不动产档案管理范文

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第1篇

一、剖析加强不动产登记档案的必要性

1.加强登记的法律依据

在我国的《物权法》中明确表明，确立不动产所有权和内容的依据关键要靠不动产登记薄。基于不动产登记薄涉及着所有权问题，就显得尤为重要，这就需要专门机关对不登记造薄，形成登记薄专项管理。不动产登记薄要有专门的机关进行永久性管理，如果出现不可抗力或者除外的一些原因导致不动产登记薄损失的情况，专门机关要给予重新建构。另外一旦有不动产纠纷问题存在的事实情况，涉及利害关系人和权利人合法权益的可以到管理不动产登记薄管理的专门机关，针对登记薄上的登记信息和内容提供证件给予查阅或者复印原材料等。由此可见，《物权法》对不动产登记薄的规定为建立不动产登记档案提供了法律依据，也是支持不动产所有者对不动产主张私有财产权利不可侵犯的法律保障。

2.物权登记离不开档案

不动产登记档案是针对不动产物权进行登记申请、管理、查询等一系列活动形成的信息记录，它包括不动产物权的原始信息资源、登记机关就登记信息而形成的材料集合和不动产登记薄。利用不动产登记档案，不动产管理机关可以对不动产产权形成有效的管理，同时也是不动产所有者主张所有权的凭证。一旦没有不动产登记档案存在，物权的管理就处于混乱状态，不动产者的所有权就会受到侵害。因此，不动产登记机关必须充分发挥职责加强对不动产登记档案的完善和管理，有利于营造健康有序的不动产市场秩序。。

3.便民服务离不开档案

国家对不动产登记档案建立和管理，这是行政机关必须履行的职责，更是广大行政机关坚持为人民负责原则的诉求，有利于服务于群众，调和因不动产而形成的各方权益。不动产登记档案的主要作用就在于提供物权依据支持不动产所有权，防止发生纠纷和矛盾，从而对不动产权利人的物权进行保护。由于不动产涉及的领域比较广，这就需要对不动产登记档案建立整套合理性系统和管理体系，以便于行政机关最终彰显维护人民权益的效能。

二、加强不动产登记档案管理的难点和举措

1.在现有的不动产登记档案管理中，存在着因部门整合或者专门管理档案人员调离原有岗位的情况，致使不动产登记管理档案在移交、备案和承接档案过程或者环节出现档案遗漏、混乱无序的状态，这势必不利于档案的管理和查阅，也势必对不动产权利的物权造成潜在的纠纷或者麻烦，最终不利于社会的和谐。

因此，这就需要对不动产登记档案方面建立一整套的管理体系，首先，不动产登记档案的管理阶层，要建立完备的档案移交、查阅和备案制度，为不动产登记档案管理提供制度保障；其次，要分门别类地对不动产登记档案进行整合、对于缺失的之处要加强督促管理人员进行完善；最后，利用互联网信息平台，以现代化管理手段武装不动产登记档案管理，以便于提高管理工作的效率。

2.由于不动产涉及的范围和领域比较广泛，这就使得不动产登记档案工作量大，档案存储管理难度大、档案存储空间小等问题存在，这不但不利于档案保管和管理，而且不利于为不动产所有者提供有效的凭证保护其合法权益，最终可能激发潜在的社会矛盾而破坏和谐稳定的社会秩序。

这就需要使不动产登记档案管理工作要与时俱进，富有时代性和现代性。首先，建立专门性的不动产登记电子档案系统，依靠这个电子系统对不动产登记档案进行管理，从而解决了档案存储和管理问题；其次，加强对不动产登记档案管理人员进行现代化管理技能进行培训，以提高管理人员的专业管理素养和服务于广大人民群众的服务意识，从而使档案管理部门职责真正体现，其威信得到维护，最终为广大不动产权利人的合法权益保驾护航。

第2篇

通过对不动产登记档案特点进行全面、深刻认识，并明确不动产登记档案管理的重要性，可以确保该项工作的有效落实，在提高档案管理水平和管理效率方面起到了显著作用。对不动产登记档案进行分析，发现特点主要包括以下几点。首先，不动产登记档案类型众多，涉及到各行各业以及广大人民群众，档案信息载体形式也丰富多样，信息量十分庞大。其次，不动产登记是一项时间跨度大、工作周期长的工作，往往需要几个月甚至是几年才能完成。另外，不动产登记涉及到广大人民群众的合法权益，需要保证所有档案信息的真实性、准确性和有效性，要求以严谨的工作态度对待，专业的工作方式开展。同时，不动产登记档案内容会不断进行更新，需要根据土地业务活动的实际开展情况对原有档案信息进行修正和补充，保证与实际情况的一致性。并且，不动产登记档案具有法律效应，可以为不动产纠纷的处理提可靠的法律依据，确保了不动产产权归属的合法性和公平性。

2 不动产登记的档案管理现状

2.1 档案交接难度较大

在原有的不动产登记档案管理模式中，不同类型的档案是由不同部门进行管理的，包括国土、住建房管、林业、农业等，档案管理职权比较分散。要想实现不动产登记档案的统一管理，就需要将这些部门分属管理的所有档案集中到一起，这就要求完成档案的顺利交接。而在交接档案过程中，经常会出现档案遗失、损坏现象，尤其是存储时间的较长的老档案，极易出现损坏现象，难以保证档案资料的完整性，影响了档案交接的顺利进行，档案交接难度较大。

2.2 档案整合难度较大

档案的科学整合，也是当前不动产登记档案管理中亟需解决的问题。不同部门在管理不动产登记档案时，所用管理模式、管理机制、管理系统等都存在较大差异，并且在对档案类型进行划分时所用分类标准也是不一样的，并没有统一、规范的分类归档标准，在对档案信息进行整合时，经常出现归档混乱现象。同时，不同地区的不动产登记档案管理水平参差不齐，规范管理工作存在严重的不平衡现象，落后地区仍然以纸张作为档案信息载体，档案信息载体类型不统一，整合难度较大。

2.3 部门合并难度较大

原有档案管理部门自身运行机制的完整性，使得部门合并过程中困难重重。在不动产登记档案分散管理时期，各个管理部门在长期实践工作中都制定了符合自身特?c的管理标准和管理模式，基础设施建设比较完善，管理部门运行机制比较成熟。在不动产登记档案统一管理模式下，只要求将管理职责进行统一，没有对其他管理职能的整合进行明确规定，每个管理部门都希望能够保留原有管理职能，在部门合并过程中经常表现为不主动、不配合，并且还容易出现管理职权冲突现象。

2.4 专业管理人才稀缺

专业管理人才稀缺，是影响不动产登记档案管理成效的主要原因之一。不动产登记档案具有动态性、法律性、严谨性等特点，其管理工作专业性较强，对工作人员的专业能力和综合素质有着较高要求。但是，当前很多档案管理人员缺乏对不动产档案管理的深刻认识，存在敷衍、懈怠等不良工作现象，对档案管理专业知识掌握不足，难以承担起不动产登记档案管理重担。再加上不动产登记档案数量的不断增多，所需要的档案管理人员也越来越多，人才需求方面仍存在较大的缺口。

3 不动产登记的档案管理改善措施

要想提高不动产登记档案管理水平，实现更加理想的管理效果，就需要从工作现状出发，针对其中存在的问题提出有效的改善对策，为该项工作的科学、有序开展提供保障。

3.1 制定档案交接规范流程

档案的顺利交接是转变不动产登记档案管理模式过程中，需要克服的第一个问题，通过制定规范的档案交接流程，可以确保后续管理工作的顺利进行。首先，国土资源部门应制定统一的不动产登记档案交接方式，包括档案信息整理、移交及保存方式，对档案交接条件进行明确规定，只有符合标准后才可以进行交接。其次，还需要明确固定档案交接具体时间，保证档案交接的有序性。同时，档案交接需要由专业人员完成，并提供办公所需场所，为档案交接的顺利完成提供基础保障。

3.2 加大档案信息整合力度

档案信息整合是不动产登记档案管理中的一项重要工作。首先，应该制定统一的档案分类标准，根据不动产登记档案具体内容，对其进行科学划分，确保归档的科学性、规范性，避免出现档案分类混乱现象。其次，不动产登记档案信息应逐步向三位地籍及房产方向发展，实现图文一体化，将文字形式档案与图像形式档案进行整合，以权籍调查结果为依据，明确不动产产权具体归属情况。除此之外，还需要加快各地区不动产登记管理平衡发展，提高档案管理整体水平，为实现档案信息的顺利整合创造有利条件。

3.3 构建部门协同配合机制

不动产登记档案从分散管理到统一管理的转变，需要将多个部门进行合并，这就需要构建部门协同配合机制，确保档案管理模式转变的顺利完成。国家应该针对不动产登记档案管理工作的科学开展颁布完善的法律法规，明确不同管理部门管理职能的重要性，从法律层面对部门整合进行强制约束，并派遣专业人员进行监督审核，落实档案管理部门合并情况，提出指导性的工作意见。同时，还需要以实际情况为出发点，制订科学有效的统一计划，清楚划分档案管理责任，促进不动产登记档案统一管理的快速实现。

3.4 加大专业人才培养力度

要想提高不动产登记档案管理水平，就需要打造一支专业专业素质较高、工作能力较强的档案管理队伍，所以就需要加大专业人才培养力度。不动产登记档案管理部门应该认识到专业优秀人才的重要性，做好宣传教育工作，强化档案管理工作人员的责任意识，端正其工作态度，使档案管理人员能够更加认真、负责的最好自己的本职工作。同时，还需要对档案管理人员进行定期培训，使其掌握更加先进的档案管理理念及管理方式，提高其专业能力。

第3篇

一、不动产登记的档案资料管理是登记工作的基础

在《关于整合不动产登记职责的通知》中明确规定不动产登记档案资料是登记工作的核心内容和重要依据。登记的档案资料是随着登记机构的登记而产生，不能单独成立。这次住建部与国土部的职责分工，即住房和城乡建设部负责房产交易，国土资源部负责不动产登记。随之带来的工作衔接问题，两个部门都离不开原来的房产档案的支持。

（一）原房产档案留存在原房产档案管理部门更便民利民

原房产档案随原产权产籍监理处合并到不动产登记中心而随之发生转移，但继续保存在原档案室。因历史原因，土地和房产的登记是分开登记的，此次实行统一登记后，如果不能实现内部的工作衔接与资料的传递、共享，将会出现群众办事难的情况，本着方便广大人民群众，档案资料不存在移交的问题。

（二）不动产登记档案存放在原房产档案管理部门成本更低更具合理性

从目前来看，为尽快适应不动产统一登记的需要，因各地对原有得房产档案的归属问题并没有统一的做法，我市从档案转移及管理的成本上考虑，认为存放在原有部门，是利大于弊也更科学合理。更有利于今后的工作开展。

二、档案管理中存在的主要题

（一）重视前台业务，轻视后台档案

在具体的房产登记过程中，一直以来都比较重视业务和流程的培训，而忽视了后续的档案管理工作。档案管理的细则少之甚少。比起对业务的重视度而言，对档案的关注度显然是欠缺的。需要及时跟进相应的档案管理配套政策，才能不断建立和完善各地的不动产登记体系。

