民事经济活动范文

前言：我们精心挑选了数篇优质民事经济活动文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

关键词：火灾自动报警系统设计；系统设备的设置；注意事项

中图分类号： S611 文献标识码： A

Abstract: today "people-oriented, life first", whether the design of automatic fire alarm system is reasonable and legal is particularly important to the buildings. This text introduces the processof the design of this system and some common problems during our design , and analyzes how to solve these problems.

Key words: Design of automatic fire alarm system; system settings; matters needing attention

1 引言

随着我国现代化建设的发展，对火灾的防范越来越被人们所重视。对消防系统要求贯彻的“预防为主，防消结合”的原则使得火灾自动报警系统越来越受到人们的重视。建筑内设计火灾自动报警系统最基本的理念是尽早发现火灾、及时报警、启动有关消防设施引导人员疏散，与水专业和暖通配合，联动控制相关消防设备，以控制和扑灭火灾。所以火灾自动报警系统的设计必须满足可靠性、稳定性等要求。

2火灾自动报警系统的设计过程

2.1判断民用建筑是否需要设计火灾自动报警系统

依据《建筑设计防火规范》（GB 50016-2006）第11.4.1条规定及《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95（（2005年版））第9.4.1、9.4.2及9.4.3条等规定。

2.2 确定报警系统形式

火灾自动报警系统的形式和设计要求与保护对象及消防安全目标的设立直接相关。正确理解火灾发生、发展的过程和阶段，对合理设计火灾自动报警系统有着十分重要的指导意义。根据《火灾自动报警系统设计规范》（GB 50116-2013）（以下简称《火规》）中相关规定，相比较98年版，取消了保护对象分级，但在《火规》3.2.1条中明确了火灾自动报警系统形式的选择。

2.3 火灾自动报警系统设备的设置

2.3.1 火灾探测器的设计

首先选择火灾探测器类型，一般最常用点型火灾探测器。以下简单介绍点型火灾探测器的设计过程：

1）选定火灾探测器的类型，一般常用的有感烟，感温探测器

2)常见的布置方法，探测器数量的确定：N=

式中：N――探测器数量(只)，应为整数；

S――该探测区域面积(m2)；

K――修正系数，容纳人数超过10000人的公共场所宜取0．7～0．8；容纳人数为2000人～10000人的公共场所宜取0．8～0．9，容纳人数为500人～2000人的公共场所宜取0．9～1．0，其他场所可取1．0；

A――探测器的保护面积(m2)，依据《火规》表6.2.2。

在探测器布置过程中需考虑梁高等障碍物对火灾探测器布置的影响。

2.3.2手动火灾报警按钮的设置

《火规》6．3．1条规定：“对于一般民用建筑，每个防火分区应至少设置一只手动火灾报警按钮。从一个防火分区内的任何位置到最邻近的手动火灾报警按钮的步行距离不应大于30m。手动火灾报警按钮宜设置在疏散通道或出入口处。”其设置部位应设置在出入口处有利于人们在发现火灾时及时按下的部位，安装方式为底距地1．3m～1．5m壁装，且应有明显的标志。

2.3.3 区域显示器的设置

根据《火规》6．4．1条规定，每个报警区域在条件允许的情况下设置一台区域显示器(火灾显示盘)；而宾馆、饭店等场所在每个报警区域都应设置一台区域显示器。当一个报警区域包括多个楼层时，可以在每层设置一台仅显示本楼层的区域显示器。区域显示器应设置在出入口等明显和便于操作的部位。安装方式一般为底距地为1．3m～1．5m壁装。

2.3.4火灾警报器的设置

设置部位：每个楼层的楼梯口、消防电梯前室、建筑内部拐角等处的明显部位，且不宜与安全出口指示标志灯具设置在同一面墙上，并在每个报警区域内应均匀设置。

声压级：不应小于60dB；在环境噪声大于60dB的场所，其声压级应高于背景噪声15dB。安装方式：一般为其底边距地面高度大于2．2m壁装。

2.3.5 消防应急广播的设置

消防应急广播的设置部位：走道和大厅等公共场所。

功率要求：公共场所的每个扬声器的额定功率应大于3W，在客房内设置专用扬声器时，扬声器功率不小于1W。

数量的设置：保证从一个防火分区内的任何部位到最近一个扬声器的直线距离不大于25m，走道末端距最近的扬声器距离不应大于12．5m。 在实际的工程当中扬声器之间距离一般直线距离不要大于20m，留有一定的余量。

