房地产行业收入范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产行业收入文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

1. 哈尔滨市财政收入对房地产业的依存现状

1.1哈尔滨市财政收入对房地产业高度依存

“十一五”期间哈尔滨市财政收入约有30%左右的收入来源于房地产业。2011年，哈市全年财政一般预算总收入502.1亿元，比去年增长22.3%。其中，地方财政一般预算收入300.3亿元，增长27.0%。主体税种中，营业税92.9亿元，增长30.1%；企业所得税31.5亿元，增长29.8%；增值税28.6亿元，增长11.1%；个人所得税12.9亿元，增长32.3%。其中土地出让金收入为253.14亿元，根据图表1分析可以得知，哈尔滨市财政收入和哈尔滨市房地产上交利税呈现同步增长局势，且比重始终维持在30%左右。2007年哈市全年房产上缴利税占地方财政收入比重达近几年最高，达31.77%，而后趋于平缓回落。“十二五”期间随着哈尔滨市财政收入的飞速增长，其房地产业也有了欣欣向荣的发展。其哈尔滨市的财政收入与房地产业呈现高依存度的正相关发展。成为哈尔滨市财政收入的主要增长极。

1.2哈尔滨市土地出让金占地方财政收入比重强劲增长

哈尔滨市2009年土地出让金为154亿元，占哈尔滨市财政收入（333.3亿元）的46.2%；2011年哈尔滨市土地出让金253.14亿元，增长了近100亿元，年均增长约为49%，占比哈尔滨市总体财政收入的50.41%.呈现强劲的增长态势。

2. 哈尔滨市财政收入对房地产业过度依存所产生的问题

2.1新型工业化进程中的财政收入对房地产业依存度过高

随着哈尔滨市新型工业化的发展，其财政收入对土地的依赖程度越来越高。哈尔滨市城镇土地税收收入从2000年到2006年一直持稳，从2007年开始，住房市场化炽热，城镇土地税收收入翻一番，近几年房地产行业相关税收也在逐年上涨，城镇化建设在房地产的热销中体现的淋漓尽致。工业化的过程中哈尔滨市的城镇化进程越来越快，而地方的财政支出也越来越大，因此需要更多的财政收入来维持财政支出。哈尔滨市的就业、医疗、教育、社会保障等财政支出呈现持续增长态势。如下表，民生问题一直是哈市政府所重视的，在一些呼吁房价过高的声音中，哈市政府于2006年开始着手解决人均使用面积7平方米以下的低保家庭廉租房问题，而后每年的廉租房建设面积都在持续增长，但仍抵挡不住房地产的热销形势。伴随着土地税收收入上涨的还有土地行政性收费及相关财政收入，可见房地产行业的腾飞所带来的财政收入相当巨大。民生问题体现在多个方面，廉租房解决的只是一小部分，廉租房的投入使用在一定程度上会控制了房地产行业的相关税收，然而，970万人口所需要的医疗卫生、教育、公共设施建设支出的负担可想而知。从2002年到2010年，8年间相关民生建设支出翻一番。正当其时，全国大部分城市悄然出现了“第二财政”。可见大量的财政支出，需要大量的财政收入来维持平衡，而如果去掉房地产业的财政收入部分，则很难维持财政支出的正常运转。

2.2哈尔滨市的房地产业存在较大的发展空间

2011年，全年哈市土地出让金达253.14亿元，同比2010年增长35.7%，与其增长率相比，上涨11个百分点，占哈市全年总财政收入的50.4%，同比上一年增长5个百分点。纵比土地出让金平均水平较高的北京，其在2004年就已达到所占财政收入的76%，此时全国的土地出让金所占财政收入的比例也在逐年上涨，“土地财政”的趋势呈现全国化趋势。土地的出让使房地产行业持续加温，财政方面对房地产行业的依赖性可见一斑。通过分析哈尔滨市与北京市房地产业与全国的比较分析，一线城市的财政收入要比二线城市的财政收入对房地产业的依存度更高一些，哈尔滨的依存度相比较而言还有很大的发展空间。如表3所示。

3. 解决财政收入对房地产业依存问题的对策措施

3.1继续加大政府的宏观调控政策

哈市财政收入对房地产行业依存度太高，一但出现房地产行业萧条或者回落严重等现象，就会造成经济结构失衡，为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持 自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地产市场有望实现“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨；更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难，而非豪宅市场的非理性繁荣；更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资投机工具。适当的土地出让能助财政于一臂之力，土地是人们生存的根本，也是有限的资源，更应该追求财政上的可持续性发展，在产业结构调整中找准重点财源。总之我们要在合理的财政收入增长的前提下，适当的调控财政收入对房地产业的依存程度，通过合理调控土地出让金价格来合理的拉动财政收入的良性增长。积极向上争取政策资金支持，合理调配财源比重。

3.2大力发展县域经济拉动财政增长，减少财政收入对房地产业的依赖度

着力发展黑龙江省县域经济，做好以产业园区为依托的经济发展，加大政策资金扶持力度，积极推进重点产业项目建设，以农业产业化、新型工业化、经济一体化为发展方向，大力发展县域经济第二产业，优化发展第一产业，合理稳定发展县域经济第三产业，从而加大县域经济的整体发展，吸引更多的劳动力以及居民家属向县级城市的发展，缓解一二级城市的发展压力，来合理调动人口流动，从而会相对的减少财政收入对房地产业的依赖程度，加大财政收入在三大产业中的合理增长。

3.3转变唯GDP论观念，优化财源结构，促进财政收入的可持续发展

财政收入的增长应是一种合理的增长，不应为了增长而增长，仅仅依靠房地产业的增长来拉动财政收入的增长是不合理的一种财政收入增长模式。哈尔滨市财政收入的增长要摒除唯GDP的数字增长论，改变财政收入来源增长观念，依托老工业基地、农业大省、资源强省走特色的适合哈尔滨市的经济增长模式，优化财政收入的财源结构，促进哈尔滨市财政收入的绿色可持续发展战略，响应“十二五”发展规划，促进哈尔滨市经济的健康发展。

第2篇

关键词：实质重于形式；房地产；收入；确认

实质重于形式的思想运用最早起源于英国，而这一概念在1970年的第四号公告“基本概念和会计原则”中就已经提出过，其阐明了实质重于形式的重要观点。

我国在《关联方关系及其交易的披露》中也首次提出了运用实质重于形式的判断标准来推断是否存在着关联关系的规定，要求按照关系的实际性质进行判断，而不能单纯依靠法律形式予以确定。之后我国企业会计制度正式将实质重于形式作为了企业核算时应遵循的原则之一。但是“实质重于形式”这一原则主要是在企业资格的认定和税务办案中广泛被采用，在经济上的实质内容和法律上的形式条件孰重孰轻却一直都是财务与税务争论的焦点。

一、“实质重于形式”原则产生背景及其运用意义

1.“实质重于形式”产生背景

（1）国际化标准促使提高会计准则。WTO后，我国从初次与各国经济的接触到后来不断的业务合作以至后来与国际经济的深度交融，这就从业务，管理、财务各个方面提出跟上国际化的要求。财务报表体现了一个企业的经营状况和管理水平，根据我们计划经济时期制定的会计准则肯定已经不能再跟上国际化的脚步，只有和国际接口我们才能和其他国家站在同一起跑线，只有按照国际标准提供真实、可靠、公允、可比的会计信息，国际经济才能接纳我们参与到国际贸易的竞争中去。

（2）企业的构成形式和业务的繁杂化因素。当改革开放的脚步大步走来，市场经济替代了原有的计划经济，顺势而发的新生企业呈现出多种多样的组织架构，对会计核算和财务信息披露提出了要顺应时代的要求；在市场经济的带动下，一些投资企业，证券公司等一些新兴的行业如雨后春笋般发展了起来，各种合并、转股、兼并、改制业务频繁发生，增加了会计对象的复杂性，如此繁杂化的业务要求企业在进行会计核算处理时，要基于不同的会计原则、方法和程序考虑并在其之间进行选择，所作税收筹划更要基于业务的实质前提下进行 。

（3）旧的原则、旧的制度存在着一定的缺陷。我国在市场经济初步阶段制定的会计制度必然存在很大的局限性，任何事物都是随着社会的发展而发展，随着进步而进步，随着问题而完善的。当旧的会计制度已经不能可靠的反映会计信息和会计数据进行可比时，就要对相关的原则规定进行订正、细化和补充。

2.在会计核算中运用“实质重于形式” 的重要意义

（1）是对权责发生制原则很好的补充。权责发生制原则是进行会计核算的基本原则，特别是在收入的确认和费用的配比上都遵循了这一原则 。虽然每个企业所处的国内国际经济环境不尽相同，但由于现金流量表的编制是基于收付实现制，所以从现金流量表上能够更好了解企业现金流入的构成，分析企业偿债和支付股利的能力，更能反映企业在一定期间内的获取或支付现金的潜力。因此我们在运用权责发生制原则编制损益表和资产负债表的基础上，仍然需要进行现金流量表的编制来作为补充。

（2）是对一贯性原则做出的补充。一贯性原则要求企业的会计核算方法在前后各期保持一致，不得随意变更，其目的是为了更好的对同期或不同时期的数据进行分析比较。但是，如果使用的核算方法已经不能再如实的反映企业的经济实质，不能够恰当地反映企业的财务状况和经营成果时，企业可以在会计准则或制度允许的范围内变更核算方法，同时做相应披露。这也体现了实质重于形式原则。

（3）与谨慎性原则相辅相成。谨慎性原则即“宁可预计可能的损失，不可预计可能的收益”，因谨慎性原则而在期末对各种资产计提的跌价准备就是实质重于形式原则的最突出体现。市场经济中资产发生减值的可能性已经成为必然，在年度终了时，资产的市场价值低于账面价值时，原账面记载的资产价值就不再具有真实性，所以在期末的时候出现了资产减值的情况就应对资产计提减值准备，来调整资产的账面价值，这也很好的说明了实质重于形式的原则。

二、“实质重于形式”原则在房地产行业收入确认中的应用

1.关于房地产行业的收入确认的相关规定

我国的收入准则在经历了新旧会计制度改革后，对收入在定义、适用范围等方面的规定都有了很大的变化，但是在商品销售收入和提供劳务收入的确认条件上的表述却没有太大的本质改变。由于房地产的产品具有特殊性，所以确认收入时应具备以下几个条件：

（1）房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）；

（2）完成竣工结算（说明成本能够可靠的计量）；

（3）签订售房合同和收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；

（4）房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。

2.房地产行业的收入确认举例

房地产行业的建造周期一般较长，至少要在2至3年甚至更长时间。随着人们对住房的需要日益强烈，即使房屋还没有竣工只要是取得了预售许可证的情况下，开发商就可以对外开始进行销售，这个阶段被称为预售阶段，这个阶段的房款收入并不是准则当中规定的收入，被称之为预售收入。

例：客户陈某在2010年初购得A公司开发的商品房一套，总价款95万。陈某在缴纳了5万元的定金后签署了认购协议，约定7日后交首付50万元（含认购款5万元）的同时签署正式的商品房预售合同，在合同中双方就确定了陈某的剩余房款支付方式为分期付款方式，分别应于为2010年的3月份35万元，4月份10万元，最终的价款待实测面积后对差额部分进行多退少补。合同中载明的交房时间为2011年6月30日。

该笔业务开发商在收到定金时应作如下会计处理：借：银行存款—5万元

贷：预收账款—**项目 **房号 陈** 5万元

签署预售合同收到首付款时（因为首付50万元中包含定金5万，定金在收到款项时已经进行了会计处理所以首付的确认金额为45万元）：

借：银行存款 — 45万元

贷：预收账款 — **项目 **房号 陈** 45万元

10年3月收到支付的分期房款时----

借：银行存款 — 35万元

贷：预收账款 — **项目 **房号 陈** 35万元

10年4月收到支付的最后一期房款是----

借：银行存款 — 10万元

贷：预收账款 — **项目 **房号 陈** 10万元

2011年6月30日A公司的工程已经清算，实测面积报告也已经取得，按照合同约定如期交付房屋给业主，并收取了房屋的多退少补款1万元时----

借：预收账款 — **项目 **房号 陈** 95万元

银行存款 — 1万元

贷：主营业务收入 — 96万至此房屋的款项已经收妥，房屋已经办理了交付手续，和房屋有关的管理权和控制权都移交给了业主，正是符合了确认收入应具备的条件。

但是实际上很少有开发商能如期真正交付给业主的情况，就这种情况又分为2种不同的原因：

（1）一种是实质、形式同时不具备。是指项目因种种原因延期没有如期完成，到了合同约定的时间不能交付给业主使用。通常这种情况在税务稽查的时候，就会按照合同的约定来要求企业做收入的确认，笔者片面的认为在这类情况下就应该依据实质重于形式的原则来判定，不符合收入标准的不予确认收入。

