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村镇建设用地分类标准范文

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村镇建设用地分类标准

第1篇

【关键词】乡级土地利用规划;村镇规划;协调

近年来我国在各个方面都获得了较大的发展,成绩斐然,同时很多问题也在发展的过程中显现出来。土地资源匮乏是社会发展中的重要问题,社会诸多行业的发展都离不开土里的利用。因此怎样解决社会发展中的土地资源匮乏问题,提高土地利用的合理性和利用效率成为政府相关部门的工作中的重要课题。乡级土地利用规划和村镇规划是促进经济涉水统筹发展的重要内容,因此相关部门应当促进乡级土地利用规划和村镇规划的协调,为土里使用提供科学依据具有重要意义。

一、乡级土地利用规划和村镇规划的差异性分析

第一,具有不同的规划时间尺度和空间范围。局域性规划是村镇规划的空间范围,全面性规划是乡级规划的范围。二十年是村镇规划的实践期限,而乡级规划的时间期限多为十年到十五年。第二,两者具有不同的内容重点。建设用地的布局和分类的综合统筹是村镇规划的重点,生产设施用地规划、公共设施用地规划、居住用地规划是其主要内容。用地布局的总体安排和控制以及土地利用结构的调整是乡级土地规划的重点,城镇建设用地空间管制、基本农田的调整和布局等是其主要内容。第三,具有不同的规划用地分类。规划用途是乡级土地的分类标准,而村级的分类标准是土地使用性质,各自的种类数也不同[1]。

二、乡级土地规划的村镇土地规划的矛盾因素分析

(一)乡级土地利用规划和村镇规划对村镇规模的确定存在冲突

乡级土地利用规划和村镇土地利用规划的村镇规模确定矛盾包括:对建设用地的数量进行限制;对可占用更低的数量和位置进行限制。我国城乡规划法规定由县级以上政府在镇总体规划中对镇的建设标准、发展规模等进行确定。但土地管理法却规定逐级分解和用地指标是土地利用总体规划的依据。进而使得乡级土地规划和村镇土地规划对建设用地指标无法达成一致[2]。

(二)乡级土地利用规划和村镇规划编制结构协作力度不够

目前,城乡建设部门是村镇规划的责任主体,土地管理部门是乡级土地规划的责任主体。两个编制主体级别相同,但却具有不同的监督指导单位,并在各自的体系内完成规划编制工作。虽然两个规划编制主体实行了规划成果互检和资料共享,但两者的沟通仍然不够,常常出现一个编制主体根据另一个编制主体的规划成果进行套核的现象。

(三)乡级土地规划和村镇规划技术规程存在差异

由不同的规划主体负责乡级土地规划和村镇土地规划,必然会导致制图规范和编制规程上的不同。主要包括:第一,人口统计口径不同。《镇规划标准》是村镇规划人口预测的依据,流动人口、通勤人口、常住人口是其人口组成的部分。而流动人口在乡镇规划人口预测中被排除。镇区用地面积应人口规模内涵不同而产生不同。同时控制性人均指标也因为人口统计基数不一致而难以衔接。第二,用地分类和范围统计标准不一致。行政区划为范围是现行土地利用规划统计用地数据的依据,规划区是村镇规划各类用地的统计范围。两项规划具备不同的统计范围,使得同种地类具备不同的数量。另外,不同的分类体系也是乡级土地规划和村镇土地规划中的重要问题,使得各种地类的认定难以一致。第三,具有不同的规划期限。由于村镇规划期限为二十年,而乡级规划为十五年,不一致的规划期限必然导致规划内容的不协调和不可比。

三、协调乡级土地规划和村镇土地规划的途径

(一)对乡级土地利用规划和村镇土地利用规划进行统筹

从整体利益出发、带有控制性是乡级土地规划的特点,因规划结果和规划特征带有指令性,使得规划内容无法充分考虑局部利益,进而为规划的实施设置了障碍。而深入的分析地区的实际情况是进行村镇土规划的基础,相对于乡级规划更加贴切实际,有利于规划的具体落实。乡级土地利用规划和村镇规划的矛盾也由此产生,具备发展和保护两个不同目的使得两者在实施中被对方牵制。因乡级土地利用规划是从土地可持续利用和区域粮食安全的角度进行的,因此村镇规划服从于乡级土地规划的控制和指导是毋庸置疑的,土地利用规划确定的范围是村镇规划确定用地规划的依据。

(二)加强乡级土地利用规划和村镇规划编制主体的协作

现阶段两个相对独立的同级部门对乡级土地利用规划和村镇规划进行编制,两项规划无法协调的重要原因在于两个编制主体缺乏有效沟通。对土地管理部门和城乡建设部门进行合并是解决这个问题的根本办法。例如在我国深圳建立了规划与土地资源管理局,对土地利用规划和城市规划进行统一编制,并获得了良好的成效。但不同规划编制主体合并较为困难,现阶段较为可行的办法是加强不同编制主体间的沟通,强化两个的协作。具体包括以下几个方面:第一,两方编制主体在修订或者编制规划前,要对规划成果和规划现状的资料进行沟通,资料应体现为图件和文字两种形式。第二,在编制规划过程中,两方编制主体应当安排人员参与对方的具体编制工作,并解释规划思想和提供的资料。第三,对草案的审查应由双方的技术人员和领导共同进行,逐个核对控制性和原则性的内容,修正两项规划冲突的地方。

(三)对编制方法进行完善

乡级土地利用规划和村镇规划的不协调的根源在于具有不同的技术规范和编制规程,因此为降低两项规划的冲入必须寻找新方法。具体包括:第一,统一基础数据。第二,选择预测模型预测人口时,应当在充分考虑地区情况的基础上综合分析多种预测模型,使预测的准确性得到有效提高。第三,协调两项规划的难点在于用地的分类,用地标准、分类标准、统计范围不一致是其主要体现。应当以两项规划使用的标准为基础,对两者同时使用的新标准进行制定。而用地标准则应当依据村镇发展的现实情况具体确定[3]。

四、对《武汉市江夏区郑店总体规划2006-2020年》的研究

郑店位于江夏区西部,总面积为12093.7公顷,占武汉市总体面积的1.67%。郑店现辖23各行政村,1个社区,230个村民小组。2005年常住问口为4.8万人,城镇人口有0.9万。郑店2005年规划数据如图1所示。

为了实现两规的统一管理,郑店采用了土地规划用地分类作为郑店总体规划的原则,两规对接情况如图2所示。通过郑店对两规的协调,实现了对土地的 有效利用。

结语:

现实中,我们应当从保护和发展相互统一的原则出发,依据规划要求,有效解决两项规划中的用地问题。使规划目标、各类用地边界、数据口径等在两项规划中实现统一,进而实现乡级土地利用规划和村镇规划的协调。

参考文献:

[1]郐艳丽,刘海燕. 我国村镇规划编制现状、存在问题及完善措施探讨[J]. 规划师,2010,(09):69-74.

第2篇

关键词:城镇化;农村居民点;规模调控;对策

中图分类号:F301.21 文献标识码:C 文章编号:0439-8114(2014)12-2974-03

Analysis on Problems and Countermeasure on the Village Scale Regulation

under the Background of Rapid Urbanization

CHANG Chun-qina,b

(a. School of Surveying and Land Information Engineering;b.Land economy and Regional Sustainable Development Research Center,Henan Polytechnic University,Jiaozuo 454003,Henan,China)

Abstract: The main problems of scale regulation of village development under the background of rapid urbanization were analyzed. It is indicated that the village scale regulation was restricted by many factors including regional urbanization, land use planning and the present and future demand of village construction land and so on. Based on the analysis of the interrelation of the factors, aiming at multi-target balance docking and improving the implementation of the scheme, the countermeasures and suggestions were proposed for the village scale regulation.

Key words: rural urbanization;residents in rural areas;scale regulation ;countermeasures

当前中国正处于城镇化快速发展阶段,城镇化速度是世界同期城镇化平均速度的两倍左右,预计这一快速发展态势将持续到2050年甚至更长的时间。按照健康城镇化的发展目标,随着每年大量的农村人口向城镇转移,城镇建设用地规模不断增加,农村建设用地应相应减少[1]。由于我国农村人均建设用地指标大大高于城市,因此从理论上讲,随着城市化水平的不断提高,农村与城市的建设用地总量应该呈下降态势[2]。然而,权威的统计数据显示,2002~2006年,中国的农村总人口从78 241万人减少到73 742万人(依据户籍统计资料,包含居住在城镇的农村人口),村庄建设用地总量没有相应减少,反而从2002年的1 636 万hm2增加到2006年1 653万hm2。现阶段村庄规模调控受到区域城镇化发展目标、土地利用规划对建设用地总量控制、村庄建设现状和未来发展需求等多种因素的制约[3,4],依据不同目标所确定的村庄规模在实施层面尚存在难以协调的矛盾。本研究拟分析村庄规模调控的影响因素及其相互间的制约关系,并提出多目标约束下村庄规模调控对策建议。

1 村庄规模调控面临的主要问题

1.1 村庄用地规模持续增长与城镇化进程的矛盾

按照城镇化发展的一般规律,伴随着农村人口向城市的转移和城市建设用地规模的增加,农村建设用地应出现减少的趋势。而实际上,由于农村人口市民化速度远远滞后于城镇化速度,村镇规划所预测的农村建设对土地需求大于健康城镇化的期望值,导致了村庄用地规模和城镇用地规模同步持续增长,村庄建设规模缩减的调控目标难以实现[5]。

1.2 村镇规划与土地利用规划难以衔接

现行的村镇规划确定建设用地规模的方法是在国家或地方规定的人均用地指标范围内,以现状人均用地指标为基准,结合人口增长和社会经济发展需求来确定的,是以需求为出发点确定村庄规模控制目标。而土地利用规划是从耕地保护的目标出发,根据耕地总量动态平衡的总体保护要求,自上而下逐级分配建设用地增长指标,而且指标分配优先用于满足大中型城市建设用地增长的需要。由于现阶段农村转移人口市民化速度严重滞后,还存在大量城市-农村两栖人口群体,因此村庄用地规模增长的需求不可避免地与土地利用总体规划确定的耕地保护目标产生矛盾。

1.3 村庄建设用地指标调整难以实施

现阶段农村居民点人均用地指标过大,村庄和集镇土地浪费和闲置的现象非常普遍。村镇规划虽然对人均建设用地标准依照国家和地方标准进行了控制和调整,但村镇建设是一个逐步推进的过程,现阶段村庄和集镇住宅更新以农户自行建设为主,再加上受建设现状的限制,实际上通过对原有村庄的更新改造实现指标的调整需要经历长期的过程[6]。而村镇规划方案缺少对这一过程设计可操作的实施步骤和控制方法,导致规划难以实施,实际建设偏离规划目标。

2 村庄规模调控的主要影响因素

2.1 区域城镇化发展目标

随着城镇化过程的推进,区域生产力布局不断进行调整,与之相伴的是区域城镇体系和村镇体系的调整和优化过程。村庄发展规模调控目标应该与区域空间布局调整规划保持一致,根据县域城镇体系规划和镇域村镇体系规划所确定的重点建设、逐步缩并、维持原状等不同类型的村庄,以及等级规模体系、职能体系和空间布局优化方案,确定规划期内村庄规模调控的总体目标。

2.2 土地利用规划所确定的建设用地减量指标

土地利用规划的基本目标是实现耕地总量的动态平衡。在快速城镇化背景下,政府实施了城乡建设用地规模平衡政策,即城市建设用地增加必须与农村建设用地减少挂钩。因此,土地利用规划根据此项原则所确定的建设用地减量指标将根据土地利用规划的指标分配办法在乡(镇)域进行分配,并作为村庄规模调控的基本约束条件。

2.3 村庄建设现状与未来发展需求

村镇规划对未来农村居民点建设用地需求量预测一般按人均用地定额指标法,计算公式为:Z=C×J/10 000,式中,Z表示规划目标年村镇建设用地面积(hm2);C表示规划目标年村镇人口数量(人);J表示城镇人均用地定额指标(m2/人)。由于现阶段农村转移人口市民化速度严重滞后于城镇化发展速度,村庄人口数量难以实现理想的健康城镇化状态下大规模的转移和缩减,农村居民点建设用地的减少只能依赖对人均用地指标的缩减。按照现行的《城乡用地分类与规划建设用地标准》,人均用地指标的缩减幅度有一定的限制,因此从村庄建设现状和未来发展需求来看,尚存在着对建设用地缩减的阻力,而这一阻力也成为村庄规模调控的主要影响因素之一。

3 各影响因素的相互制约关系解析

3.1 城镇化发展目标对村庄人口发展规模的制约

城镇化发展目标对村庄人口规模调控主要通过制定省域、县域和乡(镇)域城镇体系规划,逐级控制并落实区域城乡居民点布局调整目标,在区域层面统筹调整城乡居民点等级规模体系。乡(镇)域城镇体系规划向上承接省域和县域城镇体系规划,向下对乡(镇)域居民点空间布局调整进行统筹规划和安排,并作为村庄人口规模控制的基本依据。村庄建设用地需求量预测采用人均用地定额指标法,因此区域城镇化发展目标通过人口指标制约村庄建设用地需求预测量。区域城镇化发展目标对村庄人口规模的制约关系如图1所示。

3.2 土地利用规划控制目标对村庄建设用地规模的制约

土地利用规划通过在一定区域范围内实施城乡建设用地增减挂钩政策,从而实现耕地总量动态平衡的保护目标。农村居民点依靠空心村整治、迁村并点等挖潜形式实现用地的集约化利用和规模缩减,并与城镇建设用地增量挂钩,从而保障城市建设、区域各项基础设施建设用地的增量指标。因此土地利用规划通过制定耕地增量、建设用地减量等指标对村庄建设用地规模调控起到制约作用。

3.3 村庄发展需求对村庄规模调控的制约

城镇化发展过程中,村庄户籍人口难以实现理想状态下的快速缩减,因此用人均用地定额指标法预测的村庄建设用地需求量与土地利用规划确定的村庄建设用地控制指标之间一般会有一定的差距,两者的平衡需要通过对人均用地指标的调整来实现。在村庄建设现状的基础上对人均用地指标进行调整,需要通过迁村并点、空心村治理、新村建设等手段,以提高土地利用的集约度来实现村庄建设用地需求与供给的平衡。

4 村庄用地规模调控对策建议

4.1 实现多目标的对接和平衡

在区域城镇化统筹发展目标、土地利用规划所确定的建设用地减量指标、村庄建设现状与未来发展需求等多目标约束之下,村庄人口规模和建设用地规模相互对接并取得平衡发展是城镇化健康发展的必要保障。基于以上各影响因素的相互制约关系分析,构建如下多目标平衡模型(图2)。

4.2 以完善的实施方案作支撑

一般来说,根据土地利用规划所确定的村庄用地控制规模与村庄人口发展对用地的需求之间存在矛盾,如果没有完善的方案作支撑,村庄规模调控显然在实施层面上缺乏可操作性。因此,借鉴新一轮土地利用总体规划关于城乡建设用地空间管制分区的思想方法,通过划定村镇现状建设边界、规模控制边界和扩展边界,实现村镇规划人均用地指标调整与土地利用规划用地控制目标的弹性对接。如图3所示,规模控制边界范围内为允许建设区,现状边界与规模控制边界范围之间为规模缩减调控区域,扩展边界范围内为限制建设区(设定条件、弹性过渡),扩展边界之外为禁止建设区。

乡村居民点格局存在布局散乱、占地超标、大量闲置等一系列问题,对耕地保护造成了极大压力。科学地调控村庄发展规模对缓解城镇建设用地需求与土地资源短缺的矛盾、推动城镇化的健康发展具有十分重要的意义。因此,应该以土地利用规划所确定的用地规模作为调控目标,制定村庄人均建设用地调整指标,结合村庄人口发展对用地的需求,通过迁村并点、空心村整治等技术手段提高村庄建设的集约度,并制定完善的村庄用地规模调整弹性分步实施方案。

参考文献:

[1] 周志慧,邹自力,何 丹.河南省农村居民点用地整理综合潜力评价[J].湖北农业科学,2012,51(13):2706-2709.

[2] 张耀军.人口空间合理分布与健康城镇化:问题及对策[J].宁夏社会科学,2013(1):35-38.