播放声压级的要求：在环境噪声大于60dB的场所设置的扬声器，在其播放范围内最远点的播放声压级应高于背景噪声15dB。

2.3.6消防专用电话的设置

需设置直接报警的外线电话场所：消防控制室、消防值班室或企业消防站等处。

需要设置消防专用电话分机场所：发电机房、配变电室、消防水泵房、防排烟机房、配变电室、消防值班室、总调度室、消防电梯机房、计算机网络机房、主要通风和空调机房、灭火控制系统操作装置处或控制室、企业消防站、其他与消防联动控制有关的且经常有人值班的机房及避难层，其中避难层每隔20m设置一个消防专用电话分机或电话插孔。

安装方式：消防专用电话分机，应固定安装在明显且便于使用的部位，并应有区别于普通电话的标识。壁装时，安装在底边距地1．3m～1．5m的高度。

2.3.7 模块的设置

对于需要监视其运行，故障灯状态的设备需要设置I模块，对于不仅需要监视其状态，还需在消控室联动控制的设备，在其控制箱（柜）或配电箱（柜）处设置I/O模块。

模块的设置部位：按报警区域相对集中设置在本报警区域内的金属模块箱中。

3 注意事项

3.1无法实现“切非”或切错

消防控制室在确认火灾后，应能切断有关部位的非消防电源。“切非”是为了使火灾应急照明更可靠运行和保障消防人员的安全，该回路的配电开关应装设分励脱扣器，很多设计中虽然在火灾报警系统设计说明中提到了这点，但在配电系统图中并未表现出来，在要切除的配电回路开关中未装设分励脱扣器，以至于无法实施。

对于电梯配电回路是否要装设分励脱扣器？根据《火规》 4．7．1中规定：“消防联动控制器应具有发出联动控制信号强制所有电梯停于首层或电梯转换层的功能。”对于非消防电梯不能一发生火灾就立即切断电源，如果电梯无自动平层功能，会将电梯里的人关在电梯轿厢内，这是非常危险的。电梯应具备降至首层或电梯转换层的功能，以便有关人员全部撤出电梯。设计人员应根据建筑特点，先使发生火灾及相关危险部位的电梯回到首层或转换层，在没有危险部位的电梯，应先保持使用。所以对于电梯回路，配电回路可以不装设分励脱扣器，但应在电梯控制箱内装设I/O模块，监视电梯的运行/停止、正常/故障、开门/关门、所处层位等状态和指挥电梯按照消防程序运行。

3.2 与水专业的配合注意事项

常见问题：消防水池及水箱的水位信号、消防泵的电源及运行状况监控漏项。

根据《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001第11.0.5条中的规定我们可以得出，消防控制室(盘)应有显示压力开关、水流指示器、信号阀、消防水池及水箱水位、有压气体管道气压，水泵的正常/故障、以及电源和备用动力等是否处于正常状态，并能在消控室控制水泵、电磁阀、电动阀等的操作。

在报警平面和系统设计中，应明确设置消防水池及水箱的水位传感器，将其水位信号以反馈模块接入报警总线，当水位过低时向消控室报警。对于消防泵的电控箱内，要加设I模块接入报警总线，以监视消防泵电源的有/无，泵的运行/停止、正常/故障等状态，另加设I/O模块，由相应的触发信号直接联动控制消防泵。

3.3 与暖通专业的配合的常见注意事项

常见事项：防火阀、排烟阀的消防模块选择不正确，应当选用I模块的却选择了I/O模块，应当用I/O模块的却选择了I模块，可能导致需要控制阀门动作的却动作不了，不需要控制的却造成了浪费。

正确的做法应该与暖通专业充分沟通，认真了解防火阀，排烟阀的类型及其与消防风机的联动控制原理。一般对于70℃或280℃熔断直接关闭、不需联动控制的防火阀，排烟阀，应选用I模块。对于平时常开、火灾要求自动关闭或者平时常闭、火灾时要求自动打开的受控型风阀，则选用I/O模块，不能选用I模块，否则无法的指挥其动作。

