房地产开发项目的工程管理范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产开发项目的工程管理文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

关键词：房地产开发 工程管理 质量控制

中图分类号：O213.1 文献标识码：A 文章编号：

房地产行业作为国民经济的支柱产业，为我国经济飞速发展做出了不可磨灭的贡献。如何更好的管理好房地产开发项目建设是房地产开发企业最为重要的工作，不但关系到房地产开发企业的经济效益、社会效益，同时决定着房地产开发企业的业内影响力及发展前景。

一、结合“通服大厦”项目上，分别谈谈项目建设中建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的重要性，建议及措施。

房地产开发项目的主体，建设单位的重要性、建议及措施。

作为房地产开发项目的主体，建设单位工程管理的任务实际是将土地资源结合使用功能及营销理念进行转化，将使用功能及营销理念转化为设计文件及工程技术指标。再根据设计文件及工程技术指标进行招标。在定标后对设计产品、施工产品进行确定。这样才能保证最终施工出来的产品符合我的使用功能及营销意图，同时控制其施工质量及工程成本。我们常讲，同样的地块，同样的设计施工单位，不同的建设单位会产出两个完全不同的项目，这中间包含了太多建设单位的企业文化，技术水平，甚至于对于美学、环保的理念。所以说，建设单位是一个项目的灵魂所在，作为建设单位的管理者提高自己的业务水平是重中之重。建设单位前期要进行细致的可行性研究， 否则对项目定位不准确，导致决策混乱，为产品的可行性和科学性带了隐患。设计单位在没有明确设计要求的情况下提交的设计方案，随后极易发生改变结构和使用功能，导致产生质量隐患。要提高质量意识，不能过分追求市场效益和满足客房需求，较为随意的改变主体结构和使用功能。

以“通服大厦”为例，在项目建设初期，作为建设单位我们做了大量的调研工作，进行项目定位，功能定位，经济指标测算，制定完善详细的项目设计任务书，为建设优质项目做好准备。

房地产开发项目中勘察单位、设计单位的重要性，建议及措施。

房地产开发项目中勘察单位、设计单位对工程管理和质量控制起到先决作用。勘察单位、设计单位作为建设单位工程技术的主要支持单位，不仅要熟悉国家相关规范还必须具备一定的综合实力。设计单位的核心手段是技术，项目的设计工作绝大部分是由设计单位完成，首先作为建设单位选定到优秀的勘察单位、设计单位进行合作，充分体现建设单位的管理水平及智慧所在。在此仍需特别强调的一点是，设计水平的体现往往是具体设计师个人水平的体现，能够有一个高水平的设计负责人非常重要。因为受管理模式的影响，再有名的设计院设计师的水平也有高低，在这方面建设单位因在签订设计合同时充分细致的表述自己的要求。其次现在许多设计人员长期坐办公室，对当今市场上的新材料、新技术以及现场地的实际情况，并不是非常了解，不可能根据不同的楼盘定位选择最为恰当的工程技术，所以，作为房是产开发项目的主体，建设单位的必须将所需要设计的档次、楼盘的定位，技术的定位，成本上的要求等信息全部详细的告知设计单位及具体的设计人员，并经过充分的细致的沟通，才能提交出优秀的设计文件，这是一个优良工程的精髓所在。由于前期定位不细，与设计单位协调交流的不足，这些设计上的缺陷必将注定了后期项目建设过程中工程管理和质量控制出现问题。

以“通服大厦”为例，在项目设计初期，经过认识的比对，及细致的方案评审会，最终选定一个对地块利用最为合理，核心筒位置最稳定，造价成本最低的方案，后期经过进一步优化，将普通梁变更成宽扁梁节约层高，便于高层建筑管线排布，这是项目最终能获鲁班奖的前提。

房地产开发项目中施工单位的重要性，建议及措施。

房地产开发项目中施工单位肩负的任务是把设计文件及工程技术指标转化成现实的产品，确定一个好的施工企业也是房地产建设单位的水平所在，因为施工单位关系着是否能够有效的实现项目的建设目标。目前确定施工企业多以招标形式确定，制定招标文件就显得非常重要，在此不展开谈，只谈个人体会，不能简单的以最低价中标，我想质优价高的道理大家都明白，应综合评定，尤其是结合施工企业的资质，业绩，具体的项目负责人工作经历等综合评定。我国目前建筑施工仍是人工完成，施工单位普遍存在人员层次及管理水平偏低的现象，造成施工企业工程技术水平处于较低的状态，但是由于这些单位本身从市场中来，市场观念性很强，对于建筑材料的价格变动、设备价格定位以及劳动力资源的寻找和定位都非常熟悉，如果建设单位对市场不是非常了解，加上不能选择到一个好的施工企业，在建设过程中以次充好，以假乱真的现象就会经常发生。建设单位自己要懂技术，才不会处于被动的地步。同时选择到一个优秀施工企业之后确定一个优秀的项目经理同样非常重要，一个长期在工地一线工作的管理者，具备的实践经验是笔巨大的财富。施工中的分工协调，不同的工序之间、工种之间的配合，都决定着施工进度和质量。

以“通服大厦”为例，经过对施工单位的严格考察，投标文件的认真评定，最终确定由南通新华建筑集团有限公司为施工单位，特别要求项目经理由徐宏均担当。在项目建筑过程中，项目经理长期进住工地，始终在一线进行现场管理，加上项目经理具有已建设过多个国家优质工程经验，使得该项目能获鲁班奖的成为可能。

房地产开发项目中监理单位的重要性，建议及措施。

房地产开发项目中的监理单位，在此主要讲施工阶段的监理，指监理单位对工程建设各个阶段进行“五控制、两管理、一监督、一协调”即质量、安全、进度、投资、环保控制，合同、信息管理，文明施工达标监督，以及各方关系协调，协助建设单位进行相关工作。在项目建设过程中建设单位良好地发挥监理单位的第三方责任对项目管理大有帮助。目前很多情况是监理执行形式化,没有确实履行好监理的职责。监理项目部整体专业水平还不如开发商项目部自身配备人员的专业能力强。导致没有充分认识到监理的重要性，没有使监理的作用的到很好地发挥，有时会过多地干预监理工作，甚至认为监理的作用就是签字，为了应付政府相关部门地检查。这样控制环节减少，为后续的竣工验收及交付使用留下质量问题。很多情况下工程质量延伸到使用阶段，甚至会演变成社会矛盾。

以“通服大厦”为例，监理单位就发挥出了重要的作用，监理单位在工程施工过程中以它的技能、经验、管理与检测手段为基础，由监理工程师在投资、进度、质量三个方面进行管控，保证工程建设的各项目标得到最佳实现，最终建设成为一个优质工程。

二、重点谈谈作为房地产开发企业项目管理者的一些经验及建议。

房地产开发企业在项目发开过程中扮演着社会资源的组织者、调动者、管理者、整合者的角色。作为一位开发企业的工程管理者就努力做到：

加强项目前期决策阶段的市场可行性研究工作并给予高度重视。是项目的灵魂所在，是项目设计、项目建设的龙头，“有魂的龙头”才能让工程建设有章可循。

对项目决策阶段的设计及前期工程管理费用的计划工作要重视加强。招标、整合有类似业绩、有资质且与项目相互匹配的专业设计团队，对各阶段设计文件进行评价及审核。对工程变更严格管控，对涉及建筑的功能性或原则性的变更，必定经过慎重考虑和规定的决策程序方可进行。

要能从项目整体运作的角度上，全面考虑。俗话说，开工容易，收工难就是这个道理。真正重视项目管理上的收尾阶段。能够整合工程管理、技术支持、材料供应，销售租赁、物业管理等各方面的关系，由我们作为建设单位牵头，与施工团队、监理团队分工合作，完成项目最终的竣工验收及交付使用。

房地产开发是一项大规模的生产活动，资金非常重要，成本管控，资金调试也是房地产项目管理的重中之重。

三、结束语

总而言之，房地产开发项目工程管理和质量控制过程中，一定要严格按照已成熟的体系，按照开发流程进行规范动作，进行全过程的质量管理，特别是建设单位一定要与对各合作单位建立符合工程实际的各项制度，在执行过程中协调一致，规避风险，减少项目的管理难度，提高项目的管理质量。

参考文献：

[1] 吕萍.房地产开发与经营。人民大学出版社2002

[2] 蒋鹤林.关于房地产开发项目管理的思考[J].中国新技术新产品，2010，06：179

第2篇

关键词：房地产；开发项目；管理；措施

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

房地产开发是一项涉及建筑规划设计、建造、融资、销售、公关等多专业的系统工程，项目涉及子项目繁多，而且项目庞大，完成难度很大。一个好的房地产开发项目，需要在项目经理的带领下，项目团队中的各方面人才共同合作，对项目整个过程进行设计、协调和控制，这样才能把房地产项目做好，满足客户需求，实现企业盈利目标。

一、 房地产开发项目管理的含义

房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的， 以项目经理负责制为基础， 运用系统工程的观点、理论和方法， 在开发项目建设的全过程， 按其内在运行规律， 建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。

具体讲， 房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标， 以及项目的内外部功能要求; 约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外， 房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门， 近百个单位， 以及最终用户消费者的相互制约和相互影响， 因此， 房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程， 必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系， 来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。

二、加强房地产开发项目管理的措施

1 、搞好可行性研究

开发项目成功与否， 关键要做好可行性研究。对开发项目的规划、建筑方案、场地选择、项目实施计划、投资估算、技术经济分析等诸方面进行科学论证， 全面考察项目建设的必要性和可行性。要贯彻“以人为本”的设计原则， 从空间上为各种人的需求创造条件， 将社会经济现状与发展的可能性相结合， 重视总体环境建设， 兼顾社会效益、经济效益、环境效益， 提高土地的利用率， 体现现代科技发展方向， 充分运用现代化的管理手段和设备， 做到高效、节能、提高质量及控制投资的目的。

搞好前期市场调研与分析， 应围绕区域环境、居室布局、销售价格三大因素来运作。一个发达的城市， 可根据人们收入状况分为三个收入阶层， 高档收入阶层是以环境因素为先导， 再结合布局因素， 最后考虑价格因素。中档收入阶层要突出布局、价格因素， 再结合环境因素。低收入阶层首先以价格因素为主导， 再考虑布局因素， 最后考虑环境因素。在中型城市， 由于收入水平限制， 以布局因素为主， 结合环境价格因素。小型城市就是满足当地习惯消费需求， 以价格、布局因素为先导， 再结合环境因素。三大因素是项目中不可缺少的因素， 要根据所处城市情况， 科学地分析， 项目才能成功。

2、运用市场化手段公开招投标

(1) 选好勘测设计单位， 正确分析地质条件， 并作出相应的地质评价， 帮助开发企业及设计单位合理选择地基处理方案、基础型式， 既要安全可靠， 又要降低工程造价， 具有重要作用。

(2) 选好施工图设计单位， 好的设计单位经验丰富， 设计内容全面、细致， 外观造型经济、美观， 空间布局合理， 结构设计规范，设备布置得当， 综合考虑房屋的使用功能， 经济适用， 技术服务到位能及时解决施工过程中的技术问题。

(3) 选好造价咨询公司， 能够科学、合理、规范编制标底， 预算定额编制准确， 直接影响工程的造价。

(4) 选好监理公司， 内部管理规范有严格的管理流程和监管体系， 监理工程师责任心强， 专业技术水平高， 现场管理能力强， 吃苦耐劳， 尽职尽责， 认真旁站， 只有这样的监理公司才能真正对开发企业项目的工程质量、进度、成本起到监督管理作用。

(5) 选好施工企业， 企业内部有完善的质量管理组织体系、严格的管理流程、明确的岗位责任制度及企业规章制度， 由企业主管领导牵头， 企业职能部门经常检查、评比。现场配备的项目经理， 施工管理经验要丰富、现场管理人员要配备齐全， 内部有完善的自查自纠管理体系， 要严格使用合格的建筑产品， 使工程质量得到有效保障。

