风险投资分析方法范文

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第1篇

关键词:房地产投资风险;风险调整系数法;肯定当量法

中图分类号:F293.3文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)01-0174-03

一､房地产投资风险的类型

房地产投资风险涉及政策风险､社会风险､技术风险､自然风险和国际风险等,而这其中对房地产投资影响较大,同时又是可以预测､规避的主要是经济风险｡经济风险主要包含市场风险､经营风险和财务风险等｡

1.市场风险,指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险｡其中主要有:

(1)流动性和变现力风险

由于房地产是低流动性资产,这就决定了投资在房地产上的资金流动性差､变现能力弱｡也就是说,当房地产投资者在急需资金时,无法将其手中的房地产很快脱手,即使投资者能较快地完成房地产交易,也很难以合理的价格成交,从而大大影响其投资收益,所以,房地产不能流动及其变现上的困难,给房地产投资者带来了变现及收益上的风险｡

(2)购买力风险

指由于物价水平上升而使投资者出售或出租房地产获得的现金的购买力下降的风险｡这里的风险主要出在投资者提价的“时滞”上,特别是在高通货膨胀时期｡购买力风险也会影响消费者,但在货币购买力水平普遍下降的情况下,人们会把有限的购买力用到最急需的消费上,从而影响了对房地产的消费购买,这样即使房地产本身能够保值,由于人们降低了对它的需求,也会导致房地产投资者遭受一定的损失｡

(3)利率风险

指由于利率的变动给投资者带来损失的可能性｡利率变动对房地产投资者主要有两方面的影响:第一,对房地产实际价值的影响｡一般使用高利率折现,会降低投资者的净现值收益;第二,对房地产债务资金成本的影响｡贷款利率上升,会直接增加投资者的开发成本,加重其债务负担｡

2.经营性风险,指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望偏离的可能性｡这种风险即与企业内在因素有关(由于投资者得不到准确充分的市场信息,而可能导致经济决策的失误),也与经济环境因素的影响有关(如房地产市场､房地产价格､国家政策等)｡

3.财务风险,指由于房地产投资者运用财务杠杆,即在使用贷款的条件下,既扩大了投资的利润范围,同时也增加了不确定性,增加的收入不足以偿还债务的可能性｡另外,违约风险也是财务风险的一种,违约风险指由于投资者财务状况恶化而使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能性,或者是房地产购买者不能按约按期支付购买房款,拖欠严重,使投资者入不敷出所造成的一种风险｡

二､房地产风险分析方法

经济的不稳定和市场的不完善,使风险总是客观存在的,因此,在进行投资决策时必须给以充分的重视｡房地产投资风险分析常用的方法是风险调整贴现率法和肯定当量法｡

(一)风险调整贴现率法

这种方法的基本思想是对于高风险的项目,采用较高的贴现率去计算净现值,然后根据净现值法的规则来选择方案｡问题的关键是根据风险的大小确定风险因素的贴现率即风险调整贴现率｡

1.计算公式

风险调整贴现率的计算公式为:K=i+b×Q

式中:K――风险调整贴现率

i――无风险贴现率

b――风险报酬斜率

Q――风险程度

2.风险调整贴现率法的计算步骤:

(1)风险程度的计算

首先,计算方案各年的现金流入的期望值(E);

其次,计算方案各年的现金流入的标准差(d);

再次,计算方案现金流入总的离散程度,即综合标准差(D);

最后,计算方案各年的综合风险程度,即综合变化系数(Q)｡

(2)确定风险报酬斜率

首先,计算风险报酬斜率(b);

其次,根据公式:K=i+b×Q确定项目的风险调整贴现率;

最后,以“风险调整贴现率”为贴现率计算方案的净现值,并根据净现值法的规则来选择方案｡

例如,假设有两个房地产项目方案A､B,两方案的风险和期望的现金流相同,只考虑一年的现金流情况,两方案的资本支出即初始现金流相同,无风险报酬率为6%,投资方案A､B的现金流量如表1:

计算为:

E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21

K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%

NPV(A)=1775

NPV(B)=1375

(注:计算过程略｡K代表风险报酬率,I代表无风险报酬率,B代表风险报酬斜率,Q代表风险程度｡B假定为0.1｡)