[3] 赵思敏,刘科伟.欠发达地区农村居民点体系重构模式研究――以咸阳市为例[J].经济地理,2013,33(8):121-127.

[4] 张晓平,邹自力,刘红芳.基于城乡建设用地增减挂钩的农村居民点整理现实潜力研究[J].中国农学通报,2012,28(2):125-128.

第3篇

关键词:村镇;建设用地管理;问题原因;对策

中图分类号:F292文献标识码: A

城市化作为现代化进程的标志之一已经得到国际社会的普遍认可。改革开放以来,逐渐加快城市化、工业化进程已是我们的必然选择,我国城市化的过程实际上就是农村人口集聚及其经济活动非农化的过程。作为城市化空间载体的村镇的建设和发展,是基于我国农业人口众多的基本国情的选择,对加快城市化进程,带动农村经济和社会发展具有重大战略意义。

1 村镇建设用地管理中存在的问题及原因

通过多年来的调查和对村镇建设用地管理问题的研究,我认为目前我国村镇建设用地管理中由于种种原因普遍存在以下问题:

1.1 村镇建设规划起点不高,执行规划缺乏严肃性,与土地利用总体规划不相衔接,影响了基本农田的保护和村镇建设的发展。有的城镇虽有规划但起点不高,有的则是不依规划随意性强,造成了城镇建设一层皮、跨度大、基础设施难配套的现状。有许多村镇建成长条状,沿公路两侧接“长龙”,有的长达三、四公里之多,不但影响交通安全,而且造成了基础设施难配套,污水、垃圾难处理,更主要的是一些工业污水和废渣对基本农田产生污染,妨碍基本农田的保护和农业现代化的进程。

1.2 土地有偿使用运作不规范,村镇建设资金未能得到有效解决。近几年,一些乡镇搞村镇建设也想到了以地生财的路子,但运作很不规范。一般是由乡镇财政出资,从农村集体经济组织中把土地征用过来,然后再租赁给建设者。由于招商引资政策等诸多方面因素的影响,出租土地的价格都比较低,造成政府土地收益率低,使基础配套设施建设缺乏资金,形成风尘土飞扬,雨天路上水汪汪,夜晚不见路灯亮的凄惨景象,村镇建设搞的无声无色。

1.3 政府对加快村镇建设的用地管理政策不够明确。村镇建设涉及面较广,各级政府应制定村镇建设用地的优惠性政策。目前这项工作明显滞后于发展的需要。突出表现为有的地方尚未制定这方面政策,有的虽已制定了相关政策但不够具体、明确,操作中弹性太大,过于务虚。这使的村镇建设用地管理中的优惠政策难以落实,起不鼓励作用,影响了村镇建设的进程。

2 搞好村镇建设用地管理的对策

针对当前村镇建设用地管理中存在的问题,依据现有的法律、法规、政策,要认真调查研究,因地制宜,积极探索适合当地村镇建设发展的用地管理模式。为进一步加强村镇建设用地管理,我认为应主要采取以下对策:

2.1 高起点做好村镇建设规划,为村镇协调发展打好基础。要搞好村镇建设,关键是高起点做好小镇建设规划。村镇建设规划中,要注重经济社会、和环境的全面发展,合理确定人口规模,既要坚持建设标准,又要防止贪大求洋和乱铺摊子。应有效地作到“三个集中”,即农村人口向城镇集中、耕地向种田能手集中、工业企业向小区集中。把握好三个环节:一是要做好县城城镇体系规划,明确村镇发展重点,合理确定空间布局。二是与土地利用规划相衔接,合理确定村镇人口规模和用地规划。三是高水平做好村镇建设规划的修编。在规划中对农民建住宅要彻底改变传统的农村集镇独门独院的居民建筑模式,搞好住宅小区规划,注重城市化、社会化,提供统建联建,向公寓式多层住宅拓展,提高居住环境质量。

2.2 积极盘活存量土地,提高土地利用效率。用活用好闲置和低效利用存量土地,对解决小城建设用地紧张问题有较大的作用,可以通过以下两个途径:第一,落实土地储备政策,统一调配使用闲置存量土地现有类型比较多,由于信息不灵,自发调剂难度比较大,也不利于国家加强土地管理和调控。因此可以由各级政府设立的土地储备机构,对闲置存量土地实行政府统一调控。按照省政府《土地储备办法》对城镇范围内的无主地、产业结构调整或其他原因调整出的原国有划拨土地,以出让方式取得土地使用权又无力继续开发和不具备转让条件的土地,因实施城镇规划和土地整理政府全收购的土地;依法收回的荒芜、闲置的国有土地等,实施收购储备,定期储备土地信息,供用地单位选择。通过储备中心调剂,促进和加快闲置土地的盘活,同时也可增加政府土地收益。第二,制定鼓励使用闲置存量土地的有关优惠政策。一是鼓励城镇内未入工业小(园)区的工业企业实施“退二进三”,原行政划拨土地,企业原址由国土资源部门收回后出让,出让金 75%由政府投入搬迁的改造企业使用;已办理过土地出让手续的,原址企业可以转让,按规定办理土地使用权变更登记,改变用途的补交出让金,补交的出让金 75%由政府投入给搬迁改造企业使用。二是鼓励将停产企业、批多建少及其它的闲置企业用地,进行转让、出租、开发利用。三是对利用闲散土地的,按征用非耕地收缴税费。同时,根据用地项目性质、用地年期,可以进行划拨和出让、出租方式供地,政府收益给予适当优惠。四是鼓励进行旧城改造,旧城改造供地的出让金应主要用于城市基础设施建设,涉及拆迁安置,用地指标优先给予安排。四是积极探索农村集体建设用地使用权流转办法,允许乡镇村办集体企业用地、个体工商业户生产经营性用地、民营和联户企业用地、私人住宅用地流转,其流转范围是符合土地利用总体规划和城镇建设规划并依法取得土地使用权的农村集体建设用地。

2.3 加大村镇土地使用制度改革力度,为村镇建设筹措资金。城市化建设,关键是资金。村镇投资的主要渠道应该是乡镇、民营企业的积累,但是在目前的财政体制和投资体制下,通过土地的有偿使用,提高招标、拍卖、挂牌、出让国有土地和租赁国有土地的比例,增加政府土地收益,为村镇建设筹措资金仍是主要选择。现阶段采取的措施主要是:a. 高度垄断土地一级市场,严格控制土地供应总量。在实现村镇规划中,国有土地使用权要严格控制在市、县政府手中,严禁任何单位和个人非法转让、非法交易。政府要根据市场供求情况和社会经济各项事业的发展需要,有计划地调节土地供应量,保持适度的土地出让、租赁规模,从而使城镇出让地价总水平持在较高的价位。b.规范土地出让行为,合理确定基准地价。政府要制定土地征用、土地交易、地价管理、有偿使用和出让金使用管理一系列规范政策,建立以标定地价为核心的城镇地价评估体系。c.政府要加大村镇建设中违法用地的打击力度,严厉查处各类违法用地行为,使原来一些地价不高的城镇恢复土地应有的价位。严格实行土地证年检制度,结合村镇二、三级市场的清理整顿,在规范土地一级市场的同时,严厉打击土地隐形市场,防止国有土地资产流失,从而促使村镇土地市场的健康发展。

2.4 积极为村镇建设解决用地计划不足的矛盾。首先国土资源部门在年度非农用地计划指标分配时,在保证重点工程项目建设的情况下,对村镇建设用地要适当倾斜;其次,充分利用土地整理新增耕地面积的百分之六十可以用作折抵建设占用耕地的补偿指标,用于村镇建设;再次,积极推行原非农用地复垦为耕地后置换村镇建设用地指标的办法,将已闲置的不符合土地利用总体规划的非农业建设用地,经有批准权的部门批准后,有计划地复垦为耕地,复垦后新增耕地面积被确认后,可用于置换村镇建设用地计划指标。

3 结语

总之,只要我们充分利用好现有国家法律、法规和政策,认真细致地调查研究,积极开拓小城建设用地管理的新思路,就一定能真正把村镇建设成为规模适度、功能齐全、新型的县、乡两级的政治、经济、文化中心。基本国情的选择,对加快城市化进程,带动农村经济和社会发展具有重大战略意义。

参考文献

[1]刘允洲.制度创新之路-农村集体建设用地流转管理实践与理论[M].北京:人民日报出版社,

第4篇

关键词:诸城市;城乡土地资源;统筹利用;基本农田;城镇建设用地

Abstract: In view of the present situation of China 's extensive use of land, to the city as an example, through the analysis of present situation of the city land use, find out the city land use existing problems, analysis of land potential, land scale prediction of short and long term, the land resources comprehensive utilization countermeasures, in order to land in China the model provides a reference.

Key words: the city; urban and rural land resources; comprehensive utilization; basic farmland; urban construction land

中图分类号:TU984 文献标识码:文章编号:

1 概述

诸城市地处山东半岛东南部,位于泰沂山脉和胶潍平原交界处,总面积2167.2平方公里;2007年末全市总人口106.33万人。全市下辖9个镇,一个乡,3个街道办事处,1个经济开发区,448个行政村。地理位置优越,区位优势明显,交通十分便利。胶新铁路、青莱高速、206国道以及正在筹建中的潍日高速公路为城市对外交通提供了便利条件。公路交通四通八达,烟汕、泰薛、平日、朱诸、央赣、胶王等六条干线公路穿越市境,与22条市乡公路纵横交错,组成密集的交通网络,以城区为中心呈网状向四周延伸,成为周围地区的枢纽。

2 土地利用现状

2.1土地利用现状

诸城全市土地总面积为2182.7平方公里,占全省土地总面积的0.14%,其中耕地总面积1200平方公里(1799亩),占全市土地总面积的54.97%;建设用地总面积186.72平方公里,占全市总面积的11.69%。市域范围内,河 流水系较为丰富,水域面积约为185.32平方公里,占全市土地总面积的8.49%。市域范围内地势南高北低,南部为起伏较大的低山丘陵地带,中部向北潍、渠两河沿岸,多为波状平原和少部分洼地,中有残丘分布。

2.1.1耕地利用现状

根据相关部门统计,自2001年以来,由于新开垦耕地的面积与被占用耕地的面积不相当,全市耕地总体规模有所波动。被占用耕地大多被用做国家基建、集体基建和农民个人建房,也有部分耕地被改为果园、蔬菜大棚等。由于部分耕地功能被转化,以及人口规模的逐年增加,人均耕地面积总体呈现减少的趋势。

从各镇耕地规模占市域面积比重(图1)方面分析,其中,由于舜王街道、贾悦镇、石桥子镇、林家村镇为典型的农业镇,其耕地面积占市域耕地总面积的10%以上。桃林镇处于市域南部低山丘陵地带,农业土地利用条件较差;辛兴镇主要以工业用地为主;枳沟镇镇域面积相对较小,所以农业用地只占市域总用地面积比重的4%。

从各镇人均占有耕地(图2)方面分析,由于各镇用地条件、土地利用结构、工业化水平等因素的差别,土地资源的分布相对不均衡。贾悦镇、石桥子镇、百尺河镇、辛兴镇、林家村镇,人均耕地面积大于1.7亩/人;另外密州街道、龙都街道、枳沟镇、相州镇、昌城镇、桃林乡、皇华镇人均耕地较少,均不高于1.60亩/人。

2.1.2建设用地利用现状

目前,诸城全市建设用地总面积为186.72平方公里,占市域用地总面积的11.69%,其中城镇建设用地总面积为95.09平方公里,约占市域建设用地总面积的50.93%;农村建设用地总面积为91.63平方公里,约占市域建设用地总面积的49.07%。

(1)中心城区建设用地现状

诸城中心城区现状建设用地面积为4492.58公顷,城市人口29.1万人,人均城市用地154.38/人,中心城区现状人均用地规模较大。另外,人均城镇居住用地面积为56.60/人,那么,人均总体居住用地面积则为115.41/人;现状城市人均工业用地面积为46.99/人;可见现状城市土地利用较为粗放,土地利用率较低。

现状人均居住用地占有量较大,约占城市建设用地的58%,远超过国家规定;现状道路广场占城市用地的比例为4.59%,绿地所占的比例为2.98%;这两类建设用地与国家建设标准还存在一定差距,可见现状城市用地结构欠合理,尚需进一步调整。

(2)建制镇建设用地现状

据资料统计,3个街道办事处驻地、9个镇驻地、1个乡驻地建设总用地规模为42.74平方公里,城镇人均建设用地为204.72/人。根据《镇规划标准》(GB50188-2007)要求,规划镇区人均建设用地面积最大不得超过140/人,建制镇现状建设用地规模总体较大。由于大多城镇居民仍没有摆脱原有的生活方式和生产条件,土地利用集约度不高。

(3)农村分社区建设用地现状

诸城农村现状建设用地总面积为91.63平方公里。目前市域农村人均建设用地面积为162.95/人,根据《山东省村庄建设规划编制技术导则》,规划村建设人均用地面积最大不得超过100/人。现状农村人均建设用地均远远超过相关标准,农村建设用地规模偏大。

现状建设用地特点:

(1)建设用地规模过大,人均建设用地远大于相关标准。

(2)建设用地结构不合理,亟待进一步调整。

(3)城中村和镇驻地村大多仍沿用传统的生产方式和生活模式,土地开发强度低。

(4)城镇企业用地粗放,不少企业存有大量的闲置地,土地利用率较低。

(5)农村存在大量空闲宅基地,而且“一户多宅”的现象也普遍存在,土地利用存在浪费。

(6)农村工业“遍地开花”,土地浪费,污染面广,且不利于发挥产业的规模效应和产业间的分工合作。

2.2土地利用存在的问题

(1)部分耕地被转变为其它用地,人均耕地逐渐减少

为满足经济发展的需要,部分耕地被转化为国有建设用地、集体建设用地、农村住宅用地、林地等;另外,新增耕地面积相对较少,随着人口规模的不断增加,人均耕地不断减少。

(2)耕地分布不均衡,人均占有耕地不平衡

受到水文地质条件的影响,市域南部的城镇耕地占镇域用地的比重较大,北部则较小;由于市域南部人口密度较大,人均占有耕地较少。

(3)耕地经营规模小

大多耕地仍沿用分户经营的传统模式,经营规模小,不利于农业机械化和现代化的推广,不利于“农业增产、农民增收”。

(4)建设用地规模过大,人均建设用地超标

目前市域人均建设用地258.90/人,城镇人均建设用地面积为246.16/人,农村人均建设用地面积为267.53/人,远远超过国家规范和相关标准。

(5)建设用地结构不合理

城乡公共设施、道路广场、基础设施、公共绿地等公共用地占有比例和人均占有量较低,而中心城区工业用地、水域和其它用地规模较大,农村工业用地较大,城乡建设用地结构不合理。

(6)建设用地利用率较低

城中村和驻地村大多仍沿用传统的生产方式和生活模式,城镇企业用地粗放,不少企业存有大量的闲置地,土地利用率较低;农村企业和居民点大部分规模较小,不少农村存在大量空闲宅基地,而且“一户多宅”的现象也普遍存在,土地利用存在浪费。

(7)村镇企业规模较小,分布涣散

农村工业规模较小,“遍地开花”,土地浪费,污染面广,且不利于发挥产业的规模效应和产业间的分工协作。

3 主要用地规模发展预测与土地潜力分析

3.1耕地规模发展预测

随着诸城市城镇化的不断推进和城镇建设区域的不断扩张,农业生产用地将不可避免地被占用。为确保粮食生产安全和社会稳定,保证国家基本农田制度的落实,有必要进一步加强对农用地的管制,严格实行耕地占补平衡政策,任何单位和个人不得随意更改基本农田的土地用途。于此同时,加强农村闲置土地资源的土地整理和部分农村建设用地的复耕,至少保护基本农田和耕地的现有的土地规模不变。结合诸城城镇建设用地的发展和农村用地的需求,至2030年末,甚至更长的时间内,诸城市耕地规模至少保持67.11万亩不变。

3.2建设用地规模发展预测

3.2.1中心城建设用地

诸城中心城区2010年现状建设用地为26.98平方公里,人均建设用地为198.98,考虑诸城市处于工业化初级阶段,对城市用地面积需求量高,中心城区未来发展范围内河湖水域众多,须尽量保留这种自然特色,保护自然生态环境,因此本规划选用的人均建设用地指标近期为150/人,远期为120.0/人。