3、施工阶段管理

（1）加强投资项目质量控制

质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定， 对所选用的材料和设备进行质量评价， 对整个工程中的工作质量水平进行评估， 将取得的质量数据和承包商履行职责的程度， 与国家有关规范、技术标准、规定进行比较， 并作出评判。首先， 要进行质量投入的收益和费用分析， 明确质量目标; 在确定了项目建设质量目标后， 应制定出实现质量目标的措施和方法; 同时通过检查、绘制动态过程控制图和施工作业流程图， 加强开发项目建设的施工过程质量控制。

（2）严格进行项目成本管理

项目成本用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程， 由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。成本控制直接决定企业是否能够获利， 获利多少的问题。在整个房地产开发过程中， 从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。但是， 建筑安装成本依然是房地产开发项日中的重要部分， 占整个房地产项目开发成本的35% ~ 45%， 建筑安装成本能不能得到有效控制， 是房地产项目成本控制的重点， 其中尤其应该重视降低材料成本。

（3）不断规范建设项目合同管理

建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位， 为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同， 其内容包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。在房地产开发过程中， 每个楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的施工合同进行管理， 并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。

4、完善房地产开发项目后期管理

提供良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象、加快其市场销售速度， 而且有利于维护房屋购买者的利益， 确实达到物业保值增值的目的。应积极与物业管理公司沟通， 充分考虑小区内物业管理所需配备的设备以及管理用房等。同时， 营销在当前房地产项目开发中的地位十分重要， 项目经理必须对项目定位准确， 正确把握营销理念。

总之，工程项目管理是一个动态的过程。业主方对工程项目的管理与造价的控制应贯穿于项目的全过程，在工程项目建设的各个阶段、各个环节，时时都要有控制投资的经济头脑。充分利用和认真分析建设周期中的重要信息．把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。

参考文献：

[1] 郑国坤. 建筑工程项目管理模式优化探究[J]. 科技资讯. 2007(21)

[2] 董传杰，王进. 建筑工程项目中策略型伙伴关系模式研究[J]. 重庆交通大学学报(社会科学版). 2007(02)

[3] 罗雷. 关于建筑工程管理中的控制因素探讨[J]. 黑龙江科技信息. 2010(30)

第3篇

关键词：房地产；开发；工程项目；管理

1、房地产开发工程项目管理现状概述

当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式，主要管理单一项目。而事业部制，从开发到工程施工，都必须参与管理，参与财务核算，以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少，主要承担设计后的一般管理工作。然而，当前形势下，房地产开发工程项目管理形势不容乐观，其具体表现为：

1.1 项目风险管理薄弱

房地产开发项目的风险，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染、废水排除等相关环境影响所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，它涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。最后便是经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。

1.2 项目成本管理问题

无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。

2、房地产开发工程项目管理优化措施

2.1 加强房地产开发项目风险管理

风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种：

①风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，迫不得已的情况下，才能采用。因为采用风险回避的手段，必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。

②风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。然后便是保险，即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产项目开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。

2.2 全面完善项目成本管理

项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程，开发商应从开发成本的土地及拆迁费用、前期费用、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费等方面做好全过程的管理。

2.3 项目质量管理

房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较少，同批次产品质量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外，项目建设管理涉及了多种学科，如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等，需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力，需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见，房地产企业的项目管理范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入。因此对开发企业应注意项目管理团队的建设，其素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。

在房地产开发、建设和施工实践中，我们体会到，房地产开发企业在新的形势下，必须正确处理好二个方面的要求：

一是房地产开发市场的竞争愈演愈烈，市场激烈竞争的外部环境对房产开发企业提出了新挑战，市场经济的最基本规则就是优胜劣汰。要在国有土地出让项目招标中获胜，除必须是具备企业资质和整体实力外，还须要在建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势，使企业达到生产诸要素合理科学的配置，运用现代化的管理方法，合理配置人力资源，保证质量、降低消耗，挖掘内部潜力，依靠科技进步以达到最大的经济效益。

二是在房产开发和建设过程中，对施工企业内部推行项目承包制。作为一个集房产开发、建设和施工于一体的企业，施工项目也是企业生产经济效益的基点。我们在对每一个开发项目的施工推行承包经营责任制后，从基数的确定，指标的制定，到实施落实，最终效益的考核，方法的采用是实现承包经营责任制一个非常重要的手段。根据项目特点，预测与控制整个工程项目的施工活动所需的最低人力、物力、财力消耗等，从而，取得最大的经济效益，成了项目体现现代管理的内在驱动力。特别是在建设企业置于市场经济之中，经济运行规律将无情地检验企业对现代科学管理方法的运用，是企业在竞争中的很大的成败因素。可以这样说，在知识爆炸的时代，现代化管理方法的运用成为项目管理的当务之急。

3、正确选用“方法”，还需管理的保证

由于施工项目是一次性的任务，决定了项目管理的特殊性。即项目管理既要适合于施工企业所具备的经营管理水平特点，又要具备项目所处的时间、环境等条件的特点。在运用科学管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切实的效果的。找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，以提高项目管理水平和工作效率。我们在运用量本利分析法进行项目目标成本管理中，不能简单地对产量、成本、利润三者的依存关系，应用数字模式，预测一个目标值，而且，还要根据企业生产管理需要，建立目标成本管理制度，通过目标分解，各子系统健全跟踪制??信息反馈??总结考核的全过程，不断推进成本管理，确保经济效益的提高。

4、抓好动态管理，坚持运用科学的管理方法

需要不等于存在。只有认真抓动态过程的管理，反复运用，才能使科学管理方法成为项目上的现实存在。如网络计划在施工管理中很实用，编制一个网络计划并不很难，但要坚持运用这一网络计划却不容易。由于计划执行过程是复杂的动态过程，又受到各种复杂多变因素的影响，在施工计划实施中经常会与原计划有出入，出现与实际进度不是提前就是拖后时，克服“网络易破，画了无用”的思想，坚持对网络计划执行过程进行跟踪和控制，及时调整、反复运用取得实际效果。

5、用好“方法”，必须抓基础管理

在实施现代化管理过程中，离不开基础管理，如计量管理，监测手段、编制和执行各类定额、统计报表、信息管理等。无论运用何种现代化管理方法，都离不开这些基础工作所提供的资料、数据和信息，如果没有正确的计量技术和监测手段，没有详尽全面的统计报表、没有及时有效的各类信息的反馈，再好的现代化管理方法也不能发挥它的威力。因此，必须抓好各部门的基础管理，积累更多、更全面的基础资料，为更好地使用现代化管理方法提供可靠全面的数据，使“方法”在施工项目中发挥更大的作用。

6、提高项目管理人员素质，科学实施项目管理

要使项目管理现代化，其管理人员一定要具备现代化管理的素质。特别是项目经理，一定要具备与时俱进、不断创新的观念和懂得领导艺术和管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具，进行全方位的网络管理。如果管理人员不具备这些管理素质，那么，要实现现代化管理是非常艰难的。同时，要求项目体每一位管理人员，要随着社会的不断进步，科学管理技术的不断发展，不断对自身充电，接受上岗培训。通过培训，提高管理队伍素质。可以说，项目经理的素质，决定了能否带出一支合格的项目管理队伍。具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目体的各项工作在健康、有序的环境下开展。

第4篇

关键词：房地产工程项目；管理；资金使用；项目管理；

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

在房地产投资中要实现预期收益，就必须做好资金项目的落实和管理。房地产资金项目管理指的是用现代科学的管理手段和管理理念，结合房地产投资项目的特点，有针对性地对房地产投资项目进行管理。从房地产工程项目开始到结束的全过程来看，指的就是通过对技术资源、物质资源、人力资源的整合与统筹，从而实现投资者的收益目标。

在房地产投资项目管理的实施过程当中，主要会经过房地产投资项目决策、项目总体规划、房地产工程设计、房地产项目行政审批和许可申报、房地产招标、房地产工程施工、房地产销售、房地产交付使用以及房地产保修几个主要的环节。加强房地产投资项目管理，最大程度保证实现房地产投资项目最佳效益，应该从以下方面入手。

做好房地产投资项目决策工作

房地产投资项目决策水平的高低，房地产投资项目决策是不是合理科学是一个房地产投资项目是否能取得成功的前提条件。针对房地产行业说来，房地产投资项目决策应该从房地产投资项目所在地的周边环境，城市规划中对房地产开发所在地的规划要求，房地产商业需求、房屋消费群体以及国家相关政策法规等因素进行详尽的市场分析和市场调查，找到房地产投资项目的不利因素和有利因素，分析并开始初步定位房地产投资项目的规模、性质、形式。对房地产投资项目进行经济技术指标论证和分析，对房地产投资项目进行成本预测，如果必要，可以同时提出几个不同的项目定位方案，选出最优方案。

做好房地产投资项目规划设计

根据房地产投资项目的前期决策方案，通过招投标的方式，选择房地产规划设计单位，对房地产进行规划设计。房地产投资项目规划设计包括总体平面设计和建筑功能设计，这是决定房地产投资项目的具体模式和房地产投资项目总体造价的关键阶段。首先，房地产投资项目要负荷政府规划部门的建筑指标，符合规划部门的规划要求。比如绿化率，建筑高度和间距比值，容积率，建筑密度，建筑退缩距离等都必须达标。再者房地产投资项目规划设计还要满足度工程的环保、人防、市政、采光、通风以及消防等各方面的功能要求。最终房地产投资项目规划设计还要尽量满足投资者对项目的期望。通过对房地产投资项目园林景观、竖向和平面组合搭配、管线布置、交通组织、使用功能设计、外立面以及造型设计、建筑物布局等各个方面进行详细筹划，尽力反复完善修改房地产投资项目设计方案，最终得到满足人们对建筑使用功能和整体美感的求安、求变、求新的最佳规划设计效果。

在房地产投资项目设计阶段，规划设计单位、房地产投资人、建设单位应当和政府规划部门紧密配合、加强沟通，做到信息互通和问题的及时反馈，这样才能真正意义上做好房地产投资项目规划设计，加快房地产投资项目规划设计进度。

做好施工图纸指导施工的过程监督

房地产投资项目施工设计图纸是把规划部门批复的规划设计意图做了实物化具体化的表达，是用作房地产投资项目施工指导的标准。在施工图纸设计过程中，各专业设计部门应进行有机结合，避免矛盾冲突，要做好合作工作，开发商也应对一些产生的矛盾进行从中调解。在房地产工程设计总体使用功能完备的条件下，还要特别注意房地产建筑工程的细部的功能处理和考虑，追求实现房地产建筑功能的人性化和最优化，最终达到消费者满意，开发商盈利的目的。

在工程建设方面，开发商也要督促建设方面的相关负责人和设计单位的设计人员取得良好的交流和沟通，确保建筑商了解设计单位的工程设计的意图和具体细节，及时纠正房地产工程建设的设计误差，调整工程建设过程中的施工误差，让房地产投资项目设计能落实和体现建设方对房地产工程建筑的功能要求，房地产投资项目造价控制指标，实现最大程度地减少设计的错误和遗漏，从而起到投资成本的控制，避免出现投资的重复和浪费。

一个房地产投资项目是否能达到最好地实现盈利，就要看这个房地产投资项目的设计和规划以及施工图纸设计规划是否科学详尽。所以说房地产投资项目规划设计和施工图纸的设计阶段是抓好房地产投资项目管理的重要阶段，是提高房地产投资项目性价比关键环节。因此，房地产开发商一定要引起重视，同时也要提醒设计单位和建设单位引起足够的重视。

抓好房地产投资项目行政审批和许可申报

房地产投资项目的行政审批和许可申报手续办理工作可以说是贯穿了整个房地产项目投资开发建设的全过程。开发商在这个阶段要发挥好自身的能力，对该办理、该审批的项目进行一一审批和申报，工作应有专门的办事人员来办，在各种审批之前要做好各项资料的准备和整理，尽快办好房地产投资项目的行政审批和许可申报工作，才能保证房地产投资项目得以顺利实施，减少房地产工程项目的利益损失。

