效和长久管理。一是项目建设管理资源分散在各个行业和部门，资源配置不合理，机构重置现象严重，不利于规模化和集约化。二是临时性机构大多为一次性管理，往往只有一次教训没有形成二次经验，容易造成浪费和损失，也不利于经验和教训的总结与积累。

3、缺乏全过程的监管。一是业主和施工、设计和监理等参建方之间的权利、义务不对等，一些业主往往利用其强势地位，以指令管理工程，造成合同主体地位不平等。二是对项目实施过程中出现的质量和财务等问题缺少事前和事中监督，往往在事后才予以重视。三是对工程验收形式化、表面化，仅仅走过场而已，更不重视工程后评价和持续跟踪服务。

4、投资控制欠佳，容易导致“三超”现象。由于长期以来政府投资项目管理的责权利划分不清，业主方一般不需承担筹措和运作资金的责任与风险，事实上可以只管花钱而不管偿债，缺乏投资控制的动力。另外，大部分业主方本身就是使用单位，往往追求自身利益最大化，尽可能扩大规模，提高标准，增加内容，容易形成投资“黑洞”，设计和监理单位又会潜意识地去努力满足业主要求，缺乏有力的投资风险约束机制，导致工程“三超”现象的产生。

5、项目管理缺乏专业化。由于工程建设的管理具有很强的专业性、技术性，而大多数项目管理人员素质参差不齐，难以做到项目管理科学化、专业化，始终处于一个较低的水平。

关于思考与建议

1、选择合适的组织管控模式。一是完成一个政府投资项目，能否发挥预期效益，很大程度上取决于该项目的组织管控模式。各种管控模式都有其特点和适用范围，因此要根据项目自身和参与各方的特点综合考虑，通常而言，影响项目组织管控模式的主要因素有项目范围、项目目标、建设条件、项目环境、项目复杂性及合同计价方式等。二是做好组织架构设计和人力资源优化。根据项目特点组建一个有效的管理团队，一套规范的工作模式、操作程序和业务制度，并对人力资源进行周密计划，有效流动，合理配置，充分调动积极性。

2、抓住主要环节和核心工作。一是政府投资项目业主贯穿于项目管理的全过程，项目其全寿命周期一般包括决策阶段、实施阶段和使用阶段，从项目业主角度出发，核心在决策阶段，主要关注项目的必要性、经济可行性和方案合理性。管理重点在实施阶段，主要关注程序规范性，着重做好施工投资、工程变更、施工质量安全及各参建方的协调工作。二是做好招标与采购工作。招标与采购管理是整个管理的重要环节，首先要选择好的机构，其次是对招标文件，尤其是对技术部分和评分标准严格把关，而对评标过程全面掌控也是招标工作成败的关键环节。三是项目管理重点是搞好“四大控制”，印投资与成本控制、工程进度控制、工程质量控制和工程安全控制，四大控制就是应用PDCA循环全面管理的过程。

3、重视目标管理和沟通协调。一是项目从启动到最终完成，其问不仅包括五大参建主体，还可能包括专项分包商和设备供应商等，最主要的方法是“目标管理方法”，即“MBO”方法，它的精髓是“以目标指导行动”，即以实现目标为宗旨，其重要工具是合同管理，合同管理一方面订立要科学严谨，明确各相关方的责权利，另一方面要通过合同管理来及时化解风险，达到各项预期。二是做好协调工作，第一层次包括参建相关方的协调，这是项目管理工作的主要组成部分；第二层次是与相关职能部门的协调，重点与项目涉及的属地政府和相应部门建立有效的联系机制，以保障工程顺利实施。

第15篇

摘要：随着我国经济的高速发展，大量的旧城面临着被改造的局面，因此，我国的安置房建设需求量急剧增加。本文从BT投融资建设模式、在安置房项目中的作用以及问题三个方面进行详细论述。

关键词 ：BT建设模式；安置房；投融资

一、BT投融资建设模式概述

BT即建设-移交的简称，所谓的BT投融资建设模式是指投资者利用政府的BT 项目进行公开投标，中标的投资者对建设项目需要的资金进行筹措同时开展项目建设，建设过程中出现的任何风险都由投资者承担，在项目建设完成后，经过验收合格之后投资者将项目移交给建设单位，建设单位按照回购协议接管项目，并在约定的时间内向投资者支付相应的项目建设费用与融资费用。

BT投融资建设模式是随着社会的发展而兴起的投融资建设方式，其特征主要包括以下几个方面：第一，从BT投融资建设模式的主体上来说，它包含了六个主体，分别是项目的发起方、投资者、项目公司、建设方、回购方以及回购担保方。第二，从BT 投融资建设模式的法律特征上来说，其法律关系比较复杂。首先，从BT投融资建设模式的主体上来说，其参与的主体涉及到了政府、项目业主以及项目公司等一系列的单位和个人；其次，从BT 投融资建设模式的合同上来说，它包括有贷款合同、建设合同以及回购协议等一系列的合同。第三，从BT投融资建设模式的风险上来说，BT投融资建设模式下的项目一般所需的投资资金比较多，建设技术要求比较复杂，项目建设与资金回收的时间比较长，因此项目的各主体要承担的风险相对而言比较高。第四，从BT投融资建设模式的运作流程上来说，BT 投融资建设模式下的项目一般要经过准备、招标、建设以及移交四个阶段，同时，在项目运作中，要采用相应的措施对项目进行质量、投资以及进度方面的控制，这样才能够保证项目能够顺利运作。