3.4火灾探测器的设置注意事项

1）车库火灾探测器的设置

新《火规》在5．2．2条中明确了地库宜设置感烟火灾探测器，但是在以前的设计案例中一直最常用的是感温火灾探测器，这一思维必须改变。随着科学技术的发展，现在感烟火灾探测器的误报率极低，而根据新《火规》表6.2.2中可以知道，感烟火灾探测器的保护面积要比感温火灾探测器大得多。

2）未考虑梁高对其布置的影响

根据《火规》6.2.3条的相关规定，可不计梁对探测器保护面积的影响情况有梁突出顶棚的高度小于200mm时或者梁间净距小于1m时。其他情况均需考虑梁对火灾探测器布置的影响。在实际的设计过程中，特别针对地下汽车库，必须要和结构专业配合，要到结构的梁图，根据梁图布置结合建筑平面合理布置探测器。

3.5 模块的设置

根据新《火规》6．8．2条规定：“ 模块严禁设置在配电(控制)柜(箱)内。”此规范在老规范中无，但在新规范中直接升级为强条，所以务必在设计中增加相关设计说明。对于6．8．3 条：“本报警区域内的模块不应控制其他报警区域的设备。”则要求我们必须在设计当中首先要确定好报警区域，并在设计当中注意规避。

3.6消控室设计中容易被忽略的问题

依据《火规》3.4.3条规定：“消防控制室应设有用于火灾报警的外线电话。”但在设计当中经常容易被忽略，应在施工图中明确表示出来。还有常见问题是其他无关管线穿越了消防控制室。这与《火规》3.4.6 条：“消防控制室内严禁穿过与消防设施无关的电气线路及管路。”相违背，违反了本强条。

3.7 短路隔离器的设置

先前《火规》中对于短路隔离器并没有做出明确要求，但在新《火规》中3.1.6条：“系统总线上应设置总线短路隔离器，每只总线短路隔离器保护的火灾探测器、手动火灾报警按钮和模块等消防设备的总数不应超过32点；总线穿越防火分区时，应在穿越处设置总线短路隔离器。”此条文为强条，我们在设计过程中务必摒弃老思维，注意按新规范设计。

4 结束语

本文简单介绍了火灾自动报警系统的设计过程，并及在系统设计过程中容易出现的一些常见问题，并加以分析如何解决这些问题。由于2013版《火规》相对98年版规范，很多条文有了很大的改变，特别是强制性条文明显增多，很多老规范未涉及到的内容，新规范都予以补充，我们在设计过程不能一味按照自己的一贯做法，务必做到有依据的进行设计。

参考文献：

[1]中华人民共和国公安部.火灾自动报警系统设计规范 GB 50116-2013.中国计划出版社出版.2013

[2]中华人民共和国公安部.自动喷水灭火系统设计规范GB 50084―2001.中国计划出版社出版.2005

[3]中华人民共和国公安部. 建筑设计防火规范 GB 50016-2006.中国计划出版社出版.2006

[4]中华人民共和国公安部消防局. 高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95. 中国计划出版社出.2005

第2篇

关键词：城市环境景观设计， 民俗活动， 互动

Abstract: this paper, by "context to a margin of hair and regression analysis modern psychology, and explain the landscape design and folk customs activities effective interaction between the necessity, proposes the different forms of places in space to build strategy and the use of local conditions landscape of constructing elements has interactive landscape of the meaning type, and on the basis of the relevant interests of the main body of the research results further to planning and management, and nonprofit organizations, community participation and relevant public platform of exchange comprehensive demonstration.

Key words: the city environment and landscape design, folk activities, interaction

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

引言

现代信息社会拥有多元互动的网络环境，它无处不在、无时不有。在这样的背景下，城市环境景观设计就不仅是对静态的景点进行打造，更重要的是如何将景观设计与相关地域性活动（主要是民俗活动，因为地域性活动大多与民俗紧密联系）进行有效互动，以实现现代人具有强烈精神意义的体验性文化之旅。那么，为什么民俗活动需要渗透于城市景观设计？这具有深刻的美学与心理学基础。

