风险投资分析方法范文

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第1篇

关键词:房地产投资风险;风险调整系数法;肯定当量法

中图分类号:F293.3文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)01-0174-03

一､房地产投资风险的类型

房地产投资风险涉及政策风险､社会风险､技术风险､自然风险和国际风险等,而这其中对房地产投资影响较大,同时又是可以预测､规避的主要是经济风险｡经济风险主要包含市场风险､经营风险和财务风险等｡

1.市场风险,指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险｡其中主要有:

(1)流动性和变现力风险

由于房地产是低流动性资产,这就决定了投资在房地产上的资金流动性差､变现能力弱｡也就是说,当房地产投资者在急需资金时,无法将其手中的房地产很快脱手,即使投资者能较快地完成房地产交易,也很难以合理的价格成交,从而大大影响其投资收益,所以,房地产不能流动及其变现上的困难,给房地产投资者带来了变现及收益上的风险｡

(2)购买力风险

指由于物价水平上升而使投资者出售或出租房地产获得的现金的购买力下降的风险｡这里的风险主要出在投资者提价的“时滞”上,特别是在高通货膨胀时期｡购买力风险也会影响消费者,但在货币购买力水平普遍下降的情况下,人们会把有限的购买力用到最急需的消费上,从而影响了对房地产的消费购买,这样即使房地产本身能够保值,由于人们降低了对它的需求,也会导致房地产投资者遭受一定的损失｡

(3)利率风险

指由于利率的变动给投资者带来损失的可能性｡利率变动对房地产投资者主要有两方面的影响:第一,对房地产实际价值的影响｡一般使用高利率折现,会降低投资者的净现值收益;第二,对房地产债务资金成本的影响｡贷款利率上升,会直接增加投资者的开发成本,加重其债务负担｡

2.经营性风险,指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望偏离的可能性｡这种风险即与企业内在因素有关(由于投资者得不到准确充分的市场信息,而可能导致经济决策的失误),也与经济环境因素的影响有关(如房地产市场､房地产价格､国家政策等)｡

3.财务风险,指由于房地产投资者运用财务杠杆,即在使用贷款的条件下,既扩大了投资的利润范围,同时也增加了不确定性,增加的收入不足以偿还债务的可能性｡另外,违约风险也是财务风险的一种,违约风险指由于投资者财务状况恶化而使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能性,或者是房地产购买者不能按约按期支付购买房款,拖欠严重,使投资者入不敷出所造成的一种风险｡

二､房地产风险分析方法

经济的不稳定和市场的不完善,使风险总是客观存在的,因此,在进行投资决策时必须给以充分的重视｡房地产投资风险分析常用的方法是风险调整贴现率法和肯定当量法｡

(一)风险调整贴现率法

这种方法的基本思想是对于高风险的项目,采用较高的贴现率去计算净现值,然后根据净现值法的规则来选择方案｡问题的关键是根据风险的大小确定风险因素的贴现率即风险调整贴现率｡

1.计算公式

风险调整贴现率的计算公式为:K=i+b×Q

式中:K――风险调整贴现率

i――无风险贴现率

b――风险报酬斜率

Q――风险程度

2.风险调整贴现率法的计算步骤:

(1)风险程度的计算

首先,计算方案各年的现金流入的期望值(E);

其次,计算方案各年的现金流入的标准差(d);

再次,计算方案现金流入总的离散程度,即综合标准差(D);

最后,计算方案各年的综合风险程度,即综合变化系数(Q)｡

(2)确定风险报酬斜率

首先,计算风险报酬斜率(b);

其次,根据公式:K=i+b×Q确定项目的风险调整贴现率;

最后,以“风险调整贴现率”为贴现率计算方案的净现值,并根据净现值法的规则来选择方案｡

例如,假设有两个房地产项目方案A､B,两方案的风险和期望的现金流相同,只考虑一年的现金流情况,两方案的资本支出即初始现金流相同,无风险报酬率为6%,投资方案A､B的现金流量如表1:

计算为:

E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21

K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%

NPV(A)=1775

NPV(B)=1375

(注:计算过程略｡K代表风险报酬率,I代表无风险报酬率,B代表风险报酬斜率,Q代表风险程度｡B假定为0.1｡)

(二)肯定当量法

这种方法的基本思路是先用一个系数把有风险的现金收支调整为无风险的现金收支,然后用无风险的贴现率去计算净现值,以便用净现值法的规则判断投资机会的可取程度｡

其计算公式为:

式中:at――t年现金流量的肯定当量系数,它在0-1之间

i――无风险的贴现率

CFAT――税后现金流量

在运用肯定当量法时,关键是确定肯定当量系数｡肯定当量系数是指肯定的现金流对与之相当的不肯定的期望现金流的比值,它代表了投资者对风险的态度｡此系数的确定有几种方式,如根据历史资料进行推断､由经验丰富的分析人员进行主观判断､根据变异系数与其之间的关系来确定,在此我们不做详细讨论｡

由上面的计算可知变异系数为0.21,根据变异系数和肯定当量系数的关系,肯定当量系数为0.8(经验数据)｡

因为E(A)=E(B)=3000,所以,两个方案的肯定当量为3000*0.8=2400,由此,我们可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡

(三)风险调整贴现率法和肯定当量法的比较分析

从上表可知,运用风险调整贴现率法计算的两方案净现值的差额为400,肯定当量法差额为249｡可见,在房地产投资方案的评价中,风险调整贴现率法比肯定当量法产生的偏差大｡考虑到风险因素,风险调整贴现率有以下两点不足:

第一,此方法把时间价值和风险价值混在一起,并据此对现金流量进行贴现,意味着风险随着时间的推移而加大,这种情况往往与实际情况不符,甚至是相互矛盾的｡因为,在实际中的很多投资在投资初期风险比较大,而随着时间的推移,由于投资者对市场变化的趋势有了清晰的认识及内部管理方式的改进,现金流会逐渐趋向稳定,风险也随之减少｡

对资金投放战略来说,投资项目的现金流入一般发生的时间比较晚､持续时期较长｡所以,在运用风险调整贴现率时偏差更大｡

第二,此方法在计算净现值时,在方案持续时期内运用统一的贴现率｡而我们知道,在项目持续期间内,其风险可能会随着认识的不断加深和环境因素的改变而变成肯定因素｡因此,我们在进行贴现求净现值时,不能每一个期间都采用同一个贴现率｡尤其对于战略方案来说,在较长的时期内风险波动会更激烈,相同的贴现率会严重失实｡

这样,与风险调整贴现率法相比,肯定当量法主要表现出以下两个优点:

第一,此方法充分考虑了时间因素｡风险的不同会体现在不同的变异系数上,从而表现出不同的肯定当量系数,这比较符合现实情况｡当然,为每一年准确确定肯定当量系数,在实践中是很难的｡对此,我们可以将战略项目分为战略引进阶段､战略发展阶段､战略成熟阶段和战略衰退阶段｡在每一个阶段,风险的特征和大小是相似的,具有一定的统一性｡这样就可以为每个时期确定一个肯定当量系数,既保证了效率又保证了效果｡

第二,运用肯定的现金流易被接受｡风险管理思想认为,“肯定的一元钱与不肯定的一元钱的价值是不同的”｡肯定当量法先将不肯定的一元钱转化为肯定的一元钱,将有风险的现金流转化为无风险的现金流｡在现实中,作为风险厌恶型的决策人员从心理上容易接受｡

从以上的分析可以看出,肯定当量法克服了风险调整贴现率法夸大远期风险的缺点,可以根据各年不同的风险程度,分别采用不同的肯定当量系数｡这样,在对投资项目的评价就相当准确,因此,在实际中应对其进行推广｡

三､房地产投资风险的规避与控制

高风险高收益､低风险低收益的关系决定房地产投资既是一种高收益的投资项目,同时也是一种高风险的投资项目｡对于风险,很多人倾向于尽量回避,以最少的风险获得更高的收益｡但是在房地产投资过程中,风险是客观存在的,对风险的认识在于能及时地发现或预测到并能及时地采取有效的措施对其进行化解､减轻和控制,降低投资者预期收益损失的可能性,并减少风险的危害性｡

规避和控制风险的基本思路是对于某种损失出现的可能性大小及其程度高低做出判断并进行调整,进而尽可能地降低这种可能性,具体方法有:

1.风险规避｡规避风险方法的原理非常简单,即在预期收益相同的情况下,投资于风险小的房地产投资项目｡房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一,有的风险度较大,可能遭遇的不确定性因素也较高,而有些投资项目的风险度较小,选择风险度小的投资项目,可以使投资收益得到有效的保证｡

2.风险转移｡指房地产投资者以某种合理､合法的方式将风险损失转给他人承担｡如:在租赁房地产业务中,租约规定承租人负担所有的经营费用､维修､保养费用甚至税收,就能将经营风险转移给承租人;在长期租约中,规定租金随着物价指数上升而相应地变动,就能把购买力风险转移给承租者｡在开发商与建筑商的施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到了类似的作用｡

3.风险预控｡风险无非是指在投资经营中存在各种不确定因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性｡减少这种不确定性从而减少这种偏离的最好办法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险｡

第2篇

摘要：随着改革开发的不断深化及国家投融资体制改革的发展，我国公路建设经营模式也发生了极大的改变，目前最常见的投资模式包括国家、地方、独立投资者等。因为多元化投资主体的形成及BOT、特许权经营理念及模式的大量引进，形成了一些由投资方构件的独立建设、运用及管理的公路项目公司，这种情况下，公路网络风险提升也引起了投资者的重视。本文主要对投资风险的概况、公路投资风险及投资风险规避方法进行了分析与探究，以期为公路事业发展提供可靠的保障。

关键词 ：公路投资风险 规避方法 概况 风险管理 公路建设 风险清单

作为国民经济与社会发展的基础产业及重要基础设施，公路是交通运输系统的综合性基础。伴随全球化经济发展水平的有效提升，加快了各个国家、地区之间的交流，公路发展趋势也已成为由局部区域网络发展向跨国界、跨地区大型公路网方向发展。公路的安全性及舒适性能够对一个国家、地区的综合国力及经济实力进行充分体现。公路建设规模的扩大，可对沿线经济发展起到推动作用，是实现区域经济与国民经济可持续发展的重要保障。

一、投资风险的概况

投资风险是指对未来投资收益的不确定性，在投资中可能会遭受收益损失甚至本金损失的风险。遵循公路项目投资特性，投资风险来源可分为3个方面：外部环境的不确定性、项目自身复杂性及项目设计者、建设者与运营管理者能力的有限性。

作为资金、技术密集型项目，公路工程建设具有规模大、投资高、工期长等特点，从项目立项至竣工后期整个过程中，其面临着诸多风险因素，各个风险间具有较为复杂的关系。根据投资风险来源的不同，其风险特征如下：

第一，风险存在客观性及普遍性。风险作为损失发生的不确定写那个，其属于超越人们主观意识的客观存在，在公路建设各个阶段，风险随时存在。

第二，具体风险出现的偶然性及大多数风险出现的必然性。大量风险因素与其他因素的共同作用结果是所有具体风险出现的原因，作为一种随机现象，偶然性是个别风险事故出现的特点。通过观察、统计及分析大量风险事故资料，可对风险产生的概率、损失程度进行计算，降低风险。

