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房地产行业内部审计范文

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房地产行业内部审计

第1篇

关键词:房地产企业;内部审计;内部控制

一、房地产企业的发展现状

当前,我国住房投资结构呈现积极地变化,房地产投机因素也明显减少,但房地产行业的投资仍不断增加:东部地区投资增长不减,中西部地区房地产热正在上升。因此,在这种背景下,房地产行业仍具有良好的成长性和盈利性,并呈现以下特点:

1.行业的整合速度加快,竞争更加激烈

国内房地产企业规模普遍较小、竞争能力也较弱,行业集中度和进入壁垒较低。随着主要技术条件的日益成熟,在信贷规模控制和土地招标拍卖制度等压力下,房地产行业的整合速度不断加快,市场竞争也更加激烈,企业趋向以合作和联盟的方式来扩大自身的规模和提高融资与抵御风险的能力。

2.企业的运作更加专业化

房地产企业处于从政府资源运作型向项目专业运作型转变的阶段,企业间的竞争也趋向于项目运作及更高层次的战略管理,加上企业规模扩张的需要,其整体运作更加专业化。

3.融资渠道的多样化

随着国家相关宏观调控政策的出台,资金密集型的房地产企业需要寻求新的融资方式和渠道,通过股权融资、项目融资等方式实现融资渠道的多元化。

二、房地产企业内部审计工作存在的主要问题

随着我国经济体制改革的进一步深化,内部审计工作受到国家和社会各界更广泛的关注。伴随房地产企业投资规模的不断扩大,其内部控制制度不完善、审计技术比较落后和内审人员素质较低等问题在不同程度上制约着企业未来的发展壮大。

1.内部审计人才结构不尽合理、人员综合素质普遍不高

我国房地产企业内部审计工作属于新兴的一个领域,其内审人员尚存在结构配置不尽合理、综合素质普遍不高的问题。大部分房地产企业的内部审计人员是从其他财务岗位转过来的,而不是专业型人才,通常情况下他们只会依据账本查账,如果缺少账本数据资料就无法进行相关的内部审计工作,内审人员这种单纯的财务思维根本不能适应现代企业审计工作的基本需求。在人才结构上,房地产企业也没有实现人力资源的优化配置,内审机构人员的知识结构单一,缺乏具有企业风险管理、网络信息技术等方面的复合型人才,使得内审工作的深度和范围难以很好的扩张,这在很大程度上影响了房地产内部审计工作的效率也制约着其进一步的发展与完善。

2.内审技术比较落后,内审机构的地位不高且独立性较差

目前,我国房地产企业内审部门主要采用以财务分析为主的分析方法和详查法进行审计工作,而没有将现代管理评审技术、网络信息技术以及经营分析等方法运用到审计实践中去,这种审计技术已不能适应时展的需要,并且不能形成一个系统的工作模式以及很好地探究企业内部审计工作的实质,进而影响了内部审计功能的充分有效发挥,更不能促进企业竞争力的增强和效益的取得。此外,房地产企业内部审计机构的设置基本上平行于,有些甚至低于其他职能部门,通常设在财务不下,在实行机构改革和重组时存在随意撤并和精简抽调的现象,这种制度体系不能有效地保障内审机构和人员的稳定性,也丧失了其权威作用。

3.房地产企业尚未实现向管理审计的全面转变

内部审计包括财务审计、采购审计、质量控制审计、投资审计和销售审计等领域,我国房地产行业一直采用以开展财务审计为主的单一内部审计模式,其中许多还停留在财务查账阶段,单位许多管理层和员工甚至认为内审工作就是财务查账,从而没有充分挖掘审计工作的优势和很好地体现其工作的效率;有些企业虽然开始开展经营管理审计工作,但经营管理审计的思维模式仍以财务查账为主,并且偏重于事后审计,这种审计思路和方法不能满足现代企业发展的需求;大部分房地产企业人力资源部在招聘内部审计新成员时,通常选择财务和审计人员,这种单一化的人员结构在一定程度上歪曲了内审工作的真正目的;此外,企业内部有些领导认为内审部门没有能力从事综合广泛的审计工作,认为如果内审涉及经营管理范围过多就超越了其本身的职能和能力范围。

三、构建科学、完善的房地产企业内部审计机制

针对当前我国房地产企业内部审计工作中存在的上述问题,笔者认为应当从提高内审人员综合素质、强化公司治理、提高内部审计独立性、运用先进的内部审计技术、完善内部控制和相应的考核激励机制等方面加以考虑,从而构建适合房地产企业发展需要的健全的内部审计机制,以促进企业综合效益的最大化。

1.提高内审人员的综合素质,并运用先进的审计技术和方法

内审人员综合素质和内审技术水平是保障房地产企业内部审计工作顺利进行的必要条件。一方面,企业要对审计人员进行财务、审计、风险管理等专业知识以及职业道德的定期教育培训,并积极吸纳工程技术、法律等专业人才,从而优化内审人员结构,切实提高员工的审计水平和综合素养,促进房地产企业内审工作的有效进行。另一方面,房地产企业要将内审工作的重点从传统的“查错纠弊”向为公司内部管理决策及效益服务转变,内审职责应从审查和监督向评价与咨询方面拓展,作业范围应扩展到包括财务审计在内的各个领域,并且要注重信息化管理和专业软件的建设以强化数据分析技术,不仅关注事后审计工作,还要切实做好事前和事中审计,从而整体提高内审工作质量。

2.不断完善企业的内部控制、全面预算管理和激励机制

房地产企业要逐步建立健全与其自身发展相适应的内部控制制度以保障各项工作的有章可循,要通过加强管理层的专业培训以促进内审制度的执行;企业要积极引进新技术、新理念和新方法,成立高层预算小组,建立完善的全面预算管理机制以对日常各个环节实施详细的预算分析、审批、编制与监督考核,将预算的范围从传统、单一的生产资金计划向包括基建、风险投资、劳资、营销、物资供应以及社会融资在内的资金预算转变,从而保障房地产企业资金的高效、有序流动。此外,房地产企业应结合自身的实际发展状况,建立一套科学、完善的评价考核与激励机制,从而充分调动内审人员的积极性和提高内审工作的效率,为最终实现企业社会效益和经济效益的双赢提供可靠保障。

3.强化公司治理,提高内审的独立性

一些大的房地产企业集团必须设置审计委员会,从而使内审部门在隶属于审计委员会的同时,还须接受管理层的领导,这种双向负责、报告和双重领导的模式有利于增强内部审计在公司治理框架中的地位以及审计机构与人员的独立性与监控能力。一方面,审计委员会在职能上对内部审计进行监督,使内审机构是在审计委员会管理机制下独立经营管理的一个职能部门,其工作范围不受管理层限制,确保审计结果的受重视程度和工作的效率;另一方面,内部审计在行政上受高级管理层的领导并决定内审工作的内容,向高级管理层做行政上的报告,并与其他职能部门保持应有的独立。

4.实施适当的内部审计外部化

房地产企业在设置内部审计模式时要将公司全部内审业务按委托层次划分为两个部分:一是对管理层下属各级经济责任和业务职能进行审计,二是对管理层和董事会受托经济责任进行审计。针对第一部分应当由公司的内部审计部门负责,而后一部分则应实施适当的外包,向审计委员会报告审计信息并提出改进意见。其中,承接外包业务的机构和人员应由审计委员会从不承接本公司年度审计的会计师事务所及其他专业人员中选聘,并由审计委员会直接支付报酬和具体安排内审的具体内容、时间、程序和频率等方面,从而有效提高内部审计工作的独立性,保证内部审计职能更好的发挥。

四、结论

随着我国经济体制改革的进一步深化,内部审计工作受到国家和社会各界更广泛的关注。当前我国房地产企业没有重视内部审计工作,审计人员的综合素质不高、相关制度尚不完善、审计独立性比较缺失,因此,企业要对内部审计进行更深层次的研究,切实提高内部审计工作的水平与效率,促进企业的可持续发展。

参考文献:

[1]房素芳:试论企业内部审计风险成因及其防范对策[J].现代商业.2012(03).

[2]毛文蓉:浅析企业内部审计风险形成因素与解决途径[J].中国城市经济.2012(03).

第2篇

[关键词]房地产企业;内部控制;现状;对策

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1005-6432(2014)51-0145-02

1房地产企业内部控制制度

1.1内部控制制度的含义

广义的内部控制制度主要说的是经济单位以及各个组织在经济活动中建立的一种相互制约的业务形式以及职责分工制度。其主要目的是为了有效改善经营管理办法,提升经济效益。内部控制制度是在经营管理需求上面建立的,并伴随着经营管理的需要不断完善其发展。最早控制活动的核心内容是保护财产的安全完整,保障会计信息的质量,其侧重点主要在于钱物分管,一定要不断加强手续管理,并严格审核各个方面的内容。随着商品经济的不断发展、生产规模的不断扩大,才会逐步形成现代内部控制管理系统。

1.2中小房地产企业内部控制制度建立的重要性

内部控制制度能够有效提升企业管理水平,是不断提升企业竞争力的重要手段,假使不重视内部控制制度的完善,就一定会影响房地产行业的不断发展,所以,加强房地产企业内部控制意义十分重大。

首先,健全内部控制制度能够有效保障企业在竞争环境中保持健康规范的经营方式,房地产行业具有一定的特殊性,其开发时间较长,前期投入的比重较大,因此,存在较大的经营风险,对其实施有效的内部控制程序,使其能够对企业生产经营各个环节实施监督,以便及时发现其中存在的各种问题,继而降低运营成本,提升企业的经济效益;其次,健全内部控制制度有利于企业健康稳定的发展,能够监督考核企业各个部门的工作,真实反映工作实际情况,继而充分发挥企业整体性同时保障经营效率提升,保障企业能够顺利完成既定的经营管理目标。

2房地产企业内部控制制度存在的问题

2.1企业对内部控制制度认识不足、执行力度不够

房地产企业经营发展过程中,想要建立、完善内控制度需要花费大量的人力、物力,并且不能够有效产生经济效益,就算是间接效益也需要很长一段时间才能够观察出来,这样情形就很容易致使企业内部控制制度的建立产生误解,以为实施内部控制制度一定程度上会降低工作效率,分散、制约管理层的权利,使其不愿意或者是不积极推动内部控制制度的实施,使其内部控制流于表面形式,降低了企业防范风险的能力与管理水平。

2.2企业内部缺乏监督力

我国中小房地产企业内部控制失效是一种较为普遍的现象,难以管理与监督提供较为有效、可供参考的资料,致使监督失去控制,致使经济效率低下。虽然我国形成了包括政府监督与社会监督在内的企业外部监督体系,但是建立的监督管理体系最终效果却并不尽如人意。我国企业的各项监督功能较差,标准制定不够统一,其实行分散管理,缺乏有效的信息沟通,并且没有形成有效的监督管理系统。监督工作也没有按照预期目标实行,弱化问题较为严重。另外,外部环境较差以及不正当的业务竞争也促使监督效果不能够真正发挥作用。

2.3内部控制风险意识淡薄,对内部控制认知不足

因为内部控制是不能够直接产生经济效益的,并且间接效益也需要较长时间才能够体现出来,需要设置很多人员岗位,并制定大量的规章制度,并且一定要增设办事环节以及程序。导致大部分房地产业主将主要精力放在房地产商品的开发以及销售上面,继而忽视了内部控制制度的建立。许多房地产企业往往对于市场竞争环境中一些外部因素考虑较多,但对本身因为内部控制带来的风险因素考虑的很少,特别是对盲目扩张带来的管理以及控制方面的缺陷考虑不周。