(二)肯定当量法

这种方法的基本思路是先用一个系数把有风险的现金收支调整为无风险的现金收支,然后用无风险的贴现率去计算净现值,以便用净现值法的规则判断投资机会的可取程度｡

其计算公式为:

式中:at――t年现金流量的肯定当量系数,它在0-1之间

i――无风险的贴现率

CFAT――税后现金流量

在运用肯定当量法时,关键是确定肯定当量系数｡肯定当量系数是指肯定的现金流对与之相当的不肯定的期望现金流的比值,它代表了投资者对风险的态度｡此系数的确定有几种方式,如根据历史资料进行推断､由经验丰富的分析人员进行主观判断､根据变异系数与其之间的关系来确定,在此我们不做详细讨论｡

由上面的计算可知变异系数为0.21,根据变异系数和肯定当量系数的关系,肯定当量系数为0.8(经验数据)｡

因为E(A)=E(B)=3000,所以,两个方案的肯定当量为3000*0.8=2400,由此,我们可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡

(三)风险调整贴现率法和肯定当量法的比较分析

从上表可知,运用风险调整贴现率法计算的两方案净现值的差额为400,肯定当量法差额为249｡可见,在房地产投资方案的评价中,风险调整贴现率法比肯定当量法产生的偏差大｡考虑到风险因素,风险调整贴现率有以下两点不足:

第一,此方法把时间价值和风险价值混在一起,并据此对现金流量进行贴现,意味着风险随着时间的推移而加大,这种情况往往与实际情况不符,甚至是相互矛盾的｡因为,在实际中的很多投资在投资初期风险比较大,而随着时间的推移,由于投资者对市场变化的趋势有了清晰的认识及内部管理方式的改进,现金流会逐渐趋向稳定,风险也随之减少｡

对资金投放战略来说,投资项目的现金流入一般发生的时间比较晚､持续时期较长｡所以,在运用风险调整贴现率时偏差更大｡

第二,此方法在计算净现值时,在方案持续时期内运用统一的贴现率｡而我们知道,在项目持续期间内,其风险可能会随着认识的不断加深和环境因素的改变而变成肯定因素｡因此,我们在进行贴现求净现值时,不能每一个期间都采用同一个贴现率｡尤其对于战略方案来说,在较长的时期内风险波动会更激烈,相同的贴现率会严重失实｡

这样,与风险调整贴现率法相比,肯定当量法主要表现出以下两个优点:

第一,此方法充分考虑了时间因素｡风险的不同会体现在不同的变异系数上,从而表现出不同的肯定当量系数,这比较符合现实情况｡当然,为每一年准确确定肯定当量系数,在实践中是很难的｡对此,我们可以将战略项目分为战略引进阶段､战略发展阶段､战略成熟阶段和战略衰退阶段｡在每一个阶段,风险的特征和大小是相似的,具有一定的统一性｡这样就可以为每个时期确定一个肯定当量系数,既保证了效率又保证了效果｡

第二,运用肯定的现金流易被接受｡风险管理思想认为,“肯定的一元钱与不肯定的一元钱的价值是不同的”｡肯定当量法先将不肯定的一元钱转化为肯定的一元钱,将有风险的现金流转化为无风险的现金流｡在现实中,作为风险厌恶型的决策人员从心理上容易接受｡

从以上的分析可以看出,肯定当量法克服了风险调整贴现率法夸大远期风险的缺点,可以根据各年不同的风险程度,分别采用不同的肯定当量系数｡这样,在对投资项目的评价就相当准确,因此,在实际中应对其进行推广｡

三､房地产投资风险的规避与控制

高风险高收益､低风险低收益的关系决定房地产投资既是一种高收益的投资项目,同时也是一种高风险的投资项目｡对于风险,很多人倾向于尽量回避,以最少的风险获得更高的收益｡但是在房地产投资过程中,风险是客观存在的,对风险的认识在于能及时地发现或预测到并能及时地采取有效的措施对其进行化解､减轻和控制,降低投资者预期收益损失的可能性,并减少风险的危害性｡

规避和控制风险的基本思路是对于某种损失出现的可能性大小及其程度高低做出判断并进行调整,进而尽可能地降低这种可能性,具体方法有:

1.风险规避｡规避风险方法的原理非常简单,即在预期收益相同的情况下,投资于风险小的房地产投资项目｡房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一,有的风险度较大,可能遭遇的不确定性因素也较高,而有些投资项目的风险度较小,选择风险度小的投资项目,可以使投资收益得到有效的保证｡