第三，风险的可变性。在公路工程整个建设过程中，在质和量上各种风险都出现了改变，伴随建设阶段的转变，部分风险可得到有效管控，部分风险出现并得到有效处理，在项目各个阶段都极易出现新的风险。

第四，风险的多样性及多层次性。公路工程具有工期长、规模大等特点，致使其具有大量复杂的风险因素，导致公路建设整个工期内风险量较大，各种风险关系的交叉，导致其呈现出多层次的特点。

二、公路投资风险分析

1.项目建设成本增加

公路项目由投资准备阶段到项目竣工验收阶段，所需费用资金较多。在增加建设成本的同时，将对公路建设项目收益情况造成直接影响。首先，公路建设项目规模改变必将增加成本。因前期规划和后期建设规模存在极大的不同，致使成本支出不断加大，建设期间全部费用，如土地征用费用、拆迁费用、材料预估费用等都会超出设计规划的费用。

其次，在市场体制作用下，市场供求关系将产生物价变化等情况，特别是公路投资建设中的材料、人工费用等。施工前期，公路工程建设具有较低原材料、人工费用，可施工过程中因价格因素的制约，将加大建设成本，导致人工、原材料等大量增加。

再次，设计改变增加成本。公路投资建设时，往往会出现设计前期规划不合理，后期设计变更等问题，这些问题的大量出现，将引发后期索赔矛盾，直接影响到综合成本。

最后，附近土地征用、拆迁费用标准预估不合理。作为公路投资建设的重要内容，建筑物拆迁工作是其投资风险产生的必要因素。拆迁工作的不确定性主要体现在赔偿费用方面。在市场调查时，投资商因无法深入了解当地环境、文化等内容，在开发过程中将大幅度提升拆迁及补偿费用。

2.风险分担问题

（1）建设性风险。建设性风险是指在设计、施工中公路工程存在一定问题，导致运营无法正常进行的风险。作为项目业主，在选择设计单位、审查设计方案等方面投资方并没有直接决定权，往往存在政府参与的现象。公路使用期间，因工程设计、施工存在问题将无法达到公路工程的使用性能，导致投资方不能对预期经营目标风险进行准确判断。

（2）运营风险。车辆通行收费权、广告经营收入权及服务设施经营收入等都是公路项目运营收入的主要来源。在现行制度下，投资方并没有自主定价权，如降低公路车流量及第三产业开发等问题的产生，将影响投资方的预期收益情况，并增加其支付难度。

（3）金融风险。通货膨胀与利率风险等为公路项目的金融风险，因公路项目规模大投资多，通常存在贷款等问题，这种情况下，必定会产生利率风险。当固定利率合同签订后，在降低利率的情况下，投资方的支付费用将对当时市场利率投资成本高出许多。在进行浮动利率合同签订时，同时也会产生上涨利率的现象，进而给投资方带来严重的资金压力。

三、公路投资风险规避方法分析

通过评估与分析项目风险，及充分考虑项目风险出现的概率、损失严重程度及其他因素，可对公路工程出现的各种风险危害性进行确定，同时比较投资者的安全指标，对公路项目的危险等级进行确定，进而选取科学有效的措施进行施工。

1.风险回避

作为一种最彻底的风险处置技术，风险回避是在对公路项目风险及较大损失时，可对该项目主动放弃及终止，以此对该项目风险避免及降低损失的一种方式。在风险事件出现前风险回避可完全消除风险因素，相比其他风险处理方式，这种方式更能降低风险出现率。在预测、识别、评估及分析公路项目风险中，如发现风险损失较大，通过这种方式，可正确估量风险程度，避免不可估量损失的发生。

2.风险管理

在对公路项目风险全面分析、评估的基础上，应对风险的防范工作进行合理规划，在最小范围内控制风险，降低损失。面对建设性风险时，要求建设施工过程中项目工期必须加强道路养护与维修力度，对路面进行定期检测，保证规范公路项目建设过程等。同时做好可行性研究工作，在技术与施工方案选择应确保其合理性，尽量对风险进行有效控制。在承建商选择中应确保其具有较强的能力与经济实力，并进行工程完工担保措施的建立。在运营风险管理中，交通量降低及增加维护费用为运营风险的主要体现，该风险处理方式可选用风险转移及风险控制。必须对运营管理模式加以创新及改革，确保公路运营管理机构能够与维护机构有效协调，并进行运用维护合同的签订，对奖惩措施加以明确。

3.风险监控

第3篇

关键词：房地产开发；投资风险；成本控制

Abstract: In real estate development process, by many restrict factors, make investment in real estate development is confronted with some investment risk, in the invisible affected the whole project of the smooth development. At the same time, if the project cost control has occurred in the weak link, also will seriously restrict the validity of investment in real estate development. This paper according to the writer's many years of work experience, real estate development investment risk and cost control problem, from its own perspective to explore in depth the forehead.

Keywords: Real estate development; Investment risk; Cost control

中图分类号：[F235.91]文献标识码：A文章编号：

引言

随着市场经济的快速发展，房地产的项目开发还有待完善。为了提高房地产投资的有效性，必须对投资风险因素进行详细分析，以有针对性地提出成本控制措施，在降低开发成本的基础上，实现房地产开发项目的经济效益最大化。

1房地产投资项目风险分析

因房地产开发行业的特殊行业性质，其行业风险具有一定的客观性、多样性与可预测性，具体包括以下几个方面：

1.1自然风险与意外风险。主要是指因自然因素与不可抗力因素对房地产在开发经营过程中所造成的不利影响，从而给开发商造成一定的经济损失。

1.2财务风险。主要是指投资者在使用财务杠杆的情况下，在扩大投资范围的同时，也给房地产投资开发造成了不确定性因素的增加，即增长的经济效益不足以偿还未来到期的债务增长。

1.3经营风险。该风险因素主要是指在投资经营决策上的失误而造成的投资风险，从而导致实际的经营状况偏离了预先设定的期望值，这种风险因素主要包括经营不善、管理水平低下等。

1.4市场风险。是因市场行情的不确定性波动给房地产投资所带来的投资风险，主要包括材料价格上涨、材料供应紧缺以及房地产市场竞争激烈等因素造成的。

1.5政策风险。主要是指政府机关有关房地产政策的变化而给投资者造成的经济损失，这种因素的产生主要是由法律手续、城市规划政策、土地政策等因素的变化而产生的。

对于以上谈到的这些风险因素，多是投资者无法控制的，但投资者可以通过减少决策失误的方式来对财务风险与经营风险进行合理控制，从而确保投资项目能获得既定的经济效益。

2房地产开发投资项目进行风险管理的有效措施

对于房地产投资项目而言，因其具有跨领域多、专业技术性强等特点，是房地产行业非常关键的经营管理活动。为降低风险给项目投资造成的影响，使企业生产获得最大的经济效益，必须采取合理的经营策略加强对风险意识的控制与管理，主要包括以下几个方面：

2.1加强风险识别

对于该环节而言，是风险管理中的关键要素，指对风险发生可能性的判断。在此过程中，应对风险性质进行科学归类，并弄清各种因素之间的关系，寻求合适的方式来进行风险识别。在具体的分析识别过程中，可运用问询法、财务报表法与现场视察法等。

2.2增强投资风险意识，完善风险管理机制

对于一些房地产开发企业而言，往往缺乏高度的风险意识，从而导致以片面的角度进行项目投资与评估。为此，应首先建立起完善的投资风险管理机制，强化投资者风险意识。对于房地产企业的管理者而言，应树立起正确的投资观念，对管家政策、投资环境、项目规划合理性、企业实际情况等诸多方面进行合理的考虑与分析，不断总结投资经验，以有效避投资风险现象的出现。值得一提的是，必须按照国家政策与地方政府相关规定进行开发，以确保房地产投资项目的合法性。

2.3转移项目投资风险，强化投资布局

为有效降低房地产开发的投资风险，可以考虑将投资项目风险进行合理转移。为此，参加项目保险是实现风险转移的一种有效途径。同时，在投资项目的布局过程中，应注重布局的合理性，针对不同的项目采取不同的投资组合方式，以在满足房地产投资合理性的同时，有效实现投资风险防范的目的。

2.4强化投资风险控制

在房地产的投资开发过程中，往往有些企业忽略了房地产行业的实际供求，从而使投资项目与市场需求出现了矛盾。因此，要避免房地产投资过程中的风险因素，就必须强化供求变化的调查与预测，对调查结果进行充分总结、分析，以在满足社会需求的同时，实现房地产投资效益的最大化。与此同时，在房地产项目开发过程中，开发商应对工期、项目指标等内容进行详细制定，并加强对项目施工过程的监督，避免因成本与质量问题而造成投资风险的产生。

3房地产投资项目在开发过程中的成本控制措施

在房地产项目投资开发过程中，在注意投资风险因素控制的同时，还应采取合理的措施，加强项目成本的控制，有效降低项目成本，增加企业经济效益。

3.1设计阶段的成本控制

3.1.1实行投招标制度，选择优秀的设计单位

在项目设计阶段，应使用建筑方案与经济方案相结合的方法，以多家竞标，组织专家进行综合评比的方式来选择设计单位，这样既能选择具有相关资质的设计单位，还能促使项目设计方案在整体布局、造型、使用功能等方面开拓创新，实现对工程造价的有效控制。笔者所参与的本项目因受到市区标办监管，必须进行进场交易。同时，根据标办要求，需通过严格的资质审核来确定最终投标单位，并且只向资格预审合格的投标方发出投标邀请。资格预审方式的运用有效简化了招投标工作量与程序，并且有效避免了对社会资源的浪费，能有效对招投标的成本进行优化。同时，笔者参与的该项目使用了合格制审查方式来确定资审合格的单位，并能根据项目的规模、结构形式等来设置必要的审查条件与附件合格条件，并最终确定合格的投标人。

第4篇

【关键词】直接投资风险；房地产行业；变现

1、引言

房地产商品是一种特殊的商品，具有固定性、耐久性、多样性等特征。周寅康先生认为房地产与一般商品有着本质上的区别，这种区别源于房地产本身所固有的特性，这种特性又主要取决于土地本身的特性。而土地特性包括土地空间位置的固定性、数量的优先性、使用的持久性、异质性和利用的多样性。房地产市场具有资金量大、风险高、周期长、影响因素复杂等特征，风险与收益是成正比的，因此相对于其他行业，房地产行业的收益十分丰厚。

房地产项目的投资过程具有其特殊性：它是一种预测未来需求而进行产品生产的过程。房地产行业本身所具有的特点决定了它是一种高风险行业，伴随其始终的不确定性决定了房地产投资的成败。所以，研究房地产投资风险对于实现房产投资企业的利益最大化意义重大。

2、房地产行业的两种投资：直接投资与间接投资

以房地产行业本身的特性为依据，房地产投资可分为两类：直接投资和间接投资。

2.1直接投资简介

直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与相关的管理工作，它包括两种形式：从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资。房地产开发投资指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，收回投资获得利润的过程。投资者可以在这个过程中赚取开发利润，风险很大，收益也很客观。有作长期投资打算的投资者一般会选择置业投资，通过购买增量房地产或存量房地产，以期获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

2.2间接投资简介

间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者一般情况下是不需要直接参与房地产经营管理工作的。具体的间接房地产投资形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托公司的股份或房地产抵押支持证券等。