（二）重视纸质档案，轻视电子档案信息维护

在新形势新条件下，人们对档案管理的信息要求日益提高，仍主要以纸质资料审核为主，因涉及的部门多、资料多，导致一本纸质档案需要数次流转，多次翻阅，降低工作效率，并应加快电子信息库的建设和维护。

（三）人员流动性大，专业知识薄弱

由于档案的专业性和动态性，档案的归集在随着情况变化而发生变化，导致档案员对于档案资料的更新不及时，特别是统一登记后，要多学习土地方面的知识不断提高自身的业务水平，争取最短时间胜任岗位职责的标准。

（四）硬件条件差，整合数据库慢

不动产档案资料越来越多，涵盖的内容越来越丰富，档案查询利用率也越来越高。而且纸质档案属于永久性保存，老式的档案柜已经不适合新形势下的发展。所以实现档案管理数字化是互联网时代产生的一种新型档案管理信息形态，因此档案数字化，建立电子信息库迫在眉睫。

三、随着不动产工作的逐步深入，建立相应的管理制度，确保档案的安全

（一）不断完善管理机制

做好档案管理工作，进一步健全档案的接受、收集、整理、保管、利用等各项规章制度，落实好管理细节。对违反档案管理法律法规的行为及时进行处罚。

（二）转变思路，提高信息化管理水平

在新形势下的不动产统一登记工作需要运用大量的先进科学技术，工作的人员首先要有过硬的专业知识，还要具备现代化得档案管理能力。不动产登记的档案资料已经不仅仅是过去的纸质档案，还包括不动产登记相关数据。这就需要运用计算机等信息化手段对相关数据进行统计和分析，在最短的时间内完成收件、审批、发证、归档等一系列的工作，大大提高工作效率。

（三）加强培训，提高档案专业管理水平

由于不动产登记档案形成量大，专业性和政策性强。要加强提高档案管理人员的素质和能力，明确档案移交入档的时间、责任人，建立详细的移交清单，确保不动产登记数据的安全性和完整性。

（四）提高对不动产登记档案资料的保密意识

随着社会制度的不断健全，人民对不动产登记的要求也是越来越高，并对如何公平、公正、公开的呼声越来越响亮。所以如何做到档案哪些部分是可以公开查询的，哪些是涉及个人隐私和国家安全，必须需要保密的，做出严格的规定。需要签订保密协议。违反规定和泄露不动产登记数据的，按有关规定追究责任。

（五）对信息安全做相应的应急预案

根据《国土资源部办公厅关于做好不动产登记信息安全工作的 通知》（国土资源厅发【2015】38号）等有关规定。对机房受损、数据损毁、系统宕机、网络中断、黑客攻击等突发事件进行全方位预防，确保信息平台不间断地安全运行。

四、结论

在不动产登记过程中，档案管理的重要性也日益凸显，它不仅是民生档案资源的重要组成部分，也是实现不动产登记的原始资料，在新形势下，只有做好档案管理工作，树立“国土一家”理念和意识，共同做好统一登记工作。以进一步推动不动产登记档案管理工作的可持续发展。

参考文献

[1]房爱芬.房地产登记档案管理数字化建设浅析.山东档案2010.06.

[2]《国土资源部关于不动产登记信息安全工作的通知》2015. 38号.

第4篇

1.1符合时展的整体要求

传统的档案管理工作中，由于工作方式较为落后，工作效率较低，并且随着档案数量的增多，管理工作的难度也呈现出逐渐加大的态势，给事业单位的档案管理工作人员带来了较为沉重的负担。在当前形势下，不动产统一登记档案管理工作的一个目标是储存资料，明确工作目标，优化工作体系。通过深入分析和研究不动产统一登记档案管理，可以将档案管理人员从传统工作中解放出来，将更多的精力放在档案利用与开发上。通过对档案的总结和梳理，可以明确下一步工作方向，并且为主营业务的发展与优化提供建议，实现工作效能总体提升。

1.2有利于提升不动产统一登记档案管理效率

在传统的不动产统一登记档案管理模式下，管理质量较低，档案管理工作受到了较大的限制。档案会占据较大的空间，不动产统一登记档案管理部门在工作的过程中，随着档案数量的不断增加，会产生大量的档案，如果不对其进行深入的研究和分析，从而提升不动产统一登记档案管理质量，会严重影响档案资源的开发与利用。此外，传统的档案管理方式存在明显的不足，在档案资料查询与调取等方面，都要耗费较大的人力物力。所以，通过深入研究不动产统一登记档案管理制度，可以实现管理质量和管理效率的整体提升，从而在保证管理质量的前提下，最大限度地节省人力资源。

2.不动产档案管理的创新路径

2.1提高服务质量

不动产档案的管理主要是为相关人员提供服务，所以在促进不动产档案现代化管理创新路径时，还需要更好地提高服务质量，为此可以参考以下几个方面：第一，将计算机技术和网络技术应用到现代化管理过程中，以此为基础建设不动产档案的自助查询系统，可以使得人们能够利用这一系统更好地查询相关的信息，在降低不动产档案管理人员工作量的同时，也能够为相关人员提供个性化的查询服务；第二，需要对不动产档案管理人员进行相关的培训，使得他们能够熟练地使用计算机等终端设备，可以高效地运用相关的查询技术，更好地提高服务质量。同时，还需要对不动产档案信息进行收集、查询、管理等流程进行不断地优化，从而能够进一步推进不动产档案管理的现代化水平。

2.2加快不动产档案信息化建设进程

2.2.1提高不动产档案管理信息化建设的认知

随着计算机技术、网络技术以及通信技术的快速发展，将这些技术应用于不动产档案管理工作中，利用先进的设备仪器和应用软件实现档案的自动化检索、存储和管理工作，是档案管理发展的必然趋势。不动产档案是社会信息业的重要组成部分，必须树立现代化的管理理念，以满足社会发展的需求。在不动产档案管理中运用现代信息处理技术，势必会提高不动产档案资源开发和利用效率，推动不动产档案管理深化改革和创新，促进档案管理事业信息化水平的提升。

2.2.2推动不动产档案数字化建设进程

不动产档案数字化建设是不动产档案信息化建设的前提和基础。将不动产档案资料予以数字化处理，再利用计算机强大的检索功能进行整编，可以将产权人姓名、房屋地址、房屋面积等不动产信息中的每一个组成要素作为检索点，生成检索工具，从而减轻手工检索的工作量，提高检索的工作效率，为档案资料利用者提供高效、便捷的信息查询服务。

2.3加强对不动产档案的安全管理

对于不动产档案来讲，其安全性的保障也是现代化管理的重要内容，所以为了更好地进行不动产档案现代化管理的创新，必须要加强档案的安全管理。为此可以参考以下几个方面：第一，利用先进的技术，对不动产档案进行安全管理。由于相关的安全技术需要专业的人员进行操作和维护，因此在对不动产档案进行现代化管理的过程中，需要招聘安全方面的专业人员，从而能够更好地加强不动产档案的安全管理；第二，需要加强对不动产档案服务的身份认证功能，建立严格的服务访问安全流程，使得具备相应资格的人员才能够访问不动产档案。防止诈骗及相关纠纷现象的出现，更好地维护不动产档案的安全；第三，要加强对不动产档案管理人员的安全意识培训，使得他们能够加强对信息的安全保护，例如：定期修改密码、不将密码随意放置或者告诉他人等等，从而能够避免由于人为失误造成的不动产档案信息泄露问题。

2.4建立竞争激励机制

竞争激励机制是不动产档案管理部门进行管理创新的重要内容，主要包括管理理念创新、管理方式创新、管理内容创新以及管理功能创新等。从当前不动产档案管理部门运行现状来看，其内部管理效率偏低，究其根本原因在于未形成有效的竞争激励机制，导致管理人员的工作?e极性和创造性不高。所以，不动产档案管理部门应当根据自身发展需要创新激励机制，如用人制度、奖惩制度、收入分配制度等，并将个人工作业绩作为考核的重要内容，使考核评价结果与人员劳动报酬、职位晋升相挂钩，从而有效激发工作人员的潜能。

第5篇

关键词：档案；不动产登记；不动产登记档案

2018年，新组建的中华人民共和国自然资源部，开始对不动产登记档案实施集中管理。不动产登记档案是指在不动产登记工作中形成的具有保存价值的各种形式各种载体的原始性凭证和材料。不动产登记档案客观、全面、真实记录了工作过程中的各种活动，对于不动产各项工作的开展具有重要的参考价值和指导意义。

1不动产登记档案的特点

1.1复杂性。不动产登记主要涉及土地、海域、房屋及林木等定着物，涉及的部门和内容多。从不动产登记的类别来看，包括首次登记、变更登记、注销登记、查封登记等；而从具体不动产权利来看，《不动产登记暂行条例》中明确了十大类适用不动产登记的权利，包括集体土地所有权、建设用地使用权、地域权及宅基地使用权，等等。可以看出，不动产登记工作本身就比较复杂，而从不动产登记的具体运行来看，各项工作的程序也十分复杂，譬如，房屋登记工作，需要全面了解土地信息、常住人口、房屋销售面积等，需要搜集记录大量的内容和数据。而我国疆域辽阔且人口众多，不动产登记工作十分复杂，相对应档案管理工作也具有复杂性，管理难度大。1.2动态性。市场经济快速发展，不动产交易成为市场交易的一种普遍形式，最为常见的即商品房交易。有交易就会涉及不动产产权的变化。不动产登记工作是动态发展的一项工作，需要即时更新相关的信息，以确保信息的准确性，从而确保产权人的合法权益。基于此，不动产档案同样需实时更新，真实客观地反映不动产交易的各项活动，档案管理工作要求及时、全面、客观、真实。1.3专业性。从专业性的角度来看，不动产登记档案具有其独特性，是一种特殊的专业档案，2016年，《不动产登记暂行条例实施细则》颁布，其中第六章第九十四条明确了不动产登记档案的具体内容：一是不动产登记簿等不动产登记结果；二是不动产登记原始资料，如申请人身份材料、登记原因等。［1］可以说，不动产登记档案存储了权利人的所有登记信息，能够为相关职能部门和个体用户提供不动产登记信息、出具相关证明，相比于一般的文书档案，不动产登记档案具有较强的专业性。

