房地产开发项目的工程管理范文
前言：我们精心挑选了数篇优质房地产开发项目的工程管理文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。
第1篇
关键词：房地产开发 工程管理 质量控制
中图分类号：O213.1 文献标识码：A 文章编号：
房地产行业作为国民经济的支柱产业，为我国经济飞速发展做出了不可磨灭的贡献。如何更好的管理好房地产开发项目建设是房地产开发企业最为重要的工作，不但关系到房地产开发企业的经济效益、社会效益，同时决定着房地产开发企业的业内影响力及发展前景。
一、结合“通服大厦”项目上，分别谈谈项目建设中建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的重要性，建议及措施。
房地产开发项目的主体，建设单位的重要性、建议及措施。
作为房地产开发项目的主体，建设单位工程管理的任务实际是将土地资源结合使用功能及营销理念进行转化，将使用功能及营销理念转化为设计文件及工程技术指标。再根据设计文件及工程技术指标进行招标。在定标后对设计产品、施工产品进行确定。这样才能保证最终施工出来的产品符合我的使用功能及营销意图，同时控制其施工质量及工程成本。我们常讲，同样的地块，同样的设计施工单位，不同的建设单位会产出两个完全不同的项目，这中间包含了太多建设单位的企业文化，技术水平，甚至于对于美学、环保的理念。所以说，建设单位是一个项目的灵魂所在，作为建设单位的管理者提高自己的业务水平是重中之重。建设单位前期要进行细致的可行性研究， 否则对项目定位不准确，导致决策混乱，为产品的可行性和科学性带了隐患。设计单位在没有明确设计要求的情况下提交的设计方案，随后极易发生改变结构和使用功能，导致产生质量隐患。要提高质量意识，不能过分追求市场效益和满足客房需求，较为随意的改变主体结构和使用功能。
以“通服大厦”为例，在项目建设初期，作为建设单位我们做了大量的调研工作，进行项目定位，功能定位，经济指标测算，制定完善详细的项目设计任务书，为建设优质项目做好准备。
房地产开发项目中勘察单位、设计单位的重要性，建议及措施。
房地产开发项目中勘察单位、设计单位对工程管理和质量控制起到先决作用。勘察单位、设计单位作为建设单位工程技术的主要支持单位，不仅要熟悉国家相关规范还必须具备一定的综合实力。设计单位的核心手段是技术，项目的设计工作绝大部分是由设计单位完成，首先作为建设单位选定到优秀的勘察单位、设计单位进行合作，充分体现建设单位的管理水平及智慧所在。在此仍需特别强调的一点是，设计水平的体现往往是具体设计师个人水平的体现，能够有一个高水平的设计负责人非常重要。因为受管理模式的影响，再有名的设计院设计师的水平也有高低，在这方面建设单位因在签订设计合同时充分细致的表述自己的要求。其次现在许多设计人员长期坐办公室，对当今市场上的新材料、新技术以及现场地的实际情况，并不是非常了解，不可能根据不同的楼盘定位选择最为恰当的工程技术，所以，作为房是产开发项目的主体，建设单位的必须将所需要设计的档次、楼盘的定位，技术的定位，成本上的要求等信息全部详细的告知设计单位及具体的设计人员，并经过充分的细致的沟通，才能提交出优秀的设计文件，这是一个优良工程的精髓所在。由于前期定位不细，与设计单位协调交流的不足，这些设计上的缺陷必将注定了后期项目建设过程中工程管理和质量控制出现问题。
以“通服大厦”为例，在项目设计初期，经过认识的比对，及细致的方案评审会，最终选定一个对地块利用最为合理，核心筒位置最稳定，造价成本最低的方案，后期经过进一步优化，将普通梁变更成宽扁梁节约层高，便于高层建筑管线排布，这是项目最终能获鲁班奖的前提。
房地产开发项目中施工单位的重要性，建议及措施。
房地产开发项目中施工单位肩负的任务是把设计文件及工程技术指标转化成现实的产品，确定一个好的施工企业也是房地产建设单位的水平所在，因为施工单位关系着是否能够有效的实现项目的建设目标。目前确定施工企业多以招标形式确定，制定招标文件就显得非常重要，在此不展开谈，只谈个人体会，不能简单的以最低价中标，我想质优价高的道理大家都明白，应综合评定，尤其是结合施工企业的资质，业绩，具体的项目负责人工作经历等综合评定。我国目前建筑施工仍是人工完成，施工单位普遍存在人员层次及管理水平偏低的现象，造成施工企业工程技术水平处于较低的状态，但是由于这些单位本身从市场中来，市场观念性很强，对于建筑材料的价格变动、设备价格定位以及劳动力资源的寻找和定位都非常熟悉，如果建设单位对市场不是非常了解，加上不能选择到一个好的施工企业，在建设过程中以次充好，以假乱真的现象就会经常发生。建设单位自己要懂技术，才不会处于被动的地步。同时选择到一个优秀施工企业之后确定一个优秀的项目经理同样非常重要，一个长期在工地一线工作的管理者，具备的实践经验是笔巨大的财富。施工中的分工协调，不同的工序之间、工种之间的配合，都决定着施工进度和质量。