（2）另一种是具备实质，但是欠缺形式。这种情况是指竣工决算都已完成，实测面积的数据也已经掌握，但是由于在建设过程当中的超规划，需要补交部分土地出让金，企业在告知业主的情况下，按照合同的约定的时间先行交付了房屋。首先明确这是一种非正规的交付，财务人员应该依据实质重于形式的原则按照合同约定做如下的销售确认：

借：应收账款 **项目 **房号 陈** 1万元

预售账款 **项目 **房号 陈** 95万元

贷：主营业务收入 96万

三、“实质重于形式”原则在收入确认中应注意的问题

1.提高财务人员自身素质

“实质重于形式”原则在收入确认中要怎样去运用、要运用的度的掌握，是基于一个良好财务人员的职业素养的。如果该原则都够合理的运用，那么会计信息的真实可靠性就有了保证，反之如果运用的失当，则其可核实性就会引起质疑，甚至有些会计人员会以此为借口为自己的主观臆断做辩解，从而提供毫无价值的会计信息。提高财务人员的素质一方面应定期对财务人员进行职业道德和专业知识的培训，开展案例分析和座谈会；另一方面，可以组织向同行业的其他企业进行学习和观摩，也可以邀请相关税务、法务等部门的专业人士进行一些专题课程的交流。

2.企业应重视由此带来的会计风险

实质重于形式这一原则往往是需要会计人员按照自己的经验主观做出的判断，而这个经验又因人而异，每个人的见解不同就会产生不同的处理意见，由此也会带来后续的税务风险，这种运用判断提供的会计信息因其经验性存在导致损失的可能性被称作为会计风险。在企业内部，可以通过强化岗位责任制管理，加强企业内部审计，提高财务人员法律意识等方式；而在企业外部，则可通过聘请专业人士进行税收筹划和法律咨询等途径来降低会计风险。

3.正确看待相关政策规定之间未涉及到的因素

从实质重于形式原则在会计收入确认中的应用可以看出，会计准则中对确认收入规定了应符合的前提条件，但是这些条件是否为同时具备还是分别具备应该进一步做严谨的说明、补充，或者做特殊事项的解释。

总之，贯彻实质重于形式的原则，不但有利于我国会计核算原则向国际会计惯例靠拢，更有利于提高会计信息质量。但是这是基于一个有高度责任心、正义感、高素质的具有专业知识的财务人员基础上的，对一项业务的理解和把握如何做到理论联系实际，应该做到不辞辛劳、深入现场、不耻下问，不断学习。如何在以法律法规为前提的基础上来对新问题新情况进行研究和探讨是每个财务人员要做深刻思考的，

参考文献：

[1]企业会计准则第14号—收入（2006）（财会[2006]3号）.

[2]国税发[2009]31号.

第3篇

关键词：房地产开发商 年报收入 良性披露

一、引言

所谓“良性披露”是指房地产开发企业以投资者利益为出发点，完整、持续、有针对性地公开财务信息。根据《企业会计准则第 30号――财务报表列报》的要求，房地产开发企业应该对外报告与销售收入确认相关的会计政策和不同类型销售收入的价值信息，为会计信息使用者的的决策提供帮助。根据《国际会计准则第1号――财务报表的列报》的要求，财务报告的目标是向广大会计信息使用者提供财务、盈利和现金流等相关信息，反映管理层的受托经营责任。根据上海证券交易所的《上市公司分行业经营性信息披露指引第1号――房地产》，房地产开发企业应当披露房地产销售情况。本文选择了5家具有代表性的房地产开发企业为样本，对其年度报告进行分析，探析房地产开发企业收入的披露。

二、房产销售收入确认政策披露现状分析

根据《2014中国房地产上市公司测评研究报告》综合实力排名（排除境外上市的地产开发商），本文选择前5名境内上市公司（万科、保利地产、招商地产、华夏幸福、金地集团）作为样本，探讨房地产开发商收入政策披露情况（见表1）。

经过分析样本公司收入披露的政策，房地产开发商在收入确认过程中根据收入确认的五个条件并结合销售合同的签订、竣工验收、付款证明（收款权）、交房手续等环节进行账务处理。该做法紧密围绕准则，但也存在以下问题：

首先，销售收入确认政策披露的语言过于准则化，个性化语言匮乏。众所周知，地产销售和工业制造企业的产品销售存在较大区别，收入的确认政策应该突出房地产行业的销售流程和后续服务。现实中，房地产开发企业不动产销售大致经历收取会员费或诚意金、签署销售合同、开具销售发票、交付钥匙、办理产权转移等程序，房地产开发企业应结合上述销售环节和相关的销售文件（销售合同、发票、交房证明）综合分析确定收入的确认时点。

其次，年度报告中披露的收入确认政策未能联系房地产开发企业的土地开发模式和楼盘销售模式。现实中，房地产开发商的建设用地大多通过招拍挂方式取得，由于后期开发资金需求压力大，房地产开发商可能会考虑采用合作建房、合资建房、受托建房等不同开发模式。很明显，不同模式下其收入的确认时点并不一致，因此在披露收入政策时应结合土地的开发模式。如上所述，房地产开发企业的房产销售模式较多，出于提高销售效率和专业化的考虑，企业经常把自身开发的产品外包给专业房地产公司，由该类公司进行整体策划营销，此时收入的确认就与其销售方式相关。同样，上述样本企业披露的销售收入确认政策中并未指出其销售模式。

三、营业收入列报现状分析

经过对样本公司2013年度财务报告列报情况的调查分析（见下页表2），发现房地产开发企业在会计数据和财务指标摘要中遵照列报要求披露了近三年的销售收入和增长率;在董事会报告中分行业、地区披露其销售签约面积、签约金额和市场占有率等数据，并在报告中披露了其前5名客户的销售额，但还需要在以下方面进行改进：

首先，年度报告集中在披露房地产开发企业的主营业务状况、投资区域、历史财务状况等历史信息，而反映房地产行业特征、企业价值创造力和前瞻性会计信息过少。历史销售收入信息是房地产开发企业确已实现的，实际决策中，信息使用者不仅要了解过去的信息，更要求提供信息的一方披露未来的收入预期实现信息。但上述样本企业少有披露其房产的预期销售价格以及竞争性楼盘供应数量等影响收入实现的重大不利因素。样本公司的大多数收入披露内容属于“强制性披露”，管理层为制止信息不对称致使不利选择可能给企业带来危害，更乐意披露“好信息”，而对“坏消息”不公开，特别是对房产销售收入实现的系统风险信息的披露少之又少。

其次，样本公司年度报告中的相关指标披露形式单一，大都是绝对数和百分比指标，缺乏多层次的统计指标。样本企业的年度报告中披露企业最近3个会计年度的收入数据，基本做到了同一企业不同历史年份的纵向可比，但横向可比也应予以考虑。目前房地产开发商的年度报告中披露的收入数据，缺乏行业间的对比，无法显示其在行业中所处的位置。对于报告使用人来说，了解企业的行业地位和获得不同历史时期的收入数据一样重要。

最后，上述调查的样本企业同属房地产开发商，由于证监会了统一房地产行业信息披露制度，不同样本企业的年度报告披露框架大体一致，缺乏个性，很难得到不同房地产开发商之间除营业收入数额和增长率之外其他有区别的会计信息。很明显会计制度在强调强制性披露和会计信息可比时，影响了房地产开发企业会计信息披露的个性，这样会从表面上给投资者造成不同企业信息披露内容一致的错觉。此外，通过调查研究发现，样本企业的年报收入披露时间更多倾向于三月份，少有企业延迟到四月份，这说明房地产开发企业对年报信息披露的及时性关注程度提高，这样更有利于年报信息的挖掘使用。

四、销售收入年报披露的改善对策

首先，房地产开发企业销售收入的确认政策应紧密结合房地产开发流程对外披露，抓住签约时间和金额、竣工验收时间、收取房款进度、交房手续的办理进度、入伙手续、钥匙领取等关键节点披露其收入政策，避免照搬会计准则，导致披露语言形式化。应结合房地产开发企业的土地开发模式和销售模式来披露收入的确认政策，在自主开发模式下收入的确认政策可以完全遵照已有的准则，在购房者领取钥匙，办理完入伙手续后确认收入。出现合作建房、合资建房等情况时收入的确认政策需要考虑合同中的细节条款披露。在代销方式下收入的确认政策应该联系代销协议中具体的权利和义务来确认收入。

其次，房地产市场繁荣很大程度上受到政府信贷、税收、土地等政策影响，当前限购成为了楼市调控的主旋律，限购对稳定房价和打击投机炒房具有明显作用，受政策冲击，城市商品住宅的成交量大幅萎缩。同时，过紧的调控政策造成土地一级出让市场总体低迷，地方土地市场成交金额也呈现了大幅下滑，购房者等待气氛长期累积。从以上可以看出房地产行业的宏观政策对不动产成交额的影响程度较深。作为房地产开发商应当详细披露国家未来的房地产业宏观调控政策走势预测和收入风险，给投资者详细的政策投资预期。

再次，房地产开发企业除了应该结合行业特点差异化披露销售收入，同时还应披露当期合同销售均价、楼面地价等以便于房地产开发企业之间可比，为投资者决策提供依据。房地产开发企业良性成长依赖于其开发产品的吸引力、竞争力，房地产开发商收取会员费、诚意金、定金等收入尚未形成的销售收入，能很大程度上反映房地产开发商的市场接受程度，为了向投资者提供决策相关信息，应在报表附注中详细披露会员费、诚意金、定金等项目形成的“其他应付款”和“预收账款”明细账。

最后，现有信息披露过分强调可靠性和历史成本原则，把重要性和决策有用性放到了次要地位。笔者认为，企业应当在附注中增加披露与未来收入实现有关联的会计信息，以及国家未来的房地产业宏观调控政策走势和收入实现风险。该举措有利于帮助决策者预测未来收入走势，提高会计信息的可利用度。除此之外，收入的披露顺序应按照报表使用者的决策相关性先后排列，尽量减少不重要事项披露，避免“噪音”。X

参考文献：

第4篇

关键词：房地产企业 财务风险 风险控制

我国的城市化进程加快，房地产行业高速发展。房地产行业的投入资金大且周期性长，面临着诸多风险，尤其是财务风险，再加之国家的宏观调控政策也限制着房地产企业的发展。为了降低和控制各项风险，我们急需找出相应的解决方法来提高抵御风险的能力。我国的房地产企业的会计核算比较滞后于市场经济，很难与市场经济的发展相匹配，不利于完善房地产企业的制度，并且加剧了房地产行业的风险。相关房地产企业应当改进会计核算制度，使会计核算制度契合市场经济的发展规律，促进我国房地产企业的健康发展。

一、目前房地产企业财务核算呈现的问题

（一）财务核算基础工作薄弱

我国房地产企业发展的时间比较短，管理经验欠缺，尤其是财务核算的基础工作非常薄弱。没有设立专门的会计核算科目，各房地产企业仅是根据新会计准则的要求自行设定，影响了财务指标的可比性，导致了企业会计核算结果不能被会计报告使用人所理解，另外相关的工作人员也比较欠缺专业的房地产财务会计核算知识。

（二）销售收入核算相对复杂

房地产企业对其自行开辟的销售收入在确认上比较困难，这是由于房地产开发企业的收入确认条件有不同的规定。有的是按照《房地产开发企业会计制度》的规定，有的则是按照《企业会计制度》和新企业会计准则的规定。这使得房地产企业的销售收入确认变得极为复杂。

