房地产行业审计范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产行业审计文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

关键词:房地产行业 年度会计报表 审计

随着中国市场经济的快速发展，房地产行业经营规模不断扩大，成为支持我国国民经济发展的主导产业，同时各地数量庞大的房地产企业也成为会计师事务所提供审计服务的重要对象之一。由于房地产行业不同于一般工商企业，其产品特殊、建设项目规模大、时间跨度长，且房地产企业审计报告一般情况下都会有诸如银行贷款之类的特殊用途，造成房地产行业审计风险较高，如何做好房地产行业年度会计报表审计工作，提高审计质量，降低审计风险，笔者结合多年房地产行业的审计经验，就审计中应重点关注的几个问题粗谈一二，以期对会计师事务所的同仁们在房地产行业的审计中能有所启发。

一、提前或推迟确认收入

以《企业会计准则第14号-收入》的判断标准为依据，同时考虑房地产的特殊性，房地产企业应在同时满足以下条件的情况下确认商品房销售收入的实现：

(1)商品房已完工且已取得政府相关部门的综合验收证明，并已交付业主使用；

(2)已签订商品房买卖合同；

(3)已收到与商品房有关的全部价款或者已按合同规定收到首付款，收到首付款的其剩余价款应预期能正常收回；

(4)商品房的建筑成本应能够可靠计量。房地产开发企业出于各种不同的需求，往往或提前确认收入或推迟确认收入，这就要求我们审计人员在审计中应细心认真，善于通过核对购房合同、销售清单等会计资料以外相关的业务资料判断其销售收入确认时间的正确性。

二、完工产品的成本结转不准确

房地产企业的成本结转相对一般工商企业具有其特殊性和复杂性，要求企业财会人员不但应具有较高的财务理论水平，更应对房地产行业具有较高的熟悉度，在多年的审计实践中，笔者发现由于企业财会人员水平参次不齐，加上部分企业出于人为调节利润的需要，房地产行业中的产品成本结转问题较突出，成本结转随意性大，甚至有个别企业按商品房销售收入的固定百分比进行估转成本，造成房地产销售成本严重失实，在此笔者将审计中遇到过的成本结转不正确的主要几种情况列举如下：

由于建设周期长，房地产开发企业的完工产品结算进度与账面发生的成本往往不一致，账面发生成本滞后，企业为了增加账面利润，一般会仅按账面成本结转完工产品成本，以达到少转开发成本的目的。

对房地产企业来说，预付账款大多数是开发成本的组成部分，但企业为了少转成本，往往以工程价款未结算为由将预付账款长期挂账。

对于较大的分多期开发的房地产项目，其配套设施一般会在后期开发建设，审计中应索取企业的配套设施预算资料，关注其配套成本是否预计并结转。

出于减少应缴土地增值税和企业所得税的考虑，部分房地产开发公司往往会通过虚开建筑发票而虚列成本，即通过“真票假业务”的列账增加开发成本以达到偷逃税款的目的。

三、税收问题

税收是国家对房地产行业进行宏观调控的主要手段之一，且由于房地产业税收的政策性强，涉及税种多且复杂，所以也是我们对其进行年度会计报表审计时的难点和重点。审计中我们可以重点关注以下几点：

(一)是否存在隐匿收入行为

房地产企业隐匿收入的通常做法有：一是对采取银行按揭方式销售的房地产其按揭收入不入账，不申报纳税；二是对其房屋、商铺、车位的出租收入不入账，不申报纳税。

(二)是否存在虚开建筑发票虚列成本问题

虚开建筑业发票是指在没有真实业务的情况下，到当地税务机关代开建筑发票或取得建筑公司虚开的建筑发票。企业只需支付营业税或者手续费，就可以获取金额巨大的票面金额，入账后就可以在计算企业所得税和土地增值税时得到更多的抵扣。这是一种典型的“真票假业务”偷税行为。

(三)是否存在未按规定预缴和汇算清缴土地增值税问题

欠缴、少缴土地增值税在房地产行业比较普遍，一是未竣工清算项目不按规定预缴土地增值税，二是已完工项目长期按未完工项目核算，不按规定到主管税务机关汇算清缴。

(四)是否存在捐赠、偿债、以房换地等行为未按规定缴税

根据现行税法的相关规定，房地产企业存在将商品房捐赠、偿债和以房换地等特殊房产转让行为时，应按视同销售处理，按规定缴纳相关税金。实际审计中，发现有房地产开发企业在做账务处理时往往通过往来账或者直接冲减成本，不确认销售收入，不申报纳税。

(五)是否存在少缴、不缴印花税的情况

印花税属小税种，企业往往不够重视，同时也是审计人员比较容易忽视的问题。房地产行业的印花税重点涉及以下两项：一是对建筑安装工程承包合同，应按“建筑安装工程承包合同”印花税税目来征税，其税率为万分之三，其计税依据是合同的承包金额或工程标的； 二是对房地产（预售）销售收入，则是按“产权转移书据”税目来征税，其税率为万分之五。

现阶段，我国房地产行业属于高利润行业，如果按照实际盈利进行土地增值税的汇算清缴，很多房地产开发企业都将面临需补缴巨额的税款，为达到少缴或不缴税款的目的，房地产行业几乎不存在主动进行土地增值税汇算清缴的情形，加上相关税务主管部门清缴力度不够，造成房地产行业中已完工项目长期不进行汇算清缴现象极为普遍。

针对以上房地产行业会计报表审计中容易遇到的问题，笔者认为最关键的一点是会计师事务所在选派审计小组时，要选派熟悉房地产企业开发经营和财务管理、熟悉相关的税收法规以及具有一定房地产业审计经验的注册会计师，运用更完善更严谨的审计程序和审计方法，将审计风险降到最低。

参考文献：

第2篇

Key words： real estate industry；earnings management；audit opinion

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）14-0109-03

0 引言

注册会计师出具的审计意见往往能给广大财务报告使用者传递关于报告真实性的重要信息，帮助相关利益者做出正确的决策。对于审计意见形成的影响因素的研究也引起了学者们的注意。而上市公司的盈余管理程度对审计意见出具的影响更是成为研究的一大热点。

近年来，我国房地产行业的发展在经历快速腾飞后也曾陷入一定程度的萎靡动荡。实行房地产调控第一阶段的2010-2011年时期，出现了交易量持续萎缩的低迷状态。2012年，调控进入了第二阶段，前期阶段调控成效的肯定与持续低迷带来的上涨压力，使得该年出现了较好的回稳状况。这种稳步回升的发展态势无疑为研究该行业相关经济问题提供了良好条件。

根据行业分类标准，本文选取房地产行业的150家上市公司作为研究样本，利用样本公司2012年度报告的财务数据实证分析了房地产行业的盈余管理程度对审计意见出具的影响。

1 文献综述

国内外盈余管理的研究现状：

1.1 关于模型的选择与建立

目前学界存在着多种盈余管理模型，包括Healy 模型（1985）、DeAngelo 模型（1986）、行业模型（Dechow and Sloan，1991）、较为盛行琼斯模型等。但随后又有研究显示，这些模型存在着不同程度的设定问题。总结回顾相关研究，本文认为，尽管琼斯模型被公认为是比较优秀的盈余管理检验模型，但为取得更理想的检验效果，需要根据实际对象和目的特定选择合适的模型。

1.2 关于研究结果

目前国内外关于盈余管理程度对审计意见类型的影响问题已有较多研究成果，但并没有一致结论。Bartov（2001）等人的研究结果表明，公司盈余管理程度越高，被出具非标意见的概率越大。Butler （2004）则认为，市场上被出具非标意见公司的应计利润为多出现数额巨大的负值，可能引起财务困境，审计师因为公司持续经营的不确定性出具非标意见，与盈余管理无关。Laura 等（2008）利用西班牙的数据验证了Butler的结果，但他们认为审计师出具非标意见是因为自身的保守性而不是企业持续经营的不确定性。

大量学者也对中国的情况进行了验证，选取不同的样本和研究方法，结果也不一致：李东平等（2001）发现审计意见与核心的盈余管理指标没有显著关系。章永奎和刘峰（2002）则发现上市公司盈余管理行为越厉害，越可能被出具非标意见，但同时大规模的会计师事务所会体现更严格的审计质量控制。

2 研究设计

2.1 研究概述

我国企业存在大量的盈余管理行为。这些盈余管理的结果往往可以反映在企业公布的财务报表中，而外部民间审计也将作为一种审核手段对财务报告的真实性完整性等起到重要的监督保障作用本文将研究的是企业盈余管理程度对注册会计师出具的审计意见类型的影响。基于研究目的，提出假设：公司当期盈余管理程度与审计师出具非标意见的概率不相关。

2.2 样本选择

本文研究的样本初步选择为根据CSRC行业分类指导选择出的174家房地产上市公司。为了保证所选样本公司之间能够进行各项指标的对比，对初选样本进行筛选剔除，最终获得了150个有效样本。本文使用的数据来自GTA国泰安金融数据库。对数据的处理使用的是EXCEL2010，变量的描述性统计及回归分析使用软件Eviews7.2。

进行变量的回归分析之前先对样本进行了描述性统计，结果如表1。

2.3 模型选择

本文以审计意见类型为被解释变量，以盈余管理程度为解释变量，并加入控制变量。因为被解释变量定义为虚拟变量故选择用Logistic模型为回归模型进行实证检验。结合行业的市场审计现状特点，参考各类文献中的模型建立后，最终为本次研究选用构建如下模型：

Audit=α0+α1EI+α2lnAsset+α3NARR+α4CR+α5DR

+α6+Big4+∈

模型变量解释：

①被解释变量：Audit为虚拟变量。如果审计意见类型为标准无保留审计意见，则Audit取值为0，否则为1（非标意见）。

②解释变量：如前文所述，正对我国上市公司盈余管理程度度量有多重方式，比如充分采用考虑风险的应记款项法；琼斯模型下较为复杂的应计利润法等。考虑到计量模型中对变量设置的尽量简单简明的要求，了解到房地产行业中重要的盈余管理手段为用非经常性损益项目来操纵利润，再结合到公司规模对非经常性损益的影响。本文采用了年度报告中披露的非经常性损益的绝对值除以总资产作为衡量盈余管理程度的指标。即：