根据城市人口规模的预测,中心城区近期(2015)人口规模为21万人,远期(2030年)人口规模为35万人。因此,预测城市用地规模如下:规划近期(2015年)建设用地规模为31.5平方公里;规划远期(2030年)建设用地规模为42平方公里。

3.2.2镇区建设用地

诸城各个镇区2010年现状建设用地总面积为15.11平方公里,人均建设用地为234.58,根据《镇规划标准》(GB50188-2007),规划期内,规划指标要求调整到140.0/人以内。考虑各镇产业发展的需要和对农村劳动力的吸纳,对用地面积需求量高,因此本规划选用的远期人均建设用地指标为140.0/人。另外,考虑到近期大部分镇的经济仍处于较低水平,各类建设用地整改的难度较大,近期人均建设用地指标取200.0/人。

根据人口规模的预测,各个镇区近期(2015)人口总规模为8万人,远期(2030年)人口总规模为14万人。因此,预测镇区用地总规模如下:规划近期(2015年)建设用地规模为16平方公里;规划远期(2030年)建设用地规模为19.6平方公里。

3.2.3农村建设用地

诸城村庄2007年现状建设用地总面积为85.02平方公里,人均建设用地为288.02/人,根据《山东省村庄建设规划编制技术导则》,规划期内,规划指标要求调整到100.0/人以内。考虑农村生产方式、生活方式和生产条件的需求,以及城乡统筹发展过程中农村各类设施建设的需要,农村建设用地面积需求量较大,因此本规划选用的远期人均建设用地指标为150.0/人。另外,考虑到近期农村经济条件有限,农村居民受传统思想影响较深,村庄合并与新农村社区建设比较困难,近期人均建设用地指标取240.0/人。

根据人口规模的预测,农村近期(2015)人口规模为24万人,远期(2030年)人口规模为16万人。因此,预测农村用地总规模如下:规划近期(2015年)建设用地规模为57.6平方公里;规划远期(2030年)建设用地规模为24平方公里。

3.3土地潜力分析

根据建设用地占补平衡计算,诸城中心城区现状建设用地为26.98 k,到2030年,中心城区建设用地将增加到42 k,净增加15.02 k;建制镇现状建设用地为15.11 k,到2030年,建制镇建设用地为19.6 k,建设用地净增加4.49 k;农村现状建设用地为85.02 k,到2030年,农村建设用地为24 k,建设用地净减少61.02 k。通过土地整理,到2030年,全市可节省建设用地41.51 k。(表1)

按照优化配置土地资源、提高土地产出率的原则,节省的这类土地可以发展旅游、高效农业(反季节蔬菜、花卉、瓜果等),部分用地也可以建设必要的基础设施或者转化为耕地、林地等。

表1 建设用地占补平衡表

4土地资源统筹利用对策

(1)科学布局,优化配置土地资源

按照近远期用地规模的预测结果,对土地资源进行系统的统筹管理,科学布局,优化配置土地资源。

(2)统筹城乡建设用地,确保耕地占补平衡

依据城乡统筹发展战略和诸城土地利用现状,调控土地供应分配,防止建设用地供给空间配置的结构失衡。控制农村居民点的建设规模,保护耕地,通过土地开发、整理、复垦等手段使市域耕地占补平衡。如果能够有效统筹城乡建设用地资源,将农村建设用地减少与城镇建设用地增加相挂钩,到规划期末,诸城市理论上完全可以实现耕地占补平衡。

(3)统筹农业用地,保护基本农田的数量和质量

按照国务院1994年颁发的《基本农田保护条例》,结合诸城市的现状条件,统筹农业用地,保证基本农田的数量和质量,尽量少占普通农田,实现占补平衡。

(4)统筹耕地与基本农田利用,提高土地产出率

进一步提倡农业产业化,提高农业的机械和各种科技产品的利用率,改进耕地的基础设施,统筹耕地与基本农田利用,提高土地产出率。

(5)统筹城镇建设用地分配,保证城镇协调发展

针对诸城市现状城镇建设用地明显偏大和各类用地失衡的的问题,完善土地的监管机制,合理分配建设用地的规模,提高土地开发强度,统筹城镇建设用地分配,保证城镇协调发展。

(6)统筹各类建设用地,调整用地结构,提高土地利用率

按照资源节约、环境友好的要求,紧紧抓住山东半岛蓝色经济区开发机遇,实施工业强市战略,积极调整经济结构,加快先进制造业、现代农业和现代服务业发展,统筹各类建设用地,调整用地结构,提高土地利用率,把诸城建设成为山东半岛蓝色经济先行示范区。

(7)完善土地管理体制

按照城乡统筹发展要求,实施城乡综合配套改革,改革政府管理体制,实行扩权强镇,强化以城带乡和以工促农,加大公共资源向农村配置的力度,推进城乡一体化协调发展。以构建城乡一体化发展的新格局为目标,创新土地利用、社会保障、城乡管理、公共投入的体制机制,实现城乡经济社会全面科学可持续发展。

参考文献:

[1] 同济大学. 《城市规划原理(第4版)》[M].中国建筑工业出版社,2010.

[2] 诸城市村镇体系规划(2009-2020)

第5篇

关键词:建设用地 节约 集约 利用 技术 管理

中图分类号:TU984 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2012)12(b)-0041-02

1 在技术层面上

一种良好用地管理办法,必须要有相适应的制度和可操作性的规程做保证。

研究节约与集约利用土地,根本的问题就是要应用规划的手段,从科学发展观的高度,去用心捕捉能带动城市扩张,又能规范农村建设用地的基本措施。把土地的开发强度与产出率作为一个因子,扩大研究成果,满足建设用地市场需求,有序实现集约(如图1)。

1.1 坚持从规划入手,提高规划的功能和作用,力求规划的科学性、严谨性和实用性,注重规划的前瞻性

土地利用规划是一个完整、长期的系统工程,完善土地利用规划体系是科学利用土地的前提,它是由不同类型、不同层次和不同时序的规划所构成的交互网络系统。要建立健全逐级控制、分工明确、重点突出、衔接统一的规划体系,必须强化省土地利用总体规划的战略性和政策性,提高地(市)级以下土地利用规划的针对性和可操作性。规划不论大小,但都不能偏离有理、有据、有序、有效的基本原则。有理就是说编制或修编规划必须从长计议、理由充分、观点鲜明,发展方向清晰,理得清、挑得明、有说服力,可操作性强。有理有据就是说土地利用规划在编制期间必须分析过去发展中的利弊,着眼编制后的发展前景,从战略的高度和对未来发展的深度提出定性与定量结合的数据、指导规划编制,体现规划的实用性。有序就是在编制规划过程中必须坚持短、中、长规划结合,体现规划的阶段性和实现规划的长效性的有机统一。有效就是说规划不是一纸空文,是付诸实施的指导性文件,规划编制过程必须把有效性作为发展方向,在编制中注重其土地利用的节约与集约的基本要求,规划在实施过程必须达到经济效益、社会效益与生态效益的高度统一。

1.2 从产出入手,坚持土地利用的开发强度与产出率挂钩

土地是不能再生的稀缺资源,土地的开发利用不加以控制,没有一个定量的经济标准,不仅是浪费资源,严重的说是通过毁灭资源。实施土地的综合利用,必须把开发强度与产出率一并加以研究,力求低开发实现高产出。特别是工业项目的开发,不少地方圈地现象严重,几百亩的用地仅见一层的厂房,建筑密度不到25%,年产值也聊聊无几,给国家提供的税收也很少,这样的开发必须限制,考察土地利用是否集约、节约用地产出率是个基本要求,工业用地是这样,房地产开发用地,第三产业用地、城市用地和农村用地都必须坚持以产出率为基础,鼓励支持高产出的用地项目,以满足飞速发展的经济建设的用地需求,做到用地节约、产出集约。

1.3 要从标准入手,城乡规划要把用地标准作为土地利用的强制性内容加以控制

以人口总量、建设用地的规模为基础,制定规划利用土地标准,推行节约集约用地的原则,对城镇布局、产业布局、功能分区、基础设施配置进行科学安排,确定合理的城镇用地规模,加强与土地利用相关行业规划与土地利用总体规划的衔接,制定出土地利用的标准化文件。要建立健全科学合理的客观和微观用地指标控制体系。宏观方面,城乡总人均用地、城镇人均用地及农村居民点人均用地分别控制着城乡建设用地总量,城镇用地规模和农村居民点用地规模,实现对城乡建设用地总量的控制要求,合理制定各项人均用地控制指标;微观方面,抓紧各项工程项目建设用地指标的制定和修改工作,优先开展城市基础设施项目,教育和公共文化体育卫生基础设施项目建设用地指标的编制工作,重点做好城市、集镇和村庄内部各项建设用地指标以及城市规划区范围内道路等市政工程建设用地指标的编制工作,其中要特别严格把关控制农村宅基地标准,各工业园区、开发建设用地指标、居住区用地指标及其环境生态相关建设用地指标。

1.4 从空间入手,加大土地利用的节约、集约程度

城乡用地空间的整合,不仅仅是城乡两种地域景观的物质空间整合,它还是包括经济空间、社会空间和生态空间的整合。因此,城乡空间规划不再是单纯意义上的用地空间规划,应该是土地、经济、社会和生态规划的结合和统一。需要国土、规划、计划、经济、环保等多个部门相互配合、建立横向联系机制,避免各自为政,相互制约。然而要实现土地利用的节约与集约,还必须从建筑物用地的纵向来考虑土地利用的空间布局。即开发土地上下空间布局的利用:一要坚持节地升空,出让土地时就要科学提出容积率的标准,让更多的建筑物升向空中,减少土地资源的浪费;二要节空伸地。空中的资源得到有效利用仅是节地的一个方面,同时要考虑向地下要资源,把建筑物能向地下延伸的部分都往地下延伸,开辟地下建筑空间,更多地满足建筑的配套需求。

2 管理层面上

管理是一种制度与行为的统一体。城乡建设对用地的需求,必须把两者有机结合起来。特别是在当前土地资源严控,各地争相寻求建设用地,以实现城市扩张、项目落地而不顾土地在使用上的节约与集约的前提下,不顾影响环境和无序建设的情况下,必须建立健全可持续发展的土地资源保障体制和严格的用地审批制度,为经济的发展找到双赢的路子,着力做好城乡土地利用规划。

2.1 加强规划对节约和集约利用土地的指导

加强土地利用总体规划对城乡建设用地规模的控制。新土地管理法在土地利用总体规划对城乡建设用地规模控制的地位和作用,作了明确的规定,在加强对土地清查、实施土地资源评价的基础上,以节约和集约用地求发展为指导思想,以科学合理、节地挖潜、集约利用土地为原则,合理地编制、修订土地利用总体规划,真正发挥土地利用总体规划在控制城乡建设用地总量上的龙头作用。

加强各规划间的协调配合工作。一方面要切实做好城乡规划与土地利用总体规划的相互衔接工作。土地管理部门要与城乡规划管理部门密切配合,通力协作,正确处理好局部和整体、近期建设和远景发展、城市建设和耕地保护、经济建设和环境保护的关系,坚持城乡规划在用地规模及布局上服从于土地利用总体规划,使城乡规划与土地利用总体规划在编制、修订和实施中保持协调;另一方面要充分发挥近期建设规划的综合协调作用。近期各类、各级建设规划要与国民经济和社会发展规划的相互衔接,与土地利用总体规划相衔接,通过合理制定土地供应计划,统筹安排规划期年限内各类、各级建设用地的规划、布局、比例和开发时序,确保节约和集约用地目标的实现。

完善城乡规划的编制和管理工作。针对当前城乡规划的薄弱环节,完善城乡规划的编制和管理工作显得十分重要。可以采取下面三个方法。

(1)加强城镇体系和区域发展规划编制,充分发挥产业集聚效应,加大力度整合土地资源。

(2)加强村镇规划的编制。村镇规划要合理确定农村居民点数量、布局和建设用地规模,在符合农民意愿的前提下,统筹规划农村居民点,迁村并点。统筹安排乡村工业用地,严禁零散布局。通过村镇规划加强对农村宅基地的管理,从而减少农村建设用地。

(3)加快城乡规划立法,在已编制完成的城乡规划与规划管理工作间建立起有效的约束性联系,从而使城乡规划从编制到实施的过程能有效地得到保障。

2.2 制定节约和集约利用土地的规划控制标准

建立科学合理的宏观和微观用地指标控制体系。加快制定建设用地指标,建立科学合理的宏观和微观用地指标控制体系。宏观方面,要根据城乡总人均用地、城镇人均用地及农村居民点人均用地的要求,确定城乡建设用地总量、城镇用地规模和农村居民点用地规模,从而合理制定出各项人均用地控制指标;微观方面,要抓紧各项工程项目建设用地指标的制定和修改工作,优先做好城市基础设施项目、教育和公共文化体育卫生基础设施项目建设用地指标的编制工作,重点做好城市、集镇和村庄内部各项建设用地指标以及城市规划区范围内道路等市政工程建设用地指标的编制工作,其中要特别严格把关控制农村宅基地标准、各工业集中区、开发区建设用地指标、居住用地指标及其环境生态相关建设用地指标。

合理确定城乡建设用地规模。凡不符合节约和集约用地标准的规划,不得审查通过,必须按规定进行修改调整。严格控制城乡建设用地的外延扩展,实行城乡规划和用地总量管理,即在建设用地规模上要受土地利用规划的制约,在城市用地上要依照城市规划组织实施,从根本上实现城乡建设用地从外延粗放型向内涵集约型的转变。

2.3 加大产业结构调整和城市用地布局调整

随着社会经济的飞速发展,城镇化进程的加快,产业结构的调整,客观上要求城市用地结构和布局也应随之进行调整,特别是城市房地产业,工业用需求的加大,客观上要求我们必须通过各种有效的措施以实现建设用地的节约与集约。如可以用收取级差地价的方式允许企业用地的变更,达到充分、合理、高效利用土地的目的,同时应鼓励发展第三产业,增加第三产业用地实行土地置换。

2.4 建立区域土地集约利用评价考核制度

全面掌握城镇和开发区存量土地面积、类型、用途、权属、分布等状况,建立土地集约利用评价考核体系,开展城市及开发区土地集约利用评价,制定盘活存量土地的实施方案和积极稳妥的政策措施,促进存量土地的开发利用。

2.5 建立和完善规划执法监察制度

建立和完善规划执法监察制度可以通过建立规划巡回执法检查制度,实行规划执法监察公开制度,建立纠正行政违法、不当行为制度,建立违法案件统计报表制度,以及完善规划动态监察制度来实施。

2.6 建立规划审查制度和规划调整管理制度

建立规划审查制度和规划调整管理制度可以通过下面四项措施来实施。

(1)强化建设用地项目的规划审查。(2)加强对城市和城镇规划的审查、审核。(3)加强对土地开发、复垦、整理规划的审查。(4)完善规划调整的管理、规划调整和修改制度、违反规定随意调整修编规划的责任、规划的公众监督。

参考文献

第6篇

关键词 土地开发整理;社会可持续发展;手段与措施

中图分类号P5 文献标识码A 文章编号 1674-6708(2010)33-0031-01

十分珍惜、合理利用每一寸土地,是我国的一项基本国策。随着我县经济社会发展和城镇建设的加快,人地矛盾日益突出。在土地资源总量一定的条件下,要破解“三农”和城镇化建设的土地瓶颈,促进社会的可持续发展,做好土地开发整理是必由之路。依据《土地管理法》,开展土地开发整理,实现耕地占补平衡和耕地总量动态平衡,是推动区域经济社会全面、协调、可持续发展的重要保障。要使县域土地开发整理与社会的可持续发展和谐并进,我们应该注重以下几方面:

1 立足社会的可持续发展,制定好土地开发整理专项规划

土地开发整理规划是土地利用总体规划的深化和补充,是搞好土地整理工作的重要前提。朝阳县是农业大县,土地开发整理规划的制定要强化农业的主体地位,同时兼顾工业、乡镇建设等需要,把规划与社会的可持续发展紧密结合起来。首先将重点放在基本农田开发整理上。建设标准化农田,是土地整理的重要方向,不仅要增加有效耕地面积,解决“占一补一”的尖锐矛盾,更要保证耕地的质量,保证粮食的综合生产能力;其次要使宜农未利用土地、荒滩古埂得到科学合理的开发,新增工矿废弃地得到全面复垦,并结合城镇化战略,认真抓好旧村庄改造和退宅还耕工作;第三要将土地开发整理工作与基本农田标准化建设、农业产业结构调整、农业产业化建设、小城镇和中心村建设以及土地利用结构调整紧密结合,划定土地整理项目区,落实重点和示范土地整理项目,特别是国家和省级重点和示范土地整理项目,完善土地整理项目库。补充耕地的数量和质量要不低于建设占用和灾害损毁的耕地质量,保证村镇各项建设用地顺利报批,促进土地资源集约、合理利用和经济社会的可持续健康发展。

