房地产行业主要风险点范文
前言：我们精心挑选了数篇优质房地产行业主要风险点文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。
第1篇
【关键词】 房地产开发企业 内部控制 问题 对策
近年来我国的房地产企业保持了良好的发展势头，但在快速发展过程中也暴露了种种问题，尤其是内部控制方面的问题更是迫在眉睫。本文通过对房地产开发企业主要风险进行了分析，针对我国目前房地产开发企业内部控制的现状和出现的问题，提出加强房地产开发企业内部控制的对策，为房地产行业在完善内部控制以及防范市场风险提供思路。
1. 房地产开发企业主要风险分析
我国房地产开发企业承担的风险有自然风险、社会风险、经济和市场风险、技术风险、企业内部风险、法律风险等。由于我国的政治经济环境稳定，社会安定团结，故对房地产经营管理影响最大的国家政治变动对我国的房地产开发企业而言影响有限，社会风险也不会对其产生深远的影响。而由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的风险；由房地产市场状况的变动引起的，或者说是由市场运行状况的不确定因素引起的风险；由科学技术的进步引起的风险；由房地产经营管理企业内部管理水平等问题，形成经营管理风险等风险因素影响我国房地产开发企业。
2. 房地产开发企业内部控制存在的问题
2.1资金成本控制的风险意识淡漠
商品房价格涨速过快，空置率不容乐观。在商品房价格上涨的同时，其空置面积也不断增加截止到2009年10月末，全国商品房空置面积达 1.33亿平方米。截至 2010年6月末，全国商品房待售面积共计19182万平方米，即接近2亿平方米的商品房建筑完毕之后无法投入销售使用。可见，房价的激增和商品房空置率的增长共同加重了房地产行业的资金负担，直接促成了房地产开发企业的资金风险。
2.2内部控制体系和监督机制不健全
目前，多数房地产开发企业的内部控制制度不够全面，在控制环境、会计系统、控制程序等方面均有较多的不完善之处。例如没有覆盖所有的部门和人员，没有渗透到企业各个业务领域和各个操作环节，使企业会计工作秩序混乱、核算不实而造成会计信息失真现象极为严重。
由于很多企业的内审部门并未单独分立出来，严重缺乏应有的独立性特征。并且在审计的过程中，重点是在会计账目核对，帐帐是否相符层面，较少涉及审计企业的内部风险控制制度是否规范，是否需要完善以及各部门是否能够依照职能高效率完成任务，内审的监督机制作用并未发挥出来。
2.3监督职能弱化，内部审计形同虚设
目前有很多房地产开发企业监督评审主要依靠内审部门来实现，而有些企业的内审部门隶属于财务部门，与财务部同属一人领导，内部审计在形式上就缺乏应有的独立性。另外，在内审的职能上，很多企业的内部审计工作仅仅是审核会计帐目，而在内部稽查、评价内部控制制度是否完善和企业内各组织机构执行指定职能的效率等方面，却未能充分发挥应有的作用。在岗位设置上为节省人工费用，实行一人兼多岗、一岗并多职，没有很好地构成内部牵制；在货币资金管理、实物监控、投资和资产处置等方面，没有制定成文的内控制度。
3. 加强房地产开发企业内部控制的对策
3.1完善内部控制制度
强化和完善内部会计控制机制。需要完善财务会计系统，并将其与监督系统区分开来。即，将财务会计系统中的所有真实发生并记录的经济业务，要在则一务会计报告中做出适当的分类，另外，重大的经济业务要进行必要的详细描述；衡量经济业务的价值，在财务会计报告中准确记录其货币价值；准确确定经济业务发生的期间，不影响财务报告的基础上，将其记录在适当的会计期间；在财务会计报告中适当地表达经济业务，并按要求披露相关事项等职能，与监督系统中的审计、稽核等职能区分开来，建立完善的内部监督部门，并赋予其应有的职权。
3.2完善业内部控制操作过程
改善房地产开发企业的治理结构。房地产企业要优化管理、正确实施内部会计控制，更要健全公司的治理结构，这是是内部控制系统构建的基础。建立和完善内部会计控制制度，完善决策机制，将进一步强化董事会的作用。设立专门的内部审计、稽核等监督部门，并确定其独立性，行使相应的监督权。要以制度约束人，强化责任追究制度，建立和改进激励和约束机制。
3.3建立内部财务风险控制的信息系统
信息系统收集、生成、传递的信息在内容、时效性、准确性、可靠性、可用性等方面保证信息的质量。信息沟通在房地产开发企业风险控制的作用机制如图1所示：
在风险评估阶段，能够自动收集市场的各种信息，计算企业所需要的各种相关财务指标，计算出采购预算；在风险管理阶段，根据公司的风险管理策略，信息系统应具备决策咨询和支持的功能，提出解决策略；在实施风险控制方案阶段，信息系统根据预定的方案，在房地产开发前期成本、服务质量、土地成本、等关键环节引导和约束人员按风险管理和合同操作，充分降低开发企业过程的操作风险；信息系统能够定期生成集中开发企业执行情况的报告，向管理层和董事会报告，风险管理部门也能通过信息系统查询财务风险控制情况，及时了解开发企业的进度，提出相应的意见。
参考文献：
[1] 昊国春.浅述内部控制制度[J].技术经济与管理研究.2003（l）.
第2篇
房地产行业成本核算与控制方面的问题主要体现在房地产开发阶段、销售阶段。
1.开发阶段
第一，房地产项目成本核算的对象、土地开发成本归集和分配方法不明确。首先，房地产行业与一般的制造业企业不同，其产品的形态不是一成不变的，同一项目的产品成本构成复杂多样，成本归属和分摊方法缺乏标准。其次，土地开发成本和配套设施建设成本等属于间接开发费用，应该按成本会计的方法进行归集和分配。第二，工程完成程度不能可靠估计，无法及时获取成本核算的依据，成本核算偏离施工进度。在工程建设的实施过程中，工程完成量和实际总预算存在较大差异，未能及时更新，导致企业在成本核算过程中无法及时取得可靠的计量依据。第三，预算机制不健全对成本控制有很大影响。首先，房地产项目周期长，市场价格变动对项目总成本影响较大，总成本预算难以事先预估。房地产开发项目前期需要占用大量资金，为了节约资金成本，降低经营风险，可能会基于谨慎性原则而导致前期成本高估或者低估，项目成本波动幅度较大。其次，预算指标不合理或者下达不及时，项目总预算以及现场工程完成进度不能配比，使成本控制缺乏可靠依据，不能令人信服，难以有效落实。
2.销售阶段
第一，预售阶段是项目资金回笼的过程，企业虽然收到预售款项，但产品的主要风险和报酬尚未转移，不能确认收入，成本不能结转。此时项目开发尚未完结，成本仍在不断累计，仍处于归集分配过程之中。企业为了快速回笼资金，预售阶段可能导致销售费用和营业费用陡增。第二，税收政策在销售阶段对成本核算的影响。我国部分地区要求在企业在收到预收款的同时缴纳一定的税款，比如纳营业税、城建税等，有些地区还要求按照预售款项的一定比例预征企业所得税和土地增值税，待房地产项目清算时多退少补。根据收入配比原则，预售款尚未确认收入，缴纳的税款无法和收入配比形成企业的经营成果，未能及时反映经营成果。第三，借款费用停止资本化时点的影响。按照企业会计准则规定在该项资产达到预订可使用状态或者可销售状态时，借款费用应该停止资本化。在实际业务中如何才算达到可使用状态仍不容易界定。第四，销售收入的确认和成本结算的影响。房地产开发项目收入确认的方式依据是产品的主要风险和报酬是否转移，目前大多数企业在业主入伙时才确认收入实现。企业在确认收入时项目开发尚未完结，工程尚未决算，企业只能通过预估成本结转，导致企业未能及时反映项目经营成果。
二、对房地产行业成本核算与控制存在问题的对策
针对我国房地产行业在开发、销售阶段成本核算与控制方面存在的问题，笔者认为应做好以下几个方面的工作。
1.开发阶段
第一，成本项目标准化。对房地产项目成本构成分类，确定大类，细分小类，并设置专门的表格，形成统一标准。成本项目的标准化对成本归集和分摊方法做出规范，有利于形成信息中心，建立业务接口，在业务部门之间形成有效沟通渠道。第二，规范操作流程。建立操作指引手册，不相容职务分离。对房地产项目开发过程中的招标、投标、完工程度、工程监理、工程预算、工程结算、单据传递等规范操作流程，尽可能避免营私舞弊。第三，建立健全工程预算制度。良好的预算制度是房地产项目成本核算和控制的保证。第四，建立健全以合同为纽带的成本事先控制、事中控制和事后总结的制度体系。第五，建立健全成本控制激励机制，设置合理的成本控制目标，完善考核和奖惩制度。
2.销售阶段
第一，建立健全成本结算制度，及时做好项目结算工作。成本结算是房地产项目成本确认的依据，房地产项目在销售阶段工程开发已接近尾声，企业应及时取得工程结算是成本核算的保证。基于本企业现状和业务能力范围，无法通过本企业结算的工程项目可以采用委托结算等方式尽快获取工程结算，及时反映企业经营成果。第二，做好借款费用的资本化工作。房地产开发企业开发周期内的资本化伴随整个开发周期，应按相关规定及时停止借款费用资本化工作，资本化截止后的借款费用不应作为项目成本。通常企业认为在取得竣工许可证或销售许可证明即认为停止借款资本化时点。第三，做好销售费用的控制，建立健全销售激励制度，对房产销售业绩进行评价提高销售人员工作积极性，促进资金回笼。第四，房产项目销售阶段做好成本的汇算工作，及时整理相关资料，报有关部门审批，完善税务资料，及时与税务部门沟通协调，清算税款，降低企业经营风险。
三、结语
第3篇
【关键词】房地产企业；财务风险
房地产上市公司的负债不仅高而且资金的回收时间长加上投资规模的巨大，这些因素的稍微变化就会可能对房地产的财务风险造成很大的影响。及早察觉风险的信号，并且及时对发现的问题进行有力地分析，同时采取行之有效地防范与补救手段，在困境中摸索出一条正确的道路，是目前一切房地产商在现在世界经济动荡不安的大环境中所必需的。
一、房地产行业面临的主要风险
房地产企业出现财务危机的原因是不同的，不同的企业具有不同的财务风险，但最后表现结果就是现金流短缺，不能支付应付账款和偿还到期债务，其形成原因归根到底来自于两个方面：企业的微观因素和宏观因素。这两个方面的原因导致了企业突发性财务风险和周期性财务风险的发生。本文将结合房地产公司的行业属性，从宏观方面和微观方面对房地产公司的财务风险进行研究。
1.1宏观方面分析
1.1.1宏观经济周期因素
众所周知，房地产行业的发展与国民经济的发展密切相关，发展趋势也受到国家经济发展的周期性影响。一般来说，房地产行业发展周期与国家宏观经济发展周期相同，根据国民经济周期的四个阶段划分，房地产行业周期也可以划分为复苏、繁荣、衰退和萧条等四个阶段。当宏观经济环境发展比较好的时候，房地产行业同样发展势头趋好，楼市表现趋向于活跃，房价上涨，成交量不断放大，房地产行业上市公司的股票一片红，呈现上涨的趋势，企业财务状况比较好，危机发生概率很小。
1.1.2金融环境风险
金融环境对房地产行业的影响主要表现在放贷规模的变动和利率的变动。我国房地产行业的资产负债率相对于其他行业明显偏高，债务融资在房地产公司的资本结构中占有非常大的比重，如果利率升高那么明显加重了房地产公司的利息支付负担，严重影响企业正常经营，加大了现金流出量，同时也会抑制房地产的投资和消费需求，加重了投资者的还贷压力。
1.1.3土地成本风险
土地价格在房地产公司开发经营成本中占有非常大的比重，若房地产公司不能很好的利用土地资源，将严重影响其资产有效地周转，加大资金的机会成本。由于国家土地资源是不可再生的资源，其使用权和交易权受到国家国土政策的制约和影响，所以土地价格易受到土地市场上供求关系的影响，可是这又将影响到房地产企业土地储备成本。
1.1.4市场供求风险和变现风险
市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。我国房地产市场主要是由城市化进程和经济收入增长形成的消费需求来主导，房价上涨主要反映的是基于消费性需要的真实的供求关系。变现风险是指将商品兑换成现金时因折价而导致的资金损失的风险。因此当房地产上市公司因支付工程款及货款能力不足，或是偿债或其他原因急于将房地产变现时，为将房子尽快脱手，以销售所得房款快速回笼资金以缓解偿还资金压力，最常见的是降价而蒙受损失。
1.2微观方面分析
1.2.1筹资风险
筹资风险是由于企业筹资结构和筹资方式的不合理而引发的企业到期不能偿还本金和利息或企业未能取得预期计划的收益的风险。2012年上半年，房地产企业在降价跑量的同时，也频频在资本市场上融资，万科、绿地等企业在年内均有数十亿的融资大单。从上市的房地产公司50强来看，房地产公司在2012年上半年融资情况依然不容乐观，部分房地产企业被迫出卖自己的股权以求继续生存，即使能够发行债券或者得到信托和银行贷款，但是其融资成本增加依然比较明显。
1.2.2营运风险
营运风险主要包含以下三个方面。首先是产品销售过程所带来的营运风险：若公司的房地产企业将其自身商品定位不当，就不能适应市场的需求，造成销售困难，造成大量资金被占用在存货上，公司的经营现金流就会受到影响，由营运风险而转变成公司财务风险的机率就会加大。其次是生产建造过程带来的营运风险：如果生产建造过程中出现安全事故或是原材料价格上涨等不利因素，这也会严重影响企业今后的经营。最后是企业日常经营管理带来的营运风险：房地产企业房屋建造时间长，使房地产企业无法如期交房，造成业主的集体退房或是惹上官司就会使房地产企业利润大幅度下降，严重影响到企业的长远发展。
1.2.3投资风险
投资风险是指企业对未来投资收益的不确定性，在投资活动中可能会遭受投资收益损失甚至投资本金损失的风险，资金投资使用的好坏将会直接影响到投资风险的发生。它也是一种经营风险，房地产投资的长周期性同样给企业带来了较大的财务风险，通常用来指企业投资的预定收益率的不确定性。
参考文献
[1]李华中.上市公司经营失败的预警系统研究[J].财经研究，2001，10：58-64.