2不动产登记档案管理的问题分析

2.1管理难度比较大。不动产登记档案管理难度大主要源于三点原因：一是档案意识薄弱。不动产登记档案以法律的形式明确了物权所有者的权利，能够保护物权所有者的合法权益。但在档案管理的实际工作中仍存在意识不强的问题，部分单位并未出台符合工作实际的配套管理制度，档案管理缺乏规范性。二是配套设施不完善。互联网+时代，档案的信息化建设、数字化管理成为发展趋势，但由于资金问题，部分基层管理部门仍存在基础设施和设备不健全的问题，这不利于档案的规范化管理。三是档案数量与日俱增。随着市场经济的繁荣发展，城市规模不断扩大，房地产市场十分活跃，不动产管理活动在社会生活中发挥着越来越大的作用，也造成了各种不动产档案资料的不断累积。［2］发达省份的市级单位产生的不动产档案存卷可能多于100万卷且资料分散保存在各个不同的部门，难以实现档案的统一规范化管理。2.2信息更新不及时。前文已经提到，不动产登记档案工作具有较强的动态性，随着我国房地产市场的繁荣发展，不动产交易的数量和频次与日俱增，房产权属的变更成为普遍现象，这就要求不动产登记档案管理工作做到信息的即时更新，以确保信息的准确性和真实性。但从不动产登记工作的实际运行来看，全国范围内每天的交易次数多，可能存在应发生变更的不动权属，但不动产档案尚未紧随权属的变更而即时更新数据，这样就可能造成后期产生法律纠纷问题。此外，随着经济和社会发展的需求，国家的土地政策也历经了多次改变，由于档案意识薄弱或者专业人员不足等原因，不动产登记档案信息更新不及时，从而产生系列后续问题。2.3管理格局不成熟。不动产登记档案涉及的内容十分广泛，既包括自身各档苑论坛类业务工作行程的档案资料，还包括从不同部门，如农业部门、林业部门、房管部门等移交过来的档案资料，形成了一个十分庞大的档案信息资源库。目前，不动产档案管理工作主要由自然资源和规划部门负责，能够有效解决城镇化建设中住房拆迁安置补偿问题和市场经济中房地产交易问题。但不动产登记档案涉及多个部门，部分领域不动产登记档案工作机制尚不成熟，仍存在收集不齐全完整、保管不规范等问题，这就给不动产登记档案的规范化管理带来了不良影响。如何进一步完善管理格局，逐步实现不动产登记档案的统一规范化管理值得探究。2.4数字化管理不健全。“互联网+”时代，信息技术快速发展，“互联网+不动产登记”大大提升了不动产登记工作的效率，但给不动产登记档案管理带来了冲击，主要体现为三个方面：一是不动产登记机构更加注重精简流程，业务部门完成登记后，未即时与档案管理部门完成有效对接，由此造成业务工作与归档工作脱节。二是“互联网+不动产登记”，此种工作方式能够实现“不见面审批”，推行“无纸化办公”，但部分机构忽视电子文件的归档，只是在业务系统中完成信息的相关登记，并未完整保存好业务过程中形成的各类电子文件，导致登记材料缺失影响正常归档。三是“互联网+不动产登记”形成的档案资料包括纸质和电子两种载体，相比于传统的纸质档案管理，档案管理的手段和方式均需进行调整。［3］

3不动产登记档案规范化管理探析

3.1参照相关标准，完善管理制度。完善的管理制度能够为不动产登记档案的规范化管理提供执行依据，为实现档案管理的规范化、科学化、现代化，各省市职能部门均结合自身不动产登记工作实际出台了相应的管理规范。譬如，2019年，湖南省不动产登记中心制定的《不动产登记档案管理规范》正式，立足湖南省不动产登记工作实际，明确了不动产登记档案的分类标准、归档范围及保管期限等相关规范，［4］对于推动省内不动产登记档案的管理具有重要意义。职能部门出台的相关管理规范在档案管理方面发挥着重要作用，完善相关管理制度要参照相关的标准，如《中华人民共和国档案法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等，这些是开展不动产档案管理工作的重要参照标准，在遵循法律法规的前提下，要以上述规定标准为主要指导依据。3.2理顺工作机制，实施动态管理。不动产登记档案具有较强的实时性，需要进行动态管理，保障产权人的合法权益。实施动态管理需关注三点内容：一是实现业务工作与档案工作的无缝对接。不动产登记工作本身就具有动态性，任何环节的变动、任何信息的更改均会影响档案，档案管理工作要紧随业务工作的进度适时更新相关信息。二是明确各职能机构的职责。不动产登记档案管理工作涉及多个部门，各部门之间应强化交流，对档案管理工作进行统一规划，明确各职能部门在档案管理中的作用并督促落实各项工作，确保档案收集的齐全完整。三是要强化档案意识。通过宣传教育进一步强化产权人、业务办理人员和档案管理人员的档案意识，各参与人员意识到档案的重要性有利于实现各方的良性沟通，有利于做好档案数据的更新工作。3.3掌握核心技术，推进数字管理。“互联网+”时代，不动产登记档案面临新的机遇与挑战，档案管理的模式需要进一步完善以适应不断变化的形势。不动产登记档案管理机构应充分运用大数据、云存储等先进技术，实现档案的智能化管理。推进数字化管理可以从三个方面着手：一是逐步推进传统载体档案的数字化建设。将以前遗留的纸质载体档案进行数字化处理，采用OCR识别技术将数字化形成的图像文件转化为文字文件，实现档案的全文检索。二是建立不动产登记档案管理系统，实现各业务系统与档案管理系统的有效对接，用大数据思维管理档案，档案的收集、利用等各项工作均实现在线办理。三是注重信息化人才的引进与培养。不动产登记档案的数字化管理是一项系统工程，是一个持续性发展的工作，需要专业的人才作保障。

在人才引进阶段，注重考察人才的专业技能、信息技术及职业素养。此外，注重人才的培养，系统开展专业技能、信息技术、知识结构和服务理念等方面的培训，以更好地适应不动产登记档案管理工作出现的新变化和新需求。

参考文献：

［1］不动产登记暂行条例实施细则［EB/OL］.［2020-08-30］.

［2］王小童.不动产档案的集约化管理思路和策略分析［J］.兰台世界，2019（9）：73—75.

［3］韦宇珉.基于“互联网+不动产登记”档案管理探析［J］.城建档案，2019（6）：54—58.

第6篇

2007年，我国首次通过《物权法》，在充分借鉴西方物权管理经验的基础上，公布了适合我国国情的不动产登记制度，为不动产登记法案的出台奠定了基础。2015年，《不动产登记暂行条例》的正式实施则标志着我国不动产登记制度建设进入新时期。2016年晋江市颁布了《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年4月18日起，晋江市实施全新不动产登记制度。因此，完善探索不动产登记档案信息管理机制，是时展的新要求，更是做好该项工作的关键。

2不动产登记档案管理工作开展的现状分析

不动产包含的内容比较广泛，其中包括了土地、房产、矿产、农林资源等等，以往不动产登记分别由不同部门负责实施。因此，在实施过程中，登记流程、登记机制、相关材料都各有标准，并不统一，随着新的不动产登记制度实施，当前我们在进行不动产登记制度时，统一由国土部门负责实施。对不动产登记档案管理工作来说，由于以往登记实施的标准和流程都不一致，因此其档案资料管理难度较大，无论是信息录入，还是档案整理，都有较大工作量。所以，需要在规范化标准基础上，对整个不动产登记档案资料进行整理。事实上，不动产登记档案管理工作在整合过程中面临巨大整合压力。首先，原涉及不动产登记的各个部门都有相关机构，而目前只是进行业务整合，并没有对部门机构进行统一整合，这就使得不动产登记工作量加大，但人员并没有增长。其次，业务整合难度大，缺乏可供借鉴的经验。尽管通过了相关业务整合文件，但是从根本上看不动产登记制度尚在实施初期，因此缺乏必要的档案管理经验。最后，原有档案资料信息整合难度大。不动产登记档案管理涉及的内容众多，且历史资料较为复杂，在实施不动产统一登记制度之后，也需要对以往的相关档案资料进行统一汇总、整理，但客观上讲，想要有效整理这一信息，难度极大。晋江市国土资源局在实施新的不动产登记管理制度时，在停止实施旧的登记制度的同时，提出简化不动产登记资料，优化档案信息管理工作开展的效率和质量。而2016年4月18日之前合法合理颁布的各类不动产权属证书仍然有效，这客观上反映了晋江市不动产登记制度实施过程中，对相关档案资料工作的有效调整。

3不动产登记档案信息管理工作的作用价值

实施不动产登记制度的主要原因在与随着我国经济发展不断成熟，当前各种不动产资源交易频繁，这就使得不动产权属更换频繁，因此需要通过实施相应的登记制度，通过档案资料信息，实现对权属人权益的有效保护，而不动产登记档案就是该项工作实施的客观产物，通过有效开展不动产登记档案信息管理工作，能够有效记录不动产的交易情况及相关信息，从而为不动产交易提供最客观、最全面的凭证，这就为不动产正常流转提供了充足保障。此外，不动产登记档案是证明不动产物权所属最具权威的资料。不动产的物权具有排他要求，因此在某一具体不动产上，不能存在互相排斥的多个物权。所以，从法律上明确了不动产登记档案中所记载的内容具有唯一和具有法律证据效力的特点。因此，我们可以将不动产登记档案作为不动产交易过程中，信息查询的权威来源。同时，不动产登记档案中的信息就成为解决不动产交易纠纷和矛盾的最客观数据。最后，有效开展不动产登记档案信息管理工作也是现阶段我们在资源节约型社会建设的客观要求，目前无论是申报土地开发，还是相关资源开发，都要经过统一的不动产申报，通过系统化整理相关资料，能够为整个申报工作提供有效依据，避免低效开发现象的出现。

4构建不动产登记档案信息管理机制的具体策略

事实上，不动产登记档案并非全新内容。随着我国不动产登记制度改革不断推进，原有不动产登记制度中，较为分散的登记现象得到一定改善。只是其以往存在过程中，都是以单一的形式出现。随着不动产统一登记制度的实施，构建不动产登记档案信息管理机制就极为必要，这不仅关系到不动产登记制度实施效果，同时也关系到人们的具体权益。因此我们必须在结合时代特点基础上，积极探索构建符合时代特点、满足机制建设要求的档案信息管理机制。以晋江市不动产档案信息管理机制创新为例：首先，要丰富档案馆藏场所，构建物质档案管理与电子档案管理相一致的管理机制。在统一规范的基础上，要确保及时将各项信息实现电子化录入，便于管理和查询。其次，要对不动产登记档案信息所涉及的内容进行分类，统一由门户网站进行对外公布。开设规划与建设用地管理、地籍测绘管理、土地利用管理、地质矿藏管理各子版块，并针对不动产登记及档案管理所涉及到的各项资料内容进行公示，在实现便捷工作的同时，实现信息的公开化和最大化利用。此外，晋江市在福建省内率先构建不动产信息化平台建设，通过将实景三维模型应用到不动产统一登记，实现档案信息管理机制便捷运行。最后是增加网络公示和查询，延伸不动产信息服务，实现不动产档案管理融入信息化时代建设。

5结语

不动产登记档案资料是确保该工作开展质量的重要依据和前提。新的不动产登记制度由国土部门统一负责指导开展，而其中涉及的内容较多，信息量较大，整个不动产登记档案信息管理开展难度较大。因此，必须结合现代信息技术的有效应用，更新档案信息管理思路，构建符合时代特征、能有效推动不动产登记制度发展的信息管理新机制。