2 健全土地开发整理的投入机制,扩大土地开发整理投资渠道

由于体制的原因,规模可观的土地开发整理资金被“化整为零”地分散至近20个部门,各部门分散上项目、撒“胡椒而”做项目,形成了同样项目重复投资“尔拆我建’、“朝填夕挖”的局面。为此,健全土地开发整理的投入机制十分必要。首先要通过争取国家、省土地整理专项基金,配套使用好市、县两级土地整理专项资金,在“资金来源不变、用途不变、整合集中使用”的原则下,按各类子项目的原审批渠道、原实施办法进行申报审批,实现整个项目统一推进,集中投入。将新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费和出让金设立专户作为土地整理复垦开发专项资金,各级各类支农资金用于整理后土地建设的配套资金,力求用最优的资源配置,取得最大的土地开发整理成效;其次设立以土地资源为载体,为了对土地利用方式、土地利用结构进行重新规划与调整,提高土地利用率,实现土地集约利用目标和土地资源的合理开发利用的土地整理基金。动员一部分土地出让金、部分宅基地整理流转升值、部分财政转移支付以及社会资金注入,建立土地开发整理投入的长效机制;第三要扩大土地开发整理投资渠道。当前的土地开发整理大都由政府发起、政府组织实施和政府组织验收,缺少社会力量的参与。从市场经济规律的角度看,政府更应该在宏观调控下,运用市场手段,广泛吸纳社会闲散资金投资土地整理,减少政府在土地整理项目建设的初始资金投入。发展农村土地金融,在依法、自愿、有偿的原则下,运用农村土地使用权流转方式,使土地集中形成规模,再进行抵押融资,改善和提高土地整理项目的建设、经营和管理水平。

3 改变农村粗放用地习惯,构建节地型村镇模式

土地开发整理的核心是增加有效耕地面积,提高耕地质量,改善生态环境。在土地资源有限的情况下,必须改变村镇粗放用地习惯,规范村庄建设行为,构建节地型村镇模式。第一要严格规范农村土地管理,按照“严控增量、盘活存量、管住总量、集约高效”的原则,把农民安置纳入村镇规划,将生活安置与生产安置分离,农民建房采取由村统一规划建设,集约利用生活安置用地。调整优化土地利用结构和布局,促进农用地规模经营和现代农业发展;第二要结合土地开发整理,通过合理规划,以新农村建设为契机,推进村庄整治改造、退宅还耕和合村并院工作,有效解决村庄布点散乱问题,做好现有农村建设用地的内涵挖潜,积极探索耕地保护和土地节约集约利用的新机制,探索农民向城镇转移的办法和途径,把农村土地开发整理作为加快城乡统筹发展的重要载体;第三要深入实施工业化和城镇化战略,积极引导、鼓励农民进入城镇,促进人口向中心村和集镇集中、土地向空间拓展,确立“工作在园区、居住在镇区、生活在社区”的现代农村新模式,推进空间、人口、经济和社会发展的城乡一体化,实现耕地增加、城镇规模增加、农村居民点减少和农村产业结构提升的“双增一减一提升”;第四,将通过土地开发整理新增的优质高产良田划入基本农田保护区,提高土地的利用率和产出率。利用城乡建设用地“占一补一”的增减挂钩政策,解决城市建设用地计划不足的矛盾。

当前,我县经济社会正处于快速发展的重要历史时期,经济社会发展对建设用地的需求持续增长。只有通过土地开发整理,获得土地整理折抵指标和建设用地复垦指标,才能缓解建设用地计划指标紧缺的矛盾,保障经济社会发展必需的合理用地;才能盘活存量土地资源,补充耕地,实现全县耕地总量占补平衡;才能改善农业基础设施,改善农民生产生活条件,推进社会的可持续发展,推进社会主义新农村建设的步伐。

参考文献

[1]刘翠丰.辽宁省土地整理的特点、存在问题及对策.沈阳农业大学学报,2009(3).

第7篇

关键词:科学规划 新型城镇化健康发展

中图分类号:TU984文献标识码: A

正文:

加快推进城镇化进程,做好城乡一体化规划编制工作是我市近几年的一项重点工作,如何走出一条新型城镇化道路是摆在我们面前的一个重要课题。总理指出,新型城镇化是以人为核心的城镇化,并特别强调要防止城市病,不能一边是高楼林立,一边是棚户连片。做好城乡一体化规划编制工作是加快推进城镇化进程的重要保障。

一、西安市城乡一体化发展规划

西安市第四轮总体规划确定了我市城乡一体化发展的总体策略是:增强极化、扩展规模、轴向密集、带动侧翼。即强化以西安都市圈为核心的陇海线城镇空间轴带,以关中环线西安段为依托形成城乡发展环线,带动整个区域城乡协调发展。以秦岭作为生态屏障,环山路以南以生态环境保护为重点,严格控制城乡的发展。环山路以北作为城乡布局和发展的主要地区,以主城区为核心,中心城镇为节点,快速骨架交通体系为依托,形成“一城、一轴、一环、多中心”的市域城镇空间布局。沿西安“米”字形综合交通干道形成六条小城镇发展轴,呈放射状向外发展,辅以沿环山路形成的生态轴,逐步形成点轴状城镇布局框架。

村镇发展空间布局采取“点轴扩散、集中与分散相结合”的极核发展战略,即以乡镇为基点,沿主要交通干线,形成发展轴线,建立了乡镇、中心村、基层村三级村镇等级体系。规划依托60个小城镇,重点发展中心村,并在中心村设立农村新型社区安置点,逐步完善和整合基层村。

重点规划发展区域:按照“一城多心”发展规划,优化提升主城区,加快三个副中心城市(阎良、临潼、户县)、五个城市组团(高陵、蓝田、周至、常宁、洪庆)及60个小城镇的规划建设。

二、县城及重点镇规划

依据《西安国际化大都市城市发展战略规划》及《大西安发展规划》,我市对四县的县城性质进行了重新定位,职能得到了提升、规模得到了拓展,具体为:

户县:西安国际化大都市的副中心。全国农民画创作交流中心,高新技术产业后备基地,富有山水人文魅力的新兴健康型城镇。城镇建设用地从34.5平方公里调整为65平方公里。

蓝田县:西安国际化大都市的卫星新城。西安休闲旅游目的地,新型商贸服务中心。城镇建设用地从13平方公里调整为18平方公里。

高陵县:西安国际化大都市的卫星新城。西安装备制造业基地,省级城乡统筹发展示范区。城镇建设用地从10平方公里调整为15平方公里。

周至县:西安国际化大都市的卫星新城。西安市的生态屏障和优质水源地,农产品供应基地和休闲后花园。城镇建设用地从12平方公里调整为15平方公里。

打造一批重点镇、强化典型带动作用。以全市13个省级重点镇及60个市级重点镇建设为契机,规划建设多样化的城镇类型,突出各城镇特色,加强典型带动作用:其中交通枢纽型城镇,如临潼新丰镇和长安引镇;工业型城镇,如高陵泾渭镇;生态旅游型城镇,如蓝田汤峪镇;文化型古镇,如周至楼观镇;农业高科技型城镇,如户县庞光镇;商贸型城镇,如阎良关山镇。加快重点镇的基础设施及公共服务设施配套建设,改善投资环境,加大招商引资力度,逐步形成一批规模产业、特色产业、新型产业,从而为周边农村提供更多的就业机会。

按照陕西省建设厅《陕西省重点镇建设标准》、《陕西省重点示范镇规划编制技术要求》,我市组织编制完成了6个省级重点镇的控制性详细规划,规划提出了镇区整体的空间形态以及镇区各类建设用地的容积率、建筑密度、建筑高度等控制要求,提出了具有地方特色的建筑风貌导引和适合镇区发展的环境意向设计。依据西安市第四轮总体规划要求,我市将于2020年底建成工商贸型城镇18个、农工贸型城镇24个、旅游度假型城镇8个。

三、村镇布局规划及撤并村规划

村镇布局规划是对村镇空间结构的合理安排,是村镇建设规划的前提,我市村镇布局总体规划是在西安市城镇体系规划、西安市土地利用总体规划的指导下,依据建设部《县域村镇体系规划编制办法》规定,并结合西安市交通、教育、医疗、环保、产业等各专项规划协调统筹下进行的,着重加强了各层次、各专项规划编制的衔接工作。村镇发展空间布局以乡镇为基点,建立了乡镇―中心村―基层村三级村镇等级体系,形成了梯度有序、开放互通的村镇空间结构体系,确定了村镇建设用地规模及空间分布。规划确定全市乡镇102个,中心村395个,其中长安44个,临潼58个,灞桥17个,阎良17个,周至72个,蓝田97个,户县74个,高陵16个。规划依托小城镇,重点发展中心村,逐步调整和完善基层村,引导鼓励从事二、三产业的农民进入城镇。

撤并整合村庄布局,达到节约集约利用土地的目的。规划根据各地实际情况,撤并整合分散的自然村落。对人畜用水严重短缺地区、地质灾害区、防洪区、行洪区等不宜人居的区域内不得布局村庄;对文物、生态保护区、生态敏感区范围内的村庄,以及150人以下或50户以下的零散居民点要逐步撤并,选择交通方便、自然环境适宜居住、有利于生产生活的地方合并规划新村,引导农民逐步集中居住。对布局规划要撤并的村庄,今后不再新批宅基地。依据各区县村镇布局规划,到规划期末,全市合计撤并行政村116个,自然村293个,共节约建设用地48500亩。

四、县城规划工作中存在的主要问题

一是县城发展建设速度过快,突破了规划范围。由于招商引资规模不断扩大,县城建设速度加快,原有规划的规模、范围已经不能满足建设发展的实际需要。突破规划区范围的建设时有发生,这给县城规划管理工作提出了挑战。

二是部分区域详细规划编制的缺失。由于我市四县规划编制经费不足,技术人员缺乏,致使四县部分区域控制性详细规划、修建性详细规划无法编制,也导致这些区域的规划审批依据不足、无章可循。虽然在具体的实践过程中形成了一些固有的做法,但是最终还是没有从立法的角度予以确认,没有法律依据。

三是建设用地控制协调机制欠缺。一方面由于一些县城(高陵、户县)发展速度迅速,招商引资项目很多,都希望能尽快落实建设用地,尽早建设;另一方面,土地的出让和划拨程序由国土资源局管理,他们在出让和划拨土地过程中和规划部门缺乏有效的衔接,经常是根据项目的紧急程度予以批地,造成土地已经出让而规划部门却不知道的尴尬境地,严重损害了规划审批的严肃性和权威性。

四是小城镇规划编制滞后。上一轮小城镇规划年限均已到期,需要进行规划修编,新设镇也急需编制规划。但由于规划编制经费严重短缺,没有足够的经济来源,制约着规划的修编和编制工作。

五是规划管理机构人员编制不到位,四县规划建设管理办公室、县村镇建设管理站人员编制均较少,各镇没有专职的规划管理人员,且管理人员调整频繁,工作延续性差。

六是村镇规划实施管理审批程序还不够规范,各镇基本没有编制控制性详细规划(除省级重点镇),规划审批公示制度不到位。

五、相关建议及对策

一是建议市政府在第四轮城市总体规划修编时,能考虑到加快推进新型城镇化工作的实际需求,适当将建设用地指标向各县城及各重点镇倾斜,以保证我市的城镇体系规划更趋科学性、协调性。

二是在规划编制经费上给予更大的支持力度。往年我市对各县及重点镇的规划编制都给予了经费上的补助,今后我们要积极争取上级有关部门的专项经费,加大对各县及各镇的规划编制经费支持力度。

三是进一步加大对各县城及各镇的规划编制及管理的指导及监督力度,确保各县严格规划执法,发挥规划的指导和控制作用,保证各县的建设目标顺利实施。

2014年12月7日

参考文献:国家新型城镇化规划(2014-2020年)

西安国际化大都市城市发展战略规划

西安市第四轮城市总体规划

陕西省重点镇建设标准

陕西省重点示范镇规划编制技术要求

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第8篇

关键词:建设用地;节约集约利用;评价指标;长沙市

随着城市化和工业化的深入,区域发展对土地尤其是建设用地的需求日益强烈。为推进建设用地节约集约利用和科学管理,实现土地利用方式由粗放到集约的根本转变,本文针对长沙市建设用地节约集约利用评价指标体系进行研究。

一、长沙市建设用地节约集约利用评价指标体系构建基本思路

土地利用是一个多层次、多目标的体系,建设用地是否集约利用体现的是经济系统、资源系统、环境系统、社会系统等多方面效益的均衡。因此,设计评价指标体系一方面要从宏观层面反映土地节约和集约利用的共性(区域节约集约利用评价指标体系);另一方面从中观和微观层面进一步体现区域范围内不同分区(功能区)和不同用地类型(建设项目)土地节约集约利用程度,确定可以挖掘的建设用地利用潜力范围,为提高建设用地节约集约利用水平提供现实依据。

根据长沙市建设用地利用特点,从土地节约集约利用管理出发,分三个层面设置评价指标:一是分城镇建设用地区、农村建设用地区设置相应的评价指标体系;二是在城镇建设用地区内分居住、商业、工业、教育、行政等功能区设置评价指标体系;三是以建设项目为单元设置评价指标。

二、长沙市建设用地节约集约利用评价指标选取原则

第一,综合性原则。评价指标应全面反映评价区域(城镇、农村)、功能区(居住、商业、工业、教育、行政等)和建设项目的土地节约集约利用状况。

第二,主导性原则。评价指标设定应体现影响区域、功能区和建设项目节约集约利用的主导因素。

第三,可操作性原则。设定的评价指标对应的指标值在评价区域、功能区和建设项目上方便获取,易于理解。

三、长沙市建设用地节约集约利用评价指标体系构建

(一)区域节约集约利用评价指标体系的构建

1、城镇建设用地区评价指标体系构建。城镇建设用地指城镇建成区及其选址的国有建设项目用地。主要从土地利用结构、土地投入状况、土地利用强度、土地利用效益四方面选择指标,具体如表1所示:

2、农村建设用地区评价指标体系构建。农村集体建设用地主要指村镇建成区和其集体建设项目用地。从土地使用强度和投入状况两方面选择评价指标,具体如表2所示:

(二)功能区建设用地评价指标体系的构建

功能区是指土地使用功能、使用强度、土地利用方向、基准地价大体一致的区域,其节约集约利用程度也应基本相同。将城镇建设用地划分为居住功能区、商业功能区、工业功能区、教育功能区、行政功能区。

1、居住功能区评价指标体系构建。居住功能区的使用对象为城镇居民,土地性质属于非生产性用地,因此,评价指标的选取侧重考虑土地的使用强度和投入状况,具体如表3所示:

2、商业功能区评价指标体系构建。商业服务区通常是土地经济效益最高的用地类型。评价指标的设计除考虑投入状况和使用强度外,侧重考虑使用效益,具体如表4所示。

3、工业功能区评价指标体系构建。工业功能区评价指标体系的选取,要考虑工业企业多以单层厂房为主的特点,应侧重考虑投入强度和生产效益,具体如表5所示。

4、教育功能区评价指标体系构建。教育功能区土地性质属于非生产性用地,其评价指标的选取侧重土地的使用强度和投入状况,具体如表6所示:

(三)建设项目节约集约利用评价指标体系的构建

参照《国民经济行业分类》(GB/T4754-2002)、《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)、《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)的分类系统,对建设用地项目进行归纳,提出工业用地、市政设施用地、公共建筑用地、居住建筑用地4大类,下设43小类。其中工业用地30小类;市政设施用地6类;公用建筑用地4类;居住建筑用地3类(不包括商业、商品住宅、金融等完全市场化运作的建设项目)。

根据国家、湖南省、长沙市有关用地标准和规划用地控制指标,结合各类项目用地特点,设置评价指标。具体如表8、表9、表10、表11所示。

参考文献:

1、郑新奇.城市土地优化配置与集约利用评价[M].科学出版社,2004.