第4篇
关键词：“营改增”；房地产企业；纳税筹划策略
一、“营改增”税制改革简介
税收是我国财政收入的主要来源之一。我国税收是以流转税和所得税并行的双主体税制，而增值税和营业税又构成了我国税制体系中最重要的两大流转税。2011年，国家税务总局与财政部经国务院批准，联合下发了关于我国营业税改增值税试点方案，此后几年，从我国部分交通运输业以及现代服务业为试点，逐渐扩大到涵盖我国整个交通运输业、邮电通信业、以及部分现代服务业的增值税改革，2016年，我国房地产业、建筑业、金融业和生活服务业也将被纳入“营改增”的浪潮中，改革力度之大、影响之深也是前所未有。
二、“营改增”税制改革前我国房地产企业纳税情况分析
营业税改增值税之前，我国房地产企业涉及的税种包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、城镇土地使用税、契税、房产税、印花税、企业所得税等，其中营业税、土地增值税、企业所得税构成了税制改革前房地产企业的主要税种。“营改增”税制改革实施前，房地产企业商品房销售时按照售价的5%缴纳销售不动产的营业税；房地产开发企业土地增值税主要是由增值额即售房收入与扣除项目之间的差额决定的，其中扣除项目包括因取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、与转让房地产有关的税金及财政部确定的其他扣除项目。根据增值额占扣除项目的比例确定增值率，并以此计算应缴纳的土地增值税。增值率是确定房地产开发企业土地增值税的关键。企业所得税是房地产开发企业主要税负之一。除小微型房地产企业适用20%的企业所得税外，房地产企业所得税税率一般为25%。房地产企业所得税的税负轻重取决于开发利润的大小，因此和土地增值税在税负上具有一定的趋同性。
三、“营改增”税制改革对我国房地产企业纳税情况的影响
1.对营业税及增值税的影响。
我国对房地产行业实施“营改增”税制改革后，房地产行业将迈入缴纳增值税时期。目前，对房地产开发企业增值税税率的基本倾向性意见已形成，针对一般纳税人，房地产业的增值税税率预计为11%，并可按照增值税相关条例进行进项税额的抵扣，因此很大程度上降低了在缴纳营业税时期工程材料成本中负担增值税后又重复征税的问题。但存在两大问题，一是根据相关数据统计，一线城市的房地产开发项目成本一半左右是由地价款构成的，且很难取得可抵扣的增值税进项税专用发票；二是其他房地产开发成本如拆迁补偿费、市政大配套费及其他行政事业性收费也无法取得可抵扣的增值税专用发票，使得增值税税负过重。
2.对土地增值税的影响。
“营改增”税制改革对房地产开发企业土地增值税的主要影响体现在已缴纳的增值税上。由于缴纳营业税时期销售不动产的营业税为5%，且为价内税，对价格影响相对较小，并且在计算增值额时可以抵扣；而改征增值税后，税率预计变为11%，且增值税为价外税，在计算增值额时，已缴纳的增值税不可作为抵扣项目，则会很大程度的增加了土地增值税的增值率，增大土地增值税税负。另外，“营改增”后土地增值税是否属于重复征税的税种值得探讨。
3.对企业所得税的影响。
在房地产企业实施“营改增”后，由于增值税属于价外税，不能在企业所得税前扣除，使企业实际税负变重，因此，“营改增”税制改革对房地产企业的税后所得影响较大。
四、“营改增”税制改革背景下房地产企业纳税筹划策略分析
1.积极反映，争取税收政策支持。
由于房地产开发企业相关成本中相当大的比例不能取得可抵扣的增值税专用发票，导致成本中已负担且本不应该影响损益的进项税不能抵扣，增大了企业税负，因此，对于房地产行业“营改增”具体事项的相关税务建议、诉求应尽快通过各种渠道向政策制定部门及时反映，争取税收政策支持。例如，房地产企业中占比例很大的土地出让金、市政大配套费、拆迁补偿费及其他行政性收费，一般只能取得相关政府部门的行政专用收据或其他收据，从而无法形成完整的抵扣链条。为此建议政策制定部门可以对此类成本规定一个合理的进项税抵扣率，即政府可以允许房地产企业凭财政部门开具的土地出让金专用收据等作为抵扣凭证，类似企业购进农产品可以抵扣13%的进项税额，如果这部分进项税无法抵扣，企业税收负担将会大幅上升；还应考虑房地产业的上下游税率，最好规定一致或相近，以减轻企业纳税负担，实现税制改革的初衷即结构性减税的目标。此外，由于房地产企业开发周期长的特性，增值税进项税的认证期是否在现行政策的基础上适当延长。
2.政策筹划，争取财政资金支持。
由于“营改增”政策实施后将对我国房地产开发企业带来较大的影响，由于房地产企业的行业状况及增值税的征纳方式，在实施初期会对相当一部分企业带来较沉重的税收负担。为了实现改革的平稳过渡，据统计，相当一部分省市财税部门均提供了改革扶持资金政策，对税制改革中有实际困难的企业予以政府资金扶持。因此，处于“营改增”大背景下的房地产企业，应积极利用相关资金扶持政策，并根据自身情况进行政策筹划，以享受相关的政策资金支持，减轻企业的税收压力。
3.找准企业税收风险点，合理规避税务风险。
房地产企业与销售货物或提供加工修理修配劳务的企业不同，其建造周期长且开发至一定节点才能进行预售，考虑到房地产的行业特点、市场行情及政策因素，“营改增”后会使该行业税务风险加大。主要风险一是：如不能按期预售，前期的增值税进项税认证过期，致使进项税不能抵扣；二是：如果商品房脱销，导致进项税抵扣不足使得企业税负增加；三是：如果房地产行业不景气，严重出现商品房滞销，无法及时取得销项税，可能会出现进项税与销项税倒挂；如何避免此类事情发生，是政策制定部门需考虑的问题也是企业税务筹划和规避税务风险的重点。
4.合理筹划增值税抵扣链条，降低企业税收负担。
由于增值税抵扣有严格的抵扣链条，所以“营改增”后房地产企业必须加强增值税抵扣链条的管理及筹划。因房地产企业商品房的销售价格确定后，相应的销项税也就确定，销项税的筹划空间有限，所以只能把筹划的重点放在进项税上。房地产企业如何增大进项税额并在合理的时间内得到全额抵扣是降低企业税负的重点，比如企业的供应商、施工方等上游企业的开票时间、增值税税率、结算方式的选择及进项税认证时间的筹划等都是进项税筹划的重要切入点。项目从开工至售罄，在增值税抵扣链条上，根据各行业纳税义务发生的时点科学、合法制定正确的筹划步骤，做出最符合企业要求的有效筹划方案，有效降低企业税负。
五、结语
“营改增”后，房地产企业在合理利用政策的同时，在实际操作中应根据具体业务综合考虑各种因素的影响，找准切入点合理制定税务筹划策略。
参考文献：
[1]张怡然.我国房地产企业纳税问题分析.东北财经大学学报[J].2015.01.
第5篇
关键词：“营改增”；房地产企业；纳税筹划策略
一、“营改增”税制改革简介
税收是我国财政收入的主要来源之一。我国税收是以流转税和所得税并行的双主体税制，而增值税和营业税又构成了我国税制体系中最重要的两大流转税。2011年，国家税务总局与财政部经国务院批准，联合下发了关于我国营业税改增值税试点方案，此后几年，从我国部分交通运输业以及现代服务业为试点，逐渐扩大到涵盖我国整个交通运输业、邮电通信业、以及部分现代服务业的增值税改革，2016年，我国房地产业、建筑业、金融业和生活服务业也将被纳入“营改增”的浪潮中，改革力度之大、影响之深也是前所未有。
二、“营改增”税制改革前我国房地产企业纳税情况分析
营业税改增值税之前，我国房地产企业涉及的税种包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、城镇土地使用税、契税、房产税、印花税、企业所得税等，其中营业税、土地增值税、企业所得税构成了税制改革前房地产企业的主要税种。“营改增”税制改革实施前，房地产企业商品房销售时按照售价的5%缴纳销售不动产的营业税；房地产开发企业土地增值税主要是由增值额即售房收入与扣除项目之间的差额决定的，其中扣除项目包括因取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、与转让房地产有关的税金及财政部确定的其他扣除项目。根据增值额占扣除项目的比例确定增值率，并以此计算应缴纳的土地增值税。增值率是确定房地产开发企业土地增值税的关键。企业所得税是房地产开发企业主要税负之一。除小微型房地产企业适用20%的企业所得税外，房地产企业所得税税率一般为25%。房地产企业所得税的税负轻重取决于开发利润的大小，因此和土地增值税在税负上具有一定的趋同性。
三、“营改增”税制改革对我国房地产企业纳税情况的影响
1.对营业税及增值税的影响。
我国对房地产行业实施“营改增”税制改革后，房地产行业将迈入缴纳增值税时期。目前，对房地产开发企业增值税税率的基本倾向性意见已形成，针对一般纳税人，房地产业的增值税税率预计为11%，并可按照增值税相关条例进行进项税额的抵扣，因此很大程度上降低了在缴纳营业税时期工程材料成本中负担增值税后又重复征税的问题。但存在两大问题，一是根据相关数据统计，一线城市的房地产开发项目成本一半左右是由地价款构成的，且很难取得可抵扣的增值税进项税专用发票；二是其他房地产开发成本如拆迁补偿费、市政大配套费及其他行政事业性收费也无法取得可抵扣的增值税专用发票，使得增值税税负过重。
2.对土地增值税的影响。
“营改增”税制改革对房地产开发企业土地增值税的主要影响体现在已缴纳的增值税上。由于缴纳营业税时期销售不动产的营业税为5%，且为价内税，对价格影响相对较小，并且在计算增值额时可以抵扣；而改征增值税后，税率预计变为11%，且增值税为价外税，在计算增值额时，已缴纳的增值税不可作为抵扣项目，则会很大程度的增加了土地增值税的增值率，增大土地增值税税负。另外，“营改增”后土地增值税是否属于重复征税的税种值得探讨。
3.对企业所得税的影响。
在房地产企业实施“营改增”后，由于增值税属于价外税，不能在企业所得税前扣除，使企业实际税负变重，因此，“营改增”税制改革对房地产企业的税后所得影响较大。
四、“营改增”税制改革背景下房地产企业纳税筹划策略分析
1.积极反映，争取税收政策支持。
由于房地产开发企业相关成本中相当大的比例不能取得可抵扣的增值税专用发票，导致成本中已负担且本不应该影响损益的进项税不能抵扣，增大了企业税负，因此，对于房地产行业“营改增”具体事项的相关税务建议、诉求应尽快通过各种渠道向政策制定部门及时反映，争取税收政策支持。例如，房地产企业中占比例很大的土地出让金、市政大配套费、拆迁补偿费及其他行政性收费，一般只能取得相关政府部门的行政专用收据或其他收据，从而无法形成完整的抵扣链条。为此建议政策制定部门可以对此类成本规定一个合理的进项税抵扣率，即政府可以允许房地产企业凭财政部门开具的土地出让金专用收据等作为抵扣凭证，类似企业购进农产品可以抵扣13%的进项税额，如果这部分进项税无法抵扣，企业税收负担将会大幅上升；还应考虑房地产业的上下游税率，最好规定一致或相近，以减轻企业纳税负担，实现税制改革的初衷即结构性减税的目标。此外，由于房地产企业开发周期长的特性，增值税进项税的认证期是否在现行政策的基础上适当延长。
2.政策筹划，争取财政资金支持。
由于“营改增”政策实施后将对我国房地产开发企业带来较大的影响，由于房地产企业的行业状况及增值税的征纳方式，在实施初期会对相当一部分企业带来较沉重的税收负担。为了实现改革的平稳过渡，据统计，相当一部分省市财税部门均提供了改革扶持资金政策，对税制改革中有实际困难的企业予以政府资金扶持。因此，处于“营改增”大背景下的房地产企业，应积极利用相关资金扶持政策，并根据自身情况进行政策筹划，以享受相关的政策资金支持，减轻企业的税收压力。
3.找准企业税收风险点，合理规避税务风险。
房地产企业与销售货物或提供加工修理修配劳务的企业不同，其建造周期长且开发至一定节点才能进行预售，考虑到房地产的行业特点、市场行情及政策因素，“营改增”后会使该行业税务风险加大。主要风险一是：如不能按期预售，前期的增值税进项税认证过期，致使进项税不能抵扣；二是：如果商品房脱销，导致进项税抵扣不足使得企业税负增加；三是：如果房地产行业不景气，严重出现商品房滞销，无法及时取得销项税，可能会出现进项税与销项税倒挂；如何避免此类事情发生，是政策制定部门需考虑的问题也是企业税务筹划和规避税务风险的重点。
4.合理筹划增值税抵扣链条，降低企业税收负担。
由于增值税抵扣有严格的抵扣链条，所以“营改增”后房地产企业必须加强增值税抵扣链条的管理及筹划。因房地产企业商品房的销售价格确定后，相应的销项税也就确定，销项税的筹划空间有限，所以只能把筹划的重点放在进项税上。房地产企业如何增大进项税额并在合理的时间内得到全额抵扣是降低企业税负的重点，比如企业的供应商、施工方等上游企业的开票时间、增值税税率、结算方式的选择及进项税认证时间的筹划等都是进项税筹划的重要切入点。项目从开工至售罄，在增值税抵扣链条上，根据各行业纳税义务发生的时点科学、合法制定正确的筹划步骤，做出最符合企业要求的有效筹划方案，有效降低企业税负。
五、结语
“营改增”后，房地产企业在合理利用政策的同时，在实际操作中应根据具体业务综合考虑各种因素的影响，找准切入点合理制定税务筹划策略。
参考文献：
[1]张怡然.我国房地产企业纳税问题分析.东北财经大学学报[J].2015.01.