项目审批的主要阶段如下，开发商要避免遗漏。首先，对拟开发的地块要取得国家和政府部门的《土地使用证》以及《建设用地批准证书》；再向规划部门申请《建设用地规划许可证》、报批《项目总平面规划方案》、《项目建设详细规划（四图一书）》，对房地产投资项目向政府发展计划委员会申请办理投资项目审批（预备项目）审批；请专业公司对房地产投资工程项目进行环境影响评价，向政府环保部门报批；房地产投资项目工程建筑设计完成之后，要想政府规划部门申请建筑设计方案审查，缴纳城市建设配套费，随之完善其他相关的手续之后，领取《建设工程规划许可证》；然后向建设主管部门报送房地产投资工程项目施工图，由建设主管部门对房地产投资工程项目施工图进行审查（包括抗震、安全等各项专项审查）、取得建设主管部门审查通过意见书，向卫生防疫部门、公安消防部门、人防部门等相关部门申请对房地产投资项目施工图的专项审查，取得各个专项审查的通过意见书；通过招投标的方式选定建立房地产投资项目施工的监理承包单位，向质监局、安监部门办理工程安全、质量保监手续，完善其他相关手续之后，再向建设主管部门申请《施工许可证》。之后上述行政许可审批工作完成会后，才能进行房地产投资项目工程施工。在具备房屋销售条件后，可以向房管部门申请领取《商品房预售许可证》。

做好房地产工程项目施工阶段项目的管理

房地产工程项目施工阶段的项目管理应该从管理制度、管理的外部协调、管理的动作程序以及管理的组织结构抓起，开发商应对房地产工程项目的质量、进度和投资进行有效控制，把整个房地产工程项目施工过程掌握在有序可控的状态之下。要做到这些，首先必须要建立一个健全的工程管理组织结构。开发商应根据房地产工程项目的复杂程度、规模以及特点建立一个与之相适应的组织管理机构。设立项目总经理，负责整个房地产工程项目的管理和规划，总经理以下则设立副总经理、工程技术总负责人。下面再设立行政部门、销售部门、财务部门、工程技术部门、工程报建部门、材料部门、合同预算部门等。这个组织构架各异根据房地产工程项目和公司具体的灵活情况进行相应调整。房地产工程项目组织设计的原则是，必须在房地产工程项目管理工作的每个部门都要有人管，但不能出现智能重叠。因此，房地产工程项目管理必须要做好度的掌握。只要实现对工程项目施工过程合理有序地管理，杜绝出现工程进度款乱支付和多支付，工程材料采购价过高，设计不合理造成的施工反工等情况，就能保证房地产投资的可控性，使投资收益实现最大化。

房地产的投资成本影响和制约着房屋销售的价格，而房屋销售的价格又与老百姓的生活息息相关。而且投资管理的效果又直接关系到企业的经济效益，通过投资控制可以减少和杜绝企业的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。只有在项目投资管理中，综合考虑多方面的因素，控制开发成本，平抑房价，这对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义，所以说在房地产项目中投资管理的控制对于国家还是企业都是双赢，这样企业才能永远立于不败之地。

参考资料：

[1]陈光键、徐荣初、叶佛容，建设项目现代管理，北京：机械工业出版社，2004，p.4

第5篇

【关键词】房地产；项目工程管理；常见问题；解决措施

前言：

房地产开发项目的特点主要是周期性极长、投入的金额较为庞大、面临的风险极多，是一项十分复杂并且管理难度较大的工程。开发项目主要分为三个阶段，第一阶段为项目策划阶段，第二阶段为项目设计阶段，第三阶段为项目实施阶段。随着我国国民经济水平的迅猛发展，推动我国房地产事业的规模不断扩大，也加剧了房地产行业内部的竞争。因此，针对目前房地产开发项目工程管理中常见的问题采取相应的解决措施，力求提升我国房地产开发项目工程管理的质量。

一、房地产开发项目工程管理的意义

房地产开发项目工程管理的意义在于对建筑施工单位在日常施工环节进行监督与控制，使其严格按照设计标准与设计要求进行施工。项目工程管理不仅仅能对建筑施工单位施工质量进行监督，还能对施工工期进行宏观的控制，在保证施工质量的前提下，一定程度上缩短施工工期，降低施工成本。房地产开发项目工程管理主要包含了4个方面，即项目质量管理、项目进度管理、项目成本管理与项目安全管理。

房地产开发项目工程管理的根本在于提升房地产开发项目的工程质量，提高房地产项目的实际经济收益。高质量的房地产开发项目工程管理，能够有效促进房地产施工企业严格按照设计标准进行施工，保证施工质量，实现房地产公司获得最大经济效益的目的。

在实际房地产开发项目施工过程中，由于建筑类型与用途的不同，施工方案与技术也存在一定的差异。如果没有房地产开发项目工程管理作为宏观的调控手段，不仅会降低施工的质量，也会延长施工工期，不利于房地产公司获得最大的经济效益。

二、房地产开发项目工程管理存在的主要问题

（一）项目策划不够完善

房地产开发企业过分的注重经济效益的提升，更多的注意力集中在开发地段的周边环境与项目工程竣工之后能够为企业带来的商业价值。房地产施工单位又没有做好项目的策划工作，仅仅负责施工建设工作，导致在施工过程中经常会出现图纸错误、遗失等情况，严重的情况下会使建筑质量严重不达标，威胁作业人员以及未来业主的人身财产安全。

（二）项目工程施工细节监督与管理存在漏洞

房地产施工单位往往只重视房地产开发项目的施工进度，忽视了对房地产开发项目工程施工过程中细节的监督与管理，疏于检查，导致房地产开发项目工程施工过程中存在较大的质量问题，即便监督部门发现了其中的问题也没用得到及时的处理，降低了房地产开发项目工程的质量。

（三）项目工程各个环节施工队伍配合欠缺

由于房地产开发项目是一项周期性较长且较为复杂的工程，许多不同的施工环节需要不同的施工队伍进行施工，而施工人员素质参差不齐，相互之间也缺乏一定的配合，如果没有得到充分的协调，就会影响彼此之间的施工质量与效率，降低房地产开发项目工程整体的施工质量与效率。

（四）项目工程规章制度没有落实

为了保证房地产施工质量，我国出台了一系列相应的规章制度与施工标准。但是目前情况来看，房地产施工单位在施工过程中，往往没有落实国家制定的规章制度与施工标准，严重影响了房地产开发项目工程的质量。

（五）项目工程管理体制不完善

房地产开发项目工程需要根据施工的实际情况出发，科学合理的分配施工人员，避免一味的追求经济效益的提高。房地产开发项目需要一定规模的工程管理人员对施工的每一个环节进行监控与管理，如果片面的追求经济效益的提高，压缩工程管理人员的数量，势必会降低工程管理部门对房地产开发项目施工环节的监督与管理力度，也无法及时发现施工环节出现的质量问题与安全隐患。

三、房地产开发项目工程管理常见问题的解决措施

（一）完善项目施工前项目策划工作

房地产开发项目在施工之前，需要做好项目策划工作。开发商需要结合实际市场行情，确定最佳的施工区段，然后根据消费群体的需求确定主要的设计风格。同时，要积极寻求国家房地产规划部门的配合，得到国家宏观政策的辅助与支持。房地产施工企业也需要做好图纸的分析与保存，避免发生遗失等情况影响施工进度。

（二）加大项目工程施工细节的监督与管理力度

房地产开发项目施工单位不能片面的追求施工进度，需要在保证施工每一个环节的质量前提下，尽可能的缩短工期。同时，项目工程管理人员需要加大对项目施工细节的监督与管理，及时的发现其中存在的质量问题与安全隐患并督促施工单位进行处理。

（三）加强项目工程各环节施工队伍之间的沟通

在项目工程施工开始之前，设立一个沟通的平台让不同施工队伍进行事先的沟通与交流，积极寻求配合，避免由于沟通不及时影响施工的质量。只有达成意见的统一之后，才便于施工队伍协调施工工作，提升项目工程施工质量。

（四）落实项目工程规章制度

在项目工程施工过程中，施工单位需要严格按照国家制定的规章制度与施工标准进行施工，项目工程管理人员也要对施工过程进行监督与管理，确保项目工程施工的高质量高效率开展。

（五）构建完善的工程项目管理机制

房地产开发项目工程需要根据施工的实际情况出发，构建完善的工程项目管理机制，科学合理的分配施工作业人员，不能片面的追求降低人力资源成本消耗提高经济效益，应该从提升房地产施工质量方面着手，才能逐步实现房地产开发企业经济效益的提升。

结束语

本文主要针对房地产开发项目工程管理中常见的五种问题进行分析与解读，试探性的提出了相应的解决措施，希望能够帮助房地产开发项目工程管理人员提升自身管理有效性，促进房地产事业高效、高质、稳定、健康的发展。

参考文献：

[1]穆桂苹.房地产工程现场施工管理之我见[J].城市建设理论研究（电子版），2013（10）.

[2]夏权利.房地产开放项目的工程管理[J].城市建设理论研究（电子版），2012（23）.

第6篇

【关键词】工程管理；质量；风险；人力资源；进度

当前房地产开发企业工程管理的水平普遍不高，企业的经济效益低于当前国际的一般水平，很多房地产开发项目存在着质量不合格、交房脱期、空置率高等问题，这很大程度上制约了房地产开发企业的发展，因此房地产开发企业要想提高自身的竞争力，加强开发项目的工程管理是迫在眉睫的，本文以Y项目为例，旨在强调工程管理的重要性，希望能给读者以借鉴。

一、工程管理过程出现的问题及对策

（1）以工程质量为根本，保证安全质量的前提下，节约成本。为了使业主满意，此公司从设计阶段就严格考究，为了使业主满意，开发商经过多次市场调查，按照适用性、经济性等原则，与设计单位多次商讨，提出合理化的建议，最终共同确定室内平面设计，使得室内设计无论从使用方面还是布局方面都接近市场需求，并而取得良好的效果，房屋销售情况很好。作为开发商，对成本的控制尤为重要，这就要求开发商项目部技术人员将成本控制好，根据工程所处环境，土质等因素制定合理的方案，此项目地处山丘地带，高低起伏较大，就如何合理的分布建筑，节约成本的问题，同设计方进行认真商讨，经过双方的共同努力，最终将设计最优化，既达到整体美观的效果，又节约了成本。（2）做好风险管理，才能稳坐船头。政治、社会、经济、政策环境风险对建筑行业具有巨大的影响，就开发商而言要认真对待风险因素，在工程实施过程中，对可能出现的风险因素采取对策，避免风险的发生。此项目进行过程中，发现承包商施工方法不当，施工工艺落后，还存在偷工减料的行为，开发商及时发现问题，并对承包商进行解约与控告，同时及时招标了一家信誉良好的承包商，避免了此类事件的再次发生，保证了工程按时、保质、保量的完工。（3）人力资源对企业的推动作用。随着房地产开发企业的日益扩大，企业对专业化经营人才的需求也显著增大，由此，开发商企业要加大对此类人才的收纳与培养，给企业增加人才储备，同时要采取“适才原则”，充分发挥每个人的才能与力量。在此工程建设中，Y房地产开发公司根据工程的需要，专门组织了一支专业队伍，这支队伍有不同专业技能人才组成，在工作中专人负专工，在工程建设中发挥了重要的作用，解决了很多工程建设中遇到的难题，使得工程得以顺利而高效的完成。（4）工程沟通管理的重要作用。要对房地产开发管理人员进行培训和再学习，让他们加强对沟通管理重要性的认识，从而在工作中能更好的与内部和外部等不同职能部门加强沟通，使信息能更好的流通。在工程进行过程中，在浇筑某楼层楼板时，由于道路不便的原因，混凝土运输过程耽误时间，使承包商安排的人员与机械等了很长时间，结果运来时混凝土离析严重，不能使用，使得承包商人力物力白白浪费，从而使得承包商不满，而混凝土运输公司也是满心的抱怨，双方发生争执，差点造成暴力事件，在开发商的协调下，双方经过商讨达成赔付协议，此事得以解决，由此看出沟通的必要性，假如双方能及时的沟通，便能使双方信息得以流通，就可避免此类事件的发生。（5）工程进度目标控制不可小觑。计划是控制的依据，目前我国的开发商企业普遍忽视制定合理计划的重要性，从而缺乏对工程进度过程的控制，对此，Y房地产开发公司根据合同及总体进度目标的要求，认真编制工程进度总体控制计划，在施工过程中，让承包商按计划的进度施工，共同研究，合理的配置人员、机械设备和周转材料，使工程进度目标得以实现。