2.3两种投资的区别

1）通常情况下，直接投资者对投资的房地产项目拥有控制权和经营管理权，间接投资者则没有。

2）直接投资流入的是具体的房地产项目，间接投资则主要流向各种资本市场。

3）直接投资离不开生产要素的转移与重新配置，间接投资则不一定，它并不必然引起其他生产要素的移动与配置。

4）直接投资并不涉及资产所有权的变更，而间接投资资产所有权会在买者和卖者之间频繁变更。

5）直接投资会包括有形资产和无形资产的双重流动，而间接投资只会货币资本的移动。

3、直接投资可能会带来的风险

张瑶宁认为根据风险理论，房地产直接投资活动由于受制于多方面因素的影响，以及由房地产产品自身特点所决定，存在着许多不确定因素。这些不确定因素可能会导致房地产直接投资活动的实际后果与预期收益的负偏差（即损失或减少），在房地产直接投资活动中，这种引起预期收益损失或减少的可能性就是房地产直接投资风险。一般情况下，房地产直接投资风险包括以下几个方面：变现风险、投资周期风险、供给有限性和滞后性风险、资本需求风险等。

3.1变现风险分析

俞明轩认为房地产变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币性资产，它的销售过程非常复杂，流动性不强，使得投资者很难在短时间内将房地产兑换成现金，资金周转很困难。所以，一旦出现投资者需要偿债而必须尽快回笼资金的情况时，房地产市场的不完备可能会让投资者蒙受不小的折价损失。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度也是不一样的，一般情况下，变现性能最好的是储蓄存款和支票，其次是股票外汇、期货和债券投资等，最差的便是房地产投资了。

3.2投资周期风险分析

一个房地产直接投资项目从最开始的寻找机会到中间的可行性研究再到最后的施工、竣工、销售，整个环节一般情况下需要几年才能完成。房地产项目开发周期很长，期间，各种社会经济环境条件发生变化的可能性很大，各种各样的费用特别是后期费用很难确定，这就给房地产投资者带来了很大的风险。在房地产开发过程中，只能对整个开发期内的各项费用和收益作出大致的测算，很难作出精准的预计。在房地产项目漫长的开发过程中，有很多难以预测的因素：房地产市场供求变化、消费者喜好变化、社会经济形势的兴衰、国家有关政策的调整、利率的变动等。房地产项目一经确定，资金一旦投入，就再难根据实际情况进行改变和调整。所有的房地产开发企业都必须承担由于开发周期长而导致的房地产项目“滞后”效应的风险。

3.3供给有限性和滞后性风险分析

一方面房地产直接投资需要很长的开发周期，另一方面土地资源十分有限，这就导致了房地产供给的低弹性现象。与此同时，市场对房地产的需求却很大，且伴随着巨大的需求变化，房地产需求呈现出高弹性。并存着的供给低弹性和需求高弹性注定了房地产商品只能提前生产，提前生产就必然会导致供给滞后。总而言之，房地产商品供给的有限性和滞后性会使房地产直接投资面临供求关系变化所带来的风险损失。

3.4资本需求风险分析

众所周知，房地产直接投资需要大量的资金，房地产项目的开发过程实际上就是巨额资金的投入过程。首先，毋庸置疑，购买土地就是一笔不小的费用。并且由于土地本身所具有的稀缺性特征，它的价格只会越来越高。其次，毫无疑问，工程造价是房地产资金投入的主要部分。通常情况下，房地产开发企业不可能完全依靠自由资金就可以完成一个房地产开发项目，一般都是先投入一部分自由资金，再通过银行贷款等融资手段筹集开发资金。与此同时，房地产开发项目的规模越大其投资者需要承担的风险也就越多。因为规模大，投资资金就多，投资周期就长，资金回笼就慢，流动性也就不强了。总而言之，房地产直接投资者需要承担能否按期筹措项目顺利开展所需要资金及资金成本较高的风险。

4、房地产直接投资缺乏流动性

房地产的经济环境、交易成本、信息不对称、不公平竞争等因素都影响着房地产直接投资的变现程度。因此，在进行房地产直接投资时，必须细细分析变现风险对投资决策的影响，确保企业在房地产开发过程中作出的每一项决策都是正确的。

4.1经济环境因素

显然，出售房产在房地产繁荣期要比在萧条期容易得多。换而言之，就是房地产的市场行情决定着直接投资变现风险的大小。在受行情影响方面，房地产间接投资就小得多，无论房地产处于繁荣还是萧条时期，间接投资者都可以在公开市场上快速退出。在2009年～2010 年，我国的房地产市场就处于繁荣期，房地产交易十分频繁，房地产很容易在市场上出手。而2011年～ 至今，房地产市场处于低潮期，很多的房地产商手中都积压了大量的房地产，情况不容乐观。与此同时，投资者又无法控制整个大的经济环境，只能默默承担房地产市场萧条带来的巨大经济损失。

4.2交易成本因素

房地产本身的特性注定了房地产本身价值很高、交易所需的资金很多，很难在市场上找到买家。交易成本越高的房地产其变现性就越差，风险也就越大。李飞宇认为豪宅的变现性要低于普通住宅；高档写字楼的变现性低于商住楼；整栋楼房的变现性低于分户出售房的变现性等。

4.3信息不对称因素

在房地产交易市场上，卖方掌握着房地产的大量实质性信息，公开信息如：地理位置、地形、交通情况、户型等，隐蔽信息如：商品房的成本、质量、盈利能力、增值潜力等，还包括着物业管理等后续服务在内的不确定信息。卖方独霸真实信息决定了房地产交易不同于一般的商品交易，甚至可以说房地产交易是卖方与买方的一场博弈。在房地产交易过程中，买卖双方对商品房质量和成本信息的了解存在着严重的不对称现象。信息的不对称可能会导致投资者为低质量的商品房支付了很高的价格，甚至会因此而引发经济纠纷。

4.4不公平竞争因素

在房地产开发市场中，房地产巨头依靠股市或者央企背景，利用权力和资金的优势大搞不公平竞争的现象屡见不鲜，借力土地招拍挂制度进行圈地、囤地，对民营房地产企业残酷打压和排挤的情况也是层出不穷。土地寡头必然导致定价权掌握在少数房企手里，中小投资者常常无法获得可供开发的土地。

5、结语

相对于房地产间接投资来讲，房地产直接投资所面临的风险更大。它受多种因素的影响：房地产市场的经济环境、交易成本、信息不对称、不公平竞争等。这些不确定因素直接决定着房地产投资的成败。因此，在进行房地产直接投资时，必须细细分析变现风险对投资决策的影响，确保企业在投资过程中所做出的每一项决策都是正确的。

参考文献：

第5篇

引言：

房地产业作为国民经济的组成部分，它的发展也遵从了经济的周期性规律。宏观经济开始复苏时房地产开发和投资随之上升，但由于房地产开发的时滞效应，使得房地产业的复苏会稍后于经济复苏的时间。宏观经济持续增长，使房地产价格上升，开发商资产值相应快速膨胀，在银行大量提供抵押贷款的情况下，投资乘数效应又使得房地产业比宏观经济周期更快进入繁荣阶段。由于房地产业没有宏观经济那种各行业相互牵动消长本文由收集整理的综合影响，因而房地产业的衰退现象也通常比宏观经济先期出现。房地产投资是房地产开发的源头，直接决定了房地产业的发展态势。

一.房地产投资的概念

房地产投资属于投资的范畴，是指投资主题{包括政府，企业和个人}为实现某种预定的目标，直接或间接对房地产的开发，经营，管理，服务和消费所进行的投资活动。毋庸置疑，房地产业在国民经济中占有十分重要的地位 。进行房地产投资是发展国民经济的重要渠道，当然也是个体积累财富的重要方式。

二.房地产投资的分类

根据房地产投资形式的不同，房地产投资可分为直接投资和间接投资。房地产直接投资是指投资主体直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式；房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，投资者不需要直接参与房地产相关的投资管理，包括购买房地产开发企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等活动。同时，根据房地产投资的用途不同，房地产投资也可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等等。

三.房地产投资的风险和弊端

由于房地产投资中有大约七至八成的资金直接或间接来自银行抵押贷款，且所占用的这部分资金大多是长期贷款，而银行资金来源主要是各类短期存款，如此短存长贷的矛盾，在银行内是主要的潜在风险之一。目前，国内尚未对房地产抵押贷款风险的化解有切实见效的防范与预警措施，一旦房地产市场发生大的波动，银行将形成大量的呆、坏账；此外，在偶然因素的刺激下，短期储户如果大规模提现，银行将面对资金短缺的经营风险。在当前我国还未采用资产证券化的房地产抵押贷款二级融资模式的情况下，化解上述风险相当困难，只能将其寄托在房地产稳健良性发展的良好预期上，但是这种预期是极其脆弱的。

从逻辑上讲，房地产投资是房地产价格与价值上升的原因，同样也是结果。一般而言，房地产投资可能导致削弱城市竞争力的直接因素主要有：房产类商业成本（包括商业设施与厂房租金等）、生活居住成本。如房租水平提高了，成本增加，降低城市竞争力，这是不利的因素。但实际上，这两类因素与城市竞争力相关的其他因素也有着密切的联系，如商业成本提高，可能使某些产业和行业逐渐迁出，其结果将导致城市相关产业链的破坏，使聚集的产业带、产业区分散，最终导致该类产业竞争力丧失；同样地，随着居住、办公成本的提高，增加了人才的生活成本，从而城市部分地丧失对人力资本的吸引力，人才的流失将大大降低城市的竞争力，进而对城市经济增长与发展不利。

四.房地产投资的控制方法

1.使用风险预警系统。

为了有效地监测中国房地产存在的宏观风险，建设部自2004年2月起正式启动房地产市场预警预报信息系统，并决定在上海、深圳等13个城市进行试点。这个系统将由数据采集、预警预报系统和市场监控三大块构成，包括房地产交易数据、土地开发用地数据、房地产金融数据、房地产价格数据等7种与地产相关的数据，各地将在整合这些数据的基础上，定时相关信息。由于当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求结构性矛盾较为突出，一些地区房地产价格和投资增长过快，对房地产业乃至国民经济的持续发展造成一定影响。各地区应根据发展不平衡和房地产市场区域性强的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系。因此，作为房地产开发单位，学会使用房地产市场预警预报信息系统，善于总结系统反映的信息，把握当前我国房地产业发展的总体趋势，减少宏观风险因素带来的影响。另外，房地产开发企业也要建立自己的风险监控或预警系统，有效觉察计划的偏离，一旦超出正常范围，立即启动整改应变程序。

2.成立风险专管机构。

目前，投资风险已经越来越被人们所重视，但是在企业内部成立专门的房地产开发风险管理机构的开发企业却很少，投资风险的分析往往局限于对某一个具体项目而展开，缺少在投资全局范围内、投资整个过程以及中远期的对风险的管理，造成投资决策的短暂性和局限性。为了控制和防范房地产投资风险，应从机制上、制度上加以落实，成立专门的房地产管理机构显得十分必要。房地产投资风险管理机构的任务就是加强对投资过程中风险的管理，来实现投资利益最大化或风险最小化的目的。具体的工作任务包括风险的具体的工作任务包括风险的识别、风险的分析评价和决策、风险的控制。风险的转移和处理。