3加强房地产企业内部控制的措施

3.1完善房地产企业内部控制环境

一定要加大力度进行宣传,提升管理人员的内部控制意识。注重内部控制的设计与实施,保障企业中每个岗位以及人员、业务环节都能够按照一定的规章制度处理工作。真正将内部控制制度的建设作为一项长期任务来执行。有效发挥房地产企业董事会的作用,积极建立完善董事会的建设,只有这样,当董事会拥有足够权限的时候,才能够对其适当进行管理,并履行相应的监控、引导、监督的责任。另外,要不断加强企业文化的建设,一般情况下,企业员工的道德思想素质被认为是内控环境的重要因素之一,正直诚实的品格、高尚的敬业精神对企业内部控制会产生非常重要的影响。房地产行业的人员流动性较大,管理者尤其需要重视内部控制,为员工树立榜样,起到带头作用,遵守内部控制制度,并稳步经营,实施科学管理。

3.2建立外部约束机制

内部控制因为制度本身以及认为因素的制约,存在一定的局限性,企业在发展过程中能够建立完善内部控制制度,仍旧依赖于外部监督机制。只有有效地做到内外结合,才能够有效降低房地产企业的经营风险,提升房地产企业的经营水平,并且还能够不断提升房地产纰漏信息的可靠性,有效保障投资者的利益。针对房地产企业内部的控制管理现状,为了有效加强、完善房地产企业的内部控制,可以采取下述办法:首先,加强房地产企业管理人才的培养工作,用职业经理人代替不称职的管理人员,并实施有效的激励机制;其次,充分调动人员的积极性,实现房地产企业的经营目标;再次,有效拓展房地产企业的资金来源,鼓励其在资本市场进行融资活动,发展正常的经营管理模式,采取善意的收购合并模式,使其能够形成良性竞争机制,不断强化内部检查机制。

3.3健全风险评估机制

风险评估说的是识别、分析、评估风险的一个过程,是实施内部控制的一个重要环节。房地产行业具有一定的特殊性,房地产行业前期发展过程中需要的投资较多,房地产行业属于一种高风险行业,其面临的风险不能够全凭管理层的经验判断就断定其过程。所以,房地产企业一定要不断强化风险管理意识,吸纳一些专业的管理人才组成相应的风险分析团队,并严格按照规章制度,及时分辨、有效分析相关的风险,并合理确定风险的应对措施,将风险控制在一个范围之内,避免企业管理人员因为个人对风险的判断,为企业带来经济损失。

3.4完善成本控制

现阶段,房地产行业竞争的核心内容是对成本的有效控制,有效的成本控制一定要建立在完善的内部控制制度上面才能够实行。现代企业的成本控制可以分为“粗放型”与“集约型”两种。粗放型成本控制说的是对生产技术、产品工艺方面的控制,单纯依靠减少材料的使用,对其降低成本的一种控制办法。集约型成本控制说的是依靠高技术水平的办法有效改善生产技术、产品工艺,继而有效降低成本的办法,将这两种办法结合起来,就是现代成本控制。

3.5完善内部监督机制

内部监督机制通常情况下是通过内部审计来实现的。所以,房地产行业一定要不断加强内部审计机构与审计人员的独立性,简单来说,就是在董事会下面设置一个相对独立的内部审计部门,对企业的内部情况独立行使审计与监督。内部审计部门对房地产企业发生的问题应该直接向董事会、监事会报告,并且还应该设置专职的内部审计人员,严禁财务会计人员兼职内部审计工作,使其能够真正做到职务分离,保障审计人员能够发挥自己真正作用,保持自身独立性。其次,内部审计部门需要有相应的权限与智能,保障审计部门能够在企业日常经营过程中发挥其应有的作用,保障其能够真正发挥监督作用。

3.6完善考核评价制度

考察企业实施内部控制制度是否有效的关键是完善考核评价制度。大部分房地产企业都制定了较为完整的内部控制制度。但是却忽视了怎样执行以及怎么判断执行的效果,最终导致内部控制制度执行力度不够。就此,企业一定要建立完善内部控制考核、评价制度,定期对企业各项管理活动进行评价、考核,并对其中存在的问题提出改进意见,有效提升内部控制的水平。

4结论

现阶段,内部控制已经成为衡量现代企业经营管理的一项重要标志,按照房地产企业管理系统来讲,实事求是地建立自我调整、检查以及制约的内部控制制度,是房地产企业组织管理的客观要求,这也是房地产企业在生产经营过程中顺利运行的根本保障,使其能够在竞争激烈的市场环境中立于不败之地。

参考文献:

[1]王典.企业内部控制制度探析[J].东方企业文化,2014(2):127-128.

[2]张瑾.企业内部控制制度的建立和完善[J].财经界,2014(5):74,85.

[3]侯彩虹.浅谈企业内部控制制度中的几个问题[J].中国科技信息,2010(24):148,146.

第3篇

一、当前房地产业资金管理现状

房地产企业的资金链是以项目的融资为开端,经过项目的开发以及房子的交付使用,到项目的售后,其最终的过程是支付外部的融资成本,这几个过程形成了房地产行业循环反复使用,房产企业资金链的管理主要包括资金的筹措,资金的使用和资金的回流三个环节。在房地产生产过程中,需要吸收大量的社会物化劳动投入,势必要动用大量的人力物力,规模较大的住宅小区以及建筑物的建设资金大部分需要上亿元甚至更多,所以在整个房地产项目的开发过程中需要大量的资金支持,整个环节中必须保证资金链的良好运作。房地产项目资金环节是一个很长的周期,资金投入大,回笼慢,同时运营过程中会面临许多偶然因素的制约,包括土地投资市场、综合开发市场以及房地产销售市场,项目资金投入后需要经过各个市场的一次性的完整流通才能获得最终的利润。

二、房地产业资金管理存在的问题

我国房地产经营模式简单可以归纳为置地-建设-销售三个部分,建设时间、市场环境以及政府制定的行政法规等,无法进行有效的盈利预测,房地产开发企业的管理上存在着许多需要改进的方面,如公司治理结构,资金管理,工程财务管理以及整个项目资金账目的审计环节都存在不同程度的问题。

(1)资金管理存在漏洞

货币资金是企业变现能力最强的资产,可以用来满足企业生产经营中资金流动支付的需要,同时也是企业还本付息和依法纳税的重要保障,资金成本较高。此外,项目内部资金管理也很重要,如果某职位在财务管理上的权力较大,高度的资金集权会增大财务舞弊事件发生的概率。

(2)收入成本核算缺乏合理性

房地产企业的开发周期一般是一年以上,项目较大的工程甚至要3至5年的时间。这期间,资金的收效慢,就会发生企业的投入产出比例呈现出不合理的现象,大量的资金投入产生的费用无法与收入配比,需要注意的是,开发产品即便预售完毕,预售款项并不能确认是收入,房地产开发产品的成本载体是整个建设工程项目,项目销售单位却是单个楼层或者户型,单个楼层的售价与其成本自然就不是配比的。

(3)内部风险控制不当

虽然房地产开发公司大多依据国际管理经验设立了内部审计机构,但是成效却不大,主要原因是国内企业只模仿了内部审计机制的外形,设置了机构,却没有学到内部审计机制的核心,国内房地产企业内部审计机构往往没有财务审计实权,审计报表的审批还是在领导手中,高度集中的财务集权设置,让内部审计部门的工作内容大多流于形式,没有起到监督管理作用。

三、房地产业开发财务管理的建议

面对日益加深的金融危机,在行业、企业目标资本结构式管控财务风险的同时要防范资金断流底线,开创多元化融资渠道,加强企业大规模融资,遵守风险收益均衡原则,建立完善统一的财务系统,对财务风险进行合理预测和防范,对资金的管理做到物尽其用。

(1)完善企业目标资本结构

企业在建立资本结构时,要根据自身的发展规划和偿还能力确立融资目标,负债份额,债源分布,还债时间,将投资回收时间与负债时间长短期联合起来,防止还债集中到来。创建良好的筹资环境,降低资金成本,避免到期物理偿债的现象发生,有效防范财务风险,良好的融资环境能够促进企业吸收到更多的投资。

构建内部集团资金结算中心是解决资金矛盾问题的有效方式之一,各类单位在中心内开设收入户和支出户,通过资金预算管理,资金统筹管理,对资金进行有效的综合评估,挖掘资金潜力,降低资金风险,提高资金调度的准确性和及时性,将资金的预算、资金使用情况细化到每月每日,使得预算在不断变化中接近实际应用,为日后其他工程项目资金预算提高可行度和准确性的建议。有效的会计系统控制位企业提供了真实完整,有效可靠地资金流动信息,能够帮助企业做出正确的经营决策,及时制定风险防范措施,促进房地产行业资金链的有序运行。

(2)推进企业自身改善

企业自身要注重对项目开发可行性的研究,对项目进行开发背景、规模和经济形势进行全方位的研究,确定项目后,对市场供需情况、工程预算以及政策法规进行全面分析,确定项目资金链能够稳定持续的拓展。

银行借贷已经不能满足日益变化的房地产行业需求,房地产行业不能局限于当前的融资方式,除了传统借贷和风险投资以外,还要借助上市融资、信托投资的方式,注入优质资产,形成多元化融资资金链,提高项目资金流动性。

在审计控制方面,现代内部审计已不再是单一的财务审计,其功能已经逐步扩展到了经营审计领域,

第4篇

关键词:房地产企业;内部控制;思考建议

一、房地产企业内控问题研究

1.内部结构没有协调好

在目标的实行期间必须把长期与短期目标完全有机结合起来,这往往就需要内部的相关组织结构能够有效的统筹发展,让各个部门能够相互协调发展,绝对不能因小失大,为了眼前的短期目标而对房地产企业整个的长期目标造成影响,各个部门之间往往也会缺少沟通与交流,容易出现以自我为中心的现象,这样就会出现影响房地产企业业务开展的情况。

2.对问题视而不见

对于房地产企业自身而言,自身发展实际上就是业务的发展与内部的改革。不过因为岗位的分工相对较为模糊,加之受到人员的限制,部分员工存在投机取巧的情况,往往不依据制度做事,部分员工甚至存在即便发现问题也不会上报的情况,长期以往所存在的问题往往会不断的积累,最终在没有缓冲的前提下,问题就会逐渐渐渐放大最终发展成为经济发损失。

3.管理与发展没有并进

对于房地产企业而言,尤其是房地产企业,如果想在市场经济中抢占更多的金融市场,就需要不断发展对应的业务,但是其在新业务出来之后,对应的相关制度却没有在同一时间与业务同时出台,这就会诱发一系列的问题。比如操作过程中或多或少的会存在漏洞,出现操作不规范的现象,同时在检查过程中往往也很难真正意义上的检查到位。不可否认的是,单纯的发展全新的业务并不能真正的促使房地产企业发展,而轻视业务上的管理,则会令房地产企业的发展受到更大的阻碍。

4.内控体系不够健全

首先房地产企业制度的修订等方面存在较大的问题,实际上房地产企业之间的发展也需要业务发展来作为其主要的支撑,不过其在发展的过程中没有对有关的制度实施修订,相关岗位和对应的职责没有划分明确,这样就和现实中的业务完全脱离开来。缺少科学有效的业务操作流程与定岗定位责任的相关制度,就不能有效的开展相关的业务,这样业务操作的有关流程往往不能有效的开展,操作性相对较差,执行起来往往也较为复杂,同时风险也会对应的提升。