以“通服大厦”为例，经过对施工单位的严格考察，投标文件的认真评定，最终确定由南通新华建筑集团有限公司为施工单位，特别要求项目经理由徐宏均担当。在项目建筑过程中，项目经理长期进住工地，始终在一线进行现场管理，加上项目经理具有已建设过多个国家优质工程经验，使得该项目能获鲁班奖的成为可能。
房地产开发项目中监理单位的重要性，建议及措施。
房地产开发项目中的监理单位，在此主要讲施工阶段的监理，指监理单位对工程建设各个阶段进行“五控制、两管理、一监督、一协调”即质量、安全、进度、投资、环保控制，合同、信息管理，文明施工达标监督，以及各方关系协调，协助建设单位进行相关工作。在项目建设过程中建设单位良好地发挥监理单位的第三方责任对项目管理大有帮助。目前很多情况是监理执行形式化,没有确实履行好监理的职责。监理项目部整体专业水平还不如开发商项目部自身配备人员的专业能力强。导致没有充分认识到监理的重要性，没有使监理的作用的到很好地发挥，有时会过多地干预监理工作，甚至认为监理的作用就是签字，为了应付政府相关部门地检查。这样控制环节减少，为后续的竣工验收及交付使用留下质量问题。很多情况下工程质量延伸到使用阶段，甚至会演变成社会矛盾。
以“通服大厦”为例，监理单位就发挥出了重要的作用，监理单位在工程施工过程中以它的技能、经验、管理与检测手段为基础，由监理工程师在投资、进度、质量三个方面进行管控，保证工程建设的各项目标得到最佳实现，最终建设成为一个优质工程。
二、重点谈谈作为房地产开发企业项目管理者的一些经验及建议。
房地产开发企业在项目发开过程中扮演着社会资源的组织者、调动者、管理者、整合者的角色。作为一位开发企业的工程管理者就努力做到：
加强项目前期决策阶段的市场可行性研究工作并给予高度重视。是项目的灵魂所在，是项目设计、项目建设的龙头，“有魂的龙头”才能让工程建设有章可循。
对项目决策阶段的设计及前期工程管理费用的计划工作要重视加强。招标、整合有类似业绩、有资质且与项目相互匹配的专业设计团队，对各阶段设计文件进行评价及审核。对工程变更严格管控，对涉及建筑的功能性或原则性的变更，必定经过慎重考虑和规定的决策程序方可进行。
要能从项目整体运作的角度上，全面考虑。俗话说，开工容易，收工难就是这个道理。真正重视项目管理上的收尾阶段。能够整合工程管理、技术支持、材料供应，销售租赁、物业管理等各方面的关系，由我们作为建设单位牵头，与施工团队、监理团队分工合作，完成项目最终的竣工验收及交付使用。
房地产开发是一项大规模的生产活动，资金非常重要，成本管控，资金调试也是房地产项目管理的重中之重。
三、结束语
总而言之，房地产开发项目工程管理和质量控制过程中，一定要严格按照已成熟的体系，按照开发流程进行规范动作，进行全过程的质量管理，特别是建设单位一定要与对各合作单位建立符合工程实际的各项制度，在执行过程中协调一致，规避风险，减少项目的管理难度，提高项目的管理质量。
参考文献：
[1] 吕萍.房地产开发与经营。人民大学出版社2002
[2] 蒋鹤林.关于房地产开发项目管理的思考[J].中国新技术新产品，2010，06：179
第2篇
关键词：房地产；开发项目；管理；措施
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
房地产开发是一项涉及建筑规划设计、建造、融资、销售、公关等多专业的系统工程，项目涉及子项目繁多，而且项目庞大，完成难度很大。一个好的房地产开发项目，需要在项目经理的带领下，项目团队中的各方面人才共同合作，对项目整个过程进行设计、协调和控制，这样才能把房地产项目做好，满足客户需求，实现企业盈利目标。
一、 房地产开发项目管理的含义
房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的， 以项目经理负责制为基础， 运用系统工程的观点、理论和方法， 在开发项目建设的全过程， 按其内在运行规律， 建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。
具体讲， 房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标， 以及项目的内外部功能要求; 约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外， 房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门， 近百个单位， 以及最终用户消费者的相互制约和相互影响， 因此， 房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程， 必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系， 来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。
