房地产企业规避风险范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产企业规避风险文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

【关键词】房地产开发企业；规避风险；措施；初探

一、影响房地产开发企业市场风险的因素

（1）消费者需求变动。消费者的购买决策是一种选择行为，而这种选择具有不确定性和受多种因素的影响，单个企业想引导和控制市场需求是非常困难的，而在房地产界这种可能性几乎是没有的。（2）来自竞争者的行动。房地产业的繁荣及该行业独有的投资大、高风险、高收益，会吸引不同行业的投资者参与进来，他们或为富余资金寻找一个期望收益率较高的投资领域，或在市场急剧波动时进行投机活动。市场上原有的竞争者的激烈较量、新的竞争者的加入以及潜在的竞争者的进入威胁，使房地产市场的竞争日趋激烈，竞争手段更加多样化：市场竞争不再仅仅是价格竞争，更要比质量，比服务，比谁为顾客创造的价值多，比谁的信誉更高。（3）政策法规的变化。国家法规政策的变化给房地产市场带来的冲击往往是非常大的。比如政府制定的建设经济实用住房政策就对开发商已开发的普通民用住宅的销售带来很大的困难，企业不得已降价甚至亏本出售，不少企业因此破产：这一政策规定对高档商品房开发商同样带来冲击，部分潜在顾客转而购买眼下更为便宜的普通住宅。国家为了保持国民经济持续稳定地增长，会采取必要的财政、货币政策进行宏观经济调控。

二、房地产开发企业内部风险控制现状

内部风险控制是企业管理的重要组成部分，与企业的经营管理结合在一起，对企业的经营管理起着指导和约束的作用，对整个经营管理活动起着监督控制的作用。（1）风险控制机制不够健全。我国房地产开发企业大多都有本企业的内部风险管理制度，但是，更多的只是制度和规范，没有从内部风险管理的要素出发，切实将内部风险控制作为实现企业经营发展的战略条件之一，对其的理解和执行只是表面化。内部风险控制的并未发挥其真正作用。（2）信息控制系统效能低下。房地产开发企业认为利用信息系统完成内部风险控制，会增加企业运营成本，并且对其是否能真正发挥内部风险控制的作用不确定。因此大部分企业并未利用信息系统推行内部风险控制。我国房地产开发企业重点任务为：筹措资金、拿地存货、销售、工程项目、固定资产、无形资产、预算、成本、费用、对项目公司控制与监督、财务报告的编制、内部审计、人力资源管理等。这些业务如果通过信息系统执行，将会降低由人为因素导致内部风险控制失效的可能性，借助信息系统进行内部风险控制将是企业管理的大趋势。（3）风险控制制度的不够完善。目前，我国大多数房地产企业都是因循公司创立之初订立的规章制度与组织结构，缺乏针对建立内部风险控制而进行的必要变革，即使有的企业建立了内部风险控制机制，但是公司管理层并未重视，更不可能将其重要性融入到企业每位员工的工作中，缺乏有效地监督考核机制。

三、强化房地产开发企业内部风险控制的对策

（1）建立并完善企业内部风险控制机制。完善企业内部风险控制体系，应注意企业内部风险控制环境的建设，包括经营管理的理念、企业的文化理论，制定和分配责任的方法、人力资源管理政策实施等。（2）房地产开发企业内部财务风险控制的信息系统主要通过风险控制的流程建立。在风险评估阶段，能够自动收集市场的各种信息，计算企业所需要的各种相关财务指标，计算出采购预算；在风险管理阶段，根据公司的风险管理策略，信息系统应具备决策咨询和支持的功能，提出解决策略；在实施风险控制方案阶段，信息系统根据预定的方案，在房地产开发前期成本、服务质量、土地成本、等关键环节引导和约束人员按风险管理和合同操作，充分降低开发企业过程的操作风险。（3）建立适于内部风险控制体系运行的公司组织结构。多数房地产商设有前期开发部、合约商务部、项目工程部、营销部等专业的技术部门，大多数的技术风险可以在现场及时解决。但是风险并不局限于技术风险，风险源很多，风险存在于项目的整个生命周期，在项目的每个阶段都会存在。所以在项目开始前期，就要为每个已经识别的风险做好“准备”。这些风险的准备包括政策制度上、人力比配上、资金上准备。

总之，在进行房地产开发投资决策前一定要在考虑自有资金和可能筹集到的资金总量的基础上，选择适合自己企业投资能力的项目，以稳健的发展代替快速扩张，尽可能减少企业财务风险。

参 考 文 献

[1]刘慧萍.小议内部控制理论发展的五个阶段[J].时代金融.2010（3）

第2篇

我们所说的房地产企业融资也就是指借由金融市场把流通于市场上的货币资金从资金供给方往资金的需求方进行融通。借助于这种融资交易的方式，供给资金的一方通过付出自己的资金的方式得到了自己追求的投资效益，另外，资金需求方则通过付出成本将资金的使用权掌握在自己手中，这样的交易行为对资金供给方与需求方而言是双赢的。

我们提到的房地产企业开发融资也就是出于对房地产的开发建设的需要，加快房地产的消费以及流通，借助于不同的方式途径给房地产项目的不同活动环节进行资金的筹集以及融资的一项金融活动，如生产环节，销售环节等。融资的最大功能就是促进房地产企业资金能够进行正常的运转，保障好房地产项目以及房地产企业对资金的需求，帮助企业获得更大的价值。我们知道，房地产企业属于一类资金密集型企业，有着如下的三个特点，一是高投入，二是高风险，三是高产出。这一项行业需要用到大量的资金，并且需要很长一个项目开发周期，很多时候资金周转不能满足需要。因此，房地产企业若是只通过内部融资根本不可能跟得上正常经营开发活动中对资金的需求。在这样的情况下，外源性融资则可以很好的解决这一问题，选用何种融资方式，将会对企业的融资成本大小产生非常直接的影响，所以房地产企业也面临着一定的融资风险。

二、造成融资风险的因素分析

（一）单一的融资结构

我们都知道，房地产开发不仅举要巨大的资金投资额，还面临着投资回收期长的境况，极少有开发商能够通过自有资金满足投资需求，大多数的房地产企业是通过商业银行贷款获取足够的房地产开发投资资金。像信托融资、债权融资或者发行股票等这些融资方式在所有的资金来源中只有很少的一部分比例。因此，这样的融资渠道多是放于银行之上，若是资金链出现了某个环节的断裂，那带给房地产企业的将是非常严重的经营风险以及财务风险。另一方面，因为在房地产开发的融资渠道里，最重要的一个就是银行信贷，这一筹资方式在每一个房地产开发环节中都必不可少，所以商业银行就必须要悲伤房地产企业投资带来的风险。

（二）房地产政策带来的影响

我们必须要承认，我国的房地产企业非常的依赖银行信贷，这样的条件会对房地产企业融资来源开展调节打下了基础。现在，我们的国家既对房地产开发企业做出了银行贷款和自有资金方面制定了很多的规定，还制定了严格的居民个人购房信贷条件。这些行为实际上会对房地产企业融资造成间接性的影响。

（三）单一的房地产金融体系

我们单看房地产体系，现在我国还没有创建出一套丰富的、 多层次的房地产方面的金融体系，最明显的就是专业的房地产投资机构、抵押贷款机构、保障机构以及担保机构等出现严重的缺位；另外，在房地产金融产品体系里没有形成规模化、多元化结构。

三、房地产企业融资的风险规避策略

（一）确保融资政策的准确性

我们的房地产企业一定要把自己的着眼点放在贯彻以及实施投资政策与投资项目上，对自身项目的可行性开展准确的研究与评估，同时还要在企业的长远发展规划以及投资框架之下，按照企业自身的投资项目以及财务标准、相关的投资质量、方式以及领域的基本规范，按照开展计划的方法，在行动前就拟出房地产企业整体的资本配置结构、融资进度与时间、融资规模等的相应计划，然后再评估计划，做出统筹规划，合理安排资金的使用。首先要保障好投资项目以及融资项目协调匹配于我们的房地产开发政策，让房地产企业的融资规划处于一种严肃性管理氛围中，才能更好地贯彻执行。

（二）努力发展多元化直接融资

我们的房地产企业可以通过拓展多元化的更加直接的融资渠道，首先是对现有的股票融资政策限制进行调整，适度地放宽，扩大直接融资所占的比例，方可从实际行动中对融资风险进行分散。其次是对现有的房地产债券市场进行不断的完善，并加大培育力度，我们的国家若是能够将限制的条件适当地放宽，加大队长期债权的发行额度，就能够给我国的房地产企业创造一个更好的债券融资条件。再次是在一个适当的时机进行房地产抵押贷款的证券化活动，把我国现有的房地产行业的管理优势和当前的人力、财力、物力资源做出更合理的配置与组合。最后是不断发展壮大我国的房地产产业的投资基金，若是我们国家能够将房地产业投资基金进行更大规模地推行，那一定会在很大程度上增强我国经济的运行质量，这势必是一种多赢的融资渠道。

（三）积极研究多元化组合融资模式

大多数的房地产都有着较长的开发周期，所用的资金数目也比较大，所以风险也更高。这些特性使得它严重依赖金融。在现有的房地产企业资金来源中，银行信贷绝对是最主要的来源渠道。但是现在银行信贷资金面临着收紧的境况，在此背景下，我们的房地产开发企业有必要按照自身的特点，不断探索新的融资渠道，选择更加多元化组合的融资方法。通过扩大融资渠道，能够降低对银行的依赖程度，资金压力得以减轻，企业在面对金融风险的时候具有更强的抵抗能力，以便降低企业的融资风险。例如，我们不妨选择自有资金加上银行贷款与信托计划及股权融资方式、自有资金加上机构投资、自有资金加上银行贷款、自有资金加上基金的不同融资组合实现企业融资。

第3篇

【关键词】房地产；财务风险；规避措施

一、房地产企业财务管理的独特性

一般来说，房地产开发企业是指“进行城市土地及综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织”。我国的房地产企业，是最近十年兴起来的一个未成熟的行业，企业行为远未达到规范化标准，不少企业资产负债率在70%以上，有的甚至高达90%。而一个企业的财务决定了其生死存亡，因此，本文首先总结了房地产企业的财务管理的独特性：（1）房地产企业的开发过程是一项巨额资金投入的过程，此过程具有周期长，资金回笼慢等特点，而目前很多的房地产企业的财务管理工作又缺乏预算和管理意识；（2）房地产开发存在着很多不确定因素，投资决策缺乏灵活变动性、资金管理滞后开发风险大，财务管理控制能力差；（3）房地产企业财务管理工作面广性杂，而房地产企业对财务又缺乏必要的重视。

二、房地产企业财务风险表现形式及原因分析

鉴于以上的财务管理特点，房地产企业必然会面临巨大的财务风险。所谓财务风险，是指“一种财务警示信号，它能够全面反映企业的经营状况，要求企业经营者进行经常性的财务分析，防范财务危机，建立预警分析指标体系，进行适当的财务风险决策”。一般来说，财务风险有以下几钟表现形式：（1）大多数房产企业的开发资金中自有资金的占比相当低，大部分资金来源于银行信贷和其他融资渠道，然而房地产企业的预期利润又具有很大的不确定性，一旦失败，就很可能导致无力偿还债务本息；（2）银行利率时常波动，这对主要以负债经营的方式经营的房地产企业来说，影响比较大。首先，利率上升会使房地产企业成本负担增加，同时，投资者的购买欲望却会随着加息而降低，这意味着整个房地产市场面临着双重压力。房地产企业之所以存在较大的财务风险，其原因主要有：（1）房地产开发的项目中涉及的部门较多，且行业标准不规范，这都使得开发项目缺乏必要的质量管理；（2）很多房地产企业的预算管理职能未能得到充分发挥，使得房地产企业负债率偏高；（3）有些房产企业的成本费用控制缺乏严格的制度，并盲目融资，使得成本负担加重。

三、规避房地产企业财务风险的措施

（1）资本的筹集和融通。房地产企业进行工程项目的开发，往往需要投入大量的资金，而自身的资金量有限，这就使得房地产企业必须通过各种渠道进行资金的筹集和融通。同时，房地产企业的资金流通速度较慢，所以它们的资金更需要多途径的周转。但这就意味着房地产企业开发过程中面临着巨大的资金流压力，且资产负债率越高，其财务风险率也越大。因此，房地产企业应避免盲目举债，而是要根据本企业的实际情况，寻求最佳资本结构，降低财务风险。（2）资本的投资方案。房地产企业的投资额度巨大，资金周转慢，因此，房地产企业的投资项目更易受到多种因素的影响。因此，为了降低投资风险，房地产企业应事先做好投资项目的可行性分析，并作出合理的评估。同时，为了应对一些不确定因素的影响，房地产企业也应该严格科学的制定出一些后备措施，比如市场价格的波动，消费需求的变化，国家政策法规的更新等，后备措施要能最大限度的应对以上几个方面的变故。（3）资本营运管理。日常资金营运风险管理包括现金管理和应收账款管理。房地产企业应该严格控制日常资金运营风险，加强对现金流量的预算，对资金要进行集中统一管理，让企业保持充足的现金流，对资金进行统筹安排，保证企业经营资金需求；此外，房地产企业也应对外面所欠账款进行统一管理。外面的赊帐只是表面账目，没有真正的资金流入的话，那么，企业的负担会更重。因此，房地产企业应重视对外应收账款的追回，降低企业坏账呆账甚至死账的发生率。同时，企业也要努力提高销售率，加速资金的回笼。（4）全面预算管理。房地产企业还应建立一个全面的财务预算体系。这个体系包含了现金流，项目，财务和筹资预算等四个方面，这四个方面都要统筹考虑。房地产企业要以现金流预算为核心，对项目涉及到很多主要流程进行可行性预测分析，然后对资金的使用进行具体安排。当然，在项目投资前，企业还要对筹资情况进行合理预算，构建合理的筹资预算，制定可行的筹资计划。（5）加强成本管理。房地产企业的成本费用涉及的面广，因此，企业应该对产品进行细化分析，对成本对象进行细化核算并管理，尽量使计划成本接近于实际成本，同时，也要建立一个强有力的监督机制，对各个重要环节的成本使用进行有效监督，防止滥用资金，从而增加不必要的成本费用。（6）完善企业内部管理。房地产企业发展过程中，离不开合理的内部审计和管理工作。在项目开始前，要做好事前控制管理，在进行中，要做好事中控制管理工作，充分发挥内部审计的评估和风险防范作用，不留财务隐患。此外，项目竣工后，财务人员要做好各个领域的评估和预算，实现资源的最优化组合，维护企业的合法权益，最大限度的实现经济效益。

