房地产行业内部审计范文

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第1篇

关键词：房地产企业；内部审计；内部控制

一、房地产企业的发展现状

当前，我国住房投资结构呈现积极地变化，房地产投机因素也明显减少，但房地产行业的投资仍不断增加：东部地区投资增长不减，中西部地区房地产热正在上升。因此，在这种背景下，房地产行业仍具有良好的成长性和盈利性，并呈现以下特点：

1.行业的整合速度加快，竞争更加激烈

国内房地产企业规模普遍较小、竞争能力也较弱，行业集中度和进入壁垒较低。随着主要技术条件的日益成熟，在信贷规模控制和土地招标拍卖制度等压力下，房地产行业的整合速度不断加快，市场竞争也更加激烈，企业趋向以合作和联盟的方式来扩大自身的规模和提高融资与抵御风险的能力。

2.企业的运作更加专业化

房地产企业处于从政府资源运作型向项目专业运作型转变的阶段，企业间的竞争也趋向于项目运作及更高层次的战略管理，加上企业规模扩张的需要，其整体运作更加专业化。

3.融资渠道的多样化

随着国家相关宏观调控政策的出台，资金密集型的房地产企业需要寻求新的融资方式和渠道，通过股权融资、项目融资等方式实现融资渠道的多元化。

二、房地产企业内部审计工作存在的主要问题

随着我国经济体制改革的进一步深化，内部审计工作受到国家和社会各界更广泛的关注。伴随房地产企业投资规模的不断扩大，其内部控制制度不完善、审计技术比较落后和内审人员素质较低等问题在不同程度上制约着企业未来的发展壮大。

1.内部审计人才结构不尽合理、人员综合素质普遍不高

我国房地产企业内部审计工作属于新兴的一个领域，其内审人员尚存在结构配置不尽合理、综合素质普遍不高的问题。大部分房地产企业的内部审计人员是从其他财务岗位转过来的，而不是专业型人才，通常情况下他们只会依据账本查账，如果缺少账本数据资料就无法进行相关的内部审计工作，内审人员这种单纯的财务思维根本不能适应现代企业审计工作的基本需求。在人才结构上，房地产企业也没有实现人力资源的优化配置，内审机构人员的知识结构单一，缺乏具有企业风险管理、网络信息技术等方面的复合型人才，使得内审工作的深度和范围难以很好的扩张，这在很大程度上影响了房地产内部审计工作的效率也制约着其进一步的发展与完善。

2.内审技术比较落后，内审机构的地位不高且独立性较差

目前，我国房地产企业内审部门主要采用以财务分析为主的分析方法和详查法进行审计工作，而没有将现代管理评审技术、网络信息技术以及经营分析等方法运用到审计实践中去，这种审计技术已不能适应时展的需要，并且不能形成一个系统的工作模式以及很好地探究企业内部审计工作的实质，进而影响了内部审计功能的充分有效发挥，更不能促进企业竞争力的增强和效益的取得。此外，房地产企业内部审计机构的设置基本上平行于，有些甚至低于其他职能部门，通常设在财务不下，在实行机构改革和重组时存在随意撤并和精简抽调的现象，这种制度体系不能有效地保障内审机构和人员的稳定性，也丧失了其权威作用。

3.房地产企业尚未实现向管理审计的全面转变

内部审计包括财务审计、采购审计、质量控制审计、投资审计和销售审计等领域，我国房地产行业一直采用以开展财务审计为主的单一内部审计模式，其中许多还停留在财务查账阶段，单位许多管理层和员工甚至认为内审工作就是财务查账，从而没有充分挖掘审计工作的优势和很好地体现其工作的效率；有些企业虽然开始开展经营管理审计工作，但经营管理审计的思维模式仍以财务查账为主，并且偏重于事后审计，这种审计思路和方法不能满足现代企业发展的需求；大部分房地产企业人力资源部在招聘内部审计新成员时，通常选择财务和审计人员，这种单一化的人员结构在一定程度上歪曲了内审工作的真正目的；此外，企业内部有些领导认为内审部门没有能力从事综合广泛的审计工作，认为如果内审涉及经营管理范围过多就超越了其本身的职能和能力范围。