第6篇
【关键词】房地产；风险识别；风险评估；风险控制
一、引言
随着我国经济的迅速发展、农村城镇化的速度逐年加快，房地产行业也进入了一个新的发展阶段。房地产投资数额大、投资周期长、变现能力差的特性决定了房地产一个高风险的事业[1]。投资过程中既有金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险，使投资方案和决策具有相当的潜在风险[2]。目前国内对房地产风险管理的研究还不够深入，定性分析和经验决策仍然是房地产开发经营风险分析中常用的方法，也很少有系统的定量研究方法的应用。
针对上述情况，本文结合了风险管理理论与房地产业的施工建设具体实践，根据房地产风险的特点，以a市天和苑房地产开发项目为研究对象，从项目风险识别、风险评估、风险控制等方面对本项目施工建设阶段的风险管理进行了深入研究，以期为加强本项目的风险管理提供科学依据。
二、项目概况及施工建设阶段的风险识别
a市天和苑项目定位为cld概念，也就是中央居住区，是复合地产项目，即融合商业、商务、商住和居住为一体的大型地产项目。从项目选址上讲，本项目四面临街，地处城市中心，具备极强的商业辐射能力，且周边已经形成若干有规模的市场，具备成为a市新的商业和居住中心的地位。本项目规模较大，共分五期进行开发，每期开发约15万平米，基本处于市场可消化的范围内。项目建设采用滚动开发模式，以销售资金支持后续开发，保证资金使用的效率。本项目总的销售额是136123万元，其中，住宅销售额99003，底框商业销售额11760万元，商业销售额25360万元。
a市天和苑房地产开发项目的施工建设阶段是指开发项目从正式开工到工程竣工验收形成建筑物实体的过程，其主要任务是在施工过程中，通过加强管理、采取措施，确保开发项目计划工期、质量、成本和安全目标的实现，从而保证项目能按时、按质地推向市场，保障投资商利益[3]。a市天和苑房地产项目内建筑承包商比较多，他们的施工水平参差不齐，引起的风险因素难以预测，主要的风险因素有工期风险、质量风险、管理风险及技术风险等，详见表1。
表1 项目施工建设阶段的风险因素表
风险因素 类型 风险
管理 管理 项目目标是否清晰
决策是否征求各方面的意见
是否对经验教训进行分析
技术 施工方法风险 安排施工组织、采用的施工方法不合理
新材料、新技术和新工艺风险 因为科学技术的进步、新材料、新技术和新工艺的不断创新而给投资商带来的工期、成本和质量损失
工期 管理者自身造成的工期延误 未能按时提供图纸；临时增加工程量；未能按时支付工程款，建设管理和质量监督部门拖延审批时间，不可抗力等
项目承包商造成的工期延误 承包商技术水平不够无法完成任务；承包商设备不齐备；原料供应不足等
无法识别的风险 一些不可抗力造成的延误；意外的社会因素造成的延误等
质量 质量 影响工程质量的五个重要因素是人、材料、机械设备、施工方法和环境
三、项目施工建设阶段的风险评估
在上述风险识别的基础上，本文将运用综合评价法对项目建设前期阶段中识别出的项目风险进行全面的评价，其具体过程是：（1）讨论专家确定每个风险因素的权数；（2）确定权重即风险的等级值e，可以按照风险发生的概率分为五个重要等级，分别为0.2、0.4、0.6、0.8、1；（3）将每风险因素的权数和相应的等级值相乘，求出该项风险因素的得分；（4）将风险得分相加，求出此风险因素的总分，即风险度，它表示一个项目的风险程度。
按照综合评价法的步骤，通过对a市天和苑房地产项目的调查，联系了a市具有一定影响力的房地产专家、该项目的经理、项目组成人员和工程师，确定在天和苑房地产
目建设阶段各个风险因素的权重和打出相应的等级值，形成了风险因素评价表，详见表2。
表2 项目风险因素评价表
主要风险因素 权重 风险因素发生的可能性 wc 排
序
很小0.2 较小0.4 中等0.6 较大
0.8 很大1.0
征地拆迁风险 0.1 √ 0.08 3
突发事故 0.05 √ 0.02 8
安全事故 0.1 √ 0.02 7
质量不达标准 0.15 √ 0.06 5
工期拖延 0.2 √ 0.16 1
施工索赔 0.1 √ 0.06 4
设计变更 0.15 √ 0.09 2
施工方案不合理 0.15 √ 0.03 6
合计 0.52
由风险因素评价表可以看出，该项目建设阶段风险度为0.52，在0.5和0.7之间属于中度风险。通过对上述风险因素排序可知，项目的主要风险为工期拖延风险、设计变更风险；次要风险为征地拆迁风险、施工索赔风险、质量风险；非重要风险为施工方案不合理风险、突发事故风险、安全风险。
四、项目施工建设阶段的风险控制
通过上述分析，a市天和苑房地产开发项目在建设阶段的主要风险依次是工期拖延风险、设计变更风险，其主要的应对控制措施如下：
（1）工期拖延风险控制
首先，采用合同手段进行风险转移。即严把合同关，严格制定相关工程工期条款，明确工期拖延所造成的后果及相应承担的责任，将该部分风险转移到主体承包单位；找准专业监理单位，在委托监理合同要明确工期条款，明确监理公司对各施工单位拖延工期也要承担责任[4]。然后，及时有效地与人沟通，督促承包商在非关键路径上的工序同时施工；督促承包商保证资金和材料的充足；找对供货商，保证供货的质量、合格等，要确保供货商提供的产品满足设计文件所确定的各项技术要求，以及后续服务保障问题；完善风险控制过程；强调供方资源风险管理，加强风险监控[5]。最后，改进房地产企业的工程进度控制水平，做到事前有计划、事中有控制、事后分析。
（2）设计变更风险控制
主要是通过风险转移的方法加强风险管理，具体措施主要有：加强建筑设计图的审查和最后的验收制度建设；采用监理制度，并在施工的整个过程中，处理好工程部与监理单位、施工单位的关系；严格设计变更审查制度，设计变更必需经过业主和原来的设计单位的共同同意，并且要由原设计单位制作正规的设计变更计划，签字确认[6]。
五、结语
本文将项目风险管理的相关理论与a市天和苑房地产开发项目实际密切结合，从风险识别、风险评估、风险控制等方面对本项目的施工建设阶段进行了深入的风险管理研究，提出了相应的风险控制策略。然而，由于房地产项目本身的复杂性，房地产项目风险具有很大的不确定性，其风险管理是一项复杂的工程，为了完善相关的研究分析，并使之指导于实践，还需要进一步的努力。
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[5]胡煜.浅谈房地产开发项目的风险管理及防范[j].现代商业，2009（12）：44-45.
第7篇
关键词：融资性担保行业；风险特征；风险防范
一、江苏省融资性担保行业主要风险特征
（一）资金方面
资本金不实，资金链脆弱，代偿能力急速下降。我省融资性担保机构的监管从2011年正式开始，之前成立的民营担保机构验资后资本金短期内便离开公司账户屡见不鲜，担保公司通过应收账款、委托贷款或其他投资等方式变相抽逃资本金，资本金不实这一历史遗留问题面对目前的监管仍无法整改到位。宿迁地区民营类担保机构通过收取客户保证金用作存出保证金、且存入保证金不在账面显现的事实已不容争辩，融资性担保业务在达到一定的规模后，这一举措不仅使得担保公司的资金运用符合监管部门的要求，更达到了不需要自有资金就能正常运营担保业务的目的。而在实体经济不景气、房地产行业调控政策持续加码引起产业链上多个行业滑坡、商业银行信贷政策收紧的外部运营环境下，抽离出来用于经营“资金业务”的资金回收难的局面日益加剧。
由此，资本金不实、挪用客户保证金、资金业务安全性和流动性差的三种经营现状触碰，极易引发资金链断裂风险。
挪用或占用担保客户保证金比较普遍。目前，融资性担保机构基本未设立存入保证金账户，更谈不上专户管理、专款专用，而是将其作为存出保证金使用，更有甚者高于存出保证金比例收取存入保证金来将多余部分用作高息资金业务，或者截留客户银行贷款，向客户承诺高额回报，并由担保公司提供相应担保来经营资金业务。在目前的宏观环境下，极易导致资金链断裂引发挤兑风险，不仅使得担保客户面临损失，也使得融资性担保业务面临巨大风险敞口。
担保客户保证金未设专户管理是融资性担保机构变相抽逃资本金的主要手段，已演变成行业普遍的经营模式，而面对现行收取客户保证金的监管要求，大部分担保机构将竭力通过关联账户隐匿该部分资金。
民营类担保机构资金运用普遍不规范，账面资金日均比例不达标，月末应付监管资金回笼现象比较明显。部分民营类担保机构由于其本身股东实力有限，股东实体企业对资金的需求量较大，从对账单显示，有担保公司货币类资金流回股东的现象，也有部分担保公司闲置资金日常主要用于短期对外拆借或者提供客户续贷过桥资金（该现象发生频繁），这类担保公司评级现场一般也不能提供完整的评级周期内所有资金凭证以及网银明细作为评级支撑，日常账目比较混乱，银行询证函不能出具，信用评级配合度较差，整体资金使用情况难以做出准确判断。
（二）业务方面
代偿率、垫资率急速上升，以委托贷款等方式掩盖代偿风险。区域内实体经济的不景气、民间资金业务风险、及因信用担保产生的传导性还贷风险使得融资性担保机构在保客户逾期率、代偿率、垫资率激增，据不完全统计，2011年宿迁地区担保行业显性代偿额达到2010年同期的2倍，与此同时当期代偿率也同比增加。有的担保公司面对经营中出现的代偿不是按规定履行正常的代偿手续，而是通过发放委托贷款置换银行贷款来变相掩盖代偿风险。
主要合作金融机构商业银行缩减与融资性担保机构的合作规模，银保合作门槛普遍抬高。通过这一轮经济周期的考察，担保机构的风险点突出，商业银行对担保行业重新审视，调整内部评价体系，欲通过严格考察筛选合作方；部分商业银行已暂停或逐步缩减与民营担保机构的业务合作，甚至出现提前收贷现象，恰适中小企业普遍资金链偏紧，代偿垫资问题突出；存款准备金率下调后，2012年1季度偏紧的信贷规模在第2季度得到适当放松，未来担保业务实现增量发展仍存在不确定性。
业务经营不规范、主营业务偏离担保。由于过去行业缺乏有效监管和制度规范，部分担保机构违背审慎经营的原则，只顾追求短期利益，忽视基础建设和长远发展，脱离主业。有的名为“担保”，实则高息揽存或非法集资来放高利贷以及从事与担保无关的高风险业务，有的仅为关联公司套取银行资金提供方便，有的甚至采用欺骗手段骗取银行贷款。很多担保公司以担保业务为名，实际从事资金业务，偏离了为中小企业融资服务的初衷，这同时也加大了中小企业的融资成本。
钢贸类担保机构生存困难。2011年第三季度起商业银行开始主动减缓与钢贸类担保机构的合作，至2012年第一季度，此类银保合作全面收缩，加之受房地产行业调控的影响，钢贸企业经营业绩迅速下滑、营运资金紧张，钢贸类担保机构在保客户逾期违约率上升，其信用等级整体下滑，实际控制人未来经营信心骤降，2010年下半年成立的钢贸类担保机构大部分因无法开展业务而停止运营，欲保留公司、安全通过年检来等待外部环境好转。
（三）内控体系
缺少专业人才、风险控制能力薄弱、对银行依赖度高。部分融资性担保机构从业人员素质不高，缺乏必要的从业经验、专业知识和操作技能，同时大部分担保机构创新能力不足，业务模式单一，对银行依赖性过强。担保公司内部风险控制能力仍需加强，多家担保公司存在业务与风险部门重合现象，甚至一些担保公未建立风险准备金制度，风险防范和控制能力需要进一步加强。
二、监管部门监管建议
建议监管部门可以从规范担保机构运营、降低担保机构风险、帮助担保机构实现可持续经营方面进行相关研究。
禁止担保机构开展违规高风险业务。省内部分担保机构从事吸收存款、发放高利贷等业务，此类业务风险度极高，波及面广，影响坏，也导致企业融资负担加重。建议监管部门严格禁止担保机构从事违规高风险业务，规范行业运营，降低行业的担保业务风险，实现行业合规、健康发展。
规范担保资金运用。区域内部分担保机构存在资本金不实、资金链脆弱、挪用或占用担保客户保证金、账面资金日均比例不达标等现象，建议监管部门对担保机构存入保证金及其他债务来源进行监管和规范，担保机构收取的客户保证金应当在账面反映，同时继续加强对担保机构资金运用的监管与规范，降低担保机构资金运用风险。
第8篇
关键词：商业银行 住房抵押贷款 流动性风险
一、我国商业银行住房抵押贷款的主要风险
住房抵押贷款是居民进行住房消费时通过贷款来获得资金支持以弥补消费能力的不足，而居民要获得贷款必须拿出一定的抵押品给金融机构，作为偿付贷款的担保。我国从1992年开始起步，并逐渐成为居民进行住房消费的主要工具。
1、信用风险
这种贷款的限期比较长，加上在贷款期间银行对借款者很难进行全面的了解，所以借款人随时都可能产生违约行为，又称违约风险。分为主动违约与被动违约.主动违约是指借款人基于利益的考虑而有意或故意违约。当违约所产生的利益超过其损失时就会产生主动违约。被迫违约指借款人，因一些原失去了还债能力所发生的违约。
2、流动性风险
流动性风险是指借款人住房贷款的持有现金是不容易的，可能会遭受的损失有两个方面，一是贷款不及时清算的银行和金融市场上出现更多的投机损失已获得良好的应用前景，另一个是存款利息的存款或银行的住房贷款不及时清算出现需要的资金周转困难所欠债务结算， 最严重的是由于现金流问题和破产的银行，破产。
3、抵押物风险
抵押物风险是指因典质市价值消失或降低或处分本钱过高而使贷款人遭受的损失。抵押住房可能会因各种自然灾害和认为灾害而遭损毁，例如地震、火山爆发、水灾、火灾等住房会因此受损从而导致抵押住房价值灭失或下降；抵押住房的价值会因经济区域布局、交通布局等的变化而下降；在抵押住房处分中，因产权纠纷、律师费上升等原因而需花高昂的处分费用，从而会降低贷款人处分抵押住房实际所能获得的收入。
4、利率风险