二、加强房地产开发项目管理的措施
1 、搞好可行性研究
开发项目成功与否， 关键要做好可行性研究。对开发项目的规划、建筑方案、场地选择、项目实施计划、投资估算、技术经济分析等诸方面进行科学论证， 全面考察项目建设的必要性和可行性。要贯彻“以人为本”的设计原则， 从空间上为各种人的需求创造条件， 将社会经济现状与发展的可能性相结合， 重视总体环境建设， 兼顾社会效益、经济效益、环境效益， 提高土地的利用率， 体现现代科技发展方向， 充分运用现代化的管理手段和设备， 做到高效、节能、提高质量及控制投资的目的。
搞好前期市场调研与分析， 应围绕区域环境、居室布局、销售价格三大因素来运作。一个发达的城市， 可根据人们收入状况分为三个收入阶层， 高档收入阶层是以环境因素为先导， 再结合布局因素， 最后考虑价格因素。中档收入阶层要突出布局、价格因素， 再结合环境因素。低收入阶层首先以价格因素为主导， 再考虑布局因素， 最后考虑环境因素。在中型城市， 由于收入水平限制， 以布局因素为主， 结合环境价格因素。小型城市就是满足当地习惯消费需求， 以价格、布局因素为先导， 再结合环境因素。三大因素是项目中不可缺少的因素， 要根据所处城市情况， 科学地分析， 项目才能成功。
2、运用市场化手段公开招投标
(1) 选好勘测设计单位， 正确分析地质条件， 并作出相应的地质评价， 帮助开发企业及设计单位合理选择地基处理方案、基础型式， 既要安全可靠， 又要降低工程造价， 具有重要作用。
(2) 选好施工图设计单位， 好的设计单位经验丰富， 设计内容全面、细致， 外观造型经济、美观， 空间布局合理， 结构设计规范，设备布置得当， 综合考虑房屋的使用功能， 经济适用， 技术服务到位能及时解决施工过程中的技术问题。
(3) 选好造价咨询公司， 能够科学、合理、规范编制标底， 预算定额编制准确， 直接影响工程的造价。
(4) 选好监理公司， 内部管理规范有严格的管理流程和监管体系， 监理工程师责任心强， 专业技术水平高， 现场管理能力强， 吃苦耐劳， 尽职尽责， 认真旁站， 只有这样的监理公司才能真正对开发企业项目的工程质量、进度、成本起到监督管理作用。
(5) 选好施工企业， 企业内部有完善的质量管理组织体系、严格的管理流程、明确的岗位责任制度及企业规章制度， 由企业主管领导牵头， 企业职能部门经常检查、评比。现场配备的项目经理， 施工管理经验要丰富、现场管理人员要配备齐全， 内部有完善的自查自纠管理体系， 要严格使用合格的建筑产品， 使工程质量得到有效保障。
3、施工阶段管理
（1）加强投资项目质量控制
质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定， 对所选用的材料和设备进行质量评价， 对整个工程中的工作质量水平进行评估， 将取得的质量数据和承包商履行职责的程度， 与国家有关规范、技术标准、规定进行比较， 并作出评判。首先， 要进行质量投入的收益和费用分析， 明确质量目标; 在确定了项目建设质量目标后， 应制定出实现质量目标的措施和方法; 同时通过检查、绘制动态过程控制图和施工作业流程图， 加强开发项目建设的施工过程质量控制。
（2）严格进行项目成本管理
项目成本用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程， 由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。成本控制直接决定企业是否能够获利， 获利多少的问题。在整个房地产开发过程中， 从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。但是， 建筑安装成本依然是房地产开发项日中的重要部分， 占整个房地产项目开发成本的35% ~ 45%， 建筑安装成本能不能得到有效控制， 是房地产项目成本控制的重点， 其中尤其应该重视降低材料成本。
（3）不断规范建设项目合同管理
建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位， 为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同， 其内容包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。在房地产开发过程中， 每个楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的施工合同进行管理， 并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。