2.风险转移｡指房地产投资者以某种合理､合法的方式将风险损失转给他人承担｡如:在租赁房地产业务中,租约规定承租人负担所有的经营费用､维修､保养费用甚至税收,就能将经营风险转移给承租人;在长期租约中,规定租金随着物价指数上升而相应地变动,就能把购买力风险转移给承租者｡在开发商与建筑商的施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到了类似的作用｡

3.风险预控｡风险无非是指在投资经营中存在各种不确定因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性｡减少这种不确定性从而减少这种偏离的最好办法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险｡

第2篇

摘要：随着改革开发的不断深化及国家投融资体制改革的发展，我国公路建设经营模式也发生了极大的改变，目前最常见的投资模式包括国家、地方、独立投资者等。因为多元化投资主体的形成及BOT、特许权经营理念及模式的大量引进，形成了一些由投资方构件的独立建设、运用及管理的公路项目公司，这种情况下，公路网络风险提升也引起了投资者的重视。本文主要对投资风险的概况、公路投资风险及投资风险规避方法进行了分析与探究，以期为公路事业发展提供可靠的保障。

关键词 ：公路投资风险 规避方法 概况 风险管理 公路建设 风险清单

作为国民经济与社会发展的基础产业及重要基础设施，公路是交通运输系统的综合性基础。伴随全球化经济发展水平的有效提升，加快了各个国家、地区之间的交流，公路发展趋势也已成为由局部区域网络发展向跨国界、跨地区大型公路网方向发展。公路的安全性及舒适性能够对一个国家、地区的综合国力及经济实力进行充分体现。公路建设规模的扩大，可对沿线经济发展起到推动作用，是实现区域经济与国民经济可持续发展的重要保障。

一、投资风险的概况

投资风险是指对未来投资收益的不确定性，在投资中可能会遭受收益损失甚至本金损失的风险。遵循公路项目投资特性，投资风险来源可分为3个方面：外部环境的不确定性、项目自身复杂性及项目设计者、建设者与运营管理者能力的有限性。

作为资金、技术密集型项目，公路工程建设具有规模大、投资高、工期长等特点，从项目立项至竣工后期整个过程中，其面临着诸多风险因素，各个风险间具有较为复杂的关系。根据投资风险来源的不同，其风险特征如下：

第一，风险存在客观性及普遍性。风险作为损失发生的不确定写那个，其属于超越人们主观意识的客观存在，在公路建设各个阶段，风险随时存在。

第二，具体风险出现的偶然性及大多数风险出现的必然性。大量风险因素与其他因素的共同作用结果是所有具体风险出现的原因，作为一种随机现象，偶然性是个别风险事故出现的特点。通过观察、统计及分析大量风险事故资料，可对风险产生的概率、损失程度进行计算，降低风险。

第三，风险的可变性。在公路工程整个建设过程中，在质和量上各种风险都出现了改变，伴随建设阶段的转变，部分风险可得到有效管控，部分风险出现并得到有效处理，在项目各个阶段都极易出现新的风险。

第四，风险的多样性及多层次性。公路工程具有工期长、规模大等特点，致使其具有大量复杂的风险因素，导致公路建设整个工期内风险量较大，各种风险关系的交叉，导致其呈现出多层次的特点。

二、公路投资风险分析

1.项目建设成本增加

公路项目由投资准备阶段到项目竣工验收阶段，所需费用资金较多。在增加建设成本的同时，将对公路建设项目收益情况造成直接影响。首先，公路建设项目规模改变必将增加成本。因前期规划和后期建设规模存在极大的不同，致使成本支出不断加大，建设期间全部费用，如土地征用费用、拆迁费用、材料预估费用等都会超出设计规划的费用。

其次，在市场体制作用下，市场供求关系将产生物价变化等情况，特别是公路投资建设中的材料、人工费用等。施工前期，公路工程建设具有较低原材料、人工费用，可施工过程中因价格因素的制约，将加大建设成本，导致人工、原材料等大量增加。