利率风险分为贷款利率和存款利率风险。贷款利率风险是指市场借贷资金由于经济波动和政府经济政策变化等因素造成的不可预知的变化而产生的风险，因此，住房贷款利率上升的市场，超过约定的利率而给贷款人带来的损失。银行损失主要决定于约定的利率低于市场利率水平支付住房贷款，未来的贷款金额，贷款期限和还款方式。贷款回收期越远，提前还款金额少，由贷款人遭受更大的损失。相反就会越小。
二、我国商业银行住房抵押贷款风险的主要原因
（一）逆向选择和道德风险
逆向选择源于银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称。对于个人住房贷款而言，当银行贷款条件越来越苛刻时，接受贷款者主要是两类人，一类是真实购房者中的信用状况较差者，他们对于未来能否及时还款考虑不多，考虑的往往是如何赖帐、扯皮；另一类是投资、投机者。他们利用个人住房贷款进行炒房投机或在证券市场上投资、投机，一旦投资、投机失败，银行的资金回收就面临风险。结果，银行为防范风险而制订的严格措施或者比较高的利率反而带来了更大的风险。个人住房贷款中的道德风险是借贷双方由于追求自身利益最大化而忽视自己的道德义务，给另一方带来伤害和损失的可能。
（二）商业银行流动性过剩
货币市场的高流动性主要缘于目前有利可图的行业太少，银行难以找到一个比较合适的放贷企业。在流动性过剩压力下，为保证业务增长和提高盈利能力，商业银行存在盲目竞相追逐大户，非理性降低贷款条件的冲动，从而不利于有效防范信贷风险。特别是房贷相对来说是优质资产，银行两头放，一边为开发商贷款，另一边放消费者的按揭，两边的资金都源于银行，风险更大。
（三）住房贷款购房中投资性购房比例过大
一般正常的房地产市场 投资性购房比例一般在10%-15%之间10年左右的租金就能收回投资 我国目前特别是京沪杭深广等热点城市投资投资性购房比例占30%-40%左右早已大大超过投资性购房比例应控制在15%以内的警戒线，这些地区的房子要 70年以上的房租才能收回投资。从收益回报率来看实际上毫无投资价值。
三、我国商业银行住房抵押贷款的风险防范措施
（一）完善住房抵押贷款的法律法规
相比一般的房地产现房抵押借款，是购房契约、借款契约、抵押条约、保证条约和委托契约关系的结合体。虽然政府对此进行了相应的管理并且定制了相关法律规范，但仍旧出现一些法律法规已经与目前我国房地产金融成长的实际前提不符的情况，有些法律条目实质抽象、缺少可操作性等缺陷。因此，应该从住房交易，评估，安全来加快法律法规的完成，形成一个难以控制的市场主体和市场行为。
（二）推进个人信用制度的建设
伴着个人征信体系在全国正式运转，个人到各国任何一家银行办理信用卡或住房贷款时，银行将请求盘查申请者的个人征信记录。假如有不良还款记录，那么银行有可能请求个人提供典质、抬高贷款利率或贷款额度会相应减少，乃至回绝其贷款。如果申请人拒绝允许银行检查信用记录，银行将有理由不给予大量的贷款和信用卡。推动使用者爱惜自己的信用，也督促了从单位信誉和品德约束渐渐过渡到以个人信用担保为主的国法限制的信用里去，有利于完美个人信用的法律环境和技巧。
（三）强化保险保护机制
与购房人的贷款银行的住房抵押贷款合同的签订须在住房按揭保险买房子。日常生活中的保障，以住宅实现典质担保，经过其保障，解决由于其意外灾害，损失的风险，可以更充分地保护抵押权人的利益。在这一点上，当保险事故发生时，行使代位权的“有限”贷款银行，将保险资金沉淀，或要求购房人的保险金提前偿还贷款。
（四）严格规范抵押贷款的审核程序
严格执行安全法律，选择合格的注册机构合法登记资产。期房抵押贷款尚未建造房屋作为抵押品，由于预售商品房抵押贷款，抵押人未收到《房屋所有权证》，抵押人提前购买享受商品房是一个选择的权利，因此，银行和抵押贷款生效依照商品房销售合同（销售）理事会抵押登记手续，登记机关也不能发行房屋他项权证。此时，抵押登记手续时，要求开发商提供《国有土地卡》和《商品房预售许可证》，银行应当进行严格仔细的审查，防止错误和丢失的物品。贷款人在接到借款人的贷款申请后，应该对借款人的信用状况进行审查。
（五）采取利率可变形时发放贷款
贷款人通过与借款人签订协议，明确在市场利率发生变化时，将相应调整贷款利率。如果市场利率上升，贷款人可以通过调整贷款利率的办法避免或减轻损失。利率的调整实际有两种情况，一种是住房贷款市场利率上升时提高贷款利率，另一种是存款利率上升时根据存款利率上升幅度相应提高贷款利率。不过借贷双方的权力是对方等的，贷款人在市场利率上升时可要求提高贷款利率而降低风险，借款人在市场利率下降时，可要求提高贷款利率而降低利息支出。贷款人也可同借款人达成协议，在发生通货膨胀时，根据通货膨胀率相应提高贷款利率，以降低购买力风险。借款人亦可要求在一般物价水平下降时，相应降低贷款利率。不过由于通货膨胀经常发生，采取利率可变贷款形式对贷款人是有利的。贷款人也可与借款人协商，若其他金融投资报酬率上升时，可相应提高贷款利率，而降低市场风险。但如果是这样，借款人也可要求其他金融投资报酬率下降时，相应降低贷款利率。所以贷款人在进行决策时要全面考虑。
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作者简介：
第9篇
随着社会主义市场经济体制的建立，为了适应经济的发展，仅靠企业内部的自有资产难以满足企业的持续发展的需要，不但资金难以满足企业需要，在时间上也是不准许的，这会丧失企业快速发展的商机。债务管理可以有效地满足企业扩大规模所需的资金，是重要的商业资本的重要来源，债务管理，贷款管理模式已被广泛应用于各种类型的企业在中国。所谓“物极必反”，相应地也可能会使企业承担较高的风险，如何科学的、有效的控制，从而使企业化风险为利益。本文是对北辰实业有限公司在负债经营中存在的一些问题，以此作为借鉴，做了一些理论上的分析。
【关键词】
负债经营；负债结构；风险规避
前言
在激烈的市场竞争条件下，市场只有不断发展，产品的开发，以获得更多的利益。然而，新市场开发需要一个很长的周期，还会浪费大量资源。因此，需要大量的资金。在解决资金问题，负债经营已成为最有效的方法。扩大企业生产规模，市场份额增加，容易形成品牌效应和优势，领先的市场地位。但是，债务资本的有偿使用，使债务管理往往伴随着一定的风险，那么企业在负债经营决策中要把握最好的时间和债务和债务结构的最佳营运负债，充分掌握企业的偿债能力，为了防止和减少债务管理给企业可能带来的金融风险。本文通过分析负债经营的利弊关系，企业的自身情况和外部因素等进行了一定的分析。
1.北辰实业有限公司负债经营概述
1.1 负债经营的概述
负债经营也被称为杠杆债务管理，除了公司自己的资产。为了维持企业，规模等的正常运行，以及现金流缺口，通过银行贷款来筹集资金，发行债券，融资租赁和商业信用模式，运作模式和使用的资金从事生产经营。
1.1.1 企业负债经营的优势
（1）弥补资金短缺问题。企业在生产经营过程中，只靠控股企业内部资金，第一时间不允许，其次难以适应发展需要的数量。因此，负债经营可以使用更多的资本实力，扩大企业的规模和经济实力，提高企业的效率和竞争力，提高企业的利润水平。
（2）有效降低资金成本。对于投资者来说，债券收益率是相对固定的，除了破产清算破产，正常情况下可以恢复由于股权，主要风险投资小，风险低，和债务融资的成本比股权资本成本较低。
（3）债务管理可以从“减税”的效果，由于债务管理债务利息税已经支付的利益，企业可以获得收入减少的税收优惠从加纳。当一定量的资金总额一定比例的债务管理，可以有效地减少的加权平均资本成本。
（4）能够带来财务杠杆效应的“杠杆效应”是指所有者收入的债务管理的影响。在整个公司股票资本利得率的计算公式是：EFL=（EPS/EPS）/（EBIT/EBIT）=EBIT/（EBITI），（DFL，EPS，EPS，EBIT，EPIT，I分别为财务杠杆系数，每股收益变动量，每股收益，税息前利润变化量，税息前利息和支付的利息。）更大的财务杠杆，财务风险是很高的。当然，公式中的错误的固定收入税前收入大于或至少等于利息收入，如利息和税金小于利率之前，不能用公式来衡量金融风险。这个公式也反映出，金融风险更大，股本回报率加速增长的机会更多。
（5）企业债可以基于资本结构的优化，为债权人的监督。债权人金和保护他们的资本增值循环，将重点放在业务操作，这几乎是到了企业管理人员的监督
1.1.2 企业负债经营的劣势
首先，负债经营，增加了企业的财务风险。债权人承担的风险也会增加，为求达到相应的平衡，这就要求企业支付利息也要相应的高。而企业的财务杠杆利益扩张，必须给企业带来一定的财务风险。主要表现可能无法偿还债务，法律责任业务到期还本。即使反应良好，但由于高额利息，股东拥有的权益将被抵消，导致收入减少，无法获得期望的回报率。因为自己的管理问题其次，双方工作责任签订固定利率贷款协议或合同，如果在责任期内，按照操作或资金供给和宏观调控的利率低的国家的需求，企业仍然按照合同支付的利率将蒙受巨大损失，严重制约了企业长期的发展。过度负债增加资金风险。如果不是正确的比例越高，公司的债务，债权人也可以在贷款债务，就会认为是由于收入不能得到报酬，其风险收益并承担一成比例的。因此，债权人将提出一些条件，对债务人或须支付高额利息，或不考虑贷款，因为担心的风险太大，将无法得到应有的借款。所有的一切，将是企业融资困难，并导致重新融资能力降低。对于金融风险应采取正确的态度，积极的预防，改造和消除。
1.2 北辰实业有限公司概况
北辰实业有限公司成立于1990年的8月8日。企业主要业务是房地产开发、会展、物业管理和零售业务。目前，北辰实业有限公司，持股公司的子公司，超过20个，员工多达8000名，总资产291亿元。北辰集团秉承“一流品牌房地产展览会”的经营理念，并取得了举世瞩目的成就。北辰房地产是率先通过ISO9002国际质量体系认证的城市，在北京的房地产行业，参与大型小区、写字楼、公寓、别墅和其他形式的房地产开发。在家里绿色奥运媒体村的北京奥运会。长岛推出，碧海方舟，长河玉墅，香山清琴豪华住宅项目获得了许多奖项。新北辰时代建筑，作为一个全面的商业智能建筑，地标在北部的资本。第一个竞标项目已经开始在春天。2007年7月北京北辰曼联和城市发展和瑞富集团有限公司的构成，92亿元参加长沙凯弗新三角洲土地，8月份的11.5亿元参加北京朝阳区“两限房”开发权。循序渐进地实现发展的规划和发展建立在北京。
2.北辰实业有限公司负债经营存在的风险分析
2.1 投资规模和结构不合理
北辰实业有限公司总资产为291亿元，总资产对房地产企业规模评价的分析是非常重要的财务指标，通常小企业不超过100亿元的总资产，从100到300亿元之间，中型企业，总资产超过300亿元但不超过我们通常认为是大型企业。公司目前投资规模、投资结构的不合理现象，随着房地产企业相比，公司的净资产规模小，负债率偏高。在房地产市场调控政策观的不断深入，公司的发展速度，房地产销售明显下降，库存压力上升，所以公司的地位是由资金困难限制在短期内改善是比较困难的，对于投资发展计划的下一阶段有不利因素。
2.2 负债经营规模过度
北辰实业所有者权益比率2013年较2012年下降了2.35%，说明所有者权益比重有所下降，负债在资产中比重加大，企业财务风险增加。2013年产权比率为1.94，比上一年度提高了0.19，对北辰工业的所有者权益需要承担公司债务的风险更大，公司的长期偿债能力减弱。公司目前经营基金的长期债务削弱了整体的能力2013长期负债与营运资金比率降低，北辰实业公司的长期偿债能力仍有待提高，公司目前承担的长期债务较重，投资风险较大。从偿债能力上看，公司的投资经营活动面临着各种金融风险。截止2013年12月31日，公司长期带息债务金额为58.56亿元（浮动利率合同）和31.77亿元（固定利率合同），银行借款占负债总额的44%。虽然资本市场的日趋完善，借不同的渠道和方式，北辰实业有限公司募集资金使用更多的银行贷款的方式。
2.3 企业营运能力不足
北辰实业有限公司，公司近三年的44.84%应收账款周转率，分别为48.12%和34.6%，与北辰实业股份平均应收账款周转率是28%。在应收账款闪占有的金额少，因此具有较低的坏账损失的可能性，应收账款后续催款的成本是比较小的，应收账款的管理是不错的。营运能力是指企业的经营能力，能为各种资产的企业盈利，为企业的经营管理能力缺乏是不足以赚取利润，所以没有足够的钱还清债务，所以没有足够的钱来偿还债务，所以你还需要继续借钱支付，所以企业负债规模越来越来越大。
2.4 企业楼盘变现能力低
企业楼盘变现能力低，就会有大量的楼盘卖不出去，把这些楼盘卖掉才能有收益、有利润，太多的楼盘过剩，所以盈利能力无法提高，导致偿债能力不足，最终导致负债规模过大。
3.改进北辰实业有限公司负债经营风险规避策略
3.1 优化资本结构
公司应该充分准备，由于国家利率调整增加企业发展融资的成本风险。固定利率是用来控制施工成本是可以解决的问题，同时也扩大了公司的融资手段，提高企业自身的资产。现在北辰是从商业银行贷款融资为主要手段，公司应该逐步减少对银行贷款的依赖，通过引进国外投资和其他适当的手段来提高公司的管理水平，从而有效利率防止财务风险，保证企业的长期发展。北辰工业企业要充分发挥房地产经营公司的综合优势，围绕房地产开发，投资和管理为核心业务系统，形成和发展房地产，商业房地产投资和金融服务业，优势互补，产业互动相结合，维护和提高公司的竞争优势。该公司可能的股票资产和增量升级，常见的形式，以一个合理的质量，能满足的需求的完整产品线的不同需求投资房地产。采用增量逐步实现驱动股票，扩大投资规模，高利润提高总资产报酬率。公司可以根据需要，加快北京的商业和公共销售力量近90000平方米的建筑，适用于大客户的整体销售，以缓解国家宏观调控为公司实现总投资管理目标控制和当地规则的影响。在新的投资保障房地产开发的商品住宅项目和高档住宅项目的销售毛利率的同时，对新投资的稳定性，该投资性房地产的扩张，投资回报。在回到借贷公司的前提下，加强包括利用股权融资，兼并和收购，房地产信托基金和对外合作让头发的方法如扩张资本，通过科学有效的资本运营模式来实现公司的跨越式发展可以优化公司的资本结构。此外，公司还可以采取提高资金使用效率的可行措施。