四、加强对房地产企业财务风险的监控

（1）房地产企业的财务风险，可以通过对财务管理的宏观把握，结合具体变化来进行认真的分析，增强房地产企业对财务管理不同环境的适应能力，以灵活可行的姿态来应付各种不确定变故。虽说，房地产企业财务管理的宏观环境存在于企业以外，企业不可能直接对其发生作用力，但这并不意味着房地产企业对宏观环境束手无策了。房地产企业为了对可能的财务风险进行适时监控的话，可以适时调整具体的财务管理政策，采取多种方式相结合的财务管理方法，提高企业自身的适应能力，以此来最大限度的降低因很多外在因素所带来的不确定影响，进而降低财务风险。（2）房地产企业应首先提高高层领导的财务知识和风险意识，使决策者具有基本的财务观念。同时，也要不断提高财务管理人员的风险意识，使财务人员注意工作中的任何环节，包括一些细微的地方。这样，房地产企业才有可能建立起一套完善的财务管理系统，才能设立一些科学高效的财务管理机构，配备高水平的财务操作人员，使企业财务管理系统有效的运行，以防范因财务管理系统不适应新环境的变化而产生的财务风险。（3）房地产企业的高层领导大部分出身于建筑行业，对于财务方面的知识比较缺乏，甚至对财务工作没有应该有的重视。这就影响到房地产企业财务决策的科学化水平。为了防止此类事情的发生，房地产企业应该对领导干部首先加强其财务风险意识，必要时进行一定的培训和学习，防止因决策失误而产生的财务风险。因为，财务决策的正确与否，直接关系到企业财务管理工作的效果，没有实际根据的决策往往会使决策失误的可能性大大增加。因此，房地产企业的领导必须结合实际情况，多方倾听论证，采取科学的决策方法，切忌基于主观意志上的决策或出于所谓的经验方面的决策。

五、结语

总之，房地产企业作为一种特殊的生产企业，为了获得更好更长远的发展，必须学会尽可能大限度的规避自身的财务风险，建立健全财务管理制度，规范财务行为，加强成本控制和项目开发管理，加强房地产投资的资金管理，创新财务管理方法，提高财务控制能力定期检查与考核，适时进行财务分析与监督，加强房地产企业财务人员素质的修养与提高。同时，房地产企业的财务风险也要加强监控，建立合理的监控体系，是财务风险降到最低值。

参考文献

[1]李晓梅.《浅析房地产企业的财务风险管理》.《财会研究》.2007（1）

[2]王伟，赵占.《房地产企业财务风险分析与对策》.《价值工程》.2006（8）

[3]盛光明，周会.《房地产企业财务风险研究》.《北京理工大学学报》.2005（8）

第4篇

关键词: 房地产; 经营风险; 风险防范。

房地产投资经营所需资金额巨大、投资周期长、流动性差且需要专门的知识和经验等特性，决定了房地产是高风险的行业，面临着各种风险。这要求房地产企业增强风险意识，加强风险管理，采取有效措施防范房地产经营风险，实现预期收益。

1 房地产经营风险。

房地产经营是一个动态的过程，从选址买地到建造到房产的出租与销售，不同阶段具有不同的风险。在研究房地产经营过程与风险的关系时，将这一过程划分为获得土地、开发建设与销售租赁三个阶段。

1. 1 获取土地阶段。

在获取土地阶段，国家有关房地产投资的土地供给政策、地价政策造成土地使用权费用的不确定，是获取土地阶段房地产经营的主要风险。

1. 2 开发建设阶段。

1. 2. 1 前期工程。

前期工程主要包括勘察、设计、临时设施、“七通一平”

等。政府有关税费政策、住房政策的出台会带来开发时机、开发规模、开发方式选择的改变，引起开发成本、投资回收期限、实际利润等的变化，同时原有土地的配套设施情况也决定前期工程费用水平。若土地的地质较好，则挖填土石方的工程费用相对较低; 若地形平坦，则测量及勘察工作相对客易，有关费用也较低。

1. 2. 2 建筑安装工程。

建筑安装工程主要包括土建工程和安装工程。在建筑安装工程费用一方面取决于建筑安装工人的工作效率与技术水平，另一方面取决于建筑安装材料价格的高低。市场运行中各种不确定因素很多。国内外社会经济变动、经济政策变动、居民收入水平的变动都引起建安价格波动、影响建安成本，从而对房地产企业的投资计划造成影响。

1. 2. 3 配套工程。

配套工程主要指区内基础设施配套、公共配套设施、公共设施等，包括小区内室外管网、道路工程、景观绿化工程及配套设施工程等。配套工程费用受市场状况及房地产企业内部成本管理水平等因素制约。

1. 3 租赁及销售阶段。

房地产企业对建设的房屋进行销售和租赁，以回收投资并获取经济回报。由于房屋建造周期较长，在若干年的建造期内，由于科学技术进步及影响市场的各种因素变化，如政府有关房地产业的税费政策、住房政策、价格政策、利率水平、通货膨胀情况，以及其他影响市场需求因素的变化，会带来投资回收期限、实际利润等的变化，导致房地产项目投资回报偏离预期目标，给房地产投资带来巨大的风险。

2 房地产经营风险防范措施。

房地产企业在进行风险分析后，在可控制的范围内选择适当防范措施，避免或减少可控风险因素。在充分了解各种防范措施优缺点的基础上，对各种风险可能造成的损失和各种防范措施效果、费用进行比较、分析、确定，力争以最少的费用取得良好的安全效果。房地产企业风险防范措施主要有以下几种:

2. 1 回避风险。

回避风险要求企业在经营决策时，尽量回避有风险或风险大的业务，选择无风险和风险小的业务，达到回避风险的目的。

2. 1. 1 市场调研和可行性研究。房地产企业加强市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会信息资料，并加以分析和综合。此外进行项目可行性研究，建立一个庞大的信息系统，通过科学预测，选择适宜的投资方向，减少房地产投资开发的盲目性。

2. 1. 2 加强内部管理，缩短开发周期。提高企业内部管理水平，加强项目建设监控和成本管理，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行，在保证建筑质量的前提下，尽早完成开发项目，缩短开发建设周期以减轻风险。

2. 1. 3 合理定价和销售。密切关注市场动态，了解需求状况，采取灵活而合理的定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为防范房地产企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可通过营销，以充分利用人丰富的营销经验。采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低财务风险。

2. 1. 4 预售预租回避风险。针对商品房售价、租金的不确定性以及商品房完工后可能出现租售困难而引起的风险，通过预租预售以回避风险。

2. 1. 5 谨慎选择客户。房地产企业在房产经营中，把房屋只出租给保护较好的用房单位或个人，或者只把房屋出售给有支付能力、有信誉的用房单位或个人可以回避风险;2. 1. 6 避开风险源地。预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等而作出放弃某地区的房地产开发以防止市场风险。这样虽然失去了部分市场，但有利于回避风险，保证公司资产的良性循环。

2. 2 转移风险。

转移风险指房地产企业将自己面临的风险转移给别人的风险管理方式。转移风险包括非保险转移和保险转移两种方式。

2. 2. 1 非保险转移。非保险转移是通过非保险的方式将项目的风险转移给别人或者与别人共同承担。如在投资建房风险较大的情况下，与其它单位合作或合资经营等。也可通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量，如利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小; 建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小; 工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低; 通过风险定价来转移风险，将增收的间接税通过提高房地产销售价格而将风险转移给购房人。

2. 2. 2 保险转移。保险转移是房地产企业通过保险来管理风险。对经营项目实行保险，也是房地产企业转移经营风险的一种常见方式。保险虽然要支付保险费用，但是与风险一旦发生带来的损失相比要小的多。在发达的市场经济条件下，运用保险的方式转移或减少风险，是风险管理普遍采用的一种方法，也是现代回避风险或减少风险的主要方法。

2. 3 分散风险。

2. 3. 1 投资区域和投资种类分散。根据市场和消费者的需要，选择不同区域、不同房产类型的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。用个别房地产投资的高收益来弥补低收益的房地产损失，最终得到一个较为平均的收益，以提高房地产企业总体抗风险能力和获利能力。

2. 3. 2 投资时间分散。确定一个合理的房地产投资时间间隙，将房地产商品的买、卖分开，以避免因市场变化而带来的损失。一般来说，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率、人均收入从周期谷底开始回升、贷款利率从高峰开始下降等，预示着房地产将进入扩张阶段，此时为房地产投资的有利时期。

2. 3. 3 经济业务分散。实行开发、管理一条龙服务和“一业为主，多种经营”，以房地产开发为主，辅之以其他与之相关的经济业务，改革房地产开发企业的产权制度，转换经营机制，提高企业的自身竞争能力。

2. 3. 3 经营方式分散。拓宽经营思路，采取商品房出售、出租、典当、抵押等多种经营方式并存，来降低商品房销售风险。

2. 4 承担风险。

承担风险是一项主动的风险管理决策，它是以房地产企业内部资金对可能发生的风险损失进行补偿准备。经济实力强的企业在客观上有承受较大风险的能力，可以对避免风险损失投入更多的人力和财力。他们往往主动地承担风险，以期获得良好的市场机遇，但这种承担风险不是消极的，而是建立在做了充分的内外部环境分析、市场调查和预测的基础之上、掌握了经济形势及其发展趋势，并运用它们的智慧和战略眼光及时采取措施，确保风险管理计划的实现． 既避免了风险又获得了发展。

2. 5 自保风险。

自保风险不同于上述的承担风险，其特点在于企业将相似的风险汇集在一起，根据对风险的预测，自行拟定完成自保风险计划。它的补偿基金是根据预测和技术经济分析计算出来并进行定期分摊。对特定项目进行风险自保，可在保证风险造成损失发生时不至于企业束手无策、引起企业巨大的震动，避免危及企业战略目标的实现甚至是企业的生存。

对一些出险机会不多，损失数额不大的风险，可采用自保方式进行预防与控制; 对一些出险机会多，损失数额大的风险，应采用转移风险的方式，特别常用保险方式进行管理; 对企业绝对无法控制，保险公司又不受理的动态风险，可采用避免风险的方式。选择风险管理方式的标准是: 企业要求达到的风险管理效果应与风险管理方式的有效性及管理费用相协调。

3 结束语。

综上所述，房地产经营风险因素普遍存在，房地产经营过程伴随着风险管理和风险规避过程。风险是一个运动的过程，从潜在到造成损失常有一段持续时间，对整个过程进行风险防范，需要房地产企业认真研究风险的规律性，主动地认识风险，积极地管理风险，及时有效地控制风险，实现减少风险因素、风险事故和风险损失的目标。

参 考 文 献。

［1］常媛 ，周俊峰 . 中小规模房地产企业投资风险防范研究［J］. 财会通讯 2011( 17) : 141 －142.