（三）开发成本与销售收入不具有配比性

房地产的开发需要经过很长的时间，需要经过立项、建设、预售、销售、售后等多个阶段。房地产企业前期投入资金很大，而该行业产品采用预售制，只要工程没有通过竣工验收等未达到符合确认收入的条件，那么产品的销售收款与销售收入就不一个时点上，这就造成了投入与产出的不匹配，在会计核算上违背了配比原则。

（四）会计信息风险披露不足

房地产行业的经营是一个复杂的过程，资金投入巨大，且收入回报需经过一段漫长的时间，这造成了企业巨大的风险。目前房地产行业没有对房地产企业提取质量保证金施行披露，我国的相关法律规定房地产企业可以提取质量保证金，但是也并没有对提取质量保证金的风险施行披露，所以可以看出房地产行业对提取保证金缺少披露。

二、房地产财务风险管理与控制要点

（一）落实财务核算，完善会计报告制度

由于房地产行业的发售周期长，所以我们要明确房地产企业销售收入的核算范围。按照严格的规定对企业自身项目规模的情况进行会计核算，要求企业建立具体明细的账目，并且根据房地产开发的具体要求选定核算的对象。目前还没有专门针对房地产企业的会计科目，但可以临时根据新会计准则对特殊企业会计科目的做法，在准则中增添房地产企业专用会计科目，然后加快对房地产企业的会计报告制度的完善工作。

（二）完善收入确认的标准

在对房地产行业的会计核算过程中，加强完善收入确认的标准。房地产企业经过竣工验收、房产管理部门出具的面积测绘表、办理交房手续、履行了销售合同中规定的义务且价款已收取、成本能够可靠计量后才满足确认收入的条件。尽管房地产开发企业已经取得了预售房款，这也不能够作为收入确认的条件，但可以根据相关的法律标准为收入确认提供依据，保证房地产开发企业的收入能够获得更好的核算。

（三）提高信息披露质量

房地产行业是一个高风险行业，所以要加强对其风险的披露。在风险分析中包含抵押担保风险、土地风险、筹资风险、工程建设风险等，这些都需要进行风险的披露。这样就可以提高房地产行业的透明度，也有利于对风险的防治。要制定和完善对质量保证金的风险管理制度，也要重视对房地产企业的现金流向的披露，增加现金流量信息的有用性。总之要加强对信息、风险的披露，提高房地产企业抵御风险的能力。

（四）建立财务预警系统

首先，制作现金流量表通过现金流量表我们可以了解市场资金供需和环境的变化，还有利于房地产企业的领导者做出正确的决策。其次，建立一套完整的成本核算管理制度和标准是不可或缺的，完善的制度有利于企业控制成本和增加盈利。再次，我们要加强对应收账款的管理，提高资金的利用率，促进企业可持续发展。最后，我们还要特别关注银行利率的变化，以寻求最佳的资本结构。

（五）合理选择投资组合模式

房地产开发企业的投入资金庞大，有些重大的项目涉及过亿的金额。于是选择合理的投资组合模式对房地产企业来说是极为重要的。房地产企业要严格遵循市场规律和国家的宏观调控政策做好各方面的分析；同时也必须做好市场调研工作，利用不同的物业类型和不同的地理区域对房地产投资进行多方位的组合，达到有效降低风险的目的。

三、结束语

为了尽可能的降低和控制房地产行业的风险，我们急需找出相应的解决方法和提高抵御风险的能力。同时，尽快建立和完善相应的房地产企业会计制度，使房地产企业的财务核算更加的规范化、标准化，促进房地产行业持续健康发展。

参考文献：

第5篇

关键词：房地产；土地增值税；筹划探讨

1土地增值税的基本要素

1.1纳税人

纳税人是指在国有土地及土地建筑物在进行交易和转让过程中取得的收入、需要支付一定税金的个人。客税对象是指有偿对国家土地房产及土地房产附属建筑物财产在进行转让以及拍卖时所取得的增值税额，在房地产行业中，纳税人及房地产公司增值税额是房地产在进行国有土地的竞拍以及建设、出售房地产所得收入产生费用的应交税额。

1.2应纳税额

我国房地产行业土地增值税应纳税额，是房地产行业盈利过程中产生的增值额乘以适当的税率再减去理应扣除的项目金额乘以速算扣除系数。其中土地增值额等于转让房地产所产生的收入减去按规定应扣除的项目金额。

1.3土地增值税征收的作用

作用：①有利于国家对房地产行业的有关调控；②有利于有关部门发现并抑制恶意炒房现象；③有利于增加国家的财政收入。

2土地增值税纳税筹划方法

房地产企业缴纳土地增值税会直接影响到房地产企业的利润，企业内部投入成本变高。在目前的房地产行业中，如何选用灵活适当的筹划方法进行土地增值税的清算以及缴纳，从而降低企业成本、增长企业竞争力，是目前房地产行业重要研究和发展的方向。

2.1注意纳税临界点

按照我国有关税法规定，有一项可以实行免征土地税的政策，那就是纳税人在依法建造标准住宅进行出售的时候，如果增值税没有达到应该扣除项目金额的20%，可减免土地增值税。我国现行的增值税纳税方法实行四级超率累进税率，每当增值税超过50%、100%或者200%，根据不同的长度交纳不同的数额，因此企业在开发的时候应该选用最为适合的方案，注意调整税率临界点，降低企业的房产投入。

2.2增加开发成本

增加开发成本也是目前房地产使用最多的方法，目前很多房地产开发商都选择在可以接受的范围内增加公共配套设施建设的投入，从提高小区住宅环境方面入手，提高装修层次，以此来吸引顾客的眼光，同时可以增强扣除项目金额，使得增值税税率变低。

2.3拆分合同

将一处房屋拆成两次合同进行两次签订，也可以降低土地增值税的缴纳。目前很多房地产在进行房屋出售的时候往往采取先签订毛坯房销售合同，随后在装修时与顾客达成一致意见，在与顾客签订装修合同，这样一来，所交的仅是销售房屋时毛坯销售土地增值税，房产企业顺利达到节税的目的。

2.4明确征收范围进行筹划

（1）合作建房。合作建房是指按照税法规定由两方共同建设，一方出地一方出资金，建成后按房屋比例用于自用的房产，可以暂时免收土地增值税。房产开发商也可以适当利用这一政策。

（2）转销为租。目前很多房地产业存在着房未售完的情况，在这种情况下，房产公司可以选择将建好的房子进行精装修，由于租房并不产生房产转移，不需要缴纳土地增值税，因此可以在节省成本的同时提高企业的收入。

（3）增加扣除项目。在进行房产生产销售以及清算土地增值税的时候，可以采取多种利息扣除方法，方法一：允许扣除的房地产开发费用-利息（据实扣除）+（取得土地使用权支付的金额+房地产商开发投入成本）×5%。此外可以采取代收费用并入房产减少税基本，可以将代收费用计入房价中向购买方一并收取，而代收费用却并入房地产转让收入计税。第二种可以采取在收取房价之外再进行单独收费。

3土地增值税对房价的影响

房地产是我国目前正大力发展的行业，而土地增值税是国家对房地产行业进行调控参与国家房地产行业分配利润的手段。房价越高，土地增值税应交税额越大，而对于房地产行业来说，土地增值税税额也大，对于房地产企业的利润收入冲击越大。近年来，我国房地产行业的售楼价格越来越高，不少市民面对高昂的房价望而却步，因此，土地增值税的清算和缴纳也是我国对于房地产行业秩序的维护，可以抑制房价过分上涨，尽快调整房地产行业的秩序，让房价回归到合理的正常价位，从而保证我国房地产行业能够长期稳定的发展。通过近年来的数据表现，土地增值税的清算已经成功对房地产行业进行了调控，不少人买得起自己喜欢的居所，人民生活的水平已经得到了逐步稳定的提升。此外，房地产高价暴利的时代已经远去，国内的售价普遍均衡，房地产行业正朝着稳定的方向发展。

4土地增值税缴纳、清算对房地产开发企业的影响

4.1调控价格、制约暴力

随着“炒房”一词的流行，各大房地产企业纷纷采取促销策略。随着人们买房热情的提高，房地产行业的价格一直上涨。房地产企业在收入越来越多利润的同时，土地增值税应纳税额越来越多，也令各大房地产开发商头疼。部分企业低价购买土地的使用权，并且想方设法延长开发期，从而达到高利润的理想状态。土地增值税清算状态下，房地产企业进行囤积的现象越来越少，很难再实现长期的高额利润。

4.2重新定位

市场在土地增值税缴纳清算制度的影响下，房地产企业也进行了一次大规模的市场重新定位，不少过分追求低投入高利润的企业纷纷被市场淘汰，房地产行业开发商不得不转换经营战略，树立新的发展观，以寻找自己生存发展的空间，重新树立企业形象。目前越来越多的房地产开发商开始考虑市场需求，适应了新时代下的发展趋势。

5结束语

土地增值税是我国长期稳步进行的系统工程，从整个行地产企业的统筹规划为中心进行宏观调控，土地增值税的缴纳和清算不光是为了帮助企业追求最低的缴费方案，而是在整体上提高企业的经营水平，合理降低房价，从而促进房地产企业的稳定发展。

参考文献：

[1]季桂芳.关于房地产企业土地增值税纳税筹划的探讨[J].中国集体经济,2017,(14):77-79.

第6篇

关键词：房地产；面临；问题；应对策略；分析

房地产行业一直是人们所关注的重点，房地产行业的动荡直接关系国民经济的稳定发展，关系到人们生活水平的提高。房地产行业作为国民经济的重要组成部分，却存在很多的问题，阻碍了房地产行业的健康持续的发展。近年来，房价的持续看涨，让二线城市的房价呈现出赶超一线城市房价的态势，给人们的生活带来极大负担。同时房地产供需矛盾也越来越突出，房地产商为了自身利益，投资的商业用房要多于住宅用房，无法满足人们对住宅用房的需求。房地产市场发展的管制力度不足，虽然国家对房地产行业已经出台了相关的监管措施，对房价进行合理的调控，但是住房的保障体系依旧不健全，阻碍了房地产行业的健康发展。

一 我国当前房地产业面临的问题

（1）房地产行业的市场环境混乱

对房地产行业是近些年来新型的产业，其相应的市场环境并不成熟，存在很多不良因素的影响，阻碍着房地产行业的可持续发展。相对于房地产市场秩序较为混乱，部分有关房地产发展的机构都涉嫌这违法违规的行为。在供需矛盾越演越烈的背景下，房地产行业的开发商和中介机构为赚取更多的利润，恶意哄抬房价，造成房市不景气。

（2）房地产供需矛盾日益突出

城市化进程的加快，让城市人口的数量逐渐增多，同时随着经济的发展，人们收入的增多，买房的需求量越来越大。但是城市用地资源短缺，开发商为谋取跟多的利润，建筑的商业房的数量要多于住宅用房的数量，同时城市改进更新的投资力度不够，房地产的建筑缓慢，无法满足人们日益增长的物质需求，造成房地产供需矛盾也就日益突出。

（3）房地产商投资行为不合理

房地产商对房地产的投资是房地产发展的主导因素，但就目前房地产供需紧张的市场环境下，部分房地产商在投资上并不合理，存在很多投机行为，房地产商仍就恶意刺激房价上涨，不利于房地产市场的健康发展。同时非理性的投资行为还影响到人们的生活保障，无法满足人们基本生活所需，有损于人们的切身利益。

（4）中低收入居民的住房保障不健全

改善人们的住房问题，一直都是国家高度重视的热点问题。我国处于社会主义发展的初级阶段，社会仍存在很多中低等收入的居民，但对于他们住房的基本保障仍旧不够健全，部分居民的住房问题没有得到切实的解决。虽然国家为他们制定了经济适用房的保障政策，但是经济适应房在实际运作上存在很多问题。