3.2 制定合理的财务计划
财务规划，这是商业计划的重要组成部分，是财务管理的主要依据。根据企业的实际情况，因此，应该制定一个计划的金融负债。根据一定的资产，它是必要的和可能的安排适当的责任。这就要求在进行投资决策时，应尽量选择投资少、见效快，高回报的项目，这样才能保证资金周转。在做好这些的同时，企业也应根据债务状况做出还款计划。没有定期偿还债务，还会影响企业的信誉。因此，加快发展的管理职责，加强管理，加速资金周转，减少使用缩短生产周期，增加销售的资金量，减少应收账款，增强风险意识，在同一时间，必须制定一个还款计划。企业的负债规模，应充分考虑短期和长期偿债能力的企业。对偿付能力的指标是企业负债经营的警戒线，企业债券是安全的，如超过警戒线，企业财务风险会增加，使企业破产。
因为这两个指标太高会造成资金的浪费，低流动性，负债的比例做的。当然，为了加强企业自身管理，转变经营理念和制度，提高管理效率，无论哪个阶段，对于企业的长期发展是关键。首先，国家政府不能满足国有企业所有的资金，企业的需求，改善资本结构，降低资产负债率，除了通过其他渠道的方式吸收资金，加强内部管理，是其强劲的盈利能力，资本积累是内生的。资产重组，债转股等方法对高负债的资产负债率不仅仅拥有单一的解决方法。从根本上说，只有作为自治的国有企业，自筹资金在市场经济中的主体，资本市场充分竞争完成优化企业资本结构。适用于个别企业，是最好的，企业应尽量选择自己企业的资本结构。
3.3 加强资金管理
加强资金回收率。企业应加强资金的回收，提高回收率，企业的应收账款。企业应根据客户和标准条件下具有不同的信用，良好的信誉，随着企业的财务状况，可以使用宽松的信贷政策；在一般情况下，应采取审慎的信贷政策。信用不良企业应该使用现金销售或其他更艰难的条件下，为了避免坏账的增加。在应收账款的催收工作，公司财务部应准备一份清单，账龄分析、应收账款账户定期，经常采取相应的措施，如提醒信函，电话，面对面，诉诸法律手段，提高企业的应收账款的催收。建立应收账款催收责任制度。收账责任激励销售人员，加快收集。
3.4 建立健全的企业风险机制
北辰实业目前的房地产开发项目工期较长，往往会使大量的营运资金被占用，可以通过前沿公司的现金流的分析发现，效率低，严重影响了公司的经营盈利能力。所以公司应该扩大对资本的控制，通过制定合理的资金使用计划，保证资金盈余管理的需要。要加强财政收支管理和监督，有效、合理的分配调度资金，确保后期开发建设项目的建设和市场对货币的需求。回收应收账款的改进和提高他们的支付能力，严格控制成本以提高安全性和资本投资的合理性，加强资本运作和管理能力。
4.结语
任何一个企业在追求利益和按需借贷，根据自己的能力，适度的公司债务管理是实现最大化股东财富的目的是有益的。在企业的债务前，应根据制定的资本自身的经营情况，未来的盈利能力和企业的偿债能力合理的负债规模，不要盲目借贷，不能超越其偿付能力的债务。我们应该考虑生产和管理，在这种情况的管理水平，风险承受能力和行业的特点，确定合适的融资组合，建立适当的债务规模和合理的债务结构，争取资金和风险程度最低，成本是最低，以获得最大的经济效益。只有这样，企业的债务管理，以在激烈的市场竞争中化险为夷。
参考文献：
[1]赵之先.负债经营风险及其控制[J].财会研究，2006，（08）
[2]丁国安.负债经营及其风险防范[J].财会研究，2000，（07）
[3]景哲.浅析企业负债经营[J].中北大学学报，2011，27
第10篇
第一部分
中国保险市场运行状况
一、保费收入
（一）保费收入增长情况
今年1～9月，全国实现原保险保费收入5327.92亿元，同比增长23.64%。其中财产险1551.44亿元，同比增长35.94%;人身险3776.48亿元，同比增长19.21%。因股市起伏的波及，环比来看，截至9月份保险市场经历了三起三落的震荡走势，从8、9月份来看，股市正在走出7月份保费收入大跌至本年新低的谷底，走出了第三轮上涨的行情。9月份继8月份再次上涨，原保险保费总额达到了642亿元，然而距离前期779亿的月度高点仍有很大距离。
前三季度，财产险保费收入比重进一步上升至29.12%，比2006年底的26.76% 高2.36个百分点，人身险保费收入比重进一步降低至70.88%。在人身险中，寿险的比重进一步上升达到88.64%，比去年底提高了1.69 个百分点；健康险的比重为7.41%，人身意外伤害险比重为3.95%。(见表1、2、3、4、5、6)
（二）企业年金
根据保监会的统计资料，“养老保险公司企业年金缴费”项目出现大幅度增长。据统计，截至今年6月，养老保险公司企业年金缴费总额仅为9.28亿元，而到三季度末，这一数字上升至50.8亿元，增幅高达447%。养老保险公司企业年金受托管理资产66.28亿元，养老保险公司企业年金投资管理资产55.31亿元。
二、赔款、给付
前三季度，在原保费收入显著增长的同时，原保险赔付支出也高达1643.30亿元，其中财产险赔付支出为700.32亿元，人身险的赔付支出为942.98亿元，较二季度有明显增长。(见表7)
三、保险中介
根据中国保监会的《二七年三季度保险中介市场发展报告》，截至2007年9月30日，全国共有保险专业中介机构2297家，兼业机构146449家，营销员1864,833人。全国保险公司通过保险中介渠道实现保费收入4288.41亿元，占全国总保费收入的80.49%，同比上升2.73个百分点，这是按季度统计首次突破80%。2007年3季度全国总保费收入5327.92亿元，其中人身险保费收入3776.48亿元，财产险保费收入1551.44亿元。报告指出，全国中介共实现业务收入377.09亿元，同比增长46.79%，盈利6144.68万元。具体是：保险公司实现手续费收入14.88亿元，同比增长38.55%。其中，财产险手续费收入11.48亿元，同比增加32.56%，占全部手续费收入的77.15%;人身险手续费收入3.4亿元，同比增加63.46%，占全部手续费收入的22.85%。3季度，全国保险公司亏损1950.66万元。
保险经纪公司共实现营业收入13.39亿元，同比增长29.87%。其中，财产险经纪佣金收入10.38亿元，同比增长31.39%,占全部经纪业务收入的77.52%;人身险佣金收入1.18亿元，同比增长74.02%，占经纪业务收入的8.81%；再保险和咨询类佣金收入1.83亿元，同比增长5.78%，占全部经纪业务收入的13.67%。3季度，保险经纪机构实现盈利8398.46 万元。保险公估公司实现公估服务费收入4.49 亿元，同比增长43.91%。其中，财产险公估服务费收入为4.47 亿元，人身险公估服务费收入为186.8万元。按照险种划分，公估服务费收入的构成为：机动车辆险2.38 亿元，占53%；企业财产险1.12亿元，占25%;货运、船舶险5276万元，占13%;建筑、安装工程险1710万元，约占4%;其他合计2914万元，约占5%。3季度，保险公估机构亏损303.12万元。报告评价，整体来说，全国保险中介市场进退平稳，业务发展良好，创新意识加强，市场秩序好转。保险中介保费收入占全国总保费收入按季度统计首次突破80%，发挥了保险销售主渠道的作用，为做好风险管理，服务和谐社会发挥着积极作用。
四、前三季度保险市场资金运用状况
数据显示，截至三季度末，我国保险业资产总额约为27,953.77亿元，相对去年底大幅增长41.6%。同时，保险投资占总资产的比例继续保持上升势头，前三季度投资占比达65.3%。
显然，在资本市场行情走好的情况下，保险业正不断加大投资力度。这一点从中国人寿和中国平安公布的业绩当中就可以得到证明，这两家公司第三季度业绩的快速增长，主要来源于投资收益。同时，资本市场的走强也使得保险公司竞推投连险产品，从而实现保费规模扩张。(见表8、9)
第二部分 市场竞争主体分析
一、人寿险公司
今年前三季度，寿险市场上的52家人寿险公司中，27家中资寿险公司共实现保费收入3426.83亿元，占寿险业总保费的92.48%，比去年末下降了1.61个百分点；25家外资寿险公司共实现保费收入278.75亿元，占寿险业总保费的7.52%。
在寿险公司排名中，国寿、平安、太平洋依然占据保费前三的位置。国寿今年前九月保费规模达到1586亿元，同比增长6.6%，今年九月单月保费收入为153亿元，环比增长34.2%。前三季度实现净利润246.96亿元，每股收益0．87元。其中7月至9月净利润为78.23亿元，每股收益0.27元。平安寿险今年前三季度的保费达到596.6亿元，平安集团在第三季实现净利润37.39亿元，每股收益0.49元，集团总资产增长至6237亿元。外资保险中友邦的市场份额最大，实现累计保费收入62.66亿元，占人寿险保险公司总保费收入的1.69%，占外资人寿保险公司总保费收入的22.48%。(见图表10)
二、财产险市场
今年前三季度，财险市场上的41 家财产险公司共实现保费收入1622.09亿元。其中，26 家中资财产险公司共实现保费收入1603.87亿元，占财产险业总保费的98.88%,比去年末上升了0.05个百分点;15家外资财产险公司共实现保费收入18.22亿元，占财产险业总保费的1.12%。其中，人保股份以43.09%的市场份额占据榜首，其累计实现保费收入698.90亿元；太保财和平安财分列2、3位，分别实现保费收入185.40亿元、163.07亿元，市场份额为11.43%和10.05%。外资保险中美亚的市场份额最大，实现累计保费收入6.40亿元，占财产险保险公司总保费收入的0.39%，占外资人寿保险公司总保费收入的35.13%。(见图表11)
第三部分 地区市场分析
一、区域发展整体状况
今年前三季度,全国保费收入达到5327.92亿元，其中广东省保费达到465亿，排名全国第一，江苏以452亿排名第二，北京保费以357.99亿元则超过上海排名全国第三，上海保费为357.49亿元。
前三季度，环比分地区看，非常明显的是北京、上海和天津三地寿险保费收入逆势下跌，跌幅分别为3.19%、4.95%、6.46%。而同期全国其他地区环比大部分出现20%以上的涨幅。同比分地区看，以寿险为例，非常明显的趋势是发达城市地区增幅远大于其他城市地区增幅。数据显示，九月份北京寿险收入增幅达79.02%，天津达114.41%，上海达46.20%，青岛达68.07%，广东达79.74%，深圳达83.51%。相比之下，其他地区的增幅大部分在40%以下。(见表12)
二、北京市
上半年，北京市共实现保费收入357.99亿元，其中财产险保费收入82.35亿元，占总保费收入的23.00%，人身险保费收入275.64亿元，占总保费收入的77.00%。(见图表13、14、15)
三、上海市
统计显示，2007年1至9月上海市保费收入累计357.50亿元，同比增加48.06亿元，增幅为15.53%。其中财产险公司保费收入97.55亿元，同比增加16.43亿元，增幅为20.26%。寿险公司保费收入259.95亿元，同比增加31.63亿元，增幅为13.85%。产寿险保费收入比例为27:73。中外资保险公司保费收入比例为74:26。
截至2007 年9 月，全市保险赔款和给付支出累计96.72 亿元，同比增加33.51亿元，增幅为53.02%。其中财产险赔款38.87亿元，同比增加6.38亿元，增幅为19.65%;寿险给付50.09亿元，同比增加26.34亿元，增幅为110.85%;健康险赔款给付6.20 亿元，同比增加0.60亿元，增幅为10.79%；意外险赔款支出1.56亿元，同比增加0.19亿元，增幅为13.70%。
截至2007 年9 月，全市共有81家保险公司和5 家保险资产管理公司。其中财产保险公司37家，人寿保险公司30 家，养老险保险公司4家，健康保险公司5家，再保险公司4家，保险集团公司1家。
截至2007年9月，上海市共有保险中介机构233家，其中保险机构124家（其中分支机构27家），保险公估机构40家（其中分支机构14家），保险经纪机构69家（其中分支机构31家）。其中今年9月份新增1家保险中介机构，为长城保险经纪有限公司华东分公司，撤销了1 家保险中介机构，为上海新齐鲁保险有限公司。中资保险公估机构37家，其中分公司13家；外资保险公估机构3家；中资保险经纪公司64 家；外资保险经纪公司5家，其中分公司3家；公司全部为中资公司。(见图表16、17)
四、江苏省
今年上半年，江苏省累计实现原保费收入452.70亿元，其中财产险保费收入121.39亿元，占比为26.81%；人身险保费收入331.32亿元，占比为73.19%。 (见图表19)
五、广东省
今年前三季度,广东（不含深圳市）以465亿元的原保险保费收入超过江苏，重新夺回了4年前失去的全国保费第一的宝座，表明广东已经扭转了下滑的态势。而财险保费增长37.2%，寿险保费增长29.4%，也表明近几年来广东财险增长慢于寿险的格局已经改变。(见图表20、21、22)
第四部分 市场聚焦
一、十六大以来保险业发展改革成绩