3.房地产开发投资组合。

房地产开发的投资组合是指在某一则这种组合越不能降低风险；组合的各方相关度越小，则这种组合越能降低风险。在房地产产品中，一般来说，替代性物业之间、配套紧密性强的物业之间相关度较高，它们组合在一起分散风险能力较弱；非替代性物业之间、配套紧密性较弱的物业之间相关度较低，它们组合在一起较能分散风险。因此，从风险分散的角度看，在同一投资项目中尽量避免替代物业、配套紧密性较强的物业组合在一起。对于那些非结合在一起不可的配套物业，应只按主体物业的容量进行配套开发，不可超容量的配套。

4.建立财务预警系统。

房地产项目的财务评价，又称为微观经济效果评价。一般来说，财务评价就是考虑到房地产项目本身的直接效益和间接效益，孤立地计算出这个房地产项目投入的资金所能给企业带来的利益。因此，房地产投资财务预警系统能初步考察出此项目投资的可靠性及可能的前景。它是项目评价的第一步，也是项目可行性研究的核心内容，是决定房地产投资命运的重要决策与依据。因此，开发商在投资决策前必须做好投资评价工作。房地产开发投资需要的资金量较大，且周期长、资金运作过程影响因素多，因此发生财务风险的可能性较大。房地产开发企业建立财务风险预警系统是有效的监测和防范财务风险的有效手段。一个理想的风险预警体系，会在企业所面临的各种现实和潜在的风险尚未形成或刚刚形成时，迅速确定风险来源、判断和细分风险的构成、采用风险防范措施化解风险、将风险的危险系数降到最低，从而实现投资收益的最大化。

第6篇

【关键词】公路工程建设项目;社会稳定风险分析;方法

1 《中华人民共进行和国公路法》明确规定：“国家鼓励国内外经济组织对公路建设进行投资”

近几年来，国家宏观经济的政策之一就是加大基础设施建设，无疑对投资公路建设是一个大好时机，公路建设投资收益稳定，风险小，但是投资金额巨大，回收周期长，所以在投资之前必须进行分先分析，制定分析框架，从每个立意点去分析。针对公路建设项目的内容，我们进行分析之后主要是帮助项目方案全面考虑公路建设项目的社会收益目标，在服务社会整体利益的同时，尽量避免对局部地区产生不利的影响，对公路建设项目的投资风险分析具有现实指导意义。

2 公路投资项目风险

2.1 对于风险的定义

顾名思义就是“遭受风险，承蒙损失或者伤害的机会”，近年来也有学者对风险的概念提出了不同的观点，实质上，风险是对项目目标的一种有利或者不利的不确定性事件。我们在进行分析的时候，既要考虑到风险导致的获利程度或者损失程度，又要考虑到风险发生的可能大小。

2.2 风险调查

风险调查我们可以从以下几个方面着手调查：对当地社会经济的影响;利益相关者的意见或者建议;组织社团政府的态度;同类项目的经验参数。就这些调查内容而言，我们需要文献搜索，新闻搜索，实地考察，走访群众，开会探讨等多种方法。

3 公路投资项目风险分析

3.1 风险识别

（1）对于建设项目成本的增加会导致风险增大，公路项目从最开始的筹备到后期的竣交工验收是需要很大一笔花销的，除了项目规模自身的变化带来大的成本增高以外，还会受到市场变化的影响，市场供求情况发生变化，会造成物价波动，对于人工、材料、机械的费用产生很大影响，除了上述原因以外，在初期对土地征用和拆迁费用评估不准确都会导致成本增加。

（2）在公路工程中，只注重眼前的利益而忽视公路在建成完工之后还需要保养，很多地方会把公路养护方面的费用忽视，造成前期投资估算的费用偏低，在后期公路运营的时候会造成比较大的营运成本。

（3）目前我国是发展中国家，政策也在不断的完善和不断地调整，有时候会对公路方面进行压缩改革，那么对于公路基本建设的一些项目很难批复，不但会影响进度，还会造成合同关系不明确的关系等，都会增加风险发生的可能。

（4）目前为止公路建设的营运费来自过往车辆的通行费用，广告租赁费用等，但是很受车流量的限制，如果车流量减少，势必会导致营运收入的减少，会影响到投资者的利益。

3.2 风险识别的方法

3.2.1 调查问卷法

调查问卷是最简单的分析方法，可以了解到这个工程的各个层面的意见和建议，对于问题的设定，可以从对于我们的能力是否可以满足项目要求;与已完工的项目比有哪些需要改进的地方;自己对这个项目是否看好，有没有什么意见或者建议之类的方面去进项调查。

3.2.2 图解法

图解法是一种形象生动的风险挖掘方法，简单有效，运用广泛，可以绘制风险图，确定风险发生的原因，针对原因提出相应的解决方案。

3.2.3 情景分析法

情景分析法可以通过对系统内外因素的分析来设计多种可能发生的方案，但是针对面较小，如对决策者提醒注意某种措施可能引起的风险后果;研究某些关键性因素对未来过程的影响比较有用，其他发面不太实用，所以我国使用这种方法的较少。

3.2.4 头脑风暴法

头脑风暴法是美国人奥斯本提出来的，主要是在一个专家小组内进行，许多专家或者行业精英集中在一起提出意见进行讨论，但是这种方法有一个弊端，就是大家会受到行业专家的影响，从而发生“思维共振”，无法提出创新思想，局限了问题的思考。

3.2.5 德尔菲法

德尔菲法又称专家调查法，它可以把公路工程项目风险管理小组和已经选定的相关行业、相关专业专家连接起来，进行匿名征集意见，这样有利于保护最原始的创造性思维，然后在反复的进行统计处理，征询几轮意见之后，专家们的意见趋于一致，这个方法目前在我国公路项目风险识别上收到了很好的效果。

3.3 规避风险的方法

3.3.1 争取有利的政策优惠

在项目进行之前，对当地政府以及国家政策要进行了解，看是否在这个地方目前或者今后有什么政策的导向，在谈判的时候多一些筹码，加强优惠政策，对于优惠的政策要及时写入合同，避免后期纠纷，对于回收期长的项目，要在土地使用权、收费权等项目上做好协定。

3.3.2 做好价格的预测

在价格预测方面，目前我们的技术和方法不是很成熟，但是在实际预测的时候，为了保证精确地预测结果，我们可以建立模型，多角度分析，根据参数选择不同的指标方案，再结合当地经济发展的特点，反复比较，预测出一个较为精确的价格，尤其是土地方面的价格，尤其重要。

3.3.3 准备条款明确的合同，在签订合同的时候对于条款的表述要清楚，尤其是权责有明确，避免后期纠纷

3.3.4 协调好政府关系

我们在建设项目的时候要协调好和业主，和政府的关系，希望可以得到政府的支持，我们要建立良好的作风，和地方政府建立相互信任。积极健康的工作关系是后期公路建设投资顺利进行的保证。

4 结束语

本文对风险的来源与风险识别的方法做了描述，针对风险的来源提出了一点笔者自己的建议。目前我国的技术发展水平还未完善成熟，风险管理体制也不健全，还需要花费大量的人力物力去进行研究，也希望能够总结更多的经验和知识，帮助进一步完善我国的风险分析。

【参考文献】

[1]岳永红.公路投资风险分析及规避方法探讨[J].黑龙江交通科技，2014（2）.

第7篇

[关键词]商业房地产 投资风险 AHP

一、引言

项目投资作为一种新兴的投资方式,因为其具有改善和提高项目经济强度及项目债务承受能力、减少项目投资者的自有资金投入、提高项目投资收益率等诸多优势,所以自出现以来就具有很强的生命力。目前,许多投资者投资于大型工程项目来获得收益。但由于项目投资跨度长、涉及面广,往往伴随着较大的风险。

因此,企业在商业房地产项目投资的过程中如何进行有效的评估风险就显得尤为重要,本文提出了一种利用EXCEL工具来评估投资房地产项目风险的方案选择方法。

二、商业房地产项目投资风险的类型

项目投资的风险一般可分为内部风险与外部风险两大类。内部风险是指项目实体可自行控制和管理的风险。外部风险是指与市场客观环境有关,超出项目自身范围的风险。

1.外部风险

(1)政治风险

商业房地产项目投资的政治风险主要由于各种政治因素如战争、国际形势变幻而导致项目资产的收益受到损害的风险。政治风险的大小也与一国政府的政策的稳定性有关。政治因素的变化往往是难以预料的,其造成的风险也是难于避免的。由于商业房地产与国家经济形式紧密相关,在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律风险

商业房地产项目的法律风险是指东道国的法律变动或不健全给项目带来的风险。我国当前的商业房地产处在飞速发展的阶段,随着商业竞争的不断加剧,商业房地产中的法律也会逐步改进。法律一旦变动,投资人就必须面对和自已原来投资时点所不同的法律条款,就可能会受到某些方面的损害。

(3)金融风险

金融风险是指项目发起人不能控制的金融市场的可能变化对项目产生的负面影响。金融风险主要表现在利率风险和汇率风险及通货膨胀风险。由于商业房地产项目的回报时间长,所以汇率波动带来的债务负担的加重,利率上升导致融资成本的增加,通货膨胀影响项目的现金流量的变化。

(4)不可抗力风险

商业房地产项目从设计到建成需要一定的时间。在这段时间内,不可避免的会出现一些自然灾害天气,如地震、冰雹、泥石流等自然灾害。在房屋的建造过程中出现给商业房地产的建设造成破坏的自然天气,会对项目带来无法估量的损失。但这种自然灾害是人们无法预测的,所以不可抗力风险是不可以避免的。

2.内部风险

(1)预测风险

预测风险是指项目的制定人在项目规划时面临的项目完成所发生的项目收益变化的风险。由于商业房地产项目在一开始规划时预测其可能会给投资人带来的收益的大小,所以项目的收益是无法预测的。从项目到一开始规划到建成有一定的时间差,在这段时间内,规划人所预测的商机就可能发生变化。如果在投产后没有达到投资人预想的收益,投资人就会不可避免的承担预测风险。

(2)完工风险

项目的完工风险是指项目无法完工、延期完工或完工后无法达到预期运行标准的风险。商业房地产项目融资是以项目为导向,在项目建设阶段,存在各种不确定性因素,如果项目不能按预定计划建设投产,将导致项目建设成本的增加,项目贷款利息的加重,项目不能按计划取得收益。

(3)生产风险

项目的生产风险是指在项目的试和生产经营阶段存在的技术、资源储量、能源和料供应、生产经营和劳动力状况等风险因素的总称。它是项目融资的另一个主要的核心风险。生产风险主要表现在: 技术风险; 资源风险; 能源和原材料供应风险; 经营管理风险。风险主要包括技术风险、资商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式。

(4)市场和经营风险

商业房地产具有高风险、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必须面临并承担因项目所处位置的地理条件变化而带来的项目风险;其次,由于商业房地产投资额大,开发周期长、销售经营持续的时间也很长,各种社会经济环境条件发生变化都会对收益产生极大的影响;第三,商业房地产的发展与整个城市经济发展趋势密切相关,商业房地产的投资和消费,依托于城市经济发展的变化和居民消费水平的增减;最后,商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这期间内随时可能面临调整和亏损。所以,商业房地产面临的市场和经营风险相当大。