二、加强地产企业内控管理的几点思考

1.健全内部审计体系

要想不断强化房地产企业内部的控制与管理,就需要健全权威的独立内部审计组织。此种审计一般针对分行的内部审计,可直接与企业财务总部对接。因此作为房地产企业的直接运行与管理者,其对管理制度的制定应该做到科学有效,不能脱离自身单位发展的实际需要,如此才能不断的强化内部控制与管理,同时对改革部门之间的有效合作也有很大的帮助,提升管理的质量,不断促进房地产企业改革方面的相关业务得到最快的发展。作为内部审计组织应该对房地产企业内部控制以及管理工作实施全面的监督与检查,在条件允许的情况下要指导其工作的开展。所以作为房地产企业审计部门应该是独立与权威并存。

2.加强管理

对于房地产企业而言,其业务往往直接就是金钱往来,所有的流程往往均有对应的较为特定的权限和程序,此类文件均要利用文件等形式通过签字以落实其业务开展是否有效。作为房地产企业工作人员,不同的个体均应该明确向不同的领导汇报自身不同的药物情况与反应对应的业务问题,假若业务流程设计不合理,同时运行以及管理制度也不科学,就会出现诸如操作环节出现重复等问题,这样流程也会较为复杂与繁琐,很多房地产企业工作者在遇到问题的情况下出现不知道该向哪位领导汇报的情况。

3.健全激励机制以不断强化房地产企业内部控制与管理

对于房地产企业而言,内部控制与管理不是简单的房地产企业人员管理,而是房地产企业各个环节与各个部门的管理。包括上级对下级的控制与管理,同时还涵盖员工对自身的控制与管理。作为房地产企业一定要建立健全相关的激励机制,通过绩效考核来不断强化其内部的控制与管理。首先作为房地产企业应该做到奖罚分明,对于业务较为突出的员工以及部门应该加强其奖励,这样不但可以让员工树立工作的积极性,同时还可以使得员工或者部门为了维系自身的荣誉而在以后的工作中越来越努力,在某种程度上说可以提升员工对其内部控制与管理的执行水平。同时对个别人的工作行为也能够起到积极的促进作用。同时对没有加以奖励的工作者也会有某种程度的激发效果,这样能够感染其他同事在未来的工作中更加积极进取,使得房地产企业内部的所有员工在未来工作中更加努力。由于奖罚分明以及权责一致,因此在员工失职犯错的要追究其对应的责任,就房地产企业自身而言,违规操作是必须严格禁止的行为,如果员工违规操作,就一定要追究其责任,也只有真正意义上的做到公平公正,才可能使得内部控制与管理做到建立健全,同时员工才能够做到严以律己。另外还应该将内部控制以及管理作为房地产企业内部考核的另一个方向。

三、结语

房地产企业科学有效的自身管理同时配合内部控制管理是企业发展的重点与难点问题。目前部分房地产企业股价不断下跌,甚至一些房地产企业出现倒闭的情况,这使得人们更加重视内部控制管理对企业的发展。房地产企业要想在市场经济发展中立于不败之地,就需要做好风险防范工作,不断强化内部管理与控制,加强内部审计工作,善于发现问题解决问题,从自身的实际情况出发,不断的进行内部控制改革,立足长远。

作者:陈立军 单位:河南中力房地产发展有限公司

参考文献

第5篇

前言:我国房地产行业经历了二十余年的发展, 目前已进入竞争激烈、优胜劣汰阶段,如何在确保品质的同时合理控制成本,降低风险,是企业能否良性持续发展的关键。只有有效的内部控制,才能使房地产企业提高信誉、创造效益和持续发展。以合理保证企业经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整,提高经营效率和效果,促进企业实现发展战略。

一、房地产企业内部控制制度存在的问题

1、内控制度不完备

我国房地产企业内部控制体系建设不完备, 主要表现在:

(1)内部控制制度尚未建立,或不成文,内部控制制度工作无据可依。

(2)部分企业虽然建立了内部控制制度,但不健全。

(3)许多房地产企业内部控制程序不科学,目标不明确、不细化。

2、风险控制体系不健全房地产行业属高投入、高风险行业,但其风险控制系统却并未健全。主要表现在:

(1)房地产企业对项目投资风险与评价不足,决定投资开发项目时仅凭借管理者经验或短暂的市场调研,经仓促估算便进入土地有形市场抢拍土地开发权,对开发过程的风险未能加以重视,以至使开发商在购入土地后再重新审视自己原有的可研报告才意识到开发风险的严重性。

(2)在产品设计策划、行销策划的市场定位上,常是高层凭经验主观决定,没有深入调查分析。以至产品完工后销售时间过长,才意识到产品不符合市场需要。

3、监督机制不到位

目前房地产企业基本都认识到了内部控制的重要性, 并完善了企业的规章制度。但其能否得到严格实施才是生产安全住房品质合规的最基本保障。因此需要内部审计部门严格监督。目前,一些房地产企业的审计与财务部门没有完全分开, 部分内部审计人员担任或兼任财务部门领导,甚至是财务总监的下级,使审计工作受到各方面利益的牵制,最终流于形式。

4、缺乏内部控制专业人才

我国房地产企业面临相关专业人才储备不足、缺乏内控相关的信息系统等挑战。而房地产行业的投资、预算、工程施工等环节都需要监督,致使该行业的内部控制专业人才更加缺乏。由于内控专业人才储备不足,很多企业依赖专业机构的协助,但专业机构对企业的认识往往有限,往往仅可以完成内部控制报告。

5、企业基层内部控制环境薄弱

企业缺乏对于员工层的内部控制教育培训, 内部控制理念没有向员工展开, 房地产公司员工普遍认为内部控制是企业高层的工作。而内部控制实质上是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工实施的、旨在实现控制目标的过程。只有全体员工的共同参与,才能实现内部控制的有效性。

6、房地产经营中信息沟通不畅

房地产企业具有开发周期较长,筹资额较大,资金周转期长等特点。在经营中涉及方面广泛,利益相关者众多,包含投资者、债权人、承包单位、被拆单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位以及各个政府审批部门、工商、税务等等。由于涉及范围较广,导致内部控制的内部与内部、内部与外部信息沟通更容易不畅,给内部控制带来了较大难度。

二、完善房地产企业内部控制的对策

1、完善企业内部流程

(1)制定规范的业务流程管理制度并编制内部管理手册,明确内部机构设置、岗位职责、业务流程等情况,使企业由上至下有据可依。

(2)对业务流程不断梳理完善、优化,加强各部门间协作,避免职责交叉和制度缺失等问题,避免墨守成规。

(3)不断完善流程管理信息系统,采用较先进的ERP 管理软件。

2、健全房地产风险控制机制

当前房地产行业市场走势不清晰,政策金融形势不稳定,房地产企业在取得土地经营权到最后房屋销售的过程中,必然会受到诸多外部因素的影响,仅凭企业领导者主观经验决策难免会与正确方向存在偏差。完善的风险控制机制,能为管理者提供稳固的决策环境。

企业必须强化风险意识,建立合理的风险评估体系,建立风险预警机制,把风险控制在可接受的范围内。房地产企业应根据风险类型和特征制定合理的风险转移方案。应用现代化的网络信息技术对企业内部风险进行预测,实行科学的事前控制手段,有效规避内部风险。充分吸收专业人员,组成风险分析团队,按照严格规范的程序,避免企业领导因个人风险偏好给企业经营带来重大损失。

3、完善有效的监督机制

(1)保证内部审计部门的独立性,其应由董事会直接领导,向董事会报告,确保其能客观的对各个部门进行审计,充分发挥其对总经理和财务部门的监督职能。

(2)设立内部举报机制,保持内部举报热线和信箱的畅通,保护举报人的安全。

(3)防止管理层舞弊,一般房地产公司管理层舞弊具有隐蔽性,当内控体制不完善时,管理层的权利有时会凌驾于规章制度之上。通常管理层舞弊有如下信号,如管理人员遭受异常压力或业绩期望;机构面临资金压力;管理层的薪酬与经营成果挂钩等。当企业出现这些信号时,内部审计部门要特别注意对财务报告真实性的确认,考察管理层是否存在粉饰财务报告的情况。

4、培养与引进内部控制专业人才

(1)挑选财务、工程、采购等核心部门的员工组成独立的内部审计团队, 还可以在团队中外部聘用会计师事务所的专业人才对企业进行风险识别与评估、对内控环境进行建设并持续监控,发挥内部控制最大效果,并逐渐将其规范化和精细化,产生管理效益;

(2)鼓励内审团队员工参加内部审计知识培训,鼓励其取得审计师证书和国际内部审计师证书等;

(3)在内审机构创立后的前一两年必须采用专业机构展开内部审计,促使企业内审团队和外部专业机构合作,并在合作过程中向专业机构学习技术经验。

5、完善企业内部控制的人文环境

(1)在企业内部全面宣传内部控制,制作内部控制手册,分发到每一位员工。通常内部控制手册,需要具备如下信息:企业信念理念和文化方针,如诚实守信、以人为本;企业合规承诺,如遵守国家法规、符合国际标准、达到审计合格;对管理层的合规要求内容,如做合规表率,对每一位员工的合规要求内容,涵盖工程、采购、销售等;

(2)定期展开内部控制自查,制做内部控制自查确认表,针对各个部门不同业务情况制做表格,要求每年一次由各个部门对本部门是否符合内部控制要求进行自我检查确认,并且要求各个部门领导将检查事项进行部门内部教育,告知下属,每年检查后均需进行内部自我改善。

(3)不定期进行内部审计,在每一次内部审计过程中,让员工了解到内部控制是由每一个员工的工作组成,内部控制是全体员工实施的。

6、建立广泛信息与沟通平台

第6篇

【关键词】 房地产开发企业 内部控制 问题 对策

近年来我国的房地产企业保持了良好的发展势头,但在快速发展过程中也暴露了种种问题,尤其是内部控制方面的问题更是迫在眉睫。本文通过对房地产开发企业主要风险进行了分析,针对我国目前房地产开发企业内部控制的现状和出现的问题,提出加强房地产开发企业内部控制的对策,为房地产行业在完善内部控制以及防范市场风险提供思路。

1. 房地产开发企业主要风险分析

我国房地产开发企业承担的风险有自然风险、社会风险、经济和市场风险、技术风险、企业内部风险、法律风险等。由于我国的政治经济环境稳定,社会安定团结,故对房地产经营管理影响最大的国家政治变动对我国的房地产开发企业而言影响有限,社会风险也不会对其产生深远的影响。而由房地产经营管理过程中自然灾害,诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的风险;由房地产市场状况的变动引起的,或者说是由市场运行状况的不确定因素引起的风险;由科学技术的进步引起的风险;由房地产经营管理企业内部管理水平等问题,形成经营管理风险等风险因素影响我国房地产开发企业。

2. 房地产开发企业内部控制存在的问题

2.1资金成本控制的风险意识淡漠

商品房价格涨速过快,空置率不容乐观。在商品房价格上涨的同时,其空置面积也不断增加截止到2009年10月末,全国商品房空置面积达 1.33亿平方米。截至 2010年6月末,全国商品房待售面积共计19182万平方米,即接近2亿平方米的商品房建筑完毕之后无法投入销售使用。可见,房价的激增和商品房空置率的增长共同加重了房地产行业的资金负担,直接促成了房地产开发企业的资金风险。