第5篇

关键词：房地产企业；资金风险；内部控制

一、引言

资金风险一直是房地产企业面临的重要风险之一，不仅关系到房地产项目的顺利进行，也关系到房地产企业的资金安全和生存安全，是评价房地产企业健康运行的重要标准。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有开发周期长，资金回收周期长的特点。资金贯穿于房产项目开发的全过程，一旦资金链出现问题，整个项目将面临停工、甚至烂尾的风险。2016年以来，随着一线城市“地王”频现和二线热点城市的火爆，土地成交价格不断刷新历史新高，“面粉贵过面包”的现象此起彼伏，并且在金融杠杆的作用下，房地产企业债务风险迅速上升，识别和控制资金风险再次成为房地产企业关注的焦点问题。

二、房地产企业资金风险及成因

通过分析房地产企业资金风险的成因，将资金风险归结为投资过程的资金风险、开发过程的资金风险以及销售过程的资金风险。

1.投资过程的资金风险

投资过程的资金风险是指在投资决策过程中，发生决策失误或者受到某些突况而导致资金收回困难的不确定性。房地产项目一般由投资决策开始，投资决策的正确性和前瞻性直接影响着房地产企业的收益和投资目标的实现。房地产企业在进行投资决策时，会根据项目的市场定位、开发周期、综合考虑自身条件和资金筹集能力，有针对性底进行土地购买。同时，根据项目可行性研究分析、盈利预测，制定资金筹集计划，合理配置资源，完成开发任务，实现预期收益。但是，项目开发的成败、市场反馈是否能达到预期，是受到项目地理位置、周边环境、市政规划、政策导向等一系列因素影响的。例如：一个房地产企业拟购买一个地块，其所处位置为城市郊区，地理环境优越，且临近交通主干道，交通优势明显。该房地产企业经分析评估，果断把握机遇购买了该块地，进行别墅开发。但在开盘后，却没有如预期所料受到市场的追捧，反而成为了冷盘。经过仔细调查，原因为：在政府规划中，该地块附近要建设一座变电站，因担心受到辐射及磁场等影响，市民没有对该楼盘表现出兴趣。该投资因未对周边规划设施进行全面调查了解和尽职评估，造成了企业重大投资失误，发生了投资过程的资金风险，严重影响了企业的正常经营与发展。

2.开发过程的资金风险

房地产企业的开发过程也是一个筹集资金的过程，需要对持续的现金流管理和风险加强控制，从筹资和现金流两方面进行控制和管理。开发过程的资金风险是指由于房地产开发项目的资金需求量大，需求时间较为集中，存在资金链断裂等不确定性。筹资方面，房地产企业需要获得持续的资金流入，以满足开发对资金的不断需求。因此，房地产企业需要保证资金筹集渠道的畅通与稳定，并支付适当的资金筹集成本。例如：某房地产企业正在开发一个项目，资金需求的数量大且需求时间较为急迫，按照预先制定的筹资计划和筹资工作准备，预计可以满足需求。但是由于资金提供方的原因，该笔融资延迟了时间，而该房地产企业未事前做好其他备选方案或者防范预案，此时，房地产企业就面临筹资不稳定带来的资金链断裂风险，不仅影响工程进度，甚至将面临停工、烂尾的风险。现金流管理方面，房地产企业在取得筹资之后，应对已到位现金进行合理的分配和管理，若管理不到位，一方面会出现资金链断裂的风险，另一方面还会出现资金闲置、资源浪费的情况，过犹不及，从而增加企业的总整体资金风险。例如：某房地产企业面临多项目同时开工的情况，虽然筹集了足够的资金且已全部到位，但是由于相关人员对项目开发周期不熟悉等原因，在配置和使用资金时不够合理，出现了紧急的项目资金短缺，非紧急项目反而资金富余、闲置，同样使房地产企业面临资金风险。还有一种情况，即资金到位的时机不合理，如果资金到位过早，也容易导致大量资金闲置，造成不必要的筹资成本支出，形成另外一种未能合理计划与配置的资金风险。

3.销售过程的资金风险

房地产企业的销售过程也是资金回笼的过程，主要指由于某些原因导致资金回笼未达到预期，且超过房地产企业可承受的范围，使企业的偿债能力受到影响，对企业后续发展也将产生不确定的影响。例如：某房地产企业在开盘之后，为了促进去化库存，或考虑竞争对手的营销策略，在未对成本进行详细测算的情况下，盲目跟随促销策略，降低价格、减少收入，使自身利润收窄。该情况看似完成了售楼的工作，但是回收的资金不能覆盖投入的成本，实质上直接造成了企业亏损、效益降低，增大了企业偿债压力和可持续经营的压力，形成销售过程的资金风险，对房地产企业的发展同样是非常不利的。

三、内部控制措施及建议

我国的企业内部控制体系将内部控制与风险管理融为一体，内部控制应以风险为导向，内部控制的有效实施依赖于对风险的预防与管控。房地产企业应建立和完善内部控制制度，有效规避资金风险，提高防范资金风险的能力。通过分析、识别资金风险的成因，房地产企业应实施有针对性的内部控制措施，对资金风险进行规避和有效抑制，或将资金风险控制在可接受的阀值之内，以确保资金安全。上述三个过程的内部控制措施及建议如下：

1.建立健全投资决策机制和评估机制房地产企业在投资过程的资金风险主要是指投资决策的失误导致资金投入的风险增大，资金回收难度增高。为了应对这种风险，房地产企业应建立健全各种决策和评估机制，规避风险：一是建立完善的投资决策机制，从制度设计上规避可能发生的决策失误，并实施问责与追责；二是建立前期投入资金预算制度，科学分析与测算，在保证项目开启和资金投入风险之间寻求平衡，追求资金效率和投资效率；三是结合房地产企业自身的经营历史和经营特点，开发投资项目的评估模型且针对不同地区、不同项目类型设定不同的风险阀值，充分考虑各种因素，以期在项目池中遴选出好的项目，从源头上保证投资资金风险的最小化。

2.科学编制筹资计划和资金分配计划房地产企业在开发过程的资金风险，应适时拓展筹资渠道，以保持筹资的稳定性、资金配置的合理性。因此，房地产企业需要根据投资计划、工程计划、采购计划，以及各项进度、节点等，设计筹资计划、资金使用计划、工程付款计划，科学设计筹资节奏和资金使用，做好紧急情况预案，既保证资金需求，又减少资金静止成本，总体降低资金占用成本。

3.建立成本测算及盈利预测机制房地产企业进入销售过程，是一个成本利润回收的过程，也是资金回笼的阶段。建立成本测算及盈利预测机制，盈利预测机制中包括定价策略，准确测算收支，不仅有利于沉着应对竞争对手的价格策略，避免定价过低给企业带来的资金偿债风险，实现企业利润，同时也是显示企业内部控制、内部运营水平的重要评价标准。因此，房地产企业既要避免盲目促销而稀释回流资金，又要合理运用营销手段，做到有的放矢，促进资金的高效回笼，最大程度降低资金的回收风险。

四、总结

随着房地产行业的市场回暖，房地产企业对于资金风险控制越来越重要。通过分析资金风险的成因，将资金风险归结为投资过程的资金风险、开发过程的资金风险以及销售过程的资金风险，我们建议房地产企业应该逐步完善内部控制制度，完善投资决策机制，降低决策风险带来的资金安全；因地制宜编制筹资计划和资金分配计划，提高企业筹集和使用资金的能力；开源节流，通过建立成本测算和盈利预测机制，以及定价机制，规避资金风险，促进房地产企业资金的良性循环。

作者:鲍海平 单位:山东省商业集团有限公司

参考文献：

第6篇

摘要：财务风险客观存在于房地产企业财务管理工作的各个环节，是现代房地产企业面对市场竞争的必然产物。阐述了房地产企业财务风险的含义和基本特征，分析了财务风险的成因，提出了应培养全员风险管理意、建规立章、分析财务管理外部、完善财务预警系统等房地产企业财务风险的控制策略。

关键词：房地产企业；财务风险；风险控制

“企业的发展与风险并存”。现代财务的风险观，要求房地产企业不断调整自身的经营战略，在全面认识和把握风险的前提下，预防和避免各种不应有的损失，使企业在竞争中不断发展与壮大。由于房地产企业所处的宏观环境的变动性及企业自身活动的复杂性、多变性和人们对未来认识和控制的局限性，财务风险客观存在于房地产企业财务管理工作的各个环节，是现代房地产企业面对市场竞争的必然产物，如何控制风险，用何种策略对风险进行识别衡量、分析和控制，成为房地产企业管理理论和实践工作中急需解决的课题。

1房地产企业财务风险的含义

房地产企业的财务风险从资金活动的内容来看，主要有筹资风险、投资风险、经营风险、存货管理风险、流动性风险。理论界对财务风险的涵义持两种观点：第一，财务风险是由于各种不确定因素的影响，使房地产企业财务收益与预期收益发生偏离的可能性，房地产企业财务活动的组织和管理过程中某一方面和某个环节的问题，都可能促使这种风险加剧；第二，财务风险是房地产企业用货币资金偿还到期债务的不确定性，也称融资风险或筹资风险。

财务风险，从狭义上看，是指由于利用财务杠杆给房地产企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险。从广义上看，是指房地产企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对房地产企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。在市场经济环境中，财务风险是客观存在的，要完全消除风险及其影响是不现实的。

2房地产企业财务风险的基本特征

（1）客观存在性。即财务风险不以人的意志为转移而客观存在。

（2）不确定性。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。即财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化，因此事前不能准确地确定财务风险的大小。

（3）分散转移性。财务风险的这一特征使风险组合、远期外汇交易、货币和利率互换等多种财务工具在财务风险管理中进行运用，使财务风险管理成为可能。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。在财务风险发生之前或发生过程中，通过选择合适的风险管理技术，采取专门的方法和手段，可以分散和转移财务风险，避免或减少风险损失。

（4）预测决策性：房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。

（5）收益共存性。即风险与收益并存且成正比关系，一般来说，财务活动的风险越大，房地产企业要求的收益也就越高。

（6）激励性。即财务风险的客观存在会促使房地产企业采取措施防范财务风险，加强财务管理，提高经济效益。

3房地产企业财务风险的成因

房地产企业财务风险产生的原因很多，既有房地产企业外部的原因，也有房地产企业自身的原因。房地产企业产生财务风险的一般原因有以下几点：

3．1外部性财务风险

外部性财务风险是房地产企业外部环境给房地产企业财务带来的风险，这类风险一般是房地产企业较难预料和控制的，并往往通过影响房地产企业内部性风险因素而发生作用，是一种间接性财务风险，具体包括自然风险、社会风险、经济风险和政治风险等。

3．2房地产企业财务管理人员对财务风险的特性认识不足

财务风险是客观存在的，只要有财务活动，就必然存在着财务风险。然而在现实工作中，许多房地产企业的财务管理人员缺乏风险意识。风险意识的淡薄是财务风险产生的重要原因之一。对财务决策缺乏科学性导致决策失误。财务决策失误是产生财务风险的又一主要原因。避免财务决策失误的前提是财务决策的科学化。目前，许多房地产企业的财务决策都存在经验决策及主观决策现象，一言堂的工作作风在房地产企业的管理中仍然普遍存在。由此导致的决策失误经常发生，从而产生财务风险。

3．3房地产企业内部关系没有理顺

房地产企业与内部各部门之间及房地产企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理不力的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保证。这主要存在于一些上市公司的财务关系中，很多集团公司母公司与子公司的财务关系十分混乱，资金使用没有有效的监督与控制。

3．4资本结构有待改善

根据资产负债表可以把财务状况分为三种类型：一类是流动资产的购置主体由流动负债筹集，辅以长期负债筹集，固定资产由长期自有资金和大部分长期负债筹集，也就是流动负债全部用来筹集流动资产，自有资本全部用来筹措固定资产，还是正常的资本结构型。二类是资产负债表中累计，表明一部分自有资本被亏损吃掉，从而总资本中自有资本比重下降，说明出现财务危机。三类是亏损侵蚀了全部自有资本，而且也吃掉了负债一部分，这种情况属于资不抵债，必须采取措施。

4房地产企业财务风险的控制策略

4．1培养全员风险管理意识

领导要具有风险意识和强烈的责任感，采用科学的财务决策方法。为防范财务风险，房地产企业应理顺内部各种财务关系，明确各部门在房地产企业财务管理中所具有的权利和应承担的责任，真正做到权责分明。强化财务管理人员风险意识，使其认识到房地产企业财务活动的复杂性和重要性，调动其参与房地产企业财务管理的积极性，加强对财务风险的防范。

为控制财务风险，房地产企业应把化解风险当作首要责任和目标。以风险管理为导向的财务风险控制系统，从工作环节上，把重心放在事前防范。房地产企业防范和控制风险的能力越强，赢利能力就越强，因此，控制财务风险是房地产企业永远的主题。

4．2建规立章

房地产企业通过规范内部制度，完善法人治理结构，设计合理的激励和约束机制，将风险机制引入房地产企业内部，使管理者、职工、房地产企业共同承担风险责任，实行岗位风险责任管理，做到责、权、利三位一体，提高房地产企业全体员工的风险意识，促使财务管理人员将风险防范贯穿于财务管理工作的始终，以控制和防范财务风险。

4．3分析财务管理外部环境，完善财务预警系统

为控制财务风险，房地产企业应认真分析研究财务管理的外部环境，逐渐掌握其变化规律，制定多种应变措施，根据对财务管理外部环境变化的预测，调整财务管理政策和改变管理方法，提高房地产企业对财务管理环境变化的应变能力，尽量减少外部因素对财务管理的影响。对财务管理外部环境进行分析研究，还可以进一步完善财务预警系统。财务预警系统的功能有：信息收集、预知危机、控制危机。

4．4以财务分析指标体系为指导，建立长效的财务预警系统

建立长效财务预警系统，其中获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标最具有代表性。适当搭配房地产企业的短期负债与长期负债的比例，控制财务风险。引发财务风险的另一原因是房地产企业的短期负债与长期负债的搭配比例不当，对于这一问题的解决方法，主要是根据房地产企业的现金流，并结合房地产企业的行业特点、经营规模，利率结构等因素来制定合适的长短期负债比率。

4．5引进科学的风险管理程序

财务风险管理是一个有机过程，通常包括：一是识别和评估风险。对房地产企业财务可能遭受的风险进行事前预测和全面估计，认清房地产企业所处的环境，剖析财务系统中的不利因素，划分出财务风险的强度和可能的损失程度。二是预防和控制风险。在风险识别、评估和分析的基础上，确定应付风险的方案和措施，制定房地产企业财务战略和计划，优化财务决策和控制方法，健全财务信息的控制系统等。三是风险的损失处理。通过事先防护性安排，对发生的风险损失迅速作出积极有效的反应，以最少的损失和最快的途径排除风险，确保财务机制的正常运行。财务风险管理是现代房地产企业财务管理的重要内容，也是整个房地产企业管理的重要组成部分。只有房地产企业全员、全方位重视财务风险管理，才能使财务管理有序、有效进行，保证房地产企业持续、稳定发展，有利于房地产企业基于风险管理的企业价值最大化的实现。

4．6利用信息手段支持有效的财务管理

用信息化进行采购管理，利用合同控制降低产品成本，保证产品质量，从而提高产品竞争力，防范经营风险。用信息化进行生产管理，以销定产，按市场供应，按订单生产，克服传统方式的缺点，变房地产企业推动为市场用户的拉动。用信息化进行库存管理，可以加快房地产企业流动资金自转，减少库存积存，防范库存管理不善而带来的财务风险，通过信息技术手段，动态地掌握分析房地产企业和市场的平衡点，减少库存积压。

4．7大胆而谨慎地利用衍生金融工具规避风险

以期货、期权、互换为风险管理手段的衍生金融工具本身就有规避功能，利用外汇、利率、股票期货能达到套期保值的作用，回避市场的价格风险。但由于期权、期货具有高杠杆率会使其本身风险程度加大，因此房地产企业在运用衍生金融工具规避风险时应特别谨慎。房地产企业财务风险的防范是对风险进行动态的控制，风险与收益同在，敢于冒风险的房地产企业充分利用有利时机，往往从高风险中获取高收益。房地产企业高管人员应充分识别和控制财务风险，把风险管理定位到房地产企业管理的重中之重，把握多变的市场机遇，发挥财务风险管理的职能，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。

参考文献

1李晓丽．浅析企业财务风险的控制［J］．山西财税，2008（8）

2邱启泉．现代企业财务风险的控制与防范［J］．会计之友，2008（10）

3卢玉花．浅谈企业财务风险控制［J］．金融经济，2008（18）

4张新海．新形势下企业财务风险的控制方法研究［J］．哈尔滨金融高等专科学校学报，2006（3）

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8周瑞珍，陈虹．企业财务风险控制分析［J］．石家庄铁道学院学报社会科学版，2008（3）

9张新海．新形势下企业财务风险的控制方法研究［J］．哈尔滨金融高等专科学校学报，2006（3）

10李婕．企业财务风险控制与预警［J］．铜业工程，2004（2）

11杨升军．试论企业财务风险的控制与管理［J］．会计之友，2008（12）

第7篇

关键词：房地产；保值；合约

Abstract: steel futures on March 27, 2009 at the Shanghai Futures Exchange launched after a year trading futures rebar and wire rod futures generally running smoothly, mainly as follows: of the market characteristics of the current price trend is basically the same, the counterpartyThe active positions steady growth. The purchase price of real estate development enterprises through steel futures hedging, stability, avoid the risk of fluctuations in the spot price, to lock operating costs to keep operating profit, and undoubtedly improve the level of enterprise risk management an opportunity.