因此,在实际进行商业房地产项目的开发中要考虑多方面的风险。不同的项目面临的风险表现在可能会有不同程度的内部风险和外部风险。对于项目的投资人来说,能够有效的评估其要投资的项目的各类风险的权重对其决策有重要的意义。

三、商业房地产项目投资的风险评价

我们采用层次分析法(简称AHP)对投资决策风险进行综合的度量。AHP是美国匹兹堡大学的运筹学家萨迪(A.L.Saaty)教授于20世纪70年代初期提出的。该方法把复杂问题分解成若干组成因素,又将这些因素按支配关系分组形成递阶层次结构。通过两两比较的方式确定层次中诸因素的相对重要性。然后综合决策者的判断,确定相对重要性的总排序。该方法目前在许多决策规划中得到应用,评价商业房地产项目投资风险也采用此方法进行研究。首先采用AHP法求出指标权重。它为分析复杂的社会系统,对定性问题做定量分析提供了一种简洁的方法。用层次分析法求权重的计算步骤:

1. 对问题所涉及的因素进行分类,建立指标体系。在商业房地产的投资中,面临各种各样的不同的风险。其中包括政治风险、金融风险、完工风险等。在进行层次分析法时必须先把所有涉及到的风险进行分类。

2. 根据指标体系构造各因素相互联系的层次模型。根据对商业房地产项目投资风险的分析,作者构造了如下图的层次模型,如图。投资者可以利用这个体系评价几个相似的投资方案的投资风险。

3. 根据专家的意见,构造关于各个风险的判断矩阵从而确定各个因素的权重。判断矩阵的元素的值反映了人们对各因素相对重要程度的认识,一般采用数字1-9及其倒数的标度方法。专家通过相互比较,当相互比较因素的重要性能够说明实际情况时,判断矩阵相应的值可以取这个比值。

4. 通过判断矩阵的特征根的求解得到特征向量,把判断矩阵经过归一化后几位同一层次相关因素对于上一层次相对重要性的排序权值,并进行一致性检验。

在层次分析法中计算判断矩阵的最大特征值两种方法:方根法和和积法。判断矩阵一致性指标CI=。一致性指标CI的值越大,表明判断矩阵偏离完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判断矩阵越接近于完全一致性。对于多阶判断矩阵,一致性指标CI与同阶平均随机一致性指标RI之比称为随机一致性比率CR=。当CR.< 0.10 时,便认为判断矩阵具有可以接受的一致性。当CR.≥0.10时,即不满足一致性的要求,则将信息反馈给专家,就需要调整和修正判断矩阵,使其满足CR.< 0.10,从而具有满意的一致性。

5. 根据各方案的情况构造每个方案对各个因素判断矩阵,计算各方案对于各个因素的权重,并进行一致性检验。

6. 把第四步所得的各个因素权重和第五步所得的各个方案对因素的权重,求其加权总和。按照所得的百分比情况得到方案的风险综合排序。投资人尽量选择风险最小的方案投资,这个综合排序为商业房地产项目投资人的决策提供依据。

四、商业房地产项目投资的分险评价实例分析

在项目投资之前,投资人会面临多种复杂的风险。本文试图从运用AHP法定量分析商业房地产项目投资的风险,可以在安排项目投资前为投资人提供参考,为投资人进行方案的选择提供重要依据。下面我们以和积法为例说明如何用EXCEL解AHP问题。若某投资人决定投资,经过初步调查研究,确定了三个投资方案A、B、C。从以上分析的商业房地产投资项目风险分析这三个方案的风险的大小,从而帮助投资者确定一个合适的方案。本文运用EXCEL来计算A、B、C三种商业房地产项目投资方案的风险,然后根据计算出的风险大小的排序,来有助于投资者进行科学的决策,从而有利于提高项目的投资成功率。

某房地产开发公司欲投资一个商业房地产项目,计划通过项目融资方式获取资金,经风险辨识后,其风险因素主要有政治风险、市场经营风险、金融风险和完工风险。并建立了如图一的商业房地产项目融资风险评价指标体系,综合专家群体咨询意见,对该项目的融资风险进行了评估。根据专家的意见,列出了判断矩阵,然后运用EXCEL对此矩阵列求和并列规范化得到的结果如表1所示。各个因素的权重和A、B、C方案对各个因素的权重如表2所示。

从以上结论可以看出A、B、C三个投资方案,就其投资风险来说,方案C的风险权重最大为35.64%,其次是方案A为33.68%,相对来说,方案B 的风险最小为30.68%。

五、结论

以层次分析法为数学工具对项目的投资风险进行评价,可以为投资决策者提供科学的决策依据,促进投资决策的科学化和规范化进程,有利于提高项目的投资成功率,从而更有效地发挥投资在国民经济中的作用。本文仅从投资决策的角度对投资风险加以研究,但在现实生活中,投资风险对项目的作用是全过程的,因此,对投资全过程的风险控制与防范将是更具有现实意义的。通过论文所提供的决策期的风险分析方法,可以类似地进行投资全过程的风险研究,但毕竟投资决策是整个投资行为的第一步,只有顺利地通过第一关,才有可能达到投资者获取收效的目的。另外,对于投资决策来说,不仅仅要考虑项目的风险,还必须同时兼顾项目的效益。科学的投资决策是在综合考虑风险和效益两方面的因素后做出的。投资是一项复杂的系统工程,它的成功需要人们在理论和实践上的共同努力,并需要投资决策者与投资项目的管理者等方方面面的人的共同参与。只有这样才能使人们更加理解投资行为的内在规律,掌握它、运用它为经济发展造福。

参考文献:

[1]陈琳 潘蜀健:房地产项目投资[M]. 北京: 中国建筑工业出版社, 2004: 242-246

第8篇

关键词： 投资组合；VaR；Copula；GARCH

1综述

对资产组合的风险进行定量分析的时候，不仅需要考虑组成投资组合的单个资产的不同风险，还要考虑这些风险相互之间的关联和影响。对于资产组合的集成风险度量，Copula函数在近些年的使用日趋成熟。Copula的命名最早来自于Sklar（1959），在Sklar提出了定理之后，由Embrechts etc（1999）把Copula引入到了金融数量分析中来。至今Copula已成为金融风险定量分析的重要工具。

使用Copula函数度量资产组合的集成风险的好处在于Copula函数在处理单个资产收益率分布不要求边缘分布的正态性质，而可以是其他任意分布，这对于建模金融资产收益率“尖峰厚尾”特征方面有着非常好的应用。

GARCH族模型自被创立以来一直作为波动率建模的强大工具，但由于传统GARCH模型具有许多诸如参数限制过大等缺点，GARCH族模型的创新层出不穷，其中比较著名的有考虑了杠杆效应的GJR-GARCH，EGARCH，适合极高波动的APGARCH等。

近年来，一些国内学者把GARCH模型和Copula结合起来，在基于静态分析的基础上，开始着手对金融资产各变量间的相依性和风险进行动态分析。吴振翔和陈敏等（2006）首次使用Copula-GARCH方法考察了多资产的组合投资风险问题，计算出组合投资的将来某时刻的VaR值，并在风险最小原则下，给出相应的组合权重的具体形式。

本文将分为如下几个部分，第二部分中将给出模型的具体改进办法及具体表达形式。第三节中将根据之前给出的基于[WTBX]t[WTBZ]分布Copula-EGARCH模型，对上证指数、深证指数、恒生指数和道琼斯指数四支指数等权重构成的一个资产组合进行实证分析，对组合的风险进行估计。第四节为结论以及进一步改进意见。

2基于t分布Copula-EGARCH模型

a）EGARCH

第9篇

关键词：建设项目 ； 土方 ； 投资；风险

Abstract: Earthwork to consume a large amount of construction with soil characteristics, and earth acquisition often involves land requisition, temporary compensation, land farming ability many links. In the current land resources strictly controlled circumstances, farmers more cherish the land resources are, therefore according to the current standard of compensation policy cannot meet the psychological demands of farmers, thereby causing the earth to obtain uncertainty. Earthwork price adjustment directly affect the investment in engineering construction, the design change, construction period and a series of risk and uncertainty

Keywords: construction project; investment; risk of earthwork;

中图分类号：X820.4文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012

1 概述

水利工程、地下建筑工程通常都涉及大量土方填筑、土方开挖。土方工程具有消耗土方或弃方量大的特点，因此可行性研究阶段施工组织设计中确定的取土料场位置、土料技术指标、施工工艺、弃土场位置的准确性都可能直接影响到土方工程施工单价，相应影响到工程的总投资估算额。随着国家对土地资源实施最严格的控制政策，加上农民对土地的依赖性，因此无论是取土或者是弃土都成为土方工程施工中的重要风险因素。一旦对土方工程所存在的风险认识不足，很可能导致初步设计阶段概算投资突破投资估算值比例超过国家有关文件规定，不得不重新开展可行性研究阶段的报批，为此在工程进度、质量上都可能受到严重影响。

为了保障以土方为主的工程投资得以良好控制，在可行性研究阶段就应该开始对存在的各种风险因子进行识别，对每个风险因子的影响进行判断，从而在投资估算中对总投资额进行较为准确地控制。

2 土方工程风险因子识别

以土方为主的水利工程通常经历可行性研究阶段的投资估算，初步设计阶段的投资概算和施工设计阶段的投资预算。工程所处阶段不同，可依据的外业资料精度也不同，相应施工组织的精度也不同，从而构成了影响投资额的风险因子。

2.1 取土料场

对于大量消耗土方的水利建筑工程，取土料场通常的首选原则是就近取土，因此对土料场的勘察往往在工程附近区域选择。当所勘察的土料符合工程填筑指标需求时则作为编制土方填筑工程单价的依据。

由于国土部门对土地资源的严格控制，为保障取土后土地资源的有效持续利用，允许的有效取土深度一般不超过2m。因此对于土方消耗量巨大的工程而言，所需要的取土料场面积也非常可观。

对于丘陵、坡地区，取土后通过土地平整一般不会影响区域灌、排水条件；而对于平原地区，土地自然坡降很小，取土后极易形成低洼易涝区，排水条件将受明显影响，从而影响土地的利用价值。施工组织设计中取土料场一般只能按临时占地方式考虑补偿投资。由于上述客观因素的存在，即使给予较高的补偿，土地使用者也不愿意将土地作为取土料场。一旦施工组织设计中确定的取土料场不能正常使用，不得不在更远的区域选择土料场，有可能直接导致工程延误和增加取土的费用。

2.2 弃土场

弃土场通常选用距工程较近的自然坑塘、低洼地。在可行性研究阶段设计人员可能只注重了自然条件，而忽视了社会、环境和经济条件。即使完全废弃不用的低洼地，一旦作为工程大量弃土场所时也可能招致当地群众的强烈反对。其反对理由可能千奇百怪，但阻挠工程施工所带来的影响很严重，轻则直接增加建设投资，重则影响工程进度，从而增加投资。而对于一般土地作为土料场，对农田耕作、排水和防护也都有不确定性风险。