作者:柯燕萍 单位:福建省晋江市国土资源局

参考文献:

[1]白玉.浅析构建不动产登记信息管理基础平台[J].国土资源,2014,5:212-216

第7篇

1不动产登记档案利用服务的研究背景

在大数据、“互联网+”这样的大环境下，数据的获取和利用方式已经发生了巨大转变，为应对新环境下的新形势，各政府部门纷纷制定相关的政策措施来提升自身的信息服务水平，满足公众的信息需求。由此，不动产登记档案的利用服务工作的重要性不言而喻，不动产登记档案利用服务工作，应该适应“互联网+”、大数据时代不动产登记信息的远程查询和共享数据的新特点和新需要，不断提升不动产登记档案利用服务的水平。

国土部于2014年9月审核通过了“国土资源云”建设总体框架，将以“国土资源云”为基础，加快推进全国不动产统一登记信息平台建设。2015年8月3日，国土资源部下发《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》。建立不动产登记信息管理平台，其目的是为了实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”m。由此还将提供远程?搜?等更加便捷的查询功能，并不断深化和完善现有的数据共享等功能的服务能力，不断满足新的信息服务环境下信息需求的动态性、时效性等新要求。“互联网+不动产登记信息查询服务”理念已经成为我国各级不动产登记档案利用服务工作应注意思考的一种最佳实践思路。可以说，没有信息网络平台的支撑，不动产登记档案利用的质量和效率的提升，就无从谈起。

2不动产登记档案利用服务存在问题的原因

（1）原有基础差异大

在不动产统一登记规定出台之前，主要由国土、林业、农业、海洋等部门进行不动产登记，各部门也有独立的档案登记部门。对于产权的登记、确权、测绘、发证等方面的标准，不同的机构有不同规定，其系统编码和测绘比例也不尽相同。分散的档案管理导致不动产登记档案的不规范，档案管理水平不一致，这种历史遗留问题是造成当前数据整合难度加大的根本原因。

（2）制度不完善

国家和各省市虽已相继出台了关于不动产统一登记的制度和实施办法，但不够全面和完善。由于不动产登记机构的整合，不动产登记档案也需要移交，对于做出移交国家相关规定中没有具体的规定和标准，需要各地方针对本地实际情况制定方案。导致基础好、档案数量少的地方整合、移交相对容易，一些档案数量多、整合难度大的地方执行困难，对统一登记工作的效率影?较大。

（3）利用需求与服务水平的矛盾

随着不动产登记档案的查询量日益增加和利用需求的多样化，需求和服务水平之间的矛盾日益凸显出来。具体表现在两个方面：一是新媒体和新技术给用户获取信息、查询信息和共享信息带来了极大的便利，使信息需求量上涨，信息用户数量增加。二是信息用户的增多给人力有限的传统信息服务带来较大压力，利用者追求高效、便捷、安全的服务，而处于变更调整的不动产登记部门无法提供令使用者完全满意的服务。

3 改进不动产登记档案的利用服务措施

不动产档案管理者是负责不动产档案的收集、整理、保管、鉴定、登记、统计和提供利用的工作人员。加强对不动产管理主体，尤其是对基层档案员的管理，有利于确保不动产档案集约管理工作的具体实施，同时保证档案内容的真实性和准确性。提升基层档案工作者档案管理能力的渠道主要有：

第8篇

关键词：不动产登记；档案利用服务；问题；对策

不动产登记档案是不动产登记档案利用服务工作得到顺利开展的重要资源，是不动产登记工作的关键环节，主要由不动产登记簿与登记原始资料所组成，是物权公示作用的最鲜明体现。不动产登记档案在房地产市场调控、法院诉讼、住房保障、个人信用管理等方面都具有良好的应用价值。但随着大数据时代的到来，当前不动产登记档案利用服务工作在信息共享以及服务水平等方面存在一定不足，信息化服务能力有待提升，因此就当前不动产登记档案利用服务问题提出可行的对策，对于不动产登记工作的开展具有重要意义。

1 不动产登记档案利用服务中存在的问题

不动产登记档案在利用目的、利用主体、利用对象、利用方式上也有较大差异，如：在利用主体上，可以是自然人、权利人、利害关系人、国家有关机关等，但不同的利用主体其利用权限是有所区别的，这种差异使不动产登记档案的利用服务方式要求更为准确和细致。

不动产登记档案服务面临着条块化分割的问题，各有关部门掌握着自己的数据库和档案管理系统，各部门之间的信息并不能共享和利用，数据格式不一致，系统无法对接，为档案利用带来了很大的不便。

近年来，虽然出台了大量的相关制度，但缺乏统一的规划指导，造成内容庞杂，标准不一，并没有达到制定标准规范的目的，甚至有些基本内容并不符合工作规律，无法执行，给实际工作带来困扰，降低了档案部门的公信力和权威性。

由于管理基础的不同，数据的整合仍在进行，各地的不动产登记档案利用服务水平不一，且大多数自动化程度不高，部分内容还需要人工辅助查询，尚未全面实现远程异地查询和自助查询信息化服务水平远落后于利用需求的增长，使得利用效果大打折扣，满意度较低，无法获得利用者的认可。

2 不动产登记档案利用服务的策略

2.1 转变不动产登记档案利用服务模式

在当前社会发展新形势下，为更好的推进不动产登记档案利用服务的高效开展，提高服务质量与水平，应当在管理机构不断优化整合的基础上，加强不动产登记档案的集成管理，规范不动产登记信息管理与服务机构的各项工作，从而为不动产登记档案利用服务模式的转变以及服务水平的提升打下良好的基础。通过研究可知，不动产登记档案的集成管理，是不动产登记档案利用服务工作得以高效开展的重要前提条件。

第一，应当逐步完善内控机制，提高依法履职的能力。不动产登记机构档案管理的基本要求是保证档案的真实性，从而提高不动产登记档案利用服务的整体效果。尤其是在社会发展新形势下，更应当坚持做到依法履职，积极完善内部控制机制，保证不动产登记档案管理工作的高效开展，从而提高不动产登记档案利用服务的质量。不动产登记机构应当结合实际情况建立健全内部管理与控制机制，完善相关管理制度，切实保证不动产登记档案信息的真实性与完整性，保证后续不动产登记档案利用服务工作的高效开展。

第二，积极探索互联网下的不动产登记档案利用服务工作新模式。随着信息时代的到来，新媒体的出现与应用为不动产登记档案利用服务提供了可靠的支持，不动产登记档案利用服务的开展，应当对移动互联网技术加以合理应用，不断创新不动产登记档案利用服务模式，从而促进档案利用服务水平的不断提升。新媒体对于社会工种信息需求的影响主要体现在技术维度与传播维度两个方面，新媒体基于移动通信技术能够满足用户的多元需求，不再受时间、地点等条件的限制。而在传播维度方面，新媒体能够实现双向传播，便于公众开展深度互动，提高信息服务的质量与有效性。随着信息时代的到来，不动产登记档案利用服务的能力与效率也明显改善，为促进相关问题的妥善解决，不动产登记档案利用服务相关部门应当积极探寻便捷高效的信息查询服务模式，并通过各部分之间的分工协作与沟通配合，规范不动产登记信息的互通共享以及校验核对，强化业务衔接，从而切实提高不动产登记档案利用服务质量与效率。

2.2 提升信息化服务能力

随着大数据时代的到来，不动产登记档案利用服务应当实现信息资源共享，提高信息化服务能力，从而促进不动产登记档案利用服务相关问题的妥善解决。

第一，应当加强不动产登记信息资源的合作共享。具体来讲，不动产登记管理与服务相关部门应当在合法合规的前提，利用互联网与中介机构开展合作，消除信息壁垒，减少时间与空间上的限制，从而真正实现不动产登记信息资源的共享。

第二，加强统一不动产登记档案管理系统的开发与推广应用。在不动产登记档案利用服务过程中，应当对不同类型不动产登记信息进行优化管理，强化主管部门的标准规范意识，加大力度对统一的不动产登记档案管理系统进行开发和推广应用，最大程度上避免多头管理等问题的出现，切实提高不动产登记档案利用服务效率。

2.3 完善保障和投入机制

第一，强化不动产登记档案服务机构和人员的奖励机制。不动产登记机构应建立健全针对不动产登记档案利用服务工作的奖励机制，对在此项工作中表现突出，在服务模式创新、服务规范和标准建设、服务流程再造、服务手段完善及信息平台建设、数据资源整合与对接等方面取得新成绩的机构、个人，给予精神和物质奖励，树立标杆。通^奖励机制，提高档案人员的工作积极性，同时使不动产登记档案的利用服务工作得到重视。

第二，完善不动产登记档案利用服务的成熟度和用户满意度评价机制。用户的满意度是评价档案利用服务水平的重要指标。不动产登记机构应组织相关人员和专家，构建不动产登记档案利用服务成熟度评价指标体系，不断完善用户满意度的评价机制，使不动产登记档案的利用服务工作获得科学、合理、及时、有效的评价，及时发现新问题、新矛盾，并采取必要措施和手段予以解决。

结束语

当前社会发展形势下，科学技术不断进步，社会对于不动产登记档案利用服务的需求也明显加大。为更好的满足社会公众信息需求，维护公众的切身利益，应当结合大数据时代下不动产登记档案利用服务中存在的问题开展具体分析，认清社会发展的具体形势，强化不动产登记档案利用服务的意识，转变服务的思想观念与具体方式，提高不动产登记档案利用服务的实效性与针对性，从而推进不动产登记相关工作的高效开展。

参考文献

[1]张玮琼.不动产登记档案利用服务的问题与对策分析[J].档案学通讯，2016（5）：62-66.