三、构建科学、完善的房地产企业内部审计机制

针对当前我国房地产企业内部审计工作中存在的上述问题，笔者认为应当从提高内审人员综合素质、强化公司治理、提高内部审计独立性、运用先进的内部审计技术、完善内部控制和相应的考核激励机制等方面加以考虑，从而构建适合房地产企业发展需要的健全的内部审计机制，以促进企业综合效益的最大化。

1.提高内审人员的综合素质，并运用先进的审计技术和方法

内审人员综合素质和内审技术水平是保障房地产企业内部审计工作顺利进行的必要条件。一方面，企业要对审计人员进行财务、审计、风险管理等专业知识以及职业道德的定期教育培训，并积极吸纳工程技术、法律等专业人才，从而优化内审人员结构，切实提高员工的审计水平和综合素养，促进房地产企业内审工作的有效进行。另一方面，房地产企业要将内审工作的重点从传统的“查错纠弊”向为公司内部管理决策及效益服务转变，内审职责应从审查和监督向评价与咨询方面拓展，作业范围应扩展到包括财务审计在内的各个领域，并且要注重信息化管理和专业软件的建设以强化数据分析技术，不仅关注事后审计工作，还要切实做好事前和事中审计，从而整体提高内审工作质量。

2.不断完善企业的内部控制、全面预算管理和激励机制

房地产企业要逐步建立健全与其自身发展相适应的内部控制制度以保障各项工作的有章可循，要通过加强管理层的专业培训以促进内审制度的执行；企业要积极引进新技术、新理念和新方法，成立高层预算小组，建立完善的全面预算管理机制以对日常各个环节实施详细的预算分析、审批、编制与监督考核，将预算的范围从传统、单一的生产资金计划向包括基建、风险投资、劳资、营销、物资供应以及社会融资在内的资金预算转变，从而保障房地产企业资金的高效、有序流动。此外，房地产企业应结合自身的实际发展状况，建立一套科学、完善的评价考核与激励机制，从而充分调动内审人员的积极性和提高内审工作的效率，为最终实现企业社会效益和经济效益的双赢提供可靠保障。

3.强化公司治理，提高内审的独立性

一些大的房地产企业集团必须设置审计委员会，从而使内审部门在隶属于审计委员会的同时，还须接受管理层的领导，这种双向负责、报告和双重领导的模式有利于增强内部审计在公司治理框架中的地位以及审计机构与人员的独立性与监控能力。一方面，审计委员会在职能上对内部审计进行监督，使内审机构是在审计委员会管理机制下独立经营管理的一个职能部门，其工作范围不受管理层限制，确保审计结果的受重视程度和工作的效率；另一方面，内部审计在行政上受高级管理层的领导并决定内审工作的内容，向高级管理层做行政上的报告，并与其他职能部门保持应有的独立。

4.实施适当的内部审计外部化

房地产企业在设置内部审计模式时要将公司全部内审业务按委托层次划分为两个部分：一是对管理层下属各级经济责任和业务职能进行审计，二是对管理层和董事会受托经济责任进行审计。针对第一部分应当由公司的内部审计部门负责，而后一部分则应实施适当的外包，向审计委员会报告审计信息并提出改进意见。其中，承接外包业务的机构和人员应由审计委员会从不承接本公司年度审计的会计师事务所及其他专业人员中选聘，并由审计委员会直接支付报酬和具体安排内审的具体内容、时间、程序和频率等方面，从而有效提高内部审计工作的独立性，保证内部审计职能更好的发挥。

四、结论

随着我国经济体制改革的进一步深化，内部审计工作受到国家和社会各界更广泛的关注。当前我国房地产企业没有重视内部审计工作，审计人员的综合素质不高、相关制度尚不完善、审计独立性比较缺失，因此，企业要对内部审计进行更深层次的研究，切实提高内部审计工作的水平与效率，促进企业的可持续发展。

参考文献：

[1]房素芳：试论企业内部审计风险成因及其防范对策[J].现代商业.2012（03）.

[2]毛文蓉：浅析企业内部审计风险形成因素与解决途径[J].中国城市经济.2012（03）.