2.2内部控制体系和监督机制不健全

目前,多数房地产开发企业的内部控制制度不够全面,在控制环境、会计系统、控制程序等方面均有较多的不完善之处。例如没有覆盖所有的部门和人员,没有渗透到企业各个业务领域和各个操作环节,使企业会计工作秩序混乱、核算不实而造成会计信息失真现象极为严重。

由于很多企业的内审部门并未单独分立出来,严重缺乏应有的独立性特征。并且在审计的过程中,重点是在会计账目核对,帐帐是否相符层面,较少涉及审计企业的内部风险控制制度是否规范,是否需要完善以及各部门是否能够依照职能高效率完成任务,内审的监督机制作用并未发挥出来。

2.3监督职能弱化,内部审计形同虚设

目前有很多房地产开发企业监督评审主要依靠内审部门来实现,而有些企业的内审部门隶属于财务部门,与财务部同属一人领导,内部审计在形式上就缺乏应有的独立性。另外,在内审的职能上,很多企业的内部审计工作仅仅是审核会计帐目,而在内部稽查、评价内部控制制度是否完善和企业内各组织机构执行指定职能的效率等方面,却未能充分发挥应有的作用。在岗位设置上为节省人工费用,实行一人兼多岗、一岗并多职,没有很好地构成内部牵制;在货币资金管理、实物监控、投资和资产处置等方面,没有制定成文的内控制度。

3. 加强房地产开发企业内部控制的对策

3.1完善内部控制制度

强化和完善内部会计控制机制。需要完善财务会计系统,并将其与监督系统区分开来。即,将财务会计系统中的所有真实发生并记录的经济业务,要在则一务会计报告中做出适当的分类,另外,重大的经济业务要进行必要的详细描述;衡量经济业务的价值,在财务会计报告中准确记录其货币价值;准确确定经济业务发生的期间,不影响财务报告的基础上,将其记录在适当的会计期间;在财务会计报告中适当地表达经济业务,并按要求披露相关事项等职能,与监督系统中的审计、稽核等职能区分开来,建立完善的内部监督部门,并赋予其应有的职权。

3.2完善业内部控制操作过程

改善房地产开发企业的治理结构。房地产企业要优化管理、正确实施内部会计控制,更要健全公司的治理结构,这是是内部控制系统构建的基础。建立和完善内部会计控制制度,完善决策机制,将进一步强化董事会的作用。设立专门的内部审计、稽核等监督部门,并确定其独立性,行使相应的监督权。要以制度约束人,强化责任追究制度,建立和改进激励和约束机制。

3.3建立内部财务风险控制的信息系统

信息系统收集、生成、传递的信息在内容、时效性、准确性、可靠性、可用性等方面保证信息的质量。信息沟通在房地产开发企业风险控制的作用机制如图1所示:

在风险评估阶段,能够自动收集市场的各种信息,计算企业所需要的各种相关财务指标,计算出采购预算;在风险管理阶段,根据公司的风险管理策略,信息系统应具备决策咨询和支持的功能,提出解决策略;在实施风险控制方案阶段,信息系统根据预定的方案,在房地产开发前期成本、服务质量、土地成本、等关键环节引导和约束人员按风险管理和合同操作,充分降低开发企业过程的操作风险;信息系统能够定期生成集中开发企业执行情况的报告,向管理层和董事会报告,风险管理部门也能通过信息系统查询财务风险控制情况,及时了解开发企业的进度,提出相应的意见。

参考文献:

[1] 昊国春.浅述内部控制制度[J].技术经济与管理研究.2003(l).

第7篇

房地产企业会计内控存在的各种问题

1.1受到来自外部环境的影响

面对经济全球化的趋势越来越深,在很大的程度上导致我国房地产企业受到外部环境带来的影响也不断变大。对于我国房地产企业具体的发展情况来说,其在经营发展时承受着来自国内同行以及外国同行两方面的影响,因此,其市场竞争非常激烈,必须与国内外同行进行竞争[2]。另外,再加上房地产行业的特点为资金开销高、难以控制以及风险大等,进而导致其在开展会计核算与决策的过程中产生失误现象属于很常见的事情,由此而为其带来很多没有必要的损失。

1.2企业会计内控制度存在缺陷

和国外的房地产行业相对比,我国的房地产行业具有起步不快的特点,因为受到来自该特点的影响,从而造成我国大部分房地产企业构建的会计内控制度出现一定数量的缺陷,其制度体系产生的问题并不少。从多个角度来看,房地产行业之所以会出现上述的问题,其主要受到来自两个因素的影响:(1)不根据市场经济发展的需要与规律会计内控制度开展构架,使其具有很大的盲目性,从而导致建立的制度没有具备企业发展需要的系统化、流程化以及执行力,最终造成在会计内控方面开展的工作多数只是流于形式,而制度的可操作性以及实用性完全得不到有效的发挥[3]。(2)国家相关部门或是房地产行业在制定会计内控制度的过程中,忽略将制度和其经营发展方案有效地联合在一起。

1.3内控环境多样化

最近几年随着房地产行业的不断发展,国家之前制定的法律条文已经很难满足其发展需要,由此造成房地产行业在会计内控方面具备操作性强以及规范化特点的法律规定少之又少。尽管不少房地产企业也为自身发展构建部分和会计内控相关的制度,可是实际可行以及比较合理的目标与方案却寥寥无几。另外,有非常多企业制定的会计内控管理计划存在操作性不强的特点,因此产生各自为政以及集体管理这些情况是很常见的事情。并且在房地产行业中还面临着会计内控工作者综合能力水平不高的问题,面对当前网络技术呈现现代化与信息化趋势的背景,其没有掌握适合的专业知识以及计算机水平较低,由此而导致其不可以合理地开展企业具体的财务工作。

构建和改进房地产企业会计内控制度的方法

2.1对资金管理承受风险开展科学的控制

对于房地产行业来说,构建和改进其资金风险防范机制也是其会计内部控制一个重要的内容。所以,企业必须构建起预防资金风险制度,使企业负责人从经济、法律与行政三个方面认识到其需要承担的责任,同时还持续地改进与控制有关的财务管理制度。另外,企业必须提高管理控制的力度,使其高业务盈利能力可以得到不断的增加,进一步减少其面临的收支风险。总的来说,也就是房地产企业在债务资金结构方面开展改革与调整的过程中,必须严谨地根据企业本身的生产经营以及发展形成的要求,目的在于提高财务杠杆对资金筹备管理起到的约束作用。而房地产企业面临的风险并不少,因此其必须使用各种各样合理的方法对风险开展控制[4]。举例来说,房地产企业能够经参与到目前社会多种活动以及商业保险,从而把风险转移;坚持采取经营模式复杂化政策,令企业的内部产品经营可以达到相互互补的现象,进一步出现以盈补亏以及以收补欠的现象。同时,企业还必须对资金开销做出正确的安排计划,且经使用分散归还与借款的方式对资金实际的花费和收入做出科学合理的计划,目的在于尽最大的努力降低其承担来自资金方面的风险。

2.2提高内部审计工作的力度

房产企业想要顺利地完成经营目标,提高其内部审计工作的力度很有必要,而增加其财务会计管理审计力度更是重中之重。企业可以经过构建符合其发展需要的管理制度以及规范,从而对提高内部审计工作具有的独特性以及权威性提供有效的帮助。企业还可以从多个方面对其会计有关工作开展监督和审计,使用要求性十分高的审核标准以及行为规范,正确且快速地对工作中存在的问题或者潜在风险开展合理的解决,目的在于尽最大的可能预防财务会计报表出现问题以及误差,从而防止给企业带来严重的经济被破坏。另外,企业还能够挺过定期给审计人员开展素质培训,增加其掌握的专业知识以及自身综合素质,使其具备可以满足房地产行业发展需要的能力,进一步给企业成立一支综合能力强的审计队伍。

2.3对企业成本进行有效的控制

在房产企业所有的内控工作上,对其会计工作开展内部控制管理属于作用和分量均非常大的工作。企业在会计工作方面实现内部控制管理主要为了可以减少财务成本投入,进而增加其生产经营利益。所以,对于房产企业来说,对其财务成本实行有效的内部管理以及控制十分有必要[5]。企业经对其经营管理每个过程花费的成本开展具有细分化特点的管理,可以顺利地达到对其全部生产经营成本进行合理的管理与控制,从而尽最大的努力在花费很小成本的同时取得较多效益。另外,企业还必须增加其对会计内控管理力度,给内部控制管理工作达到规范、合理以及贯彻实行提供保证,进一步增强其财务管理的效果。

综上所述,随着房地产行业发展规模的不断增大,企业对其实行有效的内部管理很有必要。构建与改进房地产企业的会计内控制度,可以对其产生一系列的积极影响;不仅可以减少其生产成本投入,同时还能够确保其维持在稳定经营管理的状态中,进而达到增加经济效益的目的,使地产行业维持可持续发展的状态。针对文中所述房地产企业内部控制中存在的问题,应增加构建会计内控制度体系的力度,使其可以适应企业发展的需要,同时在生产经营得到改进完善,进一步完成其用最少的生产成本获取更多利益目的。

参考文献

[1]何秀清.浅论房地产企业财务管理存在问题及对策[J].行政事业资产与财务,2011,10(02):125-126.

[2]袁慧敏.房地产企业财务管理浅析[J].经济师,2011,25(10):256-257.

[3]王红霞.中小房地产企业财务管理中存在的问题及对策分析[J].中国外资,2011,20(14):189-190.

[4]吕明.浅析房地产企业财务风险及控制措施[J].现代商业,2011,21(30):178-179.

第8篇

一、房地产企业内部审计工作现状分析

房地产企业的财务管理及内部管理工作想要获得大幅度提升就必须加强内部审计工作具体质量。近年来在内部审计工作方面也下了很多功夫,但是从具体情况来看,仍然存在许多问题值得我们思考。制度建设方面内部审计工作仍然偏重于事后审计,同时在审计结果分析研讨方面也不够准确及时,从而让内部审计工作浮于表面,未能发挥实际效用。人员队伍的素质也相对较低,不仅管理队伍素质偏低难以胜任当前审计工作具体要求,其他部门管理人员及工作人员也因为无法有效结合自身工作与内部审计相关制度而让许多制度难以得到有效执行,此外在审计手段方面也有需要改进的地方。

二、加强审计工作质量升级的思考

前文提到当前我国当地产企业在审计工作方面所存在的问题,这些问题所包含的内容是多方面的,想要实现审计工作的价值最大化发挥其需要改进的工作也是多方面的。笔者认为想要提升审计价值就应该从以下几个方面入手。

(一)加强制度建设

制度建设是推进管理工作质量有序升级的最重要工作内容,只有不断加强内部审计的具体制度建设才能够有效发挥内部审计的真实价值。在制度建设方面,首先应该确立审计工作的独立性、权威性以及严肃性。审计工作小组的工作独立于财务管理部门而存在并直接对企业最高管理层及决策者负责。在具体工作方面应该确立事前预测审计、事中控制审计以及事后审计研讨的精细化制度建设。事前审计包括了对房地产开发项目可行性报告的审计,必须从严格的市场调查、消费者消费心理、项目预期收益及风险评测等多个方面进行有效审计,从而确定项目建设是否具有真实可行的特点,同时还要对项目合同的条款、双方权责进行审计,以加强合同管理及执行过程中的严谨性。事中审计不仅要全面监察成本控制、预算执行、固定资产使用及管理以及人员管理等各个方面,同时还要增加更多审计关键点并及时作出积极反应。在事后审计分析阶段,要认真撰写审计报告,将发现的问题以及提出的修改意见完整及时的呈现出来。