二 促进房地产行业健康发展的应对策略

（1）规范政府行为，加强对房地产的监控职能

政府应该建立健全房地产的法律法规，规范政府行为，加强对房地产的监控职能，为房地产的发展营造良好的社会环境。政府应该合理利用土地资源，适时调整土地资源的合理利用率，统一调节地价，防治房地产商出现投机倒把的行为，恶意破坏房地产市场，扰乱市场秩序。对违反房地产行业健康发展的行为，要严惩不贷，依法惩处。同时加强对房地产的监控力度，正确引导房地产行业的良性发展，促进房地产市场能够平稳运行。

（2）政府采用宏观调控的手段调整住房价格

我国房地产行业的重点问题在于房价持高不下，开发商利用供需不平衡的现象，恶意哄抬价格，投机炒房行为，使人们对买房望而却步。为此，政府采用宏观调控的手段调整住房价格，首先要对地价进行合理定制，对于土地和拆迁费用要适度控制。其次要对恶意哄抬房价的不法商贩进行惩处，依法缴纳房地产税费，避免房地产商出现偷逃税的现象。最后要正确引导人们对购房的观念，树立正确的消费观，树立正确的舆论导向。

（3）规范房地产企业的投资行为

在房地产的部分企业为了一己之思，赢得更多的利润，在其投资行为中存在投资不合理，囤积好房源，房屋质量恶劣等等现象。不仅威胁着人们的生命财产的安全，而且还有损于房地产企业的声誉，长此以往不利于房地产企业的持续发展。为此，政府应该规范好房地产企业的投资行为，要正确引导房地产企业的健康发展，为房地产企业建立良好的信誉保障，实现房地产信用透明化，对于投资行为不善者，要极力整治。

（4）健全住房保障体系，满足人们的物质需求

政府应该健全住房保障体系，要站在人们的角度，满足中低收入居民的住房需求，提高中低收入居民的生活水平。政府可以大力推动廉租房和经济适用房的建设，还要对廉租房入住条件和经济适用房的购买条件进行严格的把控，要把政策真正落实到中低收入的居民身上，加强政府对房地产的监督作用。不但能够适时的解决中低收入居民的住房问题，而且还能缓解房地产供需紧张的矛盾，切实保障人们的利益，促进社会的稳定。

三 结语

通过以上对房地产面临的问题进行的深入剖析，提出的促进房地产健康发展的应对策略，可以看出房地产虽然表面繁荣，仍需要对其进行规划管理，正确引导房地产行业的健康发展。国家应该适时的利用宏观调控的手段对房地产业进行合理调控，规范制定不同区域的住房价格，健全住房供应的体系，加强人们对住房需求的重要保障，为房地产行业营造一个公平、合法的市场环境。虽然房地产行业现存的问题很多，但是对于房地产行业发展，要引起国家的重视，其未来的发展前景将会呈现良好的发展态势。

参考文献

[1] 钟晨.我国当前房地产业面临的问题及应对策略分析，《山东纺织经济》，2011；（08）：15-16.

[2] 余玉钦.对房地产公司会计监督的思考[J]，中国集体经济，2011；（16）：13-14.

[3] 记者 魏广军；实习生 何思远.市红升房地产公司擅自建住宅楼[N].平顶山日报，2009；（06）.

第7篇

关键词：营改增；房地产；税负；净利润；现金流

中图分类号：F299 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）030-000-02

实施营改增之后，所有企业新增的不动产所含增值税进项税额都被纳入抵扣环节，使房地产交易更加活跃，能够有效缓解房地产企业发展过程中的房源积压问题。与此同时，也实现了消费型增值税制度，扩大房地产企业投资，使其更具经营活力，从而实现房地产行业经济结构的转型。2016年5月1日，在全国范围内推行营改增之后，不仅对房地产企业重复征税情况进行有效控制，也实现了我国产业结构优化，使我国房地产行业涉税业务处理发生了较大的变化。

一、“营改增”后房地产企业税率分析

房地产行业涵盖的内容比较多，包括建筑业、交通运输业、销售业等，对其他产业经济增长起着间接推动作用。而建筑安装成本税额在房地产行业可抵扣进项税额中的占比很大，房地产行业的进项增值税税率受建筑安装成本的增值税税率影响。

实施营改增之后，房地产行业适用增值一般计税方法。主要原因如下：建筑安装成本在房地产行业成本中的占比很大，可在征税过程中增加可抵扣进项税额，故而，如将房地产行业税率设定为6%，相对较低。实施营改增之前，房地产行业中的不动产销售营业税征收比为5%。实施营改增之后，如果将增值税的征收比确定为17%，会增加房地产行业的税务负担，不利于其发展。国家依据房地产行业具体情况及现行税收制度，在实施营改增之后，将房地产行业的增值税率确定为11%。

二、“营改增”对房地产企业税负的影响

实施营改增之后，房地产行业不再缴纳营业税，而是改缴增值税，税负也较之前有所不同。

1.构建模型

推行营改增之后，房地产行业面临增值税发票获取难度较大的问题。以某房地产项目为例，位置偏僻，砖瓦、土方、砂石等建筑材料和零件都由本地供应，供应商是小规模纳税人、个体户或农民，增值税专用票获取难度大，无法实现进项税额抵扣。

我国营业税改增值税尚在初期，仍然存在制度缺失及漏洞，房地产行业无法在短时间内实现全面的进项税额抵扣。经历一定的发展周期之后，可获取增值税进项可抵扣税额凭证[1]。

2.测算和分析税负变化

实施营改增政策之后，房地产行业税负有所改变。分析典型性的房地产企业，假定11%增值税税率进项税额可抵扣比例具备全面适用性，依据[S1（1+11%）]×11%-C1×11%公式（其中，S1和C1分别为应税收入和营业成本），对企业增值税额进行计算，对比计算结果与该年度同等收入规模营业税额。结果表明，实施营改增之后，增值税税率和进项可抵扣税额是房地产行业税务负担主要影响指标。而该背景下，房地产行业的增值税进项税率相同。如果企业能够获得更多的进项税可抵扣税额，就能减小其税务负担。房地产行业的增值税税率是11%，假定其能够取得进项可抵扣税额，营业成本和营业收入之比超过44.64%，可减轻税务负担。

我国营改增发展周期较短，仍然存在政策和制度层面的缺失，很难获得增值税发票，房地产行业也不可能全面实现进项可抵扣税额，违背了营改增实施初衷。国家要结合房地产行业实际情况，加大营改增政策的推行力度，使进项税额可抵扣率达到100%[2]。

三、“营改增”对房地产企业净利润的影响

营改增实施之前，分别将房地产企业的营业收入和营业成本假定为S1和C1，销项税率和上游行业增值税税率分别用B1和B2表示，进项可抵扣税额比例为N，可用以下公式对房地产企业净利润进行计算：营业收入是S1（1+B1），营业成本是C1-C1×B2×N，营改增之前的营业税金及附加减去营业税额，即可得出营业税金及附加，营业总成本则包含营业成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用、资产减值损失。营业收入减去总成本、营业外支出、所得税费用，再加上其他经营收益和营业外收入，即可得出净利润。

实施营改增之后，房地产行业及上游行业的增值税税率都是11%，如果能够全面获取可抵扣进项税额，即可增加企业净利润。故而，在房地产行业实行营改增，不仅能够使其进行有效融资，而且能够增加房地产行业利润，为其开拓广阔的市场发展空间。外部市场环境因素和税收政策等，都会对房地产行业净利润产生影响。实施营改增初期，制度及政策仍然存在缺陷，进项可抵扣税额比例也无法满足要求，未来一段时间房地产企业利润会有所下降。要依自身实际情况，对净利润变化趋势进行明确认识和界定，减轻房地产企业税负，实现其发展[3]。

四、“营改增”对房地产企业现金流的影响

当前市场环境下，传统会计管理模式已经不具备适用性，也无法满足房地产企业的税务管理要求。房地产行业运作及发展中涉及到的资金比较多，实施营改增会影响房地产企业现金流量。现金流量具有明确的概念界定，它主要由经营活动现金流量、投资活动现金流量和筹资活动现金流量三个方面的内容构成。房地产企业的销售额减去税负变化，即可得出现金流量。经计算可明确，实施营改增之后，增加了房地产企业的现金流量。具体而言，销售商品提供劳务的收入增加，营业税和增值税会对各项税费产生影响，且该变化过程存在不确定性。因此，房地产行业现金流量增加的实现条件是增值税税率和上游行业增值税税率都是11%，全面实现进行可抵扣税额。与此同时，也会降低房地产企业的税负，使其利润空间更加广阔。但是，受外部税收制度的影响，进项抵扣链条仍然不够完整，无法全面实现进项抵扣额。政府和相关部门要依据房地产行业的实际发展情况，加大营改增全面推行力度，使该行业税收制度不断完善，实现营改增目标[4]。

五、房地产企业营改增建议

在房地产企业实施营改增之后，增值额要计算缴纳增值税，并依据增值额计算缴纳土地增值税。这两项税种存在性质上的差别，但是计算依据都是增值额。由于增值额计算中，采取的计算方法不同，很容易出现误差。当前，土地增值税实施中仍然存在一定的缺陷。政府和相关部门可依据房地产行业的实际情况，将土地增值税并入增值税中，提高增值税税率，使增值税在房地产行业发展中极具适用性[5]。

六、结束语

综上所述，在房地产行业实施营改增，需要考量的专业要素比较多。政府和相关部门要依据房地产行业发展背景及营改增要求，对营改增税率和实施过程进行合理确定，做好税收筹划工作，降低房地产企业税负，为其开拓广阔的市场发展空间。

参考文献：

[1]孙作林.“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及建议[J].财会月刊，2015，（31）：47-49.

[2]钟顺东，陈燕宁.“营改增”对房地产开发企业利润的影响分析[J].中国管理信息化，2016，（01）：146-147.

[3]唐红英.“营改增”对房地产企业税负、净利润及现金流的影响分析[J].新经济，2016，（18）：71.

第8篇

一、房地产会计核算存在的主要问题

（一）会计科目设置不合理

就目前的会计科目设置来看，房地产行业的会计核算科目设置缺乏合理性。因为从会计核算制度以及新的会计核算准则来看，其中涉及到很多会计核算标准，但是没有关于房地产行业的会计核算准则。这个问题将会对房地产行业的会计核算标准造成影响。在这种情况下，各个房地产企业只能按照自身的发展情况制定合理的会计核算标准。所以，房地产行业的会计核算科目设置缺乏统一性。此外，房地产行业的结算周期也比较长，这对于未来的项目分析也会造成不利影响。

（二）会计信息缺乏透明度

房地产行业面临的财务风险一般就是指，在房地产财务状况出现问题时，使房地产企业的前期投入以及盈利等无法收回的情况。事实上，房地产企业在发展和运作当中会面临很多风险，这些风险有的来自于政策变化方面，有的则来自于市场和土地等方面，所以，要确保准确的会计核算，房地产企业就要针对其面临的风险进行详细的风险披露，为会计核算工作提供参考。如果房地产企业在运作过程中不能够对自身面临的财务风险进行准确评估，且没有适时地将所面临的风险对会计核算的相关部门或工作人员进行信息共享，增加其透明度，那么最终的会计核算结果就会因此大打折扣，失去其应有的准确性和实际价值。

（三）成本与售价不匹配

房地产行业在运作过程中会面临开发周期长，结算时间晚等情况，这些情况会导致企业在完成预售时也无法确认收入。而依照收入进行的会计核算工作也就不能有效推进。对于房地产企业的整个项目来说，其成本一般就是指建设的总投入。但是在具体的销售过程中，售价会依照不同的结构户型，以及不同的楼层执行不同的售价规则。这样就使得房地产企业的前期投入和后期的售价无法真正实现良好的配比。

二、房地产会计核算问题的改进措施

（一）合理设置会计科目

房地产企业要进行有效的会计核算工作，就必须完善会计科目的设置。房地产企业可以按照新的会计准则和制度设定符合自身发展情况的会计科目。比如房地产企业在项目开发过程中进行的资金投入，就属于开发成本费用；还有间接费用，这些费用就是房地产企业在项目开发过程中的中间环节所消耗的费用，这些费用对于最终的产品建设及销售都有重要意义，因此也是不容忽略的，必须设置相应的会计科目。总体来说，虽然没有统一的关于房地产企业的会计核算准则，但是房地产企业在设置会计科目时应当主要依据自身的发展情况，以及项目开发程度，再结合相关的会计核算准则来选择合理的会计核算制度，尽可能设置出符合项目实际的会计核算科目。