Keywords: real estate; hedge against inflation; contract

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

一、背景工程

A房地产企业2009年在无锡蠡湖经济开发区的中心区域投资开发一个大型的高档复合商业地产项目。该项目占地2.4公顷，总建筑面积19万方，建筑形态由东西双子塔楼及商业裙房组成，设计高度最高点为174米，含有甲级5A智能办公、精装酒店式公寓、5星级酒店及裙房综合商业四个业态。

图1每季度螺纹钢使用规格及数量

经测算，该项目建安成本约为10亿，其中主体结构成本约3亿，从2010年1月动工，计划2011年底完成主体结构封顶，整个工期历时两年，2011年底对该项目使用钢材情况进行总结分析，各规格螺纹钢预算总量为26976吨，每季度使用钢材规格和数量情况如图1。两年的钢材采购价格走势如图2所示，可以看出2010年1月钢材现货采购价格从3920元/吨运行到2011年12月4330元/吨，其间2011年2月钢材现货采购价格最高到4970元/吨，2010年7月钢材现货采购价格最低到3650元/吨，钢材价格波动幅度高达36%。

图2螺纹钢期货及现货价格走势

A房地产企业同工程承包商签订可调总价合同，在合同执行过程中，由于通货膨胀等原因而使所使用的工、料成本增加时，可以按照合同约定对合同总价进行相应的调整，这使得合同实施中出现的风险由发包方和承包方共同承担，其中，发包方承担了通货膨胀这一不可预测费用因素的风险，而承包方只承担了实施中实物工程量成本和工期等因素的风险。合同约定，工程进度款采用每月按验工计价阶段性结算的方式，即施工单位每月末按规定编制验工计价表，完整准确计算当月完成实物工作量，A房地产企业审核后，于次月初支付上月工程进度款。就钢材而言，A房地产企业根据施工单位提供的当月实际用钢量，按照结算日现货价格同施工单位进行钢材货款结算。因此，钢材价格若大幅上涨所造成的利润损失完全由A房地产企业承担。

二、套期保值方案设计

本文为A房地产企业设定以下的具体套期保值流程：

1、决定是否套期保值

从经济周期来看，世界经济经历2007年的金融危机，于2009年跌至谷底后，在各国宏观政策的刺激下已逐步有所回升；从成本控制来看，“三大矿山”对铁矿石的垄断地位短期内不可动摇，我国对进口铁矿石的依赖短期内也无法改变，铁矿石价格必然长期高位运行；从需求情况来看，我国仍处于工业化的进程中，钢材消费强度仍将维持在一定高水平上；从贸易情况来看，虽然钢材出口大幅激增的空间有限，但我国目前仍保持较大净出口，这有利于增加国内钢材需求，对钢材价格起到支撑作用。综合来看，钢材价格在2010年至2011年间上行可能性较大。A房地产企业为规避因钢材价格大幅上涨而带来的材料成本上升及利润损失，选择进行套期保值。

2、明确套期保值成功的标准

A房地产企业通过钢材期货进行套期保值就是要转移和规避风险，保证企业正常利润的获得。套期保值的成功与否不在于期货市场是否盈利，而是要把期货市场的收益和亏损同现货市场的收益和亏损综合起来再进行评价。因此对于A房地产企业来说，只要套期保值后钢材的实际买入价低于现货市场平均价，就可以说套期保值是成功的。

3、选择套期保值方向

A房地产企业所面临的市场风险是来自于未来购入钢材价格的上涨，因此使用买入套期保值的交易方式来规避风险。

4、选择套期保值程度

企业一般可根据自己的风险偏好和套保需求，确定套保程度，即完全套保和部分套保。如果企业想让现货资产风险最小化，就可以选择完全套保；而如果企业只是想降低而不是完全规避风险，就可以选择部分套保。部分套保与完全套保情形的差异在于套保率和期货头寸持有量的不同。本文主要以完全套保为例进行分析。

5、确定套期保值品种

对不同现货套期保值应采用不同的期货品种，同等条件下，应选择流动性好、相关性高和交易费用低的期货品种进行套保。A房地产企业使用的钢材以螺纹钢为主，因此选择的品种是上海期上货交易所的螺纹钢期货合约。

6、确定套期保值期限

根据套期保值目的不同，套保期限可以是固定的也可以是不固定的，企业应根据自身生产经营状况和当时市场行情做出具体计划。由于A房地产企业在每月初根据结算日当天的钢材现货价格向施工单位支付货款，即在每月初进行上月钢材用量的采购，所以套期保值期限截止至每月钢材采购日，本文为方便叙述，不考虑法定节假日等因素，将套保期限定为2010年2月至2012年1月期间的每月1日。

7、选择期货合约

同一时间同一个期货品种有到期日不同的多个合约进行交易，企业可选择其中一个或多个合约进行套保。期货合约的选择取决于套保期限、不同合约的流动性和基差水平等。根据上海期货交易所螺纹钢期货标准合约，螺纹钢期货的合约交割月份为1-12月，最后交易日为合约交割月份的15日（遇法定假日顺延），结合套保期限的要求，为2010年2月1日到期的套期保值选择螺纹钢期货RB201002合约，以此类推。

第8篇

关键词：房地产企业；财务风险；风险控制

中图分类号：F23

文献标识码：A

doi：10.19311/ki.1672.3198.2016.28.050

1 财务风险定义

财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。财务风险是企业在财务管理过程中必须面对的一个现实问题，财务风险是客观存在的，企业管理者对财务风险只有采取有效措施来降低风险，而不可能完全消除风险。财务风险的形式有：信用风险、资产结构风险、筹资组织风险、资金占用风险、投资风险等、分配资本风险、汇率风险等。

财务风险的定义有不同层次的划分，狭义的财务风险是指“公司财务结构的不合理、融资的不当使公司可能存在丧失偿还债务的能力而可能导致投资者预期收益下降。”这一层面的定义主要仅针对于企业的关于债务方面的风险，而广义上的财务风险是指“在企业日常的一系列生产经营活动中，由于内外部环境变化及其他各种不确定性或者不可控制性影响，在一定时期内企业取得的实际收益和预期要求的目标发生偏离，从而导致企业蒙受经济损失的可能性”。本文将以广义上的财务风险定义，简要地分析和探讨房地产企业的财务风险防范及控制。

财务风险种类主要有债务风险、融资与再融资风险、投资风险、经营风险、管理风险、利率风险、市场风险、政治风险等。财务风险的表现形式主要有获利能力低，经济效益差、资金不足缺乏债务偿还能力、债务结构不合理、经营能力不佳、成长能力弱，企业发展停滞不前。

2 房地产企业财务风险的具体表现

2.1 资金源层面的财务风险

2.1.1 债务风险

在我国现阶段房地产企业的经营模式中，自有资本所占比重通常较小，资金来源主要以负债为主，其中，向银行借贷资金成为房地产企业最主要的资本来源，是最重要的部分。大规模的负债，使资产负债率高居不下，加大了房地产企业因为无力偿还债务而面临危机的可能性，增加了企业经营和投资的压力，给企业带来相应风险。

2.1.2 融资风险与再融资风险

房地产企业的融资风险主要是当企业筹措资金时，筹资方案发生了变动而引起了收益变动的风险。再融资风险主要是由于两方面的原因，一方面是资本市场中金融产品种类或者条件发生变化带来的不确定因素，另一方面是由于企业自身资本结构不合理，筹资方案存在问题。房地产企业的资金需求量大，由于我国国家政策的限制，房地产上市限制大，大部分房地产企业难以通过上市筹集资金，加上目前我国金融市场还不成熟，使房地产企业的筹集资金大部分以银行贷款为主，其他的融资方式还没发展健全成熟地发展起来，近年来，由于政策倾向，银行缩小信贷额度，筹资难度也变大了。另外，如果企业在经济活动中，信用等级受损，会导致再融资风险加大。

2.2 营运管理的财务风险

2.2.1 投资风险

房地产行业的资金流周转期长、投资的成效比较慢。在开发项目的过程中，由于市场调研工作不到位，可行性分析出现失误，或者盲目追求高利润而技术不成熟的情况下，导致投资收益无法达到目标，而造成出现亏损或资金难以持续经营的风险。

2.2.2 经营风险

经营风险在这里主要是指资金能否回收的风险。主要是指由于经营方式不佳，房地产企业出现经营亏损，或者经营收益不能到达预期经营收益的目标水平，导致资金不足，甚至资金链断裂，从而难于持续经营的风险。另外，由于房地产行业的负债程度高，当债务到期而预期销售目标未能达到，或者债务到期集中而现有资金难以偿还，财务困难更为显著。

2.2.3 管理风险

管理风险，主要是关于在企业日常的经济活动中，由于不合理的财务管理制度，内部控制的体系不完善或者实际操作过程中的人为原因等，造成的财务管理的疏忽，导致资金使用不能得到合理管理，影响了企业效益和经济活动。房地产企业的经济行为中，往来密切的内外部利益相关人员杂多，涉及的资金量较大，因此企业面临的风险也较大。

2.3 外部客观环境层面的财务风险

2.3.1 利率风险

房地产企业有大规模的贷款负债，以银行借贷为主，银行贷款的利率受国家宏观调控的政策影响，会根据国家总体经济形势而调整，因此，利率的调整，将会影响房地产企业债务状况。当利率调整的走向不利于房地产企业时，利息费用增加，融资成本增加，使企业的债务压力增大。同时如果出现经营资本回收困难，企业面临的债务危机可能性也增大。

2.3.2 市场风险

由于市场上供求关系的变化、消费者偏好的变化等不确定因素，会给房地产企业带来不同程度的财务风险。

2.3.3 政治风险

调整经济波动不稳定的政策，为保障社会民生、提供保障性住房，经济适用房等政策，都会影响房地产企业的发展。国家政策的宏观调控，比如税收政策的调整，也会影响房地产的经济活动、债务状况以及经营销售，都将给企业带来风险，导致财务运营的困难。尤其在最近的几年里，房地产政策存在不稳定因素，抑制房价的政策，使房地产企业面临的政治环境变得越来越严峻，这都会给房地产企业带来相应的财务风险。

3 房地产企业财务风险的成因分析

3.1 资本结构不合理，过高负债率，融资渠道单一

因为房地产企业开发项目初期，资本需求量大，然后企业自有资金往往不足以承担，大举借债，成为主要地资金来源。在2013年，我国房地产上市企业大部分都负债率超过70%。然而由于上市条件限制，通常中小型房地产不能通过上市融资筹集资金。目前我国大多数房地产企业筹措资金是有的向银行借贷获得，有的甚至全部由借款组成，由此使得资产负债率（资产负债率=负债总额/资产总额*100%）计算公式可知，负债率越高，会给企业带来财务风险的压力也就越大。

房地产企业资本结构不合理，债务期限结构不合理，债务到期过于集中，当资金回收出现困难，应收账款难以兑现时，自有资金不足将导致无力偿还债务。另外，短期借债比重过高，增加了短期偿债的压力，加大房地产企业运营的财务风险，不利于企业稳健健康地发展。当出现资金短缺时，没有合理用科学方法从企业内部管理的漏洞中改善资金状况，而是一味地向银行或其他金融机构大量贷款，不利于企业的信用等级评定，更促使资本结构不合理，甚至导致恶性循环。

同时，现阶段我国债券融资市场的不完善，加上国家政策的导向，银行贷款更为容易，导致房地产企业的融资渠道单一。

3.2 财务管理的意识薄弱

在房地产这类注重高投资高收益的企业，过于盲目倾向于投资高回报项目，项目决策具有投机性，没有足够的早期调查，往往容易忽略早期财务预算和成本控制，在财务管理方面并没有得到应有的重视。在项目开始之前，没有做好细致完整的财务预算规划，收益回报率和资金运行的跟踪和控制。在项目开发过程中，劳动力、物资、技术等资源的不合理浪费。忽视了财务管理的重要性，并没有做好合理有效得财务规划，成本预算以及债务状况的合理分析，急于盲目大规模地投资生产，最后导致财务风险。