2.3 施工工艺

土方工程一般具有范围大、线路长、不可预见因素多等因素，而一旦因自然地理或社会经济因素掌握不准，在工期拖延时可能施工组织设计确定的施工工艺就要发生改变。如对于堤防工程、公路路基工程等一旦跨越汛期，则必需对汛期强降雨对已施工的基础进行整平、碾压或填方处理，不可避免地要增加投资。一旦这种施工工艺风险把握不足，也构成了影响投资的组成要素。

3风险度确定

在确定对工程投资可能产生影响的风险因子后，需要对各因子的风险度进行分析。对于某一风险因子如存在多种变化可能性，而每一种变化都可能导致投资的变化幅度不同，可按其各种风险的变化统筹考虑。

对应每个风险因子和风险度，相应计算对工程投资的影响幅度，此种影响可能导致投资增加，也可能导致投资减少。凡是可以量化的风险因子均应考虑在内。

风险度以概率形式表示，通常可通过专家评估、调查或依据已有工程经验加以分析。

如某一堤防工程在可行性研究阶段施工组织设计中考虑取土方式为河滩地就近取土，土方综合运距考虑500m，由于该区域为当地农民耕种多年的耕地，一旦取土可能导致无法正常排水，而附近无其他合适的土料场，因此根据稍远处可能取土的位置设定风险因子①为取土料场运距增加2km；该项目施工工期安排为第一年10月1日至次年5月31日，汛期6～9月份完全避开。由于土方填筑工程量大，而当地土地征用、地面附着物清除等存在一定延误工期的风险，故考虑风险因子②为施工工期增加3个月（跨汛期）；由于工程建设中需清理堤基中存在的建筑废弃物和其他不符合堤基要求的沙土，故选用河道内的沙坑作为弃土场，弃土运距1km。考虑到该沙坑虽早已超出正常的采沙深度，但仍未废弃，一旦弃土时与采沙发生冲突，有可能引发不能正常弃土的风险，其他最近的废弃采沙坑运距将增加至3km，故考虑风险因子③为弃土场运距增加2km。

经专家评估，出现上述三个风险因素的概率分别为0.30、0.20和0.35。

4 土方工程风险投资分析

4.1 单项风险因子风险投资分析

单项风险因子引起的风险投资一般是单价的变化，有时也可能造成施工工艺的变化。

对于单价的变化，可按照投资分析中的单价计算方法分析确定出现风险因子情况下的单价变动情况。例如因为土方运距的变化则直接在运距环节加以考虑，其他环节所构成的单价维持不变。其他与单价有关的风险因素所引起的单价变化考虑方式相类似。

对于由于施工工艺的变化引发的风险投资则按其工艺变化情况进行分析。如对于跨汛期施工，汛后对因汛期降雨造成已碾压堤防断面的破损部位进行修复，主要包括堤顶面修整，边坡蚀沟修复等。由此增加的投资按增加的工程量与单价进行计算。

单项风险因子引起的单价变化与工程量的乘积就是单项因子所产生的风险投资。

4.2 综合风险投资分析

对应每个风险因子，在分析其风险度、风险投资的基础上，按照对应关系建立起风险投资计算公式，表示为：

式中：ΔE为投资风险总变化量；

fi为风险因子i的风险度；

ΔEi为风险因子i引发的投资变化量；

n为风险因子数量。

如仍以识别的三个风险因子为例：风险因子①为筑堤取土料场运距增加2km，风险因子②为跨汛期施工，风险因子③为弃土料场运距增加2km，结合其风险度的评估和风险投资的计算，总体上产生的风险投资计算成果见下表。

该项目可研阶段投资估算额为1100万元，通过风险投资分析，在考虑上述三种风险因素的情况下风险投资增加值达到125万元，超出了估算投资额的10%，因此在初步设计阶段出现概算投资额超出估算投资额10%的可能性非常大，而一旦无法采取其他措施降低投资，则不得不重新编制可研和重新立项批复。为此建议在可研阶段就应该对出现的风险因子进行综合考虑，避免出现二次立项、反复报批的不利局面。

5 结语

以土方为主的工程在取土场、弃土场选择以及工期安排中都存在着不确定性因素，特别是与占用土地有关的环节更是因受社会、经济、环境等多方面的复杂因素影响变得越来越难以准确把握。对于涉及占迁的土方工程，征迁的难度大，很可能引发施工期的拖延。

对于上述风险因素，在立项阶段应予以足够重视，应采取风险因子识别和风险投资分析的方法，定量把握风险投资的影响程度，从而在很大程度上避免反复立项和影响工程效益正常发挥的现象发生。

参考文献：

[1]喻甜香,有关土石方工程施工特点及过程的探讨[J]，中国房地产业：理论版，2012.07.

[2]邢妍,提高土石方工程施工质量的几点思考[J],城市建设理论研究,2012.15.

[3]吴翔，浅谈土石方工程的施工控制[J], 城市建设理论研究,2012.20.

第10篇

【关键词】破产概率；随机微分方程；机构投资；风险比例

在金融与保险行业中，极端事件是指那些发生概率很小，而一旦发生即对整个保险与金融业产生巨大的冲击的那些事件，比如飓风、重大车祸、火灾、大地震、金融危机等，如美国的次级债危机和欧洲金融危机等，这些极端事件的发生常常导致所谓的大宗索赔案发生。所以对于金融保险机构大投资者来说，如何选择合适的投资方法规避风险，获得最大的投资收益成为了机构投资者所面临的重大问题，本文利用随机微分方程理论和一些已开发的模型应用，初步解决了机构投资者风险投资的策略问题。

一、投资控制研究综述

投资是现代保险业的重要组成部分，保险机构工作重心由承保业务转向投资业务，保险公司已成为综合性金融企业。目前，我国保险业在保险投资方面仍然处于起步阶段，现阶段我国金融体制进行全面改革，通过学习发达国家的先进经验，进一步加快我国保险投资发展已势在必行。保险投资基金即保险基金是指扣除保证金、赔款准备金、赔偿、费用开支和缴纳税金后用的部分。大量保险资金的存在使保险投资成为可能，如何投资成为各界研究重点。

马小翠（2008）[1]研究了满足的随机微分方程有限的大偏差速率函数精确表达式。沈辰（2008）[2]进一步研究广义复合泊松风险模型的大偏差问题，理赔剩余过程上得到了一系列大偏差和破产时刻的结果，这些结果应用在某些金融与保险投资风险问题中。徐高林（2006）[3]指出保险机构自2005年2月开始A股直接投资以来，保险业股票投资收益超过10%，这对保险业来说是好事，但就保险市场和资本市场而言，有必要进一步分析保险资金投资的具体构成。

风险理论是随机理论界探讨的一个热点问题，破产概率作为保险风险中的一个重要测度方法，成为风险理论的一个主要研究课题。人们通常给出破产函数的Lundberg指数上界，以此来进行更为严密的投资决策。上世纪七八十年代，Donsker和Varadhan在马氏过程方面的研究以及Wentzell和Freidlin在动态系统随机扰动方面的工作使得保险破产理论得到了巨大的发展。

二、破产概率模型

1.破产概率模型

我们考虑保险机构可投资问题，保险机构允许去投资风险品种如一些股票市场，建立随机几何布朗运动方程：

其中为常数，，是一个标准的布朗运动，为独立的风险储备金，通过在时刻的总资产可得出，保险机构可以在任何时刻投资一笔钱在风险投资如股票，余下的投资于无风险债券。

给出初始资本，和一个可控制投资比例，保险公司的财富形成过程就可以写成；

定义时间风险模型的破产概率：

其中，在破产概率中，依赖于初始财富和投资策略。

我们关心的是保险机构的最小破产概率：

已有的结论为：。

2.破产概率实测

以全国2000年至2011年12年间各财险机构保险收入数据为依据，测算出以上公式中的各数据参数，计算保险机构投资于风险类的破产概率数据范围（表1隐去机构名称）。

图1 破产概率图

由此可得出目前我国保险机构投资破产的概率是非常低的，保险机构投资风险品种是切实可行的。

三、保险基金投资的策略优化

1.投资策略模型优化

文献[5]中给出了保险基金连续随机的模型，应用随机最优控制理论找出最优投资策略。

假设表示保险基金的总资产，基金可投资于两种组合资产：

无风险资产组合和风险资产组合，于是有：

；。

其中是标准的几何布朗运动。在时刻，投资风险资产的比例为；投资于无风险资产比例为。

于是，保险基金总资产的变化过程为：

（4.1）

目标函数为最大化两个阶段的效用函数：

应用最大化的原理，并令：

（4.2）

由最大化原理有：

（4.3）

（4.4）

其中：解出带入可解出最优化策略。

2.指数效益优化模型

取指数型效用函数为：

它的价值函数为：

（4.5）

其中，约束条件为：

应用上述方法可以得到最优投资比例为：

（4.6）

四、机构投资实例应用分析

以全国2000年至2011年12年间各险种保险收入数据为依据，测算出以上公式中的各数据参数，计算保险机构投资于风险类的比例策略。根据统计一般社保基金盈利为；取无风险利率；以一年为期限，取，风险盈利波动不同，

由于保险基金要有40%准备金及日常赔付，实际计算中取总保费收入一半。计算风险投资结果如下表：

可见用公式测算机构投资较为合理的风险投资比例在30%至44%间，符合实际投资情况。

五、保险机构投资政策建议

1.学习国外先进经验，提高我国保险资金运作能力

发达国家保险基金发行债券往往站到30%以上，可以增加债券投资品种，保证保险投资发展过程资金重要来源。不动产投资回报较高，允许保险基金投资不动产，但比例不宜高。

2.建立保险基金管理公司，提高保险资金投资的专业化水评

国外保险资金运作都有专门的管理基金会，保险监管部门应按照国际惯例，允许有条件的保险公司设立基金管理公司并参与资本市场运作，最大效率地运用保险资金。

3.加强保险投资监督管理，争强竞争力

保险公司必须建立起完善的风险监督管理制度。随着外国保险公司加速进入中国市场，保险业竞争日发激烈。中国保险投资与国际保险投资接轨，必须首先加强监管模式和监管水评的提高，否则无竞争力。

4.加强保险投资专业人员的素质，提高保险投资效益

保险投资需要有专门人才策划实施。需要投资家、会计师、精算师等各类专家组成的决策委员会进行决策。所有这些都要求人员必须具有丰富的保险投资等各方面专业知识技能。因此，培养一支德才兼备的高素质保险投资管理队伍，是提高我国保险投资效益实现最大效益的关键。

参考文献：

[1]马小翠.一类随机过程的大偏差原理[J].济宁学院学报，2008，29（3）：001-003.

[2]沈辰.广义复合泊松风险模型的大偏差与破产时刻[J].合肥学院学报（自然科学版），2008，01：009-011.

[3]许高林.保险机构A股大额投资分析[J].中国保险，2006，11：009-012.

[4]俞雪飞，王金玉，潘德惠.非参数区间估计在证券投资分析中的应用[J].东北大学学报（自然科学版），2003，24（9）.

[5]魏亮亮.在非线性情形下的一些大偏差结果以及在金融中的应用[D].山东大学硕士论文，2010，12.

[6]Huyen Pham.Some Applications and Methods of Large Deviatons in Finance and Insurance[J].In Paris-Princeton Lectures on Mathematical Finance，2007.