第9篇

关键词：轨道交通不动产；数据库

中图分类号：P208 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）010-000-01

一、数据库的功能

轨道交通不动产产权产籍数据库实现了对城市轨道交通不动产产籍资料的门类的全面梳理，将资料划分出14个大类共80多个小类；系统包含了查询、测量、管理、统计、分析、地图标注、二三维实体创建、通视分析等多功能的产权产籍管理平台。系统可以实现对海量、大范围连续空间数据进行高效存储和管理，数据库将海量分幅数据组织成逻辑上无缝的空间数据库，并保证在整个空间数据库范围内能进行快速的浏览及查询，实现了城市轨道交通不动产产籍管理的网络化、系统化与可视化。

二、数据库的构成

轨道交通不动产产权产籍数据库由档案管理子系统、二维地理信息子系统和三维地理信息系统三大部分构成。

1.档案管理子系统

档案管理子系统负责档案录入、档案入库审核、档案快速查询、档案高级查询、档案借阅及拷贝、档案空间定位、档案版本管理和维护管理。其中，档案录入包括数字档案上传、纸质档案物力存放位置登记、档案属性录入等，具备空间地理属性的档案，在录入时调用或集成二三维地理信息相关接口，录入其空间定位属性，使档案与其相应的空间位置或物体关联；档案入库审核旨在保证审核录入的档案的完整性和正确性等方面，合格后方可入库，否则重新上传；档案快速查询是指按照“线路”、“区域”、“区间”、“车站”、“类型”等快速查询相关资料的功能；档案高级查询是指按照不同字段组合的方式提供高级定制查询；档案借阅及拷贝是指具备相应权限的用户对查询结果在线查看、下载；档案空间定位是指快速定位到相应的二维或三维地图空间。

2.二维地理信息子系统

二维地理信息子系统负责实现地图显示、量算功能、高级（基本）空间查询、地图定位和输出、C/S数据管理编辑功能。其中，地图显示支持影像图和矢量图叠加显示；量算功能包括距离量算、面积量算；高级（基本）空间查询是指点、框、多边形、圆方式的选取查询，范围内的所有资产要素自动关联其他档案资料；地图定位和输出是根据空间查询到的空间要素的属性数据和关联的档案资料快速定位到图上相应的要素，高亮显示；C/S数据管理编辑功能是指地图要素编辑、图层数据批量处理、坐标系统转换。

3.三维地理信息系统

三维地理信息系统用于进行B/S应用和C/S应用。其中，B/S应用可以实现空间三维测量、信息查询、房屋资产管理、叠加二维地图、三维标注及其他三维拓展功能；C/S应用可以用于三维实体创建、通视分析。

三、数据库的优势

不动产产权产籍数据库应用于轨道交通不动产管理中，具有使用方便、安全性高、界面简洁、功能强大、扩展性强等优势。

1.使用方便

数据库已经基本具有信息查找图形化、不动产管理动态化的特点，并且易于掌握，一般工作人员经过短期培训过后便能轻松使用。基于Angeo二三维地理信息系统的构建使得在日常使用过程中可靠性与可操作性得到了保障，为轨道交通不动产管理工作提供了很大便利。

2.安全性高

数据库在设计中充分考虑到了不动产信息资料的安全性，比如设置了多种账户的管理或使用权限，分别对应系统日常管理与维护、电子信息整体管理、上传权限、下载权限、只读权限等，切实具备了不动产电子信息资料专人专管、指定客户群浏览等功能，同时对于储存与服务器中的文件进行加密，保护了服务器中存储的原始资料。

3.界面简洁

数据库系统的操作界面简便易用，以二维和三维地理信息图层为主，能实现随图查阅和管理相关信息。同时具备图层编辑功能，可以根据实际情况及时更新土地使用情况等。除此之外，测量长度（二维）、面积（二维）、高度（三维）、体积（三维）的功能控件也可以随时激活并使用。

4.功能强大

数据库系统除了具备以上所述各项功能之外，档案管理也是该系统的主要功能之一。将文件分成三类目录，便于日常查阅和管理。同时可以实现文档同地理图层的结合，能够通过单选、圈选等方式迅速查阅对应地块或地区的全部相关资料，解决了资料数目庞大、人工查询速度慢的问题，为轨道交通不动产日产管理提供了极大的帮助。

5.扩展性强

数据库系统是开放性的三维信息系统，不但能满足土地的管理，对轨道交通的房产、地下空间、桥下空间、资产等的位置、高度、深度、体积等都可直观地反应出来。

四、经济和社会效益

轨道交通不动产产权产籍数据库的开发及应用，是实现轨道交通不动产信息化管理的基础保障，能够带来较高的经济效益和社会效益。

1.实现资料存储的信息化和系统化

区别于传统的纸质档案的保存，数据库作为大型产权产籍资料储备系统，将大量轨道交通不动产涉及的政府文件、各条线路不动产所在区域、涉及区间、宗地情况、土地办理手续资料分类储存。

2.快速形成批量的数据分析表

轨道交通不动产涉及数据数量庞杂，利用产权产籍数据库，能够批量处理相关文件资料，为利用土地提供强有力的数据资料支撑。

3.提高可利用土地的经济效益

随着轨道交通的迅猛发展，涉及土地管理利用的情况会愈来愈多。数据库将为土地后期利用提供数据及相关资料，为土地一、二级开发打下良好的基础。

4.提高资产管理效率

利用数据库能够快速便捷的查询轨道交通不动产的数据资料，提高查询速度与管理效率。

第10篇

一、不动产测绘成果的内容

不动产测绘成果作为不动产登记的基础资料，是指在不动产测绘过程中形成的各种数据、信息、图件、成果表、质量检查与验收报告、技术设计与总结以及其他材料等。

不动产测绘成果从测绘分类上主要包括地籍测绘、房产测绘、海籍测绘三大类。地籍测绘成果主要包括地籍测绘成果表文件、成果图文件、SHP数据文件、现场采集数据及软件处理过程数据、图形编绘采用的原始数据等；房产测绘成果主要包括测算依据的图文审批材料、房屋面积测算技术报告、房产平面图集、成果验收书、备案审批材料等；海籍测绘成果主要是指在海籍测绘过程中形成的各类成果表文件、成果图、技术设计与技术总结、图形编绘采用的原始数据等。

二、不动产测绘成果的归档范围

不动产测绘成果作为重要的基础数据，在不动产登记中处于十分重要的地位，不动产测绘的成果测算要严格依据《地籍测绘规范》《房产测量规范》《全球定位系统（GPS）测量规范》等规范要求进行测绘项目的技术设计与总结、控制点的布设、数据的采集、成果的计算以及验收等。这些过程中涉及的各类材料都属于不动产测绘成果档案的归档范围。这些资料的完整归档，对于数据的溯及与跟踪、责任的划分以及开发利用都具有十分重要的意义。具体来说，不动产测绘成果归档的主要内容包括以下几个方面（以新建商品房房产测绘成果归档内容为例）。

1.申请方资料

甲方资料主要是测算依据材料，即开发建设单位提供的各类图文审批材料，主要包括建设立项批文、建设用地规划许可证、国有土地使用证、地名批复、公安座落证明、建设工程规划许可证、建设工程核实合格证、建筑工程竣工验收备案证明书、经批准的总平面图、建筑变更设计图、经规划批准的竣工建筑平面图以及人防工程施工图备案通知书等。

2.测绘单位资料

乙方材料主要是指接受委托的、有资质的测绘单位进行测算的有关资料，主要包括测绘委托书或测绘合同、测绘单位仪器检定证书、测绘从业人员资格证书、测绘项目设计书、测绘项目技术总结、房屋面积测算技术报告书、测绘技术总结、房屋外业技术测量草图、测绘生产的控制点等基础资料、测绘成果检查报告、共有部分建筑面积分摊说明书、分摊彩图以及分摊协议等。

3.备案审批材料

备案审批材料主要指房屋登记主管部门根据开发建设方提供的材料进行备案过程中生成的材料，主要包括房产测绘成果备案申请表、房产测绘成果备案审批表、现场复核记录、备案核准通知书等。

上述提到的材料应提供相应的电子版数据以供保存和档案利用，同时房屋面积计算成果和相应的图形成果应符合当地不动产登记部门的要求。

地籍测绘与海籍测绘成果的归档内容总体类似房产测绘成果归档内容。

三、不动产测绘成果的数据整合

不动产测绘成果的数据整合主要是将地籍测绘成果数据与房产测绘成果数据通过一定的规则建立对应关系，进而实现以图管档、以图查档、房地一体、图档合一的一体化管理。考虑到海籍测绘成果的相对独立性和局部性，对其数据整合，本文暂不讨论。

不动产测绘成果中的地籍测绘成果，目前主要采用地理坐标作为基础编码，并与土地权属登记建立了相应的关联，多数地区也建立了相应的数据库管理系统，为不动产测绘成果的整合以及未来的不动产登记提供了统一的基础。而房产测绘成果数据却没有较为统一的模式，这就对房地数据的整合产生了不利影响。目前，房产测绘成果主要采用年份加流水号的管理模式，或以房地号管理的模式进行管理，并与房屋产权产籍系统建立了相应的对应关系。在房屋产权产籍系统中，房屋编码又有4种编码方式，分别是坐标法、分幅法、分宗法和竣工时间法。在与地籍测绘成果进行整合的过程中，坐标法最为简便，其余3种还需采用更进一步的处理。

1.分幅法

可以通过反算分幅图的西南角坐标，从而与分幅范围的地籍测绘成果建立相应的关联关系，即首先通过对主要建筑物采用图形匹配算法进行初次匹配，然后再通过幢号、地名等进行二次匹配和一定的人机交互，建立建筑物之间一一对应的关系，从而完成不动产测绘成果的数据整合。

2.分宗法

可以根据其房产分区的位置进行首次的地理坐标反算，进行初步定位，然后根据主要建筑物采用图形匹配算法进行二次匹配，最后再根据地名、路名等进行三次匹配并进行一定的人机交互，从而完成不动产测绘成果的数据整合。

3.竣工时间法

首先通过对具有显著特征或者重要的建筑物进行现场定位，确定坐标，然后类似分宗法进行处理，从而完成不动产测绘成果的数据整合。

房地测绘成果数据的整合，需要具有强大的空间处理和图形处理系统的支持。目前，GIS系统是基于空间地理位置且具有强大空间处理和图形处理的综合性信息系统，开发基于GIS的不动产测绘成果整合与管理系统将对不动产测绘成果的整合具有十分重要的促进作用。更进一步，不动产测绘成果的整合也将为不动产登记系统的整合提供统一的空间位置基础，因此将这种基于地理空间位置的不动产测绘成果整合管理系统纳入到不动产统一登记的管理信息系统中是十分必要的，也是可行的（见图1）。

四、不动产测绘成果的数字化管理

不动产测绘成果作为不动产档案的重要组成部分，对内、对外利用的深度、广度随着不动产统一登记的不断深入而更加频繁，这对档案的管理与保护、服务与利用提出了更高的要求，也极大地提高了档案工作人员的工作强度。开展不动产测绘成果的数字化扫描与管理是十分必要的。

目前，不少房地产档案馆与地籍测绘成果都已经进行了数字化扫描工作或具有数字化成果，将数字化的各类成果进行整合将是不动产统一登记机构的重点工作。不动产档案数据的整合，将依赖于不动产测绘成果的整合。在基于不动产测绘成果整合的基础上，不动产档案的整合将十分便利迅速，其整合方式势必以地理空间位置为基准。按照《中华人民共和国档案法》《电子文件归档与管理规范》等要求进行电子数据的整理与归档，进而建立和实现以图管档、以图查档、房地一体、图档合一的不动产档案管理体系。

五、不动产测绘成果的服务利用

第11篇

一、房屋交易管理与不动产（房屋）登记的关系

房屋交易管理指房屋交易管理和房屋产权管理

1.房屋交易管理。房屋交易是指房屋的转让、抵押和租赁。交易管理是对上述行为合法性的审查、确认和备案。其主要内容包括商品房的预售、现售，存量房的转让，政策性住房销售和上市，企业破产兼并和征收安置过程中的房屋转让、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租赁等交易行为的合法性审查，以及为其配套服务的合同备案、楼盘表的建立、资金监管、房屋面积预测绘、实际测绘、档案资料的管理和利用等。