近期，中国保监会在其网站上题为《十六大以来保险业改革发展取得显著成绩》的文章，对十六大以来中国保险业的发展状况,从五个方面进行了总结： 首先，行业发展在四个方面迈上新台阶。近年来，保险业保持了较快的发展势头。一是市场规模不断扩大。2002年以来，保险业务年均增长速度保持在16%左右，2006年全国保费收入达到5641 亿元，是2002年的1.8倍。今年1～8月，全国保费收入4683.5亿元，同比增长22.6%。二是行业整体实力明显增强。目前，保险业总资产达到2.53万亿元。从1980年恢复国内业务到2004年初，保险业积累第一个1万亿资产用了24年，积累第二个1万亿资产仅用了3年。保险业资本金总量超过2000亿元，是2002年的5.6倍。三是市场主体结构日益优化。目前我国有保险公司102 家，其中中资公司61家，外资公司41家，比2002年增加了60家。同时，专业保险中介市场从无到有，目前有专业保险中介机构2256家，初步形成了功能相对完善、分工比较合理，公平竞争、共同发展的保险市场体系。四是国际差距逐步缩小。2006年我国保费收入世界排名第9位，比2000年上升了7位，国际排名平均每年上升1位。其次，体制改革在三个方面取得新突破。保险业按照建立和完善社会主义市场经济体制的要求，着力推进体制改革，在一些重要领域和关键环节取得了重大进展。
2003年11月，中国人保在香港挂牌上市，成为我国第一家在境外上市的国内金融企业。2003年12月，中国人寿同时在纽约和香港挂牌上市，创造了当年国际资本市场首次公开发行融资额的最高纪录。
2004年6月，中国平安在香港上市，成为我国第一家以集团形式在境外上市的金融保险企业。今年，中国人寿和中国平安又成功回归A 股，成为国内资本市场重要的标志性公司。目前在境内外上市的中资保险公司达到5 家。
第二，保险公司改制上市所产生的制度变革效应，成为推动保险业发展的强大动力。一是建立了现代保险企业制度。完成了国有保险公司股份制改造，目前，除经营政策性业务的出口信用保险公司外，所有中资保险公司都采取了股份制的组织形式。二是完善了保险公司治理结构。制定了《关于规范保险公司治理结构的指导意见（试行）》及配套制度，建立起规范的保险公司法人治理结构。通过引入战略投资者，优化股权结构，强化股权约束，股东更加关注公司发展，董事会更加专业化，管理层更加职业化，初步形成了权力机构、决策机构、监督机构和经营管理者之间的有效制衡机制。三是提高了保险公司竞争能力。中国人寿市值已跃居全球上市寿险公司第一位。在2007年《财富》杂志评选的世界500强中，中国人寿排名192位，比2003年提高了98位。在国际著名财经杂志《欧洲货币》2006年亚洲最佳管理公司排名中，中国平安名列亚洲保险公司及中国区公司之首。
第三，对外开放在四个方面呈现新局面。根据我国入世承诺，保险业在金融行业中开放力度最大，开放过渡期最短。2004年12月11日过渡期结束，保险业进入全面对外开放的新时期，呈现出安全可控、优势互补、合作共赢、和谐发展的良好局面。一是开放更加全面深入。外资保险公司可以在我国任何地区提供保险服务，除法定保险业务外，外资保险公司可以经营其他全部业务。二是开放的质量较高。截至2006年底，来自20个国家和地区的133家外资保险公司在华设立了195家代表处。世界上主要跨国保险金融集团和发达国家的保险公司都已经进入我国，《财富》杂志评选的世界500 强企业中的46 家外国保险公司已经有27家在我国设立了营业机构。三是开放的效果较好。注重引进在养老、健康、责任和农业保险等方面有专长的境外保险公司，积极借鉴外资公司先进的经营理念、管理经验、技术服务和运作方式。配合国家区域发展战略，鼓励外资保险公司在中西部和东北地区设立经营机构，开展保险业务。2006年外资保险公司占整个保险市场的份额为4.6%，成为促进我国保险业改革发展的一支重要力量。四是国际监管合作取得重大进展。经国务院批准，保监会先后加入国际保险监督官协会和国际养老金监督官协会。2006年10月，国际保险监督官协会第13 届年会在北京召开，来自全球94个国家和地区的近700名代表出席了会议，是历届年会中参会国家、地区和人数最多，规格最高，规模最大的一届年会。同时，深入推进中美、中欧和亚洲地区的双边及多边保险监管合作，积极参与国际保险监管规则的制定。
第四，保险监管在三个方面形成新体系。立足于保险业发展实际，借鉴国际保险监管最新经验，坚持依法监管、科学监管、审慎监管，努力构建中国特色的现代保险监管体系。一是三支柱现代保险监管框架初步建立。借鉴国际保险监督官协会核心监管原则，紧密结合中国实际，建立了以偿付能力、公司治理结构和市场行为监管三支柱的现代保险监管框架。二是防范风险的五道防线基本形成。以公司治理和内控为基础、以偿付能力监管为核心、以现场检查为重要手段、以资金运用监管为关键环节、以保险保障基金为屏障，构筑了防范风险的五道防线，从事前防范、事中控制和事后化解三个环节，形成了防范化解风险的长效机制。三是市场化的风险自救机制逐步完善。建立和完善保险保障基金制度，率先在金融业建立起市场化的风险自救机制。截至2007年6月底，保险保障基金规模达到88亿元。通过这一制度，能够在保险公司出现风险损失时，由保险保障基金对被保险人的损失进行必要的补偿，最大限度地保护被保险人利益，减轻对社会造成的负面影响。经过几年的努力，在保险业发展比较快的情况下，保险业主要风险得到了有效控制和化解，没有出现大的系统性风险和问题，保险公司偿付能力充足，保险市场运行稳定健康安全。
第五，服务和谐社会在六个方面取得新进展。保险业紧紧围绕党和国家的中心工作，把不断扩大保险覆盖面、更好地服务经济社会发展作为首要任务。许多业务领域从无到有、从小到大，过去保险业险种结构单一、服务能力较弱的情况有了比较明显的改善。一是应对灾害事故和突发事件，保障人民群众生命财产安全和经济稳定运行。面对自然灾害和各种事故，包括台风、水灾、空难、海难、交通事故、地铁透水等，2002年以来，保险业累计赔款与给付4000多亿元。二是服务社会主义新农村建设。大力发展农业保险，开展粮食主产区政策性农业保险试点，发展能繁母猪保险。2002年以来累计承保农作物面积1.45亿亩，牲畜2.46亿头。在22个省市累计为3000万人次的农民工提供了保险保障。在8个省66个县（市）参与了新型农村合作医疗试点，2006年为736万人次提供补偿金额9.7亿元。在15个省（市）开展了被征地农民的养老保险业务，积累养老金27亿元。三是促进社会保障水平提高。越来越多的企业和家庭开始把商业保险作为解决养老和健康保障的重要手段。目前，保险业为人民群众未来的养老和健康积累准备金1.5万亿元。四是支持金融改革，促进金融市场的发育和完善。保险市场与货币市场、资本市场的联系日益紧密。保险公司已经成为债券市场的第二大机构投资者和股票市场的重要机构投资者，成为稳定资本市场的重要力量。保险公司作为战略和财务投资者参与商业银行上市重组，有力地支持了商业银行改革。五是支持国家经济建设和“走出去”战略。目前，保险资金运用余额达到2.3万亿元，为经济建设提供了大量长期稳定的资金来源。积极参与投资京沪高速铁路项目等国家基础设施建设。为500多亿美元的出口商品和100多项大型对外经济合作项目提供保险支持。六是积极参与社会管理，促进政府公共服务创新。大力发展责任保险，用市场化手段促进社会风险管理水平提高，解决责任赔偿等方面的法律纠纷，有效化解社会矛盾，减轻政府压力，提高社会管理效率。积极参与平安建设，推行契约式保险联防，实现了保险与社会治安综合治理的有效结合。
二、广东社保案
日前，被控，挤占挪用广州10.18亿元社保基金的“罪魁祸首”刘雨宏,在广州市越秀区人民法院出庭受审。早在1996年，刘雨宏就被社保公司免职；2006年5月，社保公司向有关部门举报；2006年12年，惶恐的刘雨宏在家中被捕。从1993年到1996年的4年间，前广州市劳动保险公司经理刘雨宏，违规审批社保基金约7.5亿元非法营运，非法投资造成损失大约5.2亿元，该案今年4月曾被媒体广泛报道，在社保行业引发了“地震式”的轩然大波。
据公诉机关广州市越秀区人民检察院指控，1993年到1996年，刘雨宏任广州市社会保险公司（广州市社会保险基金管理中心前身）经理期间，未经上级领导批准，违规审批社保基金，并在市场上进行非法运营。刘雨宏经手审批项目共计14个，主要是房地产行业、银行借贷、承销国库券等项目，违规审批社保基金约7.5亿。
据公诉材料显示，14笔审批均发生在1993年1月～1996年2月之间。涉及金额达千万元以上的有9笔，其中涉及金额超过亿元的有两笔，分别为：与广州亿安房地产发展公司合作开发房地产投资失败，至案发时止，造成社保基金直接损失达12767.5万元；委托广州珠江信托投资公司将社保基金指定贷给广州恒源房地产开发有限公司用于房地产开发，投资失败，至案发时止，造成直接损失14,200万元。
其中最大的一笔，为投资海珠广场附近的烂尾楼亿安广场。1994年初，刘雨宏经手审批社保基金2.69亿元，投入到广州亿安广场房地产发展公司的亿安广场项目，该项目后来由于发展商改变规划、发展商其他项目资金紧张等综合原因，最终无法收摊烂尾。2006年年底，亿安广场被拍卖，广州社保基金只从拍卖款中收回了一小部分损失。
三、保险业综合经营
关于保险业采取综合经营的必要性，一般来说有三种观点：第一种观点认为,目前我国保险业资金规模已过1万亿人民币，但各大保险公司面临的重要问题仍然是资本金严重不足，而且传统保险产品很难为公司带来较高的利润，所以保险公司必须另辟蹊径，通过走综合经营之路，寻求新的利润增长点，同时也为充实保险公司资本金提供新的思路。第二种观点认为,从国外情况来看，自上世纪90年代以来，欧美保险公司承保的利润便一直为负值，保险公司的利润主要来源是投资收益。在欧美，保险公司能占到金融市场的30%左右的份额。而在我国，保险公司与证券公司加在一起，才占到金融市场的5%。由于综合经营是国际趋势，所以我国的保险公司就必须采取综合经营。第三种观点认为，综合经营可以提高保险公司的竞争能力，因为客户的竞争是现代金融企业竞争的一个重要方面，综合经营的金融集团可以从事销售多种金融产品，可以为客户提供多种金融服务，可以更好的满足客户需求，从而赢得市场。另外，在综合经营的金融集团内部，银行、证券、保险企业之间可以互相提供服务，这种服务可以减少信息的不对称、降低交易成本，而且也可以降低经营成本和营销成本。
那么，是不是据此就可以认为保险公司未来发展一定要走综合经营之路呢？笔者却不敢下这样的结论。我们再回头来看上面三种观点。对于第一种观点，我们要思考的是为什么传统的经营模式出现了问题，是保险产品不再适合社会发展需要，还是保险公司经营中仍存在很大的不足之处。保险业是一个新兴行业，未来保险业会得到快速发展，这是现在大家都经常听到的，也是被社会发展所认可的，这说明保险产品的需求是客观存在的，所以关键是如何去满足社会的保险需求。比如，保险公司的主营是管理风险，那么保险公司就应该把业务的重点更多的放在帮助客户去管理风险，或者说去扮演风险管理咨询师的角色，强化自己的主营，而不是弱化自己的主营去开拓全新的市场。对于第二种观点，更应该很好的思考国际趋势是不是适合公司的发展，因为国外保险市场比国内市场成熟很多，国际保险业已经诞生300多年了，而我们的保险业发展也主要是近20年，许多保险公司更是成立只有两三年，甚至一两年。成熟度不同，当然选择也应有所不同，选取适合自己的道路才是关键，而不应盲目地把国际趋势作为自己的发展策略。对于第三种观点，不可否认，综合经营会提高保险公司的竞争能力，但综合经营带给保险公司的是机遇与风险并存，因为综合经营涉及的行业越多，企业面临的风险点也就越大，而且综合经营也给不同行业之间的风险传递创造了渠道，所以保险公司选择综合经营之路也要慎之又慎。
第11篇
在购买保险时，这样的情形有时候会经常发生：当你终于下定了决心签下一份保单，可最后得到的却是保险公司“因为你体检不合格，所以，不能以当初人许诺的标准保费投保，更有甚者还需要你不得不延期投保，或者索性你被拒保了”。
比如：一位24岁男性投保寿险(标准保费：2650元)和重疾险(标准保费：970元)，但经过体检后，保险公司决定将他的重疾险保费调至1215元；另有一位40岁男性同样投保寿险和重疾险，但经过体检发现他患有高血压。于是保险公司最终决定：重疾险拒保，寿险保单加费。
换句话说：不是你想买保险时就一定能买到，如果你没有最终通过公司的核保程序，你将买不到你当初想要的保险。核保工作是指保险公司对投保申请进行评估，决定是否接受这一风险，并在接受风险的情况下，决定保险费率的过程。
一般而言，保险公司的平均预期损失有一个上下浮动的范围，对在此范围内的被保险人，费率采用标准费率表。超出范围的或提高费率标准，或拒绝接受投保。
核保的定义
寿险核保
保险公司对投保人和被保险人的身体状况，职业、经济能力、投保动机等因素做危险程度的评估，决定是否承保及确定一个合理的费率基础、承保条件的过程和方法，是对准被保险人所存在的风险进行选择和分类，并做出接受或不接受结论的过程。
客户因为体检不合格，导致不能以标准保费投保，有些需要延期投保，或索性被拒保了。只有在那一刻，客户才唏嘘短叹，恨不能央求保险公司满足自己的投保意愿。对于客户，这是很真实的警示，他们必须严肃地面对自己的健康问题。
由于离保额客户往往事业繁忙，生活不规律，也没有固定的锻炼习惯，完全健康的人比率很少。但亚健康并不足以引起大家足够的重视，似乎习以为常了。也有客户很不理解保险公司做出的核保决定。
核保的目的
核保的人身保险的经营原理
在于依据以往被保险人死亡，疾病，残疾等经验数据编制出保险费率表，当有新人申请加入被保险人的行列时，他们将来的死亡或残疾的可能性应当接近保险公司预先假定的经验率。
核保的关键是衡量申请人的预期损失是等于、大于还是小于保险公司在标准费率表中的预计损失。一般而言，保险公司的平均预期损失有一个上下浮动的范围。对在此范围内的被保险人，费率采用标准费率表，超出范围的或提高费率标准，或者拒绝接受投保。