第11篇

证券投资学是金融专业的基础课程，通过学习证券投资学，使了解证券投资的理论、知识、和操作方法，认识和理解证券投资活动和证券投资过程，从而树立正确的投资理念，掌握常用的基本分析和技术分析方法，在实践中争取获得较大的投资收益，并控制和防范可能遇到的各种风险。学习了证券投资学，我感觉受益颇多。特别是老师运用理论与模拟实践相结合的教学方式，让我深深体会到了炒股存在着较大的，甚至是让人难以意料的客观风险，但个人的心理因素也很重要，也领会到一些基本的投资理念。

证券投资是指：投资者(法人或自然人)购买股票、债券、基金券等有价证券以及这些有价证券的衍生品以获取红利、利息及资本利得的投资行为和投资过程，是直接投资的重要形式。理性的证券投资过程通常包括以下几个基本步骤：

一。 确定证券投资政策 确定证券投资政策作为投资过程的第一步，涉及到决定投资目标和可投资资金的数量。由于证券投资属于风险投资，而且风险和收益之间呈现出一种正相关关系，所以，投资者如果把只能赚钱不能赔钱定为证券投资的目标，是不合适和不客观的。客观和合适的投资目标应该是在赚钱的同时，也承认可能发生的亏损。因此，投资目标的确定应包括风险和收益两项内容。投资过程的第一步是确定在投资者最终可能的投资组合中所包含的金融资产的类型特征，这一特征是以投资者的投资目标、可投资资产的数量和投资者的税收地位为基础的。

二。 进行证券投资分析 证券投资分析作为投资的第二步，涉及到对投资过程第一步所确定的金融资产类型中个别证券或证券组合的具体特征进行考察分析。这种考察分析的一个目的是明确这些证券的价格形成机制和影响证券价格波动的诸因素及其作用机制，考察分析的另一个目的是发现那些价格偏离价值的证券。进行证券投资分析的方法很多，这些方法大致可分为两类：第一类称为技术分析，第二类称为基础分析。

三。 组建证券投资组合 组建证券投资组合是投资过程的第三步，它涉及到确定具体的投资资产和投资者的资金对各种资产的投资比例。在这里，投资者需要注意个别证券选择、投资时机选择和多元化这三个问题。个别证券选择，主要是预测个别证券的价格走势及波动情况;投资时机选择，涉及到预测和比较各种不同类型证券的价格走势和波动情况(例如，预测普通股相对于公司债券之类的固定收益证券的价格波动);多元化则是指依据一定的现实条件，组建一个在一定收益条件下风险最小的资产组合。

四。 投资组合的修正 投资组合的修正作为投资过程的第四步，实际上就是定期重温前三步，即随着时间的推移，或是投资者会改变投资目标，或是投资对象发生变化，从而出现当前持有的证券投资组合不再成为最优组合的状况，为此需要卖掉现有组合中的一些证券和购买一些新的证券以形成新的组合。这一决策主要取决于交易的成本和修定组合后投资业绩前景改善幅度的大小。

五。 投资组合业绩评估 投资过程的第五步--投资组合的业绩评估，主要是定期评价投资的表现，其依据不仅是投资的回报率，还有投资者所承受的风险，因此，需要有衡量收益和风险的相对标准。这是我对证券投资学初浅的认识，在技术分析中的k线图分析运用价量配合分析股票走势，综合分析预测股价走势。切线分析中综合运用各种切线来研判股价走势。形态分析中观察各种形态及研判股价走势，模拟和研讨买点和卖点。技术指标分析中观察各种技术指标分析与股价的相关性。 模拟和研讨买点和卖点。波浪理论分析中了解了波浪的基本结构以及波浪的幅度和时间跨度。

二、证券投资学课程与相关课程、会计学专业的关系认识

证券投资实验是证券投资教育的重要环节之一。证券投资分析涉及到经济学、金融学、会计学、投资学等多方面的理论知识，是对各种理论知识的一种综合应用，学生如果能在证券投资实验环境下接受证券投资理论教育，不仅更加易于理解和掌握相关理论知识，认识和把握相关证券投资实践，而且也能在实现二者的结合过程中做到相辅相成、互促互进。

本课程要求学生具备一定的西方经济学、会计学、财务管理、统计学、高等数学、计算机软件应用的前期知识，通过西方经济学、统计学、财务管理、高等数学等课程的学习，具备基础概念认知、计算评估、报表分析、文字描述等能力，为本课程的学习提供必要的知识储备。

第12篇

关键词：风险投资 注意事项 个人看法

一、风险投资流程

（一）寻找投资机会

市场上的投资途径一般有三种：一是风险投资企业自己搜集到的，二是想获得投资企业的毛遂自荐，三是第三方的中间介绍。风险投资企业初步筛选手中的投资机会，确定后根据收到的投资建议书进行初步筛选，挑出自己感兴趣的进行深入分析调研。

风险投资企业一般会用1.5～2个月对投资建议书中所写的内容进行深入细致的实地考察来判断想获得投资企业提供的资料精准与否，并尽量搜集到更多重要的细节类信息；在多方面了解投资对象后，根据手中掌握的内部资料对投资对象的生产、经营、管理、市场等多方面进行纵向对比，给做出正确投资决定提供依据。

风险投资市场上单打独斗是不明智的，因此风险投资企业通常会拉拢其他投资企业一起，既增加了投资份额，又分散了经济风险，何乐不为呢？辛迪加有利于风险投资企业分享各自领域的一些经验，通过互惠互利实现共赢。投资和融资双方如若对投资项目的具体细节没有异议即可达成初步投资意向，此时牵头的风险投资企业为表诚意会草拟一份“投资条款清单”，一旦事实清楚且各家都同意并签署后即意味着该项投资生效。

（二）考察投资项目

对投资建议书要做到了然于胸，仔细考察投资对象的生产、经营、管理、市场等方面是否符合投资要求。与想获得投资企业的高层管理进行一场深入浅出的交流与沟通，以重点考察投资对象的公司管理是否得当。此外，聘用专业人士或者专家学者作为自己的投资顾问，在他们的陪同下参观想获得投资企业的软硬件环境如何，同时辅以想获得投资企业的财务状况与法律事务，侧面验证自己收到投资建议书中的信息是否精准。

（三）资本投入方式

风险投资企业通常不会一次性将资金全部投入投资对象当中，往往会根据投资项目的运行情况分阶段投资，给每一个阶段设定一个预期目标，每每完成一个阶段的预期目标即为下一个阶段要达成的目标铺垫，但前提必须保证每一个阶段要有足够的资本投入，否则融资企业会因资本不足而无法完成既定目标，不利于实现良性投资。

二、稳中求胜关键

（一）做好心理准备，保证快、狠、准

与时俱进，时刻关注欧美信息，对市场前景是否利好具有明确的判断意识；紧跟时代步伐，时刻关注技术面的发展趋向，具体操作方法如下：基本面形势利空白银且技术面明显下降，在高点位置时大胆做空；基本面形势利空白银且技术面不确定时，建议再多观望一阵子，等候最佳时机入场；基本面未知但技术面确定时，做空或做多轻仓，以免基本面发生突然变化。

大的利润空间意味着大的投资风险，时刻坚持“快、狠、准”的投资思路并做好可能连本带利都收不回的心里准备。打个比方，一个小的投资项目大概需要七千元，这就要求要先做好七百至一千不等的最低亏损额度的心里准备，当挽回部分损失后，要坐下来对白银的趋势走向进行冷静的分析。要是没有强大的心理素质，笔者建议还是不要淌这滩浑水得好。因为一旦承受不起经济损失的打击，就会严重挫伤投资的热情，降低投资者的信心。

（二）吃得苦中苦，方为人上人

风险投资是一项智力大比拼的脑力活动，这就要求风险投资者要有异于常人的努力，能忍常人所不能忍，吃常人所不能吃的苦。不管风险投资分析软件制作得多么精良先进，永远代替不了智慧无极限、潜力无穷尽的人脑。不可否认有个别在这方面天赋异禀的风险投资者，但毕竟是极少数，多数风险投资者还是凭借后天努力才取得今天的成功。俗话说：“只要功夫深，铁杵磨成针”，只要有肯吃苦、肯努力的劲头，翻越名为“困难”的这座大山是迟早的事。而那些想凭借手段、投机取巧的风险投资者即使在市场上获得一时利益，但终究会被激烈的市场竞争所淘汰。

严防贪欲膨胀，时刻保持清醒。风险投资是一场相互博弈的整合游戏，有人盈利就肯定有人亏本，盈利的人大多都想手中的钱像滚雪球一样越来越多，而亏本的人赔钱后担心会赔的更多便畏首畏尾，这两种心理都是要不得的，因为头脑一旦不清醒，对市场的敏感度就会下降，就会严重影响风险投资者对投资市场的冷静分析与科学判断，所以这就要求风险投资者在面对盈利时能做到喜不自禁，在面对亏损时能做到泰然处之。还有一点切记，风险投资者不可故作聪明，逆大流而为之。市场没转势前，轻易地对市场的底和顶做判断是毫无意义的。行情一直在涨，说明市场中买方大于卖方，此时不可轻易言顶；行情一直在跌，说明市场中卖方大于卖方，此时不可轻易言底。

投资市场中要想获得更多经济利益，光有独到的投资眼光还远远不够，还要学会如何随着大流而行。单打独斗地逆势而为意味着与市场为敌，这就是在裸挑衅自己的资本投入，显然与当初进行风险投资行为的目的背道而驰，所以切勿盲目追涨杀跌。看到行情涨便盲目追涨，此时行情可能急剧下降；看到行情跌便盲目杀跌，此时行情偏偏直线上扬。这正是投资的风险所在，也是风险投资的迷人之处。因此风险投资者在面对高低点时，一定要做到冷静冷静再冷静、全面全面再全面，深入细致地分析基本面与技术面，综合考虑其涨跌的可能性有多大，切忌马虎大意。

参考文献：

[1]周春雷.《企业参与风险投资的对策》[J]市场周刊（理论研究），2013（07）

[2]张所地.《中国风险投资对技术创新推动效应的影响》[J]商业研究，2013（01）

第13篇

[摘 要] 最小贝叶斯风险决策使贝叶斯风险最小的决策方法。本文通过一个具体实例,阐述贝叶斯决策在风险投资分析中的应用。并由此得出结论:贝叶斯决策属于风险型决策,决策者虽不能控制客观因素的变化,但却可掌握其变化的可能状况及各状况的分布概率,并利用期望值即未来可能出现的平均状况作为决策准则。贝叶斯决策不是使决策问题完全无风险,而是通过其他途径增加信息量使决策中的风险减小。由此可以看出,贝叶斯决策是一种比较实际可行的方法。

[ 关键词 ] 风险投资 贝叶斯决策 最小贝叶斯风险决策

贝叶斯决策就是在不完全情报下,对部分未知的状态用主观概率估计,然后用贝叶斯公式对发生概率进行修正,最后再利用期望值和修正概率做出最优决策。贝叶斯决策理论方法是统计模型决策中的一个基本方法,其基本思想是:1. 已知含有未知参数的概率密度表达式以及未知参数先验概率;2. 利用先验分布计算其后验概率;3. 根据后验概率求参数贝叶斯决策。

寻求贝叶斯决策函数有两条路径,一条是使后验风险最小,一条是使贝叶斯风险最小。实际中,人们常使用后验风险途径,因为它的计算相对简单和方便,本文我们使用的实际上正是后验风险准则。

在不同的先验分布假设下,参数的贝叶斯决策量一般是不同的。本文旨在通过在各种不同的先验分布条件下进行参数的贝叶斯决策,最终比较并探讨各种情况下贝叶斯决策的优良性问题。

一、提出问题

设想有一投资公司对某一项目已经投入100万元。现在决定是追加投资100万或是保持原投资不变,还是将已经投入的100万撤回。若在一年后该项投资的收益会因市场的变化而不同,如果一年后的市场对该项投资分为有利和不利两种情况。且根据以往的经验有利和不利两种情况发生的概率分别为:0.7和0.3。有利时可获利30%,不利时会损失40%。在这种情况下,寻求最小贝叶期风险决策。如果该公司投资前用5万元聘请一名投资顾问,该顾问在未来有利的情况下预测的准确率为85%,不利时预测的准确率是90%。这时,最小贝叶期风险决策又是什么?投资公司是否有必要聘请这位投资顾问?