另外，由于不重视财务管理的高度，忽视对财务人员专业素质的要求控制，财务人员专业技能知识并不与公司运营需求相匹配，对于企业财务状况更是不能作及时有效的分析并提出合理防范措施，导致公司一旦财务困难，就难以规避风险，无法做到合理有效减少损失，企业也难以稳定长期地持续发展。

3.3 内部财务控制体制不健全，管理体系不完善

现阶段我国的房地产企业的内部控制能力不强。房地产项目开发要经历一个长时间段，资金周转期也不短，整个项目执行的周期较长，涉及的项目很多，经济利益相关者也涉及很多，在这过程中的内部控制难度大，财务管理难度也大。尤其在项目开发周期中，历时长，费用杂，人员多，难度大。

虽然目前已经开始重视成本管理，但是经验不足，难以建立有效合理的控制体系，无法做到对于各个部门，各个步骤有效的控制，对于最后财务决算与预期差异过大，也难以系统地查找原因。

3.4 宏观经济与政治环境的影响

近年来，随着房价高速上升，高投资高风险的房地产企业发展迅速，在高利润的诱导下，也吸引了很多新进入市场者。在房地产市场竞争激烈，房地产行业快速发展的同时，也滋生了各种不稳定的因素。市场上在投资项目时，很多企业出现了盲目的狂热，项目决策具有投机性。市场竞争压力大，以及消费者偏好的变动等不稳定的因素，也是房地产企业面临财务风险的原因。

同时，通货膨胀也让房地产企业成本的压力增加。而国家关于银行借贷额度的紧缩政策，给大量依赖与借款的房地产企业造成压力。国家抑制房价，保障社会民生，保障居民住房问题的相关政策，也使房地产企业的发展受到相应限制。

4 房地产企业财务风险的防范及控制措施

4.1 优化资本结构，控制负债率，融资渠道多元化

在现代企业，尤其是房地产企业这样资金密集型的企业，优化资本结构成为房地产企业及其关注和亟待解决的问题。

目前，房地产企业过于依赖于银行贷款，这就使企业受利率的变动的牵制越大。房地产企业应改变以往单一融资渠道的形式。近年来，金融市场在不断发展，其他金融衍生产品的类型和方式也不断增多，金融衍生工具也在不断创新中，为房地产企业提供了更多融资方式，降低财务风险的机会。降低企业资本结构中的负债比率，使负债率下降，有利于增加公司运营的稳定性。

4.2 建立合理规范的内控体系，提高财务管理能力

企业要想从各个环节逐一控制财务风险，那么合理有效地对各个部门，各个环节有步骤地进行控制，则是必不可少的。随着房地产企业的发展，企业管理者对于内部财务控制的重视程度也在增加，从无到有，再到规范合理的内控体系建立，房地产企业的管理层也在不断摸索经验，加强财务管理控制。从项目成本预算，各项执行费用支出，到应收账款的管理，资金往来各个环节逐一进行控制，有效管理。建立完善健全的体系，全面掌握各个部门，防止财务信息在决算环节出现问题而难以找到问题根源。加强每一部门，每一项目中对与资金往来密切的人员管理及控制，防止任何舞弊造成的财务危机。另外，加强对于应收账款回收的管理，使用自有资金，有利于增强企业自给能力，而不是一味依赖于外来借贷。

4.3 合理规划投资项目

目前，房地产企业竞争激烈，加上市场体制等诸多不健全和不稳定因素，导致部分房地产企业过于盲目地追求大项目，高收益项目，而忽视合理规划，缺少整体大局观念。企业应该在投资项目之前，对于项目进行细致的可行性分析，并根据自身实际发展状况，适度估算项目成本及收益，做出符合企业长期发展的投资决策。做好充足的早期市场调查，消费者偏好变动趋势，洞察市场动向，有利于有效减小市场风险。合理地规划投资项目，需要有市场整体的大局观，了解房地产行业的发展趋势，并能根据宏观变动，而做出适时的调整以应对。

4.4 加强规避财务风险的意识，提高财务人员的综合素质

由于房地产项目的重心在于项目开发，管理者容易将过多关注集中于项目工程的实施，然而对于财务管理的重视程度往往不够，财务风险危机的规避意识薄弱。近年来，一些房地产企业已经逐渐意识到应该注重财务管理，尤其意识到房地产企业的管理层重视财务管理的重要性，只有当管理层率先重视财务管理，才能从上而下培养企业的整体防范意识，渲染“谨慎做财务”的企业文化氛围。

另外，领导者重视财务风险问题，将有利于提高对于财务人员专业素质的要求。聘用并培训财务人员的专业素质以及职业素养。财务人员的专业素质和职业态度欠缺，不利于日常财务工作的准确度和效率，企业也难以及时觉察财务风险的潜在性并进行采取有效的规避措施。企业在加强领导层财务风险防范意识的同时，提高财务人员的专业素质和职业态度，使企业形成良好的文化氛围，有利于企业更加稳健持续地发展。

4.5 关注宏观经济和政治形势，建立风险预警机制

房地产行业的发展受到宏观经济环境和国家政治决策的影响，需要随时关注国外和国内行业信息，以及政策变动倾向，做好防范措施。房地产企业建立财务风险预警体系，收集汇总大量的国内外房地产行业适时信息，提出潜在财务危机的问题，引起企业重视，做出有效防范。另外，对实际运行状况进行监控，能够及时有效发现并确定财务风险，采取规避调整措施。对于规避风险的措施，进行监督审查，保证其有效执行。

参考文献

[1]田洁.大型房地产项目中的成本管理优化模型设计[J].工程经济，2015，（04）：60.62.

第9篇

关键词:中小房地产企业特征风险因素对策

中图分类号:F293文献标识码:A文章编号:1672-3791(2011)09(c)-0189-01

在房地产开发过程中存在诸多因素影响着开发最终结果,改善经营管理,增强竞争能力,强调风险管理有的放矢,是提高企业经济效益的关键。

随着国家土地、金融等调控政策力度的加大,房地产业开始进入市场盘整期。对实力强劲的大型房地产企业遇到的可能是困难、瓶颈,但对众多中小型房地产企业而言,面临的却是困境,甚至绝境。“地产的冬天”这一形象比喻更多的是指中小型房地产企业目前的处境。如何应对变化,如何在调控和竞争中抗击风险、立足发展,是当前中小房地产企业面临的最重要和最紧迫的问题。

1开发风险的特征

风险是在特定的客观条件下,在特定的期间内,实际结果与计划结果的变动程度,这种变化程度越大,风险就越大。房地产开发项目的风险,实际上是开发商实施开发过程中固有的风险。

房地产开发风险作为一种客观存在的现象,明显地呈现出以下特征。

1.1 综合性

房地产开发涉及到企业内部的各个方面和企业外部环境的各种因素,是企业财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。

1.2 模糊性

即不肯定性,表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。

1.3 损失性

风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致,也可能由于管理者决策失误,控制失灵而丧失了本应获得的利益。

1.4 补偿性

既然风险会带来损失,客观上要求给予经营者适当的经济效益以抵补承担风险产生的损失,即“风险报酬”。

1.5 激励性

风险与竞争是同时存在的,承认和承担风险,将把企业推向背水一战的境地,必然使企业为一个共同的目标,努力改善经营管理,增强竞争能力,提高经济效益。

2导致开发风险的因素

2.1 政策环境与经济形势

房地产项目基本依靠银行贷款进行开发,国家金融政策的调整使开发企业融资困难,经营压力增大,房价波动导致市场观望程度增加。银行利率的波动也影响着房地产市场变化。当利率上升时,房地产开发的资金成本增加,消费者的购买欲望降低。生产成本增加,市场需求降低,开发利润风险增加。税金的强化征收、税种和税率调整,给房地产开发带来成本变动风险。如河北香河不顾百姓利益,将大片土地“变性”后卖给开发商,在三四线城市开发住房的时候,开发商最怕遇到的是政策性风险。

2.2 房地产市场的发育程度与供求状况

市场供应量、市场购买力、市场价格等指标的动态和不确定,导致商品房供需之间的不平衡。商品房滞销,投资者将承受资金沉淀的风险。

2.3 开发时机的选择

经济运行有快速和滞缓交替出现的周期性特点,房地产投资也是有周期性的。从较长时间看,在投资收缩期、低谷期准备投资。在投资高峰期、恢复期大力投资,必能获取较大盈利,避免较大亏损。

2.4 开发地点的选择

房地产的不可移动性、区域性和个别性,决定了它所处的地理位置极为重要,房地产开发所涉及的地理环境条件,甚至在社会经济条件处于不断的变化发展过程中,这会使开发商经受着风险的考验,需要有一定的预见性。房地产市场是地区性的市场,当地房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多。

2.5 开发规模的确定

房地产开发过程是巨额资金投入的过程,对于中小型房地产开发商来说,资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要环节。房地产开发规模越大,开发商承担的风险也就越大。

2.6 开发周期的长短

房地产开发投资周期较长,其间既可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险,也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险。在房地产商品开发过程中,很难在一开始就能对整个开发期内各项费用和收益流动作出精确的估计,只能是大概的测算。开发期越长,各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大,各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定,风险也就越大。

2.7 营销方式的确定

项目建成后,房地产销售、出租或物业服务决定着项目投资收益的实现,是房地产开发风险最大的环节之一。营销策划是经营管理的核心,它的成败直接影响到成本能否收回、利润能否实现。价格过高会引起房地产销售困难,难以实现利润;而价格过低不仅会减少房地产利润,还可能致使消费者怀疑商品房的质量,从而影响房地产商在市场中的形象和信誉。

3规避风险的对策

(1)建立企业经常性信息收集和处理机构,最大限度完善市场调查,了解项目开发相关信息,细致优化开发方案,科学进行风险预测,论证最佳开发时机、开发类型和开发规模,预测开发项目的费用与收益。做好及时、准确的分析,为企业经营决策提供准确依据。

(2)创建一支会经营、懂管理、知法规的团队,企业决策层要具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力,技术管理人员必须有计划、组织、沟通、协调能力,熟悉行业工作的基本规律,了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。唯如此才可能避免开发风险,妥当地处理风险造成的后果。

(3)规范项目管理,提高成本控制和合同管理能力,通过合理的清单报价,招标选择建设总承包单位,做到清单规范不缺漏项,合同确定计价调整标准,明确范围内固定报价不再调整,固定建设工期,明确工期延期处罚责任和标准,将预计有可能发生的损失直接摊入开发成本,在施工过程中加强项目建设过程管理,减少变更和签证,保证质量,控制建设成本,降低在建设期间由于社会经济条件的变化而带来的风险。

(4)利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段,对风险管理过程实施“事前”、“事中”的有效控制,用实事求是的态度,科学地调整计划和应对措施,及时总结、关闭阶段性管理目标,是保证风险管理达到既定目标的有效途径。

综上所述,中小房地产企业的房地产项目开发建设是一个有较长周期的过程,项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素,构成了项目过程的各种风险,风险充斥在每个过程之中。项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程,而风险管理是靠企业的“团队”的力量,靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的,每个风险的规避、缓和、转移都是综合管理的结果。因此,客观看待风险,对风险进行有效的管理,就会减少或规避风险对企业经营目的和效果的不利影响。战略的提升、品牌策略系统性的实施、管理策略的执行、项目管理模式的创新、业务流程体系的落实以及优秀团队协作机制的培养,将是中小型房地产开发企业规避风险、跑赢市场的强大保证。

参考文献

[1]张宇祥,等.房地产投资风险及防范策略分析[J].商业研究,2001.

[2]左斌.房地产营销及风险防范,2006.