（二）增加会计信息透明度

房地产企业的开发周期较长，在此过程中面临诸多变数，因此也存在很多风险。为使房地产企业的会计核算工作能够准确进行，房地产企业应当增加会计信息的透明度，针对房地产企业在开发和运行过程中所面临的各种问题信息对会计核算部门及相关负责人进行适时披露。以增加会计核算的准确率，为企业的进一步发展和决策提供指导。如土地的储备情况直接影响到房地产企业在未来的发展前景，所以，土地的储备信息也应当对会计核算保持透明。此外还要加强对企业资金流动情况的披露，资金流动关系到企业的收支平衡以及企业的运作情况，因此，企业应当对会计核算提供企业的资金流动信息。企业还要将其面临的运作风险对会计核算保持相应的透明度，这样利于会计核算工作的准确性。

（三）收入确认

房地产企业在会计核算当中需要对收入进行详细确认，而房地产企业收入必须符合相关的行业标准以及法律标准。如依照相关的法律规定，如果以出让的方式取得土地使用权，但是却没有按照约定支付土地出让金，且没有领取土地使用权证书的企业就没有销售房地产商品的资格。在实际的房地产销售当中，其销售模式比较复杂，遵循的标准也不完全相同。在进行房地产商品的销售当中，如果只是签订了预售合同则并不能认定是取得了收入的依据，只有签订了正式的销售合同才具有了法律效力，这样才能作为房地产企业的收入标准。所以，在确认房地产企业收入的过程中，应当根据具备法律效力的相关合同或证书的具体内容来确认房地产企业的收入情况，并基于此进行会计核算，这样才能确保会计核算工作的准确性。

第9篇

一、房地产行业的盈利模式分析

外界一直对房地产行业的发展争议不断，房地产行业是否像外界传言的那样存在暴利，房价的涨跌到底有何规律等等，人们总是对此类问题追问不停。其实房地产行业的发展也是一步一步走过来的，并不是通过暴利来获取利润。目前，房地产开发商面临的窘境非常多，除了有经营的窘境之外，还有规模及其制度的困境。我国的房地产行业发展还是处于上升期间的，在确认收入成本等各方面还有很多不足之处。当前，我国的民用建筑所使用的收入确认方法还比较落后，再加上很多房地产行业都收到各个方面的影响，导致发展速度比较慢。所以，大多数的房地产开发商主动成立了自身设计、监理及其建筑机构。但是由于我国的行政管理单位在很大程度上都限制了房地产开发商进行这种自我交易，所以导致这种方法实施的时间比较短，取得的成效并不明显。很多房地产开发商对自身充满自信，并且坚持认为，储备性的土地能够增加企业的核心竞争力。所以，我国一些比较大型的房地产开发商会积极储备战略性的土地，甚至不会顾及到企业的财务状况。我国现有的房地产企业的组织架构还只限于项目式的，该种组织架构并不会随着企业的扩大而扩大。

通常，某个房地产公司在竞标中竞得一块地之后，就会在最短的时间内成立相关的项目，因此，这一项目公司的财务报表就可以比较直接反映了该项目盈利与否。不同的房地产项目规模不一样，其开发过程总的来说不会低于两年，正常情况下都是三年之久。并且，一个正常的项目，真正进行预售也是已经在项目开始施工之后大概一年的时间进行，一旦超过这个时间，这个公司的资金周转就会存在很大问题。同时，当项目进行到交房环节之后，就表明这个项目的主要的工作基本已经完成了，也就意味着这个公司可以有效地开展其他的项目。在房地产形势较好的情况下，项目预售之后的半年时间内就可以完成大部分的销售，此时的回款速度也会比较好，但此时离交房来说一般都有很长一段时期，而现有的收入确认方法的时间段主要 是在交房的这个阶段来进行收入确认，交房之前所收到的房款，一般只能记载为预收账款之列，成本在存货中反应，长此以往，房地产项目一般会陷入一个循环中，也就是第一年项目立项并投入大量资金进行工程建设，第二年达到预售条件进行预售并回款，第三年完工交房并确认收入；在财务报表中反映的也就是第一年处于亏损状态，第二年虽然有大量的现金流注入，但是不能确认收入，也还是处于亏损状态，第三年虽然可以确认收入了，但是现金流没有了。有的项目比较多的房地产公司，财务报表上的收入只是以前年度项目的收入，现金流却是目前的项目的现金流，两者并不对应。所以单单看房地产行业的财务报表分析并不能很直观的看出该公司的现时盈利情况。

二、房地产开发的预售制度及其完工确认收入法

1、我国的房地产行业供求现状分析

国家对房地产行业采用预售制度，主要目的是希望能够解决房地产行业资金短缺不足，降低房地产行业门槛、增加商品房供应以活跃房地产，在很大程度上促进了房地产市场的繁荣。

目前，我国房地产行业处于供大于求的阶段，但是也会根据开发商的具体情况有一定的差别。信用好、有实力的开发商开发的楼盘，销售状况会好于信用不好、实力差，或是定位不准的开发商开发的楼盘。在我国的房地产市场中，供求关系一直是一个矛盾的集合点，对于供给方来说，我国政府部门的土地控制影响着供给量；但是对于需求方来说，影响其购房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的价格等等，对房地产的需求都会造成影响。分析我国人均的实际需求之后发现，我国人均住房需求普遍是比较低的，这是因为大多数的住房消费者的收入水平不高，购房的能力有限，因此对于成本较低、价格较低的普通商品房和经济适用房的需求比较大。但是从房地产企业来分析，目前建造的多以高档商品住宅为主，成本和价格都比较高，人均负担较高，购房承受的压力太大，所以更多的消费者偏向于选择成本价格较低的住宅，这也就导致我国目前房地产行业供大于求现象的发生。

2、我国房地产行业的预售收入确认法分析

（1）完工确认收入法

房地产公司若是选择将房屋完全建造好之后再开始售卖，那么承担的资金压力就比较大，因此更多的房地产企业更愿意采取预售制度，帮助企业解决自身的资金周转，减轻自身的资金压力。一般是项目达到了预售条件，就开始进行预售，目前，我们所使用的预售机制只是根据商品销售的收入确认条件，并不能真正的来确认收入，仅仅只是用来确认为是预收帐款，只有完工交房之后才能进一步确认收入，这也就是我们一直所说的完工确认收入法。

（2）完工确认收入法适用的原因

分析我国现有的情况来看，房地产开发商来进行确认收入是要遵照销售商品的收入确认条件来进行的，也就是说，要严格满足我国相关的规定来确认收入。单单就从我国目前的现实状况来看，所实行的商品预售难以满足真正的需求，很难在第一时间就及时的确认收入，大多数情况下都只是在流动负债表中列支而已。

现在，我国选用的房地产预售收入确认法，主要是依照销售商品的原则来进行确认的。根据这一原则，在没有转移商品的风险及其收益的情况下，若是开发商对商品进行比较有力的控制，那么将会很难满足收入确认的条件，因此，在完工之前要确认收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能确认收入。我们所采用的完工确认收入法因此极易造成业绩波动及其财务指标不真实，不能及时的反映出目前现有的房地产市场的真实有效的情况，以至于房地产开发企业的真实经营状况也很难立即反映出来，财务报表不能直接反映出它本身的作用，严重的影响到投资者的决策。

（3）完工百分比法运用的前提条件

房地产开发企业所使用的完工百分比法主要是要根据合同完工的进度来进行收入和费用确认。其中，使用该种确认方法的前提条件之一就是要确保资产负债表能有效地进行费用估计。其中，具体的表现方法体现在以下方面：能够可靠的估计出固定的造价合同，并且合同总的收入能够可靠有效地进行计量；能够可靠地估计出成本加成合同的结果，也就是说与合同相关的经济利益很可能流入企业；实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量。

三、房地产开发企业运用百分比法进行会计核算的优势所在

第一，选用完工百分比法进行核算时能有效的整合房地产企业收入和成本匹配原则。与其他行业的公司相比，房地产企业主要的会计收入特点体现在成本计算上。项目结构复杂，成本高，建设周期长，从立项、到建设、交付等才算一个项目真正完成。我们怎样才能更准确、真实、客观地反映会计信息，这是大家一直讨论的重点所在。

现在，我国很多大型企业都是依照《企业会计准则15号―建造合同的》明确规定来进行收入和成本确认的，选择该种方式是可以在能准确有效的估计出施工合同结果的情况下，选择使用完工百分比方法来进行收入确认成本，很多企业就可以直接利用资产负债表来进行收入确认。对比之前所提到的完工确认收入法，若房地产公司采用完工百分比法，其优点之一就是能够反映企业的财务状况，为投资者做决策提供帮助。完工百分比确认收入主要是根据不同的阶段的不同比例来结转收入的，能够清晰地体现出生产的成果。我国有明确的规定，房屋的预售是有条件的，一般会受到开发方的实力、土地的权属、建设方的资质以及建设进度等的影响，但是一旦符合预售的条件且预售已经发生的时候，说明该项目的成本已经大部分发生了，且对于购房者而言由于预售时房地产公司已在房交所对购房者进行了网络签售，除非购房者退房，房地产公司没有办法对已网签房源进行二次签售，这说明购房者不论房地产公司是否交房，对网签的房屋已有了完全的权利。因此在这个时候来确定收入是完全可行的，也是符合权责发生制的。

各个企业单位在使用完工百分比法确认收入时，不同的会计期间的各种会计表格不会有特别大的幅度波动，并且财务指标也不会受到很大影响。一旦总的成本及其其他的各种投资的净利润处于一个合理的阶段范围时，所确认的收入的差别也不会特别明显，所以利润率也不会有很大变化。

第10篇

关键词：房地产行业；会计核算；问题；对策；分析

一、房地产会计核算的基本内容

通过对相关文献研究以及结合笔者工作实践来看，会计财务核算作为房地产企业中重要工作之一，其主要具有以下四方面内容：

(一)现有固定资产核算

对房地产财物核算工作来说，现有固定资产核算是它的一项重要基本职能。结合笔者工作实践来看，房地产现有固定资产核算职能中，固定资产台账编制和修正及其总量核算是它最基本的两项业务。除了这项基本业务外，固定资产总量折损与降值等变化情况登记、日常清理盘点以及流动监管也是房地产现有固定资产核算的主要工作内容。此外，为了确保现有固定资产存量数据准确与完整，我们还应当做好各项核算工作的系统规范化管理。

(二)建筑用材核算

建筑用材核算是房地产会计财务核算另外一项基本职能，其工作重点在于针对建筑工程各种用材采买、提前预处理和储备保管这三项内容编制出相应的安排计划。除此之外，在开展建筑用材核算工作时，根据所采购建筑物资款项与支付程序制定并一套相对应的核算方案。

(三)房地产运营成本核算

房地产运营成本核算上，其会计财务工作内容主要涉及以下几个方面：一是建设与经营成本支付安排，并依据相关规范做好这两项工作中监督管理；二是各项建设运营费用地调整、归类以及划分；三是房地产开发项目建设与开发成本核算，并对开发期间所投入各项资金予以评估与测验。

(四)经营单位营销利润核算

经营单位营销利润核算是房地产会计财务核算最后一项工作内容，结合工作实践来看，此项会计财务核算重点在于计算现房销售与经营所得利润、已售现房总量以及应缴税款额度精算这些内容，为此这就要求房地产财务人员充分参与到销售规划及利润目标制定中去。另外，经营单位营销利润核算工作中还应做好以下两点工作：首先，财务人员需要特别注意做好财务账目修正与推算工作，这样一来能够为确保房地产企业获取最大利润奠定坚实基础。其次，结合本房地产企业会计财务工作实际，构建或完善财务管理监督体系，从而保障资金得以科学合理运用。