一、互动的美学与心理学机制：

1、美学：“境域性缘发构成”说

我国文论与美论一向“重体悟感象、轻系统分析”。江业国教授认为在一定的缘由和境域中审美主客体之间互联互动激发了多种潜在的丰富而复杂的“美”，成为“昭示美好未来”、“形象地确证、肯定、净化、提升人的本质力量，促使主体超越现实存活状态，引发肯定性情感反应的信息”，最终让“美”得以凝结、升华并显现出来。在这样的情形下，“美”具有境域性，因为它是在主体与客体、理性与感性、共性与个性等错综复杂的关系中生成，也就是说“既联系于客体的感性特征、含蕴和意味，又联系于特定主体对对象的感性特征和意蕴的感悟和对人的理想存活状态的向往和追求”， 当主客体的互动不断延展变化，这时的“美”将呈现出动态性、开放性，并依据主客体中某个动因的转化而呈现差异，如社会历史情况、文化模式、受众的期待视野、接受动机及心境等因素都能直接影响“美”的生成。

2、现代人心理：导致体验性旅游的产生

现代社会的高节奏、高强度、高压力导致人们对现代性生活的“爱恨交织”，他们在纷繁的时尚中迷失了自己，形成对工业与机器“疏离感”情绪，渴求传统民俗生活中最朴实的“真实性”，从而达到浪漫的“怀旧”情结。这些都推动着人们对传统民俗生活的无限向往，催生了体验性旅游的产生。

所谓“传统民俗活动体验式”，一般理解为旅游过程中安排与景点主题相联系的具有参与性和地域性的民俗活动。这里所指的民俗活动一般要经过广大民众的认同和长期实践，具有强烈社会性和集体性的，大多以类型或模式的形态存在，它们在时间上具有传承性。现代新潮的旅游者认为，旅游不在乎静态山水，更多的是一种地域性生活方式的体验以寻求旅游心情的分享。因此，民俗文化活动越来越成为体验式旅游的核心内容。

中山大学王宁教授在“旅游体验的真实性反思(Rethinking Authenticity inTourism Experience) ”一文中提到：旅游者寻找存在真实性的过程中, 他们往往沉迷在由某种旅游活动所激发的自我存在状态里，它被旅游者主观地尝试着, 比如旅游中的民俗舞蹈表演，这种体验强调旅游者的“在场”与“参与”。

二、民俗活动作为题材引入城市环境景观设计

现代环境景观设计需要构建公众交互性和共享性平台。在具体设计中，要突破传统民俗活动在现代社会中不断萎缩的现实，让活动的空间和形式都得以延伸和扩展；另一方面，民俗活动在现在越来越开放时空大幕中又不断翻新，烙上时尚的印记，从而又影响着我们的设计；这样不断互动，形成周而复始的循环。在竞争越来越激烈的时代环境里，受众的心理需求显示出多层面、多维度，他们对“文化互动”的需求越来越强烈，因为他们渴求个性得到充分的尊重，并在审美体验中能获得更多的成功感与快乐感。这样，设计理念在与设计文本、设计师、受众进行广泛的互动，受众就能真切体验到互动探究所获得丰厚的感知与体悟。所以，研究受众心态、改善人与人之间的互动关系，构建科学发展、和谐发展、可持续发展的人生平台，已成为设计工作者关注的焦点。

1、从历史角度看必要性研究

自古以来，传统园林景观发展都受到民俗文化、宫廷文化和文人文化的深刻影响，仅仅是不同阶段受到不同类型文化的影响程度不同而已。这里以成都传统园林为例，造园主人多为中央政治关系不太紧密的退休官僚、士大夫等,而且成都远离与中国的政治中心,所以园林受皇家园林影响较少，而受当地的民风风俗影响较大，继而形成成都园林简朴淡雅的风格，正好与当地民间审美观颇为相似。

2、民俗活动对景观的互动影响

突尼斯利用本国土著居民的村落古迹、山洞住宅等民俗元素来发展旅游景观建筑。昆明云南民族村利用相关民俗景观建筑和园区展示了少数民族的风俗活动。由此，对民俗活动提供旅游景观开发丰富的题材，而旅游景观又反过来促进民俗活动的发展，两者相得益彰。

3、开发中出现的问题

我们理性地发现在过去的实践中我们对民俗文化活动资源作为景观设计的开发存在不少问题：局部利用得多，整体开发得少；单个展示得多，系统组织得少。资源的优势没有得到深层次发掘整理，停留在一种原始粗放型状态中，形不成流动着民俗文化情愫的旅游景观体系。现在迫在眉睫的是将民俗活动景观资源生活化、情节化和情感化，并切实体现在文化旅游景观体系的规划上。