用表示未来市场情况对该项投资有利,用表示未来市场情况对该项投资不利。分别用表示追加投资100万,投资不变和撤回原来投入的100万。这样决策空间为:。损失函数如下表

用表示用d作为决策函数时的贝叶斯风险函数,则。 与 的不同这处在于此时也是随机变量,其先验概率为:

(1)先考虑不聘请专家,公司做所可能采取的决策有: 。即这时的决策函数空间:

其中:

由此可见,决策函数d1的贝叶斯风险最小。故做决策就是由 d1来确定。那追加投资100万。采取这种决策所面临贝叶斯风险为:24万元。

(2)如果聘请了专家,并且用表示专家认为未来市场情况对该项目投资有利,用表示专家认为未来市场情况对该项目投资不利。根据先验概率及全概率公式可得出:

这时公司所可能采用的决策函数有:

即此时的决策函数空间:。

根据相关信息知道:

所以容易得出:

由此可以进一步得到的后验概率为:

其中:

同理,

最小贝叶斯决策为,即:若专家认为未来市场情况对该项目投资有利,则追加投资100万,否则撤资。

二、结果

综合上述分析结果发现,若不请顾问,则选取的投资方式为追加100万,承担的平均风险为24万元;而聘请顾问后,当选取追加的投资方式时,承担的风险为8.7万元,加上聘请顾问需要花费的5万元,共计13.7万元。所以结论是应该聘请顾问。

三、 结论

从以上的实例分析我们可知,在从事经济活动中,决策前对有关的随机状态因素事先能够获得的信息愈多,愈可靠,则据此做出的最优决策愈可靠,其期望效益值也可能愈高。反之,若能够获得的信息愈少,愈不可靠,则得到的最优决策的可靠性愈差,期望效益值也可能愈低。而且根据情况选择适合的风险决策方法,也会让你的据侧达到事半功倍的效果。

风险决策时方案选择决定于外界环境状态,而这种状态是无法确知的,更不受决策者控制,但通过判断、调查和实验,可以获得有关信息。此时利用统计决策方法便可制订出较合理的风险投资决策。贝叶斯决策属于风险型决策,决策者虽不能控制客观因素的变化,但却可掌握其变化的可能状况及各状况的分布概率,并利用期望值即未来可能出现的平均状况作为决策准则。由于决策者对客观因素变化状况的描述不确定,所以在决策时会给决策者带来风险。但是完全确定的情况在现实中几乎不存在,贝叶斯决策不是使决策问题完全无风险,而是通过其他途径增加信息量使决策中的风险减小。由此可以看出,贝叶斯决策是一种比较实际可行的方法。

参考文献

[1] Liang F, Paulo R, Molina G, Clyde M, Berger J. Mixtures of g-priors for Bayesian variable selection[J]. Amer. Statist Assoc, 2008, 481(103): 410-423.

[2] Giorgi E D. Reward-risk portfolio selection and stochastic dominance[J]. Journal of Banking &Finance, 2005, 29(4): 895 - 926.

第14篇

【关键词】证券 收益率 标准差 最优投资证券方案

一、证券投资

证券投资（investment　in　securities）是指投资者（法人或自然人）购买股票、债券、基金券等有价证券以及这些有价证券的衍生品，以获取红利、利息及资本利得的投资行为和投资过程，是间接投资的重要形式。[1]

证券投资具有如下一些特点：第一，证券投资具有高度的“市场力”；第二，证券投资是对预期会带来收益的有价证券的风险投资；第三，投资和投机是证券投资活动中不可缺少的两种行为；第四，二级市场的证券投资不会增加社会资本总量，而是在持有者之间进行再分配。

证券市场：证券投资是通过证券市场的买卖活动得以实现的。证券市场又可分为一级市场和二级市场。一级市场又称发行市场，是筹资人发行新证券时，由投资人、筹资人和发行人（一般是投资银行）共同组成的市场。发行方式通常可分为公募发行和私募发行两种。公募发行由投资银行向社会上非特定的投资人公开出售证券；私募发行则由投资银行或筹资者直接向特定的投资人分配证券。新证券发行时，投资人以低于证券面值的价格购买证券，称为折价发行；投资人以等于证券面值的价格购买证券，称为平价发行；投资人以高于证券面值的价格购买证券，称为溢价发行。但对于股票，则只能平价或溢价发行。二级市场是证券发行以后转让流通的市场。二级市场上证券买卖的价格称为证券行市，它等于预期的当期证券收益与市场利率之比。二级市场还可以根据交易组织形式的不同，进一步分为证券交易所和店头交易市场（over-the-counter　market，简称OTC市场）。一般来说，只有那些信誉卓著、资金实力雄厚的大企业发行的证券（或政府债券）才有资格在交易所公开挂牌上市，而那些无资格在交易所公开挂牌上市的证券，只能在店头交易市场上买卖。但是，证券交易所和店头交易市场上各自买卖的证券并非互不渗透。一些有资格在证券交易所公开挂牌上市的证券也开始在店头交易中出现。此外，还有一些大额的证券投资人为了避免过高的交易成本，而直接相互接触买卖证券。 证券投资分析：证券投资既要重视证券的收益性（赢利性），又要兼顾证券的安全性与流动性（变现性）。由于各种证券的收益性、安全性与流动性都不相同，投资者为了少冒风险而获得最大收益，必须在证券之间进行投资分析，然后做出审慎的投资决策。

证券投资分析有广义和狭义之分。广义的证券投资分析是指分析证券发行人的情况以决定投资于何种证券为宜。它包括质因分析和量因分析。质因分析侧重于分析证券发行人的经营状况和一般经济形势，如发行人的营业特性、营业基础、竞争地位等。量因分析侧重于对证券发行人营业状况的数量方面如财务报表等进行分析。狭义的证券投资分析指证券行情分析，以决定在何时入市购买证券，或何时脱手出市等，其传统的方法有基本分析和技术分析。

自改革开放以来．随着国内人均收人水平迅速提高．证券投资逐渐进入人们的视野，越来越多投资者参加到证券投资的行列。但是大多数证券投资者的具有盲目性，缺乏科学的指导选择。文章以单一证券投资分析为重点，以单一证券的收益率和标准差为依据。指导人们如何选择单一证券的投资。

二、单一证券的收益与风险

投资者在进行证券投资时，首要的任务就是要先对每个证券的收益和风险进行评估，以便于决定是否购买该证券，或者是否将该证券加入到投资组合中去。

（一）单一证券的收益

证券投资收益的概念：证券投资收益就是购买某证券所获得的收益（或损失）。投资收益通常有两部分组成：首先，在购买某证券后，可以获得一些直接的现金回报，如现金鼓励和利息收入，这部分收益成为投资收益的直接来源；期次，所购买的证券的价值经常会发生变化，在这种情况下，证券投资会带来资本利得或资本损失，例如购买股票后股票价格的上涨或下跌所引起价值的增加或减少就构成了股票的资本利得或资本损失。[2]

（二）单一证券的标准差

由于证券投资的不确定性，证券的收益率也是不确定的。

当投资者投资某一证券后，未来的投资收益可能会有多种情况出现，这就造成了收益的不确定性，这就是投资风险。例如，购买股票就面临着股票价格的波动，使得股票投资的收益率也不断波动。股票价格波动越大，股票投资的收益率波动就越大，投资者所获得的投资收益就越不稳定，投资风险就越大。

风险与概率直接相关。在未来每种情况发生的概率能够估计出来的情况下，可以利用投资收益分布的标准差来衡量投资风险的大小。标准差反映的时投资收益偏离其均值的离散程度，是一个绝对数指标，其单位与投资收益的单位相同。在期望值相等的条件下，可直接利用标准差比较不同方案投资风险的大小，标准差越大，投资方案的风险越大，反之亦然；在期望值不相等的条件下，则不能直接利用标准差比较投资风险的大小。

根据是否考虑发生概率的连续性，证券收益率分布的标准差可以分为离散型概率情况下的标准差和连续概率情况下的标准差。

参考文献

[1]百度百科.

[2]韩良智，进行高效投资决策.

第15篇

【关键词】马科维茨理论 组合优化

一、前言

股市有风险，投资需谨慎。在做每一个投资决策前，我们都要分析这个股票组合中每只股票的风险与收益，各股票间的相关性，股票组合的方差。马科维茨投资组合理论正是揭示了“资产的期望收益由其自身的风险的大小来决定”这一重要结论，即资产（单个资产和组合资产）由其风险大小来定价，单个资产价格由其方差或标准差来决定，组合资产价格由其协方差来决定。一般而言相关性越大，投资者所面临的风险越大；组合的方差越大，投资者希望的超额收益越大。确定一个投资组合，通过投资组合权重的计算，找出最优风险投资组合比例，使组合波动性最小，是我们运用马科威茨投资组合理论的目的。

二、实证分析

（一）股票数据的选取

本文选取了市场中医药行业的华润三九（000999.SZ）、交运设备业的林海股份（600099.SH）、银行信托业的中信银行（601998.SH）、电子元件业的国光电器（002045.SZ）和券商信托业招商证券（600999.SH）五只股票在2009年12月31日——2013年5月10日的每月月底股票的收盘价数据，及同时段具有良好代表性的沪深300收盘价数据。

（二）股票数据的分析与计算

运用EXCEL软件来说明马科维茨投资组合理论的运用。

3.股票的标准差计算各股票与沪深300的β系数，β系数代表了资产的风险溢价与市场投资组合的风险溢价成比例，β>0，证券收益与市场组合收益正相关，β

4.通过以上数据，运用EXCEL软件中的规划求解功能求出最优投资组合，组合的期望回报率和风险，如表4。

三、结论和建议

马科维茨投资组合理论是在给定收益条件下风险最小，选取的五只股票分数不同行业相关系数较低符合投资分散化的要求，通过计算可以发现的股票组合风险小于单只股票的风险，组合得到优化，投资者可以获得比原先更低的风险，

更好的收益。该理论告诉我们在进行投资组合时，要充分分析个股票的分线与收益，结合自己的风险偏好度，科学理性投资。马科维茨投资组合理论也为证券分析知识欠缺的投资者提供了简便易行的投资分析方法。本文以实例简要说明了马科维茨投资组合理论的应用方法，希望能读者以帮助。

参考文献