EI为盈余管理程度，EI=年度非经常性损益绝对值/总资产

③控制变量：

LnAsset：总资产的自然对数；

NARR：表示加权平均净资产收益率；

CR：表示流动比率，CR=资产合计/流动负债合计；

DR：表示资产负债率，DR=负债总额/资产总额；

Big4：虚拟变量，如果审计师为国际四大会计师事务所则Big10为1，否则为0。

3 统计与回归结果

如表2所示，运用Eviews先求出了各个变量之间的相关系数以及相关性检验下的t统计量和对应的概率P值。接着运用Logistic回归模型回归结果如表3所示

4 结果分析

4.1 相关系数结果分析

①通过观察图二不难发现，2012年我国房地行业上市公司所属会计师事务所所出具的审计意见与盈余管理程度之间相关系数为正，大小为0.362593，初步判断可能存在较弱的正相关关系。

②相关检验下t统计量的值为4.685032，且概率P=0.0000，在α=5%，1%的显著性水平下P都很小，所以需要拒绝原假设，解释变量显著。这表明企业的盈余管理程与审计师出具非标准无保留标审计意见的之间有较弱的相关性而且是正的相关性。

③同时也可以发现该结果也表明控制变量之间与审计意见之间也存在着一定相关性，但可计算出方差膨胀因子VIF

4.2 回归结果分析

①首先观察模型总体的你和程度调整后的判定系数McFadden R-squared=0.535174，说明回归的结果方程相对较好的拟合和样本情况。总体的显著性检验P值：Prob（LR statistic） 0.000009也很小，可以通过显著性水平α=10%下的总体显著性检验，说明方程总体显著。

②观察回归结果图，可以注意到解释变量EI：盈余管理程度的参数估计结果约为18.66，t统计量值2.012842，对应t检验的概率值P=0.0441在5%的置信水平系可以通过Z的显著性检验（概率P=0.0441

③同时可以关注一下其他的变量：审计意见与控制变量净资产收益率在5%的置信水平上也呈现出显著负相关，（P=0.0049

第3篇

关键词：房地产行业 上市公司 非标准审计意见 影响因素

一、文献综述及问题提出

（一）文献综述

国外对非标准审计意见影响因素的研究较为全面，主要从被审计单位的规模、财务状况、其对会计师事务所的重要性、会计师事务所的规模和审计收费的角度进行研究。Mc Keown（2005）的研究结果表明：客户的资产规模越大，发表持续经营疑虑保留意见的概率越小。Mohammad 和 T.E. Cooke（2005）发现，那些处于财务困境的上市公司更容易得到非标准审计意见。De Angelo（2000）、Becker（1998）、Reynolds 和 Francis（2001）研究表明，规模较大的事务所对陷入财务困境的审计客户更容易出具非标准审计意见。Teoh 和 Lim（2005）认为审计费用显著影响审计的独立性。

国内对非标准审计意见影响因素的研究时间较短，研究的重点为被审计单位本身的特征，如公司治理、财务状况、企业盈余管理与审计意见的关系等。张俊瑞、董南雁（2006）研究表明，公司治理的总体质量优劣与审计意见显著相关。江岭（2008）研究表明，目前对我国上市公司审计意见产生影响的主要因素为上市公司的偿债能力、经营能力和盈利能力。章永奎、刘峰（2002）研究发现，被审计单位盈余管理水平与收到非标准审计意见的概率呈正相关关系。

综上所述，国内外学者对于非标准审计意见影响因素的研究有以下特点：（1）主要从公司治理、被审计单位财务状况和事务所三个方面进行研究；（2）大多数研究是对上市公司总体或制造业进行研究，对某些行业的特殊性考虑不足。

（二）问题的提出

本文通过对2005-2012年我国沪深A股上市公司审计意见类型的研究发现，房地产行业上市公司收到非标准审计意见的比例明显高于制造业的平均水平（如表1所示），因此，探讨房地产行业非标准审计意见的影响因素是必要的。

二、实证研究设计

（一）研究假设

本文的研究对象侧重房地产行业，因此主要从被审计单位方面提出假设进行研究，而对事务所方面的影响因素进行控制，假设如下：

公司治理方面：

第一大股东持股比例越高，其影响管理层编制不实财务报告的可能性越大，从而导致注册会计师出具非标准审计意见的可能性也越大。独立董事的力量越强，对上市公司经营业绩的监督能力也就越强。因此，这里预期独立董事比例对非标准审计意见影响系数的符号为负。

H1：第一大股东持股比例与非标准审计意见正相关。

H2：独立董事比例与非标准审计意见负相关。

财务状况方面：

H3：流动比率与非标准审计意见负相关。

房地产行业普遍存在着负债率较高的特点，而流动比率是短期偿债能力指标，流动比率越高，企业短期偿债能力越强，被出具非标准审计意见的可能性就越小。

H4：资产负债率与非标准审计意见正相关。

资产偿债率越高，企业的长期偿债能力越差，被注册会计师出具非标准审计意见的可能性就越大。

H5：净资产收益率与非标准审计意见负相关。

企业的盈利能力越高，说明企业经营状况就越好，因此企业被出具非标准审计意见的可能性就会越小。

H6：应收账款周转率与非标准审计意见负相关。

应收账款周转率越高，企业的营运能力越好，被注册会计师出具非标准审计意见的可能性就越小。

H7：成本收入比与非标准审计意见正相关。

房地产行业是高收入高利润行业，企业为了少缴纳土地增值税和企业所得税可能虚增开发成本，因此成本收入比越高的企业被注册会计师出具非标准审计意见的可能性就越大。

H8：预收款项收入比与非标准审计意见正相关。

房地产行业是一个比较特殊的行业，预收款项比较多且容易通过长期挂账达到非法目的，因此预收款项收入比越高的企业被出具非标准审计意见的可能性越大。

H9：其他应付款收入比与非标准审计意见正相关。

部分房地产行业存在着通过其他应付款这一会计科目进行虚假按揭融资情况，因此，其他应付款收入比越高的企业被注册会计师出具非标准审计意见的可能性越高。

H10：非经营损益与净利润之比与非标准审计意见正相关。

部分房地产企业存在着利用非经营损益操纵利润的情况，因此非经营损益与净利润之比越高的企业被注册会计师出具非标准审计意见的可能性越大。

H11：实际所得税率与非标准审计意见正相关。

房地产企业可能人为调节某些利润较大的项目，以达到延迟纳税或平衡纳税的目的。实际所得税是当期所得税（税率25%）经递延所得税调整后的税，当实际所得税率大于 25%时，则存在隐藏利润的可能性，因此被出具非标准审计意见的可能性更大。

（二） 变量选择与模型建立

模型建立：

y=α0+α1X1+α2X2+α3X3+α4X4+α5X5+α6X6+α7X7+α8X8+α9X9+α10X10+α11X11+α12X12+α13X13+α14X14+α15X15+b

其中b为随机干扰项。

（三）样本选取与数据来源

本文以2005-2012年沪深A股128家房地产上市公司（剔除ST股）作为样本，财务指标及审计意见相关信息来自国泰安CSMAR数据库。本文选择的数据分析软件为SPSS11.5 及EXCEL。

三、实证结果与分析

（一）描述性统计分析

由描述性统计分析可知，第一大股东持股比例均值为37.593，说明我国沪深A股128家房地产行业上市公司2005-2012年993个样本中普遍存在着一股独大的情况；资产负债率均值为1.688，明显过高，最大值为877.256，主要是个别公司的资产负债率太高，受个别极大值拉升的缘故；应收账款周转率、预收款项收入比和其他应收款收入比均值也明显偏高，受个别极大值拉升作用明显；非经营损益与净利润之比均值为0.623，标准差为6.217，说明样本公司中非经营损益占净利润的比例普遍偏高；实际所得税率均值为0.325，标准差为1.277，说明样本公司中实际所得税率普遍高于一般税率。

（二）Pearson相关性分析

相关性分析主要是研究变量之间的关联密切程度，通常情况下，如果相关系数大于0.8或小于-0.8，并且同时在统计学上具有显著性，那么可以认为变量间存在严重的多重共线性问题，需要把这些变量剔除。

如表3所示，有相关性的变量间相关性系数绝对值小于0.8，可以认为有相关性的变量间不存在多重共线性问题。

（三）Logistic回归分析

根据上页表4的模型估计结果，本如下分析：

1.第一大股东持股比例：第一大股东持股比率与非标准审计意见显著正相关，在10%的水平下显著，系数符号与预期一致，说明在房地产行业上市公司中股权集中造成的一股独大现象不利于提高财务报告的质量。

2.独立董事比例：独立董事比例与非标准审计意见正相关，符号与预期不符，影响也并不显著，可能的原因是我国独立董事制度建立不久，并且是由监管部门强制要求的，上市公司本身也许并没有设置独立董事的要求，独立董事不过是上市公司为了应付监管部门的“花瓶”而已，并没有起到保护中小投资者利益的作用。

3.流动比率：流动比率与非标准审计意见负相关，与预期符号相符，但影响并不显著，短期偿债能力可能并非影响房地产行业上市公司非标准审计意见的主要影响因素。

4.资产负债率：资产负债率与非标准审计意见显著正相关，在10%的水平下显著，系数符号与预期一致，长期偿债能力可能是房地产行业上市公司非标准审计意见的重要影响因素。

5.净资产收益率：净资产收益率与非标准审计意见显著负相关，在10%的水平下显著，系数符号与预期一致，净资产收益率是盈利能力指标，盈利能力越强的房地产行业上市公司被出具非标准审计意见的可能性越小。

6.应收账款周转率：相关性不明显。

7.营业成本率：营业成本率与非标准审计意见正相关，与预期符号相符，但是影响并不显著，营业成本率并非影响房地产行业上市非标准审计意见的重要因素。

8.预收款项收入比：预收款项收入比与非标准审计意见负相关，即预收款项收入比越高的房地产行业上市公司被出具非标准审计意见的可能性越小，且在10%的水平下显著，这与预期符号不符，可能的原因是预收款项比重比较大的房地产行业上市公司销售业绩较好，经营能力强，因此被出具非标准审计意见的可能性越小。

9.其他应收款收入比：其他应收款收入比与非标准审计意见负相关，影响并不显著，与预期符号不符，可能的原因是其他应收款比重越高的房地产行业上市公司经营能力越强，被出具非标准审计意见的可能性越小。

10. 非经营损益与净利润之比：非经营损益与净利润之比与非标准审计意见正相关，在5%的水平下显著，与预期符号相符，可见，不合理的盈余管理可能是房地产行业上市公司被出具非标准审计意见的重要影响因素。

11.实际所得税率：实际所得税率与非标准审计意见负相关，且在5%的水平下显著，与预期符号不符，可能的原因是缴纳企业所得税多的房地产行业上市公司依法纳税意识比较强，发生偷税漏税的情况比较少，所以被出具非标准审计意见的可能性比较小。