再次，设计改变增加成本。公路投资建设时，往往会出现设计前期规划不合理，后期设计变更等问题，这些问题的大量出现，将引发后期索赔矛盾，直接影响到综合成本。

最后，附近土地征用、拆迁费用标准预估不合理。作为公路投资建设的重要内容，建筑物拆迁工作是其投资风险产生的必要因素。拆迁工作的不确定性主要体现在赔偿费用方面。在市场调查时，投资商因无法深入了解当地环境、文化等内容，在开发过程中将大幅度提升拆迁及补偿费用。

2.风险分担问题

（1）建设性风险。建设性风险是指在设计、施工中公路工程存在一定问题，导致运营无法正常进行的风险。作为项目业主，在选择设计单位、审查设计方案等方面投资方并没有直接决定权，往往存在政府参与的现象。公路使用期间，因工程设计、施工存在问题将无法达到公路工程的使用性能，导致投资方不能对预期经营目标风险进行准确判断。

（2）运营风险。车辆通行收费权、广告经营收入权及服务设施经营收入等都是公路项目运营收入的主要来源。在现行制度下，投资方并没有自主定价权，如降低公路车流量及第三产业开发等问题的产生，将影响投资方的预期收益情况，并增加其支付难度。

（3）金融风险。通货膨胀与利率风险等为公路项目的金融风险，因公路项目规模大投资多，通常存在贷款等问题，这种情况下，必定会产生利率风险。当固定利率合同签订后，在降低利率的情况下，投资方的支付费用将对当时市场利率投资成本高出许多。在进行浮动利率合同签订时，同时也会产生上涨利率的现象，进而给投资方带来严重的资金压力。

三、公路投资风险规避方法分析

通过评估与分析项目风险，及充分考虑项目风险出现的概率、损失严重程度及其他因素，可对公路工程出现的各种风险危害性进行确定，同时比较投资者的安全指标，对公路项目的危险等级进行确定，进而选取科学有效的措施进行施工。

1.风险回避

作为一种最彻底的风险处置技术，风险回避是在对公路项目风险及较大损失时，可对该项目主动放弃及终止，以此对该项目风险避免及降低损失的一种方式。在风险事件出现前风险回避可完全消除风险因素，相比其他风险处理方式，这种方式更能降低风险出现率。在预测、识别、评估及分析公路项目风险中，如发现风险损失较大，通过这种方式，可正确估量风险程度，避免不可估量损失的发生。

2.风险管理

在对公路项目风险全面分析、评估的基础上，应对风险的防范工作进行合理规划，在最小范围内控制风险，降低损失。面对建设性风险时，要求建设施工过程中项目工期必须加强道路养护与维修力度，对路面进行定期检测，保证规范公路项目建设过程等。同时做好可行性研究工作，在技术与施工方案选择应确保其合理性，尽量对风险进行有效控制。在承建商选择中应确保其具有较强的能力与经济实力，并进行工程完工担保措施的建立。在运营风险管理中，交通量降低及增加维护费用为运营风险的主要体现，该风险处理方式可选用风险转移及风险控制。必须对运营管理模式加以创新及改革，确保公路运营管理机构能够与维护机构有效协调，并进行运用维护合同的签订，对奖惩措施加以明确。

3.风险监控

第3篇

关键词：房地产开发；投资风险；成本控制

Abstract: In real estate development process, by many restrict factors, make investment in real estate development is confronted with some investment risk, in the invisible affected the whole project of the smooth development. At the same time, if the project cost control has occurred in the weak link, also will seriously restrict the validity of investment in real estate development. This paper according to the writer's many years of work experience, real estate development investment risk and cost control problem, from its own perspective to explore in depth the forehead.

Keywords: Real estate development; Investment risk; Cost control

中图分类号：[F235.91]文献标识码：A文章编号：

引言

随着市场经济的快速发展，房地产的项目开发还有待完善。为了提高房地产投资的有效性，必须对投资风险因素进行详细分析，以有针对性地提出成本控制措施，在降低开发成本的基础上，实现房地产开发项目的经济效益最大化。

1房地产投资项目风险分析

因房地产开发行业的特殊行业性质，其行业风险具有一定的客观性、多样性与可预测性，具体包括以下几个方面：

1.1自然风险与意外风险。主要是指因自然因素与不可抗力因素对房地产在开发经营过程中所造成的不利影响，从而给开发商造成一定的经济损失。

1.2财务风险。主要是指投资者在使用财务杠杆的情况下，在扩大投资范围的同时，也给房地产投资开发造成了不确定性因素的增加，即增长的经济效益不足以偿还未来到期的债务增长。