第10篇

关键词：房地产；项目管理；风险防范

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-02

房地产业作为一种特殊行业，有着建设周期长、投资规模大、资金周转不灵活等特点，同时房地产业在招投标、施工建设、竣工、投入使用等环节，受到政治、经济、环境等因素的影响非常大。房地产业的这些特点，就决定了它是一种典型的高风险行业，管理者必须在项目管理的过程中做好风险防范工作，如此才能够有效规避风险，保证工程项目的最终完成。

一、房地产项目管理存在的风险

1.投资决策过程中可能存在的风险

投资决策过程可能存在的风险有：时机风险、定位风险、区域风险、政府政策风险、物业类型风险、投资的支持能力风险等等。

2.土地资源获取过程中存在的风险

土地资源获取过程存在的风险有：土地资源规划部门的决策、土地的自然属性、社会属性。在购买了土地使用权之后，征地、补偿、拆迁、安置等环节都存在着一定的风险。

3.建设过程中存在的风险

建设过程中存在的风险有：建筑物的设计理念过于落后，或者消费都对建筑物的创新设计无法接受；建筑物的实用性较差；承包商的建造技术、施工技术过于落后，或者责任心不强，存在偷工减料的情况；监理工作不到位，致使建筑物存在一定的安全隐患。

4.销售与后期管理过程中存在的风险

这一过程存在的风险主要有：对销售时机的把握；租赁、销售合同存在的风险；自然灾害、意外事故存在的风险等等。

二、房地产项目风险防范目标的定位

房地产的项目风险管理工作是一项全员参与的、有目的的管理活动，惟有目标明确、精准定位，才能够保证风险管理的成效。房地产项目风险管理需要有一定的前瞻性，准确的预测出项目进行过程中可能会遭遇到的风险，从而有力地规避风险，或者在损失发生之前采取有效措施，将风险所带来的损失降到最低。我们在对风险防范目标进行设计时，必须要与企业的发展目标保持一致，同时还要与企业经营的内外部环境紧密结合，如此才能够保证风险防范目标定位的准确性。

我们在对房地产项目管理的目标进行设计时，必须要注意的是房地产的项目管理处于多目标体系的管理之中，其中有三大基本目标，即：功能目标体系、进度目标体系以及费用目标体系，这三大目标体系与风险防范目标体系的构建紧密相关，因此我们在对风险防范目标体系进行定位时，必须要注意到以下几个方面：一是三大目标体系是相互联系、相互影响的，如果其中的一个体系发生了变化，势必会引起其他两大体系的变化，比如受某些因素的影响，而缩短工期，则会导致项目工程的质量受到影响，必将会引起成本的上涨。因此，制定风险防范目标时，必须要注意三者的优化与平衡。二是三大目标从策划、设计、计划，需要经历从总体到个体，从概念到实施，从简单到复杂的过程，所以我们需要对三大目标进行细化，这样才能够使职责落实到位，以便于总目标的实现。因此，我们制定风险防范目标，并将其细化时，同样要注意与三大目标不能够出现矛盾与冲突。三是三大目标结构的关系是均衡的、协调的，我们在对风险防范目标进行构建时，需要注意其内在的逻辑性，必须要注意片面强调最高质量、最短工期、最低成本都是不可取的。

三、房地产项目管理风险防范的方案与实施

（一）针对投资、决策阶段风险的解决方案

针对这一阶段风险的解决方案就是组织建立一支高素质的开发团队。这支团队，除了要具有较高的技术水平，同时还要有丰富的学科背景，如此才能够深入分析国家以及各地区的经济发展水平，制定与企业自身发展水平相符合的房地产开发策略，能够对投资方案进行科学、合理、有效的评估，并评价房地产投资项目的可行性，投资者或者分析者要在城市规划条例，政府政策法规等约束条件下，根据房地产市场的供求现状及发展趋势，确定投资项目的用途、规模、类型，并对开发成本，需求量、售价等做出预测，这些预测面临着大量的不确定因索，所以风险性也是极大的。因此，可行性研究阶段对风险的评估，分析正确与否，将直接影响到房地产投资项目的成功与否。房地产开发企业必须建立一支高水平、多学科的开发队伍，加强房地产市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料，并且对此加以分析和综合，建立一个庞大的信息系统，对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的盲目性，从根源上消除或者降低房地产开发过程中所遇到的各种风险。与此同时，企业还需要逐步完善风险管理组织，要将风险管理提高到战略高度，督促开发团队深入学习、研究风险管理理论，收集、整理历次企业在面对风险时的方案、对策以及相应的损失资料。我们知道，房地产企业风险防范的关键之处就是要预先采取行动，如果已经预测到了风险的到来，而未采取行动，那么企业内部的风险管理机制也就失去了其存在的意义。同时还要注意的是工程项目的周期越长，存在的风险也就越多，而控制风险所形成的成本也就越高。为了对风险进行有效的掌控，我们还需要建立一个风险预警系统，一旦发生了实现生产偏离计划的状况，我们就能够在第一时间收到这个信息，从而马上采取措施加以防范。有条件的企业还可以完善风险责任制度，将风险防范制度与员工的考核标准挂钩，发现问题之后，就可以马上追求责任人，按照考核制度进行惩罚。这样就能够提高员工的风险防范意识与防范的积极性。投资者关于投资环境的信息越多，信息质量越高，那么所作的预想可能越准确；对市场信息的细致研究，会导致对开发过程和经营成果的较准确的估计，从而使风险在事先就得到很好的控制。

因此，培养市场化的各类专业人才建立企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区域的规划、土地、项目、适宜项目情况，做准确、及时的分析，为企业经营决策提供可靠依据。积极培养会经营、懂管理、知法规的适应市场需要的高级管理人才，尽可能避免投机、政策、担保等风险。

（二）施工前期的风险防范方案

施工进行之前，房地产企业需要与当地的政府、各级管理部门、金融机构等企业单位做好沟通、搞好关系，为未来项目的启动奠定基础。比如要去地方的国土部门、城市规划部门、电力部门、供水部门、供暖部门以及文物部门进行沟通咨询，以便了解当地的自然生态环境、城市未来规划以及地下埋藏物等情况，从而合理的调整项目设计；去国土资源、城市规划等部门做调查，了解地块的具体的使用意识、使用情况进行确认。对未来征地、拆迁、安置与补偿可能发生的问题进行预测，要灵活的处理各方面的矛盾，防止矛盾激化。增强企业员工的合同意识，对土地出让合同、拆迁安置补偿合同、勘察规划设计合同进行认真核对，保证合同中不会出现陷阱与歧义。还需要考虑工程的技术风险，做好防火、抗震工作。

（三）项目施工阶段的风险控制方案

施工阶段不仅对建筑产品的质量有着直接影响，同时因其时间较长，可能存在的风险因素也就更多。对于项目施工阶段的风险控制，我们可以从以下几个方面入手：一是扩大宣传力度，提高施工人员的安全意识。房地产企业可以利用培训工作，提高进场人员的安全意识，使他们能够严格按照相关制度完成操作，对于一些有特殊要求的工种，必须要通过培训考核之后，才能够上岗。经常组织安全检查，保证进场的每一位员工都能够佩戴安全帽，系好安全带。二是对于现场容易发生的危险事故必须要做好预案工作，比如高空坠落、护坡处理等等，做好极端气候的应对工作，协调设计人员、监理人员、施工人员以及一些材料、设备供应商之间的关系，保证工程项目的有效进行。三是对施工现场进行科学、合理的布置。易燃易爆品储藏的位置要远离食堂、变电房等容易引发火花的地方，易燃易爆品仓库要绝对禁止烟火；水泥仓库的地面需要架空，切实做好防潮、防水措施；对于一些容易变形、损坏的装饰材料，需要合理进行堆放。四是强现场质量监控，通过督促施工技术、组织、措施、人员、机械的落实，防止质量缺陷和建筑工程质量通病的发生。五是做好现场建设日志，注意资料收集和保存，预防和减少施工索赔。六是尽快完成开发项目，缩短建设周期，这是一些小开发商经常使用的规避风险的措施。

（四）租赁、销售阶段的风险防范方案

一是租赁与销售合同的起草必须要由房地产专业人员负责，同时要经过律师、法律顾问等人员的审查，必须要保证合同条款的合法性与明确性。二是要经常对建筑产品时行定期检查，一旦发现安全隐患马上消除。三是对其他附属设备进行定期检查、维修，从而将安全隐患消灭在萌芽之中。

从某个角度上来讲，房地产项目管理过程，实上就是对风险进行管理、规避以及博弈的一系列过程。这一过程不允许我们有一点点闪失，否则就有可能前功尽弃。有效的风险防范机制的构建，需要靠企业的团队力量，靠企业管理水平、知识水平、综合素质、职业道德、管理经验进行的，风险的规避、缓和、转移都是综合管理、协调发展的结果。因此，重视建立现代管理制度和建立适应于市场环境发展需要的组织结构，对风险进行有效的管理，才能够减少或规避风险对企业经营目的和效果的不利因素，实现企业的平稳、健康发展。

（五）灵活进行风险分散与转移

房地产开发企业可通过调整开发结构，实行开发类型多元化、开发区域多元化、开发时问差异化来分散风险。如通过投资建造不同档次的住宅；或者是把资金分散投资在不同类型的房地产，如住宅房地产、商业房地产等。用个别房地产开 发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，以减少未来收益的不确定性，从而降低整体开发风险，最终获取平均的投资收益。

房地产开发企业可以采用以下形式进行风险转移：①通过契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，达到降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的。例如一家房地产开发企业可能因为缺乏销售及售后服务能力，可以与另一家企业签订合同，由后者负责房屋的销售和维修服务，一旦房屋出现质量问题，则维修工作及相关费用均由该企业来承担。在房地产开发与经营过程中，常见的合同有工程承包合同、材料设备供销合同、房屋预售合同、房屋出售合同等。②如发行房地产开发公司股票、寻求合作伙伴等通过寻求外部资金来支付可能发生的损失，将损失的财务负担转移给其他人，这是一种非保险形式的风险转移。③通过购买保险，业主作为投保人将应由自己承担的工程风险（包括第三方责任）转移给保险公司，从而使自己免受风险损失。房产保险可以将自己不能承担或不愿意承担的风险转嫁给其他经济单位承担，从而降低自身的损失程度，是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于增强房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。④风险回避，是一种较好的风险管理技术，即有效的回避措施可以在房地产项目风险事件发生之前完全消除其给开发商造成某种损失的可能，而不再需要实施其他风险管理措施。但风险回避策略在有效地防止投资者可能遭受的损失的同时，也放弃了获利的可能，因而这是一种消极的风险对策措施。

四、结束语

综上所述，房地产项目的各个环节都存在着风险，但是风险不会因为我们构建了预警系统，制定了风险控制措施而全部消失，但是会因为我们的这些努力而使风险减少或者是使风险带来的损失的程度降低。房地产项目不同的阶段，需要我们采取不同的措施，这样才能够有针对性的控制风险。目前房地产企业比较显现和急需防范控制的是投资风险。同时，由于近年来国家宏观经济政策的不断出台和房地产企业自身财务管理机制的不足在一定程度上加剧了房地产企业的投资风险。由此，使房地产企业对其投资风险的认识更加明晰、系统，为房地产企业管理当局有针对性地防范其投资风险提供了方向。为企业创造更大经济效益。

参考文献：

[1]陈德强，潘高.几种项目风险评估方法比较[J].合作经济与科技，2011（18）.

[2]陈灵.层次分析法在房地产项目风险决策中的应用[J].魅力中国，2010（06）.

[3]杨良勇.国外房地产投资组合风险分散化文献综述[J].中南财经政法大学研究生学报，2008（04）.

第11篇

关键词：房地产投资风险 主要类型 风险识别 规避风险 防范策略

中图分类号：F293.30

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2017）03-285-03

目前国内房地产市场依然保持着旺盛的势头，随着2016年上半年北京、上海、深圳、广州等一线城市房价持续攀升，与上年同月相比，70个大中城市中，上涨城市共有58个城市，引起了国内房地产业界对未来房地产业的走势有着众多不同的看法。在这种新形势下，房地产企业最为关心的还是未来的投资风险会有多大，如何识别房地产主要风险因素，通过科学的决策和理性的判断来有效规避风险，降低风险损失。

一、房地产投资风险的主要类型及识别

（一）房地产投资风险的定义

房地产投资是指以取得房地产收益为目的，投放一定量的资金，用以开发经营房地产的行为。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。由于具有抗通货膨胀、风险可预估等特点，房地产投资逐渐成为最具有吸引力的投资方式之一。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在目前政府对房地产行业的重点调控阶段的形势下，房地产投资风险更是在所难免。

从房地产投资的角度来说，房地产投资风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小，房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。

（二）房地产投资风险的类型及识别

房地产投资风险主要有两大类，即系统风险和个别风险。

1.系统风险，对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的风险。

（1）通货膨胀风险：又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

（2）周期风险：房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产价格的大幅度下跌和市场成交量的萎缩，常使一些抗风险能力较弱的投资者因金融债务问题而破产。

（3）市场供求风险：投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来风险。

（4）利率风险：利率调升对房地产投资的影响：一是导致房地产实际价值的折损；二是会增加投资者的债务负担，三是会加大融资成本，从而抑制需求。

（5）变现风险：急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。

（6）政策风险：政府对房地产投资过程中的土地供给、地价、税费、住房、价格、金融、环境保护等方面的政策给投资者带来风险。避免这种风险的最有效方法，是选择政府鼓励、有收益保证或有税收优惠政策的项目进行投资。

（7）或然损失风险：火灾、风灾、洪水、地震、核辐射、盗窃或其他偶然发生的灾害事件引起的置业投资损失。预防办法是对物业投保，加强物业管理工作。

（8）政治风险：主要由、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成的风险。房地产的不可移动性，使房地产投资者可能承担相当程度的政治风险。政治风险是房地产投资中危害最大的一种

2.个别风险，仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的风险。包括六类：

（1）收益现金流风险：房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。

（2）资本价值风险：预期资本价值与现实资本价值的差异风险。资本价值在很大程度上，取决于预期收益现金流和未来经营费用水平。同时，资本价值也会随着收益率的变化而变化。

（3）未来经营费用风险：物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险。

（4）持有期风险：与房地产投资持有时间相关的风险。持有期越长，遇到的影响收益的不确定性因素的可能性越大，风险越大。

（5）比较风险：又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险。

（6）时间风险：房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。

二、房地产投资风险的防范策略

房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险，使房地产投资过程中的风险减到最低程度。

（一）房地产企业要重视投资的可行性研究，做到科学决策、民主决策

房地产企业可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个阶段。由于房地产投资过程是一个长期的涉及面广且复杂的过程，存在着大量不确定风险因素，随着市场的成熟和饱和，增加了房地产投资的风险，通过可行性研究为投资者决策提供科学依据。

在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步，也是拥有最大的不确定性与机动性的阶段。由于房地产投资一旦展开进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。评价房地产投资项目的可行性，房地产投资者要在城市规划条例指导下，根据房地产市场的供求现状及发展趋势，确定投资项目的用途、规模、类型，对开发成本需求量、售价等做出预测，这些预测面临着大量的不确定因素，直接影响到房地产投资项目的成功与否。