二、小结

在整个工程建设中，工程管理是整个工程建设过程中主要的职能工作；是工程建设过程中疏通一切社会关系的枢纽；是整个工程建设过程中的综合性管理工作。工程项目的综合性的管理，使得项目本身的复杂性得以系统化的管理，从而提高了工作效率，实现了优化，取得良好的社会效益和经济效益，工程管理的重要作用由此可见。

参 考 文 献

第7篇

关键词：房地产； 建筑工程项目； 项目管理； 协调；平衡

中图分类号：TU71

文献标识码：B

文章编号：1008-0422(2008)05-0149-02

1前言

近年来，房地产业在国民经济中的地位日趋重要，它的迅猛发展已使其成为了国民经济的支柱产业。从产业的发展史来看，我国的房地产业仍然处于成长期，仍然处于以市场化、产业化、专业化的房地产生产和供应机制取代传统的、自给自足的生产方式的转轨期。房地产的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地产开发经营中的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，其主要内容按过程顺序可分为规划设计管理、开发管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言，做好工程全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功的先决条件。本文主要分析房地产工程管理之间的协调平衡衔接问题。

2开发管理

开发管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的经营模式。

工程部门代表开发商对工程项目的建设进行管理，其主要内容包括物料的采购及库存、施工企业的确定与协调、施工质量及进度的控制、相关合同的管理、必要的细部结构设计的变更、报建等。

财务部门负责企业的资金管理，并提供能够显示企业财务状况及经营成果的定期报表，其主要内容有三块：建立工程项目的融资（财务）计划、施工单位的工程款的发放以及开发企业自身营业费用的处理。

销售部门就是要把企业开发的产品――楼房卖出去，其工作内容有以下几个：促销方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。企业人事部门的管理工作是：对项目开发相关人员的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩效考核及激励体系的建立等。而后勤部门就是对项目建设提供生活上的保障。

开发管理其目标及原则就是要整合企业的人力、物力和财力，建立一系列科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅或商用房。开发管理的重点在企业内部的经营，核心在于工程项目的开发过程，而控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要求。

3规划管理的重要涵义

规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发企业将建筑楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进行管理。即规划管理应用软件与规划设计软件是相对独立的“两套”专业化软件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“设计”。

规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。要做的具体工作包含以下几点：

3.1开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，作为管理系统中输入要件，在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。

3.2规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。为了可以在计算机中自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空间分析的数字化规划图。但是，应该尽量减少对规划设计人员原有工作习惯的改变，可以只对需要计算的要素提出标准要求，要求规划设计人员在制作这些图层时，按照一定的图层分层和编码进行设计，其他要素包括一些修饰性的图素可以放宽要求。

3.3提出合理的规划设计分层编码标准。由于目前许多规划设计单位都使用AutoCAD进行规划设计，因此需要根据上述原则，在已有国家标准、部门标准、地方标准的基础上建立一套完整的《规划图AutoCAD分层标准》，向有关的规划设计单位发放。同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查。

3.4通过计算机进行规划设计成果审查。如果规划设计单位报送上来的设计方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行叠加显示，同时可以对规划设计方案进行指标计算、比较，进行查询、统计、分析等。

3.5将规划设计成果转成基础资料。审批通过的规划图（如控制性详规等），可以成为规划管理信息系统的参考资料，为审批、方案研究及后续分析等工作服务工程流程可由图1表示：

4施工管理的重要性分析

所谓施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。常见的建设项目承发包模式有：平行承发包模式（分别发包）、施工总承包模式（GC）、施工总承包管理模式（MC）、（设计加施工）承包模式、项目总承包模式、CM（Construction Management）承发包模式等。在我国，房地产的施工建设一般采用前两种形式来进行，即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同建筑项目（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来完成。对大型的工程项目、或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式（MC）是指业主（开发商）和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标和分包。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位，以一个承包商的身份，采取Fast Track（快速路径）的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“cost plus”方式的合同。其特点是设计与施工充分搭接，且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。

对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查（包括材料质量、施工技术及程序、精确与安全等）、监理单位的督察、工程款的有序发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。当然施工管理也包括与供货商关系的协调。

5建筑工程开发管理、规划设计管理与施工管理之间的相互协调与促进

房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要内容（部分地体现在开发管理工作中）。

房地产开发中的建筑设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高；但是设计与施工的分离也带来了很多问题。比如，设计者不了解施工工艺，从而使设计方案施工困难，影响项目建设的成本和进度；或者施工单位经验不足，不太懂建筑设计，未能“按图施工”。为了解决这类问题，工程管理中的可施工性分析成为一种最近常用实用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“将施工知识和经验最佳地应用到项目的策划、设计、采购和现场操作中，以实现项目的总体目标”。在房地产开发中，也即建筑师、工程师根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的、最经济、最容易施工的方案；项目的开发管理人员依据该方案，考虑各种人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员或承包商根据自身的施工（管理）经验对该方案采用适当的材料和工法，在规划设计阶段对建筑师、工程师提出建议，在一定程度上影响设计方案，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性强调工程建设施工的可行性和容易性，比如场地大小、施工设备、时间气候以及劳动成本等方面的限制在设计中未能加以考虑，可施工性研究就是对有关的设计的内容进行讨论、分析和改进。

另一方面，施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调，不少建筑竣工后和规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素：

5.1房地产开发企业的强力支持。作为投资者，开发商应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。

5.2尽早实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而其中开发商更加要做好前期的项目决策。

5.3持续开展研究。一方面，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面，实习“知识管理”，即通过计划和总结，将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理，使之成为“可利用再生资源”，实现知识共享和再利用。

6结语

综上所述，企业都以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。

参考文献：

[1] 毕星，翟丽.项目管理.上海复旦大学出版社，2002-12.

第8篇

【关键词】 房地产开发；成本管理； 控制； 项目

房地产开发应该在成本的降低、精品项目的奉献、以及市场的拓展等方面多投入些精力；与此同时，也应该在生产经营中的各方面精打细算，这样才能杜绝浪费和减少不必要的开支，从而做到用最少的投入取得最大的产出。除此之外，需要把握的是规范标准化原则。实践证明，只有确保整体上各个环节的成本管理工作能做到科学控制，才能真正实现节约成本、提高利润的目的。换言之，如果成本管理工作中任何一个环节出现偏差，到最后都很可能会影响到整个项目的实质效益，甚至会“牵一发而动全身”，使其他环节的成本控制工作成为徒劳。在整个开发项目的成本控制体系中需要把握的是经济效益原则。只抓质量和进度从而忽略了成本和市场的现象在施工的现场是一定要避免的，因为这样很容易产生比较单纯的生产观以及进度观。

要切实为房地产企业节约成本，提高企业的经营效益，必须要将成本管理工作贯穿于开发项目中的各个部分，严格落实成本控制中的各项规定。在一些较大型项目上，如果项目成本管理工作得到全面加强，最终就可以取得良好的成效。要探讨项目工程的成本控制管理，本文就从项目开发的两大阶段――决策阶段与实施阶段中各个环节中进行讨论。

⑴决策阶段

首先，决策设计阶段是房地产开发项目的统筹阶段，尤其是在做投资估算时，必须要全面的了解市场动向，进而根据市场中的实际信息来分析费用和成本，这样才能确保投资估算结果的准确性。举例如下：

例1 在项目的决策阶段，首先充分做好了项目可行性研究工作，通过认真的分析之后，拟定一个较深入的可行性研究报告。为了避免可行性研究工作出现 “形式化” 的现象， 在制定项目的可行性研究报告时，要充分明确了投资估算结果、 经济效益评价结果等指标， 并严格核查相关指标的准确性，为后续工作提供了有力的依据。

例2 在项目做投资估算之前，先派出了多方面专业人员进行深入市场调研，充分掌握了一手材料价格等相关信息，最后将各方面调查的结果进行汇总，从而做到结合市场实际情况来做出投资估算，为后续的工作提供了依据。

除了一些有形的成本，房地产开发项目还存在各种各样的隐形风险，这些风险随时都可能为企业带来经济损失， 一旦出现意外风险， 成本控制工作的所有成果很可能会付之一炬， 因此企业必须要对这些潜在的风险进行预控。

在项目的决策设计阶段，充分进行风险识别，预测可能为企业带来经济损失的各种风险因素，通过专业管理人员与各部门主管进行探讨，制订一系列的风险规避措施，对于一些难以规避的风险，要积极采取转移措施，可大大降低企业的隐形成本，最终减低项目因突发风险所造成经济损失。

设计方案是项目中各项活动的基础，很多房地产开发项目的成本控制工作效果不佳，其中主要原因之一就是因为设计方案不合理，造成浪费；若要防止这种现象的产生，就要确保项目的设计方案具有科学性和合理性。

在项目设计准备阶段，在选择设计单位前，在拟定设计招标文件和委托任务书时，要严格按照投资估算的结果来确定造价管理的目标；在最终确定设计方案前，要同时拟定多种设计方案，然后将各个方案进行对比分析，以安全性、经济性、科学性为基础，选择最佳的设计方案，并且在分析设计概算时，将设计概算与投资估算进行对照，发现设计概算超出投资估算时，及时找出原因加以调整。

除此之外，在设计阶段，材料和设备的选型也是房地产开发项目成本控制工作中的重点环节，想要做好成本管理工作，必须了解材料市场动向，避免价格波动造成的损失和浪费。工程项目在施工图设计完成之后，派专人再次进行市场调查，掌握各种材料、设备的价格动向等信息， 确定后对一些较大型的设备或大批量的材料， 及时拟定出材料设备的采购计划，防止材料价格波动对整个项目造成影响。

在房地产开发项目的发包阶段，各承包商、供应商之间存在着多方面竞争，价格和实力的比拼都非常激烈，很容产生一些“虚假”、“违规”的现象，进而影响到项目的成本管理， 可见发包阶段的成本管理工作不容忽视。

⑵实际阶段

在实施阶段中，工程项目在开工之前要充分落实资金拨付计划， 在工程项目施工过程中，需根据各环节的实际工程进度进行监督，严格遵守合同的支付条款，及时拨付工程进度款项。同时将工程量、工程进度与资金拨付情况定时进行核对。成本管理人员严格按照成本明细表中的指标来控制施工成本，定期进行计划进度和实际进度比较，计划成本指标与实际成本进行比较，当发现超指标现象时，及时分析原因并采取措施加以应对，而且相关的单据和签证，都由专人负责统计整理以及定期上报。加强项目管理，项目部人员的管理是管理工作自上而下有效进行的关键，具体管理中应做到以下几点： ①项目经理明确自身在施工中的责任， 确定在未尽到责任的情形下的相关惩罚措施。如果在具体的管理工作中，出现成本超支的情况， 应按比例扣除项目经理的奖金。②项目部内部应该把责任层层划分，具体到个人，执行谁主管，谁负责的原则，施工过程中一旦出现人为的成本超支，应扣除相关人员的奖金，相反若节约了成本，可将一定比例的成本作为奖金激励负责人员，使得项目部人员渐渐具备节约成本的意识。

项目结算是工程项目把关的最后环节，如果结算阶段的成本管理工作出现偏差，很可能会导致前面各阶段的工作都成为“徒劳”，使项目的成本控制前功尽弃， 因此在结算阶段， 要严格认真地进行审查和整理结算资料，制定严格合理的结算流程，力求必须要做好收尾工作，对成本控制工作做出准确的总结。

在工程项目竣工后，工作人员要及时对工程资料进行汇总分析。在项目结算时，要以设计图纸、签证文件、合同协议、变更联系单等文件作为依据，全面分析各项成本费用，并且在工程项目中还要建立明确的结算责任机制、结算复审机制、尾款会签机制，结算结果要由专业机构实施审核，在结算工作完成后，工作人员对工程项目成本控制的实际效果进行总结，积累成本管理经验，为以后的项目开发提供依据和参考。

二、 总结

通过在项目全过程的成本控制工作，使项目取得了良好的效益，可以避免很多不必要的成本支出，并且通过对项目的分析，可以总结出很多成本控制的管理经验，为后继开发工作提供管理基础。房地产项目的开发是促进社会发展的重要途径，同时也有利于提高人们的生活环境和生活水平。工程项目的开发要将质量与效益并重，在保证工程质量的基础上如何节约成本费用，需要我们共同去探索。相信在未来的发展中，房地产开发项目的成本控制措施会更加健全，工程项目将会向着“质量更高、效益更高、规模更高”的方向前进，尤其是房地产项目，势必会更好的服务于社会，将人们的生活水平推向新的高度。

参考文献：

[ 1] 黄杨，罗林. 浅谈房地产开发项目的成本控制管理[ J ] . 四川建筑， 2009（ 05） .