第2篇

[关键词]房地产企业；内部控制；现状；对策

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）51-0145-02

1房地产企业内部控制制度

1.1内部控制制度的含义

广义的内部控制制度主要说的是经济单位以及各个组织在经济活动中建立的一种相互制约的业务形式以及职责分工制度。其主要目的是为了有效改善经营管理办法，提升经济效益。内部控制制度是在经营管理需求上面建立的，并伴随着经营管理的需要不断完善其发展。最早控制活动的核心内容是保护财产的安全完整，保障会计信息的质量，其侧重点主要在于钱物分管，一定要不断加强手续管理，并严格审核各个方面的内容。随着商品经济的不断发展、生产规模的不断扩大，才会逐步形成现代内部控制管理系统。

1.2中小房地产企业内部控制制度建立的重要性

内部控制制度能够有效提升企业管理水平，是不断提升企业竞争力的重要手段，假使不重视内部控制制度的完善，就一定会影响房地产行业的不断发展，所以，加强房地产企业内部控制意义十分重大。

首先，健全内部控制制度能够有效保障企业在竞争环境中保持健康规范的经营方式，房地产行业具有一定的特殊性，其开发时间较长，前期投入的比重较大，因此，存在较大的经营风险，对其实施有效的内部控制程序，使其能够对企业生产经营各个环节实施监督，以便及时发现其中存在的各种问题，继而降低运营成本，提升企业的经济效益；其次，健全内部控制制度有利于企业健康稳定的发展，能够监督考核企业各个部门的工作，真实反映工作实际情况，继而充分发挥企业整体性同时保障经营效率提升，保障企业能够顺利完成既定的经营管理目标。

2房地产企业内部控制制度存在的问题

2.1企业对内部控制制度认识不足、执行力度不够

房地产企业经营发展过程中，想要建立、完善内控制度需要花费大量的人力、物力，并且不能够有效产生经济效益，就算是间接效益也需要很长一段时间才能够观察出来，这样情形就很容易致使企业内部控制制度的建立产生误解，以为实施内部控制制度一定程度上会降低工作效率，分散、制约管理层的权利，使其不愿意或者是不积极推动内部控制制度的实施，使其内部控制流于表面形式，降低了企业防范风险的能力与管理水平。

2.2企业内部缺乏监督力

我国中小房地产企业内部控制失效是一种较为普遍的现象，难以管理与监督提供较为有效、可供参考的资料，致使监督失去控制，致使经济效率低下。虽然我国形成了包括政府监督与社会监督在内的企业外部监督体系，但是建立的监督管理体系最终效果却并不尽如人意。我国企业的各项监督功能较差，标准制定不够统一，其实行分散管理，缺乏有效的信息沟通，并且没有形成有效的监督管理系统。监督工作也没有按照预期目标实行，弱化问题较为严重。另外，外部环境较差以及不正当的业务竞争也促使监督效果不能够真正发挥作用。

2.3内部控制风险意识淡薄，对内部控制认知不足

因为内部控制是不能够直接产生经济效益的，并且间接效益也需要较长时间才能够体现出来，需要设置很多人员岗位，并制定大量的规章制度，并且一定要增设办事环节以及程序。导致大部分房地产业主将主要精力放在房地产商品的开发以及销售上面，继而忽视了内部控制制度的建立。许多房地产企业往往对于市场竞争环境中一些外部因素考虑较多，但对本身因为内部控制带来的风险因素考虑的很少，特别是对盲目扩张带来的管理以及控制方面的缺陷考虑不周。

3加强房地产企业内部控制的措施

3.1完善房地产企业内部控制环境

一定要加大力度进行宣传，提升管理人员的内部控制意识。注重内部控制的设计与实施，保障企业中每个岗位以及人员、业务环节都能够按照一定的规章制度处理工作。真正将内部控制制度的建设作为一项长期任务来执行。有效发挥房地产企业董事会的作用，积极建立完善董事会的建设，只有这样，当董事会拥有足够权限的时候，才能够对其适当进行管理，并履行相应的监控、引导、监督的责任。另外，要不断加强企业文化的建设，一般情况下，企业员工的道德思想素质被认为是内控环境的重要因素之一，正直诚实的品格、高尚的敬业精神对企业内部控制会产生非常重要的影响。房地产行业的人员流动性较大，管理者尤其需要重视内部控制，为员工树立榜样，起到带头作用，遵守内部控制制度，并稳步经营，实施科学管理。