（二）充分收集分析市场信息，借鉴国外成熟的经验

房地产项目投资风险较大的原因之一就是信息缺乏，没有完善的信息网络和信息共享机制。房产信息拥有量的多少和掌握度对房地产开发决策有着十分重要的影响。房地产开发商应尽量多收集信息并做出准确把握和预测，进行充分的市场调查分析，做出科学的项目决策，尽可能避免和减少后续开发中的风险。目前我国房地产市场已进入产业震荡调整期，未来的两年将进入房地产市场的迷失期，房价增幅将会降低。日益上涨的房价已引起国家的高度关注，相关部门已从利率、税收和市场等诸多方面对房地产市场进行了调控，因此，开发企业要及时调整开发思路，对市场变动要有充分的预测。

（三）准确把握房地产周期波动，合理选择入市时机

房地产周期性波动是市场供求关系运动的结果和方式，也是宏观经济周期波动的组成部分。受宏观经济运行周期影响，房地产周期分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段，与宏观经济运行周期的波动方向一致，但在波动时间和波动强度上却存在着差异。由于房地产市场价格的波动受经济周期的影响，经济过热时，房地产价格上涨存在泡沫，因此，投资时机选择尤为重要。这个选择包含两重含义，一是选择合适的投资时间，二是确定合理的投资周期。投资时间要选择市场环境对自己最有利的时候。如果房地产的市场价格非理性地飙升，投资者可考虑缩短投资周期，关键要看出入市的时机。当房地产先导指标发生明显变化时，类似储蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。

（四）房地产企业要考虑选择投资组合

对于资金实力雄厚的房地产企业，要考虑房地产的组合投资，即在对房地产市场细分的基础上，选择不同类型的房地产和不同的投资时机进行组合投资。可以考虑投资期限的长短结合、高中低档房地产的有机搭配、投资区域分散、组合不同用途的房地产等等。

房地产的组合投资并不是固定不变的，任何影响房地产市场价格的事件发生或即将发生时，房地产企业都需要顺应形势，及时做出判断、分析，调整房地产组合的结构。

（五）房地产企业确立保险策略，努力转移和规避房地产投资风险

1.对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环流动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义。尤其对于房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当充分考虑，房地产投资者所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位，选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。

2.房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原t进行恰当地搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资回报率相对较高，回报率低的投资相对风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的高收益弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。

总之，虽然目前国家一系列救市政策的出台已经导致楼市的基本面转好，但是好转局面不会持续，当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，仍然会隐藏更多的市场风险。只有通过科学的决策和理性的判断来有效规避风险，降低风险损失，才能保证企业可持续发展。

参考文献：

[1] 王维孝.房地产投资风险分析与对策研究.东北财经大学，2005（5）

[2] 冯耀新.谈房地产项目风险因素的分析.广东科技，2007（2）

[3] 杨宝民，江禾.房地产开发与管理实务[M].清华大学出版社，2011年第2版

第12篇

关键词：中小房地产企业；财务管理；解决措施

财务管理是企业进行财务活动所要达到的根本目的，它决定着企业财务管理的基本方向。财务管理目标是一切财务活动的出发点和归宿，是评价企业理财活动是否合理的基本标准。

中小房地产企业是房地产行业中的重要组成部分，对我国房地产的货币化和城镇化推进起到了举足轻重的作用，但其规模较小，人员不稳定，融资成本高，融资难，拿地难，竞争力差，且受政策的影响大，使得中小房地产相对处于弱势，只有提高中小房企自身的财务管理水平，向管理要效益，企业才能有生命力。因此，财务管理对中小房地产企业的生存发展是非常重要的。

一、中小房地产企业财务管理中存在的问题：

1.中小房地产企业战略性管理问题

面对人民币多年升值，以及目前国内GDP的下滑趋势，国内房价居高不下，特别是一线城市：北京、上海、广州、深圳。近期，在上海远郊竞标土地楼板价在1.2― 1.3万元/平方米。“土地”就是房地产企业的原材料，原材料紧缺且价高，中小房地产企业如若参与竞标拿地，两年后出售装修房，成本费用不低于2万元/平方米，两年后的房地产是否毅然坚挺不得而知。

假设中国的房价趋势像日本1995年后持续低迷的状况，房价到顶后，十几年一致往下走，大量的房屋积压，无法出售，仍以上述地块为例：20亿的土地价加上建安费、装修费等费用合计在一起，企业在该项目的总投入将在30亿左右。资金投入后房产又无法变现，而目前中小房企的融资成本又高，一般在百分之十五左右，中小房企的现金流必将遇到困难，那么企业就面临生存的窘境。

2.中小房地产企业运作模式问题

房地产企业的开发对象决定了房地产开发过程是巨额资金的投入过程。高额的地价和房屋工程造价，要求企业投入的资金数量很大，房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用，开发周期通常为二年至五年，项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时，房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控，销售状况不佳时，将积压大量资金、使现金流短缺，资 金周转出现困难，导致企业资金链断裂。

3.中小房地产企业经营的短期性带来的问题

（1）房地产企业一般性的项目2至5年，大型项目10年左右，一个项目完成后，新项目又接不上，人员的安排、设备的管理均是中小房地产企业比较难以处理的问题。

（2）中小房地产企业一个项目完成后，大批的工作人员面临失业的窘境，其中也有大批技术和业务骨干。企业面临两难的境地，辞掉对企业是损失，继续留用又无事可做。另一方面，辞退技术和管理人员后，如果又有新的项目开张，又很难找到合适的人员替代。这些看视人力资源部门的事情，但是处理不妥，将大幅提高企业的人工成本，导致开发成本上升。

（3）一个项目结束后，大量的机器设备闲置在工地，甚至丢弃在工地外的荒地上，没有即时处理，无人管理，有的甚至被盗，造成原辅材料和固定资产的损失。

4.合同管理问题

中小房地产企业项目竞标价普遍较低，但项目竣工验收时，几乎所有供应商都会因为各种原因要求甲方追加造价。有些材料公司、劳务公司在工程做到一定程度后，在建筑公司没有选择空间的情况下，随意要求追加材料价格和工人的劳务费，迫使建筑公司就范，最后导致实际结算价格远高于合同，甚至有的超过竟标价的30%以上，使合同形同虚设，企业无法控制成本。

5.财务人员的素质问题

企业做到一定规模后，各类人脉关系复杂，为了照顾各方关系，中小型房企用一些不懂财务、不懂税法和资金运作的情况普遍存在，很容易给企业带来损失，有章不依，财务管理随意性很大，没有严格的财务管理制度，或无章可循。

上述五大问题的长期存在和累积，随着时间的推移和外部形势变化，导致公司资金链越来越吃紧，在财务的确认、计量和报告之中表现出来，表面看是财务问题，实质正如上文所述，基本上都在财务部门的决策权限和范围之外。

二、加强中小房地产企业财务管理措施

1.规避中小房地产企业的战略风险

针对当前情况，作为企业的财务管理者，必须要提高警惕，把目前的形势分析清楚，不能有半点马虎，掉以轻心，对企业面临的巨大风险，认真向管理层汇报，讲清厉害关系，尽量规避风险，把损失降到最低。

还是以上海远郊地块为例，上海房地产住宅开发风险大，是否可以在三线、四线城市，适当投资，一般小城市的投资规模小，资金投入小。国家正在推“城镇化”，大批农民工进城，一线城市难以置业，置业主要以四线城市为主，三线为辅。在三、四线城市开发住宅，这样即可解决员工的就业，也可以大幅度降低企业的风险，经营风险大幅度降低的同时，财务风险也随之降低。

中小房地产企业可以小范围的向其他行业伸展，如：农牧业、生物制药、物联网等，来规避可能发生的产品积压、资金锁死、避免财务风险，保持中小房地产企业的转型、升级。

2.优化中小房地产企业的运作模式

（1）中小房地产企业踏准市场节奏，学会反经济波动周期储备土地资源和加大项目开发力度。加强合伙开发、品牌输出合作、节能环保科技推广以及行业交流。

（2）中小房地产企业适度拿地，以拿商业地产为主，减少普通住宅用地，尽量规避风险。合作开发商业地产，技术先进新的利润增长点。

（3）房地产开发需要资金量大，周期长，在漫长的开发过程中，有许多不确定的因素，对房地产企业的生长发展起着命运攸关的作用。所以说，房地产开发的风险，特别是目前状况下。这就对房地产企业的财务管理提出了更高的要求，必须提高投资决策能力，提高风险防范意识，把风险防范于未然。

（4）针对自有商业地产，位置佳的出租，位置欠佳的出售。出租主要客户是有一定知名度的品牌，打造具有优良品质的商业街。另一种商业地产，可以作为写字楼出租，赚取租金。另外，有些楼盘可以做酒店式公寓，以出售、出租或自营的方式运营。

3.针对中小房地产企业的经营的短期性的问题解决措施

（1）企业优秀的技术骨干和管理人员应尽量想办法留下，对企业是一笔财富，给予一定的基本工资即生活费，灵活上班，也可在外兼职上班，但公司需要时立马回归，即可节约人力资源成本，又留住优秀人才。

（2）对于闲置设备，用短期出租的方式，赚取租金，不能出租的，保养后，盘点清楚，建立账册，储存在仓库，实行专人管理，不能任意丢弃在工地，让它自生自灭。建筑用固定资产价值高，如：塔吊、升降机等。

4.严格控制合同的执行

合同签订时必须经过严格的审查，没有资质的企业不能与之签订合同，必须要严格把关。合同一经订立，不得随意更改，也不得随意追加，特殊情况的确需追加的，必须经过更严厉的审查，实行专人把关，备案。对于不能严格执行合同的材料供应商、劳务公司等合同单位要实行退？机制，将不遵守合同者及时清除。

5.提高财务人员的素质

针对财务人员素质问题，首先对选拔财务人员，要根据内控要求配备会计人员。从事会计工作的人员，必须取得会计从业资格证，会计机构负责人应当具有会计师以上专业职务资格。不能任人唯亲，给企业造成损失。

我国房地产开发经营管理是一个比较新的领域，自从我国实行货币化房产后，房地产在我国得到了蓬勃的发展，房地产企业如雨后春笋般出现，但我国的房地产企业的经营管理和财务管理均是从零开始，到逐步完善，特别是我国的中小房地产企业，从征地、动迁、工程施工、商品房的销售最终到物业管理，一整套流程的经营管理、财务管理制度都在完善中。这也对房地产行业的财务人员提出了挑战，要逐渐提升业务水平，不断适应新的发展，与时俱进，才能不被时代所淘汰。

参考文献：

[1]李 红：房地产开发企业的全过程财务管理探讨[J].中国总会计师，2010，（1）.

[2]张 莉：关于房地产企业财务管理问题探讨[J].时代经贸.2012，（3）.

第13篇

关键字：房地产企业；防范市场风险；措施分析

Abstract:In recent years, the real estate market development speed rapid, in the process of rapid development of stakeholders need to market conditions make a comprehensive analysis, and through reasonable market position to develop strategic plan in line with the real estate development, to avoid and control the real estate market risk purposes. As a starting point, analyzes the market risk and the existence of the real estate of China's real estate industry to circumvent measures.

Keywords: real estate enterprise; against market risk analysis; measures

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

当前我国的房地产行业在发展过程中，具有资金密集、融资困难和开发周期长等特点，为了保证房地产行业在市场竞争中能健康的发展，需要从根本上解决好市场发展的风险问题。为了实现这个目的，房地产市场需要对资金进行有效的管理，并通过控制成本的方法达到降低市场风险的目标，下面就此进行详细的论述。

一 我国房地产业行业的风险分析

我国房地产行业在发展中会受到各种风险因素的制约，首先表现为政策性风险的制约。政策性风险指的是在行业发展的过程中，政府通过制定相应的政策而使房地产行业的经营者存在着一定的经济风险。房地产行业在发展的过程中还会面临着经营风险，该风险是由于房地产投资者在经营的过程中产生的失误造成的。在房地产经营的过程中，如果管理者的经营方法不恰当，则会导致实际的经营效果和经营预期产生较大的反差，影响房地产业的健康发展。房地产的经营风险主要是由投资内部的问题产生的，例如管理者的效率低下、管理水平的欠缺、经营资金回笼不及时等，都会导致房地产市场产生经营风险。除此之外，房地产行业市场发展过程中还会存在着资金流动性的风险，开发商和房地产的投资者要正确认识这一流动性的特点，要采取措施从根本上避免市场风险的产生。

上述指出了在房地产行业经营中出现的政策性风险、经营性风险以及资金的流动性风险，而最值得关注的还是市场风险的影响。房地产行业在发展的过程中会受到市场供求关系变化的影响，也就是消费者的购买能力强弱的影响，市场供求的发展变化还会对房地产市场的结构、发育以及性质都会带来一定程度的影响，所以说要采取应对措施。市场供求关系发生变化将会造成房地产商品不能够依照正常的模式进行销售，这对房地产开发商来说会造成经济损失，严重时会导致开发商的破产，同时，市场的供求变化还会影响房地产的价值。当前我国正处在市场经济发展的关键环节，市场经济在发展的过程中会存在着一些不确定因素的影响，加上最近新“国五条”的出台，也会对房地产业造成一定的冲击。消费者的购买能力会受到生活环境、消费结构、工作环境以及社会大环境的影响，例如当前的经济状态处于一种衰退的情况，那么社会对于房地产的需求能力将会减弱，房地产行业的投资开发具有一定的周期，在这种状况下开发商的资金完全投入，可是项目的开发计划很难进行，开发完的项目很难完全卖出，这样开发商就会承担一定的市场风险和资金风险；反之，加入当前的经济状况正处于繁荣期，各行各业都在扩大再生产，房地产行业也会出现供不应求的局面，相应房价也会步步攀升，正如当前我国所处的房价不断上涨的时期一样。所以说作为开发商，一定要准确的掌握好市场的动态才能够准确的规避和控制市场风险。