2、周伟,王秀兰.节约和集约用地评价指标体系研究[J].安徽农业科学,2007(2).

3、王业侨.节约和集约用地评价指标体系研究[J].中国土地科学,2006(6).

4、孙志波,许月明.节约城市土地集约利用现状评价指标体系构建[J].安徽农业科学,2006(22).

5、中华人民共和国国土资源部.建设用地节约集约利用评价规程(TD/T1018-2008)[Z].2008-12-01.

6、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局,中华人民共和国标准化管理委员会.土地利用现状分类(GB/T21010-2007)[Z].2007-08-10.

第9篇

关键词:建设用地潜力;分析;探讨

Abstract: this article with the JinZhouShi empress palace town and rural residential areas in hefei LiuZhen high current land use investigation data as the foundation, the combination of internal and external industry survey method, the rural residential areas in construction land, agricultural the ground and did not use the land for accurate area measurement. To establish a collective construction land use data land potential analysis model, this paper discusses the construction of the inner potential land for residential areas and rural residential areas for development and finishing provides basic basis.

Keywords: construction land potential; Analysis; explore

中图分类号:D922 文献标识码:A 文章编号:

1 分析数据的选取与采集

2010年试点选取锦州市经济技术开发区娘娘宫镇,辖区面积135 ,居民点面积为10 ,位于锦州市的南部,是锦州市及辽西地区对外开放的前沿,试点地区具有一定的北方代表性。2011年试点选取合肥市高刘镇,辖区面积195 ,居民点面积16.5 ,位于合肥市西南,试点地区具有一定的南方代表性。采用常规的地籍测量和权属调查方法来完成实验区的土地利用现状数据采集。数据划分为:宅基地、公益用地、基础用地、企业用地、居民点内农用地、居民点内未利用土地及其他土地。

2 集体土地建设用地潜力模型建立

农村集体土地建设用地潜力是指通过对现有农村居民点改造、迁村并点等,可以腾退出来的土地面积。农村居民点整理潜力测算是农村居民点整理潜力分析的重要组成部分,是农村居民点整理规划的基本依据。

2.1 潜力要素的组成

(1)农村人均建设用地面积严重超标而形成的潜力;(2)废弃建筑物压占土地形成的潜力;(3)村庄建设缺乏有效的规划,建筑混乱、村庄内容水区、建筑垃圾压占、建筑废弃地等空闲地而形成的潜力;(4)“空心村”现象,土地集约利用程度低而产生的潜力;(5)村庄中和村庄之间的闲散土地形成的潜力。

2.2 潜力模型分析比较

(1)人均建设用地标准潜力模型:A=M-N•P

式中: A-最大建设用地潜力值、M-农村居民点现状面积、N-人均居民点标准面积、P-某时期农村人口数。

此模型是我国在测算农村居民点整理潜力时的常用方法,存在的问题是:人均用地标准缺乏对农民宅基地中必要生产用地的考虑致使潜力测算面积偏大,例如本次调查中宅基地面积为486.5公顷,而其中有133.0公顷为田地或菜地,这部分田地来计算成潜力用地显然是不科学的;另外随着城市化影响农村人口是在不断减少,但是伴随着农村家庭结构小型化,农户数量确在不断增加,造成了人口减少户数增加的现象。

(2)户均宅基地标准潜力模型:A=(Q-T)•P

式中: A-最大建设用地潜力值、Q-户均居民点现状面积、T-户均居民点标准面积、P-某时期农户数。

计算方法也很简便,比按人均建设用地标准测算更符合农民生活实际,较为合理。但此法主要是对现状潜力的一个测算,以农户数量不变为前提,没有考虑农户数量变化对整理潜力的影响。

(3)农村居民点内部土地闲置率潜力模型:A=M•K

式中:A-最大建设用地潜力值、M-农村居民点现状面积、K-土地闲置率。

能够反映闲置土地面积,这部分潜力几乎都可转化为现实潜力;缺陷是只考虑了闲置土地一方面的潜力,忽略了农村居民点内部非闲置土地的整理潜力。

2.3 潜力模型建立

综合比较以上三种方法各有利弊,致使潜力测算结果的可行性较差,测算的潜力往往偏大,难以实现。结合当前我国农村居民点整理潜力的主要组成,设计了农村居民点整理潜力测算的新方法。此方法以户均宅基地标准潜力模型为基础,并充分考虑能够影响潜力值发生较大浮动的因素,并能够服务于开发整理规划及农村居民点规划。

其计算方法如下:

A=M-Q•P/R(1)

P=G/Qt(2)

式中:A-农村集体土地建设用地最大建设用地潜力值、Q-户均居民点现状面积、P-某时期农户数、M-农村居民点现状面积、R-建筑用地比例、G-目标年农村人口数量、Qt-目标年农户规模。

可能增加的耕地潜力值(Ai)

Ai=A×D (3)

D=B/N (4)

式中:Ai为农村居民点整理后可能补充为耕地的潜力值,即最大的整理潜力值与可能整理为耕地比率的乘积;D为可以或可能整理为耕地的比率; B为该区域现状耕地面积;N为该地区农用地面积。

综合(1)、(2)、(3)、(4)可得集体土地建设用地潜力分析计算公式:

潜力值= [M-Q•G/(Qt•R)]•(1+B/N)

3 集体土地建设用地潜力模型探讨

采用新的测算方法,按照各地农民的生活与生产的实际需要确定户均宅基地标准,可以克服人均建设用地标准法不能反映农户数量及家庭结构对其影响致使潜力测算结果偏大的缺点,可以保证整理后农民必要的生活与生产用地;同时,该方法以居住建筑用地(宅基地)占整个农村居民点的比例进行修正,考虑到了新农村建设中的公共设施用地;另外,由于它考虑了人口及农户数量的变化,也克服了户均宅基地法和农村居民点内部土地闲置率法中,潜力测算不全的缺点;因此,该方法的潜力测算结果具有较好的可行性,可以应用于土地开发整理规划及农村居民点规划。随着城镇化水平的进一步提高,大量农村居民向城镇集中,农村居民点用地的潜力较之上述分析计算结果还要大很多,而这些新的土地资源,相当一部分分布在地势平坦,区位也相对优越的区域,具有很高的再开发利用价值。

应该明确的是,潜力测算标准并不代表实际的工程标准,它只是针对全体农村居民点用地整理潜力测算的标准。重新建立潜力测算标准的思路与潜力逐级订正的思路是一致的,即现有工程标准之所以实现不了是因为有许多的自然、经济、社会限制性因素导致无法对全部农村居民点进行整理,如果能在标准的选择体系中恰当的加入这些自然、经济、社会限制性因素的选择限制,并给出不同限制下的合理测算标准,那么这个问题就解决了。

参考文献:

[1]中华人民共和国国家标准GB50188- 93.村镇规划标准

[2]张凤荣.土地规划与村镇建设[M].北京中央广播电视大学出版社,1999

第10篇

【关键词】:新农村规划规范与标准地方性规划编制

中图分类号:G812.42文献标识码:A 文章编号:

2005年我国农村的建设与发展正式纳入到国家城乡统筹规划的体系中去,之后全国各地大量展开新农村规划。然而,在规划过程中也面临着技术规范不完整,标准不细致,许多细节问题无法可依、无章可循的情况,同时由于我国幅员辽阔,各地域情况多有不同,因此为更好的指导与落实新农村规划的目标与要求,地方规范与标准亟待完整细化。

一 新农村规划在编制过程中面临的问题

1 国家与地方层面缺少明确的技术性规范与标准

⑴ 国家层面

关于新农村规划,国家层面的技术性规范与标准主要有GB50188-93村镇规划标准,GB51088-2007镇规划标准,GB50445-2008村庄整治技术规范以及住房和城乡建设部2010年出台的184号文件。

其中的GB50188-93村镇规划标准是关于村镇用地、人口和公用工程设施等方面的技术标准,而在GB51088-2007镇规划标准出台后,93年版的村镇规划标准同时废止,但新出台标准只适用于建制镇规划,其他的乡规划及村庄规划只得参照执行,这就给规划编制带来较大的不确定性。

GB50445-2008村庄整治技术规范是关于村庄安全、防灾、给排水设施、生活用能等村庄整治相关方面的技术性内容,对村庄的公用工程设施方面的整治技术指导有一定的作用,但对村庄的建设规划意义不大。

住建部的184号文件是关于镇(乡)域的规划导则,同村庄建设规划的关系也不大。

⑵ 地方层面(辽宁省)

辽宁省关于新农村规划相关的地方性规范标准仅有2008年由省建设厅的《辽宁省村庄整治规划导则》,本导则主要针对于村庄整治规划的成果深度以及公益性设施的具体安排要求,同村庄的建设规划关系也十分有限。

由此可见,村庄的建设规划的参照标准就只有07版镇规划标准中的下限标准了,但毕竟村庄规划的情况同镇规划相去甚远,一般镇的相关指标与比例同村庄也是远远不同的。

2 全国地方情况差异明显,难以彼此参照

我国南北气候差异明显,地形地貌变化丰富。因而次在制定新农村规划的相关技术标准时很难各地区都适应,所以国家规范只适合在原则层面上制定指导性要求,而真正指导规划编制细节的应该是以省域为单位的地方性技术标准。

3 编制成果差距明显,致使农村地区发展水平进一步拉大

由于规划依据的缺失,中心城市的编制及评审水平由于经验相对丰富往往要好于大多的地方性城市与县城,这样就造成了编制成果中中心城市管辖的地区要比地方性市县严谨得多,这实际上会导致农村地区长期发展水平差距进一步拉大,造成发展机会与资源的不公平。

二 地方性规范标准细化的意义

1 规范标准细化有利于提高编制水平

地方性规范与标准的制定往往是集合了全省相关经验丰富的技术与管理人员针对于本省实际情况共同研究制定的,具有一定程度上的权威性与可实践性,会有效促进相对落后地区编制水平的提高。

2 地方性规范标准可以使规划更有针对性与可操作性

由于地方性规范既承袭国家性规范的原则要求,又能够针对于本地实际情况制定细化标准,因此在实施以此规范为依据的规划时,就会有的放矢、游刃有余。

3 地方性规范标准细化有利于编制效率与审批效率

明确的地方性标准不仅是新农村规划编制的依据,更是规划评审与审批的依据,有了准确的参照,编制的质量与效率以及审批的效率都会大幅提高。

三 地方性规范标准细化的几个主要方面

1 关于建设用地控制

由于辽宁省绝大多数村庄其宅院面积都远远大于其每户实际的宅基地面积,多数农户在其宅基地前后都布置了自家用的菜地,那么如果所有宅院面积全部算入居住用地,则会使人均的建设用地面积过大,甚至超过镇规划标准中规定的140㎡/人的上限,因此在省内的新农村规划中默许的将这类用地暂定为居住种植混合用地(R/E),然后这类混合用地以一定比例算入居住用地,剩余的种植地不算入建设用地,进而使人均指标降到140㎡以下。

然而看似合理的解决办法仍然存在着较大的问题,根据《辽宁省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》,人均耕地2亩以上的村,4口人以下的户,宅基地面积不得超过300平方米,因此在回迁的村民住宅用地中,每户的面积均控制为300平方米。但是根据辽宁省第六次人口普查数据,辽宁省的户均人口为2.78人,农村户均人口也不足2.9人,那么按照这个户均住宅用地面积计算则人均的居住用地面积将达到105平方米以上,再按照建设用地的比例关系推算,总的人均用地标准将一定超过140㎡/人。

所以,根据以上的推导,辽宁省有关居住种植混合类用地急需出台明确的用地分类与比例计算标准,以免因为实现140㎡/人以下的建设用地标准,规划时用各种其它方式去平衡用地指标,以致规划成果脱离实际,难以指导建设实施。

2 关于公共设施规划

公共设施用地按照镇规划标准的分为六个类别。这些均是针对于建制镇镇区适用的分类标准,而对于村庄许多分类是不适用的。

首先教育机构用地在村庄仅可能有小学与幼儿园,而由于入学人数的下降,省内大多村庄小学均已合并到镇乡的小学。而幼儿园在许多村庄是没有的,最多是家庭式的小型幼儿园,一般在规划中是要结合村委会、文化站布置的,但是幼儿园占地应多大,多少人口一个比较合理,地方性规范应明确指出。由于村庄的居住方式相比于城市要分散的多,所以城市幼儿园的服务半径同农村地区应是不同的,规范中应明确。

其次医疗保健用地与商业金融用地在村庄中一般都是家庭式的所谓诊所与小食杂店,在规划中是否需要用独立完整的用地布置,或引导其带型发展,其实由于村庄发展的实际情况,这些规划在实施中是很难实现的。

3 关于道路系统规划

道路系统在规划实施中仍然面临着规范指导不明确的问题。首先在现状道路系统分析中,如果以两侧院墙为界进行划分,那么现状道路将宽窄不一,少至3、4米,多至10米、15米,而这样计算下来的道路面积甚至比规划后的道路面积还多。

其次根据镇规划标准,镇区道路分为四级,主干路、干路、支路、巷路,每一级都有对应的道路红线宽度。而村规划中如何应用也是需要明确的,在镇区规划中道路用地仅反映主干路、干路和支路,但对于村庄,由于用地规模相对比镇区要小,道路层级应反映得更为细致,那么巷路级别在村庄规划中是需要体现的,但这又同镇规划标准中的要求相悖,究竟应如何解决,在地方的规范标准中应能够查证。

总结

新农村规划在规划的探索中,诸多的细节问题层出不穷,也给规划工作者与管理者带来不小少的困惑与难题。本文以规划编制者的视角探讨了新农村规划工作中所面临的主要问题以及解决的方向,通过多个角度的论证,说明新农村规划地方性规范与标准及时出台的必要性。相信在不久的将来,新农村规划将在明确而细致的规范与标准指导下,为广大农村地区的发展建设提供合理而有效的方法,为更多的广大农民带来福音。

参考文献

[1]《镇规划标准》,GB 50188-2007

[2] 李飞,王海民. 中国农村发展的区域间差异探讨. 新西部. 2009.08期

[3] 李强,张鲸. 北京市新农村规划回顾与反思. 城市发展研究. 2010年第4期

第11篇

关键词:城市规划;城市建设;节约集约用地;对策

中图分类号: R126 文献标识码: A

一、强化规划宏观调控,优化土地利用布局和结构

1、控制建设用地规模和土地供应总量。科学编制土地利用总体规划,确定合理的城镇用地规模,增强公共设施的共享程度。相关的行业规划的编制和实施,必须与土地利用总体规划相衔接。要严格控制工业用地,禁止“以租代征”;加强村镇规划,按照有利生产、方便生活的原则,逐步调整乡村结构,优化布局。

2、优化土地利用结构和布局合理控制城镇基础设施、社会各项事业建设和行政办公用地规模,严格控制大型商业设施和高档商品房用地。适度提高各类建筑密度和容积率,推广节能省地建筑技术,大力开发利用城市地下空间。要打破行政区域界限,改变分散布局工业区的模式,做到高起点规划、高标准投入、高效益产出。

3、开展城乡建设用地整理。按照城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的原则,结合土地利用总体规划修编,统筹安排,合理调整空间布局。摸清家底、挖掘潜力。克服“重平面扩张、轻内部挖潜”现象,鼓励迁村并点的土地整理和旧村改造,大力推广江苏省华西村“多占天,少占地”、“向空中地下要土地”的农田整理成功经验。

二、立足内涵挖潜,优先盘活利用存量土地

1、建立土地集约利用评价考核制度。全面掌握城镇和开发区存量土地面积、类型、用途、权属与分布等状况,开展城市及开发区土地集约利用评价,制定盘活存量土地的实施方案和积极稳妥的政策措施,促进存量土地的开发利用。

2、鼓励利用存量土地。凡利用城镇存量土地进行开发建设的,政府可根据本地实际,制订减免城市基础设施建设配套费等鼓励政策。鼓励增资扩建,凡工业用地在符合规划、不改变用途的前提下,提高土地利用率的,不再收取或调整土地有偿使用费。