3.2建立外部约束机制

内部控制因为制度本身以及认为因素的制约，存在一定的局限性，企业在发展过程中能够建立完善内部控制制度，仍旧依赖于外部监督机制。只有有效地做到内外结合，才能够有效降低房地产企业的经营风险，提升房地产企业的经营水平，并且还能够不断提升房地产纰漏信息的可靠性，有效保障投资者的利益。针对房地产企业内部的控制管理现状，为了有效加强、完善房地产企业的内部控制，可以采取下述办法：首先，加强房地产企业管理人才的培养工作，用职业经理人代替不称职的管理人员，并实施有效的激励机制；其次，充分调动人员的积极性，实现房地产企业的经营目标；再次，有效拓展房地产企业的资金来源，鼓励其在资本市场进行融资活动，发展正常的经营管理模式，采取善意的收购合并模式，使其能够形成良性竞争机制，不断强化内部检查机制。

3.3健全风险评估机制

风险评估说的是识别、分析、评估风险的一个过程，是实施内部控制的一个重要环节。房地产行业具有一定的特殊性，房地产行业前期发展过程中需要的投资较多，房地产行业属于一种高风险行业，其面临的风险不能够全凭管理层的经验判断就断定其过程。所以，房地产企业一定要不断强化风险管理意识，吸纳一些专业的管理人才组成相应的风险分析团队，并严格按照规章制度，及时分辨、有效分析相关的风险，并合理确定风险的应对措施，将风险控制在一个范围之内，避免企业管理人员因为个人对风险的判断，为企业带来经济损失。

3.4完善成本控制

现阶段，房地产行业竞争的核心内容是对成本的有效控制，有效的成本控制一定要建立在完善的内部控制制度上面才能够实行。现代企业的成本控制可以分为“粗放型”与“集约型”两种。粗放型成本控制说的是对生产技术、产品工艺方面的控制，单纯依靠减少材料的使用，对其降低成本的一种控制办法。集约型成本控制说的是依靠高技术水平的办法有效改善生产技术、产品工艺，继而有效降低成本的办法，将这两种办法结合起来，就是现代成本控制。

3.5完善内部监督机制

内部监督机制通常情况下是通过内部审计来实现的。所以，房地产行业一定要不断加强内部审计机构与审计人员的独立性，简单来说，就是在董事会下面设置一个相对独立的内部审计部门，对企业的内部情况独立行使审计与监督。内部审计部门对房地产企业发生的问题应该直接向董事会、监事会报告，并且还应该设置专职的内部审计人员，严禁财务会计人员兼职内部审计工作，使其能够真正做到职务分离，保障审计人员能够发挥自己真正作用，保持自身独立性。其次，内部审计部门需要有相应的权限与智能，保障审计部门能够在企业日常经营过程中发挥其应有的作用，保障其能够真正发挥监督作用。

3.6完善考核评价制度

考察企业实施内部控制制度是否有效的关键是完善考核评价制度。大部分房地产企业都制定了较为完整的内部控制制度。但是却忽视了怎样执行以及怎么判断执行的效果，最终导致内部控制制度执行力度不够。就此，企业一定要建立完善内部控制考核、评价制度，定期对企业各项管理活动进行评价、考核，并对其中存在的问题提出改进意见，有效提升内部控制的水平。

4结论

现阶段，内部控制已经成为衡量现代企业经营管理的一项重要标志，按照房地产企业管理系统来讲，实事求是地建立自我调整、检查以及制约的内部控制制度，是房地产企业组织管理的客观要求，这也是房地产企业在生产经营过程中顺利运行的根本保障，使其能够在竞争激烈的市场环境中立于不败之地。

参考文献：

[1]王典.企业内部控制制度探析[J].东方企业文化，2014（2）：127-128.

[2]张瑾.企业内部控制制度的建立和完善[J].财经界，2014（5）：74，85.

[3]侯彩虹.浅谈企业内部控制制度中的几个问题[J].中国科技信息，2010（24）：148，146.