[ 2] 张永刚， 王雪梅. 浅谈房地产开发项目的成本控制[ J ] . 商情，2009（ 20） .

第9篇

关键字：房地产开发；成本管理；控制；项目

中图分类号：F293文献标识码： A

1.房地产开发成本管理的意义

企业进行成本管理的最终目的绝对不是单纯的为了节约，更不是刻意地降低成本，主要是为了提高房地产公司在同行业的激烈竞争中保持一定的竞争力而采用的一种管理措施。而成本控制是房地产开发企业的内功，加强成本管理有利于适应宏观经济发展的要求，可以让房企有下调房价的主动权。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。

2.房地产项目成本管理存在的问题

2.1成本管理的范围过小

受计划经济的影响，房地产企业对于成本管理而言，往往只是关注生产成本如何管理，而对供应与销售的环节却未有过多的考虑，这种观念往往是达不到市场经济的要求。根据成本动因的理论来看，企业的所有成本，从生产到消费者手中的所有过程，其成本不仅仅是指制造成本，而是贯穿于产品生命周期的一切成本。所以，成本管理不仅仅是涵盖了物质产品成本，同时也涵盖了非物质产品成本，如人力资源成本、环境成本等。

2.2成本管理观念较为落后

以往的成本管理理念认为降低成本的主要手段就是节约，而按照现代成本管理的理论来看，成本降低也是有一定的极限的。在一些情况下，减少成本的费用可能会使企业效益和工程质量下降。所以，这样的成本管理是一种消极的而不是积极的成本管理。从这个意义上来说，企业不应该只是采用减少成本来达到管理成本的目的，而是要利用科技进步来提高生产率，以便获得更大的收益。

2.3成本增加，管理力度下降

如今的地价、建筑劳务、材料价格都有大幅度的上涨，而房地产生产成本也就随之上升，但很多企业存在成本管理落后、物流管理失控，严重的浪费现象，致使成本无形中大大上升了。除此之外，还会经常出现成本核算不实的现象，其一是由于核算从业人员未能从思想上引起重视，其二是企业管理者为了达到某些目的故意调节所致，企业好像是盈余，其实是在亏损，企业管理者缺乏科学的成本管理意识。所以，成本管理的力度不大，存在巨大的浪费。

3.加强成本控制管理的措施

3.1决议方案期间工程造价成本的控制

在决议方案期间，是房地产商要做工程造价成本的最为重要的期间，因而，好的策划方案书和精确的成本报价核算是房地产工程能否顺畅进行的确保。因而，要做好房地产根底材料的收集和商场研讨。房地产工程比较复杂，触及许多类别和专业，简单受许多的要素干扰，要求收集许多根底材料和做好商场研讨。在工程施工开端前，决议方案人员要安排优异的对施工地址的地质状况、大型设备以及建筑施工材料报价收购进行全方位的了解，要对周边的环境和经济开展水平做一个牢靠的剖析和研讨。为核算造价成本人员供给牢靠的数据和丰厚的材料，然后为方案单位方案好的施工方案打下良好根底。

商场研讨主要是对行将建造的项目进行可能性和可行性进行剖析，有关部门要对进行证明，对商场占有率和房地产要求做一个合理的评估；要仔细剖析研讨国家对房地产职业出台的各项规则方法，猜测将来开展的趋势，为房地产公司开展供给极好的前提条件，为全部工程项目的建造供给牢靠的依据。

其次，工程项目建造的决议方案应多方面征求意见，要采纳团体决议方案的手法，处理好当时和长远利益的联系，严格各项准则法令，防止房地产出资的盲目性，然后完结经济效益的最大化，促进房地产职业良性开展。

3.2方案期间工程造价成本的控制

方案期间是全部房地产项目进行造价成本控制的要害，在这一期间要求建筑师和方案师采纳尽可能多的技巧和方法，争取方案出最优化最文眉的方案。这就要求公司和方案人员做到以下几个方面：榜首，要严格方案方案的评定，包括根底构造、平面方案、施工图方案以及核算进程等方面，钢筋含量、混凝土含量、施工图核算和变更费用等要到达规范。第二，在具体施工安排方案上，要方案优化，不能存在赶工的表象，防止呈现过错，不然就会有很大的费事，后果不堪设想。第三，在方案变更上要依据实际状况，要多从施工方案上考虑，方案的变更会给工程造价成本添加可猜测性的难度，影响施工工期和质量，因而，方案变更要充分考虑技术、法令、经济和质量多方面要素，尽量不添加成本，掌握好这个度，既不能太高也不能太低，这对造价人员提出了更高的要求。第四，依据签定合同进行限额方案，假如方案概算超出审定的工程造价或许其他一些过错，就可以采纳以下方法：在方案进程中发现的过错，就要在不变更本来方案构思、规范和进度下进行无偿修正；在施工期间发现过错，就要依据合同采纳相应的结局方法，方案单位就要承担损失和进行补偿。方案方案不只要有极好的可行性，还要愈加合理愈加经济，这样才干极好的控制和办理工程造价的成本。

3.3招投标收购期间

招投标收购是房地产项目成本控制进程中的一个重要环节。在这个期间通常存在工程量是不是准确，评标是不是规范，是不是有不正当竞争等一系列问题存在。所以说，在这一期间，我们对设备、材料收购一定要坚持选用确保工程质量，削减收购成本的准则。材料收购货品质量好欠好，报价是不是有竞争力，将会对房地产项目的总成本，以及最终的收益都会有一定的影响。为了对收购期间的费用办理进行办理，我们要进行限额收购，并对其间显着违背办理基准的费用做出科学的剖析，一起做出科学的决议方案。

3.4施工期间工程造价成本的控制

施工期间是房地产资金投入量比较大的期间，对这一期间造价成本的具体控制和办理就显得尤为重要。

（一）加强合同管理

合同在控制与办理工程造价成本中的重要性不言而喻，从核算到结算，从付款到索赔，合同是一个很重要的依据和确保。这就要求房地产公司要有清晰的法令意识和职责意识，尽可能的剖析和总结出各施工项目的特色，签定的合同条款要全部紧密，不能呈现一丝疏忽，不能发作歧义，导致不必要的胶葛和费事。要依据合同树立相应的监督机制，清晰资金的流向，清晰具体施工细则和职责分工，从成本办理上树立资金控制系统，按合同对工程进度款进行审阅，防止腐败表象发作，防止资金失控，削减工程出资风险和资金补偿胶葛，确保工程按期顺畅的进行。

（二）对工程变更的控制

工程变更是为了非常好的完结工程项目按期竣工，而在施工进程中进行剖析、评估和改善，确保施工更安全合理。工程变更办理人员不得随意对项目进行变更，在多方考虑的状况下，要与工程造价人员密切配合，做好具体的技术鉴定和成本剖析，充分表现各自的优势，使用各方面资本，对工程变更的形成的有利和不利影响作出明确评估，在归纳各方面定见后断定是不是进行变更。工程项目变更不能违背合同的各项条款规则，必须在合同要求规模以内。变更后的报价要依据本来规则履行，假如没有本来报价，就要万确按合同要求进行合理评价，在通过各方仔细剖析研讨后，工程项目才干按变更方案进行。

（三）对施工材料报价的控制

施工材料出资在房地产施工中占有很大比重，控制好原材料报价可以极好的降低工程造价的成本，进步工程的经济效益。而影响施工原材料报价要素许多，比如运送间隔、天气状况、质量品牌、质料产地、寄存时刻等，都会使材料报价的距离很大，这种报价的动摇会对工程造价的成本发作很大的影响。这就要求造价人员要有敏锐的观察力和洞察力，对商场行情了若指掌，挑选报价适宜质量有确保的材料；要掌握商场最新动态和信息，对于不一样材料的基本状况进行分类和剖析，收集生产商和销售商的有关信息，要求最优报价和材料；要有一些固定的供货商和货品来源地，确保在施工期间材料可以源源不断地供给。只要挑选质量牢靠，报价合理的材料，才可有效控制工程造价的成本，进步工程的经济效益和赢利，确保工程施工的质量。

3.5竣工审阅期间工程造价的控制

最终的竣工期间也不能忽略对工程造价的办理，假如收官作业做欠好，还会对全部工程形成不良影响，要确保工程高质量的完结，就要仔细对待竣作业业，不得随意敷衍塞责。主管部门要安排施工单位和方案单位等进行工程质量检验，造价人员要依据合同对全部工程的出资进行决算，对财政进行盘查清点，依据施工方案图和变更的工程项目进行总结，理清各方要承担的职责和责任，调整工程核算和出资。还要导致对竣工材料办理作业的重视，按实际状况陈述工程量和工程造价，不得隐秘虚报，要合理分配竣工中所需费用，仔细照实的核算成本，一起要防止坏账死账表象，确保工程款准时回收；加强工程收尾作业监督力度，准时完结竣工，不得拖拖拉拉，防止人力物力财力的浪费，要活跃表现检验审阅监督作用，加强竣工期间各项资金办理，不断总结经验，为今后的施工供给学习和协助。

4.结束语

房地产项目的开发是一个复杂的系统工程，单靠自觉是不够的。必须建立一个强有力的、实时参与的监督机构在重大决策、人事任免、合同签订、资金使用等环节，按既定的制度和目标实行监督管理，以确保各项制度和目标的严肃性。

参考文献：

第10篇

关键词：房地产；开发项目；工程管理

中图分类号：F293文献标识码： A

在房地产项目中，开发项目的管理是具有关键地位的。它之所以如此重要是因为它可以降低工程成本，缩小工程的施工风险。但是，在目前来看，工程管理还是一项十分复杂的系统性管理工作，工程的管理存在建设的每一个部分。若房地产开发项目工程管理所收到的成效较好，有利于提高整个房地产工程的质量。

一、房地产开发项目工程管理概述

（1）房地产开发项目工程管理的重要意义

①由于房地产开发项目工程的建设内容较为广泛，其工程管理在项目的建设过程属于一线的基础性综合管理工作，同工程建设的每一环节都有着直接联系，只有条理性和系统性较强的管理才能够确保工程保质保量的按时完成。②房地产开发项目工程管理有利于疏通房地产建设项目过程的社会关系。在房地产开发项目建设的过程中，要与社会各个部门、企业之间产生联系，而这些联系大多由开发项目的工程管理员进行，只有管理恰当才能确保房地产开发项目的完整性。③房地产开发项目工程管理是工作量较多且最为主要的一项职能工作，它贯穿在整个投资建设过程。从前期的决策阶段到后期的交付使用阶段，甚至是实施过程的其他职能活动，所有的工作都在工程管理范围之内，全都离不开工程管理工作。

（2）房地产开发项目工程管理的具体内容

房地产开发项目工程管理的内容繁多，以蒙山新联标准工业厂房工程、兴隆佳苑、兴隆花园等开发建设项目为例，具体的工程管理内容主要有房地产开发项目的整体规划与管理、房地产开发项目的质量监理、房地产开发项目的配合协调管理工作、工程验收的管理几个方面:

1）房地产开发项目的整体规划与管理。此项管理内容是房地产开发项目进行施工之前不可缺少的重要步骤，主要是制定出切实可行的工程方案。严禁将规划时间缩短来加快工程的开工，以免后期工作无法正常的进行，使得建设成本额外的增加。

2）房地产开发项目的质量监理。房地产建筑物自身质量的好坏对于其竞争有着重要影响，想要获得更多的社会效益和经济效益，首要任务是确保建筑物的质量。所以在建设过程要对现场施工做到严格的监理，一旦发现存有质量问题要及时的严查落实。

3）房地产开发项目的配合协调管理工作。由于房地产开发项目涉及因素较多，建设的范围较广，在建设过程中免不了出现矛盾。工程管理有利于协调所出现的各种矛盾，配合好建设单位，使工程建设顺利的进行。

4）工程验收的管理。只有符合合同有关竣工相关标准的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前应两格参照国家相关的质量审核标准，开展验收工作。验收工作开展得好有利于缩短竣工的时间，顺利进行竣工结算。

二、房地产开发项目工程管理的现状

目前部分房地产开发项目工程管理存在的现状有:房地产开发项目工程管理的体制尚未健全、房地产开发项目工程管理前期的准备工作不足、房地产开发项目工程管理没有明确的奖惩制和责任制，如图1所示。

图1 房地产开发项目工程管理存在的现状

（1）房地产开发项目工程管理的体制尚未健全

作为房地产开发项目工程管理中较为重要的一个方面，管理体制对于工程管理具有重要影响，若管理体制欠缺，不但会阻碍开发项目工程的实施，还会影响到房地产开发商的发展。当前形势下，大多数的房地产开发项目都普遍存在削减管理人数来节约开支和成本，致使出现工程管理人员空缺的现象。

（2）房地产开发项目工程管理前期的准备工作不足

许多的房地产开发公司通常情况下都将关注的焦点过多集中在所开发的地块位置、周边配套设施以及商业环境上面，缺乏工程前期调研准备工作，对技术资料掌握也不是很充足。另外，开发商对工程管理工作了解的不多，导致开发商草率的进行开工，由于对工程管理缺乏足够的掌握，在进行设计时没有充分的依据，也无法进行项目管理的预测以及控制团。同时也致使开发单位不能很好的了解和掌握城市相关信息，在一定程度上给业主带来许多困扰和不便。

（3）房地产开发项目工程管理没有明确的奖惩制和责任制

在房地产开发项目的工程管理中，质量管理是较为关键的一个环节，但是通常会存在工作人员责任不明确，无法将责任与质量相挂钩的问题，一旦出现质量问题无法及时找出具体的责任人，久而久之导致工作人员的责任感逐渐淡薄，影响总体的工程质量。另外，在工程管理中欠缺奖惩制度，在管理方面成绩突出的人员没有得到相应的奖励，严重的降低工作人员的工作积极性，从而导致工作人员在工作上敷衍了事。

三、加强房地产开发项目工程管理的措施

基于以上大部分房地产开发项目工程管理中目前的现状，并结合我们具体的房地产开发项目，如:梧州市大型高尚低层住宅小区“欧洲花园”商品房开发项目、银湖碧苑商品房开发项目等具体的实例，采取合理有效的措施在今后的工作中加强房地产开发项目工程管理将显得很有必要。

（1）健全房地产开发项目工程管理的体制

房地产开发企业要稳步的生存发展下去，就必须以健全的工程管理体制作为前提。如:“欧洲花园”虽有一套完整的工程管理体系，但在实际执行的过程中，因为管理体制尚有欠缺的部分，使得管理不够充分。建立健全的房地产开发项目管理体制，首要任务是优化配置房地产项目管理机构以及管理部门，同时根据房地产开发项目工程管理实际的工作需求进行人员的适当分配，满足房地产开发项目工程管理过程中的具体工作，并将这些工作具体落实到位。

（2）加强房地产开发项目工程管理前期的准备工作

要优化房地产开发项目工程管理工作就要加强工程管理前期的准备工作，其中包括设计阶段与规划阶段的准备工作，在设计阶段应该充分重视并规划设计，将市场的需求作为出发点，综合考虑生态、经济、性能等多个方面的设计，全方位协调与平衡利益，避免不停变更所致的浪费习。除此之外，同设计单位加强联系，做到全面的管理，使前期管理、过程管理、事后管理一致，使项目管理成为动态管理系统。同时也要结合具

体实际情况，遵循预算的施工图。

（3）建立并完善工程管理的责任和奖惩机制

房地产开发项目工程管理体系要长期的维持下去首先必须要有相应有效的工程管理责任制，将具体责任落实到负责人。其次建立工程绩效管理，建立起确实可行的工程管理绩效考核标准以及明了的奖惩机制，做到准确、客观的将责任制的工程管理推行到底，强化责任和明确分工，并使工作人员得到相应的奖励和惩罚。最后，加强建设项目的施工管理，充分的调动工程管理人员的工作主动性一、积极性和创造性。

结语

综上所述，作为工程建设中较为重要的职能性工作，房地产开发项目工程管理是一项系统性的复杂工作。房地产开发企业应将当代房地产的开发管理的理念、房地产市场需求以及对市场的准确把握作为基础，以最新施工技术作为依托，并将专业化管理当作核心，投入大量优秀人力资源进行全面管理。并健全开发项目工程管理体制，加强房地产开发项目工程的管理，推动房地产开发企业蓬勃向上的发展。

参考文献

[1]马永杰，碟军涛.房地产开发项目工程建设管理分析[[J].科技资讯，2010. 25 （12）;123-242.

第11篇

关键词：房地产开发；项目管理；问题；对策

中图分类号： F293.3 文献标识码： A

引言：进入现代社会，资源匮乏，为了高效地利用资源，各个行业都在利用管理学理念进行管理，在房地产开发行业更是如此，房地产开发项目的工程管理是房地产开发过程中的重点。然而,现目前我国房地产开发项目的工程管理存在很多问题,严重阻碍了我国房地产行业的发展。对此,应当找出房地产开发项目管理中存在的问题,并提出相应的建设性措施,促进我国房地产行业的健康发展。

1目前房地产开发项目工程管理中存在的问题

房地产开发，是指房地产开发企业通过一系列的具体措施，把最初的想法，构思最终落成一座具体建筑物的社会实践活动。在这项实践活动中，房地产开发企业要遵守国家的相关政策要求，循序渐进的落实到最后建筑物的施工建设，首先需要完成的工作取得土地开发使用权，并对整个房地产的开发项目进行规划设计，在一切相关手续准备完成后，通过市场招、投标，确定合格的建筑施工队伍，开展建筑工程施工建设，完成从设计图纸到实际建筑的转变。

1.1缺乏前期准备

现目前,我国房地产开发企业关注得更多的是开发地段的周边环境的商业价值,且建筑施工单位也只是仅仅负责项目的施工工作,而开发商又想开发项目尽早动工,他们都缺乏对项目工程前期准备的了解及重视,导致开发项目都普遍存在着盲目开发决策的问题,例如:在施工的过程中才发现施工图纸存在着错、碰、缺、漏,结构设计不合理以及成本过高等现象,这不仅会给房地产开发企业带来经济损失,还会给业主带来功能使用缺陷。

1.2管理制度不健全

现目前我国房地产项目在开发过程中,项目的管理不够深入和具体,虽然也在按照项目管理的模式进行着管理,但未对项目管理的具体细节进行深入研究,工程管理制度普遍不够完善。这容易导致在房地产开发项目成本和进度方面失控,偏离预期的项目开发目标。例如:很多房产开发都存在着延迟交房,由于成本过高而难以控制房价,工程管理费用偏高等现象。

1.3设计和监督制度不规范

现目前,在房地产项目的开发中,监理单位和设计单位的配合不密切,很多设计问题在施工中得不到解决,很多施工单位施工变更很多,不仅造成了房地产开发项目的成本浪费,还对房地产开发项目的工程管理造成混乱,加上工程设计的建立制度不够完善,很多施工单位对设计对项目投资的控制重要性不够重视,导致施工单位缺乏有效的规范运行及制度保证。

1.4售后服务和物业管理不到位

房地产行业是一个投资比较大的产业,很多消费者往往在购买时都很注重房地产后期的维修以及相关配套设备的齐全。然而我国现目前的很多的房地产开发项目,品牌意识和售后服务都比较差。比如一些已经交房的商品房屋存在质量及其他问题,开发商没有及时对其进行售后维修;另外开发商之前予以承诺的一些基础设施及相关配套设施也存在了偷工减料现象,有的开发项目甚至没有。这对房地产开发项目的后期销售产生严重的负面影响,严重影响着房地产开发项目的经济效益的发挥。

1.5造价预算出现严重偏差

一般的情况下，房地产项目的投资额度是在决策阶段或者设计阶段进行确定，但是在项目正式确定开工以后，由于受到施工各方的人员、材料、施工的机械以及施工工艺和施工环境之间的不断变化的因素的影响，施工阶段对于工程的造价管理出现极大的偏差，比如开发商在设计阶段不重视设计的合理性，导致在施工阶段出现问题而对设计进行更改。这种更改往往引发连续性的一系列的变动而可能增加工程造价。

1.6完工验收与备案管理不够严格

房地产开发单位对工程施工中分项验收等主要环节管理不够严格，一直到工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况，从而导致不能办理相关的验收手续，出现拖延交付等不良结果。假如建筑施工单位是由多一个施工队伍组成，工程验收环节与备案就更加重要，必须重视。

2应对房地产开发项目工程管理问题的对策

项目管理虽然在房地产项目的开发过程中取得了一些成效,但在实际的管理过程中仍存在一些问题,应当加强对房地产开发项目的工程管理,使房地产行业健康良性发展,可以从以下几方面入手：

2.1加强房地产项目开发的规划管理

房地产的开发应当结合市场的行情,选择开发的地理位置应当具有商业价值。房地产开发企业在开发前应当进行市场调查,了解消费者的具体需求,合理规划建筑户型。开发企业应当和国家规划部门进行沟通,寻找政策保障。在房地产项目的工程招标前做好建筑图纸的优化设计工作,尽量减少后期施工中的工程变更。

2.2加强对工程质量的管理和控制

房地产是人们所有投资中所占比例最大的投资,人们在房屋的质量方面考虑很多,房屋质量合格是房地产企业对房屋的最低保证。为了更好地保证房屋的质量,在项目工程的开发过程中应当在材料、人员、机械及施工等方面严格控制和管理,并做到量化要求。另外,应当做好其它基础配套设施,房屋的排水、暖通方面也要保证畅通。还应当加强对商品房售后的监管和控制,积极了解客户的需求并及时作出满意的回复,组建专门的售后服务部门,对房屋维修做出及时的处理。

2.3完善房地产开发项目的成本管理

在竞争日益激烈的房地产行业中,价格已成为房地产行业的一个主要筹码和优势。在房地产的项目开发工程中,必须对房地产开发项目的成本管理进行全面完善,并对工程项目的成本严格控制。可以采取以下方式进行控制:①在项目开发的规划阶段,应当做好房地产开发项目的预测及评估工作,对房地产开放项目的成本、销售及利润进行严格控制,尽量做到房地产开发项目成本最低且质量最优。②在房地产项目的实际施工中,应当引入竞争机制,做到市场化投保招标,还应当建立明确的奖惩制度,严格控制项目工程的工期和质量。在项目的施工阶段应当加强和完善现场签证管理,可以从现场签证的办理及审查两个阶段进行加强和完善。

2.4加大对项目的风险管理

由于房地产行业是一个周期长、投资大的行业,必须加强房地产项目开发的风险管理。房地产开发项目在开发前应当规避风险,尽量减少房地产开发的损失,实现经济效益的最大化。房地产企业一方面可以通过签订合同的方式来转移风险,达到降低和减少风险管理的目的。通过签订合同,明确甲乙双方的责任,减少房地产业的隐蔽损失。另一方面是采取保险管理来降低和减少风险管理。采取保险管理,一旦发生意外,相关保险公司会承担一定的费用,项目的一部分风险就转移给了保险公司,当发生重大自然灾害或施工事故时,项目的很大一部分费用有了保险公司这个承担客体,在客观上降低了房地产开发项目的成本和风险。

2.5开发商要加强在开发建设的过程的控制

施工过程管理前期必须要明确质量目标，明确项目的管理责任。现场的签证程序必须要明确清晰，责任必须明确，企业要适当的将权利下放给现场的操作或者管理人员，规定了现场签证的权限，及时地处理突发的情况以及问题，并能够在紧急的情况下，可以预先报告设计的单位，从而获得口头的许可，并且在事后及时的补办相关流程手续。

3结束语

房地产开发项目的工程管理是一项比较复杂的系统工程,对房地产项目工程的优化管理,应当在房地产房地产项目规划前做好充分的调研,应当不断完善房地产开发项目工程管理的机制和制度,着眼于房地产开发项目中存在的工程管理问题,对房地产开发的整个过程进行全面控制,促进房地产行业的健康发展。

参考文献

[1]唐诚.浅谈房地产开发项目工程管理中的常见问题和解决措施[J].建筑・建材・装饰,2013,(5):102-103.