2.房屋产权管理。房屋产权即房屋的所有权、抵押权和用益物权。房屋产权管理按照中编办和国土资源部、住房和城乡建设部文件界定，应是房屋产权管理中除记载于登记簿、核发权属证明以外的动态管理及产权产籍档案资料的管理。

3.不动产登记中的房屋登记，是指将房屋的自然状况、权利状况以及其他事项记载于不动产登记簿、核发权属证书或权利证明的行为。

4.房屋交易管理与房屋登记是房屋产权管理链条中紧密相连的两个环节。房屋所有权的登记公示是保障房屋交易安全的基础，房屋交易审核又是防范房屋转移登记风险的前提。没有房屋的转让过户就没有房屋的转移登记，房屋受让人申请房屋交易过户是为了房屋所有权登记并取得房屋所有权证，以保护自己对该房屋占有、使用、收益、处分的合法权益。交易管理和登记互为基础，互相支撑，密不可分。从我国上世纪80年代末开始的全国范围的总登记历程来看，是先有市场交易管理制度，后有房屋权属登记制度，由于当时交易机构和登记机构分设，申请人要跑两个部门，递交两份申请，“办证难”成了舆论关注的焦点。原建设部于2000年推行产权交易一体化并于2005年在全国推行房屋交易登记规范化管理，要求房屋交易和登记机构一体化，经过10年不懈努力，全国基本实现了房屋交易与登记的业务整合，很多地方实现了办公系统合并，档案合并，一套资料申请，一个窗口受理，一个窗口发证，转移登记代行交易审核职能，方便快捷。

二、房产管理部门从事房屋交易和产权管理的法律、法规和政策依据

1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定，本法所指房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第三十七条规定，房屋转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。

2.中央编办《关于整合不动产登记职责的通知》。

3.国土资源部、住房和城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》第二条第（一）项规定，各级房产管理部门要强化房屋转让、抵押、租赁、面积管理、房屋交易档案、房屋中介、个人住房信息系统建设等工作。第三条第（一）项规定，房产管理部门要对新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活动进行监管，实时将依法办理的房屋转让、抵押等相关交易信息提供给不动产登记机构，不动产登记机构应当依据交易信息进行登记。第三条第（三）项规定，房屋登记簿等房屋登记资料由不动产登记机构管理，房产交易资料由房屋交易管理部门管理。第三条第（四）项规定，加强服务窗口建设。各地要按照便民利民的原则，切实做好房屋交易、不动产登记窗口服务。房屋交易和登记业务办理尽量在一个服务大厅，进一步优化服务流程，提升服务水平，实现一个窗口受理，“一站式”、规范化服务。为方便群众办事，对于能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求群众重复提交。

4.住房和城乡建设部《房屋交易与产权管理工作导则》第3.6、4.5、5.5条规定，房屋管理部门应及时将预售许可信息、买卖合同网签备案表信息、现售备案信息以及查封抵押和存量房转让信息、抵押信息以交易告知单的方式提供给不动产登记机构。

5.建设部2001年第96号令《城市房地产转让管理规定》。

6.建设部2001年第61号令《城市房地产权属档案管理办法》。

三、房屋登记和房屋交易管理有序衔接应坚持的原则和指导思想

1.坚决贯彻中央编办文件精神，认真落实《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》和《房屋交易与产权管理工作导则》等文件规定，确保统一不动产登记制度改革任务的顺利完成。

2.充分利用现有资源、减少办证环节，方便企业和群众，降低交易登记成本。在一个办事大厅、一个服务窗口、“一站式”服务，凡是能信息实时互通共享的不能让申请人重复提交。

3.坚持为申请人服务的理念，不动产登记和交易管理部门要相互配合、信息共享，做到交易和登记程序简化、顺畅、安全。

四、不动产统一登记制度的主要内容是实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。国土部门是各级不动产登记的主管部门，具体经办工作应结合当地实际，可采取委托或合署办公等形式确保不动产（房屋）登记工作按期开展

1.向当地政府充分阐述现房屋交易登记机构、人员、大厅、办公系统、档案管理以及楼盘表、面积测绘、合同备案的资源优势；说明房屋登记的复杂性和工作量；市级不动产统一登记职责整合后，房屋交易登记具体经办机构不宜拆分；国土局作为不动产统一登记的管理机构，要充分利用现有资源，方便群众，可全部委托现房屋交易登记中心或部分委托和合署办公的方式办理房屋登记。目前，国土部门不具备单独完成每年十多万件房屋登记工作的条件，被委托部门要自觉接受不动产登记主管部门的指导和监督，并为不动产登记主管部门负责。如果一定要将现房屋交易登记工作拆分，是对原房屋交易登记一体化指导思想的倒退，不方便群众房屋交易登记申请，思想阻力大。人员划转、业务切割、衔接非常困难。难免会为房屋交易登记工作带来一定的混乱和波动，难以保证思想不乱，工作不断。建议如下：

第一，委托房屋交易登记中心受理、审核、登簿、发放房屋的不动产权证。登记主管部门进行培训，统一工作流程，统一办公系统，统一申请表格，统一所需要件，统一登记簿册，并对办件质量进行检查把关。

第二，现在运行的房屋交易登记信息办公系统非常成熟完善，已运转20余年，交易登记无缝衔接，且配有面积测绘、地理信息系统、预售、合同备案、资金监管、楼盘表、档案（数字化图像）查询、统计等子系统。建议房屋交易部门和不动产登记部门共同对现行的信息办公系统加以升级完善，在一个大的信息平台上办公。

第三，部分委托和合署办公。委托交易登记中心对房屋转移登记进行受理、审核和缮证、发证。不动产登记部门对审核结果进行审核确认，记载登记簿。两个机构在一个大厅、一个窗口合署办公。

2.房屋交易和房屋登记工作全部拆分时该如何衔接？

第一，将“房屋交易和登记中心”更名为“房屋产权交易管理中心”，其编制、级别不变。将原职责中的“房屋登记”变更为协助不动产登记部门抓好房屋登记工作。

第二，将房屋的初始登记、变更登记、注销登记、异议登记、更正登记、预告登记和存量房查封登记的受理、审核、登簿、发证职责整体移交不动产登记部门。

第三，将房屋转让登记科更名为房屋转让管理科。

第四，权属证书管理科改为房屋转让档案管理科。

第五，房屋转让登记受理科更名为房屋转让受理科。

第六，预告登记科改为房屋转让合同管理科。

第七，初始登记科改为新建房楼盘表管理科。

第八，成立科、质检科、信息科、政研室、工会办公室、督查室、房屋转让受理科等。

3.房产档案馆更名为不动产档案馆。交易部门、不动产登记部门所形成的档案资料统一由不动产档案馆管理、查询和利用。交易部门和不动产登记部门持单位介绍信可免费查阅档案资料。借阅、复印档案资料按档案馆的规定执行。目前，房屋交易登记资料合为一体建档，除电子登记簿外无法分割移交。

4.对现在的房屋交易登记信息办公系统进行改造完善，屏蔽初始登记、变更登记、注销登记、异议登记、更正登记、预告登记、存量房查封的受理、审核、登簿、缮证、收费、发证、统计等功能。将原来打印房屋所有权证（他项权证）环节改为打印“房屋转让（抵押）确认告知单”。

5.房屋交易和登记业务拆分后，应在房屋交易和登记两个子系统中间设置一个房屋交易登记信息共享平台，交易和登记的结果能及时写入共享平台，交易和登记工作人员能随时查阅已交易登记的数据和图像，实现信息实时互通共享。

6.在现房屋交易登记服务办事大厅设立不动产登记服务窗口和房屋转让登记综合服务窗口。不动产登记窗口负责受理房屋的初始登记、变更登记、注销登记等，由不动产登记部门自行负责。房屋转让登记综合服务窗口由两个机构合署办公。申请人提交原件和复印件一次性申请，首先经房屋转让审核、打印房屋转让确认告知单后，转让程序完结，将原件和确认单存根扫描归档。由房屋转让审核人员将复印件和确认单转登记审核人员，进行审核、记载登记簿、缮证、发证。登记部门扫描、归档。

7.房屋转让工作流程。商品房转让：商品房预测绘-建立楼盘表-预售许可-合同网签备案-资金监管-缴纳房屋交易契税和房屋转让手续费-商品房转让申请-受理-审核-打印、发放房屋转让确认告知单-扫描、归档。存量房转让：合同网签-交易资金监管-缴纳交易契税、地税、住房维修资金和房屋交易手续费-配图补建楼盘表-房屋转让申请-受理-审核-打印发放房屋转让确认告知单-扫描归档。

第12篇

关于林权登记档案资料移交相关事宜的请示

县人民政府：

根据《自然资源部办公厅 国家林业和草原局办公室关于进一步规范林权类不动产登记做好林权登记与林业管理衔接的通知》自然资办发〔2020〕31号文件的精神，县林业局应尽快将林权登记档案资料移交到不动产登记机构，为林权类不动产登记工作顺利开展提供保障。为协同做好林权登记纸质档案资料和电子数据的移交，保障林权类不动产登记工作顺利开展，在2020年12月31日前实现林权类不动产统一登记在全县范围内的全面实施，现就林权登记档案资料移交相关事宜请示如下：

一、2020年10月底前，由县林业局完成所有林权登记纸质档案资料和电子档案资料的全面清理，形成台账。

二、移交林权资料内容

1、纸质档案资料。（1）林权登记簿（台账）；(2)林权登记档案资料（含：林权现场勘察宗地图、林木现场勘界表、林权证发放登记册等各种综合性资料）；（3）林权抵押登记档案资料和抵押注销资料；（4）林权登记村（场）宗地分布图；（5）涉及林权登记的其他资料等。 

2、电子档案资料。（1）林地确权发证系统、林权档案管理系统中的电子数据（宗地图坐标为2000国家大地坐标系）；（2）林权登记纸质资料的电子扫描件；（3）涉及林权登记的其他电子图件等。 

三、林权登记档案移交时间

由县林业局拟定林权登记资料移交清单，于2020年12月底前，完成林权登记纸质档案和电子档案移交到县自然资源局。 

妥否，请批示！

第13篇

据调查，各地的不动产登记局基本上都隶属于当地国土部门，不动产登记中心的形式主要有以下四种模式。

一是隶属于政府办成立不动产登记中心，脱离住建与国土两家的直管，以原有架构齐全的房屋登记中心为基础，归并涉及不动产登记的其他机构。此种模式职能较全，往往涵盖了原有房屋登记机构的管理职能及所有登记机构的登记职能，适合登记水平较发达的地区。

二是在国土局下设不动产登记中心，但只是设立发证平台，涉及各机构的登记与管理模式不变，只是通过信息数据归集到不动产登记中心，实现由不动产登记中心负责登记发证的过渡模式。此种模式属于过渡模式，但在法规和顶层设计还未完善的情况下，不失为一种好的模式，短期内对软件的投入少，业务衔接变动少，在转型期平稳过渡，待时机成熟时再顺利转型到完善的不动产登记模式。