控制变量非本文研究重点，不做详细分析。

四、结论及建议

（一）结论

1.在房地产行业上市公司治理结构的影响因素中，第一大股东持股比例与非标准审计意见显著正相关，独立董事比例对非标准审计意见的影响不显著。

2.在房地产行业上市公司财务状况的影响因素中，资产负债率、非经营损益与净利润之比与非标准审计意见显著正相关，净资产收益率、预收款项收入比、实际所得税率与非标准审计意见显著负相关，其他指标影响不显著。

（二）建议

本文的研究对房地产行业上市公司、注册会计师、财务报告使用者、社会公众、政府监管单位和其他利益相关者都具有一定的意义。在上述分析的基础上，笔者提出如下建议：（1）房地产行业上市公司要进一步完善治理结构。目前在公司管理层控制的董事会中，独立董事基本上是由董事会自己聘请的。应该通过由一个独立于上市公司管理层的第三方来指定独立董事在公司中代表中小股东的利益的方法来改善我国的独立董事聘任制度。（2）降低注册会计师的执业风险。如果影响房地产行业上市公司出具非标准审计意见的因素比较多，注册会计师要谨慎接受业务委托，降低执业风险。（3）改善投资者的投资决策。根据本文总结出来的房地产行业上市公司非标准审计意见影响因素，一般投资者可以预测公司将来的审计意见类型，从而采取更好的投资策略来减少损失或增加收益。（4）强化政府监管。政府监管者可以通过影响房地产行业上市公司非标准审计意见的因素来帮助他们判断审计意见类型的合理性，有利于维持市场秩序。X

参考文献：

1.甘金秀.房地产开发企业审计应关注的几个问题[J].中国注册会计师，2005，（5）.

2.史倩.我国房地产行业上市公司审计意见影响因素研究[D].重庆工商大学，2008.

3.费爱华.非标准无保留意见的实证研究[D].重庆大学，2004.

4.唐越军，左晶晶.上市公司年报非标准审计意见与行业差异分析[J].产业经济研究，2005，（1）.

5.张俊瑞，董南雁.公司治理与审计意见：来自中国上市公司的证据[J].当代财经，2006，（11） .

第4篇

一、当前房地产业资金管理现状

房地产企业的资金链是以项目的融资为开端，经过项目的开发以及房子的交付使用，到项目的售后，其最终的过程是支付外部的融资成本，这几个过程形成了房地产行业循环反复使用，房产企业资金链的管理主要包括资金的筹措，资金的使用和资金的回流三个环节。在房地产生产过程中，需要吸收大量的社会物化劳动投入，势必要动用大量的人力物力，规模较大的住宅小区以及建筑物的建设资金大部分需要上亿元甚至更多，所以在整个房地产项目的开发过程中需要大量的资金支持，整个环节中必须保证资金链的良好运作。房地产项目资金环节是一个很长的周期，资金投入大，回笼慢，同时运营过程中会面临许多偶然因素的制约，包括土地投资市场、综合开发市场以及房地产销售市场，项目资金投入后需要经过各个市场的一次性的完整流通才能获得最终的利润。

二、房地产业资金管理存在的问题

我国房地产经营模式简单可以归纳为置地-建设-销售三个部分，建设时间、市场环境以及政府制定的行政法规等，无法进行有效的盈利预测，房地产开发企业的管理上存在着许多需要改进的方面，如公司治理结构，资金管理，工程财务管理以及整个项目资金账目的审计环节都存在不同程度的问题。

（1）资金管理存在漏洞

货币资金是企业变现能力最强的资产，可以用来满足企业生产经营中资金流动支付的需要，同时也是企业还本付息和依法纳税的重要保障，资金成本较高。此外，项目内部资金管理也很重要，如果某职位在财务管理上的权力较大，高度的资金集权会增大财务舞弊事件发生的概率。

（2）收入成本核算缺乏合理性

房地产企业的开发周期一般是一年以上，项目较大的工程甚至要3至5年的时间。这期间，资金的收效慢，就会发生企业的投入产出比例呈现出不合理的现象，大量的资金投入产生的费用无法与收入配比，需要注意的是，开发产品即便预售完毕，预售款项并不能确认是收入，房地产开发产品的成本载体是整个建设工程项目，项目销售单位却是单个楼层或者户型，单个楼层的售价与其成本自然就不是配比的。

（3）内部风险控制不当

虽然房地产开发公司大多依据国际管理经验设立了内部审计机构，但是成效却不大，主要原因是国内企业只模仿了内部审计机制的外形，设置了机构，却没有学到内部审计机制的核心，国内房地产企业内部审计机构往往没有财务审计实权，审计报表的审批还是在领导手中，高度集中的财务集权设置，让内部审计部门的工作内容大多流于形式，没有起到监督管理作用。

三、房地产业开发财务管理的建议

面对日益加深的金融危机，在行业、企业目标资本结构式管控财务风险的同时要防范资金断流底线，开创多元化融资渠道，加强企业大规模融资，遵守风险收益均衡原则，建立完善统一的财务系统，对财务风险进行合理预测和防范，对资金的管理做到物尽其用。

(1)完善企业目标资本结构

企业在建立资本结构时，要根据自身的发展规划和偿还能力确立融资目标，负债份额，债源分布，还债时间，将投资回收时间与负债时间长短期联合起来，防止还债集中到来。创建良好的筹资环境，降低资金成本，避免到期物理偿债的现象发生，有效防范财务风险，良好的融资环境能够促进企业吸收到更多的投资。

构建内部集团资金结算中心是解决资金矛盾问题的有效方式之一，各类单位在中心内开设收入户和支出户，通过资金预算管理，资金统筹管理，对资金进行有效的综合评估，挖掘资金潜力，降低资金风险，提高资金调度的准确性和及时性，将资金的预算、资金使用情况细化到每月每日，使得预算在不断变化中接近实际应用，为日后其他工程项目资金预算提高可行度和准确性的建议。有效的会计系统控制位企业提供了真实完整，有效可靠地资金流动信息，能够帮助企业做出正确的经营决策，及时制定风险防范措施，促进房地产行业资金链的有序运行。

（2）推进企业自身改善

企业自身要注重对项目开发可行性的研究，对项目进行开发背景、规模和经济形势进行全方位的研究，确定项目后，对市场供需情况、工程预算以及政策法规进行全面分析，确定项目资金链能够稳定持续的拓展。

银行借贷已经不能满足日益变化的房地产行业需求，房地产行业不能局限于当前的融资方式，除了传统借贷和风险投资以外，还要借助上市融资、信托投资的方式，注入优质资产，形成多元化融资资金链，提高项目资金流动性。

在审计控制方面，现代内部审计已不再是单一的财务审计，其功能已经逐步扩展到了经营审计领域，侧重对企业资产的安全、政策法规的遵循情况跟的内容控制，有效的财务审计能够对财务经营过程中的资金使用舞弊情况，财务风险预警情况进行及时准确的预报。要保障审计功能发挥作用，要严格遵照财务审计制度，实习财务分权制度，利益先关的领导、部门不能干涉审计部门的结果，加强内部审计部分的独立性，积极发挥企业内部审计管理监督作用，从而为房地产企业资金使用的安全性提供保障。

第5篇

关键词：房地产；税务稽查

一、房地产行业税源构成

房地产行业是现行税制下缴纳地方税收的第一大产业，包括12的税和2的额外的营业税、增值税、土地增值税、契税、土地增值税、车船税、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税、城市维护城建税、教育附加费、地方教育附加费。根据现行税法，只有当房地产企业在房地产企业出售原材料将支付。旅行税由保险公司征收，不属于税务检查的范围。除税务机关检查检查外，由税务机关征收税款，检查缴纳税款的机关将征收水利建设资金、价格调节基金、残疾人就业保障基金和工会基金。

二、房地产行业特点决定其税务稽查的特殊性

（一）经营周期长，税务监管困难

大多数的房地产开发项目，特别是在开发项目的北方地区，受气候因素的影响，从开始到完成，往往超过一年，加上前期项目审批和销售后，有的项目甚至几个会计期间完成的项目，土地征用、开发、销售全过程的。税务检查往往难以介入房地产行业的性质后，从项目的开始，它为企业提供了肥沃的土壤，甚至逃避税收递延纳税，税务机关控制企业成本核算收入每个时期都不容易，难度增加税收审计调查[3]。

（二）供应链长，会计核算复杂

房地产开发行业从项目、土地收购到开发和销售，涉及9个环节，是一个越来越复杂的过程。特别是在房地产开发部门，建筑成本会计根据不同的产品开发可能会更复杂。企业可能会通过虚列的手段进行成本避税等，如果税务稽查人员对建设和安装的专业知识是稀缺的，这将是很难看到的问题。另一方面，很多房地产开发公司还没有开发出一个项目，开发一个项目已经开始另一个项目开发。通过对工程项目成本的混淆，使企业在进行税务稽查时，难以对每一项目的成本进行划分，增加审计的难度。

（三）涉及监管部门多、涉及税种多

由房地产局、建设局、国土局、规划局从多部门销售的研究和开发，发展房地产业，监察审计局，更多的相关信息，证据是困难的，但也提供证据的真实性的保证。在现行税制下，房地产行业涉及12个税种。除营业税（最早在2015增值税）外，企业所得税、土地增值税、土地使用税、土地税、物业税、税收等都涉及房地产业和非常有特点的行业税收。特别是，土地增值税清算引起了广泛的争议和关注，而且房地产行业在税务检查有重大的困难。

（四）地域性强，各地法规政策、执法尺度不统一

房地产开发行业强大的区域限制，和当地的法律和法规，执法标准不能完全统一。例如，房地产企业将开发成地下车库或车位出售长期使用权，是否应为租赁资产确认，如果按租赁行为，房地产税将收取等问题，各省的具体规定是不一样的。对这一地区的一些省份还没有明确的规定，使得税务稽查执法人员的自由裁量空间变大。

三、对房地产税务稽查的建议

（一）建立健全房地产税务稽查的相关法制

一般来说，中国的税收法律制度立法层次低，许多授权立法，税收法律体系不完善，制约了房地产税收检查的发展。一是税法立法层次不高，地下法律效力的问题。当税收行政法规、规章等部委相关法律冲突时，按照法律优先的原则，税法可以作为执法的基础，执法人员不能提供法律保护。二是税收法律文书太多，自由裁量权过大，税法中存在矛盾，给税务稽查带来衍生风险。目前我国正处于经济发展的转型阶段，为了适应经济的发展，在法律、法规文件的形式只具有指导作用，具体实施措施的制定，由税务机关和地方政府各部委和地方在税收法律的形式规定，导致内部冲突，但也造成了当前税务系统复杂的情况。税务稽查执法往往是很难找到一个强有力的法律依据，为审计人员带来执法风险。三是为了规范房地产行业税收太小，只有一些规范性文件对房地产企业的形式颁布的法规部门是杯水车薪，财务人员，会计舞弊，处罚应设置没有设置太低的书书。这些制约房地产行业税收稽查的问题，亟待解决。因此我们国家要加强立法，让税务人员稽查时有法可依。