二、房地产行业会计核算的意义

对房地产行业而言，会计核算是房地产企业管理的重要手段，发挥着极为重要的作用。会计核算的任务主要在于对房地产企业日常经营活动进行财务核算，通过及时、准确的统计企业日常经营数据，经过核算与审核所得数据后来给房地产企业提供有效的数据参考依据，进而为房地产企业今后经营方案的制定提供便利。会计核算不但能够为房地产企业提供会计各类财务报表，而且还可以给房地产企业内部发展提供有效的数据支持，有利于企业制定出科学的发展策略。然而随着国家不断对房地产行业进行调控，抑制房价的不断上涨，使得房地产行业利润不断下降，并且竞争也日渐激烈，而开展会计核算工作则能够有效降低房地产企业的运营成本，进而降低企业的财务风险，对房地产行业而言有着极为重要的作用。

三、房地产行业会计核算中存在的问题

(一)会计核算科学设置过于繁杂

会计科目指的是通过系统划分、编制房地产企业会计核算目标、任务或是房地产经营运作而成的会计项目。会计科目是对不同房地产企业的组织构架进行分类管理的重要工作，能够对监督与控制房地产企业会计业务运作情况。为了确保能够有效监管企业会计活动情况，企业必须要严格依照国家有关规章制度来合理设置会计科目，严禁随意增减。同样，房地产行业在设置会计科目时也应当依照相关法规来进行，且需要在年底对全部经营账目进行结账，并在年终结账之后建立新账。但是房地产行业具有结算周期长、资金巨大、施工地点分散等特点，在实际核算过程中该种方法不但会让企业账目处理变得复杂，而且还会与房地产经营单位实际情况不相符，从而导致了会计核算难度加大，致使其核算准确性下降。

(二)收入、费用等税收核算的实际操作不合理

销售房子是房地产企业的重要收入来源。但是在实际销售过程中不可避免会产生财务费用、管理费用以及销售费用等各类费用。就目前看来，在进行会计核算时一个较为严重的问题就是部分房地产企业对于费用以及手速来源及去向并未进行严格的核算。不仅如此，对于费用以及收入的税收则存在不少不合理的地方。如，大部分房地产企业都采取的是预先销售的模式，也就是通过政府所审批下来的房地产预售许可证来开展相关市场销售活动，且收取一定的预订保证金。此时大部分房地产企业均把销售房产所取得的预收暂时款当做其收入来源。然而，在专业角度看来，这预收暂时款并不可当做收入进行确认。除此之外，大部分房地产企业都会采用银行贷款按揭支付的销售策略，在核算该方面收入时，我国税法明确规定，必须要在首付款实际到账时才能够将其是为收入予以确认，并且余款需要在银行办理转账后方能将其是为收入进行确认。然而该项策略在具体操作时则存在不合理的地方。不仅如此，在确认成本以及费用上也有着许多不合理之处，急需改进。

(三)会计核算工作内容繁复缺乏配比性

不同于普通企业，房地产企业具有一定的特殊性，其所涉及的业务类型比较繁杂，且经济活动也具有一定的复杂性。房地产行业具有经营周期长的特点，只有具有较高的单位价值才可以盈利，并且其消费对象类型较多，所以导致了房地产企业在经营时难以准确确认其费用、收入以及利润。尤其是在大额投资或是经营周期较长的环节，资源的投入以及来源就更为复杂，从而大大增加了会计核算的难度。在实际核算过程中，配比是一项极为重要的原则，不但要确保确认费用、收入以及成本时要满足因果关系，而且还需保持一致性，以便于能够将各类费用以及收入的来源及去向全面的反应出来。但是在实际核算过程中，往往难以落实配比性原则，房地产企业在核算收入与成本时往往难以做到合理匹配。通常情况下，如果房屋层数较低，且层与层之间销售价格较为相近时，计算单位面积成本则可以通过总成本除去总面积的方法得出。而如若房屋层数较高，则不能使用该种方法。并且楼层的位置、采光等都会对房屋售价产生影响，如若依旧使用总成本分摊的方法来核算高楼层成本，则会导致成本与收入不匹配的情况发生。

四、房地产行业会计核算的对策

(一)优化房地产企业会计核算科目

优化房地产企业会计核算科目即合理分类与简化有关规定中所必须出现的科目，让会计科目的核算变得更为明确与简单。首先，应当根据企业的实际规模以及项目的具体情况来进行。其次，应优先考虑项目开发成本，再考虑房屋开发成本。相关工作人员必须要进行实地调查工作，并将核算重点放在土地开发成本、房屋开发成本等二级科目。在核算时开发成本过程中，应当将单项工作视为实际对象。除去必须的成本项目核算，可以根据实际项目开发时的情况来对科目进行合理的增减。再者，对房地产企业运营时所产生的资金进行核算时，应当要站在宏观的角度来对整体项目进行规划，还可以采用表格或是图表的方式来将资金的情况反映出来，从而让企业管理人员更为直观的了解企业财务情况。

(二)加强收入、费用等核算工作的落实开展

确保房地产企业的收入、费用等核算工作得以有效开展与落实可从以下几方面着手进行：首先，应当明确房地产企业的收入核算，尤其是销售收入的核算范围。其次，应当严格依照我国现行税法中的规定来明确房地产企业收入范围。并且严格按照房地产企业实际拥有商品房、土地面积和有关配套设施在市面上销售所得的收入作为参考来确认企业按揭贷款以及预先销售的实际收入。再者，在签订购房合同、交房协议、预收账款、后期付余款等环节当中，房地产企业务必要依据实际签订协议中的内容和后期实际交易金额来进行入账与核算。不仅如此，在核算费用、收入以及成本等工作时，还应当要提升房地产企业财务信息披露的质量。确保能够全面披露出企业各项项目中生成的现金流量以及经营好活动中的信息，从而有效提升企业财务信息的有效性与实用性。此外，房地产企业应当根据自身发展特点以及管理模式来建立起完善的财务管理体制，且确保其能够得到有效落实。最后，必须要专户存储预收到的暂时款，做到专款专用。

(三)确保房地产会计核算工作具有配比性

因为房地产行业具有一定的特殊性，其涉及到诸多领域，所以其会计核算内容也较为繁杂。所以在进行会计核算时必须要确保其配比性。首先，应当要确保财务人数充足，从而可以确保可以对房地产企业经营活动所产生的各类费用、收入以及成本等核算工作能够精细化开展。并且还需要定期开展财会培训工作，确保企业财务人员的专业素质和我国市场发展相适应。其次，应当大力引进以及应用现代化技术来开展会计核算工作。积极应用现代互联网技术促进能够确保房地产企业会计信息录入与传递的实效性，而且能够提高相关数据的精准性，提升会计核算效率。再者，应当做好各类会计基础工作，并将相关监管工作落实到位。在房地产企业生产经营过程中各项基本建设项目均需要逐一开展会计核算，且使用正确的会计科目，以便于能够在第一时间内向各级部门提供系统、准确、详细的财务报告。此外，应当形成社会、政府以及企业三位一体的监管体系，并做好事前、事中以及事后三个阶段的监管工作。

五、结束语

总而言之，随着我国经济的不断发展，房地产行业也必定会得到更好的发展。但是在发展过程中依旧会有许多问题出现，这就需要相关财会人员全面掌握会计核算的内容，并妥善处理会计核算中的问题，提高会计核算效率与质量，进而促使房地产行业更好更快的发展。

参考文献：

[1]蒋志刚.对房地产开发企业会计核算的探讨[J].行政事业资产与财务，2011(9)：43-43.

[2]宫国林.完善我国房地产行业会计信息质量问题的对策[J].市场周刊：理论研究，2011(9)：62-63.

[3]林建兰.房地产会计核算过程中存在的问题及改进[J].财经界：学术版，2014(24)：182-182.

[4]武春雨.浅谈做好房地产开发企业会计工作的思考[J].经济，2016(8)：101-101.

[5]詹卉.房地产会计核算过程中存在的问题及改进方法总结[J].低碳世界，2015(17)：159-160.

第11篇

关键词：房地产 问题 改进 会计核算

一、房地产企业现状和会计核算特点

（一）房地产企业的现状

房地产企业的发展起源于上世纪九十年代，那时是国家改革开放的重要实施阶段，房地产行业在国家的支持下开始迅猛发展，它促进了我国经济的快速发展，房地产行业的经济份额几乎占据了整个国民经济的一半。在国家政策的支持与引导下，房地产的发展形成了集团化模式，有些房地产集团成为了国家房地产市场的主导性集团。

正是国家政策的支持和房地产的高利润，房地产行业逐步吸引了一些非本行的投资者进军房地产行业，使得房地产企业面临着更大的竞争和挑战。

（二）房地产行业会计核算的特点

房地产会计核算具有一定的特殊性，它的核算并没有具体的数字做参考，而是通过买方的结算清单作依据，除此之外，未经买方许可，房地产会计核算工作不得擅自取用该数据，因此，房地产的会计核算工作要具备比其它行业更敏锐的判断力和分析力。房地产行业的复杂性和业务多样性也决定了会计核算工作的复杂。房地产行业与其它行业不同，它不管是前期还是后期的投资很大，而且项目周期长，少则两三年，多则十几年，因此房地产行业的会计核算也存在资金数额庞大和核算周期长等特点。

二、税收中会计核算不足及相关案例分析

（一）税收中的会计核算不足

1、在收入方面会计核算的不足

我国房地产行业的收入一般是在实现销售后才列入核算项目的，但国家对房地产纳税期限规定是在实现预售之后，这导致纳税与实现销售之间存在时间误差，这种缺乏统一性的现象容易造成房地产企业收入的核算出现偏差和错误。除此之外，有很多房地产企业都存在不同程度的未申报纳税的现象。

2、会计核算中对成本费用在税收上的不足

房地产的发展在产生巨额利润的同时，也出现了很大程度的偷税漏税现象，因为利润庞大的同时产生的税费也是很庞大的。关于是如何漏税，各个企业的手段不一，有的是直接使用过期作废或虚开的发票入账，这就造成了税收混乱，无法正确核算会计成本。有的则高明一些，将期间费用等划入成本项目，这样便减少了企业的帐面利润，实现企业少交企业所得税的目的。

（二）关于税收中会计核算不足问题的案例分析

1、针对房地产行业中的收入未报税的案例分析

在应税收入中，企业想要逃税主要是采取挂账方式来隐匿收入。例如某房地产开发企业开发一房地产项目，工程完成后，税务局对该工程进行检查发现里面的“其他收入”和“暂存款”存在问题，因为这两项是不用报税的，但这两项竟然存在900万元的款项，金额巨大，经税务部门检查发现，这两项其实是属于“预收房款”和“房屋租赁收入”，这两项是应该纳入收入的款项。这种挂账处理方式是企业转移收入的一种常见手段。

2、针对房地产企业成本费用税收不足的案例分析

目前大多房地产企业既害怕税务局发现收入作假的问题被发现，又想逃避企业所得税。于是他们想出了要虚列工程成本和期间费用来减少企业所得税的支付。例如某房地产开发企业，它的财务是由公司进行统一核算，但是工程期间发生的费用则有工程项目负责人来负责，工程建设过程中某些开销存在并未入账或变相入账的现象，这样就形成了实际开销用途与账目列支不符的情况。我国建筑行业的发票管理存在很大的漏洞与不足，很多房地产企业都会钻这种税收漏洞的空子，企业会利用发票管理中存在的不足，随意取得发票并列入工程支出。虚开发票使得企业成本项目不匹配和不相关。没有税收检查的认定依据和效力，工程成本数据失实。一房地产企业将项目交给它的工程队时明确表示只要实现百分之二十的利润即可，一切支出由工程队负责，工程完工后，一切成本和费用支出的票据都交给公司的财务部门进行统一核算，工程队为了将工程中的多余利润留在自己手中就会虚报成本，虚开发票。在检查时，检察人员发现该工程中出现了很多材料脱离了市场价，甚至高的有些离谱。而且在工程人员的工资支出上也高的离奇，经检查人员工资表竟发现一次支出就高达50万，经核查竟发现员工姓名“查无此人”，那这笔钱究竟“支”向何处就有待盘查。这些虚列成本和费用的现象极大地阻碍了税收的实现，也限制了房地产企业的发展，因为房地产企业无法真正的了解自身的潜力值和最大收益。