(二)加强人员管理

人员管理应该包括队伍素质提升、人员档案管理制度建设、以及绩效考评及奖励约束机制建设等多个方面。在队伍素质提升方面,首先应该加强审计小组的人员知识结构积极调整。内部审计工作因为涉及到房地产企业较高商业机密与财务管理重要环节,因此在审计人员的安排方面几乎都是企业内部财务管理及会计工作人员进行担任,但是内部人虽然能够确保审计小组对房地产企业的忠诚度与工作实效性,却也容易因为属于企业内部人都对企业产生利益与意识上的依附性,从而无法以更为科学、宏观的态度执行审计工作,同时也容易因为企业内部的利益小团体思想侵蚀而做出违背企业总体利益的不法行为,所以整合管理队伍不仅应该让内部人参与来提升忠诚度,同时也应该积极的与社会专门审计机构联合,利用专门人员多年来从事同类型审计工作的丰富经验与更新的管理理论来帮助企业在内部审计工作方面扩宽思路、提升高度、延展广度,实现内部审计与市场需求及企业未来发展的有效接轨。队伍素质提升不光需要加强管理队伍的素质提升,同时也需要提升其他部门管理人员及工作人员的基本素质,这样才能够确保每一项审计工作及财务管理制度都能够得到积极有效的配合。在人员档案管理方面应该推行一对一的档案跟踪记录管理制度,无论是审计小组成员还是其他管理人员甚至是一般工作人员都应该建立专属档案,记录其工作进度、日常表现、特长优点及潜在能力,这样不仅能够为日后的绩效考评提供侧面参考数据,同时也能够让企业管理者更好的掌握现有人力资源,为企业的发展储备更多优秀人才。在绩效考评方面应该改变传统的单项、机械考评方式,建立以内部审计制度执行质量为核心的新型绩效考评机制,最大限度促进内部审计工作的执行效率。在奖励激励机制建设方面,不仅要确保物质奖励的公平科学,同时还要注意到当前企业员工在个人价值发挥及能力展现方面的多元化要求,并推行管理岗位轮岗制度,这样一方面能够留住人才,降低人员流动率,另一方面也能够帮助企业管理者吸收更多合理化管理建议,调整企业管理思路。

(三)积极改进审计手段

当前房地产企业内部审计人员的工作重点是在对企业财务数据的真实性、合法性的审查与监督上,审计对象是会计报表、账簿、凭证等会计资料。实际上,在现实生活中,这一审计模式出现了很多问题,在很多时候阻碍了房地产企业经营活动的正常运作。因此,房地产企业必须要积极改进审计手段,从传统的“查错防弊”转向为企业内部管理和企业决策服务,从审查和监督转向评价与咨询。与此同时,房地产企业内部审计的工作范围不应局限于财务领域,而应当扩展到企业经营的各个方面。在审计方法上,应该灵活多变,根据工作需要灵活采用多种方法。

第9篇

关键词:房地产行业;财务风险管理

中图分类号:F275 文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2014)05-0-01

一、房地产财务风险的含义及特点

(一)房地产财务风险含义

房地产财务风险是指房地产企业财务结构不合理、融资不当而使房地产企业可能丧失偿债能力,并导致投资者预期收益下降的风险。房地产投资具有周期性长、投资额大及追求高收益的特点,因此需要融资贷款,通过财务杠杆融资,这就无法避免的面临高风险,如果房地产市场销售价格发生较大变动,开发建设成本或是市场吸纳能力发生变化时,都会影响到对房地产企业的预期收益。

(二)房地产行业财务风险特点

1.投资期限长。因为房地产投资是一项周期性较长的投资,少也需要几个月,多则几年的时间。从最初的土地获得、市场调研、投资决策到中期的建设施工,以及后期的销售推广、物业管理等需要进过一个很长的周期,在这个过程中容易产生账款无法及时收回,造成坏账,导致资金周转不灵,从而造成财务风险。

2.投资额庞大。房地产企业投资不仅投资周期长,并且投资额很庞大,使企业短时间内耗用大量资金,加上资金收回期长,容易引起企业资金短缺,导致无法企业运转,造成财务危机,形成财务风险。

3.投资追求高效益。高投资、高报酬是房地产企业追求的,这必然也伴随着高风险。因为房地产的投资追求高收益,所以只要通货膨胀的因素存在,企业必将面临通货膨胀的风险。

二、房地产行业财务风险的形成原因

(一)房地产企业决策失误导致财务风险

决策失误是房地产企业产生投资风险的关键原因。房地产企业投资决策旨在对拟投资项目进行宏观控制,它的科学性与准确性直接关系到项目的成败以及企业的经济效益。每当进行投资决策时,往往因企业对投资项目的可行性的分析和研究不够,以及经济信息的不真实、不全面等原因,导致投资决策失误,使投资项目达不到预期的收益,使得投资无法按期收回。决策失误产生的财务风险主要形成于企业项目开发两个阶段:一是可行性研究阶段。二是投资估算阶段。

(二) 宏观环境变化导致的财务风险

经济环境、资源环境、市场环境、政策环境是房地产企业所处的主要宏观环境。房地产其产业关联性致使该行业容易受到宏观经济环境变化的影响,尤其是在经济萧条时,房地产企业财务风险的发生机率随着其关联产业遭遇的经济危机而增大。市场环境风险则是由于房地产商品入市以后可能会面临的一种风险,它的风险大小主要由房地产市场整体状况以及企业的销售策略。土地是房地产企业所面临的主要资源环境风险。由于土地是房地产开发中不可缺少的非再生资源,国家如何制定土地政策和土地价格,以及土地市场的供求关系和土地本身的位置,都会使房地产企业受到很大影响。政府机构为确保国民经济的协调的持续发展,针对房地产行业采取的宏观调控政策使其形成政策环境风险。这些宏观调控政策通常有很强的针对性,使得房地产企业的收益受到巨大影响。

(三)内部控制制度不健全不完善,监督不到位

房地产企业内部控制制度的不健全,监督不到位是造成房地产企业财务风险的重要原因。房地产企业在制定内部控制制度时,经常忽略房地产行业的发展规律和管理要求,忽略了企业的长期发展战略,盲目地制定内部控制制度,使其缺乏系统性,只停留在制度层面做文章,缺乏配套的具体操作流程,从而失去可操作性、实用性。此外,房地产企业内部控制制度的监管工作也关系到企业内控风险控制的好与坏。在现实中,如果企业制定了内部控制制度,并且在也实施了内控程序,但会由于有效的监督机制的缺乏,使得内部控制流于形式,起不到实质性作用,从而形成了财务风险。再者,房地产企业没有将内部审计部门和财务部门分开,也会使企业的内部得审计工作由于各方利益而受到牵制,财务流程得不到有效的约束和控制,影响审计的独立性,无法正常发挥审计的监督职能。

三、房地产企业财务风险的控制措施

(一)优化房地产企业的资本结构

虽然房地产企业会利用负债经营发挥财务杠杆效益,并且能够给企业带来一定的经济利益流入。但是,负债大小必须控制在一定的范围之内,过高的资产负债率不但不会够给企业带来经济效益,还会加大企业的财务风险。当企业负债超出一定的范围,资产负债率与财务风险成正比。因此,房地产企业需要根据自己的实际情况,衡量企业自身的负债承受能力来分析自身的融资能力、抗风险能力和获利能力,从而制定科学、合理的资本结构,减少企业的财务风险。

(二)房地产企业应增强投资项目的管理力度

大家都知道房地产投资是一项具有极高的风险性的综合性经济活动,由于自身行业特殊性的影响,对于政治环境、经济环境和社会环境反映非常灵敏。因此,房地产企业要加强对投资项目的管理力度,对每个投资项目都要做好分析和综合测评,对选定的决策方案应该进行多方面的验证,全盘考虑各种可能面临的风险因素,使投资实施方案制定得详尽、可行,并且要求对每个投资项目做好投资风险的控制与规避策略。

(三)对房地产企业的现金流量加强控制和管理

随着房地产行业的不断发展,以土地储备作为竞争资本现状逐渐向以现金流量、筹融资渠道做为竞争资本转变,这就逼迫房地产企业必须调整原有的战略方案。当前,现金流已是房地产企业追求长远规划因首要考虑的关键因素。

(四)在企业内部建立强有力的风险预警机制

有效的风险预警机制的建立,可以使企业的不正常的经营状况控制在初级阶段,从而降低财务风险带来损失的概率。借助全面预算建立强有力的预算预警机制是很有必要的,企业可以通过预算和实际之间差异的比较、分析,为企业的整体经济活动提供更可靠的参考依据,从而制定出调整企业行为的有效措施,使得可以科学的预测未来面临的各种风险。由此可见,有效的风险预警机制,能及时发现潜伏在房地产企业内部的财务风险,能提前做好风险的分析和防范,达到规避和化解财务风险的目的。

参考文献:

第10篇

(俊发地产有限责任公司,云南 昆明 650225)

摘 要:要保障房地产业财务资金安全,确保市场良好有序运行,就要加快房地产企业财务内控制度的建立与完善,并加强企业内部资金的监管。本文将从房地产企业财务内控制度现状入手,探析其中存在的问题,进而提出如何建立和完善房地产企业财务内控制度及其意义。

关键词 :房地产企业;财务内控制度;完善;措施

中图分类号:F235文献标志码:A文章编号:1000-8772(2015)25-0141-02

由于房地产行业具有资金密集、人员较杂、受市场波动和国家政策影响较大等鲜明特点,因而受到了人们的广泛关注。企业不能控制市场变化或国家政策的调整,要想促进企业自身的发展,就需要从自身的管理入手。可见建立健全房地产企业财务内控制度是房地产企业的必然选择,也是在市场经济环境下保障资金安全的重要举措。

一、房地产企业财务内控制度的现状

财务内控制度是指企业管理者为了适应国家政策、方针的调整,保护企业内部资金、财产的完整与安全,保证财务信息真实可靠及实效性,尽量降低企业市场风险,为企业发展创造良好生存环境的重要举措。财务内控制度其实是将企业内部人员(特别是财务管理人员)的行为进行规范,对所有的财产、资金进行维护和有效利用的一系列方式和办法、程序和制度的总称,是房地产企业进行自我检查、约束、制约的系统。

(一)缺乏有效的监督系统

部分房地产企业是由企业的管理层直接任用财务人员。存在经理这样的管理层为了巩固自己的地位,并为向企业高层显示自己良好的工作业绩,导致其与财务工作者搞权钱交易的情况。这将导致财务人员做出的会计审计报表缺乏真实度,对企业的经营业绩有所夸大,使企业高层对企业真实运行状况缺乏了解。会计财务报表的公布一般来说以年报为主,因此缺乏时效性,这就使得企业职工不能对公司的财务情况及时知晓。而这将整个企业财务置于不安全的境地,管理层私挪公款,用公款进行大吃大喝等现象时有发生。

(二)房地产企业内控环境复杂

房地产企业是资金资源密集型企业,在资金方面不仅数量庞大且项目众多,仅土地使用费用一项就多达千万,这就为企业内部财务管理造成了很大的困难。然而,在房地产企业中存在资金被宣传部门、建设部门、销售部门等分割使用,且各部门较为分散,各自为政的现象。缺乏完整的资金运作体系,将资金置于一个透明的环境下运作,这就使整个企业难以有一个完整的资金流向图,企业高层也难以对企业整体的资金状况深入了解。对于防范风险,保障资金安全是极为不利的。