[2]杨光.房地产开发项目工程管理的关键问题及措施[J].城市建设理论研究(电子版),2012,(15).

[3]陈加庆.房地产开发项目工程管理问题及对策研究[J].科技信息,2012,(3):474.

第12篇

关键词：房地产开发 项目管理 问题 措施

房地产开发项目是一项高投资、开发周期长、高技术以及高风险的工程项目，如果管理不当会进一步增加房地产开发项目的风险，甚至还会影响到房地产开发企业的稳步发展。而根据有关调查显示，很多房地产开发项目管理中还存在较多的问题，这些问题不仅仅直接影响到了房地产开发工程的质量，同时还给房地产开发项目带来了较大的风险，因此房地产开发项目管理部门必须要科学合理做好全方位工程管理，只有这样才能降低风险，促进房地产建设的良性健康发展。

1、房地产开发项目管理的重要性

房地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面，首先在计划方面，对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。其次，房地产开发项目的组织管理能够根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。再次就是房地产开发项目的协调管理，它能够为房地产开发项目提供协调和谐的环境，保证房地产项目开发建设的顺利进行。最后就是房地产开发项目的控制管理，它能够对房地产开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效的控制，这样可以保证房地产开发项目能够以最小的投入获得最大的经济效益、社会效益以及环境效益。

2、房地产开发项目工程管理中存在的问题

2.1 房地产开发项目管理前期准备不足

根据有关调查显示，10%左右的房地产开发风险都是由房地产开发项目管理前期准备不足引起的，例如很多房地产开发项目企业在开发前期并没有掌握完善的技术资料，进而在很大程度上增加了房地产开发项目工程的风险。还有很多房地产开发企业为了在最大程度上缩短房地产开发周期，在开发前期没有做好的充足的准备就盲目开工，进而在很大程度上影响了房地产开发项目工程的正常进行，从而在很大程度上影响了房地产开发企业的盈利空间。

2.2 缺乏完善的房地产开发项目管理制度

完善的制度是保证房地产开发项目管理工作顺利开展的基础，但是在实际调查中发现，有80%以上的房地产开发企业都没有建立完善的房地产开发项目管理制度，进而致使房地产开发项目管理工作的随意性比较高。例如很多房地产开发项目管理部门并没有建立房地产开发项目管理责任制度，进而无法将房地产开发项目管理责任落实到每个部门以及每位职工，从而在很大程度上影响了房地产开发项目管理的效果。还有很多房地产开发项目管理部门并没有建立完善的激励机制，进而没有对房地产开发项目管理工作作出突出贡献的个人或者集体作出及时的奖励，从而在很大程度上影响了全体职工参与房地产开发项目管理工作的积极性。

2.3 成本控制不理想

成本控制是房地产开发项目管理的重要内容之一，但是很多房地产开发项目管理中成本控制效果并不是很理想，在一定程度上增加了房地产开发的成本，进而影响了房地产开发项目的经济效益。例如很多房地产开发企业忽视了房地产开发项目设计阶段的成本控制，进而致使设计出来的房地产开发项目方案的造价偏高，增加房地产开发的成本。

2.4 风险控制意识薄弱

风险控制意识薄弱是房地产开发项目管理中的常见问题，有很多房地产开发企业过分追求利益在很大程度上忽视了风险管理的重要性，没有制定完善的房地产开发风险控制系统，这样就在很大一定程度上增大了房地产项目开发的风险。

3、加强房地产开发项目工程管理，降低房地产开发风险

3.1 加强房地产开发项目的前期准备工作

完善的前期准备工作是房地产开发项目工程顺利开展的基础，因此房地产开发项目管理部门必须要进一步加强房地产开发项目的前期准备工作。首先，房地产开发项目管理部门在房地产开发项目前期必须要对开发项目作出详细的可行性分析，并且还要掌握完善的技术资料，这样才能保证房地产开发项目的顺利进行。其次，在房地产开发项目前期，房地产开发项目管理部门要加强与其他部门的沟通联系，这样可以有效降低房地产项目开发中的一些阻力，进而保证房地产项目开发的顺利进行。

3.2 进一步建立与健全房地产开发项目管理制度

完善的制度是一切工作的基础，因此房地产开发企业必须要建立完善的房地产开发项目管理制度，只有这样才能在最大程度上提高房地产开发项目管理工作的水平。例如房地产企业必须要建立房地产开发项目管理责任制度，将房地产开发项目管理责任落实到每个部门以及每位职工，从而能够有效降低房地产开发项目管理的随意性，提升管理效果。其次房地产开发企业还必须要建立有效的激励机制，对那些为房地产开发项目管理做出突出贡献的个人或者集体要及时给予物质奖励与精神激励，这样可以充分调动企业职工参与房地产开发项目管理的积极性，进而能够实现房地产开发项目的全员管理，从而能够在很大程度上提高房地产开发项目管理的效果。最后，房地产开发企业在建立完善的制度的同时，还要加强执行力的建设，这样可以保证房地产开发项目管理制度能够落实到实处。

3.3 进一步加强房地产开发项目成本控制

随着房地产市场竞争的不断激烈，房地产开发成本控制已经成为了房地产开发项目管理工作的重心，因此房地产企业必须要进一步加强房地产开发成本控制。首先房地产开发企业必须要加强设计阶段的成本控制，将成本控制意识贯穿于设计的整个阶段，这样可以在很大程度上提高设计方案的可行性，进而能够降低房地产项目的开发风险。其次，房地产企业还必须要加强房地产开发成本的动态控制，根据不同的开发环境制定出不同的成本控制措施，只有这样才能在最大程度上提高房地产开发成本，进而提高房地产开发项目的经济效益。

3.4 进一步增强企业风险控制意识

随着房地产市场竞争的不断激烈，房地产开发项目的风险越来越大，因此为了进一步降低房地产开发项目风险，必须要进一步增强房地产开发企业风险控制意识，使其认识到房地产开发项目风险控制的重要性，并且建立系统完善的房地产开发项目风险控制系统，把风险控制在系统之内，在不断变化的过程中进行管理，这样可以有效降低房地产开发项目的风险。

4、结束语

总而言之，加强房地产开发项目管理工作能够在很大程度上降低房地产开发项目的风险，提高房地产开发项目的收益，因此房地产开发项目管理部门要积极转变传统的管理观念，树立新的房地产开发项目管理观念，根据工程项目的实际情况制定出科学合理的管理措施，只有这样才能在最大程度上降低房地产开发项目的风险，提高房地产开发项目的盈利能力。

参考文献：

[1]新.房地产开发项目工程管理及其风险[J].企业导报，2011年2期

[2]张荣超.浅谈如何做好房地产开发项目工程管理[J].建材发展导向（下），2012年6期

[3]陈婉清.浅谈房地产开发项目工程管理[J].中华民居，2013年27期

第13篇

【关键字】房地产开发项目；管理；策划

引言

房地产开发项目具有以下特点：复杂、系统、周期长、投资大、风险多。房地产开发一般分为三个阶段，第一个阶段为项目策划，第二个阶段为项目设计，第三个阶段为项目实施。开发商是房地产开发活动中主体，对项目的全程（从策划到竣工，再到交付使用）进行组织与实施，并对整个工程项目负责。开发商能否对建设项目实现行之有效的管理，不仅影响到收益的大小，更对房地产产品质量有着至关重要的影响，所以有必要对管理这一要素进行探究。就我国目前情况而言，虽然房地产开发项目工程管理发展的时间比较长，但是，仍然缺乏经验，对合理、高效的管理模式的形成仍需探索。

1 房地产公司内部管理存在的问题

目前，有四种管理方法对房地产项目进行规范，他们分别是部门制、公司制、事业部制和专业管理。其中部门制是当今项目管理中最常见的方式，它的具体做法是设立一些相互关联的管理部门，对工程的各部分进行管理。公司制主要针对单一项目进行管理。事业部制，参与工程的整个阶段，其中包括财务核算，还有工程的具体经营。专业管理应用的范围比较小，主要对设计后的一些工作进行管理。就当前管理方法而言，房地产开发项目工程管理中仍然存在诸多问题。例如：同时几个楼盘开工时，资金、人员的调度和进度的控制都很困难；许多事不知道谁负责，一件事许多人负责；没有计划，只有个别人的指示；有计划，但不按计划做，也不按计划考核；具体问题长时间议而不决，各部门互相推诿或争权。

2 房地产开发项目工程管理过程中存在的问题

2.1 房地产开发项目的前期策划准备不足

房地产开发项目应该重视客户的需要，将客户的需要作为中心。太过关注市场变化以及客户需求也容易引发一系列问题，例如前期策划准备不足、方案不够详细，进而造成市场消费定位出现偏颇。商讨、决策耗费了大量时间，必然会导致工程项目从设计到实施，这个过程时间上的延长。项目的决策需要项目计划的支持，若项目计划不够详细具体，必然会对项目决策造成影响，使其久久不能被确定。如果匆忙做出决策，将会导致管理体系缺乏整体性与系统性，这对项目的实施是相当不利的，工程的质量和进度也将受到拖累。

2.2 成本控制不理想

成本控制是房地产开发项目中的重点，应该贯穿整个开发项目的始终。成本控制和质量控制一直以来都是开发项目中重点管理对象。当前，我国的房地产开发项目在设计这个环节中更多注重的是项目的功能以及外观，对项目成本考虑不够充分，没能在设计阶段对项目方案的市场经济性进行透彻研究，导致耗时耗力，最终得到的方案却不具备实施的可行性，这是得不偿失的。

2.3 工程建设完成后质量难保证

质量是房地产开发项目工程管理的核心，即便是成本控制也要以保证质量为前提。房地产项目的管理与施工很难做到绝对的统一，项目的后续质量很难得到从始至终的保证。项目施工前期，管理起来比较容易。在收尾阶段，就会出现大量的问题。比如总承包商和分包商只有发包没有管理，在项目施工过程中配合不协调，彼此管理权限不明确，极其容易引发矛盾。在工程完成后，还有可能出现验收的问题以及事后的质量管理问题。

3 房地产开发项目工程管理优化对策

以上种种管理中的弊端强烈呼唤现代化的项目管理技术，谁拥有了现代化的项目管理知识，并将其创造性地应用到开发建设中，谁就能适应市场的需要，并能在房地产业激烈的竞争中站稳脚跟，树立起自己的品牌形象。虽然应对方式有很多，但以下着重就几个具体有效地项目工程管理优化对策进行阐述。

3.1 加强房地产公司内部管理

公司内部管理松散、控制困难、调度无能是因为公司内部各职能责任划分不清导致。因此，最有效的方法就是对各部门的责任进行清晰具体的划分，明确责任范围。只有通过对各部门责任的清楚划分，才能一一对应的进行绩效考核，切实提高公司内部的绩效管理水平，从而达到强化公司内部管理的目的。