二、BT投融资建设模式的应用现状

（一）安置房项目工程的基本情况

目前，在某市要进行安置房项目需要建设，该项目的总面积约为96.84 亩，总建筑面积是17.86×104 平方米。在该项目中，多层安置房的总建筑面积是65246 平方米，高层安置房的总建筑面积是113304平方米。在这两种类型的安置房建设中，还包含了地块内市政道路以及给排水等配套工程的建设。经过计算，这次项目建设的总费用大约是2.36亿元。

（二）安置房项目工程实施过程的管理

第一，从安置房项目的投资管理上来说，应该根据实际的项目情况进行具体分析，加强对项目设计各个阶段中的技术性审查，并保证投资的合法性。此外，投资突破项目建设的既定目标之后，应该按照原申报、审批程序进行审批权限报批，从而有效保证投资的合法性。

第二，从安置房项目的进度管理上来说，应该对BT投资者的总控制性计划以及“关键性节点”工程的阶段性目标进行审查，考察其是否得到了有效的保证并且留有一定的余地。

第三，从安置房项目的质量管理上来说，政府可以委托专业的管理公司对安置房项目建设情况进行有效监管，并协同项目监理机构对安置房项目建设过程进行全程监督。

三、BT投融资建设模式在安置房项目中的作用

（一）BT投融资建设模式可以使资源得到合理配置

在安置房项目中应用BT 投融资建设模式可以使产业资本与金融资本得到有机的联系，这种融资模式在可以使政府在进行安置房项目建设过程中将政府资源进行更为合理的配置，具体表现在两个方面：其一，从政府的角度来说，BT 投融资建设模式为政府提供了一种新的解决安置房建设项目的融资模式，从而缓解了政府在资金上的压力；其二，从投资方的角度来说，BT 投融资建设模式为投资方提供了一种新的利润增长点，激发了投资方的投资积极性，调动了非政府资金在安置房项目建设中的运用，从而使社会资源得到了合理的分配。

（二）BT投融资建设模式可以降低融资人投资风险

其一，BT 投融资建设模式可以保证融资人资金的增值。在安置房项目建设中，融资人只需要按照政府的规划进行投资，这在一定程度上降低了融资人投资的盲目性，从而更能保障融资人资金的增值；其二，BT 投融资建设模式可以降低融资人的投资回收的风险。在安置房项目建设中，融资人是按照政府的规划进行建设，得到了政府的信用支持，同时在安置房项目建设中，政府为融资人设置了回购承诺与回购担保，因此融资人项目的回购资金有了一定的保证，从而大大降低了融资人在进行安置房项目建设过程中的投资风险；其三，BT 投融资建设模式可以为融资人为实力雄厚的融资人提供了良好的投资渠道。对于实力雄厚的融资人来说，在政府的安置房项目建设中进行投资，可以使融资人避免与中小工程项目管理企业进行恶性竞争，同时在安置房项目中进行投资还可以使融资人将自身企业的技术与资金进行有机结合，从而充分发挥出自己在技术与资金上的优势，最终达到一种双赢的效果。

（三）BT投融资建设模式有利于构建和谐社会

安置房项目的建设关系到百姓的住房问题，因此有效地解决安置房的建设问题可以促进和谐社会的建设，BT投融资建设模式在安置房项目建设中的应用就可以达到这一目的，具体表现在以下三个方面：其一，BT 投融资建设模式在安置房项目建设中的应用，可以使安置房项目的启动更加顺利。而安置房项目的顺利启动有效避免了安置户由于拆迁而向上级部门进行上访这一现象，从而可以减轻政府的拆迁压力，有利于构建良好的和谐社会。其二，BT投融资建设模式在安置房项目建设中的应用可以保障安置房项目的建设进度，从而可以加快安置房项目的整体建设。而安置房项目的加快实施可以促进地区土地的开发力度，拉动该地区的经济发展，为商业开发提供良好的契机。其三，BT投融资建设模式在安置房项目建设中的应用可以优化并改善城市的整体建设环境，从而提升整个地区的建设品位，同时可以为以后的安置房建设树立较高的标准，从而提升城市的整体环境。

综上所述，BT 投融资建设模式作为一种新型的投融资模式，由于它在我国的实践运用上还处于初级阶段，因此发展尚未成熟，没有可以借鉴的成熟运转模式。目前，针对我国的经济发展来说，安置房建设是我国经济发展中的一个必要环节。在安置房项目建设中运用BT 投融资建设模式可以使政府的资源得到合理的分配，同时还可以降低融资人的投资风险，最终达到构建和谐社会的目的。

参考文献：