(三)外部环境波动大

在市场经济环境下市场占主导,一方面,这促进了市场经济的发展;另一方面,这为房地产企业带来了资金风险。房地产行业与其他行业相比,有其自身独有的特殊性。资金投入极大,建设周期较长,受市场环境影响极大等都是房地产行业的特点。因此,一旦遇上市场经济波动较大的时期,人们对买房就会持观望态度,房地产行业则将遭受重大打击。投入的资金难以及时收回,银行贷款、人员开支等花费都将给房地产企业的资金造成很大的压力。此外,随着改革开放的深入,部分外商企业嗅到了中国房地产的商机,纷纷在中国买地建房,这也给国内的房地产企业带来了一定压力。可见,当前房地产行业不仅要抵御市场变化的风险,还要应对外商企业的竞争,故而建立健全房地产财务内控制度势在必行。

二、建立完善房地产企业财务内控制度的意义

(一)优化房地产企业生存环境,防范市场风险

建立和完善房地产企业财务内控制度,首先能对企业的资金总额、债务情况及在建项目等有一个明确的认识,进而能够对企业进行统筹规划,留出一部分的安全保障资金,确保在面临经济危机时企业不会陷入资金断链的恶性循环;其次,在面对外部竞争时,企业也能及时调整发展方案,积极革除企业原来的旧制,减少因企业部门之间各自为政的资金浪费,提高企业的利润空间,并能够积极应对激烈的市场竞争,使其在市场竞争中立于不败之地。

(二)提高企业财务人员的素质

首先,完善的企业财务内控制度能够防范原来企业管理人员与财务人员权钱交易,“做假账”的风险。畅通企业财务人员向企业高层汇报的渠道,提高财务工作地位及对财务人员的要求,对财务人员的职业素养和职业道德的提升具有促进作用;其次,将公司财务信息在公司平台上进行公布,促使财务人员为提高财务信息的价值而自主学习计算机操作、会计电算化及信息系统等方面的知识,促进了财务人员的技能提升。

(三)保障企业的资金安全

房地产企业投入的资金量大、运转周期长,任何不合理的财务管理系统都会对资金安全造成很大隐患。建立和完善房地产企业内控制度就是为建设企业高效的财务管理系统提供良好的制度保障,为企业的财务管理系统正常运行提供有力支持,进而能够让企业资金在一个安全的控制环境下运作,真正保障房地产企业的资金安全。

三、房地产企业如何建立和完善财务内控制度

(一)对企业发展进行统筹规划

任何一项企业制度的建立都离不开对企业的发展战略、发展方向进行深入的研究,房地产企业也不例外。要想建立完善企业财务内控制度,就要对企业的发展目标、发展方向进行统一规划,统一调整;并对企业内部的资金、在投项目、土地使用费用、银行贷款与利息、人工费用、水电等基础资源花费等进行了解,将企业账目做一个详尽的整理。革除企业内部各部门各自为政的旧制,建立统一的财务管理及内部控制系统,在各部门设立财务管理与内控监督的岗位。同时,根据企业的发展方向,要对资金的使用方向有所侧重,有所保留。预留一定的安全保底资金,防范未来因政策调整、市场波动可能出现的资金危机。

(二)建立健全房地产企业的财务管理规章制度

首先,建立健全财务人员的选任与管理制度。从用人的源头保证有合格的人员保障对财务内控制度的建立、执行与完善。其次,要建立健全财务主导预算管理的制度。由财务部门引领企业的全面预算管理,对预算的编制、执行、分析与调整的全程进行全面把控。再次,建立健全资金管理制度。对筹资、投资、资金运作等环节明确权责,严格控制各类资金的收支,发挥资金的最大使用效率。最后,建立健全对企业经营活动及时、准确进行核算的管理制度。促进企业守法经营,真实反映企业的经营成果,及时经营信息,以满足外部投资人、监管机构以及内部管理的需要。

(三)加强内部监督,外部调控

部分传统的房地产企业尚未建立完善的资金监督系统,因此也存在财务人员舞弊的风险,若要建立和完善企业财务内控制度就需要形成良好的监督机制。首先,要建立内部审计机构,发挥内部审计的职能,进一步提高审计人员的地位;其次,要将房地产企业的财务内控制度与现代网络信息技术相结合,对企业的财务运作进行公示,上至企业高层,下至企业基层员工都能够对企业内部资金情况有及时的了解,并通过企业员工的监督从中发现财务运作存在问题,以期发挥对建立完善企业财务内控制度的促进作用。

结束语

房地产行业是我国经济发展的关键性产业,它的发展与稳定影响着众多行业的发展与稳定。近年来,多数房地产企业已经认识到企业资金管理的重要作用并积极推进财务内控制度改革。这些举措对优化房地产企业生存环境,提升房地产企业的利润空间,促进房地产行业健康发展,进而推动社会经济的增长,具有难以估量的重要作用。

参考文献:

[1] 余海玲.房地产企业财务内控制度建设的几点创新分析[J].财

经界(学术版),2013,03:199.

[2] 刘艳艳.试析房地产企业会计内控制度的建立和完善[J].经营

管理者,2013,01:188.

[3] 杨晓璐.试论企业财务内部控制的建设与完善[J].中国集体经

济,2012,24:161-162.

[4] 侯文丽.完善企业财务内控制度,提高财务管理水平[J].时代

第11篇

1.1企业内部管理层次差别较大

随着我国房地产市场行业的快速发展,各类资本大量融入房地产市场,各类房地产企业数量激增,以至于房地产市场鱼龙混杂。随着我国近几年来对房地产市场调控力度的加大,逐渐引导房地产行业走向规范化,淘汰和重组了部分落后企业,取得了一定成绩。但总体来讲,在行业发展中所遗留的问题还普遍存在于房地产市场中。具有一定实力的房地产企业立足自身综合实力基础之上,开始寻找新的发展方向,谋求长远发展。但部分房地产企业依据停留在原有管理层次,管理方法和管理策略都停滞不前,无法适应时展需要。

1.2财务管理机制薄弱

目前,我国房地产企业财务管理机制薄弱问题还比较突出,具体体现在以下几方面:(1)财务管理制度不健全,没有结合企业实际,建立完善的财务管理制度,现有的管理制度未有效落实;(2)财务管理工作效率较低。房地产企业内部财务管理工作仅仅停留在编制财务报表和记账等事物工作上,而财务预测、财务决策及财务控制和财务分析等财务管理职能未合理运用,导致管理水平较低。(3)资金的使用和筹措缺乏计划,缺乏现金流量管理的经验,以至于经济效益较好时,能够选择的投资机会较多时,增加了企业风险控制的难度。

1.3预算管理不到位

部分房地产企业的员工在对预算编制时,存在较多错误认识,在编制预算、数据统计分析和编制财务报表时,仅仅当成简单的财务行为进行处理。认为预算管理和其他部分关系不大,以至于房地产项目管理、预算管理、决算管理效果不佳。部分房地产企业内部缺乏完善的预算管理组织体系,导致企业整体规划无法统一,以至于在落实预算考核及编制预算目标时,无法发挥应有的作用。在房地产项目建设的开发阶段,对预算管理的重视度不够,同时认为企业发展战略和年度经营计划直接的关联性不大,而在预算执行阶段,无法确保机制的完备性,无法保障预算数据来源、数据量的及时性。在实施预算评价时,由于考核职责不明或考核力度不大,同时缺乏有效监督管理,导致预算评价效果不佳。

1.4缺乏有效的内部管理、监督机制

目前,内部审计时房地产企业内部控制及内部监督的主要手段。通过运用内部审计对内部控制实现再控制,从而提高内部管理水平。但是由于部分房地产企业并未建立完善的内部管理和监督机制,导致缺乏完善的内部审计机构,即便设置了内部审计机构,但在实际运用中其审计职能缺失,无法对企业经营管理具有约束力。同时,由于我国缺乏COSO类似的组织来指导房地产企业建立完善的内部控制体系,基本上都依靠政府部门规定来减少内部管理制度,以至于缺乏完善的监督机制,影响企业管理水平的提升。

2企业内部房地产管理策略

2.1完善内部管理体制

房地产企业内部管理机制的完善,和内部控制效率的提升,都无法离开整理的指导原则。当前,房地产企业内部管理需要遵循的原则主要有:(1)合法合理原则。我国的法律法规时企业管理行为的准绳,房地产企业内部管理规则制度和管理行为都要以法律为指导,都要在法律允许范围内。(2)坚持全面性的原则。在坚持合法合理性原则的前提之下,要将房地产企业内部的会计控制涵盖企业业务的各个方面,并且还要重点落实决策、实施、监督等环节,实现对企业经营及管理的整体控制,例如:对材料及设备的购入控制、对施工成本的有效控制等。(3)坚持谨慎性的原则。房地产企业的内部会计控制的关键是有效防范风险,而房地产企业的一个重要特点就是投资风险大,这就要求内部会计控制要谨慎地考虑、评估、分析企业在经营各环节会存在的各种风险,争取将风险值降到最低,以实现企业利益的最大化。(4)坚持灵活性的原则。企业的内部会计控制在坚持谨慎性原则的同时,还要根据具体的环境、实际需求、企业的经营战略等情况及时改变、调整或完善相关措施等。

2.2做好成本管理,提高企业经济效益

成本管理是企业财务管理活动中的重点,同时成本也是商品进行定价的重要基础,对于房地产来讲也是如此。做好企业成本管理具有重要的作用和意义,不仅对房地产商品价格产生重要影响,而且与企业经济效益有密切关系。房地产如何做好成本管理,可以从几下几方面入手:第一,科学制定成本的项目及范围,并对其实施有效控制;第二,要在企业财务部门设置出二级成本核算的单位,而且要实施成本责任制。此外,房地产企业在财务管理活动中,坚持统一管理、分级核算的原则也是很重要的,重视与各部门间的沟通和协调,及时落实财务部门所下发的财务目标,确保成本核算工作的准确性,建立起完善的激励机制。在经过了大量的实践表明,实施二级成本核算管理能够为企业提供更真实、有效的财务信息,为企业管理者进行决策提供重要参考依据。

2.3明确权责,规范管理

在房地产企业内部管理层面,首先应该形成自上而下、权责清晰的管理体系,明确管控模式和职能定位,通过有效的组织结构设计、清晰的责权体系、流畅的业务运作流程、科学的业绩评价体系,保证企业整体的组织运行效率与效果,增强企业在战略和运营层面的竞争力。在发展过程中,不断完善管理体系,适时进行调整以适应企业发展。

2.4奖惩有效,人治管理

激励机制是房地产企业内部管理的重点。建立完善、有效的激励机制,能够极大的提高员工工作积极性和主动性,能为企业带来更多效益。房地产企业要结合自身实际特点,制定科学考评办法,综合考虑制度管理和人治管理各方面的优缺点,以服务企业为目标,制定有效激励策略及绩效考核机制,以提高员工工作效率,确保管理水平的提升。

3结语

第12篇

关键词:房地产;营改增;内部控制制度建设

一、房地产企业内控制度概述

内部控制是一系列具有控制职能的方法、措施、程序,是一个严密的、较为完整的控制体系。房地产企业内部控制度是以专业的管理制度为基础,以监管和防范风险为目标,通过全方位建立过程控制体系、描述关键控制点和以流程形式直观表达生产经营业务过程而形成的管理规范。

二、房地产企业内部控制制度的重要性

房地产企业数量多、资质低、竞争激烈。项目开发周期长、投资大,整个过程存在经营风险。营改增后不仅是税种上的变化,同时还对企业的经营管理提出了更高的要求。建立内部控制制度十分重要。第一,建立良好的内控制能对整个项目各阶段实施监督,能及时发现其中存在的问题;第二,内控制能够监督考核企业各部门的工作是否高效,能保障企业的经营效率,保障企业完成既定的经营目标。