加强项目进度管理是内部管理的一个重要方面，制订项目开发计划是实施进度管理的重要措施，计划编制完毕，只有在实施阶段加强控制，才能保证计划的可行性和权威性，使计划收到预期目标。计划的控制过程就是对计划的监督、检查过程。在项目实施过程中对施工情况进行实时跟踪、检查、收集信息、然后与计划进度作比较，并对一些偏出做出分析，最后找出原因，及时调整和校准，修改以后继续施工。项目结束后应进行项目效果分析、评价，这是检测进度计划管理效果的重要方法，也能对项目管理水平进行总结、反馈和提高。

第14篇

关键词：房地产开发；项目管理；难点分析

中途分类号：C93 文献标识码：A文章编号：

引言：

随着经济水平的迅速发展，我国房地产行业在近年来得到了快速的发展。与此同时人们对居住条件的要求也发生了变化，但是房地产开发项目管理中仍存在一些难点，如何以科学的房地产开发工程管理工作提高管理效果，提高工程质量成为了项目管理企业面临的重要问题。

一、房地产开发项目管理含义

房地产开发项目管理的最终目的是高效率地实现项目目标,其是以项目经理负责制作为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,在开发项目建设的全过程,按其内在运行规律,建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产项目管理融合了项目管理实践经验,系统的项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具,使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。

房地产开发项目管理是一套复杂的管理体系,它以房地产企业、监理公司为主管,各参建单位参与,通过计划、组织、协调和控制四个方面的管理,保证房地产开发项目有效进行,最终实现项目目标。

二、房地产开发项目工程管理内容

1、总体规划

人类在做任何一件事情之前都有一个想法, 如同在房地产开发项目中一样, 房地产的开发企业在开发某项具体项目之前都要有一个总体规划, 总设计也就是工程建设之前做的准备工作。

2、配合协调

房地产开发涉及的社会因素众多, 同时由于房地产的建设工程自身的特点,如工程项目多,施工周期长,建设范围广涉及部门广泛单位多, 所以建设当中的矛盾众多, 在众多的矛盾当中,要达到工程建设的顺利进行,就必须进行配合协调。在协调工作中,需要注意的是配合好开发建设相关单位,并处理好开发过程中出现的各种矛盾。

3、质量监理

过硬的质量保证是激烈的市场竞争中最重要的祛码, 房地产开放企业要想使 自己开发的楼盘实现最大的经济效益和社会效益,首要的是保证建筑物质量的过关, 因此在工程的建设过程中要十分注意现场施工的监理,及时发现施工质量问题, 并注重抓落实。

4、工程验收

建筑工程的竣工不是简单指建筑物的建造完成, 还是在完成工程设计文件要求和合同的各项内容后, 依照国家和地方有关建筑工程竣工的相关法规,进行工程验收,只有在竣工验收合格后,才能将产品交给用户使用。

三、房地产开发企业项目管理难点

1、项目管理概念的狭隘与局限

导致项目运作成本过高、房地产交易纠纷不断的原因，是由于项目管理概念的狭隘与局限。对于项目工程现场管理以外的工作,如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。资金运作成本偏高,直接影响了项目最终收益是融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致的。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中,纠纷不断。

2、图纸设计管理方面存在问题

大多数房地产开发企业都不重视图纸设计的管理工作，对于开发商来说，他们只是对方案、功能进行确定，然后统一交由设计院进行处理，因此，在图纸设计管理上没有引起足够的重视，甚至有些设计人员根本没有成本概念，图纸上出现很多错误。而开发商对于图纸设计阶段所包含的成本、质量控制不够重视，而只注重在施工现场如何节约成本，如何进行质量控制等，甚至有的房地产开发企业在功能和要求还不是很明朗的情况下，为了能早日拿到图纸，擅自要求设计院对图纸进行设计，如此，必然会导致设计出来的图纸存在一些不足。当工程在施工的过程中，开发商才发现其中的不足而要求对图纸进行修改，不仅会影响到施工的进度，提高成本，还会影响到工程的工期。除以上所说的问题之外，设计院在对图纸进行设计时，是否有考虑到投资成本方面的问题还很难说，而房地产开发行业对这方面更是缺少管理和监督，尚没有有效的办法来进行控制。

3、合同管理方面存在的问题

目前仍有相当一些房地产开发企业法制观念薄弱，合同意识不强，更谈不上合同管理。国内企业签订的合同，几乎都有“未尽事宜，双方友好协商解决”的条款，但如果合同签订不完善，一旦协商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下几点问题：

3.1 不少项目鉴定的合同十分简单，不符合标准合同要求，更不符合国际上通行的合同文本要求，合同签订不严谨，存在漏洞，给对方提供了索赔依据。

3.2 签约双方都不认真执行合同，随意修改合同，或违背合同规定打折扣。没有严格按合同进行工期、投资控制管理，合同履行率低。如果一方没有严格执行合同，通常会发生工程索赔、工期加长、投资加大等情况，给企业加大成本。

3.3合同产生纠纷时，大多数采用行政手段解决，不采取法治形式解决。

四、解决房地产开发项目工程管理难点的措施

1、加强开发前期的管理

开发前期管理就是对项目规划设计过程的管理，房地产开发企业在拿到建设用地后将要开发楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成，必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可采用规划管理系统来对规划设计进行管理。

1.1 加强规划设计

规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。

1.2 加强方案设计

方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。

在方案设计阶段，项目沟通管理也是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段，主要的沟通为：内部沟通（纵向和横向的沟通），与设计公司沟通，与政府部门的沟通。

2、不断规范建设项目合同管理

建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位，为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同，其内容包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。在房地产开发过程中，每个楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。

3、加强施工阶段的质量控制

明确质量目标房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关, 同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此,项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低,会对项目带来伤害, 失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大, 综合开发绩效降低。那么, 如何准确地确定质量目标? 首先, 要进行质量投入的收益和费用分析, 要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本,减少非一致成本； 适当增加预防成本, 大力降低事故成本。

4、加强项目成本管理

房地产开发工程项目成本管理可通过多种方式进行优化，如可通过全面控制原则-即全员控制和全过程控制。项目全员控制涉及到项目组织中的所有部门、员工的工作，并与每个员工切身利益有关，因此应充分调动每个部门和每个员工控制成本、关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念，如果认为成本控制仅是负责预、结算及财务方面的事，就片面了。全过程控制是指从项目立项、开发、建设的全运转过程中进行成本管控则继续寻找有效途径，实现投资控制目标。 建设工程主要做好两个方面的工作：一是决策阶段、设计阶段对项目的定位、材料的选用进行控制，推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料。二是对材料价格进行过程控制，主要是在招标过程中严格审查施工单位资质，运用科学的评标方案，选择相对实力较强的施工单位。在保质保量前提下，要求择优购料，合理组织运输。再就是要考虑资金的时间价值，合理确定合同工期，尽可能快地完成工程项目。加强合同管理，控制工程投资。

五、结束语：

综上所述，房地产开发企业项目工程管理是一项极为复杂，却十分严重的工作。因此，只有做到各环节紧密衔接、互相配合、协调发展,才能完成项目,并取得较高的经济效益、社会效益、及环境效益的统一。

参考文献：

[1] 阳波.中国房地产项目阶段划分探讨[J].重庆建筑大学学报.2007.03.

[2] 杨东房.地产开发项目全过程成本控制[J].建筑经济.2006.08.

[3] 庞小平.项目管理的理论与实践[J].水运科学研究.2006.1.

[4] 谢守明.沟通管理在房地产开发项目工程管理中的应用.科学与管理，2009.1.

第15篇

关键词：房地产；开发项目；项目管理；重点方向

Abstract: Real estate development projects is a complex and systematic project with long operating cycle, large amount of investment, multiple risks, which generally can be divided into three phases: planning stage, design phase and construction phase. The real estate project developers as the subjects of project management are the organizers and implementers of the whole process from planning stage to the late completion and acceptance and using, be fully responsible for the whole project. Whether the real estate projects can effectively manage the development projects plays a vital role in the quality of the projects, the length of the construction cycle, the availability of a high rate of return, etc. This paper focuses on the current management situation ofreal estate development project in China, and analyzes and expounds the key direction of the real estate development project management.

Key words: real estate; development projects; project management; key direction

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）

一、房地产开发项目管理的现状

在我国，部门制度的管理方式，是最普遍的项目管理方式，它主要设置一系列与项目相关的管理部门，对各项工程进行管理。房地产开发项目管理的最终目的是高效率地实现项目的预期目标，它是以项目经理负责制为基础，运用系统工程的理论、观点和方法，按照项目的内在运行规律来进行项目建设的全过程，并进行有效的计划、协调、组织、监督和控制的管理系统。

具体来说，房地产开发项目建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利润率、自有资金利润率三个投资效益指标，以及对项目的内外部功能要求；约束性目标则是指建设周期、投资数额、质量要求等。除此以外，房地产开发项目还会受到城市规划、土地利用规划等诸多因素的约束。房地产开发项目涉及投资方、监理方、建设方以及对项目的勘察、规划、设计、施工，交通、市政、供电等几十个部门和近百个单位，甚至于最终用户消费者的相互影响和相互制约。因此，房地产开发项目是一项复杂的系统工程，必须形成一整套科学、规范、完整的项目管理体系，来组织和协调开发建设项目的全过程以保证总体目标的顺利完成。

二、房地产开发项目管理的重点方向

房地产开发项目管理的重点方向主要应放在计划、组织、协调和控制四个方面。

2.1 房地产开发项目的计划管理

对房地产开发项目进行有效的计划管理，能使房地产开发项目的前期策划、后期开发建设按照预定轨道进行。因此，一个有效的计划管理方式可以将工程项目的全过程和全部开发活动有条不紊的纳入计划轨道，使房地产开发项目有序地达到预定目标。

2.2 房地产开发项目的组织管理

组织管理主要是指通过划分职责、签订合同与授权，并根据相关法律法规，形成多种适合本公司发展的规章制度，建立一个高效率的组织保障体系，使项目的各项指标最终得以实现。

2.3 房地产开发项目的协调管理

协调管理的作用主要是为房地产开发项目的顺利进行提供并协调一个和谐的外部环境，从而保证房地产开发项目建设的顺利进行。协调管理的主要任务是对房地产开发项目及其外部环境、项目各系统之间，以及项目的不同部门、不同阶段、不同层次之间的关系进行相应有效的沟通与协调。这种沟通与协调将为项目施工建设提供一个良好的外部环境，将促进房地产开发项目各方面工作的顺利进行。

2.4 房地产开发项目的控制管理

控制管理的意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过策划、决策、反馈和调整的方式，并采用项目划分，及对项目各项指标、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对房地产开发项目的工程质量、施工周期、资金周转、成本预算等进行相应有效的控制，从而确保房地产开发项目以最少的投入，获得最大的经济效益、环境效益和社会效益。

三、房地产开发项目的工程管理要点

房地产开发项目的工程管理是指从项目前期准备到后期竣工验收的全过程所进行的管理工作。由于房地产开发项目建筑施工与施工任务通常是承包给建筑施工单位来完成，所以合同管理是房地产开发项目工程管理的主要手段，它主要是根据国家的相关规定及合同中明确的条款，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，进行严格监督、控制和管理，从而确保房地产开发项目总体目标的最终实现。对一个房地产建设项目来说，其直接控制的目标分别是投资、进度和质量，即在保证各方面安全的前提下，按照计划的投资、进度和质量来完成项目目标。这三个目标彼此之间既对立又统一，施工中很难同时满足并达到最优，所以对三者的运用应以项目整体达到最优为目标。

四、结语

房地产开发项目一直是当前中国最受关注的产业，对于房地产开发商而言，如何提高开发工程项目的管理水平，降低工程成本，是其当前及今后将要研究的热点问题。目前，房地产企业正在逐步由资金密集型走向资金密集型+人才密集型过渡。房地产企业项目管理的范畴比施工单位、监理单位等企业所涉及的内容更加广泛，房地产企业在考虑问题时要更加细致，更加深入。因此对房地产开发企业而言，不仅要注重资金和成本控制方面的问题，更应该注重如何提高项目管理团队的素质，如何建设一支更有实力的项目管理团队，这些将成为房地产开发项目管理成败的基础。

参考文献

[1]张建,刘民,崔小青.房地产项目可行性研究[J].建筑学.2004(12).