4、完善房地产开发项目后期管理
提供良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象、加快其市场销售速度， 而且有利于维护房屋购买者的利益， 确实达到物业保值增值的目的。应积极与物业管理公司沟通， 充分考虑小区内物业管理所需配备的设备以及管理用房等。同时， 营销在当前房地产项目开发中的地位十分重要， 项目经理必须对项目定位准确， 正确把握营销理念。
总之，工程项目管理是一个动态的过程。业主方对工程项目的管理与造价的控制应贯穿于项目的全过程，在工程项目建设的各个阶段、各个环节，时时都要有控制投资的经济头脑。充分利用和认真分析建设周期中的重要信息．把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。
参考文献：
[1] 郑国坤. 建筑工程项目管理模式优化探究[J]. 科技资讯. 2007(21)
[2] 董传杰，王进. 建筑工程项目中策略型伙伴关系模式研究[J]. 重庆交通大学学报(社会科学版). 2007(02)
[3] 罗雷. 关于建筑工程管理中的控制因素探讨[J]. 黑龙江科技信息. 2010(30)
第3篇
关键词：房地产；开发；工程项目；管理
1、房地产开发工程项目管理现状概述
当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式，主要管理单一项目。而事业部制，从开发到工程施工，都必须参与管理，参与财务核算，以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少，主要承担设计后的一般管理工作。然而，当前形势下，房地产开发工程项目管理形势不容乐观，其具体表现为：
1.1 项目风险管理薄弱
房地产开发项目的风险，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染、废水排除等相关环境影响所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，它涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。最后便是经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。
1.2 项目成本管理问题
无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。
2、房地产开发工程项目管理优化措施
2.1 加强房地产开发项目风险管理
风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种：
①风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，迫不得已的情况下，才能采用。因为采用风险回避的手段，必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。
②风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。然后便是保险，即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产项目开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。
2.2 全面完善项目成本管理
项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程，开发商应从开发成本的土地及拆迁费用、前期费用、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费等方面做好全过程的管理。
2.3 项目质量管理