3、开展城乡建设用地置换。通过“易主”、“易位”,促进零星分散土地的有效盘活利用。经省级政府批准,农民集体建设用地和国有建设用地可以置换;经县级政府批准,农民集体建设用地所有权之间可以置换;农用地、未利用土地不得置换为建设用地。权属有争议、已设定抵押的土地,不得置换。

三、推行新型农村宅基地制度,制止乱占滥用土地

1、编制或完善规划。按照统筹安排城乡建设的总体要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则,合理编制村庄规划和乡镇土地利用总体规划,并做好两项规划之间的衔接。未编制村庄规划或者已编制村庄规划但需要修改的,要抓紧组织编制或修改。规划要合理确定农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。

2、加强住宅建设用地的规划与计划管理。农民建房涉及农用地转用的,应当上报省级国土资源厅备案;涉及土地利用总体规划调整的,按照省国土资源厅《关于进一步规范土地利用总体规划修改工作的意见》办理,上报规划修改方案需附具村镇建设规划图。

3、严格执行住宅建设用地的优惠政策和收费规定。对农村住宅小区建设用地,以及对利用空地、荒杂地和存量土地建设住宅的,应按优惠政策给予鼓励和扶持。对农村住宅小区建设,所在村委会支付农用地转用与土地征收所发生的补偿安置等费用有困难的,可以由所在地市、县国土资源管理部门从土地收购储备专项资金中予以垫付,待向建房户办理供地手续时按照每户应分摊的金额收回所垫付的资金。

4、强化执法监察。城管行政执法局对未批先建、少批多占、边批边建的违法用地行为,坚决依法查处和拆除。对未批先建的,要发现一座拆除一座,通过严格执法整肃农村用地秩序;实行“一户一宅”制度,防止以分户名义的“一户多宅”;严格执行国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》,依法严肃追究违反者的法律责任。

5、盘活农村存量建设用地。根据城镇化建设目标,按照集约用地的原则,制定旧村庄改造和零散住宅整理归并的总体方案,并按计划、分年度组织实施;要实行“建新退旧”制度,经批准新建住宅后,建房户必须将原旧宅基地退出,逐步消灭散、乱、差的“空心村”。积极探索旧村改造、零散住宅整理归并的途径和方式,总结、推广成功经验。

四、严格土地使用标准,促进各项建设节约集约用地

1、严格执行国家产业政策。各地不得批准新建禁止类项目,要从严控制区域内限制类项目的数量、布局和用地规模,严格限制占用农用地。停止高档别墅类房地产、高尔夫球场、花园式工厂、宽马路和大广场等用地的审批。防止开发商圈地炒地。

2、强化建设项目用地管理。坚持“以项目定用地、以投资额定用地量”的方针;编制项目建议书、可行性研究报告时,应增加土地节约集约利用的内容。凡设计用地超出规定用地指标的,要进行论证,说明理由;没有相应用地指标的项目用地,可比照现有标准和设计规范确定用地规模,并作出详细说明。要加强分期实施的大型工业项目预留规划用地的管理,对规划预留用地,必须根据实际到资情况和生产建设进度,分期分批确定供地数量。

3、提高工业项目用地的投入产出率和集约利用水平。实行单位面积土地最低投资限额,工业项目单位面积土地的投资额不得低于规定的最低限额。鼓励企业投资建设多层标准厂房,严格限制单层建筑物。

五、推进土地市场化配置,建立节约集约用地的内在机制

1、扩大国有土地有偿使用范围。高速公路、民用机场、发电厂、煤炭设施、石油天然气设施等用地,及《划拨用地目录》以外的用地,必须以有偿方式供地。

2、推行工业用地和经营性用地(商业、旅游、娱乐等)的“招、拍、挂”制度。土地供应计划公布后,同一宗工用地有两个以上企业申请使用的,都必须以“招、拍、挂”方式供应,完善出让程序,规范出让行为,强化出让监督。协议出让土地必须严格执行规定的程序以及政府的限价标准。

3、建立健全土地储备制度,增强政府宏观调控能力。合理确定土地储备规模,优先储备存量土地,依法对土地权利人给予合理补偿。政府供应土地的前期开发,要引入市场机制,招标出让。加强储备资金的管理,要从土地有偿使用收入中安排一定比例的资金用于储备土地。土地储备机构可以储备土地作为抵押,申请贷款。

4、建立土地供应公示制度。除涉及军事秘密外,各级人民政府要将出让、租赁或划拨的土地以及改变为经营性用地的土地位置、用途、面积、土地使用条件、价格等在当地政务信息网上公示,公示期满,无异议的,方可签订国有土地使用合同;出让结果也要向社会公开。

六、规范集体建设用地流转,促进集体建设用地节约集约利用

第12篇

一、目标任务

按照立足当前、着眼长远、统一规划、合理布局的要求,科学合理规划村镇建设项目,加快村镇规划编制步伐,进一步完善城乡规划体系,推动村镇项目建设,树立村镇良好形象,营造优美的人居环境。

1、完善总体规划编制。按照《城乡规划法》要求,全面完成集镇总体规划的编制或修编工作。到年底,未编制总体规划的乡镇要完成编制任务;已完成第一轮总体规划编制的乡镇,要结合本乡镇实际,完成总体规划的修编,为项目建设提供法律依据。各乡镇要因地制宜,合理确定集镇建设项目规模,年度建设规模一般控制在20亩左右。

2、开展村庄规划编制。按照建设中心村、培植特色村、合并弱小村、保护历史文化村的原则,加快村庄建设规划编制工作。各乡镇(场、区)每年要完成编制1-2个人口相对集中、经济发展较快、群众积极参与的村庄规划。

3、构建农村宜居环境。继续深入开展“农村家园清洁行动”,年底前,全面完成省政府下达的乡镇、村治理的任务。围绕“六化”目标,着力于“四位一体,统筹推进”,将村镇建设与村容整洁、造福工程等有机结合起来,稳步构建农村宜居环境。同时,要巩固工作成果,完善健全农村环境卫生整治的长效机制。

4、推进重点项目建设。各乡镇(场、区)要以总体规划为指导,积极谋划建设项目。按照统一规划、分步实施,量力而行、务求实效的原则,每年要建成若干个村镇工程项目,展现村镇建设新亮点。

二、基本原则

集镇建设不同于城市建设,不同于农村的住宅建设,既要体现社会经济发展成就,又要体现当地农村文化传统特色。为避免只求规模、不讲实用,只求气派、不讲效益的现象,今后一段时期,我县村镇建设应遵循以下原则:

1、统一规划的原则。牢固树立规划意识,维护规划的严肃性,强化建设项目立项、设计、审批和施工的监管,确保村镇建设符合城乡规划和土地利用总体规划。认真做好村镇建设的近期规划和年度计划,做到远近结合,布局合理,有序开发。重视建设项目的可行性研究,对建设规模大、投资期限长的项目,要在统一规划的指导下,统筹安排、分步实施,确保每个项目建设健康、有序、有效。

2、因地制宜的原则。村镇建设和管理,要适应社会主义新农村长远发展的要求,从实际出发,充分尊重群众的意愿,突出地方特色和文化底蕴,不盲目求洋求大,特别要防止不顾经济实力,盲目攀比,举债建设。要结合地形地貌,因地制宜,采取不同形式,区别不同情况,分类指导,使每个建设项目成为德政工程、民心工程。

3、综合整治的原则。以集镇、村庄环境整治为重点,加大集镇、村庄基础设施的投入力度,切实改善农村居住环境。要积极谋划一批对农村社会经济发展起到带动辐射作用、对集镇发展起到支撑作用的重点项目,分步实施、有序推进。

4、管理规范的原则。坚持“建管并重”,依法规范管理,严格执行法定土地报批程序和建设程序。在盘活资源、处置国有、集体财产和建设市场运作等各个环节中,要严肃纪律,公开透明,防止“暗箱”操作,监察、审计、财政等部门要全程跟踪监督,杜绝滋生腐败。

三、工作重点

加快集镇和中心村建设是现代农村发展的必然趋势,是全面建设社会主义新农村的主要内容,符合统筹城乡建设和发展要求。为此,要重在运作,规范操作,务求实效,把握重点,明确定位,力促村镇建设有效有序持续健康发展。

1、整治集镇环境。着力完善以道路、防洪、市政管网、公园、医院及污水、垃圾处理等为主要内容的公共基础设施,提升集镇功能,加大综合执法力度,改变村镇脏、乱、差状况,改善村容镇貌。加大垃圾清运处理力度,抓好村镇环境保护。全面整治违法占用、挖掘集镇道路以及乱停车、乱设摊点、乱设广告和占路洗车等违章行为。建立集镇供水及水质检测制度,逐步改善和提高集镇供水水质,确保饮用水安全。加强对燃气供应与使用的安全监控,确保用气安全。

2、盘活闲置资源。坚持“有效运作、项目招商”的思路,采取引资、融资、土地置换等方式,大力吸引社会资金、民营资本,参与村镇基础设施建设和经营。盘活乡镇所在地的机关企事业单位闲置土地,对各乡镇规划区内的单位闲置用地一律纳入土地储备,由县土地收储中心统一出让。通过开展旧村改造和迁村并点、农村建设用地复垦等措施,盘活存量土地,提高土地利用率。推行经营集镇理念,培育和建设具有一定规模和聚散能力的特色农产品及综合贸易市场。

3、推进市场运作。集镇及有条件的村庄要采取市场化运作方式,积极稳妥推行适量的房地产综合开发,搞好旧镇、旧村改造,配套完善村镇的公共基础设施,营造良好环境,促进土地增值,确保乡镇财政不因村建而产生新债务。采取灵活的土地供应方式,对符合《划拔供地目录》的乡镇基础设施和社会事业建设项目的用地,采用划拔方式供地;对商业、旅游、娱乐、房地产开发等经营性用地,采用招标拍卖挂牌出让方式提供土地使用权,县土地收储中心要全力配合乡镇报批,乡镇要负责办理规划、项目立项、征地社保等前期工作。对政府投资项目的预决算、审批、招投标、建设施工、竣工验收以及资金使用等,要严格按照法律法规规定的程序进行管理,保证村镇建设持续健康发展。

4、提升管理水平。继续加大村镇公共基础设施建设投入力度,不断优化村镇人居环境和投资环境。重点抓好以道路、桥梁、防洪、供排水设施为主的公共设施建设,以行道树和街头绿地为主要内容的绿化建设,以安装路灯等美化设施为主要内容的亮化建设,以及完善环卫设施为主要内容的环境建设,营造优美的人居环境,以完善工作机制为主要内容的制度建设,提升村镇管理水平。要加强国土、城建执法力量,加大执法力度,查处违法行为,严格控制分散建房,杜绝非规划建房,切实维护城乡规划的严肃性。

四、政策保障

1、发挥职能作用。县建设、国土、交通、水利等相关部门要认真履行职责,充分发挥部门职能作用,各负其责,密切配合,通力协作,切实加强村镇建设工作的管理、协调、指导和服务。国土部门要确保乡镇建设用地需求,年度土地利用计划指标优先安排乡镇建设用地。对用地指标不足的,由国土部门积极向上争取解决。

2、提供优质服务。县直各有关部门要进一步转变工作作风,主动深入基层,靠前服务,协助乡镇编制总体规划和村庄规划,开展乡镇村建工作人员的业务培训,科学指导集镇基础设施建设,跟踪监督工程质量安全。加强用地先期指导工作,积极配合项目选址,做到节约、集约用地。引导项目在符合城乡规划、土地利用总体规划的地块上选址。积极参与项目可行性研究,做好项目用地预审工作,及时出具用地预审意见。对涉及农用地转用和土地征收的项目,及时组织用地报批材料,主动做好跟踪协调服务工作。对应以招标拍卖挂牌出让的项目,及时组织招标拍卖挂牌出让工作。对情形特殊的项目,要视具体情况,有针对性地加强指导,做好服务工作。

3、提供优惠政策。测绘、规划、设计等经营性单位要降低收费标准,提供便捷、优质的服务。地形测绘按40元/亩收取(标准为120元/亩),放样定线按800元/桩(次)收取(标准为2000元/桩),设计费按优惠35%收取,工程预决算费按优惠40%收取(凡属于村容整洁的村,上述收费一律执行市委《关于推行村容整洁工作的若干意见》的规定,给予免收)。对出让地块的,土地使用出让金全额上缴县财政,其中90%用于乡镇(不包括县城规划区内)的基础设施配套建设、征地拆迁补偿费用、土地前期开发费用、办理建设用地审批税费金等;10%用于统筹支持村镇建设项目和实行奖补。金融机构要大力倾斜,加大信贷力度,提供小额贷款,为村镇建设提供资金支持。广电、电力、电信等部门要加大对村镇基础设施建设的支持力度,按照规划要求、合理布局,加快村镇有线电视、供电、通讯等配套设施建设步伐。

五、加强领导

村镇建设工作量大面广、任务艰巨,群众关注、意义重大。各乡镇(场、区)、县直各有关部门要切实提高对村镇建设工作重要性的认识,增强责任意识和服务理念,把村镇建设作为当前一项重要工作,强化领导,切实抓好抓实,抓出实效。

1、强化领导意识。为加强对村镇建设工作的领导,县将成立村镇建设工作领导小组,协调、指导、服务全县的村镇建设工作。各乡镇(场、区)也要成立相应的领导机构,主要领导亲自抓,分管领导具体抓,积极谋划,全力跟踪项目的各项工作,做好综合协调和检查督促工作。

第13篇

一、工作目标和基本原则

(一)工作目标。从2009年开始,力争用3年时间,实施农村新居建设工程并完成4万多户农村危房改造任务,直接拉动住房建设投资30亿元左右。2009年,确定1个试点县、5个试点镇、40个试点村,完成新建农房4万户、危房改造0.5万户;2010年完成危房改造1.5万户、新建农房6万户;2011年完成剩余危房改造任务,新建农房5万户,基本解决农村群众住房安全问题。统筹安排、配套建设村庄道路、供水、排水、污水和垃圾处理、沼气和供气、集中供热及科教文卫等设施,力争5年内全市农村道路由“村村通”逐步向“网络化”、“村内通”延伸,基本实现村庄道路硬化、净化、亮化、绿化、美化。

(二)基本原则。

政府统筹的原则。整合并捆绑使用各项惠农资金和政策,统筹安排农村住房、基础设施与公共服务设施及环境建设,把节地、节能、环保、抗震、减灾、安全、适用贯穿于农房建设与危房改造全过程,促进资源节约型、环境友好型社会建设。

政策引导的原则。制定相关政策,引导群众适当集中建设住房,使农村住房向镇区、农村社区、中心村、大村集中,建设农村新型社区,推动农民居住由分散向集中转变、平房向楼房转变、村庄向社区转变,促进人口向城镇集中、产业向园区集中、耕地向规模经营集中。引导和扶持农村住房建设,采取“以奖代补、先干后补”、“银行贷款、政府贴息”及政府集中招标采购大宗建材进行实物补助等办法,最大限度地发挥财政资金的导向和带动作用。

群众自愿的原则。充分尊重民意,调动农民群众建设美好家园的积极性和主动性。对具备条件的建房农户,政府主要给予政策支持和技术服务;对自己建房有一定困难的农户,可实行民建公助,鼓励群众互帮互助;对没有能力进行危房改造的特困群众,可由乡镇政府或村集体采取利用空闲房、修缮现有房、提供周转房等办法予以安置,鼓励社会捐助、单位帮扶。

市场运作的原则。对城中村和城乡结合部、乡镇驻地村庄及经济强村,主要运用市场机制加以改造,提倡以乡(镇、街道)、园区为单位集中开发建设,提倡经济强村利用集体收入进行统一改造。综合运用土地、信贷、资金、费用减免等优惠政策,吸引和鼓励房地产开发、工程设计、土建施工及其他企事业单位积极参与农村住房建设。

二、实施步骤及工作要求

(一)深入调查,摸清底数。按照省建设厅制定的全省农村危房鉴定标准,以县(市、区)为单位,着手进行农村住房建设与危房改造调查摸底,重点调查2009-2011年3年内,城镇规划区内外需要改造的城中村、城乡结合部、乡镇驻地、旧村改造、整村迁建、合村并点的村庄及农户数量,其他村庄拟建新房的农户数量和需要修缮加固、拆掉重建的危房数量等内容。逐村逐户建立农村住房建设与危房改造档案,为编制规划、制定政策、开展工作提供依据。