三、运用多种景观元素打造具有互动意义的景观

第3篇

一、房地产经纪活动当事人之间的法律关系

房地产经纪活动当事人包括房地产经纪机构及其房地产经纪人员、房地产经纪业务委托人、交易相对人及其他相关机构。

房地产经纪活动当事人之间的关系依托房地产经纪服务产生，与交易当事人之间的交易法律关系相区别，房地产经纪活动当事人之间的法律关系可以称之为服务法律关系。房地产经纪服务法律关系存在于房地产经纪机构和委托人之间，主要包括委托关系、关系、居间关系等。

房地产经纪服务法律关系基于合同产生，适用于调整房地产经纪服务法律关系的法律依据包括《民法通则》、《合同法》等，规范房地产经纪服务当事人行为的法规主要是《房地产经纪管理办法》。

根据当事主体的多少，房地产经纪服务法律关系可分为双方关系和三方关系。值得注意的是，不管双方关系还是三方关系，房地产经纪机构必定为当事一方。房地产经纪人员虽然是房地产经纪活动的实质主体，但是我国法律不允许个人名义执业，所以房地产经纪服务合同关系中的“乙方”只能是房地产经纪机构，不能是房地产经纪机构的分支机构或者房地产经纪人员。为此，《房地产经纪管理办法》第14条也有明确规定“，房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用”。

1.房地产委托关系

委托是房地产经纪活动中最常见的业务关系，是产生、行纪、居间一切委托事务的基础。根据《合同法》第396条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”的规定，房地产委托可以定义为：房地产经纪机构受委托人委托，在委托合同权限内，有偿为委托人处理房地产交易相关事务的行为。在房地产委托关系中，委托房地产经纪机构为自己处理房地产交易事务的人称委托人，接受委托的房地产经纪机构称受托人。

房地产委托涉及房地产经纪机构、委托人、委托处理事物相对人的三方关系。房地产经纪机构受托人办理委托事务时，以委托人或者以自己的名义进行活动，代委托人与第三人订立房地产交易合同，依照委托人的指示参与并可决定委托人与第三人之间的关系内容。受托人处理事务的后果直接归于委托人。

现实中，房地产委托业务一般不单独出现。在存量房经纪活动中，往往与房地产业务或者房地产居间业务结合在一起，通常表现为房地产合同或者房地产居间合同签订；在新建商品房经纪活动中，房地产委托与房地产业务或者房地产行纪（包租、包售）业务结合在一起，通常表现为房地产合同或者房地产行纪合同签订；一般也仅限于代办性质的简单事务性工作，这种业务通常不收费或者收费很少。

相对于民法上的委托而言，房地产经纪活动中的委托有其特殊性。一是房地产委托事项有目的性，即为了协助或者促成委托人与第三人的房地产交易；民法上的委托标的是一般性劳务，不强调目的性和针对性。二是房地产委托一般是有偿的，因为房地产经纪机构是商事主体，有营利性，受托为委托人提供房地产交易相关服务应收取相应的服务费用；民法上的委托可以有偿，也可以无偿。三是根据《房地产经纪管理办法》关于房地产经纪服务合同的相关规定，房地产委托合同一般为书面的房地产经纪服务合同；《合同法》上的委托合同为非要式合同，现实中的委托大多情况下什么合同都没有。

2.房地产关系

房地产属于民法上的委托。根据《民法通则》第63条“公民、法人可以通过人实施民事法律行为。人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。被人对人的行为，承担民事责任”的规定，以及《城市房地产管理法》中的房地产经纪定义，房地产可以定义为：房地产经纪机构以委托人的名义，在房地产经纪服务合同约定的权限内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取服务费用的行为。

房地产涉及两方法律关系。一是房地产经纪机构与委托人之间的委托关系，房地产经纪机构行为的法律效果直接归属于委托人，委托人对房地产经纪机构的行为承担民事责任。例如，房地产经纪机构为委托人出售房屋，售房款直接归属委托人，房地产经纪机构不得从中隐瞒信息，赚取差价，同时委托人也对房地产经纪机构做出的承诺承担民事责任。二是房地产经纪机构与交易相对人之间的关系，房地产经纪机构以委托人的名义进行独立意思表示，对自己的行为承担连带责任。