三、改进房地产企业会计核算的有效对策

（一）建立和完善票据的管理系统

从以上房地产企业会计核算中存在的问题，我们不难看出由于票据的管理不善出现了很多虚开发票，多列或假列成本和费用的现象。房地产与其他行业相比存在着特殊性，并且房地产又是开销和收入都很大的行业，因此票据如果管理不善，不仅会为企业的利润造成损失，也会减少国家的税收。

（二）扩大对企业信息的披露，在企业信息披露中提高信息含金量

房地产企业之所以频频出现作假行为，是因为企业的信息没有公开化，缺乏大众的监督。企业的监督不应该只是税务局的事，而是社会大众的事。企业应该要扩大企业的信息披露，使企业的财务信息透明化，让社会公众可以了解这个企业的财务情况和经济实力，最重要的是发挥群众的力量，让会计核算中的问题无所遁形。企业信息的披露可以从以下两方面进行：

1、增加分项目成本费用信息的披露

分项目成本费用信息披露是指将企业的工程分为各个项目，分开进行披露和核算。这样就可以发现具体是哪方面出现了问题，使问题明确化。房地产的工程项目很大，几万几十万是很难发现问题的，只有细化核算项目，分别核算其费用和成本，才能发现问题和避免出现问题。

2、增加土地储备量及成本构成信息

在房地产行业成本核算中，土地成本占据了很大的比例，土地成本中涉及的各项税费也很复杂。因此，要增加土地储备量和土地成本构成信息。通过对土地储备量和成本构成的披露会促使房地产企业更好地可持续发展。

（三）不断完善房地产企业收入核算

由于房地产企业中出现很多漏报收入的现象，因此我们应不断地完善该企业的收入核算机制。完善企业的收入管理机制可以从明确销售收入开始做起。房地产的销售收入包括土地、房屋与相关配套设施的销售收入。这些收入可能涉及“土地转让收入”和“商品房销售收入”等，这些都应纳入销售收入；除了要明确销售收入，企业的会计核算应该正确确认和应用收入确认标准。房地产在销售时涉及多个步骤，其中最重要的是预售的预售收入和签定销售合同后的过户权证方面的实际销售款项。这时，税务局会和企业财务的税收出现偏差，因为税务局的税收是在预售情况下实现的，而企业的税收是在实际销售完成后实现的，因此，为了避免偏差的出现，会计核算部门应明确收入确认的标准。

四、结束语

房地产企业的发展推动了我国经济的发展，但它会计核算的不足也为国家税收造成损失，房地产企业会计核算除了以上的不足外还存在“账外延伸”的情况，即“账外账”。因此，我们应明确房地产企业的收入标准和财务信息公开化，实现房地产企业的可持续发展。

参考文献：

[1]李世绩.房地产开发涉税案例[J].江阴地方税务局，2013

第12篇

随着房地产业的社会需求增大，及其在国家产业结构中的位置日渐突出，房地产行业已经成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但由于部分房地产企业纳税人纳税意识不高，财务管理混乱等原因，房地产开发企业偷逃税情况比较严重，如何加强房地产税收征管，抑制房地产业投机行为，规范房地产市场，实现国家税收的宏观调控，已经成为税务部门日常管理的难点和社会关注的热点。

目前房地产企业存在的税收问题大致可以归结为两类：一类是由于企业财务人员自身业务素质不高，对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉，对会计制度与税法差异理解有误，导致乱用会计科目，不计或少计收入，随意结转成本费用情况普遍，比如对物业费、收视费、绿化费等代收款项不按规定申报缴纳营业税。另一类是不少房地产企业存在有意隐瞒利润逃避税收的现象。比如有些房地产开发企业通过与建筑安装企业相互勾结做假虚增成本，多计成本偷逃税款。房地产开发商通过开具建安发票，用支付营业税及附加、附征企业（个人）所得税的代价，就可以轻松偷逃企业所得税和土地增值税。再如，房地产企业利用项目开发前期投入资金大、周期长，收益主要集中在开发中后期的特点，对收取的预收款和银行按揭款不进行纳税申报或少申报，长期将这样的收入挂往来账，把挤占税款后的资金用于滚动开发经营中或弥补注册资金的不足，这样以来，一部分税款就此流失。

由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种多、征管难度大，房地产行业税收基础管理工作同样存在较多的缺失。首先，税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中期主要涉及到销售不动产的营业税，而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管，而忽视了对企业所得税的管理。房地产开发项目多，时间长，现行的房地产企业会计核算制度与税收法规存在较大的差异，特别是对收入与成本的认定上分歧较大。其次发票控管力度不强。主要表现在：施工企业结算不开具建安发票，无法确定工程成本；房地产公司不开具销售不动产发票，在企业隐瞒有关情况时，难以确认收入，从而影响税款征收；房地产公司与施工企业大量使用白条结算，混淆纳税义务时间，少申报收入。第三，社会综合治税协调乏力。房地产税收的征管，需要房管、土地、规划等诸多部门协助配合。但在实际征管工作中，由于涉及部门众多，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，各部门管理程序不同，很难形成合力。目前相互之间的合作仍处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时有效解决。难以实现房地产行业税源的源泉控制。

针对以上房地产行业税收征管中存在的问题，应采取以下措施，提前介入房地产业税收管理，减少房地产业的税收流失。首先要采取多种形式加大房地产行业税收管理过程中的相关政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系有针对、有重点地进行宣传，增强房地产企业的纳税意识，营造房地产行业税收良好的征收环境。其次应从以下几个方面来入手：一是加强日常税收辅导。针对当前房地产行业纳税人普遍存在的纳税意识不高的现状，税务人员要经常深入房地产企业做好纳税辅导工作，如帮助企业建立完整的财务核算体系，帮助企业审查其实现收入是否结转以及纳税申报是否正确等。二是加强发票管理工作，把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理，定期检查房地产企业发票使用情况，核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的发票，严格进行处罚。三是建立房地产开发项目税源登记档案和税源数据库，加强对房地产开发企业税源信息的监控。按规定向纳税人收集房地产开发的相关资料，包括承受土地使用权批文、计委立项审批计划、建设项目施工许可证、建设项目竣工验收表、房屋拆迁批文及拆迁还房合同、房屋销售合同清单等资料。四是加大税收检查力度，打击房地产业涉税违法行为。要切实推行税收管理员制度，要强化其管理职责，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质及时处理或移送稽查部门处理，及时有效地打击税收违法行为，提高稽查选案的准确性，加大对偷逃税等违法行为的处罚力度。 最后，房地产行业税收征管工作与税务人员的业务素质、执法水平也有着密不可分的关系。因此，在对房地产行业税收实施一体化管理的问题上，要加强税务人员对房地产行业相关税收政策的学习，要有针对的开展房地产行业税收政策和会计核算制度的培训，让税收征管人员熟悉掌握房地产行业相关的政策法规，熟悉房地产企业的会计制度，明确其收入和成本费用的确认方式，了解整个房地产开发交易的全过程，能够掌握房地产行业的会计核算方式，进行纳税调整和查账检查工作，适应复杂的房地产税收征管工作。

第13篇

自上个世纪90年代以来，我国房地产行业发展迅速，成为我国国民经济的支柱行业之一，对国民经济起着举足轻重的作用。虽然表面上看房地产行业利润率非常高，发展情况也非常良好，但其实其中存在着大量的泡沫，业界也一直猜测何时这种泡沫会消失，届时会引来房地产的一个大幅下跌。但是，在泡沫化自动消失前，房地产的“限购令”却提前给了重大一击。

但我们可以看到中国房地产发展过程中存在众多的问题，商品房的供求不平衡、商品房价格上涨过快，大大超出了国民的承受能力，给整个社会进步和发展造成了重大影响。房地产业盲目的火爆，大量投机资本的存在，导致房地产泡沫增大。为了解决这些问题和规范房好地产市场，国家颁布了一系列的调控政策，对房地产的发展产生了一定的影响。而随着严厉的房地产政策的出台，给房地产行业产生重大的影响，使得房地产行业一度陷入低迷。国家的“限购政策”限制了房地产行业的销售情况，减少了企业的资金收入，而央行的“加息”，增加了房地产行业的筹资成本。在这些政策下，房地产行业极容易发生资金断裂而破产。紧绷的资金链，激烈的商业竞争，给房地产行业的生存和发展带来巨大挑战。

二、限购令及其行业影响分析

自2009年开始，我国迎来了最为严峻房地产调控时期，通过表1“限购令”相关的主要政策及其影响，可以看出我国的房地产行业面临着重大的挑战，进行了重新一轮的洗牌。

进一步地，限购令对于房地产行业的影响可以非常明显地从房地产开放投资额和房地产销量上显现出来。通过图1房地产2008年-2013年房地产开放投资，图2房地产2008年-2013年全国销售额和面积增长情况，可以看出，房地产商品住宅开发同比增长在2010年达到了顶峰，而后两年开始下滑，并且下滑趋势明显，但在2013年略微上升。同时，通过图2，可以对比看出，商品住宅销售额增长，是在2009年销售增长达到了峰值，而后2010年有一个明显的下滑，而后两年持续下滑，在2013年有些微的上浮。 房地产行业这样的一种变化，与国家的“限购令”是直接相关的，作用与影响是非常明显的。

三、房地产企业财务状况影响分析

在前面行业基本形势分析的前提下，以下以三家地产公司为例，对房地产企业进行财务状况分析。

（一）资产状况分析

通过图3房地产企业资产规模及其增长率变化图，可以看出，三家企业的资产规模基本呈现逐年扩大的趋势，虽然有国家的调控政策和“限购令”的压制，但是对于房地产企业而言，他的资产规模还是持续的上升。但从三家企业的资产规模增长率上来看，可以看出，他们的规模扩张效益，从2010年开始呈现出下滑趋势，在2010年下滑趋势最为明显，2011年-2013年，几年期间虽然持续下滑，但是趋于平缓，侧面也反应出，在“限购令”初期，房地产企业打击明显，十分不适应，而后做出了相应的调整，抑制住了这种急剧下滑的趋势。

（二）销售状况分析

对于房地产企业而言，“限购令”带来的最直接的影响就在于房产销量上。通过表2和图4，可以看出，三家房地产企业销售收入还基本呈现上升趋势，但是增长率却逐年趋于平缓，除了保利地产，其他两家企业的波动明显。这也体现出房地产企业发展的不稳定性。

（三）现金流量情况分析

以下通过图5保利地产2008年―2013年现金流量情况图，保利地产虽然现金流量还是有的，但是大多集中于筹资活动的现金流，而经营活动的现金流确是负数，并且金额比较高，表明企业在经营活动方面，流出比流入要多的多，六年期间，只有在2012年的经营活动现金流量有一个正向的数值。投资活动的现金流介于持平与小幅负值之间。从房地产企业的现金流量的整体情况和变化，企业的现金流量完全依靠筹资活动去进行，经营活动和投资活动基本上没产生一个正向的现金流入净额，这种情况是非常令人担忧的。

第14篇

供不应求格局未变

当前房地产市场供不应求的基本特征并没有发生根本改变。

长期而真实的购房需求：支撑我国房地产大景气周期的基本因素并没发生根本改变。从房地产市场起步以来，支撑我国房地产市场需求的几大基本因素包括：宏观经济快速发展、居民可支配收入持续高增长、城市化、家庭小型化、婴儿潮带来的人口红利，等等。近两年来，人民币升值、通货膨胀下的负利率、流动性泛滥等因素强化了刚性需求，也催生了投资和投机性需求，这些基本因素形成了市场对房地产最基本和最坚实的内在需求。

2008年，这些支撑房地产需求的基本因素并没有发生根本变化，宏观经济有望继续高速增长，尤其是城市化和人口红利正处于大上升趋势周期中的快速发展阶段，通货膨胀压力进一步加大。这些基本因素决定了我国的房地产大景气周期还可以至少维持10年，即未来10年我国房地产行业仍将处于螺旋发展的上升阶段。