当客户投保时做出的不利于保险公司的选择，这种选择被称为逆选择。比如年轻人预期自己能活很久，于是选择投保活得越久领取越久的生存保险；老年人常常感觉自己身体不适，则有可能选择投保死亡保险。这些都是逆选择的表现。此外，有个别人在投保过程中企图利用投保寿险得到不正当的利益，这种不纯的投保动机，称为道德风险。比如，投保人在投保时，故意隐瞒病情、虚报年龄等。如果让那些有逆选择或道德风险的人获得保险，保险公司的盈利就得不到保障。
核保的工作流程
核保在进行核保时，保险公司的内勤核保人员与外勤业务员通常要进行如下4个步骤：
1 面晤
亲自见被投保人，了解投保动机及被投保人的职业与经济能力、生活习惯与环境因素等，以排除道德风险；
2 观察
了解被投保人的健康状况，如体形、体态等，对不正常的状态都会注意；
3 询问
进一步解说保险条款，说明如实告知义务、除外责任、停效规定、犹豫期规定等；
4 报告
完成业务员报告书。
健康核保：影响保费多少的最关键因素
健康风险因素评估是核保风险评估的最重要部分，其信息来源除了投保单上的健康告知外，还包括业务员报告书、各种疾病补充问卷、体检报告、被保人提供的既往病史病历，必要时保险公司还可以调阅被保人的过往理赔信息和社保医疗档案等。前面谈到保险医学以被保人将来可能发生疾病或死亡的概率为研究目标，其关注的主要风险因素如年龄、性别、体格、既往病史、现病史、家族病史等，有些并不与被保人目前的身体状况直接相关，但却会对风险保费产生直接的影响。
年龄 ・年龄对寿险和健康险的影响毋庸置疑。不同年龄组的死亡率不同，1周岁以下儿童以及45周岁以上成人死亡率较高，56周岁以上成人组死亡率将陡增。死亡率较高的年龄段的被保险人是医务核保的重点，并会根据所保险种的风险限制保额。
性别 ・女性的平均寿命较男性长，其死亡率较男性低，但女性在妊娠期死亡率高于男性。性别与某些疾病发病率有着显著关系，如甲状腺疾病、风湿性疾病、红斑狼疮等多见于女性；胃、食管疾病及先天性、遗传性疾病以男性为多。
体格 ・体格及体形通过身高、体重、胸围和腹围等因素体现，体格与死亡率之间有一定关系。一般来说体重偏离正常身高、体重范围越远。死亡率越高。如果体重超过正常范围，且体检结果伴有与肥胖关系密切的相关症象，如血压高、血脂高、心电图异常、B超显示有脂肪肝等，则有相当高的加费可能。
既往病史 ・包括手术病史、意外伤害史、住院病史、过敏病史、最近就医史以及地方病病史，女性还包括月经婚育史。既往史中告知有某种疾病时，要了解其治疗和目前状况，根据该疾病的风险程度、治疗效果、被保险人的治疗条件等因素综合考虑核保决定。
现病史 ・现病史是医务核保的重要依据，核保人员会对现病史的疾病性质、疾病病程、发作次数、治疗方法、治疗效果等进行详细了解，做出综合评估。
家族史 ・常见有遗传倾向的疾病有高血压、冠心病、动脉粥样硬化、糖尿病、精神分裂症、家族性结肠息肉病、多囊肾等。对家族史中有遗传倾向疾病者，审核或体检时要详细了解被保险人有无该疾病的相关征象，有相关现症且年龄较轻者，保险公司会慎重核保。
一般来说保险公司是通过计算风险点数来决定承保条件的，其中对各类风险因素、不同风险等级都设定了可量化的评分建议，而同种风险应对不同险种、缴费方式等又可有不同的风险系数，这样通过一套科学的计算体系可以得到被保险人在特定产品中的风险评分，这一评分将被划分为若干级，对应相应的加费或拒保条件。如果以100分为标准体的风险基点，那么寿险死亡指数超过470点将被拒保，重大疾病保险死亡指数通常超过270点则被拒保。
体检：
保险公司会请客户到指定医院进行健康状况方面的检查
在体检中保险公司一般会注意：
1、验明身份，避免由他人代替；
2、体检报告中应有被保险人与医师的亲笔签名；
3、仔细询问并记录被保险人的家族病史和既往症。
在保险核保过程中，保险人和客
户最关心的就是健康核保或称医务核保问题。然而为了防止逆选择风险，保险公司大都不会将具体的医务核保细则公布给营销人员。并且，核保人员是根据被保险人各方面的状况给出一个总体风险评估，也具有一定的主观性。这就是为什么我们常常看到同一被保险人投保不同险种，或者在不同公司投保同一险种其核保结果可能大相径庭。
Attention：常见疾病所面临的核保处理
目前国外的一些保险公司，为了控制风险，提高管理经营水平，甚至开始要求客户进行基因检查，以尽可能的提前预知该客户的健康风险。我国大多数保险公司也开始为部分重要高保额客户提供每年的健康体检，期望主动控制客户健康。
当你的身体如果出现类似以下症状的时候，你就必须有这样的意识了：你的保单将有可能被加费，或者遭到公司拒绝投保的“待遇”。
肥胖症
当进食热量多于人体消耗量而以脂肪形式储存体内超过标准体重的20％或体重指数超过一定值时，即称为肥胖症。体重指数的正常范围为18.5～24.9；25～27.9为超重；28～34.9为轻度肥胖；35～39.9为中度肥胖；大于40为重度肥胖。
核保参考结论
寿险及重大疾病类保险：超重或轻度肥胖需加费；中、重度肥胖一般拒保。住院保险：超重活轻度肥胖显著投保份数；中、重度肥胖通常拒保。
脂肪肝
脂肪肝是指脂肪代谢异常而在肝细胞内堆积所致的疾病，在临床上常无明显症状，通常会在健康体检B超检查中发现，血液检查时可见血脂升高或肝功能异常。
核保参考结论
寿险及重大疾病：血脂、肝功能正常的无症状者标准费率承保；若合并肥胖、高脂血症、糖尿病或严重酗酒者等危险因素时考虑拒保。住院险：一般附加免责事项，若合并其它高危因素则会考虑拒保。
糖尿病
糖尿病是常见的代谢内分泌疾病，分原发性和继发性两类。原发性占绝大多数，有遗传倾向。此病是由于绝对和相对性胰岛素分泌不足所引起代谢紊乱，早期多无症状，至症状期出现“三多一少”即多饮、多食、多尿、消瘦。久病者常伴发心血管、肾、眼、神经等多器官病变。
核保参考结论
寿险：若病情控制好，不吸烟、不伴有高血压、脑血管疾病等高危因素或严重并发症，且在公司体检各项指标均在正常范围可考虑加费承担，否则予以延期或拒保。重大疾病及住院：拒保。
病毒性肝炎
病毒性肝炎是由多种肝炎病毒引起的传染病，分甲型、乙型、非甲非乙型，但以前两者常见。甲型肝炎为急性疾病，治疗效果好，治愈率高。而乙型肝炎则可通过多种体液传播。有相当一部分乙肝病人治疗效果不理想转为慢性肝炎反复发作，甚至肝硬化、肝癌。
核保参考结论
甲肝，治愈超过半年标准费率承保。乙肝，肝功能及肝脏B超检查正常以标准费率承保；肝功能轻度异常则需加费，明显异常或肝脏B超检查异常，延期承保或拒保。重大疾病：一般加费承保；肝功能明显异常或肝脏B超检查异常，拒保。住院：一般附加不保事项，肝功能明显或肝脏B超异常时拒保。
Q&A专家答疑
A：为何超重，吸烟要加费?这个费用计算依据是什么?如果承保后的状况改善了，是否可不加费了?
Q：根据医学统计，超重、弱体、吸烟者易患一些疾病。如，超重者罹患糖尿病的几率是一般人的2.3倍，罹患脑中风的几率是一般人的1.5倍，罹患冠状动脉疾病的几率是一般人的1.4倍等。因此，这些人群的死亡率也会随之增加，公司会对他们追加保费。
那么，核保加费的依据是什么呢?寿险公司在设计险种、厘定费率时，是以标准人群的生命表为基础，通过科学的方法计算出来的。针对不同风险人群，给予不同的费率，真正体现费率的公平性，保护广大客户的利益。增加保费就是这样出来的，而这所有加费工作都是通过公司专业人员――核保来决定的。核保人员根据投保当时客户的健康状况进行了风险评估，测算出额外风险需要增收的保费，然后分摊到整个交费期间。
加费额度主要是根据客户投保时状况对未来的影响程度而确定的，一旦定下来，是不会再更改的。如果加费额度可变，可以设想，可能减少加费的客户会主动向公司提出复核申请，而健康状况恶化者就不大可能告知公司申请提高加费额度的，这样将不利于公司进行稳定的风险判断。
A：为什么保险公司要对投保人加费、拒保或者进行除外?
Q：保险公司的标准费率是由精算师依据经验生命表而制订的。当客户的综合危险程度超过了公司所能接受的标准比率时，保险公司就不能再按标准费率接受承保。
・加费：综合危险程度高于标准，但保险公司尚愿意以增加额外保费的形式接受增高的风险。
・拒保：被保险人的预期危险程度严重超过了保险公司可以接受的范围，保险公司不愿承担太高的风险。延期决定适用于目前尚有待观察的异常状况，如根据现在不明朗的情况做出加费或拒保的决定，对公司和客户来讲可能都是不公平的。
・除外：当被保险人的某个独立的不利因素风险较高，影响到保险公司的正常承保。如果将这种不利因素以除外责任除风险后，保险公司可以不在长考虑该风险因素。
报告说明
1、调查名称：《2009’中国城市健康状况大调查》之《中国城市白领骨干精英(白骨精)健康状况大调查》
2、联合主办：慈铭体检集团、时尚健康
3、调查背景及目的：
城市“白骨精”是改革开放30年到现在，城市发展与城市生活中最活跃的人群，是最主流最骨干的人群。他们分布在全国不同的城市。每天过着朝九晚五的生活。他们代表了城市人群最典型的生活方式。所以针对城市自领的健康调查是最有代表性的调查。
4、调查对象：城市白领、骨干、精英人群
5、调查方法：体检数据抽样(11个城市)+问卷调查(网络、平面)+个人访谈
6、调查时间：2009年5月1日――2009年10月31日
7、实际参与人数：51.3万
《2009’中国城市健康状况大调查》之城市“白领骨干精英”健康白皮书(精简版)
历时6个月，以北京、上海、广州、深圳、南京、大连、武汉等十余直辖及省会城市300万健康体检数据样本为基础，面向全国城市白领精英人群，从个人、家庭、企业、城市四个角度入手展开的健康大调查活动――《2009’中国城市健康状况大调查》之“中国城市白骨精(白领、骨干、精英)健康状况大调查”终于落下帷幕。
此次调查，通过网络、邮寄、活动问卷。个人访谈四种方式，共收集了来自全国的51.3万份调查问卷。问卷设计包括“城市白领精英健康状况调查”、“社会家庭健康状况调查”及“中国企业员工健康状况调查”三大部分60个问题。问题内容包括城市白领人群的“生活方式”、“健康观念”、“易患疾病”、“员工福利”、“健康投资”等。
中国医师协会(HMO)、中国医院协会(MTA)、
北京市健康保障协会、慈铭体检集团、时尚健康五大权威机构对调查结果进行科学汇总分类及分析，并联合了历年来规模最大的《中国城市“白领精英”人群健康白皮书》。
中国医师协会HMO委员、北京市健康保障协会会长韩小红博士称，根据调查问卷和慈铭体检集团300万体检数据分析显示，主流城市的白领亚健康比例达76％，处于过劳状态的接近六成，真正意义上的“健康人”比例极低(不到3％)，35－50岁的高收入人群中，“生物年龄”超龄趋势明显加快。平均超过“日历年龄”10年左右。虽然整体健康指标仍不理想，但随着国家医疗投入的加大和公众健康意识的不断提高，白领人群健康逐年恶化的趋势5年来首次降低。对此，中国医师协会HMO、中国医院协会MTA、北京市健康保障协会、《时尚健康》与慈铭体检集团院士顾问团联合倡议“22时前睡眠计划”。号召白领开展“吃早餐运动”，建立良好生活方式。
卫生部的2008年“中国卫生统计提要”显示，2008年我国部分城市居民前5位死亡原因依次是：恶性肿瘤、脑血管病、心脏病、呼吸系统病、损伤和中毒。这表明生活方式不当造成的疾病已成为危及城市居民生命的最主要原因。有数据表明，生活方式不当导致的死亡人数占死亡总数的48.9％。
易患疾病调查：慢性病高发，中年白领“生理年龄”提前衰老10年
中国医师协会HM0委员、北京市健康保障协会会长韩小红博士称，通过汇总网络、杂志、活动调查等渠道采集的调查问卷和北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、大连等十余省会及直辖市的慈铭体检中心300万客户体检数据分析发现：
年轻人越来越胖
关注1：高血脂、肥胖、脂肪肝
超重和肥胖比例最高，同时20－30岁这一阶段的白领发胖的机率为40.92％，远远大于30－40岁这一阶段的人群，高出14.24％。肥胖年轻化趋势，说明年轻白领应该加强健康管理理念的教育，并能在生活中选择适合自己的专业健康管理方案，让专业的健康管理机构进行指导，达到有效的健康塑造。
年轻女性白领因心血管疾病死亡是癌症的2倍
关注2、动脉硬化、心脏病
虽然心脏病是中年男人的最常见病，但世界卫生组织近日公布，在全世界每年1650万心血管病的死亡人数中，有860万是女性。这一数字是女性因癌症死亡人数的两倍。虽然许多妇女害怕癌症，特别是乳腺癌，但她们没有以同样的关注来预防心血管病。北京平均每20分钟就有一人死于心血管病，因冠心病作介入治疗和搭桥手术的患者年龄约提前了5～10岁。
年轻人还要警惕低血压
关注3、高血压／低血压
慈铭体检医学专家指出，分析数据发现，心血管系统疾病问题年轻化趋势应引起社会重视，这与白领人群工作和心理压力大有关。而面向慈铭至尊望族万元体检高端客户中健康数据则显示，心脑血管和消化系统疾病高发问题，使35～50岁的高收入中年白领群体，机体老化速度高于普通职场白领，“生理年龄”超龄趋势明显加快，平均超过“自然年龄”10年左右。
调查显示，精英人群比较突出的健康问题有两大类：一是属于代谢紊乱疾病，与人们生活水平提高有密切关系，值得注意的是，这些“富贵病”很少独来独往，若不及时干预，会发展成糖尿病和心脑血管病等疾病，成为“精英猝死”事件的幕后黑手。第二类是疲劳、失眠、心理障碍等亚健康问题严重，这类疾病的形成除工作紧张、经常加班等压力因素之外，长时间上网、应酬过多、饮食不科学、作息无规律、缺少体育锻炼以及家庭不和睦、精神压抑等都是重要因素，长期过劳及易导致癌症。
综合数据显示，白领女性更容易受到心脑血管威胁。男性则要注意“猝死”、“过劳”、“癌症”等问题，男女在健康管理方向上更应该细化、有针对性，分析慈铭体检集团的健康管理案例显示，亚健康阶段进行有效的专业健康干预，将会82.5％的慢病被延迟发病或者直接转为健康状态。