房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较少，同批次产品质量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外，项目建设管理涉及了多种学科，如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等，需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力，需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见，房地产企业的项目管理范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入。因此对开发企业应注意项目管理团队的建设，其素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。
在房地产开发、建设和施工实践中，我们体会到，房地产开发企业在新的形势下，必须正确处理好二个方面的要求：
一是房地产开发市场的竞争愈演愈烈，市场激烈竞争的外部环境对房产开发企业提出了新挑战，市场经济的最基本规则就是优胜劣汰。要在国有土地出让项目招标中获胜，除必须是具备企业资质和整体实力外，还须要在建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势，使企业达到生产诸要素合理科学的配置，运用现代化的管理方法，合理配置人力资源，保证质量、降低消耗，挖掘内部潜力，依靠科技进步以达到最大的经济效益。
二是在房产开发和建设过程中，对施工企业内部推行项目承包制。作为一个集房产开发、建设和施工于一体的企业，施工项目也是企业生产经济效益的基点。我们在对每一个开发项目的施工推行承包经营责任制后，从基数的确定，指标的制定，到实施落实，最终效益的考核，方法的采用是实现承包经营责任制一个非常重要的手段。根据项目特点，预测与控制整个工程项目的施工活动所需的最低人力、物力、财力消耗等，从而，取得最大的经济效益，成了项目体现现代管理的内在驱动力。特别是在建设企业置于市场经济之中，经济运行规律将无情地检验企业对现代科学管理方法的运用，是企业在竞争中的很大的成败因素。可以这样说，在知识爆炸的时代，现代化管理方法的运用成为项目管理的当务之急。
3、正确选用“方法”，还需管理的保证
由于施工项目是一次性的任务，决定了项目管理的特殊性。即项目管理既要适合于施工企业所具备的经营管理水平特点，又要具备项目所处的时间、环境等条件的特点。在运用科学管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切实的效果的。找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，以提高项目管理水平和工作效率。我们在运用量本利分析法进行项目目标成本管理中，不能简单地对产量、成本、利润三者的依存关系，应用数字模式，预测一个目标值，而且，还要根据企业生产管理需要，建立目标成本管理制度，通过目标分解，各子系统健全跟踪制??信息反馈??总结考核的全过程，不断推进成本管理，确保经济效益的提高。
4、抓好动态管理，坚持运用科学的管理方法
需要不等于存在。只有认真抓动态过程的管理，反复运用，才能使科学管理方法成为项目上的现实存在。如网络计划在施工管理中很实用，编制一个网络计划并不很难，但要坚持运用这一网络计划却不容易。由于计划执行过程是复杂的动态过程，又受到各种复杂多变因素的影响，在施工计划实施中经常会与原计划有出入，出现与实际进度不是提前就是拖后时，克服“网络易破，画了无用”的思想，坚持对网络计划执行过程进行跟踪和控制，及时调整、反复运用取得实际效果。
5、用好“方法”，必须抓基础管理
在实施现代化管理过程中，离不开基础管理，如计量管理，监测手段、编制和执行各类定额、统计报表、信息管理等。无论运用何种现代化管理方法，都离不开这些基础工作所提供的资料、数据和信息，如果没有正确的计量技术和监测手段，没有详尽全面的统计报表、没有及时有效的各类信息的反馈，再好的现代化管理方法也不能发挥它的威力。因此，必须抓好各部门的基础管理，积累更多、更全面的基础资料，为更好地使用现代化管理方法提供可靠全面的数据，使“方法”在施工项目中发挥更大的作用。
6、提高项目管理人员素质，科学实施项目管理
要使项目管理现代化，其管理人员一定要具备现代化管理的素质。特别是项目经理，一定要具备与时俱进、不断创新的观念和懂得领导艺术和管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具，进行全方位的网络管理。如果管理人员不具备这些管理素质，那么，要实现现代化管理是非常艰难的。同时，要求项目体每一位管理人员，要随着社会的不断进步，科学管理技术的不断发展，不断对自身充电，接受上岗培训。通过培训，提高管理队伍素质。可以说，项目经理的素质，决定了能否带出一支合格的项目管理队伍。具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目体的各项工作在健康、有序的环境下开展。