供给制约：由于房地产行业土地供应的硬约束，该行业供应的增长幅度有限，远远跟不上需求的增长速度，未来供应缺口不会缩小，反而有扩大的趋势。

土地供应的硬约束：土地是房地产的载体和最基本的要素，是稀缺资源，在我国尤其稀缺。我国实行的是世界上最严格的土地管理制度，将耕地保有量保持在18亿亩，是我国“十一五”规划纲要中提出的约束性硬指标之一。2006年末，我国存量耕地为18.25亿亩，按此推算，在2007―2020年耕地中大概有年均181万亩可转换为其他用地，而城市中可供房地产开发的土地更是稀缺，这种稀缺性决定了房屋供应的相对稀缺。

房地产供给的先行指标：住宅新开工面积、住宅施工面积近3年的增长率都保持在较低水平，而房地产要素的源头指标――土地购置面积和土地开发面积的增长率则更是保持在低水平，上海、北京、深圳和广州的增长率更低。2007年，市场潜在的真实需求为11.8亿平方米，是年现实供给量（全国竣工面积是4.8亿平方米）的2.5倍。前期施工面积、新开工面积、土地购置面积和土地开发面积增幅都有限，加上建筑周期，短期内大幅增加供应量几无可能。因此，市场供不应求状况将会持续。

对此，政府开始对房地产频繁调控，但到目前为止，所有的调控政策既没有改变房价的快速上涨局面，也没有扭转市场中固有的供不应求的紧张关系，只是改变了短期内房价的走势和消费者预期。政府对于改善市场关系的手段和能力并不缺乏，然而，为何其影响却有限？

国民经济诸多领域对地产形成依赖

与房地产行业直接和间接关联的产业部门有很多，如建筑、建材、机械、装潢业等。房地产行业的产业链长，产业关联度高，其前瞻效应、后续效应和旁侧效应都很突出，该行业具备支柱产业的地位和作用。“十五”期间，国家将房地产行业作为国民经济发展的支柱产业，上海等地更是把房地产行业作为“十五”和“十一五”期间地方经济的支柱产业。国民经济的诸多领域已经开始对房地产行业形成了较为严重的依赖性，这种依赖性在某种程度上减弱了国家调控政策的执行力度。

GDP增长对地产的依赖：过去10年，固定资产投资成为拉动国民经济增长的三驾马车中最得力的一环，房价持续上涨引致的房地产投资增速加快成为GDP增长极为重要的引擎。地产开发投资对国民经济增长的贡献包括三个方面：

第一，作为投资的一部分，房地产开发投资对GDP增长具有直接贡献，1997―2006年间，房地产开发投资年均增长22.38％，高于同期GDP(支出法现价)年均11.19%的增幅，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的贡献率由6.32%增加到10.74%，年均直接贡献率为9.28%；第二，房地产开发投资通过关联产业带动GDP增长的间接贡献，1997―2006年间，房地产开发投资对GDP增长的间接贡献率由7.16%增加到11.5%，年均间接贡献率为9.72%；第三，房地产开发投资通过拉动消费对GDP增长的引致消费贡献，1997-2005年间，房地产开发投资对GDP增长的引致消费贡献率由3.09%增加到3.92%，年均引致消费贡献率为3.89%，2003年最高达到4.66%。

目前，房地产开发投资对经济增长的总贡献率达到了20％，由于其产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其他相关产业也出现波动，最终必然会引起经济发展的波动。因此，要保持国民经济的持续稳定发展，必须要保证房地产开发投资的平稳增长。

地方政府财政收入对地产的依赖：各级地方政府，尤其是城市政府，独家垄断了土地供给。政府以极低的价格收购农民的土地，再转手高价卖给开发商，稳定地获取了巨额收益。据2004年国土资源部公报数据：1992―2003年，全国土地出让金收入累计超过1万多亿元，其中近三年累计达9100多亿元。2005年在国家收紧“地根”的情况下，土地出让金总额仍达5505亿元；2006年则攀升到7000多亿元的历史高峰。卖地已经成为地方财政收入的重要来源，有些城市财政收入的一半都来自土地转让收入，具有明显的“土地财政”特征。地方政府在当前民生政治下，开支不断扩大，各级政府对土地财政的依赖性将更加严重，由此会限制地方政府严格执行调控政策的积极性。

居民财富安全和增长对地产的依赖：1992―1997年经济繁荣时期的储蓄存款平均增长率为31％，2001年至今日此次经济繁荣时期的储蓄存款平均增长率只有17％。储蓄存款扣除中长期贷款后的中长期存差与人均GDP的走势在1994年到2000年前后大致吻合，但2001年开始本轮经济景气启动后，中长期存差增长明显乏力。随着银行对房地产个人抵押贷款的增长，居民财富更多地凝聚在地产上，房价的涨跌很大程度上决定了居民财富的安全度和增长幅度。

银行业绩发展对地产的依赖：国内金融机构对房地产行业的贷款(包括对房地产开发商贷款和个人住房抵押贷款)占银行中长期贷款的比例在近5年平均达到25%左右，而且这一比例呈逐年上升趋势，在房地产一线城市，该比例还会更高。由此，银行信贷资产安全和银行业利润增长已经在很大程度上取决于房价的上涨情况和房地产行业的景气与否。在国民经济众多领域对房地产产生依赖的前提下，国家以往的调控政策并没有发挥其应有的效力，今后宏观调控政策将会成为伴随行业发展的一种常态，但调控政策将会继续以温和为主，政府在未来1至2年将不会出台导致房地产行业衰退的过于严厉的调控政策。

房地产行业不仅是国民经济的支柱产业，同时也是民生产业，其产品具有一定的外部性。在当前我国保障性住房体系还没有建立，国民的住房需求过于依赖市场的大格局下，房价必然会成为整个经济生活关注的焦点。由于我国房地产市场目前处于严重的供不应求基本格局，房价上涨的动力强劲，因此会经常招致外部的政策调控。

房地产行业趋于理性

今年房地产政策调控重点将在两个方面：一是保障性住房的建设和提供，二是紧缩性政策。

保障性住房建设会削弱商品房市场的发展基础吗？笔者认为，政府提供保障性住房的政策不会对房地产的有效需求形成较大影响，不会对房价走势形成大的压制，相反，保障性住房需求得到满足是行业景气可持续的基础。

2007年房地产行业政策调控最重要的成果是政府基本确立了“两分法”调控体系。政府加强了以前在一定程度上被忽视的经济适用房的建设，同时增加了双限房和廉租房两个种类，最终建立起多层次的保障性住房体系，将城市中低收入阶层的基本居住需求从纯粹由市场价格调节的商品住宅体系中分离出来，通过由政府利用财政来保障土地供应、开发资金、销售对象等开发条件的供给。而占人口大多数的中高收入阶层对商品房的居住、消费和投资功能则通过依靠市场调节的市场化住宅体系来满足。“两分法”调控抓住了行业发展的本质，也有利于资本市场稳定对调控政策的预期。

以前经济适用房、廉租房等保障性住房的供给不足，在一定程度上影响了中低收入阶层的居住需求，增加了行业发展的障碍，每一次调控政策后的房价大涨也总是招致政策的更为严格的调控，加剧了行业供求矛盾。现在政府加强和提高保障性住房的管理、供给力度，有利于房地产行业整体的健康长远发展，保障性住房需求是商品房需求最基础的一块，只有这一块有比较好的市场来满足和解决，房地产行业的长期景气才能得到更好地维持。

保障性住房不会影响商品房市场，因为商品房和保障性住房各自的供应对象具有较大差别，之间没有太多的交集。能够享受保障性住房的人群本来就没有能力参与到商品房市场中来，不太可能成为商品房的有效需求部分。而保障性住房土地多是地方政府协议划拨出让的，地方政府无法从中获得土地出让收益，必然影响其积极性，保障性住房规模难以对商品房市场造成较大冲击。

除保障性住房政策外，国家实行的紧缩性调控政策又将怎样影响房地产行业？

2008年国家已经对宏观调控政策定下了从紧的基调，将我国持续十年的货币政策基调首次从“稳健”调整为“从紧”，实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，严格控制货币信贷总量和投放节奏。从紧的货币政策对房地产资金密集型行业影响较大，但总体而言，紧缩性调控政策不会改变房地产发展的根基，改变的只是房地产行业的格局，使得该行业集中度进一步提高。

紧缩货币政策对行业的影响体现在供求两个方面：供给方面的影响主要是指房地产开发资金来源中开发贷款被限制，而需求方面的影响主要指个人住房按揭贷款被限制。

从供给方面看，限制开发贷款会影响企业现金流。企业的资金链吃紧，那些拥有巨大土地储备和在建规模的企业将被迫加快开发和销售速度，加快资金回流。但就行业而言，其结果是众多中小房地产开发商因为资金限制而不能开发其储备土地，进而导致行业供给量减少，这与调控政策的初衷相悖，其结果也会加速房价上涨。

限制开发贷款对行业各企业的影响是不一样的。从银行规避风险的角度看，可能做法是“总量控制、区别对待”的原则，开发贷款的松紧程度视不同开发商的实力和项目而定。总体上限制开发贷款对地产行业的发展是限制，但对上市公司尤其是优质上市公司可能影响有限。对于中小企业而言，开发贷款的限制将使其无资金可融，面临严重的生存局面，他们可能会把土地卖给实力强大的开发商。而优质公司所受影响有限，同时可以获得资源整合的机会。因此，可以说，开发贷款限制是加速行业“优胜劣汰”、资源整合的催化剂，将促使行业更加理性发展。

第15篇

随着我国国民经济的快速增长，我国的房地产以及建安行业得到了快速的发展，与此同时，房地产的行业税收也随之增加。目前，税收在房地产行业的宏观调控作用日益显现，房地产的税收已经成为我国的财政税收的一个重要的来源部分。自从新的《营业税条例》、《增值税条例》等相关法律法规的颁布和实施以来，关于预收款项、甲供材等政策的变化较大，确定我国的房地产以及建安企业中关于预收款项以及自产货物的纳税义务，以及其税款的计算成为了重点和难点所在，在相关业务处理中，应该保持高度的重视。在此基础上，深入研究探析我国的房地产以及建安企业的税收征管问题，提出进一步强化房地产行业的税收征管的政策与措施，有着至关重要的意义。

（一）深入探析房地产行业的税收征管问题，有利于分析影响税收收入的因素

房地产业和建安企业历来是税收管理的重点，同时也是十分棘手的难点。由于影响税收的主要因素是经济因素、政治因素以及税收征管因素。通过对于房地产以及建安企业的税收征收问题的研究，可以为税收征管因素虽与税收的影响提供有力的参考，用实例分析税收征管因素的影响力。

（二）加强税收征管问题的研究探析，有利于完善税收政策

随着我国的社会主义市场经济的不断深入发展，人民的生活水平有了显著的提高。房地产行业在国家产业结构中的突出位置日益显现。通过对于房地产行业的税收征管问题的深入研究，尤其归纳整理是针对开发环节、销售环节等税款征收管理方面的建议，对于完善我国的房地产以及建安企业的税收政策有着重要的意义。

（三）加强税收征管问题的研究探析，有利于开展同业税负分析

税收负担作为纳税人缴纳的税款占营业收入的比重，在同同一行业中，数值相差不大。税务机关通过开展同行业的税负分析研究，根据各个地区的不同情况，确定出房地产行业的平均税负，根据税负企业进行纳税评估，开展监督活动，有利于提高税收的征管水平。

（四）加强税收征管问题的研究探析，有利于考核税收征管力度

通过对于房地产以及建安企业的税收征管问题的研究分析，在考核评价税收征管力度、测算地区的房地产行业的平均税负之后，可以从税务机关的另一个角度去分析研究各类税种的税收负担情况，考核税收征管力度，不断改进税收征管的措施方法，进一步提高税收征管的水平。

加强税收征管问题的研究探析，有利于建立税收预警机制

由于近年来国家实行住房制度和用地制度的改革，我国房地产行业的发展对于国民经济的促进作用日益体现出来。根据房地产行业的各项经济指标，加强研究探讨房地产行业税收征管的问题，对房地产及建安企业与税收有关的数据统计分析，有利于税收机关掌握房地产相关行业的税收收入的变化情况，对于加强房地产行业的税收监控、避免税收漏洞、建立税收预警机制、促进税收征管水平有着积极的意义。