生活方式调查：饮食睡眠不规律占八成，专家号召“吃早餐运动和22时睡眠计划”
随着生活条件提高，国人预期寿命大大延长。但由于生活方式不科学和健康意识不足，使人体器官衰老速度加快，抗病能力大大降低，白领的患病几率逐年上升。《中国城市白领健康白皮书》从饮食、睡眠、运动及心理各个方面进行调查统计，近八成白领饮食睡眠不规律，每天感觉比较疲倦。
此外，精英人群易患的疾病主要为脊椎病、血脂增高、血糖增高、脂肪肝和眼科疾病。而以往媒体关注不多的企业高管人群健康问题也非常突出，高达56％的企业高管存在过劳。企业高管易患的高危疾病，主要为超重或肥胖和俗称“三高”的高血压、高血脂和高血糖。
韩小红博士称。在对比2000份慈铭体检检前健康情况客户问卷和体检结果时发现，熬夜生活、网络生活、空调生活和过度追求塑身、排毒等四大不科学的生活方式，与受调查者体检结果异常有密切联系，也是近年来心血管、糖尿病等疾患年轻化趋势的主要因素。白领人群年龄越小锻炼越少，年轻人没有老年人锻炼多；年轻女性受盲目减肥塑身等误区影响饮食比其他人群更不规律等现象应引起重视。韩博士提醒，“合理膳食，适量运动，戒烟戒酒。心理平衡”能减少高血压，脑卒中、冠心病，糖尿病，肿瘤发病率，延长平均寿命。
压力来源调查：城市越大压力越大，五成人“很疲倦”，“移民白领”最担心“空巢父母”健康
关于压力来源的调查显示，买房、父母健康、婚姻和孩子教育成为白领四大压力源。白领族群普遍反应，他们目前心理状态排名前三位的均为负面情绪，分别为疲倦感49％，平淡感46％和烦躁感38％，满足感不到一成。在调查中，外企管理人员过劳现象最多，国企高层、私企业主、新闻媒体、IT等行业过劳现象最普遍。
“贾君鹏，你妈妈喊你回家吃月饼”，中秋前夕的网络流行语，折射出远离家乡在外工作的“移民白领”面对事业与亲情矛盾时的无奈。调查显示。买房成为第一压力的受调查者达46％，超过工作和孩子教育等因素，成为头号压力源，父母健康问题则成为白领第二大压力来源，达38％，留守老家的“空巢父母”健康无人照顾的问题，成为“移民白领”心里的痛。而“剩男、剩女”问题，则成为未婚白领不快乐的根源之一。
汇总《时尚健康》、新浪网和慈铭体检在北京、上海、广州、南京等城市的客户数据显示，北京成为健康压力最大城市，广州排名第二，与上海、深圳、南京分列前五名，武汉、成都、大连、金华、济南等二三线城市白领健康压力相对更小。
健康福利调查：员工健康权逐渐受重视，民企健康福利没有外企好
数据显示，企业提供给员工的前三位健康福利，分别是“基本的医疗保险保障85％、健康体检52％、带薪病假33％”，其中医疗保险和带薪病假与往年持平，为员工提供定期体检虽受金融危机影响比去年的53.59％(基本体检+全面体检)下滑近2个百分点，但与07年相比仍高出8个百分点，且有七成企业并未因为经济危机减少健康福利方面的投入，说明员工健康福利逐渐为管理层重视。
第12篇
关键词:销售与收款;内部控制;现状;建议
为了促进企业规范经营行为、规避经营过程中可能存在的风险，从而促进资本市场的公平有序，财政部、证监会、审计署、银监会、保监会五部委于2008年出台了《企业内部控制基本规范》(以下简称《基本规范》)。2010年，五部委又出台了相应的《企业内部控制配套指引》(以下简称《配套指引》)。虽然目前我国有关企业内部控制的法律法规内容比较完善，但是由于施行时间尚短，很多条款的执行和完善还处在摸索阶段，必然存在一些问题。尤其对在企业经营发展中处于重要地位的销售与收款环节，其内控的完善日益受到企业的广泛关注。
一、企业销售与收款的内部控制要求
(一)企业销售与收款的内部控制要求
《基本规范》主要从企业整体层面的角度，从内控的五要素出发，规范企业的行为。而《配套指引》则从企业具体业务层面的角度，对企业具体业务环节的内控设计和执行提出了具体要求。《配套指引》的内容包含了18项《企业内部控制应用指引》(以下简称《应用指引》)。其中，《应用指引》第九条主要是针对销售业务的指引，对销售业务环节(包括销售与收款等相关活动)的内部控制作了具体规定。
(二)企业的销售业务流程
企业的销售业务流程如下图所示:《应用指引》第二章主要从销售业务流程各个步骤，具体说明了销售业务的内控点:第五条从销售计划管理、客户开发与信用管理两方面，说明企业应确定合理的销售定价和信用政策，并根据不同的客户，巧妙利用销售折扣、折让等销售策略。同时针对客户建立信用保证制度和健全信用档案。第六条从销售合同的角度，说明了签订合同前后注意的事项。签订合同前，针对客户信用、销售价格和结算方式等与客户洽谈，销售合同的拟定和审核必须有相关专家参与。第七、八条以销售发货为控制点，企业应严格按照经相关部门审核后的销售合同和销售通知安排发货，并确保客户能安全及时地收到货物。同时，应重视销售退回的管理，并记录销售的各个环节，开具真实的销售发票和填制相应凭证。第十、十二条侧重于应收账款的管理。企业应重视应收账款收回和坏账管理，对无法收回的应收账款，应分析其原因和明确责任人。
二、企业销售与收款内部控制存在的问题及原因
(一)内控环境薄弱
控制环境位于内控五要素“金字塔”的底端，发挥着基石作用。然而，很多企业都忽略了内控环境的重要性，主要体现在:1.缺乏风险意识，由于利益驱使而进行财务造假财务造假手段有很多种，其中通过销售与收款环节虚增营业收人是常见的一种手段。例如，“万福生科”的虚假销售，其本质就是利用假公司名义将产品进行自我销售。为了让虚假的收人数据看起来合情合理，“万福生科”私刻假公章、捏造销售合同、编造银行单据、虚开发票和进行假收人纳税申报。2.不重视人才培养很多企业为了节省人工成本，低价聘请专业能力弱的员工，而且不对员工进行专业和道德培训，导致员工不能高效完成工作，甚至私吞企业的财产。销售收人被私吞，在制造业和房地产行业发生得较为频繁，通常是销售人员单独或联合客户、财务部和仓管部的员工，将销售收人放人自己的口袋。例如，在2013年7月，“红宝丽”在收回货款时，发现一张假的银行承兑汇票。该公司在对该票据及其他银行承兑汇票进行鉴别时，发现还有其他假票据，合计金额达6896万元。经过追查后发现，假票据都是由公司内部的一位业务员提供，该业务员以远低于市场的价格，为客户提供虚假商品信息，骗取客户回款。然后，私刻公章、财务章，伪造假银行承兑汇票上交红宝丽公司。
(二)缺乏风险评估程序与有效的监督
销售作为企业直接面对市场的一个环节，不仅有内部风险还有外部风险。其中内部风险有，营运风险、组织和授权风险、信息处理风险和决策风险等;外部风险有市场风险和赊销信用风险等。如果企业在制定内部控制制度之前，未深人地对每个环节作风险评估，在设计内部控制的关键点时，就会抓不准企业自身的风险点，从而机械地根据基本规范的要求，建立一套形式上的内控制度。”’这就使内部控制并没有起到实质性的作用，既浪费了人力又浪费了物力。如果企业在制定内控程序之前就作好了全面评估，也根据评估结果制定了一套完善的内控制度，但是在执行过程中未得到有效的监督，使内控缺陷发现不了也得不到完善，那么其内控在很大程度上也相当于虚设。工作人员在实际工作中如果没有人监督，很容易或舞弊。例如，销售人员没有主管监督，可能会翘班;导购人员没有领班监督，会私吞赠品;分销机构没有总部的监督，会胡乱定价私吞收人;管理层没有治理层的监督，会编造虚假的财务信息等。
(三)应收账款管理制度不完善
如今，赊销已成为一些企业主流的销售方式，它在加快产品流转速度的同时，也带来了一系列的资金收款问题。所以，在赊销之前，企业要考察客户的财务和现金流状况以及以往的还款信用程度，这个步骤对欠款能否收回至关重要。目前，很多企业对信用管理的内控存在很大漏洞，存在账龄过长的应收账款。2014年3月19日，证券时报网了一组应收账款的数据:截至2014年3月19日，已公布年报的573家公司年报数据中，2013年末存在应收账款的公司就有494家，应收账款金额达2450亿元。其中，账龄为3-5年的应收账款122亿元，账龄大于5年的应收账款42.5亿元，而且有5家公司的账龄大于5年的应收账款就已经过亿。由上述数据可见，我国企业普遍存在应收账款收回困难问题，使账面存在大量的呆账坏账。这种情况的发生，主要是因为企业在开展赊销活动之前，对客户的信用考察执行不到位。很多企业未专门设立一个部门对客户进行专业的信用管理和分析，仅仅靠销售人员提交的资料来判定赊销额，而没有对资料的真实性进行审核，销售人员可能会出于业绩压力或个人利益私自篡改客户的信息资料。还有些企业为了抢占市场，对赊销资格的检查不严格，忽视了新客户的偿债能力是否真实和达标，并对长期合作的老客户的信用检查逐渐懈怠，一旦对方资金周转不顺，公司将难以收回货款。izi应收账款管理的另一方面就是应收账款催收。有些企业只重视销售而不重视应收账款收回，导致销售人员无回款指标压力，只将精力放在销售上;还有些企业虽重视回款，但实施了不恰当的催收制度。例如，未进行账龄分析，使企业向客户催收离到期日还远的货款、催收前未与客户核对账目导致催收的金额不正确、财务部门与销售部门缺乏有效沟通，使销售人员不知道催收金额是否人库，从而导致重复催收等。
三、对企业加强销售与收款内部控制的建议
(一)营造良好的内部控制环境
1.领导层要始终保持高度重视领导层应充分认识到诚信对企业发展的重要性，通过虚假财务信息换来的企业利益，只会落得企业经营崩盘和信任瓦解的下场。另一方面，领导是企业的风向标，领导层对内控环境重视，下级员工才会重视。2.设计科学合理的治理结构一是建立独立董事制度。独立董事独立于公司股东和管理层，它的存在不仅可以约束公司控股股东侵犯中小股东利益的行为，而且可以强化对管理层的监督。二是完善监事会制度。监事会制度的存在，是为了监督公司的业务执行状况和其他重大事务。有效行使监督权，可以保护大小股东利益和债权人利益，防止董事会按个人意愿办事。总之，权力、经营、监督这“三架马车”并驾齐驱，才能体现企业内部管理体制的科学性。3.重视人员的培养和监督一是企业在招聘员工时，必须对员工的综合素养进行严格考核，并定期对员下讲行专业技能与职业道德培训。二是建立考核和奖惩机制，监督员工的工作，对工作负责和不负责的员工分别给予奖励与惩罚。’川(二)建立全面的风险评估程序在设计内部控制活动之前，企业必须实施有效的风险评估程序。企业可先设定销售与收款的目标，然后识别影响该目标实现的相关事项，综合考虑该事项发生的概率大小及影响程度，进行风险评估。企业在销售与收款环节，应识别的风险是:外部竞争者和市场变化给企业造成的影响;客户管理不善，存货商品保管不当、周转不畅，价格管理混乱;现金收人未及时人账，信用管理薄弱，存在大量呆账坏账;组织设置不科学，职责分工不明确，信息沟通不顺畅，授权管理不完善;管理层舞弊与欺诈，基层员工欺诈、私吞财产。
(三)设计有效的内部控制活动
1.不相容的岗位分离企业应根据销售业务的特点，分别设立销售、发货、收款、信用审核岗位，并详细规定好每个岗位的权利和义务，做到岗位之间互相分离与制约。根据《配套指引》的要求，受理销售订单、与客户签约、执行信用部门审核后的客户信用政策和货款催收等，由销售部门负责;审核销售单、根据审核后的销售单安排产品出库和运输，由发货部门负责;记录销售业务、收取货款、管理发票、监督应收款项的回收情况并做好账龄分析，由财务部门负责;制定信用政策、对新增客户进行详细了解后决定信用额度、对长期合作的老客户保持时刻的关注、批准授权额度申请等，由信用部门负责。2.加强销售管理一是制定合理的销售策略。根据不断变化的商业环境，深人市场调研，明确自己的客户群，并制定符合自身特点的策略。同时，企业还可通过销售折让和销售返利等促销政策，让客户关注自己的产品。二是规范销售合同的签订。企业在与新老客户订立合同前，要对合同条款是否合法、合同的赊销金额是否超过客户信用额度、合同的销售价格是否符合企业销售政策等内容进行严格审批，尤其对超过信用额度的合同要进行特殊授权。3.加强收款管理一是对现销业务，应严格控制款项的收取，销售人员签订合同后，必须由财务人员款项收取并及时人账;对赊销业务，应收账款的人账，必须有经过审核的销售单等与销售有关的单据作为原始凭证，并且要对应收账款进行账龄分析，对逾期账款保持高度重视。二是为了防止应收账款账龄过长出现呆账、死账，应建立呆账预防机制，由销售人员负责催收应收款项，实行销售与收款责任一体制。同时，将销售人员的销售绩效、奖金与销售回款的情况紧密挂钩，并进行严格考核，促使销售人员谨慎销售，提高欠款回收的几率。三是可实施优惠性的收账政策。例如，对主动在合同期限内偿还货款的客户提高其信用额度，而对达到信用期限仍未归还货款的客户，降低其信用额度并加强催收频率，情况严重时还可以寻求法律的帮助。
四、结论
销售与收款环节是企业进行正常经营的主要环节，其中销量的多少决定了企业的经营业绩，收款则增加了企业的资金流人，企业可利用这些资金进行投资和扩大生产规模。目前，在竞争愈发激烈的市场中，企业对自身的利润水平和资金周转提出了更高的要求，而销售与收款内控的完善与否，直接关系到企业的盈利能力和资金周转效率。因此，制定一套有效的销售与收款的内部控制制度，需与企业发展实际相联系，并从内部控制的“五要素”出发，不断对其进行完善，为企业的持续经营和发展创造有利条件。.
参考文献:
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[2〕许江波.销售与收款内部控制—理论•实务•案例[M].大连:大连出版社，2011.
[3〕张争莉.强化企业内部会计控制的对策〔月.企业改革与管理，2015(2):88-89.
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