（二）建立稽查和管理的信息共享，与房地产一体化系统接轨

房地产综合系统是实现房地产企业开发产品的有效的税务监督税务机关，并建立和房地产管理信息系统。房地产系统集成是实现“以票控税管理、税源监控、网络比对、税收政策的综合管理”的管理，根据“通知”的规定，“国家税务总局关于房地产税收的文件管理系统集成管理实施中的一些问题，结合对房地产税源管理发展的实际情况。房地产综合系统信息传输机制，实现彼此的信息共享，税务登记和税源数据库文件的建立，从根本上把握以前主动房屋产权交易，是对税收和房地产行业之间的资源共享的信息平台。建立共享房地产税收检查和房地产税管理信息是实现检查，检查房地产信息管理软件集成平台，实现对接。在房地产税收稽查的选择过程中，根据房地产企业的房地产销售数据集成系统，分析和比较了企业的税收情况，确定了重点企业的检查。在房地产税检查的检查过程中，准确了解企业销售房屋的产权登记和签订合同，确定房地产企业的真实销售，从而解决收入问题难以准确验证。

（三）加强省市两级房地产税务稽查，实现一级稽查

省、市税务稽查机构对房地产行业的税务检查。为了避免重复检查的房地产企业，浪费资源，增加税务检查的强度。应取消县（区）局的检查机构，并建立审计制度，两省。根据房地产企业分布结构的来源，将县（区）局检验机构纳入省、市检验机构体系，一批专业设立检验机构，检验人员部署省适当的检验局，市和全检力，与全省水平，和城市检验机构。省、市检验制度，将为房地产行业分类考试的实施提供前提和保障。分类机制的实质是解决专业分工问题。也就是说，通过分类机制，打破原有分工的行政区划的审计分工格局，代表经济分工和行业属性，以及企业规模规模，对审计部门布局的性质进行划分。具体来说，“分级”解决方案，明确了省和市审计局的职能任务垂直分工；横向划分分类，以解决和明确各级专业检查局的职能的任务。

总结

总之，房地产行业税收稽查工作，反映了关系的统一与特殊性之间的矛盾。审计工作的统一性，也应遵循税收法律法规，遵循会计准则和其他有关法律、法规的规定。特殊性体现在，由于其行业的特点，其检查方法，检查思路有不同于其他行业。因此，针对行业的税务稽查，我们应该从行业的特点出发，从企业的角度进行分析，总结出一种更有效的审计方法和思路。

参考文献

[1]董恒. 房地产行业税务稽查研究[D].吉林大学，2014.

[2]王伟一. 房地产业地税稽查分析系统的设计[D].吉林大学，2014.

第6篇

【关键词】房地产泡沫；金融风险；防范措施

自1998年我国开始推行商品化的住房以来，对我国房地产行业起到了极大的促进作用，也正是因为房地产行业的蓬勃发展使得其对国民经济的积极发展起到了至关重要的作用，从目前的情况看来，房地产行业已经发展成为中国国民经济的核心部分。通过金融危机的冲击后，中国房地产价格却依然居高不下。那么，这是否意味着中国房地产泡沫的存在，而又该如何防范房地产金融蕴含的风险，是否需要救市等等都是值得业界关注的热点问题，对其研究具有极大的理论和现实意义。

一、我国房地产泡沫成因分析

1.土地资源稀缺

房地产行业就是指从事房地产开发投资与经营的行业，一切围绕着土地而发展。而由于土地本身就是一种有限的、不可再生的稀缺性资源，基本不可能存在多次补给的情况。然而，目前我国房地产行业的整体发展势态良好，这一方面使得房地产行业对土地的需求不断提高；另一方面，土地资源也在逐渐减少。这使得两者之间形成的矛盾变得越发明显。

目前，我国城市化的发展进程已经来到了至关重要的时刻。土地资源除了可以为地方经济发展带来一定的助益，同时房地产开发商还可以通过土地投机获利一定的利益。基于此，房地产开发商都会通过各种途径进行“圈地”操作，为自己储备更多的土地。当整个经济大环境发展到一个节点，房地产开发商就会将土地以高价转让，或者自行开发这些土地，然后进行疯狂的炒作。也正是因为这一现象，使得有限的土地资源在这一循环交易中价格不断上涨，最终土地的价值远远高于其实际价值，房地产泡沫由此产生。

2.房地产投机

出土地资源稀缺外，房地产投机也是房地产泡沫的形成的主要原因之一。一般情况下房地产投机是与预期、非理性等因素相互影响而发生作用的。房地产市场主体对未知的房地产价格上升趋势进行过高的预期，然后不断地购买、储存，让人们仅仅看到房地产市场昙花一现的繁荣。而这也为房地产泡沫的形成埋下了伏笔。在这一系列的过程中，常常会出现“羊群效应”，这一效应是由于房地产市场的不确定性以及不对称信息所导致的，房地产的投资者或者消费者在预期与决策过程中思想、行为趋同的行为。关注我国房地产市场的相关新闻报道便可以看见在我国的一些大中型城市中常常就会出现“羊群效应”的现象，例如排着长队去买房便是这一现象的基本体现。投机的环境一旦成熟，房地产价格便会慢慢的超越原本的房地产市场价格，其收益也存在许多不确定因素，而是由房地产的投机交易来直接决定。

二、房地产金融风险的防范

1.加强个人住房贷款的管理

房地产金融风险中的个人住房贷款问题已越来越突出，也受到了社会各界的关注。目前，我国个人住房消费贷款的总量还在不断增大，而其于城市居民的个人利益存在着密切关系。因此，加强个人住房贷款的管理，是防范房地产金融风险的重要手段之一，其主要内容有：

第一，明确个人住房贷款的审查程序和标准，然后以此为基础建立相应的信用登记制度；第二，健全个人住房贷款的担保制度，对于居民第二套住房的贷款比例和额度进行严格的控制，与此同时要加强担保执业机构的业务监管工作，对贷款风险进行有效的防范；第三，要严格遵照个人住房贷款利率政策，严禁擅自提高或压低个人住房贷款比率的行为发生；第四，严格评估贷款抵押物实值，在此过程中要严格执行贷款额与抵押物实值比例不得超过80%的规定，对于“零首付”贷款购房现象应该尽量规避。

2.建立健全的法律制度

对房地产行业建立健全的法律制度是规避房地产出现金融风险的最有利的保障手段。对于目前我国房地产金融领域的立法的整体情况来看，这些法律制度的建立相对来讲还是比较滞后的，缺乏实践性和科学性。笔者认为，应该尽快的完善房地产行业的法律法规，以加强行业的风险防范：第一，出台专门的金融机构资金监管的规定和办法；第二，修改和完善《担保法》、《保险法》，进一步完善房地产金融行业的个人信用制度以及担保体制，希望能够对信用方面的立法完善有所助益；第三，进一步完善和明确我国的《证券法》的内容，并进一步明确房地产相应部门所对应的法律制度，对房地产抵押贷款债券的发行和转让制度、房地产投资基金制度以及房地产企业上市、退市制度等等进行完善和补充；第四，对于现有的财产保险制度也需要进一步的完善，适当的将住房抵押保险的种类进行扩充，修改那些不符合实际的内容，对保险费的金额进行科学的评估，从而明确缴费方式以及关于退保的规定。

除了金融业法律法规的完善外，还必须细化房地产行业的法律制度，将房地产行业与金融业的法律制度进行有机地结合，以期有效地促进金融市场与房地产市场的协调发展，尽最大的努力去防范房地产业出现的金融风险。

3.建立全方位的监管体系

首先，外部监管体系的建立。所谓外部监管体系就是指通过人民银行、银监会和审计部门来对房地产行业进行监管，通过这一方法仅可能最大程度的强化监管细节，使得监管能够发挥其最大效果。此外，在这一外部监管体系中，审计部门对房地产金融机构的财务收和经营效益的审计也起着至关重要的作用，能够有效地督促商业银行实事求是的按照金融方针政策去执行相关规定，用这一方式来保证其收支活动的合法性。然后，会计师事务所以及审计事务所也是这一体系的重要组成部分，聘请专业的会计师或审计事务所对其进行一些列的审计，保障相关信息的准确性。

其次，行业内部监督系统的建立。在房地产行业内部监督系统中，地方政府应该给与房地产金融机构一些适时的正确的引导，为房地产金融机构提供一个良好的沟通协调环境，为行业内的相互监督起到一定的帮助作用。

最后，外部评估约束系统的建立。对房地产行业内部与外部建立监管监督体系的同时，还应该利用评估系统对房地产金融机构的信用等级进行评定并公布评级，这一方法能够让社会公众都参与到房地产金融风险度的监督之中。

4.建立健全房地产风险评估机制

一方面，建立健全房地项目开发风险评估机制。我国的金融企业应加强对房地产项目开发评估体系学习和对风险评估专业人才的招聘，对房地产项目的市场前景、管理能力、运营能力、财务能力和营销能力等进行全面评估，结合申请人的信用等级来测算该项目的风险度。若出现房地产项目风险度较高的情况应该审慎发放贷款，将风险降至最低。

另一方面，建立健全的贷款户资信评审制度。我国金融企业已经初步建立了信用等级评级制度，但实际上还存在许多不足之处。因此，可以通过引进 “6C”原则以加强资信评估。

三、结论

房地产泡沫与金融市场存在着密不可分的共生关系。这也就是说如果房地产价格出现上涨的情况，金融机构的资金就会通过各种渠道进入房地产市场，从而促进房地产价格继续上涨；反之，金融机构的资金则会退出房地产市场，让房地产价格继续下降，金融危机也随之产生，极不利于国民经济的稳定发展。而防范房地产金融风险要从抑制房地产泡沫入手，只有找出问题的症结所在并对症下药，才能取得最大的成效。只有进一步加强房地产金融监管监督体系，才能最大化的防范我国的房地产金融风险，对我国经济的发展起到保驾护航的作用。

参考文献：

[1]潘石屹.房地产市场中存在的风险[J].金融研究，2010，（4）

[2]易宪容.房地产金融风险到底有多大.中国房地产信息网，2011，（4）

[3]程瑞华.未雨绸缪防范房贷风险.《金融时报》，2010.6.12

第7篇

一、房地产行业会计信息失真的原因

导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。

（一）会计法规制度和会计法规尚不完善

我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。

（二）房地产行业监督机制不健全

房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。

（三）房地产行业会计人员自身素质较低

总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。

二、房地产行业会计信息失真的治理对策

（一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系

会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。

（二）强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制

一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。

（三）提高房地产行业会计人员的素质，建立一支过硬的会计队伍

房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育，让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念，全面提高自身的综合素质。首先，要实行会计人员持证上岗制度，强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理，完善他们的从业制度，严格遵守会计人员的从业和任职资格条件，由专门的机构定期考察。其次，要加强财务会计人员的业务培训，特别是计算机知识的普及，改变传统的单一的会计工作方式，转变为现代的全面的工作方式，逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合，并能与国际接轨。最后，要适当提高会计人员的经济地位，保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来，将其会计职能充分发挥。

随着社会经济的发展，会计工作越发重要。房地产行业会计工作只有提供可靠的、真实的会计信息才能为经济管理服务。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象，要治理这一现象需要较长的时间，只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下，才能彻底解决好会计信息失真的问题。

参考文献：

1、方璇.企业会计信息失真问题研究[j].安徽农业大学学报(社会科学版),2007(4).