(二)科学规划,统筹安排。2009年6月底前,以县(市、区)为单位,着手编制或调整县域村镇体系规划,科学编制农村住房建设与危房改造规划及年度计划,报市政府审批,报省建设厅备案。

(三)明确任务,落实责任。确定住房建设与危房改造的目标和时限,逐级分解落实到县(市、区)和乡(镇、街道),并定期督查调度,年终检查考核。农村住房建设与危房改造工作,各县(市、区)政府是责任主体,负责制定计划、组织实施并落实一定的资金;乡镇政府(街道办事处)负责具体落实。

(四)因地制宜,分类实施。按照“因地制宜、积极稳妥,先易后难、有序推进”的原则,引导能够集中成片改造或建设的地方先行启动,让经济条件较好、建房积极性较高的农户率先启动,分期分批展开。一是对乡镇驻地村庄,按照小城镇建设规划,高起点编制详细规划,搞好建筑设计,逐步进行镇(乡)中村改造,增强小城镇的凝聚力。二是对中心村、经济强村和大企业驻地及周边村庄,按照农村新型社区的标准,统一组织建设集中居住区,同步配套建设基础设施和公共服务设施,促进城乡基本公共服务均等化,并可通过宅基地置换方式,将拟撤并村庄的农户吸引进来。鼓励经济强村兼并周边弱村,通过集中建房改善农民居住条件,拓展发展空间。三是对县域村镇体系规划确定保留的村庄,结合村庄整治开展农房建设,对空心村实施旧村改造,同步配套建设可以满足相应需求的基础设施,盘活闲置土地。四是对县域村镇体系规划确定搬迁合并的弱小村、偏远村,一律停批宅基地,通过提供优惠条件引导农户到小城镇、中心村购房、建房,原村址复垦。五是对煤矿(地质)塌陷区、压煤区、水库库区、黄河滩区等不宜居住的村庄,尽快实施整村搬迁,倡导集中连片建设,鼓励向小城镇和中心村集中。

(五)多措并举,改造危房。农村危房改造要区分轻重缓急,分期分批实施,从住房最困难、最急需的群众入手,充分利用现有空闲房,优先安置无房户和整体危房户,重点扶助农村低收入危房户特别是优抚对象、残疾人家庭和农村低保户。可采取空闲房安置、租赁安置、修缮加固、救助安置、配建安置、新建翻建的方式解决农村危房户的居住问题。

(六)建改并举,突出重点。要以城中村、城边村、乡镇驻地村、经济强村、大企业驻地及周边村、煤矿(地质)塌陷区、压煤搬迁村及旧村改造为重点,倡导建设公寓式多层住宅为主,农户分散自建为辅的形式,使住房建设相对集中,防止重复建设,避免造成新的浪费。对农村危房有计划地进行改造,逐步消除农村危房。农村住房集中成片建设改造的,必须编制详细规划或总体设计方案,经有关部门审查批准后实施。对集中连片建设腾空的土地,要优先安排土地整理复垦项目,实现土地整理与农房建设有机融合。

(七)加强监管,规范运作。农村住房建设与危房改造、基础设施和公共服务设施建设要纳入县级建设行政主管部门监管。对符合住房建设与危房改造的家庭,要按照个人申请、村民评议、村委会审查、乡镇审核、县(市、区)审批的程序确定帮抚对象。要建立完善公示制度、群众意见征集、资金审核及资金拨付等制度,对相关资金实行专账专户、专款专用。对集中建设农村住房和为农户自建房提供实物补助所需的建筑材料,要以县(市、区)为单位,由政府组织统一进行招标采购,确保质量。对政府组织集中连片建设或改造的农村住房及配套设施,必须进行建设工程招标。对集中连片农房建设要加强质量安全监管,对农户自建房要加强施工队伍管理和村镇建筑工匠培训,确保新建农房质量和安全。

(八)确权发证,维护权益。村庄整合改造建设农民住房,涉及占用国有土地的,向产权人颁发国有土地使用权证和房屋所有权证;涉及占用集体土地的,向产权人颁发集体土地使用权证和房屋所有权证(注明集体土地)。要按照《房屋登记办法》(建设部第168号令)的规定,确定房屋权属,建立房屋登记簿,依法进行登记。对腾退、调整和改建前后的土地,在村民协商、处理好利益关系的基础上,依法确定土地权属。集中改造建设完成的新型社区,有条件的要实行物业管理,暂不具备条件的要配备保洁、绿化、保安等人员。

三、加大政策支持,推动工作开展

(一)资金扶持。

1、各级政府要设立专项资金,对农村住房建设与危房改造给予积极支持,既可对农户直接补助,也可对集中建设的农房项目开发单位和自建房农户给予贷款贴息。

2、土地出让收益统筹用于农村住房建设和危房改造。

3、土地出让金中用于农业土地开发部分和部分新增建设用地土地有偿使用费,统筹用于村庄“腾空地”开发整理和复垦。

4、对实行城乡建设用地增减挂钩试点形成的土地增值收益,除国家规定用途外,其余部分可全部用于农村住房建设和危房改造。

5、城市维护建设税新增部分,主要于村镇规划编制、农村基础设施建设和维护。

6、城市规划区内城中村、城边村和建制镇驻地村庄进行统一建设改造,用于安置农村居民的住房,按规定减免有关行政事业性收费;城市规划区外旧村改造、整体迁建和农民自建住房,不收任何费用,严禁搭车收费,更不允许自立项目乱收费。严禁向城市居民出售集体土地性质的住房。

7、引导和鼓励社会各界积极捐资捐物、投工投劳,免费提供规划、设计、监理等技术服务,支持农村住房建设、危房改造及配套设施建设。

(二)用地支持。

按照珍惜土地、合理利用土地资源和切实保护耕地的基本国策,确保耕地和基本农田数量不减少、用途不改变,合理确定建设用地。

1、抓住当前土地利用总体规划修编的机遇,统筹安排好农村居民点、基础设施、公益事业和产业发展用地。在规划修编中对城镇、村庄周围的基本农田进行合理调整,为农村住房建设与危房改造预留建设用地空间。农村住房建设选址要尽量利用原有建设用地,确需新增建设用地的,要利用未利用地和劣等地,尽量不占基本农田。

2、对农村住房建设与危房改造涉及新增的建设用地,在年度土地利用计划安排上,拿出适当比例用地指标予以保障,并参照镇村公益事业用地,依法办理集体建设用地手续。

3、积极争取利用好国家“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的政策,逐步扩大挂钩范围和规模,最大限度地改造农村居民点。对节约的建设用地指标,除统筹安排好农村住房建设、危房改造及公益事业建设外,可置换为城镇建设用地,并通过招标、拍卖、挂牌出让等方式实现土地收益最大化,所得土地级差收益可用于农村住房建设与危房改造。

4、村集体开展旧村改造节省出来的土地,复垦后由村集体组织管理使用。节约腾出的建设用地指标,可在市、县(市、区)、乡镇范围内调剂使用。

5、在城市和建制镇规划区内集中建设出售给本村村民的住宅楼,应根据当地经济发展水平、村庄地理区位、村民意愿等因素,确定建设用地供应方式。由村民集资、政府或村集体统一组织建设的,可划拨供应,其住宅参照经济适用住房办法管理;采取商业运作、连片开发的,可实行招标、拍卖、挂牌方式供应,其住宅按商品房管理。

6、对符合规划和宅基地审批条件而没有宅基地的农户,由县(市、区)、乡(镇)政府统筹协调解决宅基地。

7、对农户拆除旧住房、不再要新房的,交还宅基地的可给予一定经济补偿,对超占宅基地的农户要落实一户一宅,超出部分要实行有偿使用,适当提高有偿使用标准,具体标准由各县(市、区)政府制定。

(三)信贷支持。

1、对参与农村住房建设、资信优良的房地产开发和建筑施工企业,简化审批流程,优先提供贷款。

2、开办农村居民住宅楼按揭贷款,对符合条件、土地证和房产证齐全、申请按揭贷款的,适当给予一定的利率优惠。

3、对符合条件的自建房农户,可提供小额贷款。

4、具备条件的县(市、区)政府,可利用现有投融资机构,也可组建国有独资或股份制开发建设公司,作为农村住房集中建设改造项目的投融资主体,以项目资产及其收益为担保和质押,向金融机构申请贷款,进行拆迁安置、土地整理和项目建设。

(四)技术支持。

对符合土地利用总体规划和城市规划、村镇规划、达到施工条件的农村住房建设项目,各级、各有关部门要开辟行政审批绿色通道,简化程序,提高效率。要根据农民实际需求,结合当地风俗习惯、文化传统、建筑风格,组织搞好新型农房规划设计,为自建房农户免费提供设计图样,免费进行技术指导,使农房建设布局合理、功能齐全、实用大方、造型美观、抗震减灾、经久耐用。

四、加强组织领导,抓好责任落实

(一)加强领导,建立机制。市政府成立市农村住房建设与危房改造工作领导小组,由市长任组长,分管副市长任副组长,建设、规划、发展改革、财政、国土资源等有关部门负责人为成员,领导小组办公室设在市建设局,具体负责全市农村住房建设与危房改造工作的组织协调。各县(市、区)也要建立相应的工作机制,推动工作顺利开展。

第14篇

关键字:新型城镇化;小城镇总体规划;栖霞市;桃村镇

中图分类号:TU984文献标识码: A

1、引言

新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化。新型城镇化从城乡分割的现实出发,从统筹城乡发展的高度,要求着重发展小城镇,把大城市的工业向县城或者小城市扩散,以从根本上改变工业布局和城市人口的分布。

2012年6月,山东省人民政府了《山东省人民政府关于开展“百镇建设示范行动”加快推进小城镇建设和发展的意见》文件。为此,山东省开展了“百镇建设示范行动”,首先在全省范围内选取100个具有代表性的小城镇进行规划编制。本文从山东省小城镇总体规划的编制体系与主体内容演变过程出发,剖析小城镇总体规划编制中存在的若干问题,进而阐述新型城镇化背景下小城镇总体规划编制的创新探索,以期对未来小城镇编制的方向与路径提出有益技术支持。

2、案例与数据

2.1 案例概况

桃村镇地理位置是胶东半岛中部、栖霞市域的东南部、牙山山脉东麓。桃村镇东临牟平区,南靠海阳市,北接福山区,西与栖霞市的庙后、唐家泊两镇接壤,该地属三县(市)交界处(图2-1)。

桃村镇域东西长23公里,南北宽15公里,镇域面积276.22平方公里,辖113个行政村,2012年总人口11.5万人,是烟台市区域面积最大、辖村数量和人口数量第二的中心镇。

2012年全镇社会生产总值32亿元,财政收入6730万元,农民人均纯收入11000元。

2.2 案例综合发展条件分析

对桃村镇发展条件,采取SWOT分析(表2-1)。在规划编制中,考虑抓住政策发展机遇,充分利用其区位交通、产业发展及资源禀赋优势,改善并提升其产业现状弱点,迎接产业发展、土地利用、生态保护等的挑战。

表2-1 桃村镇SWOT分析

优势(S) 劣势(W) 机遇(O) 挑战(T)

区位条件优越 企业规模小,

抗风险能力差 区域发展环境改善 城市发展与土地供给矛盾大

交通条件便利 产品科技含量低 “百镇示范行动”政策机遇 生态环境压力大

多元化产业集群出具雏形 产业链条不完善 区域产业流转机遇 行政空间管理制约

资源禀赋良好 -- -- --

政策优势 -- -- --

3、山东省小城镇规划发展历程及存在问题

3.1 山东省小城镇规划发展历程及编制特点

山东省一直持续对小城镇总体规划进行多方位、多角度的探索和实践,随着上位法的变更,小城镇总体规划的内涵、侧重点发生了一定变化。原有的小城镇总体规划是基于城镇用地布局、空间形态和设施配置等进行统一规划布局,是一种偏向于物质空间形态、缺乏人文关怀的“碎片式”规划编制。而新一轮的小城镇总体规划呈现出以城乡统筹来带动城镇化的“体系式、全覆盖”的编制特征。相比之前的小城镇总体规划,其规划内容呈现出由“单一式”的物质空间规划转向“多元化”规划的特征。

3.2 山东省原有小城镇规划存在的主要问题

基于以往小城镇总体规划的实施效果上,通过分析若干小城镇总体规划实例,可以看出,主要存在以下四个方面的问题:

(1)总体规划的落地实施问题

小城镇总体规划存在不同程度上的与上位规划(主要是指城市总体规划、控制性详细规划和土地利用总体规划)脱节的情况,出现了规划“落地难”问题。其根本原因是由于缺乏城镇总体规划实施“落地”的统筹机构和实施机制。这一机制包括统筹资金、政策和管理等方面。

(2)总体规划的用地集约问题

小城镇总体规划与用地集约节约之间存在一定矛盾,普遍存在用地指标超标、用地指标缺口大等问题,且缺乏鼓励小城镇土地整理、集约节约利用的配套政策、周转地块机制等。原有规划普遍已不能适应集约化经营发展战略对城镇用地空间布局整体性的要求。

(3)总体规划的公众参与问题

小城镇总体规划的编制过程中缺乏公众参与机制,从而导致民众意愿与政府规划不能够协调统一。小城镇规划的组织主体为政府,编制主体为设计单位,而是实施主体为民众,与民众切身利益关系不紧密。以往小城镇规划通常是设计单位按照规范编制,未能充分考虑民众意愿,使得规划实施缺乏动力,造成发展诉求超出规划预期。

(4)总体规划的经济发展问题

传统小城镇总体规划往往是对上位规划政策的落实或者是被动解决问题,关注的问题集中在设施、环境等方面问题,缺乏对经济发展项目的有效引导。虽然对城镇环境改善起到了一定的积极作用,但从发展模式来看,缺乏对“内生型”经济发展项目的挖掘。

(5)总体规划的近期建设规划问题

通常来说,在小城镇总体规划的近远期建设规划中,远期规划内容较全,近期规划相对粗线条,而实际工作中受到政府任期制度的制约,近期规划不能很好的指导当前建设,甚至产生了近期建设与总体规划相违背的现象。这一情况已成为当前小城镇总体规划实施中的冲突问题。

4、山东省“百镇示范建设行动”规划编制的创新探索

4.1 规划落地问题――以“三规合一”统筹小城镇总体规划

“规划落地难”是传统小城镇总体规划的一大问题。其根本原因在于小城镇自身发展远远超出了规划预期。城镇总体规划通过与城市总体规划、控制性详细规划、土地利用总体规划的协调可以解决传统城镇规划的“落地难”问题。

(1)城镇总体规划与城市总体规划、控制性详细规划协调

具体来说,保证桃村镇总体规划与上位规划(主要指城市总体规划、控制性详细规划协调)确定的重点问题(道路、重大市政基础设施、重点功能区规划)相协调。而针对部分上位规划与现实矛盾突出的问题,本轮规划建议近期做相应整治规划,并予以远期微调,实现城镇总体规划与上位规划协调。

(2)城镇总体规划与土地利用总体规划协调

通常来说,城镇总体规划需根据土地利用规划的建设用地范围来进行编制。但这一常规做法,不能满足城镇总体规划的长远发展要求。本次桃村镇总体规划在建设用地总量不变且不涉及基本农田保护区的前提下,灵活调整土地利用规划的用地斑块,以期优化城镇建设用地布局。同时,适时调整近远期用地规划,即近期严格按照土地利用总体规划进行编制,而远期在确保建设用地总量不变且不涉及基本农田保护区的前提下,通过调整用地斑块和用地指标方式,实现城镇总体规划与土地利用总体规划的和谐统一。

4.2 集约用地问题――逐步实现“三个集中”

小城镇总体规划通过政府推动、政策支持、市场运作,推动“三个集中”,即产业向园区集中、人口向镇区集中、居住向社区集中,努力把城镇培育成为县城成长的新载体,创业发展的新平台、人才聚集的新高地。以桃村镇总体规划为例,“三个集中”具体表现为:一是产业向园区集中,将桃村较为突出的优势产业(包括机械制造业、生物医药业、食品加工业、针织服装业)集中在六个特色业园区中(图4-1);二是人口向镇区集中,由人口稀疏的山地丘陵地居民点向镇区平原地区集中(图4-2);三是居住向社区集中,即加大旧村改造和合村并点力度(图4-3),全面推进住房质量的提升和住宅产业化,同时住宅开发建设集约化,在规划期内城镇建设鼓励以二类居住用地成片开发、集中建设,在社区内完善配套服务设施。