三、房地产内部控制制度的现状

(一)企业对内部控制制度认识不足房地产企业在项目开发过程中,普遍存在只注重具体开发的工作,管理上缺乏战略意识、对中长期的发展没有规划。某些地产企业还停留在“抢地”就能赚钱,毫无经营风险意识。适合企业自身的、健全的内部控制制度,需要花费大量的人力、物力和时间,而且不会在短期就能产生经济效益。中小型房地产企业,如果缺乏长远眼光,不会重视这项工作,甚至它的的建立产生怀疑,不愿意进行内部控制制度的实施,或者只是让内部控制流于形式,降低了防范风险的能力与经营水平。

(二)缺乏风险意识,疏于企业的内部控制许多房地产企业是抢到地后,迅速开发建设和销售,对内部控制制度的建立很轻视。房地产企业往往只会重视外部因素,对于因为自身内部控制的缺乏而带来的风险因素考虑的很少。近些年在房地产企业只在盲目扩张,忽视了因缺乏内控制建设而带来的管理缺陷。

四、增值税后内控制建设的几点建议

营改增将地产企业带入增值税时代,这不仅是简单税种的变化,它要求企业对自身的经营流程重新进行设计,内部管理要由粗犷转向精细。企业管理层必须重视,共同谋划、积极应对,做好风险内控,项目流程的各环节,要求予以规范化。这能使企业平稳过渡达到最终降低税负、促进发展的目的。

(一)完善好内部环境治理结构中的董事会负责内部控制的建立健全和有效实施,必须有效发挥董事会的作用,履行相应的责任。营改增后具有一定规模的房地产企业可以在内部设内部审计部门,保证其工作的独立性是很必要的。房地产行业的人员流动性较大,要实行德才兼备、以德为先的人力资源政策。另外,还要加强自身的企业文化建设,应该培育积极向上的价值观和社会责任感,重点强化营改增后的内部风险意识。“人的价值高于物的价值,企业价值高于员工个人价值,社会价值高于企业价值”这是万达的核心价值观。

(二)加强工程及合同的控制建安成本是房地产开发项目总成本中所占比例最大(约占40%)、跨越时间最长、涉及单位最多的。营改增后房地产的税率为由5%上升至11%,能否取得抵扣的进项税发票成为降低税负关键。关键控制点:首先要在工程招标时,要求必须具备一般纳税人资质。其次,在签订各类工程合同时要增加相应发票条款。最后,营改增过渡阶段后的建筑合同成本是否上涨问题,建筑企业主要项目人工成本费用不能取得进项发票,势必导致成本增加。所以选择的建筑企业必须能对其建筑人工成本目标有效控制。

(三)加强资金营运的控制房地产企业资金营运内部控制的主要目标是:保证资金安全,保持各环节资金的周转和高效,保证资金的的供求达到动态平衡。由于营改增后税率的增加,房地产一般纳税人的销项税税率为11%比较营业税高98%。以成交价100万元的房屋为例,营改增前营业税为5万元,营改增后需缴纳销项税9.91万元,可见必须要取得相应的进项税抵扣才能达到企业资金的动态平衡。项目在房屋竣工决算后,进入销售为主的阶段,增值税大部分为销项税,而企业所得税、土增税继续在地方预交,所以后期对资金需求较大。企业要严格按照预算要求组织协调资金调度,定期对资金预算执行情况进行分析,如发现异常,及时采取措施妥善处理,既保证税款的交纳又要避免资金冗余。

(四)加强制衡与监督营改增的试点范围涉及到房地产相关诸多行业,能帮助企业达到一体化、多元化的战略目标。同时企业的经营管理会变得更复杂,将会遇到更多的问题。首先房地产企业要加强内部审计机构独立性。其次,部门不相容的岗位要分离,定期内审,对于业务岗位定期(集团内部)轮换。最后,拓宽监督举报渠道。

(五)加强对企业人员的培训营改增后对房地产企业员工要进行相关知识的培训,尤其是财务人员、审计人员提出了更高要求。比如专用发票的保管、不能抵扣销项税的费用、项目各阶段税收风险管控。

五、结束语

营改增是财税体制改革的重头戏、是供给侧改革的重要举措,它给房地产企业带来了新的发展契机。房地产企业要健全内部控制制度、加强企业文化建设,进一步提高自身的风险管理能力,为企业的可持续发展奠定基础。

参考文献:

[1]李燕.解析企业内部控制制度的执行[J].中国乡镇企业会计,2016(02).

第13篇

关键词:房地产企业 内部控制 内外部环境 新问题

当前,我国房地产行业处于高速发展阶段,涉及资金数额巨大,属于高风险行业,很多地方有待于规范和完善,其重要手段之一就是加强企业的内部控制。企业经营失败、会计信息失真及不守法经营在很大程度上都可归因于企业内部控制的缺失或失效。

长期以来,我国许多企业内部控制状况不容乐观,内部控制薄弱,会计信息严重失真,不仅造成管理混乱效率低下,而且给贪污、挪用企业资金或侵吞企业资产的不法分子以可乘之机,因此,加强房地产开发企业的内部控制,对城市经济乃至整个国民经济的健康发展,对于房地产行业深化改革、改善管理、提高效益和加强廉政建设等方面的责任更加重大,有着更加重要的现实意义。

一、房地产企业进行内部控制新问题分析

(一)房地产企业的内部控制内部环境不优化

目前,我国房地产行业的内部控制环境有待优化,究其原因在于:第一,内部控制操作性文件不规范。近年来,针对于房地产内部控制问题,我国政府部门先后颁布了一系列法律法规政策,但其内容较为粗泛,缺乏规范性性、具体性以及可操作性,以至于其形态虚设;第二,内部控制行为主体素质低下。我国相当一部分房地产企业缺乏专门的培训机构,再加上,财务人员自主学习积极性较差,使其主体素质停滞不前,社会在发展,房地产企业在进步,内部控制要求在提高,以至于其主体素质不能够满足现行房地产企业内部控制的需求。

(二)房地产企业的内部控制外部环境稍显紊乱

房地产企业受自身特殊性的影响,以至于其内部控制的外部环境趋于复杂性。总结而言,其自身特殊性主要体现在自身业务的复杂性和会计核算的特殊性。一方面是房地产自身业务的复杂性恶化内部控制外部环境。房地产是一个过程复杂、耗时长且投资风险的行业,其涉及到多项业务,即投资业务、施工业务、销售业务以及管理业务等,多项业务共同混杂在一起,使得房地产内部控制外部环境趋于复杂性;另一方面是房地产会计会计核算的特殊性恶化了内部控制外部环境。与其他企业相比,房地产企业有着自身的特殊性,即房地产企业施工建设时涉及到承包工程,因此,其会计核算时势必要考虑承包工程的相关核算,从而,进一步加强了房地产内部控制外部环境的复杂性。

(三)房地产企业内部控制体系不完善

控制环境、会计系统以及控制程序是房地产行业内部控制体系的三大主导因素。就房地产企业而言,其控制环境、会计系统以及控制程序均有待进一步成熟与完善,其主要体现在会计工作秩序混乱、会计控制环境滞后以及会计系统落后,不利于保证房地产企业会计信息的真实性、可靠性以及完整性。

二、房地产企业内控问题的对策研究

(一)优化房地产企业内部控制内、外环境

内部控制内、外部环境直接关系到房地产企业内部控制的实施效果,因此,本章针对于上述所论述的房地产企业内、外部环境存在的问题,对其做出有效优化。

1、完善内部控制制度,推进房地产现代化产权制度改革

首先,房地产企业应调整产权制度结构,确立董事会与经理班子之间、股东会与董事会之间的委托关系,不断完善监控方式,切实保证房地产决策的高效性、准确性;其次,加强房地产企业规章制度建设,全面落实各项规章制度,对于违背规章制度的行为,一经发现及时予以处理和惩处;最后,在房地产企业全范围内开展内部控制相关知识培训,使其每一个职员均能够树立起内部控制意识,确保其充分认识到内部控制的重要性。

2、加强控制环境基础的建设工作

一是规范企业员工的行为准则。房地产需统一价值观和道德观标准,确保员工的各项行为均需符合价值观和道德观标准;二是加强房地产内部审计。房地产企业必须设立审计委员会,加强对企业各级职工的行为监督和管理,对始终保持良好工作行为和生活行为的职工,企业应给与相应的精神奖励和物质奖励;三是将职责落实到工作岗位。由其岗位职员全权负责该项职责,并且,其职责享受权利的同时还需承担相应的责任,以此,增强其职员的工作责任感与紧迫感。

3、优化房地产企业外部内部控制环境

这里外部内部控制环境优化指的是加强房地产企业的社会监督与政府监督。社会监督是指的是注册会计师和社会舆论等。通过会计师事务所进行评价企业的内控制度能够发挥部分建议的作用,报刊、广播电视、网络等新闻媒体进行曝光企业的违纪违法行为,能够使舆论监督发挥作用;政府监督是主要通过税务、审计、财政与证券监管等这些部门进行执行,起到对企业的制约规范的作用。

房地产企业健全的内控体系的建立,不仅为企业发展所需要的,在市场经济发展的过程中更加需要。只有通过不断的思考来寻求新的思路,在根本上进行保证企业能够持续稳定的发展,对房地产企业的内部治理与外部治理并驾齐驱进行有效的监督,才能使资本市场确保有效的进行,在国民经济中使房地产行业更加有效的发挥作用。

第14篇

    房地产开发企业的一切管理工作,都应从建立和健全内部控制开始,构建和完善房地产开发企业的内部控制,是加强企业科学管理、提高企业经济效益的客观要求。尤其对于房地产企业来讲,完善的企业内控对于防范风险和降低成本增加效益具有重要意义。房地产企业是资金密集型的高风险行业,因此加强企业控制环境的建设,健全控制机制,有利于房地产开发企业的健康持续发展。

    二、房地产开发企业内部控制的原则

    目标性原则。房地产开发企业执行内控制,要满足会计信息真实,满足企业财产物资安全,以此提高经营效率,促使企业贯彻经营方针,确保企业各项业务活动健康进行。有效性原则。并不是所有的房地产开发企业的内部控制度都是一样的,要根据房地产开发企业自身的特点出发,制定出具有实用性和针对性的内控制度,这种内控制度要和企业规模和管理水平相适应,把握内控的控制点,和企业经营效率和管理要求相适应。内部控制度作为企业内部的管理制度,要随企业外部环境、管理要求的变化而不断完善。合法性原则。房地产开发企业内控制度的制定必须按照国家规章制度及法律法规进行,比如我国《会计法》、《企业财务通则》、《企业内部控制基本规范》等,这些都是国家制定的法律法规,因此必须保证企业内控制度及各项经济业务符合有关规定的要求。重要性原则。要明确房地产开发企业的重要事项和次要事项,对于比较重要事项要进行严格控制,对于次重要的事项可根据企业的能力进行简单控制。全面性原则。房地产开发企业的内控制度是针对企业方方面面的控制,要覆盖企业的全部活动和每一项业务,涵盖企业会计工作的各个岗位和企业开发经营的各个环节,对房屋销售、质量安全、投标事项、成本费用等关键点加强控制。相互牵制原则。企业内部控制应对岗位、机构进行合理设置,合理规划各部门的职责权限,能够使各岗位之间相互和监督和制约。为维护财产物资的安全和会计信息的真实,应对业务主办、财产保管、授权批准、稽核考察等职务进行分离。预防为主原则。预防经营活动的违法行为和无效率性是建立企业内部控制制度的主要目的。内控制度的建立要保证企业各项业务有序进行,又要保证企业运行过程中避免浪费、舞弊行为造成的经济损失。成本效益原则。建立企业内部控制制度,要正确处理内部控制和成本控制之间的关系,既要保证内控制度有很好的效果,还要尽可能的节省内部控制成本。