1.3经营风险。该风险因素主要是指在投资经营决策上的失误而造成的投资风险，从而导致实际的经营状况偏离了预先设定的期望值，这种风险因素主要包括经营不善、管理水平低下等。

1.4市场风险。是因市场行情的不确定性波动给房地产投资所带来的投资风险，主要包括材料价格上涨、材料供应紧缺以及房地产市场竞争激烈等因素造成的。

1.5政策风险。主要是指政府机关有关房地产政策的变化而给投资者造成的经济损失，这种因素的产生主要是由法律手续、城市规划政策、土地政策等因素的变化而产生的。

对于以上谈到的这些风险因素，多是投资者无法控制的，但投资者可以通过减少决策失误的方式来对财务风险与经营风险进行合理控制，从而确保投资项目能获得既定的经济效益。

2房地产开发投资项目进行风险管理的有效措施

对于房地产投资项目而言，因其具有跨领域多、专业技术性强等特点，是房地产行业非常关键的经营管理活动。为降低风险给项目投资造成的影响，使企业生产获得最大的经济效益，必须采取合理的经营策略加强对风险意识的控制与管理，主要包括以下几个方面：

2.1加强风险识别

对于该环节而言，是风险管理中的关键要素，指对风险发生可能性的判断。在此过程中，应对风险性质进行科学归类，并弄清各种因素之间的关系，寻求合适的方式来进行风险识别。在具体的分析识别过程中，可运用问询法、财务报表法与现场视察法等。

2.2增强投资风险意识，完善风险管理机制

对于一些房地产开发企业而言，往往缺乏高度的风险意识，从而导致以片面的角度进行项目投资与评估。为此，应首先建立起完善的投资风险管理机制，强化投资者风险意识。对于房地产企业的管理者而言，应树立起正确的投资观念，对管家政策、投资环境、项目规划合理性、企业实际情况等诸多方面进行合理的考虑与分析，不断总结投资经验，以有效避投资风险现象的出现。值得一提的是，必须按照国家政策与地方政府相关规定进行开发，以确保房地产投资项目的合法性。

2.3转移项目投资风险，强化投资布局

为有效降低房地产开发的投资风险，可以考虑将投资项目风险进行合理转移。为此，参加项目保险是实现风险转移的一种有效途径。同时，在投资项目的布局过程中，应注重布局的合理性，针对不同的项目采取不同的投资组合方式，以在满足房地产投资合理性的同时，有效实现投资风险防范的目的。

2.4强化投资风险控制

在房地产的投资开发过程中，往往有些企业忽略了房地产行业的实际供求，从而使投资项目与市场需求出现了矛盾。因此，要避免房地产投资过程中的风险因素，就必须强化供求变化的调查与预测，对调查结果进行充分总结、分析，以在满足社会需求的同时，实现房地产投资效益的最大化。与此同时，在房地产项目开发过程中，开发商应对工期、项目指标等内容进行详细制定，并加强对项目施工过程的监督，避免因成本与质量问题而造成投资风险的产生。

3房地产投资项目在开发过程中的成本控制措施

在房地产项目投资开发过程中，在注意投资风险因素控制的同时，还应采取合理的措施，加强项目成本的控制，有效降低项目成本，增加企业经济效益。

3.1设计阶段的成本控制

3.1.1实行投招标制度，选择优秀的设计单位

在项目设计阶段，应使用建筑方案与经济方案相结合的方法，以多家竞标，组织专家进行综合评比的方式来选择设计单位，这样既能选择具有相关资质的设计单位，还能促使项目设计方案在整体布局、造型、使用功能等方面开拓创新，实现对工程造价的有效控制。笔者所参与的本项目因受到市区标办监管，必须进行进场交易。同时，根据标办要求，需通过严格的资质审核来确定最终投标单位，并且只向资格预审合格的投标方发出投标邀请。资格预审方式的运用有效简化了招投标工作量与程序，并且有效避免了对社会资源的浪费，能有效对招投标的成本进行优化。同时，笔者参与的该项目使用了合格制审查方式来确定资审合格的单位，并能根据项目的规模、结构形式等来设置必要的审查条件与附件合格条件，并最终确定合格的投标人。