二 我国房地产行业防范市场风险的措施

近年来房地产行业的发展十分迅速，行业之间的竞争力也越来越激烈，因此房地产的开发商需要在激烈的市场环境下具有清醒的头脑和明智的决策，对当前的市场环境进行全面的研究，这样才能够有效的防范和规避风险。

首先房地产行业在市场环境发展中，需要树立起持续发展的经营理念，开发项目的实施过程中要不断的转化为自身企业的开发品牌，促进房地产行业配套设施向着产业化的方向发展。经过调查发现，我国的房地产行业的发展大多都是克隆式的发展模式，在实际的发展过程中没有创新，因此说市场竞争力较弱，在发生突发事件时应对市场风险的能力不强。经济的发展和社会的进步带动了人们观念的变化，也促使建筑住宅的要求向着规模化的方向发展，居住环境不仅要高质量，还需要有美观的外形、良好的环境和完善的配套设施，所以说房地产行业在实际的发展中要紧紧抓住市场的变化，紧跟市场需求，不断地创造自身的品牌形象，吸引人们的眼球，这样自身的企业才能够一直处于一种向上的状态，才能够从根本上防范和规避市场的风险。

其次，房地产企业在发展中还需要对市场信息进行综合细致的分析，并从源头上树立起理性开发的思想观念。房地产行业的市场风险产生是因为市场的缘故，所以说要通过对房地产市场导向需求进行长远的分析，然后对市场的情况进行全面分析并作出准确的判断，最终制定出符合房地产业发展趋势且适应市场发展实际情况的模式，并通过对市场的调查研究进行预期的评价和判断，以便能够有效的实现对市场风险的防范和规避。需要注意的是，在这个过程中，需要正确的对我国的市场现状进行准确的定位，要从根源上树立理念，通过对市场的前期分析和风险评估，制定有效的防范风险的措施，必要的时候借助国家宏观调控政策的帮助，对市场的信息资源进行整合分析，促进房地产市场的可持续发展。

再次，需要对房地产发展过程中的资金进行有效的管理，实现对成本的控制，这样能够通过对成本的有效管理实现对市场风险的防范。在资本管理的过程中需要正确的管理房地产的资金投入，坚持合理性的原则，这样能够降低其他经营管理的费用，从根源上去除了风险发生的隐患因素。由于当前我国的房地产市场开发过程中资金的投入是多方面的，这样会造成商品房价格的上涨，和之前的计划不相吻合，可能会引发资本运行的风险，这种情况下通过对资金进行有效的管理，对房地产投入成本的有效控制能够有效的降低市场风险发生的几率。

最后房地产行业发展中要向合理的规避和防止市场风险，还需要在这个过程中建立起高效的理财模式，拓宽市场的融资渠道，有效的避免了房地产行业开发周期长和资金密集等不利因素的影响，多条融资渠道能够使得房地产开发商拥有足够的资金，保证企业的健康发展，避免市场风险的产生。随着我国对房地产市场的调控政策的出台，例如“新国五条”等政策，造成了房地产企业出现了资金紧张的情况，所以说当前状况下开发商不能够急于扩大发展规模，需要对自身拥有的资源进行细致的整合，努力促进自身行业的转型发展，避免因为转型发展不当而出现资金链断裂破产的现象发生。为了避免上述现象，房地产企业可以在新的市场发展情况下寻求战略合作伙伴，这样能够更有效的实现对房产市场的融资能力，有效防范和规避风险。

结束语：房地产业的快速发展，尤其是房地产二级市场的进一步开放，使得其规模逐渐扩大，市场的竞争力也逐渐加强，但是在快速发展的过程中还是需要站稳脚步循序渐渐，要做到全面的分析以免受到市场风险的影响。本文就是从房地产市场行业的风险分析出发，重点对市场风险进行说明，并从四个方面指出了房地产行业如何防范市场风险的措施，希望通过本文的论述对今后的房地产行业发展有一定的帮助，能够使得它们有效的防范和规避市场风险，促进自身的可持续发展。

参考文献：

[1] 常洪艳 房地产市场风险浅析 金卡工程·经济与法，2009年第9期

[2] 李姗姗 新形势下房地产行业发展对策研究 济源职业技术学院学报，2009年第2期

[3] 聂鑫 我国房地产企业融资的风险及防范 华中师范大学，2012年

[4] 郭强 房地产企业财务风险防范研究 中国市场，2012年第22期

第14篇

关键词：房地产企业 融资方式 上市融资

房地产企业的资金流动量较大，其资金的流动主要依赖于融资。房地产企业的融资方式关系着企业的融资成本，合理的融资方式可以有效的规避风险，提高企业的经济收益。但是我国目前的房地产企业融资方式基本依靠银行贷款，将所有风险全部集中于银行。针对这种现象，银行加强了对房地产企业贷款的限制，使房地产企业的融资变得更加困难，不利于房地产企业的健康持续发展。因此，房地产企业加强对融资的管理，拓宽融资渠道可以促进房地产企业健康持续的发展。

一、房地产企业融资方式的相关概述

（一）创新房地产企业融资方式的背景

随着经济社会的不断发展，我国政府加强了对土地的调控和对贷款的限制。在土地政策方面，我国将土地的转让方式改变成为拍卖的方式，拍卖方式保留了市场化的企业，将依靠关系而获得发展的企业淘汰于市场的发展中，但是却提高了房地产企业的购买成本。在房地产企业贷款方面，我国政府提高了商业贷款的利率，对房地产企业产生了巨大的影响，另外，随着商业银行的不断发展和银行的风险意识不断加强，其加强了对房地产企业的贷款管理。因此，房地产企业仅仅依靠银行来进行融资已经难以满足企业的需求，致使房地产企业需要谋求新的融资方式。

（二）房地产行业的融资渠道和具体方式

房地产行业的融资渠道是指企业资金的来源。目前，房地产的融资渠道主要有商业银行贷款、非金融机构贷款、企业资金、外商资金和民间资金等。房地产企业选择合理的融资方式可以有效的筹集资金，缓解企业的资金压力。房地产企业的融资方式主要包括投资、股票、贷款、债券和租赁融资等。

二、房地产企业融资方式存在的问题

（一）过于依赖银行融资

在我国房地产企业的发展中，融资渠道单一，过分依赖于商业银行的贷款，不利于企业融资渠道的多元化发展。我国房地产的主要融资方式是流动资金贷款和房地产抵押贷款。但是对于商业银行而言，对高风险和高收益的房地产行业进行贷款，会增加银行收益的风险，不利于商业银行的发展，房地产企业在银行的融资占据较大的份额，但是银行获得的收益却是固定的利息，银行所承担的风险和获得收益不成比例，不利于商业银行的稳定发展。因此，银行在加强贷款限制的同时，不断降低贷款的总额，致使房地产企业的资金链出现断裂，不利于房地产企业的持续稳定发展。

（二）资金回笼困难

随着经济的发展，房地产行业也在高速的发展之中，但是随着房地产开发项目的增多，房产的空置面积在不断增加，根据相关资料显示，我国的房地产空置率已经超过10%的国际房产空置警戒线。其主要原因是我国房地产开发结构不合理，大多数房地产开发商注重于高档房产的开发，忽略了房产开发的均衡性，致使房地产的资金回笼困难。另外，我国房地产开发商在开发地产的过程中，存在捂盘销售的现象，开发商将房产分批销售，目的在于给消费者造成房产紧张的假象，还有部分房地产开发商刻意提高房产价格，从而在一定程度上增加了房地产企业资金回笼的难度，不利于保证房地产企业资金链的正常运转。

（三）存在垫资现象

在我国房地产企业的开发中，常常存在垫资承包的现象。垫付承包是指在不支付款项的前提下，开发建设款项全部由施工单位垫资。垫资可以提升企业的活动资本，但是会将风险从开发商转移到建筑商。这种风险的转移，不利于房地产行业的健康发展。

三、创新房地产企业融资方式的对策

（一）创新融资方式

在房地产企业的发展中，由于房地产企业的融资方式存在单一性，仅仅依靠商业银行的贷款来保证企业资金链的合理运营，不利于房地产企业融资渠道的多样化发展，进而不利于房地产企业的健康持续发展。因此，房地产企业应该根据自身实际情况，创新融资方式，以便可以促进企业的持续稳定发展。房地产企业创新融资方式的对策主要体现在以下几个方面：

1、进行资产证券融资

在房地产融资渠道的发展中，将房地产资金以证券的方式进行融资可以使群众参与到房地产行业中，继而可以有效的聚集社会闲散资金，拓宽房地产行业的融资渠道。房地产属于不动产，存在投资期限长和资金回笼慢的特点，致使房地产行业的投资风险加大，特别在房地产建筑的初期，需要企业不断的注入资金来保证房地产的正常开发。在这种情况下，企业通过银行贷款难以满足对资金的需求，而通过证券融资的方式可以有效的向社会进行融资，并且制约条件较少，有助于企业在短时间内筹集资金。

2、以上市的方式进行融资

在房地产融资方式的发展中，企业通过上市的方式进行融资，可以利用增发、转债和配股等方式迅速筹集资金，并且筹集的资金量较大，可以保证房地产开发资金链的正常运营。房地产企业通过上市融资可以筹集巨额的成本，使房地产企业的规模可以迅速扩张。同时，企业通过上市可以优化企业结构，降低企业的发展风险，还可以通过上市来提高企业的知名度。但是，上市虽然可以保证房地产企业可以迅速筹集大量的资金，但是由于投入周期较长，无法对股东保证合理的回报。

3、以信托的方式进行融资

在房地产融资方式的创新中，信托融资的方式可以拓宽企业的融资渠道。房地产信托融资的方式具有较低的成本，并且筹集资金的方式灵活。我国商业银行的贷款审批严格，手续繁琐，而且贷款效率较低。而信托贷款只要经过信托公司的许可，便可直接完成融资。另外，信托融资的方式利率调整灵活，房地产企业可以通过信托融资来调整企业融资结构。但是我国目前的信托功能较为单一，难以满足房地产企业资金的多样化需求。随着我国房地产市场的不断完善，信托融资必将成为房地产企业的融资方式之一。

4、以投资基金的方式进行融资

在房地产企业融资渠道的创新发展中，企业通过投资基金组织的形式可以有效的进行融资。投资基金组织可以吸引长期的投资，并且可以降低投资的风险，丰富企业的融资渠道。同时，投资基金组织可以有效的聚集社会闲散资金，进而可以促进房地产行业的高速发展。

（二）加强对资金链的管理

在房地产企业的开发管理中，存在资金回笼困难和垫资等现象，不利于房地产企业资金链的正常运转，进而不利于房地产企业的健康持续发展。因此，房地产企业要制定合理的措施，加强对资金链的管理，以便促进房地产企业的持续发展。首先，房地产企业要对资金进行合理的规划，对资金的运营和风险进行合理的分析，以便可以保证资金使用的合理性，并且可以有效的规避风险。其次，企业要根据自身的实际情况制定合理的融资方案，以便保证企业资金来源的渠道。最后，企业要加强对员工创新能力的培养，充分调动员工的积极性，以便可以保证企业始终拥有创新的动力。

（三）加强政府的宏观调控

在企业的发展中，中小企业面临的生存问题主要是资金的短缺。针对这种现象，企业要制定合理的方案，调整自身的结构。另外，政府要加强对房地产行业的宏观调控，以便促进房地产行业的持续稳定发展。首先，政府要加强对中小企业的保护措施，保证其可以稳定的运营，防止大企业将市场垄断而影响中小企业的发展。其次，政府要加强对企业的运营调控，促进大型企业与中小企业的合作，以便可以使中小企业获得生存的机会。最后，政府应该加强对房地产市场的调控，增加中小企业的融资渠道和融资金额，以便可以保证企业资金链的合理运营。在房地产行业的发展中，只有政府加强宏观调控，才可以保证房地产市场资源配置的合理性。

四、结束语

在我国房地产行业的发展中，存在资金短缺的问题。主要是由于企业融资渠道的单一性、企业对资金链缺乏有效的管理和市场机制不健全等因素引起的。希望通过本文的介绍，房地产企业可以根据自身的实际情况，积极的拓展融资渠道，并且加强对资金链的管理，以期我国房地产行业可以得到高速的发展。

参考文献：

[1]何东阳，吴丹，黄科鸣.房地产投融资渠道研究综述[J].大众科技，2014

[2]王京芳，陈.房地产投资信托基金的风险评价与控制[J].科技和产业，2013

[3]王一锋.有关小微企业的多层次融资体系建设研究[J].中国集体经济，2013

第15篇

关键词：房地产公司：经营：管理：发展战略

房地产行业在经历了二十年的快速发展之后，成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战，在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。

1、新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。

国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控，使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见，房地产公司的经营面临着许许多多的问题，有待于解决和研究。

1.1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。

1.1.1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。

1.1.2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。

1.1.3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位，公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力。不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。

1.2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。

1.2.1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。

1.2.2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。

1.2.3 公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步，房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。

2、关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。

鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨，为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。

2.1 加强公司的人才培养与招揽，建立公司的经营体制。

人才是公司经营发展的根本，管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。

2.2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。

房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本，房地产公司应该加强经营成本核算的能力，很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势，以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根，对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资，这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑，不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。

2.3 加强公司的内部管理，合理有效的规避风险。

房地产公司发展二十年来，多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制，必须要在管理上多下功夫，不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理，无疑是降低和规避风险最好的措施，也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制，构建现代化的分工经营部门体系：建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。

2.4 做好对市场动态的把握，根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。

由于前期房地产的火热经营状态，使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态，去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容，只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。

2.5整合资源，合理有效的运用资源。

企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程，房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好，突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压，也就是商品房闲置积压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用，对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以，对于现有资源进行全面得的整合，在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。