第3篇

一、当前房地产业资金管理现状

房地产企业的资金链是以项目的融资为开端,经过项目的开发以及房子的交付使用,到项目的售后,其最终的过程是支付外部的融资成本,这几个过程形成了房地产行业循环反复使用,房产企业资金链的管理主要包括资金的筹措,资金的使用和资金的回流三个环节。在房地产生产过程中,需要吸收大量的社会物化劳动投入,势必要动用大量的人力物力,规模较大的住宅小区以及建筑物的建设资金大部分需要上亿元甚至更多,所以在整个房地产项目的开发过程中需要大量的资金支持,整个环节中必须保证资金链的良好运作。房地产项目资金环节是一个很长的周期,资金投入大,回笼慢,同时运营过程中会面临许多偶然因素的制约,包括土地投资市场、综合开发市场以及房地产销售市场,项目资金投入后需要经过各个市场的一次性的完整流通才能获得最终的利润。

二、房地产业资金管理存在的问题

我国房地产经营模式简单可以归纳为置地-建设-销售三个部分,建设时间、市场环境以及政府制定的行政法规等,无法进行有效的盈利预测,房地产开发企业的管理上存在着许多需要改进的方面,如公司治理结构,资金管理,工程财务管理以及整个项目资金账目的审计环节都存在不同程度的问题。

(1)资金管理存在漏洞

货币资金是企业变现能力最强的资产,可以用来满足企业生产经营中资金流动支付的需要,同时也是企业还本付息和依法纳税的重要保障,资金成本较高。此外,项目内部资金管理也很重要,如果某职位在财务管理上的权力较大,高度的资金集权会增大财务舞弊事件发生的概率。

(2)收入成本核算缺乏合理性

房地产企业的开发周期一般是一年以上,项目较大的工程甚至要3至5年的时间。这期间,资金的收效慢,就会发生企业的投入产出比例呈现出不合理的现象,大量的资金投入产生的费用无法与收入配比,需要注意的是,开发产品即便预售完毕,预售款项并不能确认是收入,房地产开发产品的成本载体是整个建设工程项目,项目销售单位却是单个楼层或者户型,单个楼层的售价与其成本自然就不是配比的。

(3)内部风险控制不当

虽然房地产开发公司大多依据国际管理经验设立了内部审计机构,但是成效却不大,主要原因是国内企业只模仿了内部审计机制的外形,设置了机构,却没有学到内部审计机制的核心,国内房地产企业内部审计机构往往没有财务审计实权,审计报表的审批还是在领导手中,高度集中的财务集权设置,让内部审计部门的工作内容大多流于形式,没有起到监督管理作用。

三、房地产业开发财务管理的建议

面对日益加深的金融危机,在行业、企业目标资本结构式管控财务风险的同时要防范资金断流底线,开创多元化融资渠道,加强企业大规模融资,遵守风险收益均衡原则,建立完善统一的财务系统,对财务风险进行合理预测和防范,对资金的管理做到物尽其用。

(1)完善企业目标资本结构

企业在建立资本结构时,要根据自身的发展规划和偿还能力确立融资目标,负债份额,债源分布,还债时间,将投资回收时间与负债时间长短期联合起来,防止还债集中到来。创建良好的筹资环境,降低资金成本,避免到期物理偿债的现象发生,有效防范财务风险,良好的融资环境能够促进企业吸收到更多的投资。

构建内部集团资金结算中心是解决资金矛盾问题的有效方式之一,各类单位在中心内开设收入户和支出户,通过资金预算管理,资金统筹管理,对资金进行有效的综合评估,挖掘资金潜力,降低资金风险,提高资金调度的准确性和及时性,将资金的预算、资金使用情况细化到每月每日,使得预算在不断变化中接近实际应用,为日后其他工程项目资金预算提高可行度和准确性的建议。有效的会计系统控制位企业提供了真实完整,有效可靠地资金流动信息,能够帮助企业做出正确的经营决策,及时制定风险防范措施,促进房地产行业资金链的有序运行。

(2)推进企业自身改善

企业自身要注重对项目开发可行性的研究,对项目进行开发背景、规模和经济形势进行全方位的研究,确定项目后,对市场供需情况、工程预算以及政策法规进行全面分析,确定项目资金链能够稳定持续的拓展。

银行借贷已经不能满足日益变化的房地产行业需求,房地产行业不能局限于当前的融资方式,除了传统借贷和风险投资以外,还要借助上市融资、信托投资的方式,注入优质资产,形成多元化融资资金链,提高项目资金流动性。

在审计控制方面,现代内部审计已不再是单一的财务审计,其功能已经逐步扩展到了经营审计领域,