4.3 公众参与问题――建立公众参与机制

小城镇总体规划应先强调“以人为本”、“民主参与”,满足人的需求、生存的需求、发展的需求。基于以上认知,本轮小城镇总体规划在编制过程中,建立起了包括问卷调查、入户走访、民众座谈的“三位一体”的公众参与机制,力图大力拓展民众参与广度、调动其参与积极性,最广泛地听取意见和建议。

(1)前期问卷调查和入户走访。在这一过程中,重点听取桃村镇民众代表对于本次规划的意见和建议,了解桃村的产业发展、公共设施、道路交通、公共空间、环境卫生、绿化景观等现状以及使用情况、使用评价等,充分感受通过本次规划需要解决的重点难点问题,征询民众对于本次规划涉及的各个方面的规划需求和意愿。

(2)编制过程中的民众座谈及意见征询。在编制过程中,民众座谈分为规划解读、规划讨论、规划答疑三个环节。规划解读环节,主要由编制单位的规划技术人员针对总体规划的初步成果,向民众代表进行介绍;规划讨论环节,由民众代表分组讨论,规划技术人员详细记录民众意见;规划答疑环节,由技术人员对民众问题进行汇总,集中答疑。

4.4 小城镇发展问题――经济发展项目实现由“输血式”向“造血式”转变

原有小城镇总体规划大多需要依靠政府“输血”,即将规划侧重点放在经济发展项目引进、完善设施、美化环境等方面,需要依靠政府的大量资金投入。“百镇示范建设行动”根据小城镇的区域发展基础和资源优势条件,提出了利用其独特的资源优势构建现代产业体系、通过土地流转的方式大力发展特色现代农业以及加快发展现代服务业等经济发展模式,并通过制定小城镇近期建设项目库,实现小城镇的“造血式”发展。

(1)利用小城镇独特资源优势构建现代产业体系

如桃村镇可发挥独特的区位、交通和产业基础优势,以烟台港口、青荣城际铁路的建设为契机,以产业升级和产业聚集为着力点,以招商引资和自主创业为新动力,完善产业发展环境,优化产业布局,调整产业结构,提升产业竞争力,体现桃村镇的产业特色,体现可持续的、科学发展观的整体思想,达到“高效、环保、节能、新型”的发展目标。具体分为三个方面:一是桃村镇可依托现有资源以及产业基础,发展以汽车配件为主的制造业,并延长产业链条;二是依托交通优势,发展现代物流业;三是依托现有产业品牌,打造具有国内国际影响力的品牌。

(2)通过土地流转大力推进特色现代农业发展

小城镇将部分农户手中的土地集中出租给农业企业,在确保粮食安全的前提下,加快发展果蔬、渔业、畜牧业等特色农业,推进传统农业向高产、优质、高效、生态、安全农业转变。如在桃村镇大力发展以大樱桃、无公害苹果、香椿种植以及特色畜禽养殖为主的城郊型特色农业,使农民既能得到收入,又有就业机会,收入大幅提高。

(3)依托镇驻地设施加快发展现代服务业

如桃村镇依托现有镇驻地设施,大力发展现代服务业。引导支持大中城市的工商企业到桃村镇区开展产业开发、信息咨询、金融保险、商业连锁物资配送、农产品批发等经营活动,提高服务业在经济结构中的比重(约占总产值的30%左右,其中商贸物流占总产值的20%),促进城镇一二三产业融合发展。具体措施包括:一是加快农用物资交易中心、商贸中心、建材装饰材料市场和百佳国际农产品交易中心的建设、运营和整合步伐;二是利用烟凤疏港公路优势,着力培育五大物流企业,强化引导扶持,使其膨胀规模、滚动发展。

4.5 近期建设规划问题――建立近期建设项目库

以桃村镇总体规划为例,针对近期建设规划实施中出现的若干问题,本轮规划制定了近期建设项目库(图4-4),内容涵盖居住片区项目、公共管理与公共服务设施项目、工业和仓储项目、道路与交通设施项目、公用设施项目、绿地与广场设施项目七大类34项。同时,按照规划战略性、空间聚集性、问题导向性、实施带动性原则,确定了各类近期建设项目分别对规模、建设方式、投资估算、投资方式和实施时间,以引领近期建设实施。

5、对小城镇总体规划的建议

(1)实施分类引导的差别化规划方法

在规划方法上,根据各类小城镇在不同区域、不同发展阶段下的发展目标,科学构建发展路径,引导分类规划建设,实施差别化小城镇规划技术模式。改变传统小城镇规划建设管理的“一刀切”模式,综合考虑重点功能区发展、产业发展规划、镇村体系发展布局规划、镇区规划、公用设施及专项规划、城市建设控制标准等因素,从而形成多样化、适应性的城镇格局。

(2)出台编制技术等技术标准

在规划技术上,针对现有国内小城镇总体规划编制方法、方式及技术标准不完善的情况,应尽快出台有关系列补充文件。同时,针对新型城镇化背景下,小城镇总体规划出现的新问题、新矛盾在编制方法和技术标准上给予相应的指导性文件。

(3)实施村庄规划的创新机制

在公众参与上,建议逐步建立镇政府、规划设计单位与民众的沟通桥梁,保证规划编制的现状调研、规划编制、征询意见、方案审议等环节有效衔接。建议实施“四位一体”的公众参与机制,包括问卷调查和民众访谈、规划工作征询、规划公示、民众审议四个环节。通过加强各群体的沟通协调,实现对小城镇总体规划的有效实施和监督。

参考文献

[1]黄淑琳. 总体规划中的城市特色塑造――以烟台、菏泽城市总体规划为例. 理想空间(20).

[2]十二五规划经济建设推进城镇化要解决的三大问题. 城镇化进程研究. 2012(12).

[3]何小娥,殷毅,柳少杰. 论大城市规划区内小城镇总体规划的编制――从规划实施的角度谈起. 城市规划. 2005(10).

[4]郭健. 城乡统筹背景下小城镇总体规划编制方法探析――以河北省唐山市丰南区黄各庄镇为例. 城市规划. 2011(9).

[5]曾德水. 小城镇总体规划与土地利用总体规划的协调. 山西建筑. 2010(2).

[6]李想. 小城镇总体规划方法研究与探索. 大连理工大学. 2005(6).

第15篇

关键词:城乡建设用地;节约;集约;路径选择

中图分类号:TU984 文献标识码: A

前言:实行和强化节约和集约用地政策,是由我国基本的土地国情和严峻的土地利用现实所决定的。《中国国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》中强调要落实节约资源和保护环境基本国策,建设低投入、高产出,低消耗、少排放,能循环、可持续的国民经济体系和资源节约型、环境友好型社会。国务院和国土资源部出台的多个文件均明确提出要强化节约和集约利用土地。事实上,当前耕地资源过度占用开发,城市无序扩张发展,工业园区遍地开花,土地利用方式粗放、利用水平低下,已经对生态环境、粮食安全和宏观经济平稳运行等关系国计民生的重要领域产生了诸多不利的影响,在一定程度上制约了经济社会健康协调发展。及时提出促进城乡建设用地节约集约利用战略和策略,改善土地资源过度消耗局面,调整用地结构,提高土地利用综合绩效,对促进经济、社会和环境协调发展无疑具有重要而深远的意义。

1. 促进我国城乡建设用地节约集约利用的现实背景

1.1.我国可持续发展面临日益加剧的资源和环境压力

改革开放以来,我国经济保持了较快速度的增长, 国务院发展研究中心有关课题组预测,在未来15年中国仍将处于工业化城市化高速发展的时期,同时这一阶段也是资源消费高峰。有研究表明:粗放型经济高速增长所付出的环境代价相当高昂。过去的20年中,由于环境污染和生态破坏,每年造成的经济损失相当于当年GDP的7% -20%,而这往往和土地利用有着直接和间接的联系。可以判断,这种粗放型的增长方式如果不改变,经济的可持续增长是不可能实现的,整体环境质量还将进一步恶化。在土地利用方面,目前我国人均占有耕地面积仅为1.4亩,只相当于世界人均占有耕地面积的37%左右,而非农建设用地挤占农业用地的势头仍十分强劲,土地资源将持续紧张。在这样严峻的资源、环境现实约束条件下,通过促进城乡建设用地节约集约利用,减少对新增土地的过度需求和对宝贵的耕地的盲目占用,从而减轻对资源环境压力,是迫切的现实道路选择。

1.2.我国确定走新型工业化、城镇化道路

党的十六大报告指出我国将走新型工业化和城市化道路,并指出新型工业化道路是一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的道路。迄今为止,人类在经济发展过程中经历了三种模式:第一种是传统模式,即“资源-产品-废弃物-的单向线性过程,其典型特征是高投入、高消耗、高排放,不协调、难循环和低效率;第二种是过程末端治理模式,即我们常说的/先污染,后治理增长方式,其无法实现经济效益、社会效益和生态效益的统一;第三种是循环经济模式,即资源-产品-废弃物-再生资源-的闭环反馈式循环过程。经济发展的历史教训、现实资源约束条件和可持续发展要求告诉我们,走第三条道路,即资源节约型环境友好型的循环经济发展模式是必由之路。在土地利用方面,这样一条新型工业化城市化道路意味着必然要求要减少土地资源的浪费和低效率使用,实现土地资源的节约和集约利用。

1.3.我国城乡建设用地节约集约利用形势刻不容缓

这主要体现在这样几个方面的约束:一是我国耕地资源短缺矛盾突出,国家粮食安全受到挑战。近几年,我国的耕地面积以惊人的幅度减少。1996年到2004年,我国耕地面积从19. 51亿亩减少到18. 37亿亩,净减了1. 14亿亩;人均耕地面积从1.59亩减少到1.41亩,下降了11. 3%。如果不遏止耕地快速减少的趋势,我国粮食安全的基础就会严重削弱。这客观上促使要走城乡建设用地节约集约利用的道路。二是土地粗放利用,影响新型工业化、城镇化道路。推进工业化、城镇化不可避免地要占用一些土地。但近年来乱占滥用耕地、严重浪费土地的问题,已经到了触目惊心的地步。有的地方近几年来建设用地成倍增长,占地增长速度大大高于经济增长速度。有的地方在今后几年内,将用完除基本农田以外的全部耕地,面临无地可用的局面。如果照这样持续下去,新型工业化、城镇化进程将难以为继。三是城市盲目扩张,随意征地并且补偿不到位,影响社会稳定和国家长治久安。土地不仅是最重要的农业生产资料,而且是农民最基本的生活保障。由于大量征占耕地,使得农民失去土地,如果继续听任乱征滥用耕地,失地失业农民大量增加,后果将极为严重,直接影响社会稳定和国家长治久安。四是影响经济宏观调控效果。目前国内一些地方和行业盲目投资和低水平重复建设严重,全社会固定资产投资规模偏大,新上项目过多,增速过快,资源和能源压力大,局部经济发展过热,土地供应失控和粗放利用直接影响了国家对经济实施宏观调控的效果。

2 城乡建设用地节约集约利用的内涵分析

在选择合适的城乡建设用地节约集约利用路径前,充分了解和把握现阶段城乡建设用地节约集约的内涵是很有必要的。从政府管理层面来看,节约集约用地主要包括以下三层含义:一是节约用地,就是各项建设都要尽量节省用地,千方百计地不占或少占耕地;二是集约用地,每宗建设用地必须提高投入产出的强度,提高土地利用的集约化程度;三是通过整合置换和储备,合理安排土地投放的数量和节奏,改善建设用地的结构和布局,挖掘用地潜力,提高土地配置和利用效率。[1]

3. 我国城乡建设用地节约集约利用路径选择的战略和策略

3.1.全面了解全国及各级行政辖区范围内的土地利用现状,把握促进城乡建设用地节约集约利用的

战略重点

不论是站在中央政府宏观管理的高度还是从各级地方政府的管理视角出发,全面了解全国及地方政府行政辖区范围内城乡建设用地利用现状、结构和主要特点,并通过深入研究分析把握促进城乡建设节约集约利用的战略重点、难点和盲点,都是十分必要的。虽然中央所需要了解和掌握的内容较为宏观,而各级地方政府由于是各项上位政策的执行者及具体实施办法的制订者,需要了解和掌握的更为详尽和具体。但总体上,这项工作有利于明确当前和今后促进全国或各级政府辖区范围内城乡建设用地节约集约利用的努力方向和着力点,从而能有的放矢地制定正确的促进城乡建设用地节约集约利用的政策和各项具体措施。因此目前需要进一步加大土地资源利用情况调查力度,完善土地节约集约利用评价机制,查清目前建设用地利用的现状,把握下一步开展促进城乡建设用地节约集约利用的工作重点。[2]

3. 2.坚持走合理布局的城市化发展道路

从前面提供的数据,我们可以分析得出,在我国建设用地整体利用水平还较低下情况下,城市建设用地节约集约利用程度远远高于村镇建设用地的节约集约利用水平,城市单位土地面积上产生的经济效益远远高于村镇建设用地。可以肯定,继续推进城市化发展道路是促进土地节约集约利用的重要战略措施,但要把握的是,这种城市化道路是建立在城市合理布局基础上的城市化道路,即不能一味为了追求发展而盲目扩张城市,无止境地追求城市的规模,而是要从全国、区域和省域范围的高度分类制订正确的城市化发展战略,合理规划布局能有力带动区域经济发展的城市带、城市群和各类城市,通过合理的城市地域空间布局,避免走盲目外延扩张型城市发展道路,从而能从区域空间战略的高度促进提高土地节约集约利用水平。

3.3 .促进现有城镇和农村建设用地互动配置

现阶段,我国城市化继续加速发展的趋势不可逆转,城市化率以每年1%左右的速度在提高,即意味着每年新增将近1300万农村人口进入城市居住生活,但现状是农村建设用地的规模并未随着这部分人口进城而减少,反而有扩大蔓延的趋势,这就造成了目前农村建设用地的严重浪费和不集约利用。一方面城市化进程在加快,而另一方面不改变目前城乡建设用地总量的六分之五是分散在农村的非农建设用地的局面,要真正实现城乡建设用地节约集约利用便不具有任何现实的说服力。因此,采取各种策略和措施不断促进现有城镇和农村建设用地互动配置,改变目前城镇和农村建设用地配比严重失调的格局,是未来相当长时期促进城乡建设用地节约集约利用的重点工作。具体可结合社会主义新农村建设,采取适当撤村并点,开展村庄土地整理,促进向中心村和中心镇聚集,做好村镇规划,鼓励农民盖楼房,实行农村建设用地减少与城镇建设用地增加挂钩等措施。另一个关键工作就是还要因地制宜地发展各类乡镇产业。[3]

3.4 建立导向型的土地利益调节机制

在市场经济条件下要做好促进城乡建设用地节约集约利用,还须建立起合适的导向型的土地利益调节机制,既包括激励型土地利益调整机制,也包括约束型土地利益调整机制。调节的对象既包括各类实际用地主体,也包括政府这个供地和管理主体。对于各类实际用地主体,可通过制定优惠政策鼓励将利用程度较低的土地在符合城市规划条件下调整用途,做到有地优用;对工业、仓储等原以划拨方式取得的用地,调整为科研及其其他资金、技术密集型用地的,给予一定的优惠予以供地;鼓励原工业用地不断增强投入开发使用强度,实行经批准在原用地范围内新建、改建和扩建工业项目所增加的建筑面积,可以不再补缴土地出让金的措施;对依法取得的经营性用地,经依法批准增加建筑面积的,补缴土地出让金时给予优惠等等。对于开发区用地,可借鉴杭州等地的有关做法,建立地价与投资密度、土地产出率等指标联动的管理机制。对于政府这个供地和管理主体,通过提高新增建设用地土地有偿使用费标准和实行土地出让金收支两条线管理等方式,约束其随意扩大征地范围的行为,通过供地标准定额化,规范划拨或协议出让土地行为和范围;通过实行农村建设用地减少与城镇建设用地增加挂钩的政策,鼓励其积极开展村庄整治,促进农村集体建设用地节约集约利用,通过建立土地节约集约利用评价考核机制,提高有关行政主体开展促进土地节约集约利用积极性和主动性。

参考文献

[1] 周诚.土地经济学原理.北京:商务印书馆, 2003: 103-113