2、关雪.企业会计信息失真及审计对策[j].辽宁科技学院学报,2007(4).

3、啜华.会计信息质量与财务约束机制研究[j].财会通讯,2009(2).

4、李益婧.会计信息失真的原因及防范对策的思考[j].吉林工商学院学报,2010(1).

第8篇

关键词：企业内控控制；房地产；内控管理

中图分类号： F275.2 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2017）02-16-2

0 引言

随着我国经济进入新常态发展模式，房地产行业也进入了挑战与机遇、出新与守正、转型与坚守并存的新常态时代，房产的刚性需求是房产行业可持续增长的先天优势，但房地产已告别了那种“只要做房地产，就能暴富”的初级阶段。因此解决新形势下房地产企业经营过程中出现的问题，不断进行企业内部控制体系的创新改革，加强企业内部管理、降低企业经营成本，延续企业的竞争优势，才能够更好地适应残酷的市场竞争环境。本文主要对新形势下的房地产内控控制存在的问题进行了阐述，认为只有不断地加强企业内部管理、及时地处理企业运行出现的问题，才能促进房地产行业发展的良性循环。

1 新形式下房地产内控控制存在的问题

1.1 房地产行业内控控制体制不完善

房地产行业建立完善的内控控制体系是促进企业发展的理论指导基础，目前，在我国房地产行业中普遍存在内控控制制度不够健全，其控制环境、控制程序以及会计系统等方面都没有进行体制的完善，未能形成完整的企业内控控制管理系统。由于企业内部的控制体系的不健全对企业信息完整性、准确性以及真实性都造成了一定的影响。

1.2 房地产行业的风险评估环节薄弱且缺乏执行力

随着传统住宅面临拐点，企业围绕不同地产业态进行多元化，在企业运行过程中其内控问题逐渐引起重视，尤其突出的是房地产市场的各种风险问题。第一，房地产内部的风险评估体系制定不够完善，针对市场中的风险未能达到有效的风险预警，从而无法进行有效的应对。第二，缺乏企业内控控制的意识，其中民营企业中缺乏执行力较为明显，目前在多数企业管理者并未对企业内控控制作出全面的认识，忽视了完善企业内控控制体系的必要性及重要性，导致了企业内控控制缺乏执行力并且加大了企业经营的风险[1]。

1.3 企业内部监督缺乏管理

企业内部开展经营活动的有效基础保障则是严格的监督管理机制，在我国大部分房地产企业中，基本都不具备完善的监督管理机制。第一，房地产企业中并未建立完善的监督管理机制。第二，企业内部的审计部门缺少其职能应具备的独立性，从而导致其在企业中未能发挥出有效的部门性能。第三，房地产企业缺乏内部监督管理的执行力，使部分工作、政策未能得到有效落实。

1.4 房地产企业内部人员综合素质不统一

我国房地产企业的工作人员普遍存在着综合素质高低差异明显的现象，从而使其对企业中内控控制的相关政策及政策执行的领悟存在较大差异，企业内控控制的执行主体的综合素质未能满足企业发展的实际需求，其主要体现在专业知识掌握程度与思想觉悟同企业发展实际需求的矛盾关系，同时因其缺乏一定的执行力度对企业管理水平也造成了一定不良影响[2]。房地产市场易受外部环境的影响，当下房地产企业工作人员掌握的知识水平已满足不了新形势下房地产企业发展的要求，本质上为房地长企业工作人员未能对建立企业内控控制的必要性和重要性有足够的认识，其思想觉悟有待提升。

1.5 营销策划和项目建设以及服务流程较分散

在房地产行业在收获高利润的同时也承担着高出普通行业几倍的风险，基于较高的利润及大规模的市场需求，导致房地产企业忽视了对项目的建设、成本控制以及营销策划等流程的重视，部分地产企业因利益等因素忽视了完善并优化企业内部的业务流程，在新常态地产发展模式下，这些“忽视”都将扼住企业命运的喉咙。在我国目前的地产行业中，主要包括住宅地产、商业地产以及工业地产三种。针对住宅地产企业基本以客户的需求作为导向，投资较为成熟，同时建立了完善的决策流程。而后两者也在打破传统，进入新的多业态化的商业地产及产业地产模式，绝大多数企业并未建立必要的业务流程及客户满意的策略，忽视了客户价值和其对企业的忠诚度。其项目的运作仅仅依靠企业高层管理者的商业头脑，缺少有效的数据支撑和科学严谨性。

2 新形势下房地产内控控制问题的解决对策

2.1 完善房地产行业内控控制体系

完善房地产企业内控控制制度和企业治理结构是实现企业内控控制的前提条件，这则需在传统房地产业控制体系的基础上进行不断的创新，根据房地产企业的实际特点与未来发展的需求，建立并完善企业内控控制体系。其主要针对企业层面与业务层面两部分建立内部控制体系，根据业务流程的不同设定对应的内部控制。此外，加强建设企业治理结构，强化各职能部门的功能作用，例如，董事会、经理层以及监事会等[3]。将企业的监督权与执行权、决策权进行分离，形成制约关系。

2.2 建立内控控制的考核激励制度

房地产企业建立合理的考核激励制度能够充分激发企业人员工作的积极性，特别针对内控控制人员。所以，通过完善的综合评价体系，对企业经营的定期生产效益和内控控制进行科学合理的考核及评定，再结合定性分析和定性分析，建立明确的问责和奖惩两者结合的机制，以“逢功必奖、逢过必惩”为考核的原则，充分激发企业人员工作的积极性。

2.3 完善企业监督机制并强化执行力

建立完善企业内控控制体系需要各部门及全体员工共同参与，是一项系统化的工程，为保证企业能够有效实施内控控制要采取以下措施。第一，应建立内控控制的监督制度，同时制定监督房地产经营活动过程的方案计划。第二，加快企业内控控制的落实进度，有效发挥内控控制的效果，提升审计部门的职能作用，以期发挥监督管理的功能，进而实现审计监督的目的，审计机构是企业落实内控控制较为重要的部分，企业中需要通过审计部门有效地对内控控制制度进行监督和评定，从而充分发挥审计机构的监督作用[4]。第三，通过申请注册会计来审计内控控制，合理评估企业内控控制运行设计、缺陷以及风险并提出意见，企业在结合意见进行完善企业内控控制的体系，从而确保满足企业发展需求。

2.4 建立企业员工培训机制

房地产企业内控控制体系的行为主体则是企业内部员工，加强员工进行内控控制体系的培养对该体系的有效实施具有重要意义。企业内控的强弱对其控制工作有着直接的影响，内控控制所处的环境优良是企业顺利开展经营活动的前提条件，它不仅隶属于文化的范畴，更是机制的体现。提升企业控制工作人员的综合素质主要针对其思想觉悟和内控控制的知识的培养，这则需要通过企业定期进行关于内控控制专业知识及体系的培训，开展关于内控控制管理内容的交流活动，促进企业人员思想觉悟的提升，激发其主动学习的积极性，进而实现企业控制人员综合素质的不断提升，加强工作责任感的建设，从而提升整体企业管理水平。

2.5 建立内控控制风险预警机制及应急处理机制

因房地产行业的市场存在的风险较大，为避免发生重大的经济损失应建立相应的风险预警机制及应急事件处理机制，对企业内部管理的弱项环节进行科学的动态分析，结合企业自身的实际情况并分析企业会计环境，通过结合定性和定量的方式，定期并不简短的进行企业中经营行为信息的收集工作，预测并量化企业中可能出现的重大风险。同时结合企业制定的战略配置规划资源，进行监测突发事件并建立完善的预警体系，以期能够有效地对突发事件的性质与类型进行快速识别，及时对突发事件实行应急处理，促进企业良性经营并有效降低经营的风险。

3 结语

综上所述，加强房地产企业内控控制对地产行业的可持续发展具有重要意义，房地产行业易受外部因素影响。所以，针对不断变化的房地产市场，应对企业内控控制体系进行不断完善并在此基础上创新，提升企业风险管理的能力并有效促进地产行业的可持续发展。

参 考 文 献

[1] 赵丽.房地产企业内部控制存在的问题与对策探讨[J].财经界（学术版），2014，10（16）：67-68.

[2] 吴惠贞.房地产管理部门内部控制中的问题与对策[J].中外企业家，2014，12（27）：103.