三是在国土局下设不动产登记中心，将涉及的其他登记机构成建制划转到不动产登记中心。此种模式难度大，涉及其他部门的其他管理职能难以剥离与落实。

四是在国土局下设不动产登记中心，将涉及的房屋登记、林权登记等登记职能划转到不动产登记中心，相应的人员与登记资料随之划转。此种模式最具普遍性，主要按照两部委的文件精神，但因涉及职能剥离，特别是房屋登记与交易产权管理的职能剥离边界不太清晰，且涉及的剥离后工作机制问题太多，没有很成熟转型的代表模式与代表地区，各地自行协调解决。

以上四种代表模式各有千秋，当然还有其他更有特色的作法。本文仅以南平市建阳区为例，就最具普遍性的第四种模式――不动产登记与房屋交易产权管理剥离方式工作中应考虑的几个问题进行交流探讨。笔者认为，在实施整合前，应当明确以下几方面的内容，做好两机构间对接的准备，方可全面实施不动产统一登记工作与房屋交易管理工作。

一、建立数据共享实时互通机制

1.必要性与重要性

《不动产登记暂行条例 》第二十四条规定，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。《不动产登记暂行条例实施细则》第九十六条规定，不动产登记机构、不动产交易机构建立不动产登记信息与交易信息互联共享机制，确保不动产登记与交易有序衔接。不动产交易机构应当将不动产交易信息及时提供给不动产登记机构。不动产登记机构完成登记后，应当将登记信息及时提供给不动产交易机构。

在今年5月25日召开的国际大数据产业博览会上提出，大数据被誉为新时代的钻石矿，政府就要在其中发挥作用，打破信息孤岛。目前信息资源80%掌握在政府部门手中，除涉及隐私之外，其他信息都应该向公众和社会开放。这不是第一次喊话政府数据开放。2014年，大数据写入政府工作报告。2015年，表示，数据是基础性资源，也是重要生产力。这一年也是政府数据开放政策密集年，包括《促进大数据发展行动纲要》等涉及大数据开放和产业发展的顶层设计方案。“开着宝马吃低保”“开着宝马购经适房”，这些令人发指的不诚信现象之所以屡禁不绝，一个重要原因就是部门之间存在着信息壁垒。尽管我国银行、工商、税务、海关等都建立了相关信息平台，但部门之间难以共享。

因此，新形式下的不动产登记与房屋交易产权管理之间应当打破信息壁垒，依法实现信息实时互通共享机制。

2.数据共享的具体要求

不动产登记中心与房屋交易管理机构应建立共享机制并实现数据实时互通。不动产登记中心应将不动产登记信息（含空间信息）、限制信息实时传送到房屋交易管理机构，房屋交易管理机构依送达的数据进行相应信息的归集。房屋交易管理机构应将楼盘信息、交易信息实时传送到不动产登记中心，不动产登记中心依提取送达的数据进行登记。

一是数据共享的日志问题。房屋交易管理与不动产登记紧密相联，对数据共享的实时性、有效性、安全性上均有很高要求，两方均应建立安全有效的数据共享日志，以便厘清责任。

二是数据共享的网络问题。由于房屋交易管理机构合同网上签约备案等系统均要求互联网访问使用，而不动产登记系统通常运行在局域网或者政务内网，数据如何共享，不动产登记中心应提前考虑。建议可以考虑专用光缆连接互通方式或是通过网闸等设备过渡。

三是数据共享的时效性问题。受理的登记业务保存后，不动产登记中心应同时将数据进行推送，若不动产登记记载登记簿后方才共享数据给房屋交易管理机构，将可能存在时间差，导致交易纠纷的发生。登簿后的有效数据再行推送以更新最终的限制状态。

四是数据共享的准确性问题。若数据共享仅仅是将不动产登记数据写入共享前置库，将导致房屋交易管理机构在获取最新的登记数据时需花费大量时间精力。应该在将不动产登记数据写入前置库时，通过技术手段通知房屋交易管理机构具体需要更新的登记数据索引，以便房屋交易管理机构及时更新数据。房屋交易管理机构的交易数据推送要求相同。

二、历史档案、登记簿及电子数据的管理与利用

在实现登记与交易机构数据共享互通的基础上，要考虑如何管理和利用历史档案的问题。依照国土资源部、住建部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国资发〔2015〕90号）文件精神，房屋登记资料由不动产登记机构管理，房产交易资料由房屋交易管理部门管理。原始房屋登记档案中包含交易管理与产权管理及登记的内容，无法分割清楚，原始档案不作移交，移交内容为房屋登记簿的相关数据信息。房屋登记簿作为登记结果信息进行移交，房屋登记簿由不动产登记机构管理，房产交易、产权管理资料由房屋交易管理机构管理。移交之前的房屋登记相应诉讼由房屋交易管理机构负责；移交后新受理不动产登记的相应诉讼由不动产登记中心负责。

为保证登记工作的延续性，在实践中各地历史档案、数据的管理利用主要有以下三种模式：

第一，依两部委文件精神，历史档案仍由房屋交易管理机构保管，房屋登记簿及相应的电子档案、图库复制一份移交给不动产登记中心。

第二，历史档案、房屋登记簿及相应的电子档案、图库全部移交给不动产登记中心，房屋交易管理机构保留电子成果。

第三，历史档案移交到政府下设的档案局统一保管，不动产登记中心和房屋交易管理机构都可以利用，房屋登记簿和电子档案、图库等资料由档案局、不动产登记中心、房屋交易管理机构各备份一份，以保证各部门日常的管理需要。

三种模式各有特色，主要还是看当地具体的情况，如果当地档案局管理规范，笔者最支持第三种档案管理模式。

房屋登记簿等信息交接后，有关登记信息的相应查询服务由不动产登记中心负责；有关合同备案、预售许可等信息的相应查询服务由房屋交易管理部门负责。个人住房信息证明（首套房、首购房）由房屋交易管理机构出具。

不动产登记中心与房屋交易管理机构应当建立房屋登记档案和房屋交易档案查询互用制度，以保证房屋登记和交易、产权管理的正常运行。

三、无缝对接查封工作

因协助司法部门的查封工作责任重大，在剥离过程中一直困扰着各地同行。该如何理顺不动产登记机构与房屋交易管理机构对涉及房产的查封工作，笔者认为可按以下思路进行分工：

涉及已进行登记类的查封及预查封由不动产登记中心负责，涉及开发企业的预售许可后未售部分及购房人合同备案后尚未办理预告登记的预查封由房屋交易管理机构负责。房屋交易管理机构受理的预查封数据实时推送给不动产登记中心，等同于不动产登记中心受理的预查封效力，在具备转本登记条件不动产登记中心受理相应业务时应办理正式查封，并通知房屋交易管理机构解除预查封。不动产登记中心受理的查封及预查封信息实时推送给房屋交易管理机构，买卖合同网上签约备案系统完全按照不动产登记中心提供的不动产单元限制状态（是否抵押、是否查封）进行网上签约限制。

四、楼盘表建立

楼盘表是描述物理数据及其关联关系，并可与权属数据、交易数据等其他相关数据相关联的数据组织方式。根据一个物业中每栋楼的房屋总套数以及具体的限制及历史记载情况来显示该栋楼中每个最小基本单元的真实情况。最早来源于开发企业的楼盘销控表，后延伸使用到登记领域。在涉及房屋的登记与交易管理系统中，楼盘表是一种重要的关联管理手段，主要分为商品房项目楼盘表和非商品房项目楼盘表。

那么，在管理与登记分立的机制下，应如何做好楼盘表的建立工作呢？笔者认为，考虑到商品房项目楼盘的复杂性，且前期的预售许可、合同备案数据较多，商品房项目楼盘表的建立应由房屋交易管理机构负责，房屋交易管理机构将预售的项目、在建建筑物抵押的项目楼盘表建立完毕后推送给不动产登记中心。涉及商品房项目楼盘变更的相应业务，应由房屋交易管理机构先进行楼盘数据变更后，不动产登记中心再行受理相应登记业务。如存在有在建建筑物抵押、预查封等涉及楼盘变更的数据，房屋交易管理机构应实时将数据推送到不动产登记中心。非商品房项目楼盘表由不动产登记中心负责，需确保新建楼盘房屋可与交易管理系统楼盘房屋数据共享，保持登记、限制、交易信息的一致性。

五、测绘审核的必要性

《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》均未提及不动产测量成果需要测绘审核的内容，较多地区不动产登记机构在流程设置及业务指南中未明确只提供具备资质的测绘机构提供的测绘成果是否可直接用于产权登记。那么在当前不动产统一登记的大形势下，用于产权登记的测绘成果是否需要测绘审核呢？

建设部、国家测绘局2000年出台的《房产测绘管理办法》规定，用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。出台的背景是在1994年出台的《城市商品房预售管理办法》运行后，各地房地产开发项目涉及的面积纠纷案不断涌出，经过不断的完善之后，于2000年才陆续出台了《房产测绘管理办法》《房产测绘规范》等系列规范房产测绘，明确行政机构的审核职能，解决了许多的面积纷争问题。

在当前去库存、稳市场的情形下，购房人相对不容易；购房人签约时间大多在预售阶段，到实际交房时间跨度长；随着行业的发展，房地产开发项目的设计越来越复杂，多种功能、用途交杂，涉及公共分摊部分有些又不是太明确；老百姓不仅对自己取得的不动产权利证书记载的面积十分关注，甚至对记载于登记簿的公共部分的权利范围与面积也十分关注。因此，由于面积的复杂性，涉及利益大，建议各地不动产登记机构应慎重取消测绘审核环节，特别是针对复杂的商品房项目，不宜将有资质的测绘机构提供的测绘成果直接用于产权登记，应经测绘审核后方可用于产权登记。

前置于不动产登记的测绘审核是住建部门以备案方式出具还是不动产登记中心内部设置的测绘审核职能，以何种方式进行审核不重要，重要的是应当通过测绘审核这个环节方可将中介机构出具的测绘报告用于不动产登记。至于以何种方式，由当地政府自行确定即可。

六、其他必要的关联

第14篇

1做好查封土地登记工作的意义

（1）通过不动产登记部门对查封土地进行登记，有利于人民法院执行工作的顺利进行：一方面有助于执行部门及时保全债权人利益，另一方面有助于不同的执行部门对宗地查封情况进行查询，根据查询结果，决定对同一宗地是否轮候查封。

（2）根据《物权法》，不动产物权的变动必须以登记为必要条件。人民法院查封的不动产，只有在不动产登记主管部门登记后才能对抗第三人，也就是查封情况一旦登记，宗地登记档案就在一定期限内不准改变，土地权利人任何恶意转让、抵押等行为的都是违法的，土地登记部门都不予办理变更登记（包括转让登记和抵押登记）。

（3）按照法释［2004］15号第26条“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”，《物权法》不动产物权登记发生物权的变动应该公示的规定，建立查封登记信息共享，将查封登记结果公示，避免被执行人的恶意行为而产生权属纠纷或行政登记失误，防止不明情况的第三人善意购买和借贷。

（4）根据《担保法》第37条、《城市房地产抵押管理办法》第8条的规定，被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押。查封登记结果公示可以为金融部门核定借款人信誉度、决定是否放贷提供依据。