目前我国只承认单边，即在同一宗房地产交易中，房地产经纪机构只能作为交易一方的人，不得同时兼作交易双方的人。因为人是对被人负责，代表被人的利益并维护其合法权益，在同一交易中双方利益相对，双边无法实现被人的利益诉求，同时也有违民事活动的公平原则。

根据委托人授权的不同，房地产分为开放式和独家，开放式就是委托人委托多家房地产经纪机构房地产交易事宜，谁先房地产交易成功，谁就获取服务费用。独家是委托人只委托一家房地产经纪机构房地产交易事宜。再进一步细分，独家又可以分为交易权共享的独家和交易权独权的独家。交易权共享的独家是指委托人只委托一家房地产经纪机构房地产交易事宜，同时保留自行成交的权利；交易权独权的独家是指委托人只委托一家房地产经纪机构房地产交易事宜，并放弃自行成交的权利。

相对民法上的而言，房地产经纪活动中的有其特殊性。一是房地产行为以促成委托人与第三人的房地产交易为特定目的，民事上的没有特定目的；二是房地产为有偿，房地产经纪机构完成服务事项要收取授权约定的服务费用，民法上的可以有偿也可以无偿；三是房地产关系确定一般签订书面合同；民事法律行为的委托，可以用书面形式，也可以用口头形式。

另外，房地产经纪机构和房地产经纪人员的关系也有的性质。房地产经纪机构和房地产经纪人员都是房地产经纪活动的主体，但房地产经纪机构是责任主体，房地产经纪人员是行为主体，二者之间也属于法律上的关系。《房地产经纪管理办法》规定了房地产经纪机构应当按照《劳动合同法》与所聘用的房地产经纪人员签订劳动合同，劳动合同确立的雇佣关系决定了房地产经纪人员是其所聘用房地产经纪机构的人，所以房地产经纪人员只能以房地产经纪机构的名义承接业务，不能以个人的名义承接业务、收取费用。同时，房地产经纪人员的服务行为结果直接归属于房地产经纪机构，但房地产经纪人员对自己的行为也负有连带责任，特别是对第三人的权益造成损害的时候。

3.房地产居间关系

根据《合同法》第424条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。房地产居间可以定义为：房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取服务费用的行为。

在房地产居间过程中，房地产经纪机构虽然与委托人存在委托关系，但是处于中间人的地位。无论何种居间活动，房地产经纪机构都不是委托人的人或交易当事人一方。房地产经纪机构作为居间人只是按照委托人的指示，为委托人报告可以与委托人订立房地产交易合同的第三人的有关信息，给委托人提供订立合同的机会，或者在交易当事人之间充当“牵线搭桥”的媒介，并不参与委托人和第三人之间具体的订立合同的过程，其角色只是一个中介服务人，只是在交易双方当事人之间起介绍、协助作用。

房地产居间根据房地产经纪机构所接受委托内容的不同，既可以是只为委托人提供订约机会的报告居间，也可以是为促成委托人与第三人订立交易合同进行介绍或提供机会的媒介居间，还可以是报告居间与媒介居间兼而有之的居间活动。所谓房地产报告居间，是指房地产经纪机构接受一方委托人的委托，搜寻交易相对人的信息报告委托人，从而提供订立房地产交易合同的机会；所谓房地产媒介居间，是指房地产经纪机构不但要向委托人报告订立交易合同的机会，而且还要进一步周旋于委托人与交易相对人之间，努力促成交易合同成立。无论哪种居间，只有促成房地产交易合同成立，房地产经纪机构才能取得居间合同约定的报酬。

相对于民法上的居间而言，房地产经纪活动中的居间有其特殊性。一是房地产买卖居间主要是媒介居间，因为房地产是特殊商品，房地产经纪机构只提供信息服务，委托人与交易相对人很难达成买卖交易，房地产居间活动中撮合成交的媒介服务必不可少。但是，房地产租赁居间一般是报告居间，因为房屋租赁合同相对简单，比较容易达成。二是房地产居间报酬的支付方不确定，可以是委托人，也可能是交易相对人，一般取决于惯例和谈判的结果；按照《合同法》，服务报酬应当由受益双方均摊。三是房地产居间关系一般是通过书面的房地产经纪服务合同确定，《合同法》则没有规定居间合同为要式合同。

二、三类法律关系比较