第9篇

[关键词]房地产 审计 特别风险

房地产行业近年来的高速发展,使其成为我国经济的重要支柱产业。越来越多的房地产公司成为会计事务所的重要客户,同时随着房地产大规模的跨地域扩张,公司的管理幅度迅速加大,企业业务间关联的复杂性急速增加,以及房地产企业的优胜劣汰进程加快,对注册会计师的专业能力、审计经验都提出了新的要求。本文结合多年的房地产审计经验,着重讨论在房地产企业审计中,注册会计师必须关注的审计风险。

一、法律风险

房地产业涉及众多利害关系人,包括投资者、债权人、购房人、供应商、政府监管机构等。所以约束该行业的法律法规相当多,如果房地产企业稍有不慎或未按法律规定进行房地产开发,很有可能遭受法律方面的惩罚。所以在审计中应关注以下法律风险:

1、房地产企业开发项目未取得合规证件

房地产企业开发过程中主要证件有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。注册会计师审计中应重点关注(1)《建筑工程施工许可证》取得时间,按规定房地产项目只有取得《建筑工程施工许可证》后才允许开工,但较多房地产企业在资金压力较大的情况下,往往提前开工以提前实现销售条件;(2)《商品房预售许可证》取得时间,按政策规定,房地产企业在未取得《商品房预售许可证》前,不能以任何名义向客户收取款项。

故审计中应关注证件取得时间与开工、销售收款时间是否相符,以确定房地产企业是否存在违规开工建设、销售的情况。若有,则必须考虑企业因违反规定而可能遭受的处罚,并考虑对报表的影响。

2、法律诉讼风险

房地产建设中主要涉及主体施工方、材料供应商与开发商的经济关系。在现场施工过程中,由于重大工程变更、各种无法预料的情况(如遭受经济危机,导致工程停工)出现后,双方很有可能在事项补偿金额上达不成一致,被审计单位通常不会对部分义务进行反映。

所以审计中应关注合同的履约情况,必要时到现场核实重点工程进度。注册会计师若发现未按合同约定付款,则必须进一步确认是否存在争议,同时做好与被审计单位律师的沟通,以判断相关事项是否得到准确报告或披露。

3、交房及办证风险

房地产企业对业主的重要义务有(1)按售房合同约定时间,将符合合同标准的商品房交付业主;(2)按售房合同,在约定的时间完成产权备案。故注册会计师在审计中还应关注交房及办证中,被审计单位是否存在的违约行为,若违约是否按售房合同约定合理预计了赔偿费用。

二、税务风险

房地产企业主要的税务风险来自三方面,一是企业所得税,二是土地增值税,三是个人所得税,注册会计师应予以关注。

1、企业所得税风险

所得税风险主要来自商品房交付后,房地产企业以成本不能可靠计量为由,不及时结转收入、成本,导致人为调整某些获利较大项目的所得税清缴时间,达到延迟纳税或平衡纳税的目的。

2、土地增值税风险

土地增值税风险主要来自商品房交付后,房地产企业以未实现100%销售不符合土地增值算主动清算条件为由,不计提已实现销售部分的土地增值税,造成报表反映不实和税务风险。

3、个人所得税风险

房地产企业薪酬在各个行业中处于领先地位,部分房地产企业为减少关键管理员工的个税负担,采用费用报销等多种途径进行逃税。故注册会计会在审计中应重点关注不合理的礼品、服装、房租、会议费等大额支出,尤其关注费用报销较集中,票据报销经手人是关键管理员工的费用。

三、资金运作风险

1、不恰当使用贷款资金风险

房地产业是资本高度集中的产业,据统计,上市公司的房地产企业负债率在40%-80%之间,负债中较重要的部分则是银行贷款,房地产开发贷款都是固定资产投资贷款,贷款资金属于专款专用,不能跨项目、跨地区使用。但目前房地产企业是多项目、全国化开发,房地产企业主观上会尽可能的把受限贷款资金转为可自由支配资金,以提高资金使用效率和经济效益。所以注册会计师审计中应关注被审计单位不恰当使用贷款资金的风险,对违反贷款合同约定,注册会计师应考虑由此可能导致的银行罚息和提前收回贷款对报表的影响。

2、骗取银行按揭贷款风险

客户的按揭贷款是房地产企业的重要资金来源,部分房地产企业在销售不理想、资金紧张的情况下,会采取假按揭以骗取银行按揭贷款资金。故注册会计审计中,应重点关注按揭购房客户、首付款收缴的真实性,以判断被审计单位是否存在骗取按揭贷款的事项。

四、持续经营风险

在房地产行业高速发展的同时,房地产企业的优胜劣汰进程加快,企业之间的分化重组加剧,所以注册会计师应重点关注被审计单位以下方面的风险,来判断房地产企业的可持续经营能力。

1、财务支付能力

财务支付能力是房地产企业持续经营的前提条件。注册会计师应重点关注被审计单位是否有重大到期未偿还的工程款、材料款或银行贷款,且该种状况处于持续状态。

2、新项目生产资料土地的获取能力

第10篇

一、房地产行业会计信息失真的原因

导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。

（一）会计法规制度和会计法规尚不完善

我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。

（二）房地产行业监督机制不健全

房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。

（三）房地产行业会计人员自身素质较低

总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。

二、房地产行业会计信息失真的治理对策

（一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系

会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。

（二）强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制

一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。

第11篇

关键字：房地产 会计信息 失真

一、影响房地产行业会计信息失真的成因

会计信息失真就是指会计信息对它的使用者而言失去了真实客观性，它可以分为主观会计信息失真和客观会计信息失真。客观会计信息失真是指由物价指数变动、币值变动，会计原则之间不协调导致主观方法介入等客观因素导致的会计失真。一般说来，会计人员无意识的失误也被称为客观的会计信息失真，它是无法避免的。主观会计信息失真是相关人员由于利益驱使而人为制造的会计信息失真。导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。

（一）会计法规制度和会计法规尚不完善

我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。

（二）房地产行业监督机制不健全

房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。

（三）房地产行业会计人员自身素质较低

总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。

二、对房地产行业会计信息失真的治理办法分析

（一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系

会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。转贴于

（二）强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制

一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。

（三）提高房地产行业会计人员的素质，建立一支过硬的会计队伍

房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育，让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念，全面提高自身的综合素质。首先，要实行会计人员持证上岗制度，强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理，完善他们的从业制度，严格遵守会计人员的从业和任职资格条件，由专门的机构定期考察。其次，要加强财务会计人员的业务培训，特别是计算机知识的普及，改变传统的单一的会计工作方式，转变为现代的全面的工作方式，逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合，并能与国际接轨。最后，要适当提高会计人员的经济地位，保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来，将其会计职能充分发挥。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象，要治理这一现象需要较长的时间，只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下，才能彻底解决好会计信息失真的问题。

参考文献：

第12篇

关键词：营改增 房地产企业 内部控制 保证措施

在我国的税收制度中，营业税和增值税是两个十分重要的部分，税收体制的不完善、不合理造成我国增值税在流通等环节无法形成完整的、合理的、科学的链条。为了适应新经济发展形势和市场经济的要求，我国开始实施“营改增”税制改革。随着我国营改增在各行业中的稳步推进，房地产行业实施营改增也已全面铺开。从具体的实施情况来看，房地产行业不论是在税率方面，还是在进项税额的抵扣方面都发生了重大变化。可见“营改增”的实施对于房地产行业而言正面临着重大的挑战，房地产企业的财务管理工作也将会由此而受到巨大影响。内部控制作为房地产企业财务管理中的重要环节必须与时俱进、审时度势，认真研究房地产企业在实施“营改增”后的变化，加强内部控制工作，以此来保证房地产企业各项工作的顺利、健康、有序开展，为促进房地产企业进一步发展奠定基础。

一、房地产企业内部控制现状及问题分析

我国在借鉴西方经济发达国家关于内部控制框架的基础上，结合我国的基本国情设置了适合中国经济发展的《内部控制规范――基本规范（试行）》，这也是我国最权威、最具影响力的内部控制标准，更是我国上市公司进行内部控制活动的基本依据。随着经济的发展，我国又出台并颁布了《企业内部控制应用指引》《企业内部控制评价指引》《企业内部控制审计指引》等三大配套指引措施。房地产行业作为一个高风险、高收益的行业，国家十分重视其内部控制及发展状况，并先后多次采取宏观调控政策。可见，房地产业在多重危机面前面临着高利率、难贷款、资金流断裂等风险，这就要求房地产企业内部必须通过完善的、良好的内部控制、风险管理措施以保证企业的正常运营。

（一）房地产企业内部控制环境令人担忧

良好的内部控制环节是企业的相关人员防范风险、处理风险的基础环节，它不仅对企业战略发展目标的制定、业务活动的组织、风险的识别评估及处理等有着重要影响，更是对房地产企业的控制活动、各职能部门之间的信息沟通、监控活动的设计与执行等产生着重要影响，亦是保证房地产企业内部控制顺利实施的基本要素。但是，就目前我国大部分房地产企业的内部控制环境的营造来看，问题还十分明显，例如：有的企业过分信赖职工自身的高素质，对员工缺乏道德风险的培训与教育，对企业内部目前的管理现状盲目自信，最终导致房地产企业内部组织结构不完善、一些必要的部门缺乏设置、缺乏内部控制活动；再例如：有的房地产企业在人力资源管理上存在问题，员工晋升空间少、激励机制匮乏，这不利于员工的自我提升、不利于员工工作效率的提升；还有的房地产企业文化建设不到位，上至单位的领导层、下至普通员工都缺乏企业文化意识，单纯依靠制度进行企业治理。

（二）房地产企业内部风险评估机制不健全

随着近年来我国对房地产采取的多重宏观调控政策的实施，我国房地产行业所面临的行业环境、市场环境、政策环境等呈现出多样化的发展和变化趋势，很多企业在应对风险与把握机遇之间难以平衡，使得管理者面临新的问题。再加上我国房地产行业属于资金密集型行业，每一项目都涉及巨额资金，而这些巨额资金基本都来源于各种金融资本市场，这也就对我国房地产行业的资金内部控制、资本结构风险内部控制等提出了较高的要求。另外，房地产的建造过程专业技术性很强，房地产建造的价值计量极端复杂并需要具备专业的造价人员操作，这也对房地产企业的内部控制能力提出了较高的要求。风险评估量化指标难以制定，定性方式的模型难以准确选取及应用也是房地产企业面临的主要问题。而且，面对企业面临的风险，很多房地产企业的领导层并未加强风险防范意识，对各部门经理的考核机制尚不健全，这些都为经营风险的产生提供了机会。

（三）房地产企业内部控制活动有待完善

内部控制活动是保证房地产企业内部控制实施的重要手段，更是控制风险的最佳操作手段。但是，就目前房地产企业内部控制活动的现状来看，还存在明显漏洞。例如：房地产企业的员工严重缺乏不相容职务分离意识，对企业内部业务活动的规范性还缺乏管理机制；对企业内部的固定资产处理不及时，这不便于企业内部资产信息的及时更新；企业在制定全面预算制度时并未将企业所面临的实际问题考虑在内，并缺乏预算变动的空间，特别是在预算的执行中更是缺乏有效的激励与考核机制；业务流程虽然较为完善，但是在实际工作中缺乏严格执行，为风险的发生提供了温床。