2土地查封登记的法律依据

对不断增多的涉案不动产资产的保全、变现和转移问题，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号），具体规定了房地产的预查封登记、查封登记和轮候查封登记。《国物权法》规定，不动产物权的变动必须以登记为必要条件，人民法院查封的不动产，只有在不动产登记主管部门登记后才能对抗第三人。国土资源部2007年40号令《土地登记办法》也明确地将土地查封登记纳入“其他土地登记”的范畴，将查封登记明文规定为一种登记类别，并具体到九项条款就土地查封登记做出明确规定。查封登记，是不动产登记机构协助人民法院动用国家强制力维护社会公平正义重要的法律举措。

3做好土地查封登记工作的建议

3.1建立严格的土地查封登记制度

（1）应当根据《物权法》、《土地登记办法》、法发[2004]5号、法释[2004]15号，国土资源管理部门与人民法院根据当地实际制定切实可行的工作办法和程序，便于执行和操作。

（2）由于一宗地可能涉及不同地区或不同级别的人民法院执行部门，鉴于土地的属地管理，关于土地查封的情况最终汇集在当地国土资源管理一个部门，国土部门要对各种查封包括预查封、轮候查封以及不同执行单位的查封进行详细的登记，便于查询。

（3）法院执行部门应严格规范执法程序，与国土部门认真厘清土地归属，相互结合做好查封土地登记工作。在查封期限到期后，未执行完的案件要及时续期，在案件执行完毕后，对未处理的土地使用权解除查封的，应当及时做出解除查封裁定，并将裁定书和协助执行通知书送达国土资源管理部门。

3.2厘清土地权属正确查封每一宗土地

根据法发[2004]5号第五项“人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。”

（1）土地登记资料是确定查封土地权属的首要依据。收到法院的协助执行通知书时，国土部门应查阅权属登记档案，核实被查封的土地是否进行过权属登记，如已进行登记的，其土地使用权人、坐落等是否相符，是否还有其他共有使用权人。

（2）国土部门出具的权属证明也是确定查封土地权属的重要依据。没有进行登记的土地，国土资源管理部门应依据第二次土地调查（城镇地籍调查、农村土地变更调查）资料，查清权属状况，并出具权属证明。

（3）对未登记在被执行人名下的土地权属（包括登记在其他使用者名下或者有明确使用权人尚未进行登记的），按照法院发出的预查封通知书办理预查封登记。

（4）国土部门发现协助执行通知书记载的土地状况与权属登记不一致，或与国土部门确定的土地权属状况不一致，无法查封的，应及时书面告知法院，由其核实后重新补发协助执行通知书进行查封。

（5）对有其他法院查封在先的，应及时书面告知法院，由其确定是否轮候查封。

3.3严格规范土地查封登记工作程序

工作中主要做好一查、二封、三登记、四公示4个步骤：

首先协助法院对土地权属状况进行查对和核准；其次经过核对权属可以协助执行的，受理协助通知；第三，在相关档案管理资料中进行记载；最后建立查封土地台帐，将查封情况公示。

（1）查封登记工作中最重要的是档案管理。一是对于已登记的土地，要将查封情况在土地登记簿上进行详细记载；二是对于未进行登记的土地，应该建立查封土地管理台帐，利用地籍信息管理信息系统，在属性管理层中进行备案管理；三是无论登记还是未登记，都应该建立统一的管理台帐，方便结果查询；四是对协助执行通知书进行专门的入档管理，便于查阅和使用；五是按照属地管理方式，由上一级主管部门受理协助的下一级辖区范围内宗地的查封，要将查封件及时转交办理。

第15篇

理清房地产交易管理与不动产登记的边界后，从业务角度来说，职能可以分的很清楚。但要实现良好的运转，最重要的环节还在于双方数据能实现实时共享。只有在真正实现实时共享的基础上，才能实现房地产交易管理部门进行过程管理，不动产登记机构进行结果登记的分工合作模式。但目前真正实现这目标的城市极少，主要原因有四：

一是不动产登记系统设置在政务内网，房地产交易管理系统因为要对开发企业、中介公司网签合同设置在外网或是政务外网，从安全级别上不能直接互通，应通过前置库、网闸等安全措施进行隔断。

二是实现实时共享的主要责任单位不明确。《不动产登记暂行条例》规定，“国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台”，因为是会同办理，则多地出现互相推诿等情形。

三是共享的内容因没有明文规定，出现理解不同，导致不动产登记与房地产交易管理双方协商不下。

四是软件商技术力量跟不上。目前不动产登记软件普遍业务系统的建设尚不完善，实时共享的技术开发就只能放在后一步了。

因此，只有不动产登记机构与房地产交易管理机构都意识到数据实时共享的重要性，特别是不动产登记机构要加快共享平台的建设，方可让双方的流程更流畅更便捷。

二、转变理念，房地产交易管理不仅仅是房屋交易管理

原有房屋登记与土地登记机构分立的模式，习惯性地让各地交易管理机构在转型过程中仅仅定位在房屋的交易，有观点认为“房地产”中“地”的流转管辖权在国土部门，所以，交易管理的对象仅仅只是针对地上的房屋。对些，笔者持否定意见。土地出让只是流转过程中的一级市场，建立在土地之上的房屋与土地权利是密不可分的，交易过程中流转的并不仅仅是地上之房屋，而是房屋与土地共同的权利，就如同房地产开发，为什么不叫房屋开发是同一个道理。

因此，房地产交易管理的定位应当在房屋交易管理的基础上进行提升，应及时脱离记载的登记理念，转变到管理理念。房地产交易管理机构应致力于市场具体交易规则的打造，致力于有序的房地产交易秩序的打造，对具体的市场主体履行监督管理的职能，有效地保护交易双方的权利。

三、打造房地产交易管理新平台

在不动产统一登记前，各地登记机构或多或少都有些行政管理职能，但基于理念与人员配置的问题，各地房屋登记机构的工作重心大多放在登记工作上，对于这些管理职能一般只是例行性办理，无精力与人力去认真研讨。在登记职能剥离后，交易管理机构应当及时转变理念，通过实现数据实时共享，利用不动产登记信息数据分析研究，制定更为合理的流程，打照全新有序的房地产市场管理模式。

我处未来全新的交易管理平台拟包含以下六大模块：

1.基础管理

房地产信息网：根据最新的职责划分，改版原房地产信息网，将登记部分内容移除，修改单位名称、科室职责、办事指南、收费标准等内容，增加住房保障、物业管理等栏目。

测绘及成果管理子系统：建立生成楼盘表基础数据测绘及成果管理子系统，将房屋预测绘、实测绘成果进行备案审核，审核完成后测绘成果更新至楼盘表。包含预测绘成果备案、预测绘成果变更、实测绘成果备案、实测绘成果变更等模块。

从业主体管理子系统：实现从业主体（房地产开发企业、房地产经纪机构、物业公司、商业银行等）的统一认证、资质基础信息、奖惩记录等管理。包含从业机构管理、从业人员管理、信用档案管理等模块。

房屋交易与产权档案管理子系统：实现房屋产权管理与房屋交易登记档案管理。包含房屋交易档案、房屋登记档案、不动产登记数据管理、商品房转让备案（预留）、房屋产权确认（预留）、房屋产权变更（预留）等模块。

远程委托与身份验证子系统：通过远程端口对身份证件进行真实性、合法性前置验证，拍摄现场照片确保委托意见的真实性，利用系统选择委托事项自动生成格式化委托书。通过系统，将前来交易管理机构窗口办理业务的申请人的人像照片进行采集、存储，与申请办理的业务一一对应。同时支持外业取证拍照后的照片导入功能，以满足上门服务的需求。

统计分析与信息子系统：在用户权限分级管理的前提下，提供住建部报表（日报表、月报表、房综3表）、住建厅报表、房地产市场分析报告与自定义报表、统计及综合查询功能，根据统计、决策需求，进行自定义模式的统计分析，并自动生成统计成果。各级别用户查询信息的分类、统计分析等，最终实现多方面多渠道查询，多功能多样化统计及多层次综合分析。

房屋交易管理与不动产数据共享接口：实现房屋交易管理数据（商品房、存量房买卖合同备案数据、楼盘表数据）与不动产登记中涉及房屋部分的相关登记数据共享。

楼盘表匹配不动产单元模块：为解决由于不动产登记系统未与交易管理系统历史楼盘表匹配导致数据无法关联的情况，特设计楼盘表匹配不动产单元模块，通过人工手段逐一将楼盘表房屋与不动产单元进行匹配，匹配后相应的登记数据实现自动共享读取。

2.商品房管理

商品房预售许可管理、商品房项目现售备案管理子系统：依楼盘表将开发企业商品房项目预售许可、现售备案通过信息化手段进行管理。包含预售许可申请、预售许可变更、预售许可撤销、现售备案申请、现售备案变更、现售备案撤销等模块。

新建商品房网签备案管理子系统：实现商品房买卖合同网上签约备案管理功能。包含合同模板管理、合同签约、备案审核、合同变更、合同注销等模块。

商品房预售资金监管子系统：实现商品房预售资金智能化管理，可设置多种监管模块，实现一个楼盘项目在多家银行共同监管。同时与商品房网签系统数据共享，实现预售款应到账资金自动核算、未到账资金自动报警、超期未到账自动取消网签资格等智能管理功能。包含监管账户开户、监管协议签订、监管进度申请、监管资金入账、监管资金拨付等模块。

购房补贴管理子系统：实现对于当地去库存政策中购房补贴的智能化管理，可设置多种补贴方式（按总额补贴、按平方米补贴、退返契税等），智能判断房屋是否符合补贴条件（是否在补贴期间内签订合同、购房人是否已享受过补贴等）并自动计算补贴金额。同时与商品房网签系统数据共享，实现未退返购房补贴不予注销合同的自动限制。

3.二手房管理

存量房网签管理子系统：实现存量房交易行为备案管理功能。包含房源自动核验、房源委托挂牌、存量房买卖合同网签、存量房转让（继承、离婚析产、法院拍卖等交易行为）备案等模块。

存量房交易资金监管子系统：实现存量房交易资金管理。包含监管协议签订、监管资金缴纳、监管资金拨付等模块。

4.其他交易管理

房屋租赁备案管理子系统：实现房屋租赁行为备案管理功能。包含租赁房源、租赁合同备案、租赁合同变更、租赁合同注销等模块。

房屋抵押备案管理子系统（预留）：包含在建工程抵押备案、预购商品房抵押备案、已取得所有权的房屋抵押备案、在建工程转现房抵押备案、抵押权变更备案、抵押权撤销备案等模块。

5.住房保障管理

住房保障信息系统：通过建立统一的标准化保障房管理平台，将各县市、社区、街道居委会、民政、公安、税务、社保、工商、房管等部门联系在一起，共同协作、共享数据。建立标准化的保障房管理系统，实现对市、县/区、街道/镇、社区/村委会的四级住房保障业务管理的有效监督。

6.物业管理