    三、房地产开发企业内部控制的现状问题分析

    (一)资金运作缺乏集中管控房地产行业是一个风险和利润双高的产业,这种庞大的市场需求以及巨大的利润空间,使得房地产开发企业对成本控制、项目建设及营销策划等流程的关注度不够。在巨大的经济利益的驱使下,很多房地产开发企业只重视结果,不去完善和优化业务流程。房地产开发企业根据产品用途可以分为工业、商业和民用地产。针对民用地产,多数房地产企业能够以客户需求为导向,建立有效的决策流程;但对于商业、工业用地,由于没有成熟的运作模式可供参考,在客户满意度、客户价值及客户忠诚度上都缺乏有效的策略,缺乏科学严谨的数据支持。房地产开发企业普遍缺乏高度集成的信息系统来支撑业务流程,管理层和员工之间缺乏上下交流的畅通渠道,优化公司各部门之间冗余的业务流程,使之能够更加合理化、科学化,继而实现业务之间无缝集成是房地产开发企业面临的一大难题。

    (二)项目建设、客户服务、营销策划等流程比较分散很多房地产开发企业缺乏专门、统一的资金管理部门。首先,由于房地产开发企业自身组织机构的特点,一般都会拥有很多子公司,集团公司在对子公司的资金管控过程中,就需要为每一个子公司建立内部账户,但是每一个子公司的账户余额又会在时时的变化,传统人工管理模式下,账簿上的资金记录具有严重滞后性,资金的流向、流量难以掌握清楚,这对资金的安全性是一个极大的挑战,会大大增加企业的资金风险。很多房地产开发企业缺乏先进的信息管理系统,继而导致企业内部出现信息不对称,信息不对称又会导致大量资金闲置,资金在使用和流动过程中很多达到增值作用,企业不能对资源进行合理配置,使资金增值功能大大降低。资金的分散直接导致了贷款利率的上升,缺乏有效地调配手段,产生高额的手续费支出,造成高额贴息支出。

    (三)地产行业市场风险大,评估体系环节薄弱随着房地产项目规模的扩大及技术工艺的提高,各种风险日益增多且错综复杂,房地产的高风险已经引起人们的高度重视,这种高风险是由多种原因造成的。由于土地是组成房地产企业的重要部分,土地作为不可替代的稀有资源,国家利用经济杠杆对此进行宏观调控,其作用比其他商品更为重要,构成了企业最难以控制的风险;其次房地产开发企的产品周期时间比较长,需要对将来进行预测继而对产品进行生产的过程,而未来利润的形成既受经济形势的影响,又受政治制度的引导,这些都决定了房地产开发企业的高风险性。有风险就需要进行风险评估,但目前很多房地产开发企业只是一味追求最低利润,却忽视了高收益背后隐藏的高风险,没有认识到内控的重要性和必要性,在控制程序、控制环境及会计系统等方面都有不稳妥的地方,没有采取风险预警的方式,只是等到风险出现,才着急慌忙的去应对。

    (四)监督职能弱化,内部审计形同虚设房地产开发企业的监督评审一般主要是依靠内部审计部门来实现,但是大部分房地产企业的内审部门都隶属于本公司的财务部门,由同一个领导进行指导,内部审计在形式上缺乏应有的独立性。在内审职能上,大多数房地产开发企业的内部审计工作只是对会计账目进行审核,对企业内各组织结构执行指定职能的效率、内部稽查、评价内控制度等方面,都未能发挥应用的作用。在内部审计岗位的设置上,为了节省人工费用,通常实行一人兼多岗,没有很好的构成内部牵制。在实物监控、货币资金管理、投资和资产处置方面,没有成文的内控制度。

    四、完善宏观调控下房地产开发企业内部控制的方法

    (一)对资金实行集中监控模式从企业资金管理的重点来看,从内部控制设计的原则出发,以信息系统为平台,构建信息透明,数据共享的整体结构,建立资金集中管理模式、建立精确的现金预测模型和实时检查现金的使用情况,建立成本效益最优的企业流动资金内部控制模式。企业内部的信息系统与各个银行网上交易系统连接,实现资金管理系统中查询银行账户实时的资金发生额、余额。做好资金计划,可以按照组织进行纵向和横向的汇总,按组织结构进行灵活的自定义审批流程,通过工作流程的方式实现流程审批。并依据审批过的资金计划和业务流程申请,设置各项预警及禁止条件。

第15篇

    房地产开发企业的一切管理工作,都应从建立和健全内部控制开始,构建和完善房地产开发企业的内部控制,是加强企业科学管理、提高企业经济效益的客观要求。尤其对于房地产企业来讲,完善的企业内控对于防范风险和降低成本增加效益具有重要意义。房地产企业是资金密集型的高风险行业,因此加强企业控制环境的建设,健全控制机制,有利于房地产开发企业的健康持续发展。

    二、房地产开发企业内部控制的原则

    目标性原则。房地产开发企业执行内控制,要满足会计信息真实,满足企业财产物资安全,以此提高经营效率,促使企业贯彻经营方针,确保企业各项业务活动健康进行。有效性原则。并不是所有的房地产开发企业的内部控制度都是一样的,要根据房地产开发企业自身的特点出发,制定出具有实用性和针对性的内控制度,这种内控制度要和企业规模和管理水平相适应,把握内控的控制点,和企业经营效率和管理要求相适应。内部控制度作为企业内部的管理制度,要随企业外部环境、管理要求的变化而不断完善。合法性原则。房地产开发企业内控制度的制定必须按照国家规章制度及法律法规进行,比如我国《会计法》、《企业财务通则》、《企业内部控制基本规范》等,这些都是国家制定的法律法规,因此必须保证企业内控制度及各项经济业务符合有关规定的要求。重要性原则。要明确房地产开发企业的重要事项和次要事项,对于比较重要事项要进行严格控制,对于次重要的事项可根据企业的能力进行简单控制。全面性原则。房地产开发企业的内控制度是针对企业方方面面的控制,要覆盖企业的全部活动和每一项业务,涵盖企业会计工作的各个岗位和企业开发经营的各个环节,对房屋销售、质量安全、投标事项、成本费用等关键点加强控制。相互牵制原则。企业内部控制应对岗位、机构进行合理设置,合理规划各部门的职责权限,能够使各岗位之间相互和监督和制约。为维护财产物资的安全和会计信息的真实,应对业务主办、财产保管、授权批准、稽核考察等职务进行分离。预防为主原则。预防经营活动的违法行为和无效率性是建立企业内部控制制度的主要目的。内控制度的建立要保证企业各项业务有序进行,又要保证企业运行过程中避免浪费、舞弊行为造成的经济损失。成本效益原则。建立企业内部控制制度,要正确处理内部控制和成本控制之间的关系,既要保证内控制度有很好的效果,还要尽可能的节省内部控制成本。

    三、房地产开发企业内部控制的现状问题分析

    (一)资金运作缺乏集中管控房地产行业是一个风险和利润双高的产业,这种庞大的市场需求以及巨大的利润空间,使得房地产开发企业对成本控制、项目建设及营销策划等流程的关注度不够。在巨大的经济利益的驱使下,很多房地产开发企业只重视结果,不去完善和优化业务流程。房地产开发企业根据产品用途可以分为工业、商业和民用地产。针对民用地产,多数房地产企业能够以客户需求为导向,建立有效的决策流程;但对于商业、工业用地,由于没有成熟的运作模式可供参考,在客户满意度、客户价值及客户忠诚度上都缺乏有效的策略,缺乏科学严谨的数据支持。房地产开发企业普遍缺乏高度集成的信息系统来支撑业务流程,管理层和员工之间缺乏上下交流的畅通渠道,优化公司各部门之间冗余的业务流程,使之能够更加合理化、科学化,继而实现业务之间无缝集成是房地产开发企业面临的一大难题。

    (二)项目建设、客户服务、营销策划等流程比较分散很多房地产开发企业缺乏专门、统一的资金管理部门。首先,由于房地产开发企业自身组织机构的特点,一般都会拥有很多子公司,集团公司在对子公司的资金管控过程中,就需要为每一个子公司建立内部账户,但是每一个子公司的账户余额又会在时时的变化,传统人工管理模式下,账簿上的资金记录具有严重滞后性,资金的流向、流量难以掌握清楚,这对资金的安全性是一个极大的挑战,会大大增加企业的资金风险。很多房地产开发企业缺乏先进的信息管理系统,继而导致企业内部出现信息不对称,信息不对称又会导致大量资金闲置,资金在使用和流动过程中很多达到增值作用,企业不能对资源进行合理配置,使资金增值功能大大降低。资金的分散直接导致了贷款利率的上升,缺乏有效地调配手段,产生高额的手续费支出,造成高额贴息支出。

    (三)地产行业市场风险大,评估体系环节薄弱随着房地产项目规模的扩大及技术工艺的提高,各种风险日益增多且错综复杂,房地产的高风险已经引起人们的高度重视,这种高风险是由多种原因造成的。由于土地是组成房地产企业的重要部分,土地作为不可替代的稀有资源,国家利用经济杠杆对此进行宏观调控,其作用比其他商品更为重要,构成了企业最难以控制的风险;其次房地产开发企的产品周期时间比较长,需要对将来进行预测继而对产品进行生产的过程,而未来利润的形成既受经济形势的影响,又受政治制度的引导,这些都决定了房地产开发企业的高风险性。有风险就需要进行风险评估,但目前很多房地产开发企业只是一味追求最低利润,却忽视了高收益背后隐藏的高风险,没有认识到内控的重要性和必要性,在控制程序、控制环境及会计系统等方面都有不稳妥的地方,没有采取风险预警的方式,只是等到风险出现,才着急慌忙的去应对。

    (四)监督职能弱化,内部审计形同虚设房地产开发企业的监督评审一般主要是依靠内部审计部门来实现,但是大部分房地产企业的内审部门都隶属于本公司的财务部门,由同一个领导进行指导,内部审计在形式上缺乏应有的独立性。在内审职能上,大多数房地产开发企业的内部审计工作只是对会计账目进行审核,对企业内各组织结构执行指定职能的效率、内部稽查、评价内控制度等方面,都未能发挥应用的作用。在内部审计岗位的设置上,为了节省人工费用,通常实行一人兼多岗,没有很好的构成内部牵制。在实物监控、货币资金管理、投资和资产处置方面,没有成文的内控制度。

    四、完善宏观调控下房地产开发企业内部控制的方法

    (一)对资金实行集中监控模式从企业资金管理的重点来看,从内部控制设计的原则出发,以信息系统为平台,构建信息透明,数据共享的整体结构,建立资金集中管理模式、建立精确的现金预测模型和实时检查现金的使用情况,建立成本效益最优的企业流动资金内部控制模式。企业内部的信息系统与各个银行网上交易系统连接,实现资金管理系统中查询银行账户实时的资金发生额、余额。做好资金计划,可以按照组织进行纵向和横向的汇总,按组织结构进行灵活的自定义审批流程,通过工作流程的方式实现流程审批。并依据审批过的资金计划和业务流程申请,设置各项预警及禁止条件。