（四）房地产企业内部监督缺失

目前我国房地产企业内部审计监督部门不健全，有的房地产企业虽然建立了内部审计监督部门，但是在执行过程中却流于形式例如：有的房地产企业的整体监督活动基本是由各部门的负责人通过零散的方式展开的，监督与控制活动缺乏整体性、系统性、科学性、规范性；有的房地产企业缺乏对管理层的监督导致管理层营私舞弊现象严重；有的房地产企业以结果导向作为监督的主要方式，导致企业的监督活动明显滞后。

二、“营改增”后房地产企业内部控制的加强与优化措施

2016年5月1日起，我国“营改增”扩大了试点范围，并将房地产行业涵盖其中，这一举措全面推动了我国房地产行业正式迈入增值税时代。“营改增”后我国房地产行业应从以下几个方面采取措施加强内部控制。

（一）加强对员工的培训，完善房地产行业的内部控制环境

一直以来，我国房地产行业执行的是营业税，因此，房地产企业内部财务内人员、领导者、普通员工等对增值税相关的法律法规、会计处理等工作还认识不足。因此，这就要求各房地产企业必须根据自身的实际情况，加强对本企业内部员工的培训，要求相关人员尽快掌握增值税的计算、账务处理、纳税申报和相关的税务筹划等知识和理论，为内部控制的实施营造良好的内部控制环境。例如：可以组织企业内部人员进行集中学习、自学，组织相关人员对所学知识进行考核，使相关人员尽快熟练掌握相关的知识，并能够与企业内部的实际情况进行正确地、合理地、综合地运用，从而为避免企业内部可能出现的财务核算风险、行政事务风险、经济业务风险、承担法律后果风险等奠定基础。

（二）树立风险防范意识，加强对纳税风险的控制

增值税业务是一项较为复杂的业务，对于增值税专用发票的领取、保管、使用等环节都必须严格按照相关法规的规定执行，特别是针对进项税额抵扣环节，一定要满足抵扣的要求，一定要杜绝偷税漏税行为的发生，为房地产企业避免承担法律风险提供保障。例如：加强对增值税专用发票的领用、保管、使用等环节的控制，严格按照增值税专用发票的使用规定执行。再例如：房地产企业还必须加强对员工风险防范意识的提升，要求相关员工必须严格遵守法律制度，坚决杜绝出现虚开、伪造、非法出售、非法购买增值税专用发票等事件的发生。

（三）加强业务流程控制，完善房地产企业内部控制机制

在实施“营改增”后，房地产企业的相关业务流程发生了转变，为了确保房地产企业各项业务的顺利实施，各房地产企业就必须根据增值税管理的相关要求不断加强对业务流程的完善和控制，以实现内部控制机制的完善。例如：为保证事先控制环节的顺利实施就必须尽快完善企业内部的会计制度；为保证事中控制完善性，就必须尽快改进、完善房地产企业内部的信息化处理系统和流程，通过程序化设计保证会计处理的严格、规范、科学；为保证事后控制的完善性，房地产企业应按照相关规定加强事后监督与审核，以此来保证每一笔业务、每项工作都有专人负责，避免各种差错的出现。

（四）加强制衡与监督机制的构建，完善房地产企业的内部监督环节

在实施“营改增”后，房地产行业的很多上下游行业都有所涉及，形成了完整的增值税抵扣链条，为确保企业确实降低税负，在制衡及监督机制构建上，企业各业务部门既要协同合力，又要不相容岗位相分离，业务发生后取得增值税专用发票，财务部确实负担起审核职责，同时，加强内部审计机构的建设，并保证内部监督机构的独立性、权威性；房地产企业还应该不断拓宽内部监督举报的渠道，为广大群众提供举报的途径。

总之，“营改增”为我国房地产企业的发展带来了新的机遇和挑战。我国房地产企业必须紧跟时展步伐、与时俱进，以此为契机，加强内部控制制度的建设与完善，加强企业文化建设，提升企业风险管理能力，为保证房地产企业的健康、稳定、可持续发展保驾护航。

参考文献：

[1] 张伟巍.营改增后房地产企业的税务筹划[J].当代经济，2015（17）：26- 27.

[2] 吕连菊.浅析营改增对企业财务管理的影响[J].会计之友，2015（16）： 89- 91.

第13篇

关键词：投资性房地产；会计准则；会计政策；影响

近年来，随着我国社会经济的不断变化发展，带动了房地产行业的迅猛发展，国内房地产价格持续攀高，给房地产开发商带来了极大的经济利益和社会效益，也给投资性房地产的进一步建设扩展注入了新的动力。与此同时，新会计准则的颁布实施也给投资性房地产的会计政策造成了较大的影响。现本文简要概述投资性房地产及现行会计政策的相关情况，并就我国当前会计准则对投资性房地产会计政策造成的影响进行研究和探讨，从而更好的促进我国房地产经济与市场经济的持续协调发展。

一、投资性房地产概述

（一）投资性房地产的定义

所谓投资性房地产，即是指房地产开发商为了使房屋固定资产不断增值或获取房屋的租金而实行的一种以获利为目的投资性的地产开发活动。

（二）投资性房地产的特点

投资性房地产相较于其他普通地产项目而言，具有显著投资收益的特点，具体特征主要包括两个方面，即：①对外出售，即主要是就房屋的土地使用权进行出租并获取收益后再进行买卖；②单独计量，即其会计科目具有独立性，并进行单独会计核算。

（三）投资性房地产的范围

目前，我国规定投资性房地产的类型范围主要包括有：已出租的建筑物、已出租的土地使用权以及准备增值后转让的土地使用权。而自用房地产、仓库类房地产等均不属于投资性房地产。

二、会计准则对投资性房地产会计政策的影响

目前，我国现行的会计准则已经对投资性房地产的概念、标准、范围以及会计科目等作出明确的规定，对投资性房地产的会计计量以及会计核算也提出了新的要求。具体包括：

（一）对会计计量模式的改变

现行会计准则的实施，使投资性房地产企业改变了原先的会计计量模式，采用一套新型的计量模式――公允价值模式进行相关会计工作的处理。公允价值模式的实施需要一定的必要条件，例如，投资性房地产项目的辐射地区具有较为充分、活跃的房地产交易市场，从而使企业能够更加及时、全面的获取真实、有效的房地产价格信息等，以便于更好的调整企业的投资行为，提高投资收益。

（二）对会计核算的改变

会计核算的改变也是现行会计准则对投资性房地产会计政策作出的一项比较突出的影响。它规定投资性房地产在进行相关会计核算工作时必须要对前提条件进行严格的明确，而后才能进行会计确认，从而使投资性房地产企业能够更加真实、全面的对行业总体资金的优势进行科学、准确的评估，确保投资性房地产企业的投资利益，推动企业平稳、健康、良性的发展，也有利于促进房地产投资市场的经济稳定。

（三）对企业价值同税收之间的关系的改变

目前，我国现行的会计准则对投资性房地产造成的最大影响即是企业价值同税收之间关系的改变。它不仅是对两者之间的关联性进行了简单的调整，而是从根本上对投资性房地产企业的经济链结构以及投资收益模式进行深入的改变。公允价值模式的改变，对原先传统成本核算模式下的资产摊销以及折旧费进行取消，以实际支出计入账面价值，从而降低了账面资产利润的损失，避免抵消税收情况的发生，但也同时会减少投资性房地产企业的实际经济收益和价值。

三、会计准则下加强投资性房地产会计工作的措施

针对当前会计准则对投资性房地产会计政策造成的影响，在今后的工作过程中，企业可以通过采用如下方面的措施来进一步强化会计工作的效率和水平。具体措施如下：

（一）加强对会计准则的重视

投资性房地产企业要通过教育宣传、知识讲座、工作座谈等途径，加强会计人员对现行会计准则的学习和理解，提高他们对会计准则相关要求和标准的重视，使他们能够更加全面、熟练的利用新会计准则对企业的财务资金活动进行会计核算处理，从而更好的完成新会计准则在投资性房地产行业中的有效推行，促进和提高投资性房地产企业会计工作的质量和水平。

（二）构建完善会计管理制度体系

各投资性房地产企业要以新会计准则为指导，结合国家颁布的相关法律规定和自身的实际发展情况，积极构建起一套科学、完善、合理、有效、全面的会计管理制度体系。其主要制度内容通常包括：财务管理制度、物资采购制度、财务预算制度、会计核算制度、资产盘点制度、独立审计制度、考核评价制度以及风险防范制度等，从而使会计管理制度更加符合当前投资性房地产企业的发展需要。

（三）加强财务风险的防范

投资性房地产企业在进行地产投资过程中，要注意对相关财务风险的防范和控制，使其能够在实现提高经济效益目标的同时，降低和避免财务风险的发生。要加强财务风险防范机制的建立和完善，树立风险防范意识，明确风险承担者的责任，不断完善和控制相应的财务管理制度和行为。同时，还要加强对企业资金结构的改革调整，根据房地产投资的实际情况和市场需要严格对财务工作的深入调整和改革，重视财务杠杆在投资性房地产行业中的积极作用和约束机制，从而有效降低投资性房地产企业的财务风险。此外，企业还要积极提高业务盈利能力，加强对投资行为的管理控制，通过商业保险、社会保险等活动实施对财务风险的转移，从而更好的减少和降低投资性房地产企业的财务风险。

（四）大力加强会计内审管理

投资性房地产企业要大力加强对财务工作在各方面、各环节的内部审计管理工作，通过制定相应的管理制度和规范，加强财务内审工作的独特性和权威性，全面对投资性房地产企业的财务会计活动以及行为进行监督和审计，严格审计会计标准和科目规范，及时对财务工作中出现的错误和潜在的隐患进行预测处理，以减少和降低财务报表中的错误或误差，避免造成投资性房地产企业不必要的经济损失。

（五）提高会计人员的职业素质水平

在投资性房地产的会计管理工作中，人员的素质水平和职业能力决定着财务工作能否顺利、有效的开展和落实，因此，各投资性房地产企业必须要加强对会计人员的职业培训，根据当前本企业会计人员的实际情况，通过采取定期培训、讲座、深造等方式，不断强化会计人员对投资性房地产行业理论知识、管理模式以及新会计准则要求等方面的认识和学习，不断培养和提高会计人员的专业技能、素质水平和道德修养，从而积极打造一支专业素质强、业务水平高、职业道德优秀、综合实力强的专业性、高素质人才队伍。

（六）加强对行业金融体系的完善

政府要积极地建立和完善投资性房地产的金融市场体系以及担保体系，根据投资性房地产的行业需求，努力建设一个多层次、多渠道、多方法的金融资本市场。同时，还要进一步深化改革中小投资性房地产企业的行业市场，逐步放松对企业在债券、贷款等方面的限制，积极维护和管理投资性房地产的金融市场秩序，从而有效提高投资性房地产行业的正规化、法制化、系统化和有序化发展。

四、结语

现行会计准则对投资性房地产的会计政策有着较大的影响，对投资性房地产的建设发展有着密切的联系，因此，房地产企业要加强对会计准则的重视，提高投资风险防范，加强市场监督和管理，从而更好的促进投资性房地产行业的改革发展，使投资性房地产能够更加平稳、良性、可持续的建设发展。

参考文献：

[1]黄艳芝.新会计准则对投资性房地产会计政策的影响[J].市场研究，2014 （09）：68-69.

[2]付晓英.论述新会计准则对投资性房产会计政策的影响[J].赤子（上中旬），2015（03）：129-130.

[3]于云鹤.浅谈新会计准则对投资性房地产会计政策的影响[J].财经界（学术版），2015（24）：179-180.

第14篇

通常资金集中管理采用的模式不外乎有三种，即总部统收统支的模式、总部拨付备用金模式和财务公司模式，纵观我国房地产行业集团资金集中管理模式主要采用的是总部统收统支的管理模式，如万科集团资金管理模式，是在万科总部成立财务管理部和资金结算中心两大职能部门，直接归董事会管理。各地区公司开立、核销账户，必须先向资金结算中心发起申请、经其审批、方可核算，最后资金结算中心备案。将地区公司项目预收款在当月规定日期划转预先设置好的资金账户统一管理；地区公司对外支付土地出让金等金额大的资金时，先由地区公司经办部门发起申请，按照预先设置的审核权限利用网络和信息化办公，由集团总部结算中心统一支付，这样便于集团财务核算，提高资金利用率。

二、资金集中管理模式的优势

1.资金集中管理能够更好的促进市场经济的发展，房地产行业由于涉及多个领域，尤其是就业领域，关系着社会的和谐、稳定，加资金集中管理促进各地区重点关注工程项目质量、进度等工作，资金筹措、支付等事项则由集团公司解决。免除了地区公司支付大额工程款所需资金等后顾之忧，资金集中支付保证了地区公司工程的进度、质量；在年末更是房地产行业资金需要量而且高度集中的时期，集团公司资金部门会提前根据预收款金额，合理统筹根据预算安排资金支付情况，足额及时支付。不仅能提高房地产开发商的品牌而且促进了进城务工人员、合作供应商的积极性，更有利的促进经济发展、社会的和谐。

2.资金集中管理能对企业的资金进行科学有效的配置、降低财务管理成本，提高资金利用率。通过设立专门资金管理机构或者组织对整个企业的资金进行监控或者进行有效的安排，能够提高财务管理的专业化，促进资金的运作效率。一方面集团集中资金管理利用便捷的网络和财务信息化平台，可以大大减少人力资源成本以及设备成本以及单据的传递成本，另一方面资金管理的目标在于站在企业战略高度上对企业的资金管理进行系统管控，集团按照各地区预先制定的预算进行统一的资金安排、管理，进行集团整体投融资运营，集中管理严格按照财政部出台的内部控制应用指引等执行，加强了企业内部控制等流程科学设置及企业现代化管理。

3.对资金进行集中管理是企业应对金融市场环境的有效措施和必然要求。企业资金科学管理为企业快速发展奠定了坚实基础，随着经济全球化和一体化的高速发展，资金管理不仅受国内金融市场影响，而且不断的受国际市场影响。目前我国的企业正越来越与整个世界接轨，如万科、绿地、雅居乐等大型房地产商，近年纷纷在国外市场研究、开发、销售自己产品，企业资金量不足的企业很难在国际市场立足，采取的措施就是积极在国际金融市场上市融资，或者让国际金融公司控股等，企业资金集中管理，有利于企业整体规划，合理安排资金的运用，能够降低运营风险，加强管理。

三、资金集中管理模式的几点建议

1.房地产行业作为我国的支柱产业，随着我国改革开发的不断深入和市场经济体制的不断健全，也极大的促进了房地产行业的健康、良性发展，但是在发展过程中，需要国家进一步完善房地产行业的法律、法规，尤其是金融市场的监管，资金集中管理无疑为房地产企业资金管理提供了一个新模式，也需要国家进一步建立、健全完善房地产行业的各项制度，为房地产行业提供更好的法律环境。

2.集团资金集中管理需要企业加强预算的制定和执行工作，企业在进行跨地区进行开发，就必须详细做好市场调研和前期准备工作，然后进行充分论证和结合企业的资金库存量来进行是否当前时期进行投资等，就要求企业扎实的做好预算的编制、执行工作，执行力不严，就对导致资金量投资、融资等决策的失误，给企业造成损失，房地产资金集中管理模式就要求企业做好预算工作，强化预算管理，为资金集中管理提供正确的金融决策。

第15篇

关键词：房地产企业;内部控制;风险管理

中图分类号：F27 文献标识码：A

收录日期：2015年1月26日

一、前言

继2013年国五条颁布及国家对房地产行业宏观调控的不断增加，房地产行业在高盈利数年之后，开始步入销售停滞、成本增加、融资困难等一系列问题。虽然多数城市放开限购政策，房地产企业进行各种打折促销活动，仍然无法完成销售目标。房地产行业进行平缓发展时期，无法单纯的凭借买地、盖房、卖房来实现自身的持续增长。此时，为保持房地产企业的良性运转，经营管理显得尤为重要。从传统模式向现代企业管理过度，加强内部控制制度建设是实现现代企业制度的内在要求。2012年以来，所有主板上市的公司已经开始开展内控体系建设。加强房地产企业内部控制，是房地产企业谋求自身发展的基本要求，也是确保房地产企业两性化经营的必然要求。

二、我国房地产企业内部控制存在的问题

（一）企业内部控制意识淡薄。房地产行业在近年的高速发展之下，已然成为各行业羡慕的高利润行业，各行业争先加入到房地产高利润的大军中。我国多数房地产企业的领导者更多关注的是销量、利润，缺少对内部控制制度建设的关注。多数房地产企业不了解内部控制的重要性，耗费大量的人力物力，单纯把工作重心放在工作岗位的设置和公司制度、财务制度的建设上，这种设置和建设无法完善企业管理。缺乏对内部控制的了解，没有正确理解完善的内部控制制度在保证工作正常进行下，可以确保企业内部资料的完整性和真实性，对资产的流动也起到顺畅的作用。因管理者对内部控制不重视，导致很多房地产企业虽然建设内控制度，但是在执行上力度不够，缺乏专门负责人对内控执行进行管理监督，没有很好地应用内控制度，应付了事，使得内部控制没有发挥作用。

（二）企业内部控制制度不完善。我国房地产企业的内部控制制度不科学、不健全，主要体现在以下几个方面：小房企几乎没有建立内部控制制度，内部控制工作无据可依，没有成文;部分房企虽然建立了内部控制制度，但是不完善，只包含内部控制的部分要素，没有包括全部，大多缺乏监督审计程序，缺乏总体制衡和协调机制;还有许多房地产企业内控目标不明确、程序不科学、流程不细化。

（三）内部控制监督乏力。很多房地产企业虽然完善了内部控制制度，也包括内部监督方面的制度，但是执行内部监督不力，这是房企内部控制方面存在比较大的问题。董事会下面应设立审计部或审计委员会，但很多房企没有建立这样的组织架构，无法保障内部控制制度的落实和执行。有些企业虽设立了内审部门，但是内审部门被赋予的职权有限，只单纯监督财务制度的执行，对内部控制制度执行监督少之又少。内审部门无考核机制，这些都影响到内审效果，使内审部门无法发挥应有的职能。在外部监督方面，因企业缺乏信息透明度，政府职能部门和社会中介机构也难以有效地监督内部控制制度的执行。

（四）风险评估执行力薄弱。我国房地产企业不断发展壮大，但经济收益趋于平缓，房地产企业面临的各类风险问题在企业壮大及收益放缓的前提下不断凸显。多数房地产企业未制定完善的风险评估体系，无法有效地进行风险预警。有的房地产企业虽然制定了风险预警机制，但是由于对风险预警认识不到位，不了解风险识别的各种方法，预警机制往往成为摆设，这就导致风险发生时企业会乱阵脚的现象。

三、改进我国房地产企业内部控制的措施

（一）建立健全房地产企业内部控制体系。健全的内部控制体系是企业内部控制实施效果的根本保障。传统的房地产企业要想在内部控制体系上不断创新、完善，就需要按照房地产企业的特点以及自身发展的需求，制定符合其发展需求的内部控制体系。内部控制体系的建立需要全面、细致。

内部控制体系之间的控制层次需要相互独立。主要包括三个层次，分别为：经营过程中的人员权限和责任的建立，对重要业务应制定处理程序，实行“双签制”，禁止一人独握权力，工程采购环节信息公开、决策透明，采取公开招标形式;建立监督机制，财务部门在进行常规核算工作的基础上，建立规范化管理，监督其他部门在资金预算、资金运用上的工作过程，将结果反馈给相关责任人;强化内部监督，设立内部审计部门，完善内部审计监督体系，结合企业的规模和生产经营特点等，指定专门人员从事审计工作，并赋予该机构和人员权利，对内部控制体系实行监督，保障内部控制制度的执行。

（二）加强内部控制的考核与激励。绩效考核是企业评价业绩中比较常见的激励制度，有效的内控考核与激励能充分激励员工尤其是内部控制人员的积极性。建立健全房地产企业内控考核机制是非常必要的。房地产企业应该通过定量与定性分析相结合，建立完整的综合评价指标体系，对房地产企业一段时期内的生产经营情况及内部控制进行科学的评价与考核，建立责权与奖惩相结合的制度，激励员工工作的积极性和自主性。

（三）完善风险控制机制。房地产企业开发时间比较长，在拿地、开发到销售等环节，都会受到企业外部诸多因素的影响。因此，采取风险识别、风险预警、风险评估等措施来防范和控制企业中的经营和财务风险。风险管理应以预防为主，规范内部控制环节，减少风险发生给企业带来的损失。

建立内部监督机构，为及时发现潜在风险，制定降低、转移风险的措施，检查企业高风险区域。风险可能来自财务、运营或销售等多方面，因此风险管理要贯穿内部控制全过程，按照内部控制风险管理框架的要求，运用风险控制的具体方法，及时发现内部控制的薄弱环节和缺陷，为完善内控制度提出改进意见。